第一篇：借名買房的認定及爭議的處理

借名買房的認定及爭議的處理

越來越多的地方出臺了限購政策,律師經(jīng)常會收到“借名買房”相關的咨詢，由于受購房資格、貸款條件等限制和影響，借名買房的現(xiàn)象越來越多，殊不知借名買房對出名人和借名人都存在極大的風險?，F(xiàn)針對借名買房存在的風險及爭議的司法處理，做如下簡單梳理。

一、何為“借名買房”

借名買房系指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為實際購房人即借名人，被借名之人為名義購房人即出名人。借名人一般是為了規(guī)避法律政策，貪圖便宜方便而進行借名買房的行為，比如說規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠；轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以逃避債務等。

二、借名買房的法律風險

借名買房一般都發(fā)生在親朋好友之間，關系不到位肯定不敢冒然借用他人名義買房，但是即使關系很“鐵”現(xiàn)實生活中還是存在諸多風險，如產(chǎn)生爭議，最后落得個傷了情丟了錢甚至失了房的結(jié)果。

1.借名人面臨的風險

（1）出名人不返還房屋的風險。如果借名買房后，登記權(quán)利人即出名人反悔，屆時不履行過戶義務，不返還房屋，即使借名人留有足夠證據(jù)證明借名購房事實存在，也會為自身帶來許多不必要的麻煩；如果無法證明借名購房事實存在，還可能導致借名人財房兩空。

（2）不能取得所有權(quán)的風險。如果所購房屋為保障性住房，借名人并不符合購房條件，即使出名人認可借名購房的事實，借名人也不能取得該房屋的所有權(quán)，產(chǎn)生糾紛，只能由出名人向借名人返還購房款。

（3）出名人惡意處分房屋。如果出名人擅自將房屋出售，實際購房人無法對抗善意第三人，即使能夠證明借名購房事實存在，房屋 1 也無法追回。

（4）司法查封的風險。如果出名人對外負債，債權(quán)人可以在起訴出名人的同時要求查封出名人名下的房屋，一旦被查封則房屋無法過戶。

（5）房產(chǎn)被分割、轉(zhuǎn)移、繼承。如果出名人離婚，房屋可能被算作夫妻共同財產(chǎn)進行分割，也可能在婚內(nèi)被惡意采取加名、減名的形式過戶轉(zhuǎn)移到出名人配偶名下；如果出名人去世，出名人的繼承人會主張繼承該房屋。

2.出名人面臨的風險

（1）購房資質(zhì)受到影響。如果購房需要的是出名人的資格、條件以享受優(yōu)惠，借名購房后出名人通常喪失再次享受該優(yōu)惠條件的機會，如部分城市的首套房優(yōu)惠政策等。

（2）信用資質(zhì)受到影響。如果借名人按揭買房，在借名人不履行按揭還款義務的情況下，實際上是對出名人的信用資質(zhì)發(fā)生影響，甚至銀行直接向登記權(quán)利人要求還款。

（3）財產(chǎn)出現(xiàn)混同。如果出名人涉訴，法院在查明被執(zhí)行人財產(chǎn)時，將會把借名購房的該房屋視為出名人的財產(chǎn)，可能會將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財產(chǎn)予以保留，執(zhí)行其他財產(chǎn)，導致出名人實際上生活所必須的財產(chǎn)被執(zhí)行。如果房屋被執(zhí)行，與借名人也必然產(chǎn)生糾紛。

三、借名買房合同效力的認定

（1）如所購買房屋為商業(yè)性的，借名買房合同一般有效 在司法實務中，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，如有足夠證據(jù)證明借名買房的事實，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除 2 外。

（2）如所購房屋為經(jīng)濟適用房或其他保障性住房的，那么借名買房合同可能無效

政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題推出安居房和限價房，是一種針對特殊人群的優(yōu)惠政策，目的是改善整個社會的居住狀況。在開發(fā)安居房和限價房的過程中，政府一般都會用不同方式和渠道給予財政補貼，而出名人轉(zhuǎn)讓的實際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的優(yōu)惠購房權(quán)，該類購房一般具有人身性質(zhì)。如合同有效，則原來不符合購房條件的人購買了安居房或限價房，原應享受安居房或限價房的特殊群體的住房條件仍然沒有得到改善，此違背了政府推出安居房和限價房的初衷，因而借名買房合同會因違反了社會公共利益而導致無效。

四、發(fā)生借名買房糾紛的處理

如果借名買房產(chǎn)生爭議，當事人一方應當提供證據(jù)證明其對所購房屋確實存在出資關系，如證據(jù)不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求出名人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向出名人另行主張出資債權(quán)的，應當根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關法律規(guī)定處理。此時，借名人只能向出名人主張雙方形成借款的債權(quán)債務關系，出資人只能主張借款及利息，而不能取得房屋所有權(quán)。在司法實踐中，根據(jù)事實和法律規(guī)定，大致有三種判決結(jié)果：

1.如借名人不能舉證證明雙方存在借名買房合同，應尊重不動產(chǎn)物權(quán)登記的公示公信效力，房屋歸權(quán)屬證書中產(chǎn)權(quán)人即出名人所有。

2.如能證明雙方存在借名買房合同，但合同因違反國家法規(guī)政策而無效的，借名人無法主張對房屋的所有權(quán)，但實際出資應當予以返還，對于合同無效的后果，應當根據(jù)雙方過錯各自承擔相應責任。如果借名人存在過錯，對于房屋升值部分也應給予借名人相應補償。

3.如能證明雙方借名買房合同合法有效，借名買房中出名人違反約定不配合借名人辦理過戶手續(xù)的，則判決依約履行合同，出名人應當協(xié)助辦理過戶手續(xù)。如果借名人直接起訴請求法院判定案涉房屋歸借名人所有，法院將不予支持。

五、借名買房注意事項

鑒于借名買房存在諸多風險，建議大家應盡量通過正規(guī)方式購房，如必須借名買房時，一定注意如下幾個方面，將自己的購房風險降至最低：

1.確定房屋性質(zhì)。借名買房之前，一定了解清楚房屋能否取得產(chǎn)權(quán)證，能否上市交易，借名行為是否違反國家政策性規(guī)定，以防將來無法取得房屋所有權(quán)。

2.簽訂書面協(xié)議。書面協(xié)議中應明確雙方的借名買房合同關系，約定好過戶時間，列明稅費等費用的負擔及違約責任等問題，可以請第三方見證合同。

3.注意留存證據(jù)。保存好雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，可以邀請朋友進行見證、進行錄音錄像等；注意保存購房手續(xù)，付款證明，包括銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄、購房發(fā)票等；保存好房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。此外，要留存好雙方的身份信息，萬一出現(xiàn)糾紛，便于訴訟使用。

附：相關法律規(guī)定 《合同法》

第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。

《物權(quán)法》

第六條 不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設立和轉(zhuǎn)讓，應當依照法律規(guī)定交付。

第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

第一百零六條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；

（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

《北京市高級人民法院民一庭關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》

九、規(guī)避住房限購政策的借名買房合同的處理原則

因住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持；借名人因自身條件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。

《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》

第十五條 當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

當事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應當根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關法律規(guī)定處理。

第十六條 借名人違反相關政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。

第十七條 登記人將登記在其名下的房屋擅自轉(zhuǎn)讓給他人，借名人以其對房屋享有實際權(quán)利為由，要求確認買賣合同無效的，不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應當知道房屋存在借名登記的除外。買受人、借名人均要求繼續(xù)履行合同的，可以參照本意見第十三條第一款的規(guī)定處理。

《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》

十、借名買房的認定和處理

借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。

《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購買的經(jīng)濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導意見第6條第2款的規(guī)定處理。

房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關系作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當事 6 人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理并作出判定。

江蘇高院發(fā)布《執(zhí)行異議之訴案件審理指南》

19、案外人以其與被執(zhí)行人之間存在借名買房關系為由主張對登記在被執(zhí)行人名下的執(zhí)行標的停止執(zhí)行的，如何處理？人民法院針對登記在被執(zhí)行人名下的房屋實施強制執(zhí)行，案外人以其與被執(zhí)行人存在借名登記關系，其系房屋實際所有權(quán)人為由，請求對該標的物停止執(zhí)行并確認所有權(quán)的，原則上不予支持。但是案外人有充分證據(jù)證明被執(zhí)行人只是名義產(chǎn)權(quán)人、案外人才是真正產(chǎn)權(quán)人，且不違反國家利益、社會公共利益的除外。在此類案件的審判實踐中，要對借名登記關系成立與否從嚴審查，防止被執(zhí)行人與案外人以此為由逃避債務、規(guī)避執(zhí)行。

第二篇：借名買房協(xié)議書

借名買房協(xié)議書

在現(xiàn)在社會，協(xié)議使用的情況越來越多，協(xié)議對雙方的事務履行起到積極作用。那么什么樣的協(xié)議才是有效的呢？以下是小編為大家整理的借名買房協(xié)議書，僅供參考，歡迎大家閱讀。

甲方： 身份證號：

乙方： 身份證號：

根據(jù)根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎上。就甲方以乙方名義購房達成如下協(xié)議：

一、甲乙雙方基于客觀真實的情況共同作出以下約定：

xx年xx月xx日，甲方以乙方名義購買 集資房（以下簡稱“所購房屋”）一套，乙方同意甲方以自己的名義購買以上房屋。

二、關于所購房屋權(quán)屬約定如下：

甲方以乙方名義所購房屋的所有權(quán)歸甲方所有；

三、關于所購房屋付款的約定如下：

購房首付款、按揭房款等所有因所購房屋所產(chǎn)生的款項均由甲方承擔處理；以上所有交款憑據(jù)均由甲方保管；

四、關于所購房屋的使用約定：

1、甲方享有對所購房屋全權(quán)占有、永久使用、收益及處分的權(quán)利；

2、因甲方實際占有并使用該樓房，乙方不得做影響甲方正常使用的行為，在甲方使用過程中，涉及必須乙方出面簽名等事項應給予配合。

3、乙方及其親屬不得對該房屋主張任何權(quán)益，更不得作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承關系。

4、乙方負責將本協(xié)議購房事宜告知乙方的所有利害關系人，包括父母、子女及配偶。

5、因甲方為該房屋的所有人及使用人，作為代理人的乙方和名義上的產(chǎn)權(quán)人，在任何情況下不得對該樓房進行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈與等行為，乙方以上行為均無效，造成甲方損失的應當承擔相應責任。

五、關于違約責任的約定：

1、乙方若就所購房屋進行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈與，視為乙方違約；

2、對于乙方造成的違約行為，直接或間接的對甲方造成的任何損失，將由乙方負責，甲方可對乙方保留繼續(xù)追究法律責任的權(quán)利。

六、其他約定：

1、所購房屋建成交房后，甲方給予乙方一定數(shù)額的答謝報酬；

2、自簽約日起表示甲乙雙方自愿同意達成協(xié)議內(nèi)容，并履行協(xié)議義務至房產(chǎn)證辦理妥當；

3、該協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自簽字和按印后立即生效。

甲方簽名： 乙方簽名：

身份證號： 身份證號：

簽約時間：xx年xx月xx日

甲方：身份證號：

住所地： 聯(lián)系電話：

乙方：身份證號：

住所地： 聯(lián)系電話：

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商就甲方以乙方名義購房等事宜達成一致，特訂立如下條款，以茲共同遵照執(zhí)行：

第一條 甲方以乙方名義為甲方購買了______市二手房一套，房地產(chǎn)位于_________________，房屋面積______平米。乙方同意，購房合同由甲方持有和保管。

第二條 乙方所代理購買的_________________，成交價為_______________元，該房款及房貸還款、傭金、抵押費、保險費等與房屋有關的所有費用支出均由甲方負擔，因此所有權(quán)歸甲方所有，甲方享有該房屋占有、使用、收益及處分的權(quán)利，乙方對受甲方委托購買的房屋無權(quán)行使甲方享有的前述權(quán)利，亦不得對受甲方委托購買的房屋進行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈與等。

第三條 甲方已于______年______月______日以甲方的名義與該物業(yè)業(yè)主______簽訂認購協(xié)議書并交納購房定金______元，該認購協(xié)議書的權(quán)利義務由甲方享有及承擔。

第四條 甲方已于______年______月______日以乙方的名義與______銀行簽訂了借貸相關文件并由甲方通過乙方的銀行賬戶交納了購房首期款總計______元（包括______年______月______日繳納的購房定金______元），該協(xié)議書的權(quán)利義務由甲方享有及承擔。

第五條 甲方已于______年______月______日以乙方的名義交納購房傭金款______元及贖樓擔保費、短期利息等雜費共計______元。

第六條 甲方已于______年______月______ 日以乙方的名義交納購房契稅等雜費總計______元。

第七條：購房款及房貸還款、傭金、抵押費、保險費等與房屋有關的'所有費用支出均由甲方負擔，以及此后以乙方名義取得的房產(chǎn)證、土地使用證、契證等以上所有交款憑據(jù)和證件均由甲方持有和保管。

第八條 購房首付款、按揭還款、抵押費、保險費等所有購房相關費用均由甲方支付，所有交款憑據(jù)由甲方保管，乙方協(xié)助甲方辦理交款相關手續(xù)。

第九條 ______房屋產(chǎn)權(quán)證暫辦至乙方名下，產(chǎn)權(quán)證由甲方保管，甲方有權(quán)按相關政策時間5年后及時將產(chǎn)權(quán)變更至本人名下或甲方指定的其他人名下，或轉(zhuǎn)讓、出租及抵押該房屋，乙方需協(xié)助甲方辦理相關手續(xù)。

第十條 甲方如需在______單位房屋取得產(chǎn)權(quán)證之前轉(zhuǎn)讓該房屋，乙方應當協(xié)助甲方辦理更名手續(xù)。如因房屋質(zhì)量問題及房屋買賣合同問題而導致訴訟，乙方需配合甲方辦理相關訴訟程序。所有涉及轉(zhuǎn)讓及維護該房屋的相關費用由甲方承擔。

第十一條 現(xiàn)業(yè)主______交付房屋時，由甲方收房；甲方對該房屋進行的裝修及在該房屋內(nèi)添置的所有家具、家電及物品等均歸甲方所有。

第十二條 甲方保證乙方因代理甲方購買該房屋所產(chǎn)生的一切費用概由甲方承擔，乙方不承擔任何費用。

第十三條 乙方有義務將本協(xié)議代理購房事宜通知乙方的所有利害關系人（包括但不限于父母、兄妹、配偶），保證其利害關系人不得主張______單位房屋所有權(quán)利。

乙方保證，除非根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定應向有關政府主管部門或各方上級主管部門辦理有關批準、備案的手續(xù)；或為履行在本協(xié)議下的義務或聲明與保證須向第三人披露，或經(jīng)協(xié)議甲方事先書面同意，乙方負有保密義務（除已在公共渠道獲得的信息外）。

第十四條 甲方有權(quán)在可以辦理過戶手續(xù)情況下隨時將以乙方名義購買的房屋更名到甲方名下或甲方指定的其他人名下。乙方需在合理的期限（十五天）內(nèi)予以協(xié)助甲方辦理相應的過戶手續(xù)。辦理完過戶手續(xù)時本合同終止。

第十五條 乙方應當恪守誠信，受甲方委托購買的房屋在其名下時不得侵害甲方的利益，如果乙方對受甲方委托購買的房屋進行毀損，乙方應當負責全額賠償；如乙方及乙方近親屬侵占、轉(zhuǎn)賣、抵押、贈與以及被法院強制執(zhí)行該房屋，乙方應當按房屋市場價格給予甲方賠償及承擔對甲方所造成的所有損失。

第十六條 如果發(fā)生爭議，應當友好協(xié)商解決。如協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向深圳市人民法院提起訴訟。

第十七條 本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。

甲乙雙方身份證復印件；

甲方： 乙方：

xx年xx月xx日xx年xx月xx日

第三篇：借名買房問題匯總

“借名買房”若干問題法律分析

【概念】

“借名買房”房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為名義購房人或出名人?！驹颉?/p>

規(guī)避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠；轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以逃避債務?！撅L險】

雖然借名買房一般都發(fā)生在熟人甚至親人之間，但現(xiàn)實生活中還是存在諸多風險，對于實際購房人來說：

1、名義購房人反悔，不承認借名買房之事，要求實際購房人騰房；

2、房屋被名義購房人擅自處分，實際購房人無法對抗善意第三人；

3、因名義購房人對外債務，房屋被債權(quán)人申請法院強制執(zhí)行；

4、名義購房人意外死亡，房屋因為繼承關系被其他人繼承；

5、將來辦理轉(zhuǎn)移登記時需要承擔過戶稅費。

另外，對名義購房人來講也同樣需要承擔一定風險，以自己名義購房或者按揭貸款，留下相關的購房記錄和貸款記錄。勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策，若出資人按揭還款不及時，損害誠信度，可能導致今后貸款受阻?！窘杳I房之若干法律問題】

一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力

我 國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定及社會公共利益的前提下，應當允許當事人訂立任何內(nèi)容的合同。對于普通商品房，除了違反《合同 法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意并已實際出資，借名買房合同應屬有效。但借名買房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避國家相關經(jīng)濟政策為前 提，結(jié)合實踐中法院相關審判觀點，對幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：

1、違反國家政策規(guī)定借名購買經(jīng)濟適用房等政策性保障住房。

借 名人違反政策性保障住房政策，借名購買經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困 難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。”根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規(guī)定，不得借名購買經(jīng)適房。

在 司法實踐中，通說觀點認為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不直接影響合同的效力。但是經(jīng)適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民 生、促進社會和諧穩(wěn)定有著重要的現(xiàn)實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴格限制。而借名購買經(jīng)濟適用房擾亂了國家 對經(jīng)濟適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機會購買和獲得房屋的權(quán)利，同時使國家的有關土地、房產(chǎn)稅費流失，違反了經(jīng)濟適用房建設的初 衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項規(guī)定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 指導意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并 登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?！?/p>

在 北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認合同無效糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經(jīng) 濟適用房一套，原被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：“王某某把經(jīng)濟適用房自愿轉(zhuǎn)讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關之事，本人有義務提供一切手續(xù)”。交 付后，胡某某對房屋進行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協(xié)議違反相關法律法規(guī)政策為由，主張該協(xié)議無效。二審法院認為：經(jīng)濟適用住房指政府提供政策優(yōu) 惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。因此已購經(jīng)濟適用房的 買賣應遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價格 上市出售。王某某與胡某某簽訂的協(xié)議書因違反關于購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強制性規(guī)定，應屬無效合同。二審判決確認借名買房協(xié)議為無 效合同。

但 若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時借名人也具有購買經(jīng)濟適用房的資格，則可認定該借名買房合同有效?！侗本┦?高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第六條也規(guī)定：“出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟適用 住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一 審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效?！?/p>

“劉 金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金 麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關票據(jù)亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實足以推定雙方之間存在借名買房關系。此 外，2008年7月，雙方簽訂的付款協(xié)議亦進一步確認了借名買房之事實。雙方借名購買的房屋為經(jīng)濟適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據(jù)查明 的事實可知，劉金麗于2004年10月從開發(fā)商處購買該房屋，在一審辯論結(jié)束前該房屋購買年限已經(jīng)滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市 交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應當有效。

“張 x與溫x確認合同無效糾紛”二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認為：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布的《關于已購經(jīng) 濟適用住房上市出售有關問題的補充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可 以上市出售。張x購買經(jīng)濟適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭房屋的所有權(quán)證五年之后，將訴爭房屋轉(zhuǎn)移登記至 張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。張x、辛x簽訂的關于北京市大興區(qū)西紅門的存量房屋買賣合同有效。

2、違反“限購”、“禁購”政策借名買房

對 于違反“限購令”、“禁購令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見?？隙ㄕf認為，限購令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據(jù)《最高人民法院關于適 用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（一）》規(guī)定“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務 院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！睉斦J定合同有效。

否 定說則認為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出臺的《關于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若 干意見（試行）》第8條規(guī)定：“實際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認其為 房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準許其取得產(chǎn)權(quán)的除外?！痹趶V州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認該房屋所有權(quán)歸 其所有。法院認為其違反限購政策駁回了原告訴求。

但筆者認為：限制、禁止購房屬于調(diào)控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應尊重交易自由原則，不應隨意認定規(guī)避限購、禁購政策的借名購房合同無效。

3、為規(guī)避信貸政策而借名買房

規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關鍵在于對社會公共利益的認定。

北 京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號：（2010）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購 買房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書，確認該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協(xié)助履行過戶手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請 求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無效，房屋為其所有。一審法院認為：訴 爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對于金姬善確認房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過戶的請求，應予支持。即使雙方 所簽協(xié)議系無效協(xié)議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認為：認定合同無效應依據(jù) 效力性禁止性規(guī)范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，并非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款 比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，該行 為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。

4、借名購買單位自建房、集資房、團購房

此 類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優(yōu)惠和經(jīng)濟利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業(yè)管理多方面優(yōu)勢，此類借名買房背后實際處分的是基于其能夠買到單位團購房的特殊身份所享有的權(quán)利，實質(zhì)上就是單位基于職工的工齡、職稱以及 各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權(quán)利的行為屬于私權(quán)利的范疇，主觀上并沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應當認定此類合同有效。

“國 子厚等與古富新所有權(quán)確認糾紛”上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時，經(jīng) 雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實際由古富新支付，雙方名為租賃實為借名買賣關系，該套房屋應歸古富新所有。古富新與國子厚簽訂協(xié)議雙方真 實意思表示系借名購房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、于鳳英一定數(shù)額的補償，該協(xié)議中除涉及違約金標準的約定外，未違 反相關法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應當認定協(xié)議有效。故國子厚、于鳳英應當及時配合古富新辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

山 東省淄博市中級人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25 日，原告與被告陳勇簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區(qū)工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉(zhuǎn)讓費后取得該房屋的 購房權(quán)，原告支付首付款、其稅款及后續(xù)房款，陳勇向其出具購房發(fā)票和收款收據(jù)，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過戶手 續(xù)，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認為：雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時履行了合同大部分義務，對于尚未履行的部分應當 繼續(xù)履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。

5、房改房

對 于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標準價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。一般認為是國 家或單位對職工的一種福利、補償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反《合同法》第52條及建設部《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行 辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應為有效。

“于 長友、王某乙與王某甲、李式淼所有權(quán)確認糾紛上訴案”（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系 夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴 房產(chǎn)登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產(chǎn)，訴至法院要求確認該房產(chǎn)為原告二人所有。一審法院認為：雖然雙方無書面協(xié)議，但根據(jù)原被告親屬的 證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認事實，以及涉訴房產(chǎn)已由原告支配使用長達十年之久，房屋產(chǎn)權(quán)證書亦由原告持有，認定原被告雙方 借名買房的事實。判定涉訴房產(chǎn)歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、借名買房中實際出資人取得房屋所有權(quán)的法律依據(jù)

《物 權(quán)法》第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！笨梢钥闯鑫覈P于物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結(jié)合，并摒棄了德國物權(quán)法中物權(quán)行為的無因性。意味 著如果支撐物權(quán)變動的原因行為或者基礎關系不成立或被撤銷，則物權(quán)變動也相應的無效或被撤銷。

依 照我國《物權(quán)法》第9條“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?、第15條“當事 人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡?17條“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明?！?、第19條“權(quán)利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn) 登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正?！?因 此，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是登記機關對不動產(chǎn)當時權(quán)屬關系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對物權(quán)的歸屬具有推定效力。其產(chǎn)生的公示公信效力主要是保護不動產(chǎn)登記人及真實所有 人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書本身并不能直接決定實體法律關系即實際權(quán)利的狀況，在該不動產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當事人有相反證據(jù)證明 其為真正的權(quán)利人時，可以請求確認權(quán)利。即不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項在無相反證據(jù)證明的情形下，應推定不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人 基于對登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為受法律保護，而在名義購房人與實際購房人之間，應探求雙方真實意思表示來確認真正權(quán)利人。

“張 某與孫某房屋所有權(quán)確認糾紛上訴案”（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合 同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認定孫某與孫A之間存 在借名買房關系，確認涉爭房屋為孫某所有。

天 津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽、李興祿與合同糾紛”一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽、李興祿于2011年借被告李穎之名貸 款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負擔，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請求確認該房屋歸二原告所有。法院認為：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物 權(quán)的證明，但因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權(quán)利，此時就不能簡單按照房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的產(chǎn)權(quán)人認定物權(quán)所有人，而應根據(jù)當事人 的舉證，法院查明的事實確定物權(quán)所有人。本案中，通過二原告的當庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二 原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認定二原告是訴爭房屋的真實權(quán)利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽、李興祿所有。

三、舉證責任及法院如何認定

基 于物權(quán)公示公信原則，不動產(chǎn)權(quán)屬證書具有推定效力，應信賴其為真實的，但根據(jù)我國《民事訴訟法》中“誰主張誰舉證”原則，當事人對自己提出的訴訟請求所依 據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明；沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負有舉證責任的當事人應承擔舉證不能的不利后果。實際 購房人欲主張該房屋歸其所有，有責任提供證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意以及自己實際出資，若不能證明，則應尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的公示公信效力。

“恒 震鼎與陸玉妹所有權(quán)確認糾紛”二審案（案號：（2014）滬二中民二（民）終字第81號），二審法院認為：本案中，系爭房屋雖登記在恒建德名下，但根據(jù)陸 玉妹提供的一系列房屋購買時所涉的付款憑證等原始材料以及數(shù)位多方證人的證人證言，原審法院據(jù)此采信相關證據(jù)并認定陸玉妹為實際購房人，并無不當。恒震鼎 上訴認為不能僅憑購房原始材料及相關證人證言等來認定陸玉妹是實際購房人，因未能提供確鑿的證據(jù)來推翻陸玉妹所證明的事實，故本院對此無法采信?！岸?書生與董書仲所有權(quán)確認糾紛”二審案（案號：（2013）二中民終字第16735號）。二審法院認為：訴爭房屋原系公有住宅房屋，登記于董書仲名下。現(xiàn)董 書生提起確權(quán)訴訟，以訴爭房屋實際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書仲的名義購買涉案房屋為由，要求確認訴爭房屋歸其所有。對此，董書生應就此承擔必要的舉 證責任。根據(jù)雙方當事人陳述，董書仲并不否認其母黃桂蘭對訴爭房屋享有一定權(quán)益，董書生與董書仲亦均認可房改購房過程中的購房款系由董書生交納，但僅憑此 出資的事實，尚難以證明董書仲與董書生之間存在借名買房關系。

（一）法院如何認定是否存在借名買房合意：

1、雙方書面或口頭協(xié)議。書面協(xié)議中一般明確約定的借名買房的原因和事實，主張協(xié)議關系存在的一方應承擔舉證責任，一般應提供形式合法、內(nèi)容合理的書面協(xié)議即 可，對方認為協(xié)議效力有瑕疵的，應舉證證明?？陬^協(xié)議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認有借名合意亦可。

2、借名購房的原因是否符合常理。甘于冒風險而借名買房，必定有其原因：或無購房資格而借他人資格、或為享受內(nèi)部優(yōu)惠價格、或規(guī)避信貸稅收政策、或隱藏財產(chǎn)等。符合常理的借名動機，往往具有很強證明力。

3、關于房屋實際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。這一點至關重要，在實際中房屋由誰使用、產(chǎn)權(quán)證由誰保管亦能在相當程度上反映出是否存在借名買房關系。房屋由借名人實 際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產(chǎn)權(quán)登記證書作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。

4、房屋購房入戶、日常使用等手續(xù)、費用由誰辦理，房貸由誰償還。通常情況下，購房入戶管理手續(xù)如房屋契稅、按揭還貸、物業(yè)費、維修基金、裝修保證金等費用應 由購房人親自辦理并持有單據(jù)，但借名買房中，很多均由實際購房人代名義購房人去辦理、繳費，名義購房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來證明雙方的 借名購房關系。

江 蘇省無錫市中級人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國華所有權(quán)確認糾紛上訴”一案（案號：（2013）錫民終字第1572號）。一審法院認為：

一、證人證言 表明雙方確實有借名買房的意思表示，合同實際系由楊國華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。

二、從購房款支付情況來看楊國華提供的證據(jù)能夠證明首付由其出 資；房貸也是由楊國華還的。

三、關于房屋入戶手續(xù)、費用等。入戶手續(xù)按常理應由購房人親自辦理，本案中實際系由楊國華辦理并交納了相應費用，這在一定程度 上印證了楊國華主張的借名購房關系。

四、關于房屋實際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。訴爭房屋由楊國華實際使用，產(chǎn)權(quán)證原件也由楊國華持有，這在一定程度上也印證 了楊國華主張的借名購房關系，而吳幸戩對該事實的解釋不符合常理，也未提供相關證據(jù)予以證明。上述各項事實環(huán)環(huán)相扣，已構(gòu)成一個完整的鎖鏈，表明本案實際 購房人應為楊國華，楊國華系借用吳幸戩的名義購房，而吳幸戩僅是名義購房人。亦未違反當時的法律強制性或禁止性規(guī)定，故應認定借名購房關系有效。一審判 決：訴爭房屋歸原告楊國華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。江 蘇省徐州市中級人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權(quán)糾紛上訴案”（案號：(2013)徐民終字第1454號）。法院分別從涉案房屋的買賣過程、購房合 同的簽訂、房證及土地證載明的權(quán)利人及兩證和稅費單據(jù)的實際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業(yè)費用的繳納、涉案房屋的裝修及生 活用品的添置等多方面進行分析，認定原被告之間存在借名買房合意，實際購房人徐萍對房屋擁有所有權(quán)。

（二）如何認定實際出資人：

1、雙方協(xié)議的內(nèi)容。協(xié)議中雙方對出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來的實際出資人，但不能單憑協(xié)議確定實際出資人，因為協(xié)議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務亦有可能，故還應結(jié)合其他證據(jù)綜合認定。

2、還款手續(xù)、購房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等書證由何人持有。還款手續(xù)、購房發(fā)票與產(chǎn)權(quán)證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買房事宜由借名人具 體執(zhí)行，房款亦可推理為由其支付。一般來說，還款手續(xù)由借名人持有即可初步推定其為實際出資人，因為如果房款系出名人所出，通常其無可能和必要將取得的提 前還貸申請書、還款憑證等還款手續(xù)交由借名人保管。

3、雙方的財務狀況、還款能力。如出名人無穩(wěn)定的工作收入等經(jīng)濟來源，一般也不會有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。

4、證人證言。實際出資人直接與賣方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣方證言尤具證明價值；另外，借名買房一般多發(fā)生在親戚朋友等熟人之間，多數(shù)情況下，親朋好友對此事內(nèi)情都知曉。

5、常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應清楚款項數(shù)額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買房系重大事項，夫妻間不應毫無溝通。

6、其他。如借名人向出名人的匯款轉(zhuǎn)賬證明等。

“胡 元與北京美康澳醫(yī)療器械有限責任公司等所有權(quán)確認糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第11924號）美康澳公司提供的銀行轉(zhuǎn)賬支票載明的支付數(shù) 額準確無誤，該證據(jù)可以證明房屋的全部價款確系美康澳公司向北京能源房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司支付；同時，美康澳公司提交了該公司持有的物業(yè)費、裝修保證金 等票據(jù)及業(yè)主公約、物業(yè)公司出具的證明等證據(jù)，訴爭房屋的所有物業(yè)費、電費等一切費用均由美康澳公司全部繳納，從而認定美康澳公司為蘇爭房屋的實際出資 人。

“陳 某某與陳某所有權(quán)確認糾紛上訴案”（案號：（2011）深中法民五終字第1033號），法院認為：陳某提交了深圳市某某投資發(fā)展有限公司出具的《收款確 認》函，且具體說明了購房款的支付時間和支付方式。深圳市某某投資發(fā)展有限公司作為賣方在《收款確認》函中確認是與陳某建立房屋買賣關系，先后三筆共收到 了陳某支付的7390000元購房款。其中有關付款時間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應的銀行轉(zhuǎn)賬憑證佐證。同時，轉(zhuǎn)款人陳某某某在一審庭審 過程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻帳號上轉(zhuǎn)出上述款項，帳號上的錢款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據(jù)相互印證，可以證明陳某通 過陳某某某夫妻實際出資的事實，本院予以采信。

四、借名買房案件的類型 司法實踐中，隨著此類糾紛的增多，案件類型也呈多樣化，其中當事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權(quán)糾紛。

合 同糾紛中，主要是名義購買人提起的確認合同無效糾紛（(2013)二中民終字第17167號、(2013)鄭民三終字第998號）；雙方針對借名買房協(xié)議 提起的房屋買賣合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號、(2011)一中民終字第9309號、（2010）二中民終字第19950號）。

物 權(quán)糾紛中，主要是實際購房人提起的所有權(quán)確認糾紛（(2013)津高民申字第1250號、(2013)一中民終字第11924號、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號）；實際購房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號、（2014）一中民終字第01595號、(2013)哈 中民申字第1號）。

在實踐中，法院一般審查雙方有無借名買房協(xié)議，該協(xié)議是否有效，借名人是否實際出資等問題。另外，在房屋被法院強制執(zhí)行過程中，實際購房人還可以提出執(zhí)行異議，或提起執(zhí)行異議之訴（2013）二中民終字第17142號）。

五、面對風險如何救濟

（一）名義購房人反悔

近年房價的不斷上漲，一些使名義購房人見利忘義，從而主張借名合同無效或根本不承認存在借名買房事實，要求借名人返還房屋，引發(fā)許多訴訟。訴訟中，根據(jù)事實和法律規(guī)定，大致有三種判決結(jié)果：

1、如果實際購房人不能舉證證明雙方存在借名買房合同，應尊重不動產(chǎn)物權(quán)登記的公示公信效力，房屋歸權(quán)屬證書中產(chǎn)權(quán)人所有。

“劉 京鳴與賈崇強等所有權(quán)確認糾紛二審”一案（案號：（2014）二中民終字第00851號）。法院認為：訴爭房屋的《房屋買賣契約》及相關購房手續(xù)中載明的 購房人均為賈崇強，房屋所有權(quán)亦登記在賈崇強名下，現(xiàn)劉京鳴主張該房屋系其借用賈崇強的名義所購，但其并未提供充分有效的證據(jù)證明訴爭房屋系其出資所購及 其與賈崇強之間存在借名買房之約定，賈崇強對此亦不予認可，故劉京鳴要求被告協(xié)助過戶訴求難以支持。

2、如能證明雙方存在借名買房合同，但合同因違反國家法規(guī)政策而無效的，借名購房人無法主張對房屋的所有權(quán)，但實際出資應當返還，對于合同無效的后果，應當根據(jù)雙方過錯各自承擔相應責任。如果名義購房人有過錯，對于房屋升值部分也應給予實際購房人相應補償。

“趙 茜與孫向紅等房屋買賣合同二審”（案號：（2014）一中民終字第00455號）一案中。名義買受人趙茜主張借名購買經(jīng)濟適用房合同無效，一審法院認為： 合同無效后，孫向紅等為購買涉案房屋的相應出資應當予以返還。趙茜與孫向紅達成借名買房合同后又拒絕履行，趙茜應對合同無效承擔主要責任，故對于因房屋升 值所產(chǎn)生的收益，趙茜應當按照其過錯程度給予孫向紅相應補償。判決合同無效，趙茜向?qū)O向紅返還購房款稅446084.4元，支付孫向紅房屋增值補償金 1769689.37元。趙茜不服提起上訴，二審維持原判。

“嚴 墨與嚴崢返還原物糾紛”（案號：（2014）一中民終字第01595號）二審一案中。一審法院認為：嚴崢因不具備購買經(jīng)濟適用住房的條件，而借用嚴墨的名 義購買經(jīng)濟適用住房，雙方之間形成合同關系。該合同違反了國家關于購買經(jīng)濟適用住房的相關規(guī)定，應屬無效。合同無效后，嚴墨應返還嚴崢為購買涉案房屋支付 的購房款、稅費、保險費等相關款項，對于該合同的無效，嚴墨與嚴崢雙方均有過錯，考慮到嚴崢支付了部分購房款，嚴墨與嚴崢達成借名買房合同后又拒絕履行等 因素，嚴墨應對合同的無效承擔主要責任。故對于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，嚴墨應按照其過錯程度給予嚴崢相應的房屋裝修款及房屋增值補償款等損失。嚴墨不服 提起上訴，二審維持原判。

3、如能證明雙方借名買房合同合法有效，則判決依約履行合同，被借名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

（二）名義購房人擅自處分房屋

實踐中，名義買受人常會擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟。筆者認為應分兩種情況：

借名合同無效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同有效。如借名合同無效，應以購房合同和房屋所有權(quán)證上的權(quán)利人為房屋所有人，房屋所有人有權(quán)通過轉(zhuǎn)讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權(quán)利人。借名人如能證明實際出資，可認為是借款關系，向被借名人主張返還出資款項。

借名合同有效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效。轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效并不影響善意第三人取得該房屋的物權(quán)。名義購房人雖為無權(quán)處分人，但根據(jù)《物權(quán)法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權(quán)。實際購房人只能向名義購房人請求賠償損失。

以上兩種情況，實際購房人均無權(quán)追回房屋。第一種情況只可尋求債權(quán)保護，請求返還借款；第二種情況則可能發(fā)生合同責任與侵權(quán)責任的競合，實際購房人可以選擇一種對自己最有利的請求權(quán)提起訴訟要求賠償。

（三）房屋被法院強制執(zhí)行

當名義購房人不能清償?shù)狡趥鶆?，債?quán)人申請法院強制執(zhí)行該房產(chǎn)，法院以不動產(chǎn)登記薄為依據(jù)，查封并拍賣該房屋，實際購房人面臨喪失該房屋所有權(quán)的風險。

當借名合同無效時，已經(jīng)付款的實際購房人只能請求名義購房人返還購房款。

當 借名合同有效時，在強制執(zhí)行過程中，實際購房人可以向人民法院提出異議，對被執(zhí)行房屋主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》第256條和《民訴 意見》第257條，執(zhí)行人員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回，理由成立的，由院長批準中止執(zhí)行。如果該房屋已經(jīng)被拍賣 的，按照《國家賠償法》第36條規(guī)定，應當給付拍賣或者變賣所得的價款；變賣的價款明顯低于財產(chǎn)價值的，應當支付相應的賠償金。

“中 國民生銀行股份有限公司總營業(yè)部與胡曉麗、胡秀華，杜超、杜春平申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”（案號：（2013）二民終字第17142號）一案中，一審法院 認為：依照先前法院對借名買房合同認定有效的生效判決書，可知涉案房屋的實際權(quán)利人應是胡曉麗、胡秀華。民生銀行要求行使對房屋的抵押權(quán)，無法實現(xiàn)，駁回 了民生銀行請求執(zhí)行的訴訟請求。民生銀行不服，提起上訴，二審法院維持原判。

（四）個人信托與借名買房問題 借名買房類似于信托中的消極信托，借名人是委托人，擁有房屋名義所有權(quán)的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有該財產(chǎn)的利益，利益歸受益人（即借名人）所有，其中受托人不負擔積極管理或處分義務。

能否以個人信托來解釋并解決借名買房這一問題？

筆 者認為是不合適的。首先，我國對不動產(chǎn)登記缺乏一個專門的、系統(tǒng)的制度，關于不動產(chǎn)登記的規(guī)定散見于各種單項民事法律、法規(guī)、司法解釋之中，所以目前我國 信托主要限于資金信托。其次，二者本身又有不同：個人信托的受托人是信托機構(gòu)，借名買房的名義購房人一般是個人。另外，根據(jù)《信托法》第15條和第16條 規(guī)定，信托財產(chǎn)具有獨立性，既不同于委托人未設立信托的其他財產(chǎn)，又獨立于受托人的固有財產(chǎn)，受托人對信托財產(chǎn)擁有的所有權(quán)是一種受限制的所有權(quán)，可占 有、使用、處分、但不享收益權(quán)利，與借名買房中的物權(quán)法上的絕對所有權(quán)不同。

六、如何降低“借名買房”風險

鑒于借名買房的諸多風險，消費者應盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時，應注意以下幾個方面，力求將風險降至最低：

1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。

2、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應明確雙方的借名買房合同關系，可以請第三方見證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。

4、注意保存購房手續(xù)，付款證明（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等），購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。

第四篇：借名買房協(xié)議書

借名購房協(xié)議書

甲方：

身份證號：

乙方：

身份證號：

根據(jù)根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎上。就甲方以乙方名義購房達成如下協(xié)議：

一、甲乙雙方基于客觀真實的情況共同作出以下約定：

2013年11月30 日，甲方以乙方名義購買簡陽市三合鎮(zhèn)新村建設項目部21幢4單元4-2住房一套（以下簡稱“所購房屋”），乙方同意甲方以自己的名義購買以上房屋。

二、關于所購房屋權(quán)屬約定如下：

甲方以乙方名義所購房屋的所有權(quán)歸甲方所有，以及將來因該房屋產(chǎn)生的利益（比如：升值、拆遷補償?shù)龋┖蛽p害均由甲方承擔，與乙方無關。

三、關于所購房屋付款的約定如下：

購房首付款、按期付款等所有因所購房屋所產(chǎn)生的款項均由甲方承擔處理； 以上所有交款憑據(jù)均由甲方保管。

四、關于所購房屋的使用約定：

1、甲方享有對所購房屋全權(quán)占有、永久使用、收益及處分的權(quán)利。

2、因甲方實際占有并使用該樓房，乙方不得做影響甲方正常使用的行為，在甲方使用過程中，涉及必須乙方出面簽名等事項應給予配合。

3、乙方及其親屬不得對該房屋主張任何權(quán)益，更不得作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承關系。

4、乙方負責將本協(xié)議購房事宜告知乙方的所有利害關系人，包括父母、子

女及配偶。

5、因甲方為該房屋的所有人及使用人，作為代理人的乙方和名義上的產(chǎn)權(quán)人，在任何情況下不得對該樓房進行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈與等行為，乙方以上行為均無效，造成甲方損失的應當承擔相應責任。

五、關于違約責任的約定：

1、乙方若就所購房屋進行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈與，視為乙方違約；

2、對于乙方造成的違約行為，將由乙方負責，除應賠償甲方購房、裝修房及戶口轉(zhuǎn)遷產(chǎn)生的實際費外，還應向甲方支付違約金（按房屋評估價值的10%計）。

六、其他約定：

1、甲方支付乙方壹仟元作為甲方借用乙方名義購房可能給乙方帶來的風險補償。所購房屋建成交房、產(chǎn)權(quán)辦理下來后，乙方戶口遷回原籍產(chǎn)生的費用由甲方支付。

2、乙方應在所購房屋涉及的所有需要使用乙方名義及甲方提出變更登記時，及時地無條件地給予甲方必須的配合（包括出具證件、簽字等）；

3、自簽約日起表示甲乙雙方自愿同意達成協(xié)議內(nèi)容，并履行協(xié)議義務

至房產(chǎn)證辦理妥當，且房產(chǎn)證由甲方永久保管。

4、該協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自簽字和按印后立即生效。

甲方簽名：

乙方簽名：

證明人：

簽約時間： 年 月

日

第五篇：借名買房合同范本

協(xié) 議 書

甲方（實際出資購買人）： 身份證號：

出生日期： 年 月 日 性別：

通信地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 乙方（名義購買人）： 身份證號：

出生日期： 年 月 日 性別：

通信地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎上就甲方實際出資以乙方名義購買房屋事宜達成如下協(xié)議：

第一條 房屋基本情況

房屋為【住宅/商鋪】，坐落為： 市 區(qū) 路 號 號樓 單元 層，產(chǎn)權(quán)證號為（若有）。

第二條 房屋購買情況

1、甲、乙雙方共同確認，該房屋系因甲方持有不便之時，由甲方實際出資購買，乙方名義代為持有的房屋。房屋的實際所有權(quán)人為甲方。

2、甲、乙雙方共同確認，甲方為購買該房屋已實際支付房屋價款 萬元、契稅、傭金等各項費用 萬元、按揭款 元/月、物業(yè)費 元/月。上述費用均系甲方以乙方名義實際支付。

3、甲、乙雙方共同確認，該房屋已以乙方名義辦理產(chǎn)權(quán)證書，該產(chǎn)權(quán)證書原件目前保留在甲方手中。

4、甲、乙雙方共同確認，該房屋目前處于（出租/空置/X方居住）狀態(tài)，出租及日常管理事宜由 方（甲方/乙方）負責并收取租金繳納相關水、電、物業(yè)等相關費用。

5、甲、乙雙方共同確認，該房屋尚（有/無）銀行按揭貸款 萬元，均由甲方以乙方名義實際償還。

6、甲、乙雙方共同確認，因存在按揭情況，該房屋已將按揭部分價值抵押給銀行，除此之外該房屋不存在抵押情況。（若有抵押可改動該條）

（若該房屋實際由乙方替甲方管理，則可根據(jù)情況修改上述條款）

第三條 雙方權(quán)利義務

1、乙方代持該房屋為無償代持，不收取甲方任何代持費用。

2、因乙方自身情況不便繼續(xù)代持該房屋時，應提前三個月通知甲方，并由甲方主導將房屋過戶給甲方或甲方指定人名下。若甲方在三個月內(nèi)未完成房屋過戶時，乙方有權(quán)處置該房屋，但應將處置后的收入支付給甲方。

3、房屋買賣及租賃市場價格的變動風險由甲方承擔，乙方不承擔房屋價格變動風險并不因此主張代持費用。

4、乙方有義務將房屋的代持情況告知自己近親屬及家庭成員，并將家庭成員對代持的知情簽名作為合同附件。

5、若乙方個人和家庭成員因涉及與乙方、第三方的訴訟、仲裁等糾紛情況，有可能出現(xiàn)該房屋被司法機關查封風險的，乙方應自風險發(fā)生之日起三日內(nèi)將情況通報甲方，并協(xié)助甲方辦理抵押、保全、過戶等應對措施。

6、代持期間不固定，甲乙任何一方均可無理由要求對方將房屋過戶給甲方或甲方指定人名下。過戶所產(chǎn)生的所有稅費由甲方實際承擔，若因一方不配合過戶造成的損失，由違約方承擔。

7、該房屋因買賣、出租、過戶、繳費等事項與第三方所發(fā)生的實際權(quán)利義務由甲方直接處理，若處理不及時造成乙方損失的，甲方應對乙方承擔損失賠償責任。

（二）提交________________________仲裁委員會仲裁。第六條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書面補充協(xié)議進行變更或補充。對本合同的解除，應當采用書面形式。本合同附件及補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第七條 本協(xié)議是雙方對房屋代持關系達成的協(xié)議，雙方關于該房屋的其他任何協(xié)議與本協(xié)議內(nèi)容沖突時均以本協(xié)議為準。本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，雙方各持壹份。

甲方(簽章)：

乙方(簽章)： 簽訂時間：_____年____月____日

簽訂時間：_____年_____月____日

簽訂地點：