第一篇：上海二手房交易詳細(xì)流程：簽訂合同篇

上海二手房交易詳細(xì)流程：簽訂合同篇

簽訂二手房買賣合同七個(gè)必須

1．必須確認(rèn)房主真實(shí)身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問(wèn)題更需引起客戶的注意。2．必須明確雙方違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。3．必須標(biāo)明付款過(guò)戶時(shí)間 在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。4．必須注明費(fèi)用交接時(shí)間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。

5．必須有代理費(fèi)明細(xì)單 隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來(lái)越受消費(fèi)者的關(guān)注。但是，目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問(wèn)題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒(méi)有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，最終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。

6．買方必須見(jiàn)房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收暌桓隹突Ф?金后，還會(huì)帶其他客戶看房，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見(jiàn)房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為?? 7．必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。如何簽訂二手房買賣合同

在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實(shí)上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。簽訂前

購(gòu)房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解。

1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。

2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？

出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。

1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？

2、房產(chǎn)面積多大？

3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？

4、該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？

5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。

6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購(gòu)房者繼續(xù)履行。也就是說(shuō)：如果購(gòu)房者購(gòu)買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的；如果購(gòu)房者購(gòu)買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成較大影響的。簽訂時(shí)

需要準(zhǔn)備的證明材料。

購(gòu)置房地產(chǎn)，購(gòu)房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無(wú)論哪種情況，都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料：

1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；

2、未成年人的戶口簿或出生證明；

3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購(gòu)房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：

1）香港地區(qū)：經(jīng)國(guó)家司法部授權(quán)的香港律師公證；2）澳門地區(qū)：中國(guó)法律服務(wù)（澳門）公司；3）臺(tái)灣地區(qū)：經(jīng)臺(tái)灣地方法院公證后由海基會(huì)將副本寄送上海市公證員協(xié)會(huì)，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章；4）外國(guó)：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國(guó)駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。看清楚合同中的約定內(nèi)容。

盡管二手房交易當(dāng)中使用的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細(xì)些，尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補(bǔ)充條款中加以說(shuō)明）：

1、房款的金額是否寫清楚？

2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時(shí)間？這與購(gòu)房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

3、購(gòu)房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購(gòu)房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過(guò)貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過(guò)，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成）；

4、何時(shí)交房？交房時(shí)還有哪些物品（家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購(gòu)房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單）；

5、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)?、通信等費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購(gòu)房者承擔(dān)；

6、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者？

《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購(gòu)房者）；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。大多數(shù)的購(gòu)房者會(huì)選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；

7、違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？

8、房地產(chǎn)買賣合同何時(shí)生效？（這對(duì)購(gòu)房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的）

1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

2）交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時(shí)生效。

3）交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時(shí)生效。

4）雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)公證，此時(shí)合同方才生效。

第二篇：2017年二手房交易詳細(xì)流程

2017年二手房交易詳細(xì)流程（附時(shí)間）

一、看房：

1.房屋：

(1)看綠化

(2)看結(jié)構(gòu)及布局

(3)看價(jià)格

(4)看日照

(5)看通風(fēng)

(6)看隔音

(7)看私密性

(8)看面積

2.小區(qū)：

(1)物業(yè)管理

(2)環(huán)境

(3)配套

(4)地理位置

(5)升值空間

3.歷史：

1.業(yè)主出售原因

2.房屋以往經(jīng)歷

二、查冊(cè)(1工作日)

查冊(cè)就是以房地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)之中的任一條件為索引，來(lái)查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過(guò)查冊(cè)，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開(kāi)房屋信息給市民查詢二手樓房產(chǎn)情況，可以持身份證到房地產(chǎn)檔案館查閱。

查冊(cè)資料：

(1)身份證

(2)地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)

查冊(cè)費(fèi)用：

(1)產(chǎn)權(quán)基本情況 30元

(2)抵押登記情況 40元

(3)查封情況 30元

注意事項(xiàng)：有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過(guò)戶，有查封必需解封過(guò)能過(guò)戶。

三、簽三方合同和網(wǎng)簽合同(1工作日)：

依據(jù)相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務(wù)實(shí)踐，二手房買賣合同中必須具備以下內(nèi)容：

1.當(dāng)事人：產(chǎn)權(quán)人、名稱、姓名、聯(lián)系地址、具體情況應(yīng)確保真實(shí)準(zhǔn)確。

2.標(biāo)的：在房屋買賣合同中標(biāo)的就是房屋。房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。

3.價(jià)款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi);如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

4.履行期限、地點(diǎn)、方式：合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

5.違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式：明確雙方當(dāng)事人不履行自己在合同中約定的義務(wù)時(shí)，所需承擔(dān)的責(zé)任。明確約定解決爭(zhēng)議的方式是采用仲裁還是訴訟。

6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時(shí)間;生效或失效條件;合同中止、終止或解除條款。

7.合同的變更與轉(zhuǎn)讓。

8.附件：說(shuō)明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及還需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議的約定。

注意事項(xiàng)：合同約定主要 產(chǎn)權(quán);樓價(jià);定金;付款方式;付款條件;履行期限;交樓時(shí)間;辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)間;違約方式;違約責(zé)任等;

四、評(píng)估(1工作日)：

房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評(píng)估公司對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)，進(jìn)行銀行貸款權(quán)利價(jià)值評(píng)估審批;銀行評(píng)估目前情況基本與市場(chǎng)交易價(jià)持平，部分地方高于市場(chǎng)交易價(jià)。

注意事項(xiàng)：評(píng)估價(jià)影響銀行貸款金額，如評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)，貸款以評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款金額。

五、簽房屋申請(qǐng)貸款合同(1工作日)：

貸款是指:貸款人向借款人發(fā)放相當(dāng)于房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)一定比率的款項(xiàng)用于購(gòu)買房地產(chǎn)。

房屋貸款又稱房地產(chǎn)抵押貸款。一般是指購(gòu)房人在與賣方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，并支付首期購(gòu)房款后，再將所購(gòu)房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向購(gòu)房人提供貸款，作為購(gòu)房人除首期款以外的購(gòu)房款。如購(gòu)房人不能按約定償還貸款，銀行有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。購(gòu)房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱為《房地產(chǎn)按揭合同》。

銀行一般不對(duì)個(gè)人辦理貸款，需要通過(guò)專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司來(lái)辦理向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過(guò)審查合格，向購(gòu)房者承諾貸款，并根據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買賣合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。

注意事項(xiàng)：利率、浮動(dòng)、還款期、還款方式、還款月供額等;雙方備齊資料才能遞交銀行申請(qǐng)貸款。

房屋按揭貸款分類：

1.商業(yè)貸款(7~10工作日審批)：

個(gè)人商業(yè)用房貸款是指貸款商業(yè)銀行或住房?jī)?chǔ)蓄銀行向購(gòu)買自營(yíng)性商業(yè)用房或自用普通居住用房的個(gè)人發(fā)放的貸款;借款人將所購(gòu)房產(chǎn)抵押給銀行作為按期償還貸款的擔(dān)保。

商業(yè)貸款資料：

賣方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)房產(chǎn)證

(3)戶口本(夫妻雙方)

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號(hào)

買方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)戶口本(夫妻雙方)

(3)婚姻證明

(4)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)

(5)銀行流水(至少近半年的存折進(jìn)出狀況;每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上)

(6)供樓存折或卡

(7)非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

(8)XX市房屋套數(shù)查冊(cè)證明

商業(yè)貸款費(fèi)用：

按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費(fèi))

轉(zhuǎn)按揭手續(xù)費(fèi)：1200元/單(辦理轉(zhuǎn)按揭才收取,具體按各按揭公司收費(fèi))

注意事項(xiàng)：樓齡加借款期限不能超過(guò)30年;貸款成數(shù)不得超過(guò)房?jī)r(jià)七成;利息較高;選擇性大;流程快。

2.公積金貸款(10~15工作日審批)

個(gè)人公積金貸款是指以住房公積金為來(lái)源，公積金管理中心為本市住房公積金個(gè)人購(gòu)房提供貸款，公積金貸款業(yè)務(wù)由市公積金中心委托本市商業(yè)銀行承辦，向參加住房公積金制度的職工發(fā)放的用于購(gòu)買住房的購(gòu)房按揭貸款且借款人購(gòu)買的房屋僅限于本市國(guó)有土地上具有所有權(quán)的居住住房;但公積金貸款的借款人必須提供貸款人認(rèn)可的擔(dān)保。

公積金貸款資料：

賣方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)房產(chǎn)證

(3)戶口本(夫妻雙方)

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號(hào)

買方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)戶口本(夫妻雙方)

(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)

(4)婚姻證明

(5)銀行流水(至少近半年的存折進(jìn)出狀況;每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上)

(6)供樓存折或卡

(7)非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

(8)XX市房屋套數(shù)查冊(cè)證明

(9)公積卡或存折

(10)公積金繳存明細(xì)表

公積金貸款費(fèi)用：

按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費(fèi))

保險(xiǎn)費(fèi)：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣

注意事項(xiàng)：借款期限不能超過(guò)20年;貸款成數(shù)不得超過(guò)房?jī)r(jià)七成(首次購(gòu)買房產(chǎn)小于90平方純公積金貸款優(yōu)質(zhì)客戶可以申請(qǐng)8成)公積金個(gè)人最高貸款額度為50萬(wàn)元，兩個(gè)人以上共同購(gòu)買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過(guò)80萬(wàn)元;公積金貸款流程慢，利息低。

3.組合式貸款(商業(yè)+公積金貸款)(10~15工作日審批)

指借款人在購(gòu)房時(shí)同時(shí)申請(qǐng)了商業(yè)貸款和公積金貸款;在借款人在購(gòu)房時(shí)申請(qǐng)公積金貸款的額度滿足不了借款人應(yīng)該向銀行的借款額度時(shí)，其差額部分貸款選用商業(yè)貸款的方式。

組合式貸款資料：

賣方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)房產(chǎn)證

(3)戶口本(夫妻雙方)

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號(hào)

買方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)戶口本(夫妻雙方)

(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)

(4)婚姻證明

(5)銀行流水(至少近半年的存折進(jìn)出狀況;每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上)

(6)供樓存折或卡

(7)非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

(8)XX市房屋套數(shù)查冊(cè)證明

(9)公積卡或存折

(10)公積金繳存明細(xì)表

組合貸款貸款費(fèi)用：

按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費(fèi))

保險(xiǎn)費(fèi)：個(gè)人公積金貸款的保險(xiǎn)計(jì)算公式=貸款額×0.2‰×年限 貸款50萬(wàn)保險(xiǎn)費(fèi)2000;提前還款可以申請(qǐng)退部分。

注意事項(xiàng)：借款期限不能超過(guò)20年;貸款成數(shù)不得超過(guò)房?jī)r(jià)七成;公積金貸款流程慢，利息低。

六、銀行同意貸款通知書(按第五條貸種類審批通過(guò)1工作日出同貸書)

銀行內(nèi)部各級(jí)對(duì)申貸人審核后會(huì)二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。

注意事項(xiàng)：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時(shí)利率執(zhí)行;除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。

七、遞件(1工作日)

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)，是指買賣雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。

遞件需要準(zhǔn)備的材料：

三方遞件前打印網(wǎng)簽合同;

賣方：

1、身份證(夫妻雙方);

2、房產(chǎn)證;

3、戶口本;

4、婚姻證明;

買方：

1、身份證(夫妻雙方);

2、戶口本(夫妻雙方)

3、婚姻證明;

4、未成年小孩的出生證明;

5、非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

注意事項(xiàng)：一般情況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。雙方到各稅窗問(wèn)稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時(shí)都收了，按合同約定遞件成功時(shí)交首期樓款，業(yè)主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。

八、繳稅過(guò)戶(1工作日)：

遞件申請(qǐng)審核成功領(lǐng)取回執(zhí)，國(guó)家需要繳稅費(fèi)房屋才能過(guò)戶。

房管局繳交稅種如下：

1.契稅：

a)管局報(bào)批價(jià)x1% 首次購(gòu)房面積90平方以下(需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊(cè)證明);

b)管局報(bào)批價(jià)x1.5% 首次購(gòu)房面積90平方以上144平方以下(需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊(cè)證明);

c)管局報(bào)批價(jià)x3% 二次以上購(gòu)房或購(gòu)房面積144平方以上;

2.個(gè)人所得稅：管局報(bào)批價(jià)x1% 房產(chǎn)證業(yè)主滿5年且業(yè)主唯一一套物業(yè)免征;

3.營(yíng)業(yè)稅：管局報(bào)批價(jià)x5.6% 房產(chǎn)證滿5年免征;

4.土地交易服務(wù)費(fèi)：房產(chǎn)證建筑面積x6元/㎡;

5.產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：個(gè)人產(chǎn)權(quán)50元二個(gè)人產(chǎn)權(quán)80元;

注意事項(xiàng)：繳完全部稅費(fèi)后換取契稅完稅證及購(gòu)房票票后過(guò)戶;換取出新證回執(zhí)。

九、出新證(7工作日)：

經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過(guò)戶、辦理二手房轉(zhuǎn)移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證.十、歸檔(5工作日)：

交易登記部門把檔案送達(dá)市房地產(chǎn)檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。

十一、入押(1工作日):

房地產(chǎn)抵押登記指房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益以一定權(quán)利價(jià)值抵押給銀行，銀行及借款人關(guān)系設(shè)立后提供相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。

抵押登記費(fèi)用：抵押登記費(fèi)80元/套。

十二、出押(7工作日):

出押指房地產(chǎn)抵押登記后出房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。

l他項(xiàng)權(quán)利術(shù)語(yǔ)解釋：房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體對(duì)該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購(gòu)買時(shí)，選擇按揭貸款時(shí)，在房屋所有權(quán)證書中，會(huì)有他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項(xiàng)權(quán)利人、權(quán)利種類(抵押權(quán))、權(quán)利范圍(他項(xiàng)權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價(jià)值(他項(xiàng)權(quán)利的契載價(jià)格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項(xiàng)權(quán)利消失的日期)，并且在他項(xiàng)權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)。

十三、公積金放款審批(10~15工作日)

公積金管理中心根據(jù)購(gòu)房者提供的銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同進(jìn)行審批放款(商業(yè)貸款不需要公積金放款審批)。

十四、放款(1~3工作日)：

據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買賣合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記出房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，把所貸出的資金直接劃入售房者在指定該行的帳戶上。

注意事項(xiàng)：目前銀行額度不足會(huì)適當(dāng)推遲放款，推遲時(shí)間具體看各銀行額度情況;公積金不受銀行額度影響。

十五、收樓(1工作日)：

賣買雙方交接房屋;包括合約附帶家私家電維修基金等;辦理附屬房屋包括有水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣有線電視，管理費(fèi)過(guò)戶及銀行劃扣帳號(hào)變更及費(fèi)用結(jié)算。

注意事項(xiàng)：水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣有線電視，管理費(fèi)等費(fèi)用核實(shí)繳清。

第三篇：2018年最新上海二手房交易流程

2018年最新上海二手房交易流程

? 購(gòu)房前期調(diào)研

是否有租客，需租客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面承諾； 去小區(qū)物業(yè)了解有無(wú)物業(yè)費(fèi)欠繳的情況；

了解供電供水燃?xì)馐欠裾＃课葙|(zhì)量是否有問(wèn)題，是否漏水，墻壁有無(wú)裂痕等； 和小區(qū)保安或鄰居打聽(tīng)下是否屬于兇宅；

小區(qū)幾公里內(nèi)是否有化工廠，垃圾焚燒廠，變電站，高壓電線等；房子是否靠主干道等。? 產(chǎn)權(quán)調(diào)查

產(chǎn)調(diào)信息并非只能通過(guò)房產(chǎn)中介才能獲取，付定金前買家可以和賣家一起去房產(chǎn)交易中心，賣家憑身份證拉產(chǎn)調(diào)。

產(chǎn)權(quán)調(diào)查一般包括如下信息

1、產(chǎn)調(diào)查詢是否完整

所查房屋若無(wú)抵押等特殊情況，都會(huì)有“房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息”以及“土地狀況信息”兩頁(yè)信息，上面標(biāo)注了房屋的面積、類型、權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)、土地權(quán)屬性質(zhì)、土地用途等基本信息。若房屋有抵押，則會(huì)另有一頁(yè)“房地產(chǎn)抵押狀況信息”，顯示出該房產(chǎn)的抵押權(quán)人、債權(quán)數(shù)額，債權(quán)履行期限等，抵押信息一目了然。

注意事項(xiàng)：現(xiàn)實(shí)中有人故意漏查幾項(xiàng)重要事項(xiàng)，例如抵押信息、限制信息，用于欺騙債權(quán)人，已達(dá)到借款目的，最后造成債權(quán)人權(quán)利受損。

2、房屋狀況和產(chǎn)權(quán)人信息

此處主要看房屋面積、門牌號(hào)、權(quán)利人等基礎(chǔ)信息是否和房產(chǎn)證上一樣，里面的竣工日期需要特別留意，直接影響到貸款的年限；底下的打印日期也需要看清楚，時(shí)間隔太久的，房屋的權(quán)利信息可能已經(jīng)變更過(guò)了。需要注意產(chǎn)調(diào)上所有權(quán)來(lái)源項(xiàng)目，目前所有權(quán)來(lái)源有分如下幾種：房改售房、分割、買賣、繼承、贈(zèng)與、變更、析產(chǎn)等。其中出售繼承的房產(chǎn)不滿足滿五唯一的條件賣家要承擔(dān)20%的個(gè)稅！

3、土地信息

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土地都是國(guó)家的，你只有使用權(quán),有的開(kāi)發(fā)商一塊地拿下來(lái)開(kāi)發(fā)10幾年，土地年限大大縮水了！

4、抵押狀況信息

抵押權(quán)人：此筆貸款的放款機(jī)構(gòu)，也可能是典當(dāng)行等其他金融機(jī)構(gòu)； 期限：此筆貸款的年限，一般30年以下；

債權(quán)數(shù)額：此數(shù)額為總得貸款數(shù)，每月還款后，剩下還有多少數(shù)額是看不出來(lái)的，這個(gè)需要去貸款銀行才能查詢得到；

備注：此筆貸款的組成，包括純商業(yè)貸款、組合貸款、純公積金貸款、消費(fèi)貸款等

打印日期：不要隔太久，最好一周內(nèi)；

此處僅列出一項(xiàng)抵押信息，有的房產(chǎn)會(huì)有好幾個(gè)抵押信息，所有的貸款數(shù)額加起來(lái)就是該房產(chǎn)總得負(fù)債。

備注：私人借貸，民間高利貸等產(chǎn)調(diào)是看不出的！

5、限制狀況信息 限制狀況分為：

司法限制：即法院查封，房東的債務(wù)、經(jīng)濟(jì)、勞動(dòng)、合同等官司都有可能引起不動(dòng)產(chǎn)的查封； 輪候查封即該房產(chǎn)已經(jīng)被多次查封，想了解具體什么查封原因可以根據(jù)限制原因中的案號(hào)，到相應(yīng)法院去咨詢；

行政限制：即行政機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)做出的限制交易，最多的原因是：違章搭建、破壞房屋結(jié)構(gòu)等其他限制：公安等國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)于產(chǎn)權(quán)人牽涉犯罪后的財(cái)產(chǎn)查封等； 限制期限：司法限制一般2年，到期后法院續(xù)封為一年，只要案件不結(jié)，可以不斷續(xù)封；其他性質(zhì)限制都是無(wú)期限的，直至違法行為消除，方能解封。

6、租賃登記

租賃登記，辦時(shí)方便去時(shí)難，租賃未到期解約的很多，此時(shí)需要雙方共同申請(qǐng)辦理撤銷登記，一旦租客回老家或是不配合就比較麻煩了；而且二手房交易若是有租賃登記，需征詢承租人意見(jiàn)方可出售

7、異議登記

此登記通俗講：產(chǎn)證上沒(méi)你名字，但又是利害關(guān)系人，一旦權(quán)利人把房子賣了會(huì)損害到你的利益，那就可以做異議登記，但異議登記屬于臨時(shí)性的，需要利害關(guān)系人盡快向法院發(fā)起訴訟，保護(hù)自己利益。

? 居間協(xié)議：

1.核實(shí)上家身份證，房產(chǎn)證，戶口本，中介身份證；

2.違約處理辦法，如不能按時(shí)過(guò)戶，交房，中介私自將房產(chǎn)證交由上家，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題等如何處理；

3.商量好付款批次和數(shù)額，以及各批次付款日期，給一次錢上家要打一次收條（定金，首付，貸款，尾款）； 4.戶口遷出條款

目前我國(guó)無(wú)法通過(guò)訴訟強(qiáng)制遷出戶口，派出所也不會(huì)強(qiáng)制將賣家的戶口遷出，因?yàn)檫w戶口需要賣家本人申請(qǐng)，因此在二手房買賣合同中對(duì)賣家戶口條款的約定很重要：留下賣家其他房產(chǎn)信息或?qū)嶋H居住地信息；明確約定遷出戶口的期限，逾期后按照每天xx金額收取掛戶費(fèi)，費(fèi)用的性質(zhì)可以不是違約金；或者和賣家商量好押一定的尾款，戶口遷出后尾款再付給賣家，上海一般一個(gè)戶口押20萬(wàn)。5.稅費(fèi)問(wèn)題（中介費(fèi)；增值稅；個(gè)稅等）及違約處理； 6.產(chǎn)證上出現(xiàn)的名字都需簽字；

7.產(chǎn)證交中介保管，并且出具保證書，一旦產(chǎn)證私下交給上家，出現(xiàn)網(wǎng)簽房子被抵押，中介負(fù)全責(zé)，賠償下家雙倍損失； 8.付訂金。? 網(wǎng)簽：

買賣雙方簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》：

1、買方限購(gòu)資格:在上海購(gòu)房?jī)H適用于以下三種情形的家庭（1）上海戶口但無(wú)住房的家庭；（2）上海戶口僅有一套住房的家庭；

（3）非上海戶口但能提供連續(xù)滿五年社?；蛘叨悊蔚?！

2、買方提交材料：

上海戶籍：身份證、戶口簿、結(jié)婚證（未婚人士提供民政部門開(kāi)具的未婚證明）非上海戶籍：身份證、戶口簿、結(jié)婚證（單身限購(gòu)）、納稅或社保證明

3、賣方提交材料 《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》記載的全部權(quán)利人的有效身份證明。注意事項(xiàng)：簽定合同時(shí)，必須所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)，家庭成員及權(quán)利相關(guān)人員要到場(chǎng)，同意賣房；核實(shí)好對(duì)方身份證，房產(chǎn)證。簽定合同后，房產(chǎn)證需交給第三方中介保管；將居間協(xié)議中涉及的付款信息、稅費(fèi)問(wèn)題、戶口問(wèn)題、交房時(shí)間、違約責(zé)任等都寫入合同內(nèi)；房?jī)r(jià)做低的部分可以在補(bǔ)充條款以裝修補(bǔ)償款的方式支付；沒(méi)有規(guī)定必須通過(guò)中介才能網(wǎng)簽，賣家和買家可以到房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)簽打合同，30元左右的工本費(fèi)； ? 資金監(jiān)管

2015年7月1日起上海松江區(qū)開(kāi)展存量房交易資金監(jiān)管試點(diǎn)服務(wù)，到目前已經(jīng)覆蓋到了全市各區(qū)。無(wú)論是二手房交易中的首付款，還是銀行貸款或者尾款，都可以進(jìn)行資金監(jiān)管，交易雙方在簽訂完二手房交易合同后，可直接前往區(qū)房產(chǎn)交易中心資金監(jiān)管窗口簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。之后買方需要把資金打入經(jīng)過(guò)登記備案在銀行開(kāi)設(shè)的資金監(jiān)管專戶，待交易雙方辦理過(guò)戶手續(xù)登記核準(zhǔn)后（即買方取得房產(chǎn)所有權(quán)），再通過(guò)監(jiān)管專戶，將監(jiān)管的購(gòu)房資金支付給賣方。其間，上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司作為第三方交易保證機(jī)構(gòu)，將在整個(gè)流程中提供資金監(jiān)管及結(jié)算服務(wù)。在資金監(jiān)管模式下，買賣雙方只需在交易中心完成過(guò)戶手續(xù)后，銀行即可憑借交易中心出具的收件收據(jù)將購(gòu)房者申請(qǐng)的貸款打入資金監(jiān)管賬戶，由資金監(jiān)管賬戶在交易中心核準(zhǔn)登記后，打入賣方賬戶，縮短了貸款放款的流程，保證買家的資金安全，不會(huì)出現(xiàn)賣家私下抵押造成房子被法院查封無(wú)法過(guò)戶，首付款都無(wú)法拿回來(lái)的類似情況。整個(gè)資金監(jiān)管服務(wù)賣家和買家不需要支付任何費(fèi)用。目前上海還沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行二手房交易資金監(jiān)管。? 辦理貸款

辦貸款的時(shí)候賣家夫妻雙方必須到場(chǎng)簽字，買家是已婚的也需夫妻雙方到場(chǎng)簽字。

賣家：身份證，產(chǎn)證人到場(chǎng)，買賣合同，婚姻證明，私章，收款賬戶，戶口本； 買家：身份證，戶口本，結(jié)婚證明，學(xué)歷證明，收入證明，銀行流水，個(gè)人所得稅單，首付款轉(zhuǎn)賬憑證和收據(jù)，私章，還款賬號(hào)；

注意事項(xiàng)：公積金貸款擔(dān)保費(fèi)2014年就取消了；商業(yè)貸款評(píng)估費(fèi)也取消了；貸款相關(guān)問(wèn)題可以咨詢?nèi)豪锏你y行信貸員； ? 審稅和過(guò)戶

從2018年2月1日起，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記調(diào)整為一口受理、內(nèi)部流轉(zhuǎn)、并聯(lián)審批、統(tǒng)一時(shí)限，即由受理窗口統(tǒng)一收件后，房屋狀況查詢限購(gòu)審核、稅收征管和不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)內(nèi)部流轉(zhuǎn)，并提供EMS快遞服務(wù)；辦理不動(dòng)產(chǎn)交易登記將從原來(lái)的41個(gè)自然日，縮至5個(gè)工作日；同時(shí)市民“跑大廳”的次數(shù)將減少。辦理不動(dòng)產(chǎn)交易登記還將實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申請(qǐng)辦理。

? 交房

1.根據(jù)合同附件中裝修情況，制作清單，至現(xiàn)場(chǎng)一一核對(duì)，檢查是否有缺損或損壞；

2.交房時(shí)賣家最好能出具近三個(gè)月的水電煤支付賬單。防止有遺留，欠費(fèi)； 3.查水電煤表，結(jié)清上家該付的水電煤費(fèi)用及物業(yè)管理費(fèi)； 4.交房日期及戶口遷出以尾款做制約；

第四篇：二手房交易流程

二手房交易流程

買賣雙方持（房產(chǎn)證）或按揭合同原件至檔案大廈或國(guó)土財(cái)產(chǎn)權(quán)科

買賣雙方與經(jīng)紀(jì)方簽定（居住合同）、買方向賣房付定金（不成交價(jià)20%)買房房地產(chǎn)原件放在經(jīng)紀(jì)方（如果是房地產(chǎn)抵押在銀行則將購(gòu)房合同即按揭合同的原件存放在經(jīng)紀(jì)方

買方向擔(dān)保人，原按揭銀行提出贖樓申請(qǐng)，擔(dān)保人進(jìn)行擔(dān)保審批，銀行發(fā)放贖樓擔(dān)保貸款，擔(dān)保人辦理贖樓和注銷抵押登記

買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)公司評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告給銀行，銀行審批后出具按揭合同許諾書給賣房，買方支付首期款進(jìn)行首期款監(jiān)管。

買賣雙方簽署《重慶市房產(chǎn)買賣合同》《現(xiàn)售》（涉外合同需公正）連同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)資料送國(guó)土局遞件，經(jīng)紀(jì)方領(lǐng)取回持。

買方將剩余款項(xiàng)存入銀行進(jìn)行資金監(jiān)管。

憑回執(zhí)領(lǐng)取稅單，買賣雙方交付相關(guān)稅費(fèi)后，領(lǐng)出新房產(chǎn)證并合同按揭銀行在國(guó)土局做抵押登記，銀行將首期規(guī)劃撥給賣方

銀行辦理完買方房地產(chǎn)抵押登記后，銀行發(fā)放二手樓按揭貸款給賣房，如果該房辦理贖樓，則銀行將在其中扣除已發(fā)放的贖樓擔(dān)保貸款。

買賣雙方與經(jīng)紀(jì)公司一起辦理業(yè)務(wù)交接，同時(shí)辦理水、電、煤氣、有線電視等設(shè)施的。過(guò)戶手續(xù)。

買賣雙方交付相關(guān)稅收后，領(lǐng)出新房產(chǎn)證，銀行將監(jiān)管款項(xiàng)劃入買房賬號(hào)。

二手房交易所需資料

買方：身份證、戶口簿

賣方：身份證、戶口簿、婚姻證明、產(chǎn)權(quán)證明

第五篇：二手房交易流程

二手房銷售流程

一、銷售人員入職業(yè)務(wù)開(kāi)展：

1、員工實(shí)習(xí)期（1個(gè)月周期）： ⑴、工作適應(yīng)期：（前7－10天）

①、所有新員工必須經(jīng)過(guò)前7－10天的考評(píng)，以此來(lái)測(cè)試是否適合本行業(yè)；

②、新員工適應(yīng)期的學(xué)習(xí)在銷售部門主管指導(dǎo)下學(xué)習(xí)有關(guān)于營(yíng)銷的相關(guān)制度：有關(guān)公司的管理?xiàng)l例與現(xiàn)場(chǎng)

管理制度；

③、試用期內(nèi)對(duì)商圈進(jìn)行了解與繪制，及不少于6個(gè)樓盤小圈市調(diào)； ④、新員工入職前7－10天的考評(píng)成績(jī)是評(píng)定新員工是否錄用的唯一指標(biāo)；

⑵基礎(chǔ)知識(shí)學(xué)習(xí)：（11－30天）

①、新員工基礎(chǔ)學(xué)習(xí)期的學(xué)習(xí)：在銷售部門主管指導(dǎo)下更加深入的了解房地產(chǎn)知識(shí)：房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與建

筑基礎(chǔ)知識(shí)；

②、在銷售部門主管指導(dǎo)下接受學(xué)習(xí)以下基礎(chǔ)知識(shí)：

A、基礎(chǔ)業(yè)務(wù)流程； B、市場(chǎng)調(diào)查； C、信息資源開(kāi)發(fā)； D、客戶接待標(biāo)準(zhǔn)與技巧； E、電話溝通技巧 ； F、不動(dòng)產(chǎn)勘驗(yàn)； G、委托獲?。?H、不動(dòng)產(chǎn)推薦與報(bào)價(jià)；

I、稅費(fèi)計(jì)算； ③、在部門銷售主管指導(dǎo)下完成應(yīng)用系統(tǒng)的操作學(xué)習(xí)，及對(duì)信息管理制度進(jìn)行了解，文字輸入不低于30

字/分鐘

④、完成基礎(chǔ)工作量化指標(biāo)：

A、有效房源不少于10個(gè)，有效客源不少于10個(gè)；

B、市場(chǎng)調(diào)查分公司（門店）商圈覆蓋小區(qū)或樓盤不少于8個(gè)； ⑤、跟隨老同事進(jìn)行房屋勘驗(yàn)，共同帶看，按要求當(dāng)日向主管進(jìn)行工作匯報(bào)；

⑥、接受公司其他培訓(xùn)（視公司安排）；

2、技能提升期（1－3個(gè)月）： ⑴、接受技能提升期的基礎(chǔ)知識(shí)加強(qiáng)培訓(xùn)：

①、企業(yè)文化培訓(xùn)； ②、房地產(chǎn)知識(shí)加強(qiáng)；

③、委托獲取技巧； ④、帶看技巧；

⑤、磋商與議價(jià)技巧：

⑥、簽訂合同的要素：

⑦、商務(wù)禮儀； ⑧, 房產(chǎn)評(píng)估； ⑵、、完成基礎(chǔ)工作量化指標(biāo)： ①、要求掌握市區(qū)樓盤不少于30個(gè)；

②、要求信息拓展有效房源每月不少于20個(gè)，有效客源每月不少于20個(gè)（以房友系統(tǒng)內(nèi)經(jīng)主管回訪確認(rèn)

后的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）；

③、要求電話回訪不少于每天5次（房源或客源以房友系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）；

④、要求房屋勘驗(yàn)不少于每月30次（以房友系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）； ⑤、要求帶看量不少于每月26次（以房友系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）；

⑥、按時(shí)完成每周工作總結(jié)及月工作總結(jié)（以經(jīng)紀(jì)人月報(bào)表與周報(bào)表為準(zhǔn)）；

⑶、獨(dú)立及正確使用應(yīng)用系統(tǒng)（房友系統(tǒng)）；

⑷、有計(jì)劃的開(kāi)展個(gè)人信息拓展，根據(jù)客戶需求在主管的協(xié)助下進(jìn)行獨(dú)立操作；

⑸、借助系統(tǒng)及時(shí)完成客戶檔案建立，按質(zhì)量要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)予以跟蹤（按公司要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行）；

⑹、具團(tuán)隊(duì)精神，能找到“一對(duì)一”人員幫扶配對(duì)對(duì)象；

⑺、接受公司綜合考評(píng)：學(xué)習(xí)期內(nèi)考核業(yè)績(jī)不低于3000元作為晉升標(biāo)準(zhǔn)；

3、業(yè)務(wù)提高期：（3－6月）⑴、熟悉本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及最新動(dòng)態(tài)；

⑵、業(yè)績(jī)承諾，完成業(yè)績(jī)不低于每月3000元（按照公司級(jí)別要求的規(guī)定）； ⑶、對(duì)客戶管理進(jìn)行分類管理并建檔，按照標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量要求予以及時(shí)跟蹤；

⑷、在部門銷售主管的幫助下，做到1－2個(gè)樓盤專家（樓盤專家概念：能清楚明白小區(qū)的周邊狀況、發(fā)展商、樓盤歷史情況、建成年份、使用年限、小區(qū)管理狀況、配套設(shè)施、幢數(shù)及分布、梯戶數(shù)、總戶數(shù)及戶型配比、戶型朝向、車位配比、每幢層高、居住人群、開(kāi)盤售價(jià)、目前售價(jià)、目前租金、置換率、交通狀況、教育入學(xué)狀況、購(gòu)物商場(chǎng)、金融行業(yè)、菜市場(chǎng)等）；

⑸、完成基礎(chǔ)工作量化指標(biāo)： ①、能清楚了解市區(qū)樓盤不少于50個(gè)；

②、平均每月的信息拓展量不低于房源20個(gè)，客源20個(gè)（以房友系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示為準(zhǔn)）；

③、每天回訪電話不少于20個(gè)（以房友系統(tǒng)跟進(jìn)數(shù)據(jù)顯示為準(zhǔn)）；

④、每月不少于20個(gè)房源勘驗(yàn)（以房友系統(tǒng)跟進(jìn)數(shù)據(jù)顯示為準(zhǔn)）；

⑤、每月不少于50組客戶帶看（以房友系統(tǒng)跟進(jìn)數(shù)據(jù)顯示為準(zhǔn)）； ⑹、按時(shí)完成每周工作總結(jié)及月工作總結(jié)（以經(jīng)紀(jì)人月報(bào)表與周報(bào)表為準(zhǔn)）；

⑺、能獨(dú)立完成稅費(fèi)計(jì)算；

⑻、在銷售部門主管的指導(dǎo)下能獨(dú)立完成合同簽署；

⑼、熟悉房產(chǎn)貸款操作流程； ⑽、參予公司其他技能提升培訓(xùn)；

⑾、接受公司綜合考評(píng)，獲取級(jí)別與薪資調(diào)整機(jī)會(huì)；

4、技能成熟期：（7－9個(gè)月）⑴、具有指導(dǎo)和帶領(lǐng)新員工能力；

⑵、能獨(dú)立操作個(gè)案； ⑶、完成基礎(chǔ)工作量化指標(biāo)：

①、能清楚了解市區(qū)樓盤不少于70個(gè)；

②、平均每月的信息拓展量不低于房源15個(gè)，客源15個(gè)（以房友系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示為準(zhǔn)）；

③、每天回訪電話不少于20個(gè)（以房友系統(tǒng)跟進(jìn)數(shù)據(jù)顯示為準(zhǔn)）；

④、每月不少于30個(gè)房源勘驗(yàn)（以房友系統(tǒng)跟進(jìn)數(shù)據(jù)顯示為準(zhǔn)）；

⑤、每月不少于26組客戶帶看（以房友系統(tǒng)跟進(jìn)數(shù)據(jù)顯示為準(zhǔn)）；

⑷、、接受公司綜合考評(píng)，接受級(jí)別與薪資調(diào)整機(jī)會(huì)；

二、電話溝通：

一）、接聽(tīng)電話：

1、接聽(tīng)標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)：電話鈴聲三聲之內(nèi)，必須接聽(tīng)。接聽(tīng)電話態(tài)度必須和藹，語(yǔ)音親切，主動(dòng)問(wèn)候“您好，積邦不動(dòng)產(chǎn)！”；

2、詢問(wèn)證實(shí)客戶需求：

⑴、業(yè)務(wù)咨詢：

①、信息出售、出租；

②、信息求購(gòu)、求租；

③、折借與貸款咨詢；

⑵、找人，標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)：

①、該人員不在時(shí)：您好！XX現(xiàn)在不在，請(qǐng)問(wèn)您哪位找她/他，需要我?guī)湍戕D(zhuǎn)告嗎？請(qǐng)問(wèn)您的電話？

②、該人員在時(shí)：您好！請(qǐng)稍等！她/他馬上過(guò)來(lái)！或您好，她現(xiàn)在正在……，請(qǐng)問(wèn)您哪里找她/他，方便留個(gè)電話嗎？一會(huì)我叫她/他復(fù)您電話！

③、準(zhǔn)備紙、筆，詳細(xì)記錄，交待該人員回來(lái)或有時(shí)間及時(shí)聯(lián)系。

⑶、手續(xù)代辦，客戶如尋求代辦手續(xù)：

①、當(dāng)值人員應(yīng)講明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

②、留下客戶電話與詳細(xì)需求，移交權(quán)證部，約定辦理時(shí)間；

3、獲得業(yè)務(wù)咨詢要獲取的信息：

⑴、房產(chǎn)出售/租；

①、獲知房產(chǎn)詳細(xì)地址、面積、戶型、售/租價(jià)等相關(guān)情況；

②、詢問(wèn)客戶從何處了解我公司及獲取信息的途徑；

③、了解客戶的姓名、基本需求，聯(lián)系電話等個(gè)人背景情況的資訊，最重要的是留下對(duì)方的主要聯(lián)系方式；

④、說(shuō)服業(yè)主進(jìn)行勘驗(yàn)并約定勘驗(yàn)時(shí)間，告知勘驗(yàn)對(duì)他的好處；

⑤、填寫房產(chǎn)出售出租登記表，當(dāng)日交主管審核；

⑵、求購(gòu)/租房產(chǎn)需求，房產(chǎn)咨詢；

①、了解客戶需求；

②、通過(guò)客人需求了解，予以房產(chǎn)介紹：引起客人興趣、產(chǎn)生看樓的欲望；

③、以豐富的信息量，邀請(qǐng)客戶到公司來(lái)，爭(zhēng)取有面談的機(jī)會(huì)，增進(jìn)與客戶的進(jìn)一步溝通，同時(shí)讓客人對(duì)

公司有更多的了解；

④、詢問(wèn)客戶從何處了解我公司及獲取信息的途徑；

⑤、詢問(wèn)客人打過(guò)來(lái)的電話是否本人所有并請(qǐng)客人留下主要聯(lián)系方式；

⑥、留下客人聯(lián)系方式的技巧：

A、假裝電話聽(tīng)不清，讓對(duì)方留下電話再打過(guò)去。

B、故意說(shuō)某個(gè)問(wèn)題不清楚，要查詢，或要詢問(wèn)經(jīng)理，請(qǐng)留下電話再聯(lián)系。C、說(shuō)自己不是該房源信息的業(yè)務(wù)員，說(shuō)該業(yè)務(wù)員不在，留下電話詢問(wèn)清楚后再聯(lián)系。

⑦、馬上將所得資訊記錄并在房友系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行輸入。

⑶、電話接聽(tīng)注意技巧：

①、反客為主，不要一味回答客戶的問(wèn)題，被客戶牽著走，要正確引導(dǎo)客戶。應(yīng)由被動(dòng)接聽(tīng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)介紹、主動(dòng)詢問(wèn)，想象顧客在面前時(shí)應(yīng)作的表情和動(dòng)作（手勢(shì)）；最佳方法是客戶提出問(wèn)題，不要馬上急于回答，要婉轉(zhuǎn)發(fā)問(wèn)，然后等其回答所提問(wèn)題后，再回答他的問(wèn)題。②、在電話接聽(tīng)中，可留下伏筆（如不回答問(wèn)題，說(shuō)去詢問(wèn)稍后或過(guò)兩天給他回應(yīng)，以便今后追蹤）。這

樣今后就有借口再打電話給他。

⑷、電話接聽(tīng)注意事項(xiàng)：

①、時(shí)間不要太長(zhǎng)，盡量控制在5分鐘之內(nèi)；

②、要求客人過(guò)來(lái)公司多了解，與客人有近距離接觸，以便多了解；

③、保持輕松、愉快的心情，客人可以感受到；

④、不要打斷客人談話，善于傾聽(tīng)；

⑤、準(zhǔn)備紙、筆，重點(diǎn)予以記錄；

⑥、標(biāo)準(zhǔn)結(jié)束語(yǔ)（或類似）：XX先生/小姐，謝謝你的來(lái)電，我們會(huì)XX時(shí)候與您再聯(lián)系，再見(jiàn)！必

須由客人掛電話，銷售人員方可放下電話；

二）、撥打電話：

1、撥打前的準(zhǔn)備：

⑴、撥打電話之前，確定打電話的對(duì)象是業(yè)主還是客人；

⑵、確定要談的內(nèi)容，并逐項(xiàng)予以記錄；

2、標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)：你好！XX先生/小姐，我是XXX,請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在方便嗎?

3、確定打電話內(nèi)容：

⑴、要求勘驗(yàn)：

①、約業(yè)主勘驗(yàn)，闡述勘驗(yàn)的必要性：

②、了解房屋的現(xiàn)狀，是業(yè)主本人在住還是空置，或是出租中，約定好勘驗(yàn)的時(shí)間，告知自己會(huì)在什么時(shí)

候到；

③、確定自己到的時(shí)間，確定業(yè)主到達(dá)勘驗(yàn)點(diǎn)的時(shí)間； ④、了解勘驗(yàn)是業(yè)主本人過(guò)去還是其他聯(lián)系人，問(wèn)清聯(lián)系人的電話；

⑤、如是出租中房產(chǎn)，是業(yè)主過(guò)去或是先與租客聯(lián)系后，銷售人員再與租客電話溝通，約定勘驗(yàn)的時(shí)間；

⑵、致電業(yè)主有客人要求看房：

①、詢問(wèn)業(yè)主房屋目前的狀況，是否有出售，了解價(jià)錢是否有變動(dòng)，賣方市場(chǎng)情 況下以先入為主的方式進(jìn)行詢問(wèn)，目前是不是XX元？買方市場(chǎng)情況下，以客戶的反應(yīng)情況，詢問(wèn)房?jī)r(jià)是

否變化？

②、詢問(wèn)業(yè)主看房的時(shí)間，上午還是下午比較方便一些； ③、告知業(yè)主自己出門的時(shí)間及可能到達(dá)的時(shí)間；

④、提醒業(yè)主有客人到后需注意的事項(xiàng)，以站在業(yè)主立場(chǎng)的利益進(jìn)行分析。

⑶、回業(yè)主客人看房后意向（回復(fù)看房結(jié)果）：

①、看完房后，業(yè)主最需要知道的就是結(jié)果，看房后必須于二天內(nèi)與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系，將客人反應(yīng)告知（無(wú)論客戶是否有意向，都需回復(fù)業(yè)主，想好目的后再作溝通）；

②、客戶的價(jià)錢與業(yè)主接近時(shí)，以將客戶的報(bào)價(jià)適當(dāng)控制報(bào)與業(yè)主，保留空間進(jìn)行價(jià)格磋商；

③、客戶的價(jià)錢與業(yè)主報(bào)價(jià)存在較大差異時(shí)，仍然報(bào)與業(yè)主，留意業(yè)主的反應(yīng)，也為以后價(jià)格磋商打基

礎(chǔ)；

⑷、確定致電客人的目的：

(5)①、物業(yè)介紹，是在初次對(duì)客戶進(jìn)行了解后針對(duì)客戶需求，向客人推薦房產(chǎn)，強(qiáng)化需求點(diǎn)，引起看房欲望；

②、這是一個(gè)試探客戶需求的關(guān)鍵點(diǎn)：根據(jù)客戶的肯定與否定鎖定客戶需求；

③、付諸行動(dòng)，約客人看房：嘗試與業(yè)主聯(lián)系后再確定看房時(shí)間；

④、控制時(shí)間段，詢問(wèn)客人看房后的意向；

⑤、如客戶已買到房子，先做恭喜再詢問(wèn)在哪套物業(yè)買的房子并了解還有沒(méi)有房產(chǎn)需要租售登記，以我們的服務(wù)爭(zhēng)取客戶的朋友親戚等潛在客戶。

4、約客戶到公司：

⑴、讓客戶對(duì)公司加深了解，感受更多的信息和服務(wù)；

⑵、有助于與客戶加強(qiáng)溝通及進(jìn)行基礎(chǔ)感情維護(hù)，對(duì)客戶的需求了解更加深入；

⑶、帶看是簽約的基礎(chǔ)，客戶到公司，有助于簽署中介服務(wù)協(xié)議書，防止客戶跑單，保障傭金的收取，同時(shí)，也確保銷售人員自身的人身安全；

⑷、告知客戶成交前我們不收取任何費(fèi)用，只需支付成功簽訂購(gòu)買協(xié)議后的傭金比例；

⑸、提醒客戶帶上自己的身份證。

5、撥打電話注意事項(xiàng)及技巧：

⑴、注意語(yǔ)氣及方式避免客戶有厭煩的感覺(jué)，學(xué)會(huì)給客戶定時(shí)間聯(lián)系，不要不好意思。

⑵、根據(jù)客戶的職業(yè)特征，分析其一天的生活規(guī)律，給他打電話。

⑶、房屋介紹不要把產(chǎn)品所有情況在電話中一一介紹給客戶，適當(dāng)進(jìn)行保留一下，對(duì)他才更具有吸引力。

⑷、邀請(qǐng)客人過(guò)來(lái)或看樓，避免用提問(wèn)式的方法，要用選擇式的方法提問(wèn)。例：要

問(wèn)：“×先生/小姐你看星期六過(guò)來(lái)還是星期天過(guò)來(lái)（“×先生/小姐，你看上午還是下午有時(shí)間？”）（給他限

定選擇）；

⑸、根據(jù)客戶需求，給客戶一個(gè)吸引的亮點(diǎn)；

⑹、給客戶朋友的感覺(jué)，使其不好拒絕你，誠(chéng)懇的態(tài)度，像膏藥一樣貼住他；

⑺、讓客人先掛電話，再結(jié)束談話。三）、部門主管電話溝通能力檢測(cè)：

1、部門主管必須定期對(duì)營(yíng)銷人員電話檢測(cè)，包括電話接聽(tīng)，撥打；

2、營(yíng)銷管理人員電話接聽(tīng)檢測(cè)；

3、檢測(cè)為每月不定時(shí)進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果作為員工技能考核供人力行政部進(jìn)行績(jī)效評(píng)分；

三、客戶接待： 一）、客戶到訪

流程：起身（快步出門）問(wèn)好――詢問(wèn)需求――邀請(qǐng)入店――邀請(qǐng)入座、遞名片、遞水――了解需求

標(biāo)準(zhǔn)：

問(wèn)好：

1、看到客戶到訪（櫥窗外）應(yīng)于三秒鐘內(nèi)起身迎接，微笑問(wèn)好，精神飽滿，聲音清脆、洪亮或立即

開(kāi)門出外詢問(wèn)；

2、服裝整齊，保持良好儀表，挺直身體，微往前傾，雙手自然放于值班臺(tái)上，或（櫥窗外）男同事手

背于后，女同事雙手交疊置于左下側(cè)；

3、非接待同事也應(yīng)一并起身問(wèn)候或向客戶點(diǎn)頭致意； 詢問(wèn)需求：

1、面帶微笑，眼光集中于客戶面部，；

2、介紹或推薦房源基本信息要準(zhǔn)確，快速； 邀請(qǐng)入店：

1、及時(shí)、禮貌的邀請(qǐng)客戶進(jìn)到門店內(nèi)做詳細(xì)了解；

2、沒(méi)有坐下的機(jī)會(huì)就沒(méi)有生意的開(kāi)始；

3、在門前請(qǐng)客人先進(jìn)入，而后自己方可進(jìn)入；

4.在客戶沒(méi)坐下前, 自己不要坐下;邀請(qǐng)入座：

1、替客戶放置好隨身物品，引導(dǎo)客戶入座；

2、取出名片，將有字的一方遞向客戶，進(jìn)行自我介紹；

3、詢問(wèn)客戶姓名、稱呼；

4、及時(shí)遞水（協(xié)助進(jìn)行，冬天以三分冷水七分熱水，夏天以冰水，常溫時(shí)有冷熱水各半或溫水），水為1/2杯為宜；

了解需求：

1、與客人寒暄，獲知了解本公司的渠道及需求（出售/租或求購(gòu)/租，還是其他）

2、對(duì)客戶要素予以分析：

⑴、基本情況：

①、客戶的姓名 ②、了解客戶的年齡 ③、客戶電話 ④、詢問(wèn)客戶的地址 ⑤、了解客戶籍貫，是哪里人 ⑥、了解客戶從事的職業(yè) ⑦、了解客戶目前居住的區(qū)域

⑵、確定需求：

①、出售/租或需求房屋戶型 ②、出售/租或需求房屋面積 ③、出售/租或接受價(jià)格 ④、出售/租或需求房屋的原因 ⑤、了解客戶大致家庭情況

⑶、進(jìn)行分析：

①、客戶的經(jīng)濟(jì)條件 ②、摸索客戶的性格脾氣 ③、了解客戶生活

習(xí)慣 ④、試探客戶個(gè)人好惡 ⑤、客戶身體狀況 ⑥、了解客戶家庭背景 ⑦、了解（售房）

購(gòu)房動(dòng)機(jī) ⑧、是否會(huì)存在一些干擾因素

3、獲悉客戶要素的方式：

①、通過(guò)與客戶寒喧、聊天 ②、仔細(xì)觀察客戶的神情變化 ③、密切留意客戶的舉止、行動(dòng)

4、獲悉客戶要素注意事項(xiàng)：

①、要真實(shí)確切，避免被一些表面現(xiàn)象所迷惑；

②、詢問(wèn)時(shí)逐層深入，不可冒進(jìn)；

③、不要被客戶的氣勢(shì)所壓制，談話間注意引導(dǎo)，使其真實(shí)流露； ④、銷售人員態(tài)度要真誠(chéng)可信，讓客戶感覺(jué)可以朋友相待。

二）、客戶接待：

房源登記（客源錄入）――信息配對(duì)――委托簽署――電話（約看房）――送客（勘驗(yàn)、帶看）――接待

注意事項(xiàng)（委托簽署按情況而定）

標(biāo)準(zhǔn)： 信息登記：

1、業(yè)主房產(chǎn)出售或出租：

①、進(jìn)行房產(chǎn)出租或出售登記，進(jìn)行深入了解；

②、了解物業(yè)的詳細(xì)地址和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，分析該小區(qū)物業(yè)的大致售價(jià)和租價(jià)，與業(yè)主確定物業(yè)價(jià)格；

③、告知本公司的服務(wù)內(nèi)容以及公司實(shí)力； ④、說(shuō)服業(yè)主進(jìn)行勘驗(yàn)及約定勘驗(yàn)時(shí)間；

⑤、確定產(chǎn)權(quán)的狀狀;⑥、確定產(chǎn)權(quán)所有人的狀況；

⑦、確定業(yè)主賣房的原因，以便日后的價(jià)格磋商。

2、客戶有房產(chǎn)求購(gòu)求租需求時(shí)：

①、按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，選擇某一房源做試探性介紹，進(jìn)一步了解客人需求； ②、當(dāng)客戶超過(guò)一個(gè)人時(shí)，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們之間的相互關(guān)系。通過(guò)交談?wù)_把握客戶的真實(shí)需求，并據(jù)此迅速制定應(yīng)對(duì)策略；

③、注意現(xiàn)場(chǎng)整潔和個(gè)人儀表儀容，以隨時(shí)給客戶良好印象；

④、確定客戶需求后，房源的介紹應(yīng)以先中，后優(yōu)，再差予以介紹，不應(yīng)過(guò)多介紹或房源介紹無(wú)差異化，讓客戶無(wú)從選擇；

⑤、不管客戶是否真實(shí)需求者，都要熱誠(chéng)接待；

⑥、密切留意客戶身邊的陪伴者，不要冷落，適當(dāng)時(shí)予以贊揚(yáng)，獲取認(rèn)同。

3、請(qǐng)留下客戶電話： ⑴、客戶不留電話的原因：

①、擔(dān)心被騷擾； ②、沒(méi)有得到想得到的信息； ③、沒(méi)有足夠吸引他的東西； ④、所介紹的并非他理想的房子； ⑤、并不想買，只是想了解； ⑵、銷售人員要想好說(shuō)辭，正確對(duì)待：

①、請(qǐng)放心，我一定不會(huì)在不方便的時(shí)候給您打電話；

②、要不您說(shuō)個(gè)時(shí)間，哪個(gè)時(shí)間較方便，我會(huì)在那個(gè)時(shí)間打過(guò)去，或者給您發(fā)信息； ③、其實(shí)，我只是希望能把最新有關(guān)適合您的房源及時(shí)告知與您，讓您更客觀的做決定；

④、要不，您留個(gè)傳真或郵箱號(hào)碼，我發(fā)資料給您。

信息配對(duì)：

1、進(jìn)行房產(chǎn)出售出租登記，注明隨物設(shè)施；

2、立即開(kāi)始客戶配對(duì)，在房友網(wǎng)內(nèi)選擇自己在半個(gè)月之內(nèi)的客戶進(jìn)行篩選，或電話聯(lián)系有需求較接近客戶的銷售人員

3、根據(jù)客戶需求范圍及承受能力于系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行合適房源的搜索；

4、列出意向（房源）客戶－列出購(gòu)買意向的排序－按客戶購(gòu)買力（房源實(shí)際成交可能）排序－選定主要客

戶逐一打電話給客戶或其他銷售人員；

5、信息搜尋時(shí)，可一邊搜索邊與客戶進(jìn)行交談，避免冷落客戶；

6、配對(duì)過(guò)程中，應(yīng)適時(shí)轉(zhuǎn)換系統(tǒng)轉(zhuǎn)換成GUEST模式，滿足客戶好奇心理或避免有意偷窺業(yè)主（客戶）

聯(lián)系方式；

委托簽署：

1、業(yè)主房產(chǎn)出售/租

①、委托簽署是對(duì)客戶的承諾，確定房屋的真實(shí)性，有效性及安全性，出于對(duì)客人的承諾，避免出現(xiàn)一房多售等購(gòu)房陷井，同時(shí)也讓業(yè)主感受到認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，產(chǎn)生信賴； ②、無(wú)償幫客戶進(jìn)行房屋出售，對(duì)符合市場(chǎng)價(jià)的委托房屋可進(jìn)行報(bào)刊發(fā)布，客源更為廣泛，加快銷售過(guò)程；

2、客戶求購(gòu)/租：

①、首先讓客戶對(duì)所介紹的產(chǎn)品產(chǎn)生興趣。

②、盡量探索客戶需求，調(diào)動(dòng)產(chǎn)品的所有資源來(lái)滿足客戶需求。

③、多提問(wèn)，獲取協(xié)議簽署之前了解客人需求，抓住客戶關(guān)心的問(wèn)題，抓住客戶關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行主推，將所介紹產(chǎn)品的特點(diǎn)講述的符合需求，使客戶感覺(jué)房子正是她/他所需求的；

④、告知客戶簽訂協(xié)議的目的是便于公司掌握經(jīng)紀(jì)人的工作狀態(tài)，所有帶看房的量化以協(xié)議為準(zhǔn)；

⑤、明確雙方義務(wù)，所看房屋成交之前不收取任何費(fèi)用，以成交確定傭金的收取，3、委托簽署的基本要求及注意事項(xiàng)：

⑴、業(yè)主房產(chǎn)出售/租委托

A、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應(yīng)向客人解釋內(nèi)容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服

務(wù)及承擔(dān)的責(zé)任； B、說(shuō)服、簽署注意事項(xiàng)

①、確認(rèn)委托人有委托資格；

②、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的狀況；

③、確認(rèn)委托的價(jià)格及費(fèi)用支付；

④、確認(rèn)傭金的給付（或無(wú)償）；

⑤、確認(rèn)雙方的義務(wù)及責(zé)任；

⑥、確認(rèn)委托的事項(xiàng)及范圍、生效日期及期限，并簽字確定；

⑵、簽署中介服務(wù)協(xié)議書：

①、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應(yīng)向客人解釋內(nèi)容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服

務(wù)及承擔(dān)的責(zé)任；

②、委托簽署必須附有客戶身份證、電話號(hào)碼，由銷售人員進(jìn)行填寫；

③、客戶由銷售人員處每得知一項(xiàng)房產(chǎn)詳細(xì)信息（未帶看）或帶看必須由客戶予以簽名確定；

④、客戶方看樓人員有變化時(shí)必須重新簽定委托；

4、已簽署的委托審核流程：

⑴、房產(chǎn)出售/租委托：

A、當(dāng)日交店長(zhǎng)審核委托，根據(jù)業(yè)主的報(bào)價(jià)高低作出適當(dāng)?shù)膶?duì)策: ①、價(jià)錢低于市場(chǎng)價(jià)，根據(jù)平時(shí)投資客聯(lián)系方式重點(diǎn)推廣爭(zhēng)取即時(shí)成交；

②、符合市場(chǎng)價(jià)，安排進(jìn)行配對(duì)，并予以廣告發(fā)布；

③、業(yè)主期望高時(shí)，價(jià)錢高于市場(chǎng)價(jià)，但房產(chǎn)頗為優(yōu)質(zhì)，即時(shí)安排扮客殺價(jià)；

④、普通房源且價(jià)錢高時(shí)，安排保持適時(shí)跟蹤與聯(lián)系，告知業(yè)主向客源推介后但客人聽(tīng)價(jià)沒(méi)有看樓

欲望，且一致認(rèn)為價(jià)錢過(guò)高試探業(yè)主反應(yīng)；

B、店長(zhǎng)審核委托內(nèi)容：

①、委托人具委托資格，是否產(chǎn)權(quán)人，是否存在產(chǎn)權(quán)共有人；

②、委托書有否記載產(chǎn)權(quán)詳細(xì)情況；

③、產(chǎn)權(quán)人是否對(duì)委托書進(jìn)行確認(rèn)。C、經(jīng)紀(jì)人將委托情況于系統(tǒng)內(nèi)作詳細(xì)跟進(jìn)；

D、門店主管對(duì)委托簽名確認(rèn)；

E、門店主管當(dāng)日晚結(jié)進(jìn)行分享，共同確定銷售方案； F、門店主管于每周一將店內(nèi)委托上交運(yùn)營(yíng)管理部；

⑵、中介服務(wù)協(xié)議書： A、門店主管審核委托內(nèi)容：

①、協(xié)議書內(nèi)容必須由銷售人員填寫；

②、協(xié)議書要求有客戶身份證號(hào)碼、聯(lián)系電話、所看房產(chǎn)詳細(xì)地址、報(bào)價(jià)、系統(tǒng)客源編號(hào)；

③、客戶必須對(duì)委托內(nèi)容予以確認(rèn)；

④、客戶必須對(duì)所看的房產(chǎn)或獲取信息予以確認(rèn)；

⑤、晚結(jié)進(jìn)行即時(shí)分析，針對(duì)問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明；

B、經(jīng)紀(jì)人于系統(tǒng)內(nèi)將客戶資料進(jìn)行完善，并將帶看詳細(xì)作即時(shí)跟進(jìn)（保證質(zhì)量）；

C、門店主管核實(shí)、確認(rèn)；

D、每周一門店將協(xié)議書上交運(yùn)營(yíng)管理部。

5、委托書歸檔；，⑴、行政秘書根據(jù)委托跟進(jìn)及委托書在房友系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行委托人更改；

⑵、文秘對(duì)委托書收集、整理并入檔；

電話約看房

1、約業(yè)主；

告知有客戶看房的信息

詢問(wèn)業(yè)主并約定看房的時(shí)間；

與業(yè)主約定統(tǒng)一報(bào)價(jià)及告知注意事項(xiàng)；

2、約客戶看房

撥通客戶電話，根據(jù)客戶需求簡(jiǎn)單講述房源基本信息，注意針對(duì)客戶的需求點(diǎn)；

和客戶約定看房時(shí)間，約定客戶看房，注意安排時(shí)間；

房源推薦注意事項(xiàng)：以二選一或三選一（先中、再優(yōu)、后差）

送客

1、送客標(biāo)準(zhǔn)：

⑴、客戶離開(kāi)，值班人員應(yīng)立即起身相送，提醒客戶帶好隨身物品；

⑵、接待人員先于客戶走到門口，將門向內(nèi)打開(kāi)，視乎客戶與門的遠(yuǎn)近，如客戶已在門口，應(yīng)將門向外打開(kāi)，站立門口，與客戶握手，感謝對(duì)公司的信任與支持，再次告知客戶自己的姓名，很樂(lè)意為她/他提供

義務(wù)咨詢服務(wù)，與客戶約定下次聯(lián)系的時(shí)間；

⑶、歡迎客人下次有時(shí)間過(guò)來(lái)小坐，送客人出門口或上車，與客人揮手道別，目送客人離開(kāi)視線后，接

待人員才可進(jìn)門。

2、清理現(xiàn)場(chǎng)：

⑴、接待人員送客人出門時(shí)，其他同事或接待人員（為單獨(dú)值班時(shí)）完畢后應(yīng)立即清理現(xiàn)場(chǎng)，收拾水杯、垃圾、清洗煙灰缸，收拾并整理臺(tái)面；

⑵、將桌椅等即時(shí)復(fù)位；

接待注意事項(xiàng)：

1、接待員應(yīng)保持精神飽滿，熱情解答，表情豐富，認(rèn)真聆聽(tīng)客戶的需求，對(duì)客戶的價(jià)格適當(dāng)加以建議，避免有抵觸或不耐煩、厭倦情緒，充分獲得客人認(rèn)可，有繼續(xù)談話的意向；

2、保持安靜，請(qǐng)其他同事談話或電話時(shí)注意音量；

3、在客戶對(duì)傭金提出異議時(shí)銷售人員不可隨意承諾對(duì)客戶傭金的折扣，應(yīng)與客戶分析服務(wù)質(zhì)量及結(jié)果，如：能獲得較高售價(jià)，或較合適價(jià)錢買到心儀房產(chǎn)及對(duì)服務(wù)的認(rèn)可；

4、不接待客戶的人員要主動(dòng)幫助遞水遞煙缸。保持個(gè)人形象，避免一些小動(dòng)作如挖鼻、盤發(fā)、掏耳、揉眼、剔牙、瘙癢等；

5、區(qū)別客人的真?zhèn)?，是否同行刺探信息，或是政府職能部門人員進(jìn)行一些調(diào)查工作，接待人員要注意言論，如發(fā)現(xiàn)有可疑的地方，立即上報(bào)門店主管或報(bào)公司行政部；

6、公司內(nèi)部所發(fā)出的通知，機(jī)密文件等看完后要收好、放好，不可以隨便亂放或給客戶取