第一篇：二手房詳細流程

買房這流程算是走了一半了，因為基本上是全自主交易，簽約前不斷百度、看帖、把國土資源房管局的網(wǎng)站也翻個底朝天，各種忐忑、各種雜亂、各種心煩，于是決定將自己的購房經(jīng)歷總結(jié)一下，以便大家也可以參考參考。

本文將會盡量精簡脫水，以便大家看得清楚易明，但交易中遇上了JP賣家和些許波折，難免吐槽，望見諒！

首先介紹下自己的基本情況：

1、房源：二手房（房改房）。

2、賣方：產(chǎn)權(quán)權(quán)屬1人；買方：2人（LZ本人和我男友，二人未婚）。

3、開始交易時間：2011年12月

4、自行交易，不通過中介。

5、直客式按揭。沒有通過按揭公司，向中國銀行貸款。

6、付款方式：首期（自行交割）+公積金貸款。

7、補充說明一下，之所以能夠不通過中介和按揭公司，多得了LG的親戚——曾經(jīng)做過中介現(xiàn)職評估公司的表舅和任職銀行的表姐，多得兩位的意見和幫忙，膽小的我才放心自行買賣。

戲玉來了，具體交易過程：

1、查冊（12月3日）

查冊可以了解房屋的以下情況：a、業(yè)權(quán)人的真實性；b、房產(chǎn)證的地址和真正的地址是否相符；c、該物業(yè)的抵押情況；d、該物業(yè)有否被查封。

在簽約前最好到房管部門查一查冊，了解房屋的情況，萬一是被抵押或查封的，簽了約就頭大了。

當事人：買方

地點：房屋所在地的區(qū)屬房地產(chǎn)交易登記所

資料/證明：1）房屋的具體地址或房產(chǎn)證的登記字號；

2）查詢?nèi)松矸葑C（非業(yè)主也行，這個比較冒汗??）

流程：1）取號；2）登記查詢；3）交費；4）取打印的資料

費用：按需打印的材料收費，一般打印基本資料（即房產(chǎn)證上的信息）收取40元。如果有抵押或者查封的情況就會打印出來，沒有的就不打印不收費，這幾項各自費用均小于30元。

2、網(wǎng)簽（12月5日）

開頭不明白網(wǎng)簽是為何物，以為買賣雙方簽訂合同之后要再到房管局簽另一份合同。有不少通過中介交易的二手房買賣是按這種方法進行的。但其實現(xiàn)時廣州市國土資源和房屋管理局出臺的《廣州市存量房買賣合同》范本（在房管局的網(wǎng)站上搜索）已經(jīng)非常完善，基本

上對所有交易過程中的關(guān)鍵問題都有提及，買賣雙方在網(wǎng)簽前根據(jù)這個范本商討清楚各個細節(jié)就已經(jīng)很足夠。是否需要避稅而做兩份合同就見仁見智了，因為是要申請公積金貸款的，所以也沒去弄個陰陽合同給自己找麻煩了。

強調(diào)一下，網(wǎng)簽前一定要同賣家商討清楚：1）房屋總價；2）付款方式：分期或一次付清，自行交割或銀行托管（一筆的手續(xù)費1500，果斷舍棄），是否需要貸款；3）各個付款的時間點；4）收樓時間點；5）違約責任；6）稅費責任等

當事人：買賣雙方

地點：房屋所在地的區(qū)屬房地產(chǎn)交易登記所

資料/證明：1）房產(chǎn)證；2）交易雙方身份證

流程：1）在終端機上填寫合同；2）提交打印后，確認簽名；3）取回資料：廣州市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書、房屋價格申購表、蓋了章的網(wǎng)簽合同

費用：無

3、付定金（12月5日，網(wǎng)簽后）

當事人：買賣雙方

地點：銀行

方式：ATM轉(zhuǎn)賬（2萬）

注意事項：取轉(zhuǎn)賬回單；賣家簽收據(jù)

4、辦理按揭手續(xù)，提交資料（12月6日）

當事人：買賣雙方

地點：銀行

資料/證明：

1）房產(chǎn)證

2）網(wǎng)簽合同

3）賣方身份證、戶口簿；

4）賣方結(jié)婚證

5）買方身份證、戶口簿；

6）買方未婚證明；

7）買方無房證明；

8）買方收入證明；

9）工資賬戶半年流水（或者一年，視不同銀行的要求）；

10）公積金繳存證明；

11）房屋評估報告

以下是各種證明的開具說明：

流程：1）提交資料，注意銀行收復(fù)印件就行了；2）簽文件：具結(jié)書，xx證明??（太多，忘了），此處注意，需要賣家配偶簽一份出售同意書。

5、取得貸款同意書（12月14日）在上一步提交資料后，由銀行進行初審，再由公積金中心審批，最后銀行出具貸款同意書（即一般說的同貸書）。一般公積金中心明文規(guī)定的審批時間為15個工作日，根據(jù)中介的經(jīng)驗實際所需是10個工作日，我們因為有親友的幫忙縮短銀行審批的時間和走了好運，只用了約5個工作日。所以這個時間只供參考，簽約的時候還是要盡量寬松。

6、簽貸款合同（12月15日）

當事人：買方

地點：銀行

資料/證明：無

流程：1）簽貸款合同（核對個人信息是否正確，還款期限，還款方式）；2）取貸款同意書（交給賣家，賣家看過之后才放心遞件過戶）

7、遞件（12月19日）

當事人：買賣雙方

地點：房屋所在地的區(qū)屬房地產(chǎn)交易登記所

資料/證明：

1）網(wǎng)簽買賣合同，原件2份

2）房產(chǎn)證，原件

3）賣方身份證，原件及復(fù)印件2份

4）賣方戶口簿，原件及復(fù)印件1份（戶主與自己的一頁復(fù)印在同一張A4紙上）

5）賣方結(jié)婚證

6）買方身份證，原件及復(fù)印件2份

7）買房戶口簿，原件及復(fù)印件1份（戶主與自己的一頁復(fù)印在同一張A4紙上）

8）買方未婚證明，原件

9）廣州市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書（網(wǎng)簽時房交所發(fā)的，核對簽名后全部交回）

10）房屋價格申報表（網(wǎng)簽時房交所發(fā)的，核對簽名后全部交回）

11）房屋測繪圖，申請人數(shù)+1份（取房產(chǎn)證在房交所復(fù)印，5角/份）

流程：1）遞交材料；2）工作人員面詢登記（有些房交所直接跳過）；3）拍照（買家、賣家及其配偶）；4）取回：收件收據(jù)；5）“辦唯一”（買方辦理）：以我理解即無房證明，是用于計算契稅的減免證明（對個人購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率為1%，2011年

12月廣州適用），需身份證原件及復(fù)印件2份，戶口簿原件及復(fù)印件1份，費用40元。

8、完稅（12月20日）

一般遞件后兩個小時就能計完稅可以交稅了，時間抓緊的話可以當天完成。不過因為一些鳥事耽誤了，所以第二天才交稅。

當事人：買方

地點：房屋所在地的區(qū)屬房地產(chǎn)交易登記所、指定銀行

流程：1）憑收件收據(jù)取稅單；1）先在房交所交契稅（刷卡）；2）去指定的銀行交土地出讓金（現(xiàn)金）；3）最后回到房交所交個稅（刷卡）；4）憑完稅憑證取收件回執(zhí)，等待7個工作日領(lǐng)新的房產(chǎn)證。

費用：1）交易手續(xù)費：6元/平方米×建筑面積（買賣雙方各自承擔一半）；2）交易登記費：60元/套；3）契稅：房屋總價×1%；4）土體出讓金：房屋總價×1%；5）個稅：交易總價×1%。

9、過首期（12月19日、12月20日）

完稅后才能取得正式的遞件收據(jù)，房交所才正式辦理過戶手續(xù)，在此之前房屋也還不可能是我們名下的。因此為了保障買家的利益應(yīng)當在完稅之后才給首期。但是我們遞件當天因為有鳥事情耽誤了（這事情就是被銀行的業(yè)務(wù)員傻傻地擺了一道，一是銀行居然收了我們的未婚證明原件，害我們要重新跑婚姻登記處開一次，二是銀行錄入資料后忘了幫我們的合同在網(wǎng)上確認，害得房交所這邊也不能進行下一步操作）。問題出現(xiàn)了，賣家在遞減當天，我們還來不及交稅的時候，就要求我們付清首期，一番爭持之下，我們各退一步，在遞件當天付了1/5的首期，完稅取得遞件收據(jù)之后才付清全部首期。

當事人：買賣雙方

地點：銀行

流程：柜臺轉(zhuǎn)賬（記得簽收據(jù)，取銀行回單）

10、拿新房產(chǎn)證（12月31日）

等待了7個工作日，終于把新的兩本房產(chǎn)證拿在手上了！吐嘈來了，賣家因為各種幼稚的擔心，之前非常堅持要保管我們的受理回執(zhí)，而我們拿副本。想著拿就拿唄，反正是你自己要跑多一趟。所以這個本不應(yīng)該在拿證時候出現(xiàn)的仁兄不得不跑來跟我們拿新證。取證之后，果然JP的幼稚心理又出現(xiàn)了，擔心我們不去辦抵押，說要拿其中一本房產(chǎn)證保管，直到入押，屁咧！我們說有合同保障，這個無須擔心，賣家就口口聲聲說不想動用到法律手段來約束?？墒俏覀冊趺绰犚灿X得這樣比動用到法律更惡劣，是赤裸裸地要挾！當錄入網(wǎng)簽合同備案的房管局是白癡??？！我們堅持不給，最終他要求拿個房產(chǎn)證的復(fù)印件，到我們辦入押的時候還要跟來，夠JP吧？

當事人：買家兩人（在上面非要出現(xiàn)的賣家可以自動忽略）（如果遞減時候辦了公證委托的話，一個人去就可以）

資料/證明：買家身份證，受理回執(zhí)

費用：印花稅 5元/本

11、入押（2012年1月12日）領(lǐng)取新房產(chǎn)證之后，要等待歸檔后才能辦理入押，歸檔一般需要7個工作日。可以提前打電話到房管局查詢。

當事人：買家兩人，銀行代表

資料/證明：房產(chǎn)證、身份證原件及復(fù)印件、按揭合同等（銀行準備）

費用：他項權(quán)利人 80元

12、出押（2012年1月21日）

房管局通知是20日出押的，由于銀行的辦事人員21號才有空，所以晚了一天去房管局。當事人：買家兩人，銀行代表

資料/證明：身份證原件，回執(zhí)

費用：印花稅5元

13、銀行放款（2012年2月17日）

今天終于收到銀行的電話說放款了！這幾天緊張得要shi喇~ 本來銀行代辦保險應(yīng)該很放心的，但是經(jīng)辦人偏偏漫不經(jīng)心，1月21日才告訴我們保險公司放假了，要等到過年之后。好啦，過完年終于提交了資料給公積金中心了，但過了一個星期也沒有消息，找人再三詢問之下才知道是被退了下來又重新交上去，忐忑等待了幾天終于等到好消息了！

在此說明一下，開貼的初衷在于給那些有意自行辦理房屋買賣手續(xù)的姐妹們參考，同時也是將一般中介和按揭公司協(xié)辦的手續(xù)告訴大家而已。請中介、按揭公司還是自行辦理各有優(yōu)勢，歸根到底就是一個省錢還是省心的選擇，有米的選擇省心，有魄力的選擇省錢，如此簡單而已。對于這個問題討論的跟帖，我就不一一回復(fù)了，望各位見諒。

14、收樓

終于收樓拿鑰匙了。房子是將近20+樓齡的房改房，內(nèi)部所有設(shè)施都用舊了，當送走賣家之后，雖然一早就想好要大裝修了，但兩個人站在舊舊的房子中間，還真有種很SB的感覺：“好幾十萬就買了個爛房子?！?，呵呵~ 交易就這樣告一段落了，裝修大工程準備開始，裝修家居版見！

附帶一些注意事項：

1、扮演好交易過程中的角色

談判是個博弈的過程，尤其是我們沒有中介的情況下更為吃力。業(yè)主是女士，姑且稱她做L；他老公W，我男友C。賣方實際操作交易的是W，W嬉皮笑臉的，意見很多，指手畫腳；L全程黑臉，十分強勢，并極品地無理。C在洽談中給足他們面子，而各種要求，當然是由我來唱黑臉提出，絕不讓步。

2、堅持底線

W很喜歡幫我們提出建議。起初想讓我們做商貸，一味用審批速度快來游說我們。我們很賴皮地擺明態(tài)度：我們就是用公積金貸款，商貸還不起，你愛賣不賣。

3、合同上的各個時間點

例如取得同貸書后去房管局遞件、取得收件回執(zhí)時才給首期、如果不審批放款又或者獲批數(shù)額少于申請數(shù)額時買家要在xx月xx日前補齊放款之類。賣家當然是想早點收錢的，所以簽合同的時候一定要保障好自己的利益和爭取多點時間。當初簽合同時賣家一直想把完成交易的時間往前定，死命地跟我們說“可以的”“之前辦過很快”“沒問題”，幸好有第三方熟悉業(yè)務(wù)的人士在場，幫我們爭取到合理的時間。結(jié)果放款的時間就正如我和C估計的。

4、自行交易的每筆房款都要簽收據(jù)

包括定金、首付、尾款。按道理收款方除了簽名外還要按手印的，但C卻買了個人情給他們，讓只簽名就是（親們還是要堅持下來好，不能讓步?。５o第一筆首付的時候出了點小插曲（見交易過程的9、過首期），L一直很裝13地在每份文件都用正楷的繁體字簽名，估計是不能一次收完首期款很不服氣，在那張收據(jù)上給我簽了個草書，我一檢查氣就上來了，要求她簽會之前一樣的字，她理虧，只能一邊絮絮念一邊簽回她那作狀的繁體。

5、保管好每份資料的原件

我們的未婚證明被銀行辦貸款申請的時候收走了！其實銀行收的所有資料只要復(fù)印件就行。就這樣，害得我們要重新跑一次婚姻登記處才能辦完遞件。

6、簽名時檢查好每項內(nèi)容

幫我們辦貸款的那位業(yè)務(wù)員很喜歡拿一疊還沒填寫完整的文件給我們簽名和按手印，估計是想省時間吧，可是這讓人很不爽。如果TA不是親戚的同事，估計我們都拍桌子投訴了。這里給親們提個醒。

7、吐槽時間

賣家從一開始就用一種不信任的態(tài)度跟我們交易，口里不說，樣子也很嬉皮笑臉的，但心態(tài)就是自動把我們設(shè)定成騙子。怕我們不完成交易，要保管我們的遞件回執(zhí)；怕我們不入押，提出要保管我們其中一本新房產(chǎn)證的原件（我們不給）；其實從遞件之后的每一步都不需要上家出席了，但無論是拿新房產(chǎn)證、入押、出押他都以監(jiān)視的態(tài)度跟著出席；連電表過戶也跟著去供電局，無論之前多少次轉(zhuǎn)述咨詢過供電局客服的內(nèi)容也不相信上家不需要在場，堅持說反正他也需要去辦注銷（其實是不用注銷的）。

W多次說我們應(yīng)該辦商貸；在公積金中心審批過程中埋怨我們不走后門加快速度；摳門得交樓前將單元房的鐵閘也拆走。遇上這一對極品賣家真讓我和C大開眼界。

第二篇：二手房買賣詳細流程(全攻略)

二、審核房屋產(chǎn)權(quán)

常識:辨別產(chǎn)權(quán)證真假

1992年建設(shè)部就曾要求全國各城市使用統(tǒng)一標準、格式的房屋產(chǎn)權(quán)證。但當時，并沒有對房屋產(chǎn)權(quán)證的封皮及內(nèi)頁顏色、尺寸、材質(zhì)和所表注的字體、字樣、字號做統(tǒng)一要求。只是對所發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容重點做了要求。因此，直到1998年1月以前，全國各個城市所發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證的顏色、大小、格式都不盡相同。那么，我們應(yīng)該如何正確區(qū)分房屋產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)文兀?998年1月起，北京、上海、天津等全國各大城市率先使用由國家建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，而其他的城市也于2000年7月1日前陸續(xù)使用。為維護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法利益，維護房地產(chǎn)市場秩序及房改工作的順利進行，國家建設(shè)部決定采用統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，由中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。分為《房地產(chǎn)所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)證》。《房地產(chǎn)所有權(quán)證》的特征如下：

1．建房注冊號：由于新證由建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對每個能夠發(fā)證的市、縣發(fā)證機關(guān)都進行了注冊登記并予以編號。在辨別時注意該產(chǎn)權(quán)證是否有編號，而這編號是不是建設(shè)部公告的全國統(tǒng)一的編號。

2．發(fā)證機關(guān)蓋章：法定的發(fā)證機關(guān)是各市、縣房地產(chǎn)管理局，而房產(chǎn)證上所蓋的發(fā)證機關(guān)印章均是機器套印。印跡清晰、干凈，印色均勻。

3．團花：在封面里頁有土紅、翠綠兩色細紋組成的五瓣疊加團花，線條流暢，紋理清晰。

4．暗印、水?。核误w“房屋所有權(quán)證”底紋暗印，將紙對著光線處可見高層或多層水印房屋。

5．用紙：淺粉色印鈔紙。

6．編號：在“注意事項”頁的右下角，有印鈔廠的印刷流水編號，同一發(fā)證機關(guān)的權(quán)證號碼是連續(xù)的。

7．發(fā)證編號：在首頁花邊框內(nèi)上端有由發(fā)證機關(guān)編制的權(quán)證號碼。此號碼與發(fā)證機關(guān)的登記簿冊、擋案記載相一致。業(yè)主可電話查詢。

8．花邊：在首頁，即發(fā)證機關(guān)蓋章頁上有上下左右均等寬對稱的咖啡色花紋邊框，花紋細膩、清晰。

9．封皮：材質(zhì)為進口涂塑紙，封面上部印有中華人民共和國國徽，下部第一行字“中華人民共和國”是用圓體字印制。第二行字“房屋所有權(quán)證”是用黑體字印制。

買房是件大事情 二手房產(chǎn)權(quán)狀況查詢要“三步走”

要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗

承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。

第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源，查驗的具體方式是查驗產(chǎn)權(quán)記錄。

第三步是查驗房屋有無債務(wù)負擔。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交情況，至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生債務(wù)和責任，則必需查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款和償還額度、利息和租金的來源，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押，房屋是否被法院查封等?？傊?，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細節(jié)，不至于有所遺漏。

二手房錢款交割四種方式最安全

專家提出，有四種安全的錢款交割方式。

第一種，買賣雙方直接交接。就是購房人與房主談妥成交價格并簽好買賣合同后，購房人將錢存在存折上，在約定時間同房主到房地局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；在完成房產(chǎn)過戶之后，購房人與房主一同到開戶銀行將錢存入房主的賬戶。

第二種，通過公證處交接，這種方式也稱為公證處提存。交易雙方共同到公證機關(guān)辦理房款公證，買方將房款交由公證處代管，賣方在與買方簽約登記后，依有關(guān)憑證到公證處取款。由于公證處是較有公信力的部門，在公證處的監(jiān)督下交易雙方的權(quán)利和義務(wù)都會得到很好的保護。目前北京興業(yè)安居房地產(chǎn)經(jīng)紀公司便采用此種方式。

第三種，通過律師事務(wù)所交接。即交易雙方通過律師所簽署合同，然后購房人將錢款存入律師事務(wù)所，待辦完過戶手續(xù)后，再由律師事務(wù)所將錢轉(zhuǎn)付給房主。

第四種，通過銀行托管交易資金或由銀行為個人出具履約保函。這種方式是通過銀行作為居間擔保方托管交易資金，或為交易雙方出具履約保函來負責二手房交易過程中的錢款安全；如因購房人沒有履行合同義務(wù)，房主可按履約保函約定索賠，經(jīng)由銀行確認后由銀行直接支付索賠金。

專家建議說，如果交易方愿意承擔一定的費用，可以考慮公證提存、銀行擔保、律師監(jiān)管等第三方擔保的形式。

另據(jù)專業(yè)人士建議，消費者在進行二手房交易過程中一定要到能進行“透明交易”的品牌中介公司進行交易，買賣雙方見面有效杜絕了中介公司“欺上瞞下”行為，并且簽署三方居間合同，杜絕了中介公司“囤積現(xiàn)金”、“賺取差價”、“攜款逃跑”現(xiàn)象的發(fā)生，同時有效保證了二手房交易的安全可靠性。

三、簽定執(zhí)行合同

四、辦理房產(chǎn)過戶

二手房交房全攻略:如何避免交接糾紛

在房產(chǎn)交易中因交房而產(chǎn)生的糾紛主要表現(xiàn)于水、電、煤氣及其附屬設(shè)施和房屋裝修等方面。如果在買賣雙方的《房地產(chǎn)買賣合同》中，對上述情形予以關(guān)注，那么在實際的房屋交接過程中，這樣的矛盾會在很大程度上被避免。

1.結(jié)清水表賬單

自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，大多數(shù)的房產(chǎn)上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。但在交房時根據(jù)買賣合同的約定，雙方須要進行抄表讀數(shù)，并按實際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費用。按自來水公司的規(guī)定不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。建議下家在交房前要詢問上家是否已付清水費，交房當日要求上家攜帶好近期的水費賬單。

2.告知電表狀況

按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆電表箱、私自開啟封印、擅自改變計量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在交房時建議下家親自查驗電表是否有移動改裝的痕跡。在實際操作中，現(xiàn)新建商品房的電表戶名基本為業(yè)主本人或是開發(fā)商名字。在辦理交房手續(xù)時除雙方核對電表讀數(shù)外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產(chǎn)證、私章等前往所在地電力營業(yè)廳辦理電表過戶更名手續(xù)，并結(jié)清該電表的所有欠費。

3.協(xié)助煤氣過戶

按照煤氣公司的規(guī)定，上下家必須憑《房屋買賣合同》其中須寫明本房價已包含煤氣設(shè)施費或該煤氣設(shè)備無償轉(zhuǎn)讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費賬單，雙方親自到燃氣部門辦理過戶更名手續(xù)。更名手續(xù)費10元由下家承擔。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門將拒絕辦理。

4.協(xié)助有線電視過戶 :

有線電視實行一戶一卡制，如遇上家拖欠費用的情況，時間一長，有線站會作封端處理。因此在交房時下家可要求上家提交交房當日上月的有線電視費收據(jù)憑證及有線電視初裝憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。

5.結(jié)清電話，寬帶費用

如果下家無需延用上家的電話號碼，則上家可以去電信公司注銷或遷移該號碼，然后下家另外自行申請安裝電話。如果下家需要延用上家的電話號碼，則上下家一起到電信部門辦理過

戶手續(xù)，并以交房當日為準結(jié)算話費賬單。至于寬帶費用以交房當日為準并以上月賬單結(jié)算。

6.結(jié)算維修資金

按照房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時，維修資金賬戶中余款是不予退還的，因此上家憑《商品住宅維修資金結(jié)算交割單》綠色聯(lián)可向下家按實結(jié)算或贈送給下家。同時維修資金的所有人更名為下家。

7.物業(yè)更名及結(jié)算物業(yè)管理費用

建議上下家到房屋所在地的物業(yè)管理處辦理以交房當日為準結(jié)算物業(yè)管理費。同時下家辦理物業(yè)進戶手續(xù)。

8.遷移戶口

在交房時上家的戶口沒有及時遷出是發(fā)生糾紛最多的因素之一。因此下家在交房當日前一天可以到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚并做好書面確認。

二手房過戶交易費用表

收費項目出售方購買方收款人

1印花稅0.05%0.05%交易中心

2手續(xù)費5元/平方米（上下家各付一半）交易中心

3契稅免交1.5%交易中心

4權(quán)證登記費免交100元交易中心

5權(quán)證貼花免交5元/本交易中心

6地基圖免交25元--192元交易中心

7代理費2.5%1%中介機構(gòu)或經(jīng)紀公司

二手房貸款“七步走” ：

如果要順利并成功取得二手房按揭貸款，消費者一般要“七步走”：

第一步：先找好意欲購買的房屋，但是該房屋必須是產(chǎn)權(quán)明晰（已辦理《房屋所有權(quán)證》），并具備符合ZF規(guī)定的進入房地產(chǎn)市場流通的條件的房屋。

第二步：選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的房產(chǎn)交易代理機構(gòu)（如泉州房產(chǎn)交易管理所房地產(chǎn)中介事務(wù)所），并在該機構(gòu)完成房產(chǎn)價值評估工作，交納房產(chǎn)評估費。第三步：申請二手房抵押貸款時應(yīng)填寫借款申請表，并向貸款銀行提交下列資料：

1.身份證明（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）、學(xué)歷證明、婚姻狀況證明；

2.經(jīng)濟收入證明，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內(nèi)的其他財產(chǎn)證明；以上證明資料越全面，銀行在放貸評審中的評分越高，享有貸款金額及時間的條件越優(yōu)越；

3.買賣雙方簽訂的購房協(xié)議書；4.同意以所購房屋作抵押的證明；5.有不低于購房價款30％的自有資金；6.貸款銀行要求提供的其他文件或材料。而售房人須提供如下資料：

1.售房人（含共有人）身份證明及復(fù)印件、婚姻狀況證明；

2.房屋共有權(quán)人同意出售的書面文件；

3.所售房屋的房屋所有權(quán)有效證件及復(fù)印件；

4.如房屋已出租，須提供承租戶同意出售的證明文件；

5.保證所售房屋符合上市出售條件的證明。

第四步：銀行對買賣雙方送交的資料的真實性、合法性、合規(guī)性及借款人的資信進行審查，審查合格后，出具《貸款承諾函》給買方，銀行會注明提供幾成，幾年按揭貸款。

第五步：買方將購房的首期款存入銀行指定的房產(chǎn)交易代理機構(gòu)（如泉州房產(chǎn)交易管理所房地產(chǎn)中介事務(wù)所）在該行的賬戶，由銀行凍結(jié)，售房人于首期款交付、《貸款承諾函》簽訂后，到泉州房地產(chǎn)交易管理所辦理房屋交易手續(xù)。

第六步：房屋交易手續(xù)及新《房屋所有權(quán)證》辦理完畢后，買房人與貸款銀行簽訂借款合同，辦理抵押、保險等有關(guān)擔保手續(xù)。

第七步：借款合同生效，資金劃入買方的指定賬戶，然后買方將貸款和首期款一并交付給售房人。

如何規(guī)避交易風險

今年3月，林女士和劉先生約定以18萬元總價成交劉先生在泉州市區(qū)的一套住宅，林女士先支付8萬元給劉先生，其余10萬元按揭貸款，雙方到產(chǎn)權(quán)部門辦理了過戶手續(xù)，林女士以過戶后的產(chǎn)權(quán)證為抵押向銀行申請貸款。不料，銀行在審批過程中以林女士不具備相應(yīng)的還款能力為由拒絕了貸款申請，兩人都沒有料到好端端的一宗買賣會泡湯。

由于林女士在不清楚自己能否申請到銀行貸款前就同劉先生辦理了過戶手續(xù)，最后功虧一簣，不僅買房不成，還要在辦理過戶手續(xù)中支付相關(guān)的費用。

對于林女士在交易時出現(xiàn)的這一問題，專業(yè)人士指出，二手房交易的風險在二手房按揭過程中同樣存在，交易雙方應(yīng)盡量規(guī)避。

一、一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應(yīng)在辦理過戶手續(xù)之前就申請，而在辦理過戶手續(xù)之后再申請，就會造成交易不成的危險。銀行在審批貸款時除了要調(diào)查買方的經(jīng)濟狀況，有無還款能力外，還要求雙方提供房屋的評估報告，取評估價和交易價中較低的價格確定其貸款金額。買方需要支付不少于30％的首期款，同時貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進行確定。買賣雙方不清楚這些環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致交易失敗。

二、辦理二手房按揭，需要辦理完過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人的名字由賣方更換為買方后，才能以該處房產(chǎn)作為抵押申請貸款。一般情況下，在辦理過戶手續(xù)前，買方支付的首期款應(yīng)存入銀行

指定的房產(chǎn)交易代理機構(gòu)在該行的賬戶，由銀行凍結(jié)，這樣可以避免類似買方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時間，賣方也就遲遲不能收到賣房的尾款或賣方收到首期房款而遲遲不辦理房屋過戶手續(xù)等風險。

三、如果只有購房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證的房子盡量不要購買，否則也可能因為開發(fā)商的問題而最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

專業(yè)人士指出，為了最大限度地利用資金，建議使用一些銀行提供的新業(yè)務(wù)——“個人住房循環(huán)授信”業(yè)務(wù)，購房者可一次性從該行獲得最大30年的循環(huán)授信額度，已還的住房貸款本金，無需重新辦理抵押手續(xù)，可隨時再借，解決不時之需。

二手房按揭費用

貸款相關(guān)費用和交易費用

一、貸款相關(guān)費用包括：評估費、公證費、抵押登記費、保險費等，該費用因各收費單位的標準不同而略有不同；

二、交易費用包括：交易監(jiān)證費、契稅等，這些費用房管部門都有相應(yīng)的收費標準。

購買二手房幾時交首期付款最省錢

購買一手房什么時候交首期？大部分市民都很清楚，簽了合同就必須交首期款了。但是購買二手房，什么時候交首期款才最穩(wěn)妥呢？簽了購房合同就交首期款，不擔心二手房產(chǎn)權(quán)有問題？不擔心業(yè)主攜款潛逃？畢竟開發(fā)商有ZF監(jiān)管，二手房業(yè)主則無從監(jiān)管。

二手市場行家認為，二手房買賣，買家辦理按揭購房的，在銀行出具了新買家的同意貸款書后，到房地產(chǎn)交易中心完成交易過戶遞件后，才交首期款是最穩(wěn)妥的。因為近年各大銀行都收緊了個人房貸條件，除了最優(yōu)質(zhì)的客戶，大部分二手房無法做到七成按揭，部分客戶只能做到五成按揭，如果在銀行發(fā)放同意貸款書以前就提早交首期款，一旦銀行貸款批不下來，買家要承擔很大的購房壓力。

另外，到交易中心遞件申請交易過戶也是一個重要關(guān)口，因為如果業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，交易中心工作人員是不會收件的，所以購房者最安全的是在遞件完畢時交首期款。李永強也表示，如果業(yè)主擔心交出房產(chǎn)證辦理遞件后買家不交首期，可以要求買家在銀行出具同意貸款書后，遞件辦交易過戶前，把首期款先放在第三方中介公司里，待完成遞件手續(xù)后才交給業(yè)主。

第三篇：民生銀行二手房按揭貸款詳細流程

民生銀行二手房按揭貸款流程（老流程）

遞交材料

按照我行清單內(nèi)所需材料及簽好的個人征信查詢授權(quán)書交至我行。工作人員會就材料做出初步審查。隨后三方約定時間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)前去驗房做評估同時我行會派客戶經(jīng)理上門調(diào)查。評估（1個工作日）

根據(jù)約定時間，房地產(chǎn)評估機構(gòu)及銀行人員到房源處進行評估。完成后，評估機構(gòu)向銀行出具評估報告。（這一階段耗時會依據(jù)約定情況而定，一般1-2個工作日內(nèi)即可完成，但在已有預(yù)評估報告的同時可進行后續(xù)面簽步驟。）面簽（1個工作日）

借款人與售房人帶齊各自的證件原件來我行相關(guān)網(wǎng)點面簽，同時簽署借款合同及相關(guān)表格，開立我行結(jié)算賬戶。銀行審批（1-2個工作日）

我行對貸款申請人的資質(zhì)進行審核，符合條件后，我行根據(jù)評估報告，綜合貸款人的資質(zhì)進行貸款額度、期限等方面的審批，（資料真實齊全的情況下，審批過程一般在1-2個工作日左右）。

審批通過后，買方向賣方在我行開立的賬戶支付房屋首付款。然后買賣雙方到房地產(chǎn)交易所，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。

辦理過戶，辦房產(chǎn)抵押登記、保險手續(xù)。（具體時間長短視客戶和房地局情況而定）

銀行放貸（1-2個工作日）

我行收到房產(chǎn)證及他項權(quán)證（須提供過戶相關(guān)票據(jù)），我行將貸款發(fā)放至賣方指定賬戶中，買方則開始依照合同按期償還。

第四篇：2017年二手房交易詳細流程

2017年二手房交易詳細流程（附時間）

一、看房：

1.房屋：

(1)看綠化

(2)看結(jié)構(gòu)及布局

(3)看價格

(4)看日照

(5)看通風

(6)看隔音

(7)看私密性

(8)看面積

2.小區(qū)：

(1)物業(yè)管理

(2)環(huán)境

(3)配套

(4)地理位置

(5)升值空間

3.歷史：

1.業(yè)主出售原因

2.房屋以往經(jīng)歷

二、查冊(1工作日)

查冊就是以房地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引，來查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開房屋信息給市民查詢二手樓房產(chǎn)情況，可以持身份證到房地產(chǎn)檔案館查閱。

查冊資料：

(1)身份證

(2)地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號

查冊費用：

(1)產(chǎn)權(quán)基本情況 30元

(2)抵押登記情況 40元

(3)查封情況 30元

注意事項：有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。

三、簽三方合同和網(wǎng)簽合同(1工作日)：

依據(jù)相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務(wù)實踐，二手房買賣合同中必須具備以下內(nèi)容：

1.當事人：產(chǎn)權(quán)人、名稱、姓名、聯(lián)系地址、具體情況應(yīng)確保真實準確。

2.標的：在房屋買賣合同中標的就是房屋。房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等;房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。

3.價款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當繳交的稅費和雜費;如果雙方另有約定，則應(yīng)當在合同中明確這一約定。

4.履行期限、地點、方式：合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。

5.違約責任和解決爭議的方式：明確雙方當事人不履行自己在合同中約定的義務(wù)時，所需承擔的責任。明確約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。

6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間;生效或失效條件;合同中止、終止或解除條款。

7.合同的變更與轉(zhuǎn)讓。

8.附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及還需簽訂有關(guān)的補充協(xié)議的約定。

注意事項：合同約定主要 產(chǎn)權(quán);樓價;定金;付款方式;付款條件;履行期限;交樓時間;辦理相關(guān)手續(xù)時間;違約方式;違約責任等;

四、評估(1工作日)：

房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評估公司對房地產(chǎn)的估價，進行銀行貸款權(quán)利價值評估審批;銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高于市場交易價。

注意事項：評估價影響銀行貸款金額，如評估價低于成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。

五、簽房屋申請貸款合同(1工作日)：

貸款是指:貸款人向借款人發(fā)放相當于房屋轉(zhuǎn)讓總價一定比率的款項用于購買房地產(chǎn)。

房屋貸款又稱房地產(chǎn)抵押貸款。一般是指購房人在與賣方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，并支付首期購房款后，再將所購房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。如購房人不能按約定償還貸款，銀行有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。購房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱為《房地產(chǎn)按揭合同》。

銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業(yè)的房地產(chǎn)擔保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。

注意事項：利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供額等;雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。

房屋按揭貸款分類：

1.商業(yè)貸款(7~10工作日審批)：

個人商業(yè)用房貸款是指貸款商業(yè)銀行或住房儲蓄銀行向購買自營性商業(yè)用房或自用普通居住用房的個人發(fā)放的貸款;借款人將所購房產(chǎn)抵押給銀行作為按期償還貸款的擔保。

商業(yè)貸款資料：

賣方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)房產(chǎn)證

(3)戶口本(夫妻雙方)

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)戶口本(夫妻雙方)

(3)婚姻證明

(4)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)

(5)銀行流水(至少近半年的存折進出狀況;每月進出大于供樓額2倍以上)

(6)供樓存折或卡

(7)非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

(8)XX市房屋套數(shù)查冊證明

商業(yè)貸款費用：

按揭手續(xù)費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)

轉(zhuǎn)按揭手續(xù)費：1200元/單(辦理轉(zhuǎn)按揭才收取,具體按各按揭公司收費)

注意事項：樓齡加借款期限不能超過30年;貸款成數(shù)不得超過房價七成;利息較高;選擇性大;流程快。

2.公積金貸款(10~15工作日審批)

個人公積金貸款是指以住房公積金為來源，公積金管理中心為本市住房公積金個人購房提供貸款，公積金貸款業(yè)務(wù)由市公積金中心委托本市商業(yè)銀行承辦，向參加住房公積金制度的職工發(fā)放的用于購買住房的購房按揭貸款且借款人購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權(quán)的居住住房;但公積金貸款的借款人必須提供貸款人認可的擔保。

公積金貸款資料：

賣方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)房產(chǎn)證

(3)戶口本(夫妻雙方)

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)戶口本(夫妻雙方)

(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)

(4)婚姻證明

(5)銀行流水(至少近半年的存折進出狀況;每月進出大于供樓額2倍以上)

(6)供樓存折或卡

(7)非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

(8)XX市房屋套數(shù)查冊證明

(9)公積卡或存折

(10)公積金繳存明細表

公積金貸款費用：

按揭手續(xù)費：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費)

保險費：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣

注意事項：借款期限不能超過20年;貸款成數(shù)不得超過房價七成(首次購買房產(chǎn)小于90平方純公積金貸款優(yōu)質(zhì)客戶可以申請8成)公積金個人最高貸款額度為50萬元，兩個人以上共同購買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過80萬元;公積金貸款流程慢，利息低。

3.組合式貸款(商業(yè)+公積金貸款)(10~15工作日審批)

指借款人在購房時同時申請了商業(yè)貸款和公積金貸款;在借款人在購房時申請公積金貸款的額度滿足不了借款人應(yīng)該向銀行的借款額度時，其差額部分貸款選用商業(yè)貸款的方式。

組合式貸款資料：

賣方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)房產(chǎn)證

(3)戶口本(夫妻雙方)

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)戶口本(夫妻雙方)

(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)

(4)婚姻證明

(5)銀行流水(至少近半年的存折進出狀況;每月進出大于供樓額2倍以上)

(6)供樓存折或卡

(7)非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

(8)XX市房屋套數(shù)查冊證明

(9)公積卡或存折

(10)公積金繳存明細表

組合貸款貸款費用：

按揭手續(xù)費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)

保險費：個人公積金貸款的保險計算公式=貸款額×0.2‰×年限 貸款50萬保險費2000;提前還款可以申請退部分。

注意事項：借款期限不能超過20年;貸款成數(shù)不得超過房價七成;公積金貸款流程慢，利息低。

六、銀行同意貸款通知書(按第五條貸種類審批通過1工作日出同貸書)

銀行內(nèi)部各級對申貸人審核后會二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。

注意事項：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執(zhí)行;除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。

七、遞件(1工作日)

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請，是指買賣雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。

遞件需要準備的材料：

三方遞件前打印網(wǎng)簽合同;

賣方：

1、身份證(夫妻雙方);

2、房產(chǎn)證;

3、戶口本;

4、婚姻證明;

買方：

1、身份證(夫妻雙方);

2、戶口本(夫妻雙方)

3、婚姻證明;

4、未成年小孩的出生證明;

5、非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

注意事項：一般情況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。雙方到各稅窗問稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業(yè)主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。

八、繳稅過戶(1工作日)：

遞件申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)，國家需要繳稅費房屋才能過戶。

房管局繳交稅種如下：

1.契稅：

a)管局報批價x1% 首次購房面積90平方以下(需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊證明);

b)管局報批價x1.5% 首次購房面積90平方以上144平方以下(需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊證明);

c)管局報批價x3% 二次以上購房或購房面積144平方以上;

2.個人所得稅：管局報批價x1% 房產(chǎn)證業(yè)主滿5年且業(yè)主唯一一套物業(yè)免征;

3.營業(yè)稅：管局報批價x5.6% 房產(chǎn)證滿5年免征;

4.土地交易服務(wù)費：房產(chǎn)證建筑面積x6元/㎡;

5.產(chǎn)權(quán)登記費：個人產(chǎn)權(quán)50元二個人產(chǎn)權(quán)80元;

注意事項：繳完全部稅費后換取契稅完稅證及購房票票后過戶;換取出新證回執(zhí)。

九、出新證(7工作日)：

經(jīng)過網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉(zhuǎn)移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證.十、歸檔(5工作日)：

交易登記部門把檔案送達市房地產(chǎn)檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。

十一、入押(1工作日):

房地產(chǎn)抵押登記指房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益以一定權(quán)利價值抵押給銀行，銀行及借款人關(guān)系設(shè)立后提供相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。

抵押登記費用：抵押登記費80元/套。

十二、出押(7工作日):

出押指房地產(chǎn)抵押登記后出房地產(chǎn)他項權(quán)證。

l他項權(quán)利術(shù)語解釋：房產(chǎn)的他項權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團體對該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項權(quán)證由他項權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權(quán)證書中，會有他項權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項權(quán)利人、權(quán)利種類(抵押權(quán))、權(quán)利范圍(他項權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價值(他項權(quán)利的契載價格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項權(quán)利消失的日期)，并且在他項權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。

十三、公積金放款審批(10~15工作日)

公積金管理中心根據(jù)購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進行審批放款(商業(yè)貸款不需要公積金放款審批)。

十四、放款(1~3工作日)：

據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記出房地產(chǎn)他項權(quán)證，把所貸出的資金直接劃入售房者在指定該行的帳戶上。

注意事項：目前銀行額度不足會適當推遲放款，推遲時間具體看各銀行額度情況;公積金不受銀行額度影響。

十五、收樓(1工作日)：

賣買雙方交接房屋;包括合約附帶家私家電維修基金等;辦理附屬房屋包括有水費，電費，煤氣有線電視，管理費過戶及銀行劃扣帳號變更及費用結(jié)算。

注意事項：水費，電費，煤氣有線電視，管理費等費用核實繳清。

第五篇：二手房交易的詳細流程及費用明細

二手房交易的詳細流程及費用明細

一、找房

購房者通過網(wǎng)絡(luò)、中介公司等途徑查找房源。

二、看房

1.房屋：(1)看綠化(2)看結(jié)構(gòu)及布局(3)看價格(4)看日照(5)看通風(6)看隔音(7)看私密性(8)看面積

2．小區(qū)：

(1)物業(yè)管理(2)環(huán)境(3)學(xué)位、商業(yè)、醫(yī)療、交通配套(4)地理位置(5)升值空間 3.歷史：

1.業(yè)主出售原因；2.房屋以往經(jīng)歷

三、查冊（1工作日）

查冊就是以房地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引，來查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開房屋信息給市民查詢二手樓房產(chǎn)情況，可以持身份證到房地產(chǎn)交易中心和房地產(chǎn)檔案館查閱。

查冊所需資料：(1)身份證

(2)地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號 查冊費用：

(1)產(chǎn)權(quán)基本情況 30元(2)抵押登記情況 40元(3)查封情況 30元

注意事項：有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。

四、簽三方合同和網(wǎng)簽合同（1工作日）

依據(jù)相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務(wù)實踐，二手房買賣合同中必須具備以下內(nèi)容： 1.當事人：產(chǎn)權(quán)人、名稱、姓名、聯(lián)系地址、具體情況應(yīng)確保真實準確。

2.標的：在房屋買賣合同中標的就是房屋。房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。3.價款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應(yīng)當在合同中明確這一約定。

4.履行期限、地點、方式：合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。

5.違約責任和解決爭議的方式：明確雙方當事人不履行自己在合同中約定的義務(wù)時，所需承擔的責任。明確約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。

6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間；生效或失效條件；合同中止、終止或解除條款。

7.合同的變更與轉(zhuǎn)讓。

8.附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及還需簽訂有關(guān)的補充協(xié)議的約定。注意事項：合同約定主要 產(chǎn)權(quán)；樓價；定金；付款方式；付款條件；履行期限；交樓時間；辦理相關(guān)手續(xù)時間；違約方式；違約責任等。

五、公證

六、贖契

七、評估（1個工作日）

房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評估公司對房地產(chǎn)的估價，進行銀行貸款權(quán)利價值評估審批；銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高于市場交易價。

注意事項：評估價影響銀行貸款金額，如評估價低于成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。

八、簽房屋申請貸款合同（1工作日）：

購房者和業(yè)主去銀行簽存量房買賣合同，購房者打款（業(yè)主欠銀行的抵押款）給業(yè)主賬戶。

貸款是指：貸款人向借款人發(fā)放相當于房屋轉(zhuǎn)讓總價一定比率的款項用于購買房地產(chǎn)。房屋貸款又稱房地產(chǎn)抵押貸款。一般是指購房人在與賣方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，并支付首期購房款后，再將所購房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。如購房人不能按約定償還貸款，銀行有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。購房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱為《房地產(chǎn)按揭合同》。

銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業(yè)的房地產(chǎn)擔保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。

注意事項：利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供額等；雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。

房屋按揭貸款分類：

1.商業(yè)貸款（7-10個工作日審批）

個人商業(yè)用房貸款是指貸款商業(yè)銀行或住房儲蓄銀行向購買自營性商業(yè)用房或自用普通居住用房的個人發(fā)放的貸款；借款人將所購房產(chǎn)抵押給銀行作為按期償還貸款的擔保。

商業(yè)貸款資料： 賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)房產(chǎn)證

(3)戶口本（夫妻雙方）(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號 買方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)戶口本（夫妻雙方）(3)婚姻證明

(4)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）

(5)銀行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍以上）(6)供樓存折或卡

(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數(shù)查冊證明 商業(yè)貸款費用：

按揭手續(xù)費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)

轉(zhuǎn)按揭手續(xù)費：1200元/單（辦理轉(zhuǎn)按揭才收取,具體按各按揭公司收費）注意事項：樓齡加借款期限不能超過30年；貸款成數(shù)不得超過房價七成；利息較高；選擇性大；流程快。

2.公積金貸款（10~15工作日審批）

個人公積金貸款是指以住房公積金為來源，公積金管理中心為本市住房公積金個人購房提供貸款，公積金貸款業(yè)務(wù)由市公積金中心委托本市商業(yè)銀行承辦，向參加住房公積金制度的職工發(fā)放的用于購買住房的購房按揭貸款且借款人購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權(quán)的居住住房；但公積金貸款的借款人必須提供貸款人認可的擔保。

購房者和業(yè)主到銀行分別開戶，業(yè)主的用于收款，購房者的用于還貸，然后找貸款按揭人辦手續(xù)。上門評估，15天內(nèi)出同貸書。

公積金貸款資料： 賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)房產(chǎn)證(3)戶口本（夫妻雙方）(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號 買方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)戶口本（夫妻雙方）(3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）(4)婚姻證明(5)銀行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍以上）(6)供樓存折或卡(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數(shù)查冊證明(9)公積卡或存折(10)公積金繳存明細表。

公積金貸款費用：

按揭手續(xù)費：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費)保險費：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣

注意事項：借款期限不能超過20年；貸款成數(shù)不得超過房價七成(首次購買房產(chǎn)小于90平方純公積金貸款優(yōu)質(zhì)客戶可以申請8成)公積金個人最高貸款額度為50萬元，兩個人以上共同購買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過80萬元；公積金貸款流程慢，利息低。

3.組合式貸款（商業(yè)+公積金貸款）（10-15個工作日審批）

指借款人在購房時同時申請了商業(yè)貸款和公積金貸款；在借款人在購房時申請公積金貸款的額度滿足不了借款人應(yīng)該向銀行的借款額度時，其差額部分貸款選用商業(yè)貸款的方式。

組合式貸款資料： 賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)房產(chǎn)證(3)戶口本（夫妻雙方）(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號 買方：(1)身份證（夫妻雙方）(2)戶口本（夫妻雙方）(3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）(4)婚姻證明(5)銀行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍以上）(6)供樓存折或卡(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數(shù)查冊證明(9)公積卡或存折(10)公積金繳存明細表

組合貸款貸款費用：

按揭手續(xù)費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)

保險費：個人公積金貸款的保險計算公式=貸款額×0．2‰×年限 貸款50萬保險費2000；提前還款可以申請退部分。

注意事項：借款期限不能超過20年；貸款成數(shù)不得超過房價七成；公積金貸款流程慢，利息低。

九、銀行同意貸款通知書（按貸種類審批通過1工作日出同貸書）

銀行內(nèi)部各級對申貸人審核后會二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。

注意事項：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執(zhí)行；除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。

十、涂銷和遞件（1工作日）

涂銷和遞件最好同時申請，可節(jié)約時間。涂銷抵押就是償還銀行貸款，然后取消房產(chǎn)抵押登記。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請，是指買賣雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。銀行通知業(yè)主拿房產(chǎn)證，打印網(wǎng)簽合同（需提前網(wǎng)上預(yù)簽約）后當天涂銷和遞件，出稅單。

遞件需要準備的材料： 賣方：

1、身份證（夫妻雙方）；

2、房產(chǎn)證；

3、戶口本；

4、婚姻證明；

5、有關(guān)房子的其他資料（原發(fā)票等）

買方：

1、身份證（夫妻雙方）；

2、戶口本（夫妻雙方）

3、婚姻證明；

4、小孩的戶口簿；

5、未成年小孩的出生證明；

6、非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

7、網(wǎng)簽合同（當場打?。?/p>

注意事項：一般情況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。雙方到各稅窗問稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業(yè)主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。

十一、完稅過戶（1工作日）

遞件申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)，國家規(guī)定要繳稅費房屋才能過戶。購房者和按揭中介在交易中心，查了套數(shù)證明，交契稅，個人所得稅、營業(yè)稅、土地交易服務(wù)費、產(chǎn)權(quán)登記費，出購房發(fā)票，出回執(zhí)（上面會寫明出新證日期）

房管局繳交稅種及費用： 1.契稅：

a)管局報批價x1% 首次購房面積90平方以下（需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊證明）； b)管局報批價x1.5% 首次購房面積90平方以上144平方以下（需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊證明）；

c)管局報批價x3% 二次以上購房或購房面積144平方以上； 2.個人所得稅：

管局報批價x1% 房產(chǎn)證業(yè)主滿5年且業(yè)主唯一一套物業(yè)免征； 3.營業(yè)稅：

管局報批價x5.6% 房產(chǎn)證滿5年免征； 4.土地交易服務(wù)費： 房產(chǎn)證建筑面積x6元/㎡； 5.產(chǎn)權(quán)登記費：

個人產(chǎn)權(quán)50元二個人產(chǎn)權(quán)80元；

注意事項：繳完全部稅費后換取契稅完稅證及購房票票后過戶；換取出新證回執(zhí)。

十二、出新證（7個工作日）

經(jīng)過網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉(zhuǎn)移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證。購房者帶上身份證和按揭中介在交易中心，交5元印花稅，蓋了個印花稅的章、核對身份證信息后，就把新房產(chǎn)證拿到手了。

出新政費用：5元印花稅

十三、歸檔（5個工作日）

交易登記部門把檔案送達市房地產(chǎn)檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。購房者可用新房產(chǎn)證的登記號在房管局的網(wǎng)站查歸檔進度，查到了“檔案處理完畢，可供利用”，說明已歸檔。

十四、入押（1個工作日）

房地產(chǎn)抵押登記指房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益以一定權(quán)利價值抵押給銀行，銀行及借款人關(guān)系設(shè)立后提供相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。購房者和按揭中介在交易中心，帶上夫妻雙方身份證及復(fù)印件、房產(chǎn)證、交80元的入押登記費，按手印，還有攝像留影，交易中心收下了入押的資料，出回執(zhí)（上面會寫明出押日期）。

抵押登記費用：抵押登記費80元/套。

十五、出押（7個工作日）

出押是指房地產(chǎn)抵押登記后出房地產(chǎn)他項權(quán)證。出押其實就是出房產(chǎn)他項權(quán)證，是銀行留存的，上面寫著在哪家銀行貸了多少款。購房者和貸款銀行的人到交易中心，交5元房產(chǎn)他項權(quán)證的印花稅，房產(chǎn)證和他項證都讓銀行的人拿走了。放款后房產(chǎn)證還給購房者。

他項權(quán)利術(shù)語解釋：房產(chǎn)的他項權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團體對該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項權(quán)證由他項權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權(quán)證書中，會有他項權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項權(quán)利人、權(quán)利種類(抵押權(quán))、權(quán)利范圍(他項權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價值(他項權(quán)利的契載價格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項權(quán)利消失的日期)，并且在他項權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。

出押費用：房產(chǎn)他項權(quán)證的印花稅5元。

十六、公積金放款審批（10-15個工作日）

公積金管理中心根據(jù)購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進行審批放款（商業(yè)貸款不需要公積金放款審批）。

十七、放款（1-3個工作日）

據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記出房地產(chǎn)他項權(quán)證，把所貸出的資金直接劃入原業(yè)主在指定該行的帳戶上。

購房者先咨詢按揭中介是否放款，通知原業(yè)主已放款，公積金中心已經(jīng)放款給銀行，銀行再放款給原業(yè)主賬戶中間有一個工作時間，但一般不超過3天。

注意事項：目前銀行額度不足會適當推遲放款，推遲時間具體看各銀行額度情況；公積金不受銀行額度影響。

十八、收房（1個工作日）

賣買雙方交接房屋，鑰匙，門禁卡；包括合約附帶家私家電，維修基金等；辦理附屬房屋包括有水費，電費，煤氣，有線電視，管理費過戶及銀行劃扣帳號變更及費用結(jié)算。去物管辦理了水、物業(yè)過戶需要提前抄好水電表讀數(shù)；有線電視過戶需要去省有線電視；電費過戶需要到電力公司辦理了下個月的電扣款的賬號變更。

注意事項：水費，電費，煤氣有線電視，管理費等費用要核實繳清。