第一篇：未辦房產(chǎn)證前的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議

房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議

甲方：

（身份證：）乙方：

（身份證：）乙方委托人：

（身份證：）

甲乙雙方經(jīng)共同協(xié)商，乙方自愿將其XXX小區(qū)西區(qū)（XXX路南，09號(hào)樓，XXX號(hào)房）轉(zhuǎn)讓給甲方，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，甲乙雙方需遵守以下協(xié)議：

一、甲方于簽訂協(xié)議時(shí)一次支付乙方轉(zhuǎn)讓費(fèi)XXX萬(wàn)元（佰拾

萬(wàn)元）人民幣。

二、甲方支付簽訂協(xié)議后乙方尚未支付的及交易時(shí)產(chǎn)生的各種稅費(fèi)，不包括在XXX萬(wàn)元（佰

拾 萬(wàn)元）之內(nèi)。

三、交易房產(chǎn)為XXXX置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，XXXX置業(yè)有限公司對(duì)房屋及小區(qū)的設(shè)計(jì)與組織施工情況視同甲方已知曉，不得再以任何理由向乙方提出異議而終止協(xié)議。

四、甲方在支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，尚未過(guò)戶(hù)期間，可先行裝修入住，期間應(yīng)服從小區(qū)管理，如發(fā)生爭(zhēng)議與乙方無(wú)關(guān)。

五、乙方委托其XXX全權(quán)代表自己，辦理一切相關(guān)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

六、乙方在過(guò)戶(hù)期間應(yīng)積極配合甲方辦理各種手續(xù)。

七、資金支付以銀行轉(zhuǎn)賬憑證為準(zhǔn)。

八、協(xié)議簽訂后若甲方不執(zhí)行，乙方不再退還已付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，協(xié)議自然終止。若乙方不執(zhí)行，要雙倍賠償甲方已付轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

九、甲乙雙方在房屋交易過(guò)程中不得違反國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定，其他未盡事宜應(yīng)本著友好協(xié)商態(tài)度解決。若因不可抗力造成協(xié)議無(wú)法執(zhí)行，乙方應(yīng)原額退還甲方已付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，雙方不再付任何責(zé)任，協(xié)議自然終止。

甲方：

銀行賬號(hào)：乙方：

銀行賬號(hào)：乙方委托人：

年 月 日

第二篇：未辦房產(chǎn)證房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議

未辦房產(chǎn)證房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議

未辦房產(chǎn)證房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議本協(xié)議雙方當(dāng)事人：

轉(zhuǎn)讓方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：工作單位： 住址：身份證號(hào)：

受讓方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：工作單位： 住址：身份證號(hào)：

經(jīng)自愿協(xié)商達(dá)成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達(dá)成以下合同條款，以資共同遵守：

第一條轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況

轉(zhuǎn)讓房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋）位于蘭州市區(qū)路號(hào)單元層室，房屋結(jié)構(gòu)為，建筑面積平方米（包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)、及其附屬設(shè)施），實(shí)際使用面積平方米。

第二條轉(zhuǎn)讓價(jià)格

雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為（人民幣）元整，大寫(xiě)（人民幣）。第三條付款方式

雙方一致同意購(gòu)房款由乙方分期支付。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時(shí)，乙方應(yīng)支付購(gòu)房款元（大寫(xiě)）；剩余房款元（大寫(xiě)）在甲方將房屋產(chǎn)權(quán)證辦理到乙方名下后，在交付乙方房產(chǎn)證同時(shí)由乙方全部支付。甲方在收款時(shí)應(yīng)向乙方出具收據(jù)。

第四條房屋交付

甲方應(yīng)于本合同生效之日起日內(nèi)，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場(chǎng)的情況下由乙方對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，乙方如無(wú)任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。

第五條房屋過(guò)戶(hù)

房屋交付乙方后，甲方應(yīng)當(dāng)在時(shí)間內(nèi)辦理該房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理到乙方名下，辦理產(chǎn)權(quán)證相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

第六條甲方的承諾保證

甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，本合同簽訂前該房屋集資、購(gòu)房款、天然氣管道安裝費(fèi)、壁掛爐安裝費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)及其他應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費(fèi)用，由甲方全部承擔(dān)。

第七條違約責(zé)任

甲方違反本合同約定，未能在約定時(shí)間內(nèi)交付上述房屋的，每逾期一日，甲方應(yīng)按乙方已付購(gòu)房款的萬(wàn)分之二承擔(dān)違約責(zé)任；逾期超過(guò)三個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)單方解除本合同，甲方應(yīng)承擔(dān)全部購(gòu)房款20 %的違約金。

乙方違反本合同約定，未能在約定時(shí)間內(nèi)支付約定的購(gòu)房款，每逾期一日，甲方按應(yīng)付購(gòu)房款的萬(wàn)分之二計(jì)算滯納金，逾期超過(guò)三個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)單方解除本合同，乙方應(yīng)承擔(dān)全部購(gòu)房款20%的違約金。

第八條本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。第九條本合同在履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由仲裁委員會(huì)仲裁。

第十條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十一條本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。甲方：乙方： ___年___月___日

第三篇：未辦房產(chǎn)證 房屋轉(zhuǎn)讓的合同效力

未辦房產(chǎn)證 房屋轉(zhuǎn)讓的合同效力

作者:周建中*** 時(shí)間:2010-07-26 查看(1581)評(píng)論(0)

轉(zhuǎn)讓未辦房產(chǎn)證的房屋的合同效力

案情

2006年，張某從某房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，合同已經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門(mén)備案登記，但房屋尚未辦理房產(chǎn)證。2007年3月，經(jīng)中介介紹，王某與張某簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：張某將房屋轉(zhuǎn)讓給王某，價(jià)格為350000元，王某應(yīng)于合同簽訂當(dāng)日支付定金30000元，于2007年5月8日支付第一期房款104000元（含定金），余款246000元辦理銀行按揭;合同還約定，自合同簽訂之日起，若張某中途不賣(mài)，張某除應(yīng)退還定金外，還需賠償30000元給王某；若王某中途不買(mǎi)或者逾期7天支付房款，張某可將王某所支付的定金抵作違約賠償金，不予退還。

合同簽訂當(dāng)日，王某向張某支付了30000元定金。后因張某反悔，不愿履行合同，王某向法院起訴，要求張某繼續(xù)履行合同，協(xié)助王某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。張某辯稱(chēng)，1、出賣(mài)的房屋未辦理房產(chǎn)證就轉(zhuǎn)讓?zhuān)`反有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，雙方簽訂的合同無(wú)效；

2、如果法院認(rèn)為合同有效，出讓人愿意依約選擇退還定金，并支付30000元違約金，解除雙方合同。爭(zhēng)議

觀點(diǎn)

一、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。王某與張某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無(wú)效合同。觀點(diǎn)

二、訟爭(zhēng)的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方自愿訂立，意思表示真實(shí)，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)受合同約束。評(píng)析

本案爭(zhēng)議首先是如何認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。修訂前我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條（修訂后為第三十八條）第（六）項(xiàng)規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄔO(shè)部1990年12月31日發(fā)布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（2001年6月29日廢止）第十八條也明確規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效。”由于上述法律和部門(mén)規(guī)章的規(guī)定，司法實(shí)務(wù)在一段時(shí)間內(nèi)將此類(lèi)合同均認(rèn)定為無(wú)效。1999年3月15日、同年12月29日，隨著《合同法》和最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋

（一）》的發(fā)布和實(shí)施，開(kāi)始改變以往將此類(lèi)合同認(rèn)定為無(wú)效的做法?！逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋

（一）》第九條：“依照合同法第四十四第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！蔽覈?guó)《合同法》及相關(guān)司法解釋的出臺(tái)，改變了長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)法律關(guān)于登記直接決定合同效力的規(guī)定，將登記的效力與合同的效力作了清晰的區(qū)分，使司法實(shí)務(wù)對(duì)登記與合同的效力關(guān)系有了統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，自此司法實(shí)務(wù)對(duì)此類(lèi)合同不再因未辦理登記而認(rèn)定為無(wú)效。

近期由于房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)幅度大，房地產(chǎn)交易因一方悔約導(dǎo)致糾紛也較以往多，反悔一方多以雙方合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，主張合同無(wú)效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)的含義應(yīng)理解為如果合同以未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)為標(biāo)的，轉(zhuǎn)讓行為不產(chǎn)生物權(quán)效力。該條款針對(duì)的是合同的標(biāo)的物—房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)及變更這一物權(quán)變動(dòng)行為，并非針對(duì)合同本身，該條款對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身效力并不直接影響。不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要作用在于公示，是針對(duì)物權(quán)變動(dòng)行為而設(shè)立，對(duì)合同的效力沒(méi)有直接的影響。我國(guó)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同此類(lèi)合同本身，法律、行政法規(guī)并沒(méi)有要求須登記才生效的強(qiáng)制性規(guī)定，只是對(duì)于合同的標(biāo)的物—房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)及變更，法律要求登記的強(qiáng)制性規(guī)定，但這兩者是不同的，應(yīng)將登記的效力和合同的效力區(qū)分開(kāi)來(lái)。本案雙方當(dāng)事人是在自愿平等的基礎(chǔ)上，達(dá)成的合意，意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容本身沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定，形式要件也符合法律的規(guī)定，雙方當(dāng)事人達(dá)成合意后即生效，因此，訟爭(zhēng)的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)受合同約定的約束。

合同約定：“若張某中途不賣(mài)，張某除應(yīng)退還定金外，還需賠償30000元給王某；若王某中途不買(mǎi)或者逾期7天支付房款，張某可將王某所支付的定金抵作違約賠償金，不予退還?！痹摷s定是雙方當(dāng)事人在平等、自愿的情況下達(dá)成的，雙方權(quán)利、義務(wù)也對(duì)等，且符合《中華人民共和國(guó)合擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十七條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定?！备鶕?jù)意思自治和合同嚴(yán)守原則，在不違反法律禁止性規(guī)定的情況下，法院首先應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的選擇。因此，張某依約可選擇退還定金，支付30000元違約金，解除雙方簽訂的合同。否則，張某應(yīng)繼續(xù)履行合同

暫時(shí)未辦理房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)的合同效力

暫時(shí)未辦理房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)的合同效力

所謂期房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)搭A(yù)售的商品房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵割A(yù)售商品房的預(yù)購(gòu)人在實(shí)際占有商品房并取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給他人的一種法律行為。

實(shí)踐中的操作一般都是通過(guò)兩種方式：

1、簽定房屋買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同，待房產(chǎn)證出來(lái)后，雙方再簽訂正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；

2、先租后售，即在房產(chǎn)證出來(lái)之前賣(mài)方先承租給買(mǎi)方使用，待房產(chǎn)證出來(lái)后再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

上述方式，對(duì)于買(mǎi)方而言，存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)方在交付了購(gòu)房款的情況下，如果房產(chǎn)證一直辦不下來(lái)，買(mǎi)方的權(quán)利就得不法律保障。時(shí)間一長(zhǎng)，如果樓價(jià)上漲，由于沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)，賣(mài)方在利益的驅(qū)駛下可能將房產(chǎn)再轉(zhuǎn)賣(mài)給他人。買(mǎi)方在買(mǎi)這種房時(shí)，就會(huì)存在上述風(fēng)險(xiǎn)。

在實(shí)踐中，對(duì)于期房轉(zhuǎn)讓合同效力問(wèn)題的認(rèn)識(shí)不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為無(wú)效，理由是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項(xiàng)有“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，但該法第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。但迄今為止，國(guó)務(wù)院并未根據(jù)法律的授權(quán)制定相應(yīng)的行政法規(guī)予以調(diào)整和規(guī)范，2005年4月30日建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，國(guó)務(wù)院辦公廳予以了轉(zhuǎn)發(fā)，該意見(jiàn)明確規(guī)定禁止將購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。但該意見(jiàn)是國(guó)家為擬制炒房、哄抬房?jī)r(jià)行為而出臺(tái)的一種政策性規(guī)定。我們不能僅因出賣(mài)方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

其理由是：房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買(mǎi)賣(mài)合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒(méi)有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買(mǎi)方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。因而并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。

未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力與解除

?(注:李靜律師原創(chuàng)文章,轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處)

實(shí)踐當(dāng)中，因房屋未獲產(chǎn)權(quán)證就進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)進(jìn)而因合同效力及解除事宜發(fā)生二手房交易糾紛的案例屢有發(fā)生，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和新舊法律及審判實(shí)踐的不斷變化，類(lèi)似案件的判決結(jié)果有時(shí)卻大相徑庭，在此作一些分析，僅供參考。

一、關(guān)于未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力，存在以下三種不同意見(jiàn)：

1、雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。

理由：該合同違反了我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，而這一規(guī)定屬于法律層級(jí)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此雙方的合同符合我國(guó)《合同法》第52條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”的規(guī)定。

2、依據(jù)起訴時(shí)該房屋是否符合辦理房產(chǎn)證的條件確認(rèn)其效力。

理由:依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條的規(guī)定，“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。因此，在起訴前已經(jīng)具備辦理領(lǐng)取房產(chǎn)證條件的，可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效；否則應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。理由：

第一、房屋轉(zhuǎn)讓合同屬雙方自愿簽訂，是各自真實(shí)意思表示。

第二、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋

（二）》第十四條規(guī)定，《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。雖然強(qiáng)制性規(guī)定和管理性規(guī)定如何區(qū)分有待進(jìn)一步明確，但《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定是管理性規(guī)范目前已基本形成共識(shí)，因此不屬于“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的理由。

第三、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第9條的規(guī)定，是指合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。

第四、《物權(quán)法》第15條規(guī)定： “當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。

本律師同意上述第3種意見(jiàn)，未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為有效。不僅因?yàn)樯鲜龇?、法?guī)的相關(guān)規(guī)定，更因?yàn)榇_認(rèn)合同有效符合民法的誠(chéng)實(shí)信用原則，有利于維護(hù)社會(huì)交易關(guān)系的穩(wěn)定，因此實(shí)踐中判決合同有效的案例越來(lái)越多。

二、關(guān)于未獲產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除

未獲產(chǎn)權(quán)證的房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否解除，要看合同簽訂和履行的具體情況，不能一概而論。

首先，要看房屋買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)于合同解除及相關(guān)違約責(zé)任的具體約定。如果明確約定了合同解除條款，甚至明確了違約責(zé)任，則應(yīng)按合同約定執(zhí)行，只是違約責(zé)任約定過(guò)低或過(guò)高的，可以依法申請(qǐng)予以提高或減少。

其次，要看房屋價(jià)款的支付和房屋的交付情況。如果買(mǎi)方已經(jīng)支付大部分或全部房屋價(jià)款，且賣(mài)方已經(jīng)將房屋交付給買(mǎi)方居住的，出于維護(hù)交易穩(wěn)定及便于執(zhí)行的考慮，一般會(huì)判決繼續(xù)履行合同。再次，要看是否能夠最終實(shí)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同目的。如果房屋已經(jīng)售予第三方并過(guò)戶(hù)或者存在其他特殊情形，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，一般會(huì)判決解除合同。

第四篇：二手房買(mǎi)賣(mài)合同(未辦房產(chǎn)證轉(zhuǎn)讓版)（推薦）

房屋買(mǎi)賣(mài)合同

甲方（出賣(mài)人）：

身份證件號(hào)碼：

乙方（買(mǎi)受人）：

身份證件號(hào)碼：

甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，就房屋買(mǎi)賣(mài)一事，在平等、自愿、誠(chéng)實(shí)信用的前提下，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條

甲方自愿將其擁有的房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買(mǎi)受該房屋。該房屋具體狀況如下：

1.1座落于

，建筑面積為97 平方米（房產(chǎn)證面積為準(zhǔn)）；套內(nèi)建筑面積80 平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e17.64平方米；

1.2該房屋賣(mài)房人已取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件。有甲方與四川省

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同以及該房屋的購(gòu)房發(fā)票，契稅完稅憑證、維修基金繳費(fèi)收據(jù)、銀行貸款等相關(guān)憑據(jù)。

1.3 該房屋占用范圍內(nèi)的相應(yīng)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

1.4該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。出賣(mài)人還應(yīng)當(dāng)將附屬于該房屋的陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間、其他設(shè)施、設(shè)備等轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格已包含在上述房屋的價(jià)款中，不再另行支付價(jià)款。第二條

房屋貸款抵押的注銷(xiāo)

1、合同簽訂后，甲方應(yīng)于房屋產(chǎn)權(quán)證辦理后的7天內(nèi)至銀行辦理提前還貸手續(xù)。

2、甲方應(yīng)在從銀行取得上述房地產(chǎn)已結(jié)清貸款、注銷(xiāo)抵押的證明、以及他項(xiàng)權(quán)證等文件后的當(dāng)天將相關(guān)文件交給乙方保管、留置。

3、上述任何手續(xù)如因非甲、乙方因素而無(wú)法當(dāng)時(shí)完成，雙方應(yīng)約定時(shí)間辦理余下手續(xù)，同時(shí)甲方應(yīng)盡量配合完成相關(guān)手續(xù)的辦理。

第三條

甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況。保證該房屋沒(méi)有設(shè)定擔(dān)保、沒(méi)有權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人追索。若因此發(fā)生相關(guān)糾紛，其后果由甲方承擔(dān)違約責(zé)任。

賣(mài)方保證出售房屋中未發(fā)生過(guò)重傷、非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等可能導(dǎo)致買(mǎi)房人心理不安的嚴(yán)重情況，不存在不正常輻射及其他致病等情況，若有甲方必須盡到告知義務(wù)，且乙方有權(quán)無(wú)條件退房。

第四條

價(jià)款與付款方式

4.1雙方約定按套計(jì)算價(jià)款，房屋總價(jià)為人民幣陸拾伍萬(wàn)元整（￥650000.0元整）；

4.2房屋價(jià)款的支付方式、支付時(shí)間為：

1、乙方在本合同簽訂當(dāng)日支付付給甲方定金(人民幣)，(大寫(xiě))拾萬(wàn)元整，(小寫(xiě))￥100000.0元。該定金在乙方第二次付款時(shí)充抵房款。

2、乙方在房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)權(quán)益證明的過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完畢之日付款大寫(xiě)壹拾柒萬(wàn)元整，小寫(xiě)170000.0元整付給甲方。

3、剩余房款大寫(xiě)叁拾捌萬(wàn)元整，小寫(xiě)380000.0元整在乙方貸款辦理后支付給甲方。

甲方收到乙方所每一筆付款項(xiàng)后均需出具收據(jù)并簽字按手印確認(rèn)。

第五條

相關(guān)手續(xù)辦理時(shí)間約定：

5.1 甲、乙雙方約定，賣(mài)房人該房屋產(chǎn)權(quán)證明取得后交付該房屋；甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。若未按上述約定時(shí)間交付房屋按本合同第九條承擔(dān)違約責(zé)任。

5.2甲方未在該房屋落戶(hù)，若有需要甲方需配合將其落戶(hù)于該房屋的戶(hù)籍關(guān)系遷出。

第六條 甲方確認(rèn)雖然房屋所有權(quán)證、購(gòu)房合同等未作記載，但依法對(duì)該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書(shū)面同意將該房屋出售給乙方。

第七條 雙方約定于甲方將該房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)證件辦理完后3個(gè)工作日內(nèi)向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)等相關(guān)權(quán)益證明的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

7.1 在辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書(shū)面報(bào)告及主管部門(mén)要求的其它文件。

7.2 在甲乙雙方辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，如需要甲方出面處理的，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響過(guò)戶(hù)登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。如甲方原因而不能辦理過(guò)戶(hù)登記，乙方有權(quán)解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款外，并按本合同第八條承擔(dān)違約責(zé)任。

7.3 甲方在乙方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，雙方按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)的變更手續(xù)。其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

7.4 除本條第3款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由乙方按國(guó)家規(guī)定承擔(dān)。

第八條 甲方如不按合同規(guī)定辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)以及交付房屋，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)雙倍返還定金給乙方作為違約金。

第九條

乙方全部或一部分不履行本合同約定給付房?jī)r(jià)款時(shí)，逾期超過(guò)1個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除本合同，乙方需支付甲方違約金，違約金為乙方所付定金。

第十條

該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方，轉(zhuǎn)移前的風(fēng)險(xiǎn)由甲方承擔(dān)。

第十一條 該房屋正式交付時(shí)應(yīng)結(jié)清物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等相關(guān)費(fèi)用。

第十二條 在房屋定金交付當(dāng)日甲方應(yīng)將與該房屋相關(guān)的購(gòu)房合同原件及補(bǔ)充協(xié)議原件、購(gòu)房發(fā)票原件三聯(lián)、契稅交款完稅憑證原件、維修基金交款財(cái)政收據(jù)、燃?xì)饨涌谫M(fèi)相關(guān)合同票據(jù)交給乙方。

第十三條 本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本合同的附件均為本合同不可分割的部分。

第十四條 甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，在乙方所在地人民法院起訴。

第十五條

本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。具有同等法律效力。

第十六條 本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。

第十七條

如因不可抗力或乙方無(wú)法辦理住房公積金貸款等其他不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因致使合同不能履行的，甲、乙雙方可解除合同，并不承擔(dān)違約責(zé)任。

甲方(簽章)：

乙方(簽章)：

現(xiàn)住址：

現(xiàn)住址：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

簽約日期：

簽約日期：

第五篇：二手房買(mǎi)賣(mài)合同(未辦房產(chǎn)證轉(zhuǎn)讓版)

房屋買(mǎi)賣(mài)合同

甲方（出賣(mài)人）：

身份證件號(hào)碼： 乙方（買(mǎi)受人）： 身份證件號(hào)碼：

甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，就房屋買(mǎi)賣(mài)一事，在平等、自愿、誠(chéng)實(shí)信用的前提下，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 甲方自愿將其擁有的房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買(mǎi)受該房屋。該房屋具體狀況如下：

1.1座落于

，建筑面積為

平方米；套內(nèi)建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e平方米；

1.2該房屋甲方暫未取得房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)證件。有甲方與 公司簽訂的 合同，該房屋的購(gòu)房發(fā)票，契稅完稅憑證、維修基金繳費(fèi)收據(jù)等相關(guān)憑據(jù)。

1.3 該房屋占用范圍內(nèi)的相應(yīng)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

1.4該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。出賣(mài)人還應(yīng)當(dāng)將附屬于該房屋的陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間、其他設(shè)施、設(shè)備等轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格已包含在上述房屋的價(jià)款中，不再另行支付價(jià)款。

第二條 甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況。保證該房屋沒(méi)有設(shè)定擔(dān)保、沒(méi)有權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人追索。若因此發(fā)生相關(guān)糾紛，其后果由甲方承擔(dān)。甲方需付乙方違約金 萬(wàn)元。

賣(mài)方保證出售房屋中未發(fā)生過(guò)重傷、非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等可能導(dǎo)致買(mǎi)房人心理不安的嚴(yán)重情況，不存在不正常輻射及其他致病等情況，若有甲方必須盡到告知義務(wù)。如果買(mǎi)方發(fā)現(xiàn)房屋中曾經(jīng)發(fā)生過(guò)上述情況而賣(mài)方未曾予以書(shū)面披露的，買(mǎi)方有權(quán)解除合同或者要求酌減房屋價(jià)款 萬(wàn)元。

第三條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

3.1雙方約定按套計(jì)算價(jià)款，房屋總價(jià)為人民幣 整（￥ 元整）；

3.2房屋價(jià)款的支付方式、支付時(shí)間為：乙方在本合同簽訂當(dāng)日支付付給甲方定金(人民幣)，(大寫(xiě))，(小寫(xiě))￥ 元。該定定金在乙方第二次付款時(shí)充抵房款。

第四條 房屋價(jià)款：乙方分 期付給甲方：

第一期：在 年 月

日，付人民幣 萬(wàn)元； 第二期：在交付房屋之日，付人民幣 萬(wàn)元。

第三期：在房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)權(quán)益證明的過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完畢之日付款 萬(wàn)元。

每期付款，甲方收到乙方支所付款項(xiàng)后出具收據(jù)并簽字按手印。第五條 相關(guān)手續(xù)辦理時(shí)間約定：

5.1 甲、乙雙方定于 年 月

日交付該房屋；甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。若未按上述約定時(shí)間交付房屋按本合同第八條承擔(dān)違約責(zé)任。

5.2甲方未在該房屋落戶(hù)，若有需在本合同簽訂之日起10個(gè)工作日，將其落戶(hù)于該房屋的戶(hù)籍關(guān)系遷出。

第六條 甲方確認(rèn)雖然房屋所有權(quán)證、購(gòu)房合同等未作記載，但依法對(duì)該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書(shū)面同意將該房屋出售給乙方。

第七條 雙方約定于甲方將該房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)證件辦理完后3個(gè)工作日內(nèi)向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)等相關(guān)權(quán)益證明的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

7.1 在辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書(shū)面報(bào)告及主管部門(mén)要求的其它文件

7.2 在甲乙雙方辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，如需要甲方出面處理的，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響過(guò)戶(hù)登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。如甲方原因而不能辦理過(guò)戶(hù)登記，乙方有權(quán)解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款外，并按本合同第八條承擔(dān)違約責(zé)任。

7.3 甲方在乙方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，雙方按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)的變更手續(xù)。其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

7.4 除本條第3款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由甲、乙雙方按國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān)。

第八條 甲方如不按合同規(guī)定的日期辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)以及交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償給乙方違約金 萬(wàn)元。

第九條 乙方全部或一部分不履行本合同約定的日期給付房?jī)r(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日3‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除本合同，乙方需支付甲方違約金，違約金為乙方違約時(shí)應(yīng)付款總金額的。

第十條

該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方，轉(zhuǎn)移前的風(fēng)險(xiǎn)由甲方承擔(dān)。

第十一條 該房屋正式交付時(shí)應(yīng)結(jié)清物業(yè)管理、水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視、通訊等相關(guān)費(fèi)用。

第十二條 在房屋交付當(dāng)日乙方應(yīng)將與該房屋相關(guān)的購(gòu)房合同原件及補(bǔ)充協(xié)議原件、購(gòu)房發(fā)票原件三聯(lián)、契稅交款完稅憑證原件、維修基金交款財(cái)政收據(jù)、燃?xì)饨涌谫M(fèi)相關(guān)合同票據(jù)交給乙方。乙方在收到上述合同票據(jù)等資料時(shí)向甲方支付本合同第四條第二款約定的應(yīng)付款金額。若因甲方未提供上述合同票據(jù)等資料文件的乙方付款時(shí)間相應(yīng)順延。若乙方在約定交付時(shí)間后10日仍不能提供上述文件資料的，乙方可解除合同，甲方除退還乙方衣服款項(xiàng)外，另支付乙方違約金5萬(wàn)元。

第十三條 本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本合同的附件均為本合同不可分割的部分。

第十四條 甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，在乙方所在地人民法院起訴。

第十五條

本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。具有同等法律效力。

第十六條 本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。

甲方(簽章)：

乙方(簽章)：

地 址：

地 址：

現(xiàn)住址：

現(xiàn)住址：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

簽約日期：

簽約日期：