第一篇：2005.10.20國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知

【發(fā)布單位】國家稅務(wù)總局

【發(fā)布文號】國稅發(fā)[2005]172號

【發(fā)布日期】2005-10-20 【生效日期】2005-10-20 【失效日期】-----------【所屬類別】政策參考

【文件來源】國家稅務(wù)總局

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知

(國稅發(fā)[2005]172號)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，揚(yáng)州稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院，局內(nèi)各單位：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）（以下簡稱《通知》）的精神，經(jīng)商財(cái)政部、建設(shè)部，現(xiàn)就各地在貫徹落實(shí)《通知》中的幾個(gè)具體政策問題明確如下：

一、《通知》第三條第二款中規(guī)定的“成交價(jià)格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價(jià)格。

二、《通知》第三條第四款中規(guī)定的“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

三、納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間。

四、個(gè)人將通過受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購房時(shí)間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定，其購房價(jià)格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房原價(jià)確定。個(gè)人需持其通過受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

五、根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。

六、享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的面積標(biāo)準(zhǔn)是指地方政府按國辦發(fā)〔2005〕26號文件規(guī)定確定并公布的普通住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。對于以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)量的，應(yīng)換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

國家稅務(wù)總局

二○○五年十月二十日

第二篇：國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知(2005年)

【法規(guī)分類號】215416200508

【標(biāo)題】國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知

【時(shí)效性】有效

【頒布單位】國家稅務(wù)總局

【頒布日期】2005.10.20

【實(shí)施日期】2005.10.20

【失效日期】

【內(nèi)容分類】房產(chǎn)稅

【文號】國稅發(fā)〔２００５〕１７２號

【題注】

【正文】

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，揚(yáng)州稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院，局內(nèi)各單位：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔２００５〕８９號）（以下簡稱《通知》）的精神，經(jīng)商財(cái)政部、建設(shè)部，現(xiàn)就各地在貫徹落實(shí)《通知》中的幾個(gè)具體政策問題明確如下：

一、《通知》第三條第二款中規(guī)定的“成交價(jià)格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價(jià)格。

二、《通知》第三條第四款中規(guī)定的“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

三、納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間。

四、個(gè)人將通過受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購房時(shí)間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定，其購房價(jià)格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房原價(jià)確定。個(gè)人需持其通過受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

五、根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。

六、享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的面積標(biāo)準(zhǔn)是指地方政府按國辦發(fā)〔２００５〕２６號文件規(guī)定確定并公布的普通住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。對于以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)量的，應(yīng)換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

第三篇：國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知(國稅發(fā)[2005]172號)

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知

（國稅發(fā)[2005]172號）

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，揚(yáng)州進(jìn)修學(xué)院，局內(nèi)各單位：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）（以下簡稱《通知》）的精神，經(jīng)商財(cái)政部、建設(shè)部，現(xiàn)就各地在貫徹落實(shí)《通知》中的幾個(gè)具體政策問題明確如下：

一、《通知》第三條第二款中規(guī)定的“成交價(jià)格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價(jià)格。

二、《通知》第三條第四款中規(guī)定的“契稅完稅證明中注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

三、納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間。

四、個(gè)人將通過受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購房時(shí)間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定，其購房價(jià)格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房原價(jià)確定。個(gè)人需持其通過受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

五、根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。

六、享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的面積標(biāo)準(zhǔn)是指地方政府按國辦發(fā)[2005]26號文件規(guī)定并公布的普通住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。對于以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)量的，應(yīng)換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

二00五年十月二十日

第四篇：財(cái)稅字〔1999〕210號財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)

市場若干稅收政策的通知

財(cái)稅字〔1999〕210號

為了配合國家住房制度改革，有效啟動房地產(chǎn)市場，積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)對房地產(chǎn)市場有關(guān)稅收政策問題通知如下：

一、關(guān)于營業(yè)稅和契稅的政策問題為了切實(shí)減輕個(gè)人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，積極啟動住房二級市場，對個(gè)人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時(shí)營業(yè)稅按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額計(jì)征；個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。

二、關(guān)于空置商品住房稅收政策問題

為了加快住房資金周轉(zhuǎn)，降低金融資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)積壓空置商品房的銷售，對積壓空置的商品住房銷售時(shí)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅在2000年底前予以免稅優(yōu)惠。

空置商品住房限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房。

三、關(guān)于土地增值稅征免政策問題

對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

本通知自1999年8月1日起執(zhí)行。部分地區(qū)在此之前越權(quán)自行制定的房地產(chǎn)市場稅收政策，凡與本通知規(guī)定不符的一律改按本通知的規(guī)定執(zhí)行。

第五篇：房地產(chǎn)稅收政策

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)增值稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知

2011-11-24財(cái)稅[2011]118號

北京、天津、河北、山西、內(nèi)蒙古、遼寧、大連、吉林、黑龍江、山東、青島、河南、陜西、甘肅、寧夏、新疆、青海?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）財(cái)政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為保障居民供熱采暖，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)將“三北”地區(qū)供熱企業(yè)（以下稱供熱企業(yè)）增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策通知如下：

一、自2011年供暖期至2015年12月31日，對供熱企業(yè)向居民個(gè)人（以下稱居民）供熱而取得的采暖費(fèi)收入繼續(xù)免征增值稅。向居民供熱而取得的采暖費(fèi)收入，包括供熱企業(yè)直接向居民收取的、通過其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費(fèi)。

免征增值稅的采暖費(fèi)收入，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十六條的規(guī)定單獨(dú)核算。通過熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)實(shí)際從居民取得的采暖費(fèi)收入占該經(jīng)營企業(yè)采暖費(fèi)總收入的比例確定免稅收入比例。

本條所述供暖期，是指當(dāng)年下半年供暖開始至次年上半年供暖結(jié)束的期間。

二、自2011年7月1日至2015年12月31日，對向居民供熱而收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續(xù)免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

對既向居民供熱，又向單位供熱或者兼營其他生產(chǎn)經(jīng)營活動的供熱企業(yè)，按其向居民供熱而取得的采暖費(fèi)收入占企業(yè)總收入的比例免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、本通知所述供熱企業(yè)，是指熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)。熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營供熱企業(yè)和自供熱單位。

四、本通知所稱“三北”地區(qū)，是指北京市、天津市、河北省、山西省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、遼寧省、大連市、吉林省、黑龍江省、山東省、青島市、河南省、陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區(qū)和新疆維吾爾自治區(qū)。

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局

二0一一年十一月二十四日

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知

2011-01-27財(cái)稅[2011]12號

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局,西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策通知如下：

一、個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）、《國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、本通知自發(fā)文次日起執(zhí)行，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]157號）同時(shí)廢止。

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 二〇一一年一月二十七日

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知

2011-04-26財(cái)稅[2011]32號

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）及其細(xì)則的規(guī)定，現(xiàn)對購房單位和個(gè)人辦理退房有關(guān)契稅問題明確如下：

對已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

請遵照執(zhí)行。

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 二〇一一年四月二十六日

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個(gè)人所得稅優(yōu)惠政

策的通知

2010-09-29財(cái)稅[2010]94號

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國稅局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局、建設(shè)局：

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策通知如下：

一、關(guān)于契稅政策

（一）對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

征收機(jī)關(guān)應(yīng)查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請或授權(quán)，由房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結(jié)果。如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向征收機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠信保證。誠信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

（二）個(gè)人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。

二、關(guān)于個(gè)人所得稅政策

對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

本通知自2010年10月1日起執(zhí)行。《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號）第一條有關(guān)契稅的規(guī)定、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號）第一條、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字[1999]278號）第三條同時(shí)廢止。

特此通知。

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

二○一○年九月二十九日

國家稅務(wù)總局

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告

2010-12-24國家稅務(wù)總局公告2010年第29號

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題公告如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計(jì)算出其在注銷前項(xiàng)目開發(fā)各多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：

（一）企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項(xiàng)目開發(fā)各實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：

各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。

（二）項(xiàng)目開發(fā)各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)?shù)膽?yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后的應(yīng)納稅所得額。

（三）企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致當(dāng)應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（四）企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過其在項(xiàng)目開發(fā)各累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅。

二、企業(yè)在申請退稅時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計(jì)算過程，包括企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目銷售收入、各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各的適用稅率等。

三、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，不執(zhí)行本公告。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合企業(yè)土地增值稅清算至注銷之間的匯算清繳情況，判斷其是否應(yīng)該執(zhí)行本公告，并對應(yīng)退企業(yè)所得稅款進(jìn)行核實(shí)。

四、本公告自2010年1月1日起施行。

特此公告。

國家稅務(wù)總局

二○一○年十二月二十四日

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個(gè)人所得稅優(yōu)惠政

策的通知

2010-09-29 財(cái)稅[2010]94號

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國稅局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局、建設(shè)局：

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策通知如下：

一、關(guān)于契稅政策

（一）對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

征收機(jī)關(guān)應(yīng)查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請或授權(quán)，由房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結(jié)果。如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向征收機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠信保證。誠信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

（二）個(gè)人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。

二、關(guān)于個(gè)人所得稅政策

對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

本通知自2010年10月1日起執(zhí)行?！敦?cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號）第一條有關(guān)契稅的規(guī)定、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號）第一條、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字[1999]278號）第三條同時(shí)廢止。

特此通知。

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

二○一○年九月二十九日

國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知

2010-05-25國稅發(fā)[2010]53號

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局：

為深入貫徹《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）精神，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，現(xiàn)就加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作通知如下：

一、統(tǒng)一思想認(rèn)識，全面加強(qiáng)土地增值稅征管工作

土地增值稅是保障收入公平分配、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算，強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)作用。

各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要在當(dāng)?shù)卣С窒拢c國土資源、住房建設(shè)等有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，進(jìn)一步加強(qiáng)對土地增值稅征收管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化征管手段，配備業(yè)務(wù)骨干，集中精力加強(qiáng)管理。要組織開展督導(dǎo)檢查，推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作開展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度；完善土地增值稅預(yù)征和清算制度，科學(xué)實(shí)施預(yù)征，全面組織清算，充分發(fā)揮土地增值稅的調(diào)節(jié)作用。

還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認(rèn)識，將思想統(tǒng)一到國發(fā)[2010]10號文件精神上來，堅(jiān)決、全面、深入的推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)[2010]10號文件精神落到實(shí)處。

二、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作

預(yù)征是土地增值稅征收管理工作的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面加強(qiáng)土地增值稅的預(yù)征工作，把土地增值稅預(yù)征和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作結(jié)合起來，把土地增值稅預(yù)征和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實(shí)際稅負(fù)結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整與房價(jià)上漲的情況結(jié)合起來，使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價(jià)快速上漲不匹配的情況。通過科學(xué)、精細(xì)的測算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價(jià)上漲的掛鉤機(jī)制。

為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。

三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平

土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。組織土地增值稅清算工作是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要克服畏難情緒，切實(shí)加強(qiáng)土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實(shí)際，進(jìn)一步細(xì)化操作辦法，完善清算流程，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入和扣除項(xiàng)目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的管理，對清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。

各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經(jīng)達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，全面進(jìn)行梳理、統(tǒng)計(jì)，制定切實(shí)可行的工作計(jì)劃，提出清算進(jìn)度的具體指標(biāo)；要加強(qiáng)土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導(dǎo)，加強(qiáng)納稅服務(wù)，要求企業(yè)及時(shí)依法進(jìn)行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時(shí)限進(jìn)行申報(bào)；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時(shí)進(jìn)行清算的納稅人，要依法進(jìn)行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，要及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時(shí)向社會公布案件處理情況。

各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要將全面推進(jìn)工作和重點(diǎn)清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對象，以點(diǎn)帶面推動本地區(qū)清算工作。

各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計(jì)劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進(jìn)行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標(biāo)等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點(diǎn)清算項(xiàng)目名單上報(bào)稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對重點(diǎn)項(xiàng)目的清算情況進(jìn)行抽查。

四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

五、加強(qiáng)督導(dǎo)檢查，建立問責(zé)機(jī)制

各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要按照國發(fā)[2010]10號文件關(guān)于建立考核問責(zé)機(jī)制的要求，把土地增值稅清算工作列入考核內(nèi)容，對清算工作開展情況和清算質(zhì)量提出具體要求。要根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號）的要求，對清算工作開展情況進(jìn)行有力的督導(dǎo)檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務(wù)總局將繼續(xù)組織督導(dǎo)檢查組，對各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進(jìn)行系統(tǒng)深入的督導(dǎo)檢查。國家稅務(wù)總局已經(jīng)督導(dǎo)檢查過的地區(qū)，要針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，進(jìn)行認(rèn)真整改，督導(dǎo)檢查組將對整改情況擇時(shí)擇地進(jìn)行復(fù)查。

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局要在6月底前將本通知的貫徹落實(shí)情況向稅務(wù)總局上報(bào)。

國家稅務(wù)總局

二○一○年五月二十五日

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知

2010-05-12國稅函[2010]201號

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)有關(guān)問題，通知如下：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)應(yīng)納稅所得額。

國家稅務(wù)總局

二○一○年五月十二日

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

2010-09-27財(cái)稅[2010]88號

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）、《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保[2010]87號）精神，現(xiàn)對公共租賃住房（以下簡稱公租房）建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收政策通知如下：

一、對公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、對公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。

三、對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。

四、對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

五、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈支出在利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

六、對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨(dú)核算，未單獨(dú)核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

七、享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃，以及按照建保[2010]87號文件和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公租房。不同時(shí)符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優(yōu)惠政策。

八、上述政策自發(fā)文之日起執(zhí)行，執(zhí)行期限暫定三年，政策到期后將根據(jù)公租房建設(shè)和運(yùn)營情況對有關(guān)內(nèi)容加以完善。

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 二0一0年九月二十七日

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

2010-05-04財(cái)稅[2010]42號

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部門《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保[2009]295號）精神，現(xiàn)將城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房（以下簡稱改造安置住房）有關(guān)稅收政策通知如下：

一、對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。

在商品住房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

二、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

三、對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。

四、個(gè)人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1％的稅率計(jì)征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計(jì)征契稅。

五、個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關(guān)規(guī)定享受個(gè)人所得稅和契稅減免。

六、本通知所稱棚戶區(qū)是指國有土地上集中連片建設(shè)的，簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域；棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準(zhǔn)的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被拆遷人簽訂的拆遷安置協(xié)議中明確用于安置被拆遷人的住房。

七、本通知自2010年1月1日起執(zhí)行，2010年1月1日至文到之日的已征稅款可在納稅人以后的應(yīng)納相應(yīng)稅款中抵扣，2010年內(nèi)抵扣不完的，按有關(guān)規(guī)定予以退稅。

八、各地財(cái)稅部門要加強(qiáng)對政策執(zhí)行情況的跟蹤了解，對執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)上報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局。

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 二○一○年五月四日

國家稅務(wù)總局關(guān)于建筑企業(yè)所得稅征管有關(guān)問題的通知

2010-01-26國稅函[2010]39號

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

為加強(qiáng)和規(guī)范建筑企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2008]28號）的規(guī)定，現(xiàn)對跨地區(qū)（指跨省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市，下同）經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題通知如下：

一、實(shí)行總、分機(jī)構(gòu)體制的跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定，按照“統(tǒng)一計(jì)算、分級管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財(cái)政調(diào)庫”的辦法計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

二、建筑企業(yè)跨地區(qū)設(shè)立的不符合二級分支機(jī)構(gòu)條件的項(xiàng)目經(jīng)理部（包括與項(xiàng)目經(jīng)理部性質(zhì)相同的工程指揮部、合同段等），應(yīng)匯總到總機(jī)構(gòu)或二級分支機(jī)構(gòu)統(tǒng)一計(jì)算，按照國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定的辦法計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

三、各地稅務(wù)機(jī)關(guān)自行制定的與本通知相抵觸的征管文件，一律停止執(zhí)行并予以糾正；對按照規(guī)定不應(yīng)就地預(yù)繳而征收了企業(yè)所得稅的，要及時(shí)將稅款返還給企業(yè)。未按本通知要求進(jìn)行糾正的，稅務(wù)總局將按照執(zhí)法責(zé)任制的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。

國家稅務(wù)總局

二○一○年一月二十六日

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知

2009-12-22財(cái)稅[2009]157號

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)對個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅政策通知如下：

一、自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）、《國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、為維護(hù)正常的財(cái)稅秩序，各地要嚴(yán)格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正。

四、自2010年1月1日起，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]174號）廢止。

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局

二〇〇九年十二月二十二日

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知

2009-11-22財(cái)稅[2009]128號

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，現(xiàn)將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題明確如下：

一、關(guān)于無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

二、關(guān)于出典房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

三、關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

四、關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題

對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。

對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

五、本通知自2009年12月1日起執(zhí)行。《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（(86)財(cái)稅地字第008號）第七條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》(國稅函發(fā)[1993]368號)第二條同時(shí)廢止。

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 二○○九年十一月二十二日

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知

2009-03-06國稅發(fā)〔2009〕31號

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

國家稅務(wù)總局

二○○九年三月六日

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法

第一章

總

則

第一條

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。

第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第四條

企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。

第二章

收入的稅務(wù)處理

第五條

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

第六條

企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第七條

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第八條

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

第九條

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

在納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

第十條

企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第三章

成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

第十一條

企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。

第十二條

企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

第十三條

開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。

第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第十五條

企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。

第十六條

企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

第十七條

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

第十八條

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

第十九條

企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。

第二十條

企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

第二十三條

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。

第二十四條

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

第四章

計(jì)稅成本的核算

第二十五條

計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用。

第二十六條

成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對象進(jìn)行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。

（四）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。

成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

第二十七條

開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：

（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（六）開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

第二十八條

企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

（二）對應(yīng)計(jì)入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

第二十九條

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

（四）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：

（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

（二）單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

（三）借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

第三十一條

企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

第三十二條

除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

第三十三條

企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

第三十四條

企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。

第三十五條

開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。

第五章

特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

第三十六條

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

第三十七條

企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

第六章

附

則

第三十八條

從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。

國家稅務(wù)總局關(guān)于做好外資企業(yè)及外籍個(gè)人房產(chǎn)稅征管工作的通知

2009-01-06國稅函〔2009〕6號

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局：

2008年12月31日，國務(wù)院第546號令廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人（包括港澳臺資企業(yè)和組織以及華僑、港澳臺同胞，以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個(gè)人），依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。為了貫徹落實(shí)國務(wù)院第546號令，做好外資企業(yè)及外籍個(gè)人房產(chǎn)稅的征管工作，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，確保政策落實(shí)

廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，對外資企業(yè)及外籍個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，是國務(wù)院為深化改革開放和完善體制機(jī)制所做出的重要決策，有利于簡化稅制，進(jìn)一步適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求；有利于統(tǒng)一稅政，公平稅負(fù)，創(chuàng)造和諧的稅收環(huán)境；有利于規(guī)范稅收征管和納稅服務(wù)，強(qiáng)化依法治稅。各地要充分認(rèn)識對外資企業(yè)及外籍個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅的重要意義，采取有效措施保證國務(wù)院第546號令的貫徹實(shí)施。要加強(qiáng)對外資企業(yè)及外籍個(gè)人征收房產(chǎn)稅工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況研究制定貫徹落實(shí)的具體工作方案；要主動向當(dāng)?shù)卣M(jìn)行匯報(bào)，爭取地方領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門的支持，形成各部門的共識與合力；要密切關(guān)注各方面的反映，有針對性地做好宣傳解釋工作；要深入基層和企業(yè)了解情況、掌握動態(tài)，及時(shí)研究和解決征管中遇到的矛盾和問題，重大問題要及時(shí)向稅務(wù)總局報(bào)告。

二、加強(qiáng)政策宣傳，完善納稅服務(wù)

各地要加大政策宣傳力度，充分利用廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等途徑，將取消城市房地產(chǎn)稅、統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅的意義和政策調(diào)整的具體內(nèi)容向社會進(jìn)行廣泛的宣傳，特別是要讓外資企業(yè)及外籍個(gè)人了解政策變化的情況和需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)的內(nèi)容和期限等。要進(jìn)一步優(yōu)化納稅服務(wù)，加強(qiáng)納稅輔導(dǎo)。基層征收機(jī)關(guān)要通過發(fā)放宣傳材料、設(shè)立政策解答窗口、開展納稅輔導(dǎo)等方式，使外資企業(yè)及外籍個(gè)人盡快熟悉房產(chǎn)稅的稅收政策，掌握房產(chǎn)稅的計(jì)算方法、申報(bào)方式和繳納程序，幫助外資企業(yè)及外籍個(gè)人及時(shí)準(zhǔn)確地進(jìn)行納稅申報(bào)；要為納稅人提供通暢的反映訴求的渠道，認(rèn)真處理納稅人提出的問題和建議，建立解決問題的工作機(jī)制。

三、摸清稅源狀況，強(qiáng)化征收管理

各地要以對外資企業(yè)及外籍個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅為契機(jī)，進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)稅的征收管理工作。要完善房產(chǎn)稅的稅源管理，通過各種方式獲取納稅人、特別是外資企業(yè)及外籍個(gè)人的房產(chǎn)稅稅源信息，及時(shí)更新稅源數(shù)據(jù)庫；要開展專門的稅源調(diào)查，全面掌握房產(chǎn)稅稅源的總體狀況和分布情況，有針對性地提出加強(qiáng)管理的工作措施；要完善房產(chǎn)稅的征管辦法和工作流程，創(chuàng)新征管手段，切實(shí)提高管理質(zhì)量和效率；要健全和細(xì)化房產(chǎn)稅的減免稅管理辦法，嚴(yán)格減免稅的審批。

四、做好工作銜接，優(yōu)化業(yè)務(wù)管理

各地要迅速組織相關(guān)處（科）室做好適用稅種變化的工作銜接，確保對外資企業(yè)及外籍個(gè)人征收房產(chǎn)稅工作的順利開展。原城市房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的管理工作不在同一處（科）室的,相關(guān)處（科）室要共同研究做好過渡階段的各項(xiàng)工作，保證工作不斷，秩序不亂。對原城市房地產(chǎn)稅的歷史卷宗、檔案和征管資料，要認(rèn)真登記，妥善保管。各地要優(yōu)化房產(chǎn)稅的業(yè)務(wù)管理工作,理順相關(guān)職能部門的分工，合理劃分職責(zé)，使房產(chǎn)稅的管理工作更加規(guī)范、統(tǒng)一和高效。

請各地于2009年3月31日前將貫徹落實(shí)國務(wù)院第546號令的情況報(bào)送稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司。