第一篇：營(yíng)運(yùn)車輛抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及法律防范

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營(yíng)運(yùn)車輛抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及法律防范

營(yíng)運(yùn)車輛抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人以自己所有的車輛或依法享有處分權(quán)的國(guó)有車輛，在不轉(zhuǎn)移占有的情況下，為債務(wù)人的債務(wù)提供擔(dān)保。所謂營(yíng)運(yùn)車輛抵押貸款應(yīng)當(dāng)是指以營(yíng)運(yùn)車輛作抵押從金融機(jī)構(gòu)獲取的貸款。近年來(lái)，隨著社會(huì)生活水平的提高和車輛擁有量的增加，車輛抵押貸款業(yè)務(wù)越來(lái)越多，營(yíng)運(yùn)車輛抵押權(quán)貸款所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也不能不引起銀行及各金融機(jī)構(gòu)的重視。

營(yíng)運(yùn)車輛抵押權(quán)的設(shè)定

營(yíng)運(yùn)車輛抵押權(quán)的設(shè)定是指，抵押人同債權(quán)人通過(guò)訂立合同等一系列民事法律行為在抵押人所有的車輛或抵押人依法享有處分權(quán)的國(guó)有車輛上設(shè)立抵押擔(dān)保這種負(fù)擔(dān)。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，營(yíng)運(yùn)車輛設(shè)定抵押權(quán)需要具備如下幾個(gè)條件：

抵押人應(yīng)當(dāng)真各在營(yíng)運(yùn)車輛上設(shè)定抵押權(quán)的主體資格

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抵押人車輛設(shè)定抵押權(quán)首先必須具有相應(yīng)的主體資格，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定抵押人除對(duì)擬抵押車輛應(yīng)擋享有相應(yīng)的處分權(quán)外，還應(yīng)當(dāng)具備民事行為能力。抵押人只有具備相應(yīng)的民事行為能力才有資格同金融機(jī)構(gòu)簽訂抵押合同。

擬抵押車輛必須屬于可抵押財(cái)產(chǎn)《擔(dān)保法》第34條規(guī)定下列車輛可抵押：（1）抵押人所有的車輛：（2）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的車輛。根據(jù)該條之規(guī)定公民個(gè)人和非國(guó)有實(shí)體所有的車輛及國(guó)有單位經(jīng)營(yíng)管理的國(guó)有車輛一般都可以用于抵押。但根據(jù)該法之第37條及其他相關(guān)法律規(guī)定，以下車輛不能用于抵押：（1）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體用于公益事業(yè)的車輛；（2）所有權(quán)不明或有爭(zhēng)議的車輛；（3）被依法查封、扣押、監(jiān)管的車輛；（4）國(guó)家機(jī)關(guān)所有的車輛；（5）報(bào)廢的車輛；（6）走私的車輛。以上車輛或因所有權(quán)受到限制或因用于公益目的或因被限制流通而不得在其上設(shè)定抵押權(quán)。

簽訂書(shū)面的抵押合同，《擔(dān)保法》第38條規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立抵押合同。不訂立書(shū)面抵押合同雖然不會(huì)導(dǎo)致抵押合同無(wú)效，但不簽訂書(shū)面的抵押合同在將來(lái)主張抵押權(quán)時(shí)不利于舉證和解決糾紛。抵押合同至少應(yīng)該包括以下內(nèi)容：（1）抵押擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額，即車輛抵押擔(dān)保主債務(wù)是借款、承兌協(xié)議

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還是信用證，其金額是多少，借款還應(yīng)注明借款的種類；（2）主債務(wù)的償還期限；（3）抵押車輛的名稱、數(shù)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬；（4）抵押擔(dān)保的范圍；（5）需要約定的其他事項(xiàng)。

對(duì)抵押車輛進(jìn)行評(píng)估 抵押需要確定抵押車輛的價(jià)值，然后根據(jù)車輛的價(jià)值的抵押率確定主債務(wù)的金額。抵押車輛在抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)具有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬抵押車輛進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定最好由銀行來(lái)做，以防人為抬高車輛的價(jià)值。

辦理車輛抵押登記 車輛本屬于動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變化一般不需要經(jīng)過(guò)登記手續(xù)。但由于車輛具有其特殊性，因而大多國(guó)家的法律都規(guī)定車輛物權(quán)的變動(dòng)（如車輛的過(guò)戶、抵押、報(bào)廢等）需要到車輛的主管機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。《擔(dān)保法》規(guī)定車輛抵押必須到車輛的登記部門辦理抵押登記，且抵押合同自登記之日起生效。

車輛抵押的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及法律防范

車輛抵押要注意審查抵押人是否對(duì)擬抵押車輛享有所有權(quán)或依法享有處分權(quán)。

根據(jù)我國(guó)有關(guān)車輛管理的法律規(guī)定，抵押人對(duì)擬抵押車輛享有合法權(quán)利的法律憑證是車輛行駛證和購(gòu)車發(fā)票，目前車輛行駛證既是車

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輛所有權(quán)的證明也是車輛上路行駛的合法憑證。但據(jù)我國(guó)將要發(fā)布的新的車輛管理辦法，以后車輛所有權(quán)的證明將不再是行駛證，車輛管理機(jī)關(guān)將為車主頒發(fā)車輛所有權(quán)證。銀行在接收借款人的車輛抵押時(shí)必須注意審查抵押人是否能夠提供擬抵押車輛的購(gòu)車發(fā)票和車輛行駛證。將來(lái)車輛管理機(jī)關(guān)為車主頒發(fā)車輛所有權(quán)證時(shí)要審查其所有權(quán)證書(shū)。

要注意審查擬抵押車輛已行駛的里程和已使用的年限 由于車輛的行駛關(guān)系到人的安全，因而各國(guó)法律均規(guī)定了車輛的報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)1997年發(fā)布的《汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定了我國(guó)民用汽車報(bào)廢的7個(gè)條件，符合其中任何一個(gè)條件的汽車均強(qiáng)制報(bào)廢。其中最重要的兩個(gè)條件，是關(guān)于使用年限和行駛里程的規(guī)定。符合這兩個(gè)條件的汽車強(qiáng)制報(bào)廢。所以，銀行在接收汽車作抵押時(shí)一定要審查擬抵押車輛已行駛的里程和已使用的年限，要避免貸款還未到期汽車卻己經(jīng)被報(bào)廢的情況發(fā)生。

共有車輛的抵押要注意取得共有人同意以車輛抵押的書(shū)面證明，共有車輛抵押是指以一兩個(gè)以上的主體共同所有的車輛做抵押。銀行在做車輛抵押貸款時(shí)應(yīng)弄清車輛是否為多人共同所有，若為共有車輛，抵押是否己經(jīng)全部共有人一致同意。

車輛抵押貸款在轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)需要重新辦理抵押手續(xù)?！稉?dān)

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保法》第52條規(guī)定：抵押權(quán)與其擔(dān)保的主權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。轉(zhuǎn)貸或借新還舊的結(jié)果是一筆新權(quán)的產(chǎn)生和舊權(quán)的消滅，因而除了當(dāng)時(shí)是設(shè)定的最高額抵押外，原設(shè)在車輛上的抵押權(quán)己經(jīng)隨舊權(quán)的消滅而消滅。新權(quán)必須重新設(shè)定抵押權(quán)即重新簽訂抵押合同和辦理抵押登記。

抵押合同的內(nèi)容一定要填寫(xiě)全面

目前，中國(guó)銀行使用的抵押合同基本全是標(biāo)準(zhǔn)的合同文本，簽訂合同時(shí)只需填空即可。但實(shí)踐中，基于各種不同的原因，合同的要素往往沒(méi)有填寫(xiě)完全，抵押合同要素如果填寫(xiě)不全，在依法保全債權(quán)時(shí)?？赡苡龅礁鞣N舉證上的麻煩，甚至導(dǎo)致抵押權(quán)落空。

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? 房產(chǎn)質(zhì)押和抵押的區(qū)別是什么

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第二篇：營(yíng)運(yùn)車輛抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及法律防范

營(yíng)運(yùn)車輛抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及法律防范

營(yíng)運(yùn)車輛抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人以自己所有的車輛或依法享有處分權(quán)的國(guó)有車輛，在不轉(zhuǎn)移占有的情況下，為債務(wù)人的債務(wù)提供擔(dān)保。所謂營(yíng)運(yùn)車輛抵押貸款應(yīng)當(dāng)是指以營(yíng)運(yùn)車輛作抵押從金融機(jī)構(gòu)獲取的貸款。近年來(lái)，隨著社會(huì)生活水平的提高和車輛擁有量的增加，車輛抵押貸款業(yè)務(wù)越來(lái)越多，營(yíng)運(yùn)車輛抵押權(quán)貸款所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也不能不引起銀行及各金融機(jī)構(gòu)的重視。

一、營(yíng)運(yùn)車輛抵押權(quán)的設(shè)定

營(yíng)運(yùn)車輛抵押權(quán)的設(shè)定是指，抵押人同債權(quán)人通過(guò)訂立合同等一系列民事法律行為在抵押人所有的車輛或抵押人依法享有處分權(quán)的國(guó)有車輛上設(shè)立抵押擔(dān)保這種負(fù)擔(dān)。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，營(yíng)運(yùn)車輛設(shè)定抵押權(quán)需要具備如下幾個(gè)條件：

抵押人應(yīng)當(dāng)真各在營(yíng)運(yùn)車輛上設(shè)定抵押權(quán)的主體資格。

抵押人車輛設(shè)定抵押權(quán)首先必須具有相應(yīng)的主體資格，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定抵押人除對(duì)擬抵押車輛應(yīng)擋享有相應(yīng)的處分權(quán)外，還應(yīng)當(dāng)具備民事行為能力。抵押人只有具備相應(yīng)的民事行為能力才有資格同金融機(jī)構(gòu)簽訂抵押合同。

擬抵押車輛必須屬于可抵押財(cái)產(chǎn)《擔(dān)保法》第34條規(guī)定下列車輛可抵押：（1）抵押人所有的車輛：（2）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的車輛。根據(jù)該條之規(guī)定公民個(gè)人和非國(guó)有實(shí)體所有的車輛及國(guó)有單位經(jīng)營(yíng)管理的國(guó)有車輛一般都可以用于抵押。但根據(jù)該法之第37條及其他相關(guān)法律規(guī)定，以下車輛不能用于抵押：（1）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體用于公益事業(yè)的車輛；（2）所有權(quán)不明或有爭(zhēng)議的車輛；（3）被依法查封、扣押、監(jiān)管的車輛；（4）國(guó)家機(jī)關(guān)所有的車輛；（5）報(bào)廢的車輛；（6）走私的車輛。以上車輛或因所有權(quán)受到限制或因用于公益目的或因被限制流通而不得在其上設(shè)定抵押權(quán)。簽訂書(shū)面的抵押合同，《擔(dān)保法》第38條規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立抵押合同。不訂立書(shū)面抵押合同雖然不會(huì)導(dǎo)致抵押合同無(wú)效，但不簽訂書(shū)面的抵押合同在將來(lái)主張抵押權(quán)時(shí)不利于舉證和解決糾紛。抵押合同至少應(yīng)該包括以下內(nèi)容：（1）抵押擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額，即車輛抵押擔(dān)保主債務(wù)是借款、承兌協(xié)議還是信用證，其金額是多少，借款還應(yīng)注明借款的種類；（2）主債務(wù)的償還期限；（3）抵押車輛的名稱、數(shù)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬；（4）抵押擔(dān)保的范圍；（5）需要約定的其他事項(xiàng)。

二、對(duì)抵押車輛進(jìn)行評(píng)估

抵押需要確定抵押車輛的價(jià)值，然后根據(jù)車輛的價(jià)值的抵押率確定主債務(wù)的金額。抵押車輛在抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)具有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬抵押車輛進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定最好由銀行來(lái)做，以防人為抬高車輛的價(jià)值。

三、辦理車輛抵押登記

車輛本屬于動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變化一般不需要經(jīng)過(guò)登記手續(xù)。但由于車輛具有其特殊性，因而大多國(guó)家的法律都規(guī)定車輛物權(quán)的變動(dòng)（如車輛的過(guò)戶、抵押、報(bào)廢等）需要到車輛的主管機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)?！稉?dān)保法》規(guī)定車輛抵押必須到車輛的登記部門辦理抵押登記，且抵押合同自登記之日起生效。

四、車輛抵押的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及法律防范

車輛抵押要注意審查抵押人是否對(duì)擬抵押車輛享有所有權(quán)或依法享有處分權(quán)。

根據(jù)我國(guó)有關(guān)車輛管理的法律規(guī)定，抵押人對(duì)擬抵押車輛享有合法權(quán)利的法律憑證是車輛行駛證和購(gòu)車發(fā)票，目前車輛行駛證既是車輛所有權(quán)的證明也是車輛上路行駛的合法憑證。但據(jù)我國(guó)將要發(fā)布的新的車輛管理辦法，以后車輛所有權(quán)的證明將不再是行駛證，車輛管理機(jī)關(guān)將為車主頒發(fā)車輛所有權(quán)證。銀行在接收借款人的車輛抵押時(shí)必須注意審查抵押人是否能夠提供擬抵押車輛的購(gòu)車發(fā)票和車輛行駛證。將來(lái)車輛管理機(jī)關(guān)為車主頒發(fā)車輛所有

權(quán)證時(shí)要審查其所有權(quán)證書(shū)。

五、要注意審查擬抵押車輛已行駛的里程和已使用的年限

由于車輛的行駛關(guān)系到人的安全，因而各國(guó)法律均規(guī)定了車輛的報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)1997年發(fā)布的《汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定了我國(guó)民用汽車報(bào)廢的7個(gè)條件，符合其中任何一個(gè)條件的汽車均強(qiáng)制報(bào)廢。其中最重要的兩個(gè)條件，是關(guān)于使用年限和行駛里程的規(guī)定。符合這兩個(gè)條件的汽車強(qiáng)制報(bào)廢。所以，銀行在接收汽車作抵押時(shí)一定要審查擬抵押車輛已行駛的里程和已使用的年限，要避免貸款還未到期汽車卻己經(jīng)被報(bào)廢的情況發(fā)生。

共有車輛的抵押要注意取得共有人同意以車輛抵押的書(shū)面證明，共有車輛抵押是指以一兩個(gè)以上的主體共同所有的車輛做抵押。銀行在做車輛抵押貸款時(shí)應(yīng)弄清車輛是否為多人共同所有，若為共有車輛，抵押是否己經(jīng)全部共有人一致同意。

車輛抵押貸款在轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)需要重新辦理抵押手續(xù)?！稉?dān)保法》第52條規(guī)定：抵押權(quán)與其擔(dān)保的主權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。轉(zhuǎn)貸或借新還舊的結(jié)果是一筆新權(quán)的產(chǎn)生和舊權(quán)的消滅，因而除了當(dāng)時(shí)是設(shè)定的最高額抵押外，原設(shè)在車輛上的抵押權(quán)己經(jīng)隨舊權(quán)的消滅而消滅。新權(quán)必須重新設(shè)定抵押權(quán)即重新簽訂抵押合同和辦理抵押登記。

六、抵押合同的內(nèi)容一定要填寫(xiě)全面

目前，中國(guó)銀行使用的抵押合同基本全是標(biāo)準(zhǔn)的合同文本，簽訂合同時(shí)只需填空即可。但實(shí)踐中，基于各種不同的原因，合同的要素往往沒(méi)有填寫(xiě)完全，抵押合同要素如果填寫(xiě)不全，在依法保全債權(quán)時(shí)常可能遇到各種舉證上的麻煩，甚至導(dǎo)致抵押權(quán)落空。

一、所擔(dān)保的債權(quán)：包括本金_________元（在本合同有效期間內(nèi)，得分次循環(huán)動(dòng)用，但在同一時(shí)間，其動(dòng)用總額以上開(kāi)金額為最高限額）及其利息，逾期利息，既違約金以及債務(wù)不履行致乙方蒙受損害的賠償。至債權(quán)實(shí)際金額及各種利息違約金的計(jì)算方法以及債務(wù)的清償期，另立借據(jù)，透支約據(jù)、本票、約定書(shū)、委任保證合同為憑，并作為本合同的附件，各該附件所規(guī)定事項(xiàng)的效力與本合同同。

二、抵押物：_________牌_________型汽車_________輛，車輛牌號(hào)為：_________，發(fā)動(dòng)機(jī)號(hào)為：_________，車架號(hào)為：_________。上述用于抵押的車輛為_(kāi)_________________所有。

三、本合同所擔(dān)保的債務(wù)縱未屆清償期，乙方亦可以隨時(shí)通知甲方清償其全部或一部，甲方愿即照辦，絕無(wú)異議。

四、抵押物于登記后如有粘貼標(biāo)簽或烙印的必要時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方或登記機(jī)關(guān)辦理。其因此而支出的費(fèi)用，全部應(yīng)由甲方負(fù)擔(dān)。

五、甲方及抵押物提供人切實(shí)聲明：上述抵押物完全為甲方或抵押物提供人合法所有，并與任何第三人的權(quán)利無(wú)關(guān)。如日后發(fā)生任何糾葛致使乙方遭受損害時(shí)，縱其事由非可歸責(zé)于甲方及擔(dān)保物提供人，亦愿負(fù)連帶賠償責(zé)任。

六、本合同存續(xù)期間，甲方及抵押物提供人保證抵押物占有人對(duì)于抵押物必盡妥善保管的責(zé)任所有因抵押物支出的稅費(fèi)、修理、保養(yǎng)等一切費(fèi)用，亦與乙方無(wú)涉。

七、抵押物的現(xiàn)狀發(fā)生變動(dòng)時(shí)，不論其原因如何，甲方及抵押物提供人應(yīng)及時(shí)通知乙方。其因抵押物現(xiàn)狀的變動(dòng)或價(jià)值的抵落致不能或不足使本合同第一條開(kāi)列的全部債權(quán)獲得清償時(shí)，乙方因此所遭受的損失，甲方及抵押物提供人愿負(fù)連帶賠償責(zé)任。

八、抵押物應(yīng)按乙方指定置于_________省_________市_________路_________號(hào)，甲方保證決不擅自遷移。抵押物為交通工具，經(jīng)乙方同意得由甲方或抵押物提供人或其他第三人使用者，一經(jīng)乙方通知，甲方或抵押物提供人應(yīng)即負(fù)責(zé)將抵押物停放于指定處所。

九、抵押物應(yīng)向乙方同意的保險(xiǎn)公司投保乙方所指定的保險(xiǎn)，并應(yīng)以乙方為惟一受益人，保險(xiǎn)金額及條件應(yīng)商得乙方的同意，一切保險(xiǎn)費(fèi)用均由甲方負(fù)擔(dān)，所有保單及保費(fèi)收據(jù)均交由乙方保管；乙方如為代為墊付保費(fèi)，經(jīng)通知甲方限期償還，甲方未如限辦理時(shí)，乙方得將墊款徑行列入甲方借款金額，依例計(jì)金，甲方絕無(wú)異議。但乙方并無(wú)代為投?；虼鷫|保費(fèi)的義務(wù)。

十、遇有下列情形之一時(shí)，乙方得占有抵押物。

（一）有擔(dān)保法所定應(yīng)占有情事時(shí)。

（二）未經(jīng)乙方允準(zhǔn)而抵押物的烙印或粘貼的標(biāo)簽被損毀時(shí)。

（三）未經(jīng)乙方同意而將抵押物出租時(shí)。

（四）因甲方或抵押物提供人或其他第三人的行為，致抵押物的價(jià)值顯然減少或顯有

減少之虞時(shí)。

（五）乙方認(rèn)為甲方借款運(yùn)用不當(dāng)時(shí)。

（六）乙方依前5項(xiàng)規(guī)定占有抵押物，甲方或第三人拒絕交付時(shí)，乙方得申請(qǐng)法院徑

行強(qiáng)制執(zhí)行。

（七）乙方因占有抵押物所受的損失及支出的費(fèi)用，均由甲方負(fù)責(zé)賠償。抵押物被占

有后所生孳息，乙方占有權(quán)收取，以之抵償收取孳息的費(fèi)用及甲方債務(wù)。

（八）乙方占有處分抵押物，應(yīng)依擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定行之。

十一、甲方應(yīng)覓具經(jīng)乙方認(rèn)可的保證人，以為甲方履行本合同所定一切給付責(zé)任的保證。保證人并愿以本合同為證，聲明放棄先訴抗辯權(quán)暨民法保證各法條內(nèi)有關(guān)保證人的一切權(quán)利。

十二、甲方愿接受乙方對(duì)于借款用途的監(jiān)督及對(duì)于甲方業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)的稽核。乙方因行使監(jiān)督稽核之權(quán)而需甲方供給任何有關(guān)資料時(shí)，甲方應(yīng)即照辦，但乙方并無(wú)監(jiān)督或稽核的義務(wù)。

十三、本合同所訂給付義務(wù)，以乙方營(yíng)業(yè)所在地為履行地。如因本合同所訂事項(xiàng)而涉訟時(shí)，不論當(dāng)時(shí)甲方或抵押物提供人或營(yíng)業(yè)所在地，或其國(guó)籍有無(wú)變更，均以_________法院為第一審管轄法院。

十四、本合同書(shū)所載甲方、乙方、抵押物提供人、連帶保證人均包括其繼承人、法定代理人、破產(chǎn)管理人或遺產(chǎn)管理人。又甲方、抵押物提供人及連帶保證人等同意本合同乙方代表人變更時(shí)，承受其職務(wù)之人，即當(dāng)然為本合同書(shū)權(quán)利義務(wù)主體的代表人，毋庸為變更的登記。

十五、除本合同所訂的條款外，凡乙方現(xiàn)在或?qū)I(yè)所訂與貸款有關(guān)的各項(xiàng)章則以及金融業(yè)現(xiàn)在或?qū)?lái)所適用的一切有關(guān)章則，甲方均愿遵守，決無(wú)異議。

十六、本合同有效期限自立約日起至_________年_________月_________日止。屆期未清償時(shí)得延長(zhǎng)期限。本合同副本共_________份。

甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________代表人（簽字）：_________代表人（簽字）：_________

住址：_________

抵押物提供人（簽字）：_________

連帶保證人（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________

第三篇：土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范

農(nóng)信社土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范

土地抵押貸款，指借款人用土地使用權(quán)作抵押而向放款銀行所取得的貸款。近年來(lái)，農(nóng)村信用社緊扣縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈搏，發(fā)放了大量土地使用權(quán)抵押貸款（以下簡(jiǎn)稱土地抵押貸款），在有效滿足各類開(kāi)發(fā)商、承建商對(duì)資金的需求，改善人居環(huán)境，助推縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，自身也獲得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。目前，房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，其高額的投資回報(bào)率仍吸引著包括農(nóng)村信用社在內(nèi)的眾多金融機(jī)構(gòu)投入資金參與其利潤(rùn)分配。海量資金投入后，本身經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的農(nóng)村信用社能否認(rèn)識(shí)并有效控制其風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)引起高度重視。

一、土地抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

（一）土地地理位置風(fēng)險(xiǎn)。相較而言，用于貸款抵押的土地所處地理位置越優(yōu)越，其現(xiàn)實(shí)變現(xiàn)價(jià)值就越高，變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，在貸款第一還款能力出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，通過(guò)處置抵押物還款就會(huì)變得容易可行。反之，用雖經(jīng)城市規(guī)劃但所處地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒溝、荒丘等土地使用權(quán)抵押，雖抵押物合規(guī)合法，但一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，則因抵押物難以處置變現(xiàn)，貸款回收難度就會(huì)增加。另外，將整塊土地劃分成若干小塊抵押，其風(fēng)險(xiǎn)因土地地理位置在未來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)中用途不一樣而不同，如果已抵押土地在開(kāi)發(fā)后為綠地、道路等公用設(shè)施用地，則可能釀成土地開(kāi)發(fā)中規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)主要是對(duì)用于貸款抵押的土地在價(jià)值評(píng)估過(guò)程中由于大幅偏離市場(chǎng)公允價(jià)格從而給貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，土地抵押貸款的部分評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估目的是為了收費(fèi)，受趨利性影響，不排除受利益驅(qū)動(dòng)作不實(shí)估價(jià)報(bào)告，評(píng)估費(fèi)用不僅較高，而且會(huì)出現(xiàn)高估地價(jià)現(xiàn)象；只要評(píng)估人愿意付款，一般均能按評(píng)估人要求，設(shè)定評(píng)估價(jià)值，致使土地抵押貸款評(píng)估失真；有的中介部門為了多收取評(píng)估費(fèi)，故意高估地價(jià)，或有的中介部門為了獲得評(píng)估業(yè)務(wù)，按照借款人（評(píng)估委托人）請(qǐng)托以貸款金額倒估地價(jià)，使土地抵押貸款從一開(kāi)始就存在抵押值不足的信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，評(píng)估人的專業(yè)知識(shí)也可能影響土地評(píng)估價(jià)值失真。

（三）土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)主要是在未了解土地性質(zhì)的前提下而將其作為貸款抵押物而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。目前在實(shí)際工作中，可能面臨的多為劃撥土地作抵押時(shí)因與出讓土地性質(zhì)不同而形成的風(fēng)險(xiǎn)。2001年《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第45條規(guī)定，“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。不難看出，雖劃撥土地使用權(quán)可以抵押，但真要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，必需承擔(dān)因先繳納巨額的土地出讓金及支付金額不菲的過(guò)戶費(fèi)用而帶來(lái)的土地價(jià)值大幅縮水的風(fēng)險(xiǎn)。另外，《擔(dān)保法》中明確了可做貸款抵押的土地范圍和不能作為抵押的土地，且明確了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，如果農(nóng)村信用社未能準(zhǔn)確把握界線，可能會(huì)導(dǎo)到抵押無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）土地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。顧名思義，土地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是由于對(duì)已抵押土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)而帶來(lái)的一系列風(fēng)險(xiǎn)。土地要增值，必須經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)，按照建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部等《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》規(guī)定，“對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款”，不具備“四證”建筑起來(lái)的房產(chǎn)應(yīng)屬于違章建筑，如果已抵押的土地開(kāi)發(fā)存在“四證”不齊，則抵押權(quán)方須承擔(dān)“以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效”。

同時(shí)，作為抵押物的國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)值隨著房屋的建成而轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)之中，開(kāi)發(fā)商通過(guò)取得商品房預(yù)售許可證，出售房屋后，才能將獲得的收入償還貸款及支付其他欠款。在上述過(guò)程中，如果抵押人未在獲取商品房預(yù)售許可證前償還該項(xiàng)目土地抵押的貸款，開(kāi)發(fā)商為了取得預(yù)售房資格，需要抵押權(quán)人先解除土地抵押以獲得預(yù)售房許可證，然后再辦理在建工程抵押。此過(guò)程是解除土地抵押在前，重辦在建工程抵押在后，由此貸款方需承擔(dān)無(wú)擔(dān)保的“真空”風(fēng)險(xiǎn)。一旦轉(zhuǎn)為在建工程抵押，則其相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)運(yùn)而生，主要包括：

1.建設(shè)工程價(jià)款、房屋預(yù)售和消費(fèi)者購(gòu)房?jī)?yōu)先權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。2002年6月，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）中明確，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但其行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。同時(shí)，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。如果借款人既欠貸款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律規(guī)定建筑工程款優(yōu)先于銀行抵押貸款受償。如果在建工程階段開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行了預(yù)售，則按照上述規(guī)定，消費(fèi)者購(gòu)房款及權(quán)屬的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，更優(yōu)于抵押權(quán)人。因此，如果開(kāi)發(fā)商將抵押給銀行的預(yù)售房產(chǎn)賣給了消費(fèi)者，而消費(fèi)者又支付了全部或大部分購(gòu)房款的，則銀行的在建工程抵押權(quán)根本無(wú)法對(duì)抗消費(fèi)者。

2.在建工程最重要的特征就是其工程尚未完成，一方面，其權(quán)屬缺乏權(quán)利憑證支撐，不排除開(kāi)發(fā)商在辦理抵押之前已私下將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵債等的可能，從而導(dǎo)致在銀行行使抵押權(quán)時(shí)發(fā)生抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議而導(dǎo)致抵押無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，由于其價(jià)值隨對(duì)在建工程的投入增加而變化，抵押時(shí)對(duì)其價(jià)值的確認(rèn)只能通過(guò)評(píng)估反映房屋未建成時(shí)的某一基準(zhǔn)時(shí)的價(jià)值，且在建工程往往還存在拖欠土地出讓金、補(bǔ)償安置費(fèi)、拆遷費(fèi)等問(wèn)題，難做到準(zhǔn)確估算，從而可能高估抵押物價(jià)值而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。

3.土地囤積風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》中規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外?？稍诂F(xiàn)實(shí)操作中，商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門往往在未經(jīng)土地抵押權(quán)人同意就直接向開(kāi)發(fā)商部門發(fā)放。由此，若已抵押的土地存在上述情形，則可能面臨最高被無(wú)償收回從而導(dǎo)致抵押物懸空的風(fēng)險(xiǎn)。

二、防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議

（一）強(qiáng)化對(duì)抵押土地的條件篩選。在客戶擁有多處可用于抵押的土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)首選地理位置優(yōu)越的土地作抵押。如果土地不可選擇，則應(yīng)慎重考慮一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后土地能否及時(shí)處置變現(xiàn)，對(duì)土地不能及時(shí)變現(xiàn)的應(yīng)要求客戶增加其他抵押物，從而降低對(duì)土地抵押物處置方能還款的過(guò)于依賴；對(duì)變現(xiàn)能力低的而又無(wú)其他抵押物可供抵押的，應(yīng)慎重考慮是否授信放貸或降低授信；對(duì)將一宗土地分割抵押的，應(yīng)認(rèn)真審查其用地規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，不能提供土地用途規(guī)劃設(shè)計(jì)的土地應(yīng)慎重考慮是否同意抵押。此外，避免用處于道路、綠地、公用活動(dòng)場(chǎng)所等公用占地位置的土地抵押。

（二）區(qū)別對(duì)待土地價(jià)值評(píng)估。在貸前調(diào)查時(shí)，客戶經(jīng)理首先應(yīng)通過(guò)憑借自身經(jīng)驗(yàn)、詢問(wèn)了解其周邊價(jià)格、索要土地出讓金憑證等方式，對(duì)貸款擬抵押土地的現(xiàn)實(shí)價(jià)值進(jìn)行初步判斷。之后，可與提供土地使用權(quán)人商議，在本機(jī)構(gòu)認(rèn)定的公信力高、評(píng)估較為準(zhǔn)確的入圍評(píng)估機(jī)構(gòu)中選取一家進(jìn)行土地評(píng)估。如果評(píng)估的價(jià)值與客戶經(jīng)理自身掌握的判斷價(jià)值相比差距不大，應(yīng)認(rèn)同其評(píng)估價(jià)值；反之，則需要認(rèn)真核實(shí)其評(píng)估方法和依據(jù)是否有失公允，必要時(shí)可以更換評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行二次評(píng)估。對(duì)不與貸款經(jīng)辦社協(xié)商，自行找評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的土地價(jià)值，原則上應(yīng)不予采納，但如果該評(píng)估機(jī)構(gòu)具備評(píng)估資質(zhì)，且經(jīng)比對(duì)與土地出讓金及所了解價(jià)值基本一致的，可慎重使用其評(píng)估結(jié)果。

（三）從嚴(yán)審查抵押土地性質(zhì)。針對(duì)因土地性質(zhì)不同而可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡可能選擇出讓土地作為抵押，如果因特殊情況不得不接受劃撥土地作為抵押時(shí)，應(yīng)充分考慮抵押物處置價(jià)格和需補(bǔ)償土地使用權(quán)出讓金金額（該金額可認(rèn)定為在土地登記時(shí)由土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明），并將貸款發(fā)放額控制在扣除出讓金后金額能足額償還一定期限內(nèi)貸款本息范圍內(nèi)。同時(shí)應(yīng)特別注意，不能單獨(dú)接受鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的集體土地使用權(quán)抵押的，如果將其范圍內(nèi)的廠房等建筑物抵押，必須要求抵押人提交集體土地所有者同意抵押的證明。以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押的，抵押人也應(yīng)提交該集體土地所有者同意抵押的證明。此外，客戶經(jīng)理還要?jiǎng)?wù)必熟悉相關(guān)的法律法規(guī)，并做到與時(shí)俱進(jìn)地加以提高，避免因抵押物無(wú)效而失去貸款第二還款來(lái)源保障。

（四）充分估計(jì)和正確應(yīng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)中的各種可能性風(fēng)險(xiǎn)。

1.對(duì)用土地抵押申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的，客戶經(jīng)理除認(rèn)真審核開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信用度和資本金外，還應(yīng)認(rèn)真審查“四證”（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）是否齊備，不齊備的應(yīng)堅(jiān)決不以此種方式發(fā)放貸款。

2.在土地抵押貸款尚未還清之前，應(yīng)慎重同意開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)售房許可證。一般情況下，開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)售房許可證時(shí)應(yīng)先解除土地抵押，進(jìn)而置換為在建工程抵押。如果信用社同意按此方式置換抵押物，首先應(yīng)到登記部門查明用于抵押的在建工程是否被司法部門查封，如果被查封，則不得辦理在建工程抵押登記手續(xù)，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴來(lái)落實(shí)土地抵押權(quán)益；若未被查封，在辦理新的抵押手續(xù)過(guò)程中，最好由借款人提供其他擔(dān)保，如確無(wú)其他擔(dān)保的，應(yīng)做好事前準(zhǔn)備和提高辦貸效率，力求使變更登記手續(xù)在最短的時(shí)間內(nèi)完成，縮短貸款無(wú)擔(dān)保的“真空”時(shí)間，同時(shí)要做好保密措施，防止抵押人的其他債權(quán)人獲悉后通過(guò)司法途徑查封抵押物。

實(shí)際工作中，開(kāi)發(fā)商往往是在土地抵押未解除或未經(jīng)抵押權(quán)人同意就獲取了房屋預(yù)售許可證，繼而通過(guò)現(xiàn)金或按揭貸款形式銷售出去。為了應(yīng)對(duì)商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門未經(jīng)土地抵押權(quán)人知曉并同意前提下，憑開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)證件復(fù)印件資料發(fā)證而導(dǎo)致抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，信用社一方面必須從源頭上建立健全切實(shí)可行的貸款監(jiān)管使用制度，并通過(guò)監(jiān)管開(kāi)發(fā)商的銷售款項(xiàng)，及時(shí)收回貸款本息；另一方面要從源頭抓起，在土地抵押合同簽訂前，應(yīng)通過(guò)上門查詢等方式知曉該土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否已辦商品房預(yù)售許可證，如果已取得，則不能辦理土地抵押貸款；若未取得，信用社應(yīng)在土地抵押登記的基礎(chǔ)上，同時(shí)收取建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，并函告商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門，避免開(kāi)發(fā)商通過(guò)非正規(guī)渠道取得商品房預(yù)售許可證。

為了應(yīng)對(duì)在建工程或者土地使用權(quán)已經(jīng)抵押，而后又被開(kāi)發(fā)商以按揭貸款方式銷售出去帶來(lái)的二次抵押風(fēng)險(xiǎn)和消費(fèi)者購(gòu)房權(quán)益的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于放款房地產(chǎn)的抵押權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，信用社應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的售房行為進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，必要時(shí)派專人入駐項(xiàng)目地，確保開(kāi)發(fā)商售房回籠款用于歸還貸款。同時(shí)，一旦介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款，應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂辦理商品房按揭貸款意向協(xié)議書(shū)，有效控制其銷售資金。如果按揭貸款銀行與開(kāi)發(fā)抵押貸款銀行非同一銀行，在未還清土地抵押貸款前，信用社應(yīng)拒絕出具同意開(kāi)發(fā)商預(yù)售房屋的證明文件。

3.為了防范在建工程承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)將要求提供建設(shè)工程承包人自愿放棄工程款優(yōu)先受償?shù)臅?shū)面承諾作為用信的前提條件之一，如承包人是開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)，則最好要求承包人對(duì)貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證，并嚴(yán)密監(jiān)控貸款資金的使用，確保房地產(chǎn)貸款的投向是用于在建工程。在抵押人與承包人發(fā)生訴訟時(shí)，要及時(shí)對(duì)建筑工程價(jià)款的數(shù)額和是否在6個(gè)月內(nèi)行使權(quán)利進(jìn)行核實(shí)，必要時(shí)向法院要求以第三人身份參加訴訟，以維護(hù)自身權(quán)益。4.針對(duì)在建工程抵押的權(quán)證不齊及其價(jià)值難以確定可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，信用社一方面要加強(qiáng)對(duì)在建工程權(quán)屬的審查，防止發(fā)展商以其不具有所有權(quán)的房屋設(shè)置抵押而導(dǎo)致抵押無(wú)效。同時(shí)當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收后，對(duì)未還清貸款的，應(yīng)及時(shí)將在建工程抵押變?yōu)椤皟勺C”齊全的房產(chǎn)抵押。另一方面，放款前要從土地出讓金繳納安置費(fèi)、拆遷費(fèi)補(bǔ)償、已投入的工程款、已完成的工作量和工程量、施工進(jìn)度和工程竣工日期等各方面情況入手，把好在建工程時(shí)點(diǎn)價(jià)值的評(píng)估關(guān)，避免高估在建工程價(jià)值。

5.為防止因開(kāi)發(fā)商未按規(guī)定開(kāi)發(fā)而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，信用社應(yīng)嚴(yán)格按照《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2010〕32號(hào)）要求，對(duì)在在土地閑置超一年以上的，一律不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款；對(duì)土地閑置超兩年和有炒地行為的，對(duì)已發(fā)放的貸款應(yīng)當(dāng)調(diào)減并采取保全措施；對(duì)可予支持的項(xiàng)目一律要求以在建工程作抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。對(duì)極個(gè)別項(xiàng)目前景好、信用程度高、項(xiàng)目資本金占比高的開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)土地抵押，放款前應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商承諾土地一旦可能被認(rèn)定閑置土地前，無(wú)條件提供其他合法抵押物用以置換。

第四篇：淺析土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范

淺析土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范 中華網(wǎng)教育責(zé)任編輯:婷婷thea更新時(shí)間:2010年8月6日[點(diǎn)評(píng)]

2010年地籍調(diào)查考試輔導(dǎo)

1、落實(shí)有效的抵押是防范土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提。貸前對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估并設(shè)定抵押是防范風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲(chǔ)備的土地懸空貸款，從而取得對(duì)貸款管理的主動(dòng)控制權(quán)。當(dāng)然，銀行應(yīng)當(dāng)關(guān)注儲(chǔ)備土地取得的合法合規(guī)性，如取得土地是否經(jīng)過(guò)法定程序批準(zhǔn)，是否足額繳納土地出讓金等；對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估結(jié)果可以實(shí)行社會(huì)公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督，防止評(píng)估機(jī)構(gòu)隨意估價(jià)。

2、把好貸款用途監(jiān)控是確保土地儲(chǔ)備貸款安全的關(guān)鍵。保證貸款資金用在儲(chǔ)備的土地項(xiàng)目上，確保土地的保值、增值和權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行封閉管理。事實(shí)上，一些地方政府往往把土地儲(chǔ)備貸款當(dāng)作以土地作抵押向銀行融資的城市建設(shè)資金，就理所當(dāng)然地納入財(cái)政資金管理，他們并不真正了解銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款的用途，銀行要加強(qiáng)與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲(chǔ)備貸款的性質(zhì)和用途，絕不能放棄對(duì)貸款用途的監(jiān)控；鑒于地方財(cái)政要介入對(duì)貸款資金的管理，可采取借款人與財(cái)政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財(cái)政資金徹底分開(kāi)，這樣既便于財(cái)政直接監(jiān)控，也能滿足銀行對(duì)信貸資金管理的要求。

3、土地拍賣款是償還土地儲(chǔ)備貸款的唯一資金來(lái)源。由于土地拍賣變現(xiàn)的不確定性，導(dǎo)致借款償還期限不確定，為規(guī)避貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，在借款合同中除了要明確一個(gè)合理的貸款期限外，還應(yīng)當(dāng)在借款合同的分期還款計(jì)劃中明確“土地拍賣變現(xiàn)后及時(shí)優(yōu)先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因?yàn)橘J款到期后借款人未及時(shí)歸還而立即處置抵押的儲(chǔ)備土地，更不能依賴政府要用財(cái)政預(yù)算資金來(lái)償還貸款，借款人歸還貸款的期限實(shí)際上就是土地拍賣變現(xiàn)之日，償還貸款資金的唯一來(lái)源就是土地拍賣變現(xiàn)資金。

4、理順投資關(guān)系，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，完善金融服務(wù)。從目前土地儲(chǔ)備貸款運(yùn)作情況看，政府直接參與經(jīng)營(yíng)管理，土地儲(chǔ)備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規(guī)范，政府主要職能是確定土地利用建設(shè)規(guī)劃，依法對(duì)儲(chǔ)備土地項(xiàng)目進(jìn)行審批，向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)選定業(yè)主，而不應(yīng)干涉銀行和企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)。作為銀行來(lái)講，要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，完善土地儲(chǔ)備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點(diǎn)選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽(yù)良好、管理規(guī)范的城市，并減少貸款投資比例（如借款人應(yīng)用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強(qiáng)創(chuàng)新意識(shí)，完善金融服務(wù)，如在目前我國(guó)尚未允許地方政府發(fā)行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式來(lái)籌措土地儲(chǔ)備資金，這一方面能使參與了集合委托貸款的老百姓關(guān)心城市建設(shè)，監(jiān)督政府規(guī)范資金使用，另一方面又可以規(guī)避一些政策性風(fēng)險(xiǎn)；還可以發(fā)揮銀團(tuán)貸款優(yōu)勢(shì)，充分整合資源，分散風(fēng)險(xiǎn)。

房市調(diào)控背景下儲(chǔ)備土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及授信建議土地儲(chǔ)備制度是近年來(lái)城市土地制度改革的一項(xiàng)重大舉措，成為我國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地可持續(xù)化供應(yīng)的重要環(huán)節(jié)，但由于土地儲(chǔ)備需要大量的資金支持，一定程度上，土地儲(chǔ)備必然的與銀行信貸建立的關(guān)聯(lián)，并被金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為是有政府保障、土地價(jià)值保障的業(yè)務(wù)類型，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)也基本形成“土地抵押貸款-

支付土地儲(chǔ)備前期成本-土地收益還貸”這一資金鏈條。就我社而言，現(xiàn)就有土地儲(chǔ)備性質(zhì)抵押貸款三筆，余額6800萬(wàn)元。但是，從目前的土地儲(chǔ)備貸款操作情況上看，還存在一定不完善的地方，并且如果遇到信貸政策收緊或地產(chǎn)低潮，資金鏈容易發(fā)生斷裂。特別是現(xiàn)階段隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步深入，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊、拿地?zé)崆橹鸩浇档偷纫蛩氐挠绊?，?chǔ)備土地貸款風(fēng)險(xiǎn)必需值得我們引起重視。

一、儲(chǔ)備土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）儲(chǔ)備土地使用權(quán)歸屬的法律爭(zhēng)議

《土地儲(chǔ)備管理辦法》第二條規(guī)定“土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)”?？梢?jiàn)，法律中明確將依法取得土地、開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備的行為主體規(guī)定為“市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門”,并明確了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)（通常為借款申請(qǐng)人）僅僅負(fù)責(zé)的是“具體實(shí)施”工作。雖然從表面上看，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)獲得了土地登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的土地使用證，使用權(quán)歸屬于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，但很多國(guó)土局頒發(fā)的該類土地使用證與正常的土地使用權(quán)證不同，土地用途欄填寫(xiě)的是“儲(chǔ)備土地”，在取得方式一欄，有的為空白，有的為“儲(chǔ)備”，還有的直接明確填寫(xiě)為“劃撥”，這種寫(xiě)法在《物權(quán)法》等現(xiàn)行法律法規(guī)中未找到明確的規(guī)定作依據(jù)。從法理上看，儲(chǔ)備土地的實(shí)際使用權(quán)人是市、縣人民政府。在司法層面的實(shí)際操作中，對(duì)于儲(chǔ)備土地使用權(quán)的歸屬也一直是一個(gè)爭(zhēng)議性較大的問(wèn)題，目前各省市的儲(chǔ)備土地抵押操作模式有待司法實(shí)踐對(duì)其合法性進(jìn)行驗(yàn)證。

（二）儲(chǔ)備土地抵押的法律效力風(fēng)險(xiǎn)

目前，大部分省市對(duì)儲(chǔ)備土地頒發(fā)土地使用證的法律依據(jù)是《土地儲(chǔ)備管理辦法》第十七條（即：市、縣人民政府可根據(jù)需要，對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰、申請(qǐng)資料齊全的儲(chǔ)備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書(shū)）。但《物權(quán)法》又規(guī)定，尚未完成地面上房屋拆遷整治工作的不能頒發(fā)土地使用權(quán)證?？梢?jiàn)，這兩個(gè)規(guī)定存在法律沖突，司法實(shí)踐中會(huì)采取何種處理方式尚不知，但有法學(xué)學(xué)者認(rèn)為該類登記發(fā)證的行為不能設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，只能作為一種預(yù)告登記，即在該土地上設(shè)立物權(quán)的一種期待權(quán)。所以，從《物權(quán)法》、《土地登記辦法》、《土地儲(chǔ)備管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定來(lái)看，儲(chǔ)備土地抵押的效力也有待司法實(shí)踐的進(jìn)一步確認(rèn)。此外，一些地方法規(guī)又有特別的規(guī)定，例如：《重慶市國(guó)土房管局關(guān)于房地產(chǎn)登記若干問(wèn)題的處理意見(jiàn)》（渝國(guó)土房管發(fā)[2007]404號(hào)）第六條明確指出：“國(guó)有土地儲(chǔ)備工業(yè)化載明的是政府批準(zhǔn)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)某一宗國(guó)有土地進(jìn)行儲(chǔ)備整治，并將預(yù)期收益權(quán)予以控制的權(quán)利，是一種期權(quán)，該宗國(guó)有土地范圍內(nèi)原權(quán)利人持有的房地產(chǎn)權(quán)證并未收回注銷。這兩種權(quán)證載明的是兩種并行不悖的權(quán)利，其對(duì)應(yīng)的是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，不涉及土地權(quán)利沖突，國(guó)有土地儲(chǔ)備登記不影響原土地權(quán)利人行使轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利，如兩種權(quán)利發(fā)生沖突，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)原土地使用權(quán)人的權(quán)益，國(guó)有儲(chǔ)備土地進(jìn)行抵押登記時(shí)，應(yīng)扣除原土地使用權(quán)人已辦理了抵押登記的土地面積，國(guó)有儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押后，原土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)抵押登記的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)辦理”，由此可見(jiàn)，若抵押給我社的儲(chǔ)備土地上的原所有權(quán)利并未注銷的話，我社在申請(qǐng)行使抵押權(quán)的時(shí)候可能會(huì)遇到法律障礙，若原權(quán)利人同時(shí)主張其對(duì)抵押儲(chǔ)備土地的物權(quán)，根據(jù)前述文件規(guī)定，勢(shì)必會(huì)優(yōu)先保護(hù)原所有權(quán)人的權(quán)利，導(dǎo)致我社的抵押權(quán)受損。

（三）儲(chǔ)備土地的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《土地儲(chǔ)備管理辦法》，土地被儲(chǔ)備后，政府將根據(jù)新的規(guī)劃對(duì)其各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，原本儲(chǔ)備成本數(shù)百萬(wàn)/畝的土地有可能將成為價(jià)值不高的綠地、道路、或者公建配套用地；即使根據(jù)新規(guī)劃該儲(chǔ)備地塊系高容積率的住宅或商業(yè)用地，其價(jià)值也只能在經(jīng)過(guò)法定程序出讓、重新設(shè)置土地使用權(quán)后方可體現(xiàn)，如按照新規(guī)劃性質(zhì)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行評(píng)估，則屬于透支土地使用權(quán)，明顯侵犯了將來(lái)土地使用權(quán)合法受讓者的權(quán)益。而且，根據(jù)我國(guó)《土地法》規(guī)定，臨時(shí)用地年限不得超過(guò)2年，因此，不排除儲(chǔ)備的土地的實(shí)際評(píng)估價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)低于土地儲(chǔ)備成本的可能性。此外，由于《土地儲(chǔ)備管理辦法》明確了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收回儲(chǔ)備的土地中包括因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃和土地整理需要而由政府指令收購(gòu)的土地、被依法收回的閑置土地、為政府代征的土地等,這些土地往往是以劃撥土地方式取得的。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣該地產(chǎn)后,從拍賣價(jià)款中要先繳納土地使用權(quán)出讓金后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。如果土地拍賣價(jià)格較低,可能存在拍賣價(jià)款中繳納土地使用權(quán)出讓金后的余額不足以償還銀行貸款的情形。

（四）資金監(jiān)管使用風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)近年我國(guó)金融資產(chǎn)顯著增長(zhǎng)，信貸資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張的狀況，特別是近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速膨脹，銀監(jiān)會(huì)適時(shí)的下發(fā)“三指引一辦法”，以作為規(guī)范商業(yè)銀行貸款支付行為，防止借款人資金被挪用，有效保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)貸款資金真正流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的重要舉措。一方面，“三指引一辦法”對(duì)于金融機(jī)構(gòu)的貸款操作提出了更高的要求，同時(shí)也是對(duì)于金融機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)有力的提示。做好貸款用途監(jiān)管是確保土地儲(chǔ)備貸款安全的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。為了保證土地儲(chǔ)備貸款?？顚Ｓ?，確保土地保值、增值和權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行封閉管理。但事實(shí)上，現(xiàn)在儲(chǔ)備土地貸款模式一般為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)事先以財(cái)政資金對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)、征收，并將土地過(guò)戶到自己名下，辦理一個(gè)以土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為使用者的土地使用權(quán)證，然后再到銀行辦理抵押，這就造成了土地儲(chǔ)備資金發(fā)放后于土地儲(chǔ)備行為的情況。而地方政府往往把土地儲(chǔ)備貸款當(dāng)作城市建設(shè)資金，納入財(cái)政資金管理，這并不符合土地儲(chǔ)備貸款的性質(zhì)和用途要求。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲(chǔ)備貸款的性質(zhì)和用途，絕不能放棄對(duì)貸款用途的監(jiān)控。

二、關(guān)于儲(chǔ)備土地抵押的授信建議

從以上論述中可以看出，目前實(shí)施的儲(chǔ)備土地抵押制度，實(shí)際上存在著諸多法律障礙和法律爭(zhēng)議，即使在對(duì)其評(píng)估價(jià)進(jìn)行打折后，我們也不能把儲(chǔ)備土地的抵押視為足值抵押，而且儲(chǔ)備土地抵押在實(shí)踐中甚至存在連第二還款來(lái)源都不足的風(fēng)險(xiǎn)。所以，在實(shí)際操作中建議注意以下幾個(gè)方面：

（一）在授信的時(shí)候，建議在考慮儲(chǔ)備土地抵押擔(dān)保的同時(shí)，要充做好抵押手續(xù)的合規(guī)合法，對(duì)土地價(jià)值合理確定，確保第一還款來(lái)源，同時(shí)，應(yīng)該盡量追加其他擔(dān)保方式，如股東或?qū)嶋H控制人的保證擔(dān)保等，可以與儲(chǔ)備中心協(xié)商，在貸款合同中，將政府財(cái)政收入列入貸款還款來(lái)源之一。

（二）在發(fā)放儲(chǔ)備土地抵押貸款之前，應(yīng)對(duì)擬抵押地塊搞好調(diào)查研究。了解每宗土地的土地信息,包括規(guī)劃用途、地類、權(quán)屬、地價(jià)、土地建筑密度和七通一平等情況,抵押的土地是否有到位的地方土地管理制度，是否依照相關(guān)的規(guī)定

辦理的土地征收、收購(gòu)手續(xù)，權(quán)證等證明材料是否合規(guī)齊全，權(quán)屬關(guān)系是否明確；

（三）充分了解具體，地塊的有關(guān)情況,通過(guò)了解城市規(guī)劃等有關(guān)信息,充分考慮地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、房地產(chǎn)市場(chǎng)子、土地市場(chǎng)環(huán)境等因素，盡可能確定抵押地塊的款來(lái)價(jià)值，盡可能選擇升值潛力大或預(yù)期收益高的地塊作抵押。

同時(shí)，對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告也應(yīng)作好分析，防止中介部門趨利性的高估地價(jià)行為

（四）要對(duì)對(duì)擬提供貸款的儲(chǔ)備地塊,要做好可行性分析和收益方案預(yù)測(cè)分析,減少盲目性,增強(qiáng)預(yù)測(cè)能力。不僅要加強(qiáng)資金使用的監(jiān)管，而且要積極關(guān)注配合，甚至直接介入土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或土地管理部門向市場(chǎng)供地環(huán)節(jié)，以保證資金的有效回收。例如：貸款銀行可以同土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或其上級(jí)部門達(dá)成協(xié)議，儲(chǔ)備土地的出讓費(fèi)用直接由土地使用者繳到貸款專門設(shè)立的賬戶上；儲(chǔ)備土地招標(biāo)、拍賣時(shí)，貸款銀行派人到現(xiàn)場(chǎng)，由中標(biāo)人或競(jìng)得人當(dāng)場(chǎng)與貸款行訂立協(xié)議，將抵押地塊上的義務(wù)從土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)到中標(biāo)人或競(jìng)得人身上，中標(biāo)人可以根據(jù)具體情況繳納費(fèi)用解除抵押或以競(jìng)得地塊繼續(xù)抵押以取得貸款，這樣，不僅使貸款行的抵押貸款有了更加合法的保障，也增加了客戶群，可謂一舉多得。

第五篇：委托貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

三、委托貸款業(yè)務(wù)中商業(yè)銀行法律風(fēng)險(xiǎn)防范建議

1、按法律法規(guī)及監(jiān)管規(guī)定的基本要求進(jìn)行貸前調(diào)查、授信風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及貸款支付。雖然委托貸款的對(duì)象和用途等要素由委托人確定,但銀行也應(yīng)對(duì)借款人資質(zhì)、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況等基本情況進(jìn)行調(diào)查分析,對(duì)借款人的基本情況、還款來(lái)源、擔(dān)保情況進(jìn)行基本審查,并按“三辦法一指引”的要求進(jìn)行貸款資金的支付。

2、加強(qiáng)委托貸款合同管理。1)在銀行與借款人簽訂委托貸款合同時(shí),建議要求委托人作為一方當(dāng)事人在合同上簽字。若銀行分別與委托人及借款人簽訂合同,建議借款合同及相應(yīng)的擔(dān)保合同經(jīng)委托人書(shū)面確認(rèn)。2)在履行委托貸款合同時(shí),如果需要變更委托人的指示,建議取得委托人書(shū)面同意;委托人指示的變更,建議要求以書(shū)面形式作出,銀行保留相應(yīng)的書(shū)面文件。3)銀行作為受托人,應(yīng)明確其作為受托人的權(quán)利和義務(wù),特別是不應(yīng)承擔(dān)任何因委托人和借款人原因造成的風(fēng)險(xiǎn)損失。

3、及時(shí)告知委托人關(guān)于借款人情況變動(dòng)。銀行在委托貸款發(fā)放后,建議將從公開(kāi)信息渠道可獲知的借款人出現(xiàn)的任何可能影響貸款安全的情況及時(shí)書(shū)面通知委托人。

4、在訴訟時(shí)效內(nèi)催收、提起訴訟。銀行在貸款逾期后應(yīng)承擔(dān)包括向借款人發(fā)送催收通知書(shū)并獲取證據(jù)、協(xié)助委托人進(jìn)行訴訟等義務(wù);建議在與委托人的委托合同中明確銀行為辦理委托貸款催收事項(xiàng)所支出的包括訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等合理費(fèi)用由委托人承擔(dān)。同時(shí),根據(jù)最高人民法院《關(guān)于如何確定委托貸款協(xié)議糾紛訴訟主體資格的批復(fù)》,貸款人(受托人)可以借款合同糾紛為由向人民法院提起訴訟,即以銀行為原告提起訴訟向借款人主張債權(quán)。