第一篇：房地產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范
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房地產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范
目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“震蕩”之中，雖然國(guó)家、地方不斷出臺(tái)調(diào)控政策措施，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦衰退，將對(duì)銀行的信貸資金將構(gòu)成巨大的風(fēng)險(xiǎn)，其“殺傷力”不可低估。房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于保證貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，但目前房地產(chǎn)抵押貸款潛在著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，不能不引起銀行高度的警覺(jué)和重視，有必要對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款采取有效防范措施，以防止信貸資產(chǎn)的流失。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)和防范
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)具備“四個(gè)證”，按照《建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》的規(guī)定，“對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款?！卑凑铡稉?dān)保法》司法解釋第四十八條規(guī)定“以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效?！辈痪邆洹八淖C”建筑起來(lái)的房產(chǎn)應(yīng)屬于違章建筑，因此銀行不應(yīng)向“四證”不齊的開(kāi)發(fā)商發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款。
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2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑承包商優(yōu)于抵押權(quán)人受償。
《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程的折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?！倍蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條進(jìn)一步明確規(guī)定：“人民法院在受理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”因此如果借款人欠銀行貸款(房地產(chǎn)抵押貸款)，又欠建筑工程款，那么按照上述法律規(guī)定建筑工程款優(yōu)先于銀行抵押貸款受償。
銀行應(yīng)采取以下兩種方式防范這種貸款風(fēng)險(xiǎn)：一是認(rèn)真執(zhí)行貸款“三查”制度，切實(shí)做好貸前調(diào)查，查明防地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否欠建筑商建筑工程款;二是根據(jù)意思自治的原則，由建筑商作出放棄建筑工程優(yōu)先受償?shù)臅?shū)面承諾;三是通過(guò)借款人要求建筑商對(duì)借款本息承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
二、房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范
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1、商品房預(yù)購(gòu)人對(duì)房產(chǎn)抵押權(quán)人的對(duì)抗權(quán)問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人?！钡谝粭l規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)人?！彼詮纳鲜鲆?guī)定可以看出來(lái)，即使辦理了抵押貸款登記，銀行的房產(chǎn)抵押貸款也排在商品房預(yù)購(gòu)者、建筑商優(yōu)先受償權(quán)之后。
2、房產(chǎn)抵押期限問(wèn)題。實(shí)踐當(dāng)中房屋管理部門(mén)內(nèi)部規(guī)定貸款期限與抵押權(quán)必須一致，人為地為抵押權(quán)設(shè)定了期限，如貸款到期未還，抵押權(quán)過(guò)期失效或房產(chǎn)部門(mén)主動(dòng)撤銷(xiāo)抵押權(quán)，給貸款造成很大的風(fēng)險(xiǎn)，而按照《擔(dān)保法》及司法解釋的規(guī)定，抵押權(quán)與債權(quán)同時(shí)存在，同時(shí)消滅。登記部門(mén)要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)，不具有法律約束力。
因此，銀行應(yīng)看到這種矛盾情況，從法理上講，行政部門(mén)內(nèi)部規(guī)定與法律相抵觸的，部門(mén)內(nèi)部規(guī)定自然無(wú)效，但為減少貸款風(fēng)險(xiǎn)和避免不必要的法律糾紛，可采取變通做法，在到房產(chǎn)部門(mén)辦理登記時(shí)，把房產(chǎn)抵押擔(dān)保合同中的貸款期限盡量約定較長(zhǎng)一些，這樣就避免了
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抵押權(quán)過(guò)期問(wèn)題。
3、家庭房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。家庭房產(chǎn)房產(chǎn)證上雖然注明房產(chǎn)屬于一人，但實(shí)質(zhì)上屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)，只有一人辦理抵押手續(xù)，將導(dǎo)致抵押無(wú)效。家庭財(cái)產(chǎn)在法律上被認(rèn)為是一種共有財(cái)產(chǎn)，按照《擔(dān)保法》司法解釋第五十四條規(guī)定：“共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效?！?/p>
因此銀行在辦理此類(lèi)貸款時(shí)，應(yīng)讓房產(chǎn)共有人即夫妻雙方都簽字，表示夫妻雙方都同意用家庭房產(chǎn)抵押貸款，防止因一方不知情、離婚、假離婚等導(dǎo)致抵押無(wú)效。
4、已租賃房屋抵押貸款和已抵押房屋租賃問(wèn)題。
一是按照《擔(dān)保法》司法解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押的受讓人繼續(xù)有效?！睆纳鲜鲆?guī)定看出，如果借款人將出租的房產(chǎn)抵押給銀行，銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，銀行仍受租賃合同的約束，不能將房產(chǎn)重新辦理出租。為防范此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)未出租的抵押人要求出具未出租書(shū)面證明，對(duì)已出租的要求承租人書(shū)面放棄優(yōu)先權(quán)。
二是按照《擔(dān)保法》司法解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵
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押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！币虼算y行應(yīng)弄清楚出租是在抵押前，還是在抵押后，如果是在抵押后出租的，租賃合同對(duì)銀行不具有約束力。
5、“借新還舊”房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)與防范
“借新還舊”的舊貸款與新貸款是兩個(gè)借貸法律關(guān)系，舊貸款還清后，舊的債權(quán)也就消滅，按照《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押權(quán)也同時(shí)消滅，所以用不存在的抵押權(quán)來(lái)對(duì)新的貸款進(jìn)行擔(dān)保是無(wú)效的。
因此銀行在辦理“借新還舊”過(guò)程中，舊的房產(chǎn)抵押貸款還清后，在辦理新貸款的同時(shí)，應(yīng)重新辦理房產(chǎn)抵押登記，以保證新抵押權(quán)對(duì)新貸款的有效擔(dān)保性。
6、抵押人變相變賣(mài)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與防范
部分房屋所有人對(duì)于難以變賣(mài)的房產(chǎn)，用房產(chǎn)抵押向銀行貸款，變相地把房產(chǎn)賣(mài)出去，造成銀行貸款沉淀，難以收回。
因此銀行要防范這種風(fēng)險(xiǎn)，必須做好貸款前調(diào)查，對(duì)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，充分考慮房產(chǎn)變賣(mài)的難易程度，盡量壓低房產(chǎn)抵押貸款的抵借比。
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7、抵押人改變房屋結(jié)構(gòu)、增添房屋及房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)與防范
借款人對(duì)抵押房產(chǎn)的某些行為，如改變結(jié)構(gòu)、裝飾、增添等，可能會(huì)使抵押房產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生變化，如果抵押房產(chǎn)價(jià)值減少，或發(fā)生滅失，從而使房產(chǎn)抵押貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。
一是抵押人的行為足以使抵押房產(chǎn)價(jià)值減少的，按照《擔(dān)保法》的規(guī)定，銀行有權(quán)要求抵押人停止其行為，抵押房產(chǎn)價(jià)值減少時(shí)，銀行有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押房產(chǎn)的價(jià)值，或提供與減少的價(jià)值相等的擔(dān)保。
二是抵押借款合同簽訂后，抵押人在原土地上增建房屋，這部分新增的房屋不屬于抵押物，需要拍賣(mài)該抵押的房產(chǎn)時(shí)，銀行可依法將其抵押物一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
三是如果抵押房產(chǎn)因某種原因發(fā)生消滅，因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。
三、在建工程抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范
1、以在建工程作為抵押只能為開(kāi)發(fā)商本人借款作抵押物，不得
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為第三人提供抵押。
建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押登記管理辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱(chēng)的在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程投入的資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款旅行擔(dān)保的行為?！?/p>
2、在建工程占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)已經(jīng)抵押，那么在建工程抵押無(wú)效。
3、房屋竣工驗(yàn)收后，如開(kāi)發(fā)商尚未還清貸款，應(yīng)及時(shí)將在建工程抵押置換為房屋所得有權(quán)證和國(guó)家土地使用權(quán)證齊全的房產(chǎn)抵押。
以正在建造中的房屋當(dāng)然可以設(shè)定抵押權(quán)，尚未完工取得所有權(quán)的建筑物因缺乏權(quán)利憑證，加之工程未完工也增加了抵押的不確定性，影響了其變現(xiàn)能力，增加了貸款風(fēng)險(xiǎn)，因此當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收后，對(duì)未還清貸款，應(yīng)及時(shí)將在建工程抵押變?yōu)椤皟勺C”齊全的房產(chǎn)抵押。
四、國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范
1、弄清國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式，是否交納土地出讓金。
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國(guó)有土地使用權(quán)分為出讓、劃撥方式，一是以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)作抵押貸款，銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，拍賣(mài)所得價(jià)款，在扣除相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金后，才享有優(yōu)先受償權(quán)。而部分土地使用權(quán)拍賣(mài)所得在扣除出讓金和有關(guān)費(fèi)用后，已經(jīng)所剩無(wú)幾。二是以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押貸款，應(yīng)查清是否已經(jīng)繳納土地出讓金，在實(shí)踐中只要繳納了部分出讓金后，就能取得國(guó)有土地使用權(quán)證，也就增大了貸款風(fēng)險(xiǎn)，使抵押房產(chǎn)不足值，因此銀行應(yīng)當(dāng)要求抵押人出示出讓合同、出讓金繳納原始發(fā)票，并應(yīng)當(dāng)在抵押人已足額繳納土地出讓金的前提下設(shè)定抵押。
2、弄清國(guó)有土地使用權(quán)的期限。國(guó)有土地使用權(quán)有一定的期限，在辦理土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)查清土地使用權(quán)還剩下多少使用期限，對(duì)即將到期的土地使用權(quán)不應(yīng)辦理抵押。
五、農(nóng)村宅基地和房屋的抵押?jiǎn)栴}
農(nóng)村土地使用權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，因此村民的宅基地是一種集體土地，因此農(nóng)民個(gè)人無(wú)權(quán)以此設(shè)定抵押，按照《擔(dān)保法》第三十七條的規(guī)定，宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，按照土地使用權(quán)、房屋同時(shí)抵押的原則，宅基地不能抵押，宅基地上的房屋當(dāng)然不能辦理抵押。
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六、用公司的房地產(chǎn)為公司的股東或其他人債務(wù)提供抵押擔(dān)保的效力
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于使用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國(guó)公司法》第六十條的規(guī)定，以公司資金為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保的，擔(dān)保無(wú)效?！币虼算y行在辦理公司房產(chǎn)抵押擔(dān)保時(shí)要高度謹(jǐn)慎，防止抵押無(wú)效。
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否
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第二篇：營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及法律防范
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營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及法律防范
營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人以自己所有的車(chē)輛或依法享有處分權(quán)的國(guó)有車(chē)輛，在不轉(zhuǎn)移占有的情況下，為債務(wù)人的債務(wù)提供擔(dān)保。所謂營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押貸款應(yīng)當(dāng)是指以營(yíng)運(yùn)車(chē)輛作抵押從金融機(jī)構(gòu)獲取的貸款。近年來(lái)，隨著社會(huì)生活水平的提高和車(chē)輛擁有量的增加，車(chē)輛抵押貸款業(yè)務(wù)越來(lái)越多，營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押權(quán)貸款所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也不能不引起銀行及各金融機(jī)構(gòu)的重視。
營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押權(quán)的設(shè)定
營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押權(quán)的設(shè)定是指，抵押人同債權(quán)人通過(guò)訂立合同等一系列民事法律行為在抵押人所有的車(chē)輛或抵押人依法享有處分權(quán)的國(guó)有車(chē)輛上設(shè)立抵押擔(dān)保這種負(fù)擔(dān)。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，營(yíng)運(yùn)車(chē)輛設(shè)定抵押權(quán)需要具備如下幾個(gè)條件：
抵押人應(yīng)當(dāng)真各在營(yíng)運(yùn)車(chē)輛上設(shè)定抵押權(quán)的主體資格
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抵押人車(chē)輛設(shè)定抵押權(quán)首先必須具有相應(yīng)的主體資格，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定抵押人除對(duì)擬抵押車(chē)輛應(yīng)擋享有相應(yīng)的處分權(quán)外，還應(yīng)當(dāng)具備民事行為能力。抵押人只有具備相應(yīng)的民事行為能力才有資格同金融機(jī)構(gòu)簽訂抵押合同。
擬抵押車(chē)輛必須屬于可抵押財(cái)產(chǎn)《擔(dān)保法》第34條規(guī)定下列車(chē)輛可抵押：（1）抵押人所有的車(chē)輛：（2）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的車(chē)輛。根據(jù)該條之規(guī)定公民個(gè)人和非國(guó)有實(shí)體所有的車(chē)輛及國(guó)有單位經(jīng)營(yíng)管理的國(guó)有車(chē)輛一般都可以用于抵押。但根據(jù)該法之第37條及其他相關(guān)法律規(guī)定，以下車(chē)輛不能用于抵押：（1）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體用于公益事業(yè)的車(chē)輛；（2）所有權(quán)不明或有爭(zhēng)議的車(chē)輛；（3）被依法查封、扣押、監(jiān)管的車(chē)輛；（4）國(guó)家機(jī)關(guān)所有的車(chē)輛；（5）報(bào)廢的車(chē)輛；（6）走私的車(chē)輛。以上車(chē)輛或因所有權(quán)受到限制或因用于公益目的或因被限制流通而不得在其上設(shè)定抵押權(quán)。
簽訂書(shū)面的抵押合同，《擔(dān)保法》第38條規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立抵押合同。不訂立書(shū)面抵押合同雖然不會(huì)導(dǎo)致抵押合同無(wú)效，但不簽訂書(shū)面的抵押合同在將來(lái)主張抵押權(quán)時(shí)不利于舉證和解決糾紛。抵押合同至少應(yīng)該包括以下內(nèi)容：（1）抵押擔(dān)保的主債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額，即車(chē)輛抵押擔(dān)保主債務(wù)是借款、承兌協(xié)議
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還是信用證，其金額是多少，借款還應(yīng)注明借款的種類(lèi)；（2）主債務(wù)的償還期限；（3）抵押車(chē)輛的名稱(chēng)、數(shù)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬；（4）抵押擔(dān)保的范圍；（5）需要約定的其他事項(xiàng)。
對(duì)抵押車(chē)輛進(jìn)行評(píng)估 抵押需要確定抵押車(chē)輛的價(jià)值，然后根據(jù)車(chē)輛的價(jià)值的抵押率確定主債務(wù)的金額。抵押車(chē)輛在抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)具有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬抵押車(chē)輛進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定最好由銀行來(lái)做，以防人為抬高車(chē)輛的價(jià)值。
辦理車(chē)輛抵押登記 車(chē)輛本屬于動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變化一般不需要經(jīng)過(guò)登記手續(xù)。但由于車(chē)輛具有其特殊性，因而大多國(guó)家的法律都規(guī)定車(chē)輛物權(quán)的變動(dòng)（如車(chē)輛的過(guò)戶(hù)、抵押、報(bào)廢等）需要到車(chē)輛的主管機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。《擔(dān)保法》規(guī)定車(chē)輛抵押必須到車(chē)輛的登記部門(mén)辦理抵押登記，且抵押合同自登記之日起生效。
車(chē)輛抵押的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及法律防范
車(chē)輛抵押要注意審查抵押人是否對(duì)擬抵押車(chē)輛享有所有權(quán)或依法享有處分權(quán)。
根據(jù)我國(guó)有關(guān)車(chē)輛管理的法律規(guī)定，抵押人對(duì)擬抵押車(chē)輛享有合法權(quán)利的法律憑證是車(chē)輛行駛證和購(gòu)車(chē)發(fā)票，目前車(chē)輛行駛證既是車(chē)
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輛所有權(quán)的證明也是車(chē)輛上路行駛的合法憑證。但據(jù)我國(guó)將要發(fā)布的新的車(chē)輛管理辦法，以后車(chē)輛所有權(quán)的證明將不再是行駛證，車(chē)輛管理機(jī)關(guān)將為車(chē)主頒發(fā)車(chē)輛所有權(quán)證。銀行在接收借款人的車(chē)輛抵押時(shí)必須注意審查抵押人是否能夠提供擬抵押車(chē)輛的購(gòu)車(chē)發(fā)票和車(chē)輛行駛證。將來(lái)車(chē)輛管理機(jī)關(guān)為車(chē)主頒發(fā)車(chē)輛所有權(quán)證時(shí)要審查其所有權(quán)證書(shū)。
要注意審查擬抵押車(chē)輛已行駛的里程和已使用的年限 由于車(chē)輛的行駛關(guān)系到人的安全，因而各國(guó)法律均規(guī)定了車(chē)輛的報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)1997年發(fā)布的《汽車(chē)報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定了我國(guó)民用汽車(chē)報(bào)廢的7個(gè)條件，符合其中任何一個(gè)條件的汽車(chē)均強(qiáng)制報(bào)廢。其中最重要的兩個(gè)條件，是關(guān)于使用年限和行駛里程的規(guī)定。符合這兩個(gè)條件的汽車(chē)強(qiáng)制報(bào)廢。所以，銀行在接收汽車(chē)作抵押時(shí)一定要審查擬抵押車(chē)輛已行駛的里程和已使用的年限，要避免貸款還未到期汽車(chē)卻己經(jīng)被報(bào)廢的情況發(fā)生。
共有車(chē)輛的抵押要注意取得共有人同意以車(chē)輛抵押的書(shū)面證明，共有車(chē)輛抵押是指以一兩個(gè)以上的主體共同所有的車(chē)輛做抵押。銀行在做車(chē)輛抵押貸款時(shí)應(yīng)弄清車(chē)輛是否為多人共同所有，若為共有車(chē)輛，抵押是否己經(jīng)全部共有人一致同意。
車(chē)輛抵押貸款在轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)需要重新辦理抵押手續(xù)?！稉?dān)
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保法》第52條規(guī)定：抵押權(quán)與其擔(dān)保的主權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。轉(zhuǎn)貸或借新還舊的結(jié)果是一筆新權(quán)的產(chǎn)生和舊權(quán)的消滅，因而除了當(dāng)時(shí)是設(shè)定的最高額抵押外，原設(shè)在車(chē)輛上的抵押權(quán)己經(jīng)隨舊權(quán)的消滅而消滅。新權(quán)必須重新設(shè)定抵押權(quán)即重新簽訂抵押合同和辦理抵押登記。
抵押合同的內(nèi)容一定要填寫(xiě)全面
目前，中國(guó)銀行使用的抵押合同基本全是標(biāo)準(zhǔn)的合同文本，簽訂合同時(shí)只需填空即可。但實(shí)踐中，基于各種不同的原因，合同的要素往往沒(méi)有填寫(xiě)完全，抵押合同要素如果填寫(xiě)不全，在依法保全債權(quán)時(shí)常可能遇到各種舉證上的麻煩，甚至導(dǎo)致抵押權(quán)落空。
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第三篇：營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及法律防范
營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及法律防范
營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人以自己所有的車(chē)輛或依法享有處分權(quán)的國(guó)有車(chē)輛，在不轉(zhuǎn)移占有的情況下，為債務(wù)人的債務(wù)提供擔(dān)保。所謂營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押貸款應(yīng)當(dāng)是指以營(yíng)運(yùn)車(chē)輛作抵押從金融機(jī)構(gòu)獲取的貸款。近年來(lái)，隨著社會(huì)生活水平的提高和車(chē)輛擁有量的增加，車(chē)輛抵押貸款業(yè)務(wù)越來(lái)越多，營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押權(quán)貸款所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也不能不引起銀行及各金融機(jī)構(gòu)的重視。
一、營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押權(quán)的設(shè)定
營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押權(quán)的設(shè)定是指，抵押人同債權(quán)人通過(guò)訂立合同等一系列民事法律行為在抵押人所有的車(chē)輛或抵押人依法享有處分權(quán)的國(guó)有車(chē)輛上設(shè)立抵押擔(dān)保這種負(fù)擔(dān)。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，營(yíng)運(yùn)車(chē)輛設(shè)定抵押權(quán)需要具備如下幾個(gè)條件：
抵押人應(yīng)當(dāng)真各在營(yíng)運(yùn)車(chē)輛上設(shè)定抵押權(quán)的主體資格。
抵押人車(chē)輛設(shè)定抵押權(quán)首先必須具有相應(yīng)的主體資格，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定抵押人除對(duì)擬抵押車(chē)輛應(yīng)擋享有相應(yīng)的處分權(quán)外，還應(yīng)當(dāng)具備民事行為能力。抵押人只有具備相應(yīng)的民事行為能力才有資格同金融機(jī)構(gòu)簽訂抵押合同。
擬抵押車(chē)輛必須屬于可抵押財(cái)產(chǎn)《擔(dān)保法》第34條規(guī)定下列車(chē)輛可抵押：（1）抵押人所有的車(chē)輛：（2）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的車(chē)輛。根據(jù)該條之規(guī)定公民個(gè)人和非國(guó)有實(shí)體所有的車(chē)輛及國(guó)有單位經(jīng)營(yíng)管理的國(guó)有車(chē)輛一般都可以用于抵押。但根據(jù)該法之第37條及其他相關(guān)法律規(guī)定，以下車(chē)輛不能用于抵押：（1）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體用于公益事業(yè)的車(chē)輛；（2）所有權(quán)不明或有爭(zhēng)議的車(chē)輛；（3）被依法查封、扣押、監(jiān)管的車(chē)輛；（4）國(guó)家機(jī)關(guān)所有的車(chē)輛；（5）報(bào)廢的車(chē)輛；（6）走私的車(chē)輛。以上車(chē)輛或因所有權(quán)受到限制或因用于公益目的或因被限制流通而不得在其上設(shè)定抵押權(quán)。簽訂書(shū)面的抵押合同，《擔(dān)保法》第38條規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立抵押合同。不訂立書(shū)面抵押合同雖然不會(huì)導(dǎo)致抵押合同無(wú)效，但不簽訂書(shū)面的抵押合同在將來(lái)主張抵押權(quán)時(shí)不利于舉證和解決糾紛。抵押合同至少應(yīng)該包括以下內(nèi)容：（1）抵押擔(dān)保的主債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額，即車(chē)輛抵押擔(dān)保主債務(wù)是借款、承兌協(xié)議還是信用證，其金額是多少，借款還應(yīng)注明借款的種類(lèi)；（2）主債務(wù)的償還期限；（3）抵押車(chē)輛的名稱(chēng)、數(shù)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬；（4）抵押擔(dān)保的范圍；（5）需要約定的其他事項(xiàng)。
二、對(duì)抵押車(chē)輛進(jìn)行評(píng)估
抵押需要確定抵押車(chē)輛的價(jià)值，然后根據(jù)車(chē)輛的價(jià)值的抵押率確定主債務(wù)的金額。抵押車(chē)輛在抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)具有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬抵押車(chē)輛進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定最好由銀行來(lái)做，以防人為抬高車(chē)輛的價(jià)值。
三、辦理車(chē)輛抵押登記
車(chē)輛本屬于動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變化一般不需要經(jīng)過(guò)登記手續(xù)。但由于車(chē)輛具有其特殊性，因而大多國(guó)家的法律都規(guī)定車(chē)輛物權(quán)的變動(dòng)（如車(chē)輛的過(guò)戶(hù)、抵押、報(bào)廢等）需要到車(chē)輛的主管機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)?！稉?dān)保法》規(guī)定車(chē)輛抵押必須到車(chē)輛的登記部門(mén)辦理抵押登記，且抵押合同自登記之日起生效。
四、車(chē)輛抵押的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及法律防范
車(chē)輛抵押要注意審查抵押人是否對(duì)擬抵押車(chē)輛享有所有權(quán)或依法享有處分權(quán)。
根據(jù)我國(guó)有關(guān)車(chē)輛管理的法律規(guī)定，抵押人對(duì)擬抵押車(chē)輛享有合法權(quán)利的法律憑證是車(chē)輛行駛證和購(gòu)車(chē)發(fā)票，目前車(chē)輛行駛證既是車(chē)輛所有權(quán)的證明也是車(chē)輛上路行駛的合法憑證。但據(jù)我國(guó)將要發(fā)布的新的車(chē)輛管理辦法，以后車(chē)輛所有權(quán)的證明將不再是行駛證，車(chē)輛管理機(jī)關(guān)將為車(chē)主頒發(fā)車(chē)輛所有權(quán)證。銀行在接收借款人的車(chē)輛抵押時(shí)必須注意審查抵押人是否能夠提供擬抵押車(chē)輛的購(gòu)車(chē)發(fā)票和車(chē)輛行駛證。將來(lái)車(chē)輛管理機(jī)關(guān)為車(chē)主頒發(fā)車(chē)輛所有
權(quán)證時(shí)要審查其所有權(quán)證書(shū)。
五、要注意審查擬抵押車(chē)輛已行駛的里程和已使用的年限
由于車(chē)輛的行駛關(guān)系到人的安全，因而各國(guó)法律均規(guī)定了車(chē)輛的報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)1997年發(fā)布的《汽車(chē)報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定了我國(guó)民用汽車(chē)報(bào)廢的7個(gè)條件，符合其中任何一個(gè)條件的汽車(chē)均強(qiáng)制報(bào)廢。其中最重要的兩個(gè)條件，是關(guān)于使用年限和行駛里程的規(guī)定。符合這兩個(gè)條件的汽車(chē)強(qiáng)制報(bào)廢。所以，銀行在接收汽車(chē)作抵押時(shí)一定要審查擬抵押車(chē)輛已行駛的里程和已使用的年限，要避免貸款還未到期汽車(chē)卻己經(jīng)被報(bào)廢的情況發(fā)生。
共有車(chē)輛的抵押要注意取得共有人同意以車(chē)輛抵押的書(shū)面證明，共有車(chē)輛抵押是指以一兩個(gè)以上的主體共同所有的車(chē)輛做抵押。銀行在做車(chē)輛抵押貸款時(shí)應(yīng)弄清車(chē)輛是否為多人共同所有，若為共有車(chē)輛，抵押是否己經(jīng)全部共有人一致同意。
車(chē)輛抵押貸款在轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)需要重新辦理抵押手續(xù)?！稉?dān)保法》第52條規(guī)定：抵押權(quán)與其擔(dān)保的主權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。轉(zhuǎn)貸或借新還舊的結(jié)果是一筆新權(quán)的產(chǎn)生和舊權(quán)的消滅，因而除了當(dāng)時(shí)是設(shè)定的最高額抵押外，原設(shè)在車(chē)輛上的抵押權(quán)己經(jīng)隨舊權(quán)的消滅而消滅。新權(quán)必須重新設(shè)定抵押權(quán)即重新簽訂抵押合同和辦理抵押登記。
六、抵押合同的內(nèi)容一定要填寫(xiě)全面
目前，中國(guó)銀行使用的抵押合同基本全是標(biāo)準(zhǔn)的合同文本，簽訂合同時(shí)只需填空即可。但實(shí)踐中，基于各種不同的原因，合同的要素往往沒(méi)有填寫(xiě)完全，抵押合同要素如果填寫(xiě)不全，在依法保全債權(quán)時(shí)常可能遇到各種舉證上的麻煩，甚至導(dǎo)致抵押權(quán)落空。
一、所擔(dān)保的債權(quán)：包括本金_________元（在本合同有效期間內(nèi)，得分次循環(huán)動(dòng)用，但在同一時(shí)間，其動(dòng)用總額以上開(kāi)金額為最高限額）及其利息，逾期利息，既違約金以及債務(wù)不履行致乙方蒙受損害的賠償。至債權(quán)實(shí)際金額及各種利息違約金的計(jì)算方法以及債務(wù)的清償期，另立借據(jù)，透支約據(jù)、本票、約定書(shū)、委任保證合同為憑，并作為本合同的附件，各該附件所規(guī)定事項(xiàng)的效力與本合同同。
二、抵押物：_________牌_________型汽車(chē)_________輛，車(chē)輛牌號(hào)為：_________，發(fā)動(dòng)機(jī)號(hào)為：_________，車(chē)架號(hào)為：_________。上述用于抵押的車(chē)輛為_(kāi)_________________所有。
三、本合同所擔(dān)保的債務(wù)縱未屆清償期，乙方亦可以隨時(shí)通知甲方清償其全部或一部，甲方愿即照辦，絕無(wú)異議。
四、抵押物于登記后如有粘貼標(biāo)簽或烙印的必要時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方或登記機(jī)關(guān)辦理。其因此而支出的費(fèi)用，全部應(yīng)由甲方負(fù)擔(dān)。
五、甲方及抵押物提供人切實(shí)聲明：上述抵押物完全為甲方或抵押物提供人合法所有，并與任何第三人的權(quán)利無(wú)關(guān)。如日后發(fā)生任何糾葛致使乙方遭受損害時(shí)，縱其事由非可歸責(zé)于甲方及擔(dān)保物提供人，亦愿負(fù)連帶賠償責(zé)任。
六、本合同存續(xù)期間，甲方及抵押物提供人保證抵押物占有人對(duì)于抵押物必盡妥善保管的責(zé)任所有因抵押物支出的稅費(fèi)、修理、保養(yǎng)等一切費(fèi)用，亦與乙方無(wú)涉。
七、抵押物的現(xiàn)狀發(fā)生變動(dòng)時(shí)，不論其原因如何，甲方及抵押物提供人應(yīng)及時(shí)通知乙方。其因抵押物現(xiàn)狀的變動(dòng)或價(jià)值的抵落致不能或不足使本合同第一條開(kāi)列的全部債權(quán)獲得清償時(shí)，乙方因此所遭受的損失，甲方及抵押物提供人愿負(fù)連帶賠償責(zé)任。
八、抵押物應(yīng)按乙方指定置于_________省_________市_________路_________號(hào)，甲方保證決不擅自遷移。抵押物為交通工具，經(jīng)乙方同意得由甲方或抵押物提供人或其他第三人使用者，一經(jīng)乙方通知，甲方或抵押物提供人應(yīng)即負(fù)責(zé)將抵押物停放于指定處所。
九、抵押物應(yīng)向乙方同意的保險(xiǎn)公司投保乙方所指定的保險(xiǎn)，并應(yīng)以乙方為惟一受益人，保險(xiǎn)金額及條件應(yīng)商得乙方的同意，一切保險(xiǎn)費(fèi)用均由甲方負(fù)擔(dān)，所有保單及保費(fèi)收據(jù)均交由乙方保管；乙方如為代為墊付保費(fèi)，經(jīng)通知甲方限期償還，甲方未如限辦理時(shí)，乙方得將墊款徑行列入甲方借款金額，依例計(jì)金，甲方絕無(wú)異議。但乙方并無(wú)代為投?；虼鷫|保費(fèi)的義務(wù)。
十、遇有下列情形之一時(shí)，乙方得占有抵押物。
（一）有擔(dān)保法所定應(yīng)占有情事時(shí)。
（二）未經(jīng)乙方允準(zhǔn)而抵押物的烙印或粘貼的標(biāo)簽被損毀時(shí)。
（三）未經(jīng)乙方同意而將抵押物出租時(shí)。
（四）因甲方或抵押物提供人或其他第三人的行為，致抵押物的價(jià)值顯然減少或顯有
減少之虞時(shí)。
（五）乙方認(rèn)為甲方借款運(yùn)用不當(dāng)時(shí)。
（六）乙方依前5項(xiàng)規(guī)定占有抵押物，甲方或第三人拒絕交付時(shí)，乙方得申請(qǐng)法院徑
行強(qiáng)制執(zhí)行。
（七）乙方因占有抵押物所受的損失及支出的費(fèi)用，均由甲方負(fù)責(zé)賠償。抵押物被占
有后所生孳息，乙方占有權(quán)收取，以之抵償收取孳息的費(fèi)用及甲方債務(wù)。
（八）乙方占有處分抵押物，應(yīng)依擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定行之。
十一、甲方應(yīng)覓具經(jīng)乙方認(rèn)可的保證人，以為甲方履行本合同所定一切給付責(zé)任的保證。保證人并愿以本合同為證，聲明放棄先訴抗辯權(quán)暨民法保證各法條內(nèi)有關(guān)保證人的一切權(quán)利。
十二、甲方愿接受乙方對(duì)于借款用途的監(jiān)督及對(duì)于甲方業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)的稽核。乙方因行使監(jiān)督稽核之權(quán)而需甲方供給任何有關(guān)資料時(shí)，甲方應(yīng)即照辦，但乙方并無(wú)監(jiān)督或稽核的義務(wù)。
十三、本合同所訂給付義務(wù)，以乙方營(yíng)業(yè)所在地為履行地。如因本合同所訂事項(xiàng)而涉訟時(shí)，不論當(dāng)時(shí)甲方或抵押物提供人或營(yíng)業(yè)所在地，或其國(guó)籍有無(wú)變更，均以_________法院為第一審管轄法院。
十四、本合同書(shū)所載甲方、乙方、抵押物提供人、連帶保證人均包括其繼承人、法定代理人、破產(chǎn)管理人或遺產(chǎn)管理人。又甲方、抵押物提供人及連帶保證人等同意本合同乙方代表人變更時(shí)，承受其職務(wù)之人，即當(dāng)然為本合同書(shū)權(quán)利義務(wù)主體的代表人，毋庸為變更的登記。
十五、除本合同所訂的條款外，凡乙方現(xiàn)在或?qū)I(yè)所訂與貸款有關(guān)的各項(xiàng)章則以及金融業(yè)現(xiàn)在或?qū)?lái)所適用的一切有關(guān)章則，甲方均愿遵守，決無(wú)異議。
十六、本合同有效期限自立約日起至_________年_________月_________日止。屆期未清償時(shí)得延長(zhǎng)期限。本合同副本共_________份。
甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________代表人（簽字）：_________代表人（簽字）：_________
住址：_________
抵押物提供人（簽字）：_________
連帶保證人（簽字）：_________
_________年____月____日_________年____月____日簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________
第四篇：個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范
一、抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式
1、抵押物價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)。由于農(nóng)信社缺乏抵押物評(píng)估的專(zhuān)門(mén)人才，貸款抵押物價(jià)值評(píng)估普遍依賴(lài)資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，因此易出現(xiàn)抵押物價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)。一方面中介機(jī)構(gòu)是按照評(píng)估值的一定比例收費(fèi)，標(biāo)的物價(jià)值越高，評(píng)估費(fèi)收取越多；另一方面借款人主觀(guān)上希望通過(guò)抵押物價(jià)值高估而多獲得貸款，所以采取不正當(dāng)手段誘使評(píng)估機(jī)構(gòu)高估被評(píng)估物價(jià)值，在對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督約束機(jī)制不健全的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往與借款人串通一氣，“溢價(jià)評(píng)估”。
2、抵押物管理風(fēng)險(xiǎn)。在住房貸款抵押過(guò)程中，由于借款人只通過(guò)辦理他項(xiàng)權(quán)證進(jìn)行抵押權(quán)出讓?zhuān)盅何锏膶?shí)際管理權(quán)并未改變。在日常管理過(guò)程中，抵押人因信用與法制觀(guān)念淡薄而隨意處置抵押物或外部的原因(如不可抗力)而致使抵押房屋毀損、滅失，極易造成貸款的損失。
3、抵貸資產(chǎn)的接收、管理和處置風(fēng)險(xiǎn)。抵押貸款逾期，抵押物轉(zhuǎn)化為抵貸資產(chǎn)后，農(nóng)信社往往面臨抵貸資產(chǎn)接收難、管理難、處置難的問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債，而允許其使用，致使農(nóng)信社許多抵押貸款成為“信用貸款”，抵押物毫無(wú)意義。同時(shí)，因抵貸資產(chǎn)常常被高估，收回物所不值，不收則貸款會(huì)完全損失，農(nóng)信社往往處于兩難境地，而且由于時(shí)間推移和市場(chǎng)變化，導(dǎo)致抵貸資產(chǎn)貶值，形成抵貸資產(chǎn)的“冰棍效應(yīng)”。
二、抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范建議
要樹(shù)立貸款抵押有風(fēng)險(xiǎn)的觀(guān)念，防止片面追求抵押率而忽視風(fēng)險(xiǎn)管理，不能單純以是否辦理抵押來(lái)判斷貸款風(fēng)險(xiǎn)。
1、注重對(duì)借款人的第一還款來(lái)源審查。借款人的借款資格、還款能力和信用狀況情況是住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。在發(fā)放抵押貸款前，必須審查借款人是否有可靠的資金來(lái)源，根據(jù)借款人的工作情況、收入情況、文化程度、專(zhuān)業(yè)技能等方面綜合平衡后作出抵押期內(nèi)是否具有可靠收入的判斷，設(shè)置個(gè)人信用等級(jí)，以此作為是否貸款和貸款多少的基本依據(jù)。
2、強(qiáng)化貸前調(diào)查和貸后檢查。抵押物原則上應(yīng)當(dāng)機(jī)構(gòu)認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，貸前調(diào)查人員必須對(duì)抵押物進(jìn)行實(shí)地核查，嚴(yán)防“溢價(jià)評(píng)估”。同時(shí)，貸后管理人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)常了解和檢查借款人的計(jì)劃執(zhí)行、財(cái)務(wù)管理等經(jīng)營(yíng)管理情況，定期或不定期檢查抵押物的保管和使用情況，監(jiān)督借款人按期歸還本息。
3、建立完善的住房抵押貸款保險(xiǎn)制度。因住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的客觀(guān)存在，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)開(kāi)設(shè)住房抵押貸款保險(xiǎn)，當(dāng)借款人因各種原因無(wú)法還貸時(shí)，由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)一次給付被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)按貸款合同應(yīng)歸還的貸款本息。
4、完善抵押物處置法案。雖然理論上借款人違約，可依法對(duì)抵押住房進(jìn)行處置，但實(shí)際上缺乏關(guān)于處置抵押物的法津程序規(guī)定以及如何安置居民的規(guī)定，造成難以處置抵押物的問(wèn)題。
第五篇：抵押貸款業(yè)務(wù)的部分法律風(fēng)險(xiǎn)
抵押貸款業(yè)務(wù)中部分法律風(fēng)險(xiǎn)
2014.9
抵押貸款是銀行貸款的最重要組成部分，抵押貸款容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)：
一、貸款主體
（一）虛假資格證明文件。
1、虛假的的身份資料：如企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、房產(chǎn)證、國(guó)土證。
2、企業(yè)董事會(huì)（股東會(huì)）決議等證明企業(yè)借款資格的文件。
案例一（虛假借款人）：
賀先生是某房屋的產(chǎn)權(quán)人。2004年8月13日，一位自稱(chēng)是“賀先生”的人來(lái)到銀行辦理借款。在“賀先生”出具了身份證、戶(hù)口本、房產(chǎn)證等證件后，銀行即與這位“賀先生”簽訂了一份貸款額度為21萬(wàn)元的借款合同，并同時(shí)以賀先生的房產(chǎn)作為抵押物，辦理了相應(yīng)的強(qiáng)制公證及抵押登記手續(xù)。合同生效3個(gè)月后，借款人“賀先生”停止了還款。銀行在多次向“賀先生”催款但不見(jiàn)動(dòng)靜的情況下，于2005年1月將借款人賀先生告上法庭，請(qǐng)求法院判令賀先生立即償還本金及利息，依法處分其抵押房產(chǎn)，就所得款項(xiàng)優(yōu)先償還銀行貸款。
令人意向不到的是，賀先生矢口否認(rèn)曾經(jīng)和銀行簽訂過(guò)任何合同。面對(duì)銀行在法庭上提交的借款合同和抵押合同，賀先生辯稱(chēng)不認(rèn)識(shí)簽訂合同的這個(gè)“賀先生”，賀先生對(duì)此毫不知情。2005年2月，司法鑒定部門(mén)對(duì)借款、抵押合同上的“賀某”簽名進(jìn)行了鑒定，鑒定結(jié)論為上述兩合同中的“賀某”與產(chǎn)權(quán)人賀先生的樣本字跡不是同一人所寫(xiě)。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，合同上的簽名并非賀先生本人所簽，賀先生事后也未對(duì)合同予以追認(rèn)，銀行既沒(méi)提供證據(jù)可以證明賀先生委托了他人與銀行簽訂合同，也沒(méi)有證據(jù)證明還款行為系賀先生所為。
鑒于借款合同涉及金額大，虛假貸款風(fēng)險(xiǎn)大，房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)相關(guān)身份及權(quán)利憑證的控制力相對(duì)較弱，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，銀行理應(yīng)采取必要的防止風(fēng)險(xiǎn)的措施，且不得將該措施本身存在的失誤或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于善意的產(chǎn)權(quán)人。據(jù)此法院判決，對(duì)原告的全部訴訟請(qǐng)求不予支持。
至于假借別人身份的人是否構(gòu)成貸款詐騙罪另論。
二、抵押資產(chǎn)不實(shí)（資產(chǎn)價(jià)值虛高）
1、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值同市場(chǎng)成交價(jià)值并不都是完全相符的，一旦價(jià)值不實(shí)，則處臵時(shí)，會(huì)對(duì)債權(quán)構(gòu)成重大不利影響。
2、汽車(chē)抵押貸款業(yè)務(wù)：同一車(chē)型，配臵不一樣，價(jià)格可能差距很大，但在辦理業(yè)務(wù)時(shí)，會(huì)存在出具高配的發(fā)票，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)低配的車(chē)輛，從而將貸款放大。
3、土地、房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估同樣存在問(wèn)題。
三、已簽訂抵押合同，未辦理抵押登記就放款
1、抵押合同簽訂后沒(méi)有完成抵押登記，能否對(duì)抵押物行使抵押 權(quán)利？
2、車(chē)貸業(yè)務(wù)中，有可能存在沒(méi)有辦理完抵押登記手續(xù)即放款的情況。
四、主從合同不對(duì)應(yīng)
《綜合授信協(xié)議》與《最高額抵押合同》不對(duì)應(yīng)。
某銀行與某授信企業(yè)簽署了《綜合授信協(xié)議》，期限為一年，并以此作為主合同與授信企業(yè)簽署了《最高額抵押合同》，以抵押物A作為擔(dān)保物，辦理了抵押登記?！蹲罡哳~抵押合同》中約定抵押物A 對(duì)《授信額度協(xié)議》項(xiàng)下發(fā)生的借款提供抵押擔(dān)保。
《綜合授信協(xié)議》到期后，雙方簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，規(guī)定了新的額度金額和期限，且仍作為原《最高額抵押合同》的主合同。
該補(bǔ)充協(xié)議是否需要送到登記機(jī)關(guān)備案？
我們認(rèn)為： 應(yīng)當(dāng)送去備案：
第一，根據(jù)主從合同的效力關(guān)系，當(dāng)作為主合同的第一個(gè)《額度協(xié)議》到期后，作為從合同的《最高額抵押合同》應(yīng)隨之到期，銀行和授信企業(yè)重新簽署的新《補(bǔ)充協(xié)議》只是當(dāng)事人雙方的意愿，《補(bǔ)充協(xié)議》并未送登記機(jī)構(gòu)作為主合同備案入檔，未實(shí)現(xiàn)對(duì)原抵押登記的變更登記。第二，如果此種情況下的授信出現(xiàn)不良，銀行在舊額度協(xié)議到期后發(fā)放的貸款就可能得不到抵押物A 的擔(dān)保，存在著脫保風(fēng)險(xiǎn)。
五、內(nèi)外部合同不一致
在辦理抵質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，銀行會(huì)與授信企業(yè)簽署銀行制式文本的抵押合同(最高額抵押合同)，但到登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記時(shí)，部分登記機(jī)構(gòu)并不接受銀行的抵押合同，而是要求銀行與授信企業(yè)重新簽訂登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一印制的抵押合同，行內(nèi)行外兩種格式的抵押合同常常出現(xiàn)登記內(nèi)容不一致的情形，給銀行授信資產(chǎn)安全帶來(lái)隱患。合同差異風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要表現(xiàn)在押品與擔(dān)保債權(quán)的對(duì)應(yīng)關(guān)系上，具體有以下兩種情況:(一)單個(gè)押品對(duì)應(yīng)債權(quán)（相對(duì)較少）: 因《物權(quán)法》并未明確禁止超值抵押，所以在某些特殊情況下，可能存在押品價(jià)值可以低于所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額的情況。譬如評(píng)估價(jià)值1000 萬(wàn)的房地產(chǎn)，銀行的抵押合同中也可約定其對(duì)2000 萬(wàn)元債權(quán)提供擔(dān)保。但登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時(shí)，并不接受超值抵押，登記機(jī)構(gòu)遵守 “抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值?！钡囊?guī)定，在其要求簽署的抵押合同中必須明確約定該押品最多只擔(dān)保2000萬(wàn)元債權(quán)中的1000 萬(wàn)元。銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，不管押品增值空間多大，也只能在登記機(jī)構(gòu)登記的權(quán)利范圍(本金、利息及其他相關(guān)費(fèi)用)內(nèi)受償。
(二)多個(gè)押品對(duì)應(yīng)債權(quán): 在授信企業(yè)提供多個(gè)押品(如押品A、B、C)為債權(quán)提供擔(dān)保時(shí)，銀行與授信企業(yè)簽署的行內(nèi)抵押合同(最高額抵押合同)通常將抵押物作為“押品包”共同對(duì)債權(quán)提供擔(dān)保即每個(gè)擔(dān)保物都對(duì)應(yīng)100%的債權(quán)。但是，登記機(jī)構(gòu)通常要求抵押合同中會(huì)要求明確每個(gè)抵押物與債權(quán)的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，即必須明確押品A、B、C 分別擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。如此，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，即使A 押品變現(xiàn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于A、B、C 共同擔(dān)保的權(quán)利價(jià)值，銀行也只能就其“分?jǐn)偂钡臋?quán)利價(jià)值進(jìn)行受償，其他債權(quán)只能從押品B、C 的變現(xiàn)價(jià)值中受償，如果B、C 押品價(jià)值不足額，銀行就要承受損失。
六、最高額抵押存續(xù)期間抵押物被查封，后續(xù)擔(dān)保物權(quán)的效力 案例：2010年8月，乙銀行同甲公司簽訂了《綜合授信合同》期限3年，綜合授信額度5000萬(wàn)元。丙公司用其評(píng)估價(jià)值8000萬(wàn)元的一處房地產(chǎn)作為抵押，雙方簽訂《最高額抵押合同》（循環(huán)使用），約定在3年內(nèi)，最高擔(dān)保金額為5000萬(wàn)元。合同簽訂并辦理完畢抵押登記手續(xù)后，乙銀行放款4000萬(wàn)元。2011年3月，丙公司因涉及同丁公司的債務(wù)糾紛，被丁公司申請(qǐng)法院查封了該抵押物。2011年4月，甲公司申請(qǐng)使用剩余的1000萬(wàn)元額度，乙銀行認(rèn)為該筆貸款在5000萬(wàn)元額度內(nèi)，也在授信期間，便發(fā)放了該貸款。
問(wèn)：兩筆借款的抵押登記效力如何？
我們認(rèn)為：
一、第一筆有效。
二、第二筆債權(quán)有效，但擔(dān)保無(wú)效。
理由：根據(jù)《物權(quán)法》第206 條規(guī)定：抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押的債權(quán)確定。在最高額抵押權(quán)存續(xù)期間，如果發(fā)生第三人申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全、強(qiáng)制執(zhí)行抵押人而查封抵押物，則該抵押物所擔(dān)保的債權(quán)因此而確定，其后發(fā)生的債權(quán)不再享有抵押擔(dān)保的效力。
由于銀行在辦理最高額抵押授信時(shí)，除了首筆發(fā)放時(shí)會(huì)重視對(duì)抵押物的登記查詢(xún)，在最高額抵押存續(xù)期間的后續(xù)放款往往會(huì)忽略對(duì)抵押物的權(quán)屬狀況進(jìn)行登記查詢(xún)。如果被銀行設(shè)定了最高額抵押權(quán)的抵押物被查封或扣押后銀行仍繼續(xù)放款，該債權(quán)將不被抵押物所擔(dān)保，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押物查封或扣押后的貸款將失去對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。
七、租賃權(quán)與實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的沖突
案例: 2007年12月，晟欣公司因資金緊張，向齊魯銀行貸款7000萬(wàn)元，以其所有的一棟大樓作抵押，于同年12月30日到房管部門(mén)辦理了抵押登記。2008年8月，晟欣公司將該棟大樓整體出租給利群公司經(jīng)營(yíng)。2009年12月，晟欣公司與齊魯銀行再次簽訂7000萬(wàn)元的抵押借款合同，性質(zhì)為“貸新還舊”，雙方于2009年12月28日辦理了抵押權(quán)注銷(xiāo)登記并在該房產(chǎn)上重新辦理了抵押權(quán)登記。2012年2 月，因晟欣公司逾期還款，晟欣公司請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。大地公司在強(qiáng)制拍賣(mài)中競(jìng)得該處房產(chǎn)，隨后通知利群公司搬出。利群公司予以拒絕，并稱(chēng)其租賃在先，銀行抵押在后，租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行。協(xié)商未果后，大地公司將利群公司訴至法院。
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，齊魯銀行與晟欣公司2009年12月的貸款與2007年的貸款具有牽連性，且抵押物相同，抵押時(shí)間亦未中斷，抵押權(quán)的效力應(yīng)連續(xù)計(jì)算。齊魯銀行的抵押權(quán)自2007年12月設(shè)立，先于利群公司的租賃行為。利群公司請(qǐng)求繼續(xù)履行租賃合同無(wú)法律依據(jù)，對(duì)其主張不予采納。故判決：利群公司于本判決生效后30天內(nèi)搬出。利群公司對(duì)此不服，提起上訴。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，齊魯銀行于2007年12月向晟欣公司貸款7000萬(wàn)元并作了抵押權(quán)登記，該筆債權(quán)所附的抵押權(quán)自2007年12月設(shè)立。2009年12月齊魯銀行與晟欣公司重新簽訂借款合同，以“貸新還舊”的方式歸還了上一筆貸款，應(yīng)認(rèn)為原債權(quán)及其所附抵押權(quán)消滅，自2009年11月28日重新登記時(shí)起成立新的抵押權(quán)。該抵押權(quán)晚于利群公司的租賃行為，根據(jù)物權(quán)法第一百九十條的規(guī)定，利群公司上訴有理。故判決撤銷(xiāo)原判，駁回大地公司的訴訟請(qǐng)求。
八、股東會(huì)決議確定提供抵押，但未辦理抵押登記 案例：
2008年4月28日，H電纜公司因流動(dòng)資金緊張，向A信用社申請(qǐng)貸款150萬(wàn)元。H電纜公司為了得到上述貸款，2008年5月2日，由F房地產(chǎn)公司向黃花信用社出具《股東會(huì)議決議》，其內(nèi)容為：“A信用社：經(jīng)我公司股東會(huì)議決定，形成如下決議：
1、一致同意為H電纜公司在貴社的流動(dòng)資金貸款150萬(wàn)元提供擔(dān)保。
2、一致同意以我公司位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)二環(huán)路F綜合樓（面積2221.51平方米)作為該筆貸款的抵押，直至貸款本息還清為止”。但F房地產(chǎn)公司提供的上述抵押物并沒(méi)有為該筆150萬(wàn)元貸款在長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局辦理抵押登記。2008年5月13日，A信用社(貸款人)與H電纜公司(借款人)簽訂《借款合同》，該合同約定：借款金額為150萬(wàn)元，借款用途為周轉(zhuǎn)，借款月利率為9.45‰，借款期限為從2008年5月13日起至2009年11月12日止。并約定如借款人的法定代表人從事違法活動(dòng)、涉嫌重大訴訟活動(dòng)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重困難、財(cái)務(wù)狀況惡化等情況出現(xiàn)，貸款人有權(quán)決定提前收回借款，并且提前行使擔(dān)保權(quán)。同日，A信用社向H電纜公司發(fā)放貸款150萬(wàn)元。在合同履行過(guò)程中，H電纜公司已向A信用社清息至2008年11月28日。2008年12月，H電纜公司的法定代表人胡明欽涉嫌非法吸收公眾存款，正由司法機(jī)關(guān)處理，該公司的財(cái)產(chǎn)已被多家法院查封、凍結(jié)。2009年4月22日，A信用社向一審法院提起訴訟。
我們認(rèn)為:本案的焦點(diǎn)在于F房地產(chǎn)公司股東會(huì)決議確定提供抵押，但未進(jìn)行抵押登記如何定性？
根據(jù)上述《股東會(huì)議決議》第二項(xiàng)內(nèi)容，F(xiàn)房地產(chǎn)公司同意對(duì)H電纜公司在A信用社的150萬(wàn)元借款提供位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)二環(huán)路F綜合樓201號(hào)房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，但未依法辦理抵押物登記。根據(jù)《中 華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。故F房地產(chǎn)公司就H電纜公司在A信用社的150萬(wàn)元借款提供的抵押擔(dān)保無(wú)效。又根據(jù)《股東會(huì)議決議》第一項(xiàng)內(nèi)容，F(xiàn)房地產(chǎn)公司明確表示同意為H電纜公司在A信用社的150萬(wàn)元借款提供擔(dān)保。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第二十二條第一款規(guī)定，第三人單方以書(shū)面形式向債權(quán)人出具擔(dān)保書(shū)，債權(quán)人接受且未提出異議的，保證合同成立。F房地產(chǎn)公司與A信用社就H電纜公司在A信用社的 150萬(wàn)元貸款成立了保證合同關(guān)系。所有，A信用社要求F房地產(chǎn)公司對(duì)H電纜公司尚欠A信用社的150萬(wàn)元借款承擔(dān)連帶清償責(zé)任的理由成立。
九、未經(jīng)共有人同意設(shè)臵抵押，債權(quán)人能否實(shí)現(xiàn)抵押權(quán) 案例：
2011年6月29日，黃某某與某銀行簽訂了個(gè)人借款最高額抵押合同，約定以其與華某共有的位于某市永豐路325號(hào)的房屋對(duì)因某銀行向債務(wù)人黃某某發(fā)放貸款而形成的債權(quán)提供抵押擔(dān)保，最高額為130萬(wàn)元，抵押擔(dān)保的范圍為借款本金、利息（包括復(fù)利和罰息）和為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而發(fā)生的一切費(fèi)用。在此抵押合同上，除黃某某本人簽字蓋章外，亦有“華某”以抵押人身份的簽字及蓋章。簽訂合同時(shí)黃某某除提供基本身份證、房產(chǎn)證外，還提供了華某的第一代身份證和偽造的黃某某與華某的結(jié)婚證。并到相關(guān)的部門(mén)辦理了抵押登記。上述合同簽訂后，某銀行依約履行了借款義務(wù)。黃某某未按約定還款，某銀行催討未果后，遂訴至法院。
在訴訟中，查明，黃某某與華某于1996年8月31日登記結(jié)婚，但于2009年3月21日登記離婚，另經(jīng)華某申請(qǐng)，法院委托司法鑒定中心對(duì)借款合同、最高額抵押合同上“華某”簽名進(jìn)行了司法鑒定，鑒定結(jié)論為傾向認(rèn)為借款合同、最高額抵押合同上“華某”簽名字跡不是華某本人所寫(xiě)。
我們認(rèn)為：由于華某本人并未與銀行簽訂借款合同以及抵押合同，同時(shí)銀行業(yè)不能夠提供華某授權(quán)黃某某代其行使權(quán)力的授權(quán)委托書(shū)，華某并未與銀行就抵押合同與借款合同達(dá)成合意。而銀行由于自身的疏忽，導(dǎo)致抵押合同效力待定，若華某不追認(rèn)，則該合同關(guān)于華某的部分自始無(wú)效，即華某共有部分的抵押權(quán)不能夠成立。
銀行要非常重視自身的風(fēng)險(xiǎn)審查，因?yàn)槲覀冦y行被認(rèn)為應(yīng)該具備足夠的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，如果存在審核不嚴(yán)的情形，往往難以通過(guò)善意取得的方式來(lái)維護(hù)自身的權(quán)益。
十、抵押需辦理抵押手續(xù)，否則不能對(duì)抗善意第三人
案例：
吳某欲自辦一個(gè)面粉加工廠(chǎng)，手頭資金不夠，遂在2008年10月找到朋友張某提出借款10萬(wàn)元，借款期限為半年。張某擔(dān)心吳某將來(lái)可能虧損，于是要求吳某以其新購(gòu)臵的一輛越野車(chē)作為抵押才能借款。吳某一口答應(yīng)，雙方遂訂立了借款合同。合同中約定，如果吳某 到期無(wú)法償還，張某可將其吉普車(chē)變賣(mài)后受償。合同簽訂后，由于雙方的生意都很繁忙，并未到縣車(chē)管所辦理抵押登記。同年10月10日，張某將10萬(wàn)元現(xiàn)鑫交付吳某，吳某出具收據(jù)。吳某用該款購(gòu)臵設(shè)備建起面粉加工廠(chǎng)，但因工廠(chǎng)管理混亂，加工質(zhì)量沒(méi)有保證，很快就瀕臨倒閉，不但沒(méi)有收回投資，而且凈賠了12萬(wàn)元。吳某眼見(jiàn)半年的還款期限將至，自知短期內(nèi)無(wú)力償還，又怕張某廉價(jià)變賣(mài)其越野車(chē)使其遭受更大的損失，遂將越野車(chē)賣(mài)給另一個(gè)個(gè)體戶(hù)王某,王某對(duì)車(chē)輛抵押不知情。張某得知這一情況后，知道吳某已無(wú)力償還借款，于是向人民法院起訴，要求法院從個(gè)體戶(hù)王某處追回吉普車(chē)變賣(mài)受償。
法院審理認(rèn)為：
（1）吳某與張某之間的借款合同合法有效；（2）吳某與張某之間的抵押合同合法有效，抵押權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立；（3）因該抵押未辦理登記，不得對(duì)抗善意第三人，張某無(wú)權(quán)要求從善意第三人王某處追回抵押物變賣(mài)受償。（4）吳某應(yīng)以其他財(cái)產(chǎn)或以其他清償方式向張某清償債務(wù)。
十一、已抵押的房產(chǎn)，可否在房產(chǎn)上加名 案例：
為辦貸款，王某將自己名下的一套房產(chǎn)抵押給了某銀行。王某的妻子何某要求把自己的名字也加到房產(chǎn)證上，銀行則不同意，稱(chēng)抵押期間王某不得以任何方式處臵抵押物。
“雖然抵押給了銀行，可還是我的房子啊，加上我妻子的名字怎么就不行了呢？”王某覺(jué)得這不合理，就將該銀行告上法庭。銀行則 表示，辦理抵押之前，雙方已經(jīng)簽訂了抵押合同，明確規(guī)定，“未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押人不得擅自處臵抵押物”。
最終，某法院駁回了王某的訴訟請(qǐng)求。
我們認(rèn)為：根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”此案中，王某要在房產(chǎn)證上寫(xiě)上妻子的名字，實(shí)際上是將抵押物的部分所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給其妻子，據(jù)此，需要經(jīng)由銀行的同意，如果銀行不同意則不能夠辦理。
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