第一篇：淺析土地儲備貸款風險及防范

淺析土地儲備貸款風險及防范

土地儲備貸款是銀行向土地儲備機構發(fā)放的用于收購、整治土地，提升土地出讓價值的短期周轉貸款。其主要用途包括支付征地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、場地平整費、繳納土地出讓金等。

近年來，各地政府通過加快土地資源向土地資本轉變，提高土地收益，為城市建設提供了強大資金支持，部分城市成立了土地儲備中心專司其職。土地儲備貸款相應成為銀行新的效益增長點和營銷重點，并占據了銀行信貸資金相當份額。

但是，由于土地儲備貸款金額大，政策性強，政府干預成分多，銀行管理經驗不足，貸款風險相對較大。土地儲備貸款主要面臨以下風險：

1、政府信用風險。從借款主體看，大部分土地儲備機構雖然工商注冊為企業(yè)法人，但并沒有按公司化規(guī)范運作，僅是代表政府負責土地收購、儲備、交易等日常事務性工作，不負責對土地資金的安排，缺乏經營自主權，責權不統(tǒng)一，法人治理結構不完善，監(jiān)督機制不健全，實際屬于政府的附屬體，作為融資主體，其只是一個承貸的空殼而已；另一方面，政府往往把土地儲備貸款當作財政資金管理使用，并沒有完全把土地儲備貸款用于儲備的土地項目，而是用于彌補其他城市建設資金；對于拍賣的儲備土地款項，政府也未及時用于歸還貸款，僅僅向銀行承諾安排財政資金還貸，而這些承諾又往往不能完全兌現，對于赤字財政更是一紙空文。因此，政府信用風險是土地儲備貸款的直接風險。

2、政策性風險。近年來，國家加大了對房地產市場和土地市場整治、規(guī)范力度，人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》明確限制了對房地產開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)的貸款投入，國務院、國土資源部2004年也先后出臺了《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》、《關于貫徹落實國務院緊急通知精神進一步嚴格土地管理的通知》，加強了對建設用地的審批管理，上收了地、市一級土地部門土地項目審批權限，并暫停農用地轉為非農用建設用地的審批。這肯定會影響城市房地產建設規(guī)模和土地拍賣進程，甚至可能使儲備土地無法拍賣變現，從而影響貸款的按期收回。

3、法律風險?！吨腥A人民共和國土地管理法》嚴格禁止未經批準或越權審批建設用地。儲備土地必須符合經法定程序批準的城市總體規(guī)劃、近期建設規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。近年來，隨著“城市化”步伐的加快，城市郊區(qū)大量農用地作為儲備土地被征用，其中不乏為當地政府越權審批占用，且土地儲備機構取得土地并未實際繳納土地出讓金，僅僅是為了取得貸款而辦理了土地過戶手續(xù)和變更了土地性質，處置土地存在較大的法律風險。另外，外部評估機構受利益驅動，往往是按照借款人的授意根據貸款申請額度對土地價值進行評估，甚至一些地方由國土部門壟斷對地價的評估（否則，不予辦理抵押登記），導致評估價值遠遠偏離土地市場價值，銀行即使處置抵押物也會造成較大的貸款損失，而現有法律法規(guī)對評估機構的責任約束不強，銀行也無法向評估機構進行追索。

4、銀行經營管理風險。筆者在審計實踐中發(fā)現，部分銀行發(fā)放土地儲備貸款未落實抵押，或者抵押物非貸款對應的儲備土地；在貸款資金使用方面缺乏有效的掌握控制。他們往往采取與政府、借款人三方簽訂《土地儲備貸款封閉運行協(xié)議》，《協(xié)議》中明確了貸款資金必須?？顚Ｓ煤蛢渫恋靥幹煤髢?yōu)先償還貸款。但事實上，由于借款人和政府處置土地與銀行貸后管理信息不對稱，貸款資金轉入財政帳戶后，銀行完全失去對貸款資金的監(jiān)控，無法保證儲備土地處置款和貸款不被挪作他用，而一旦土地儲備資金被挪用，就很難按期收回貸款。

基于上述風險，筆者認為應從以下幾個方面加強對土地儲備貸款的管理：

1、落實有效的抵押是防范土地儲備貸款風險的前提。貸前對儲備土地進行嚴格的評估并設定抵押是防范風險的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲備的土地懸空貸款，從而取得對貸款管理的主動控制權。當然，銀行應當關注儲備土地取得的合法合規(guī)性，如取得土地是否經過法定程序批準，是否足額繳納土地出讓金等；對土地價值的評估結果可以實行社會公開，接受社會監(jiān)督，防止評估機構隨意估價。

2、把好貸款用途監(jiān)控是確保土地儲備貸款安全的關鍵。保證貸款資金用在儲備的土地項目上，確保土地的保值、增值和權屬無爭議，應當對土地儲備貸款實行封閉管理。事實上，一些地方政府往往把土地儲備貸款當作以土地作抵押向銀行融資的城市建設資金，就理所當然地納入財政資金管理，他們并不真正了解銀行發(fā)放土地儲備貸款的用途，銀行要加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質和用途，絕不能放棄對貸款用途的監(jiān)控；鑒于地方財政要介入對貸款資金的管理，可采取借款人與財政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財政資金徹底分開，這樣既便于財政直接監(jiān)控，也能滿足銀行對信貸資金管理的要求。

3、土地拍賣款是償還土地儲備貸款的唯一資金來源。由于土地拍賣變現的不確定性，導致借款償還期限不確定，為規(guī)避貸款流動性風險，在借款合同中除了要明確一個合理的貸款期限外，還應當在借款合同的分期還款計劃中明確“土地拍賣變現后及時優(yōu)先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因為貸款到期后借款人未及時歸還而立即處置抵押的儲備土地，更不能依賴政府要用財政預算資金來償還貸款，借款人歸還貸款的期限實際上就是土地拍賣變現之日，償還貸款資金的唯一來源就是土地拍賣變現資金。

4、理順投資關系，創(chuàng)新金融產品，完善金融服務。從目前土地儲備貸款運作情況看，政府直接參與經營管理，土地儲備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風險。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規(guī)范，政府主要職能是確定土地利用建設規(guī)劃，依法對儲備土地項目進行審批，向社會公開招標選定業(yè)主，而不應干涉銀行和企業(yè)的自主經營。作為銀行來講，要增強風險防范意識，總結經驗教訓，完善土地儲備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽良好、管理規(guī)范的城市，并減少貸款投資比例（如借款人應用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強創(chuàng)新意識，完善金融服務，如在目前我國尚未允許地方政府發(fā)行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式來籌措土地儲備資金，這一方面能使參與了集合委托貸款的老百姓關心城市建設，監(jiān)督政府規(guī)范資金使用，另一方面又可以規(guī)避一些政策性風險，如上海地鐵、成都市水環(huán)境項目集合委托貸款發(fā)行均取得良好效果；還可以發(fā)揮銀團貸款優(yōu)勢，充分整合資源，分散風險。

第二篇：淺析土地儲備貸款風險及防范

淺析土地儲備貸款風險及防范 中華網教育責任編輯:婷婷thea更新時間:2010年8月6日[點評]

2010年地籍調查考試輔導

1、落實有效的抵押是防范土地儲備貸款風險的前提。貸前對儲備土地進行嚴格的評估并設定抵押是防范風險的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲備的土地懸空貸款，從而取得對貸款管理的主動控制權。當然，銀行應當關注儲備土地取得的合法合規(guī)性，如取得土地是否經過法定程序批準，是否足額繳納土地出讓金等；對土地價值的評估結果可以實行社會公開，接受社會監(jiān)督，防止評估機構隨意估價。

2、把好貸款用途監(jiān)控是確保土地儲備貸款安全的關鍵。保證貸款資金用在儲備的土地項目上，確保土地的保值、增值和權屬無爭議，應當對土地儲備貸款實行封閉管理。事實上，一些地方政府往往把土地儲備貸款當作以土地作抵押向銀行融資的城市建設資金，就理所當然地納入財政資金管理，他們并不真正了解銀行發(fā)放土地儲備貸款的用途，銀行要加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質和用途，絕不能放棄對貸款用途的監(jiān)控；鑒于地方財政要介入對貸款資金的管理，可采取借款人與財政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財政資金徹底分開，這樣既便于財政直接監(jiān)控，也能滿足銀行對信貸資金管理的要求。

3、土地拍賣款是償還土地儲備貸款的唯一資金來源。由于土地拍賣變現的不確定性，導致借款償還期限不確定，為規(guī)避貸款流動性風險，在借款合同中除了要明確一個合理的貸款期限外，還應當在借款合同的分期還款計劃中明確“土地拍賣變現后及時優(yōu)先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因為貸款到期后借款人未及時歸還而立即處置抵押的儲備土地，更不能依賴政府要用財政預算資金來償還貸款，借款人歸還貸款的期限實際上就是土地拍賣變現之日，償還貸款資金的唯一來源就是土地拍賣變現資金。

4、理順投資關系，創(chuàng)新金融產品，完善金融服務。從目前土地儲備貸款運作情況看，政府直接參與經營管理，土地儲備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風險。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規(guī)范，政府主要職能是確定土地利用建設規(guī)劃，依法對儲備土地項目進行審批，向社會公開招標選定業(yè)主，而不應干涉銀行和企業(yè)的自主經營。作為銀行來講，要增強風險防范意識，總結經驗教訓，完善土地儲備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽良好、管理規(guī)范的城市，并減少貸款投資比例（如借款人應用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強創(chuàng)新意識，完善金融服務，如在目前我國尚未允許地方政府發(fā)行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式來籌措土地儲備資金，這一方面能使參與了集合委托貸款的老百姓關心城市建設，監(jiān)督政府規(guī)范資金使用，另一方面又可以規(guī)避一些政策性風險；還可以發(fā)揮銀團貸款優(yōu)勢，充分整合資源，分散風險。

房市調控背景下儲備土地抵押貸款風險分析及授信建議土地儲備制度是近年來城市土地制度改革的一項重大舉措，成為我國經營性土地可持續(xù)化供應的重要環(huán)節(jié)，但由于土地儲備需要大量的資金支持，一定程度上，土地儲備必然的與銀行信貸建立的關聯(lián)，并被金融機構認為是有政府保障、土地價值保障的業(yè)務類型，土地儲備開發(fā)也基本形成“土地抵押貸款-

支付土地儲備前期成本-土地收益還貸”這一資金鏈條。就我社而言，現就有土地儲備性質抵押貸款三筆，余額6800萬元。但是，從目前的土地儲備貸款操作情況上看，還存在一定不完善的地方，并且如果遇到信貸政策收緊或地產低潮，資金鏈容易發(fā)生斷裂。特別是現階段隨著樓市調控進一步深入，開發(fā)商資金鏈趨緊、拿地熱情逐步降低等因素的影響，儲備土地貸款風險必需值得我們引起重視。

一、儲備土地抵押貸款風險分析

（一）儲備土地使用權歸屬的法律爭議

《土地儲備管理辦法》第二條規(guī)定“土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔”?？梢?，法律中明確將依法取得土地、開發(fā)、儲備的行為主體規(guī)定為“市、縣人民政府國土資源管理部門”,并明確了土地儲備機構（通常為借款申請人）僅僅負責的是“具體實施”工作。雖然從表面上看，土地儲備機構獲得了土地登記機關頒發(fā)的土地使用證，使用權歸屬于土地儲備機構，但很多國土局頒發(fā)的該類土地使用證與正常的土地使用權證不同，土地用途欄填寫的是“儲備土地”，在取得方式一欄，有的為空白，有的為“儲備”，還有的直接明確填寫為“劃撥”，這種寫法在《物權法》等現行法律法規(guī)中未找到明確的規(guī)定作依據。從法理上看，儲備土地的實際使用權人是市、縣人民政府。在司法層面的實際操作中，對于儲備土地使用權的歸屬也一直是一個爭議性較大的問題，目前各省市的儲備土地抵押操作模式有待司法實踐對其合法性進行驗證。

（二）儲備土地抵押的法律效力風險

目前，大部分省市對儲備土地頒發(fā)土地使用證的法律依據是《土地儲備管理辦法》第十七條（即：市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書）。但《物權法》又規(guī)定，尚未完成地面上房屋拆遷整治工作的不能頒發(fā)土地使用權證?？梢?，這兩個規(guī)定存在法律沖突，司法實踐中會采取何種處理方式尚不知，但有法學學者認為該類登記發(fā)證的行為不能設立不動產物權，只能作為一種預告登記，即在該土地上設立物權的一種期待權。所以，從《物權法》、《土地登記辦法》、《土地儲備管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定來看，儲備土地抵押的效力也有待司法實踐的進一步確認。此外，一些地方法規(guī)又有特別的規(guī)定，例如：《重慶市國土房管局關于房地產登記若干問題的處理意見》（渝國土房管發(fā)[2007]404號）第六條明確指出：“國有土地儲備工業(yè)化載明的是政府批準土地儲備機構對某一宗國有土地進行儲備整治，并將預期收益權予以控制的權利，是一種期權，該宗國有土地范圍內原權利人持有的房地產權證并未收回注銷。這兩種權證載明的是兩種并行不悖的權利，其對應的是兩個不同的法律關系，不涉及土地權利沖突，國有土地儲備登記不影響原土地權利人行使轉讓、抵押等權利，如兩種權利發(fā)生沖突，應優(yōu)先保護原土地使用權人的權益，國有儲備土地進行抵押登記時，應扣除原土地使用權人已辦理了抵押登記的土地面積，國有儲備土地設定抵押后，原土地使用權人申請辦理土地使用權抵押登記的，登記機關應當辦理”，由此可見，若抵押給我社的儲備土地上的原所有權利并未注銷的話，我社在申請行使抵押權的時候可能會遇到法律障礙，若原權利人同時主張其對抵押儲備土地的物權，根據前述文件規(guī)定，勢必會優(yōu)先保護原所有權人的權利，導致我社的抵押權受損。

（三）儲備土地的價值風險

根據《土地儲備管理辦法》，土地被儲備后，政府將根據新的規(guī)劃對其各項指標進行調整，原本儲備成本數百萬/畝的土地有可能將成為價值不高的綠地、道路、或者公建配套用地；即使根據新規(guī)劃該儲備地塊系高容積率的住宅或商業(yè)用地，其價值也只能在經過法定程序出讓、重新設置土地使用權后方可體現，如按照新規(guī)劃性質對儲備土地進行評估，則屬于透支土地使用權，明顯侵犯了將來土地使用權合法受讓者的權益。而且，根據我國《土地法》規(guī)定，臨時用地年限不得超過2年，因此，不排除儲備的土地的實際評估價格會遠低于土地儲備成本的可能性。此外，由于《土地儲備管理辦法》明確了土地儲備機構收回儲備的土地中包括因實施城市規(guī)劃和土地整理需要而由政府指令收購的土地、被依法收回的閑置土地、為政府代征的土地等,這些土地往往是以劃撥土地方式取得的。按照國家有關規(guī)定,設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該地產后,從拍賣價款中要先繳納土地使用權出讓金后,抵押權人方可優(yōu)先受償。如果土地拍賣價格較低,可能存在拍賣價款中繳納土地使用權出讓金后的余額不足以償還銀行貸款的情形。

（四）資金監(jiān)管使用風險

面對近年我國金融資產顯著增長，信貸資產規(guī)模迅速擴張的狀況，特別是近年來房地產市場的迅速膨脹，銀監(jiān)會適時的下發(fā)“三指引一辦法”，以作為規(guī)范商業(yè)銀行貸款支付行為，防止借款人資金被挪用，有效保護金融消費者的合法權益，促進貸款資金真正流向實體經濟的重要舉措。一方面，“三指引一辦法”對于金融機構的貸款操作提出了更高的要求，同時也是對于金融機構信貸風險的一個有力的提示。做好貸款用途監(jiān)管是確保土地儲備貸款安全的關鍵環(huán)節(jié)之一。為了保證土地儲備貸款?？顚Ｓ?，確保土地保值、增值和權屬無爭議，應當對土地儲備貸款實行封閉管理。但事實上，現在儲備土地貸款模式一般為土地儲備機構事先以財政資金對土地進行收購、征收，并將土地過戶到自己名下，辦理一個以土地儲備機構為使用者的土地使用權證，然后再到銀行辦理抵押，這就造成了土地儲備資金發(fā)放后于土地儲備行為的情況。而地方政府往往把土地儲備貸款當作城市建設資金，納入財政資金管理，這并不符合土地儲備貸款的性質和用途要求。金融機構應加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質和用途，絕不能放棄對貸款用途的監(jiān)控。

二、關于儲備土地抵押的授信建議

從以上論述中可以看出，目前實施的儲備土地抵押制度，實際上存在著諸多法律障礙和法律爭議，即使在對其評估價進行打折后，我們也不能把儲備土地的抵押視為足值抵押，而且儲備土地抵押在實踐中甚至存在連第二還款來源都不足的風險。所以，在實際操作中建議注意以下幾個方面：

（一）在授信的時候，建議在考慮儲備土地抵押擔保的同時，要充做好抵押手續(xù)的合規(guī)合法，對土地價值合理確定，確保第一還款來源，同時，應該盡量追加其他擔保方式，如股東或實際控制人的保證擔保等，可以與儲備中心協(xié)商，在貸款合同中，將政府財政收入列入貸款還款來源之一。

（二）在發(fā)放儲備土地抵押貸款之前，應對擬抵押地塊搞好調查研究。了解每宗土地的土地信息,包括規(guī)劃用途、地類、權屬、地價、土地建筑密度和七通一平等情況,抵押的土地是否有到位的地方土地管理制度，是否依照相關的規(guī)定

辦理的土地征收、收購手續(xù)，權證等證明材料是否合規(guī)齊全，權屬關系是否明確；

（三）充分了解具體，地塊的有關情況,通過了解城市規(guī)劃等有關信息,充分考慮地區(qū)經濟發(fā)展前景、房地產市場子、土地市場環(huán)境等因素，盡可能確定抵押地塊的款來價值，盡可能選擇升值潛力大或預期收益高的地塊作抵押。

同時，對于評估機構的評估報告也應作好分析，防止中介部門趨利性的高估地價行為

（四）要對對擬提供貸款的儲備地塊,要做好可行性分析和收益方案預測分析,減少盲目性,增強預測能力。不僅要加強資金使用的監(jiān)管，而且要積極關注配合，甚至直接介入土地收購儲備機構或土地管理部門向市場供地環(huán)節(jié)，以保證資金的有效回收。例如：貸款銀行可以同土地儲備機構或其上級部門達成協(xié)議，儲備土地的出讓費用直接由土地使用者繳到貸款專門設立的賬戶上；儲備土地招標、拍賣時，貸款銀行派人到現場，由中標人或競得人當場與貸款行訂立協(xié)議，將抵押地塊上的義務從土地儲備機構轉到中標人或競得人身上，中標人可以根據具體情況繳納費用解除抵押或以競得地塊繼續(xù)抵押以取得貸款，這樣，不僅使貸款行的抵押貸款有了更加合法的保障，也增加了客戶群，可謂一舉多得。

第三篇：委托貸款風險防范

三、委托貸款業(yè)務中商業(yè)銀行法律風險防范建議

1、按法律法規(guī)及監(jiān)管規(guī)定的基本要求進行貸前調查、授信風險評價及貸款支付。雖然委托貸款的對象和用途等要素由委托人確定,但銀行也應對借款人資質、信用狀況、財務狀況等基本情況進行調查分析,對借款人的基本情況、還款來源、擔保情況進行基本審查,并按“三辦法一指引”的要求進行貸款資金的支付。

2、加強委托貸款合同管理。1)在銀行與借款人簽訂委托貸款合同時,建議要求委托人作為一方當事人在合同上簽字。若銀行分別與委托人及借款人簽訂合同,建議借款合同及相應的擔保合同經委托人書面確認。2)在履行委托貸款合同時,如果需要變更委托人的指示,建議取得委托人書面同意;委托人指示的變更,建議要求以書面形式作出,銀行保留相應的書面文件。3)銀行作為受托人,應明確其作為受托人的權利和義務,特別是不應承擔任何因委托人和借款人原因造成的風險損失。

3、及時告知委托人關于借款人情況變動。銀行在委托貸款發(fā)放后,建議將從公開信息渠道可獲知的借款人出現的任何可能影響貸款安全的情況及時書面通知委托人。

4、在訴訟時效內催收、提起訴訟。銀行在貸款逾期后應承擔包括向借款人發(fā)送催收通知書并獲取證據、協(xié)助委托人進行訴訟等義務;建議在與委托人的委托合同中明確銀行為辦理委托貸款催收事項所支出的包括訴訟費、保全費、執(zhí)行費等合理費用由委托人承擔。同時,根據最高人民法院《關于如何確定委托貸款協(xié)議糾紛訴訟主體資格的批復》,貸款人(受托人)可以借款合同糾紛為由向人民法院提起訴訟,即以銀行為原告提起訴訟向借款人主張債權。

第四篇：淺談汽車消費貸款風險防范

淺談汽車消費貸款風險防范

汽車消費貸款以其風險低、綜合效益高、可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)點，已成為各家商業(yè)銀行新的業(yè)務增長點。但在業(yè)務迅速膨脹的同時，不良貸款也在悄然增多，存在著一些不容忽視的問題。下面筆者結合本地的汽車消費貸款運行情況，就如何防范汽車消費貸款風險，談幾點粗淺的看法。

一、汽車消費貸款業(yè)務運行現狀 汽車消費貸款作為新興的個人消費貸款的業(yè)務品種，一經推出，就受到了各家商業(yè)銀行地高度重識和推崇，并在短時間內得到了迅猛發(fā)展。雖然各家商業(yè)銀行在市場競爭中采取的手段不同，但在汽車消費貸款的運行模式上基本相同。如本市某商業(yè)銀行支行，在業(yè)務快速發(fā)展的過程中，該行為盡快做大、做強汽車消費貸款業(yè)務，同時基于對經銷商和保險公司的信任，一度忽視了對經銷商和保險公司推介客戶的直接調查，片面認為，只要保險公司同意為客戶提供履約保證保險，銀行貸款就一定無風險。但是，隨著業(yè)務的不斷開展，貸款的潛在風險逐步顯現，如借款人不守信用、經銷商車輛存在質量問題、保險公司尋找借口拖延賠付等，給該行貸款的按期收回帶來困難。特別是與該行合作的保險公司對象單一，造成了在業(yè)務開展和貸款收回上對某家保險公司的過分依賴。當借款人違約保險責任發(fā)生時，該行對保險公司在保險賠付中的推諉拖延行為，從銀、保雙方合作關系考慮，卻不能直接通過法律手段進行索賠，陷入了非常被動為難的尷尬境地。由于銀行貸款實行期限管理，而保險公司對違約貸款賠付不及時，所以直接造成了該行不良貸款的增加。

二、存在的風險 以銀行汽車消費貸款的 “間客式” 操作方式為例，其主要特點是購車人申請汽車貸款先找經銷商，經銷商對客戶初審，簽定購車協(xié)議后，將客戶推介給銀行，銀行對客戶進行調查認可，由保險公司為客戶辦理履約保證保險后，銀行向客戶發(fā)放貸款，經銷商收到銀行按照約定劃轉的貸款后，將車輛提交給借款人。在整個汽車貸款運作過程中，貸款風險涉及到借款人、經銷商、保險公司和銀行四個方面。

1、借款人方面。(1)信用風險。購車群體良莠不齊，可能混雜了一些有道德風險的人，由于主觀賴帳心理或當汽車價格下跌，低于購車者需還貸款余額時，購車者就可能做出理性違約的行為，都可能使銀行貸款面臨風險。(2)支付風險。購車人對自身的預期收入能力估

計不足，確定的貸款額度、期限不合理或由于外部意外原因，造成按期支付還款困難。

2、經銷商方面。(1)汽車質量風險。經銷商為推銷汽車，不通過正當渠道購進汽車，把存在質量問題的車輛銷售給借款人，因質量糾紛而殃及銀行貸款的收回。(2)盲目推介客戶風險。經銷商向銀行推介客戶的過程中，其從自身利益出發(fā)，可能通過虛報汽車價格，變相降低首付款比例或采用零首付的方法，把不具備資金實力的購車人推介給銀行，為貸款的按期收回埋下隱患。

3、保險公司方面。(1)保險條款陷阱。保險公司利用借款人對保險條款的模糊認識，以及銀行貸款操作中的疏漏，當保險責任發(fā)生時，尋機免除保險責任或減少責任。(2)保險公司營銷人員風險。保險公司的部分營銷人員，采取不正當競爭手段，違反保險條款規(guī)定，私自縮短保險期限，造成保險失效，責任免除。(3)保險支付風險。保險公司雖為一級法人，但作為每一個地方保險公司，其保險賠償的支付能力是有一定限度的，當保險賠償額度超過其內部控制比例或心理預期時，保險公司就會尋找借口拖延賠付，從而造成銀行不良貸款增加。

4、銀行內部風險。(1)貸款手續(xù)風險。保險公司履約保險的生效是以銀行履行義務為前提的，當銀行在貸款調查、審查、審批手續(xù)上出現紕漏時，就會造成保險失效，責任免除。

(2)客戶及車輛質量審核風險。汽車貸款風險直接來自借款人和車輛，對借款人資信狀況調查不嚴格或對經銷商提供車輛質量把關不嚴，都會直接給貸款的按時收回帶來風險。(3)保險手續(xù)風險。汽車貸款履約保證保險是保險公司的一個保險業(yè)務品種，雖然在借款合同中，銀行要求其在擔保人處加蓋了公章，但并不等同于保險公司擔保貸款。履約保險對手續(xù)的要求非常嚴格，保險不連續(xù)、借款人非法經營、借款合同或保險單內容的變更等，都可能造成保險失效、責任免除。

三、風險防范措施

1、引入競爭機制，積極與多家保險公司和經銷商合作。銀行在汽車貸款業(yè)務開展初期，貸款客戶絕大部分來自于保險公司和汽車經銷商的聯(lián)合推介，出于對保險公司和經銷商的信任，有的銀行一度忽視了對貸款客戶的直接調查。又由于汽車經銷商資信狀況參差不齊，在汽車貸款業(yè)務合作各環(huán)節(jié)中，無任何連帶責任，因此給經銷商無原則向農行推介客戶造成了

可乘之機，把一些不具備經濟實力的客戶推介到了銀行，給銀行汽車貸款的按期收回埋下了隱患。銀行在與保險公司的合作中，“銀保合作”對象單一，所做的汽車貸款業(yè)務絕大部分是與當地“人?！焙献?，這種業(yè)務合作的幾乎“唯一”性，導致了銀行在開展業(yè)務過程中及貸款收回上對保險公司產生了過分的依賴，若保險公司理賠不及時，就會直接造成銀行不良貸款的增加，這也是銀行不良貸款形成的基本原因之一。因此，只有通過引入競爭機制，堅持與多家保險公司合作，并根據資信狀況，對合作汽車經銷商進行精心選擇和清理，才能為汽車貸款業(yè)務的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的業(yè)務合作環(huán)境，徹底改變銀行在業(yè)務合作中的被動局面，掌握工作的主動權。

2、通過“三方”協(xié)商，建立“汽車貸款保證金”制度。銀行在與保險公司和經銷商簽訂“三方”合作協(xié)議時，必須明確各自的責任和義務，通過實行“汽車貸款保證金”制度，來維護擁銀行的利益。作為貸款銀行，必須認真做好對客戶的貸前調查工作，為信貸資金的安全奠定基礎。對于出現的不良貸款，要積極進行催收，這既是進行保險索賠的需要，也是銀行自身的責任。保險公司除參與對借款人的資信調查，還必須承諾對借款人超過三期以上的未償還貸款承擔違約賠償責任。為保證不良貸款的及時賠付，各行必須要求保險公司在銀行開立“汽車貸款違約賠償保證金”專戶，保持一定額度的保證金，對于超過三期的未償還貸款，及時從賬戶中扣收。若保險公司未及時全額補齊專戶余額，則待其補齊后，再繼續(xù)進行業(yè)務合作。汽車經銷商作為車輛的供應者，必須對客戶信用承擔一定責任，對車輛質量負完全責任。為保證業(yè)務的順利開展，必須要求經銷商在銀行開立“汽車貸款車輛質量保證金”專戶，根據經銷車輛數量按一定比例交存保證金，用于問題車輛回購和因汽車質量問題造成的不良貸款的扣收。

3、審慎選擇貸款對象，實行“客戶經理承諾”制度。正確選擇汽車貸款對象，從源頭上嚴把客戶準入關，這是防范風險、確保貸款安全的前提和基礎。為加強貸前調查力度，確?？蛻糍|量，銀行可建立健全“責任人承諾”制度，要求客戶經理按客戶的收入水平、經營狀況、行業(yè)風險尤其是信用程度對客戶進行分類，以此作為確定是否發(fā)放貸款、是否需要辦理履約保證保險和采取何種擔保方式的主要依據，并由客戶經理在貸款發(fā)放時簽訂“貸款責任承諾書”，把每一筆貸款的相關責任都落實到人，與工資掛鉤考核，負責貸款的調查，并承擔收回責任，確保貸款安全。

4、明確保險條款，完善貸款手續(xù)。汽車貸款履約保證保險作為保險公司的一個保險業(yè)務品種，“免責條款”是其重要組成部分，保險條款對于投保人(借款人)、被保險人(貸款銀行)及車輛質量(經銷商提供)的責任要求是非常嚴格的，貸款操作稍有不慎就會造成保險的失效，即“保險責任免除”。汽車貸款履約保證保險并非真正意義上的“完全保險”。因此，銀行要在正確理解保險條款的基礎上，完善貸款操作手續(xù)。一是要按照保險條款的要求認真進完善貸款的調查、審查和審批手續(xù)；二是要對汽車經銷商提供的車輛進行審核，嚴把質量關；三是保證機動車輛保險在貸款期限內的連續(xù)性，要求借款人必須按照貸款期限一次性全額投保，不得縮短投保期限；四是在進行借款合同、保險單的修訂、變更時必須征得保險公司的書面同意，出具“保險業(yè)務更改批單”。

5、轉變貸款模式，積極開辦“直客式”貸款業(yè)務?！爸笨褪健逼囐J款業(yè)務，具有購車方式靈活，擔保方式多樣的顯著特點，各行要逐步由汽車經銷商介紹客戶到銀行辦理貸款的“間客式”被動操作方式，轉向“客戶購車先找銀行”的“直客式”主動操作方式。通過“直客式”營銷方式，進一步擴大貸款對象的范圍，降低客戶購車成本，提高辦貸效率，提升銀行汽車貸款品牌的知名度，增強同業(yè)競爭力。通過采取住房抵押、新車抵押、第三方保證等多種擔保方式，逐步改變單純依靠保險公司履約保證保險辦理業(yè)務的狀況，分散汽車貸款風險，并有側重點的將貸款車型逐步由大型貨車向出租車、客運車和家用轎車轉變，不斷降低汽車貸款風險。

第五篇：個人住房貸款風險防范 課后測試

個人住房貸款風險防范

課后測試

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測試成績：100.0分。恭喜您順利通過考試！

單選題

1.下列不屬于假按揭的基本特征的是： √

A

B

C

D 沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷借款人申請以個人住房公積金貸款與個人住房商業(yè)性貸款相結合的組合貸款借款人首付款非自己交付或實際沒有交付借款人集體中斷還款

正確答案： B

2.下列不屬于假按揭的危害的是： √

A

B

C

D 擾亂了正常的金融秩序，加大了銀行貸款風險擾亂了正常的房地產市場秩序嚴重損害真正購房人利益，影響社會穩(wěn)定擔保機構的利益受到了嚴重侵害

正確答案： D

3.關于借款人主體，下列說法錯誤的是： √

A

B

C

D 未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監(jiān)護人作為法定代理人進行代理銀行可以辦理房屋唯一產權人為未成年人的住房按揭貸款申請在實踐中，我國境內商業(yè)銀行均將外籍自然人列為住房貸款對象對于經濟適用房等實行定向銷售的住房，政府一般對購房人的資格進行嚴格限制正確答案： B

4.關于我國住房置業(yè)擔保，下列錯誤的是： √

A 我國住房置業(yè)擔保市場已經得到了充分的發(fā)展

B C

D 住房置業(yè)擔保機制對促進個人住房貸款市場的發(fā)展起到了積極的作用住房置業(yè)擔保機制對分散銀行的貸款風險起到了積極的作用與商業(yè)銀行相比，住房置業(yè)擔保公司擁有對住房處置、變現等方面的專業(yè)優(yōu)勢

正確答案： A

5.北京市2004年下發(fā)的文件規(guī)定，購買經濟適用房的家庭在居住多少年之內不得向市場出售住房： √

A 3年

B 4年

C 5年

D 6年

正確答案： C

6.在住房公積金委托貸款過程中，受托銀行不應承擔的義務是： √

A 履行受托合同約定的義務

B 接受公積金所有人及繳存單位的查詢

C 接受有關監(jiān)督部門的行政監(jiān)督

D 與住房公積金管理中心共同承擔貸款風險

正確答案： D

7.下列不屬于個人住房公積金委托貸款的獨具特點的是： √

A 委托人的特定化

B 貸款用途的特定化

C 借款方式的特定化

D 借款人的特定化

正確答案： C

8.下列不屬于個人住房公積金委托貸款所涉及的三個基本法律文件的是：

A 住房公積金委托貸款代理協(xié)議√

B

C

D 住房公積金委托貸款擔保合同委托貸款通知單住房公積金委托貸款借款合同

正確答案： B

9.商業(yè)銀行要對按揭項目進行嚴格審查，重點審查項目“五證”的真實性，下列不屬于“五證”的是： √A

B

C

D 國有土地使用證建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證建設工程安全許可證

正確答案： D

10.根據國家稅務總局2006年12月發(fā)布的《關于房地產企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》的有關規(guī)定，取得銷售（預售）許可證滿多少年仍未銷售完畢的，主管稅務機關可要求進行土地增值稅清算： √

A

B

C

D 1年2年3年4年

正確答案： C

判斷題

11.資本和流動性存在不足的銀行往往采取鼓勵客戶加速還款的營銷策略，以期在整體上獲得更多收入。√

正確

錯誤

正確答案： 正確

12.期房抵押期間，購房人向銀行抵押的是物權的抵押，同時也是權益的抵押?！?/p>

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

13.對按揭項目，商業(yè)銀行要重點監(jiān)測項目建設進度、銷售情況及產權辦理情況等?！?/p>

正確

錯誤

正確答案： 正確

14.房地產經紀機構和經紀人員可以在允許的范圍內賺取房屋成交差價。

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

15.資產支持證券可通過內部或外部信用增級方式提升信用等級?！?/p>

正確

錯誤

正確答案： 正確

√