第一篇：未辦房產(chǎn)證房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議

未辦房產(chǎn)證房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議

未辦房產(chǎn)證房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議本協(xié)議雙方當(dāng)事人：

轉(zhuǎn)讓方（以下簡稱甲方）：工作單位： 住址：身份證號：

受讓方（以下簡稱乙方）：工作單位： 住址：身份證號：

經(jīng)自愿協(xié)商達(dá)成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達(dá)成以下合同條款，以資共同遵守：

第一條轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況

轉(zhuǎn)讓房屋（以下簡稱該房屋）位于蘭州市區(qū)路號單元層室，房屋結(jié)構(gòu)為，建筑面積平方米（包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺、及其附屬設(shè)施），實(shí)際使用面積平方米。

第二條轉(zhuǎn)讓價格

雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價格為（人民幣）元整，大寫（人民幣）。第三條付款方式

雙方一致同意購房款由乙方分期支付。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時，乙方應(yīng)支付購房款元（大寫）；剩余房款元（大寫）在甲方將房屋產(chǎn)權(quán)證辦理到乙方名下后，在交付乙方房產(chǎn)證同時由乙方全部支付。甲方在收款時應(yīng)向乙方出具收據(jù)。

第四條房屋交付

甲方應(yīng)于本合同生效之日起日內(nèi)，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。

第五條房屋過戶

房屋交付乙方后，甲方應(yīng)當(dāng)在時間內(nèi)辦理該房屋的過戶手續(xù)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理到乙方名下，辦理產(chǎn)權(quán)證相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

第六條甲方的承諾保證

甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，本合同簽訂前該房屋集資、購房款、天然氣管道安裝費(fèi)、壁掛爐安裝費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)及其他應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費(fèi)用，由甲方全部承擔(dān)。

第七條違約責(zé)任

甲方違反本合同約定，未能在約定時間內(nèi)交付上述房屋的，每逾期一日，甲方應(yīng)按乙方已付購房款的萬分之二承擔(dān)違約責(zé)任；逾期超過三個月時，乙方有權(quán)單方解除本合同，甲方應(yīng)承擔(dān)全部購房款20 %的違約金。

乙方違反本合同約定，未能在約定時間內(nèi)支付約定的購房款，每逾期一日，甲方按應(yīng)付購房款的萬分之二計算滯納金，逾期超過三個月時，甲方有權(quán)單方解除本合同，乙方應(yīng)承擔(dān)全部購房款20%的違約金。

第八條本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。第九條本合同在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由仲裁委員會仲裁。

第十條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十一條本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。甲方：乙方： ___年___月___日

第二篇：未辦房產(chǎn)證房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議

未辦房產(chǎn)證房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議

未辦房產(chǎn)證房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議本協(xié)議雙方當(dāng)事人：

轉(zhuǎn)讓方（以下簡稱甲方）：_____工作單位：_____

住址：_____身份證號：_____

受讓方（以下簡稱乙方）：_____工作單位：_____

住址：_____身份證號：_____

經(jīng)自愿協(xié)商達(dá)成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達(dá)成以下合同條款，以資共同遵守：

第一條 轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況

轉(zhuǎn)讓房屋（以下簡稱該房屋）位于蘭州市__區(qū)__路__號__單元__層__室，房屋結(jié)構(gòu)為，建筑面積_____平方米（包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺、及其附屬設(shè)施），實(shí)際使用面積平方米。

第二條 轉(zhuǎn)讓價格

雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價格為（人民幣）_____元整，大寫（人民幣）。

第三條 付款方式

雙方一致同意購房款由乙方分期支付。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時，乙方應(yīng)支付購房款_____元（大寫）；剩余房款_____元（大寫）在甲方將房屋產(chǎn)權(quán)證辦理到乙方名下后，在交付乙方房產(chǎn)證同時由乙方全部支付。甲方在收款時應(yīng)向乙方出具收據(jù)。

第四條 房屋交付

甲方應(yīng)于本合同生效之日起日內(nèi)，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。

第五條 房屋過戶

房屋交付乙方后，甲方應(yīng)當(dāng)在時間內(nèi)辦理該房屋的過戶手續(xù)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理到乙方名下，辦理產(chǎn)權(quán)證相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

第六條 甲方的承諾保證

甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，本合同簽訂前該房屋集資、購房款、天然氣管道安裝費(fèi)、壁掛爐安裝費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)及其他應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費(fèi)用，由甲方全部承擔(dān)。

第七條 違約責(zé)任

甲方違反本合同約定，未能在約定時間內(nèi)交付上述房屋的，每逾期一日，甲方應(yīng)按乙方已付購房款的萬分之二承擔(dān)違約責(zé)任；逾期超過三個月時，乙方有權(quán)單方解除本合同，甲方應(yīng)承擔(dān)全部購房款___%的違約金。

乙方違反本合同約定，未能在約定時間內(nèi)支付約定的購房款，每逾期一日，甲方按應(yīng)付購房款的萬分之二計算滯納金，逾期超過三個月時，甲方有權(quán)單方解除本合同，乙方應(yīng)承擔(dān)全部購房款___%的違約金。

第八條 本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。

第九條 本合同在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由仲裁委員會仲裁。

第十條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十一條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。

甲方：__________ 乙方：__________

____年____月____日

第三篇：未辦房產(chǎn)證前的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議

房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議

甲方：

（身份證：）乙方：

（身份證：）乙方委托人：

（身份證：）

甲乙雙方經(jīng)共同協(xié)商，乙方自愿將其XXX小區(qū)西區(qū)（XXX路南，09號樓，XXX號房）轉(zhuǎn)讓給甲方，轉(zhuǎn)讓過程中，甲乙雙方需遵守以下協(xié)議：

一、甲方于簽訂協(xié)議時一次支付乙方轉(zhuǎn)讓費(fèi)XXX萬元（佰拾

萬元）人民幣。

二、甲方支付簽訂協(xié)議后乙方尚未支付的及交易時產(chǎn)生的各種稅費(fèi)，不包括在XXX萬元（佰

拾 萬元）之內(nèi)。

三、交易房產(chǎn)為XXXX置業(yè)有限公司開發(fā)，XXXX置業(yè)有限公司對房屋及小區(qū)的設(shè)計與組織施工情況視同甲方已知曉，不得再以任何理由向乙方提出異議而終止協(xié)議。

四、甲方在支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，尚未過戶期間，可先行裝修入住，期間應(yīng)服從小區(qū)管理，如發(fā)生爭議與乙方無關(guān)。

五、乙方委托其XXX全權(quán)代表自己，辦理一切相關(guān)過戶手續(xù)。

六、乙方在過戶期間應(yīng)積極配合甲方辦理各種手續(xù)。

七、資金支付以銀行轉(zhuǎn)賬憑證為準(zhǔn)。

八、協(xié)議簽訂后若甲方不執(zhí)行，乙方不再退還已付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，協(xié)議自然終止。若乙方不執(zhí)行，要雙倍賠償甲方已付轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

九、甲乙雙方在房屋交易過程中不得違反國家法律法規(guī)的規(guī)定，其他未盡事宜應(yīng)本著友好協(xié)商態(tài)度解決。若因不可抗力造成協(xié)議無法執(zhí)行，乙方應(yīng)原額退還甲方已付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，雙方不再付任何責(zé)任，協(xié)議自然終止。

甲方：

銀行賬號：乙方：

銀行賬號：乙方委托人：

年 月 日

第四篇：未辦房產(chǎn)證 房屋轉(zhuǎn)讓的合同效力

未辦房產(chǎn)證 房屋轉(zhuǎn)讓的合同效力

作者:周建中*** 時間:2010-07-26 查看(1581)評論(0)

轉(zhuǎn)讓未辦房產(chǎn)證的房屋的合同效力

案情

2006年，張某從某房地產(chǎn)公司購買了一套商品房，合同已經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門備案登記，但房屋尚未辦理房產(chǎn)證。2007年3月，經(jīng)中介介紹，王某與張某簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定：張某將房屋轉(zhuǎn)讓給王某，價格為350000元，王某應(yīng)于合同簽訂當(dāng)日支付定金30000元，于2007年5月8日支付第一期房款104000元（含定金），余款246000元辦理銀行按揭;合同還約定，自合同簽訂之日起，若張某中途不賣，張某除應(yīng)退還定金外，還需賠償30000元給王某；若王某中途不買或者逾期7天支付房款，張某可將王某所支付的定金抵作違約賠償金，不予退還。

合同簽訂當(dāng)日，王某向張某支付了30000元定金。后因張某反悔，不愿履行合同，王某向法院起訴，要求張某繼續(xù)履行合同，協(xié)助王某辦理房屋過戶手續(xù)。張某辯稱，1、出賣的房屋未辦理房產(chǎn)證就轉(zhuǎn)讓，違反有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，雙方簽訂的合同無效；

2、如果法院認(rèn)為合同有效，出讓人愿意依約選擇退還定金，并支付30000元違約金，解除雙方合同。爭議

觀點(diǎn)

一、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。王某與張某簽訂的《房屋買賣合同》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效合同。觀點(diǎn)

二、訟爭的《房屋買賣合同》是雙方自愿訂立，意思表示真實(shí)，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)受合同約束。評析

本案爭議首先是如何認(rèn)定房屋買賣合同的效力。修訂前我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條（修訂后為第三十八條）第（六）項(xiàng)規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓，建設(shè)部1990年12月31日發(fā)布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（2001年6月29日廢止）第十八條也明確規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效?！庇捎谏鲜龇珊筒块T規(guī)章的規(guī)定，司法實(shí)務(wù)在一段時間內(nèi)將此類合同均認(rèn)定為無效。1999年3月15日、同年12月29日，隨著《合同法》和最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》的發(fā)布和實(shí)施，開始改變以往將此類合同認(rèn)定為無效的做法?！逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》第九條：“依照合同法第四十四第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！蔽覈逗贤ā芳跋嚓P(guān)司法解釋的出臺，改變了長期以來我國法律關(guān)于登記直接決定合同效力的規(guī)定，將登記的效力與合同的效力作了清晰的區(qū)分，使司法實(shí)務(wù)對登記與合同的效力關(guān)系有了統(tǒng)一的認(rèn)識，自此司法實(shí)務(wù)對此類合同不再因未辦理登記而認(rèn)定為無效。

近期由于房地產(chǎn)的價格變動幅度大，房地產(chǎn)交易因一方悔約導(dǎo)致糾紛也較以往多，反悔一方多以雙方合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，主張合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)的含義應(yīng)理解為如果合同以未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)為標(biāo)的，轉(zhuǎn)讓行為不產(chǎn)生物權(quán)效力。該條款針對的是合同的標(biāo)的物—房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)及變更這一物權(quán)變動行為，并非針對合同本身，該條款對于房屋買賣合同本身效力并不直接影響。不動產(chǎn)登記制度主要作用在于公示，是針對物權(quán)變動行為而設(shè)立，對合同的效力沒有直接的影響。我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同此類合同本身，法律、行政法規(guī)并沒有要求須登記才生效的強(qiáng)制性規(guī)定，只是對于合同的標(biāo)的物—房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)及變更，法律要求登記的強(qiáng)制性規(guī)定，但這兩者是不同的，應(yīng)將登記的效力和合同的效力區(qū)分開來。本案雙方當(dāng)事人是在自愿平等的基礎(chǔ)上，達(dá)成的合意，意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容本身沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定，形式要件也符合法律的規(guī)定，雙方當(dāng)事人達(dá)成合意后即生效，因此，訟爭的《房屋買賣合同》應(yīng)為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)受合同約定的約束。

合同約定：“若張某中途不賣，張某除應(yīng)退還定金外，還需賠償30000元給王某；若王某中途不買或者逾期7天支付房款，張某可將王某所支付的定金抵作違約賠償金，不予退還?！痹摷s定是雙方當(dāng)事人在平等、自愿的情況下達(dá)成的，雙方權(quán)利、義務(wù)也對等，且符合《中華人民共和國合擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十七條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定?！备鶕?jù)意思自治和合同嚴(yán)守原則，在不違反法律禁止性規(guī)定的情況下，法院首先應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的選擇。因此，張某依約可選擇退還定金，支付30000元違約金，解除雙方簽訂的合同。否則，張某應(yīng)繼續(xù)履行合同

暫時未辦理房產(chǎn)證的房屋買賣的合同效力

暫時未辦理房產(chǎn)證的房屋買賣的合同效力

所謂期房的轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售的商品房的轉(zhuǎn)讓，是指預(yù)售商品房的預(yù)購人在實(shí)際占有商品房并取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給他人的一種法律行為。

實(shí)踐中的操作一般都是通過兩種方式：

1、簽定房屋買賣預(yù)約合同，待房產(chǎn)證出來后，雙方再簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，辦理過戶手續(xù)；

2、先租后售，即在房產(chǎn)證出來之前賣方先承租給買方使用，待房產(chǎn)證出來后再辦理過戶手續(xù)。

上述方式，對于買方而言，存在極大的風(fēng)險。買方在交付了購房款的情況下，如果房產(chǎn)證一直辦不下來，買方的權(quán)利就得不法律保障。時間一長，如果樓價上漲，由于沒有辦理過戶，賣方在利益的驅(qū)駛下可能將房產(chǎn)再轉(zhuǎn)賣給他人。買方在買這種房時，就會存在上述風(fēng)險。

在實(shí)踐中，對于期房轉(zhuǎn)讓合同效力問題的認(rèn)識不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為無效，理由是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項(xiàng)有“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，但該法第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定”。但迄今為止，國務(wù)院并未根據(jù)法律的授權(quán)制定相應(yīng)的行政法規(guī)予以調(diào)整和規(guī)范，2005年4月30日建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，國務(wù)院辦公廳予以了轉(zhuǎn)發(fā)，該意見明確規(guī)定禁止將購買的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。但該意見是國家為擬制炒房、哄抬房價行為而出臺的一種政策性規(guī)定。我們不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。

其理由是：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。因而并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。

未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同效力與解除

?(注:李靜律師原創(chuàng)文章,轉(zhuǎn)載請注明出處)

實(shí)踐當(dāng)中，因房屋未獲產(chǎn)權(quán)證就進(jìn)行買賣進(jìn)而因合同效力及解除事宜發(fā)生二手房交易糾紛的案例屢有發(fā)生，由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境和新舊法律及審判實(shí)踐的不斷變化，類似案件的判決結(jié)果有時卻大相徑庭，在此作一些分析，僅供參考。

一、關(guān)于未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同效力，存在以下三種不同意見：

1、雙方簽訂的《房屋買賣合同》無效。

理由：該合同違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，而這一規(guī)定屬于法律層級的強(qiáng)制性規(guī)定，因此雙方的合同符合我國《合同法》第52條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定。

2、依據(jù)起訴時該房屋是否符合辦理房產(chǎn)證的條件確認(rèn)其效力。

理由:依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。因此，在起訴前已經(jīng)具備辦理領(lǐng)取房產(chǎn)證條件的，可以認(rèn)定買賣合同有效；否則應(yīng)認(rèn)定為無效。

3、房屋買賣合同有效。理由：

第一、房屋轉(zhuǎn)讓合同屬雙方自愿簽訂，是各自真實(shí)意思表示。

第二、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》第十四條規(guī)定，《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。雖然強(qiáng)制性規(guī)定和管理性規(guī)定如何區(qū)分有待進(jìn)一步明確，但《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定是管理性規(guī)范目前已基本形成共識，因此不屬于“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”，不能作為認(rèn)定合同無效的理由。

第三、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條的規(guī)定，是指合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。

第四、《物權(quán)法》第15條規(guī)定： “當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。

本律師同意上述第3種意見，未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同應(yīng)為有效。不僅因?yàn)樯鲜龇?、法?guī)的相關(guān)規(guī)定，更因?yàn)榇_認(rèn)合同有效符合民法的誠實(shí)信用原則，有利于維護(hù)社會交易關(guān)系的穩(wěn)定，因此實(shí)踐中判決合同有效的案例越來越多。

二、關(guān)于未獲產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的解除

未獲產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同能否解除，要看合同簽訂和履行的具體情況，不能一概而論。

首先，要看房屋買賣合同的關(guān)于合同解除及相關(guān)違約責(zé)任的具體約定。如果明確約定了合同解除條款，甚至明確了違約責(zé)任，則應(yīng)按合同約定執(zhí)行，只是違約責(zé)任約定過低或過高的，可以依法申請予以提高或減少。

其次，要看房屋價款的支付和房屋的交付情況。如果買方已經(jīng)支付大部分或全部房屋價款，且賣方已經(jīng)將房屋交付給買方居住的，出于維護(hù)交易穩(wěn)定及便于執(zhí)行的考慮，一般會判決繼續(xù)履行合同。再次，要看是否能夠最終實(shí)現(xiàn)房屋買賣合同目的。如果房屋已經(jīng)售予第三方并過戶或者存在其他特殊情形，導(dǎo)致房屋買賣合同目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)的，一般會判決解除合同。

第五篇：二手房買賣合同(未辦房產(chǎn)證轉(zhuǎn)讓版)

房屋買賣合同

甲方（出賣人）：

身份證件號碼： 乙方（買受人）： 身份證件號碼：

甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就房屋買賣一事，在平等、自愿、誠實(shí)信用的前提下，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 甲方自愿將其擁有的房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

1.1座落于

，建筑面積為

平方米；套內(nèi)建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e平方米；

1.2該房屋甲方暫未取得房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)證件。有甲方與 公司簽訂的 合同，該房屋的購房發(fā)票，契稅完稅憑證、維修基金繳費(fèi)收據(jù)等相關(guān)憑據(jù)。

1.3 該房屋占用范圍內(nèi)的相應(yīng)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

1.4該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。出賣人還應(yīng)當(dāng)將附屬于該房屋的陽臺、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間、其他設(shè)施、設(shè)備等轉(zhuǎn)讓給買受人，其轉(zhuǎn)讓價格已包含在上述房屋的價款中，不再另行支付價款。

第二條 甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況。保證該房屋沒有設(shè)定擔(dān)保、沒有權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人追索。若因此發(fā)生相關(guān)糾紛，其后果由甲方承擔(dān)。甲方需付乙方違約金 萬元。

賣方保證出售房屋中未發(fā)生過重傷、非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等可能導(dǎo)致買房人心理不安的嚴(yán)重情況，不存在不正常輻射及其他致病等情況，若有甲方必須盡到告知義務(wù)。如果買方發(fā)現(xiàn)房屋中曾經(jīng)發(fā)生過上述情況而賣方未曾予以書面披露的，買方有權(quán)解除合同或者要求酌減房屋價款 萬元。

第三條 計價方式與價款

3.1雙方約定按套計算價款，房屋總價為人民幣 整（￥ 元整）；

3.2房屋價款的支付方式、支付時間為：乙方在本合同簽訂當(dāng)日支付付給甲方定金(人民幣)，(大寫)，(小寫)￥ 元。該定定金在乙方第二次付款時充抵房款。

第四條 房屋價款：乙方分 期付給甲方：

第一期：在 年 月

日，付人民幣 萬元； 第二期：在交付房屋之日，付人民幣 萬元。

第三期：在房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)權(quán)益證明的過戶手續(xù)辦理完畢之日付款 萬元。

每期付款，甲方收到乙方支所付款項(xiàng)后出具收據(jù)并簽字按手印。第五條 相關(guān)手續(xù)辦理時間約定：

5.1 甲、乙雙方定于 年 月

日交付該房屋；甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。若未按上述約定時間交付房屋按本合同第八條承擔(dān)違約責(zé)任。

5.2甲方未在該房屋落戶，若有需在本合同簽訂之日起10個工作日，將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。

第六條 甲方確認(rèn)雖然房屋所有權(quán)證、購房合同等未作記載，但依法對該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。

第七條 雙方約定于甲方將該房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)證件辦理完后3個工作日內(nèi)向有關(guān)部門申請辦理房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)等相關(guān)權(quán)益證明的過戶手續(xù)。

7.1 在辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記時，甲方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報告及主管部門要求的其它文件

7.2 在甲乙雙方辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，如需要甲方出面處理的，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。如甲方原因而不能辦理過戶登記，乙方有權(quán)解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款外，并按本合同第八條承擔(dān)違約責(zé)任。

7.3 甲方在乙方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，雙方按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請土地使用權(quán)的變更手續(xù)。其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

7.4 除本條第3款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔(dān)。

第八條 甲方如不按合同規(guī)定的日期辦理房產(chǎn)過戶以及交付房屋，每逾期1天按房價的總額3‰計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償給乙方違約金 萬元。

第九條 乙方全部或一部分不履行本合同約定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日3‰計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方有權(quán)解除本合同，乙方需支付甲方違約金，違約金為乙方違約時應(yīng)付款總金額的。

第十條

該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方，轉(zhuǎn)移前的風(fēng)險由甲方承擔(dān)。

第十一條 該房屋正式交付時應(yīng)結(jié)清物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等相關(guān)費(fèi)用。

第十二條 在房屋交付當(dāng)日乙方應(yīng)將與該房屋相關(guān)的購房合同原件及補(bǔ)充協(xié)議原件、購房發(fā)票原件三聯(lián)、契稅交款完稅憑證原件、維修基金交款財政收據(jù)、燃?xì)饨涌谫M(fèi)相關(guān)合同票據(jù)交給乙方。乙方在收到上述合同票據(jù)等資料時向甲方支付本合同第四條第二款約定的應(yīng)付款金額。若因甲方未提供上述合同票據(jù)等資料文件的乙方付款時間相應(yīng)順延。若乙方在約定交付時間后10日仍不能提供上述文件資料的，乙方可解除合同，甲方除退還乙方衣服款項(xiàng)外，另支付乙方違約金5萬元。

第十三條 本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本合同的附件均為本合同不可分割的部分。

第十四條 甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，在乙方所在地人民法院起訴。

第十五條

本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。具有同等法律效力。

第十六條 本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。

甲方(簽章)：

乙方(簽章)：

地 址：

地 址：

現(xiàn)住址：

現(xiàn)住址：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

簽約日期：

簽約日期：