第一篇：北京吳少博律師事務(wù)所,企業(yè)拆遷維權(quán)專業(yè)團隊

全國企業(yè)拆遷維權(quán)的放心選擇：

北京吳少博律師事務(wù)所，企業(yè)拆遷維權(quán)專業(yè)團隊

北京吳少博律師事務(wù)所律所概況

Letter from director

北京吳少博律師事務(wù)所（以下簡稱“本所”）是經(jīng)北京市司法局批準設(shè)立的合伙制律師事務(wù)所。本所堅持“以法為本，客戶至上，服務(wù)盡職，信譽取勝?！钡淖谥迹瑒?chuàng)建了專為中小企業(yè)服務(wù)的拆遷維權(quán)律師團隊——“栩銳企業(yè)拆遷維權(quán)律師團”。

該團隊是國內(nèi)首家專業(yè)中小企業(yè)不動產(chǎn)維權(quán)的精英型律師團隊，尤其是在企業(yè)土地和廠房征收拆遷糾紛中，有著豐富的維權(quán)經(jīng)驗。在過去的6年里，本所代理了400多家中小企業(yè)征收拆遷的維權(quán)案件。基于眾多維權(quán)經(jīng)驗，我團隊出版了《企業(yè)拆遷維權(quán)攻略》一書。該書詳盡的闡述了企業(yè)面臨征拆時如何維護自身的合法權(quán)益，受到了全國各地中小企業(yè)的熱烈歡迎。

本所廣泛應(yīng)用“案例切入法”，在案件承辦和案件質(zhì)量把控制度上有著細致的研究。每一個案件我們都會分段管控，同時利用時間段和案件進度銜接的方式把控案件風險。本所會在全面的事實梳理，尋找相似的地域案例進行比對，分析出差異點和共同點，進行案例評析的基礎(chǔ)上，制定案件承辦方案。這一做法體現(xiàn)了本所律師在企業(yè)拆遷這一領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗，也大大提高了本所拆遷案件的勝訴率，給全國中小企業(yè)帶來了切切實實的補償回報。

在未來的日子里，我們將繼續(xù)秉承服務(wù)中小企業(yè)的宗旨，借依法治國之東風，乘勢勇作為。以嫻熟的法律技巧和堅定的維權(quán)決心為全國中小企業(yè)保護好自己的合法權(quán)益。

本所在此恭祝各位企業(yè)主朋友：健康，平安！

企業(yè)房屋征收與補償

Expropriation of Buildings & Compensation

企業(yè)征收拆遷業(yè)務(wù)是北京吳少博律師事務(wù)所的基石業(yè)務(wù)。自創(chuàng)立以來，本所的吳少博、李曉寧律師作為業(yè)界知名任務(wù)始終活躍在拆遷領(lǐng)域的最前沿。北京吳少博律師事務(wù)所聚集了一批優(yōu)秀的專業(yè)人員，擁有為各領(lǐng)域不同類型的被征收拆遷人（包括房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑企業(yè)、生產(chǎn)制造類企業(yè)、特許經(jīng)營類企業(yè)、第一產(chǎn)業(yè)及其附加產(chǎn)品企業(yè)、服務(wù)性企業(yè)等）提供各種類型法律服務(wù)的豐富經(jīng)驗。

2004年，京華律師事務(wù)所的成立，標志著房屋拆遷業(yè)務(wù)進入專業(yè)化、細分化階段。2015年，北京吳少博律師事務(wù)所成立，標志著企業(yè)拆遷業(yè)務(wù)進入高端化、量身定制服務(wù)階段。一改以往作為房地產(chǎn)法律服務(wù)中的一個環(huán)節(jié)，專業(yè)房屋拆遷律師事務(wù)所具有精英化、涉及大量行政訴訟和集體訴訟、政策性強、跨專業(yè)跨領(lǐng)域要求高等特點。北京吳少博律師事務(wù)所由原京華律師事務(wù)所骨干律師發(fā)起設(shè)立，起點高，經(jīng)驗豐富，致力于為客戶提供優(yōu)質(zhì)高效和量身定制的法律服務(wù)。

在拆遷領(lǐng)域，本所提供全流程個案化定制法律服務(wù)，包括調(diào)查取證、法律分析、訴訟程序、談判磋商、合同審查等。我所服務(wù)范圍以華北地區(qū)為中心，輻射東三省、長三角、兩湘流域、云貴川等地。通過海量的案例積累，我所能夠深刻理解客戶的深層需求，為客戶在征收項目之始，設(shè)計完整、有效的方案，在控制法律風險的同時參與政府談判、訴訟工作，以實現(xiàn)客戶獲取理想補償?shù)哪康摹?/p>

成功案例：

? 宜昌被拆遷廠房成功維權(quán)，歷時兩年，補償數(shù)額最終達到1.2億

? 湘西被拆遷企業(yè)僅1/3位于紅線內(nèi)，剩余土地無法繼續(xù)經(jīng)營，最終實現(xiàn)整體征收

? 北京某4S店拆遷維權(quán)案例，補償款成功翻至30倍

? 無錫某地征收方拒絕承認承租企業(yè)合法權(quán)益，成功維權(quán)，爭取到停產(chǎn)停業(yè)損失補償

? 鄭州市養(yǎng)殖廠拆遷維權(quán)，成功推翻原審法院行政判決

? 烏魯木齊市某林木企業(yè)征收，經(jīng)多輪多級投訴舉報，300畝林地取得8000萬理想賠償

? 邯鄲某加油站，特許經(jīng)營權(quán)得以保留，獲得異地安置

? 30頁法律意見書，換得3.6億拆遷補償，替貴州某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功收回12年投資成本

土地使用權(quán)

Proprietary rights

土地使用權(quán)法律服務(wù)是吳少博律師事務(wù)所服務(wù)的核心業(yè)務(wù)之一，包含集體土地的使用權(quán)案件和國有土地的使用權(quán)案件，涉及土地使用權(quán)的權(quán)屬糾紛、土地使用權(quán)的出讓及轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，吳少博律師事務(wù)所在這些領(lǐng)域都有豐富的實踐經(jīng)驗。為了向客戶提供更加全方位的優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)，該部門由具有扎實的理論功底以及豐富的實踐經(jīng)驗的資深律師組建而成。

隨著“十二五”計劃的圓滿完成和“十三五”規(guī)劃拉開帷幕，要求規(guī)劃編制必須強化全球視野和戰(zhàn)略思維，加強城市規(guī)劃建設(shè)，在此背景之下，大量的土地使用權(quán)分歧應(yīng)運而生，這就要求我們的律師團隊，即要有專業(yè)的法律、法規(guī)知識，又要充分理解當前政策，并結(jié)合案件實際情況，充分靈活運用法律武器，用以維護當事人的合法權(quán)益，急當事人之所急，維護法律的公正性，讓正義得以弘揚。

建筑工程

Construction

北京吳少博律師事務(wù)所，自成立以來，就開始提供建設(shè)工程法律服務(wù)，但由于建設(shè)工程具有投資大、周期長、專業(yè)性強的特點，與此相關(guān)的相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋、部門規(guī)章制度、標準規(guī)范種類繁多，難以把握，因此要求我們專業(yè)的律師團隊既要懂得建筑工程的專業(yè)知識，又要懂得法律方面的專業(yè)知識同時還要與時俱進，具體問題具體分析。

本所的代理建筑工程案件分為建筑工程合同糾紛，包含欠款與結(jié)算、索賠與簽證、工期與質(zhì)量、合同無效的解除、保修與質(zhì)保金以及工程量的清單計價等等，以及與關(guān)建筑工程方面有關(guān)的法律事務(wù)。其中在大型公共建筑項目和建筑相關(guān)爭議糾紛方面尤為突出，成績斐然，多年的辦案經(jīng)歷和眾多的相關(guān)案件，北京吳少博律師事務(wù)所的律師團隊磨練出了豐富的辦案經(jīng)驗，整理出了行之有效的辦案方法和特有的思路，鑄造出了中國專業(yè)的建筑工程律師團隊。

污染關(guān)停 & 環(huán)境騰退

Shutdown or vacation due to environmental pollution

近年來，政府在嚴控污染、清潔環(huán)境，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級領(lǐng)域加大了執(zhí)法力度。但是，從現(xiàn)實來看，控制污染、清潔環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展特別是GDP指標往往是背道而馳的。各地政府高度依賴土地財政、透支財政進行高速發(fā)展導致其非常缺錢，種種原因和發(fā)展觀念使得地方政府大多不會在治理污染、關(guān)停污染企業(yè)上投入資金。治理污染、淘汰落后產(chǎn)能、關(guān)停污染企業(yè)都要付出巨大代價，既然政府拒絕付費買單，顯而易見，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、關(guān)停并轉(zhuǎn)的重擔全都壓到了企業(yè)身上。這對于企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營造成了難以承受的重大影響。

一邊是政府打著公共利益的旗號，一邊是眾多合法經(jīng)營的企業(yè)因政策改變而被迫搬遷甚至關(guān)閉。誰來為被調(diào)控、關(guān)停企業(yè)維權(quán)的天平增添正義的砝碼？北京吳少博律師事務(wù)所在污染禁養(yǎng)、環(huán)境騰退等領(lǐng)域有著優(yōu)秀的律師團隊，由具備廣泛職業(yè)經(jīng)驗的律師組成，處理過眾多具有重大影響的案件，如：因禁養(yǎng)令被強令搬遷的養(yǎng)殖場維權(quán)案、“土小”燃煤礬石豎窯強行關(guān)閉維權(quán)案、商用混凝土清理搬遷維權(quán)案。北京吳少博律師事務(wù)所是該業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)領(lǐng)先的中國律師事務(wù)所。

北京吳少博律師事務(wù)所的主要服務(wù)包括：

1、針對環(huán)境整治行動進行合法性審查

通過信息公開等方式向政府各職能部門申請公開，調(diào)取政府及其所屬部門在環(huán)境整治行動中的相關(guān)證據(jù)。通過合法性審查發(fā)現(xiàn)政府的問題，增加談判籌碼。

2、出具專業(yè)法律分析意見書

根據(jù)企業(yè)提供的資料，對企業(yè)的資產(chǎn)情況進行梳理，進行合法性論證；確定停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)脑瓌t及內(nèi)容，為自身的合理請求提供事實和法律依據(jù)，以期對企業(yè)存在的法律風險進行預防和控制。

3、通過合法維權(quán)手段為客戶創(chuàng)造談判機會

通過復議、訴訟等法律手段，應(yīng)對政府部門可能作出的超越職權(quán)，違法作出行政處罰，濫用行政權(quán)力限制競爭，違法設(shè)定行政許可等問題，在法律框架內(nèi)積極爭取權(quán)益，使對方正視我方的合理訴求。

4、專業(yè)的談判和監(jiān)督手段制約配合

運用律師的法律專業(yè)知識和專業(yè)經(jīng)驗指導談判，在必要的時候律師直接參與談判。針對環(huán)境整治運動中的嚴重違法點，通過舉報、申訴方式，結(jié)合主流媒體監(jiān)督，通過上級監(jiān)察、輿論監(jiān)督等方式促使對方進行平等協(xié)商，配合談判。

我們的客戶是這樣評價我們的：

做生意這些年，我和形形色色的人都打過交道，說句中肯的話，吳少博律師是難得的講真話的律師。不夸張，不畏難，有什么都明明白白講在前面，把每一種可能的情況都給我們分析到位了。最后如何去選，那就是我們企業(yè)自己的抉擇了。我清楚的知道我想要的是什么，同時我也慶幸我們選擇的吳少博律師能提供我們想要的。專業(yè)的法律素養(yǎng)，獨道的分析視角，靈活的談判方式，盡責的工作態(tài)度。事實證明，我的選擇是對的。

——羅董，貴陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長。2015年征地項目獲得3.5億拆遷補償。

早些年國企改制的時候，我拿了塊地建房辦廠子，現(xiàn)在要拆遷了政府說我是違章建筑，要強拆，還給我們下了單子。我們一尋思這也不是辦法啊，法律問題還得找律師，就在北京多方打聽，最后選擇了這家專門做企業(yè)拆遷的吳少博律師事務(wù)所。起初我們也嘀咕，這跟政府打官司，行不行啊。但是李曉寧律師從拆遷背景，到我們遇到的法律難題，結(jié)合我們的歷史這么一分析，真是有理有據(jù)，說到我們心坎里頭了。雖然奮戰(zhàn)了整整兩年，中間政府還有過反復，但是最后經(jīng)過我們和律師配合，我們還是拿到了滿意的補償。

——李總，哈爾濱市某鋼球鑄造公司總經(jīng)理。2014年征地項目獲得1.2億補償。

“違章建筑”

Illegal construction

——在大興土木興建國際都市和農(nóng)民“被上樓”實現(xiàn)小城鎮(zhèn)建設(shè)成為新常態(tài)的今天，違章建筑是大多數(shù)企業(yè)和個人揮之不去、避之不及的痛。

放眼望去，每當拆遷項目出現(xiàn)，就有大量“剛好”在征收紅線內(nèi)的建筑被認定為“違章建筑”。這是巧合嗎？不，這便是屢屢被人詬病的“以拆違促拆遷”。放眼望去，每當拆遷項目出現(xiàn)，就有大量“剛好”在征收紅線內(nèi)的建筑被認定為“違章建筑”。這是巧合嗎？不，這便是屢屢被人詬病的“以拆違促拆遷”。

作為被征收人的您，首先要明確，法律意義上的違章建筑具有嚴格的定義，復雜的界定程序，因歷史原因沒有辦理證照或者證照不齊全的建筑，與法律上的違章建筑有一定區(qū)別。您大可不必因為征收方一紙公告就彷徨失措，實踐中違章建筑最終定性是要綜合考慮歷史、現(xiàn)實情況、社會影響等因素進行認定。但這是不是就意味著，只要對“違章建筑”處罰通知書置之不理，就高枕無憂了？當然不是，政府近年普遍采取的運動式拆遷，您將面臨巨大的壓力，此時，經(jīng)驗豐富、具有大量勝訴案例、對違章建筑的理論和實務(wù)具有深刻理解的律師，是您必不可少的助力和依靠。北京吳少博律師事務(wù)所依托在三亞，無錫，哈爾濱，成都等地違章建筑、小產(chǎn)權(quán)房案件中積累的鄰避運動、反不正當競爭、集體訴訟一線經(jīng)驗，在違章建筑領(lǐng)域探索出一條多元化的維權(quán)之路，為客戶收獲了滿意的補償。

我們的合作伙伴：

北京吳少博律師事務(wù)所熱心公益，對我中心的法律援助案件盡心負責，化解了我中心上訪多年未解決的征地拆遷、土地承包糾紛，是第三方力量多元化糾紛解決的典范。

——北京市公益法律服務(wù)與研究中心

北京吳少博律師事務(wù)所積極活躍在拆遷維權(quán)一線，勇于為受到不公平對待的被拆遷戶發(fā)聲。

——新華社某資深記者

吳律師、李律師在房產(chǎn)、企業(yè)拆遷等領(lǐng)域具有很高的專業(yè)素養(yǎng)，其編撰的《企業(yè)拆遷維權(quán)攻略》是極為務(wù)實的法律工具用書，引起了不小的市場反響。

——中國政法大學出版社

團隊介紹

Partner’s Biography

不破不立，破而后立。對于經(jīng)營良好的企業(yè)來說，拆遷絕對是一場破壞性的打擊。但是政府一旦決定進行拆遷項目，為了公共利益，基本上不存在停止的可能。拆遷來了，野蠻抗拆，疏通關(guān)系等能達目的的畢竟是少數(shù)。更多的企業(yè)家，希望的還是在一個法律的框架內(nèi)，為自己不能繼續(xù)經(jīng)營的企業(yè)，尋求一個合理的對價。那么企業(yè)面對拆遷這筆最大也是最后的生意，如何將自己的企業(yè)賣上價，不折本，最大限度的降低損失，爭取合理權(quán)益呢？首先，要明確自己的企業(yè)值多少錢，這個數(shù)字是否有事實上的支持；再次，要知道哪些是征收拆遷應(yīng)該補償?shù)?，這些明目是否有法律上的依據(jù)；最后，是明白這個項目能夠提供多少，資金是否落實到位。只有搞清楚征收雙方的心理預期差距，才可能在互相博弈、施壓、談判、妥協(xié)的過程中達成合意。

——吳少博

『吳少博律師事務(wù)所主任』 『著名維權(quán)律師』

吳少博，男，山東萊州人，多年來專注于土地征收和房屋拆遷法律實踐，代理了多起企業(yè)拆遷維權(quán)、農(nóng)民征地維權(quán)案件，其業(yè)務(wù)范圍也涵蓋房地產(chǎn)、建筑工程、礦業(yè)資源、刑事訴訟等多個領(lǐng)域。

吳少博律師自2009年起就從事拆遷領(lǐng)域的法律工作，曾在京華律師事務(wù)所任職。吳少博律師憑借自己扎實的專業(yè)功底和堅定的維權(quán)信念,積極用法律武器維護當事人的合法權(quán)益。其作為維權(quán)律師的代表人物之一,在法律界有一定的地位和聲望。

第二篇：吳少博律師談如何設(shè)計企業(yè)拆遷補償方案

吳少博律師談如何設(shè)計企業(yè)拆遷補償方案

作者：北京吳少博律師事務(wù)所·10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗

如何來設(shè)計拆遷補償談判方案是一個大問題，直接影響到獲得補償?shù)膬r值，設(shè)計補償方案的根本出發(fā)點是利益最大化，結(jié)合現(xiàn)實狀況來確認利益的最大化是非常重要的，也是我們律師和委托人一致的目的需求。

我們曾經(jīng)做過一個無錫惠山區(qū)的案例。去年，惠山區(qū)開始動工修建無錫地鐵3號線，地鐵線要在我們委托人經(jīng)營企業(yè)的一側(cè)進行打樁，這將給該企業(yè)造成很大的影響，而且這個企業(yè)有幾個特殊點：一是該企業(yè)性質(zhì)特殊，是一個小型軍工企業(yè)，主要生產(chǎn)雷達，對生產(chǎn)條件特別是信號的接收有一定的環(huán)境要求。該企業(yè)當初在此選址，就是因為無錫的山上跟這里信號對接比較合適，有利于實驗雷達時信號對接，在距離和范圍上都比較適合生產(chǎn)經(jīng)營。再一個是征收方所需要的是從該企業(yè)廠房的一個角切過去，打樁所占用的位置也很小，也就是說現(xiàn)在整體征收和局部征收均可。還有一個特殊點在于，由于該企業(yè)長期緊鄰道路，前排的位置都用于門面房的經(jīng)營，就會出現(xiàn)很多狀況，達到實際經(jīng)營的門市房所反映出來的客觀價值變得不同。所以在面臨各種情況的時候，當事人委托我們從企業(yè)利益最大化的角度來設(shè)計征收補償?shù)姆桨?，這本身也是我們的服務(wù)目標。我們進行了征收補償方案的設(shè)計，為了利益最大化，設(shè)計內(nèi)容主要是跟政府交流哪塊土地廠房要補償，哪塊要安置，哪塊要重新規(guī)劃，哪塊可以爭取政府前期的規(guī)劃批準意見進行自有開發(fā)等，這往往適用于比較特殊的企業(yè)，比如具有臨街性的、局部征收就能完成工程項目的等等，有一定的談判空間的特殊類型的企業(yè)。

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請經(jīng)過本團隊同意并注明出處。

我們經(jīng)過綜合的測算之后最后發(fā)現(xiàn)根據(jù)地鐵線路的選址、軌道的走向以及所要求的附近范圍內(nèi)的建筑安全距離，給他提出設(shè)計意見：把一側(cè)拆掉，拆完后留取整個土地的四分之三左右，不要切斷前排的建筑，然后在自有土地上重新規(guī)劃商業(yè)價值的樓房。也就是說我們可以放棄一定的補償要求，但是需要留取自有開發(fā)的權(quán)利。在為具有地段性優(yōu)勢的企業(yè)設(shè)計征收補償方案時，建議大家一定要注意如何跟政府談，當然要根據(jù)政府的具體狀況來談，如果政府本身沒有充裕的資金，但是又必須局部征收來完成相關(guān)的項目，那就要么進行異地安置，要么進行貨幣一次性補償，這就是爭取安置的權(quán)利或貨幣補償?shù)膯栴}。所以說在進行拆遷補償方案設(shè)計的時候，要根據(jù)具體情況具體設(shè)計。我們從實踐中總結(jié)了幾個簡單規(guī)律，供大家在設(shè)計的時候、談判的時候、提補償意見的時候參考。

第一，看廠房的地段。只有滿足了地段的優(yōu)勢性，才能開發(fā)出真正的最大商業(yè)利益，如果本身在一個地段很偏的位置，這個地段進行二次開發(fā)也好，進行置換也好，局部征收也好，都滿足不了商業(yè)利益最大化。所以地段是首先重要考慮的現(xiàn)實條件。

第二，土地程序的完整性。政府進行實施拆遷的時候，你只要有完整的土地使用權(quán)，不需要政府再進行二次辦證，那么拆遷方的合同義務(wù)降到了最低，這時他可能在某個范圍之內(nèi)改變用地規(guī)劃，按照你的要求重新進行規(guī)劃的變更。換句話說，主體資格不能有過多的瑕疵，要具有一定的完整的土地使用權(quán)。

第三，如何設(shè)計要求。提出的要求必然要在政府可接受的范疇之內(nèi)，我們在河北任丘的接過一個大型玻璃展廳和燈具展廳公司的案子，也是要拓寬道路。政府希望能整體征收，那么道路兩邊的價值就要按照商業(yè)用地往外批建，但是我們當事人提出可以給你讓出一部分，但是要求在后面補上20米，然后企業(yè)在這個位置大體不動。這個當事人就比較聰明，因為路一旦拓寬，他的商業(yè)價值自然就增加了，所以說我們不想接受一次性征收全面征收的要求，希望能夠在原地進行用地范圍的調(diào)整，可以不要任何補償，但是要求必須把現(xiàn)在工業(yè)用地改成商業(yè)用地，甚至可以給征收方適當?shù)某龅爻鲎尳?。變?yōu)樯虡I(yè)用地之后，企業(yè)可以自己進行實體開發(fā)，然后可以出賣，也可以自持。

要把這個問題想得要寬泛一些，不要把拆遷補償方案設(shè)計得太狹窄，一定要結(jié)合具體狀況，滿足自己的實體利益。在現(xiàn)實當中我們也遇到了很多類似的情況，比如在哈爾濱道里區(qū)一個企業(yè)占地面積非常大，但是房屋分布零零散散不規(guī)則，不管切到哪一塊，只要面積不大，對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營都不會產(chǎn)生很大的影響。那企業(yè)就提出，能不能不選擇進行貨幣補償，而是在這個地方進行商業(yè)開發(fā)的房屋安置呢？這個地方本身要建商業(yè)房，現(xiàn)在希望按照你的商業(yè)房屋的價值，這時要談的是用你的成本價置換多少平米商業(yè)用房。這種情況在北京也比比皆是，我們曾經(jīng)在豐臺麗澤橋企業(yè)園的案例，政府感覺補償資金的壓力非常大，這個地方本身也是搞商業(yè)開發(fā)，所以可以形成一個初步的合作性協(xié)議或者置換商業(yè)用房、住宅用房。我們在哈爾濱阿城區(qū)也是這么做的，到最后直接是把一層大約1800多平米的商業(yè)面積按照成本價進行置換。一旦投入正常經(jīng)營，這塊建筑的價值馬上就成倍增加，這樣對有些企業(yè)比較有利。

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拋磚引玉和大家討論了地段特殊、有完整土地使用權(quán)、經(jīng)營性質(zhì)特殊或者面積非常大、局部征收不影響正常生產(chǎn)經(jīng)營的具有一定特殊性的企業(yè)，在征收時一定要在有限的范圍之內(nèi)進行征收補償方案的設(shè)計，以期達到整體利益最大化。

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溫馨提示：北京吳少博律師事務(wù)所，10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗，各位企業(yè)當事人面臨拆遷征收時，補償?shù)?，補償不合理，政策強壓，斷水斷電斷路等問題，請及時與我們聯(lián)系，避免錯過律師介入的最好時機。

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第三篇：吳少博律師論述違章建筑拆遷的各類問題

吳少博律師論述違章建筑拆遷的各類問題

作者：吳少博律師團隊

“違法用地”和“違章建筑”解析

違法建設(shè)、違章建筑、違法占地、違法用地，我認為這幾個詞從法律概念上講主要就是兩個詞的區(qū)別，一個是違章建筑一個是違法用地，今天想給大家解釋一下這兩個概念。在實踐中有很多客戶接到不同的單子，有的是國土資源局違法用地的問題，有的是城管、規(guī)劃局或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府所下的違章建筑的問題。這兩個是不同的概念和主體，一個是從用地的角度來說，一個是從建筑的角度來說。

違法占地最主要還是在集體土地上，國土資源局所下發(fā)的違法占地的單子大多都發(fā)生在集體土地上。改變集體土地用途，比如本身是耕地卻建了廠房，或者是租賃的土地但是用土地使用權(quán)的方式進行開發(fā)建設(shè)，這可能也是違法占地的問題。有很多在集體土地上的客戶接到了違法占地的通知，違法占地的主體是落在土地上的，所依據(jù)的法律是《土地管理法》，也就是說土地沒有按照土地建設(shè)、土地屬性進行相關(guān)的用途，這是一個違法占地的問題。

違章建筑是地上的附著物可能涉及到違法建筑，他的上位法律是2008年實施的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，所依據(jù)的是建筑必須取得建筑工程規(guī)劃許可證。違法占地、違法用地卻沒有明確規(guī)定要取得什么進行實際制約。有些明明有土地使用權(quán)證、集體建設(shè)使用權(quán)證，包括工業(yè)屬性、工礦倉儲屬性，但還說你是違法用地，不說你違法占地說你違法用地，也就是說地的使用的用途錯了。本身是養(yǎng)殖用地卻建設(shè)工業(yè)，我們在哈爾濱阿城有這樣一個案子，此企業(yè)集體建設(shè)用地上邊寫著工業(yè)但是建了養(yǎng)殖用地，結(jié)果說是違法用地問題。

違章建筑是硬性規(guī)定，沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的都是違章建筑，不管你是否有土地使用權(quán)，不管土地是租賃的還事自持的。所以在實踐中要提醒各位的是違章建筑和違法用地是兩個不同的概念，同時執(zhí)法機關(guān)也是不同的，違法用地是國土資源局來執(zhí)法的，不管在集體土地還是國有土地上都是由國土資源局來執(zhí)法的。但是違章建筑執(zhí)法的主體就多了，國有土地是規(guī)劃部門認定，城管局進行實際拆除。如果是集體土地就是有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府來進行認定和執(zhí)行。

其次，產(chǎn)生的法律依據(jù)不一樣，一個是依據(jù)《土地管理法》一個是依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，包括《土地管理法》實施條例，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》各個地方的實施條例。

第三，法律后果也不一樣。違法用地產(chǎn)生的法律后果是沒收，當然了違章建筑也可以沒收，但是違章建筑最多是先罰款，責令改正然后實施強制拆除，產(chǎn)生的法律后果是不一樣的。如果我們遇到這些方面在采取法律措施的時候一定要有針對性。

違章建筑拆遷為什么繞不開歷史原因

這個題目其實很大，但是確實在違章建筑拆遷當中遇到比較多的，特別是江蘇、浙江、上海這一帶，現(xiàn)在正在如火如荼的強拆違章建筑活動。

浙江比較有名的就是“三改一拆”，舊社區(qū)舊廠房之類的進行一定期限內(nèi)的強制拆除，并且拆除起來行為比較野蠻暴力，甚至太過于直接，更甚者拆遷不通知企業(yè)的當事人也不通知相關(guān)的家屬。有些地方房屋是租賃的，拆遷的時候根本不通知房東和承租戶，直接在某個時間點去強拆?；蛘咄ㄖ瞬疬w但不是以法定方式通知的，而是以口頭形式告知“某某日要過來強拆房屋”。

這樣就讓很多企業(yè)的經(jīng)營者，包括企業(yè)房屋的所有權(quán)人都感到很詫異，為什么忽然間說我的建筑是違章建筑呢？為什么以前沒有呢？為什么我在建設(shè)的時候沒有呢？為什么這個時候忽然間提起存在違章建筑問題呢？ 我們在拆違章建筑的時候，現(xiàn)在的主流觀點就繞不開建筑的歷史形成原因，建筑到底是怎么歷史形成的。

比如北京也有很多這樣的房屋，三四十平米住了七八口人，住不開的時候怎么辦呢？就在旁邊搭建一個廚房或衛(wèi)生間，這類到底算不算違章建筑呢？而且這類房屋搭建的時間的都很早，在八九十年代。有很多廠房也是這樣的，都是建設(shè)在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》之前的，也就是2008年之前搭建的。有些是跟村里、鄉(xiāng)里招商引資的方式進來的。當?shù)卣蛘叽謇餅榱私鉀Q當?shù)匾恍┚蜆I(yè)、稅收問題，在進行租賃的時候約定必須從事工業(yè)化生產(chǎn)。但是當時并沒有批相關(guān)的建房許可以及建設(shè)工程建設(shè)許可，就形成一定的廠房面積，那么這樣的廠房到底屬不屬于違章建筑呢？

為什么說違章建筑要看歷史原因呢？我認為這里頭有幾個因素：

1、廠房的形成是不是有正規(guī)的合法的歷史淵源，要看相關(guān)的廠房經(jīng)過招商引資、經(jīng)過相關(guān)的稅收安排或者是當時鎮(zhèn)里、村里、區(qū)里給予某些口頭或者現(xiàn)實當中的承諾，包括稅收和一些政府以名或口頭的方式或以相關(guān)的合同的方式，合同包括租賃合同或者經(jīng)營納稅的合同等等一些行為來表明允許建設(shè)，我覺得這類就不能輕易屬于違章建筑。

2、土地來源是合法的，有土地證土地是允許建設(shè)的，但是建設(shè)完以后并沒有取得相關(guān)的建設(shè)工程規(guī)劃許可，也就是說現(xiàn)在依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十四條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行臨時建設(shè)的，應(yīng)當經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準。臨時建設(shè)影響近期建設(shè)規(guī)劃或者控制性詳細規(guī)劃的實施以及交通、市容、安全等的，不得批準。臨時建設(shè)應(yīng)當在批準的使用期限內(nèi)自行拆除。臨時建設(shè)和臨時用地規(guī)劃管理的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。第六十五條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

建設(shè)時間是在2008年以前，有土地但是沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是不是也能認定違章建筑？城市規(guī)劃法和城鄉(xiāng)規(guī)劃法有什么區(qū)別呢？

城市規(guī)劃法是針對城市規(guī)劃范圍之內(nèi)的土地以及地上附著物、建筑物，城鄉(xiāng)規(guī)劃法才包括了鄉(xiāng)村的。那個時候建立在集體土地上不存在，這樣就又形成了一定的歷史淵源，也就是說土地來源合法進行了實際建設(shè)，這樣到底屬不屬于違章建筑呢？這樣是不是也有充足的歷史原因呢？

3、我的房屋批的臨時建筑，比如臨時建筑最長時間是三年，我批建了三年以后沒有續(xù)批，結(jié)果超期了。但是超期了原則上土地來源是合法的，并且這個地方?jīng)]有重大規(guī)劃的變更和調(diào)整，那么這個建筑是不是適用城鄉(xiāng)規(guī)劃法所謂的進行補正、進行補充或者進行相關(guān)的手續(xù)補充以后就能形成正規(guī)的合法建筑呢？

城鄉(xiāng)規(guī)劃法所規(guī)定的違章建筑不是一律要進行實際拆除，能改正的改正，能補辦手續(xù)的補辦手續(xù)，能進行相關(guān)的規(guī)劃審批的進行規(guī)劃審批，只有出現(xiàn)影響重大的城鄉(xiāng)規(guī)劃的并且存在房屋安全質(zhì)量的等等各方面問題的才能予以強制拆除。這是一種遞進關(guān)系，不是一開始馬上就能進入實際拆除程序，必須是前面幾個程序達不到，完成不了違章建筑合法性的補充，之后才能進行相關(guān)認定。

4、以罰代認。比如罰你五十萬但是建筑短時間內(nèi)可以實際存在的。以罰代認就是政府以罰款的方式認可你建筑存在的合法性，這種經(jīng)過罰款的是不是也不應(yīng)該作為違章建筑的實際存在，這是在客觀現(xiàn)實情況中非常多的。另外這種情況必須是影響到了城鄉(xiāng)規(guī)劃，并且存在重大的生產(chǎn)生活導致的安全隱患的，我們認為才能進行實際拆除，其他的如果不存在，不應(yīng)該進行一次性的認定的實際拆除行為，我們認為這是錯誤的。解析江浙滬三改一拆、五違共治等現(xiàn)象

北京吳少博律師事務(wù)所主要是針對中小企業(yè)征收拆遷及違章建筑的維權(quán)工作。最近我所在江浙滬一帶代理了大量的中小企業(yè)涉嫌違章建筑的維權(quán)案件，今天主要給大家講一講浙江和上海這兩個省份。

浙江省從2003年開始實行“三改一拆”，主要針對舊住宅、舊廠房、舊建筑以及城中村改造的問題。上海從2015年實行“五違必治”，“五違”指的是違法占地、違法經(jīng)營、違章建筑、違法排污、違法居住。但是“三改一拆”和“五違必治”有一個統(tǒng)一觀點就是主要針對中小企業(yè)涉嫌違章建筑進行強制執(zhí)法行為。

我們在浙江范圍內(nèi)的杭州、寧波、臺州、嘉善、嘉興，上海的奉賢、松江、青浦、金山等上海郊區(qū)范圍內(nèi)都碰到很多以拆違為綱領(lǐng)在進行強拆中小企業(yè)的案件，經(jīng)過我所律師深入細致的了解和調(diào)查取證，以及跟當?shù)卣亩啻握勁泻螅怖砬辶恕叭囊徊稹焙汀拔暹`必治”針對中小企業(yè)的不公平、不合理，甚至采取不合法的手段強制執(zhí)行的客觀現(xiàn)實。今天就結(jié)合我所承辦的具體案例來談一談“三改一拆”和“五違必治”的客觀現(xiàn)實。

近期，我所在上海松江久富開發(fā)區(qū)碰上了這樣一起案件。據(jù)了解大約有一千多戶企業(yè)的具體現(xiàn)狀、土地來源和廠房建筑等各方面是大同小異，這些企業(yè)中大部分都是從當?shù)劓?zhèn)政府或久富開發(fā)區(qū)手里買來的土地和廠房，或者直接買土地興建廠房，但是從他們手里取得的手續(xù)中看到，企業(yè)主手中有建設(shè)用地批準文件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、跟當?shù)亻_發(fā)區(qū)或鎮(zhèn)政府購買協(xié)議，手續(xù)不一定很完整但是很多很繁瑣?，F(xiàn)在政府卻要按照每平米800元進行一次性拆除，這對被拆遷企業(yè)來說簡直是五雷轟頂?shù)男畔?。有企業(yè)主表示：“我們周邊的廠房都價值一萬五一平米，我們也是從鎮(zhèn)政府買的土地使用權(quán)，跟周邊廠房所體現(xiàn)的客觀效果是一致的，類比周邊廠房價格，現(xiàn)在只按照建筑面積補償每平米800元實在難以接受。”我們也理解這樣的拆遷補償對中小企業(yè)主來說有一種瀕臨生死存亡的感覺。如果納入“五違必治”拆違的過程中過程就復雜了，這里牽扯到方方面面的法律程序。

對于開發(fā)區(qū)里眾多中小企業(yè)主，這個事產(chǎn)生了一種不可理解的心態(tài)。為什么我們有完全土地使用權(quán)，通過鎮(zhèn)或開發(fā)區(qū)購買的土地并且建設(shè)了廠房，甚至是一次性從開發(fā)區(qū)手里買的土地和廠房，并且在建設(shè)用地批準手續(xù)上也批準了，只不過建筑普遍都沒有《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要求的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但是我的建筑都實際存在很長時間了。那么怎么分析這個問題呢？我們接到委托后也感覺到這個事情跟客觀現(xiàn)實有很大出入，也就是對企業(yè)本身的來源、經(jīng)營現(xiàn)實的合法性，全部給予一口否認。

青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)大江養(yǎng)雞場最早是通過一個工貿(mào)公司從當?shù)劓?zhèn)一次性買斷的土地，后來根據(jù)土地規(guī)劃興建了廠房，并且批準了營業(yè)手續(xù)。這塊土地當時有集體建設(shè)使用權(quán)，2000年左右集體建設(shè)用地出讓不需要進行過戶登記，這種出讓方式是在合理合法范疇內(nèi)的。買到土地興建廠房，廠房的建設(shè)非常整齊且符合規(guī)劃，也都進行實際生產(chǎn)經(jīng)營，就因為“五違必治”要按照違章建筑拆除，這對中小企業(yè)講無疑是一場滅頂之災(zāi)。

浙江的“三改一拆”也是一個道理，很多企業(yè)主都在正常的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，有的是跟村委會租地興建廠房，有的是本身有廠房進行了租賃，本身是劃在一個天然的工業(yè)園區(qū)內(nèi)，但是到最后都要求按照 “三改一拆”去處罰。政府在定“三改一拆”政策的時候要求依法行政，但是現(xiàn)在好像都沒有采取依法行政的原則。剛才談到補償?shù)暮侠硇?，必須是依法行政為前提?/p>

在客觀狀況下，企業(yè)非常無奈的看到依法行政做的很不到位。企業(yè)頂著“三改一拆”、“五違必治”的“帽子”，并且有任務(wù)性的拆遷，就可以任意肆意的進行具體執(zhí)法行為，我認為這有悖當時 “三改一拆”、“五違必治”進行政策執(zhí)行的初衷。

認定違章建筑始終要看企業(yè)的來源，一個有職能權(quán)利的政府部門賣給我的土地、廠房，反過頭又不承認說是違章建筑，從政府依法行政的角度來說這是對的嗎？以后老百姓還怎么相信基層政府？

在依法行政問題上我所在松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)也采集、調(diào)研了企業(yè)的具體狀況，最近也正在向當?shù)氐膮^(qū)縣人大要求進行政府的執(zhí)法監(jiān)督。這種政策前提是好的，“五違必治”是為了環(huán)境更加優(yōu)美來進行政策制定的，但在具體執(zhí)行的時候出現(xiàn)了很多問題，這也是我們積極呼吁希望能引起當?shù)芈毮懿块T和政府的關(guān)注。執(zhí)行具體政策沒有問題，但是一切要在法律的范圍內(nèi)去做。有些政府的工作人員談到：“反正你這個地方是違章建筑，沒有土地證和房產(chǎn)證，即便現(xiàn)在強拆了不走法律，最后不能認定自己的合法財產(chǎn)，也不能主動向我賠償，到最后我只不過輸一個程序違法的官司而已?！边@是一種不嚴格進行行政執(zhí)法的行為。必須在程序證明的前提下才能保證實體證明，這也是我們在進行“三改一拆”、“五違必治”具體執(zhí)行層面的一些執(zhí)法監(jiān)督建議。

在我們實際代理的案件中也出現(xiàn)具體行政行為違法以及產(chǎn)生重實體輕程序的問題，我們也正在拿著法律程序予以糾正，在實踐維權(quán)的過程中肯定會遇見方方面面的問題，肯定會有一定的坎坷破折，但是一定要堅定我有權(quán)利要求政府依法行政的基本法律權(quán)利，在這方面要有充分信任以及充足的信心去完成這個事情。

違章建筑中法不溯及既往的問題

最近有很多涉嫌違章建筑的企業(yè)拆遷維權(quán)案件，比如上海實施的“五違四必”，浙江實行的“三改一拆”、“五水共治”問題，還有各地正在實施的養(yǎng)殖類的禁養(yǎng)問題等等，都涉及到政府利用行政職權(quán)來確定行政相對人的建筑是否存在違法建筑的情況，應(yīng)該講在實踐中碰到的情況千差萬別，但是很多都出現(xiàn)一種情況就是直接涉及到2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是否有法不溯及既往的能力。

比如講在上海很多企業(yè)都是這種情況，02年或08年之前簽訂了相關(guān)的土地買賣協(xié)議，取得了土地使用權(quán)。然后在08年之前又在土地上按照當時法律法規(guī)的要求建設(shè)了廠房，滿足了當時02年的法律法規(guī)要求。也就是取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》，有的地方取得了項目選址意見書，規(guī)劃條件等。那時也能辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》但是法律并沒有要求一定要辦，也就是說合法性認定不以是否取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》來認定房屋是合法還是違法的。

08年之后是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》進行實施，此法律實施后其法律法規(guī)就要求必須要取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，不管是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)還是鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)，那么這個時候判斷是否是合法建筑或違法建筑的標準就看是否取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。第六十五條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

實踐中有很多企業(yè)提出了這一觀點：“建筑在02、03年建設(shè)的時候并沒有要求取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，08年之后的法律才有了具體要求?，F(xiàn)在來確定02年建設(shè)的房屋是違法建設(shè)或違章建筑是否有充足的法律依據(jù)，是否適用《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》？”這就完全涉及到法不溯及既往的問題，02年建設(shè)的房屋，那個時候只規(guī)定了取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并且經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域級政府招商引資進來的，對建筑都進行了合法性認定。不是說完全依據(jù)基本法的認定，是政府對于招商引資的行為給予允許建筑存在的容忍性，并且也符合08年前地方性的法律法規(guī)要求。為什么說是地方性的，因為那個時候我國只有《城市規(guī)劃法》，沒有《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。所以對鄉(xiāng)村的規(guī)劃沒有基本法律的約束，那么這個時候很多地方上對鄉(xiāng)村的規(guī)劃以鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府為執(zhí)法單位有著相應(yīng)的規(guī)定。這樣的話滿足當時所要求建設(shè)鄉(xiāng)村集體土地上的房屋以及相應(yīng)的辦理證照的需求。

按照08年的規(guī)定來追溯02年的建房行為是不是涉及到法不溯及既往的問題？我們的觀點是2008年的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》不能追訴其2008年之前的行為，并且是符合2008年之前的地方性法律法規(guī)的，這樣就是合法建筑行為的存續(xù)，不涉及到違章建筑。

有很多人有一個比較糾結(jié)的問題，在于02年的建造行為持續(xù)到08年，是不是屬于違法狀態(tài)的持續(xù)，這就所謂行政處罰法或行政強制法當中的違法行為一直在持續(xù)的狀態(tài)，其實這與違法行為持續(xù)狀態(tài)是沒有任何關(guān)系的，違法行為的持續(xù)狀態(tài)是從建筑開始建設(shè)的時候就違反了相關(guān)法律，并且違法行為一直在持續(xù)，這就違法現(xiàn)象狀態(tài)的持續(xù)行為。比如你是08年建造的，建造時就不符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的要求，那么行為一直在持續(xù)，哪怕到了2020年，只要違法狀態(tài)一直在持續(xù)，也就是建設(shè)的房屋一直存在，就屬于違法行為一直在存續(xù)。這樣的就按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的法律法規(guī)追訴你違章建筑的責任。也就是違法狀態(tài)的持續(xù)行為必須是一開始你的建設(shè)行為就不滿足當時法律法規(guī)的要求，只有這樣才是違法建筑的存續(xù)行為。

在此我想給大家總結(jié)兩點：

第一，如果建筑是建造在2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施之前，并且滿足了當時地方性法律法規(guī)的要求，或者說有充足的事實理由能夠證明當時的地方人民政府，特別是有職權(quán)來進行建造行為審批的地方人民政府的允諾、許可、鼓勵，這樣的話就是取得了當時建造行為的合法性，拿2008年的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》來認定違章建筑的話完全不正確，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對前置行為完全不能適用。

第二，如果建設(shè)的時候已經(jīng)違反了當時的法律法規(guī)，這才叫違法行為的持續(xù)。如果建造的時候沒有違反當時的法律法規(guī)，就不是違法行為的延續(xù)、持續(xù)，因為滿足了當時的法律法規(guī)要求，當時是合法的。08年后又出現(xiàn)了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，這樣按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》不能約束02年的建造行為，哪怕建筑沒有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》也是合法的。

今天就總結(jié)這兩點問題，希望大家在涉嫌違章建筑維權(quán)中有所幫助，這個問題是我們每一次因為違章建筑跟地方人民政府上法庭的時候都要辯論的問題，在此向廣大企業(yè)主解釋清楚這個問題。

如果是這樣的違章建筑，不要放棄訴訟的權(quán)利

標題中所講的違章建筑是指涉嫌違章的建筑，并不是最后司法裁判確定的違章建筑。這種“違章建筑”，可以拿起法律的武器提起復議和訴訟。從實踐的維權(quán)情況來看，復議和訴訟往往都會使最終的認定產(chǎn)生很大的變動。我所根據(jù)十年的辦案經(jīng)驗將“涉嫌違章的情形”總結(jié)為八種情形，您如果是因為這八種情形涉嫌違章建筑，一定要理清思路，認真對待，梳理一下自己到底屬不屬于違章建筑？

第一，房屋屬2008年以前建造的。

2008年以前建造、翻建、擴建的房屋有完整的土地使用權(quán)。首先有完整的土地使用權(quán)及完整的土地使用權(quán)證書，或者相應(yīng)的職能職權(quán)部門為您確定的房屋使用權(quán)，或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一次性買斷的集體建設(shè)用地使用權(quán)，或者通過招拍掛取得的國有工業(yè)用地使用權(quán)，并且建筑是在2008年之前首次建造或改擴建。

原因在于我國的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年1月1日起實施的，對于城市和鄉(xiāng)村最終確定是否為違章建筑也是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》所規(guī)定的。2008年之前的《城市規(guī)劃法》也是有所規(guī)定的，但是現(xiàn)在《城市規(guī)劃法》已經(jīng)廢止掉了，所有情形都依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，這樣就出現(xiàn)了法律溯及力和法律適用的問題。實踐中提醒各位，如果您的建筑屬于2008年之前的，并且是擁有完整的土地使用權(quán)，要警醒自己的房屋是否適用《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，是否滿足了當時土地利用總體規(guī)劃，是否是違章建筑。根據(jù)上述情況，違章建筑是不可以隨意認定的。

第二，招商引資，經(jīng)具有建筑合法性審批權(quán)的政府或職能部門同意興建。

早期很多地方都進行了招商引資，但是招商引資要分不同的部門機關(guān)。比如有的村委會招商引資，但是村委會不具備招商引資審批權(quán)，村委會的審批權(quán)只局限于宅基地。鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商引資的權(quán)利范圍是農(nóng)村集體土地，市縣區(qū)則是城市國有土地。他們當時進行招商引資，并且同意在土地上建設(shè)房屋、廠房，這種情況在司法實踐中，特別在江蘇、浙江一帶已經(jīng)有相關(guān)的司法判例，不應(yīng)該隨便確認是違章建筑。原因在于地方建筑合法性的審批權(quán)就在區(qū)政府下面的規(guī)劃國土部門，招商引資的行為是區(qū)政府做出的明文規(guī)定或紅頭文件，對認定建筑合法性有法定職權(quán)。既然通過招商引資的行為同意興建，就不能隨便認定為違章建筑。

第三，1986年《土地管理法》實施之前建造農(nóng)村土地房屋的情況也不能認定為違章建筑。

我國《土地管理法》是在1986年6月25日實施的，1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》在《土地管理法》實施后廢止。如果是本村集體土地組織成員在農(nóng)村土地上建設(shè)房屋，則有申請宅基地、獲得宅基地的權(quán)利，房屋是在1986年之前建造的，但是對建房的行為首次進行規(guī)定是在1986年實施的《土地管理法》中，所以這種行為在法律上并不能確定為違章建筑，甚至不能確定是違法用地或違法占地。

第四，土地總體規(guī)劃調(diào)整前，房屋符合當時的用地規(guī)劃，并且取得了符合當時法律規(guī)定的相關(guān)證照。

這個概念如何確定？某個地方的規(guī)劃是2016-2020年，房屋是在2016年之前建造的，并且符合五年土地利用總體規(guī)劃，這就不能隨便認定為違章建筑。主要是在調(diào)整農(nóng)村集體土地的時候，根據(jù)的是《土地管理法》七十三條、七十六條、七十七條。符合土地規(guī)劃如何處理？不符合土地規(guī)劃如何處理？符合當時的條件但不符合現(xiàn)在條件的農(nóng)村土地，也不能隨便認定為違章建筑，《土地管理法》第七十三條規(guī)定，只能采取沒收而不能采取限期拆除的處理方式。

第五，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》取得了一定手續(xù)的，可以通過補辦手續(xù)來解決。

按照我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65、68條相關(guān)規(guī)定，取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》、《選址意見書》以及前期土地相關(guān)的手續(xù)，并且可以通過改證或者補辦一定的手續(xù)來獲得最后的《房屋建設(shè)許可證》或者不動產(chǎn)權(quán)證書的，完全可以補辦手續(xù)，不能隨便擬定為違章建筑，應(yīng)該給其改正或者限期改正的機會。這種情況在實踐當中比比皆是。

第六，從政府手中直接買斷了土地使用權(quán)及地上建筑。

有些政府通過招投標、拍賣等方式一次性出售以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（包括一些老舊改的小區(qū)）所剩下的土地使用權(quán)，但可能出手的時候地上建筑沒有相應(yīng)的手續(xù)，這種情況也不能隨便類推為違章建筑。這種情況和無證的情況都是涉及到政府的信賴利益問題。這次總工會的《產(chǎn)權(quán)保護意見》當中對這個問題也有明確的表述。因為政府當時是令人信賴的政府，所以買斷土地使用權(quán)以及地上建筑，即便沒有相關(guān)的土地證照和房產(chǎn)證照，也不能隨便認定為違章建筑。

第七，有些地方有房產(chǎn)證或者土地證，即有一定的手續(xù)，只是證照不完備，這也不能認定為違章建筑。

取得了土地使用權(quán)證，但是沒有房產(chǎn)證，或者沒有建筑工程的相關(guān)規(guī)劃手續(xù)，這也不宜認定為違章建筑。這里和前面第一條是有所區(qū)別的。第一條是在2008年之前建造并且有完整的相關(guān)手續(xù)，這里講的是有一定的房產(chǎn)和土地手續(xù)。在早期（指1997年1998年左右），有些地方對這些土地、房產(chǎn)在進行規(guī)劃和土地利用的時候，可能只辦了一個手續(xù)就沒有再辦別的手續(xù)了，這種取得了一定手續(xù)，但是證照并不完備的情況，是可以補辦延續(xù)的。

第八，于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)村土地承包地，或者利用荒山荒地自由復墾或用于基本農(nóng)田生產(chǎn)建設(shè)的土地。

農(nóng)村土地承包地是指本村集體土地建設(shè)成員，具有完備的土地承包經(jīng)營權(quán)，或者經(jīng)過完備的流轉(zhuǎn)手續(xù)獲得土地生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)后，承包集體土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，或者進行荒山荒地復墾，然后又用于基本農(nóng)田建設(shè)用地或建設(shè)用房的情況，也不能隨便認定為違章建筑。

如果在現(xiàn)實生活中遇到上述八種情況，請一定不要放棄訴訟權(quán)。你將會在訴訟中發(fā)現(xiàn)，法律適用、客觀事實認定、歷史淵源、政府的信賴利益以及政府一定的違法行為等因素，都可能對確定違法建筑產(chǎn)生法律上重新認定的結(jié)果，甚至一些具體行為會對行政機關(guān)的認定產(chǎn)生一定的動搖。

違章建筑拆遷維權(quán)漫談

在我們客觀現(xiàn)實當中，違章建筑所呈現(xiàn)出來的形式、表象是各種各樣的，主要有以下幾種形式：

1.企業(yè)廠房或住宅的方式；

2.在住宅擴建之后沒有報批的方式；

3.集體土地上建的小產(chǎn)權(quán)房，當然這個在實踐中是有爭議的，到底屬不屬于違章建筑；

4.取得了國有工業(yè)用地國有土地但是建設(shè)工程報批的時候沒有相應(yīng)的報批程序和報批手續(xù)；

5.臨時建筑超期了。給你批兩年的臨時建筑期限結(jié)果超期了，沒有繼續(xù)申請延期或是申請延期對方不批準；

以上的幾種形式都可能導致最后呈現(xiàn)出來的客觀現(xiàn)實就是--你的地方屬于違章建筑。但全國現(xiàn)在正在大范圍的拆違章建筑客觀前提之下，我們也要進行違章建筑的區(qū)分，到底哪些進行違章建筑？

違章建筑的區(qū)分

城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十條、土地管理法以及物權(quán)法等相關(guān)的法律適用當中對違章建筑的確認和處罰措施進行了程序性階梯型的適用，比如能補辦相關(guān)手續(xù)的應(yīng)該補辦手續(xù)，能夠通過罰款之后補辦相關(guān)程序的就應(yīng)該通過罰款后補辦，如果能夠客觀現(xiàn)實存在不干擾國防安全公共安全、城市的市容市貌等沒有實質(zhì)影響的，原則上也不應(yīng)該認定為違章建筑。包括政府早期進行招商引資進來的和一些有相關(guān)的建筑的合法性認定的職權(quán)部門所做的相關(guān)默許、認可、鼓勵等等，到底屬不屬于違章建筑呢？在客觀現(xiàn)實中都應(yīng)該進行區(qū)別對待。

從以前的違章建筑拆除中，只有危害到國家安全和公共安全和市容市貌才能涉嫌到違章建筑。在集體土地特別是宅基地上，為了滿足自己的住宅人由于不滿足居住面積的問題，在自己合法的宅基地上或土地使用權(quán)進行改擴建的話，我們認為隨便認定為違章建筑，但是現(xiàn)在在浙江臺州、杭州、寧波、溫州等地，在進行大范圍進行拆違的時候根本不進行區(qū)別對待。我們認為要進行區(qū)別對對待，不管是具體表現(xiàn)什么形式一定要看來源，看他在合法的法律對違章建筑的鑒定程序當中屬于哪個階段，我們到底應(yīng)該采取哪些法律措施，是否能夠補救？是否能夠采取相關(guān)的其他的法律手段予以確認相關(guān)的合法權(quán)利呢？我們都應(yīng)該在這方面進行實際的探討。

集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房

首先集體土地上能不能蓋房子？能不能蓋樓房？如果是集體建設(shè)用地、非耕地上是可以的。但是為什么叫小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房的原因在于你在集體土地上建設(shè)的房屋進行公開出售，公開出售也就是說不是給集體土地成員建設(shè)的，而是賣給了集體土地成員之外的人。由于你沒有進行土地征用，變成國有土地沒有交土地出讓金，侵犯了國家的土地管理秩序，侵犯了商品房預售買賣的相關(guān)法律規(guī)定，這是一種不合法的程序。但是小產(chǎn)權(quán)房到底屬不屬于違章建筑呢？我們認為是必須先買賣之后，買的人是非本集體組織成員的，這個房屋的權(quán)屬就是小產(chǎn)權(quán)房，如果建設(shè)完后并沒有買賣，或者說我都是給集體組織成員住的就不能算小產(chǎn)權(quán)房。

違章建筑的執(zhí)法程序

違章建筑的執(zhí)法程序也有互相的、完整的執(zhí)法程序。首先要給當事人陳述申辯的權(quán)利，房屋怎么來的？為什么這么建設(shè)？經(jīng)過哪些相關(guān)部門的認可？都應(yīng)該給陳訴申辯的權(quán)利。陳訴申辯完了后即便認定了是違建也要給復議訴訟的權(quán)利?，F(xiàn)在是必須按照行政強制法的相關(guān)規(guī)定，是法院判完之后還是屬于違章建筑，你才能行使行政職權(quán)。有一個行政職權(quán)行使的次序和程序問題，現(xiàn)在很多地方都不管這個問題，只要你拿不出建設(shè)工程規(guī)劃許可證來，認定你的房子是違章建筑就拆除。我也不管法律程序怎么規(guī)定，我們認為這是一個具體行政行為違法的一個非常明顯的方面，是不可以鼓勵和蔓延的，這也是對不動產(chǎn)或私權(quán)的無情的踐踏，這是不應(yīng)該鼓勵的。

多種方式化解違章建筑

現(xiàn)在很多地方試行違章建筑在交過土地出讓金后是否能夠上市進行市場交易，特別是小產(chǎn)權(quán)房，補交了相關(guān)的土地出讓金，補辦了相關(guān)的土地征用程序，如果說都交完了并且建筑也是合格的，能夠進行竣工驗收的能否進行實際交流，這就是互相探討的問題。包括企業(yè)廠房，我發(fā)現(xiàn)到了工業(yè)園區(qū)中，特別是自發(fā)的工業(yè)園區(qū)中，企業(yè)廠房建筑的安全質(zhì)量、建筑風格以及建筑跟市容市貌我認為完全是搭配的，對于這種是不是在認定違章建筑的時候有一些人性化的考慮。你既然大部分都符合我城市規(guī)劃的要求，只不過沒有申辦相關(guān)的證照，是不是能夠采取一定的使用期限的方式，比如講可以賦予你使用10年，十年之后我要進行罰沒。也就是把使用權(quán)先給他，或者說罰沒之后我再進行反租賃。我發(fā)現(xiàn)在北京大興就有這種方式，先罰沒，罰沒之后企業(yè)想在這正常生產(chǎn)經(jīng)營，再反租給你。違章建筑不應(yīng)該采取通通強制拆除的方式，應(yīng)該采取多種方式來消化化解違章建筑，可以通過罰沒，、罰款、綜合整治或進行工程質(zhì)量鑒定，符不符合工程質(zhì)量各方面的要求，都符合了應(yīng)該采取多種方式來解決這個問題。

第四篇：北京企業(yè)拆遷維權(quán)：養(yǎng)殖場拆遷補償,實際方法具體分析才有效范文

北京企業(yè)拆遷維權(quán)：養(yǎng)殖場拆遷補償，實際方法具體分析

作者：北京吳少博律師事務(wù)所

這個養(yǎng)殖場一般情況下就是養(yǎng)雞、豬、羊、牛等一般畜牧性質(zhì)的養(yǎng)殖，我記得國務(wù)院公布了《畜牧養(yǎng)殖條例》，當中也談到了如果劃到禁養(yǎng)區(qū)的范圍內(nèi)，禁養(yǎng)一般是對環(huán)境有污染的，一旦進入禁養(yǎng)范圍內(nèi)原則上是要補償，《國務(wù)院畜牧養(yǎng)殖條例》當中給予實際規(guī)定的。一旦落到實踐中，可能沒有依據(jù)、沒有范本說明養(yǎng)殖場到底怎么拆遷、怎么補償。

實踐中就應(yīng)該按照一般的生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)補償，但是在計算內(nèi)部附屬設(shè)施和所帶來利潤差別的時候就是五花八門的。我們曾經(jīng)做過浙江杭州地區(qū)一個大型的養(yǎng)豬場的案件，補償是按照每頭豬250塊。大家都很清楚，養(yǎng)殖是不斷循環(huán)的，如果拆遷導致養(yǎng)殖場兩年不能建成，那么應(yīng)不應(yīng)該按照養(yǎng)殖批次計算利潤損失呢？我記得溫州有一個大型的養(yǎng)殖基地是這么做的，遼寧營口我們也做過一個養(yǎng)雞場的孵化基地也是這么說的：“拆遷會導致我的養(yǎng)雞場兩年不能恢復經(jīng)營生產(chǎn)，而且我每年養(yǎng)殖家禽大約是3-4個批次，每一個批次的損失額度是固定的?！边@樣的補償是比較合理的。

這主要是停產(chǎn)損失的問題，其他的按照一般生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)的土地、廠房、附屬設(shè)施、裝修和一些簡單的機器設(shè)備，該按照重置價的按重置價走，能搬遷就應(yīng)該按照搬遷費走，這跟一般經(jīng)營性企業(yè)是可以互相參考的。只是養(yǎng)殖類的停產(chǎn)損失的補償跟一般經(jīng)營性企業(yè)是不一樣的。

企業(yè)被征收能獲得的補償項目介紹

1.土地、企業(yè)的房屋價值補償

房屋價值補償主要包含兩方面，土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價，土地區(qū)位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值，主要由土地所在的區(qū)位和用途來決定，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因為企業(yè)的廠房、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價合并計算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至會告訴你，這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。

2.裝修附屬物補償

關(guān)于裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內(nèi)容主要由評估機構(gòu)根據(jù)各地制定的標準進行評估。此項補償內(nèi)容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業(yè)主要應(yīng)當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。

3.停產(chǎn)停業(yè)損失補償

停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因為拆遷不能進行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失，在計算該損失時不僅應(yīng)當考慮被拆遷前的利潤損失，還應(yīng)當考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶資源以及預期利益的損失。2011年頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條和第二十三條做出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進行補償?shù)囊?guī)定，提出了補償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對停產(chǎn)停業(yè)計算的標準不一致，各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補償項目里彈性最大的一項，應(yīng)當值得企業(yè)重點關(guān)注。

4.搬遷費用、搬遷損失

企業(yè)在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業(yè)所有的機器設(shè)備、各項生產(chǎn)資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產(chǎn)生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設(shè)備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。

5.各項拆遷獎勵費用

在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議，搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數(shù)額主要由具體的項目實施意見來決定。另外，涉及到集體企業(yè)或國有企業(yè)還有職工安置費用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現(xiàn)。

拆遷補償方案的選擇

1.土地置換

如果你僅僅選擇了土地置換，置換后由企業(yè)在置換來土地上建設(shè)廠房，那你有權(quán)利獲得地上附著物的補償，具體包括：房屋重置成新價的補償、地上種植物補償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機器設(shè)備的搬遷費。

2.土地加房屋安置

如果你選擇了土地加房屋安置，至于停產(chǎn)停業(yè)損失，僅僅可以獲得一定時間段的補償。因為您選擇了土地或者房屋置換，那您的停產(chǎn)停業(yè)時間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那你獲得也只能是一定時間段的停產(chǎn)停業(yè)損失。

如何計算停產(chǎn)停業(yè)損失

1.按照企業(yè)的整個生產(chǎn)經(jīng)營面積一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償

這種計算方法比較簡單，一般都是由區(qū)一級或區(qū)一級以上的政府確定一個標準，然后按照企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面積給予一次性的停產(chǎn)停業(yè)損失補償，只要能確定企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面積，就可以計算出停產(chǎn)停業(yè)損失。

這個方法計算雖然簡單，但是實踐中使用起來很容易產(chǎn)生糾紛，糾紛的矛盾點就在于如何認定生產(chǎn)經(jīng)營面積。比如，企業(yè)的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產(chǎn)經(jīng)營面積呢？此外，工廠的倉庫屬于不屬于經(jīng)營面積呢？其實這些都是我們生產(chǎn)經(jīng)營不可缺少的部分，但是拆遷方經(jīng)常會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產(chǎn)的地方。再比如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥硬化的，那么整個院子屬于不屬于經(jīng)營面積？算不算是企業(yè)在進行實際生產(chǎn)經(jīng)營中使用的呢？如此種種，企業(yè)都會和拆遷方產(chǎn)生實體爭議。

在北京停產(chǎn)停業(yè)的補償標準是每平方米500-1500元，但實際上隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展，以及各個企業(yè)的自身盈利情況不同，通過適當?shù)木S權(quán)，停產(chǎn)停業(yè)損失的補償是可以突破這個標準的。具體而言有如下標準：

1.按照企業(yè)納稅的情況計算停產(chǎn)停業(yè)損失。2.按房屋總價值的一定比例3.按營業(yè)收入、利潤4.評估機構(gòu)進行評估5.雙方協(xié)商決定

2.根據(jù)納稅情況或者營業(yè)執(zhí)照等營業(yè)注冊信息中的營業(yè)面積

具體而言，有些地方是依據(jù)納稅情況，依據(jù)納稅能夠推算出每年的基本利潤。但是這種情況對中小型制造企業(yè)是不利的。另外，按照營業(yè)執(zhí)照以及營業(yè)注冊信息中標注的營業(yè)面積。但是大家都清楚，我們國家的營業(yè)信息中標注的營業(yè)面積往往是針對個體工商戶或者簡單的商業(yè)性用房可以用營業(yè)信息推算出基本的經(jīng)營面積。但是這樣的計算方式往往對經(jīng)營企業(yè)來講是很不利的，因為營業(yè)信息標注的面積和實際經(jīng)營使用面積是有巨大差距的。我們的營業(yè)注冊和營業(yè)年檢在這方面往往是很疏漏的。所以說測算出來的營業(yè)面積往往和經(jīng)營企業(yè)所要得到的權(quán)益肯定是有很大的差距的。

3.按照實際經(jīng)營面積進行計算

還有一種情況是按照實際的經(jīng)營面積進行計算。如果按照實際的經(jīng)營面積來計算，拆遷方也不會簡單和你說一個經(jīng)營面積（數(shù)字）。進行實地測量時會進行分割。哪方面的分割呢？實際的工廠生產(chǎn)是一塊兒，職工宿舍、職工食堂、辦公場地算不算經(jīng)營面積呢？可能會在這方面產(chǎn)生糾紛。比如講，倉庫屬于不屬于經(jīng)營面積呢？倉庫難道不屬于經(jīng)營的場所嗎？完全屬于。但是拆遷方會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產(chǎn)的地方。再比如講有些制造型企業(yè)，比如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥密封的，那么整個院子屬于不屬于經(jīng)營面積？我是不是在進行實際經(jīng)營中使用的呢？這些都會和拆遷方產(chǎn)生實體爭議。

《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進行補償?shù)囊?guī)定，提出了補償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。由于在實際工作中各地補償標準和方法差異很大，《條例》授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法。根據(jù)了解到的情況，目前對在停產(chǎn)停業(yè)損失的補償中引進評估機制各方基本達成共識，但還有一些問題存在比較大的爭議，比如：評估機構(gòu)是選擇房地產(chǎn)估價機構(gòu)還是選擇資產(chǎn)評估機構(gòu)；損失補償標準是按被征收企業(yè)的實際效益測算還是按照同類企業(yè)的社會平均效益測算，等等。

關(guān)于選擇評估機構(gòu)的問題

1.房地產(chǎn)估價的范圍

《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第三條第二款“本辦法所稱房地產(chǎn)估價活動，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估??”由此可見，以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)也是房地產(chǎn)估價活動的范圍。事實已說明，在征收補償中，由于房地產(chǎn)量大價高，絕大多數(shù)的補償都是對房地產(chǎn)價值的補償，征收補償評估是以房地產(chǎn)為主的評估。因此，征收補償中作為附加的停產(chǎn)停業(yè)損失補償評估由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行是有法理依據(jù)的。

2.房地產(chǎn)估價的技術(shù)能力

停產(chǎn)停業(yè)損失補償是在實際工作中出現(xiàn)的新問題。目前還沒有哪個評估專業(yè)對停產(chǎn)停業(yè)損失出臺專門的評估技術(shù)規(guī)范，各地政府對此項損失的補償也都在不斷的探索之中，因此停產(chǎn)停業(yè)損失評估具體如何操作對任何一個評估專業(yè)來說都是新命題，不存在哪個專業(yè)已經(jīng)走在前面的問題。

拆遷方慣用的拆遷招數(shù)大揭秘

政策壓人

拆遷一開始的時候，拆遷工作人員說的最多的永遠是：這是政府制定的政策，誰也不能改變政策。在拆遷初期拒絕你的補償要求的時候，政策不允許就是最好的理由。

虛假詢價

如果拆遷完全按照公平公開的政策進行補償安置并且像他所說的那樣政策不可改變的話，詢價沒有任何意義，因為補多少錢取決于政策的規(guī)定，而不取決于你想要多少錢，他直接應(yīng)該和你討論的是按政策算出來這個地方應(yīng)補多少錢，而不是問你想要多少錢。

利用人性

如果你認為他們是真心想幫你提高補償，那就錯了，所謂位置決定立場，不要指望一個和你的利益站在對立面的人能最大程度幫你爭取利益，想要拿到合理的補償，一定要有打硬戰(zhàn)的心理準備。

牽連式拆遷

如果被拆遷企業(yè)在拆遷的過程中有其他的項目在向政府申請審批，或者有其他事項需要政府同意辦理，大多數(shù)也會因為拆遷而受到牽連，被拆遷企業(yè)要提前做好充分的準備。

斷水斷電斷路

經(jīng)常性的斷水斷電，施工不小心把路給挖了、堵了，這是拆遷公司慣用的招數(shù)，因為他們很清楚，斷水斷電度斷路會影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營，一旦你不能進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營，就必然會增加企業(yè)運營的成本，企業(yè)就無法在拆遷范圍長期堅持，無法長期堅持，就必然會在補償價格上做出讓步。

違法偷拆

這里所說的違法偷拆，是指沒有經(jīng)過合法的司法程序，不是由法院組織的強制拆除，而是指拆遷方在沒有任何合法手續(xù)的情況下，組織社會閑散人員偷偷的把你的房子拆掉。

夸大違法

如果不是遇到拆遷，這些問題也沒有任何部門過來查，一旦開始拆遷了，拆遷方最先開始審查你的證照，并且根本不考慮歷史原因，而是一味地強調(diào)、夸大缺乏證照的違法性。

以拆違促拆遷

就是指拆遷方通過拆除違章建筑來推動、加快整個拆遷的進程，或者用拆除違章的方式直接代替拆遷，目的是實現(xiàn)低成本、甚至是無成本的拆遷。

貸款糾紛

如果沒有遇到拆遷，企業(yè)只需要到期償還貸款，或者到期辦理貸款的延期或以新貸還舊貸就可以，但是一旦遇到拆遷，這些問題都會變得復雜甚至導致嚴重的后果。

合同糾紛

拆遷方并不和你談拆遷補償問題，而是由出租方直接訴到法院，通過訴訟解除合同的方式來代替拆遷補償程序，將拆遷法律關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤獬申P(guān)系的方式解決糾紛。

我所律師參與維權(quán)的優(yōu)勢

1、針對環(huán)境整治行動進行合法性審查

通過信息公開等方式向政府各職能部門申請公開，調(diào)取政府及其所屬部門在環(huán)境整治行動中的相關(guān)證據(jù)。通過合法性審查發(fā)現(xiàn)政府的問題，增加談判籌碼。

2、出具專業(yè)法律分析意見書

根據(jù)企業(yè)提供的資料，對企業(yè)的資產(chǎn)情況進行梳理，進行合法性論證；確定停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)脑瓌t及內(nèi)容，為自身的合理請求提供事實和法律依據(jù)，以期對企業(yè)存在的法律風險進行預防和控制。

3、通過合法維權(quán)手段為客戶創(chuàng)造談判機會

通過復議、訴訟等法律手段，應(yīng)對政府部門可能作出的超越職權(quán)，違法作出行政處罰，濫用行政權(quán)力限制競爭，違法設(shè)定行政許可等問題，在法律框架內(nèi)積極爭取權(quán)益，使對方正視我方的合理訴求。

4、專業(yè)的談判和監(jiān)督手段制約配合

運用律師的法律專業(yè)知識和專業(yè)經(jīng)驗指導談判，在必要的時候律師直接參與談判。針對環(huán)境整治運動中的嚴重違法點，通過舉報、申訴方式，結(jié)合主流媒體監(jiān)督，通過上級監(jiān)察、輿論監(jiān)督等方式促使對方進行平等協(xié)商，配合談判。

我所企業(yè)征收維權(quán)成功案例

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宜昌被拆遷廠房成功維權(quán)，歷時兩年，補償數(shù)額最終達到1.2億

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湘西被拆遷企業(yè)僅1/3位于紅線內(nèi)，剩余土地無法繼續(xù)經(jīng)營，最終實現(xiàn)整體征收

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北京某4S店拆遷維權(quán)案例，補償款成功翻至30倍

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無錫某地征收方拒絕承認承租企業(yè)合法權(quán)益，成功維權(quán)，爭取到停產(chǎn)停業(yè)損失補償

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鄭州市養(yǎng)殖廠拆遷維權(quán)，成功推翻原審法院行政判決

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烏魯木齊市某林木企業(yè)征收，經(jīng)多輪多級投訴舉報，300畝林地取得8000萬賠償。

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寧武鋁工業(yè)公司拆遷補償，從原來的19萬提高到440萬案例

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南京某企業(yè)承租某村集體土地建廠房，最終獲得2430萬補償案例

l “土地使用權(quán)糾紛案”，律師函一矢中的，補償從0提高到390萬案例

l 包頭正華保溫材料有限公司成功維權(quán)，補償額從200多萬到900萬案例！

l 江蘇某水泥制品廠，一種情況兩種補償，差距3倍

l 青州某機械廠遭強拆，確認省政府征地批復違法，最終獲600萬賠償案例

l 安徽某礦業(yè)公司沒有合法手續(xù)，最終獲得了800萬賠償案例案例 鄭重聲明：本文章為北京吳少博律師事務(wù)所原創(chuàng)文章，禁止同行轉(zhuǎn)載、偽原創(chuàng)等，其他平臺轉(zhuǎn)載請注明出處。

溫馨提示：北京吳少博律師事務(wù)所，10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗，各位企業(yè)當事人面臨拆遷征收時，補償?shù)?，補償不合理，政策強壓，斷水斷電斷路等問題，請及時與我們聯(lián)系，避免錯過律師介入的最好時機。

第五篇：【吳少博律所百案講堂】拆違、禁養(yǎng)、關(guān)停對企業(yè)拆遷的影響

【吳少博律所百案講堂】拆違、禁養(yǎng)、關(guān)停對企業(yè)拆遷的影響

作者：北京吳少博律師事務(wù)所·10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗

【導讀】

近期，北京吳少博律師事務(wù)所在實務(wù)中了解到，大批中小企業(yè)主都遇到了環(huán)保關(guān)停、禁養(yǎng)區(qū)禁養(yǎng)、拆除違章建筑等相關(guān)干擾企業(yè)經(jīng)營甚至對企業(yè)造成毀滅性打擊的事情。今天，本文就從北京吳少博律師事務(wù)所的維權(quán)實務(wù)當中向廣大中小企業(yè)主解讀一下上述幾種形式，對企業(yè)的影響，以及上述幾個事件在現(xiàn)在的來龍去脈。

【現(xiàn)狀分析】

一、拆違現(xiàn)狀。拆違本身就是一個確認違章建筑的過程。以往，我們碰到的拆違情形，通常都是在企業(yè)拆遷當中作為一個手段，也就是我們常說的以拆違促拆遷，這種拆違的目的最終還是要進行拆遷，只不過以認定被拆遷方的廠房、地面附著物是違章建筑來給當事人形成巨大的心理壓力，想盡一些辦法來壓低補償，迫使雙方達成和解、簽訂補償協(xié)議。因此說此種情況下的拆違建通常就是以手段來促目的。

然而從2013年開始，我們發(fā)現(xiàn)從全國所出現(xiàn)的情況來看，各地都在轟轟烈烈持續(xù)的單純拆違建，而并非僅以具體的征收拆遷項目落地實施為目的來進行拆違。由此，我所根據(jù)多年代理企業(yè)拆遷案件的經(jīng)驗總結(jié)出，此種情況屬于政策性運用式拆違，且范圍巨大，通常是在某一個省、某一個直轄市開展大范圍的直接性的且有針對性的拆違建。實務(wù)中我所也接到了大量這類案件，據(jù)我們觀察，從2013年浙江省開始搞的“三改一拆”開始，全國范圍內(nèi)就開始了大范圍的拆違運動，在此之后浙江又實施了“五水共治”的項目，同樣也是一個拆違建的方式、手段、或者說名目。又如，上海市從2015年倡導的“五違四必”，也稱“五違共治”。其中涉及違法經(jīng)營、違法排污、違章建筑、違法用地、違法居住等。再比如，2016年濟南市實施了一項五年的“拆違拆臨”的拆違運動等等。縱觀全國局面，像天津、長沙、廈門、福州等也轟轟烈烈地展開了本地范圍內(nèi)的拆違運動。

綜上訴述，北京吳少博律師事務(wù)所分析得出，上文提到的各地拆違運動，所針對的就是那些沒有房產(chǎn)證或者說是自2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施之后，沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的相關(guān)企業(yè)廠房或者居民用房。但從中我們也發(fā)現(xiàn)一個特點，那就是在實際拆除時，地方政府

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請經(jīng)過本團隊同意并注明出處。拆遷方不區(qū)分2008年之前和2008年之后的問題。甚至造成有的地方將2008年之前的建筑也認定為違建。顯然這種判定與法律的適用是相違背的。

二、禁養(yǎng)現(xiàn)狀。舉例來講，2012年實施的《畜牧業(yè)養(yǎng)殖污染防治條例》中有關(guān)于禁養(yǎng)區(qū)、限養(yǎng)區(qū)劃定的規(guī)定。由此，從2012年之后，就開始了關(guān)于養(yǎng)殖行業(yè)禁養(yǎng)關(guān)停的工作，只是前幾年還是小范圍的禁養(yǎng)關(guān)停，但從2016年至2017年間，幾乎在全國范圍內(nèi)都在進行一次性、政策性、全面的養(yǎng)殖行業(yè)的禁養(yǎng)關(guān)停，而范圍之大，力度之強，作為我們專業(yè)拆遷律師都是始料未及的。甚至出現(xiàn)一些頗具規(guī)模的養(yǎng)殖場，環(huán)評手續(xù)非常齊全的養(yǎng)殖場，也遭遇了禁養(yǎng)關(guān)停的事實。誠然，這種情況在實務(wù)中非常常見，我們通過實際的代理案件也發(fā)現(xiàn)一些并非靠近自然風景區(qū)、居民生活區(qū)、科研區(qū)、或者水源保護地等的養(yǎng)殖企業(yè)同樣關(guān)停，這些與環(huán)境影響沒有直接關(guān)聯(lián)關(guān)系的相關(guān)養(yǎng)殖行業(yè)也面臨關(guān)停困境。此種政策性、運動式關(guān)停，拆遷方往往不講任何條件，只是進行實際關(guān)停，甚至往往不談補償，或者補償相對較低，更有甚者只關(guān)停不拆遷，最終導致被拆遷企業(yè)得不到補償。

三、環(huán)保關(guān)?，F(xiàn)狀。眾所周 知，所謂環(huán)保關(guān)停，是指在國家新的環(huán)保法頒布之后，特別是隨著近兩年大氣污染，霧霾天氣的增多，促使相關(guān)部門加大實施環(huán)保監(jiān)察力度。直接導致各地的涉及環(huán)保污染的行業(yè)，也遭遇大范圍的關(guān)停。例如化工廠、家具裝修裝飾廠、煤炭相關(guān)行業(yè)，由于會對大氣污染產(chǎn)生重大影響，因此都被納入到環(huán)保關(guān)停的范疇。特別是京津冀地區(qū)，更是一個重點敏感的區(qū)域，關(guān)停力度更是非常之大。近幾年來，對中小企業(yè)不動產(chǎn)影響最大的往往就是以下幾個方面：一個是養(yǎng)殖場的禁養(yǎng)關(guān)停，在實踐中拆遷方對這種養(yǎng)殖場，往往不區(qū)分養(yǎng)殖的行業(yè)。我們在實務(wù)中遇到的，一開始都是家禽類的養(yǎng)殖，例如養(yǎng)鵝、養(yǎng)鴨、養(yǎng)雞、養(yǎng)豬、養(yǎng)牛、養(yǎng)羊等。但通過接觸到的類似案件越來越多，我們發(fā)現(xiàn)，往往實務(wù)當中，存在“一邊趕”“一刀切”的現(xiàn)象。我們甚至看到一些養(yǎng)水貂的、養(yǎng)孔雀的等等類似養(yǎng)殖企業(yè)，也被納入到了關(guān)停序列當中?？偠灾徽擆B(yǎng)什么，都要被關(guān)停。結(jié)合上述提到的幾方面因素，恰恰就導致了一些以往經(jīng)營非常好的中小企業(yè)無辜被納入到一種可能瀕臨倒閉，甚至無法持續(xù)經(jīng)營的狀態(tài)?！緦I(yè)評析】

綜合分析養(yǎng)殖場的禁養(yǎng)問題，環(huán)保關(guān)停問題、違建拆除問題，結(jié)合我所多年代理類似案件，總結(jié)實務(wù)經(jīng)驗，得出以下幾項共同特點。本文在此提出，希望能與廣大中小企業(yè)主共同分享。第一個特點是政策性。所謂政策性，就是不區(qū)分用地范圍，或者經(jīng)營行業(yè)，甚至不區(qū)分 企業(yè)對所處地塊的區(qū)域環(huán)境以及對當?shù)卣５耐恋乩?，是否?gòu)成了危害影響，以致危害到了何種程度。拆遷方都以大的政策背景為由，進行“一刀切”的拆違、禁養(yǎng)、關(guān)停。第二個特點是運動式。所謂運動式，往往體現(xiàn)的就是關(guān)停行為非常緊迫、關(guān)停程度非常激烈。例如拆遷方在時間緊，任務(wù)重的壓力之下。通常都是上級給下級只規(guī)定時間，任務(wù)都是有具體時間要求的。諸如上級政府要求下級相關(guān)部門到了哪個時間點必須完成90%，到了最后的時間點必須完成100%?，F(xiàn)實中我們從各種的新聞中也能看到，例如最近沈陽的一則新聞，就報道稱300多家養(yǎng)殖場必須在8月25號之前全部關(guān)停。

第三個特點就是手段重。由于相關(guān)部門在執(zhí)行拆違、禁養(yǎng)、關(guān)停時承受著“時間緊任務(wù)重”的壓力，因此執(zhí)行手段非常重。通常情況下如果企業(yè)到期不關(guān)停，相關(guān)部門輕則斷水斷電斷路，重則強拆、強制關(guān)停。拆遷方因具有一個有恃無恐的身份，往往執(zhí)行手段比較重。整體評價這種政策性運動式的拆違、禁養(yǎng)、關(guān)停行為，與之對應(yīng)的通常是舉報式行為。對于此類情形，相關(guān)職能部門，往往是“睜一只眼閉一只眼”，通常只要企業(yè)主能把相關(guān)舉報人穩(wěn)定住，對方也許就不再查相關(guān)環(huán)保、違建問題了。否則，職能部門才會持續(xù)運用法律手段對企業(yè)主進行施壓，迫使關(guān)停。舉報式行為通常都有緩沖的空間，但相對于當前的這種政策性運動式的關(guān)停、禁養(yǎng)、拆違，緩沖空間就非常之小了。但是在此，北京吳少博律師事務(wù)所提醒廣大企業(yè)主，在遭遇政府拆違、禁養(yǎng)、關(guān)停，必須要清楚一點，不管對方采取哪種手段，文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請經(jīng)過本團隊同意并注明出處。都要在法律的框架之內(nèi)行為，否則將構(gòu)成行政行為違法。我們在維權(quán)實務(wù)中遇到許多養(yǎng)殖企業(yè)，都被歸結(jié)到‘小散亂污’行列，通常其都帶有一定的家庭式或者作坊式的特點。在當時情況之下某個地域范圍內(nèi)可能還會進行鼓勵，對企業(yè)的環(huán)評、土地性質(zhì)以及合法性，都沒有要求。甚至依據(jù)相關(guān)鼓勵式政策，企業(yè)還拿到了養(yǎng)殖補貼等等。同樣的，我們也遇到過很多企業(yè)發(fā)展成了當?shù)氐募{稅大戶，成為當?shù)氐臉藯U性企業(yè)，甚至得到了政府某方面的獎勵。但一旦面臨政策性關(guān)停，可能最終的結(jié)果往往必然是禁養(yǎng)、關(guān)?；蛘卟疬`。

由此可見，企業(yè)一旦遭遇這種政策性的運動式的關(guān)停，最終的結(jié)果往往不盡如人意。對此，北京吳少博律師事務(wù)所，除了對此類事件進行評判之外，更多的是要進行關(guān)注分析，找出政府職能部門會從哪些角度給企業(yè)主施加壓力，進而來達到關(guān)停、禁養(yǎng)、拆違的目的。北京吳少博律師事務(wù)所根據(jù)多年維權(quán)實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)得出以下幾點：

第一，企業(yè)不動產(chǎn)的合法性。（1）土地的角度。首先，從被拆遷土地的使用、土地的性質(zhì)、土地的權(quán)屬等方面，判斷土地是不是合法的狀態(tài)。例如，企業(yè)的性質(zhì)不能做養(yǎng)殖，因為是工業(yè)用地?；蛘?，企業(yè)明明劃在養(yǎng)殖區(qū)范圍之內(nèi)，是養(yǎng)殖用地，卻用做了工業(yè)生產(chǎn)，這就是違背了土地的使用用途。其次，土地性質(zhì)，企業(yè)明明是集體土地、耕地，但卻用于了工業(yè)生產(chǎn)，況且又是租賃性質(zhì)，這樣就改變了土地性質(zhì)。最后，則是土地權(quán)屬問題，一般情況下養(yǎng)殖企業(yè)的占地只具備租賃權(quán)，但這種租賃權(quán)在我們國家是不被認可的。因為現(xiàn)行法律不認可租賃權(quán)成為一種物權(quán)，既然不是物權(quán)，那么當企業(yè)遇到這種不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的情況，就很難獲得相應(yīng)的補償。（2）房屋的角度。企業(yè)房屋的用途，使用年限，是否取得了相關(guān)的建設(shè)工程許可或者房產(chǎn)手續(xù)，房屋是否存在質(zhì)量安全問題等等。以上因素都足以撼動企業(yè)主所依賴的土地和房屋作為不動產(chǎn)可進行持續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營的想法。

再進一步分析，我們會發(fā)現(xiàn)從民事角度講，企業(yè)主和土地出租方形成的租賃關(guān)系上，拆遷方可以要求出租方解除與企業(yè)主之間的租賃合同。換言之從行政法律關(guān)系角度講，假如企業(yè)主沒有取得相關(guān)的土地或房產(chǎn)手續(xù)，相關(guān)政府部門還可以對企業(yè)主實施行政處罰行為。甚至，對方也可能將其引導到刑事法律關(guān)系上，例如涉及到違法占地，違法用地等問題，以及變更土地性質(zhì)的問題，最終都有可能被引導到刑事法律關(guān)系的范疇。以上種種，都是對方打壓企業(yè)主心理壓力以期達到拆違、禁養(yǎng)、關(guān)停目的的部分手段。

第二，企業(yè)環(huán)保的不達標。拆遷方可以直接從環(huán)保作為切入點。例如，企業(yè)沒有環(huán)評備案，亦或環(huán)保設(shè)施和實地排污不合格。結(jié)合這些角度，對方可以直接關(guān)停企業(yè)，造成企業(yè)無法持續(xù)經(jīng)營的后果。

第三個，企業(yè)的相應(yīng)合法手續(xù)的取得漏洞。例如工商許可未進行延期注冊，稅務(wù)存在偷稅漏稅現(xiàn)象，消防設(shè)施預案不達標等等。以上這些也足以對企業(yè)主形成巨大的心理沖擊。綜合上述特點總結(jié)，北京吳少博律師事務(wù)所從維權(quán)實務(wù)角度向廣大中小企業(yè)主指導分析了如何密地圍繞拆遷方的手段來維護自己的合法權(quán)益。

鄭重聲明：本文章為北京吳少博律師事務(wù)所原創(chuàng)文章，禁止同行轉(zhuǎn)載、偽原創(chuàng)等，其他平臺轉(zhuǎn)載請注明出處。

溫馨提示：北京吳少博律師事務(wù)所，10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗，各位企業(yè)當事人面臨拆遷征收時，補償?shù)?，補償不合理，政策強壓，斷水斷電斷路等問題，請及時與我們聯(lián)系，避免錯過律師介入的最好時機。

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