第一篇：北京企業(yè)拆遷專業(yè)律師：畜牧養(yǎng)殖拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目,法律保障應(yīng)有權(quán)利

北京企業(yè)拆遷專業(yè)律師：畜牧養(yǎng)殖拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目，法律保障應(yīng)有權(quán)利

作者：北京吳少博律師事務(wù)所·10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)

養(yǎng)殖場(chǎng)搬遷，禁養(yǎng)受損應(yīng)予補(bǔ)償

國(guó)務(wù)院法制辦公室官方網(wǎng)站全文公布《畜禽養(yǎng)殖污染防治條例(征求意見(jiàn)稿)》，征求社會(huì)各界意見(jiàn)。據(jù)了解，該條例的出臺(tái)是國(guó)內(nèi)首部針對(duì)畜禽養(yǎng)殖污染防治方面的法規(guī)，畜禽養(yǎng)殖污染防治擬不簡(jiǎn)單采用工業(yè)污染治理的制度和措施。

《畜禽養(yǎng)殖污染防治條例(征求意見(jiàn)稿)》共六章三十六條，分別從立法目的、政府職責(zé)、監(jiān)管體制、禁養(yǎng)區(qū)、限養(yǎng)區(qū)、養(yǎng)豬場(chǎng)建設(shè)要求、配套環(huán)保設(shè)施、排污要求以及拆遷補(bǔ)償?shù)雀鱾€(gè)方面做了詳細(xì)規(guī)定。

為加強(qiáng)對(duì)特殊區(qū)域的環(huán)境保護(hù)，條例第10條、第11條規(guī)定，在飲用水水源保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)等區(qū)域禁止建設(shè)畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)、養(yǎng)殖小區(qū)。地方政府可以根據(jù)實(shí)際需要，劃定本地區(qū)的畜禽養(yǎng)殖品種、規(guī)模、總量等限制養(yǎng)殖區(qū)域。

為盡量降低養(yǎng)殖成本，促進(jìn)養(yǎng)殖業(yè)健康發(fā)展，條例第12條規(guī)定，新改擴(kuò)建畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)、養(yǎng)殖小區(qū)要依法進(jìn)行環(huán)評(píng)，環(huán)評(píng)文件要包括廢棄物綜合利用方案和措施，同時(shí)授權(quán)環(huán)保部商農(nóng)業(yè)部確定需要進(jìn)行環(huán)評(píng)的養(yǎng)殖場(chǎng)、養(yǎng)殖小區(qū)的范圍和規(guī)模。

針對(duì)養(yǎng)殖場(chǎng)比較關(guān)心的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，條例第25條規(guī)定，因畜牧業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整以及劃定禁止養(yǎng)殖區(qū)域、限制養(yǎng)殖區(qū)域，或者因畜禽散養(yǎng)密集區(qū)域整治，確需關(guān)閉或者搬遷現(xiàn)有畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)所，致使畜禽養(yǎng)殖者遭受經(jīng)濟(jì)損失的，由地方人民政府予以補(bǔ)償。

畜禽養(yǎng)殖污染防治設(shè)計(jì)了有別于工業(yè)污染治理模式，著重體現(xiàn)“以獎(jiǎng)促治”的管理思路：條例第26條、第27條、第28條分別規(guī)定了對(duì)污染治理設(shè)施的資金支持；生產(chǎn)、運(yùn)輸、銷售、使用畜禽養(yǎng)殖廢棄物有機(jī)肥產(chǎn)品，購(gòu)置、使用廢棄物收集、處理、利用設(shè)備的稅收優(yōu)惠政策；利用畜禽養(yǎng)殖廢棄物生產(chǎn)有機(jī)肥、發(fā)電、制取沼氣的價(jià)格優(yōu)惠政策等。條例第30條規(guī)定，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖場(chǎng)、養(yǎng)殖小區(qū)支出的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)收費(fèi)，由各級(jí)地方政府給予補(bǔ)助。條例第31條規(guī)定，養(yǎng)殖場(chǎng)、養(yǎng)殖小區(qū)在達(dá)標(biāo)排放的基礎(chǔ)上，自愿進(jìn)一步消減排污量的，由縣、鄉(xiāng)政府給予獎(jiǎng)勵(lì)，并優(yōu)先列入畜禽養(yǎng)殖發(fā)展相關(guān)資金扶持范圍。

養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

1、征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被 征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng) 業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被 征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

2、征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土 地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過(guò)本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。

被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。

3、依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

黑龍江三家養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷維權(quán)案例

【案例簡(jiǎn)介】

這三家養(yǎng)殖場(chǎng)因?yàn)闃I(yè)務(wù)關(guān)系彼此比較熟悉，而且都面臨拆遷，所以共同委托我所（北京吳少博律師事務(wù)所）進(jìn)行代理。我結(jié)合三家養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷的具體狀況，談一下養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

這三家養(yǎng)殖場(chǎng)的主體狀況和面臨的現(xiàn)實(shí)情況有以下相似點(diǎn)：

第一，這三家養(yǎng)殖場(chǎng)取得土地使用權(quán)的方式有兩種：第一種是通過(guò)競(jìng)拍的方式從銀行取得了土地使用權(quán)；第二種是和村委會(huì)簽訂了土地使用權(quán)購(gòu)買協(xié)議，但是沒(méi)有辦理正規(guī)完整的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。在八九十年代的農(nóng)村，這種土地使用權(quán)取得方式很普遍，從歷史淵源來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人取得的土地使用權(quán)是有合法性的。

在養(yǎng)殖行業(yè)的實(shí)際情況中，養(yǎng)殖場(chǎng)雖按照農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖的實(shí)際用途取得了土地使用權(quán)，但是經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，土地的用途可能不僅限于農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖，還進(jìn)行了冷庫(kù)、超市、飯店等的建設(shè)，可這些都不能磨滅土地使用權(quán)的合法性。在此次案件中，其中一家養(yǎng)殖場(chǎng)就遇到了這樣的情況，其建場(chǎng)之初是按照農(nóng)業(yè)生產(chǎn)養(yǎng)殖用地進(jìn)行批建的，但是在實(shí)際生產(chǎn)的過(guò)程中有一部分土地上建成了冷庫(kù)，但是是剛剛建成，還沒(méi)有投入到實(shí)際使用。當(dāng)?shù)卣魇辙k以改變土地使用用途為由，要求吊銷養(yǎng)殖場(chǎng)的土地使用權(quán)證，要求其賣掉養(yǎng)殖的動(dòng)物、變賣孵化設(shè)備等。征收辦的這種行為是完全違法的，相當(dāng)于是從根本上否定了當(dāng)事人合法取得的土地使用權(quán)。第二，養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷過(guò)程中面臨的壓力是有規(guī)律可循的。因?yàn)轲B(yǎng)殖場(chǎng)帶有一定的污染性，所以政府一般會(huì)以環(huán)保的名義進(jìn)行施壓。比如此次案例中，其中一家養(yǎng)殖場(chǎng)和當(dāng)?shù)鼐用駞^(qū)靠的比較近，當(dāng)?shù)卣块T于是采取措施，以沒(méi)有使用環(huán)保設(shè)施、沒(méi)有對(duì)排放物排泄物進(jìn)行處理的名義要求關(guān)停養(yǎng)殖場(chǎng)，并采取了斷水?dāng)嚯娡诼返氖侄危茐牧损B(yǎng)殖場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)?？墒歉鶕?jù)我國(guó)環(huán)保法和相關(guān)行政法規(guī)，在使用行政強(qiáng)制措施關(guān)停企業(yè)之前，需要給企業(yè)改正補(bǔ)救的法定權(quán)利，但對(duì)方并沒(méi)有做到這個(gè)法定程序，這也給我們的反擊提供了機(jī)會(huì)。值得注意的是，因?yàn)轲B(yǎng)殖行業(yè)是免稅行業(yè)，拆遷方不能以核查納稅的方式進(jìn)行試壓。

第三，三家養(yǎng)殖場(chǎng)面臨的拆遷項(xiàng)目都是涉及公共利益的，比如市政規(guī)劃的調(diào)整、修路修橋、市政設(shè)施的擴(kuò)建等。

【辦案過(guò)程】

根據(jù)對(duì)方所暴露的違法之處，我們一一回?fù)簦o對(duì)方施加了足夠的壓力。比如把吊銷土地使用權(quán)相關(guān)的行政決定及時(shí)向哈爾濱人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，并且在一個(gè)多月之后得到了哈爾濱人民政府的支持，判決其做出的吊銷土地使用權(quán)證的行為是違法的；針對(duì)其他兩個(gè)行政補(bǔ)償決定，我們也向上級(jí)政府進(jìn)行行政復(fù)議，但是沒(méi)有得到上級(jí)政府的支持，我們及時(shí)向法院

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過(guò)本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。提起了訴訟，法院撤銷了復(fù)議決定和相應(yīng)補(bǔ)償決定，我們的合法權(quán)益最終得到了法律的保護(hù)；針對(duì)對(duì)方斷水?dāng)嚯姅嗦返男袨?，我們及時(shí)投訴到了相關(guān)部門，如果相關(guān)部門不予以回復(fù)的話，我們要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任；針對(duì)環(huán)保局下達(dá)的行政處罰命令，我們也及時(shí)請(qǐng)求了法律的審查，理由是處罰的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有說(shuō)明，而且沒(méi)有允許當(dāng)事人首先作出補(bǔ)救改進(jìn)這一法定程序。

當(dāng)把對(duì)方在這次拆遷中所有的行政行為均納入到法律審查的范圍時(shí)，會(huì)產(chǎn)生很多有利的影響：第一，行政行為的落實(shí)會(huì)相應(yīng)得到延緩；第二，雙方接觸機(jī)會(huì)增加，客觀上給雙方提供了更多的談判機(jī)會(huì)，第三方主體增多，雙方談判調(diào)解的機(jī)會(huì)也多了；第三，給對(duì)方造成壓力，增加談判的籌碼，尤其是上級(jí)政府或者法院支持我方訴求的話，更是讓我方把握住了主動(dòng)權(quán)，但即使我方掌握了主動(dòng)權(quán)以后，也不能漫天要價(jià)。如果迫使對(duì)方繼續(xù)采取行政措施的話，后續(xù)維權(quán)的成本會(huì)更大，而且這也不符合公平合理的態(tài)度。

最后，經(jīng)過(guò)當(dāng)事人和我所的共同努力，拆遷方愿意坐下來(lái)和我們進(jìn)行平等的談判，當(dāng)事人都得到了滿意的補(bǔ)償。

企業(yè)被征收能獲得的補(bǔ)償項(xiàng)目介紹

1.土地、企業(yè)的房屋價(jià)值補(bǔ)償

房屋價(jià)值補(bǔ)償主要包含兩方面，土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià)，土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)值，主要由土地所在的區(qū)位和用途來(lái)決定，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價(jià)值要低于住宅和商服類的土地，但因?yàn)槠髽I(yè)的廠房、倉(cāng)庫(kù)占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)往往是很重要的一部分。房屋重置成新價(jià)主要指的是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價(jià)，通俗講就是房屋的建造成本價(jià)，這個(gè)成本價(jià)是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過(guò)程中，拆遷方所委托的評(píng)估公司往往將土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià)合并計(jì)算，也就是說(shuō)，被拆遷人從評(píng)估報(bào)告里看不出來(lái)土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至?xí)嬖V你，這個(gè)項(xiàng)目的拆遷就沒(méi)有土地的補(bǔ)償項(xiàng)目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤(rùn)。

2.裝修附屬物補(bǔ)償

關(guān)于裝修附屬物補(bǔ)償，各地都有裝修和附屬物的各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施細(xì)則，該項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容主要由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)各地制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。此項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業(yè)主要應(yīng)當(dāng)審查評(píng)估報(bào)告是否存在缺漏項(xiàng)的情況即可。

3.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因?yàn)椴疬w不能進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的所有損失，在計(jì)算該損失時(shí)不僅應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷前的利潤(rùn)損失，還應(yīng)當(dāng)考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶資源以及預(yù)期利益的損失。2011年頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條和第二十三條做出了對(duì)

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過(guò)本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對(duì)停產(chǎn)停業(yè)計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)不一致，各個(gè)企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目里彈性最大的一項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)值得企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注。

4.搬遷費(fèi)用、搬遷損失

企業(yè)在面臨拆遷時(shí)，搬遷費(fèi)除了將企業(yè)所有的機(jī)器設(shè)備、各項(xiàng)生產(chǎn)資料、辦公用品從一個(gè)地方搬遷到另一個(gè)地方所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用，還包括搬遷損失，主要是指這些機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過(guò)程中因拆、裝所造成的機(jī)器設(shè)備損失、折舊、損耗等費(fèi)用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

5.各項(xiàng)拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用

在拆遷的過(guò)程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出被拆遷房屋。各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)的數(shù)額主要由具體的項(xiàng)目實(shí)施意見(jiàn)來(lái)決定。另外，涉及到集體企業(yè)或國(guó)有企業(yè)還有職工安置費(fèi)用，主要是通過(guò)給下崗的職工繳納社會(huì)保險(xiǎn)的方式實(shí)現(xiàn)。

拆遷補(bǔ)償方案的選擇

1.土地置換

如果你僅僅選擇了土地置換，置換后由企業(yè)在置換來(lái)土地上建設(shè)廠房，那你有權(quán)利獲得地上附著物的補(bǔ)償，具體包括：房屋重置成新價(jià)的補(bǔ)償、地上種植物補(bǔ)償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機(jī)器設(shè)備的搬遷費(fèi)。

2.土地加房屋安置

如果你選擇了土地加房屋安置，至于停產(chǎn)停業(yè)損失，僅僅可以獲得一定時(shí)間段的補(bǔ)償。因?yàn)槟x擇了土地或者房屋置換，那您的停產(chǎn)停業(yè)時(shí)間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那你獲得也只能是一定時(shí)間段的停產(chǎn)停業(yè)損失。

如何計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失

1.按照企業(yè)的整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

這種計(jì)算方法比較簡(jiǎn)單，一般都是由區(qū)一級(jí)或區(qū)一級(jí)以上的政府確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后按照企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積給予一次性的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，只要能確定企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積，就可以計(jì)算出停產(chǎn)停業(yè)損失。

這個(gè)方法計(jì)算雖然簡(jiǎn)單，但是實(shí)踐中使用起來(lái)很容易產(chǎn)生糾紛，糾紛的矛盾點(diǎn)就在于如

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過(guò)本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。何認(rèn)定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積。比如，企業(yè)的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積呢？此外，工廠的倉(cāng)庫(kù)屬于不屬于經(jīng)營(yíng)面積呢？其實(shí)這些都是我們生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不可缺少的部分，但是拆遷方經(jīng)常會(huì)咬文嚼字的爭(zhēng)論：倉(cāng)庫(kù)是進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)的地方，不是進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)的地方。再比如制造石膏板的工廠，是要進(jìn)行晾曬的，整個(gè)院子都是進(jìn)行水泥硬化的，那么整個(gè)院子屬于不屬于經(jīng)營(yíng)面積？算不算是企業(yè)在進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中使用的呢？如此種種，企業(yè)都會(huì)和拆遷方產(chǎn)生實(shí)體爭(zhēng)議。

在北京停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每平方米500-1500元，但實(shí)際上隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，以及各個(gè)企業(yè)的自身盈利情況不同，通過(guò)適當(dāng)?shù)木S權(quán)，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償是可以突破這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的。具體而言有如下標(biāo)準(zhǔn)：

1.按照企業(yè)納稅的情況計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。2.按房屋總價(jià)值的一定比例3.按營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)4.評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估5.雙方協(xié)商決定

2.根據(jù)納稅情況或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照等營(yíng)業(yè)注冊(cè)信息中的營(yíng)業(yè)面積

具體而言，有些地方是依據(jù)納稅情況，依據(jù)納稅能夠推算出每年的基本利潤(rùn)。但是這種情況對(duì)中小型制造企業(yè)是不利的。另外，按照營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及營(yíng)業(yè)注冊(cè)信息中標(biāo)注的營(yíng)業(yè)面積。但是大家都清楚，我們國(guó)家的營(yíng)業(yè)信息中標(biāo)注的營(yíng)業(yè)面積往往是針對(duì)個(gè)體工商戶或者簡(jiǎn)單的商業(yè)性用房可以用營(yíng)業(yè)信息推算出基本的經(jīng)營(yíng)面積。但是這樣的計(jì)算方式往往對(duì)經(jīng)營(yíng)企業(yè)來(lái)講是很不利的，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)信息標(biāo)注的面積和實(shí)際經(jīng)營(yíng)使用面積是有巨大差距的。我們的營(yíng)業(yè)注冊(cè)和營(yíng)業(yè)年檢在這方面往往是很疏漏的。所以說(shuō)測(cè)算出來(lái)的營(yíng)業(yè)面積往往和經(jīng)營(yíng)企業(yè)所要得到的權(quán)益肯定是有很大的差距的。

3.按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)行計(jì)算

還有一種情況是按照實(shí)際的經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)行計(jì)算。如果按照實(shí)際的經(jīng)營(yíng)面積來(lái)計(jì)算，拆遷方也不會(huì)簡(jiǎn)單和你說(shuō)一個(gè)經(jīng)營(yíng)面積（數(shù)字）。進(jìn)行實(shí)地測(cè)量時(shí)會(huì)進(jìn)行分割。哪方面的分割呢？實(shí)際的工廠生產(chǎn)是一塊兒，職工宿舍、職工食堂、辦公場(chǎng)地算不算經(jīng)營(yíng)面積呢？可能會(huì)在這方面產(chǎn)生糾紛。比如講，倉(cāng)庫(kù)屬于不屬于經(jīng)營(yíng)面積呢？倉(cāng)庫(kù)難道不屬于經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所嗎？完全屬于。但是拆遷方會(huì)咬文嚼字的爭(zhēng)論：倉(cāng)庫(kù)是進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)的地方，不是進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)的地方。再比如講有些制造型企業(yè)，比如制造石膏板的工廠，是要進(jìn)行晾曬的，整個(gè)院子都是進(jìn)行水泥密封的，那么整個(gè)院子屬于不屬于經(jīng)營(yíng)面積？我是不是在進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營(yíng)中使用的呢？這些都會(huì)和拆遷方產(chǎn)生實(shí)體爭(zhēng)議。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第十七條和第二十三條作出了對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。由于在實(shí)際工作中各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方法差異很大，《條例》授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法。根據(jù)了解到的情況，目前對(duì)在停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償中引進(jìn)評(píng)估機(jī)制各方基本達(dá)成共識(shí)，但還有一些問(wèn)題存在比較大的爭(zhēng)議，比如：評(píng)估機(jī)構(gòu)是選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還是選擇資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按被征收企業(yè)的實(shí)際效益測(cè)算還是按照同類企業(yè)的社會(huì)平均效益測(cè)算，等等。

關(guān)于選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的問(wèn)題

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1.房地產(chǎn)估價(jià)的范圍

《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三條第二款“本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評(píng)估??”由此可見(jiàn)，以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)也是房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的范圍。事實(shí)已說(shuō)明，在征收補(bǔ)償中，由于房地產(chǎn)量大價(jià)高，絕大多數(shù)的補(bǔ)償都是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償，征收補(bǔ)償評(píng)估是以房地產(chǎn)為主的評(píng)估。因此，征收補(bǔ)償中作為附加的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償評(píng)估由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行是有法理依據(jù)的。

2.房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)能力

停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償是在實(shí)際工作中出現(xiàn)的新問(wèn)題。目前還沒(méi)有哪個(gè)評(píng)估專業(yè)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失出臺(tái)專門的評(píng)估技術(shù)規(guī)范，各地政府對(duì)此項(xiàng)損失的補(bǔ)償也都在不斷的探索之中，因此停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估具體如何操作對(duì)任何一個(gè)評(píng)估專業(yè)來(lái)說(shuō)都是新命題，不存在哪個(gè)專業(yè)已經(jīng)走在前面的問(wèn)題。

拆遷方慣用的拆遷招數(shù)大揭秘

政策壓人

拆遷一開(kāi)始的時(shí)候，拆遷工作人員說(shuō)的最多的永遠(yuǎn)是：這是政府制定的政策，誰(shuí)也不能改變政策。在拆遷初期拒絕你的補(bǔ)償要求的時(shí)候，政策不允許就是最好的理由。

虛假詢價(jià)

如果拆遷完全按照公平公開(kāi)的政策進(jìn)行補(bǔ)償安置并且像他所說(shuō)的那樣政策不可改變的話，詢價(jià)沒(méi)有任何意義，因?yàn)檠a(bǔ)多少錢取決于政策的規(guī)定，而不取決于你想要多少錢，他直接應(yīng)該和你討論的是按政策算出來(lái)這個(gè)地方應(yīng)補(bǔ)多少錢，而不是問(wèn)你想要多少錢。

利用人性

如果你認(rèn)為他們是真心想幫你提高補(bǔ)償，那就錯(cuò)了，所謂位置決定立場(chǎng)，不要指望一個(gè)和你的利益站在對(duì)立面的人能最大程度幫你爭(zhēng)取利益，想要拿到合理的補(bǔ)償，一定要有打硬戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備。

牽連式拆遷

如果被拆遷企業(yè)在拆遷的過(guò)程中有其他的項(xiàng)目在向政府申請(qǐng)審批，或者有其他事項(xiàng)需要政府同意辦理，大多數(shù)也會(huì)因?yàn)椴疬w而受到牽連，被拆遷企業(yè)要提前做好充分的準(zhǔn)備。

斷水?dāng)嚯姅嗦?/p>

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經(jīng)常性的斷水?dāng)嚯?，施工不小心把路給挖了、堵了，這是拆遷公司慣用的招數(shù)，因?yàn)樗麄兒芮宄瑪嗨當(dāng)嚯姸葦嗦窌?huì)影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，一旦你不能進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，就必然會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本，企業(yè)就無(wú)法在拆遷范圍長(zhǎng)期堅(jiān)持，無(wú)法長(zhǎng)期堅(jiān)持，就必然會(huì)在補(bǔ)償價(jià)格上做出讓步。

違法偷拆

這里所說(shuō)的違法偷拆，是指沒(méi)有經(jīng)過(guò)合法的司法程序，不是由法院組織的強(qiáng)制拆除，而是指拆遷方在沒(méi)有任何合法手續(xù)的情況下，組織社會(huì)閑散人員偷偷的把你的房子拆掉。

夸大違法

如果不是遇到拆遷，這些問(wèn)題也沒(méi)有任何部門過(guò)來(lái)查，一旦開(kāi)始拆遷了，拆遷方最先開(kāi)始審查你的證照，并且根本不考慮歷史原因，而是一味地強(qiáng)調(diào)、夸大缺乏證照的違法性。

以拆違促拆遷

就是指拆遷方通過(guò)拆除違章建筑來(lái)推動(dòng)、加快整個(gè)拆遷的進(jìn)程，或者用拆除違章的方式直接代替拆遷，目的是實(shí)現(xiàn)低成本、甚至是無(wú)成本的拆遷。

貸款糾紛

如果沒(méi)有遇到拆遷，企業(yè)只需要到期償還貸款，或者到期辦理貸款的延期或以新貸還舊貸就可以，但是一旦遇到拆遷，這些問(wèn)題都會(huì)變得復(fù)雜甚至導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。

合同糾紛

拆遷方并不和你談拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，而是由出租方直接訴到法院，通過(guò)訴訟解除合同的方式來(lái)代替拆遷補(bǔ)償程序，將拆遷法律關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤獬申P(guān)系的方式解決糾紛。

我所律師參與維權(quán)的優(yōu)勢(shì)

1、針對(duì)環(huán)境整治行動(dòng)進(jìn)行合法性審查

通過(guò)信息公開(kāi)等方式向政府各職能部門申請(qǐng)公開(kāi)，調(diào)取政府及其所屬部門在環(huán)境整治行動(dòng)中的相關(guān)證據(jù)。通過(guò)合法性審查發(fā)現(xiàn)政府的問(wèn)題，增加談判籌碼。

2、出具專業(yè)法律分析意見(jiàn)書(shū)

根據(jù)企業(yè)提供的資料，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)情況進(jìn)行梳理，進(jìn)行合法性論證；確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)脑瓌t及內(nèi)容，為自身的合理請(qǐng)求提供事實(shí)和法律依據(jù)，以期對(duì)企業(yè)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和控制。

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過(guò)本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。

3、通過(guò)合法維權(quán)手段為客戶創(chuàng)造談判機(jī)會(huì)

通過(guò)復(fù)議、訴訟等法律手段，應(yīng)對(duì)政府部門可能作出的超越職權(quán)，違法作出行政處罰，濫用行政權(quán)力限制競(jìng)爭(zhēng)，違法設(shè)定行政許可等問(wèn)題，在法律框架內(nèi)積極爭(zhēng)取權(quán)益，使對(duì)方正視我方的合理訴求。

4、專業(yè)的談判和監(jiān)督手段制約配合

運(yùn)用律師的法律專業(yè)知識(shí)和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)談判，在必要的時(shí)候律師直接參與談判。針對(duì)環(huán)境整治運(yùn)動(dòng)中的嚴(yán)重違法點(diǎn)，通過(guò)舉報(bào)、申訴方式，結(jié)合主流媒體監(jiān)督，通過(guò)上級(jí)監(jiān)察、輿論監(jiān)督等方式促使對(duì)方進(jìn)行平等協(xié)商，配合談判。

我所企業(yè)征收維權(quán)成功案例

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宜昌被拆遷廠房成功維權(quán)，歷時(shí)兩年，補(bǔ)償數(shù)額最終達(dá)到1.2億

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湘西被拆遷企業(yè)僅1/3位于紅線內(nèi)，剩余土地?zé)o法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，最終實(shí)現(xiàn)整體征收

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北京某4S店拆遷維權(quán)案例，補(bǔ)償款成功翻至30倍

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無(wú)錫某地征收方拒絕承認(rèn)承租企業(yè)合法權(quán)益，成功維權(quán)，爭(zhēng)取到停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

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鄭州市養(yǎng)殖廠拆遷維權(quán)，成功推翻原審法院行政判決

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烏魯木齊市某林木企業(yè)征收，經(jīng)多輪多級(jí)投訴舉報(bào)，300畝林地取得8000萬(wàn)賠償。

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寧武鋁工業(yè)公司拆遷補(bǔ)償，從原來(lái)的19萬(wàn)提高到440萬(wàn)案例

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南京某企業(yè)承租某村集體土地建廠房，最終獲得2430萬(wàn)補(bǔ)償案例

l “土地使用權(quán)糾紛案”，律師函一矢中的，補(bǔ)償從0提高到390萬(wàn)案例

l 包頭正華保溫材料有限公司成功維權(quán)，補(bǔ)償額從200多萬(wàn)到900萬(wàn)案例！

l 江蘇某水泥制品廠，一種情況兩種補(bǔ)償，差距3倍

l 青州某機(jī)械廠遭強(qiáng)拆，確認(rèn)省政府征地批復(fù)違法，最終獲600萬(wàn)賠償案例

l 安徽某礦業(yè)公司沒(méi)有合法手續(xù)，最終獲得了800萬(wàn)賠償案例案例

鄭重聲明：本文章為北京吳少博律師事務(wù)所原創(chuàng)文章，禁止同行轉(zhuǎn)載、偽原創(chuàng)等，其他平臺(tái)轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。

溫馨提示：北京吳少博律師事務(wù)所，10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，各位企業(yè)當(dāng)事人面臨拆

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過(guò)本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。遷征收時(shí)，補(bǔ)償?shù)停a(bǔ)償不合理，政策強(qiáng)壓，斷水?dāng)嚯姅嗦返葐?wèn)題，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系，避免錯(cuò)過(guò)律師介入的最好時(shí)機(jī)。

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過(guò)本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。

第二篇：企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)姆蓪?shí)務(wù)探析

企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)姆蓪?shí)務(wù)探析

實(shí)踐中，企業(yè)拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目主要是四塊: 一是房產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償；二是設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償；三是停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償；四是搬遷獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償。

1、房產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償

主要由房產(chǎn)和土地使用性質(zhì)決定；企業(yè)房產(chǎn)用途一般是工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)，但也有部分住宅和辦公房，具體以房產(chǎn)證登記為準(zhǔn);土地使用性質(zhì)也一般是工業(yè)用地。所以房產(chǎn)價(jià)值基本比較固定,對(duì)此彈性空間不大?；疽圆疬w部門指定的房地產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估價(jià)值為參考值。

2、設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償

企業(yè)拆遷在這方面的爭(zhēng)議最大.主要是由于以下幾個(gè)原因：①是政府拆遷政策和一般操作規(guī)程對(duì)此項(xiàng)目是適當(dāng)補(bǔ)償，而不是充分補(bǔ)償；②是沒(méi)有中介機(jī)構(gòu)能夠進(jìn)行專業(yè)評(píng)估,無(wú)法出具評(píng)估報(bào)告；③是被拆遷方無(wú)法提供大量詳細(xì)的損失資料； 所以雖然現(xiàn)在已有拆遷單位委托資產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行此項(xiàng)目評(píng)估，但評(píng)估價(jià)值與企業(yè)實(shí)際損失差距較大。

3、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償

在國(guó)內(nèi)處理上有不同標(biāo)準(zhǔn)。有些省份補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每平方米300-400元，有些省份是一半，有些省份是沒(méi)有補(bǔ)償.屬于可以協(xié)商部分。

4、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償

此類補(bǔ)償根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目不同，提供的獎(jiǎng)勵(lì)有多有少，在具體的案件中這方面的可操作性還是很強(qiáng)的，這主要取決于企業(yè)所采取的維權(quán)策略。

另外，在我所代理的企業(yè)拆遷案中，無(wú)形資產(chǎn)的補(bǔ)償爭(zhēng)議是最大的，一般在實(shí)踐操作中比較困難。理論上是存在的，但舉證和認(rèn)可有比較大的難度，基本上是通過(guò)上述四項(xiàng)進(jìn)行補(bǔ)償補(bǔ)償?shù)?。但是如果有專業(yè)的拆遷律師的介入，無(wú)形資產(chǎn)的補(bǔ)償也是行之有效的方法。而且就筆者所知，一個(gè)企業(yè)最大的財(cái)富可能就是的無(wú)形資產(chǎn)，而這個(gè)和企業(yè)的所在密不可分。因此筆者認(rèn)為企業(yè)拆遷補(bǔ)償中理應(yīng)獲得無(wú)形資產(chǎn)的補(bǔ)償。

【案例回顧】

那么在實(shí)踐中，企業(yè)在遇到拆遷中其拆遷補(bǔ)償包括哪些以及企業(yè)該如何獲得合理的補(bǔ)償，而使企業(yè)的利益最大化呢？最近鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的A公司大連分公司廠房被強(qiáng)拆的案例就是一個(gè)很好的能充分說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題的案例。

A公司大連分公司位于大連市某區(qū)B工業(yè)園內(nèi)。2011年5月1日起，大連分公司正在使用的部分廠房被大連B公司（以下簡(jiǎn)稱“B公司”）強(qiáng)制拆遷。此次強(qiáng)拆行為是在執(zhí)行大連市人民政府的土地收儲(chǔ)計(jì)劃。但是在此之前，A公司作為實(shí)際使用經(jīng)營(yíng)者卻并未被告知拆遷之事。

突如其來(lái)的拆遷給公司造成巨大損失。A公司2011年7月初披露的停產(chǎn)公告顯示，大連分公司因拆遷造成的被迫停產(chǎn)將給公司帶來(lái)資產(chǎn)減值和每月約200萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)收入損失。反映到業(yè)績(jī)上，則是直接導(dǎo)致A公司2011年凈利潤(rùn)預(yù)虧。

由于大連分公司廠房已經(jīng)被拆遷，上述政府文件和信息是否公開(kāi)將直接導(dǎo)致評(píng)定大連分公司廠房拆遷是否合法，及A公司如何得到補(bǔ)償，對(duì)A公司有重大利害關(guān)系。拆遷補(bǔ)償款已被B公司獲取，其中也包括其應(yīng)得的拆遷補(bǔ)償金。

2005年，大連B公司正式入主A公司。2011年，這對(duì)合作伙伴卻因轉(zhuǎn)讓A公司資產(chǎn)，其中主要就是土地資產(chǎn)的問(wèn)題，上了法院。為討回補(bǔ)償款，A公司迫切需要了解廠房拆遷及其補(bǔ)償?shù)木唧w情況和明細(xì)，并向B公司主張權(quán)利。

A公司作為權(quán)利人，從2011年5月10日起分別以口頭、書(shū)面和網(wǎng)上申請(qǐng)方式向大連市人民政府相關(guān)部門申請(qǐng)公開(kāi)有關(guān)A公司大連分公司廠房拆遷、土地征收的政府文件、批文和拆遷補(bǔ)償?shù)仍敿?xì)情況的書(shū)面文件，但至今，大連市人民政府沒(méi)有書(shū)面向A公司進(jìn)行公開(kāi)或告知。因此，公司對(duì)大連市人民政府提起行政訴訟，要求其公開(kāi)和告知上述有關(guān)文件等。

【案例剖析】 企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

正如上文所言，在實(shí)踐中，就A公司廠房被強(qiáng)拆的補(bǔ)償又包括哪些呢？

1、A公司的拆遷中大連分公司的廠房的被拆遷，其補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)包括廠房即房產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償，而房產(chǎn)的價(jià)值取決于房產(chǎn)所處的地理位置、使用年限和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格等多方面因素組成。

2、A公司的拆遷案中對(duì)于其大連分公司因?yàn)椴疬w而造成的設(shè)備設(shè)施的補(bǔ)償也應(yīng)當(dāng)考慮在拆遷補(bǔ)償之內(nèi)。設(shè)備設(shè)施的補(bǔ)償款會(huì)優(yōu)先考慮該設(shè)備在拆遷當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格及其使用年限和現(xiàn)狀等，同時(shí)購(gòu)入時(shí)的發(fā)票所顯示的價(jià)格也是參考點(diǎn)之一。企業(yè)拆遷中設(shè)備的搬遷等費(fèi)用也會(huì)考慮其中，這一點(diǎn)應(yīng)該特別注意。

3、雖然在國(guó)內(nèi)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償處理上有不同標(biāo)準(zhǔn)，但這屬于可以協(xié)商部分。近日，A公司曾發(fā)布了其2011年業(yè)績(jī)預(yù)告，并預(yù)計(jì)2011公司將虧損。而原因便包括大連分公司因大連B工業(yè)園停電停水，被迫停產(chǎn)，以及計(jì)提資產(chǎn)減值損失，導(dǎo)致大連分公司虧損。同時(shí)A公司公司批露“由于大連分公司正在使用的部分廠房被強(qiáng)制拆遷?！痹贏公司大連分公司的這起拆遷案中自然應(yīng)當(dāng)包括停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償。

4、顯然在本案中搬遷獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償已經(jīng)被B公司現(xiàn)行拿走，但是A公司依然有權(quán)利主張這部分的賠償，但這也主要取決于企業(yè)所采取的維權(quán)策略。

第三篇：房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法律適用律師解讀

合肥房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法律適用律師解讀

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一、現(xiàn)行的合肥下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)通行的拆遷補(bǔ)償政策——僅適用于非城市規(guī)劃區(qū)

根據(jù)筆者辦理的案件經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，磨店、大圩、撮鎮(zhèn)、店埠、上派等鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及合肥市區(qū)內(nèi)的城中村、棚戶區(qū)改造，目前政府一般給出以下補(bǔ)償政策，即使被拆遷范圍屬于城市規(guī)劃區(qū)。屬于城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋，在下文探討。

（一）計(jì)算有效面積

按照《合肥市集體土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定，人均最多60平方米有效面積，計(jì)算有效面積后的剩余面積，不予補(bǔ)償，已辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《農(nóng)房建筑執(zhí)照》的除外。

舉例：自有房屋面積300平方米，家里有三口人，有效面積為180平方米。

（二）選擇貨幣化補(bǔ)償

1、按照《合肥市集體土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定，用所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)×有效面積予以補(bǔ)償

2、也有部分地區(qū)用房屋實(shí)際面積×800元/每平方米至1000/每平方米元左右，進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償

（三）選擇房屋安置

1、人均30平方予以安置，超過(guò)的有效面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。可按800元/平方米申請(qǐng)?jiān)鲑?gòu)，增購(gòu)面積為人均15平方米建筑面積

舉例：自有房屋面積300平方米，家里有三口人，有效面積為180平方米?？梢垣@得90平方米的房屋安置，可以最多增購(gòu)45平方米，剩余的90平方米給予貨幣補(bǔ)償。

二、法律規(guī)定的：被劃入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

目前合肥各個(gè)區(qū)下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本都被劃入了城市規(guī)劃區(qū)，只要屬于城市規(guī)劃區(qū)，就不應(yīng)適用上述的《合肥市集體土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》，即不是按照人口，而是按照房屋實(shí)際面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償或者房屋安置。

（一）已被劃入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋，參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而不是人口

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十二條規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持

（二）可選擇按房屋價(jià)值進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償——與人口無(wú)關(guān)

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

舉例：自有房屋面積300平方米，家里有三口人，周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格6000元/每平方米，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，最高可以達(dá)到300平方米×6000元/每平方米計(jì)算貨幣補(bǔ)償,與家里有幾口人無(wú)關(guān)。

（三）可選擇按房屋價(jià)值進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換——與人口無(wú)關(guān) 根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

三、律師提示

根據(jù)筆者辦理拆遷案件經(jīng)驗(yàn)，以及司法解釋的明確規(guī)定，已經(jīng)劃入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋拆遷，完全有可能按照國(guó)有土地上拆遷補(bǔ)償政策予以補(bǔ)償。

但是，在實(shí)踐中，往往拆遷辦的工作人員會(huì)不停游說(shuō)，說(shuō)現(xiàn)在簽訂協(xié)議可以獲得額外獎(jiǎng)勵(lì)，如果錯(cuò)過(guò)時(shí)間了，不僅沒(méi)有獎(jiǎng)勵(lì)，房子還要被強(qiáng)拆，甚至沒(méi)有補(bǔ)償。

因此建議廣大被拆遷人，如果對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿意，應(yīng)當(dāng)選擇合理合法的方式維權(quán)，同時(shí)需要注意，拆遷維權(quán)也是有期限限制的，超過(guò)起訴期限會(huì)喪失勝訴權(quán)。具體可參照《房屋拆遷補(bǔ)償起訴有期限》一文。

四、引用的法律依據(jù)及規(guī)范性文件：

1、《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

第十二條 征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

2、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

3、《合肥市集體土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》

第七條 征收集體土地上住宅房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)際居住于被征收房屋并在被征收房屋所在地已依法享有承包土地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員(以下稱被征收人)進(jìn)行補(bǔ)償安置。已在其他集體土地上房屋征收項(xiàng)目中獲得房屋安置的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不得重復(fù)安置。

征收集體土地上住宅房屋的補(bǔ)償安置方式分為產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種。第八條 征收集體土地上住宅房屋，分別按照下列情形計(jì)算有效面積：

(一)被征收房屋面積大于人均60平方米建筑面積的，按照人均60平方米建筑面積計(jì)算有效面積。若被征收房屋已辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《農(nóng)房建筑執(zhí)照》等合法證照且證載面積大于人均60平方米建筑面積的，按照證載面積計(jì)算有效面積。

(二)被征收房屋面積小于人均60平方米大于人均30平方米建筑面積的，按照人均實(shí)有面積計(jì)算有效面積。

(三)被征收房屋面積小于人均30平方米建筑面積的，被征收人可以按照200元/平方米申請(qǐng)補(bǔ)齊至人均30平方米建筑面積后計(jì)算有效面積。但是，因私自交易等原因造成被征收房屋面積小于人均30平方米建筑面積的，按照實(shí)有面積計(jì)算有效面積。

被征收房屋計(jì)算有效面積后的剩余面積，不予補(bǔ)償。

第九條 被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其被征收住宅房屋依據(jù)本辦法第八條規(guī)定計(jì)算有效面積后，對(duì)被征收人按照人均30平方米建筑面積實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的剩余有效面積按照被征收房屋單位平方米造價(jià)結(jié)合成新予以補(bǔ)償。因交易等原因造成被征收房屋面積小于人均30平方米建筑面積的，按照交易后剩余面積實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。單位平方米造價(jià)按照市人民政府公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，被征收人可按800元/平方米申請(qǐng)?jiān)鲑?gòu)，增購(gòu)面積為人均15平方米建筑面積。

第十條 被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按?duì)應(yīng)安置房屋所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)乘以應(yīng)安置面積予以補(bǔ)償。應(yīng)安置面積應(yīng)依據(jù)本辦法第九條進(jìn)行結(jié)算(含人均可以購(gòu)買的15平方米建筑面積)。第十一條 與被征收集體土地上住宅房屋有關(guān)的下列人員，可以認(rèn)定為本辦法的被征收人，但已享受房改售房(含集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房)等住房福利政策的除外：

(一)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的配偶，及其共同生育和依法收養(yǎng)的子女;(二)原屬集體經(jīng)濟(jì)組織成員的政策性農(nóng)轉(zhuǎn)非人員;(三)原屬集體經(jīng)濟(jì)組織成員在讀大中專學(xué)生、現(xiàn)役軍人和正在服刑人員;(四)符合房屋安置資格和計(jì)劃生育政策的孕婦尚未出生的孕兒

第四篇：租賃企業(yè)拆遷補(bǔ)償案件的法律對(duì)策(當(dāng)事人)

租賃企業(yè)拆遷補(bǔ)償案件的法律對(duì)策

一、企業(yè)的土地性質(zhì)和權(quán)利來(lái)源：企業(yè)所使用的土地一般是租賃得來(lái)，對(duì)土地來(lái)說(shuō)是使用權(quán)關(guān)系，而不是所有權(quán)關(guān)系。因此，企業(yè)獲得補(bǔ)償?shù)闹饕罁?jù)是土地或者房屋租金合同。

二、法律依據(jù)：目前對(duì)于企業(yè)拆遷，可參照的法律政策依據(jù)主要有：《憲法》《物權(quán)法》《城市拆遷管理?xiàng)l例》《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》以及地方拆遷規(guī)定和關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)姆桨傅?。比如：根?jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。《北京市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第？條（拆遷非居住房屋的有關(guān)費(fèi)用補(bǔ)償）拆遷非居住房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人下列費(fèi)用：

（一）按國(guó)家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用；

（二）無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用；

（三）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。據(jù)此，在拆遷人給與出租方（被拆遷人）的拆遷安置補(bǔ)償利益當(dāng)中，有一部分停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷損失、地上物損失等是屬于承租方所有的。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第13條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。第16條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。你們可以依據(jù)前述法律規(guī)定,先與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就拆遷補(bǔ)償問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商,如果協(xié)商不成,你們可以申請(qǐng)相關(guān)部門進(jìn)行裁決,如對(duì)裁決不服,還可以向人民法院提起訴訟,以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

全國(guó)唯一一個(gè)參照：《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問(wèn)題的解答》第十一條，房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按什么原則處理？答：本條所稱其他補(bǔ)償款是指拆遷公有居住和非居住房屋時(shí)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定，以及上海有關(guān)拆遷單位的實(shí)際操作，被拆遷人除了得到房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款外，拆遷公有居住房屋的，被拆遷人還可以得到搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)以及一次性補(bǔ)償費(fèi)。拆遷公有非居住房屋的，被拆遷人還可以獲得設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)償?shù)?。上述費(fèi)用中，搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過(guò)渡的承租人、同住人等。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營(yíng)人。

三、現(xiàn)有法律框架下，房屋承租人可以采用的救濟(jì)途徑

1、提起租賃合同糾紛之訴（或反訴）。

2、提起拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效或部分無(wú)效之訴。

3、提起不當(dāng)?shù)美V返還之訴。

四、房屋承租人在拆遷中合法權(quán)利保護(hù)的方案探索

1、應(yīng)當(dāng)依法走裁決和強(qiáng)制拆遷程序，而不應(yīng)當(dāng)把矛盾推給房屋所有人。

2、拆遷人與房屋所有人之間的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，必須明確房屋承租人的補(bǔ)償項(xiàng)目和所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，否則為無(wú)效協(xié)議。

第五篇：吳少博律師談如何設(shè)計(jì)企業(yè)拆遷補(bǔ)償方案

吳少博律師談如何設(shè)計(jì)企業(yè)拆遷補(bǔ)償方案

作者：北京吳少博律師事務(wù)所·10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)

如何來(lái)設(shè)計(jì)拆遷補(bǔ)償談判方案是一個(gè)大問(wèn)題，直接影響到獲得補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值，設(shè)計(jì)補(bǔ)償方案的根本出發(fā)點(diǎn)是利益最大化，結(jié)合現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)確認(rèn)利益的最大化是非常重要的，也是我們律師和委托人一致的目的需求。

我們?cè)?jīng)做過(guò)一個(gè)無(wú)錫惠山區(qū)的案例。去年，惠山區(qū)開(kāi)始動(dòng)工修建無(wú)錫地鐵3號(hào)線，地鐵線要在我們委托人經(jīng)營(yíng)企業(yè)的一側(cè)進(jìn)行打樁，這將給該企業(yè)造成很大的影響，而且這個(gè)企業(yè)有幾個(gè)特殊點(diǎn)：一是該企業(yè)性質(zhì)特殊，是一個(gè)小型軍工企業(yè)，主要生產(chǎn)雷達(dá)，對(duì)生產(chǎn)條件特別是信號(hào)的接收有一定的環(huán)境要求。該企業(yè)當(dāng)初在此選址，就是因?yàn)闊o(wú)錫的山上跟這里信號(hào)對(duì)接比較合適，有利于實(shí)驗(yàn)雷達(dá)時(shí)信號(hào)對(duì)接，在距離和范圍上都比較適合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。再一個(gè)是征收方所需要的是從該企業(yè)廠房的一個(gè)角切過(guò)去，打樁所占用的位置也很小，也就是說(shuō)現(xiàn)在整體征收和局部征收均可。還有一個(gè)特殊點(diǎn)在于，由于該企業(yè)長(zhǎng)期緊鄰道路，前排的位置都用于門面房的經(jīng)營(yíng)，就會(huì)出現(xiàn)很多狀況，達(dá)到實(shí)際經(jīng)營(yíng)的門市房所反映出來(lái)的客觀價(jià)值變得不同。所以在面臨各種情況的時(shí)候，當(dāng)事人委托我們從企業(yè)利益最大化的角度來(lái)設(shè)計(jì)征收補(bǔ)償?shù)姆桨?，這本身也是我們的服務(wù)目標(biāo)。我們進(jìn)行了征收補(bǔ)償方案的設(shè)計(jì)，為了利益最大化，設(shè)計(jì)內(nèi)容主要是跟政府交流哪塊土地廠房要補(bǔ)償，哪塊要安置，哪塊要重新規(guī)劃，哪塊可以爭(zhēng)取政府前期的規(guī)劃批準(zhǔn)意見(jiàn)進(jìn)行自有開(kāi)發(fā)等，這往往適用于比較特殊的企業(yè)，比如具有臨街性的、局部征收就能完成工程項(xiàng)目的等等，有一定的談判空間的特殊類型的企業(yè)。

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我們經(jīng)過(guò)綜合的測(cè)算之后最后發(fā)現(xiàn)根據(jù)地鐵線路的選址、軌道的走向以及所要求的附近范圍內(nèi)的建筑安全距離，給他提出設(shè)計(jì)意見(jiàn)：把一側(cè)拆掉，拆完后留取整個(gè)土地的四分之三左右，不要切斷前排的建筑，然后在自有土地上重新規(guī)劃商業(yè)價(jià)值的樓房。也就是說(shuō)我們可以放棄一定的補(bǔ)償要求，但是需要留取自有開(kāi)發(fā)的權(quán)利。在為具有地段性優(yōu)勢(shì)的企業(yè)設(shè)計(jì)征收補(bǔ)償方案時(shí)，建議大家一定要注意如何跟政府談，當(dāng)然要根據(jù)政府的具體狀況來(lái)談，如果政府本身沒(méi)有充裕的資金，但是又必須局部征收來(lái)完成相關(guān)的項(xiàng)目，那就要么進(jìn)行異地安置，要么進(jìn)行貨幣一次性補(bǔ)償，這就是爭(zhēng)取安置的權(quán)利或貨幣補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。所以說(shuō)在進(jìn)行拆遷補(bǔ)償方案設(shè)計(jì)的時(shí)候，要根據(jù)具體情況具體設(shè)計(jì)。我們從實(shí)踐中總結(jié)了幾個(gè)簡(jiǎn)單規(guī)律，供大家在設(shè)計(jì)的時(shí)候、談判的時(shí)候、提補(bǔ)償意見(jiàn)的時(shí)候參考。

第一，看廠房的地段。只有滿足了地段的優(yōu)勢(shì)性，才能開(kāi)發(fā)出真正的最大商業(yè)利益，如果本身在一個(gè)地段很偏的位置，這個(gè)地段進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)也好，進(jìn)行置換也好，局部征收也好，都滿足不了商業(yè)利益最大化。所以地段是首先重要考慮的現(xiàn)實(shí)條件。

第二，土地程序的完整性。政府進(jìn)行實(shí)施拆遷的時(shí)候，你只要有完整的土地使用權(quán)，不需要政府再進(jìn)行二次辦證，那么拆遷方的合同義務(wù)降到了最低，這時(shí)他可能在某個(gè)范圍之內(nèi)改變用地規(guī)劃，按照你的要求重新進(jìn)行規(guī)劃的變更。換句話說(shuō)，主體資格不能有過(guò)多的瑕疵，要具有一定的完整的土地使用權(quán)。

第三，如何設(shè)計(jì)要求。提出的要求必然要在政府可接受的范疇之內(nèi)，我們?cè)诤颖比吻鸬慕舆^(guò)一個(gè)大型玻璃展廳和燈具展廳公司的案子，也是要拓寬道路。政府希望能整體征收，那么道路兩邊的價(jià)值就要按照商業(yè)用地往外批建，但是我們當(dāng)事人提出可以給你讓出一部分，但是要求在后面補(bǔ)上20米，然后企業(yè)在這個(gè)位置大體不動(dòng)。這個(gè)當(dāng)事人就比較聰明，因?yàn)槁芬坏┩貙?，他的商業(yè)價(jià)值自然就增加了，所以說(shuō)我們不想接受一次性征收全面征收的要求，希望能夠在原地進(jìn)行用地范圍的調(diào)整，可以不要任何補(bǔ)償，但是要求必須把現(xiàn)在工業(yè)用地改成商業(yè)用地，甚至可以給征收方適當(dāng)?shù)某龅爻鲎尳?。變?yōu)樯虡I(yè)用地之后，企業(yè)可以自己進(jìn)行實(shí)體開(kāi)發(fā)，然后可以出賣，也可以自持。

要把這個(gè)問(wèn)題想得要寬泛一些，不要把拆遷補(bǔ)償方案設(shè)計(jì)得太狹窄，一定要結(jié)合具體狀況，滿足自己的實(shí)體利益。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中我們也遇到了很多類似的情況，比如在哈爾濱道里區(qū)一個(gè)企業(yè)占地面積非常大，但是房屋分布零零散散不規(guī)則，不管切到哪一塊，只要面積不大，對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)都不會(huì)產(chǎn)生很大的影響。那企業(yè)就提出，能不能不選擇進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，而是在這個(gè)地方進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋安置呢？這個(gè)地方本身要建商業(yè)房，現(xiàn)在希望按照你的商業(yè)房屋的價(jià)值，這時(shí)要談的是用你的成本價(jià)置換多少平米商業(yè)用房。這種情況在北京也比比皆是，我們?cè)?jīng)在豐臺(tái)麗澤橋企業(yè)園的案例，政府感覺(jué)補(bǔ)償資金的壓力非常大，這個(gè)地方本身也是搞商業(yè)開(kāi)發(fā)，所以可以形成一個(gè)初步的合作性協(xié)議或者置換商業(yè)用房、住宅用房。我們?cè)诠枮I阿城區(qū)也是這么做的，到最后直接是把一層大約1800多平米的商業(yè)面積按照成本價(jià)進(jìn)行置換。一旦投入正常經(jīng)營(yíng)，這塊建筑的價(jià)值馬上就成倍增加，這樣對(duì)有些企業(yè)比較有利。

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拋磚引玉和大家討論了地段特殊、有完整土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)特殊或者面積非常大、局部征收不影響正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的具有一定特殊性的企業(yè)，在征收時(shí)一定要在有限的范圍之內(nèi)進(jìn)行征收補(bǔ)償方案的設(shè)計(jì)，以期達(dá)到整體利益最大化。

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溫馨提示：北京吳少博律師事務(wù)所，10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，各位企業(yè)當(dāng)事人面臨拆遷征收時(shí)，補(bǔ)償?shù)停a(bǔ)償不合理，政策強(qiáng)壓，斷水?dāng)嚯姅嗦返葐?wèn)題，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系，避免錯(cuò)過(guò)律師介入的最好時(shí)機(jī)。

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