第一篇：廈門(mén)東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司與福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房包銷(xiāo)合同糾紛案

廈門(mén)東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司與福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房包銷(xiāo)合同糾紛案

（2005年9月19日中華人民共和國(guó)最高人民法院民事判決書(shū)(2005)民一終字第51號(hào)）

裁判摘要：當(dāng)事人簽訂的合同中，對(duì)某一具體事項(xiàng)使用了不同的詞語(yǔ)進(jìn)行表述，在發(fā)生糾紛后雙方當(dāng)事人對(duì)這些詞語(yǔ)的理解產(chǎn)生分歧的，人民法院在審判案件時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同全文、雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)往來(lái)的全過(guò)程，對(duì)當(dāng)事人訂立合同時(shí)的真實(shí)意思表示作出判斷，在此基礎(chǔ)上根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用的原則，對(duì)這些詞語(yǔ)加以解釋。不能簡(jiǎn)單、片面地強(qiáng)調(diào)詞語(yǔ)文義上存在的差別。

上訴人（原審原告、原審反訴被告）：廈門(mén)東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司，住所地福建省廈門(mén)市鷺江道海光大廈23樓。

法定代表人：許騰輝，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：于寧杰，福建天澤廣業(yè)律師事務(wù)所律師。

委托代理人：鄭水園，福建天衡聯(lián)合律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告、原審反訴原告）：福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地福建省福州市鼓樓區(qū)東街33號(hào)武夷中心10層。

法定代表人：李立明，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：吳妙華，福建君立律師事務(wù)所律師。

委托代理人：張健，福建君立律師事務(wù)所北京分所律師。

上訴人廈門(mén)東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱東方公司）與上訴人福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱實(shí)華公司）因商品房包銷(xiāo)合同糾紛一案，不服福建省高級(jí)人民法院（2004）閩民初字第59號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2005年7月28日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人東方公司的委托代理人于寧杰、鄭水園，上訴人實(shí)華公司的委托代理人吳妙華、張健到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審法院經(jīng)審理查明：2003年8月，東方公司與實(shí)華公司簽訂了一份《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》，雙方約定：

一、實(shí)華公司將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的“實(shí)華公寓”樓盤(pán)全部交由東方公司包銷(xiāo)，該樓盤(pán)建筑面積93602.7平方米，其中店面5174.4平方米，住宅85727.1平方米，車(chē)位224個(gè)。

二、包銷(xiāo)權(quán)限：東方公司作為該物業(yè)的包銷(xiāo)商，全權(quán)負(fù)責(zé)該樓盤(pán)的銷(xiāo)售及銷(xiāo)售過(guò)程中的廣告實(shí)施及整個(gè)樓盤(pán)園林景觀、綠化的設(shè)計(jì)施工。

三、包銷(xiāo)期限：自《商品房預(yù)售許可證》簽發(fā)之日起30個(gè)月內(nèi)，車(chē)位包銷(xiāo)期限為42個(gè)月。

四、包銷(xiāo)保證金：東方公司應(yīng)向?qū)嵢A公司支付200萬(wàn)元人民幣的包銷(xiāo)保證金。在本合同簽訂之日起五個(gè)工作日內(nèi)，支付第一期保證金100萬(wàn)元，余下100萬(wàn)元待《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日起一個(gè)月內(nèi)付清。逾期三個(gè)工作日未交足第二筆保證金，實(shí)華公司有權(quán)沒(méi)收第一筆保證金并終止合同。上述保證金在房屋銷(xiāo)售和交房后退還。

五、包銷(xiāo)底價(jià)及包銷(xiāo)利潤(rùn)：住宅2600元／平方米，店面6000元／平方米，車(chē)位7萬(wàn)元／個(gè)，合同銷(xiāo)售價(jià)超出上述底價(jià)的溢價(jià)部分，作為東方公司的包銷(xiāo)利潤(rùn)全部歸其所有。

六、雙方的權(quán)利義務(wù)：實(shí)華公司在東方公司售樓人員填定合同后，最終對(duì)售樓合同簽章確認(rèn)（合同樣本經(jīng)實(shí)華公司認(rèn)可后生效）；東方公司在《商品房預(yù)售許可證》下達(dá)之日起45天內(nèi)，景觀綠化投入量達(dá)20%，半年內(nèi)達(dá)40%，一年內(nèi)達(dá)80%，一年半內(nèi)投入量達(dá)100%。

七、包銷(xiāo)業(yè)績(jī)確認(rèn)：購(gòu)房人與實(shí)華公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，并付首期款（分期或按揭），分期付款的首期款不低于總房款的30%，按揭付款在銀行正式收件前，即確認(rèn)成交，計(jì)入東方公司業(yè)績(jī)，但東方公司不得就該部分溢價(jià)款主張權(quán)利。銀行正式收件后，則按本合同約定執(zhí)行。

八、包銷(xiāo)進(jìn)度及期限：第一階段，東方公司在取得預(yù)售許可證后60天內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷(xiāo)售面積的20%的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。第二階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后180天內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷(xiāo)售面積的50%的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。第三階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后240天內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷(xiāo)售面積的60%的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。第四階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后15個(gè)月內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷(xiāo)售面積的70％的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。第五階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后18個(gè)月內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷(xiāo)售面積的85％的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。第六階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后24個(gè)月內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷(xiāo)售面積的95%的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。第七階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后30個(gè)月內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷(xiāo)售面積的100％的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。第八階段，車(chē)位自《商品房預(yù)售許可證》簽發(fā)之日起三年零六個(gè)月完成80%的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

九、違約事項(xiàng)：實(shí)華公司應(yīng)在2003年11月30日前辦妥該樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》，否則逾期三個(gè)月，實(shí)華公司應(yīng)雙倍返還東方公司已付保證金，東方公司有權(quán)終止合同，或繼續(xù)履約。

合同簽訂后，東方公司于2003年7月23日向?qū)嵢A公司支付了第一筆包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元，并委托他人進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)、綠化施工和廣告發(fā)布，投入費(fèi)用達(dá)603100元。實(shí)華公司分別于2004年2月12日、3月18日、5月11日分三批取得該樓盤(pán)19幢樓體的《商品房預(yù)售許可證》，東方公司對(duì)實(shí)華公司遲延辦理《商品房預(yù)售許可證》未提出異議，但對(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)計(jì)算起始日及其確定的開(kāi)盤(pán)日期提出異議。2004年2月23日，實(shí)華公司與東方公司召開(kāi)“實(shí)華?藍(lán)灣雅境”樓盤(pán)包銷(xiāo)等相關(guān)事宜協(xié)調(diào)會(huì)，并形成福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“關(guān)于‘實(shí)華?藍(lán)灣雅境’樓盤(pán)包銷(xiāo)等相關(guān)事宜協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要”。該紀(jì)要第一條載明：實(shí)華公司分批向東方公司提供《商品房預(yù)售許可證》。實(shí)華公司根據(jù)“實(shí)華?藍(lán)灣雅境”項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況，分批申辦《商品房預(yù)售許可證》，并將分批所取得的《商品房預(yù)售許可證》提供給東方公司；實(shí)華公司以實(shí)際所取得預(yù)售樓盤(pán)幢數(shù)考核東方公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。在此期間，東方公司與部分購(gòu)房者簽訂了《商品房預(yù)售合同》，并收取了部分購(gòu)房者的定金。此外，實(shí)華公司與東方公司還對(duì)部分房產(chǎn)的售價(jià)、購(gòu)房款的銀行按揭貸款及銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的確認(rèn)等問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，雙方以函件形式進(jìn)行過(guò)協(xié)商。

2004年3月30日，福州市房地產(chǎn)管理局分別致函實(shí)華公司與東方公司，函稱：根據(jù)購(gòu)房者的投訴，實(shí)華公司與東方公司簽訂了商品房包銷(xiāo)合同。經(jīng)查，東方公司未在該局進(jìn)行房地產(chǎn)中介企業(yè)資質(zhì)登記備案，根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和《福建省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，凡沒(méi)有取得房地產(chǎn)中介企業(yè)資格的企業(yè)不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，請(qǐng)兩公司終止雙方簽訂的商品房包銷(xiāo)合同。同日，實(shí)華公司函告東方公司，除依照福州市房地產(chǎn)管理局通知必須終止《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》外，東方公司未按合同約定支付第二筆保證金，實(shí)華公司可以終止合同。東方公司收到實(shí)華公司解除合同的通知后直至起訴前未提出異議。2004年7月29日，福州市房地產(chǎn)管理局致函東方公司和實(shí)華公司，撤銷(xiāo)了其2004年3月30日向上述兩公司的致函。

東方公司于2004年10月27日以實(shí)華公司嚴(yán)重違約、應(yīng)承擔(dān)全部違約責(zé)任為由，將實(shí)華公司訴至福建省高級(jí)人民法院，請(qǐng)求判令實(shí)華公司承擔(dān)違約責(zé)任并賠償東方公司經(jīng)濟(jì)損失5000萬(wàn)元人民幣；請(qǐng)求判令實(shí)華公司退還東方公司包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元，并由實(shí)華公司承擔(dān)本案所發(fā)生的一切訴訟費(fèi)用。實(shí)華公司辯稱，東方公司的違約是導(dǎo)致《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》終止和無(wú)法繼續(xù)履行的主要原因，實(shí)華公司對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)；東方公司要求實(shí)華公司賠償經(jīng)濟(jì)損失5000萬(wàn)元沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，既然雙方簽訂的《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》已于2004年3月30日終止，東方公司則不得依據(jù)已經(jīng)終止的合同主張未實(shí)際包銷(xiāo)房產(chǎn)的可得利益；東方公司要求返還包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元違背了《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》的約定。據(jù)此，實(shí)華公司請(qǐng)求駁回東方公司的訴訟請(qǐng)求。

實(shí)華公司在一審中提起反訴，請(qǐng)求判決實(shí)華公司與東方公司簽訂的《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》已經(jīng)依約終止；判決實(shí)華公司對(duì)東方公司已交的第一筆包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元不予返還；判決東方公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。東方公司辯稱，雙方約定的全額支付包銷(xiāo)保證金的條件沒(méi)有成立，根據(jù)包銷(xiāo)合同第十條約定，實(shí)華公司應(yīng)于2003年11月30日辦妥全部的《商品房預(yù)售許可證》，直至2004年2月和3月實(shí)華公司才辦好部分房屋的預(yù)售許可證，合同約定的交房時(shí)間是2005年6月，而實(shí)際交房是2005年8月，由于實(shí)華公司沒(méi)有履行辦理預(yù)售許可證的義務(wù)，導(dǎo)致東方公司無(wú)法履行保證金的交付義務(wù)；由于實(shí)華公司的違約行為，導(dǎo)致東方公司的綠化設(shè)計(jì)和綠化施工無(wú)法進(jìn)行；福州市房地產(chǎn)管理局的通知從形式到內(nèi)容均違法，對(duì)當(dāng)事人不具有強(qiáng)制力，該局已自行撤銷(xiāo)了該行政行為，故應(yīng)駁回實(shí)華公司的反訴請(qǐng)求。

一審法院審理認(rèn)為：從東方公司與實(shí)華公司簽訂的《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》中對(duì)包銷(xiāo)期限、包銷(xiāo)保證金以及違約事項(xiàng)的約定來(lái)看，東方公司應(yīng)當(dāng)自第一份預(yù)售許可證頒發(fā)后即支付第二筆包銷(xiāo)保證金。如果將包銷(xiāo)保證金的支付時(shí)間理解為全部預(yù)售許可證頒發(fā)之后，顯然與約定保證金的目的和保證金的屬性相悖。實(shí)華公司未在《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》的約定時(shí)間內(nèi)辦妥實(shí)華公寓樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》，東方公司未選擇解除合同，也未請(qǐng)求實(shí)華公司雙倍支付包銷(xiāo)保證金，而是選擇了繼續(xù)履行合同，即應(yīng)履行合同約定的支付第二筆包銷(xiāo)保證金的義務(wù)。東方公司在接到實(shí)華公司通知后，未在第一次《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日起約定的時(shí)間內(nèi)支付第二筆包銷(xiāo)保證金，實(shí)華公司依合同約定可以行使解除合同的權(quán)利。依據(jù)《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第四條的約定，東方公司未如期支付包銷(xiāo)保證金，實(shí)華公司可以終止合同并沒(méi)收東方公司已交的第一筆包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元。《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》終止前，東方公司已經(jīng)與他人簽訂商品房預(yù)售合同并收取定金的部分房產(chǎn)，可依照合同的約定，予以計(jì)算包銷(xiāo)溢價(jià)。合同終止后，原合同約定的內(nèi)容均不發(fā)生法律效力，即不依原合同約定計(jì)算包銷(xiāo)溢價(jià)。東方公司主張實(shí)華公司違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)退還包銷(xiāo)保證金，并賠償合同解除時(shí)未包銷(xiāo)部分房產(chǎn)溢價(jià)損失的請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。實(shí)華公司反訴東方公司未按約支付第二筆包銷(xiāo)保證金，致雙方簽訂的合同終止，其已支付的第一筆包銷(xiāo)保證金不予返還的請(qǐng)求有理，應(yīng)予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條第一款第七項(xiàng)、第九十三條、第九十六條第一款、第九十七條的規(guī)定，遂判決：

一、東方公司與實(shí)華公司簽訂的《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》從2004年3月30日起就已解除的事實(shí)予以確認(rèn)；

二、東方公司已經(jīng)支付給實(shí)華公司的第一筆包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元不予返還；

三、實(shí)華公司應(yīng)支付給東方公司在《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》解除前，已簽訂《商品房預(yù)售合同》、交納定金，并在《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》解除后實(shí)際支付首期款的部分房產(chǎn)的溢價(jià)3776604.8元；

四、駁回東方公司的其他訴訟請(qǐng)求。本訴案件受理費(fèi)265010元，由東方公司負(fù)擔(dān)240010元，實(shí)華公司負(fù)擔(dān)25000元；反訴案件受理費(fèi)15010元，由東方公司負(fù)擔(dān)。

東方公司與實(shí)華公司均不服一審判決，向本院提起上訴。

東方公司上訴稱：第一、一審法院以東方公司未支付第二筆包銷(xiāo)保證金為由，認(rèn)定實(shí)華公司有權(quán)解除合同，認(rèn)定事實(shí)和適用法律均有錯(cuò)誤。根據(jù)合同約定，東方公司支付第二筆100萬(wàn)元包銷(xiāo)保證金的期限是包銷(xiāo)樓盤(pán)的預(yù)售許可證頒發(fā)之日起一個(gè)月，一審判決已經(jīng)認(rèn)定實(shí)華公司直至違約終止合同履行時(shí)，尚未取得全部樓盤(pán)的預(yù)售許可證，故東方公司支付第二筆包銷(xiāo)保證金的條件一直未成就。保證金是履行全部樓盤(pán)包銷(xiāo)義務(wù)的保證，而取得全部樓盤(pán)的預(yù)售許可證是包銷(xiāo)合同能夠全部履行的前提。根據(jù)合同約定，實(shí)華公司未能在2003年11月30日前辦妥預(yù)售許可證，東方公司有權(quán)解除合同，而東方公司不行使解除權(quán)并不等于支付保證金的條件也同時(shí)改變。因此，一審判決東方公司應(yīng)當(dāng)履行合同約定的支付第二筆包銷(xiāo)保證金的義務(wù)，違反法律規(guī)定。第二、一審判決認(rèn)定該合同符合約定的解除條件，違背事實(shí)和法律。實(shí)華公司通知解約的理由是房管部門(mén)要求解約和東方公司未支付第二筆包銷(xiāo)保證金，東方公司收到該通知后即申請(qǐng)行政復(fù)議，福州市房管局已正式發(fā)文撤銷(xiāo)了該通知。實(shí)華公司作為違約一方，根本不享有通知對(duì)方解約的權(quán)利，且東方公司已在時(shí)效內(nèi)提起訴訟，故一審判決認(rèn)定東方公司未提出異議，與事實(shí)不符。此外，合同解除必須具備法定條件，將一方當(dāng)事人未提出異議作為符合約定解除條件的理由沒(méi)有依據(jù)。第三，一審判決關(guān)于東方公司實(shí)際銷(xiāo)售事實(shí)的認(rèn)定錯(cuò)誤。一審期間，東方公司提交了廈門(mén)宏隆升房地產(chǎn)代理有限公司出具的有關(guān)房屋實(shí)際銷(xiāo)售情況的相關(guān)證據(jù)，并提交了315套住宅和51戶店面的定金收據(jù)，還申請(qǐng)法院對(duì)商品房預(yù)售登記的情況進(jìn)行了調(diào)查。實(shí)華公司對(duì)此未提交任何反證，并對(duì)定金收據(jù)等證據(jù)當(dāng)庭確認(rèn)。故一審判決認(rèn)定實(shí)際銷(xiāo)售184套住宅和41戶店面的情況不符合事實(shí)。據(jù)此請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)福建省高級(jí)人民法院（2004）閩民初字第59號(hào)民事判決；2.依法改判實(shí)華公司承擔(dān)違約責(zé)任，賠償東方公司損失5000萬(wàn)元，退還東方公司所付包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元，駁回實(shí)華公司的反訴請(qǐng)求；3.一、二審訴訟費(fèi)用均由被上訴人承擔(dān)。

實(shí)華公司上訴稱：一審判決東方公司可以對(duì)合同終止前已經(jīng)與他人簽訂商品房預(yù)售合同并收取定金的部分房產(chǎn)計(jì)算包銷(xiāo)溢價(jià)，與《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第八條的約定是自相矛盾的。根據(jù)《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》的約定，東方公司主張已售房產(chǎn)的溢價(jià)款必須同時(shí)具備兩個(gè)條件：一是與他人簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》；二是收取不低于30%的首付款。此外，根據(jù)《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》的其他條款規(guī)定，東方公司主張已售房產(chǎn)的溢價(jià)款還必須完成整個(gè)樓盤(pán)的全部廣告和景觀綠化并承擔(dān)其所需的一切費(fèi)用，以及支付第二筆保證金100萬(wàn)元等。但根據(jù)一審查明的事實(shí)，東方公司在《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》終止前，僅簽訂了部分《商品房預(yù)售合同》，并未依約收取已簽《商品房預(yù)售合同》部分30%的首付款，也沒(méi)有依約履行整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售廣告及景觀綠化等合同義務(wù)，根本不具備主張已售房產(chǎn)的溢價(jià)款的條件。據(jù)此請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決第三項(xiàng)并改判駁回東方公司的訴訟請(qǐng)求；2.判令東方公司承擔(dān)本案一、二審全部訴訟費(fèi)用。

本院二審查明：

一、東方公司于2004年2月19日接到實(shí)華公司關(guān)于第一批《商品房預(yù)售許可證》已經(jīng)辦妥的通知后，當(dāng)日即向?qū)嵢A公司提出書(shū)面異議，明確指出：“該《商品房預(yù)售許可證》僅為實(shí)華?藍(lán)灣雅境樓盤(pán)的部分許可證，而非全部?！?/p>

二、2004年2月23日，實(shí)華公司與東方公司在“關(guān)于‘實(shí)華?藍(lán)灣雅境’樓盤(pán)包銷(xiāo)等相關(guān)事宜協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要”中，經(jīng)雙方協(xié)商，對(duì)實(shí)華公司分批向東方公司提供《商品房預(yù)售許可證》達(dá)成了共識(shí)，但對(duì)實(shí)華公司“分批提供”的時(shí)間和東方公司支付第二筆保證金的時(shí)間未明確約定。

三、截止2005年8月5日，實(shí)華公司承認(rèn)由東方公司實(shí)際銷(xiāo)售的住宅189套、店面42戶，按照《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》中雙方約定計(jì)算房屋銷(xiāo)售溢價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和方法，東方公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售溢價(jià)為3896074元。此外，雙方還一致確認(rèn)：由東方公司收取定金但實(shí)華公司沒(méi)有出具合同簽收單而合同實(shí)際履行的有住宅65套、店面2戶；由東方公司收取定金但實(shí)華公司沒(méi)有出具合同簽收單并由實(shí)華公司轉(zhuǎn)售他人的有住宅58套、店面7戶。

本院二審查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)相同。

本院認(rèn)為：東方公司與實(shí)華公司在本案二審中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有以下三點(diǎn)：

第一，實(shí)華公司終止合同的條件是否已經(jīng)成就。東方公司認(rèn)為，由于實(shí)華公司直至“違約終止合同履行時(shí)”尚未能取得全部樓盤(pán)的預(yù)售許可證，故東方公司支付第二筆包銷(xiāo)保證金的條件一直未成就。實(shí)華公司認(rèn)為，根據(jù)《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第四條的約定：“??余下100萬(wàn)元人民幣待《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日起一個(gè)月內(nèi)付清。逾期三個(gè)工作日內(nèi)未交足第二筆保證金，甲方（實(shí)華公司）有權(quán)沒(méi)收第一筆保證金，并終止本合同?！倍谝黄凇渡唐贩款A(yù)售許可證》于2004年2月12日頒發(fā)，東方公司也于2004年2月19日知道了頒發(fā)的事實(shí)，故東方公司應(yīng)當(dāng)在2004年3月19日之前支付第二筆保證金。

東方公司與實(shí)華公司關(guān)于合同終止條件是否已經(jīng)成就的爭(zhēng)議，緣起于雙方對(duì)“《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日”的不同理解。根據(jù)《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第四條的約定，東方公司應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日起的一個(gè)月內(nèi)支付第二筆包銷(xiāo)保證金，逾期三個(gè)工作日內(nèi)未交足第二筆保證金，實(shí)華公司有權(quán)沒(méi)收第一筆保證金，并終止該合同。這里強(qiáng)調(diào)“頒發(fā)之日”的《商品房預(yù)售許可證》是指整個(gè)樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》，還是指單個(gè)樓體的《商品房預(yù)售許可證》，僅憑該條款中的文字表述尚難以準(zhǔn)確判定。在《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》中，當(dāng)事人雙方曾多次使用“簽發(fā)”、“頒發(fā)”、“下達(dá)”和“辦妥”來(lái)表述《商品房預(yù)售許可證》的辦理情況，雙方除對(duì)“辦妥”是指“整個(gè)樓盤(pán)”的《商品房預(yù)售許可證》不存異議外，對(duì)其他“簽發(fā)”、“頒發(fā)”和“下達(dá)”因約定不明而存在分歧。從《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第九條、第十條關(guān)于“包銷(xiāo)進(jìn)度”和“違約事項(xiàng)”的約定來(lái)看，合同約定本身存在一定的矛盾。因此，如何理解“頒發(fā)之日”的真實(shí)意思表示，即成為判斷實(shí)華公司終止合同的條件是否已經(jīng)成就的重要標(biāo)準(zhǔn)。

本院認(rèn)為，對(duì)《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第四條關(guān)于“《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日”的約定應(yīng)當(dāng)結(jié)合該合同的全文、尊重當(dāng)事人在訂立合同時(shí)的意思表示以及誠(chéng)實(shí)信用的原則予以解釋。首先，從《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第三條關(guān)于包銷(xiāo)期限的約定來(lái)看，雙方一致確認(rèn)包銷(xiāo)期限自《商品房預(yù)售許可證》簽發(fā)之日起30個(gè)月內(nèi)，其中車(chē)位包銷(xiāo)期限延長(zhǎng)一年即車(chē)位包銷(xiāo)期限為42個(gè)月。因此，《商品房預(yù)售許可證》簽發(fā)之日也就是開(kāi)始計(jì)算東方公司包銷(xiāo)期限之日，辦妥整個(gè)樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》是東方公司在包銷(xiāo)期限內(nèi)履行全部包銷(xiāo)義務(wù)的必要條件。其次，從《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》中關(guān)于違約事項(xiàng)的約定來(lái)看，雙方一致確認(rèn)“甲方（實(shí)華公司）應(yīng)在2003年11月30日前辦妥該樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》”，這一條明確約定了實(shí)華公司辦妥整個(gè)樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》的具體期限，而這一期限應(yīng)當(dāng)成為解釋合同中關(guān)于《商品房預(yù)售許可證》“簽發(fā)”、“頒發(fā)”、“下達(dá)”等不同用語(yǔ)的邏輯基礎(chǔ)，也是當(dāng)事人雙方計(jì)算包銷(xiāo)期限、確定包銷(xiāo)保證金支付條件以及判斷一方是否違約的時(shí)間界限。由于實(shí)華公司在2003年11月30日之前不僅未能辦妥整個(gè)樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》，而且在此之前也未能辦妥該樓盤(pán)中任何一份單個(gè)樓體的《商品房預(yù)售許可證》，故實(shí)華公司率先違約已成為本案中不爭(zhēng)的事實(shí)，在此基礎(chǔ)上探究“頒發(fā)之日”的真實(shí)意思表示已失去意義。再次，從東方公司于2004年2月19日給實(shí)華公司的回函中可以看出，東方公司對(duì)雙方在《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第四條中所約定的“頒發(fā)之日”，一直主張是指整個(gè)樓盤(pán)《商品房預(yù)售許可證》的辦妥之日。東方公司于2004年2月19日接到實(shí)華公司“關(guān)于‘實(shí)華?藍(lán)灣雅境’《商品房預(yù)售許可證》已批準(zhǔn)發(fā)出的通知”，后當(dāng)日即提出了異議，明確表示了該《商品房預(yù)售許可證》僅為部分而非全部，由于該異議的提出是在雙方訴訟發(fā)生之前，所以應(yīng)當(dāng)成為判斷當(dāng)事人真實(shí)意思表示的重要證據(jù)。一審認(rèn)定東方公司對(duì)實(shí)華公司未按合同約定在2003年11月30日前辦妥“實(shí)華公寓”樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》的事實(shí)未曾提出異議，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。故此，一審判決僅憑《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》中個(gè)別用語(yǔ)的不同，將“簽發(fā)”、“頒發(fā)”解釋為“單份”《商品房預(yù)售許可證》的簽發(fā)或頒發(fā)，而將“辦妥”解釋為整個(gè)樓盤(pán)《商品房預(yù)售許可證》的辦妥，無(wú)充分的證據(jù)支持。

實(shí)華公司與東方公司關(guān)于《商品房預(yù)售許可證》“頒發(fā)之日”的爭(zhēng)議源于《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》的約定不明。2004年2月23日，實(shí)華公司與東方公司就“實(shí)華?藍(lán)灣雅境”，樓盤(pán)包銷(xiāo)所出現(xiàn)的問(wèn)題及“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”補(bǔ)充條款進(jìn)行協(xié)商后達(dá)成了共識(shí)，并形成了“關(guān)于‘實(shí)華?藍(lán)灣雅境’樓盤(pán)包銷(xiāo)等相關(guān)事宜協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要”。在該紀(jì)要中，雙方對(duì)實(shí)華公司分批向東方公司提供《商品房預(yù)售許可證》的事項(xiàng)達(dá)成了共識(shí)，但對(duì)實(shí)華公司“分批提供”，的具體時(shí)間、最后期限以及東方公司支付第二筆包銷(xiāo)保證金的條件未明確約定。如前所述，實(shí)華公司向東方公司提供《商品房預(yù)售許可證》是東方公司完成包銷(xiāo)義務(wù)和支付第二筆包銷(xiāo)保證金的必要條件，而“一次性提供”和“分批提供”又直接決定東方公司支付第二筆包銷(xiāo)保證金的條件是否已經(jīng)成就。由于雙方對(duì)東方公司支付第二筆包銷(xiāo)保證金的條件約定不明，故根據(jù)《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第四條的約定，尚不能認(rèn)定東方公司支付第二筆包銷(xiāo)保證金的條件已經(jīng)成就。據(jù)上所述，實(shí)華公司在雙方對(duì)支付第二筆包銷(xiāo)保證金的條件存在分歧且爭(zhēng)議未解決的前提下，即以東方公司未支付第二筆包銷(xiāo)保證金為由單方宣布終止合同，顯屬不當(dāng)。因此，實(shí)華公司應(yīng)當(dāng)對(duì)其因未能在合同約定的最后期限內(nèi)辦妥該樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》的違約行為以及單方宣布終止合同給東方公司造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二，東方公司已交付給實(shí)華公司的100萬(wàn)元包銷(xiāo)保證金應(yīng)否返還。根據(jù)《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第四條的約定，東方公司應(yīng)當(dāng)在該合同簽訂之日起五個(gè)工作日內(nèi)向?qū)嵢A公司支付第一筆包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元，該保證金是東方公司對(duì)自己履行合同的保證。2004年3月30日，實(shí)華公司以福州市房地產(chǎn)管理局通知要求終止合同以及東方公司未按合同約定支付第二筆包銷(xiāo)保證金為由，單方以書(shū)面形式宣布終止了與東方公司的《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》后，東方公司即申請(qǐng)行政復(fù)議，福州市房地產(chǎn)管理局于2004年7月29日以書(shū)面通知的形式撤銷(xiāo)了由其于2004年3月30日做出的關(guān)于要求實(shí)華公司與東方公司終止《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》的函件。東方公司又于2004年10月27日以實(shí)華公司違約為由將實(shí)華公司訴至福建省高級(jí)人民法院，請(qǐng)求判令實(shí)華公司承擔(dān)違約責(zé)任并賠償東方公司經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)5000萬(wàn)元，請(qǐng)求實(shí)華公司退還東方公司所付包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元，并以此作為對(duì)實(shí)華公司單方終止合同的一種異議。

本院認(rèn)為，東方公司要求實(shí)華公司返還第一筆包銷(xiāo)保證金的請(qǐng)求及理由能否成立，取決于東方公司支付第二筆包銷(xiāo)保證金的條件是否成就。根據(jù)《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第四條的約定，東方公司應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日起的一個(gè)月內(nèi)付清第二筆包銷(xiāo)保證金，逾期三個(gè)工作日內(nèi)未交足第二筆保證金，實(shí)華公司有權(quán)沒(méi)收第一筆保證金，并終止該合同。因此，東方公司未按約定交付第二筆保證金，是實(shí)華公司沒(méi)收第一筆保證金的必要條件。如第一個(gè)問(wèn)題所述，由于雙方在《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》中對(duì)單個(gè)樓體還是整個(gè)樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》“頒發(fā)之日”約定不明，故東方公司對(duì)支付第二筆保證金的條件是否成就持有異議。在異議未解決之前，雙方之間的包銷(xiāo)合同因?qū)嵢A公司的單方終止行為而無(wú)法繼續(xù)履行，包銷(xiāo)保證金作為對(duì)東方公司的一種履約保證已失去意義，實(shí)華公司理應(yīng)返還東方公司已經(jīng)支付的第一筆包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元。一審判決以東方公司未如期支付第二筆包銷(xiāo)保證金為由，認(rèn)定實(shí)華公司可以終止合同并沒(méi)收東方公司已交付的第一筆包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)。

第三，東方公司主張溢價(jià)款和賠償損失的權(quán)利應(yīng)否得到保護(hù)。實(shí)華公司以福州市房地產(chǎn)管理局的通知為由，在合同約定的終止條件成就之前，單方終止《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償東方公司因合同不能實(shí)際履行所造成的損失。在本案中，福州市房地產(chǎn)管理局作為房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門(mén)于2004年3月30日以書(shū)面通知的形式要求實(shí)華公司終止與東方公司的包銷(xiāo)合同，其具體行政行為導(dǎo)致合同不能實(shí)際履行的后果也不能完全由實(shí)華公司承擔(dān)。此外，東方公司也認(rèn)可了合同在客觀上已無(wú)法實(shí)際履行的事實(shí)，故在本案訴訟中未提出實(shí)際履行合同的訴訟請(qǐng)求。同時(shí)，在實(shí)華公司單方宣布終止合同之前，東方公司在廣告投入、景觀綠化等方面也未能完全按照《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》的約定履行自己的義務(wù)。綜合以上因素，對(duì)東方公司主張溢價(jià)款和賠償損失的范圍應(yīng)當(dāng)限定在《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》已經(jīng)履行和已經(jīng)部分履行的范圍之內(nèi)，并參酌當(dāng)事人雙方的過(guò)錯(cuò)程度以及東方公司實(shí)際損失的程度來(lái)確定實(shí)華公司的賠償范圍。

根據(jù)本院二審查明的事實(shí)，在實(shí)華公司單方宣布終止合同之前，由東方公司實(shí)際收取購(gòu)房定金的有住宅312套和店面51戶，扣除購(gòu)房人退房并由實(shí)華公司轉(zhuǎn)售他人的住宅58套和店面7戶之外，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定由東方公司完成銷(xiāo)售和已完成前期銷(xiāo)售工作的有住宅254套和店面44戶。參照《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》中雙方計(jì)算包銷(xiāo)溢價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，東方公司可以實(shí)現(xiàn)的包銷(xiāo)溢價(jià)款為7310061元。慮及東方公司在廣告投入、景觀綠化等方面履約不足以及實(shí)華公司在后期銷(xiāo)售過(guò)程中需要支出的費(fèi)用和付出的勞動(dòng)等綜合因素，應(yīng)當(dāng)在東方公司可以實(shí)現(xiàn)的包銷(xiāo)溢價(jià)款7310061元中酌減80萬(wàn)元。

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)福建省高級(jí)人民法院（2004）閩民初字第59號(hào)民事判決；

二、終止福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與廈門(mén)東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司在本案中的房產(chǎn)包銷(xiāo)合同關(guān)系；

三、福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)向廈門(mén)東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司返還包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元，并向廈門(mén)東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司支付包銷(xiāo)溢價(jià)款和其他損失費(fèi)共計(jì)6510061元。

四、駁回廈門(mén)東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司、福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

一審本訴案件受理費(fèi)、二審案件受理費(fèi)共計(jì)530020元，由福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)30萬(wàn)元，廈門(mén)東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司負(fù)擔(dān)230020元。一審反訴案件受理費(fèi)15010元，由福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng) 黃松有

審判員 紀(jì) 敏

審判員 賀小榮

二○○五年九月十九日

書(shū)記員 虞文君

第二篇：泛華工程有限公司西南公司與中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司商品房預(yù)售合同糾紛案

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【裁判摘要】

根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第十三條的規(guī)定，公司可以設(shè)立分公司，分公司不具有企業(yè)法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)。因此，公司分支機(jī)構(gòu)于公司法人變更過(guò)程中是否已實(shí)際經(jīng)工商部門(mén)注銷(xiāo)完畢，不影響公司基于獨(dú)立法人資格行使其分支機(jī)構(gòu)所享有的民事權(quán)利、承擔(dān)其分支機(jī)構(gòu)所負(fù)有的民事義務(wù)。

最高人民法院

民事判決書(shū)

(2005)民一終字第85號(hào)

上訴人(原審被告)：泛華工程有限公司西南公司。

法定代表人：張濤，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：王萬(wàn)吉，北京市信杰律師事務(wù)所律師。

委托代理人：陳曉鶯，北京市信杰律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司。

法定代表人：楊超，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：陳志剛，重慶百君律師事務(wù)所律師。

委托代理人：孫渝，重慶百君律師事務(wù)所律師。

上訴人泛華工程有限公司西南公司(以下簡(jiǎn)稱泛華公司)與被上訴人中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司[以下簡(jiǎn)稱人壽(集團(tuán))公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，重慶市高級(jí)人民法院于2005年7月29日作出(2005)渝高法民初字第13號(hào)民事判決，泛華公司不服一審判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2006年1月18日進(jìn)行了開(kāi)庭審理。泛華公司的委托代理人王萬(wàn)吉、陳曉鶯，人壽(集團(tuán))公司的委托代理人陳志剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院經(jīng)審理查明：人壽(集團(tuán))公司原名為中保人壽保險(xiǎn)有限公司，1996年 9月經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立了中保人壽保險(xiǎn)有限公司重慶市分公司(以下簡(jiǎn)稱中保人壽重慶分公司)。1998年5月18日，泛華公司與中保人壽重慶分公司簽訂了《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》約定：泛華公司將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的重慶市渝中區(qū)新華路筷子街泛華大廈三區(qū) 9樓至28樓房屋14 400平方米和四區(qū)負(fù)一層車(chē)庫(kù)600平方米，共計(jì)15 000平方米以6624萬(wàn)元的價(jià)格預(yù)售給中保人壽重慶分公司。第一次繳付購(gòu)房款在合同簽字后付定金20萬(wàn)元；第二次在登記時(shí)付房款總額的20％(含定金)1325萬(wàn)元；第三次在工程進(jìn)行到第九層時(shí)付總價(jià)的10％，共計(jì)662萬(wàn)元；第四次在工程每上升五層時(shí)付總價(jià)的10％，共計(jì)662萬(wàn)元。泛華公司在1999年8月31日將竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格的上述房屋移交給中保人壽重慶分公司。該合同關(guān)于違約責(zé)任的約定為：合同簽訂后，雙方均不得擅自變更或撤銷(xiāo)，中保人壽重慶分公司如違反約定的期限延遲繳付房款，應(yīng)向泛華公司繳納違約金，違約金每日按房?jī)r(jià)的0．2‰累加計(jì)算；泛華公司如違反約定的期限延遲交移房屋，應(yīng)向中保人壽重慶分公司繳納違約金，違約金每日按房?jī)r(jià)款的0．2‰累加計(jì)算。合同簽訂后，泛華公司和中保人壽重慶分公司在重慶市房地產(chǎn)交易所辦理了預(yù)售合同登記，登記號(hào)為(98)預(yù)售(購(gòu))第0953號(hào)。1998年7

月6日至1999年1月11日，中保人壽重慶分公司分八次向泛華公司共計(jì)支付了5875萬(wàn)元的房款。

2003年2月12日，泛華公司向中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司重慶市分公司(以下簡(jiǎn)稱中國(guó)人壽重慶分公司)發(fā)出《商品房入住通知》稱，現(xiàn)已按照中國(guó)人壽重慶分公司的變更要求及施工圖完全竣工，設(shè)備安裝已全部就位，并已調(diào)試完畢。請(qǐng)中國(guó)人壽重慶分公司即日起入住該樓，進(jìn)一步完善精裝修，盡快支付剩余房款，以便泛華公司盡早為中國(guó)人壽重慶分公司完善房屋產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土使用證。但是，泛華公司至今未向人壽(集團(tuán))公司提交泛華大廈通過(guò)竣工驗(yàn)收和消防驗(yàn)收并達(dá)到合格可以入住的證據(jù)。

2003年10月28日，中國(guó)人壽重慶分公司稱以郵件掛號(hào)的方式，向泛華公司送達(dá)了《關(guān)于催交我司購(gòu)買(mǎi)的辦公用房的公函》，但未向一審法院提交郵政送達(dá)的回執(zhí)單據(jù)。

目前，訟爭(zhēng)房屋已完成主體結(jié)構(gòu)建設(shè)，尚未竣工驗(yàn)收，不具備交付使用條件。

1999年3月，中保人壽保險(xiǎn)有限公司更名為中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司，同年4月，中保人壽重慶分公司更名為中國(guó)人壽重慶分公司。2003年6月，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司獨(dú)家發(fā)起設(shè)立了中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司，同年8月，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司又更名為中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司。2003年9月18日，中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司設(shè)立了中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司重慶市分公司。2004年7月，人壽(集團(tuán))公司發(fā)文同意注銷(xiāo)中國(guó)人壽重慶分公司及其所屬分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，原中國(guó)人壽重慶分公司及其直屬機(jī)構(gòu)的相關(guān)債權(quán)債務(wù)由人壽(集團(tuán))公司承擔(dān)。

2005年2月，人壽(集團(tuán))公司在向一審法院提起訴訟的同時(shí)，申請(qǐng)對(duì)泛華大廈的房屋予以訴訟保全。一審法院于2005年 3月11日作出(2005)渝高法民初字第13號(hào)民事裁定書(shū)，查封了泛華大廈價(jià)值6624萬(wàn)元的房產(chǎn)。

2005年2月23日，人壽(集團(tuán))公司向一審法院提起訴訟稱：1998年5月18日，該公司下屬非法人營(yíng)業(yè)組織--中保人壽重慶分公司與泛華公司協(xié)商簽訂了購(gòu)買(mǎi)泛華公司開(kāi)發(fā)的重慶市渝中區(qū)民族路 15號(hào)泛華大廈部分房屋的《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》。合同約定：中保人壽重慶分公司向泛華公司購(gòu)買(mǎi)泛華大廈三區(qū)9樓至 28樓房屋14 400平方米和四區(qū)600平方米車(chē)庫(kù)，共計(jì)15 000平方米。工程竣工交付時(shí)間為1999年8月31日。中保人壽重慶分公司應(yīng)分?jǐn)?shù)次向泛華公司支付購(gòu)房款 6624萬(wàn)元。鑒于泛華大廈三區(qū)共計(jì)29層，故竣工驗(yàn)收前中保人壽重慶分公司支付房款為總房款的70％，計(jì)4636．80萬(wàn)元。合同簽訂后，雙方辦理了預(yù)售合同登記，中保人壽重慶分公司超額支付購(gòu)房款共計(jì)5875萬(wàn)元。但至今為止，泛華公司仍未交付竣工驗(yàn)收合格的房屋，構(gòu)成違約。購(gòu)房合同簽訂后，中保人壽保險(xiǎn)有限公司經(jīng)批準(zhǔn)變更為中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司，2003年6月中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司又更名為人壽(集團(tuán))公司，現(xiàn)人壽(集團(tuán))公司享有1998年5月18日購(gòu)房合同的全部權(quán)利。為此請(qǐng)求判令：1．泛華公司立即履行交房義務(wù)；2．泛華公司從逾期之日起至交房之日止向人壽(集團(tuán))公司支付違約金(截至2005年1月31日違約金為2543．62萬(wàn)元)；3．由泛華公司承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

泛華公司答辯稱：

一、人壽(集團(tuán))公司主體不適格。從人壽(集團(tuán))公司提交的現(xiàn)有證據(jù)來(lái)看，無(wú)法證明中國(guó)人壽重慶分公司已更名為人壽(集團(tuán))公司，人壽(集團(tuán))公司不是購(gòu)房合同的相對(duì)方，不享有購(gòu)房合同的權(quán)利。

二、即使人

壽(集團(tuán))公司主體適格，泛華公司申請(qǐng)中止案件審理的要求合理合法，本案應(yīng)中止審理。

三、關(guān)于實(shí)體問(wèn)題，對(duì)于交房泛華公司無(wú)異議，但對(duì)于違約金，人壽(集團(tuán))公司的請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效，泛華公司不予認(rèn)可。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，關(guān)于人壽(集團(tuán))公司是否屬于適格原告問(wèn)題。

1998年 5月18日，與泛華公司簽訂《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》的中保人壽重慶分公司，系由原中保人壽保險(xiǎn)有限公司設(shè)立，原中保人壽保險(xiǎn)有限公司變更名稱為中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司后，原中保人壽重慶分公司也變更名稱為中國(guó)人壽重慶分公司，其隸屬關(guān)系沒(méi)有變化?！吨腥A人民共和國(guó)公司法》第十三條規(guī)定，分公司不具有企業(yè)法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)。目前，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司又更名為人壽(集團(tuán))公司，且已下文注銷(xiāo)中國(guó)人壽重慶分公司，其相關(guān)債權(quán)債務(wù)由人壽(集團(tuán))公司承擔(dān)。因此，人壽(集團(tuán))公司以原告身份向泛華公司主張權(quán)利是正當(dāng)?shù)摹?/p>

關(guān)于人壽(集團(tuán))公司主張的違約金請(qǐng)求是否超過(guò)了訴訟時(shí)效的問(wèn)題。首先，本案違約金系基于泛華公司未按約履行交房義務(wù)的違約行為而產(chǎn)生的。按照雙方當(dāng)事人在《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》中的約定，泛華公司如違反約定的期限延遲移交房屋，應(yīng)向人壽(集團(tuán))公司繳納違約金，違約金每日按房?jī)r(jià)款的0．2‰累加計(jì)算。從該約定內(nèi)容分析，延遲交房的違約金是根據(jù)違約行為持續(xù)發(fā)生的狀況而“累加計(jì)算”的，即相對(duì)于購(gòu)房方來(lái)講，主張自合同約定的逾期交房之日至實(shí)際交房之日的違約金，是雙方當(dāng)事人在合同中所確定的一個(gè)整體的合同權(quán)利，而不是按照違約的天數(shù)具體分割為若干分別計(jì)算訴訟時(shí)效的獨(dú)立的權(quán)利，購(gòu)房方可以在該項(xiàng)整體權(quán)利沒(méi)能實(shí)現(xiàn)時(shí)提出主張。如果將本案違約金請(qǐng)求權(quán)分割為若干獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，并以分別起算的訴訟時(shí)效予以限制，這必將改變本案雙方當(dāng)事人在合同中約定的“累加計(jì)算”的本意，違背當(dāng)事人意思自治的基本原則；其次，本案中雙方當(dāng)事人在合同中僅約定了違約金的計(jì)算方法，并沒(méi)有約定違約金的支付期限。對(duì)于沒(méi)有支付期限的債務(wù)，債權(quán)人任何時(shí)候都可以主張，只有當(dāng)債務(wù)人明確表示不履行時(shí)，才能認(rèn)定債權(quán)人“知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害”，訴訟時(shí)效才可依法起算；再次，就本案的實(shí)際情況而言，要求購(gòu)房方在房屋交付之前單獨(dú)就違約金債權(quán)提起訴訟或申請(qǐng)仲裁，均不符合社會(huì)公眾在日常生活中所遵循的公序良俗?？傊?，泛華公司關(guān)于違約金債權(quán)應(yīng)當(dāng)按照違約時(shí)間分別計(jì)算訴訟時(shí)效的抗辯理由，因無(wú)現(xiàn)行法律、司法解釋明文規(guī)定的支持，不予采納。

綜上，人壽(集團(tuán))公司與泛華公司簽訂的《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》符合法律規(guī)定，系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。泛華公司應(yīng)當(dāng)按照合同忠實(shí)履行義務(wù)，避免因違約造成其損失的擴(kuò)大。人壽(集團(tuán))公司的訴訟請(qǐng)求及其理由成立，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：(一)泛華公司在判決生效后三十日內(nèi)按雙方簽訂的《重慶市商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》將驗(yàn)收合格的泛華大廈三區(qū)9樓至28樓房屋14 400平方米和四區(qū)600平方米車(chē)庫(kù)交付人壽(集團(tuán))公司，并辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。(二)泛華公司在判決生效后立即向人壽(集團(tuán))公司支付截止 2005年1月31日的逾期交房違約金 2543．62萬(wàn)元，并按每日6624萬(wàn)元的 0．2‰向人壽(集團(tuán))公司支付從2005年2月1日起至履行本判決第一項(xiàng)交房義務(wù)時(shí)止的逾期交房違約金。案件受理費(fèi)430 960元、保全費(fèi)331 720元，共計(jì)762 680元，由泛華公司負(fù)擔(dān)。

泛華公司不服一審判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回

人壽(集團(tuán))公司的訴訟請(qǐng)求并由人壽(集團(tuán))公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。主要理由是：1．一審判決關(guān)于人壽(集團(tuán))公司享有本案訴訟主體資格的認(rèn)定錯(cuò)誤，人壽(集團(tuán))公司提供的證據(jù)不足以證明其享有《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》的權(quán)利，其無(wú)權(quán)提起本案的訴訟。據(jù)2005年5月18日，重慶市工商行政管理局出具的工商查詢記錄表明，截至該日，中國(guó)人壽重慶分公司仍為合法存續(xù)的經(jīng)過(guò)工商登記的法人分支機(jī)構(gòu)，并未辦理注銷(xiāo)、撤銷(xiāo)及主體資格變更等手續(xù)。人壽(集團(tuán))公司提供的證據(jù)，不能表明人壽(集團(tuán))公司合法承繼了中保人壽重慶分公司的債權(quán)債務(wù)，及人壽(集團(tuán))公司合法享有中保人壽重慶分公司在《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》中的權(quán)利。人壽(集團(tuán))公司提供的證據(jù)自相矛盾，無(wú)法體現(xiàn)中保人壽重慶分公司的債權(quán)債務(wù)究竟由誰(shuí)承擔(dān)。2．一審判決認(rèn)定泛華公司違約并判今泛華公司承擔(dān)違約責(zé)任錯(cuò)誤。其一，根據(jù)人壽(集團(tuán))公司提供的泛華公司及中國(guó)人壽重慶分公司的往來(lái)函件，雙方已對(duì)交房時(shí)間達(dá)成了新的約定，泛華公司并不存在違約行為。本案訟爭(zhēng)房屋于1998年年底已主體封頂，1999年8月竣工并經(jīng)結(jié)構(gòu)驗(yàn)收合格，泛華公司已經(jīng)具備依約交付房屋的條件，但因泛華公司前任法定代表人被撤銷(xiāo)職務(wù)后，拒不交出全部工程資料，故泛華公司無(wú)法調(diào)取相應(yīng)的證據(jù)。泛華公司在一審期間已向法院提出《調(diào)查取證申請(qǐng)書(shū)》，但一審法院未予理睬。人壽(集團(tuán))公司提出變更設(shè)計(jì)的要求是導(dǎo)致泛華公司未能按照《重慶市商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》約定時(shí)間交付房屋的根本原因。中國(guó)人壽重慶分公司出具的《關(guān)于催交我司購(gòu)買(mǎi)的辦公用房的公函》表明，雙方已就房屋交付的時(shí)間形成了新的合意，人壽(集團(tuán))公司不能再按照《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》的約定主張泛華公司違約。其二，假設(shè)泛華公司違約，人壽(集團(tuán))公司主張的違約金也已超過(guò)訴訟時(shí)效，已喪失勝訴權(quán)。《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》約定廠明確的履行期限，即1999年9月1日起泛華公司應(yīng)當(dāng)給付違約金，本案違約金是有給付期限的。自約定交付房屋之日起至今近六年時(shí)間，人壽(集團(tuán))公司從未催促泛華公司交付房屋，更未主張過(guò)違約金，故人壽(集團(tuán))公司主張的違約金已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效，法律不應(yīng)保護(hù)。

人壽(集團(tuán))公司當(dāng)庭答辯稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。主要理由：1．人壽(集團(tuán))公司主體適格。2．《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》約定泛華公司于1999年8月31日交付的房屋應(yīng)為竣工驗(yàn)收合格的房屋，而不是主體封頂即可。人壽(集團(tuán))公司所發(fā)的兩份函件本意為催交房屋，與變更交房時(shí)間非同一概念，雙方從未就交房條件進(jìn)行過(guò)變更。3．《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》未約定違約金的支付時(shí)間，故應(yīng)從發(fā)生爭(zhēng)議之日，即2003年10月28日和2004年4月13日，人壽(集團(tuán))公司分別發(fā)函至泛華公司催收房屋遭到拒絕之日開(kāi)始起算訴訟時(shí)效。

本院二審查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)相同。

本院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二：其

一、人壽(集團(tuán))公司的訴訟主體資格問(wèn)題；其

二、違約責(zé)任的認(rèn)定及人壽(集團(tuán))公司主張違約金是否超過(guò)訴訟時(shí)效問(wèn)題。

(一)人壽(集團(tuán))公司的訴訟主體資格問(wèn)題。

經(jīng)審查，本案所涉《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》的一方簽約主體為中保人壽重慶分公司。該公司系屬中保人壽保險(xiǎn)有限公司設(shè)立的分公司。1999年3月22日，經(jīng)中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，中保人壽保險(xiǎn)有限公司更名為中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司，隨之，作為中保人壽保險(xiǎn)有限公司分公司的中保人壽重慶分公司亦于同年4月20日變更公司名稱為中國(guó)人壽重慶分公司。2003年 7月8日，中

國(guó)人壽保險(xiǎn)公司再次更名為人壽(集團(tuán))公司。上述事實(shí)表明，人壽(集團(tuán))公司與本案簽約主體中保人壽重慶分公司的總公司中保人壽保險(xiǎn)有限公司僅為變更前后公司名稱的差異，實(shí)系同一法人。人壽(集團(tuán))公司變更設(shè)立后，中國(guó)人壽重慶分公司雖未因之變更相應(yīng)名稱，但2004年7月14日，人壽(集團(tuán))公司向重慶市工商行政管理局出具《關(guān)于注銷(xiāo)原中國(guó)人壽重慶市分公司及其所屬分支機(jī)構(gòu)的函》，申請(qǐng)注銷(xiāo)中國(guó)人壽重慶分公司，同時(shí)表明原中國(guó)人壽重慶分公司及所屬分支機(jī)構(gòu)的相關(guān)債權(quán)債務(wù)由該公司承擔(dān)。人壽(集團(tuán))公司申請(qǐng)注銷(xiāo)中國(guó)人壽重慶分公司的行為，屬公司基于經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要對(duì)其分支機(jī)構(gòu)的變更調(diào)整。根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第十三條的規(guī)定，公司可以設(shè)立分公司，分公司不具有企業(yè)法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)。因此，公司分支機(jī)構(gòu)于法人變更過(guò)程中是否已實(shí)際經(jīng)工商注銷(xiāo)完畢，不影響公司基于獨(dú)立法人性質(zhì)行使對(duì)其分支機(jī)構(gòu)所享有的民事權(quán)利和民事義務(wù)。人壽(集團(tuán))公司于本案中以原告身份向泛華公司主張《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》項(xiàng)下的合同權(quán)利符合法律規(guī)定。泛華公司上訴提出的截至2005年5月18日，中國(guó)人壽重慶分公司未辦理注銷(xiāo)手續(xù)，仍為合法存續(xù)的法人分支機(jī)構(gòu)，人壽(集團(tuán))公司不具備合法訴訟主體資格，無(wú)權(quán)提起本案訴訟的主張，與事實(shí)不符，亦無(wú)法律根據(jù)。一審判決認(rèn)為人壽(集團(tuán))公司屬于本案適格原告，認(rèn)定事實(shí)及適用法律正確，予以維持。

(二)違約責(zé)任的認(rèn)定及人壽(集團(tuán))公司主張違約金是否超過(guò)訴訟時(shí)效問(wèn)題。

本案雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》約定，泛華公司應(yīng)在1999年 8月31日將竣工并驗(yàn)收合格的房屋移交給中保人壽重慶分公司。泛華公司上訴提出，根據(jù)泛華公司與中國(guó)人壽重慶分公司的往來(lái)函件，雙方已對(duì)交房時(shí)間達(dá)成了新的約定，泛華公司不存在違約行為。經(jīng)審查，中國(guó)人壽重慶分公司分別于2003年 10月28日及2004年4月13日，向泛華公司發(fā)出兩份函件，名稱為《關(guān)于催交我司購(gòu)買(mǎi)的辦公用房的公函》。其中2004年4月13日函件的郵政送達(dá)回執(zhí)單據(jù)上載明泛華公司拒收。該函件內(nèi)容為中國(guó)人壽重慶分公司基于函發(fā)之日，泛華公司仍未完成工程竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收和環(huán)境配套設(shè)施的整治工作的現(xiàn)狀，為避免損失繼續(xù)擴(kuò)大而要求泛華公司盡快依約交付竣工驗(yàn)收合格房屋的催告。未見(jiàn)雙方于此函件中對(duì)房屋交付期限存有明確具體的合意變更，且于此之外泛華公司亦沒(méi)有再提供其他形式的證據(jù)證明其主張的本案雙方當(dāng)事人就訟爭(zhēng)房屋交付時(shí)間存在協(xié)商一致的變更，因此，泛華公司的上述主張與事實(shí)不符，不予支持。泛華公司上訴亦提出，本案訟爭(zhēng)房屋于1999年8月竣工并經(jīng)結(jié)構(gòu)驗(yàn)收合格，已具備依約交付的條件及人壽(集團(tuán))公司提出變更設(shè)計(jì)的要求是導(dǎo)致泛華公司未能按照約定時(shí)間交付房屋的根本原因兩項(xiàng)主張，作為其不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯理由。經(jīng)查，自本案訴訟伊始，泛華公司一直未能就訟爭(zhēng)房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收合格及人壽(集團(tuán))公司于合同履行過(guò)程中存在不符合合同約定的設(shè)計(jì)變更提供有效證據(jù)。對(duì)此，泛華公司主張系由其前任法定代表人隱匿工程資料導(dǎo)致其舉證不能所致。泛華公司法定代表人的變更屬于其公司內(nèi)部人員的調(diào)整變化，在公司依法存續(xù)期間，法定代表人的更迭不構(gòu)成影響公司民事責(zé)任承擔(dān)的法定抗辯理由，故泛華公司該項(xiàng)上訴主張亦不能成立。

按照雙方當(dāng)事人在《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》中的約定，泛華公司如違反約定的期限延遲移交房屋，應(yīng)向人壽(集團(tuán))公司繳納違約金，違約金每日按房?jī)r(jià)款的 0．2‰累加計(jì)算。泛華公司上訴提出人壽(集團(tuán))公司從未催促泛華公

司交付房屋，其關(guān)于違約金的主張已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效，不應(yīng)支持。結(jié)合本案查明事實(shí)分析，人壽(集團(tuán))公司購(gòu)買(mǎi)泛華大廈的目的系為解決辦公用房之需，因泛華公司一直未能交付訟爭(zhēng)房屋，人壽(集團(tuán))公司至今仍于他處租賃房屋辦公。于此情形下，依泛華公司的上訴主張人壽(集團(tuán))公司于房屋交付期限屆至后長(zhǎng)期不主張權(quán)利，既不符合本案《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》的訂立目的，亦有違常理。且泛華公司于上訴請(qǐng)求中一方面主張，根據(jù)相互往來(lái)函件，雙方已對(duì)交房期限達(dá)成了新的變更，另一方面又認(rèn)為雙方對(duì)交房事宜從來(lái)沒(méi)有協(xié)商過(guò)，人壽(集團(tuán))公司從未催促過(guò)泛華公司交付房屋。該兩項(xiàng)上訴主張，前后表述矛盾，本院不予采信。2004年4月14日，中國(guó)人壽重慶分公司向泛華公司發(fā)出《關(guān)于催交我司購(gòu)買(mǎi)的辦公用房的公函》的函件，要求泛華公司于 2004年6月底前交付竣工驗(yàn)收合格的房屋，對(duì)此泛華公司予以拒收，此時(shí)應(yīng)視為權(quán)利人主張權(quán)利而義務(wù)人拒絕履行義務(wù)，權(quán)利人始知其權(quán)利遭到侵害，訴訟時(shí)效應(yīng)從此發(fā)生爭(zhēng)議之日起計(jì)算。故泛華公司關(guān)于本案違約金債權(quán)已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效的上訴主張，與事實(shí)不符亦無(wú)法律依據(jù)，不予支持。

綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。泛華公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

如逾期不履行本判決確定之金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。二審案件受理費(fèi)430 960元，由泛華工程有限公司西南公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng) 馮小光

代理審判員 關(guān) 麗

代理審判員 張穎新

二00七年五月十四日

書(shū) 記 員 虞文君

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第三篇：楊珺訴東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛案[推薦]

楊珺訴東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛案

裁判摘要

一、人民法院依法獨(dú)立行使審判權(quán),在審理案件中以事實(shí)為根據(jù),以法律為準(zhǔn)繩。人民法院據(jù)以定案的事實(shí)根據(jù),是指經(jīng)依法審理查明的客觀事實(shí).建設(shè)行政主管部門(mén)的審批文件以及建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件,在關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量的訴訟中僅屬訴訟證據(jù),對(duì)人民法院認(rèn)定事實(shí)不具有當(dāng)然的確定力和拘束力,如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實(shí),并且該客觀事實(shí)確系建筑施工所致,則人民法院應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定房屋存在質(zhì)量缺陷。

二、除有特別約定外,房屋出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證房屋質(zhì)量符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定,房屋買(mǎi)受人因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣(mài)人主張修復(fù)等民事責(zé)任的,人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

原告：楊珺

被告：東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 法定代表人：季國(guó)棟,該公司總經(jīng)理

原告楊珺因與被告東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱東盛房地產(chǎn)公司)發(fā)生商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛,向江蘇省東臺(tái)市人民法院提起訴訟。原告楊珺訴稱：2006年3月25日,原告與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室房屋一套,并于同年5月至9月進(jìn)行了精裝修。在裝修、居住過(guò)程中,原告發(fā)現(xiàn)房屋存在墻體裂縫、窗戶滲漏等問(wèn)題,雖然被告得知后對(duì)裂縫及滲漏問(wèn)題進(jìn)行了多次處理,但仍未能根治修復(fù),從而給原告造成了損失 隨后,南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司對(duì)裂縫滲漏原因及修復(fù)方案進(jìn)行了鑒定,認(rèn)定墻體裂縫主要是因溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料的不均勻收縮所致,屋面未作保溫層和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致樓層溫度裂縫明顯,而墻體裂縫是窗戶部位產(chǎn)生滲漏的直接原因。故原告要求被告承擔(dān)修復(fù)房屋裂縫及相關(guān)費(fèi)用的民事責(zé)任,賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

原告楊珺提交了如下證據(jù)：

1、原告楊珺與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、住宅使用說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)各一份,用以證明原被告之間存在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系,且屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏、地基結(jié)構(gòu)工程和主體結(jié)構(gòu)工程都屬于被告的保修范圍。

2、照片16張、南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司第SF207078-1號(hào)鑒定報(bào)告一份,用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付的房屋存在裂縫和滲漏的質(zhì)量缺陷,且系溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致,屋面未做保溫層和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯,這種裂縫嚴(yán)重影響了原告楊珺對(duì)房屋的使用和觀瞻。鑒定報(bào)告還 對(duì)裂縫提出了整改及修復(fù)方案。

3、東臺(tái)市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告、監(jiān)理單位工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告各一份,用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付的房屋在工程設(shè)計(jì)上存在著建筑節(jié)能方面的質(zhì)量缺陷,在合同中被告沒(méi)有載明此情況,在交付時(shí)亦未能告知。4、2007年8月13日和6月12日被告東盛房地產(chǎn)公司作出的關(guān)于東臺(tái)水景灣維修的說(shuō)明和關(guān)于對(duì)業(yè)主反映有關(guān)質(zhì)量問(wèn)題的處理情況說(shuō)明及其態(tài)度和建議,用以證明被告已進(jìn)行了維修,但未能修復(fù)的事實(shí)。5、2007年12月30日建筑工程預(yù)算書(shū),用以證明按照鑒定結(jié)論提出的整改修復(fù)方案產(chǎn)生的工程預(yù)算。

6、南京千都裝飾工程有限公司東臺(tái)分公司稅務(wù)登記證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、裝飾工程合同書(shū)、收條、報(bào)修記錄表、情況反映及證人證言各一份,用以證明原告楊珺在房屋裝修期間,因被告東盛房地產(chǎn)公司對(duì)A室墻體進(jìn)行二次修復(fù),導(dǎo)致裝修工期延誤,補(bǔ)償裝修方違約金等共7100元。

7、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司江蘇省分行作出的建蘇寧價(jià)[2008]213號(hào)《關(guān)于東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室房屋整改修復(fù)工程造價(jià)的鑒定意見(jiàn)》,用以證明對(duì)房屋修復(fù)整改所需的費(fèi)用。

被告東盛房地產(chǎn)公司辯稱：被告交付給原告楊珺的房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格,被告僅在保修期限內(nèi)依據(jù)合同約定和法律規(guī)定承擔(dān)維修責(zé)任。被告的施工圖設(shè)計(jì)文件通過(guò)了有關(guān)行政部門(mén)審查,符合國(guó)家強(qiáng)制 性標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的要求。屋面未做保溫屋符合設(shè)計(jì)要求和規(guī)定,不是被告的過(guò)錯(cuò)。新建、增建屋面保溫層不屬于被告的法定義務(wù)。原告的主張沒(méi)有合同和法律規(guī)定上的依據(jù),故請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

被告東盛房地產(chǎn)公司提交了如下證據(jù)：

1、勘察單位質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、設(shè)計(jì)單位工程質(zhì)量檢查報(bào)告、監(jiān)理單位工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、單位工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、單位工程交付竣工驗(yàn)收證明書(shū)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告,用以證明該房屋通過(guò)了各方主體,包括政府的工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的驗(yàn)收,該工程按圖施工,符合設(shè)計(jì)要求,為質(zhì)量合格工程,符合國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。

2、關(guān)于發(fā)布《住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》的通知、《住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》、《住宅工程常見(jiàn)質(zhì)量通病防治措施手冊(cè)》,用以證明墻體砌體裂縫、滲漏屬于工程質(zhì)量通病,2006年4月才將建筑節(jié)能列為強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。3、20041226號(hào)施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)告、設(shè)計(jì)施工圖通用圖紙說(shuō)明、原告楊珺所在房屋設(shè)計(jì)圖紙、建設(shè)工程抗震設(shè)防審查證書(shū),用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付原告的商品房及其施工圖紙符合國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)范,通過(guò)了有關(guān)行政部門(mén)的審核,屋面保溫層施工不是被告的法定義務(wù)。

4、東臺(tái)市規(guī)劃建設(shè)局東建發(fā)[2006]136號(hào)文件,用以證明江蘇省建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和強(qiáng)制性規(guī)程在東臺(tái)市是2006年6月1日起施行的,原告楊珺所訴的房屋在建筑時(shí)沒(méi)有節(jié)能要求。

東臺(tái)市人民法院一審查明： 2006年3月25日,原告楊珺與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份,該合同載明,原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的坐落于東臺(tái)市原新東南路(現(xiàn)海陵南路)水景灣 10號(hào)樓A室房屋一套,房屋用途為居住,房屋總價(jià)款為441430元,《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為合同的附件；出賣(mài)人自房屋交付使用之日起,按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任,在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞,出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任,但可協(xié)助維修,維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。水景灣10號(hào)樓為疊加別墅,除去頂樓閣樓層后有4個(gè)結(jié)構(gòu)層,為磚混結(jié)構(gòu),屋面未設(shè)臵保溫層,對(duì)此,被告向原告出售房屋時(shí)未予告知。該樓的設(shè)計(jì)單位為通州市建筑設(shè)計(jì)院,施工單位為通州市華建建筑安裝工程公司,監(jiān)理單位為通州市天元建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司。該樓于2005年4月1日開(kāi)工, 2006年1月20日竣工。

2006年6月21日,原告楊珺領(lǐng)取了涉案房屋的房屋所有權(quán)證。在裝修、居住過(guò)程中,原告發(fā)現(xiàn)存在墻體多處裂縫、窗戶滲漏等問(wèn)題,多次報(bào)修,被告東盛房地產(chǎn)公司多次派員維修,但均未能根本修復(fù)。

2007年9月3日,原告楊珺將被告東盛房地產(chǎn)公司訴至法院要求其修復(fù)房屋的裂縫。審理中,原告申請(qǐng)對(duì)墻體裂縫滲漏的原因及維修方案進(jìn)行鑒定。2007年12月 11日,南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出SF207078-1號(hào)《東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱鑒定報(bào)告),其鑒定結(jié)論為：水景灣10號(hào)樓A室產(chǎn)生墻體裂縫的主要原因是溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料的不均勻收縮所 致,屋面未做保溫屋和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯,上述裂縫對(duì)主體結(jié)構(gòu)安全沒(méi)有影響,但嚴(yán)重影響觀瞻和使用功能。其整改修復(fù)方案為：

1、現(xiàn)有裂縫的修復(fù)方案：對(duì)內(nèi)外貫通的裂縫可采用結(jié)構(gòu)膠進(jìn)行灌縫,對(duì)墻面粉刷層的裂縫,可鏟除原粉刷層,進(jìn)行重新粉刷

2、防止裂縫繼續(xù)發(fā)展的處理方案：水景灣10號(hào)樓 A室的裂縫基本上都屬于溫度縫,當(dāng)溫差較大時(shí),房屋的裂縫發(fā)展會(huì)比較明顯,雖然溫度裂縫不影響主體結(jié)構(gòu)的安全性能,但是會(huì)影響建筑的觀瞻和使用,因此,應(yīng)該采取措施,降低溫度變化帶給建筑的損傷,考慮到10號(hào)樓A室的屋面未設(shè)臵保溫屋,建議拆除原屋面瓦,參照?qǐng)D集蘇J9801-1／8新做保溫屋面 新保溫屋面各層做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2.5水泥砂漿摻107膠,內(nèi)調(diào)16號(hào)鍍鋅鋼絲網(wǎng)一層；(3)40厚擠塑保溫板；(4)3ram厚高分子卷材 SBS一層；(5)20厚1:3水泥砂漿找平層；(6)鋼筋混凝土現(xiàn)澆屋面板。

2007年12月19日,原告楊珺向法院提出撤訴申請(qǐng),同日法院作出(2007)東民一初字第1895號(hào)民事裁定書(shū),裁定準(zhǔn)許原告撤訴,同年12月21日,原告另訴要求被告東盛房地產(chǎn)公司承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏及相關(guān)費(fèi)用的民事責(zé)任,賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

2008年1月7日,原告楊珺申請(qǐng)對(duì)東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室房屋整改修復(fù)工程造價(jià)進(jìn)行評(píng)估。2008年7月9日,中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司江蘇省分行作出建蘇寧價(jià)[2008]213號(hào)《關(guān)于東臺(tái)市水景灣 10號(hào)樓A室房屋整改修復(fù)工程造價(jià)的鑒定意見(jiàn)》,結(jié)論為：原告位于東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室房屋整改修復(fù)工程造價(jià)為35481.36元。本案一審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：

1、被告東盛房地產(chǎn)公司出售給原告楊珺的房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題；

2、若存在質(zhì)量問(wèn)題,被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；

3、若被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任,則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種方式的民事責(zé)任。東臺(tái)市人民法院一審認(rèn)為：

第一,被告東盛房地產(chǎn)公司出售給原告楊珺的房屋存在質(zhì)量缺陷。

1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》(以下簡(jiǎn)稱建筑法)第六十條、第六十二條的規(guī)定,竣工驗(yàn)收的建筑工程的屋頂、墻面不得有滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷,且建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。該法及國(guó)務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱質(zhì)量管理?xiàng)l例)未對(duì)“質(zhì)量缺陷”作出進(jìn)一步的解釋或規(guī)定。建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱房屋建筑工程質(zhì)量保修,是指對(duì)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,予以修復(fù)。本辦法所稱質(zhì)量缺陷,是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定 ”。參照該條規(guī)定,只要房屋建筑工程質(zhì)量不符合法定標(biāo)準(zhǔn)以及合同目的,則可以認(rèn)定存在質(zhì)量缺陷。

2、根據(jù)建筑法第五十二條的規(guī)定,建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的質(zhì)量必須符合國(guó)家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)的要求,具體管理辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。根據(jù)質(zhì)量管理?xiàng)l例第三條、第十六條的規(guī)定,建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對(duì)建筑工程質(zhì)量負(fù)責(zé),建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)組織對(duì)建筑工程質(zhì)量負(fù)責(zé)的有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收, 由勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質(zhì)量合格文件后,方可交付使用。在當(dāng)事人對(duì)房屋建筑工程質(zhì)量提起的訴訟中,建設(shè)單位提供的有關(guān)行政管理部門(mén)的批準(zhǔn)文件,以及勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位的質(zhì)量合格文件,只能作為證據(jù)使用,對(duì)人民法院認(rèn)定事實(shí)不具有當(dāng)然的確定力和拘束力。

3、本案中,原告購(gòu)買(mǎi)的房屋存在裂縫、滲漏等問(wèn)題,這是一個(gè)客觀事實(shí),并且該客觀事實(shí)經(jīng)司法鑒定結(jié)論證實(shí)系溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致,屋面設(shè)計(jì)瑕疵和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯。綜合以上三點(diǎn),足以認(rèn)定本案被告出售給原告的房屋存在質(zhì)量缺陷,被告認(rèn)為房屋的施工設(shè)計(jì)文件經(jīng)有關(guān)行政部門(mén)審核批準(zhǔn)、房屋竣工后經(jīng)有關(guān)單位驗(yàn)收合格,因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋質(zhì)量合格的理由,不予采納。

第二,被告東盛房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)本案的房屋質(zhì)量缺陷承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

1、如上所述,我國(guó)實(shí)行建筑工程質(zhì)量保修制度。根據(jù)質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十條的規(guī)定,在正常使用條件下,房屋主體結(jié)構(gòu)工程的保修期限為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限,房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為5年,保修期自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算 根據(jù)司法鑒定結(jié)論,本案訟爭(zhēng)房屋的主體結(jié)構(gòu)雖然不存在安全問(wèn)題,但存在裂縫的質(zhì)量缺陷,且出現(xiàn)了滲漏。原告楊珺在保修期內(nèi)主張權(quán)利,應(yīng)當(dāng)予以支持。

2、根據(jù)《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》第二條的規(guī)定,建設(shè)工程不適用該法,因此,原告主張的房屋質(zhì)量缺陷責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用建筑法律法規(guī)的規(guī)定以及民事法律的一般性規(guī)定。建筑法第五十八條、第六十條確定了由施工單位對(duì)建筑工程施工質(zhì)量負(fù)責(zé)的一般原 則。質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十一條規(guī)定：“建設(shè)工程在保修范圍內(nèi)和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的,施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任 ”以上建筑法律法規(guī)的規(guī)定,旨在明確建筑工程質(zhì)量的最終責(zé)任承擔(dān)者為施工單位。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱合同法)第一百五十五條的規(guī)定,出賣(mài)人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的,買(mǎi)受人可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。所以,原告向被告主張權(quán)利有法律規(guī)定上的依據(jù)。

3、本案中,被告交付給原告的房屋存在的質(zhì)量缺陷比較隱蔽,經(jīng)鑒定,質(zhì)量缺陷的產(chǎn)生原因在房屋交付時(shí)即已存在,只是在交付后才被發(fā)現(xiàn)。在原、被告雙方簽訂的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中,也約定了在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。綜合以上三點(diǎn),原告有權(quán)主張被告承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第三,被告東盛房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋質(zhì)量缺陷承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。根據(jù)合同法第一百一十一條的規(guī)定,對(duì)于質(zhì)量不符合約定的,買(mǎi)受人可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同或賠償損失的,應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題,在保修期內(nèi),出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān) ”本案中,被告交付給原告楊珺的房屋因出現(xiàn)裂縫滲漏質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影 響居住使用,原告選擇要求被告承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏的民事責(zé)任,依法應(yīng)予支持,被告應(yīng)當(dāng)按照南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出的第 SF207078-1號(hào)鑒定報(bào)告中所明確的整改修復(fù)方案履行修復(fù)義務(wù)。關(guān)于原告要求被告承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏的相關(guān)費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求,因該費(fèi)用尚未實(shí)際發(fā)生,不予支持。關(guān)于原告要求被告賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元,證據(jù)不足,不予支持。

據(jù)此,江蘇省東臺(tái)市人民法院依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十三條,合同法第六十一條、第一百一十一條、第一百五十四條、第一百五十五條,最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條的規(guī)定,于2008年12月 14日判決：

一、被告東盛房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)對(duì)屬于原告楊珺所有的坐落于東臺(tái)市原新東南路(現(xiàn)海陵南路)水景灣10號(hào)樓A室按南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078-1號(hào)《東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報(bào)告》中所明確的整改修復(fù)方案進(jìn)行整改修復(fù)；

二、駁回原告楊珺的其他訴訟請(qǐng)求。

東盛房地產(chǎn)公司不服一審判決,向江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院提起上訴,主要理由是：一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。上訴人提供的施工圖紙及竣工驗(yàn)收文件等,能夠證明本案房屋設(shè)計(jì)施工通過(guò)了有關(guān)行政部門(mén)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)審查,被上訴人楊珺的屋面未設(shè)計(jì)、未設(shè)臵保溫層,符合當(dāng)時(shí)的建筑標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,故一審法院判決上訴人按鑒定報(bào)告方案修復(fù)房 屋裂縫滲漏,依據(jù)不足；被上訴人在購(gòu)買(mǎi)該商品房時(shí),上訴人已經(jīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定提供了相應(yīng)的圖紙及資料,雙方對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、層次等在合同中作了明確的約定,房屋竣工交付時(shí),上訴人也依據(jù)相關(guān)規(guī)定提供了驗(yàn)收證明書(shū)及質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告等文件,被上訴人應(yīng)當(dāng)知道屋面未設(shè)臵保溫層的事實(shí),故一審判決認(rèn)定上訴人在售房和交房時(shí)未盡告知義務(wù),無(wú)事實(shí)依據(jù)。請(qǐng)求二審查明事實(shí),依法改判上訴人僅對(duì)室內(nèi)裂縫部分承擔(dān)修復(fù)義務(wù),并駁回被上訴人的其他訴訟請(qǐng)求

鹽城市中級(jí)人民法院經(jīng)二審,確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。鹽城市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：

上訴人東盛房地產(chǎn)公司與被上訴人楊珺簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,其應(yīng)當(dāng)保證出賣(mài)的房屋符合法律規(guī)定或者合同約定的質(zhì)量,現(xiàn)上訴人交付給被上訴人的房屋出現(xiàn)墻體裂縫及滲漏問(wèn)題,經(jīng)專業(yè)部門(mén)鑒定,其主要原因系溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致,而屋面未作保溫層和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯。對(duì)此,上訴人作為房屋的出賣(mài)人,對(duì)其出售房屋存在的質(zhì)量缺陷,依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的修復(fù)義務(wù),一審判決并無(wú)不當(dāng)。

關(guān)于上訴人東盛房地產(chǎn)公司以交付的房屋通過(guò)了有關(guān)行政管理部門(mén)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)審查且通過(guò)了竣工驗(yàn)收為由拒絕承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的主張,法院認(rèn)為,雖然上訴人交付的房屋從設(shè)計(jì)施工至竣工均經(jīng)有關(guān)行政管理部門(mén)審核批準(zhǔn),未設(shè)臵保溫層符合當(dāng)時(shí)的建筑標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,但是上訴人交付給被上訴人楊珺的房屋存在明顯有質(zhì)量缺陷,且已嚴(yán)重影響被上訴人對(duì)房屋的正常居住使用,其原因亦經(jīng)相關(guān)專業(yè)部門(mén)鑒 定。上訴人提出的房屋通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)審查僅是有關(guān)行政管理部門(mén)認(rèn)定的事實(shí),并不能據(jù)此否定房屋存在質(zhì)量缺陷的客觀事實(shí) 故對(duì)上訴人的該上訴理由,不予采納。

上訴人東盛房地產(chǎn)公司認(rèn)為,其已向被上訴人楊珺出具了房屋的相關(guān)圖紙資料,被上訴人應(yīng)當(dāng)知道屋面未設(shè)臵保溫層的事實(shí)。對(duì)此本院認(rèn)為,房屋的圖紙資料屬于專業(yè)技術(shù)材料,沒(méi)有上訴人的相關(guān)告知,被上訴人僅憑常識(shí),不可能得知房屋未設(shè)臵保溫層,即使被上訴人知道未設(shè)臵保溫層的事實(shí),在上訴人交付房屋時(shí),被上訴人也不可能知道未設(shè)臵保溫層會(huì)產(chǎn)生裂縫滲漏等問(wèn)題。且本案中的房屋質(zhì)量缺陷具有隱蔽性,被上訴人在使用過(guò)程中才得以發(fā)現(xiàn)，上訴人不能以訂立合同時(shí)所擁有的信息優(yōu)勢(shì)來(lái)免除保證房屋質(zhì)量的法定責(zé)任。故上訴人的這一上訴理由,不予采納。

據(jù)此,鹽城市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定,于2009年5月 15日判決：

駁回上訴,維持原判。

本判決為終審判決。

2010年11月10日中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)[2010]第11期出版

第四篇：鴻潤(rùn)錦源(廈門(mén))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與彭雄渾、鴻潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案

鴻潤(rùn)錦源(廈門(mén))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與彭雄渾、鴻潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案

【案 由】 商品房預(yù)售合同糾紛

【案件字號(hào)】(2006)民一終字第34號(hào)

【審結(jié)日期】 2006.06.02

鴻潤(rùn)錦源(廈門(mén))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與彭雄渾、鴻潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案

中華人民共和國(guó)最高人民法院民事裁定書(shū)

(2006)民一終字第34號(hào)

上訴人(原審被告)：鴻潤(rùn)錦源(廈門(mén))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住×××。

法定代表人：許禮評(píng)，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：林濤，福建知圓律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：彭雄渾(PENG STEPHEN)，1945年×月×日出生，香港居民，住×××。

委托代理人：王萍，北京市天亞律師事務(wù)所律師。

委托代理人：王英，北京市天亞律師事務(wù)所律師。

上訴人鴻潤(rùn)錦源(廈門(mén))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被上訴人彭雄渾(PENC STEPHEN)及原審被告鴻潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)商品房預(yù)售合同糾紛一案，福建省高級(jí)人民法院作出(2005)閩民初字第38號(hào)民事裁定，駁回鴻潤(rùn)錦源(廈門(mén))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)本案提出的管轄權(quán)異議。鴻潤(rùn)錦源(廈門(mén))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)該裁定不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查?，F(xiàn)已審查終結(jié)。

經(jīng)審查，鴻潤(rùn)錦源(廈門(mén))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在一審提交答辯狀期間以其不是該案適格被告為由提出管轄權(quán)異議，請(qǐng)求駁回原告的起訴。

一審法院經(jīng)審查認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八條第(一)、(二)、(三)項(xiàng)規(guī)定起訴必須符合的條件是：原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；有明確的被告；有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由?？梢?jiàn)，就被告而言，只要明確，該項(xiàng)條件就具備。本案原告彭雄渾起訴的兩個(gè)被告均是明確的，且具備訴訟主體資格。因此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二十四條“因合同糾紛提起的訴訟，由被告所在地或者合同履行地人民法院管轄”、第二十二條第三款“同一訴訟的幾個(gè)被告住所地、經(jīng)常居住地在兩個(gè)以上人民法院轄區(qū)的，各該人民法院都有管轄權(quán)”的規(guī)定，一審法院對(duì)本案有管轄權(quán)。由于鴻潤(rùn)錦源(廈門(mén))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司關(guān)于“其及鴻潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)均不是適格被告”的主張，與本案管轄權(quán)的確定無(wú)關(guān)，其以此為由對(duì)一審法院受理本案提出管轄權(quán)異議，一審法院不予采納。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十八條、第一百四十條第一款第(二)項(xiàng)、第二款之規(guī)定，裁定駁回鴻潤(rùn)錦源(廈門(mén))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)本案提出的管轄權(quán)異議。

鴻潤(rùn)錦源(廈門(mén))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)一審裁定不服，仍以其不是適格被告、一審法院適用法律錯(cuò)誤為由，向本院提起上訴。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人有權(quán)提出管轄權(quán)異議。但根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八條第(四)項(xiàng)和第三十八條的規(guī)定，管轄權(quán)異議是指是否屬于人民法院主管或管轄的案件。本案鴻潤(rùn)錦源(廈門(mén))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以其不是本案適格被告為由提出管轄權(quán)異議，不屬于民事訴訟法規(guī)定的管轄權(quán)異議的情形。鴻潤(rùn)錦源(廈門(mén))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是否是本案的適格被告，應(yīng)經(jīng)人民法院的實(shí)體審理確定。一審法院以管轄權(quán)異議作出裁定，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予撤銷(xiāo)。

由于一審裁定僅針對(duì)鴻潤(rùn)錦源(廈門(mén))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提出的管轄權(quán)異議作出的，不涉及鴻潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)的訴訟權(quán)利，故本裁定無(wú)需列明鴻潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)在本上訴案中的訴訟地位。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十四條、最高人民法院《關(guān)于適用 ＜中華人民共和國(guó)民事訴訟法＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第188條第(2)、(3)項(xiàng)的規(guī)定，裁定如下：撤銷(xiāo)福建省高級(jí)人民法院(2005)閩民初字第38號(hào)民事裁定。

審 判 長(zhǎng)韓 玫

審 判 員李明義

代理審判員宋春雨

二00六年六月二日

書(shū) 記 員宋 歌

第五篇：東方航運(yùn)有限公司與澄西船舶修造廠船舶修理合同糾紛案

荷屬安的列斯?東方航運(yùn)有限公司與中國(guó)?澄西船舶修造廠船舶修理合同糾紛案

裁判摘要

船舶雖然在修理廠進(jìn)行修理，但并非全船屬于修理廠的修理范圍，船員始終保持全編在崗狀態(tài)。在此情況下發(fā)生火災(zāi)，船方主張修理廠對(duì)火災(zāi)損失承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)對(duì)起火點(diǎn)位于船舶修理合同范圍之內(nèi)、修理廠存在不履行合同或者不按約定履行合同的違約行為、火災(zāi)損失的存在以及修理廠的違約行為與火災(zāi)損失的發(fā)生之間存在因果關(guān)系等問(wèn)題承擔(dān)舉證責(zé)任。船方不能就上述問(wèn)題舉證的，人民法院對(duì)其訴訟請(qǐng)求不予支持。

中華人民共和國(guó)最高人民法院

民事裁定書(shū)

(2007)民四監(jiān)字第27號(hào)

再審申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）：荷屬安的列斯?東方航運(yùn)有限公司(Orient Shipping N.V.)。住所地：荷屬安的列斯，博奈爾,跨蘭蒂克,凱亞歐佩5號(hào)(Kaya Opal 5,Kralendijk Bonaire,Netherlands Antilles)。

法定代表人：Crown Trust Antilles N.V.，該公司執(zhí)行經(jīng)理。1

委托代理人：陳晶，北京市時(shí)代九和律師事務(wù)所律師。

再審被申請(qǐng)人（一審被告，二審被上訴人）：中國(guó)?澄西船舶修造廠。住所地：中華人民共和國(guó)江蘇省江陰市衡山路1號(hào)。法定代表人：惠明，該廠廠長(zhǎng)。

再審申請(qǐng)人荷屬安的列斯?東方航運(yùn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東方航運(yùn)）因與再審被申請(qǐng)人中國(guó)?澄西船舶修造廠（以下簡(jiǎn)稱澄西船廠）船舶修理合同糾紛一案，不服中華人民共和國(guó)湖北省高級(jí)人民法院2005年7月20日作出的(2005)鄂民四終字第13號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查完畢。再審申請(qǐng)人申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：

1、原審判決認(rèn)為申請(qǐng)人沒(méi)有舉證證明被申請(qǐng)人在履行修船合同過(guò)程中未盡到必要的注意義務(wù)，因而認(rèn)定申請(qǐng)人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果是錯(cuò)誤的。理由如下：本案系船舶修理合同糾紛，根據(jù)違約責(zé)任的歸責(zé)原則，申請(qǐng)人僅需對(duì)被申請(qǐng)人履行合同義務(wù)不符合約定的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任；被申請(qǐng)人從事的修船行為屬于易燃、易爆等對(duì)環(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)，除被申請(qǐng)人能夠證明損害是由申請(qǐng)人故意造成的之外，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)損害承擔(dān)民事責(zé)任。

2、原審判決否定申請(qǐng)人提交的三份火災(zāi)事故鑒定報(bào)告的證據(jù)效力是錯(cuò)誤的。理由如下：公安消防部門(mén)未對(duì)本案事故原因及責(zé)任作出認(rèn)定，系被申請(qǐng)人沒(méi)有依法報(bào)警所致，應(yīng)由其承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果；在此情況下，申請(qǐng)人提交的鑒定報(bào)告應(yīng)作為認(rèn)定火災(zāi)事故原因及責(zé)任的參考。

3、原審判決以申請(qǐng)人未提交火災(zāi)修理費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用和船期損失的發(fā)票及付款憑證的中文譯件為由，判令申請(qǐng)人承擔(dān)舉證不

能的法律后果是錯(cuò)誤的。

4、原審判決適用法律錯(cuò)誤，本案應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民法通則》（以下簡(jiǎn)稱《民法通則》）第一百二十三條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》）第四條、《中華人民人民共和國(guó)消防法》（以下簡(jiǎn)稱《消防法》）第三十二條第一款。

東方航運(yùn)再審時(shí)未提交新的證據(jù)。

經(jīng)審查查明，2001年2月21日，東方航運(yùn)所屬“東方項(xiàng)目”輪(Project Orient)抵達(dá)澄西船廠處修理。2001年3月13日15時(shí)該輪發(fā)生火災(zāi)，澄西船廠消防隊(duì)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了處理。船東與船廠均未向消防機(jī)關(guān)報(bào)案。澄西船廠安全部門(mén)作出了《關(guān)于“東方輪”3.13火災(zāi)事故撲救及事故調(diào)查情況》的內(nèi)部報(bào)告，認(rèn)為火災(zāi)發(fā)生在甲板后左側(cè)口的甲板─物料間─壓縮機(jī)艙內(nèi)，火災(zāi)系由于甲板物料間壓縮機(jī)內(nèi)舊電纜短路而引起。船舶修理完畢，東方航運(yùn)支付了包括火災(zāi)修理費(fèi)在內(nèi)的全部修理費(fèi)用。東方航運(yùn)提交的由Richards Hogg Lindly于2002年12月17日出具的181536號(hào)單獨(dú)海損理算報(bào)告認(rèn)為火災(zāi)原因“很可能是由船廠修理時(shí)的焊接火花／材料落到空壓機(jī)艙地板上產(chǎn)生的”；東方航運(yùn)提交的由上海雙希發(fā)展有限公司于2001年4月23日出具的DH-T-(01)048號(hào)火災(zāi)事故檢驗(yàn)報(bào)告認(rèn)為“火花落人空壓艙并引起火災(zāi)是可能的，因空壓艙內(nèi)舊電纜發(fā)生短路而導(dǎo)致火災(zāi)的說(shuō)法是不正確的”。事后東方航運(yùn)認(rèn)為澄西船廠應(yīng)對(duì)火災(zāi)事故承擔(dān)責(zé)任，索賠未果成訟。

本院認(rèn)為，“東方項(xiàng)目”輪雖然在澄西船廠修理，但并非全船屬于澄西船廠的修理范圍，船員一直保持全編在崗狀態(tài)。作為船舶修理合同糾紛，東方航運(yùn)就火災(zāi)損失向澄西船廠主張違約責(zé)任時(shí)，首先應(yīng)舉證證明起火點(diǎn)位于船舶修理合同范圍之內(nèi)，其次應(yīng)證明澄西船廠存在不履行合同或者履行合同義務(wù)不符合約定的違約行為，再次應(yīng)證明火災(zāi)損失的存在以及澄西船廠的違約行為與火災(zāi)的發(fā)生之間存在因果關(guān)系。但東方航運(yùn)既未提交船舶修理合同，也未提交其他證據(jù)證明火災(zāi)發(fā)生在澄西船廠的作業(yè)區(qū)內(nèi)，無(wú)法證明起火點(diǎn)在合同約定的修理范圍內(nèi)，因而也無(wú)法證明澄西船廠的行為違反了合同約定，東方航運(yùn)主張適用《合同法》第一百零七條的依據(jù)不充分。東方航運(yùn)提交的三份火災(zāi)事故鑒定報(bào)告對(duì)火災(zāi)事故原因的認(rèn)定均不確定，使用的是“可能”、“很可能”等詞，且根據(jù)《消防法》并參照中華人民共和國(guó)公安部《火災(zāi)事故調(diào)查規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)火災(zāi)事故進(jìn)行調(diào)查的權(quán)力機(jī)關(guān)是公安消防機(jī)構(gòu)，而出具上述鑒定報(bào)告的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)均非公安消防機(jī)構(gòu)，故上述鑒定報(bào)告無(wú)法證明澄西船廠的行為與火災(zāi)的發(fā)生之間存在因果關(guān)系。此外，根據(jù)《消防法》第三十二條第一款的規(guī)定，任何人發(fā)現(xiàn)火災(zāi)時(shí)，都應(yīng)當(dāng)立即報(bào)警，報(bào)警并非是澄西船廠單方的義務(wù)，在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，所有發(fā)現(xiàn)火災(zāi)的人，包括外方當(dāng)事人均有義務(wù)報(bào)警，東方航運(yùn)以澄西船廠未報(bào)警為由，認(rèn)為應(yīng)由澄西船廠承擔(dān)舉證不能的法律后果，沒(méi)有充分的法律依據(jù)。關(guān)于法律適用問(wèn)題，《民法通則》第一百二十三條是對(duì)侵權(quán)民事責(zé)任的規(guī)定，應(yīng)適用于侵權(quán)糾紛，而非合同糾紛；《民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四條已明確規(guī)定適用于侵權(quán)

訴訟。此外，東方航運(yùn)未舉證證明具體的船舶修理項(xiàng)目，無(wú)充分證據(jù)證明此次船舶修理屬于高度危險(xiǎn)作業(yè)，故東方航運(yùn)要求適用上述法律及司法解釋的理由不成立。原審判決認(rèn)定澄西船廠在本次火災(zāi)事故中不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，適用法律并無(wú)明顯不當(dāng)，判決結(jié)果正確。綜上，再審申請(qǐng)人的申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十九條第一款第（二）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百八十一條第一款之規(guī)定，裁定如下：駁回荷屬安的列斯?東方航運(yùn)有限公司的再審申請(qǐng)。審判長(zhǎng)王淑梅

審判員張國(guó)蓉

代理審判員胡方

二○○八年五月六日

書(shū)記員劉永申

審判長(zhǎng)簡(jiǎn)介

王淑梅高級(jí)法官：1963年出生，法學(xué)碩士，1999年起任最高人民法院審判員。