第一篇：論小產(chǎn)權房的法律現(xiàn)狀及完善

論小產(chǎn)權房的法律現(xiàn)狀及完善

摘要：現(xiàn)代社會，日趨復雜的經(jīng)濟關系以及城市化進程不斷加速，推動著房價的居高不下。城市公民普遍感覺住房、供房壓力大。而當前，在我國“房市”市場內(nèi)，“小產(chǎn)權房”也隨之應運而生。所謂“小產(chǎn)權房”者，究竟為哪般社會概念，其內(nèi)涵幾何？本文作者將試從不同層次和角度對“小產(chǎn)權房”問題予以剖析，基于對《物權法》等相關部門法的解讀。探討“小產(chǎn)權房”的合法性問題，在概述“小產(chǎn)權房”的特點上，提出能否由“小產(chǎn)權”轉向“大產(chǎn)權”等相關問題以及有關完善意見，希冀相關政策在規(guī)范及完善我國“房市”的同時，使社會各方利益能達至一個均衡點，以促進社會和諧發(fā)展。

關鍵字：小產(chǎn)權房 合法性 完善意見

在大眾心目中，“小產(chǎn)權”并不是一個嚴格的法律概念，它是人們對于某類社會現(xiàn)象及其客觀存在的一種約定俗成的統(tǒng)稱。

眾所周知，房屋建筑首先需要產(chǎn)權證書。而所謂“小產(chǎn)權房”，是指借由“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權”或者“集體產(chǎn)權”而不是由“國家產(chǎn)權”而產(chǎn)生的一種房屋建筑。從這可知，“小產(chǎn)權房”大致有以下兩種：一種是在集體企業(yè)或者在原有耕地上所建，另一種則是在宅基地上所建。而宅基地，以法律對之界定，則是指農(nóng)村居民因為自身身份的特殊性為滿足其住房需要，利用本集體所有的土地，建設房屋、建過房屋或者準備建造房屋。

綜上論述，源于“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權”及“集體產(chǎn)權”的房屋建筑本身就屬于違法建筑，其合法性本身就受到質疑。而源于“宅基地”的“小產(chǎn)權房”，從法律上說。其所有權是屬于農(nóng)村集體而并不屬于個人，因此購買者的產(chǎn)權能否得到保障，這也是亟待法律予以確認的問題。

二、小產(chǎn)權房客觀存在之原因探究

（一）小產(chǎn)權房價格低廉

由我國的相關土地管理制度可知，我國現(xiàn)有的土地資源分為兩種：一種是國有土地，而另一種則是集體土地。在對國有土地進行開發(fā)利用時，應從政府部門手中取得國有土地的建設使用權，并需交納一定費用，然后地產(chǎn)開發(fā)商再予以開發(fā)且出售。這其中自然還包含開發(fā)商的成本以及利潤。同時，在國有土地上所建設的房屋一般居于城市中及其周邊，人口密度大，自然供求關系相對緊張。

而在集體土地上的建房，則是農(nóng)民憑借自身農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的身份所獲得的資源，無需相關費用。這是國家對于農(nóng)村居民的政策傾斜，因此如果房地產(chǎn)開發(fā)商從農(nóng)民手中取得“宅基地”的使用權，暫且無論其合法與否，價格上肯定低于“國有土地”使用權。同時，在“集體產(chǎn)權”上所建設的“小產(chǎn)權房”，其于城市中心相對較遠，交通、經(jīng)濟等諸多條件相對不完善，所以，供求關系較寬松。因此，“小產(chǎn)權房”的價格一般之于同類商品房價格的1/3左右，但是在住房條件及附屬設備方面和同類商品房相比，并無太大區(qū)別。

（二）管理機制的執(zhí)行缺失

1、相關土地管理法規(guī)缺乏有力執(zhí)行

《物權法》第152條明確規(guī)定：宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施?！锻恋毓芾矸ā返?4條規(guī)定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?？梢?，農(nóng)民對于宅基地享有“有限度”的權利，即只能用于建造自身所需的住宅及附屬設備。但是，在巨大的經(jīng)濟利益面前，農(nóng)民、集體組織、地方政府以及房地產(chǎn)開發(fā)商可能形成“利益同盟”。對農(nóng)民來說，其出讓宅基地使用權的經(jīng)濟利益遠大于其“面朝黃土背朝天”的勞動所得；對于地方政府與集體組織而言，這可以為其帶來可觀的財政收入;對開發(fā)商，其所獲自不必明言。從某種程度上來活，“小產(chǎn)權房”也正是在多方利益的推動下產(chǎn)生并發(fā)展的。

2、對于違法行為的查處不嚴厲

《土地管理法》第76條明確規(guī)定：非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。而在現(xiàn)實中，政府部門作為“土地資源”的利益攸關方，要求其作為一個嚴格 的監(jiān)督者不切實際。例如，某些地方政府對于利益受損民眾的投訴充耳不聞，更有甚者，一些地方政府會以征收方式，將集體經(jīng)濟所有的土地轉化為國有土地，再以相對低廉的價格“轉讓”給開發(fā)商。在這些情況下，要求政府對于土地管理的違法行為予以嚴厲查處實屬困難。

三、“小產(chǎn)權房”的社會影響

(一)存有巨大的風險

由上論述可知，“小產(chǎn)權房”是缺乏法律依據(jù)性的。換言之，小產(chǎn)權房并不受法律保護，所以，其存在著巨大的風險。小產(chǎn)權房存在著巨大的房屋質量風險，因為是開發(fā)商違規(guī)建造，這種非經(jīng)正規(guī)程序且在商業(yè)利益驅使下形成的商業(yè)現(xiàn)象自然受到商品經(jīng)濟自身缺陷即盲目性的影響。開發(fā)商極有可能為了攫取更大的商業(yè)利益，從中克扣材料成本，這樣的房屋更有可能成為“爛尾樓”。

(二)產(chǎn)權不明，易造成法律糾紛

現(xiàn)實中，購買者不能獲得合格的房屋所有權證。因此，買受者則對自己所實際支配的“物權”并不享有確定的排他力，在其權益受到侵害時，并不能依法受到法律保護。從實務上看，房產(chǎn)的“五證”包括土地使用規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地許可證、建設工程施工證還有商品房預售許可證。由《物權法》及相關條例可知，開發(fā)商并不能獲得合格的土地規(guī)劃許可證，在缺乏這最基本的依據(jù)后，買受者可能在最后無法取得房屋的產(chǎn)權證書。在產(chǎn)權不明的情況，不排除多個市場主體對其主張權益，這樣，既不利于政府的有效管理，也容易產(chǎn)生更多的法律糾紛。

(三)造成耕地面積的持續(xù)減少

在經(jīng)濟高速發(fā)展的現(xiàn)代社會，耕地面積越發(fā)減少。究其原因，很多被用于住房、工業(yè)用地建筑。隨著農(nóng)村人口進一步向城市集中，更少的務農(nóng)人員的存在更是導致耕地面積減少的一個重要原因。同時，小產(chǎn)權房的出現(xiàn)，是城市化對農(nóng)村施以影響另一有力佐證，其進一步壓榨了耕地存在的空間。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)民、開發(fā)商在經(jīng)濟利益的驅使下，將原有耕地改造成“小產(chǎn)權房”，其結果可想而知。

（四）增加政府的管理成本

現(xiàn)行戶籍登記是憑借房產(chǎn)證辦理的。既然“小產(chǎn)權房”并不在合法的范疇內(nèi)，那么也理所當然地不能通過合法突進獲得產(chǎn)權管理部門所授予的房屋產(chǎn)權證書。因此買受者或者是居住者不能登入相應的戶籍管理。而這些人原籍所在地的公安部門找不到原有人員，這樣將不可避免地出現(xiàn)人口管理混亂等局面。

四、完善“小產(chǎn)權房”的建議

目前，我國小產(chǎn)權房問題無法杜絕的根源所在即是城鄉(xiāng)二元發(fā)展結構。城鄉(xiāng)的二元存在以及發(fā)展不利于社會發(fā)展、時代進步的要求。在我國建立行之有效的法律法規(guī)，并對之予以有效執(zhí)行、監(jiān)督是完善土地管理制度的內(nèi)在推力，也是社會經(jīng)濟和諧發(fā)展的客觀要求。

優(yōu)化確認土地權益的相關立法

首先，立法是整個法制工程的不可缺少的一個重要環(huán)節(jié)。在整治“小產(chǎn)權房”這個問題上，我們首先應做到有法可依。在我國“一元、二級、多層次”的立法體制中，需保障“小產(chǎn)權房”出現(xiàn)問題時，國家的法律能夠有效對其進行規(guī)制。我國《憲法》即規(guī)定集體土地使用權能夠轉讓。這說明，現(xiàn)實中“小產(chǎn)權房”的出現(xiàn)不并違背憲法。而《土地管理法》卻需進行違憲審查，因其相關的法律條款與保護農(nóng)民土地利益起到?jīng)_突。這種對所有權的不合理限制也是變相地對堆農(nóng)民進行的某種交易限制以及“經(jīng)濟剝削”。因此，筆者認為，讓農(nóng)民充分參與到城市化的進程中，令其享有土地非農(nóng)業(yè)進程中的相關權益，是改造“小產(chǎn)權房”的基礎所在。

其次，我國的土地制度是以建立在《土地管理法》的基礎之上，而《物權法》僅在“宅基地”相關論述上對“小產(chǎn)權房”進行規(guī)制，而《民法通則》中有關“小產(chǎn)權房”的法條更是少之又少，僅在第74條第3款作出如下規(guī)定：集體所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、私分、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收。這樣的管理體系可能有利于國家對于土地資源的 行政管理，但是不利于農(nóng)民對自身權益的保障。筆者認為，我國應建立以《物權法》為核心的土地管理制度，在修改《物權法》的相關內(nèi)容中，首先，應進一步強調(diào)農(nóng)民對于“宅基地”的處分權以及農(nóng)村集體組織對集體土地的處分權。在明確權益的同時，還應詳細規(guī)定其法律后果。這樣在國家行政管理以及公民自身權益保障的博弈中，盡可能找到一個雙方均滿意的均衡點。

完善“小產(chǎn)權房”管理制度

“小產(chǎn)權房”已經(jīng)在城市尤其是大城市周邊有一定的普及。完全漠視乃至否認其客觀存在是一種極不現(xiàn)實的手段和方法。對于“小產(chǎn)權房”，國家首先應徹查“小產(chǎn)權房”是否在規(guī)劃圈內(nèi)。如果“小產(chǎn)權房”在規(guī)劃圈之外，同時其難以用于耕地使用，這種情況下可以令其通過補辦相關手續(xù)使其合法化，由“小產(chǎn)權”轉變?yōu)橥瓿傻摹按螽a(chǎn)權”。而在其他的情況下，國家應權衡有關利弊，針對不同的狀況，征收層次不同的奢侈品消費稅。以稅收杠桿“小產(chǎn)權房”進行調(diào)控。這樣既能保護耕地，也能維護法律的權威。

同時，我國《物權法》規(guī)定，登記是不動產(chǎn)公示的法定方式。在規(guī)制“小產(chǎn)權房”的問題上，應完善我國的土地登記制度。即在認可“小產(chǎn)權房”具有一定法律效力的同時，應將其納入土地登記制度的范圍之內(nèi)。在這種“公認”的權益確認制度下，買受者的有關利益能夠得到國家的認可以及保護，同時，也利于國家對于小產(chǎn)權房的管理，還方便公安部門的戶籍管理。

建立對小產(chǎn)權房的質量監(jiān)管

由前所述，因為需攫取經(jīng)濟利潤。開發(fā)商對于“小產(chǎn)權房”的質量并不能給予保障，這樣買受者的權利也將會受到很大的損害。對“小產(chǎn)權房”的質量監(jiān)管，理所當然地保障了買受者的生命權、財產(chǎn)權。對于質量不合格的“小產(chǎn)權房”，國家應當予以嚴厲打擊，并依法對其進行拆遷，一方面在處罰開放商的同時，國家仍應注重保障買受者的權益。即建立一定的補償機制對于買受者合法權益的保障具有現(xiàn)實意義。

五、總結

眾所周知，法具有滯后性。而“小產(chǎn)權房”這一社會現(xiàn)象的出現(xiàn)肯定有其必然性。雖然，現(xiàn)時的“小產(chǎn)權房”與我國現(xiàn)行的法規(guī)相沖突，但是，從另一個角度來說，這也不失為解決當下房價居高不下的一個瓶頸突破口。在規(guī)制“小產(chǎn)權房”的問題上，出現(xiàn)了多方利益主體。其中包括農(nóng)民、集體組織、開發(fā)商、城市居民、政府部門。在這場利益博弈中，政府在保障 社會經(jīng)濟良性發(fā)展的同時，還應兼顧公平。

筆者認為，通過政府有效有力的宏觀調(diào)控，小產(chǎn)權房問題能夠得到妥善解決，各方利益也能達到一個均衡點，而規(guī)制“小產(chǎn)權房”更有可能引發(fā)一項變革性的法律巨變。

參考文獻：

[1]王文革:《城市土地配置利益博弈及其法律調(diào)整》，法律出版社，2008年

[2]喬新生：《“小產(chǎn)權房”的制度創(chuàng)新經(jīng)驗》，中國改革，2007年第8期

[3]劉月喜：《農(nóng)地產(chǎn)圈制度存在的主要問題和改革思路》，武漢學刊，2006年第2期

[4]張玉蓮：《小產(chǎn)權房合法化的法理探討》，湖北警官學院學報，2010年7月第4期

作者簡介：劉一?]，男，1989年生，湖南邵陽人，中南財經(jīng)政法大學法學院。

第二篇：小產(chǎn)權房法律治理問題研究

小產(chǎn)權房法律治理問題研究

The Research on Legal Regulation of Small Property Room

Wang Juan，Hebei University of Economics and Business

Abstract: The small property room should be divided into some ways and be ruled.One way is, after the small property rooms are to be examine and verify by the related departments, some built on village collective construction lands should be reserved, others demolished according to law.Another way is, in line with the different years of building and selling, the owners can conduct the legal property right after paying land transfer fees, or the lands can be reverted to the state, then the houses become the low-rent ones, or the village collective can buy back the small property rooms back.Keywords: houses with limited property rights，village collective construction lands，low-rent housing，一、小產(chǎn)權的界定

所謂“小產(chǎn)權房”，并不是一個法律術語，它是學術界約定俗成的一種稱謂，主要是指沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權證的房屋。而這種房屋中占比重最大的，也是學術界討論最多的就是在農(nóng)民集體土地上建設的房屋。本文也主要是針對此類房屋進行探討，本文中提及的“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設并向集體經(jīng)濟組織之外的居民出售的房屋，此類房屋不能獲得國家頒發(fā)的產(chǎn)權證，只能獲得鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的房產(chǎn)憑證，實際上沒有真正意義上的產(chǎn)權。

二、小產(chǎn)權房的成因

國家早在2007年就頒布了相關的政策嚴禁購買“小產(chǎn)權房”；同時由于“小產(chǎn)權房”的房產(chǎn)憑證不具有法律效力，購買者各方面都要冒很大的風險，但為何人們?nèi)在呏酊F。究其原因主要有以下幾個方面：

（一）從制度層面來說，兩種所有制形式上的平等與實質上的不平等是“小產(chǎn)權房”產(chǎn)生的根本原因。我國《憲法》第六條規(guī)定，中華人民共和國的社會主義經(jīng)濟制度的基礎是生產(chǎn)資料的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。可見，國家所有制和集體所有制是我國公有制的兩種基本形式,其法律地位是平等的。然而小產(chǎn)權房的出現(xiàn)暴露了兩種所有制主體的不平等地位。根據(jù)我國《土地管理法》第四十三條規(guī)定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。從上述兩個條文可以看出，農(nóng)民集體土地不得用于非農(nóng)業(yè)建設，要進行非農(nóng)業(yè)建設必須使用國有土地，或按照法律規(guī)定的程序辦理批準手續(xù)改變農(nóng)民集體所有制的土地用途。這造成了只有國有土地才能進行房地產(chǎn)開發(fā)的不平等局面?！?】

（二）從農(nóng)戶方面來說，按照我國目前的土地征用制度，巨額利潤被開發(fā)商和政府拿走，而農(nóng)戶一方面失去了賴以生存的土地，另一方面又得不到合理的公平的補償。按照我國《土地管理法》的規(guī)定，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。這直接導致失地農(nóng)民的社會保障、長遠利益等諸多層面的要求得不到真正的落實。而農(nóng)民自行開發(fā)建設“小產(chǎn)權房”，房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的巨額利潤由農(nóng)民集體獲得，這樣就會使一部分人不顧法律的規(guī)定自行建造并銷售“小產(chǎn)權房”。

（三）從房地產(chǎn)開發(fā)商方面來說，“小產(chǎn)權房”因未經(jīng)土地征用和審批程序，省去了很多開發(fā)的中間環(huán)節(jié)，節(jié)省了如土地出讓金、土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等費用，開發(fā)商只需與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織直接商定使用其土地的成本費用，土地取得的成本很低。而且還有一些“小產(chǎn)權房”就是村集體經(jīng)濟組織在其自有的土地上自行開發(fā)的。低廉的成本和高額的利潤使得開發(fā)商覺得值得冒險。

（四）從購房者方面來說，日益高漲的房地產(chǎn)價格、社會保障性住房供應不足，導致很多中低收入家庭無力購買普通商品房，而“小產(chǎn)權房”的價格一般只有相同位置的普通商品房價格的40%至60%。所以很多購房者為了“安居樂業(yè)”寧愿冒著利益得不到保護的風險購買“小產(chǎn)權房”。當然還有一部分購房者是出于投資的目的，他們根據(jù)我國《物權法》對私人財產(chǎn)權的保護，抱著“法不責眾”的僥幸心理，預期我國法律最終會給“小產(chǎn)權房”以合法身份，屆時小產(chǎn)權房的價格會翻幾番，以達到投資的目的。

三、“小產(chǎn)權房”合法性分析

（一）學術界觀點

小產(chǎn)權房是否合法，一般學術界有兩種觀點。

一種觀點認為，“小產(chǎn)權房”的出現(xiàn)違反了我國《土地管理法》的規(guī)定：“農(nóng)民集體所有土地使用權不得出讓、轉讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！币约啊稗r(nóng)民的宅

基地不能流轉給非本集體經(jīng)濟組織成員”。

而另一種規(guī)定則認為，“小產(chǎn)權房”是符合我國憲法規(guī)定的。他們的依據(jù)是《憲法》第八條：“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的勞動者，有權在法律規(guī)定的范內(nèi)經(jīng)營自留地、自留山”和《憲法》第十條：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有”的規(guī)定。提出小產(chǎn)權房是集體組織在本集體所有的土地上建造并出售的，根據(jù)以上兩條法律規(guī)定，是屬于合法經(jīng)營范圍。并且“小產(chǎn)權房”也是符合社會主義經(jīng)濟規(guī)律的產(chǎn)物，禁止“小產(chǎn)權房”違反了公平與法治的原則，我國法律關于農(nóng)民集體建設用地的相關規(guī)定已經(jīng)滯后于城市發(fā)展的需要。

（二）本文觀點

筆者認為，雖然“小產(chǎn)權房”的出現(xiàn)一方面滿足了我國一部分中低收入人群的購房需要，緩解了城市購房壓力；另一方面也增加了農(nóng)民的收入，提高了農(nóng)民生活水平，拓寬了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)融資渠道，有利于農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。但是簡單的直接賦予“小產(chǎn)權房”以合法地位恐有不妥。

第一，“小產(chǎn)權房”如果無序建造會破壞土地利用總體規(guī)劃，造成建設用地失控，并且私自開發(fā)集體所有土地的會影響耕地保護，甚至于危及糧食安全；

第二，我國農(nóng)村社會保障制度不健全，土地起著農(nóng)民社會保障的作用。農(nóng)民受眼前利益的驅使，盲目出售自己的土地，導致無地后的生活沒有保障，會引發(fā)更多的社會問題。

第三，在小產(chǎn)權房的購買者中一部分是中低收入人群，但是也有相當一部分的高收入人群，利用“小產(chǎn)權房”低廉的價格進行投資，對這部分需求如果不加以制止，就會嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序，更會導致國土資源的大量流失。

結合我國來看，對于“小產(chǎn)權房”不能一棒子打死，應該分而治之。國土資源部副部長鹿心社就《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006—2020年）》有關問題接受專訪時，談到小產(chǎn)權房問題解決對策時說：“要深入研究，分類分析，采取有針對性的措施，來化解歷史上形成的小產(chǎn)權房問題。”可見針對小產(chǎn)權房問題的解決對策要從多角度，多方面著手。

三、“小產(chǎn)權房”的治理措施

在農(nóng)村，集體所有的土地是農(nóng)民賴以生存和發(fā)展的重要保障，不能輕易改變

其所有制性質。要在現(xiàn)有的制度框架內(nèi)，尋求小產(chǎn)權房的解決之道，應將“小產(chǎn)權房”按照其建設的時間地點進行梳理歸類，采取有針對性的措施。本文首先按照“小產(chǎn)權房”的建設地點，將其分為兩大類；再按照“小產(chǎn)權房”的建設時間將其分為若干小類，分門別類進行治理措施的探討。

（一）在耕地上建造的“小產(chǎn)權房”

對于違反土地利用總體規(guī)劃，未經(jīng)相關部門審批的占用耕地特別是基本農(nóng)田建設的小產(chǎn)權房要予以拆除，并追究相關責任人的法律責任。但是按照我國《土地管理法》第三十一條的規(guī)定國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質量相當?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。雖然“小產(chǎn)權房”在建設時都沒有履行相關的審批手續(xù)，但是出于節(jié)約社會成本的考慮，如果占用的不是基本農(nóng)田，而且又能基本符合城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，可在建設單位能夠開墾與所占用的耕地數(shù)量和質量相當?shù)母氐那疤嵯?，對其建設的“小產(chǎn)權房”予以保留。視為其在農(nóng)村集體建設用地上建立的房屋。

（二）在農(nóng)村集體建設用地上建造的“小產(chǎn)權房”

農(nóng)村集體建設用地是指因農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公用設施和公益事業(yè)建設，經(jīng)依法批準使用所在集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地?！?】

1、已經(jīng)建成并已出售的可納入城鄉(xiāng)建設規(guī)劃的“小產(chǎn)權房”

對于已經(jīng)建成并已出售的可納入城市規(guī)劃的“小產(chǎn)權房”。應該責令責任人在補交土地出讓金和各種稅費后，由相關部門予以頒發(fā)產(chǎn)權證件。目前一些“小產(chǎn)權房”由于其相對低廉的價格確實解決了一大批普通老百姓的住房問題，可以說這部分“小產(chǎn)權房”承擔了一部分政府應當承擔的社會保障責任。在保障國家合理土地收益的前提下對符合條件的給予確認即符合社會主義“居有其所”的和諧精神，又能使已購房的普通老百姓能夠買得一套相對便宜的住房，維護社會的長治久安。

2、已經(jīng)建成并已出售的不能納入城鄉(xiāng)建設規(guī)劃的“小產(chǎn)權房”

對于已經(jīng)建成并已出售的不能納入城鄉(xiāng)建設規(guī)劃的“小產(chǎn)權房”，出于維護社

會長治久安、保護公民利益、減少資源浪費的角度考慮，按前文所述，在農(nóng)村集體土地使用權流轉的制度框架內(nèi)，可按“租賃”方式進行產(chǎn)權管理?！?】由農(nóng)村集體將已售出的“小產(chǎn)權房”買回；“小產(chǎn)權房”的購買者可轉變?yōu)樵摲课莸某凶馊?。承租方享有租賃期滿優(yōu)先租賃權、轉租權以及解除租賃合同要求出租方退還剩余租金的權利。

3、對于2007年12月30日后新建、續(xù)建的“小產(chǎn)權房”

根據(jù)我國國務院2007年12月30日《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》的規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權房。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。在此之后新建、續(xù)建的“小產(chǎn)權房”，原則上應當予以拆除，但是從維護社會穩(wěn)定、節(jié)約社會資源的角度考慮，可參照前兩點方法進行處理，同時沒收該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和房地產(chǎn)開發(fā)商的違法所得，并處以一定的罰款。

4、對于2007年12月30日前已經(jīng)建成但尚未銷售的“小產(chǎn)權房”

對于已經(jīng)建成但尚未銷售的“小產(chǎn)權房”，可以根據(jù)實際情況，可納入城鄉(xiāng)建設規(guī)劃的，結合國家推進經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房的建設要求，將這類小產(chǎn)權房收歸國有轉換為保障性住房。不能納入城鄉(xiāng)建設規(guī)劃的，在農(nóng)村集體土地使用權流轉的制度框架內(nèi)，允許以合作、入股、聯(lián)營等方式將農(nóng)村集體建設用地上建造的房屋使用權進行流轉。

要真正解決“小產(chǎn)權房”問題，僅將已存在的“小產(chǎn)區(qū)房”進行清理整頓是遠遠不夠的，最根本的方法是建立科學的農(nóng)村土地使用權流轉制度。根據(jù)我國《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，土地使用權可以依法轉讓。同時《土地管理法》第六十條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應經(jīng)相關部門批準?？梢娢覈梢呀?jīng)允許農(nóng)村集體建設用地入股、聯(lián)營等方式流轉。同時該法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。通過該條可以看出，農(nóng)民的宅基地是可以出賣、出租的。因此，不改變土地權屬的前提下，允許農(nóng)村集體土地使用權在一定的范圍內(nèi)流轉，使農(nóng)民的土地從實物形態(tài)轉變?yōu)閮r值形態(tài)，一方面，可以為農(nóng)民提供穩(wěn)定有效的資金來源，另一方面降低了農(nóng)民喪失生活保障的風險?！?】從而平衡城鄉(xiāng)建設的利益

沖突，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。

參考文獻：

【1】季正松、許波宏、趙海萍；小產(chǎn)權房折射中國社會大問題；農(nóng)村經(jīng)濟；2009年第二期；P12-15。

【2】米秋花，農(nóng)村集體建設用地的法律探析，經(jīng)濟師，2009年第二期，P113-114。

【3】郭雪鵬，朱錫生，季磊；“城市小產(chǎn)權房”成因分析及應對；湖北經(jīng)濟學院學報（人文社會科學版）；2009年1月；P60-61。

【4】朱春龍；農(nóng)村土地流轉制度變遷淺析———基于小產(chǎn)權房的視角；河南農(nóng)業(yè)；2009年第二期；P11-12。

第三篇：小產(chǎn)權房講義

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“小產(chǎn)權房”相關法律問題探討

主講人：金 翔

一、“小產(chǎn)權房”的含義

（一）“小產(chǎn)權房”來源

“小產(chǎn)權房”的說法來源于電視、報紙、網(wǎng)絡媒體中的各種報道，政府官員接受記者采訪時也說“小產(chǎn)權房”，政府文件中有時偶爾也出現(xiàn)“小產(chǎn)權房”，人大代表、政協(xié)委員、專家、學者、法官、律師、普通百姓社會各界也都在說“小產(chǎn)權房”。

“小產(chǎn)權房”的說法、提法已經(jīng)眾人皆知。

（二）“小產(chǎn)權房”包含的內(nèi)容

各界人士說的“小產(chǎn)權房”的含義是不是為一個含義？這個眾說紛紜，內(nèi)容不一樣。有的人認為“小產(chǎn)權房”是針對城市當中商品房而言的，城市中的商品房是大產(chǎn)權房，農(nóng)村中的各類房屋就是“小產(chǎn)權房”；有的人認為，農(nóng)村宅基地的房子本身沒有房產(chǎn)證只有土地證，這種房子是“小產(chǎn)權房”；農(nóng)村集體土地上所建造的房子，這種土地有的是證據(jù)耕地，有的是建設用地，有的合法，有的不合法的，大家都把稱之為“小產(chǎn)權房”；有的人認為城市里的某些房子也是“小產(chǎn)權房”，沒有交過土地出讓金房子是“小產(chǎn)權房”；還有的將農(nóng)村中的蔬菜大棚、農(nóng)業(yè)觀光園、家庭農(nóng)場之類的房屋和建筑物、構筑物其附屬設施均歸“小產(chǎn)權房”。

不同的人對“小產(chǎn)權房”的理解是不一樣的，他所說的“小產(chǎn)權房”特指是什么樣的房子也不是一致的，有“小產(chǎn)權房”這個名詞，但是針對性不是唯一的，所以討論“小產(chǎn)權房”的問題，首先要將討論的內(nèi)容、針對性進行明確。

（三）“小產(chǎn)權房”法律上的含義

所有的法律法規(guī)中沒有“小產(chǎn)權房”的術語、概念，我作為專業(yè)律師對“小產(chǎn)權房”的理解是：眾人皆知，內(nèi)容豐富，不同的人所說的“小產(chǎn)權房”其指向的房屋是不同的，“小產(chǎn)權房”不是一個法律術語。

今天的題目雖然是“小產(chǎn)權房”相關法律問題，但是主要談：農(nóng)村宅基地上的房屋及農(nóng)村集體土地使用權流轉的相關法律問題。

二、各類“小產(chǎn)權房”的形成、發(fā)展及現(xiàn)狀

“小產(chǎn)權房”是一種社會現(xiàn)象，隨著我國房地產(chǎn)市場的建立逐漸發(fā)展起來。

（一）“小產(chǎn)權房”的形成

北京的房地產(chǎn)市場從1992年就開始了。從鄧小平南巡講話以后，北京就已經(jīng)有商業(yè)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)。

我國的《房地產(chǎn)法》是1994年制定，1995年1月1日實施的。房地產(chǎn)開發(fā)最早的階段是處在違法開發(fā)、非常混亂的狀態(tài)，非常不成熟。

從1992年——1998年算是一個階段，在這個階段當中，房地產(chǎn)開發(fā)所占用的土地很多是農(nóng)村集體土地。現(xiàn)在城市里、城市郊區(qū)很多商品房，尤其是郊區(qū)的商品房占用的大多數(shù)土地都是農(nóng)村集體土地，隨著城市的發(fā)展，農(nóng)村的集體土地就征為國有了。

北京的城市不斷地擴展，城市的邊緣不斷地在擴大，擴大的過程當中，農(nóng)村集體土地逐漸變?yōu)閲械耐恋亍?/p>

“小產(chǎn)權房”的形成實際上就是隨著房地產(chǎn)開發(fā)過程當中形成的，不規(guī)范、不是按照法律規(guī)定嚴格開發(fā)的過程中，形成了很多“小產(chǎn)權房”。

（二）“小產(chǎn)權房”的發(fā)展

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商品房的開發(fā)逐漸走向規(guī)范。1998年——2005年也是一個階段，房地產(chǎn)的市場在發(fā)展，不是很成熟，城市的房屋買賣、合同糾紛非常多；而在這個時候，看到了農(nóng)村集體土地的價值，尤其是宅基地。

這種現(xiàn)狀從90年代初到現(xiàn)在一直存在著，只不過現(xiàn)在越來越多，就是城里人到農(nóng)村買宅基地上的房屋。

2007年到目前，是房地產(chǎn)的發(fā)是極為不正常的階段，高房價，普通的老百姓買不起城里的商品房，這樣的話，給農(nóng)村各種各樣的“小產(chǎn)權房”提供一定的空間。

（三）“小產(chǎn)權房”的現(xiàn)狀

“小產(chǎn)權房”在全國各地非常多，現(xiàn)在所占的份額、比例數(shù)量非常巨大，針對現(xiàn)在“小產(chǎn)權房”各種形式多樣、不同情況的現(xiàn)狀，引起了國家的高度重視?！靶‘a(chǎn)權房”不僅僅是一個社會現(xiàn)象，或者經(jīng)濟現(xiàn)象，它會影響國家政治的穩(wěn)定、社會的穩(wěn)定，涉及到“三農(nóng)”問題。“小產(chǎn)權房”的現(xiàn)狀從法律上并沒有一個非常好的體系來完善，現(xiàn)實擺在了目前，政府要重視，包括現(xiàn)在的國土部等國家部門機關，在以后一兩年的過程當中，對“小產(chǎn)權房”的認定，怎么去規(guī)范，怎么去發(fā)展，現(xiàn)在都處在研究當中，并沒有很好的策略，這是目前的現(xiàn)狀。

作為律師、法律專業(yè)人士，需要對社會的各種現(xiàn)狀應當有一個理性的分析，對各種現(xiàn)象在法律上有一個明確認識。根據(jù)現(xiàn)在各種“小產(chǎn)權房”的現(xiàn)狀，現(xiàn)在現(xiàn)行當中，已經(jīng)發(fā)生了一些糾紛。

這種糾紛一方面是平等主體之間的，比如宅基地上的房屋進行買賣，雙方發(fā)生糾紛。另外涉及到“小產(chǎn)權房”合法性的問題，占用農(nóng)村集體土地，有的是耕地，有的是非農(nóng)建設的土地。這類問題目前還沒有上升到通過法院去解決這個問題，大多數(shù)都是行政機關介入。

三、典型案例

從法律上分析“小產(chǎn)權房”的現(xiàn)狀，通過幾個帶有典型意義的案例對相關法律問題進行分析，會更有針對性，因為這些案例是現(xiàn)實當中發(fā)生的，實踐當中可能還存在。另外各方的觀點，在法律上會給一個探討。

（一）農(nóng)戶宅基地上房屋買賣合同糾紛案

代表案例：北京通州區(qū)宋莊畫家與村民房屋買賣合同案 這個案例法院判決依據(jù)是《土地管理法》第63條的規(guī)定。

國務院辦公廳有一個文件，那個文件當中也明確提到宅基地房屋不能出售給城里居民。

《土地管理法》第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

《土地管理法》第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。

北京市高級人民法院關于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知【京高法發(fā)2004]391號】，這個文件第二審法院不會寫在判決書里，作為律師這點比較容易理解，有些問題在司法實踐當中，高級法院做出來的會--------------------------精品

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議紀要、相關規(guī)定或者通知之類,下屬法院在判案件過程當中，下級法院幾乎所有的都在遵循。

涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況，這個情況主要對現(xiàn)狀的一種歸納；第二，關于農(nóng)村私有房屋買賣和效力的認定，與會人員多數(shù)人員（搞法律的人）認為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應當認定無效。這是法律界很多人的意見。

《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁承讓土地的通知》 第二條第二項：農(nóng)村住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

對這個文件的理解，不同的人理解得也不一樣。國務院是最高的行政機關，行使的是一種行政的權力。

現(xiàn)在的宅基地房屋買賣現(xiàn)象非常多。

（二）國土部門查處違法占用農(nóng)村集體土地案

代表案例：

1.北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出售集體土地建房案

2.鄂爾多斯市一通煤化有限責任公司違規(guī)建設高爾夫球場案

3.遼寧省沈陽市蒲河灣農(nóng)業(yè)科技有限公司違法租用集體土地建房案 4.河北省赤城縣兩礦業(yè)公司違法占地案 5.湖南省安華縣胡加欣煤礦以采代探案 6.二期王府家庭農(nóng)場被拆除案

7.北京市房山區(qū)青龍頭村別墅被拆除案（2007年）

通過案例我想說的是現(xiàn)實是比較復雜的，處理問題從法律上講到底是不是合法的，從法律上應當怎么進行認定。

四、農(nóng)戶宅基地上房屋買賣法律分析

通過前面的案例看，法院認為買賣合同是無效的。政府認為不能出售給城里居民，這在政府文件當中有明確的規(guī)定，但是在法律上要進行分析。

宅基地房屋買賣合同的主體一個是要有宅基地，宅基地是合法的使用權人，作為一個個人；購買人也是個人，是平等的民事主體，判斷一個合同是否有效還是無效，根據(jù)《合同法》的司法解釋二，認定合同無效必須是滿足法律規(guī)定的條件。這里面合同的主體是沒有問題，權利義務也很清楚。有爭議的一點是這個合同是否違反國家法律法規(guī)。國務院所有的文件是否可以視為行政法規(guī)，這是一個焦點問題。

《立法法》第五十六條：“國務院根據(jù)憲法和法律，制定行政法規(guī)?！靶姓ㄒ?guī)可以就下列事項作出規(guī)定：

“

（一）為執(zhí)行法律的規(guī)定需要制定行政法規(guī)的事項；

“

（二）憲法第八十九條規(guī)定的國務院行政管理職權的事項。

“應當由全國人民代表大會及其常務委員會制定法律的事項，國務院根據(jù)全國人民代表大會及其常務委員會的授權決定先制定的行政法規(guī)，經(jīng)過實踐檢驗，制定法律的條件成熟時，國務院應當及時提請全國人民代表大會及其常務委員會制定法律?！?/p>

第五十七條：“行政法規(guī)由國務院組織起草。國務院有關部門認為需要制定行政法規(guī)的，應當向國務院報請立項。”

第五十八條：“行政法規(guī)在起草過程中，應當廣泛聽取有關機關、組織和公民的意見。聽取意見可以采取座談會、論證會、聽證會等多種形式。”

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第五十九條：“行政法規(guī)起草工作完成后，起草單位應當將草案及其說明、各方面對草案主要問題的不同意見和其他有關資料送國務院法制機構進行審查。

“國務院法制機構應當向國務院提出審查報告和草案修改稿，審查報告應當對草案主要問題作出說明。”

第六十條：“行政法規(guī)的決定程序依照中華人民共和國國務院組織法的有關規(guī)定辦理?！?/p>

第六十一條：“行政法規(guī)由總理簽署國務院令公布?！?/p>

第六十二條：“行政法規(guī)簽署公布后，及時在國務院公報和在全國范圍內(nèi)發(fā)行的報紙上刊登。

“在國務院公報上刊登的行政法規(guī)文本為標準文本?！?/p>

通過《立法法》第三章的規(guī)定，我們可以看到行政法規(guī)在《立法法》當中有非常明確的規(guī)定。

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第四篇：小產(chǎn)權房合同范本

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小產(chǎn)權房合同范本

大家都知道，我們在進行房屋買賣的時候，是需要簽訂買賣合同的，小產(chǎn)權房也不例外。那么，小產(chǎn)權房買賣的合同要如何寫呢?今天，律伴網(wǎng)小編就來給大家詳細的說一說小產(chǎn)權房合同該如何寫，小編就為大家整理一篇這樣的范本，希望能夠幫助到大家，可以為大家答疑解惑。

一、小產(chǎn)權房合同范本

出賣人(甲方)：xxx

身份證號碼：xxxxxxxxxxx

買受人(乙方)：xxx

身份證號碼：xxxxxxxxxxxxxxxx

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于xx市_xx區(qū)xxx的房屋(建筑面積xxx平方米)以人民幣x仟x佰x拾_x萬_x仟x佰x拾x元整(￥xxx元)的價款出售給乙方。(含地下室x號xx平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對xxx的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應當于x年x月x日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過x個月時，乙方有權

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解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣x元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過x個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的xx作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第x種方式解決。

1、提交xxx仲裁委員會仲裁。

2、依法向xxx人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：xxx

x年x月x日

乙方：xxx

x年x月x日

見證人：xxx

x年x月x日

以上就是小編為大家整理的關于“小產(chǎn)權房合同范本”的相關法律知識。希望大家通過小編整理的知識，能夠知道這一類的合同協(xié)議該如何寫。如果大家還有其它需要了解的法律知識，律伴網(wǎng)也提供在線法律知識咨詢，歡迎大家進行法律知識咨詢。

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文章來源：律伴網(wǎng) http://www.lvban365.net/

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第五篇：小產(chǎn)權房買賣合同

小產(chǎn)權房買賣合同

出賣人(甲方)身份證號碼：

買受人(乙方)身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于秭歸縣廟嘴的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣____仟___佰___拾____萬___仟____佰____拾____元整(￥____元)的價款出售給乙方。

二、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應當于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___萬元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過______個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交____________仲裁委員會仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式3份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

見證人：

年月日