第一篇：商品房買賣合同解除的情形有哪些

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商品房買賣合同解除的情形有哪些

消費(fèi)者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同后，遇到哪些情況下可以解除商品房買賣合同呢?我們的法律中有沒有關(guān)于商品房買賣合同的解除情形作出相關(guān)的規(guī)定呢?現(xiàn)在贏了網(wǎng)將在下面的文章中為您分析商品房買賣合同解除的情形問題，希望對(duì)您有所幫助，更好的維護(hù)自己的合法權(quán)益。

商品房買賣合同解除的情形有哪些呢?

如遇到以下情景，購(gòu)房者有權(quán)依法解除合同(退房)，并根據(jù)實(shí)際情況要求開發(fā)商承擔(dān)退還全部購(gòu)房款、賠償貸款利息、首付款的存款利息、購(gòu)房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。

1、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)：指在商品房預(yù)售之后，開發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，影響房屋結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向、整體環(huán)境等。開發(fā)商應(yīng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更。如經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)，15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

2、商品房面積誤差過大：指商品房預(yù)售合同中的約定面積與進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)際面積產(chǎn)生誤差。如果購(gòu)房合同中有約定的則按照約定處理，未約定處理方式的，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)選擇退房。購(gòu)房者選擇退房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房者已付清的房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)房者，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。

3、商品房套型誤差：指按套(單元)計(jì)價(jià)的商品房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖，平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購(gòu)房者可以退房或者與房產(chǎn)商重新約定總價(jià)款，購(gòu)房者退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

4、按揭貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)：指商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。

5、開發(fā)商遲延交樓：指開發(fā)商沒有按照合同約定的交樓時(shí)間交付。購(gòu)房者與開發(fā)商應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確約定交樓時(shí)間，若開發(fā)商未能在約定期限交付，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。如果開發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同;法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月;如購(gòu)房者沒有進(jìn)行催告的，應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)要求解除購(gòu)房合同，否則，解除權(quán)消滅。

6、商品房質(zhì)量問題：指開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房，如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。購(gòu)房者應(yīng)先向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù)，返還購(gòu)房款，并應(yīng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)房者造成的損失進(jìn)行賠償。另外，如因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房者也有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

7、購(gòu)房者無(wú)法取得房屋：指商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任;另外，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得房屋，購(gòu)房者也有權(quán)解除合同。

8、開發(fā)商故意隱瞞真相：指開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷、解除的，買受人可請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

9、延遲辦理房產(chǎn)證：指商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失的。

10、其他情況：主要指所購(gòu)買的商品房因違反了法律禁止性規(guī)定而無(wú)效，如因司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的;屬于共有房產(chǎn)，簽訂購(gòu)買協(xié)議未經(jīng)過其他共有人書面同意的。

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 以上就是我們的法律中關(guān)于商品房買賣合同解除的情形的相關(guān)解答，希望能夠?qū)δ囊蓡栍兴鶐椭?。更多關(guān)于商品房買賣合同方面的問題，如商品房買賣合同無(wú)效的情形有哪些?哪些情形下消費(fèi)者可以退房?如何對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行公證等問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的問題請(qǐng)具體聯(lián)系我們贏了網(wǎng)，我們會(huì)根據(jù)您的具體問題為您做專業(yè)的法律分析。

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筑

_

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是

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第二篇：解除商品房買賣合同通知書(樣本)

解除商品房買賣合同通知書

福建美加德地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

本人與你公司于201 年 月 日簽訂《商品房買賣合同》（合同編號(hào)：），購(gòu)買你公司開發(fā)的御景灣第幢號(hào)房屋壹套，本人已支付全部購(gòu)房款人民幣元（其中：201 年 月 日付款2 元，201年月日付款元）。你公司既未按合同約定交房，又不按合同約定支付逾期交房違約金。為此，本人現(xiàn)依據(jù)《商品房買賣合同》第九條第（2）項(xiàng)規(guī)定，向你公司發(fā)出解除《商品房買賣合同》（合同編號(hào)：）通知。自本通知到達(dá)之日起解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》。你公司應(yīng)自本通知書到達(dá)之日起30日內(nèi)退還本人已支付的全部購(gòu)房款并自本人付款之日起按本人已貸款的年利率%支付違約金至全部購(gòu)房款退清時(shí)止。退款

及違約金請(qǐng)匯入以下賬號(hào)[戶名：，開戶行：賬號(hào)：]如你公司逾期未予辦理，本人將向人民法院提起訴訟。

特此通知！

（注：本通知壹式兩份，福建美加德地產(chǎn)開發(fā)有限公司壹份，通知人存檔壹份）

通知人：

二0一四年月日

第三篇：淺談商品房買賣合同的解除

法進(jìn)企業(yè)

第11期

（總第21期）

江山市司法局編2009年11月20日

*************

淺 談 商 品 房

買賣合同的解除

*************

一、商品房買賣合同概述

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第一條的規(guī)定，商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。可見，我國(guó)的商品房買賣合同可以分為商品房現(xiàn)售合同和商品房預(yù)售合同兩種。

在實(shí)踐中，還出現(xiàn)有商品房認(rèn)購(gòu)書，即商品房買賣認(rèn)購(gòu)，訂購(gòu)，預(yù)訂等協(xié)議，是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售或買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。其性質(zhì)為商品房買賣預(yù)約合同，而非正式買賣合同，是開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前和買房人所簽訂的預(yù)約合同，但同樣對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。根據(jù)《解釋》第五條的規(guī)定，如果商品房認(rèn)購(gòu)書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

目前最常用的商品房買賣合同文本是國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本(GF—2000—0171)(以下稱示范文本)。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，1

起到示范、引導(dǎo)作用，并非強(qiáng)制使用。但在實(shí)踐中該示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。

二、商品房買賣合同的解除事由

(一)商品房買賣合同的解除事由種類

商品房買賣合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦妗?/p>

商品房買賣合同的解除事由分為約定解除和法定解除，約定解除又分為協(xié)議解除和約定解除權(quán)的解除。協(xié)議解除是指在合同履行過程中，當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致同意解除合同。約定解除權(quán)的解除是指在合同中約定解除合同的事由，待約定的事由出現(xiàn)時(shí)，享有解除權(quán)的一方或各方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。法定解除是指在履行合同過程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除合同的情形，享有解除權(quán)的一方或各方當(dāng)事人有權(quán)解除合同?！逗贤ā泛汀督忉尅肪?guī)定了合同的法定解除事由。如果當(dāng)事人將法定解除事由在商品房買賣合同申明確約定出來(lái)，此時(shí)原來(lái)本為法定的解除事由則成為了約定解除權(quán)的解除事由。

在商品房買賣合同糾紛中，約定解除權(quán)的解除和法定解除，尤其是法定解除的適用較為普遍。

(二)商品房買賣合同的法定解除事由

《合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除事由，相對(duì)于商品房買賣而言是一般規(guī)定，當(dāng)然可適用于商品房買賣合同，在此不贅述。

《解釋》涉及合同解除的條文多達(dá)10條，占全部解釋條文28條的35．7％，這些條文對(duì)解除事由作了明確的列舉規(guī)定。概括起來(lái)，主要有以下幾種：

1、根本違約：①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；③故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；④房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；⑤房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。

2、遲延履行：①出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；②辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。

3、其他解除情形：①面積誤差比絕對(duì)值超出3％；②商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。

三、商品房買賣合同糾紛的類型與合同解除及對(duì)策

在司法實(shí)踐中，下列各類糾紛均可能導(dǎo)致商品房買賣合同解除，也是比較常見的商品房買賣合同糾紛的幾個(gè)類型：

1、逾期不能正常交付型。逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有行政主管機(jī)關(guān)強(qiáng)制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開發(fā)商不能控制的原因。示范文本第九條有關(guān)于開發(fā)商逾期交付房屋，購(gòu)房人有權(quán)解除合同的規(guī)定。不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力賣方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。建議開發(fā)商本著公平對(duì)等的原則簽訂本條，如果出現(xiàn)逾期交房，應(yīng)及時(shí)通知客戶，確屬己方責(zé)任的要積極主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任；不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，說(shuō)明理由爭(zhēng)取客戶諒解。實(shí)踐證明，只要處理得當(dāng)，絕大多數(shù)的客戶對(duì)短時(shí)間的逾期交付是不會(huì)斤斤計(jì)較的。

2、權(quán)屬證書缺失型。買房人不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)取得房產(chǎn)證的原因比較復(fù)雜，如開發(fā)商土地使用手續(xù)不合法，開發(fā)商未支付全部土地使用權(quán)出讓金，開發(fā)商違章建房，開發(fā)商不能向主管部門提供規(guī)定的相關(guān)資料等。在此種情況下，如果雙方選擇適用示范文本第十五條第1項(xiàng)處理方式，買受人可以解除合同。同時(shí)，《解釋》第十五條亦規(guī)定了買受人的合同解除權(quán)。建議開發(fā)商按約定將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料及時(shí)報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。在為業(yè)主辦理房產(chǎn)證的過程中，一定要履行通知業(yè)主的義務(wù)，要注意保留證據(jù)，證明曾經(jīng)通知過業(yè)主辦理房產(chǎn)證，以免因?yàn)閭€(gè)別人沒有通知到而沒有在約定或法定期間內(nèi)為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。

3、“一房二賣”型。由于兩份合同涉及的標(biāo)的為同一房屋，而開發(fā)商已將房屋交付給其中一份合同的相對(duì)人，該違約行為致使另一份合同的相對(duì)人與開發(fā)商之間的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，該當(dāng)事人有權(quán)解除合同?！督忉尅返诎藯l對(duì)此予以了明確規(guī)定，在司法實(shí)踐中不乏這樣的案例。

4、房屋質(zhì)量低劣型。包括商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或交付使用后經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用等情形。在上述情形下，《解釋》第十二條和第十三條規(guī)定了買房人有解除合同的權(quán)利。對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，在接收房屋時(shí)一定要查驗(yàn)開發(fā)商提交的工程竣工驗(yàn)收合格書、工程質(zhì)量保證書和房屋使用說(shuō)明書，并對(duì)交付的房屋進(jìn)行驗(yàn)收。

5、房屋面積誤差型?！督忉尅返谑臈l規(guī)定，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積誤差比絕對(duì)值超出3％的，買受人享有解除權(quán)。示范文本第五條也有與之相同的供當(dāng)事人選擇的面積差異處理方式。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)采取措施避免或減少暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的差距。這樣即使選擇該種處理方式也不會(huì)造成損失和變更價(jià)款之煩。

四、商品房買賣合同解除的程序

(一)商品房買賣合同解除權(quán)的行使

《解釋》主要從實(shí)體上特別規(guī)定了解除商品房買賣合同的事由，對(duì)其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定處理。根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定，當(dāng)事人

主張解除合同，應(yīng)當(dāng)以通知的方式告知對(duì)方，商品房買賣合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。可見，行使商品房買賣合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒有通知的，法院應(yīng)該行使釋明權(quán)，要求主張解除的一方及時(shí)向?qū)Ψ酵ㄖ獬?。問題是，通知已經(jīng)送達(dá)，但對(duì)方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對(duì)于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買賣合同的訴訟實(shí)踐中，應(yīng)該圍繞上述法律規(guī)定所列舉的情形來(lái)審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認(rèn)解除商品房買賣合同的效力。

(二)商品房買賣合同解除權(quán)的期限

根據(jù)《合同法》第九十五條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限內(nèi)行使解除權(quán)，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。

值得特別注意的是，《解釋》第十五條對(duì)開發(fā)商遲延交付房屋或買房人遲延支付房款的情形下解除合同的期限作出了特別規(guī)定。在上述遲延履行的情形下，經(jīng)催告后違約當(dāng)事人在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍不履行，另一方當(dāng)事人才享有合同解除權(quán)。而且，當(dāng)事人享有解除權(quán)后在一定期限內(nèi)不行使，則會(huì)喪失解除合同的權(quán)利：如果法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。因此，律師提醒，對(duì)于商品房買賣合同的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，要保留好催告對(duì)方的通知手續(xù)，在三個(gè)月內(nèi)對(duì)方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同時(shí)違約一方當(dāng)事人有權(quán)催告享有解除權(quán)的一方在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，享有解除權(quán)的一方收到催告后應(yīng)盡早通知是否解除合同，否則超過規(guī)定期限就會(huì)喪失解除權(quán)。

五、商品房買賣合同解除后的損害賠償

合同解除后，違約一方給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的損失。其賠償范圍不僅應(yīng)包括無(wú)過錯(cuò)方積極損失的賠償，還應(yīng)當(dāng)包括可得利益損失即期待利益損失的賠償，其結(jié)果是實(shí)現(xiàn)合同如約履行后的狀態(tài)。關(guān)于商品房買賣合同解除后的損害賠償，以下兩個(gè)問題值得注意：

(一)房屋升值部分在法律上應(yīng)作為何種損失要求出賣人賠償

首先來(lái)看，可得利益是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)期望通過合同履行而獲得，由于違約行為發(fā)生而未實(shí)際發(fā)生的利益，具有未來(lái)性、期待性和現(xiàn)實(shí)性。可見，此時(shí)買受人實(shí)際獲得的現(xiàn)實(shí)的房屋升值部分不符合可得利益的特點(diǎn)，不能作為可得利益要求出賣人賠償。再看，房屋買賣合同成立并實(shí)際開始履行后，房?jī)r(jià)大幅上漲，升值部分的數(shù)額不僅是完全可以確定的，而且已為買受人實(shí)際享有。不動(dòng)產(chǎn)需要返還時(shí)，此升值部分便在理論上從不動(dòng)產(chǎn)中分離并顯現(xiàn)出來(lái)，不應(yīng)再依附著不動(dòng)產(chǎn)返還給有過錯(cuò)的出賣人，而應(yīng)該屬于無(wú)過錯(cuò)的買受人在占有此房期間內(nèi)所產(chǎn)生的自然孽息，其所有權(quán)人為買受人。被買受人實(shí)際享有的升值部分應(yīng)該作為直接損失要求出賣人予以賠償。當(dāng)然，買受人要求出賣人賠償房屋的升值部分，至少應(yīng)該符合以下幾個(gè)條件：

1、商品房買賣合同成立并實(shí)際履行，買受人已交付了

大部分房款，出賣人已將房屋交付使用；

2、商品房買賣合同被解除，房屋需返還；

3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合法評(píng)估。

(二)違約和欺詐懲罰性賠償

《解釋》第八條和第九條規(guī)定了開發(fā)商既構(gòu)成根本違約，又構(gòu)成欺詐的情況（（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

（三）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí))，買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。也就是說(shuō)如果發(fā)生了上述規(guī)定的幾種情況時(shí)，購(gòu)房者可以要回款項(xiàng)的最高額為已付購(gòu)房款加上相當(dāng)于已付購(gòu)房款的懲罰性賠償金再加上已付購(gòu)房款的利息及造成的損失，即雙倍的已付購(gòu)房款、利息和損害賠償金。

六、商品房買賣合同解除對(duì)按揭貸款合同的影響

按揭貸款合同是指在買房人與開發(fā)商訂立商品房買賣合同之外，由開發(fā)商，銀行，買房人三方共同訂立商品房按揭貸款合同，由買房人首付部分房款給開發(fā)商，由銀行一次性將剩余房款貸款給買房人，但不直接交付給買房人，而是將貸款打入開發(fā)商的銀行帳戶，買房人將商品房買賣合同讓與擔(dān)保給銀行，在房屋交付前由開發(fā)商予以保證。在開發(fā)商將商品房交付給買房人后，開發(fā)商和買房人將商品房抵押給銀行。由買房人分期付款給銀行，直至付清銀行本息為止。如果買房人不能清償?shù)狡诒鞠?，銀行得以抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償。

如果商品房買賣合同被解除，這就使得擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除按揭貸款合同。按揭貸款合同解除后，銀行在此之前收取的那部分貸款利息，在扣除合理的貸款利息后，應(yīng)當(dāng)退還給買房人。開發(fā)商在合同解除后，應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款退還給銀行，將收受的購(gòu)房款本金及利息退還給買房人。

如以下案例：張先生向銀行申請(qǐng)了1500萬(wàn)元的貸款，在2002年9月用于購(gòu)買4套雍景臺(tái)國(guó)際公寓寫字樓和 1套公寓。原定于2003年4月30日的交房日，卻因“非典”推遲到2004年7月。期間，張先生向開發(fā)商提出了退房，卻遭拒絕。后經(jīng)過北京市二中院審理，法院認(rèn)定開發(fā)商延期交房是違約行為，判決解除了張先生與開發(fā)商的房屋買賣合同。但讓張先生沒有想到的是，銀行的一紙?jiān)V狀又將他推上了法院的被告席。銀行認(rèn)為張先生已退房，其沒有理由再繼續(xù)占用上述貸款，且張先生也未按約定按月償還貸款，已構(gòu)成了違約，所以起訴要求張先生解除貸款合同并償還拖欠的貸款本金1280萬(wàn)元，而開發(fā)商和張先生的妻子徐女士則作為擔(dān)保人，應(yīng)該承擔(dān)連帶清償責(zé)任。張先生認(rèn)為，全部貸款在開發(fā)商手里，應(yīng)由開發(fā)商來(lái)償還。開發(fā)商則認(rèn)為，自己只是貸款合同的擔(dān)保人，讓其還

款沒有法律依據(jù)，且根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，開發(fā)商如果承擔(dān)了保證責(zé)任，還有權(quán)向張先生行使追償權(quán)。

法院審理后認(rèn)為，涉案商品房買賣合同系借款合同存在的基礎(chǔ)，在商品房買賣合同已經(jīng)解除的情況下，借款合同也就失去了存在基礎(chǔ)，該合同也應(yīng)解除。這種解除情況屬于法定解除，必須經(jīng)過法院判決確認(rèn)。但是，因?yàn)楫?dāng)初銀行的貸款是直接劃至開發(fā)商賬戶，所以當(dāng)借款合同被確認(rèn)解除后，開發(fā)商應(yīng)將占用的貸款直接還給銀行。本案中，由于開發(fā)商的違約行為導(dǎo)致了商品房買賣合同被確認(rèn)解除，所以開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，即應(yīng)向銀行支付利息和罰息。被告張某和徐某無(wú)需向原告銀行返還貸款和承擔(dān)保證責(zé)任。

通過上述案例，律師提示，在房屋買賣合同解除時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)該及時(shí)和銀行取得聯(lián)系，協(xié)商解除借款合同。同時(shí)在解除房屋買賣合同的訴訟中，不要忘記將借貸關(guān)系一并解除，以免被銀行追款。

第四篇：《商品房買賣合同》解除協(xié)議書

《商品房買賣合同》解除協(xié)議書

賣方（下稱甲方）：

地址：

法 定 代 表 人：

買方（下稱乙方）：

身份證 ：

委 托 代 理 人：

委托代理人身份證：

乙方向甲方購(gòu)買坐落于（以下簡(jiǎn)稱為該商鋪）商品房壹套，雙方已簽訂《廣東省商品房買賣合同（預(yù)售）》（以下簡(jiǎn)稱買賣合同），合同編號(hào)：號(hào)，現(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，達(dá)成協(xié)議如下：

一、甲、乙雙方自愿解除上述商品房的買賣合同。

二、自雙方簽訂本協(xié)議之日起，買賣合同即終止，雙方之間就買賣合同的爭(zhēng)

議全部解決。甲方收回出售給乙方的上述商品房，該商品房的產(chǎn)權(quán)即與乙方無(wú)關(guān)。

三、雙方對(duì)退還已付房款辦法已達(dá)成一致意見，具體如下：

1元。

2、乙方已繳付樓款/。

3、雙方退款事宜另行約定。

四、乙方應(yīng)于本協(xié)議生效后的三個(gè)工作日內(nèi)提交辦理解除按揭貸款協(xié)議、解

除買賣合同、注銷抵押登記事宜所需要的全部資料，并配合甲方辦妥上述事宜，若乙方不能按時(shí)提交相關(guān)資料或提交資料欠缺、不合格或拒絕配合辦理的，甲方有權(quán)暫緩?fù)七€乙方所有款項(xiàng)。

五、辦理解除合同產(chǎn)生的手續(xù)費(fèi)由 乙方 承擔(dān)。

六、雙方同意，自本協(xié)議生效后，雙方之間就買賣合同的爭(zhēng)議全部解決。除

本協(xié)議明確約定外，任何一方均不對(duì)另一方主張買賣合同項(xiàng)下的權(quán)利或與買賣合同相關(guān)的權(quán)利。

七、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效、本協(xié)議為一式伍份，甲方執(zhí) 貳 份，乙

方執(zhí) 壹 份，貳 份留存政府相關(guān)部門，均具同等法律效力。

甲方：乙方：

法定代表人：委托代理人：

年月日

第五篇：商品房買賣合同解除操作實(shí)務(wù)(青島)

商品房買賣合同解除操作實(shí)務(wù)（青島）

青島 周海濱律師

以下根據(jù)周海濱律師親身實(shí)踐整理而成。

一、背景

在青島地區(qū)，購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，如欲解除，必須要經(jīng)過法院訴訟程序，取得法院判決書或調(diào)解書,這是青島市房地產(chǎn)交易中心的硬性要求。

二、解除原因

1、開發(fā)商延期交房，這是目前較為常見的原因類型；

2、購(gòu)房者逾期付款；

3、其他原因。

三、訴訟程序

（一）關(guān)于訴訟主體

除了購(gòu)房者、開發(fā)商分別擔(dān)當(dāng)原告或被告外，特別要注意，如是貸款購(gòu)房，一定不要忘記把貸款銀行列為第三人。

（二）關(guān)于訴訟請(qǐng)求

A、常見的訴訟請(qǐng)求如下（以開發(fā)商延期交房為例）：

1、依法判令解除原告與被告之間的《商品房預(yù)售合同》；

2、判令被告支付延期交房違約金；

3、判令被告返還原告已支付的首付款及利息，判令被告返還原告已向第三人銀行償還的貸款本金及利息；

4、解除原告與第三人之間的借款合同，由被告負(fù)責(zé)向第三人返還銀行貸款部分中未償還的本金、利息及因該合同解除產(chǎn)生的費(fèi)用；

5、其他。

B、如系開發(fā)商延期交房原因解除合同，能否主張房屋差價(jià)損失？

在司法實(shí)踐中，如果僅系開發(fā)商延期交房原因解除合同，法院一般不會(huì)支持房屋差價(jià)損失（購(gòu)買時(shí)價(jià)格與解除時(shí)價(jià)格之差）。

房屋差價(jià)損失，一般局限于《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定的情形： 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

（三）證據(jù)準(zhǔn)備 一般常見證據(jù)如下

1、商品房買賣合同；

2、貸款合同；

3、付款材料；

4、其他

（四）訴訟中常見的爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1、是否構(gòu)成延期交房，是否構(gòu)成延期付款；

2、違約金如何計(jì)算；

3、購(gòu)房者首付款如何計(jì)算利息；

4、銀行未償還貸款，通過何種方式償還；

5、購(gòu)房者、開發(fā)商、銀行資金如何結(jié)算，結(jié)算程序如何；

6、后續(xù)商品房合同備案解除手續(xù)如何辦理；

7、其他。

四、訴訟之后，如何辦理商品房買賣合同備案解除手續(xù)？

（一）、首先要辦理銀行撤押手續(xù)

1、購(gòu)房者要一次性提前還貸；

2、貸款全部還完之后，銀行會(huì)將還款憑證及抵押權(quán)證交付購(gòu)房者

3、購(gòu)房者及銀行到房地產(chǎn)交易中心辦理撤押手續(xù)。

補(bǔ)充：2011年操作實(shí)踐，房產(chǎn)交易中心要求銀行辦貸人員親自前往辦理撤押，而并不要求購(gòu)房者到場(chǎng)。

（二）其次要辦理商品房預(yù)告登記注銷手續(xù)

1、需要購(gòu)房者以及開發(fā)商共同到房地產(chǎn)交易中心辦理；

2、所需材料如下：

登記申請(qǐng)書；營(yíng)業(yè)執(zhí)照；詢問記錄；身份證明；組織機(jī)構(gòu)代碼證；預(yù)告登記證書；民事判決書（調(diào)解書）；其他。補(bǔ)充：（1）如委托他人辦理，需要對(duì)委托書進(jìn)行公證，房產(chǎn)交易中心收到公證書之后，要發(fā)函到公證處進(jìn)行核實(shí)，較為麻煩。（2）如委托他人辦理，承諾辦理期限為一個(gè)月內(nèi)。

（三）網(wǎng)上合同備案解除 在該階段要注意以下幾個(gè)問題：

（1）需要開發(fā)商和購(gòu)房者的網(wǎng)上合同密碼，如丟失，需要重置；

（2）如委托他人辦理，手續(xù)同上；（3）辦理期限為收件后十個(gè)工作日內(nèi)。

以上文章，系青島周海濱律師原創(chuàng)，未經(jīng)許可，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載。青島周海濱律師簡(jiǎn)介： 周海濱律師，畢業(yè)于華東政法大學(xué)，多次榮獲青島市司法行政系統(tǒng)先進(jìn)個(gè)人、青島市司法局優(yōu)秀共產(chǎn)黨員等榮譽(yù)稱號(hào)。周律師對(duì)房產(chǎn)糾紛有著豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，周律師撰寫的《律師解讀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》一文發(fā)表于2011年4月20日的《人民日?qǐng)?bào)》，全文近1200字。

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