第一篇：解除商品房買賣合同通知書(律師推薦)

解除商品房買賣合同通知書

王榮洲律師

涉及當(dāng)事人隱私，人名等均采用化名

致：牛×× 先生

首先感謝您長期以來對徐州××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“我公司”）開發(fā)的“××·東南郡”項目的支持和認(rèn)可，我們將不斷為您提供更完善的服務(wù)。

您于2009年5月24日在 “××·東南郡” 定購了東南郡一期4號樓1單元2××室，并于2009年6月3日與我公司簽訂了《商品房買賣合同》（合同編號：018××03）。按照該合同第六條的規(guī)定，您如約支付了首期放款，余款應(yīng)由您向銀行申請按揭貸款的方式支付給我公司。自2009年6月3日起，直至2010年月日我公司至今未收到您通過銀行代付的按揭貸款。我公司于2009年10月22日向您發(fā)出了書面的《催款通知書》，其后又有幾次電話通知，希望您按照合同約定履行付款義務(wù)，但您至今沒有支付購房余款計人民幣199000元整。

您與我公司之間簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法、有效。雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。您遲延支付購房款，經(jīng)我公司催告后在合理的期限內(nèi)仍未履行?，F(xiàn)依據(jù)《中華人民共和國合同法》

第二篇：解除商品房買賣合同通知書(樣本)

解除商品房買賣合同通知書

福建美加德地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

本人與你公司于201 年 月 日簽訂《商品房買賣合同》（合同編號：），購買你公司開發(fā)的御景灣第幢號房屋壹套，本人已支付全部購房款人民幣元（其中：201 年 月 日付款2 元，201年月日付款元）。你公司既未按合同約定交房，又不按合同約定支付逾期交房違約金。為此，本人現(xiàn)依據(jù)《商品房買賣合同》第九條第（2）項規(guī)定，向你公司發(fā)出解除《商品房買賣合同》（合同編號：）通知。自本通知到達(dá)之日起解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》。你公司應(yīng)自本通知書到達(dá)之日起30日內(nèi)退還本人已支付的全部購房款并自本人付款之日起按本人已貸款的年利率%支付違約金至全部購房款退清時止。退款

及違約金請匯入以下賬號[戶名：，開戶行：賬號：]如你公司逾期未予辦理，本人將向人民法院提起訴訟。

特此通知！

（注：本通知壹式兩份，福建美加德地產(chǎn)開發(fā)有限公司壹份，通知人存檔壹份）

通知人：

二0一四年月日

第三篇：11.解除商品房買賣合同通知書

解除商品房買賣合同通知書

使用說明：

1、因客戶欠款導(dǎo)致我方解除商品房買賣合同的，適用本通知書。

2、本范本中的紅色文字及批注為提示性文字，在使用時應(yīng)刪除，文中劃“×”

處請根據(jù)實際情況自行填寫。頁眉中編號及名稱可根據(jù)實際需要修改。

3、本范本在使用過程中需結(jié)合所在公司商品房買賣合同的名稱、內(nèi)容等情況進(jìn)

行適當(dāng)調(diào)整。

4、本范本發(fā)出時，建議采用中國郵政EMS,并需在郵件封面上注明“解除商品房

買賣合同通知書”的字樣，且需索取送達(dá)憑證。

5、本范本由總部營銷管理部及法務(wù)聯(lián)合制訂，若對本范本有任何意見或建議，請反饋給我們，以便不斷地修訂完善。

【保 密】

解除商品房買賣合同通知書

解除商品房買賣合同通知書

尊敬的××先生/女士：

××年×月×日，您與我公司簽訂了××號《商品房買賣合同》（以下簡稱“合同”），購買我公司開發(fā)建設(shè)的××項目×棟×單元×號房，總房價為人民幣××元。

根據(jù)合同約定，您應(yīng)在××年×月×日前付清全部購房款，逾期付款超過××天的，我公司有權(quán)解除合同。截至本通知發(fā)出之日，您仍有人民幣××元的房款未付，逾期付款已達(dá)××天，故我公司決定解除合同。請您在收到本通知之日起×日內(nèi)，協(xié)助我公司辦理合同解除的相關(guān)手續(xù)，您應(yīng)支付我司的違約金/賠償金××元，我公司將從您已付的購房款中扣除。

特此通知。

××××公司

××年×月×日

【保 密】

第四篇：淺談商品房買賣合同的解除

法進(jìn)企業(yè)

第11期

（總第21期）

江山市司法局編2009年11月20日

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淺 談 商 品 房

買賣合同的解除

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一、商品房買賣合同概述

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第一條的規(guī)定，商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同?？梢姡覈纳唐贩抠I賣合同可以分為商品房現(xiàn)售合同和商品房預(yù)售合同兩種。

在實踐中，還出現(xiàn)有商品房認(rèn)購書，即商品房買賣認(rèn)購，訂購，預(yù)訂等協(xié)議，是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售或買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。其性質(zhì)為商品房買賣預(yù)約合同，而非正式買賣合同，是開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前和買房人所簽訂的預(yù)約合同，但同樣對當(dāng)事人具有法律約束力。根據(jù)《解釋》第五條的規(guī)定，如果商品房認(rèn)購書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

目前最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本(GF—2000—0171)(以下稱示范文本)。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，1

起到示范、引導(dǎo)作用，并非強制使用。但在實踐中該示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。

二、商品房買賣合同的解除事由

(一)商品房買賣合同的解除事由種類

商品房買賣合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦妗?/p>

商品房買賣合同的解除事由分為約定解除和法定解除，約定解除又分為協(xié)議解除和約定解除權(quán)的解除。協(xié)議解除是指在合同履行過程中，當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致同意解除合同。約定解除權(quán)的解除是指在合同中約定解除合同的事由，待約定的事由出現(xiàn)時，享有解除權(quán)的一方或各方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。法定解除是指在履行合同過程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除合同的情形，享有解除權(quán)的一方或各方當(dāng)事人有權(quán)解除合同?！逗贤ā泛汀督忉尅肪?guī)定了合同的法定解除事由。如果當(dāng)事人將法定解除事由在商品房買賣合同申明確約定出來，此時原來本為法定的解除事由則成為了約定解除權(quán)的解除事由。

在商品房買賣合同糾紛中，約定解除權(quán)的解除和法定解除，尤其是法定解除的適用較為普遍。

(二)商品房買賣合同的法定解除事由

《合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除事由，相對于商品房買賣而言是一般規(guī)定，當(dāng)然可適用于商品房買賣合同，在此不贅述。

《解釋》涉及合同解除的條文多達(dá)10條，占全部解釋條文28條的35．7％，這些條文對解除事由作了明確的列舉規(guī)定。概括起來，主要有以下幾種：

1、根本違約：①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；③故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；④房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；⑤房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。

2、遲延履行：①出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的；②辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

3、其他解除情形：①面積誤差比絕對值超出3％；②商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。

三、商品房買賣合同糾紛的類型與合同解除及對策

在司法實踐中，下列各類糾紛均可能導(dǎo)致商品房買賣合同解除，也是比較常見的商品房買賣合同糾紛的幾個類型：

1、逾期不能正常交付型。逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有行政主管機關(guān)強制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開發(fā)商不能控制的原因。示范文本第九條有關(guān)于開發(fā)商逾期交付房屋，購房人有權(quán)解除合同的規(guī)定。不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力賣方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。建議開發(fā)商本著公平對等的原則簽訂本條，如果出現(xiàn)逾期交房，應(yīng)及時通知客戶，確屬己方責(zé)任的要積極主動承擔(dān)責(zé)任；不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，說明理由爭取客戶諒解。實踐證明，只要處理得當(dāng)，絕大多數(shù)的客戶對短時間的逾期交付是不會斤斤計較的。

2、權(quán)屬證書缺失型。買房人不能在規(guī)定時間內(nèi)取得房產(chǎn)證的原因比較復(fù)雜，如開發(fā)商土地使用手續(xù)不合法，開發(fā)商未支付全部土地使用權(quán)出讓金，開發(fā)商違章建房，開發(fā)商不能向主管部門提供規(guī)定的相關(guān)資料等。在此種情況下，如果雙方選擇適用示范文本第十五條第1項處理方式，買受人可以解除合同。同時，《解釋》第十五條亦規(guī)定了買受人的合同解除權(quán)。建議開發(fā)商按約定將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料及時報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。在為業(yè)主辦理房產(chǎn)證的過程中，一定要履行通知業(yè)主的義務(wù)，要注意保留證據(jù)，證明曾經(jīng)通知過業(yè)主辦理房產(chǎn)證，以免因為個別人沒有通知到而沒有在約定或法定期間內(nèi)為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。

3、“一房二賣”型。由于兩份合同涉及的標(biāo)的為同一房屋，而開發(fā)商已將房屋交付給其中一份合同的相對人，該違約行為致使另一份合同的相對人與開發(fā)商之間的合同目的不能實現(xiàn)，該當(dāng)事人有權(quán)解除合同?！督忉尅返诎藯l對此予以了明確規(guī)定，在司法實踐中不乏這樣的案例。

4、房屋質(zhì)量低劣型。包括商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或交付使用后經(jīng)檢驗確屬不合格，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用等情形。在上述情形下，《解釋》第十二條和第十三條規(guī)定了買房人有解除合同的權(quán)利。對于買房人來說，在接收房屋時一定要查驗開發(fā)商提交的工程竣工驗收合格書、工程質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，并對交付的房屋進(jìn)行驗收。

5、房屋面積誤差型。《解釋》第十四條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3％的，買受人享有解除權(quán)。示范文本第五條也有與之相同的供當(dāng)事人選擇的面積差異處理方式。對于開發(fā)商來說，應(yīng)采取措施避免或減少暫測面積與實測面積的差距。這樣即使選擇該種處理方式也不會造成損失和變更價款之煩。

四、商品房買賣合同解除的程序

(一)商品房買賣合同解除權(quán)的行使

《解釋》主要從實體上特別規(guī)定了解除商品房買賣合同的事由，對其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國合同法的規(guī)定處理。根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定，當(dāng)事人

主張解除合同，應(yīng)當(dāng)以通知的方式告知對方，商品房買賣合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。可見，行使商品房買賣合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒有通知的，法院應(yīng)該行使釋明權(quán)，要求主張解除的一方及時向?qū)Ψ酵ㄖ獬?。問題是，通知已經(jīng)送達(dá)，但對方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買賣合同的訴訟實踐中，應(yīng)該圍繞上述法律規(guī)定所列舉的情形來審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認(rèn)解除商品房買賣合同的效力。

(二)商品房買賣合同解除權(quán)的期限

根據(jù)《合同法》第九十五條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限內(nèi)行使解除權(quán)，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。

值得特別注意的是，《解釋》第十五條對開發(fā)商遲延交付房屋或買房人遲延支付房款的情形下解除合同的期限作出了特別規(guī)定。在上述遲延履行的情形下，經(jīng)催告后違約當(dāng)事人在三個月的合理期限內(nèi)仍不履行，另一方當(dāng)事人才享有合同解除權(quán)。而且，當(dāng)事人享有解除權(quán)后在一定期限內(nèi)不行使，則會喪失解除合同的權(quán)利：如果法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。因此，律師提醒，對于商品房買賣合同的當(dāng)事人來說，要保留好催告對方的通知手續(xù)，在三個月內(nèi)對方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同時違約一方當(dāng)事人有權(quán)催告享有解除權(quán)的一方在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，享有解除權(quán)的一方收到催告后應(yīng)盡早通知是否解除合同，否則超過規(guī)定期限就會喪失解除權(quán)。

五、商品房買賣合同解除后的損害賠償

合同解除后，違約一方給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對方的損失。其賠償范圍不僅應(yīng)包括無過錯方積極損失的賠償，還應(yīng)當(dāng)包括可得利益損失即期待利益損失的賠償，其結(jié)果是實現(xiàn)合同如約履行后的狀態(tài)。關(guān)于商品房買賣合同解除后的損害賠償，以下兩個問題值得注意：

(一)房屋升值部分在法律上應(yīng)作為何種損失要求出賣人賠償

首先來看，可得利益是當(dāng)事人在訂立合同時期望通過合同履行而獲得，由于違約行為發(fā)生而未實際發(fā)生的利益，具有未來性、期待性和現(xiàn)實性?？梢?，此時買受人實際獲得的現(xiàn)實的房屋升值部分不符合可得利益的特點，不能作為可得利益要求出賣人賠償。再看，房屋買賣合同成立并實際開始履行后，房價大幅上漲，升值部分的數(shù)額不僅是完全可以確定的，而且已為買受人實際享有。不動產(chǎn)需要返還時，此升值部分便在理論上從不動產(chǎn)中分離并顯現(xiàn)出來，不應(yīng)再依附著不動產(chǎn)返還給有過錯的出賣人，而應(yīng)該屬于無過錯的買受人在占有此房期間內(nèi)所產(chǎn)生的自然孽息，其所有權(quán)人為買受人。被買受人實際享有的升值部分應(yīng)該作為直接損失要求出賣人予以賠償。當(dāng)然，買受人要求出賣人賠償房屋的升值部分，至少應(yīng)該符合以下幾個條件：

1、商品房買賣合同成立并實際履行，買受人已交付了

大部分房款，出賣人已將房屋交付使用；

2、商品房買賣合同被解除，房屋需返還；

3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評估機構(gòu)進(jìn)行合法評估。

(二)違約和欺詐懲罰性賠償

《解釋》第八條和第九條規(guī)定了開發(fā)商既構(gòu)成根本違約，又構(gòu)成欺詐的情況（（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

（三）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

（五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實)，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。也就是說如果發(fā)生了上述規(guī)定的幾種情況時，購房者可以要回款項的最高額為已付購房款加上相當(dāng)于已付購房款的懲罰性賠償金再加上已付購房款的利息及造成的損失，即雙倍的已付購房款、利息和損害賠償金。

六、商品房買賣合同解除對按揭貸款合同的影響

按揭貸款合同是指在買房人與開發(fā)商訂立商品房買賣合同之外，由開發(fā)商，銀行，買房人三方共同訂立商品房按揭貸款合同，由買房人首付部分房款給開發(fā)商，由銀行一次性將剩余房款貸款給買房人，但不直接交付給買房人，而是將貸款打入開發(fā)商的銀行帳戶，買房人將商品房買賣合同讓與擔(dān)保給銀行，在房屋交付前由開發(fā)商予以保證。在開發(fā)商將商品房交付給買房人后，開發(fā)商和買房人將商品房抵押給銀行。由買房人分期付款給銀行，直至付清銀行本息為止。如果買房人不能清償?shù)狡诒鞠?，銀行得以抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償。

如果商品房買賣合同被解除，這就使得擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人可以請求解除按揭貸款合同。按揭貸款合同解除后，銀行在此之前收取的那部分貸款利息，在扣除合理的貸款利息后，應(yīng)當(dāng)退還給買房人。開發(fā)商在合同解除后，應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款退還給銀行，將收受的購房款本金及利息退還給買房人。

如以下案例：張先生向銀行申請了1500萬元的貸款，在2002年9月用于購買4套雍景臺國際公寓寫字樓和 1套公寓。原定于2003年4月30日的交房日，卻因“非典”推遲到2004年7月。期間，張先生向開發(fā)商提出了退房，卻遭拒絕。后經(jīng)過北京市二中院審理，法院認(rèn)定開發(fā)商延期交房是違約行為，判決解除了張先生與開發(fā)商的房屋買賣合同。但讓張先生沒有想到的是，銀行的一紙訴狀又將他推上了法院的被告席。銀行認(rèn)為張先生已退房，其沒有理由再繼續(xù)占用上述貸款，且張先生也未按約定按月償還貸款，已構(gòu)成了違約，所以起訴要求張先生解除貸款合同并償還拖欠的貸款本金1280萬元，而開發(fā)商和張先生的妻子徐女士則作為擔(dān)保人，應(yīng)該承擔(dān)連帶清償責(zé)任。張先生認(rèn)為，全部貸款在開發(fā)商手里，應(yīng)由開發(fā)商來償還。開發(fā)商則認(rèn)為，自己只是貸款合同的擔(dān)保人，讓其還

款沒有法律依據(jù)，且根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，開發(fā)商如果承擔(dān)了保證責(zé)任，還有權(quán)向張先生行使追償權(quán)。

法院審理后認(rèn)為，涉案商品房買賣合同系借款合同存在的基礎(chǔ)，在商品房買賣合同已經(jīng)解除的情況下，借款合同也就失去了存在基礎(chǔ)，該合同也應(yīng)解除。這種解除情況屬于法定解除，必須經(jīng)過法院判決確認(rèn)。但是，因為當(dāng)初銀行的貸款是直接劃至開發(fā)商賬戶，所以當(dāng)借款合同被確認(rèn)解除后，開發(fā)商應(yīng)將占用的貸款直接還給銀行。本案中，由于開發(fā)商的違約行為導(dǎo)致了商品房買賣合同被確認(rèn)解除，所以開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，即應(yīng)向銀行支付利息和罰息。被告張某和徐某無需向原告銀行返還貸款和承擔(dān)保證責(zé)任。

通過上述案例，律師提示，在房屋買賣合同解除時，購房人應(yīng)該及時和銀行取得聯(lián)系，協(xié)商解除借款合同。同時在解除房屋買賣合同的訴訟中，不要忘記將借貸關(guān)系一并解除，以免被銀行追款。

第五篇：解除房屋買賣合同通知書

解除合同通知書

通知人:

解除合同通知書

（業(yè)主）：

貴我雙方于 年 月 日簽訂了《 商品房買賣合同》及補充協(xié)議，約定由貴方向我司購買房號為 住宅，共計平方米，單價 元每平方米，總價 元。同時，合同對付款方式、付款期限及違約責(zé)任等內(nèi)容也作了明確約定。

根據(jù)商品房買賣合同第四條之約定，貴方應(yīng)及時足額支付房款，其中應(yīng)于 年 月 日之前支付 元，并于 年 月 日前支付余款。如果貴方逾期付款，我司有權(quán)按日向貴方收取應(yīng)付款萬分之 的違約金，如逾期超過90日，我司有權(quán)解除合同。但是，截至目前，貴司仍有 元房款尚未支付，也從未向我司提出任何合理理由。針對以上情況，我司多次通過函件、電話等形式催促貴方盡快履行合同義務(wù)，繳清費用，但貴方一直不予回應(yīng)，亦未采取任何實質(zhì)履約行為。

綜上所述，貴方已經(jīng)明顯違反合同約定，長期惡意拖欠房款的行為給我司造成重大損失，已構(gòu)成根本違約。鑒于我司多次催促均無實果，為維護我司的合法權(quán)益，特以此函鄭重告知貴方：

自貴方收到本函之日起解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，請貴方在收到本函后七日內(nèi)辦理退房手續(xù)并按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，我司保留追究貴方法律責(zé)任的權(quán)利。

通知人：

時間： 特此通知?。ㄒ韵聼o正文）