第一篇：簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議書的效力最高院公報(bào)案例（范文）

簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議書的效力

最高院公報(bào)案例

張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案 【裁判摘要】

預(yù)約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預(yù)約的內(nèi)容與對方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。

判斷商品房買賣中的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

原告：張勵(lì)。

被告：徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司。

法定代表人：程剛，該公司董事長。

原告張勵(lì)因與被告徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱同力創(chuàng)展公司)發(fā)生商品房預(yù)售合同糾紛，向江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院提起訴訟。

原告張勵(lì)訴稱，2004年2月16日，原告張勵(lì)與被告同力創(chuàng)展公司訂立商品房預(yù)售合同，明確約定被告開發(fā)的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號樓1單元102室商品房出售給原告，建筑面積為123平方米，價(jià)格為 2568元／平方米，并約定原告向被告繳房款定金等。合同簽訂后，原告按合同約定履行了給付定金的義務(wù)，但被告遲遲于2009年開工建設(shè)，并公然違約，將房屋面積縮小為90平方米，并單方面提高售房價(jià)格。請求法院判令被告依法按原合同價(jià)格賠償原告房屋(不低于90平方米)一套并賠償其他損失100000元。

原告張勵(lì)提交了如下證據(jù)：

1．《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》一份。該預(yù)訂單甲方為徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司、乙方為張勵(lì)，簽訂日期為2004年2月16日。其主要內(nèi)容為：橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房是由甲方開發(fā)建設(shè)，甲方已就開發(fā)建設(shè)情況向乙方做了必要的說明，并愿意預(yù)訂給乙方；乙方已對該商品房做了必要的了解，自愿預(yù)定該商品房。在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方就乙方預(yù)訂甲方商品房事宜達(dá)成以下協(xié)議：

一、乙方預(yù)訂甲方開發(fā)的商品房為橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號樓1單元102室商品房；

二、該房屋建筑面積預(yù)計(jì)為123平方米，簽訂合同時(shí)雙方應(yīng)以房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)的面積為準(zhǔn)；

三、雙方約定房屋價(jià)格為 2568元／平方米，總房款預(yù)計(jì)為308 484元，簽訂合同時(shí)單價(jià)不變，總價(jià)款根據(jù)房產(chǎn)部門核準(zhǔn)面積作相應(yīng)調(diào)整。此價(jià)款為房屋本身價(jià)款，不含配套及其他費(fèi)用等；本單簽訂時(shí)，乙方向甲方預(yù)繳購房款50 000元，合同簽訂時(shí)，乙方再向甲方繳付258 484元；

四、乙方需向甲方支付的配套費(fèi)用有：暖氣安裝費(fèi)按房屋建筑面積100元／平方米收取，預(yù)計(jì)總數(shù)為12 300元，合同簽訂時(shí)按房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)面積相應(yīng)調(diào)整??其他需要約定的事項(xiàng)：地下室980元／平方米，面積另計(jì)。

2．收款收據(jù)一份。該收款單開具日期為2004年2月16日并加蓋了徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司財(cái)務(wù)專用章，其上載明：客戶名稱張勵(lì)、彩園8-1-102一套預(yù)付款50 000元。

3．《商品房預(yù)售許可證》一份。該許可證發(fā)證機(jī)關(guān)為徐州市房產(chǎn)管理局、發(fā)證時(shí)間為2010年1月21日、編號為徐(房)售許字(2010)第2號，其上載明：徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司：你單位開發(fā)建設(shè)的橙黃時(shí)代5，6，7，8商品房屋，經(jīng)審查具備預(yù)售條件，予以批準(zhǔn)，特此發(fā)證。坐落地點(diǎn)：泉山區(qū)奎山路奎西村，用途性質(zhì)：住宅，交付日期：2010年7月25日。

原告張勵(lì)以上述證據(jù)證明預(yù)訂單已經(jīng)具備了合同的基本條款，具有可行性，因?yàn)楸桓嫱?chuàng)展公司取得了售房許可證，使得該合同具有合法性；原告已經(jīng)按照合同約定履行了給付款項(xiàng)的義務(wù)。

被告同力創(chuàng)展公司辯稱，一，關(guān)于原告張勵(lì)訴訟請求要求交付房屋的問題，第一，原告的合同性質(zhì)為雙方簽訂的預(yù)訂單，屬于預(yù)約合同，而非正式的商品房預(yù)售合同。預(yù)約合同僅有協(xié)商簽約的合同，沒有交付房屋的義務(wù)。在雙方簽訂的預(yù)訂單中大量使用預(yù)定字樣，預(yù)訂單僅具有合同的基本條款，不具有商品房買賣合同的基本內(nèi)容。商品房買賣合同不同于一般的買賣合同，具有特殊性，其涉及到諸多的義 務(wù)條款，如房屋交付問題，面積差價(jià)處理問題，產(chǎn)權(quán)證的辦理問題等等，這些問題如不在合同中明確約定，則合同在履行上會存在事實(shí)上和法律上的障礙。第二，預(yù)訂單簽訂的時(shí)間是2004年2月16日，當(dāng)時(shí)預(yù)訂房屋所在的地塊并沒有拆遷，僅僅辦理了意向和規(guī)劃手續(xù)，不具備開發(fā)建設(shè)的條件，更不具備預(yù)售的條件，這一點(diǎn)原告是清楚的。該處工程的建筑工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，預(yù)售許可證等手續(xù)2010年才辦理完畢，彩園組團(tuán)的房屋在建房屋面積、戶型、價(jià)格以及房屋的安排使用上都與預(yù)訂單約定存在重大的差異，因此預(yù)訂單所約定的房屋的位置，面積等條款均無法定依據(jù)，對雙方均無法定的約束力。第三，根據(jù)被告簽訂的拆遷安置協(xié)議，原告訴求所涉及的彩園組團(tuán)8-1-102室房屋屬于拆遷安置房屋，拆遷安置房屋均為一一對應(yīng)關(guān)系，該房屋為拆遷戶徐西成所有，因此原告所述的房屋即使簽約，在事實(shí)上也無法履行。第四，彩園組團(tuán)項(xiàng)目直到2009年底才開工，房屋面積均建設(shè)為90平方米左右戶型，房屋造價(jià)提高。其中5號樓、7號樓為商品房，6號樓、8號樓為拆遷安置房。造成這種結(jié)果的原因是：1．彩園項(xiàng)目為舊村改造工程，不同于凈地開發(fā)的商品房項(xiàng)目工程，其中拆遷的問題是開發(fā)公司在奎山街道辦事處等政府的支持和配合下才能共同完成，拆遷建設(shè)的進(jìn)度和拆遷成本的增大開發(fā)公司無法控制，因此該地塊直到2009年的4月份才拆遷完畢；2．(2006)37號國辦發(fā)文件調(diào)整住房面積，(2007)117號徐政發(fā)文件調(diào)整住房建筑結(jié)構(gòu)，被告方根據(jù)上述國家政策強(qiáng)制性調(diào)整的要求，在建工程的房屋面積均設(shè)計(jì)為90平方米，結(jié)構(gòu)均為鋼混結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致建 筑成本增大，并非開發(fā)商原因所致，而是屬于重大情勢變更?；谝陨显颍桓嫒舭凑赵A(yù)訂單約定的內(nèi)容與原告協(xié)商簽約，事實(shí)上已無法履行，被告試圖在維護(hù)雙方利益的基礎(chǔ)上與原告協(xié)商簽約，遭到原告的拒絕，因此被告表示拒絕與原告協(xié)商簽約履行合同。因此原告要求交付房屋的訴訟請求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予以駁回。

二、關(guān)于原告所提到的賠償損失的問題，1．原告的訴求所提到的損失數(shù)額，其法律依據(jù)的基礎(chǔ)仍然是正式的商品房買賣合同而非預(yù)約合同，因此被告認(rèn)為原告的主張缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)。2．雙方簽訂的合同為預(yù)約合同，被告認(rèn)為應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。3．在計(jì)算締約責(zé)任問題的時(shí)候，請考慮以下因素：第一、合同性質(zhì)的問題；第二、可預(yù)見性問題。因原、被告所簽訂預(yù)約合同的時(shí)間是2004年的2月16日，根據(jù)通常的預(yù)見能力也僅能夠預(yù)見1到2年內(nèi)房屋價(jià)格合理增長的部分，對于非合理增長的部分以及現(xiàn)在房屋價(jià)格非正常增長均不能作為賠償損失的依據(jù)；第三、情勢變更因素。舊村改造工程直到2009年的4月才拆遷完畢，也才具備建設(shè)條件，國家強(qiáng)制性文件的調(diào)整使在建工程在房屋面積和房屋建筑結(jié)構(gòu)、建筑成本方面均無法預(yù)料和控制；第四、原告在簽訂預(yù)訂單時(shí)僅支付了5萬元，不能按照已付全款條件來衡量損失。綜上所述，被告認(rèn)為，在確定合同性質(zhì)的基礎(chǔ)上，綜合考慮以上因素，權(quán)衡合同雙方的利益，酌情確定被告的賠償數(shù)額。

被告同力創(chuàng)展公司提交了如下證據(jù)：

一、徐州市計(jì)劃委員會1999年6月2日作出的徐計(jì)投(1999)第 243號《關(guān)于泉山區(qū)奎山鄉(xiāng)奎西村舊村改造一期工程可行性研究報(bào)告(代項(xiàng)目建議書)的批復(fù)》文件一份、徐州市發(fā)展計(jì)劃委員會2003年10月27日作出的徐計(jì)投資[2003]558號《關(guān)于奎西村舊村改造項(xiàng)目二期工程可行性研究報(bào)告的批復(fù)》文件一份、徐州市發(fā)展和改革委員會2009年3月24日作出的徐發(fā)改投資[2009]155號《關(guān)于同意徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司開展橙黃時(shí)代項(xiàng)目前期工作的通知》文件一份。其中徐州市計(jì)劃委員會徐計(jì)投(1999)第243號文件是對泉山區(qū)計(jì)經(jīng)局(1999)58號文的批復(fù)，同意奎山鄉(xiāng)奎西村的舊村改造計(jì)劃，該工程總建筑面積13．06萬平方米，采取一次規(guī)劃、分期實(shí)施的原則，先期建設(shè)一期工程38 365平方米，其中居民住宅37 805平方米，公建配套560平方米；徐州市發(fā)展計(jì)劃委員會徐計(jì)投資[2003]558號文件是對泉山區(qū)計(jì)經(jīng)貿(mào)委[2003]142號文及所附項(xiàng)目可研報(bào)告的批復(fù)，同意由徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司實(shí)施奎西村舊村改造項(xiàng)目二期工程，該項(xiàng)目建筑面積112 635平方米；徐州市發(fā)展和改革委員會徐發(fā)改投資[2009] 155號文件同意徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司按照城市總體規(guī)劃要求開展橙黃時(shí)代項(xiàng)目前期工作。

被告同力創(chuàng)展公司以上述證據(jù)證明該項(xiàng)目屬于舊村改造工程，不屬于凈地商品房開發(fā)，而且是分期進(jìn)行，實(shí)施的主體是奎西村和被告。

二、徐州市泉山區(qū)奎山辦事處奎西居民委員會于2010年3月20日出具的《關(guān)于舊村改造相關(guān)問題的情況說明》一份，其情況說明主要反映舊村改造過程中遇到了諸多問題使得建設(shè)進(jìn)度無法按計(jì)劃推進(jìn)，開發(fā)進(jìn)展緩慢；現(xiàn)在建的彩園6號、8號樓及待建的彩園10號 樓將用于拆遷安置，很多拆遷戶仍需進(jìn)一步建設(shè)安置。

被告同力創(chuàng)展公司以此證明彩園項(xiàng)目因拆遷問題到2009年才具備開發(fā)建設(shè)的條件；拆遷安置作為該項(xiàng)目的主要任務(wù)需要奎西村委會等相關(guān)國家機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)配合完成，拆遷的進(jìn)度和拆遷的成本開發(fā)公司均決定不了，說明舊村改造的工程的特殊性。

三、建筑工程施工許可證一組、商品房預(yù)售許可證一份。被告同力創(chuàng)展公司以此證明彩園項(xiàng)目工程直到2010年的1月21日才辦理完所有的手續(xù)，進(jìn)而說明2004年所簽訂的預(yù)購單所預(yù)定的條款沒有相關(guān)依據(jù)，對雙方不具有約束力。

四、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)文件，其中要求自2006年6月1日起新建住房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。被告以此證明國家強(qiáng)制性調(diào)整住房建筑面積?！缎熘菔姓P(guān)于在民用建筑工程中全面推行現(xiàn)澆框架等先進(jìn)結(jié)構(gòu)體系的意見》(徐證發(fā)[2007]129號）文件，被告同力創(chuàng)展公司以此證明自2007年10月起徐州市所有的各類居住工程必須采用現(xiàn)澆框架等結(jié)構(gòu)體系，不得采用磚混的結(jié)構(gòu)體系，導(dǎo)致現(xiàn)在彩園建設(shè)工程建設(shè)成本加大。

五、簽訂雙方為徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司(甲方)和徐西成(乙方)、簽訂日期為2008年3月19日的《拆遷產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議書》一份，其上載明：甲方拆除乙方坐落于奎西村5組39號私有房屋，建筑面積255．09平方米，甲方以彩園小區(qū)8號樓 1單元102室、2單 元402室、4單元502室同乙方被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，作定居安置。被告同力創(chuàng)展公司以此證明原告張勵(lì)所訴求的8號樓1單元102室房屋為拆遷安置房屋，在事實(shí)上無法簽約履行。

徐州市泉山區(qū)人民法院依法組織了質(zhì)證，被告同力創(chuàng)展公司對原告張勵(lì)所提交證據(jù)的真實(shí)性沒有異議。但認(rèn)為原告所提交的證據(jù)不能證明原、被告簽訂了商品房買賣合同。預(yù)訂單中大量使用了預(yù)計(jì)和預(yù)定的字樣，說明雙方對有關(guān)問題并不能作出確定，僅僅是為將來簽訂的合同做的預(yù)先安排；雖然預(yù)訂單預(yù)定了房屋的面積、價(jià)格等條款，但該預(yù)訂單缺乏最基本的商品房買賣合同的特點(diǎn)，即對房屋交付問題、面積差價(jià)的處理問題以及產(chǎn)權(quán)證的辦理問題均沒有作出相關(guān)的約定；該預(yù)訂單簽訂時(shí)該項(xiàng)目僅僅辦理完立項(xiàng)和規(guī)劃手續(xù)，而建筑工程許可證、建筑施工許可證等手續(xù)均未辦理，因此預(yù)訂單約定的內(nèi)容缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)。

原告張勵(lì)對被告同力創(chuàng)展公司提供的證據(jù)的真實(shí)性不持異議，但認(rèn)為與本案沒有關(guān)聯(lián)性，且不能證明被告的主張。

法院認(rèn)為，上述證據(jù)具有客觀性和真實(shí)性，可以作為本案的證據(jù)使用。

徐州市泉山區(qū)人民法院一審查明，1999年6月，徐州市泉山區(qū)奎山辦事處(原奎山鄉(xiāng))奎西村舊村改造工程經(jīng)徐州市有關(guān)部門批準(zhǔn)分期實(shí)施。2003年10月，舊村改造工程二期啟動，被告同力創(chuàng)展公司開始參與該工程，并將該工程定名為橙黃時(shí)代小區(qū)。建設(shè)的房屋部分用于安置原奎西村拆遷居民，其他部分作為商品房對外出售。

被告同力創(chuàng)展公司參與上述舊村改造工程后即對其擬開發(fā)建設(shè)的部分樓盤對外進(jìn)行出售。2004年2月16日，被告與原告張勵(lì)簽訂《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》一份，該預(yù)訂單約定：原告預(yù)訂被告開發(fā)的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號樓1單元102室商品房，該房屋建筑面積預(yù)計(jì)為123平方米，雙方約定房屋單價(jià)為2568元／平方米，簽訂合同時(shí)單價(jià)不變；原告向被告預(yù)繳購房款50 000元，合同簽訂時(shí)再繳付剩余房款258 484元。同日，原告按上述約定向被告交納房款50 000元。

其后，因拆遷受阻，該工程進(jìn)度拖延，被告同力創(chuàng)展公司未通知原告張勵(lì)簽訂商品房買賣合同。2006年，國務(wù)院發(fā)文要求自2006年6月1日起對新審批、開工建設(shè)的商品房項(xiàng)目中套型面積在90平方米以下的住房必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上；2007年徐州市政府發(fā)文規(guī)定自2007年10月起徐州市所有的各類居住工程必須采用現(xiàn)交框架等結(jié)構(gòu)體系。因此，被告此后建設(shè)的橙黃時(shí)代小區(qū)的商品房套型面積發(fā)生了變化。

拆遷安置過程中，根據(jù)拆遷情況和建設(shè)進(jìn)度，被告同力創(chuàng)展公司將橙黃時(shí)代彩園小區(qū)8號樓作為拆遷安置房對拆遷戶進(jìn)行了安置，并于2008年3月19日將其與原告張勵(lì)簽訂的預(yù)訂單中約定的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號樓1單元102室(89平方米)安置給拆遷戶徐西成。

2010年1月21日，被告同力創(chuàng)展公司取得橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)5、6、7、8號樓的商品房預(yù)售許可證。2010年3月，原告張勵(lì)起訴來院要求被告繼續(xù)履行合同(預(yù)訂單)，后因故撤回起訴，并于2010 年 11月16日再次訴訟，要求被告按原合同(預(yù)訂單)價(jià)格賠償不低于90平方米的房屋一套并賠償其他損失100 000元。

審理過程中，原告張勵(lì)表示，如被告同力創(chuàng)展公司確實(shí)無房可交，原告要求被告一次性給付33萬元。

此外，法院受理本案后，依原告張勵(lì)的申請，法院依法查封了尚在被告同力創(chuàng)展公司名下的本市橙黃時(shí)代彩園6號樓1單元502室的房屋一套，被告主張?jiān)摲繛椴疬w安置房，已安置給李興云。

徐州市泉山區(qū)人民法院一審認(rèn)為：

民事行為應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則，必須遵守國家法律和政策。本案中，原、被告雙方作為具有相應(yīng)民事行為能力的行為人在簽訂《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》時(shí)意思表示真實(shí)，且內(nèi)容比較具體，因此該預(yù)訂單在雙方間產(chǎn)生了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其所確定的內(nèi)容在雙方間產(chǎn)生拘束力。但因該預(yù)購單簽訂時(shí)所涉及的標(biāo)的物尚處在規(guī)劃之中且被告同力創(chuàng)展公司當(dāng)時(shí)并未取得商品房預(yù)售許可，故首先需要確定該預(yù)訂單的性質(zhì)。

一、關(guān)于原、被告雙方簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》的性質(zhì)問題。

依傳統(tǒng)民法理論，當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本約合同，預(yù)約合同的目的在于當(dāng)事人對將來簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃，其主要意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、誠信原則進(jìn)行磋商以達(dá)成本約合同的義務(wù)；本約合同則是對雙方特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。預(yù)約合同既可以是明確本約合同的訂約行為，也可以是對 本約合同的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，其中對經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容，將來簽訂的本約合同應(yīng)予直接確認(rèn)，其他事項(xiàng)則留待訂立本約合同時(shí)繼續(xù)磋商。判斷商品房買賣中的認(rèn)購書究竟為預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看此類認(rèn)購書是否具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容即是否具備當(dāng)事人名稱或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷售方式，商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，水電氣訊配套等承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。但一般來說，商品房認(rèn)購書中不可能完全明確上述內(nèi)容，否則就與商品房買賣合同本身無異，因此在實(shí)踐操作過程中，這類認(rèn)購書只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，就可以認(rèn)定認(rèn)購書已經(jīng)基本具備了商品房買賣合同本約的條件。反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

本案中，原、被告雙方簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》對于雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、單價(jià)、付款時(shí)間進(jìn)行了明確的約定，但因雙方在簽訂該預(yù)訂單時(shí)作為買賣標(biāo)的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而沒有進(jìn)行施工，被告同力創(chuàng)展公司也沒有取得商品房預(yù)售許可，所以雙方對商品房的交付時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款在預(yù)訂單中沒有明確約定，屬于未決條款，需在簽訂買賣合同時(shí)協(xié)商一致達(dá)成；事實(shí)上，雙方在該預(yù)訂單中通篇所用的詞語表達(dá)為 “預(yù)訂”、“預(yù)計(jì)”、“預(yù)繳(購房款)”，其第五條更是明確約定“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷售合同》之前，乙方(原告)可隨時(shí)提出退房??在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷售合同》前，甲方不得將該房另售他人”，說明雙方在簽訂該認(rèn)購單時(shí)對于該行為的性質(zhì)為預(yù)約合同的認(rèn)識是明確而不存在疑意的。因此，法院確認(rèn)雙方于2004年2月16日簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》是以將來簽訂商品房銷售(買賣)合同為目的的預(yù)約合同，原告張勵(lì)要求被告以該商品房預(yù)訂單為依據(jù)履行商品房交付義務(wù)的主張不能成立。

二、關(guān)于違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)的法律后果問題。

具有相應(yīng)行為能力的人在意思表示真實(shí)的情況下簽訂的預(yù)約合同在雙方當(dāng)事人之間也產(chǎn)生拘束力，非經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致不得更改，否則構(gòu)成對預(yù)約合同的違約。預(yù)約權(quán)利人可以請求對方履行訂立本約的義務(wù)或者賠償損失。

本案中，原、被告雙方簽訂商品房預(yù)訂單后，因建設(shè)商品房用地拆遷安置問題致使商品房開工建設(shè)日期拖延，在此過程中，國務(wù)院及徐州市政府相繼出臺的有關(guān)行政法規(guī)對于新建商品房的建筑面積、施工工藝及材料進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定，加上新的拆遷安置情況出現(xiàn)，致使商品房建設(shè)規(guī)劃變更、面積變化及建筑成本增加，應(yīng)屬于不可預(yù)料的情形，不應(yīng)視為被告同力創(chuàng)展公司故意違反預(yù)約合同。但被告在未取得商品房預(yù)售許可時(shí)即對尚未開工建設(shè)的商品房進(jìn)行出售違反了有關(guān)的法律法規(guī)，其行為具有違法性；同時(shí)在與原告張勵(lì)簽訂商品房認(rèn) 購單時(shí)對于上述情況估計(jì)不足，其后又將認(rèn)購書中列明的房號安置給他人，致使雙方失去了進(jìn)一步協(xié)商并簽訂本約合同可能性，雙方簽訂的商品房預(yù)訂單終止履行，對此結(jié)果被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，被告應(yīng)將原來收取原告的50 000元予以退還，并應(yīng)對原告承擔(dān)違約責(zé)任即被告應(yīng)對原告因此而造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、關(guān)于原告損失的確定問題。

在違約責(zé)任中，承擔(dān)責(zé)任的一方應(yīng)給對方造成的利益損失進(jìn)行賠償。本案中，原告張勵(lì)在與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預(yù)訂單后，有理由相信被告會按約定履行訂立本約合同的義務(wù)，從而喪失了按照預(yù)訂單約定的房屋價(jià)格與他人另訂購房合同的機(jī)會，因此被告因違約給原告造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)訂單時(shí)商品房的市場行情和現(xiàn)行商品房價(jià)格予以確定，但因被告所開發(fā)建設(shè)的房屋無論是結(jié)構(gòu)還是建筑成本都與雙方簽訂預(yù)訂單時(shí)發(fā)生了重大的變化，因此原告以被告開發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)行銷售價(jià)格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)亦顯失公平，法院不予采納。綜合考量商品房市場的價(jià)格變動過程以及原告向被告交納房款的數(shù)額，對于被告因違約給原告造成的損失確定為 150 000元。

綜上所述，對于原告張勵(lì)要求被告同力創(chuàng)展公司交付不低于90平方米房屋一套的訴訟請求不予支持，但對其關(guān)于如被告無房可交則賠償損失的主張予以采納，并將損失數(shù)額確定為150000元。據(jù)此，徐州市泉山區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第六條、《中華人民共和國合同法》第四十二條的規(guī)定，于2011年4月2日判決：

一、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后十日內(nèi)退還原告張勵(lì)預(yù)交的房款50 000元；

二、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告張勵(lì)損失150 000元。

三、駁回原告張勵(lì)的其他訴訟請求。

一審宣判后，雙方當(dāng)事人均未在法定期限內(nèi)提出上訴，一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

附相關(guān)法律：

1、《中華人民共和國民法通則》第四條：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。

第六條：民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。

2、《中華人民共和國合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：

（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。

3、《商品房銷售管理辦法》第十六條：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

4、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定 金返還買受人。

第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第二篇：商品房認(rèn)購協(xié)議書

甲方：（出賣人）

法定代表人：

地址：

郵編：

電話：

傳真：

乙方：（買受人）

地址：

郵編：

電話：

身份證號碼：

為了保護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方認(rèn)購甲方開發(fā)建設(shè)的商品房一事達(dá)成如下協(xié)議：

一、房屋基本情況：乙方預(yù)定甲方開發(fā)建設(shè)的位于 市 區(qū)縣 路 號 樓盤： 號樓 單元 號房屋，建筑面積平方米，其中套內(nèi)建筑面積平方米，公用建筑分?jǐn)偯娣e為平方米。房屋單價(jià) 元（美元）/平方米，總房款為（小寫）元（美元），（大寫）元（美元）。戶型為。

二、認(rèn)購期間：甲方承諾為乙方所預(yù)定房屋保留 天（自 年 月 日至 年 月 日）。

三、定金：本協(xié)議簽訂時(shí)，乙方向甲方支付定金人民幣（小寫）元（美元），（大寫）元（美元）。乙方須在上述房號保留期限內(nèi)，攜本協(xié)議到甲方售樓處，與甲方協(xié)商簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》有關(guān)事宜。上述定金在甲、乙雙方簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》時(shí)，由甲方退還乙方或抵作該房屋的購房價(jià)款。

四、付款方式：乙方同意選擇下列 種付款方式，在與甲方簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》后向甲方支付購房價(jià)款。

1、一次性付款

2、分期付款：于簽約當(dāng)日付 %，剩余房款在 日內(nèi)分 次付清；

3、個(gè)人住房抵押貸款：于簽約當(dāng)日付清房屋總價(jià) %的首付款。

五、證明文件：甲方應(yīng)向乙方出示下列證件及其附屬材料，甲方保證以下資格認(rèn)證文件真實(shí)無瑕疵。

1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 證號：

2、政府立項(xiàng)證明 證號：

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 證號：

4、國有土地使用權(quán)證書 證號：

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（包括附圖）證號：

6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 證號：

7、施工許可證 證號：

8、房屋銷售許可證 證號：

六、甲方承諾：

1、具備商品房銷售（預(yù)售）條件，如果甲方故意隱瞞重要事實(shí)或者提供虛假情況導(dǎo)致此協(xié)議無效，甲方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，除退還乙方定金外，還應(yīng)賠償乙方利息等資金損失及其他有關(guān)財(cái)產(chǎn)損失。

2、在本協(xié)議簽訂后，須為乙方保留該房屋至保留期屆滿之日止，且不得與第三方簽訂該房屋之《商品房認(rèn)購協(xié)議書》或《商品房買賣（預(yù)售）合同》；并承諾在乙方攜本協(xié)議與甲方簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》時(shí)，甲方將完全履行本協(xié)議中約定的房屋位置、面積、價(jià)款、戶型等條款。如甲方違反上述約定，甲方需向乙方雙倍返還定金，同時(shí)本協(xié)議自動失效。

七、乙方承諾：在本協(xié)議簽訂后，在上述約定的時(shí)間內(nèi)到甲方指定的地點(diǎn)與甲方簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》，并承諾在與甲方簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》時(shí)，乙方將完全遵循本協(xié)議中約定的房屋位置、面積、價(jià)款、戶型等條款。如乙方不能履行本協(xié)議書確定的義務(wù)，視為乙方自行放棄該房屋的房號保留權(quán)，甲方有權(quán)終止本協(xié)議的履行，并將該房屋另行出售，同時(shí)乙方已交付的定金不予返還。

八、其他：甲方出現(xiàn)以下情形之一，乙方有權(quán)解除協(xié)議，甲方應(yīng)向乙方全額返還定金。

1、甲方依本協(xié)議第五條向乙方提供的證明文件不完整、不真實(shí)或有瑕疵，導(dǎo)致雙方不能簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》的；

2、甲方存在其他違法行為導(dǎo)致雙方不能簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》的；

3、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商未能就補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成統(tǒng)一意見的。

九、不可抗力：

1、如果本協(xié)議在執(zhí)行過程中受到諸如：地震、臺風(fēng)、洪水、火災(zāi)、戰(zhàn)爭或其他雙方認(rèn)可的不可預(yù)見的不可抗力的直接影響，或無法按照原協(xié)議條款執(zhí)行，受不可抗力影響的一方應(yīng)立即以傳真通知對方，并且在此以后5天內(nèi)將發(fā)生事故地區(qū)有關(guān)部門開具的事故證明寄給對方。

2、因政府產(chǎn)業(yè)政策發(fā)生變化而導(dǎo)致本協(xié)議無法履行時(shí)，甲、乙雙方可以解除本協(xié)議并免責(zé)。

十、本協(xié)議自甲乙雙方簽字之日起生效。

十一、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。

甲方： 乙方：

法定代表人：

日期： 日期：

第三篇：商品房認(rèn)購協(xié)議書

商品房認(rèn)購協(xié)議書

出賣方（簡稱甲方）________________

買受方（簡稱乙方）________________

甲、乙雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列事項(xiàng)訂立本《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，以資甲、乙雙方共同遵守：

一、乙方認(rèn)購甲方開發(fā)的位于________________________住宅小區(qū)的下列物業(yè)：

1.商品住宅：______號樓______座______號，建筑面積______平方米。

2.商鋪：______號樓______號，建筑面積______平方米。

3.車位（庫）______號，建筑面積______平方米。

二、上述房屋的價(jià)格

1.商品住宅：人民幣每平方米 ______元，合計(jì)人民幣：____________

元。優(yōu)惠價(jià)為____________，實(shí)際成交價(jià)格為人民幣：____________元。（買受人如選擇公積金按揭貸款方式，商品住宅的優(yōu)惠價(jià)為 ____________元，成交價(jià)格為____________元）

2.商鋪：人民幣每平方米____________元，合計(jì)人民幣：____________元。優(yōu)惠價(jià)為____________，實(shí)際成交價(jià)格為人民幣：______元。

3.車位：人民幣每間（位）______元，合計(jì)人民幣：______元。

以上______項(xiàng)合計(jì)人民幣：______元（大寫）______ 佰______拾______萬______仟______佰______拾______元整。

三、乙方應(yīng)于簽訂本協(xié)議書的同時(shí)向甲方交付簽約定金人民幣______萬元整（其中住宅定金______萬元，商鋪定金______萬元，車位定金 ______萬元）甲方另開《收款收據(jù)》。

四、乙方選擇的付款方式

1.一次性付款：乙方須在簽訂《商品房買賣合同》的同時(shí)，一次性付清購房款（已付的定金抵作價(jià)款）

2.分期付款：

（1）首期付款：乙方須在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)交付總房價(jià)款的______%，計(jì)人民幣______元。（已付的定金抵作首期付款）

（2）第二期付款：乙方須于簽訂《商品房買賣合同》后______天以內(nèi)，交付總房價(jià)款______%，計(jì)人民幣______元。

（3）第三期付款：乙方須于簽訂《商品房買賣合同》后______天以內(nèi)，交付總房價(jià)款______%，計(jì)人民幣______元。

（4）第四期付款：乙方必須在《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間之前十天付清余款，即人民幣：____________元，乙方付清余款后，方可辦理房屋交接手續(xù)，甲方通知延期交房的，交款時(shí)間順延。

3.銀行按揭（商品房個(gè)人按揭貸款）

（1）乙方在簽訂本協(xié)議書時(shí)已充分了解個(gè)人辦理銀行按揭貸款應(yīng)具備的條件。

（2）乙方須在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，交付不低于總房價(jià)款的______%作為首期付款（已付的定金抵作首期付款），計(jì)人民幣______元，余額計(jì)人民幣______元，由乙方向銀行辦理個(gè)人銀行住房貸款。（買受人的按揭申請由銀行審批確定，如銀行認(rèn)為需要買受人增加首付款或不同意放貸，買受人須增加首付款或更換付款方式。）

（3）按揭的具體手續(xù)按貸款銀行有關(guān)規(guī)定辦理。

五、乙方在簽訂本協(xié)議書時(shí)已仔細(xì)閱讀了甲方提供的《商品房買賣合同》、《商品買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《業(yè)主臨時(shí)公約》，完全清楚合同內(nèi)容并予以接受。

六、乙方應(yīng)在簽訂本協(xié)議書之次日

起______日內(nèi)主動到____________售樓部與甲方簽訂《商品房買賣合同》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》及簽署《業(yè)主臨時(shí)公約》。甲方可以另行指定簽約地點(diǎn)。

七、乙方前來簽訂上述合同等法律文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)攜帶下述證照及文件：

（1）個(gè)人購房的，須持本人身份證及本協(xié)議書；

（2）委托他人代購房產(chǎn)的，代理人須另持購房人簽署的授權(quán)委托書和本人身份證；

（3）單位購房的，須持單位證明、法定代表人證書及本協(xié)議書，經(jīng)辦人不是該單位法定代表人的，須持該單位授權(quán)委托書及經(jīng)辦人的身份證。

八、非因甲方原因，乙方在本協(xié)議書第六條約定的期限內(nèi)未與甲方簽訂《商品房買賣合同》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》及簽署《業(yè)主臨時(shí)公約》并交納相應(yīng)的購房款的，視為乙方不履行本協(xié)議并自動放棄該套物業(yè)的認(rèn)購權(quán)，甲方有權(quán)將乙方原認(rèn)購的物業(yè)轉(zhuǎn)售他

人，乙方無權(quán)收回所交定金。

九、如甲方在本協(xié)議書第六條約定的期限內(nèi)，未經(jīng)乙方同意而將乙方認(rèn)出購的上述物業(yè)另售他人的，雙方的認(rèn)購關(guān)系即行解除，甲方應(yīng)雙倍返還乙方所交定金，不承擔(dān)其他賠償責(zé)任。

十、雙方簽訂商品房買賣合同等法律文書后，簽約定金即轉(zhuǎn)為履約定金。

十一、本協(xié)議書所有手書之?dāng)?shù)據(jù)、文字內(nèi)容均已經(jīng)乙方核對無誤。

第四篇：商品房認(rèn)購協(xié)議書

商品房認(rèn)購協(xié)議書

1、商品房認(rèn)購協(xié)議書

編號：______________

甲方（銷售方）：______________法定代表人：______________

地址：________________________電話：____________________

乙方（認(rèn)購方）：______________身份證號碼：______________

地址：________________________電話：____________________

為了保護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，經(jīng)雙方協(xié)商，就乙方認(rèn)購甲方的商品房一事達(dá)成如下協(xié)議：

一、認(rèn)購房屋基本情況

1．乙方預(yù)定甲方建設(shè)開發(fā)的______項(xiàng)目，位于______區(qū)______路______號院______號樓______單元______層______號（戶）房屋，戶型為____________.該房屋暫測建筑面積______平方米（該認(rèn)購協(xié)議書所簽建筑面積最終以產(chǎn)權(quán)登記部門實(shí)測面積為準(zhǔn)）。

2．房屋建筑面積每平方米/人民幣______萬______仟______佰______拾______元（￥____________元/平方米），總房款人民幣______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元（￥____________元）。

3．認(rèn)購方共有人：

____________身份證號碼：____________電話：____________

____________身份證號碼：____________電話：____________

____________身份證號碼：____________電話：____________

____________身份證號碼：____________電話：____________

____________身份證號碼：____________電話：____________

二、認(rèn)購有效期

甲方承諾為乙方所預(yù)定房屋的保留期限自該認(rèn)購書簽定日起15日（含15日）止。

三、認(rèn)購訂金

本協(xié)議簽訂時(shí)，乙方向甲方支付訂金人民幣______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元（￥______元）。乙方須在上述房屋保留期限內(nèi)，攜本協(xié)議到甲方售樓處，與甲方協(xié)商簽定《商品房買賣合同》有關(guān)事宜。上述訂金____________在甲、乙雙方簽定《商品房買賣合同》時(shí)，由甲方退還或抵作該房屋的購房價(jià)款。

四、付款方式

乙方同意選擇下列第______種付款方式，在與甲方簽定《商品房買賣合同》后向甲方支付購房價(jià)款。

1．一次性付款

2．分期付款

3．按揭付款

五、證明文件

甲方應(yīng)向乙方出示下列證件及其相關(guān)材料。

1．企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照證號：__________________

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書證號：__________________

3．國有土地使用權(quán)證書證號：__________________

4．建設(shè)工程規(guī)劃許可證（包括附圖）證號：__________________

5．房屋預(yù)（銷）售許可證證號：__________________

六、甲方承諾

1．如果甲方提供虛假材料，此協(xié)議無效，甲方除退還訂金外還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

2．自本協(xié)議簽訂后，為乙方保留該房屋15日止，不得與第三方簽訂該房屋《商品房認(rèn)購協(xié)議書》或《商品房買賣合同》；并承諾在乙方攜本協(xié)議與甲方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，甲方將完全履行本協(xié)議中約定的房屋位置、面積、價(jià)款、戶型等條款。如甲方違反上述約定，需向乙方雙倍返還訂金，同時(shí)本協(xié)議自動失效。3．乙方需要變更商品房認(rèn)購協(xié)議內(nèi)容的，經(jīng)雙方協(xié)商一致后，甲方應(yīng)予配合。

七、乙方承諾

1．本協(xié)議簽訂后，在上述約定的時(shí)間內(nèi)到甲方指定的地點(diǎn)與甲方簽訂《商品房買賣合同》，并承諾在甲方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，乙方將完全遵循本協(xié)議中約定的買受人、房屋位置、面積、價(jià)款、戶型等條款。

2．如買受人不能履行本協(xié)議書確定的義務(wù)，視為乙方自行放棄該房屋的保留權(quán)，甲方有權(quán)終止本協(xié)議的履行，同時(shí)乙方已交付的訂金不予返還。

3．甲方需變更商品房認(rèn)購協(xié)議內(nèi)容的，經(jīng)雙方協(xié)商一致后，乙方應(yīng)予配合。

八、其它補(bǔ)充協(xié)議

1．______________________________________________________

2．______________________________________________________

3．______________________________________________________

4．______________________________________________________

5．______________________________________________________

九、雙方應(yīng)保證其聯(lián)系方式真實(shí)可靠。

十、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，自甲乙雙方簽字之日起生效。

甲方（簽章）：____________乙方（簽章）：_________

法定代表人（簽章）：______共有人（簽章）：_______

_________年______月_____日

2、商品房認(rèn)購協(xié)議書

出賣方（簡稱甲方）：________________

買受方（簡稱乙方）：________________

甲、乙雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列事項(xiàng)訂立本《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，以資甲、乙雙方共同遵守：

一、乙方認(rèn)購甲方開發(fā)的位于________________________住宅小區(qū)的下列物業(yè)：

1．商品住宅：______號樓______座______號，建筑面積______平方米。

2．商鋪：______號樓______號，建筑面積______平方米。

3．車位（庫）：______號，建筑面積______平方米。

二、上述房屋的價(jià)格

1．商品住宅：人民幣每平方米______元，合計(jì)人民幣：____________元。優(yōu)惠價(jià)為____________，實(shí)際成交價(jià)格為人民幣：____________元。（買受人如選擇公積金按揭貸款方式，商品住宅的優(yōu)惠價(jià)為____________元，成交價(jià)格為____________元）

2．商鋪：人民幣每平方米____________元，合計(jì)人民幣：____________元。優(yōu)惠價(jià)為____________，實(shí)際成交價(jià)格為人民幣：______元。

3．車位：人民幣每間（位）______元，合計(jì)人民幣：______元。

以上______項(xiàng)合計(jì)人民幣：______元（大寫）：______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元整。

三、乙方應(yīng)于簽訂本協(xié)議書的同時(shí)向甲方交付簽約定金人民幣______萬元整（其中住宅定金______萬元，商鋪定金______萬元，車位定金______萬元）。甲方另開《收款收據(jù)》。

四、乙方選擇的付款方式

1．一次性付款：乙方須在簽訂《商品房買賣合同》的同時(shí)，一次性付清購房款（已付的定金抵作價(jià)款）。

2．分期付款：

（1）首期付款：乙方須在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)交付總房價(jià)款的______%，計(jì)人民幣______元。（已付的定金抵作首期付款）。

（2）第二期付款：乙方須于簽訂《商品房買賣合同》后______天以內(nèi)，交付總房價(jià)款______%，計(jì)人民幣______元。

（3）第三期付款：乙方須于簽訂《商品房買賣合同》后______天以內(nèi)，交付總房價(jià)款______%，計(jì)人民幣______元。

（4）第四期付款：乙方必須在《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間之前十天付清余款，即人民幣：____________元，乙方付清余款后，方可辦理房屋交接手續(xù)，甲方通知延期交房的，交款時(shí)間順延。

3．銀行按揭（商品房個(gè)人按揭貸款）：

（1）乙方在簽訂本協(xié)議書時(shí)已充分了解個(gè)人辦理銀行按揭貸款應(yīng)具備的條件。

（2）乙方須在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，交付不低于總房價(jià)款的______%作為首期付款（已付的定金抵作首期付款），計(jì)人民幣______元，余額計(jì)人民幣______元，由乙方向銀行辦理個(gè)人銀行住房貸款。（買受人的按揭申請由銀行審批確定，如銀行認(rèn)為需要買受人增加首付款或不同意放貸，買受人須增加首付款或更換付款方式。）

（3）按揭的具體手續(xù)按貸款銀行有關(guān)規(guī)定辦理。

五、乙方在簽訂本協(xié)議書時(shí)已仔細(xì)閱讀了甲方提供的《商品房買賣合同》、《商品買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《業(yè)主臨時(shí)公約》，完全清楚合同內(nèi)容并予以接受。

六、乙方應(yīng)在簽訂本協(xié)議書之次日起______日內(nèi)主動到____________售樓部與甲方簽訂《商品房買賣合同》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》及簽署《業(yè)主臨時(shí)公約》。甲方可以另行指定簽約地點(diǎn)。

七、乙方前來簽訂上述合同等法律文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)攜帶下述證照及文件：

（1）個(gè)人購房的，須持本人身份證及本協(xié)議書；

（2）委托他人代購房產(chǎn)的，代理人須另持購房人簽署的授權(quán)委托書和本人身份證；

（3）單位購房的，須持單位證明、法定代表人證書及本協(xié)議書，經(jīng)辦人不是該單位法定代表人的，須持該單位授權(quán)委托書及經(jīng)辦人的身份證。

八、非因甲方原因，乙方在本協(xié)議書第六條約定的期限內(nèi)未與甲方簽訂《商品房買賣合同》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》及簽署《業(yè)主臨時(shí)公約》并交納相應(yīng)的購房款的，視為乙方不履行本協(xié)議并自動放棄該套物業(yè)的認(rèn)購權(quán)，甲方有權(quán)將乙方原認(rèn)購的物業(yè)轉(zhuǎn)售他人，乙方無權(quán)收回所交定金。

九、如甲方在本協(xié)議書第六條約定的期限內(nèi)，未經(jīng)乙方同意而將乙方認(rèn)出購的上述物業(yè)另售他人的，雙方的認(rèn)購關(guān)系即行解除，甲方應(yīng)雙倍返還乙方所交定金，不承擔(dān)其他賠償責(zé)任。

十、雙方簽訂商品房買賣合同等法律文書后，簽約定金即轉(zhuǎn)為履約定金。

十一、本協(xié)議書所有手書之?dāng)?shù)據(jù)、文字內(nèi)容均已經(jīng)乙方核對無誤。

十二、本協(xié)議書自雙方簽字（蓋章）后生效。

十三、本協(xié)議書一式叁份，甲方貳份，乙方一份。

甲方：____________乙方：____________

（蓋章）（蓋章）

電話：____________聯(lián)系電話：________

經(jīng)辦人：__________通訊地址：________

審核人：__________

____年____月____日____年____月____日

3、商品房認(rèn)購協(xié)議書

甲方：（出賣人）

法定代表人：

地址：

郵編：

電話：

傳真：

乙方：（買受人）

地址：

郵編：

電話：

身份證號碼：

為了保護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方認(rèn)購甲方開發(fā)建設(shè)的商品房一事達(dá)成如下協(xié)議：

一、房屋基本情況：乙方預(yù)定甲方開發(fā)建設(shè)的位于市區(qū)縣路號樓盤：號樓單元號房屋，建筑面積平方米，其中套內(nèi)建筑面積平方米，公用建筑分?jǐn)偯娣e為平方米。房屋單價(jià)元（美元）/平方米，總房款為（小寫）元（美元），（大寫）元（美元）。戶型為。

二、認(rèn)購期間：甲方承諾為乙方所預(yù)定房屋保留天（自年月日至年月日）。

三、定金：本協(xié)議簽訂時(shí)，乙方向甲方支付定金人民幣（小寫）元（美元），（大寫）元（美元）。乙方須在上述房號保留期限內(nèi)，攜本協(xié)議到甲方售樓處，與甲方協(xié)商簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》有關(guān)事宜。上述定金在甲、乙雙方簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》時(shí)，由甲方退還乙方或抵作該房屋的購房價(jià)款。

四、付款方式：乙方同意選擇下列種付款方式，在與甲方簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》后向甲方支付購房價(jià)款。

1、一次性付款

2、分期付款：于簽約當(dāng)日付%，剩余房款在日內(nèi)分次付清；

3、個(gè)人住房抵押貸款：于簽約當(dāng)日付清房屋總價(jià)%的首付款。

五、證明文件：甲方應(yīng)向乙方出示下列證件及其附屬材料，甲方保證以下資格認(rèn)證文件真實(shí)無瑕疵。

1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照證號：

2、政府立項(xiàng)證明證號：

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書證號：

4、國有土地使用權(quán)證書證號：

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（包括附圖）證號：

6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證證號：

7、施工許可證證號：

8、房屋銷售許可證證號：

六、甲方承諾：

1、具備商品房銷售（預(yù)售）條件，如果甲方故意隱瞞重要事實(shí)或者提供虛假情況導(dǎo)致此協(xié)議無效，甲方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，除退還乙方定金外，還應(yīng)賠償乙方利息等資金損失及其他有關(guān)財(cái)產(chǎn)損失。

2、在本協(xié)議簽訂后，須為乙方保留該房屋至保留期屆滿之日止，且不得與第三方簽訂該房屋之《商品房認(rèn)購協(xié)議書》或《商品房買賣（預(yù)售）合同》；并承諾在乙方攜本協(xié)議與甲方簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》時(shí)，甲方將完全履行本協(xié)議中約定的房屋位置、面積、價(jià)款、戶型等條款。如甲方違反上述約定，甲方需向乙方雙倍返還定金，同時(shí)本協(xié)議自動失效。

七、乙方承諾：在本協(xié)議簽訂后，在上述約定的時(shí)間內(nèi)到甲方指定的地點(diǎn)與甲方簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》，并承諾在與甲方簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》時(shí)，乙方將完全遵循本協(xié)議中約定的房屋位置、面積、價(jià)款、戶型等條款。如乙方不能履行本協(xié)議書確定的義務(wù)，視為乙方自行放棄該房屋的房號保留權(quán)，甲方有權(quán)終止本協(xié)議的履行，并將該房屋另行出售，同時(shí)乙方已交付的定金不予返還。

八、其他：甲方出現(xiàn)以下情形之一，乙方有權(quán)解除協(xié)議，甲方應(yīng)向乙方全額返還定金。

1、甲方依本協(xié)議第五條向乙方提供的證明文件不完整、不真實(shí)或有瑕疵，導(dǎo)致雙方不能簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》的；

2、甲方存在其他違法行為導(dǎo)致雙方不能簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》的；

3、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商未能就補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成統(tǒng)一意見的。

九、不可抗力：

1、如果本協(xié)議在執(zhí)行過程中受到諸如：地震、臺風(fēng)、洪水、火災(zāi)、戰(zhàn)爭或其他雙方認(rèn)可的不可預(yù)見的不可抗力的直接影響，或無法按照原協(xié)議條款執(zhí)行，受不可抗力影響的一方應(yīng)立即以傳真通知對方，并且在此以后5天內(nèi)將發(fā)生事故地區(qū)有關(guān)部門開具的事故證明寄給對方。

2、因政府產(chǎn)業(yè)政策發(fā)生變化而導(dǎo)致本協(xié)議無法履行時(shí)，甲、乙雙方可以解除本協(xié)議并免責(zé)。

十、本協(xié)議自甲乙雙方簽字之日起生效。

十一、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。

甲方：乙方：

法定代表人：

日期：日期：

4、商品房內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書

甲方（買受人）：

地址：

郵編：

電話： 身份證號：

身份證地址：

乙方（出賣人）：四平大禹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

法定代表人：

委托人：

地址：

郵編：

電話：

為了保護(hù)甲乙雙方在商品房內(nèi)部認(rèn)購期間的合法權(quán)益，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方內(nèi)部認(rèn)購乙方開發(fā)建設(shè)的商品房事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、商品房房屋基本情況：甲方認(rèn)購乙方開發(fā)建設(shè)的位于四平市鐵西區(qū)海豐大街和東豐路交匯處的大禹加州灣項(xiàng)目一期工程___號樓___單元___層___號，建筑面積____平方米，房屋單價(jià)____元∕平方米；____號車庫，建筑面積____平方米，單價(jià)____元∕平方米。總房款為（小寫）______________元，（大寫）_________________________元。

二、內(nèi)部認(rèn)購金：本協(xié)議簽訂時(shí)，甲方須向乙方支付內(nèi)部認(rèn)購金。

并在甲乙雙方約定的時(shí)間內(nèi)（具體時(shí)間安排乙方須提前一周時(shí)間通知乙方），攜本協(xié)議到乙方指定地點(diǎn)，與乙方簽訂正式《商品房買賣合同》。具體條款以簽定正式《商品房買賣合同》為準(zhǔn)，同時(shí)該內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議作廢。

三、付款方式：按施工進(jìn)度撥款

1、于簽約時(shí)支付全額房款的50%

2、主體工程封頂，支付全房款的20%

3、全部工程竣工，驗(yàn)收合格達(dá)進(jìn)戶標(biāo)準(zhǔn)支付全房款的30%

四、雙方的權(quán)利和義務(wù)：

本協(xié)議簽訂后，乙方須為甲方保留該房屋至簽訂正式《商品房買賣合同》時(shí)，且不得與第三方簽訂該房屋的《商品房內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》或《商品房買賣合同》，并承諾在甲方攜本協(xié)議與乙方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，乙方將完全履行本協(xié)議中約定的房屋位置、面積、價(jià)款、戶型等條款。如乙方違反上述約定，乙方需向甲方雙倍返還房屋總款，同時(shí)本協(xié)議自動失效。本協(xié)議簽訂后，甲方須在乙方通知30日內(nèi)到乙方指定的地點(diǎn)與乙方簽訂《商品房買賣合同》，并承諾在與乙方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，甲方將完全遵循本協(xié)議中約定的房屋位置、面積、價(jià)款、戶型等條款。逾期辦理則視為甲方自動放棄，甲方所購房屋，乙方則自行安排出售，不予保留。

五、不可抗力：如果本協(xié)議在執(zhí)行過程中受到諸如：地震、臺風(fēng)、洪水、火災(zāi)、戰(zhàn)爭或其他雙方認(rèn)可的不可預(yù)見的不可抗力的直接影響，或無法按照原協(xié)議條款執(zhí)行，受不可抗力影響的一方應(yīng)立即以書面形式通知對方，并出具事故發(fā)生地區(qū)有關(guān)部門開具的事故證明。本協(xié)議自甲乙雙方簽字之日起生效。本協(xié)議一式三份，甲方壹份，乙方貳份，均具有同等法律效力。

甲方：乙方（蓋章）：

委托人：

日期日期：

5、商品房認(rèn)購協(xié)議書

甲方（出售人）：

乙方（買售人）：

身份證號：

聯(lián)系方式：

聯(lián)系方式：

項(xiàng)目地址：

地址：

乙方經(jīng)過詳細(xì)了解，確認(rèn)購買由甲方開發(fā)建設(shè)，位于建始縣紅巖寺轉(zhuǎn)盤方向右30米處然夢園第棟單元層號房（以下簡稱該商品房），建筑面積為平方米，認(rèn)購單價(jià)按建筑面積每平方米元人民幣計(jì)算，總金額為人民幣元（大寫：拾萬仟佰拾元人民幣整）。經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議：

一、甲乙雙方在簽訂本協(xié)議時(shí)，乙方需支付10000.00元人民幣（大寫：人民幣壹萬元整）給甲方作為認(rèn)購該商品房定金。

二、乙方應(yīng)與本協(xié)議簽訂后七天內(nèi)（即20XX年月日起，至20XX年月日止）到然夢園營銷中心簽定《商品房買賣合同》并同時(shí)提交貸款所需的全部資料。

三、甲方在第二條約定時(shí)間內(nèi)不得將乙方所定的商品房轉(zhuǎn)賣他人，否則雙倍返還定金于乙方（不計(jì)利息），本協(xié)議同時(shí)自動失效。

四、乙方于未能按本協(xié)議第二條內(nèi)約定的時(shí)間到然夢園營銷中心簽定《商品房買賣合同》，并支付購房首期款以及提交貸款所需全部資料的，甲方有權(quán)將乙方定購的商品房另行出售。乙方所交購房定金不予退還，本協(xié)議同時(shí)失效。

五、乙方在簽訂本協(xié)議前，已詳細(xì)閱悉然夢園購房須知，以及商品房買賣政策及相關(guān)責(zé)任任務(wù)，并對其內(nèi)容無任何異議。

六、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份。經(jīng)雙方簽字、蓋章和乙方支付定金后即產(chǎn)生法律效力，在甲、乙雙方簽訂《商品房買賣合同》后，本協(xié)議同時(shí)自動失效。

七、本協(xié)議最終解釋權(quán)歸甲方所以;如發(fā)生爭議甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商無法達(dá)到共識的，可依法向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

經(jīng)辦人：代理人：

年月日

第五篇：商品房認(rèn)購協(xié)議書

xxxx商品房認(rèn)購協(xié)議

認(rèn)購協(xié)議書

甲方：xxxxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

乙方：身份證號：聯(lián)系電話：

甲、乙雙方遵循平等自愿和誠實(shí)守信的原則，現(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，乙方自愿認(rèn)購

甲方開發(fā)的 荷花蒂斯 商品房，并達(dá)成如下協(xié)議：

一、商品房編號及付款方式

1、房號：，參考建筑面積為平方米。

合計(jì)總房款為（人民幣）：佰拾萬仟佰拾元整（￥:元）。

2、房屋付款方式

A、一次性付款：為上條列明合計(jì)總房款。

B、銀行按揭貸款：按銀行要求首付款比例執(zhí)行，余款辦理銀行按揭貸款。

3、乙方為取得本房屋的優(yōu)先購買權(quán)，在填寫本認(rèn)購協(xié)議書時(shí)向甲方繳納定金（人民幣）萬元整（￥元），以保證按本認(rèn)購協(xié)議履行。

二、認(rèn)購說明

1、乙方在簽定本認(rèn)購協(xié)議書后 8 日內(nèi)，甲方有義務(wù)為乙方保留所認(rèn)購的房屋。乙方應(yīng)在 2012 年 11 月日前，備齊相關(guān)資料與甲方簽定《商品房購銷合同》，并向甲方繳付約定的房款；

2、乙方未能按時(shí)與甲方簽定《商品房購銷合同》的，視為乙方放棄認(rèn)購權(quán)，本認(rèn)購協(xié)議書自動失效，乙

方已付認(rèn)購定金不予退還；

3、如甲方未能按照認(rèn)購協(xié)議書中的約定將購房人所選商品房售予乙方，則甲方應(yīng)退還乙方已付的定金；

4、簽定《商品房購銷合同》后，本認(rèn)購協(xié)議書自行失效，乙方已付的定金將全部轉(zhuǎn)入應(yīng)付房款內(nèi)。

5、乙方簽定本認(rèn)購協(xié)議書后無權(quán)向甲方要求調(diào)換本協(xié)議中所認(rèn)購房屋的位置、面積、戶型及改變付款方式等，也不得轉(zhuǎn)讓本協(xié)議中所有權(quán)利和義務(wù)。

6、乙方在填寫本認(rèn)購協(xié)議書時(shí)，已清晰明白本認(rèn)購協(xié)議書中的各項(xiàng)約定且無異議。

三、辦理銀行按揭貸款的相關(guān)資料如下：

A、本人（共有人）身份證、戶口冊、收入證明；

B、結(jié)婚證（復(fù)印件）和配偶身份證（復(fù)印件）；

C、未婚者需提供未婚證明；

D、貸款銀行所需提交的其它相關(guān)資料；

四、本認(rèn)購協(xié)議書須由甲、乙雙方簽字蓋章后與甲方收款收據(jù)同時(shí)使用方可生效。本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各持一份。

五、本協(xié)議未盡事宜，甲、乙雙方友好協(xié)商解決，如果協(xié)商解決無效的，可以向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾岢鲈V訟請求。

甲方（蓋章）：xxxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司乙方：

經(jīng)辦人：

聯(lián)系方式：xxxxxxxxxx聯(lián)系地址：年月日年月日