第一篇：2018首次買房及簽訂購(gòu)協(xié)議和商品房買賣合同注意事項(xiàng)

2018首次買房及簽訂購(gòu)協(xié)議和商品房買賣合同注意事項(xiàng)

一、看房注意事項(xiàng)

（1）地理位置：居住地應(yīng)該交通便利，周邊醫(yī)療，教學(xué)資源應(yīng)便利。

（2）周邊環(huán)境：不能太靠近鬧市、菜場(chǎng)、垃圾站，不要在交通要道的十字路口和紅綠燈處等主干道上，主要是廢氣和垃圾，人員流動(dòng)太大，還有噪音、衛(wèi)生問(wèn)題等，由其是靠近主干道這面的住宅，積灰很重噪音很大。房屋坐落地點(diǎn)周邊不應(yīng)該全部被大樓房圍繞，被大樓圍繞的房子通風(fēng)性和采光性，視野寬廣性都不好，這點(diǎn)在確定戶型的時(shí)候也尤為重要。最好不要選靠近主干道這面的房子。

（3）確定戶型和樓層：

①戶型

首先查看所選戶型在整體樓房中的位置，一定要位于樓房垂直走向平或凸出整體平面位置，不能是垂直走向凹陷平面整體位置。再次查看具體毛坯房戶型，戶型一定要周正，不要同一區(qū)域太多拐角（每個(gè)區(qū)域最好全部方形成條，不要奇形怪狀犄角旮旯或者一個(gè)區(qū)域里面正方形混合長(zhǎng)方形或多邊形），不利于采光和裝修以及觀感一體性。采光要好，包括廚房、臥室、客廳、衛(wèi)生間。視野要開闊，由其是客廳，一定要開闊，望出去不能是其他樓宇矗立，要能看遠(yuǎn)。客廳的通風(fēng)位置不要與其他住戶的廚房通風(fēng)口位置相鄰，會(huì)影響以后客廳空氣質(zhì)量和曬衣服的味道。

②樓層

考慮有老人和嬰孩的不宜太高，一是樓層太高對(duì)心臟和呼吸系統(tǒng)不利影響較大，二是現(xiàn)在大部分住宅樓的電梯小于醫(yī)院搶救床的大小，一旦發(fā)生身體突發(fā)狀況不利于搶救！三者高樓層發(fā)生電火災(zāi)時(shí)，有毒氣體和火焰會(huì)往上走，對(duì)逃生和搶救都不利。一般搶救逃生用緩降繩最大長(zhǎng)度約為50米，按現(xiàn)在樓層層高3米算，就算一點(diǎn)不浪費(fèi)不打結(jié)也就只能達(dá)到的距離也就16樓位置！高處視野肯定會(huì)好些，但對(duì)有些恐高的人不利會(huì)心慌和不踏實(shí)，且過(guò)高空氣氧含量等各方面空氣質(zhì)量也會(huì)有差異。另外聲音的傳播是擴(kuò)散和衍射的，受聲源大小和介質(zhì)的影響，所以主干道上即使樓層高可能依然有噪音，只是可能有衰減。

樓層也不宜太低，太低潮濕，對(duì)家具和房屋霉變等影響較大，對(duì)有關(guān)節(jié)疾病的人不利，再者雨水季節(jié)容易受潮和水土腥味重，還有高樓層墜物和扔垃圾等情況。再者，選擇底樓層的人要注意小區(qū)綠化是否會(huì)擋光（部分綠化植物過(guò)高的可以到達(dá)3-4樓），蚊蟲鼠蟻蟑螂等問(wèn)題，一定要選的人注意相應(yīng)防護(hù)。

二、核算買房款項(xiàng)并提前準(zhǔn)備好所有預(yù)付及工本手續(xù)費(fèi)用

1、總房款=單價(jià)×套內(nèi)（或建面）面積

都應(yīng)標(biāo)明公攤面積大小及具體位置地點(diǎn)

2、貸款金額＝總房款×貸款比例

如果公積金貸款，最低首付比例可以為總房款的20%，即貸款最高比例為總房款的80%。貸款金額一般都要以萬(wàn)為單位取整。

3、銀行可審核貸款月供＝個(gè)人銀行流水金額×月供貸款倍數(shù)

個(gè)人流水金額主要是針對(duì)公積金貸款，申請(qǐng)公積金貸款的人銀行流水主要是每個(gè)月銀行打到個(gè)人賬戶里的實(shí)收工資。月供貸款倍數(shù)一般按當(dāng)?shù)毓e金支持的倍數(shù)算，一般為0.4倍。

4、貸款年限≥貸款金額÷銀行可審核貸款月供÷12月/年 貸款年限為0、5、10、15、20、25、30等整年為單位。

5、實(shí)際月供＝房貸計(jì)算工具，按上述步驟算出的貸款金額，貸款年限計(jì)算

6、維修基金＝建面×維修倍率 或＝總房款×當(dāng)?shù)鼐S修基金交費(fèi)率

維修倍率一般為80倍，維修基金繳費(fèi)率一般為2%，各地可能存在不同。

7、契稅＝總房款×第幾次購(gòu)房契稅率

首次購(gòu)房，建面＜90㎡，契稅率為1%；建面＞90而＜140㎡，契稅率為1.5%；建面＞140㎡，契稅率為3%。

二套房相應(yīng)面積契稅率分別為1%、2%、3%。

三套及以上房的不論面積統(tǒng)一契稅率為3%。

8、總價(jià)＝總房款＋維修基金＋契稅＋印花稅＋抵押登記費(fèi)

印花稅為房產(chǎn)證貼花印花稅，全國(guó)5元；抵押登記費(fèi)為公積金及部分銀行辦理抵押收費(fèi)，一般為80，各行可能不一樣，目前工行免收。

9、應(yīng)付首付＝總價(jià)－貸款金額

定金于付全部首付前已交給出賣方的，應(yīng)該在簽合同時(shí)轉(zhuǎn)為首付一部分從應(yīng)付首付里面扣除。即補(bǔ)交首付＝應(yīng)付首付－定金

簽約合同前應(yīng)將預(yù)付金額提取到某一銀行卡里面，很多地方只支持刷卡。再者，平時(shí)將大部分錢存在支付寶里面的，余額寶里每日轉(zhuǎn)出金額是受限的，且部分金額還要收手續(xù)費(fèi)，余額里面的資金不能提現(xiàn)只能用于購(gòu)物轉(zhuǎn)賬！

很多地方公積金貸款銀行要求，公積金余額的28倍（部分地方為25倍）應(yīng)該大于貸款金額，才能通過(guò)貸款審核！且公積金連續(xù)存繳要＞3月！這些要提前做好準(zhǔn)備，余額不足的補(bǔ)交公積金應(yīng)早些去工作單位行政科或者財(cái)務(wù)科補(bǔ)交，因?yàn)檠a(bǔ)交到余額里面要一定的時(shí)間，以免銀行審核不過(guò)造成買受方違約。

三、簽約住宅訂購(gòu)協(xié)議注意事項(xiàng)（此步驟審核協(xié)商非常重要，對(duì)因買受人對(duì)買賣合同有異議或開發(fā)商提出不合理要求，如先交錢后簽合同等行為，買受人拒簽并申請(qǐng)退房退款時(shí)有大好處，訂購(gòu)協(xié)議跟買賣合同一樣重要，非常重要）

流程：

1、一定要先看協(xié)議后給定金??！如果開發(fā)商以各種理由讓你先給錢后看協(xié)議，這是不合理且可以拒絕的！

2、最好一步到位，直接簽商品房買賣合同，不簽訂購(gòu)協(xié)議，避免定金糾紛。

3、一定要協(xié)商盡可能低的定金??！一定要明確退還定金和全部其他款項(xiàng)的要求和條件（尤其是在買受人預(yù)約了簽合同但尚未完成簽訂房屋買賣合同期間，或針對(duì)買賣合同有異議或不合理，或開發(fā)商及代理商提出不合理要求（如要求買受方先給錢再看買賣合同等行為），買受人拒簽買賣合并要求退房退款時(shí)，出買方應(yīng)無(wú)條件全額退換定金及其他款項(xiàng)的要求）。

4、保存好所有發(fā)票及樣本、模板相關(guān)文書（非常重要，涉及萬(wàn)一有問(wèn)題退款或退房依據(jù)）。必要時(shí)錄音和拍照留存。

5、所有要求退還定金及全部其他款項(xiàng)的內(nèi)容一定要寫進(jìn)協(xié)議里面（協(xié)議一般由開發(fā)商提供了，但買受人可以手寫增加及修改，雙方蓋章后跟正文一樣有效），不要相信銷售或經(jīng)理的口頭承諾和協(xié)議合同不能增改的屁話！開發(fā)商翻臉時(shí)他們是按合同和協(xié)議來(lái)的，口頭約定不做算！

協(xié)議內(nèi)容審查商議及附加：

（1）明確簽約主體：出賣人應(yīng)為開發(fā)商或開發(fā)商合同授權(quán)的代理（要查閱蓋有開放商鮮章的代理授權(quán)書和合法經(jīng)營(yíng)執(zhí)照）

（2）明確商品房的基本情況：具體位置到樓號(hào)，建面套內(nèi)面積應(yīng)以最終房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)計(jì)算總房款，約定面積差異補(bǔ)償或責(zé)任條款。明確公攤面積量及地點(diǎn)具體范圍，避免出賣方將公攤面積算到贈(zèng)送面積里面。

（3）明確價(jià)款與付款方式：明確成交單價(jià)計(jì)算的方法（套內(nèi)還是建面）和價(jià)格，房屋總款，采取的買房付款方式。應(yīng)繳納的購(gòu)房定金（注意一定是“定金”，而不是訂金，因?yàn)楹笳哌`約是不能雙倍賠款，且一般定金金額為5000元，協(xié)商越低越好，有問(wèn)題的時(shí)候退房萬(wàn)一不退定金損失會(huì)小些，不能協(xié)商更低的，最高不能超過(guò)房屋總款的3%），定金的退還方式及時(shí)間（轉(zhuǎn)為首付款還是現(xiàn)金退還，簽約商品買賣合同時(shí)退還是？）。

（4）違約責(zé)任部分：

①應(yīng)強(qiáng)調(diào)因出賣方原因（如實(shí)際提供的草簽或網(wǎng)簽的商品買賣合同與其提供的模板不符的，草簽網(wǎng)簽買賣合同不利于買受人或買受人有異議要求修改而出賣方拒絕修改的）導(dǎo)致買受人不能接受或無(wú)法及時(shí)或最終拒絕簽訂商品買賣合同的，出賣方應(yīng)無(wú)條件全額退還定金及其他全部款項(xiàng)。（非常非常非常重要）

②在訂購(gòu)協(xié)議內(nèi)，出賣人將協(xié)議內(nèi)的商品房另出售給他人的，買受人有權(quán)要求出賣人雙倍返還買受人已付定金及全部其他款項(xiàng)。

③應(yīng)強(qiáng)調(diào)，如簽署本協(xié)議后，因發(fā)現(xiàn)由出賣人虛假房屋和優(yōu)惠及價(jià)格等各方面信息欺詐行為，導(dǎo)致買受人要求換房或者終止認(rèn)購(gòu)行為的，出賣人須無(wú)條件全額退還買受人全部定金及全部其余款項(xiàng)。

④一定要查閱出賣方公示的各項(xiàng)文件、證書、重要提示、物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、商品買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議及其附件等樣板條款（尤其是商品買賣合同樣本，應(yīng)要求為國(guó)家最新示范文本，且買受者應(yīng)仔細(xì)審核相關(guān)內(nèi)容的平等性及合法性并復(fù)印。且要求出賣方保證最終提供給買受人簽約的格式化文本應(yīng)該與樣本完全一樣，空白或橫線各自協(xié)商議定的可再商議，并要求出賣方蓋章）。

⑤對(duì)于買賣合同樣本中附件條款樣本內(nèi)容一定要仔細(xì)斟酌，或拒絕在簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)同意附件條款模板和內(nèi)容，留到簽商品買賣合同時(shí)再議。并強(qiáng)烈要求針對(duì)各模板條款，在買受人簽約房屋買賣合同中有異議而與出賣方不能達(dá)成一致，或出賣方最終提供的合同與模板合同不一致的導(dǎo)致買受方拒簽的，買受方可與出賣方協(xié)商，如協(xié)商不統(tǒng)一，買受人有權(quán)拒絕簽訂房屋買賣合同草簽或網(wǎng)簽等其他各個(gè)文書，且出賣方應(yīng)無(wú)條件全額退房退款退定金及各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用等各個(gè)款項(xiàng)?；蛞?，買受方預(yù)約簽商品買賣合同當(dāng)時(shí)，原訂購(gòu)協(xié)議同時(shí)自動(dòng)失效，定金全額自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款首付的一部分，且因出賣方原因?qū)е沦I受方拒絕完成商品房買賣合同的，出賣方應(yīng)無(wú)條件退還全部定金及全部其他款項(xiàng)）。

（5）確定合同生效及終止時(shí)間：最重要的一條確定終止時(shí)間為預(yù)約簽訂商品買賣合同當(dāng)時(shí)時(shí)間終止本協(xié)議（最好錄音）。且約定，因出賣方原因（如實(shí)際提供的草簽或網(wǎng)簽的商品買賣合同與其提供的模板不符的，或買賣合同不利于買受人或買受人有異議要求修改而出賣方拒絕修改的情況，買受方與出賣方存在爭(zhēng)議不能達(dá)成統(tǒng)一），導(dǎo)致買受方無(wú)法正常完成或拒絕簽訂商品買賣合同的，出賣方應(yīng)無(wú)條件退還買受方全部定金及全部其他款項(xiàng)。

四、簽約商品買賣合同注意事項(xiàng) 流程：

①一定要先審核查對(duì)無(wú)問(wèn)題，簽約合同，后付首付款??！有問(wèn)題的時(shí)候開發(fā)商會(huì)各種理由拒絕退錢退房！！預(yù)先要向開發(fā)商索要合同草稿樣本（必須是當(dāng)?shù)貒?guó)土資源+房管局+工商行政管理局監(jiān)制的，包括后面要簽的草簽合同和網(wǎng)簽合同都應(yīng)該是以上三家監(jiān)制的模板），并對(duì)合同草稿模板中各項(xiàng)目認(rèn)真預(yù)審預(yù)填，按相關(guān)政策自己核算全部錢款，預(yù)防開發(fā)商或代理商亂寫亂改。

②首付應(yīng)在草簽合同或正式網(wǎng)簽合同到房管局備案審批通過(guò)后再交！！且保存好所有發(fā)票和文書！！且應(yīng)將房款支付到《商品房預(yù)售許可證》制訂的銀行監(jiān)控賬戶上，不要直接交給開發(fā)商或者中介，可以約定支付比例和開放商預(yù)取比例。

③帶上身份證，戶口本去當(dāng)?shù)胤课莶粍?dòng)產(chǎn)登記中心檔案查詢處，打印產(chǎn)權(quán)證明。

④帶上產(chǎn)權(quán)證明、預(yù)填好的草簽合同去房地產(chǎn)銷售中心簽合同。

⑤要簽正式網(wǎng)簽合同，如果簽的是草簽合同，應(yīng)在仔細(xì)核對(duì)確認(rèn)無(wú)異議后，督促開放商現(xiàn)場(chǎng)提交合同網(wǎng)簽，并在此核對(duì)網(wǎng)簽與草簽是否全部一致并現(xiàn)場(chǎng)簽章。

草簽及網(wǎng)簽《房屋買賣合同》注意事項(xiàng)：

（本項(xiàng)目買受人最好提前向開發(fā)商索要買賣合同草稿模板進(jìn)行預(yù)填和預(yù)審，對(duì)有異議的地方標(biāo)注，簽合同當(dāng)天只需要跟預(yù)填預(yù)審過(guò)的草稿模板一一核對(duì)和商議草簽合同和網(wǎng)簽合同內(nèi)容是否一致就行，節(jié)省時(shí)間，也更安全）：

(1)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容

拿到《商品房買賣合同》后，購(gòu)房者先不要簽約，而應(yīng)該首先仔細(xì)閱讀其中的內(nèi)容（最好跟自己預(yù)填的草簽合同一條一條的對(duì)），如果對(duì)其中的部分條款及專業(yè)術(shù)語(yǔ)不理解或者概念比較模糊，可以多查閱，在自己全部理解之后才開始簽約。

(2)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體——同當(dāng)事人的約定 ①《商品房買賣合同》開篇中的合同當(dāng)事人的約定需仔細(xì)驗(yàn)證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料，確認(rèn)企業(yè)名稱與營(yíng)業(yè)執(zhí)照的名稱和證件號(hào)完全一致，并進(jìn)入當(dāng)?shù)毓ど坦芾?、網(wǎng)上房地產(chǎn)等網(wǎng)站，根據(jù)執(zhí)照號(hào)查閱該企業(yè)經(jīng)營(yíng)和信譽(yù)狀況，非正常經(jīng)營(yíng)企業(yè)的都不要簽，以免引起不必要的糾紛。因?yàn)樯唐贩夸N售中，很多開發(fā)商都會(huì)委托代理公司代銷自己的樓盤。因此，購(gòu)房者在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，無(wú)論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司，都應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體(《商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司)，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應(yīng)由簽約主體出具。

②確認(rèn)房屋信息的合法性（是否在預(yù)售范圍）及準(zhǔn)確性（是否與買受人預(yù)定房屋信息的一致）。應(yīng)掃描開發(fā)商提供的草簽合同上首頁(yè)的二維碼，核對(duì)買賣合同中的房屋信息。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。

(3)合同第一條——項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

1、注意土地使用年限，我國(guó)法規(guī)規(guī)定，住宅的土地使用權(quán)年限為70年，商業(yè)用地40年，如開發(fā)商取得土地使用權(quán)較早，而購(gòu)買人簽訂合同較晚，則對(duì)購(gòu)房人的土地使用權(quán)有一定影響。

2、注意開發(fā)商的五證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，《建設(shè)用地許可證》《商品房預(yù)售許可證》如合同中哪怕就差一證，購(gòu)買人最好不要簽約，因?yàn)殚_發(fā)商如未辦理此一證，則開發(fā)商無(wú)法取得商品房預(yù)售許可證，那么可能無(wú)法辦理房屋所有權(quán)面積和土地使用權(quán)證。

（4）合同第二條——商品房銷售依據(jù)

如開發(fā)商未取得的《商品房預(yù)售許可證》，為實(shí)現(xiàn)順利銷售，在合同中填列虛假或過(guò)期的《預(yù)售許可證》號(hào)，則構(gòu)成欺詐?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，未取得《商品房預(yù)售許可證》期間，簽定的是合同是無(wú)效的，買受人可以向人民法院提起訴訟，時(shí)間期限是：《商品房預(yù)售許可證》取得之前的七個(gè)工作日。但是取得之后，之前簽定的合同就變成有效合同了，具有法律同等效力。

（5）合同第三條——買受人所購(gòu)商品房基本情況

購(gòu)買人首先應(yīng)明確約定所購(gòu)房的具體樓號(hào)、樓層及房號(hào)，以避免開發(fā)商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積。明確約定房型（幾室?guī)讖d）。

（6）、合同第四條——買受人商品房所在項(xiàng)目基本情況

要明確約定合同中的各項(xiàng)目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場(chǎng)建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)利，明確約定車庫(kù)、停車場(chǎng)的所有權(quán)、使用權(quán)

（7）、合同第五條——計(jì)價(jià)方式及價(jià)款

明確約定房屋的總價(jià)款及計(jì)價(jià)方式，對(duì)房?jī)r(jià)款外的費(fèi)用，不要作約定。

（8）、合同第六條——付款方式及期限

此條是購(gòu)房人最重要的合同業(yè)務(wù)，購(gòu)買人應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力對(duì)付款方式進(jìn)行慎重抉擇；付款時(shí)應(yīng)妥善保存好相關(guān)的發(fā)票、收據(jù)，此為購(gòu)房人最重要的證據(jù)之一；如是選擇按揭貸款方式付款的，一般都由開發(fā)商辦理。因此購(gòu)買人要及時(shí)取得相關(guān)的合同、貸款發(fā)票，以證明購(gòu)買人及時(shí)履行了付款義務(wù)。

此條還應(yīng)特別注意約定買受人逾期付款的違約責(zé)任，要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行；出賣人解除權(quán)的約定，約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些，違約金盡量低些。

（9）、合同第七條——買受人逾期付款的違約責(zé)任

本條是約定我們自己的違約責(zé)任。要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過(guò)每日萬(wàn)分之三。

（10）合同第八條——面積確認(rèn)及面積差異處理

面積差異較大，買受人享有解除權(quán)要求退房時(shí)，利息的約定應(yīng)按銀行同期貸款利率計(jì)算，通常開發(fā)商約定銀行同期活期存款利率；應(yīng)約定套內(nèi)建筑面積誤差范圍，實(shí)踐中有些總建筑面積在約定范圍內(nèi)，但公攤面積過(guò)多，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積大大縮水，直接侵害了購(gòu)房人的利益。面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%

關(guān)于商品房面積的計(jì)算，但是在這里還需要進(jìn)一步予以詳解：

我國(guó)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》和建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中，對(duì)房屋面積與合同約定不符的處理都有明確條款：出賣人交付使用的房屋建筑面積或套內(nèi)建筑面積與《商品房買賣合同》約定的面積不符，如果合同中有約定，按照約定處理。如果合同中沒(méi)有約定或者約定不明確，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房者可以要求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。如果購(gòu)房者同意繼續(xù)履行合同，房屋的實(shí)際面積比合同約定面積大的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房者按約定價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，此部分所有權(quán)歸購(gòu)房者；房屋實(shí)際面積比合同約定面積小的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由賣方返還購(gòu)房者，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由賣方雙倍返還購(gòu)房者。

此外，購(gòu)房者還須重視的就是套內(nèi)建筑面積是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，公用建筑分?jǐn)偯娣e是共有產(chǎn)權(quán)。如果購(gòu)房者所簽訂的合同是按建筑面積計(jì)算房款，因?yàn)楹藢?duì)公用建筑分?jǐn)偯娣e非常困難，不良開發(fā)商就有可能通過(guò)虛增公用建筑分?jǐn)偯娣e來(lái)獲得高額利潤(rùn)，也由此損害購(gòu)房者的權(quán)益。因此，在合同中應(yīng)明確標(biāo)明公用建筑面積的平方米數(shù)或計(jì)算比例。當(dāng)然，這一條款成立的前提是符合建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定。最好是在合同中約定好，在交房的時(shí)候，面積找補(bǔ)按什么面積結(jié)算？是套內(nèi)面積還是建筑面積？這也是眾多開發(fā)商忽略的地方。因?yàn)楝F(xiàn)在眾多的開發(fā)商前期銷售的時(shí)候是按建筑面積銷售的，而簽定《商品房買賣合同》時(shí)將換算為套內(nèi)面積。

（11）、合同第九條——交房期限及條件

首先應(yīng)明確約定交房期限，具體到年月日（越短越好，通常約定為90日，超過(guò)90日的可以拒絕簽章和接房）；其次應(yīng)明確約定交房條件，根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》的規(guī)定，證明商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的文件就是由當(dāng)?shù)亟ㄎC發(fā)的《商品房竣工檢驗(yàn)存案》+《住宅交付使用說(shuō)明書》+《住宅質(zhì)量保證書》，開發(fā)商在商品房交付時(shí)必須向購(gòu)房人出示，否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收房屋，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任；然后在明確約定基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套建筑交付的具體時(shí)間；最后對(duì)因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的，約定出賣人應(yīng)在發(fā)生之日起10日內(nèi)書面告之買受人。

同時(shí)還需注意在《商品房買賣合同》中，商品房的供水、供電的運(yùn)行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如今的很多開發(fā)商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會(huì)填寫“入住時(shí)具備通水(電、氣)條件”?？瓷先ミ@句話沒(méi)什么問(wèn)題，但是細(xì)細(xì)品味就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做：“入住時(shí)具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時(shí)的，還是正式的？入住時(shí)具備開通條件并不代表一定就能開通。因此，在這些條款中，需要明確注明具體的開通時(shí)間。雖然煤氣的開通受入住率的限制，暖氣的開通也受季節(jié)限制，但合同中都應(yīng)對(duì)此有盡量明確的約定。

（12）、合同第十條——出賣人逾期交房的違約責(zé)任

在《商品房買賣合同》中，標(biāo)明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應(yīng)處理?xiàng)l款，但關(guān)鍵內(nèi)容是空白的，需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如果開發(fā)商在簽訂合同前就已經(jīng)填寫完畢，購(gòu)房者就需要仔細(xì)對(duì)比，以達(dá)到雙方違約期限及違約金利息都平等。

為保障自己的權(quán)益，約定逾期交房時(shí)間越短越好，最好不要超過(guò)1個(gè)月（最長(zhǎng)不超過(guò)90天），約定出賣人逾期交房違約金越高越好，目前開發(fā)商普遍是約定萬(wàn)分之二；此外在購(gòu)買人的解除權(quán)約定中，開發(fā)商逾期的時(shí)間不超過(guò)30日，解除合同的違約金盡量高些。

（13）、合同第十一條——交接

現(xiàn)在很多開發(fā)商都是以電話通知的方式交房，應(yīng)約定開發(fā)商向我們提交房屋入住通知書《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》實(shí)測(cè)面積、鑰匙收條。而這些都需要在《補(bǔ)充協(xié)議》中寫明，以免事后出現(xiàn)糾紛。

（14）、合同第十二條——規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定

很多購(gòu)房者不重視合同中的設(shè)計(jì)變更條款，尤其是對(duì)所購(gòu)房屋無(wú)關(guān)的環(huán)境變更，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這些變更對(duì)自己沒(méi)有太大影響。事實(shí)卻并非如此，任何的設(shè)計(jì)變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發(fā)商的利益，但同時(shí)卻又有可能傷及購(gòu)房者的利益，因此在簽訂此條款時(shí)更應(yīng)審慎對(duì)待。

因是開發(fā)商原因?qū)е沦?gòu)房人解除合同的，開發(fā)商約定的違約金不應(yīng)低于銀行同期貸款利率。開發(fā)商普遍是約定的銀行同期活期存款利率），買受人要力爭(zhēng)。

（15）、合同第十三條——關(guān)于辦理房地產(chǎn)權(quán)屬

此條是開發(fā)辦和市工商局聯(lián)合制定的格式化條款，可以說(shuō)已是盡最到力保護(hù)消費(fèi)者的利益了，既然是示范文本中格式化條款，也就只能一帶而過(guò)。

（16）、合同第十四條——出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

如今，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛打出了粗裝修和精裝修的牌子，但并沒(méi)有寫明怎樣算粗裝修，怎樣算精裝修，這時(shí)，就必須在合同中明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。建議在合同附件四中加以具體明細(xì)。

（17）、合同第十五條——關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

因開發(fā)商的原因，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致購(gòu)買人解除合同的，約定的違約金盡量高些，最好在10%左右。（開發(fā)商常約定1%）同時(shí)，購(gòu)房者還應(yīng)知道，根據(jù)房產(chǎn)局規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)（銷）售許可證》和預(yù)登記通知單后，在與買受人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售合同備案》手續(xù)；同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。據(jù)國(guó)家《城市商品房預(yù)售管理辦法》建設(shè)部令第131號(hào)[1995]文，如沒(méi)有備案和不予備案的，一般是有下列情況之一：

1）未經(jīng)項(xiàng)目預(yù)登記的；

2）預(yù)售的商品房項(xiàng)目有轉(zhuǎn)讓行為的（已辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓變更手續(xù)的除外）；

3）預(yù)售的商品房項(xiàng)目已抵押，抵押登記部門未出具解除抵押關(guān)系證明的，抵押權(quán)人未出具同意出售、再抵押（按揭）的書面證明的；

4）不符合《商品房預(yù)（銷）售許可證》上規(guī)定的預(yù)（銷）售時(shí)限及預(yù)（銷）售范圍的商品房；

5）其它法律法規(guī)禁止出售的。

（18）、合同第十六條、十七條、十八條——此三條和該合同第十三條一樣為政府

格式化條款，在此就沒(méi)有必要注解。

（19）、合同第十九條——單方解除合同

建議購(gòu)房者在房地產(chǎn)交易雙方中關(guān)于單方解除合同的違約金約定，其違約金的比率應(yīng)保持一致，保持權(quán)益的對(duì)等。

（20）、合同第二十條——爭(zhēng)議解決方式

對(duì)于開發(fā)商而言，一般會(huì)選擇仲裁，一則是仲裁具有高效的特點(diǎn)，一裁終局符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速解決糾紛的要求，開發(fā)商不必花費(fèi)太多精力；二則開發(fā)商實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，可以聘請(qǐng)專業(yè)律師為其出謀劃策，贏得仲裁。對(duì)于購(gòu)房者而言，最好選擇訴訟，一則訴訟費(fèi)用相對(duì)低廉，相對(duì)于開發(fā)商，處于弱勢(shì)的購(gòu)房者訴訟時(shí)間可以不計(jì)，但訴訟成本則會(huì)考慮；二則訴訟具有可救濟(jì)性，如果仲裁裁決實(shí)體錯(cuò)誤，也只能一聲嘆息、后悔，而若訴訟裁決實(shí)體錯(cuò)誤，則可以向法院申請(qǐng)?jiān)賹?，法院?huì)再審改判為其討回公道。

因此，我們建議購(gòu)房者在爭(zhēng)議的解決方式上，盡量不要約定仲裁條款，目前我市包括我國(guó)的仲裁程序還不完善，救濟(jì)途徑不太暢通。

（21）、合同第二十一條——附件中的約定

1、在《商品房買賣合同》附件一商品房平面圖：應(yīng)要求開發(fā)商包括方位圖及分門分層平面圖等，而且還要用紅筆將所購(gòu)房屋圈紅，并注明房間面積，加蓋騎縫章或簽字。此外，還應(yīng)附上商品房房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局的原設(shè)計(jì)及規(guī)劃圖紙，而不應(yīng)將此項(xiàng)空下，空下就是以實(shí)際環(huán)境為準(zhǔn)。

2、在《商品房買賣合同》附件二公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成：當(dāng)前，在所有的購(gòu)房糾紛中，最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，這主要是因?yàn)椴糠珠_發(fā)商在公攤面積上故意大做文章，從而使購(gòu)房者的權(quán)益受損。為了更好地保護(hù)自己，購(gòu)房者在簽署購(gòu)房合同的時(shí)候一定要與開發(fā)商約定清楚，確定公攤面積的數(shù)字，此外，還要約定公攤面積包括哪一部分及其位置。

3、在《商品房買賣合同》附件三出賣人對(duì)該商品房的說(shuō)明：此為開發(fā)商的格式話、公文話語(yǔ)言，一語(yǔ)帶過(guò)既可。

4、在《商品房買賣合同》附件四裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：如果裝修的標(biāo)準(zhǔn)太籠統(tǒng)，粗裝修可能就會(huì)沒(méi)有室內(nèi)門和不粉刷，這可是需要很大花費(fèi)的；而精裝修就可能用國(guó)產(chǎn)材料代替進(jìn)口材料、用普通材料代替品牌材料等。因此應(yīng)在合同中明確約定裝飾、設(shè)備的品種、規(guī)格型號(hào)。

5、在《商品房買賣合同》附件五前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的約定：現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主往往與物業(yè)產(chǎn)生很多糾紛，為保證自己入住后的權(quán)益，購(gòu)房者應(yīng)在附件中中約定物業(yè)的有關(guān)情況，包括物業(yè)權(quán)利的限制、物業(yè)費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、保安、綠化等。總之，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)時(shí)刻謹(jǐn)慎、小心，秉著宜細(xì)不宜粗的原則，簽訂《商品房買賣合同》或補(bǔ)充協(xié)議，從而最大限度地保護(hù)自身權(quán)益。當(dāng)然，如果你能聘請(qǐng)律師幫你辦理相關(guān)事情，那是最好的，因?yàn)樵谏唐贩抠I賣中涉及很多專業(yè)的法律知識(shí)，聘請(qǐng)律師能預(yù)防買賣合同中的陷阱，雖然這需要支付部分費(fèi)用，但卻可以降低購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。

6、在《商品房買賣合同》附件六合同補(bǔ)充協(xié)議中我們建議購(gòu)房者補(bǔ)充以下幾條：

1）應(yīng)當(dāng)把售樓書和其他廣告的內(nèi)容明確地寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里

購(gòu)房者在購(gòu)置商品房，尤其是購(gòu)置期房的時(shí)候（當(dāng)前市場(chǎng)多為期房），往往是在看了開發(fā)商印制的售樓書后才決定購(gòu)買的。售樓書中有該樓盤的特點(diǎn)、交通、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況。從法律意義上講，這份售樓書是開發(fā)商的承諾，是開發(fā)商向購(gòu)房者發(fā)出的一種要約邀請(qǐng)，但是它并不具有法律效力，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！薄＃ㄗ畛Ｒ姷木褪蔷G化率達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)配套設(shè)施沒(méi)有建設(shè)，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到宣傳資料中的標(biāo)準(zhǔn)），因此，購(gòu)房者要將此寫入附件六中。

2）否定格式合同法律效力的約定

開發(fā)商與購(gòu)買人簽訂的合同一般為格式合同，《合同法》對(duì)格式合同的效力及理解都作了有利于購(gòu)買方的規(guī)定，開發(fā)商為回避法律的規(guī)定，常在合同附件中約定“雙方理解一致，不產(chǎn)生格式合同的法律后果”等條款，如果合同中有以上條款，建議購(gòu)買人不要簽約。

3）與開發(fā)商簽訂合同時(shí)，應(yīng)注意每份合同的約定都應(yīng)填寫一致，應(yīng)要求開發(fā)商當(dāng)面簽章，以避免“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生。否則可能在購(gòu)房人主張權(quán)利時(shí)，購(gòu)房人提供的合同與開發(fā)商提供的合同不一致。

（22）、合同第二十二條至二十五條

格式化條文，在此不多做詳解。

（23）、合同落款——合同印鑒、簽字

注意開發(fā)商的印鑒名稱（都應(yīng)以《商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司所一致）、簽訂合同的具體時(shí)間，購(gòu)房人簽訂合同時(shí)亦應(yīng)注明具體簽約時(shí)間。

第二篇：買房注意事項(xiàng)之--商品房買賣合同的簽訂

買房注意事項(xiàng)之--商品房買賣合同的簽訂

來(lái)源：***：日期：2011-11-01 當(dāng)今，商品房買賣市場(chǎng)的火爆場(chǎng)面人們有目共睹，開發(fā)商的暴利人人皆知，他們?yōu)樽约毫可矶ㄗ龅陌酝鯒l款更是無(wú)處不在地挑戰(zhàn)著廣大買房者的心靈。房屋作為一個(gè)家庭安身立地的居所，購(gòu)房款更是一筆巨大的家庭財(cái)政開支，此作為買房者，在買房時(shí)，一定要慎重考慮、認(rèn)真抉擇，以便能購(gòu)得舒適滿意的房屋。本人特意搜集與整理了如下內(nèi)容，包括閱讀售樓書、簽訂認(rèn)購(gòu)書、簽訂商品房買賣合同等內(nèi)容，謹(jǐn)供大家在簽訂商品房買賣合同時(shí)參考：

一、如何閱讀售樓書，不受開發(fā)商的廣告宣傳所迷惑

售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，能迷惑購(gòu)房者，所以我們?cè)陂喿x售樓書的時(shí)候，需要注意如下事項(xiàng)：

第一、要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對(duì)開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，不僅需要認(rèn)真觀察售樓中心墻壁上掛的那預(yù)售許可證證是否有相關(guān)機(jī)關(guān)的公章、簽發(fā)日期等，而且，也有必要通過(guò)在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對(duì)，核對(duì)這家開發(fā)商是不是名副其實(shí)的，是不是真有預(yù)售許可證。

第二、可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購(gòu)買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說(shuō)明，比如說(shuō)多少多少分鐘的車程，用較少的車程來(lái)說(shuō)明它的地段是多少合適、優(yōu)越，這里面車程的伸縮性就非常大了（看你是開的小轎車還是坐公共汽車，是什么時(shí)速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置），這已經(jīng)被國(guó)家工商局認(rèn)定為是違法的廣告?？墒?，往往在售樓書中都有這個(gè)，我們應(yīng)該特別注意。

第三、應(yīng)該就售樓書中有關(guān)不明白、有歧義等地方，及時(shí)和售樓工作人員溝通，要求他們解釋，不要盲目順從售樓書的書面表達(dá)。

注意：如何保證售樓書的內(nèi)容真實(shí)，實(shí)際所買到的商品房像售樓書中所描述的那些完美？

根據(jù)商品房買賣相關(guān)司法解釋的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書的內(nèi)容具有法律效力，確保其真實(shí)性，如果按照售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說(shuō)的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到隨后所簽訂的商品房買賣合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒(méi)有按照約定的條款履行義務(wù)，就要承擔(dān)責(zé)任。

二，認(rèn)購(gòu)書的簽訂注意事項(xiàng)

(一)定金問(wèn)題

在查閱、審查售樓書后的下一個(gè)步驟就是要簽訂認(rèn)購(gòu)書，要交定金了。在這里需要提醒購(gòu)房人要注意的事，認(rèn)購(gòu)書里的“定金”和“訂金”的區(qū)別。

訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，即使認(rèn)定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對(duì)給付方形成約束，即給付方對(duì)收受方的保證。若收受方違約，只能退回原訂金，；若給付方違約，收受方會(huì)以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。而對(duì)于定金，《合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)該雙倍返還定金?！?/p>

可見，定金和訂金雖只一字之差，但其所產(chǎn)生的法律后果是不一樣的。所以，在認(rèn)購(gòu)書中寫的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因?yàn)橛胁煌姆筛拍?。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書中有這樣的條款，“買房者應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書XX之日起買房，否則不予退還?！苯ㄗh:購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候，將這個(gè)條款改為“買房者應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起XX日之內(nèi)前來(lái)與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還?！边@樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。

（二）認(rèn)購(gòu)書問(wèn)題。

在目前商品房交易過(guò)程中，許多開發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，交納認(rèn)購(gòu)款。開發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書一般有如下兩種情形：

一、是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；

二、是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，購(gòu)房人不想購(gòu)買該房屋，就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款（即前面所說(shuō)到的“定金”或“訂金”）。對(duì)于第一種情形下的認(rèn)購(gòu)書，由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的。而依據(jù)我國(guó)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，因此第一種情況的認(rèn)購(gòu)書在法律上是無(wú)效的。但最高人民法院頒布施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效?！?/p>

對(duì)于第二種情形下的認(rèn)購(gòu)書，需要看認(rèn)購(gòu)書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。最高法院《解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購(gòu)書的法律效力如何?最高法院《解釋》并未作明確規(guī)定，本人認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書僅規(guī)定了房號(hào)、面積和價(jià)格等條款，未滿足商品房合同應(yīng)具備的基本條款，那么該認(rèn)購(gòu)書不應(yīng)具有法律效力。

故，簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候，一定要仔細(xì)審查，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書中的條款會(huì)直接適用于其后所簽的正式的商品房買賣合同。在有條件容許的前提下，買房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候就應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)專業(yè)人士為其提供審查、出具意見和建議，以防在這一環(huán)節(jié)上被開發(fā)商下套。

三，簽訂正式的商品房買賣合同

（一）五證問(wèn)題

簽訂認(rèn)購(gòu)書之后XX日之內(nèi)就是和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同了。簽訂買賣合同應(yīng)非常慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來(lái)和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題，去產(chǎn)權(quán)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。下面我介紹一下“五證”：

五證，即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，施工證由市建委核發(fā)，國(guó)有土地使用證由市土地資源局核發(fā)，商品房預(yù)售許可證是市房屋管理局核發(fā)。這五證，最主要的是兩證，即國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。一定要看準(zhǔn)確，是預(yù)售許可證是決定你們雙方買賣合同是否成立，國(guó)有土地使用者則決定后面能不能辦理到房屋產(chǎn)權(quán)證。

要提醒大家的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。買房最重要的產(chǎn)權(quán)證，那是物權(quán)憑證，沒(méi)有它不行，萬(wàn)一你以后需要出讓、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予房屋等等，怎么辦，定要房屋產(chǎn)權(quán)證的。

在購(gòu)房的過(guò)程中還涉及到一個(gè)問(wèn)題，就是在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購(gòu)買的房子尚未竣工驗(yàn)收，就是期房，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。

（二）和誰(shuí)簽購(gòu)房合同

簽訂購(gòu)房合同，理應(yīng)上應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動(dòng)，中介公司得有開發(fā)商的授權(quán)且以開發(fā)商的名義與購(gòu)房者簽訂買賣合同，就是說(shuō)中介公司不能以自己的名義簽定合同。

（三）對(duì)合同條款的把握

在簽訂正式的商品房買賣合同時(shí)，一定要審閱清楚里面的合同條款，如下：

1、房屋基本信息是否與認(rèn)購(gòu)書中一致，合同約定的房屋是否就是你所要購(gòu)買的房屋；

2、付款方式及其如未依約付款的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題；

3、房屋交付使用的期限問(wèn)題，如果開發(fā)商未依約交付，就是違約；

4、產(chǎn)權(quán)登記的期限，看清楚違約責(zé)任是以是“日”還是“工作日”為依據(jù)，因?yàn)槿绻谩肮ぷ魅铡?，必然?huì)使實(shí)際交付時(shí)間延長(zhǎng)；

5、看清約定的違約金是如何表達(dá)的，是千分之幾、是萬(wàn)分之幾、還是百分之幾，是按日計(jì)算的、是按房屋總價(jià)款計(jì)算的、還是以實(shí)際付款作為基數(shù)的，這些問(wèn)題很重要，沒(méi)違約就好，一旦發(fā)生違約情形，開發(fā)商總會(huì)拿約定條款不明確來(lái)為自己找推脫理由。而且，這些比例數(shù)字，作為購(gòu)房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多；

6、爭(zhēng)議解決方式。一般有仲裁和訴訟，仲裁是開發(fā)商樂(lè)意選擇的爭(zhēng)議解決方式，因?yàn)閷?shí)踐中，仲裁委很多情況下都在偏袒開發(fā)商，所以在選擇這一方面時(shí)，作為購(gòu)房者，一定要給自己留一條退路。

另外，如果您購(gòu)買的是現(xiàn)房，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要注意看清開發(fā)商銷售的房子是否就是你認(rèn)購(gòu)、并且所要買的房子。

四、簽訂補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題

買房，要簽訂認(rèn)購(gòu)書，要簽訂購(gòu)房合同，另外往往會(huì)有伴隨一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋買賣合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)，通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目、具體情況來(lái)約定的。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款，如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)偂㈥P(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對(duì)開發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任?！庇捎谘a(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此，購(gòu)房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái)，找專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái)，并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護(hù)購(gòu)房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房者的條款。如果開發(fā)商不能滿足購(gòu)房人以上的合理要求，那么，購(gòu)房者最好不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

簽訂補(bǔ)充條款時(shí)應(yīng)把握以下幾方面：

（一）應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去。

（二）明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間，如果不能依約辦理的話，明確責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。

（三）明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。

（四）關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪部分，確定公攤的位置。開發(fā)商有很多贈(zèng)與購(gòu)房者的情況，實(shí)際上有時(shí)是公用的面積。只是個(gè)順?biāo)疅崆槎选?/p>

（五）應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)予以明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

（六）退房的責(zé)任。一旦退房，由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫明在確定的日期內(nèi)要求開發(fā)商退還全款，包括銀行的利息、違約金等。

五，最后需要給大家介紹的是，在購(gòu)買商品房的時(shí)候是否需要聘請(qǐng)律師的問(wèn)題。

在商品房的買賣中，確實(shí)涉及到很多專業(yè)方面的法律知識(shí)，普遍的購(gòu)房者很難一下子了解熟悉這些問(wèn)題，對(duì)開發(fā)商的慣用經(jīng)營(yíng)模式比較陌生，對(duì)合同條款中需要注意的事項(xiàng)一時(shí)難以把握。因此為了減少風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防買賣合同中的陷井，建議購(gòu)房者在購(gòu)房的過(guò)程中聘請(qǐng)律師，把相關(guān)的事情交由律師辦理，雖然要支付一些費(fèi)用，但會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然，何樂(lè)而不為呢

第三篇：商品房買賣合同及網(wǎng)簽知識(shí)

商品房買賣合同及網(wǎng)簽知識(shí)

網(wǎng)簽就是你和銷售對(duì)象簽訂合同后，要到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，可以通過(guò)這個(gè)號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今后在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證，或?yàn)楝F(xiàn)售商品房申請(qǐng)新建商品房所有權(quán)設(shè)定登記前，必須向市國(guó)土房管局辦理項(xiàng)目入網(wǎng)手續(xù)，并報(bào)送相關(guān)信息和證明材料，市民可隨時(shí)上網(wǎng)查詢。

這些信息包括購(gòu)房者最關(guān)心的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息。如企業(yè)資質(zhì)及證書號(hào)、銀行信用等級(jí)、獲獎(jiǎng)情況、企業(yè)地址、法定代表人姓名、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等，以及樓盤信息，如綠化率、容積率、間距，總建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、擬售價(jià)格，開竣工日期、開盤日期，前期物業(yè)服務(wù)約定期限及前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

此外，公示的信息還有商品房預(yù)售許可證號(hào)或房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)、商品房代理銷售機(jī)構(gòu)信息、以及房地產(chǎn)權(quán)利是否被限制等情況。

根據(jù)《辦法》，每一個(gè)樓盤都將擁有一個(gè)電子樓盤表，該樓盤的預(yù)定和銷售情況在表上一覽無(wú)余，適時(shí)刷新。開發(fā)商通過(guò)虛報(bào)銷售數(shù)字哄抬價(jià)格或囤積居奇等蒙騙消費(fèi)者的手段將會(huì)失靈，與售樓處里暗藏貓膩的銷控表相比，買房人有了更可靠的信息源。

網(wǎng)簽前房查所需資料：按照”限購(gòu)令實(shí)施細(xì)則“要求，購(gòu)房人在簽訂“商品房買賣合同”前，應(yīng)如實(shí)填寫“家庭成員情況申報(bào)表”，本市戶口持身份證、戶口本、結(jié)婚證（未婚的需去民政局開具單身證明）原件和復(fù)印件（期中戶口本的復(fù)印件有未滿18歲孩子的也要求提供孩子的）；外地戶口的須持在武漢市一年以上納稅證明或社保證明，到住房查詢窗口進(jìn)行查詢，符合購(gòu)房資格的窗口向購(gòu)房人出具“購(gòu)房人家庭成員情況查詢證明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑該證明與購(gòu)房人簽訂”購(gòu)房合同”，并辦理相關(guān)住房合同備案手續(xù)。

網(wǎng)上簽約的程序?yàn)椋航灰纂p方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款———由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合同———雙方當(dāng)事人簽字（蓋章）———在電子樓盤表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。

每一宗交易的網(wǎng)上操作程序應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)完成。

實(shí)行網(wǎng)上簽約之后，還可杜絕開發(fā)商“一房多賣”的伎倆。購(gòu)房者與開發(fā)商簽約后，該合同的具體合同號(hào)將反饋至管理部門，如該房已銷售或抵押，合同將不能生效。每套商品房信息網(wǎng)上將一目了然

房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)是房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的一部分。通過(guò)該系統(tǒng)，不僅可以查詢到商品房樓盤信息，還包括每套商品房的層數(shù)、用途銷售情況和預(yù)售參考均價(jià)等詳細(xì)信息，相關(guān)信息將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)送，主管部門審核，確保真實(shí)準(zhǔn)確。

第四篇：簽買賣合同注意事項(xiàng)

一是交房時(shí)間

針對(duì)這一條款，房產(chǎn)銷售合同一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。這項(xiàng)約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點(diǎn)購(gòu)房人一般很容易或不知其到底是何含義。我國(guó)(民法通則)第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱的”不可抗力“是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等?！币勒沾朔?，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)“不可抗力”的約定應(yīng)該說(shuō)是正確的。但實(shí)際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷售方不承擔(dān)責(zé)任。這樣的約定顯然是賣方對(duì)自己的免責(zé)范圍過(guò)于寬松，是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

二是房屋面積

一般來(lái)講，對(duì)于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存有誤差，但是誤差不應(yīng)超過(guò)合理的范圍。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，發(fā)展商就應(yīng)嚴(yán)格遵守。而如果誤差超出約定的范圍，實(shí)際上就是發(fā)展商違約，沒(méi)有履行合同?！吨腥A人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第二十六條規(guī)定：“由于另一方在合同約定的期限內(nèi)沒(méi)有履行合同的，當(dāng)事a一方有權(quán)通知另一方解除合同。因變更或解除經(jīng)濟(jì)合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任以外，應(yīng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償?！币虼?，如銷售方所交房屋超過(guò)雙方約定的面積誤差范圍，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同，并要求得相應(yīng)的賠償。

因此在簽訂購(gòu)方合同時(shí)，作為買方人當(dāng)時(shí)應(yīng)該也有權(quán)力要求發(fā)展商修改該條款內(nèi)容或另簽訂補(bǔ)充條款。比如將該條款進(jìn)行以下兩種方式的修改：

(1)測(cè)面積誤差在3%以內(nèi)的(假設(shè)，下同)，不再結(jié)算；誤差將超過(guò)3%的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)賠償因此而給乙方造成的損失。

(2)或?qū)懮希悍课菘⒐ず螅绫竞贤瑫簻y(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在3%以內(nèi)的，甲、乙方雙方按銷售價(jià)格結(jié)算；誤差超過(guò)3%的，乙方有權(quán)要求解除合同，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償因此而給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。

三是質(zhì)量問(wèn)題

目前房屋質(zhì)量問(wèn)題在期房交易合同中較為多見，由于房屋作為商品，特點(diǎn)是購(gòu)買期較長(zhǎng)，交易過(guò)程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關(guān)的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，特別是購(gòu)買預(yù)售的期房，這些復(fù)雜的因素往往使購(gòu)房者在簽約房屋時(shí)難以辨清所購(gòu)商品的虛實(shí)，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來(lái)。結(jié)果給購(gòu)買者帶來(lái)許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。在目前出現(xiàn)的糾紛之中，由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者與開發(fā)單位產(chǎn)生矛盾的占有相當(dāng)大的比例。而這其中又有相當(dāng)一部分是由于開發(fā)商宣傳承諾與實(shí)際交付使用的房屋質(zhì)量相去甚遠(yuǎn)而造成的。

按照規(guī)范的操作方式，建筑質(zhì)量的宣傳內(nèi)容應(yīng)在雙方簽訂的購(gòu)房合同中體現(xiàn)。建筑質(zhì)量的問(wèn)題是一個(gè)較為特殊的問(wèn)題，現(xiàn)有的法規(guī)對(duì)建筑質(zhì)量的管理主要是針對(duì)施工單位的管理，而施工單位的建筑質(zhì)量好壞，又不是以發(fā)展商是否接受為準(zhǔn)，而以質(zhì)檢站的質(zhì)檢結(jié)果為準(zhǔn)。可是按通常的慣例，質(zhì)檢結(jié)果一般只是針對(duì)工程主體所下的結(jié)論，一些購(gòu)房者認(rèn)為的細(xì)節(jié)性問(wèn)題，并不包含在質(zhì)檢的內(nèi)容當(dāng)中。因?yàn)橘|(zhì)量好壞并不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的一句話說(shuō)清。

一般而言購(gòu)房者對(duì)建筑質(zhì)量的反映主要集中在裝修、格局的變化；水、電、氣、管線的通暢；門、窗、家具瑕疵等問(wèn)題上，而得清楚的。因此要解決這類的問(wèn)題，購(gòu)房合同是最有效的武器。消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)一定要將質(zhì)量要求白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來(lái)作依據(jù)。

四是違約條款

在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些商品房開發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)買方違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買賣雙方的違約責(zé)任之約定是不公平不對(duì)等的，對(duì)買方極為不例。因此，在與賣方簽訂商品聲預(yù)售合同時(shí)，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭(zhēng)取雙方違約責(zé)任的公平和對(duì)等。

比如，有的開發(fā)商或代理商的合同對(duì)買賣雙方違約責(zé)任是這樣約定的：“買方逾期付款，應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣方償付違約金，買方付款逾期20日，賣方有權(quán)終止合同，并有權(quán)沒(méi)收買方支付的定金和房?jī)r(jià)款。賣方未按期將房屋交會(huì)給買方，應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買方支付違約金；并有權(quán)要求賣方雙倍返還定金?！憋@然，在上述條款中，關(guān)于賣方違約的表述不完整，關(guān)于買賣雙方違約的責(zé)任不對(duì)等。

在商品房買賣中，作為賣方，不但應(yīng)按合同約定的日期交付房屋，而且應(yīng)按合同約定的條件(面積、位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、《工程質(zhì)量檢驗(yàn)書》等)交付房屋。因此，上述有關(guān)賣方違約的完整表述應(yīng)是：“賣方未桉合同約定的條件如期將房屋交付給買方，……”。另外，既然在買方逾期20日時(shí)，賣方有權(quán)終止合同，沒(méi)收買方支付的定金和房?jī)r(jià)款，那么也應(yīng)規(guī)定“在賣方逾期20日(不應(yīng)是180日)時(shí)，買方有權(quán)終止合同，要求賣方雙倍返還定金和房?jī)r(jià)款”，才算公平、對(duì)等。

此外，“賣方有權(quán)沒(méi)收買方支付的房?jī)r(jià)款”的條款本身就是不合法的。

五是物業(yè)管理

在簽定物業(yè)合同之前，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)?gòu)房者有欺騙行為。目前，在簽定物業(yè)合同中，應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：

1．入住房的居住地，第一次簽定物業(yè)管理合同的期限最長(zhǎng)應(yīng)為二年，二年后，購(gòu)房者組成業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)挑選新的物業(yè)管理公司，委托其對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。

2．簽定物業(yè)合同之前，應(yīng)明確所購(gòu)物業(yè)的類型，是公寓，還是住宅(住宅又分為甲級(jí)住宅、乙級(jí)住宅、普通住宅等)，不同類型的物業(yè)，有不同的管理標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3．有些收費(fèi)項(xiàng)目是超前征收，違反有關(guān)規(guī)定。如有的小區(qū)的有線電視臺(tái)尚未接通，卻收取費(fèi)用；有的物業(yè)承諾安裝可視對(duì)講門鈴，尚未安裝就提前收費(fèi)等。

4．有的費(fèi)用未獲批準(zhǔn)，就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費(fèi)用需要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的審批，才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過(guò)時(shí)，提前收取，也是不對(duì)的。

5．巧立名目的各種費(fèi)用。有的物業(yè)公司為了多收費(fèi)，巧立各種名目，如裝修配合費(fèi)等。這些都是物價(jià)部門和相關(guān)部門所禁止的。

第五篇：商品房買賣合同注意事項(xiàng)

商品房買賣合同注意事項(xiàng)

根據(jù)目前市場(chǎng)碰到的商品房買賣合同中，普遍存在爭(zhēng)議的條款及注意事項(xiàng)，先總結(jié)一下幾條，大家可以參考一下。

1、簽合同前先查看政府相關(guān)部門頒發(fā)的《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》及營(yíng)業(yè)執(zhí)照；交房前應(yīng)查看《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》及《消防安全合格證》。

2、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。

3、預(yù)售的商品房的基本情況，預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

4、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

5、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。

6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。

7、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。

8、房地產(chǎn)權(quán)的辦理屬于登記義務(wù)，辦理不應(yīng)收取費(fèi)用（除各項(xiàng)的過(guò)戶費(fèi)、維修基金等國(guó)家要求交納的）

9、物業(yè)管理?xiàng)l款，要明確物業(yè)費(fèi)所收取的項(xiàng)目為哪些，交房時(shí)應(yīng)提前繳納幾個(gè)月的物業(yè)費(fèi)，10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。

12、注意開發(fā)商的廣告是否和合同上所要求的一致

13、針對(duì)付款方式、核算方式與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，并把雙方允諾的內(nèi)容寫人正式合同。要注意公平合理，慎防開發(fā)商設(shè)置過(guò)重義務(wù)，日后無(wú)法履行

14、對(duì)于付款延期，付款延期的違約責(zé)任，可以根據(jù)開發(fā)商延期交付房屋的違約責(zé)任書寫相同。

15、商品房質(zhì)量，與開發(fā)商協(xié)定房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等；對(duì)于房屋交付使用時(shí)，其達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的處罰方式由雙方協(xié)商作出明確規(guī)定；對(duì)于違約條款要明確到具體情況。

對(duì)于商品房的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標(biāo)準(zhǔn)；防水的標(biāo)準(zhǔn)，即房屋頂棚無(wú)水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無(wú)漏水、滲水；表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾商品房?jī)?nèi)部無(wú)任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無(wú)松動(dòng)、無(wú)爆裂、無(wú)間隙；管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾不在商品房?jī)?nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。

提示：主要查看六證、兩書、一照，這關(guān)系到產(chǎn)權(quán)過(guò)戶問(wèn)題。

對(duì)于面積的計(jì)算方法：

1、設(shè)計(jì)為入戶花園、空中花園等建筑形式與陽(yáng)臺(tái)相似的均按陽(yáng)臺(tái)投影面積的一半計(jì)算面積

2、與陽(yáng)臺(tái)相連，設(shè)計(jì)或?qū)嶋H建成為放置空調(diào)機(jī)等設(shè)備的構(gòu)筑物，不計(jì)算面積

3、落地窗、凸窗、飄窗等，其規(guī)劃設(shè)計(jì)及現(xiàn)狀均與樓地面處于同一水平標(biāo)高的，計(jì)算面積

4、公攤面積的計(jì)算，高層公攤系數(shù)一般在0.18～0.26之間：多層公攤系數(shù)在0.11～0.16之間。

5、國(guó)家規(guī)定商品房的面積誤差不得超過(guò)3%。

6、面積差異應(yīng)對(duì)實(shí)際面積與合同標(biāo)明的面積的誤差作出詳細(xì)的規(guī)定，以免交付使用時(shí)，對(duì)于誤差面積的核算方式與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛。千萬(wàn)不可僅以“多退少補(bǔ)、按實(shí)際面積為準(zhǔn)”一筆代之

5、新房住房維修基金全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)2%!

提示:對(duì)于面積主要注意公攤面積的計(jì)算，及公攤面積的比率，公攤具體包括那些。

違約責(zé)任與解除合同的約定

1、違約責(zé)任。包括購(gòu)房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。

標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬(wàn)分之三計(jì)算（小心開發(fā)商寫成：按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任等相關(guān)文字）

2、對(duì)于交房日期、辦理相關(guān)證件的具體日期一定要用肯定的語(yǔ)氣，不得使用大概可能等含糊的語(yǔ)句，具體的日期必須約定好，如違約又如何，雙方可以協(xié)商，寫在補(bǔ)充條款里面。

3、雙方約定：如開發(fā)商交付房屋時(shí)，所交付的房屋達(dá)不到《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，購(gòu)房人有權(quán)拒收房屋。并約定開發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同時(shí)，也可約定開發(fā)商限期更正或修復(fù)，如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人可以單方解除《合同》。并同時(shí)約定《合同》解除后的處理辦法，包括開發(fā)商應(yīng)支付給購(gòu)房人的違約金和損失賠償額計(jì)算的方法。

提示：對(duì)于違約的條款，一定要說(shuō)明具體的違約事件及違約金額等相關(guān)違約條件，不要傾向于開發(fā)商給予您補(bǔ)償多少，而要您解決此問(wèn)題的實(shí)際問(wèn)題。

1．購(gòu)房人同樣應(yīng)要求房開商在合同上注明，房屋交付使用時(shí)，用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電和其他不符合要求的用電。雙路供電的，則應(yīng)讓房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時(shí)具備雙路供電的條件。

2．供氣是最復(fù)雜的問(wèn)題。入住后“沒(méi)氣”，意味著吃飯、洗澡等最基本的生活要求都不能滿足。但有的房開商會(huì)以煤氣、天然氣公司要求購(gòu)房人入住基本達(dá)到70%、并且購(gòu)房人裝修后經(jīng)他們?cè)衮?yàn)收合格后才給通氣為說(shuō)辭，延遲通氣或不通。對(duì)于“初裝修”房，房開商也完全可做好供氣管道，禁止購(gòu)房人入住后進(jìn)行改動(dòng)，承諾房屋交付使用時(shí)有“氣”供應(yīng)。如果做不到這一點(diǎn)，購(gòu)房人至少應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時(shí)，供氣設(shè)施已入戶并與市政網(wǎng)連通，在入住后多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)有“氣”供應(yīng)，并約定在通氣前，由房開商負(fù)責(zé)采取積極措施，解決購(gòu)房人入住后因“沒(méi)氣”而造成的實(shí)際生活困難。

3．經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品。另外，《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》第九條也明確規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者不得在公開標(biāo)明的商品房?jī)r(jià)格外加收任何費(fèi)用，也不得在商品房交付使用時(shí)委托物業(yè)管理單位追加房?jī)r(jià)外的任

何費(fèi)用。且依《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)管理規(guī)則》第八條規(guī)定，商品房?jī)r(jià)格構(gòu)

成中包括了有線電視網(wǎng)費(fèi)、電話線路管理費(fèi)、水電增容費(fèi)、信報(bào)箱工料費(fèi)等。業(yè)主在支付全

部購(gòu)房款后，不應(yīng)再承擔(dān)任何支付義務(wù)。而該公司在收取購(gòu)房款后還要求