第一篇：簽訂商品房買賣合同注意事項

簽訂商品房買賣合同注意事項

商品房買賣合同共列出了若干條，其中有許多空白和選項需要雙方當事人選擇和填寫。為了最大限度地保護購房人自己的合法權(quán)益，在選擇和填寫相關(guān)內(nèi)容時一定要認真審慎地對待。

第一、合同開始的雙方當事人項。關(guān)于“出賣人”和“買受人”的所有資料都要完整填寫，不可有空項。如果出賣方有“委托代理機構(gòu)”或買受人有“委托代理人”，除要認真填寫相關(guān)內(nèi)容外，還要有合法有效授權(quán)委托書“。如果是父母（或其他監(jiān)護人）代理未成年子女（人）簽訂《商品房買賣合同》的，必須具備經(jīng)公證的代理買受人是該未成年人監(jiān)護人的證明文件。

第二、合同第一、二條中的所有填空均應(yīng)填寫。填寫的內(nèi)容要與審查的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預(yù)售許可證等相應(yīng)文件的內(nèi)容、時間、文號相一致。

第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時需要注意的是要結(jié)合所買房屋的實際狀況弄清建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的概念和相互關(guān)系，具體了解有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成是否合理合法，分攤的比例關(guān)系是怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數(shù)，對收房時可能發(fā)生的面積上的變化要預(yù)先有防范，并在合同中予以明確約定。

第四、合同第八、九條是有關(guān)商品房交付問題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應(yīng)以建筑工程竣工驗收備案表的取得為準。遇有特殊情況需告知買受人的，一般應(yīng)在盡可能短的時間內(nèi)告知。按逾期交房的時間分別處理的時限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應(yīng)考慮這方面問題。

第五、第十四條，出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時正常開通外，其他如燃氣、電話、寬帶網(wǎng)等，如有可能也應(yīng)做出明確約定。

第六、第十七條中有關(guān)商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權(quán)問題，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，其使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)歸物業(yè)的全體業(yè)主所有。不經(jīng)業(yè)主同意，出賣人無權(quán)使用。

在合同的選項的填寫時，除以上提到的事項外，還有不少需要注意的問題。為穩(wěn)妥起見，購房者最好還是請有經(jīng)驗的專業(yè)律師為自己把關(guān)。

商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標準和合同補充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的最后，容易被購房者所忽視，而被不法開發(fā)商所利用。事實上，由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。

第二篇：簽訂商品房買賣合同注意事項

簽訂房屋買賣合同要注意啥？五個要點須記牢

一、房屋基本情況

1、房屋的面積：套內(nèi)建筑面積、使用面積、公攤面積等。

2、房屋的使用年限：一般來說，住宅的土地使用期限是70年，而你要看的就是剩余的土地使用權(quán)年限。

3、房屋的地理位置：房子位于哪里，好具體到門牌號。

二、房屋產(chǎn)權(quán)情況

1、房屋性質(zhì)：交易房屋是商品房、已購公房、經(jīng)適房還是小產(chǎn)權(quán)房，這點必須明確。

2、產(chǎn)權(quán)情況：房子是否被抵押，如果已被抵押，抵押權(quán)人是誰，何時可以辦理解抵押手續(xù)等。

3、租賃情況：如果房子在被出售之前曾出租過，那就涉及到優(yōu)先購買權(quán)的問題，這時就需要明確清楚租戶是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)，并好附有租戶簽署的放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明。

三、房款支付

1、房屋的成交價格：寫清楚房屋的成交價是多少，或者房款總額是多少。

2、房款支付方式：寫清楚是全款購買還是按揭購買，如果是按揭，什么時候付首付，什么時候付尾款等，同時也約定清楚貸款如未獲得批準的解決方式。

作為賣方，房款交付時間可以選擇以下幾個時間為節(jié)點： a．辦理完過戶手續(xù)后__個工作日； b．拿到買方全部首付款后__個工作日； c．拿到全部購房款__個工作日。此外，還要約定好房屋內(nèi)物品歸屬，交接水、電、暖、燃氣等費用情況，以及交付當日發(fā)生的費用由哪一方承擔(dān)。

3、家具家電的處理：如果雙方約定用家具家電抵扣房款，那就需要寫明室內(nèi)家居家電的折合金額，對于貴重以及需要搬走的東西可在補充協(xié)議中詳細說明。

四、違約責(zé)任

房產(chǎn)交易中常見的違約情況主要有以下幾種：

1、如果賣方逾期交房該怎么辦？

2、如果買方貸款未被批準該怎么辦？

3、如果賣方未遷移戶口該怎么辦？

4、如果買方延期支付房款該怎么辦？

五、稅費繳納

二手房交易的后環(huán)節(jié)就是繳稅過戶，針對繳稅過戶必須在合同中約定兩點：

1、各項稅費應(yīng)該由誰繳納？

2、如果一方不按規(guī)定繳納稅費該怎么處理？

第三篇：認購書以及商品房買賣合同簽訂注意事項

購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又要費心勞神的大事，因購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者 的一大煩心事。因此，在購買前了解商品房的有關(guān)知識和注意事項。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預(yù)售 和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購買預(yù)售的商品房應(yīng)注意哪些事項。

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預(yù)先出售給購買者，購買者交付定金 或預(yù)付款，在合同約定的未來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。購買者在購買預(yù)售的商品房時應(yīng)把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)：

一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件

《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：

1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā) 和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房 屋的合法性。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè) 工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。

3、按照預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。

4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房 地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。

二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容

1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。

2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

4、價款。即預(yù)售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預(yù)售的條件 和程序進行了規(guī)定，但對預(yù)售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應(yīng)在合同中明確。

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。

6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。

7、違約責(zé)任。包括購房一方不能依約支付價款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。

8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。

9、物業(yè)管理條款。

10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11、其他條款或當事人約定的條款。

購買現(xiàn)房的注意事項

下面說說購買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項：

一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件

2001年4月4日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng) 具備下列條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件 或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當 抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所收費用。

二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當明確的內(nèi)容

（一）當事人名稱或者姓名和住所;

（二）商品房基本情況；

（三）商品房銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項。

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理 原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實結(jié)算房價款；

2、面積誤差比絕對值超出3% 時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款 退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款 由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

簽訂認購書

你在選好房源，談妥價格后，便是該去簽訂認購書了，這個時候還得交付一定額度的定金，發(fā)展商此時會把有關(guān)的資料和相 關(guān)文件交給你，并講清項目進展情況。

認購書主要內(nèi)容包括： 1.認購物業(yè)；

2.房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等； 3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4.認購條件，包括認購書應(yīng)注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。在簽定完認購書后，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個細節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才 能順利簽定購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān) 稅費的說明。

簽訂購房合同

簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解 決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細查驗發(fā)展商的資格和“五證”(即計委立項可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證)；如果是現(xiàn)房, 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理 大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括 了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。

在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。

您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補充協(xié)議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。(注意： 還有可能會出現(xiàn)的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產(chǎn)項目了解的加深 而感覺不好，不想購買的時候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購買者可以終止協(xié)議，拿回定 金。

簽訂購房合同是所有購房環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購房者務(wù)必重視。請一個律師為您作顧問是非常必要的，簽約的具體過程如 下：

1、談妥價格后，購房者應(yīng)簽訂認購書（附錄樣本），并交付一定額度的定金，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確購房者在什么情況下可終 止協(xié)議、索回定金。認購書主要內(nèi)容包括：認購物業(yè)、房價（包括戶型、面積、單位價格、總價）、付款方式、認購條件（包括認購書應(yīng)注意 事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點等）。

2、簽完認購書后，售方應(yīng)給購房者發(fā)放《簽約須知》，內(nèi)容包括：簽約地點、購房者應(yīng)帶證件、貸款憑證說明、繳納有關(guān)稅 費的說明。

3、完成以上環(huán)節(jié)，就該簽訂正式的購房合同了。內(nèi)容包括：

（1）售房人土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；（2）房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等；（3）付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等；

（4）交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；（5）質(zhì)量標準，包括裝飾、設(shè)備的標準、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；（6）產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；（7）保修責(zé)任；（8）購房人使用權(quán)限；（9）雙方認定的爭議仲裁機構(gòu)；（10）違約賠償責(zé)任；

（11）其他相關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標準等。在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基本問題：

1、購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表 述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項目立項批準文件的投資 建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負責(zé)人。

2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如 ××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層 ××房。

近年來，購買商品房糾紛呈上升趨勢，或因面積不符，或因價格有詐，或因交付太遲等等，給購房者帶來了一定的財力和精 神上的損失。大部分原因是購房者在簽訂購房合同時粗心大意所致。許多購房者任由銷售人員填寫合同，拿過來只看看價格就馬上簽字，使合 同失去了它應(yīng)有的作用。近日，記者就如何正規(guī)地簽訂購房合同采訪了市房管局的專業(yè)人士。

首先，購房人在正式簽訂合同之前一定要審查開發(fā)商的資格，并確認你所要購買的房產(chǎn)是否具備銷售條件。你可以要求開發(fā) 商出示工商營業(yè)執(zhí)照，以確認開發(fā)商的主體資格；你可以要求開發(fā)商出示所售樓盤的土地使用證、建筑許可證、施工許可證及商品房預(yù)（銷）售許可證，也就是通常所說的四證，以確認你所要購買商品房的合法性。通過對四證的審查和你對所購樓盤的實地察看，你可以放心地簽訂正 式的《商品房買賣合同》了。

在簽訂購房合同時，一定要堅持使用國家認定的商品房買賣合同的規(guī)范文本，不要使用房地產(chǎn)開發(fā)商單方制定的合同文本，以防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。購房者對合同中的各項條款一定要弄清楚，特別是有關(guān)房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關(guān)鍵條款。尤其 是在違約條款中，必須寫明如果產(chǎn)生質(zhì)量問題、面積不符問題、交房拖后、配套設(shè)施不全以及其他與合同內(nèi)容不符時的索賠辦法和賠付金額。

目前我市使用的商品房的規(guī)范文本是由湖南省工商局和湖南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的《商品房買賣合同》。正式的《商品房買賣合同》由開發(fā)商提供，是在當?shù)胤抗懿块T登記過的格式合同。該合同由三部分組成：格式條款，選擇條款，協(xié)議條款。格式條款是合同雙方不 能變更和選擇的，沒有商量的余地，雙方必須同意；而選擇條款和協(xié)議條款則必須在雙方協(xié)商一致，或者以補充協(xié)議的形式在合同中表現(xiàn)出來，只要把握好選擇條款和協(xié)議條款，就能充分保障購房人的權(quán)利。

如何退定金

對于目前在房地產(chǎn)買賣合同交易過程當中開發(fā)商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導(dǎo)致的眾 多買房人定金不能退回的問題，引起眾多已購房者的憤怒，也引發(fā)了準備購房者的擔(dān)心與疑慮。那么對于購房定金問題，購房人是如何理解的，遇到購房定金問題又是如何做的，對購房定金問題法律又是如何規(guī)定的，購房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那 么用什么方式退？怎么樣將不能退的定金退回？

一、定金能不能退。

目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來 與開發(fā)商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數(shù)開發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在 簽約時處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失 合同公平、公正的原則。好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我準備要 了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什么原因房子最終沒有買成，定金 就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了取回定金，這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下 定金不能退？

二、定金的法律規(guī)定。

到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解 釋》。部門規(guī)章有：《商品房銷售管理辦法》等?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約 定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當 事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的 債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保 的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當雙倍返還定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理 商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣 合同擔(dān)保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商 品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。另外，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款，當事人未能 訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所收費用”。除了法律法規(guī)及部門規(guī)章的規(guī)定之外，北京市房屋交易相關(guān)主管 部門也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設(shè)委員會和北京市工商行政管理局聯(lián)合制定了《北京市商品房認購書》格式合同，要求 開發(fā)商按此格式合同的內(nèi)容執(zhí)行。認購書的格式條款內(nèi)容實際上是對《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛 司法解釋》等具體法律法規(guī)的具體化。該認購協(xié)議書的第四條規(guī)定：認購人同意在支付定金之日起_____日內(nèi)，與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的 相關(guān)條款(本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時限，而非終止時限)。第六條規(guī)定：認購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買 賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除；雙方也可以協(xié)商解除 本認購書。出賣人應(yīng)當在本認購書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認購人。從以上的法律規(guī)定及具體行政措施我們可以得出如下結(jié)論： 商品房認購書作為商品房買賣預(yù)約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導(dǎo)致無法簽訂商品房買賣合同時，對守約方的保護和救濟。然而，當雙方對正式的商品房買賣合同主要條款不能協(xié)商一致時，不能認為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認購書中的定金條款就不適用了。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買 賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務(wù)一方無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)當雙倍返還定 金。因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。如果買賣雙方對預(yù)售或銷售契約及補 充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，不能歸責(zé)于任何一方，所以出賣人應(yīng)把定金全數(shù)返還買受人。

三、如何避免定金陷阱。

要避免定金陷阱首先不要與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購 書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房 者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回，退回的法律依據(jù) 有兩個：

一是《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性 質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持；

二是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條 規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房 買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。另外，司法實踐一般認為，“訂金”等費用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商 品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項，屬于不當?shù)美虼艘虬床划數(shù)美姆梢?guī)定來處理。再次是在簽訂認購協(xié)議時明確約定對自己有利的內(nèi) 容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)。最后是要求開發(fā)商簽訂北京市建設(shè)委員會及北京市工商行政管理局聯(lián) 合制定的《北京市商品房認購書》，不同意開發(fā)商對此認購書的內(nèi)容做修改。

四、如何退定金才能成功。

通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期 限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有 些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補充協(xié)議的方式達到了退定金的目的。另外，對于內(nèi)部認購等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證 的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。

第四篇：商品房買賣合同簽訂中的注意事項

商品房買賣合同簽訂中的注意事項

簽訂購房合同，是購房所有環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購房者的權(quán)利義務(wù)盡在其中。購房者一定要逐條審查，甚至可以對照樓盤廣告、樓書等宣傳資料中開發(fā)商的承諾進行比較，盡量把沒有在合同上體現(xiàn)的要求以補充條款的形式確定下來。

在簽訂合同前，對于購房合同本身一定要有了解和認識。

合同文本有很多空格和空白行，供房地產(chǎn)商和購房人自行約定或補充約定，合同中涉及選擇的，自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款，房地產(chǎn)商和購房人都有權(quán)對示范文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。

購房人簽合同時一定要注意示范文本中某些條款內(nèi)容的選擇，在空格或空行部位填寫需要刪除或添加的內(nèi)容，如不作約定或以補充協(xié)議形式另行約定時，應(yīng)劃掉空格或空行部位，避免留下后患。

此外，購房前想清楚到底以誰的名義購買。因為購房合同上的名字就是房產(chǎn)證上的名字，現(xiàn)在襄陽市是禁止合同更名的。購房者要想換名字，只能等到拿到房產(chǎn)證后辦理過戶，還需要繳納一定的稅費。如果是貸款買房，就算購房者已拿到房產(chǎn)證，由于牽扯抵押委托，即使購房人愿意花錢，辦理過戶也不是很容易。因此在簽合同前，一定要想清楚購房合同上要寫誰的名字。

下面，我們一起了解下購房合同中的細節(jié)條款中一些需要特別留意的地方。

(1)關(guān)于房屋面積方面的條款

按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

(2)關(guān)于價格、收費、付款方式的條款

價格條款應(yīng)明確，要有細項約束開發(fā)商不得隨意加價，不應(yīng)包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。

可注明在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構(gòu)申請貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議購房者無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，留給自己一個冷靜期。

(3)關(guān)于房屋質(zhì)量的條款

購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級;建材配備清單、等級;屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。誤區(qū)：有些購房者認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當出現(xiàn)質(zhì)量問題;而且還有《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此!

商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房者所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。

牢記：墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。

(4)關(guān)于售后物業(yè)管理的條款

這是購房者在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與購房者簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，購房者應(yīng)該據(jù)理力爭，簽署相關(guān)協(xié)議，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費。

(5)關(guān)于履行合同的期限和方法的條款

應(yīng)寫明房屋交付的日期，房款的交付日期、金額和方法。例如付款方式，是一次性付清，還是分期付款。

(6)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款

由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，賣方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。

小貼士：購房者應(yīng)在合同中約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限。根據(jù)2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內(nèi)，開發(fā)商需配合購房者辦理產(chǎn)權(quán)證。購房者應(yīng)力爭在合同中，將辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定在國家規(guī)定的時間內(nèi)。如果此期限時間過長，對購房者采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。

(7)關(guān)于稅費負擔(dān)的條款

房屋買賣中應(yīng)繳納的一切稅費，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。

(8)關(guān)于違約責(zé)任的條款

包括開發(fā)商逾期交房、不能或不履行交付房屋應(yīng)負的責(zé)任;購房者逾期付款應(yīng)負的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負的責(zé)任等。

小帖士：現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。

(9)關(guān)于不可抗拒力

簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會異常事件)。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力，并應(yīng)約定一個告知期限。

開發(fā)商有時提出以下免責(zé)條款，購房者最好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準文件的;施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時解決的。

簽訂購房合同后，購房者要留意合同備案情況。

襄陽市房管局提供的《商品房買賣合同》標準格式文本中，第二十五條明確規(guī)定：“商品房為預(yù)售的，自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣人(開發(fā)商)向房產(chǎn)、土地管理部門申請登記備案?！弊?010年2月襄陽市開始推行網(wǎng)上簽約后，開發(fā)企業(yè)需要在網(wǎng)上簽約的3個工作日內(nèi)，到房地產(chǎn)交易管理部門辦理合同蓋章備案手續(xù)。

登記備案制度主要是為了通過對商品房預(yù)售合同的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進行審查，以保護購房者的合法權(quán)益，進而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。因此購房者千萬不要忽視這一環(huán)節(jié)。

襄陽市購房合同登記備案后會在合同上蓋一個登記備案章，上面的號碼即為合同登記備案號。購房者既可登陸襄陽房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)，鍵入相關(guān)信息查詢合同登記備案情況，也可在向開發(fā)商征詢經(jīng)辦合同登記備案房產(chǎn)局后，親自前往該處了合同登記備案情況。

第五篇：簽訂商品房買賣合同需要注意事項

簽訂商品房買賣合同需要注意事項

最重要的是驗證開發(fā)商是否合法經(jīng)營.一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。由于合同本身是一種書面依據(jù),開發(fā)商不會輕易玩文字游戲.如果內(nèi)容不符合合同法等相關(guān)法律法規(guī),也過不了司法這一關(guān).因此,只要合同中對雙方的權(quán)利和責(zé)任的規(guī)定是明確的公平的,對此有不明了的地方搞清楚就行了.《商品房買賣合同》是購房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時不要注意以下問題：

（1）在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），最好注明如申請不到銀行按揭時訂金等預(yù)付付款的處理辦法。（2）明確注明房屋面積所購面積要明確注明銷售面積（或分攤的公用面積）是多少，實際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購房者有權(quán)退房并追繳利息損失。（3）對交樓日期要有嚴謹、具體的規(guī)定務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達。如果開發(fā)商在約定的時間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。（4）明確煤氣通氣的準確時間合同中要寫明煤氣通氣的準確時間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r通氣時，開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。（5）明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購房者手中的準確時間（6）認真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購房屋是否一致注意是否標明各居室、客廳、廁所的面積；所購房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號是否確定。（7）約定設(shè)計變更時如何承擔(dān)責(zé)任合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計變更，新的設(shè)計方案應(yīng)在多長時間內(nèi)通知購房者，如果購房者要退房應(yīng)在多長時間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長時間內(nèi)退款及付其利息。（8）仔細研讀補充條款的內(nèi)容如果購房者認為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細，可以再簽訂一個補充協(xié)議，把雙方認為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對等。應(yīng)當注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購房者應(yīng)多加注意。仔細研讀補充條款，注意補充條款是否與正式合同相抵觸，對不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補充的也可以提出。因為任何合同在正式簽訂前都是可以修改的。避免疏忽而帶來不必要的經(jīng)濟損失或民事糾紛。