第一篇：律師支招：簽訂一手商品房買賣合同的注意事項

律伴網(wǎng)（lvban365.com）法律服務平臺

簽訂一手商品房買賣合同的注意事項

導讀：很多購房者認為購房合同反正都是范本，開發(fā)商也不可能因為你而改合同，而且合同、附件、臨時管理條約一大摞，簽合同的時候就那么一會會，哪有時間仔細看，索性就不看了，拿著合同就刷刷刷的簽上自己的大名。等到交房時出了問題找開發(fā)商維權(quán)，才知道人家合同里明明寫得很清楚，那就追悔莫及了！

“定金退還”、、“房屋漏水裂縫”“房屋配套跟宣傳不符”“房屋面積縮水”“房屋延遲交樓”“延遲辦證”“無法入戶無法就讀學區(qū)房”“爛尾樓”等問題在一手房買賣糾紛中所占比例最高。為什么這類問題層出不窮，無法杜絕呢？究其原因就在于這一紙“商品房買賣合同及其附件”書寫不規(guī)范、約定不明確所致。因為雖然住建部、國家工商總局2014年頒布了最新版的《商品房買賣合同(示范文本)》，篇幅內(nèi)容較2000版本增加很多，目前江蘇、西安、東莞、西藏等城市已強制實施，但很多地方還沒實施，還是用的舊版的，而且開發(fā)商往往通過補充協(xié)議來規(guī)避或者修改主合同條款，這些內(nèi)容或多或少都會存在一些問題。俗話說：“授人以魚不如授人以漁”，筆者希望通過對“簽訂商品房買賣合同”粗淺的剖析，能夠教會大家如何正確的簽訂“商品房買賣合同”及注意事項并達到防患于未然的目的。由于篇幅有限，只能就重點問題進行講解，難免有所疏漏，還望大家多多諒解。?簽訂購房合同是保障買方權(quán)益的重要憑證。最妥當?shù)淖龇ㄊ窃谫彿繒r請上一位有經(jīng)驗的律師幫忙審查陪同簽訂合同，有些關鍵問題至少要看清楚，注意購房合同中的無標注不明或易造成歧義的條款陷阱，開發(fā)商不同意修改的情況下再決定買與不買，畢竟購房是人生大事，有的是花費終其一生的積蓄，以免遇到收不了房辦不了證等風險。第一項：五證、兩書、三表要齊全

“五證”齊全：一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關鍵。其中最重要的是土地使用權(quán)證和商品房預售許可證。陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導致購房合同無效。對策：

1、復印件要注意看原件。

2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。

3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔的責任。

律伴網(wǎng)（lvban365.com）法律服務平臺

律師建議增加補充條款：出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。

小常識：五證、兩書、三表，開發(fā)商交房時必須具備五證兩書三表。合理的交房程序應該是業(yè)主先驗房、開發(fā)商修房、業(yè)主滿意后收房時才交納合理的費用。以上文件齊全才有具備辦理房產(chǎn)證的條件。

五證兩書是什么？購房者在購房時應要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。注意土地使用證年限，現(xiàn)在很多開發(fā)項目的用地雖然是出讓用地，但由于是綜合或者商住，導致土地使用年限不是70年，甚至有些只是四十年，所以大家在購買時一定要看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70年，因為目前法律只是規(guī)定了住宅到期自動續(xù)期，其他非住宅業(yè)界一般認為會繳費續(xù)期。

“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售(預售)許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內(nèi)。

“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。

“三表”住宅面積實測表、竣工驗收備案表、分戶驗收記錄表。

第二項：審慎簽訂房屋認購書，合同文本要規(guī)范使用建設部頒發(fā)的規(guī)范的合同文本。

一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體內(nèi)容。要明確一點，正式簽訂商品房買賣合同的時候，對于商品房買賣合同本身是可以進行修改或補充約定的。如：將開發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補充協(xié)議的形式確定下來其內(nèi)容，只有這樣，才能有力地約束開發(fā)商，維護自己的權(quán)益。

不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆定金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務不平等的，對自己尤其不利。在簽訂認購協(xié)議書的時候，一定要認真識別“定金”和“訂金”。定金是一個專門的法律概念，其目的主要在于對合同的成立、履行起擔保作用，并有特定的定金規(guī)則，即“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！倍喗鸩痪邆涠ń鹦再|(zhì)，一般情況下，訂金視作預付款。出現(xiàn)違約事項時，也不能適用定金規(guī)則進行處理，一般只能按

律伴網(wǎng)（lvban365.com）法律服務平臺

照預付款的規(guī)則進行處理，即接收預付款的一方不履行合同時，應當承擔返還預付款、賠償損失等違約責任。

“如果購房者在簽訂購房合同中，出現(xiàn)不屬于自己責任的情況，比如：在訂立《商品房買賣合同》時開發(fā)商的手續(xù)尚不全;購房者依約定時間去簽合同，但由于某些實質(zhì)性條款未達成一致協(xié)議等，導致《商品房買賣合同》無法簽的，購房者要和開發(fā)商協(xié)商，讓開發(fā)商退定金是完全可以的。”最好能夠直接與開發(fā)商簽預售合同就好（對于期房現(xiàn)實中很少）。

第三項：開發(fā)商證明文件要有效，相關證明文件有效。

如果是買期房（在建、未完成建設、不能交付使用的房屋）要查看開發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內(nèi)；買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了）和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。開發(fā)商是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的專營企業(yè)，還是只具有對某一特定項目的開發(fā)資格項目型公司，但不管是哪種公司都應有《資質(zhì)證書》。要看《資質(zhì)證書》的等級和合法性、時效性。第四項：按揭貸款方式購房應注意問題

1、提供真實資料規(guī)避貸款影響剛需購房者向銀行申請個人住房按揭貸款，銀行一般會要求購房者提供相應的收入證明(包括個人職業(yè)、職務和薪酬及其他經(jīng)濟收入情況等方面的證明)。律師提醒：如果按揭購房者向銀行提供了虛假材料，則可能帶來比較嚴重的影響：輕則影響銀行審查，最終不能發(fā)放貸款，實現(xiàn)不了自己的居住夢;重則可能因為個人提供虛假材料，導致不能辦理按揭貸款，造成開發(fā)商據(jù)此要求購房者承擔逾期交付辦理按揭資料及商品房預售合同的違約責任，支付相當數(shù)額的違約金。

2、小心貸款申請不成功讓開發(fā)商沒收購房定金一般情況下，在購房者同開發(fā)商簽訂商品房買賣購房合同后，才能向銀行申請按揭貸款并最終與銀行簽訂按揭貸款合同。但由于按揭貸款能否申請成功，具有不確定性，因此購房者應當高度重視能夠貸款申請成功的問題。因為在現(xiàn)實生活中，已經(jīng)發(fā)生了許多按揭貸款申請不成功，開發(fā)商堅持不退還購房者定金的案例。

對策：法律規(guī)定，如果開發(fā)商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房時導致銀行不批貸款，可要求開發(fā)商退還首付及定金，并支付相應的利息損失。如果是由于購房者自己的征信問題而無法貸款的，則由購房者賠償開發(fā)商相應的違約金。但如果開發(fā)商僅僅在合同附件補充協(xié)議中寫“必須在XX日前辦理好所有貸款手續(xù)，否

律伴網(wǎng)（lvban365.com）法律服務平臺

則視為違約，不退還首付款”或者“購房人信譽等問題導致不能貸款，讓購房人一次性付清房款”，就是開發(fā)商把貸款的風險全部放在我們買方的身上了，規(guī)避了自己的責任。這種條款就要謹慎。

首先購房者可以自己先行查詢個人信用，其次購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同交付定金時，一定要在合同中明確約定，若因按揭貸款未能獲銀行同意導致購房者申請解除購房合同的，開發(fā)商應當全額退還購房者繳納的購房定金，從而避免購房者的定金損失。

3、最好不要簽訂“連帶違約條款” 在目前的樓市消費中，開發(fā)商有時會要求在按揭貸款合同中或單獨與購房人簽訂連帶違約條款：即借款人出現(xiàn)未按時歸還按揭款導致開發(fā)商承擔擔保責任的，開發(fā)商有權(quán)按原價回購房屋或解除商品房買賣合同。

對策：一般情況下，不要同開發(fā)商簽訂“連帶違約條款”。如果一定要簽或者已經(jīng)簽訂了類似條款的購房者，一定要注意還款的及時等情況，避免因為個人在還款等方面出現(xiàn)違約，造成開發(fā)商回購或處分抵押擔保物的情況出現(xiàn)。

4、出租抵押房要履行告知義務。根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租物造成承租人的損失承擔賠償責任;如是抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”

律師提醒：投資者按揭貸款購買的住房，在貸款期間進行出租，一定要將房屋正在返還貸款，并已經(jīng)抵押的事實書面告知承租人。只有購房者履行了告知義務，如果因無法還貸而導致銀行行使抵押權(quán)，購房者才能免除對承租人的賠償責任。

5、認真履行還款義務避免銀行提前收回貸款一般情況下，購房者與銀行簽訂的按揭貸款合同都明確的規(guī)定了購房者的還款期限。同時，借款合同中還一般都約定了“如果借款人連續(xù)三期或累計六期逾期，銀行有權(quán)提前收貸，處置抵押擔保物，并有權(quán)要求借款人承擔銀行實現(xiàn)債權(quán)產(chǎn)生催收費、律師費、訴訟費、評估費等費用”的條款。

這是因為如果購房者提前還貸，則會影響到銀行的收益和資金安排計劃，在貸款發(fā)放的一到三年內(nèi)提前還貸，銀行可能會要求借款人支付相應的違約金。

律師提醒：借款人應當嚴格按照借款合同約定的還款時間及金額履行自身的義務，如果實在需要提前還款，則需要提前做好相關的工作，避免給自己造成損失。

律伴網(wǎng)（lvban365.com）法律服務平臺

6、貸款還清后要及時注銷抵押登記一般情況下，按揭貸款購房者在貸款還清后，都沒有及時地去注銷抵押登記，這是很危險的情況，也是廣大購房者經(jīng)常疏忽的重要環(huán)節(jié)。

律師提醒：購房者在還清了全部貸款本金和利息后，一定要持銀行的貸款結(jié)清證明和相關憑證，及時到房管局辦理注銷抵押登記手續(xù)，以確保物權(quán)的完整性。只有這樣，購房者才能規(guī)避因沒有辦理注銷抵押登記手續(xù)而帶來的可能出現(xiàn)的相關糾紛或者風險。

第五項：房屋交付要約定清楚，買期房要約定條件和時限。

所謂交房有兩個意思：一是房屋使用權(quán)即實物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應當在預售合同中對實物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。沒有《竣工驗收備案表》和測繪報告的交付。

第六項：公共部位、車庫和地下室的約定，在過去經(jīng)常因為產(chǎn)權(quán)不明確，導致開發(fā)商和業(yè)主產(chǎn)生糾紛。

明確建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、通道、大堂、避難層、設備層等部分；道路、綠地、物業(yè)服務用房等歸全體業(yè)主共有。

另外在合同簽訂時候，有時候開發(fā)商會答應給業(yè)主贈送車庫或者儲藏室、閣樓，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因為缺乏證據(jù)最后不了了之。另外就是是否是車庫，一定要看規(guī)劃，而不是聽開發(fā)商口頭承諾，不一定能停進去車的就是車庫，很多層比較高的貯藏室也可停車的，開發(fā)商一般都說是車庫，此時要看規(guī)劃是否是車庫，另外就是人防的車位，不能辦證，也需要特別注意 第七項：違約責任要明確，明確具體時間和違約責任。

對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務必會大做文章，對買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任。

對于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時應該明確合同違約或與描述不一致時開發(fā)商應承擔的責任?？蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責任的平等性。

律伴網(wǎng)（lvban365.com）法律服務平臺

第八項：公攤面積在合同中要注明

陷阱：合同中關于產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)實際使用面積、公攤面積都會有明確的數(shù)字體現(xiàn)，但卻沒有贈送面積的體現(xiàn)，因此，開發(fā)商宣傳前期所提到的“超大贈送”其實是得不到保障的。另外，面積誤差的處理也是需要我們看清楚的。建設部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。

對策：

1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。

3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。

律師建議增加補充條款：雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：

1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔相關費用;如果實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。

2、買受人對實測面積的承擔，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。

第九項：關于房產(chǎn)證

陷阱：建設部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐е沦Y質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。

對策：

1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。

2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關的違法行為。

律師建議增加補充條款：如果因出賣人的原因，導致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：

1、買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項的違約金計算標準承擔責任。

2、買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責任。如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關費用的原因，導致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同??條第???種的處理方式及違約金計算標準承擔責任。

如果因頒證行政機關的原因，導致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔責任。但出賣人應當出示蓋有行政機關公章的證明文件，否則視為出賣人違約。

律伴網(wǎng)（lvban365.com）法律服務平臺

第十項：關于書面通知

陷阱：合同中約定通知義務后(如：交房通知)，開發(fā)商如期不能履行義務，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責任。

對策：

1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。

2、如有開發(fā)商違約，買受人應一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。

律師建議增加補充條款：本合同中所含書面通知義務的，雙方均應以郵政快件的方式通知對方。第十一項：合同附件須重視

1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。

2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質(zhì)量保證書、裝飾設備標準、住宅使用說明書等，對于補充協(xié)議的條款也常常列為合同附件?？梢?，這些附件內(nèi)容都是極其重要的。購房者不但要認真謹慎對待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。

第十二項：土地使用權(quán)、所售房屋是否有抵押

陷阱：很多開發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。

2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。

3、要求開發(fā)商提供保證責任。律師建議增加補充條款：出賣人保證不存在一房兩賣、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓三種情形，如果出賣人違反這些承諾，導致買受人合同無法備案或無法辦證的，就可以主張退房、出賣人應向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。第十三項：關于物業(yè)管理公約，明確物業(yè)管理事項。

一個不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。

陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。

律伴網(wǎng)（lvban365.com）法律服務平臺

對策：

1、買受人應要求前期物業(yè)應以招投標的方式介入。

2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。

3、買受人也應簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。

律師建議增加補充條款：出賣人在出售房屋前，應與招投標方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。

買賣雙方在簽訂本合同時，應同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。第十四項：關于各方責任范圍

陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。

對策：

1、根據(jù)司法解釋將實際損失細化。

2、對開發(fā)商給自己造成的損失準備好證據(jù)。

律師建議增加補充條款：如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承擔的責任范圍如下：出賣人的責任范圍：

1、退還已付房價款及其利息(此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算;如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算)。

2、賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。

3、賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用(此費用僅以裝修實物和相關票據(jù)為限)。

4、對于按揭付款的買受人，出賣人應賠償買受人辦理按揭相關手續(xù)的費用(包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等)。

第十五項：關于所售房屋的坐落位置，房號是否正確

陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。

房號是貫穿整個買房過程始終的，看房時選定了房號，后面的購房合同、貸款合同以及各種附件條約上面都應該是先前選定的那個房號，而且合同附件里戶型圖上的房號也應當是一致的。如果其中任何一個地方的房號有誤，都可能對將來的收房帶來麻煩。

附件一都是我們的戶型圖，應標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應標明陽臺的大小、空調(diào)機位等具體的設備位置。如果這些內(nèi)容不明確，則該戶型圖根本起不到準確指示的作用，對開發(fā)商來說也沒有明確的約束，就不具備法律效應。同時還應該確認好，附件里的戶型圖是否就是我們自己選中的那個戶型

對策：

1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標明樓號。

2、開發(fā)商應在此附圖中蓋章確認。

律伴網(wǎng)（lvban365.com）法律服務平臺

律師建議增加補充條款：出賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。第十六項：房屋要驗收，檢查房屋質(zhì)量。

在簽約時，應查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責任。

1．驗房是法律賦予業(yè)主的神圣權(quán)利。

2．業(yè)主有權(quán)獲得符合國家規(guī)范要求的合格商品。3.業(yè)主有權(quán)對自己購置的房屋進行檢查驗收。4.驗房是科學評價房屋價值的重要依據(jù)。5.驗房是先行維權(quán)的必要手段。6．集體驗房是理性維權(quán)的基礎。

7.前期驗房可避免初裝修后造成人力物力材料的重復浪費和修復不便。8.以事實為依據(jù)、以法律為準繩。驗房缺陷將成為經(jīng)濟索賠的法律證據(jù)。9.驗房是精裝修前的必要步驟。第十七：其他

1、如果是戀人或夫妻共同買房，在購房合同上必須同時簽上雙方的名字。此外，簽名字的順序也是有講究的，尤其是按揭房，名字寫在前面的將直接視為按揭貸款的主貸人。建議雙方中征信良好的一方將名字寫在前面，作為按揭的主貸人。

2、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料

商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定。

3、關于裝修標準和設備標準。購房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書等宣傳品中對裝修的許諾，而應在購房合同中將房內(nèi)外的裝修和設備設施的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向等內(nèi)容約定清楚，這樣才能最大限度地保護自己的利益。

文章來源：http://

第二篇：簽訂商品房買賣合同注意事項

簽訂房屋買賣合同要注意啥？五個要點須記牢

一、房屋基本情況

1、房屋的面積：套內(nèi)建筑面積、使用面積、公攤面積等。

2、房屋的使用年限：一般來說，住宅的土地使用期限是70年，而你要看的就是剩余的土地使用權(quán)年限。

3、房屋的地理位置：房子位于哪里，好具體到門牌號。

二、房屋產(chǎn)權(quán)情況

1、房屋性質(zhì)：交易房屋是商品房、已購公房、經(jīng)適房還是小產(chǎn)權(quán)房，這點必須明確。

2、產(chǎn)權(quán)情況：房子是否被抵押，如果已被抵押，抵押權(quán)人是誰，何時可以辦理解抵押手續(xù)等。

3、租賃情況：如果房子在被出售之前曾出租過，那就涉及到優(yōu)先購買權(quán)的問題，這時就需要明確清楚租戶是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)，并好附有租戶簽署的放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明。

三、房款支付

1、房屋的成交價格：寫清楚房屋的成交價是多少，或者房款總額是多少。

2、房款支付方式：寫清楚是全款購買還是按揭購買，如果是按揭，什么時候付首付，什么時候付尾款等，同時也約定清楚貸款如未獲得批準的解決方式。

作為賣方，房款交付時間可以選擇以下幾個時間為節(jié)點： a．辦理完過戶手續(xù)后__個工作日； b．拿到買方全部首付款后__個工作日； c．拿到全部購房款__個工作日。此外，還要約定好房屋內(nèi)物品歸屬，交接水、電、暖、燃氣等費用情況，以及交付當日發(fā)生的費用由哪一方承擔。

3、家具家電的處理：如果雙方約定用家具家電抵扣房款，那就需要寫明室內(nèi)家居家電的折合金額，對于貴重以及需要搬走的東西可在補充協(xié)議中詳細說明。

四、違約責任

房產(chǎn)交易中常見的違約情況主要有以下幾種：

1、如果賣方逾期交房該怎么辦？

2、如果買方貸款未被批準該怎么辦？

3、如果賣方未遷移戶口該怎么辦？

4、如果買方延期支付房款該怎么辦？

五、稅費繳納

二手房交易的后環(huán)節(jié)就是繳稅過戶，針對繳稅過戶必須在合同中約定兩點：

1、各項稅費應該由誰繳納？

2、如果一方不按規(guī)定繳納稅費該怎么處理？

第三篇：簽訂商品房買賣合同注意事項

簽訂商品房買賣合同注意事項

商品房買賣合同共列出了若干條，其中有許多空白和選項需要雙方當事人選擇和填寫。為了最大限度地保護購房人自己的合法權(quán)益，在選擇和填寫相關內(nèi)容時一定要認真審慎地對待。

第一、合同開始的雙方當事人項。關于“出賣人”和“買受人”的所有資料都要完整填寫，不可有空項。如果出賣方有“委托代理機構(gòu)”或買受人有“委托代理人”，除要認真填寫相關內(nèi)容外，還要有合法有效授權(quán)委托書“。如果是父母（或其他監(jiān)護人）代理未成年子女（人）簽訂《商品房買賣合同》的，必須具備經(jīng)公證的代理買受人是該未成年人監(jiān)護人的證明文件。

第二、合同第一、二條中的所有填空均應填寫。填寫的內(nèi)容要與審查的土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預售許可證等相應文件的內(nèi)容、時間、文號相一致。

第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時需要注意的是要結(jié)合所買房屋的實際狀況弄清建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的概念和相互關系，具體了解有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成是否合理合法，分攤的比例關系是怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數(shù)，對收房時可能發(fā)生的面積上的變化要預先有防范，并在合同中予以明確約定。

第四、合同第八、九條是有關商品房交付問題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應以建筑工程竣工驗收備案表的取得為準。遇有特殊情況需告知買受人的，一般應在盡可能短的時間內(nèi)告知。按逾期交房的時間分別處理的時限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應考慮這方面問題。

第五、第十四條，出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時正常開通外，其他如燃氣、電話、寬帶網(wǎng)等，如有可能也應做出明確約定。

第六、第十七條中有關商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權(quán)問題，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，其使用權(quán)和收益權(quán)應歸物業(yè)的全體業(yè)主所有。不經(jīng)業(yè)主同意，出賣人無權(quán)使用。

在合同的選項的填寫時，除以上提到的事項外，還有不少需要注意的問題。為穩(wěn)妥起見，購房者最好還是請有經(jīng)驗的專業(yè)律師為自己把關。

商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明、裝修設備標準和合同補充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的最后，容易被購房者所忽視，而被不法開發(fā)商所利用。事實上，由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。

第四篇：認購書以及商品房買賣合同簽訂注意事項

購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又要費心勞神的大事，因購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者 的一大煩心事。因此，在購買前了解商品房的有關知識和注意事項。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預售 和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購買預售的商品房應注意哪些事項。

商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預先出售給購買者，購買者交付定金 或預付款，在合同約定的未來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)：

一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的商品房應具備的條件

《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預售的條件作出以下規(guī)定：

1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā) 和預售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房 屋的合法性。

2、持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，領取建設 工程規(guī)劃許可證后才能開工建設。

3、按照預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預售款從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。

4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應到日照市房 地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預售的合法性。

二、了解商品房預售合同基本的內(nèi)容

1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。

2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預售的條件 和程序進行了規(guī)定，但對預售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應在合同中明確。

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。

6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。

7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質(zhì)、按量交房的責任。

8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務。

9、物業(yè)管理條款。

10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11、其他條款或當事人約定的條款。

購買現(xiàn)房的注意事項

下面說說購買現(xiàn)房應注意的事項：

一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件

2001年4月4日，建設部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應 具備下列條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件 或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當 抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用。

二、了解商品房買賣合同中應當明確的內(nèi)容

（一）當事人名稱或者姓名和住所;

（二）商品房基本情況；

（三）商品房銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權(quán)益、責任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理 原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實結(jié)算房價款；

2、面積誤差比絕對值超出3% 時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款 退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款 由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

簽訂認購書

你在選好房源，談妥價格后，便是該去簽訂認購書了，這個時候還得交付一定額度的定金，發(fā)展商此時會把有關的資料和相 關文件交給你，并講清項目進展情況。

認購書主要內(nèi)容包括： 1.認購物業(yè)；

2.房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等； 3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4.認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。在簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個細節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才 能順利簽定購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關 稅費的說明。

簽訂購房合同

簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權(quán)利和義務都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解 決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細查驗發(fā)展商的資格和“五證”(即計委立項可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設許可證、商品房預售許可證)；如果是現(xiàn)房, 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理 大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括 了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。

在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。

您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補充協(xié)議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。(注意： 還有可能會出現(xiàn)的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產(chǎn)項目了解的加深 而感覺不好，不想購買的時候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購買者可以終止協(xié)議，拿回定 金。

簽訂購房合同是所有購房環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購房者務必重視。請一個律師為您作顧問是非常必要的，簽約的具體過程如 下：

1、談妥價格后，購房者應簽訂認購書（附錄樣本），并交付一定額度的定金，雙方在協(xié)議中應明確購房者在什么情況下可終 止協(xié)議、索回定金。認購書主要內(nèi)容包括：認購物業(yè)、房價（包括戶型、面積、單位價格、總價）、付款方式、認購條件（包括認購書應注意 事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點等）。

2、簽完認購書后，售方應給購房者發(fā)放《簽約須知》，內(nèi)容包括：簽約地點、購房者應帶證件、貸款憑證說明、繳納有關稅 費的說明。

3、完成以上環(huán)節(jié)，就該簽訂正式的購房合同了。內(nèi)容包括：

（1）售房人土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；（2）房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等；（3）付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；

（4）交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；（5）質(zhì)量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；（6）產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；（7）保修責任；（8）購房人使用權(quán)限；（9）雙方認定的爭議仲裁機構(gòu)；（10）違約賠償責任；

（11）其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題：

1、購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表 述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資 建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負責人。

2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如 ××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層 ××房。

近年來，購買商品房糾紛呈上升趨勢，或因面積不符，或因價格有詐，或因交付太遲等等，給購房者帶來了一定的財力和精 神上的損失。大部分原因是購房者在簽訂購房合同時粗心大意所致。許多購房者任由銷售人員填寫合同，拿過來只看看價格就馬上簽字，使合 同失去了它應有的作用。近日，記者就如何正規(guī)地簽訂購房合同采訪了市房管局的專業(yè)人士。

首先，購房人在正式簽訂合同之前一定要審查開發(fā)商的資格，并確認你所要購買的房產(chǎn)是否具備銷售條件。你可以要求開發(fā) 商出示工商營業(yè)執(zhí)照，以確認開發(fā)商的主體資格；你可以要求開發(fā)商出示所售樓盤的土地使用證、建筑許可證、施工許可證及商品房預（銷）售許可證，也就是通常所說的四證，以確認你所要購買商品房的合法性。通過對四證的審查和你對所購樓盤的實地察看，你可以放心地簽訂正 式的《商品房買賣合同》了。

在簽訂購房合同時，一定要堅持使用國家認定的商品房買賣合同的規(guī)范文本，不要使用房地產(chǎn)開發(fā)商單方制定的合同文本，以防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。購房者對合同中的各項條款一定要弄清楚，特別是有關房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關鍵條款。尤其 是在違約條款中，必須寫明如果產(chǎn)生質(zhì)量問題、面積不符問題、交房拖后、配套設施不全以及其他與合同內(nèi)容不符時的索賠辦法和賠付金額。

目前我市使用的商品房的規(guī)范文本是由湖南省工商局和湖南省建設廳共同監(jiān)制的《商品房買賣合同》。正式的《商品房買賣合同》由開發(fā)商提供，是在當?shù)胤抗懿块T登記過的格式合同。該合同由三部分組成：格式條款，選擇條款，協(xié)議條款。格式條款是合同雙方不 能變更和選擇的，沒有商量的余地，雙方必須同意；而選擇條款和協(xié)議條款則必須在雙方協(xié)商一致，或者以補充協(xié)議的形式在合同中表現(xiàn)出來，只要把握好選擇條款和協(xié)議條款，就能充分保障購房人的權(quán)利。

如何退定金

對于目前在房地產(chǎn)買賣合同交易過程當中開發(fā)商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導致的眾 多買房人定金不能退回的問題，引起眾多已購房者的憤怒，也引發(fā)了準備購房者的擔心與疑慮。那么對于購房定金問題，購房人是如何理解的，遇到購房定金問題又是如何做的，對購房定金問題法律又是如何規(guī)定的，購房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那 么用什么方式退？怎么樣將不能退的定金退回？

一、定金能不能退。

目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來 與開發(fā)商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數(shù)開發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在 簽約時處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失 合同公平、公正的原則。好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我準備要 了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什么原因房子最終沒有買成，定金 就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了取回定金，這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下 定金不能退？

二、定金的法律規(guī)定。

到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解 釋》。部門規(guī)章有：《商品房銷售管理辦法》等?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約 定的債務的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔保法》第八十九條規(guī)定：當 事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的 債務的，應當雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保 的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理 商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣 合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商 品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，建設部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款，當事人未能 訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用”。除了法律法規(guī)及部門規(guī)章的規(guī)定之外，北京市房屋交易相關主管 部門也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設委員會和北京市工商行政管理局聯(lián)合制定了《北京市商品房認購書》格式合同，要求 開發(fā)商按此格式合同的內(nèi)容執(zhí)行。認購書的格式條款內(nèi)容實際上是對《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛 司法解釋》等具體法律法規(guī)的具體化。該認購協(xié)議書的第四條規(guī)定：認購人同意在支付定金之日起_____日內(nèi)，與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的 相關條款(本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時限，而非終止時限)。第六條規(guī)定：認購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買 賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除；雙方也可以協(xié)商解除 本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認購人。從以上的法律規(guī)定及具體行政措施我們可以得出如下結(jié)論： 商品房認購書作為商品房買賣預約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導致無法簽訂商品房買賣合同時，對守約方的保護和救濟。然而，當雙方對正式的商品房買賣合同主要條款不能協(xié)商一致時，不能認為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認購書中的定金條款就不適用了。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買 賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務一方無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務，應當雙倍返還定 金。因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。如果買賣雙方對預售或銷售契約及補 充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，不能歸責于任何一方，所以出賣人應把定金全數(shù)返還買受人。

三、如何避免定金陷阱。

要避免定金陷阱首先不要與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購 書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房 者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回，退回的法律依據(jù) 有兩個：

一是《擔保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性 質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持；

二是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條 規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房 買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，司法實踐一般認為，“訂金”等費用是預付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商 品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項，屬于不當?shù)美?，因此因按不當?shù)美姆梢?guī)定來處理。再次是在簽訂認購協(xié)議時明確約定對自己有利的內(nèi) 容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責任如何承擔。最后是要求開發(fā)商簽訂北京市建設委員會及北京市工商行政管理局聯(lián) 合制定的《北京市商品房認購書》，不同意開發(fā)商對此認購書的內(nèi)容做修改。

四、如何退定金才能成功。

通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期 限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有 些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補充協(xié)議的方式達到了退定金的目的。另外，對于內(nèi)部認購等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證 的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。

第五篇：商品房買賣合同簽訂中的注意事項

商品房買賣合同簽訂中的注意事項

簽訂購房合同，是購房所有環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購房者的權(quán)利義務盡在其中。購房者一定要逐條審查，甚至可以對照樓盤廣告、樓書等宣傳資料中開發(fā)商的承諾進行比較，盡量把沒有在合同上體現(xiàn)的要求以補充條款的形式確定下來。

在簽訂合同前，對于購房合同本身一定要有了解和認識。

合同文本有很多空格和空白行，供房地產(chǎn)商和購房人自行約定或補充約定，合同中涉及選擇的，自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款，房地產(chǎn)商和購房人都有權(quán)對示范文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。

購房人簽合同時一定要注意示范文本中某些條款內(nèi)容的選擇，在空格或空行部位填寫需要刪除或添加的內(nèi)容，如不作約定或以補充協(xié)議形式另行約定時，應劃掉空格或空行部位，避免留下后患。

此外，購房前想清楚到底以誰的名義購買。因為購房合同上的名字就是房產(chǎn)證上的名字，現(xiàn)在襄陽市是禁止合同更名的。購房者要想換名字，只能等到拿到房產(chǎn)證后辦理過戶，還需要繳納一定的稅費。如果是貸款買房，就算購房者已拿到房產(chǎn)證，由于牽扯抵押委托，即使購房人愿意花錢，辦理過戶也不是很容易。因此在簽合同前，一定要想清楚購房合同上要寫誰的名字。

下面，我們一起了解下購房合同中的細節(jié)條款中一些需要特別留意的地方。

(1)關于房屋面積方面的條款

按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

(2)關于價格、收費、付款方式的條款

價格條款應明確，要有細項約束開發(fā)商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。

可注明在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構(gòu)申請貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議購房者無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，留給自己一個冷靜期。

(3)關于房屋質(zhì)量的條款

購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級;建材配備清單、等級;屋內(nèi)設備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保持期等。誤區(qū)：有些購房者認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現(xiàn)質(zhì)量問題;而且還有《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此!

商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房者所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。

牢記：墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。

(4)關于售后物業(yè)管理的條款

這是購房者在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與購房者簽訂有關物業(yè)管理協(xié)議。對此，購房者應該據(jù)理力爭，簽署相關協(xié)議，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費。

(5)關于履行合同的期限和方法的條款

應寫明房屋交付的日期，房款的交付日期、金額和方法。例如付款方式，是一次性付清，還是分期付款。

(6)關于產(chǎn)權(quán)登記的條款

由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，賣方應出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。

小貼士：購房者應在合同中約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限。根據(jù)2003年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內(nèi)，開發(fā)商需配合購房者辦理產(chǎn)權(quán)證。購房者應力爭在合同中，將辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定在國家規(guī)定的時間內(nèi)。如果此期限時間過長，對購房者采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。

(7)關于稅費負擔的條款

房屋買賣中應繳納的一切稅費，應按法律規(guī)定，各自承擔，并明確載入合同。

(8)關于違約責任的條款

包括開發(fā)商逾期交房、不能或不履行交付房屋應負的責任;購房者逾期付款應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。

小帖士：現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。

(9)關于不可抗拒力

簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的?！安豢煽沽Α敝覆荒茴A見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災害，不包括政府行為或社會異常事件)。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力，并應約定一個告知期限。

開發(fā)商有時提出以下免責條款，購房者最好不要同意：非出賣人原因，有關部門延遲發(fā)出有關批準文件的;施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的。

簽訂購房合同后，購房者要留意合同備案情況。

襄陽市房管局提供的《商品房買賣合同》標準格式文本中，第二十五條明確規(guī)定：“商品房為預售的，自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣人(開發(fā)商)向房產(chǎn)、土地管理部門申請登記備案。”自2010年2月襄陽市開始推行網(wǎng)上簽約后，開發(fā)企業(yè)需要在網(wǎng)上簽約的3個工作日內(nèi)，到房地產(chǎn)交易管理部門辦理合同蓋章備案手續(xù)。

登記備案制度主要是為了通過對商品房預售合同的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護購房者的合法權(quán)益，進而防止預售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。因此購房者千萬不要忽視這一環(huán)節(jié)。

襄陽市購房合同登記備案后會在合同上蓋一個登記備案章，上面的號碼即為合同登記備案號。購房者既可登陸襄陽房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)，鍵入相關信息查詢合同登記備案情況，也可在向開發(fā)商征詢經(jīng)辦合同登記備案房產(chǎn)局后，親自前往該處了合同登記備案情況。