第一篇：關(guān)于我區(qū)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于我區(qū)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告

民建宣武區(qū)工委 2006年9月28日

十多年來(lái)，隨著住房制度的改革的不斷深入，物業(yè)管理作為城市房屋管理的新模式，在推進(jìn)住房制度商品化、社會(huì)化，提高城市管理水平，改善居民居住環(huán)境，推動(dòng)社區(qū)建設(shè)等方面發(fā)揮了積極作用。然而，隨著物業(yè)管理范圍的擴(kuò)大；物業(yè)糾紛日益增多，嚴(yán)重影響了居民的正常生活及和諧社會(huì)的建設(shè)，并已經(jīng)成為社會(huì)各界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)和政府管理工作的難點(diǎn)，為此，我們就全區(qū)物業(yè)管理的情況進(jìn)行了調(diào)研。

一、我區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展及現(xiàn)狀

（一）、物業(yè)管理的概念及傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別

1、物業(yè)管理的概念。物業(yè)是指已建成并投入使用的各類(lèi)房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。而物業(yè)管理是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋和配套的設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，實(shí)行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)之路，其最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長(zhǎng)。

2、物業(yè)管理和傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別。從管理體制上，傳統(tǒng)的房屋管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下政府或各部門(mén)企事業(yè)單位采 用行政手段直接的進(jìn)行福利型的封閉式管理；而物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化的企業(yè)是通過(guò)市場(chǎng)用經(jīng)濟(jì)手段直接進(jìn)行社會(huì)化管理的有償服務(wù)；簡(jiǎn)言之，前者是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下政府部門(mén)的福利型行為，后者是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的企業(yè)有償行為。

從管理內(nèi)容上看，傳統(tǒng)的房屋管理是以單一的“以租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容，而物業(yè)管理是對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施等實(shí)行多功能的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，逐步減少政府投入，實(shí)現(xiàn)“造血”功能，走向良性循環(huán)。

從管理對(duì)象的產(chǎn)權(quán)關(guān)系看，傳統(tǒng)的住宅房屋產(chǎn)權(quán)大都是歸國(guó)家所有；然而隨著住房制度改革的不斷深入，物業(yè)管理對(duì)象的產(chǎn)權(quán)已形成國(guó)家、集體、個(gè)人多元化的格局。

從管理機(jī)制上看，傳統(tǒng)的房屋管理是以管房單位自身的意志去管理住戶(hù)，而物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)選聘物業(yè)企業(yè)，通過(guò)簽訂合同明確權(quán)利義務(wù)。從專(zhuān)業(yè)上看，物業(yè)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)屬房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)環(huán)節(jié)中的三級(jí)市場(chǎng)。

（二）、我區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展及現(xiàn)狀 1994年3月，建設(shè)部為了改變現(xiàn)狀和滿(mǎn)足人民居住的需要，頒布了我國(guó)第一部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理新體制，以新建住宅小區(qū)為突破口，促使房地產(chǎn)的售后服務(wù)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求進(jìn)行，使房地產(chǎn)的管理從簡(jiǎn)單的修修補(bǔ)補(bǔ)、收收租金轉(zhuǎn)向綜合性、專(zhuān)業(yè)化和多功能的社會(huì)化服務(wù)，使新建住宅小區(qū)的整體管理水平有較大的提高，來(lái)推進(jìn)物業(yè)管理工作。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，新建小區(qū)引發(fā)出對(duì)物業(yè)管理的長(zhǎng)期需求。根據(jù)建設(shè)部的《管理辦法》，北京市政府結(jié)合北京的實(shí)際，在1995年頒布了《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》，從此我區(qū)的物業(yè)管理有了很大的發(fā)展，從無(wú)到有、從小到大,發(fā)展到2005年底，全區(qū)共有129家物業(yè)管理企業(yè)，取得了資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)1家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)8家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)128家，擁有20000平方米以上的住宅小區(qū)137個(gè)，總面積達(dá)715.6萬(wàn)平方米。我區(qū)的物業(yè)管理工作在促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、危舊房改造、加快城市化進(jìn)程發(fā)揮了重要的作用。同時(shí)，在近幾年開(kāi)展的創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目活動(dòng)中，有五個(gè)居住小區(qū)連續(xù)多年被評(píng)為北京市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)。去年為了加強(qiáng)管理，在物業(yè)企業(yè)中又開(kāi)展了“規(guī)范服務(wù)”“構(gòu)建和諧社會(huì)”的主題活動(dòng)，以“知情”、“真情”、“親情”、“社情”為主要內(nèi)容，設(shè)立了24小時(shí)有人值守的服務(wù)電話(huà)，得到了廣大業(yè)主的理解和支持。提高了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識(shí)，為優(yōu)化區(qū)域發(fā)展環(huán)境起到了一定的推動(dòng)作用。也推動(dòng)了我區(qū)“重建輕管”的“建管脫節(jié)”的低水平行政性房屋管理體制的改革。不斷滿(mǎn)足了城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求，較好地解決了城市建設(shè)與管理的銜接，同時(shí)也積累了許多小區(qū)管理的經(jīng)驗(yàn)。實(shí)踐證明，物業(yè)管理這種集高度統(tǒng)一管理的全方位、多層次服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的新型管理體制和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代生產(chǎn)方式相配套，與住房制度改革配套而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立相適應(yīng)。

二、物業(yè)管理發(fā)展中存在的問(wèn)題

物業(yè)管理是一項(xiàng)新生事物，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的城市住房制度管理的新模式，在我區(qū)已經(jīng)有十多年的發(fā)展歷程，經(jīng)過(guò)多年的探索，對(duì)改善我區(qū)居民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，起到了推動(dòng)作用，越來(lái)越多的人享受到物業(yè)管理給自己的生活帶來(lái)的便利。但在物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，隨著物業(yè)管理范圍的擴(kuò)大，由于地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及業(yè)主觀(guān)念認(rèn)識(shí)上的不同，在全區(qū)發(fā)展也不平衡。如：商品房，經(jīng)濟(jì)適用房，危改回遷房等老舊小區(qū)的物業(yè)管理差異相距甚遠(yuǎn)，其法規(guī)的不配套、管理體制的不健全，服務(wù)不到位等問(wèn)題逐漸地顯現(xiàn)出來(lái)，并已成為影響和諧社會(huì)的焦點(diǎn)，政府管理的難點(diǎn)，越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)注。眾所周知，當(dāng)今物業(yè)管理已經(jīng)成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作，是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。然而物業(yè)糾紛的日益突出，影響了居民的正常生活，妨礙了和諧社會(huì)，經(jīng)過(guò)我們的調(diào)查走訪(fǎng)綜合分析后認(rèn)為：目前引起物業(yè)糾紛的議案原因很多，既有立法不完善，服務(wù)不到位，制度不銜接，體制不健全，也有居民消費(fèi)觀(guān)念滯后等原因。業(yè)主大多以不繳物業(yè)費(fèi)為主要表現(xiàn)形式，使一些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率僅為百分之十幾，造成物業(yè)服務(wù)難以持續(xù)，形成惡性循環(huán)。個(gè)別小區(qū)集體上訪(fǎng)，甚至出現(xiàn)暴力沖突事件。綜合分析小區(qū)糾紛的問(wèn)題主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

（一）、開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留大量問(wèn)題

開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題主要表現(xiàn)在：擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開(kāi)發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn)）；房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量缺陷??面積縮水、配套設(shè)施不全；物業(yè)管理配套設(shè)施權(quán)屬界定不清，不能按時(shí)發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，80%的物業(yè)糾紛起因來(lái)源于開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。主要有：開(kāi)發(fā)企業(yè)為追求利潤(rùn)最大化，而有意損害業(yè)主的利益，減少必備的配套設(shè)施建設(shè)。由于法規(guī)不完善，政府部門(mén)的失察，加之前期物業(yè)在接手管理時(shí)，不從業(yè)主利益出發(fā)，不做細(xì)致檢查，故意為開(kāi)發(fā)商隱瞞存在的問(wèn)題，使業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的不滿(mǎn)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上，給解決這些遺留問(wèn)題更增加了難度。

1、擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)不完善及開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留的問(wèn)題為小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理留下了諸多后患。從調(diào)查來(lái)看，多數(shù)小區(qū)都遇到過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留的問(wèn)題，（1）擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)不完善為日后物業(yè)管理埋下禍根。如我區(qū)南線(xiàn)里小區(qū)的開(kāi)發(fā)商將原計(jì)劃的停車(chē)場(chǎng)、綠地賣(mài)給了山西的一家企業(yè)蓋辦公樓，上百名業(yè)主冒雨推倒圍墻；又如新安中里小區(qū)，由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，只考慮了機(jī)動(dòng)車(chē)的存放，但忽視自行車(chē)的存放問(wèn)題，使居民在回遷后，自行車(chē)無(wú)地存放便任意擺放。不僅影響了小區(qū)的整體環(huán)境，而且在居民入住不到一年時(shí)間里，電動(dòng)自行車(chē)、殘摩、自行車(chē)，丟失數(shù)十輛。引起了居民的強(qiáng)烈不滿(mǎn)，以此為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。當(dāng)物業(yè)公司千方百計(jì)籌集了資金準(zhǔn)備建存車(chē)處時(shí)，個(gè)別居民出來(lái)阻止在自家樓前施工，反復(fù)拆蓋，僵持了半年之久無(wú)法解決。（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)中的配套設(shè)施不到位影響物業(yè)費(fèi)的收繳。比如，2004年新入住的牛街西里二區(qū)的十幾棟樓2000多戶(hù)居民的燃?xì)馕茨苋霊?hù)，業(yè)主只得采用電飯鍋或罐裝煤氣做飯，生活很不方便，居民也以拒絕繳納物業(yè)費(fèi)來(lái)抵抗；又如，2004年11月15日 牛街西區(qū)居民樓11—12號(hào)樓由于施工方在交工時(shí)未對(duì)管道及時(shí)清理，致使500多名回遷居民家中暖氣不熱，晚上走出家門(mén)擁向馬路，造成交通擁堵，驚動(dòng)了“中辦”和“國(guó)辦”。（3）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差，水電氣配套項(xiàng)目得不到落實(shí)。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一些遺留問(wèn)題不能及時(shí)解決，采取能生就省，能不解決就不解決的策略；工程一旦完工，開(kāi)發(fā)企業(yè)撤走后，問(wèn)題都甩給了物業(yè)企業(yè)，從而造成物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間糾紛不斷。如：建功北里、四平園小區(qū)的臨電問(wèn)題，多年得不到解決。居民正常用電無(wú)法保證。（4）多收的物業(yè)費(fèi)無(wú)法退回。如椿樹(shù)園、小馬廠(chǎng)小區(qū)在回遷時(shí)開(kāi)發(fā)商按照商品房收取的物業(yè)費(fèi)至今無(wú)法追回。

2、邊開(kāi)發(fā)邊回遷。有些企業(yè)由于開(kāi)發(fā)面積大，致周期長(zhǎng)。因此，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)為了盡早收回投資，在有些配套設(shè)施，尚未建設(shè)完或未驗(yàn)收的情況下，邊開(kāi)發(fā)、邊建設(shè)，邊回遷、邊出售，使得業(yè)主入住后，施工用電、用水等無(wú)法保證居民的正常使用。如：牛街西區(qū)居民入住一星期后就出現(xiàn)飲用水不足，業(yè)主和物業(yè)公司發(fā)生糾紛。

3、業(yè)主投訴得不到及時(shí)有效解決。對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的遺留問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司相互推委，業(yè)主反映強(qiáng)烈，但找不到有效解決的部門(mén)，業(yè)主不得不訴之法院或拒繳物業(yè)費(fèi)。

4、承諾不兌現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)證不能按期發(fā)放。有些開(kāi)發(fā)商不按照規(guī)定向國(guó)家繳納土地出讓金，采取不交或緩繳的做法，使業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)證也遲遲拿不到，影響了社會(huì)的穩(wěn)定。如西豪逸景的開(kāi)發(fā)商承諾入住半年發(fā)產(chǎn)權(quán)證，可業(yè)主入住20多個(gè)月了，至今尚未拿到產(chǎn)權(quán)證，多次找開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有明確的答復(fù)，致使百名業(yè)主排成人墻，阻止來(lái)往車(chē)輛通過(guò)所住小區(qū)樓下的馬路，造成交通擁堵。

（二）、業(yè)主委員會(huì)組建難

業(yè)主委員會(huì)組建難，業(yè)主自律機(jī)制不完善，業(yè)委會(huì)運(yùn)作缺少有效監(jiān)督機(jī)制。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)是小區(qū)的決策主體，業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)企業(yè)作為服務(wù)的提供者，必須按照業(yè)主大會(huì)的決議開(kāi)展工作，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督，這是規(guī)范的物業(yè)管理體制。但在我區(qū)137個(gè)住宅小區(qū)中，成立業(yè)委會(huì)的只占10%，還有90%的小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)。業(yè)委會(huì)組建難，有以下幾個(gè)方面的原因：街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主自我管理的實(shí)施辦法不明確；業(yè)主參與意識(shí)差；業(yè)主大會(huì)缺乏程序性法律規(guī)范；業(yè)主委員會(huì)目前法律地位還不能適應(yīng)業(yè)主自我管理需要；政府有關(guān)部門(mén)的職能所限、物業(yè)公司因怕自己的利益受影響積極性不高。同時(shí)，還由于有些小區(qū)開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng)，對(duì)物業(yè)區(qū)域難于明確；物業(yè)條例缺少操作性規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)在組織成立上缺乏細(xì)致的流程指導(dǎo)等。另有一些業(yè)主委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，業(yè)主委員會(huì)的功能難以很好地實(shí)現(xiàn)，使一些小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司越權(quán)管理?；驑I(yè)委會(huì)被少數(shù)業(yè)主操縱，致使多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益得不到保障。

在我國(guó)社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)階段，由于受傳統(tǒng)意識(shí)的影響，城市居民自治水平參差不齊，組織形式仍處于探索階段，業(yè)主內(nèi)部利益階層在淺表層次上尚且存在法規(guī)不完善，體制不健全，社會(huì)法律地位含糊的情況下，不分情況“一刀切”的要求以其所居住的商品房或小區(qū)為單位，建立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)制度，并賦予許多難以運(yùn)作的民主自我管理權(quán)限，與社會(huì)發(fā)展的實(shí)際水平有些距離。在這種狀態(tài)下，有些已經(jīng)形成與物業(yè)管理企業(yè)的問(wèn)題：一種無(wú)共同利益紐帶的相互戒備甚至對(duì)抗的關(guān)系，結(jié)果把看似美好的初衷變成了社會(huì)不安定因素。因此有些人認(rèn)為，在業(yè)主自律機(jī)制尚未建立時(shí)，就成立業(yè)委會(huì)是在挑撥業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系。如清芷園小區(qū)，沒(méi)成立業(yè)主委員會(huì)之前糾紛很少，成立后，個(gè)別業(yè)主開(kāi)始鼓動(dòng)部分業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)。

（三）、物業(yè)公司服務(wù)不到位 物業(yè)公司管理的水平參差不齊、服務(wù)質(zhì)量差、收支不透明，使業(yè)主不能明明白白消費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要問(wèn)題是矛盾產(chǎn)生后，無(wú)法有效地協(xié)調(diào)，缺少評(píng)判依據(jù)。業(yè)主與物業(yè)公司對(duì)物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在分歧。一些物業(yè)管理公司服務(wù)理念有差異，收費(fèi)至上，確服務(wù)不到位。同時(shí)，我區(qū)的物業(yè)收費(fèi)大都采取包干制的形式，物業(yè)公司在物業(yè)維護(hù)上的開(kāi)支不透明，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)缺少客觀(guān)評(píng)價(jià)依據(jù)。對(duì)物業(yè)的不滿(mǎn)，一些物業(yè)管理企業(yè)不是與業(yè)主主動(dòng)溝通，積極化解矛盾，而是以管理者自居，態(tài)度強(qiáng)硬，造成物業(yè)糾紛。（2）有些公司在辦理完入住手續(xù)后不久，便減少服務(wù)，侵占業(yè)主利益，引起業(yè)主的不滿(mǎn)。如暢柳園。物業(yè)收費(fèi)和服務(wù)項(xiàng)目質(zhì)價(jià)不等。如西華經(jīng)典，綠化面積及活動(dòng)場(chǎng)所都不能達(dá)標(biāo)，業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)過(guò)高，物無(wú)所值，對(duì)此十分不滿(mǎn)。（3）部分物業(yè)從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差，沒(méi)有從根本上樹(shù)立為業(yè)主服務(wù)的觀(guān)念，甚至顛倒了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，不能按照規(guī)章制度、崗位責(zé)任和應(yīng)急方案服務(wù)，出現(xiàn)緊急情況時(shí)不能做到及時(shí)處理，保證居民的正常生活。

（四）、業(yè)主的觀(guān)念難于改變，物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄

多年來(lái)，我國(guó)實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體 制。實(shí)施的是福利分房地租金制，房屋產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，職工只需交很低的房租，幾乎不用再交其它的服務(wù)費(fèi)用，雖然住房制度改革了，福利分房停止了，大部分職工已從“無(wú)產(chǎn)者”變成了房屋所有權(quán)人，但職工不僅要拿出多年的積蓄買(mǎi)房，爾后每月還要按米數(shù)交納物業(yè)費(fèi)。由過(guò)去的“無(wú)償服務(wù)”一下變成了“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”，思想準(zhǔn)備不足，商品意識(shí)和物業(yè)消費(fèi)意識(shí)尚未確立。盡管他們?cè)谌胱r(shí)都在合同上簽字同意按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，這是當(dāng)前物業(yè)收費(fèi)率低的重要原因之一。是物業(yè)企業(yè)的生存遇到了很大的問(wèn)題。如天弘信物業(yè)管轄的廣外南街59號(hào)院，共有四個(gè)高層建筑，500余戶(hù)，其中有兩個(gè)為回遷戶(hù)，從2000年起，未交過(guò)物業(yè)費(fèi)。因回遷居民無(wú)須交納維修基金，物業(yè)公司還要承擔(dān)維修支出。形成了收費(fèi)少、服務(wù)差的物業(yè)管理的惡性循環(huán)。

（五）、老舊居住小區(qū)難以推行社會(huì)化物業(yè)管理

老舊居住小區(qū)，由于建設(shè)年代久，房屋及設(shè)施設(shè)備失修失養(yǎng)，配套設(shè)施嚴(yán)重不足，不能滿(mǎn)足廣大居民的生活需求。同時(shí)也缺乏有效的物業(yè)管理?xiàng)l件。政府雖然對(duì)一些老舊小區(qū)經(jīng)多方籌集資金進(jìn)行了整治改造，居住環(huán)境得到了改善。但由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系的多元化，收費(fèi)問(wèn)題的復(fù)雜化。加之大部分居民受“福利制”傳統(tǒng)觀(guān)念的影響，缺乏對(duì)有償服務(wù)的認(rèn)同，維保資金短缺。因此老舊小區(qū)的管理，難以推向市場(chǎng)，進(jìn)行社會(huì)化管理。

三、對(duì)我區(qū)住宅物業(yè)管理的思考

物業(yè)管理是八十年代從國(guó)外和香港等地引進(jìn)的對(duì)城市住宅小區(qū)實(shí)行有償服務(wù)、有償管理的做法。物業(yè)管理作為一種社會(huì)財(cái)產(chǎn)管理制度，對(duì)滿(mǎn)足人民生活水平的提高，促進(jìn)住房制度改革是有積極意義的。相對(duì)于我國(guó)五十年代引進(jìn)前蘇聯(lián)的政府全包式的房屋管理制度，是與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的。物業(yè)管理制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下住房制度的重要組成部分，這種制度從總體上講是適應(yīng)了我國(guó)當(dāng)前住房制度改革的發(fā)展方向。

然而，一種制度的實(shí)施，需要與環(huán)境相配合。作為一種公民財(cái)產(chǎn)制度的推行，需要政府行政管理體制的支持，需要法規(guī)的配套，需要人們觀(guān)念的轉(zhuǎn)變，或者說(shuō)需要與本地的文化相協(xié)調(diào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相吻合。從我區(qū)物業(yè)管理中的各種糾紛的情況來(lái)看，目前的物業(yè)管理制度與制度的實(shí)施環(huán)境還有一定差距

1、有關(guān)物業(yè)管理方面的法律不完善、體制不健全是矛盾的根源。

（1）法規(guī)不完善。1993年9月1日國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以來(lái)，市政府尚未結(jié)合實(shí)際出臺(tái)《北京市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》，因此業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的法律地位尚不明確；業(yè)主大會(huì)成立的操作程序不細(xì)致等配套政策也不完善。如小區(qū)驗(yàn)收法規(guī)就不健全。95年以前住宅驗(yàn)收，基本為整體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收，而從今年起，實(shí)施分戶(hù)驗(yàn)收制度。而規(guī)劃小區(qū)配套設(shè)施水、電、氣、熱等市政配套設(shè)施的驗(yàn)收需要各相關(guān)部門(mén)協(xié)作完成，由于目前法規(guī)制度還不完善，小區(qū)的總體驗(yàn)收還缺少綜合部門(mén)牽頭，這是業(yè)主入住后，飽受房屋質(zhì)量差，小區(qū)配套設(shè)施不全等問(wèn)題的困擾。（2）體制不健全。在我們貫徹市第四、五次城市管理工作會(huì)議精神，將小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)的同時(shí)，真正的主管職責(zé)仍在區(qū)建委物業(yè)科，而真正與居民日常接觸的街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)卻無(wú)明確的法定職責(zé)和管理缺位。

應(yīng)盡快出臺(tái)〈北京市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法〉，明確政府職能部門(mén)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司各自的職責(zé)和操作程序，使三方都有法可依；在街道辦事處建立協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。

2、服務(wù)收費(fèi)缺少細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)和可執(zhí)行的制度基礎(chǔ)。去年出臺(tái)的“新辦法”中的部分條款缺乏相應(yīng)的配套文件，缺少可執(zhí)行性。物業(yè)管理公司通常由開(kāi)發(fā)商確定，物業(yè)收費(fèi)也由其單方制定，業(yè)主根本沒(méi)有“討價(jià)還價(jià)”的余地，而物業(yè)是拿政府批示當(dāng)擋箭牌。我區(qū)還有90%業(yè)委會(huì)尚未成立，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司不支持成立業(yè)委會(huì)這是必然的。因業(yè)主委員會(huì)的成立必然對(duì)開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)公司的利益造成極大的威脅。

制定分級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主選擇物業(yè)或協(xié)商服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加業(yè)主的知情權(quán)及物業(yè)服務(wù)的透明度，促進(jìn)質(zhì)價(jià)相符機(jī)制的形成，有利于政府的監(jiān)督、考核與社會(huì)的監(jiān)督。

3、房改政策缺乏連續(xù)性。老舊小區(qū)的物業(yè)問(wèn)題，不僅在于建筑標(biāo)準(zhǔn)的落后，配套設(shè)施的不完善，更主要的是在于住房制度改革沒(méi)有進(jìn)一步深化，售房后的維護(hù)費(fèi)用沒(méi)有可靠來(lái)源。房改房的物業(yè)管理一直未能得到根本考慮。房屋租金的調(diào)整，近幾年也處于停滯狀態(tài)。老舊小區(qū)的物業(yè)無(wú)資金可靠來(lái)源。

四、關(guān)于對(duì)我區(qū)住宅物業(yè)管理的建議

1、貫徹執(zhí)行物業(yè)管理實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)制度，減少或杜絕“父子”企業(yè)，強(qiáng)化前期物業(yè)管理責(zé)任。對(duì)于參與前期物業(yè)管理的企業(yè)資質(zhì)應(yīng)有較高的要求。明確前期管理期間，物業(yè)管理企業(yè)除必須按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)外，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向全體業(yè)主公開(kāi)并說(shuō)明有關(guān)情況。業(yè)主因開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位發(fā)生矛盾的，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)調(diào)相關(guān)單位及時(shí)處理。對(duì)互相推委不負(fù)責(zé)任的企業(yè)，應(yīng)有嚴(yán)厲的處罰措施。

2、加強(qiáng)政府對(duì)社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)，建立有效的調(diào)處糾紛渠道，完善現(xiàn)行社區(qū)管理體制。把管人（業(yè)委會(huì)）與管物（各種配套設(shè)施）區(qū)分開(kāi)來(lái)，各負(fù)其責(zé)。社區(qū)居委會(huì)要配合街道辦事處，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，并協(xié)助業(yè)委會(huì)按業(yè)主大會(huì)要求開(kāi)展日常工作，使業(yè)委會(huì)的行為能夠代表大多數(shù)業(yè)主的意愿；社區(qū)居委會(huì)要協(xié)助業(yè)主依法維權(quán)，加強(qiáng)政府與業(yè)主的溝通與聯(lián)系，化解矛盾，維護(hù)社區(qū)乃至社會(huì)的穩(wěn)定。同時(shí)，要增加對(duì)社區(qū)居委會(huì)建設(shè)的財(cái)政支持力度，以利于工作的開(kāi)展。

3、完善業(yè)主選舉程序，為業(yè)主自我管理提供制度保障。積極研究新的組織管理模式，鼓勵(lì)廣大業(yè)主積極參與，從而使業(yè)委會(huì)具有堅(jiān)實(shí)的組織基礎(chǔ)。建議將社區(qū)居民管理中的組織形式與業(yè)主自我管理的組織方式相結(jié)合，使居委會(huì)和業(yè)委會(huì)的工作建立在共同的組織基礎(chǔ)上，保障業(yè)主和居民實(shí)現(xiàn)真正的自我管理。

4、成立建委指導(dǎo)下的區(qū)物業(yè)協(xié)會(huì)。積極協(xié)助政府完善物業(yè)自律機(jī)制。制定行規(guī)，監(jiān)督企業(yè)的行為和服務(wù)質(zhì)量，接受業(yè)主的投訴，解決企業(yè)之間的糾紛。

5、公布服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各物業(yè)公司應(yīng)在自己所管轄的小區(qū)內(nèi)設(shè)立“物業(yè)公示欄”，在宣傳物業(yè)常識(shí)的同時(shí)公布服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一方面便于廣大業(yè)主監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主又能夠明明白白消費(fèi)。

6、依托社區(qū)居委會(huì)的社區(qū)建設(shè)，解決老舊小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題。在社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)下，以保障居民住用安全為基本目標(biāo)，建立保障型基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從維護(hù)綠地、停車(chē)管理等無(wú)資金投入方面入手，由居民自治，實(shí)行自我服務(wù)。逐步建立有償服務(wù)機(jī)制。

第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

住宅小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

為了提升我縣城市品味，著力加強(qiáng)縣城小區(qū)物業(yè)管理，使我縣真正成為休閑、宜居、旅游縣城。在9月至10月間，縣政協(xié)組織部分政協(xié)常委、委員以及縣社區(qū)辦、縣房管局、縣城管局等部門(mén)組成調(diào)研組，實(shí)地考察我縣“好、中、差”多個(gè)小區(qū)物業(yè)管理情況，多次召開(kāi)座談會(huì)，聽(tīng)取小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人的意見(jiàn)建議和縣房管局對(duì)全縣小區(qū)物業(yè)運(yùn)行情況作的全面匯報(bào)，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、縣城居住小區(qū)基本情況

縣城小區(qū)建設(shè)形式：一是商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)：該類(lèi)小區(qū)占縣城小區(qū)數(shù)量多，初步統(tǒng)計(jì)約有115個(gè)，22945套，其中200戶(hù)以上的小區(qū)有47個(gè)，通過(guò)開(kāi)發(fā)程序基本形成封閉式小區(qū)，其硬件、設(shè)施、環(huán)境及管理要優(yōu)于其他小區(qū)，有物業(yè)管理服務(wù)的基本上集中在這類(lèi)小區(qū)。二是單位集資房小區(qū)：實(shí)施住房制度改革后，為解決干部職工住房問(wèn)題而實(shí)施的全額集資建房形式而形成的小區(qū)，也是縣城建成最早的小區(qū)，大部分是在單位院內(nèi)，初步統(tǒng)計(jì)有64個(gè)共4413戶(hù)。該類(lèi)小區(qū)規(guī)模較小且硬件設(shè)施、環(huán)境稍次于商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)，此類(lèi)小區(qū)基本由產(chǎn)權(quán)單位管理，隨著我縣城市改造升級(jí)和棚改的推動(dòng)，此類(lèi)小區(qū)的數(shù)量正不斷減少。三是合資建房、自建房小區(qū)：實(shí)施土地出讓招拍掛前，縣城有相當(dāng)一部分居民通過(guò)合伙或拍賣(mài)形式取得宗地建成住宅而形成的小區(qū)。這類(lèi)小區(qū)數(shù)量不多但大多住房已出租，居民不少。盡管政府在前幾年出資對(duì)該類(lèi)小區(qū)實(shí)施道路、水電、雨污網(wǎng)、簡(jiǎn)單綠化改造，但該類(lèi)小區(qū)因基本上屬于開(kāi)放式小區(qū)，難以實(shí)施封閉式管理，因此成了縣城最難管理的區(qū)域。四是保障房小區(qū):這是政府為解決我縣低收入住房困難家庭而出資建成的居住小區(qū)，大約有5800余套，該類(lèi)小區(qū)設(shè)施、環(huán)境較為完善，但居住人員均為低收入家庭。目前由房管部門(mén)委托物業(yè)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

小區(qū)目前管理模式：一是物業(yè)管理模式：商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)由房管部門(mén)通過(guò)預(yù)售許可證及辦證環(huán)節(jié)強(qiáng)制實(shí)施物業(yè)管理，該類(lèi)小區(qū)在交付使用三年內(nèi)基本都由物業(yè)企業(yè)實(shí)施管理，行業(yè)主管部門(mén)與小區(qū)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)共同監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的服務(wù)行為。在管理過(guò)程中，大多數(shù)規(guī)模小的小區(qū)物業(yè)企業(yè)因收費(fèi)低，部分業(yè)主欠費(fèi)不交等各種原因而先后撤離小區(qū)，撤離后小區(qū)業(yè)主自行請(qǐng)人管理。目前縣城規(guī)模較大及新建成小區(qū)均由物業(yè)企業(yè)實(shí)施市場(chǎng)化服務(wù)管理，全縣有37個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)公司服務(wù)管理。二是業(yè)主自治管理模式：小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)自行聘請(qǐng)保安、保潔及維修維護(hù)人員對(duì)小區(qū)實(shí)施管理，目前縣城大部分小區(qū)是實(shí)施此類(lèi)管理模式，此類(lèi)管理模式收費(fèi)較低，管理手段簡(jiǎn)單，基本達(dá)到保潔及簡(jiǎn)單的維修維護(hù)層次管理要求，全縣已有78個(gè)小區(qū)選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自治小區(qū)有69個(gè)。三是社區(qū)及環(huán)衛(wèi)共同管理模式：該類(lèi)小區(qū)均為開(kāi)放式，房屋分散的建筑組成，大多數(shù)業(yè)主是通過(guò)合資建房形式取得房屋所有權(quán)，該類(lèi)房屋主要集中縣城新華路兩側(cè)和贛江大道東段附近。該類(lèi)小區(qū)因無(wú)法實(shí)施物業(yè)管理，也無(wú)法成立業(yè)委會(huì)進(jìn)行自治管理，目前基本是由政府出資委托縣環(huán)衛(wèi)所進(jìn)行保潔服務(wù)。

二、存在的問(wèn)題

近段時(shí)期，全縣通過(guò)創(chuàng)建全國(guó)衛(wèi)生城市、全國(guó)文明城市等活動(dòng)，城市管理水平得到了很大的提升，市民素質(zhì)不斷提高，小區(qū)管理隨之得到了改善，從無(wú)物業(yè)到有物業(yè)，從無(wú)序到有序，小區(qū)居住環(huán)境不斷好轉(zhuǎn)。但是小區(qū)管理仍然存在一些問(wèn)題和難點(diǎn)。

1.大局意識(shí)不強(qiáng)。從全縣現(xiàn)有的商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)、單位集資房小區(qū)、合資建房開(kāi)放式小區(qū)和保障房小區(qū)等有179個(gè)小區(qū)中，能成立業(yè)主委員會(huì)的有78個(gè)，占43.5%，有物業(yè)管理公司的37個(gè)，占20.6%，由業(yè)委會(huì)自行管理的有69個(gè)，占38.5%。從以上數(shù)據(jù)分析，已成立業(yè)主委員會(huì)的、有物業(yè)公司進(jìn)入管理的或業(yè)主自行管理的只占總小區(qū)的少數(shù)，說(shuō)明居民和物業(yè)管理公司之間維護(hù)大局的意識(shí)還不夠，建立健全物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議等綜合協(xié)調(diào)機(jī)制不完善，業(yè)主的應(yīng)盡義務(wù)不到位、物業(yè)公司管理職責(zé)不到位等問(wèn)題引發(fā)矛盾，部分物業(yè)公司過(guò)度追求利益，不按協(xié)議規(guī)定提供相應(yīng)服務(wù)。如小區(qū)設(shè)施、污水管道、房屋漏水等故障得不到及時(shí)維修，以及亂停車(chē)造成行車(chē)難、停車(chē)難等，造成業(yè)主不滿(mǎn)意，誘發(fā)業(yè)主群體性上訪(fǎng)。

2.小區(qū)配套設(shè)施不完善。我縣2010年以前開(kāi)發(fā)的商品房小區(qū)配套設(shè)施不完善，如社區(qū)用房、業(yè)主活動(dòng)用房基本上都沒(méi)有配置，小區(qū)的健身器材、安防系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等設(shè)施因年久失修大多損毀嚴(yán)重；小區(qū)停車(chē)位數(shù)量不夠，無(wú)法滿(mǎn)足需求；電動(dòng)車(chē)棚、充電設(shè)備不完善，導(dǎo)致業(yè)主私拉電線(xiàn)進(jìn)行充電，造成極大的安全隱患；地下雨污管網(wǎng)堵塞嚴(yán)重，污水四溢。這些都影響了小區(qū)業(yè)主的生活品質(zhì)，帶來(lái)了管理上的困難。

3.物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，繳費(fèi)率較低有待提高統(tǒng)一。我縣物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收繳率一直在較低位停留，部分小區(qū)還是使用2003年省物價(jià)部門(mén)發(fā)布的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，隨著物價(jià)及人工工資的不斷上漲，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻一直沒(méi)有調(diào)整，如井岡春天物業(yè)費(fèi)是2005年定的0.28元/平方/月，廬陵小區(qū)0.32元/平方/月，歌之苑0.3元/平方/月，祥和園電梯房1元/平方/月等，導(dǎo)致物業(yè)公司的生存壓力太大，有些物業(yè)公司采取縮減人員，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，減少經(jīng)營(yíng)成本的辦法，卻又引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的不滿(mǎn)而拒繳物業(yè)費(fèi)，最終導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)撤出小區(qū)。

4.業(yè)主委員會(huì)成立及運(yùn)轉(zhuǎn)困難。我縣共有78個(gè)小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，小區(qū)業(yè)委會(huì)無(wú)經(jīng)費(fèi)，成員無(wú)報(bào)酬，全憑公益心在為小區(qū)做公益事業(yè)，因此衍生出幾個(gè)問(wèn)題：一是業(yè)主參與積極性不高，對(duì)成立業(yè)委會(huì)漠不關(guān)心；二是部分業(yè)主參與的動(dòng)機(jī)不純，不是真正作為小區(qū)業(yè)主代表來(lái)監(jiān)督物業(yè)做好服務(wù)，而是借助這一平臺(tái)和物業(yè)企業(yè)談條件，謀私利；三是部分業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的工作不信任，對(duì)業(yè)委會(huì)的決議有質(zhì)疑甚至惡語(yǔ)相向，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)換屆選舉時(shí)無(wú)以為繼，有些業(yè)委會(huì)成員還未到任期就辭職不干，或者不管不問(wèn)小區(qū)事務(wù)拖到任期結(jié)束，這種現(xiàn)象在業(yè)委會(huì)自治管理的小區(qū)尤為突出。

三、幾點(diǎn)建議

1.實(shí)行小區(qū)分工協(xié)作自治管理。要加大宣傳力度，使廣大業(yè)主充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)公司既不是凌駕于業(yè)主之上的“管理者”，也不是逆來(lái)順受的“受氣包”，二者之間協(xié)作是“魚(yú)與水的關(guān)系”。業(yè)主不但要主動(dòng)參與小區(qū)管理建設(shè)，還要支持業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司建立起互相支持、互相配合的分工協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)溝通，形成合力，共同提高管理水平。

2.加強(qiáng)職能部門(mén)行政指導(dǎo)。社區(qū)辦、社區(qū)居委會(huì)要幫助小區(qū)加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，完善業(yè)主公約、財(cái)務(wù)管理以及物業(yè)服務(wù)合同管理，幫助解決矛盾糾紛，共建和諧小區(qū)。對(duì)于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，政府住建部門(mén)、居委會(huì)要指導(dǎo)小區(qū)加快成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主行使小區(qū)管理職權(quán)，發(fā)生物業(yè)管理方面的糾紛時(shí)，由業(yè)委會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)。

3.物業(yè)管理引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，規(guī)范物業(yè)公司的管理行為，接受業(yè)主和業(yè)委會(huì)的公開(kāi)監(jiān)督，實(shí)行人性化管理，逐步樹(shù)立物業(yè)公司的責(zé)任意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)。

4.建立規(guī)范的物業(yè)收費(fèi)管理制度。根據(jù)部分小區(qū)存在的收費(fèi)率偏低、入不敷出的實(shí)際，提倡按質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主要制定一個(gè)完善的制約措施。每年年終由業(yè)主代表大會(huì)、居委會(huì)、物業(yè)公司等代表共同評(píng)議當(dāng)年工作成績(jī)，根據(jù)合同服務(wù)項(xiàng)目的優(yōu)劣給予獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。

5.完善小區(qū)設(shè)施，加強(qiáng)小區(qū)停車(chē)位配置和智能化建設(shè)。隨著社會(huì)的快速發(fā)展，我縣住宅小區(qū)停車(chē)位、電動(dòng)車(chē)停車(chē)、充電問(wèn)題日益突出，解決好小區(qū)停車(chē)位和電動(dòng)車(chē)位的問(wèn)題已迫在眉睫。建議開(kāi)放地下車(chē)庫(kù)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。落實(shí)小區(qū)智能化建設(shè)，為順利實(shí)施新建小區(qū)智能化建設(shè)管理工作，建議政府在出讓土地條件里明確小區(qū)智能化、一體化建設(shè)一并納入規(guī)劃設(shè)計(jì)。加大改造完善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，每年安排資金，力爭(zhēng)三年內(nèi)完成老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能。

6.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管。繼續(xù)按照條令條例要求切實(shí)抓好物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理。建立物業(yè)公司星級(jí)信用等級(jí)評(píng)定及項(xiàng)目經(jīng)理星級(jí)等級(jí)體系監(jiān)管平臺(tái)，對(duì)評(píng)定不合格的物業(yè)公司納入黑名單，限制公司再聘機(jī)制。

7.加大部門(mén)執(zhí)法力度。建設(shè)規(guī)劃、城管、工商等有關(guān)職能部門(mén)要大力支持小區(qū)建設(shè)，加大執(zhí)法力度，對(duì)于破壞房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建、違法裝修、違法改變物業(yè)用途或破壞環(huán)境，侵害業(yè)主公共利益等違法行為要及時(shí)介入，依法予以處置。

第三篇：關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告

**縣人大常委會(huì)

關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告

為推動(dòng)我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會(huì)決定對(duì)縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調(diào)研，并將此項(xiàng)工作列入常委會(huì)2012年工作要點(diǎn)。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì)、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷、走訪(fǎng)群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴**西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問(wèn)題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真研究對(duì)策和建議，圓滿(mǎn)完成了調(diào)研工作任務(wù)?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1、住宅小區(qū)的基本情況

根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。

分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）住宅性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設(shè)的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶(hù)沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類(lèi)小區(qū)有40個(gè)，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶(hù)左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱(chēng)的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。

（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。

（三）規(guī)模差別較大。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個(gè)區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶(hù)以下的小區(qū)有14個(gè)，21-50戶(hù)的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶(hù)的有5個(gè)，500戶(hù)以上的2個(gè)。

（四）舊住宅多且分散。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，2005年以前建成的小區(qū)占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。

2、物業(yè)管理的基本情況

（一）物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊(cè)的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4 家，服務(wù)小區(qū)6個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。

（二）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主員會(huì)成立情況

目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)認(rèn)字、打電話(huà)征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。

（三）小區(qū)的物業(yè)管理情況

調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個(gè)小區(qū)，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位，沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙及相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務(wù)項(xiàng)目少，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶(hù)每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。

二、存在的主要問(wèn)題

調(diào)研組認(rèn)為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運(yùn)行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：

1、工程建設(shè)的遺留問(wèn)題

小區(qū)工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善，住戶(hù)入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫(kù)漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象；三是工程未驗(yàn)收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶(hù)入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶(hù)的十分不滿(mǎn)，怨氣和矛盾就會(huì)轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。

2、歷史原因形成的問(wèn)題

一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū)，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現(xiàn)行政策，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責(zé)任權(quán)利不清，無(wú)法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔(dān)維修責(zé)任；幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項(xiàng)維修基金至今沒(méi)有著落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓，受當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶(hù)怨聲載道。部分由原單位管理，當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì)放棄管理，部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶(hù)自管。這類(lèi)舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶(hù)反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

3、專(zhuān)項(xiàng)維修基金收繳不到位

調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，僅有7個(gè)小區(qū)收繳了專(zhuān)項(xiàng)維修基金，僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有按房?jī)r(jià)2%或3%收取，有按每戶(hù)5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴(yán)重影響到住戶(hù)的正常生活，維修資金沒(méi)有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價(jià)出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項(xiàng)維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專(zhuān)戶(hù)。

4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后

通過(guò)當(dāng)工商注冊(cè)的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對(duì)偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。

5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范

部分建設(shè)單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區(qū)中，只有不到10個(gè)是聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無(wú)法建立。部分單位建設(shè)小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶(hù)分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報(bào)酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡(jiǎn)單的事，對(duì)住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶(hù)反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。調(diào)研的 54個(gè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙和相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)建設(shè)的基本情況不清，大多小區(qū)沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。

6、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制尚未形成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊，不能正確處理維權(quán)意識(shí)與責(zé)任意識(shí)的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計(jì)，有95%以上的業(yè)主對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn)，對(duì)物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì)超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個(gè)小區(qū)反映最多的頂層住戶(hù)出現(xiàn)樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也蛔』蛘卟恍枰飿I(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)困難，業(yè)主委員會(huì)發(fā)展極度滯后。住房對(duì)業(yè)主大會(huì)缺乏認(rèn)識(shí)，不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，全縣成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話(huà)征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。

三、意見(jiàn)和建議

針對(duì)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見(jiàn)與建議：

1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理

工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對(duì)車(chē)位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗(yàn)收，應(yīng)將小區(qū)各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。

2、加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督

一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規(guī)約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強(qiáng)化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì)相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。

3、要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)

一是要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì)，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。

按享受服務(wù)的等級(jí)收費(fèi)機(jī)制沒(méi)有建立。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個(gè)小區(qū)之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無(wú)己。

二是要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費(fèi)體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。

4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制

首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)，配備專(zhuān)職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì)等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢(shì)作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。(本文來(lái)自于范-文-先-生-網(wǎng))第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會(huì)情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教

縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀(guān)念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù)。

6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識(shí)，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一收費(fèi)，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話(huà)等進(jìn)行公示，定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，以減少工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

7、要強(qiáng)力落實(shí)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收繳工作

新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區(qū)；對(duì)新開(kāi)發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實(shí)；對(duì)政府及部門(mén)早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。

8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

調(diào)動(dòng)各方積極性，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理?xiàng)l件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對(duì)幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

第四篇：關(guān)于我區(qū)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于我區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告

2011年春行政管理專(zhuān)科何程菲

提綱

一、調(diào)查時(shí)間：2012.年3月17日

二、調(diào)查地點(diǎn)：成都龍泉全社區(qū)

三、調(diào)查對(duì)象：龍泉全社區(qū)物業(yè)管理公司

四、調(diào)查的原因及目的十多年來(lái)，隨著住房制度的改革的不斷深入，物業(yè)管理作為城市房屋管理的新模式，在推進(jìn)住房制度商品化、社會(huì)化，提高城市管理水平，改善居民居住環(huán)境，推動(dòng)社區(qū)建設(shè)等方面發(fā)揮了積極作用。然而，隨著物業(yè)管理范圍的擴(kuò)大；物業(yè)糾紛日益增多，嚴(yán)重影響了居民的正常生活及和諧社會(huì)的建設(shè)，并已經(jīng)成為社會(huì)各界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)和政府管理工作的難點(diǎn)，為此，我對(duì)全區(qū)物業(yè)管理的情況進(jìn)行了調(diào)研。

我區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展及現(xiàn)狀

（一）、物業(yè)管理的概念及傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別

1、物業(yè)管理的概念。物業(yè)是指已建成并投入使用的各類(lèi)房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。而物業(yè)管理是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋和配套的設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，實(shí)行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)之路，其最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長(zhǎng)。

2、物業(yè)管理和傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別。從管理體制上，傳統(tǒng)的房屋管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下政府或各部門(mén)企事業(yè)單位采 用行政手段直接的進(jìn)行福利型的封閉式管理；而物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化的企業(yè)是通過(guò)市場(chǎng)用經(jīng)濟(jì)手段直接進(jìn)行社會(huì)化管理的有償服務(wù)；簡(jiǎn)言之，前者是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下政府部門(mén)的福利型行為，后者是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的企業(yè)有償行為。從管理內(nèi)容上看，傳統(tǒng)的房屋管理是以單一的“以租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容，而物業(yè)管理是對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施等實(shí)行多功能的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，逐步減少政府投入，實(shí)現(xiàn)“造血”功能，走向良性循環(huán)。

從管理對(duì)象的產(chǎn)權(quán)關(guān)系看，傳統(tǒng)的住宅房屋產(chǎn)權(quán)大都是歸國(guó)家所有；然而隨著住房制度改革的不斷深入，物業(yè)管理對(duì)象的產(chǎn)權(quán)已形成國(guó)家、集體、個(gè)人多元化的格局。

1從管理機(jī)制上看，傳統(tǒng)的房屋管理是以管房單位自身的意志去管理住戶(hù)，而物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)選聘物業(yè)企業(yè)，通過(guò)簽訂合同明確權(quán)利義務(wù)。從專(zhuān)業(yè)上看，物業(yè)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)屬房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)環(huán)節(jié)中的三級(jí)市場(chǎng)。

（二）、我區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展及現(xiàn)狀

根據(jù)建設(shè)部的《管理辦法》，四川市政府結(jié)合四川的實(shí)際，在1995年頒布了《四川市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》，從此我區(qū)的物業(yè)管理有了很大的發(fā)展，在近幾年開(kāi)展的創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目活動(dòng)中，有五個(gè)居住小區(qū)連續(xù)多年被評(píng)為優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)。去年為了加強(qiáng)管理，在物業(yè)企業(yè)中又開(kāi)展了“規(guī)范服務(wù)”“構(gòu)建和諧社會(huì)”的主題活動(dòng)，以“知情”、“真情”、“親情”、“社情”為主要內(nèi)容，設(shè)立了24小時(shí)有人值守的服務(wù)電話(huà)，得到了廣大業(yè)主的理解和支持。提高了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識(shí)，為優(yōu)化區(qū)域發(fā)展環(huán)境起到了一定的推動(dòng)作用。不斷滿(mǎn)足了城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求，較好地解決了城市建設(shè)與管理的銜接，同時(shí)也積累了許多小區(qū)管理的經(jīng)驗(yàn)。

五、調(diào)查方式：綜合分析

物業(yè)管理發(fā)展中存在的問(wèn)題

物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，隨著物業(yè)管理范圍的擴(kuò)大，由于地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及業(yè)主觀(guān)念認(rèn)識(shí)上的不同，在全區(qū)發(fā)展也不平衡。如：商品房，經(jīng)濟(jì)適用房，危改回遷房等老舊小區(qū)的物業(yè)管理差異相距甚遠(yuǎn)，其法規(guī)的不配套、管理體制的不健全，服務(wù)不到位等問(wèn)題逐漸地顯現(xiàn)出來(lái)，并已成為影響和諧社會(huì)的焦點(diǎn)，政府管理的難點(diǎn)，越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)注。眾所周知，當(dāng)今物業(yè)管理已經(jīng)成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作，是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。然而物業(yè)糾紛的日益突出，影響了居民的正常生活，妨礙了和諧社會(huì)，經(jīng)過(guò)我們的調(diào)查走訪(fǎng)綜合分析后認(rèn)為：目前引起物業(yè)糾紛的議案原因很多，既有立法不完善，服務(wù)不到位，制度不銜接，體制不健全，也有居民消費(fèi)觀(guān)念滯后等原因。業(yè)主大多以不繳物業(yè)費(fèi)為主要表現(xiàn)形式，使一些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率僅為百分之十幾，造成物業(yè)服務(wù)難以持續(xù)，形成惡性循環(huán)。個(gè)別小區(qū)集體上訪(fǎng)，甚至出現(xiàn)暴力沖突事件。綜合分析小區(qū)糾紛的問(wèn)題主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

（一）、開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留大量問(wèn)題

開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題主要表現(xiàn)在：擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開(kāi)發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn)）；房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量缺陷??面積縮水、配套設(shè)施不全；物業(yè)管理配套設(shè)施權(quán)屬界定不清，不能按時(shí)發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，80%的物業(yè)糾紛起因來(lái)源于開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。主要有：開(kāi)發(fā)企業(yè)為追求利潤(rùn)最大化，而有意損害業(yè)主的利益，減少必備的配套設(shè)施建設(shè)。由于法規(guī)不完善，政府部門(mén)的失察，加之前期物業(yè)在接手管理時(shí)，不從業(yè)主利益出發(fā)，不做細(xì)致檢查，故意為開(kāi)發(fā)商隱瞞存在的問(wèn)題，使業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的不滿(mǎn)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上，給解決這些遺留問(wèn)題更增加了難度。

（二）、業(yè)主委員會(huì)組建難

業(yè)主委員會(huì)組建難，業(yè)主自律機(jī)制不完善，業(yè)委會(huì)運(yùn)作缺少有效監(jiān)督機(jī)制。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)是小區(qū)的決策主體，業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)企業(yè)作為服務(wù)的提供者，必須按照業(yè)主大會(huì)的決議開(kāi)展工作，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督，這是規(guī)范的物業(yè)管理體制。但在我區(qū)137個(gè)住宅小區(qū)中，成立業(yè)委會(huì)的只占10%，還有90%的小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)。業(yè)委會(huì)組建難，有以下幾個(gè)方面的原因：街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主自我管理的實(shí)施辦法不明確；業(yè)主參與意識(shí)差；業(yè)主大會(huì)缺乏程序性法律規(guī)范；業(yè)主委員會(huì)目前法律地位還不能適應(yīng)業(yè)主自我管理需要；政府有關(guān)部門(mén)的職能所限、物業(yè)公司因怕自己的利益受影響積極性不高。另有一些業(yè)主委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，業(yè)主委員會(huì)的功能難以很好地實(shí)現(xiàn)，使一些小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司越權(quán)管理?；驑I(yè)委會(huì)被少數(shù)業(yè)主操縱，致使多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益得不到保障。

（三）、物業(yè)公司服務(wù)不到位

物業(yè)公司管理的水平參差不齊、服務(wù)質(zhì)量差、收支不透明，使業(yè)主不能明明白白消費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要問(wèn)題是矛盾產(chǎn)生后，無(wú)法有效地協(xié)調(diào)，缺少評(píng)判依據(jù)。業(yè)主與物業(yè)公司對(duì)物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在分歧。一些物業(yè)管理公司服務(wù)理念有差異，收費(fèi)至上，確服務(wù)不到位。對(duì)物業(yè)的不滿(mǎn)，一些物業(yè)管理企業(yè)不是與業(yè)主主動(dòng)溝通，積極化解矛盾，而是以管理者自居，態(tài)度強(qiáng)硬，造成物業(yè)糾紛。（2）有些公司在辦理完入住手續(xù)后不久，便減少服務(wù)，侵占業(yè)主利益，引起業(yè)主的不滿(mǎn)。如暢柳園。物業(yè)收費(fèi)和服務(wù)項(xiàng)目質(zhì)價(jià)不等。如西華經(jīng)典，綠化面積及活動(dòng)場(chǎng)所都不能達(dá)標(biāo)，業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)過(guò)高，物無(wú)所值，對(duì)此十分不滿(mǎn)。（3）部分物業(yè)從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差，沒(méi)有從根本上樹(shù)立為業(yè)主服務(wù)的觀(guān)念，甚至顛倒了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，不能按照規(guī)章制度、崗位責(zé)任和應(yīng)急方案服務(wù)，出現(xiàn)緊急情況時(shí)不能做到及時(shí)處理，保證居民的正常生活。

（四）、老舊居住小區(qū)難以推行社會(huì)化物業(yè)管理

老舊居住小區(qū)，由于建設(shè)年代久，房屋及設(shè)施設(shè)備失修失養(yǎng)，配套設(shè)施嚴(yán)重不足，不能滿(mǎn)足廣大居民的生活需求。同時(shí)也缺乏有效的物業(yè)管理?xiàng)l件。政府雖然對(duì)一些老舊小區(qū)經(jīng)多方籌集資金進(jìn)行了整治改造，居住環(huán)境得到了改善。但由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系的多元化，收費(fèi)問(wèn)題的復(fù)雜化。因此老舊小區(qū)的管理，難以推向市場(chǎng)，進(jìn)行社會(huì)化管理。

四、關(guān)于對(duì)我區(qū)住宅物業(yè)管理的建議

1、貫徹執(zhí)行物業(yè)管理實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)制度，強(qiáng)化前期物業(yè)管理責(zé)任。對(duì)于參與前期物業(yè)管理的企業(yè)資質(zhì)應(yīng)有較高的要求。明確前期管理期間，物業(yè)管理企業(yè)除必須按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)外，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向全體業(yè)主公開(kāi)并說(shuō)明有關(guān)情況。業(yè)主因開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位發(fā)生矛盾的，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)調(diào)相關(guān)單位及時(shí)處理。

2、加強(qiáng)政府對(duì)社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)，建立有效的調(diào)處糾紛渠道，完善現(xiàn)行社區(qū)管理體制。把管人（業(yè)委會(huì)）與管物（各種配套設(shè)施）區(qū)分開(kāi)來(lái)，各負(fù)其責(zé)。社區(qū)居委會(huì)要協(xié)助業(yè)主依法維權(quán)，加強(qiáng)政府與業(yè)主的溝通與聯(lián)系，化解矛盾，維護(hù)社區(qū)乃至社會(huì)的穩(wěn)定。同時(shí)，要增加對(duì)社區(qū)居委會(huì)建設(shè)的財(cái)政支持力度，以利于工作的開(kāi)展。

3、完善業(yè)主選舉程序，為業(yè)主自我管理提供制度保障。積極研究新的組織管理模式，鼓勵(lì)廣大業(yè)主積極參與，從而使業(yè)委會(huì)具有堅(jiān)實(shí)的組織基礎(chǔ)。建議將社區(qū)居民管理中的組織形式與業(yè)主自我管理的組織方式相結(jié)合，使居委會(huì)和業(yè)委會(huì)的工作建立在共同的組織基礎(chǔ)上，保障業(yè)主和居民實(shí)現(xiàn)真正的自我管理。

4、成立建委指導(dǎo)下的區(qū)物業(yè)協(xié)會(huì)。積極協(xié)助政府完善物業(yè)自律機(jī)制。制定行規(guī)，監(jiān)督企業(yè)的行為和服務(wù)質(zhì)量，接受業(yè)主的投訴，解決企業(yè)之間的糾紛。

5、公布服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各物業(yè)公司應(yīng)在自己所管轄的小區(qū)內(nèi)設(shè)立“物業(yè)公示欄”，在宣傳物業(yè)常識(shí)的同時(shí)公布服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一方面便于廣大業(yè)主監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主又能夠明明白白消費(fèi)。

6、依托社區(qū)居委會(huì)的社區(qū)建設(shè)，解決老舊小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題。在社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)下，以保障居民住用安全為基本目標(biāo)，建立保障型基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從維護(hù)綠地、停車(chē)管理等無(wú)資金投入方面入手，由居民自治，實(shí)行自我服務(wù)。逐步建立有償服務(wù)機(jī)制。

第五篇：關(guān)于解決住宅小區(qū)停車(chē)難和物業(yè)管理問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于解決住宅小區(qū)停車(chē)難和物業(yè)管理問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告

住宅小區(qū)停車(chē)難與物業(yè)管理問(wèn)題，是一件涉及千家萬(wàn)戶(hù)市民群眾利益的難事情，也是一個(gè)涉及社會(huì)公共管理的大問(wèn)題。為此，我們開(kāi)展了認(rèn)真細(xì)致的調(diào)研工作，現(xiàn)將主要研究情況報(bào)告如下。

一、我市住宅小區(qū)停車(chē)和物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀與根源分析 今年4月，在市房管局和物業(yè)管理中心的支持配合下，我們開(kāi)展了常州天寧、鐘樓和戚區(qū)三城區(qū)住宅小區(qū)汽車(chē)停放和物業(yè)管理現(xiàn)狀的普查工作。普查工作由市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)實(shí)施，對(duì)城區(qū)的83家物業(yè)企業(yè)和260個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行全面摸底調(diào)查。我們按照規(guī)劃設(shè)計(jì)上不同時(shí)期的公共設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)，把260個(gè)住宅小區(qū)分為三類(lèi)：1998年之前建造的老小區(qū)114個(gè)，1998年至2003年之間建造的次新區(qū)87個(gè)，2003年之后建造的新小區(qū)59個(gè)。從5月上旬開(kāi)始，聯(lián)合房管、規(guī)劃、公安、建設(shè)、物價(jià)等部門(mén)，組成調(diào)研組，對(duì)15個(gè)樣本小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研；與政府相關(guān)部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)分別召開(kāi)了座談會(huì)，進(jìn)一步聽(tīng)取街道居委會(huì)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和業(yè)主代表的建議和意見(jiàn)；我們還赴深圳、廣州、蘇州、無(wú)錫等城市學(xué)習(xí)取經(jīng)，特別是到全國(guó)率先系統(tǒng)解決停車(chē)難的杭州市進(jìn)行考察學(xué)習(xí)，與該市公安交警、房管、城管、物價(jià)等部門(mén)進(jìn)行了深入的交流。在此，需要說(shuō)明的是，物業(yè)管理的概念已經(jīng)改為物業(yè)服務(wù)，小區(qū)保安改為秩序維護(hù)員，考慮到使用習(xí)慣，本課題仍沿用原先提法。

目前，小區(qū)停車(chē)難和物業(yè)管理問(wèn)題，已經(jīng)演變成為社會(huì)熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，情況錯(cuò)綜復(fù)雜、不容樂(lè)觀(guān)。在停車(chē)方面——既存在“停車(chē)難”又存在“停車(chē)亂”。

從目前情況來(lái)看，小區(qū)停車(chē)矛盾十分突出。市民紛紛反應(yīng)：上班單位車(chē)難停,下班回家停車(chē)難,出門(mén)到處難停車(chē)。停車(chē)泊位供需矛盾突出，截至今年3月底，260個(gè)小區(qū)入住總戶(hù)數(shù)19.1萬(wàn)戶(hù)，汽車(chē)擁有量為4.17萬(wàn)輛，而已開(kāi)發(fā)完成的泊位只有2.1萬(wàn)個(gè)，短缺1.97萬(wàn)個(gè)，標(biāo)準(zhǔn)缺口率達(dá)48％；扣除區(qū)內(nèi)道路規(guī)范劃線(xiàn)停車(chē)，加上部分機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位車(chē)輛和未來(lái)增幅30％的增量車(chē)輛，缺口總量達(dá)2－3萬(wàn)個(gè)。114個(gè)老小區(qū)基本沒(méi)有配建停車(chē)設(shè)施，1998至2003年之間建造的次新區(qū)，不僅規(guī)劃配建的車(chē)位只到位60％，而且車(chē)位需求量最高，缺口率達(dá)65％，如：潤(rùn)德半島、世紀(jì)明珠園、人民家園、懷德苑等；2003年之后建造的小區(qū)，由于規(guī)劃車(chē)位比的調(diào)高和各項(xiàng)管理措施的到位，短缺矛盾并不十分突出，但使用率不高。許多小區(qū)停車(chē)處于混亂狀態(tài),車(chē)輛充斥小區(qū)路面，擁擠不堪；路面雙向停車(chē)，占用消防通道，安全隱患嚴(yán)重；業(yè)主為“節(jié)省”養(yǎng)車(chē)開(kāi)支，有庫(kù)不停、有位不用；擠占、破壞人行道和綠化帶；小區(qū)交通不暢，沖突時(shí)有發(fā)生。

根據(jù)我們的問(wèn)卷調(diào)查和對(duì)問(wèn)題的深入了解，造成我市住宅小區(qū)停車(chē)難、停車(chē)亂的根源，除了我市私家車(chē)每年以30％以上的速度增長(zhǎng)的客觀(guān)因素之外，還有以下幾個(gè)方面：

一是規(guī)劃車(chē)位指標(biāo)偏低。260個(gè)住宅小區(qū)平均規(guī)劃系數(shù)僅為0.14。二是規(guī)劃指標(biāo)的實(shí)際執(zhí)行率不高。2002年以前的小區(qū)規(guī)劃系數(shù)是0.15,而實(shí)際建設(shè)系數(shù)是0.11；2002－2005年，小區(qū)戶(hù)數(shù)車(chē)位比的規(guī)劃系數(shù)是0.47，而實(shí)際建設(shè)系數(shù)只有0.28。紫陽(yáng)、新天地、河濱、銀河灣等小區(qū)規(guī)劃執(zhí)行率都只在25％－38％之間。

三是已建車(chē)位（庫(kù)）未能物盡其用。260個(gè)小區(qū)中有21.9%的小區(qū)存在車(chē)位閑置或不能使用的情況，未使用車(chē)位數(shù)5849個(gè)，其中有60%的車(chē)位只售不租，有17%的車(chē)位處于閑置狀態(tài)，有7.8%的車(chē)位被改變用途，有16%的車(chē)位無(wú)法正常使用。安陽(yáng)里、項(xiàng)家花園、虹景小區(qū)、花園西村50％－70％的車(chē)庫(kù)挪作他用，一些小區(qū)特別是次新區(qū)已建泊位因建筑質(zhì)量和設(shè)計(jì)上的原因而不能使用，如錦繡南園、紅梅公寓等小區(qū)均存在類(lèi)似的問(wèn)題。

四是泊位購(gòu)置價(jià)格過(guò)高。我市小區(qū)車(chē)庫(kù)價(jià)格均在10萬(wàn)以上，香江華廷、河景花園等已建新小區(qū)以及核心城區(qū)在建小區(qū)的車(chē)庫(kù)價(jià)格均高達(dá)16－18萬(wàn)。目前，一些開(kāi)發(fā)商采取了一次性租斷的變相出售方式，業(yè)主難以承擔(dān)。

五是停車(chē)的管理主體和管理制度缺損。由于國(guó)家道路交通安全法未對(duì)小區(qū)的交通管理作出明確的規(guī)定，導(dǎo)致交警部門(mén)“無(wú)權(quán)”將管理的觸角伸進(jìn)小區(qū)；省物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)企業(yè)的停車(chē)服務(wù)行為缺乏細(xì)則性的規(guī)定，致使物業(yè)企業(yè)的停車(chē)服務(wù)沒(méi)有規(guī)范性的管理標(biāo)準(zhǔn)；城市長(zhǎng)效管理中未將小區(qū)的停車(chē)秩序納入考核范圍；缺乏對(duì)車(chē)主的制約制度，車(chē)主文明停車(chē)的意識(shí)不強(qiáng)。

物業(yè)管理方面——一方面業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿(mǎn)意度不高，另一方面是物業(yè)企業(yè)難以生存。

業(yè)主對(duì)物業(yè)管理環(huán)境不滿(mǎn)的主要表現(xiàn)：老小區(qū)和次新區(qū)公用設(shè)施不到位，老小區(qū)短缺率為32%,次新區(qū)短缺率為22%；小區(qū)內(nèi)存在亂開(kāi)店、亂設(shè)攤、亂搭建、亂排放等現(xiàn)象；小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)所遺留的問(wèn)題常常得不到有效解決；開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)期以物業(yè)管理作為賣(mài)點(diǎn)，高價(jià)補(bǔ)貼物業(yè)，一旦開(kāi)發(fā)完成后，就中斷補(bǔ)貼，造成物業(yè)管理水平大幅度下降；部分小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商存在父子、輸血關(guān)系，隊(duì)伍素質(zhì)不高，服務(wù)意識(shí)淡薄，服務(wù)水平低下；一些為小區(qū)配套的公共設(shè)施未能正常使用或擅自改變了使用功能，特別是部分業(yè)主因得不到停車(chē)泊位而拒交物業(yè)費(fèi)；部分物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)不透明，服務(wù)承諾不兌現(xiàn)；小區(qū)內(nèi)盜竊頻發(fā)等治安問(wèn)題，不僅極大地?fù)p害了居民的切身利益，而且促使業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾十分緊張。

物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入困境：市區(qū)136家物業(yè)企業(yè)虧損面達(dá)56.62％，平均利潤(rùn)只有2.3萬(wàn)元。這次受調(diào)查的83家物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況更加困難，管理老小區(qū)和次新區(qū)的項(xiàng)目幾乎全部虧損，新小區(qū)情況略為好點(diǎn)。相當(dāng)部分的小區(qū)居民不滿(mǎn)物業(yè)管理，紛紛采取拒繳物業(yè)費(fèi)的極端方式，從而導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)難以生存、居住環(huán)境質(zhì)量日益下滑、居民抱怨情緒嚴(yán)重的惡性循環(huán)。截至3月底，全市天寧、鐘樓、戚區(qū)19萬(wàn)住戶(hù)中有6.4萬(wàn)戶(hù)欠繳物業(yè)費(fèi)，比例高達(dá)三分之一以上。同時(shí)，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的自然增長(zhǎng)機(jī)制未能建立，用工成本逐年上升，水電等不合理負(fù)擔(dān)較多。一方面成本居高不下，不斷向上攀升，另一方面物業(yè)管理費(fèi)收繳率逐年下降，從而導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入困境。

目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則，我市又無(wú)立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車(chē)新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無(wú)法可依的現(xiàn)象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì)管理沒(méi)有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開(kāi)店、亂停車(chē)、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒(méi)有建立，居委會(huì)名義上是自治組織，現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線(xiàn)作用未能充分發(fā)揮，對(duì)其缺乏考核激勵(lì)制度，社會(huì)管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決與上級(jí)政府部門(mén)相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。

3、市場(chǎng)主體不對(duì)稱(chēng)。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢(shì)，而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻很低，實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱(chēng)等方面的比例都低于全國(guó)水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信度和公信力不強(qiáng)。

4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞?shì)浾摰膶?dǎo)向有偏差，部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)，“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費(fèi)，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規(guī)范，對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過(guò)長(zhǎng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問(wèn)題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立，業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車(chē)管理費(fèi)作為重要的收入渠道，千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車(chē)，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門(mén)存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車(chē)費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高，一些部門(mén)的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。

7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次新小區(qū)中，物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)用房、公共車(chē)庫(kù)等存在不配套不完善的現(xiàn)象，在調(diào)查中有34個(gè)小區(qū)要求解決公用設(shè)施不足的呼聲很高。與深圳標(biāo)準(zhǔn)比較來(lái)看，深圳社區(qū)辦公和服務(wù)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)家建設(shè)部制定并即將出臺(tái)相關(guān)規(guī)定的重要參考。該市按每個(gè)社區(qū)管轄6000-10000人口規(guī)模，要求社區(qū)各類(lèi)管理、服務(wù)用房是1100平方米以上，戶(hù)外文體廣場(chǎng)是1000平方米以上，而我市（不含武進(jìn)區(qū)）社區(qū)各類(lèi)管理服務(wù)用房平均規(guī)模僅為360平方米，500平方米以上的只有69個(gè)，223個(gè)社區(qū)設(shè)施低于500平方米以下。

總之，從根本上說(shuō)，公用設(shè)施上的硬件不足和管理制度上的軟件不優(yōu)，共同導(dǎo)致了停車(chē)難和物業(yè)管理矛盾。解決存量問(wèn)題，一靠管理二靠建設(shè)；防范增量問(wèn)題，靠的是規(guī)劃的執(zhí)行和制度的創(chuàng)新。只有設(shè)施補(bǔ)起來(lái)、管理跟上去，才能解決好現(xiàn)實(shí)中的停車(chē)難和物業(yè)管理問(wèn)題。

二、關(guān)于解決停車(chē)難和物業(yè)管理問(wèn)題的目標(biāo)、原則和工作思路的建議

重要意義：解決好停車(chē)難和物業(yè)管理問(wèn)題，是人民群眾之所盼，物業(yè)企業(yè)之所愿，城市文明之所趨，固本強(qiáng)基之所需?？傮w目標(biāo)：一是在解決停車(chē)難上逐步實(shí)現(xiàn)停車(chē)有位、停放有序、收費(fèi)合理；二是在解決物業(yè)管理問(wèn)題上，以有物業(yè)管理用房、有治安警務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、有汽車(chē)停放泊位、有文化活動(dòng)場(chǎng)所、有社區(qū)服務(wù)設(shè)施和自治好、秩序好、環(huán)境好、鄰里好、風(fēng)尚好、治安好“五有六好”為目標(biāo)，著力推進(jìn)市場(chǎng)化、高水平物業(yè)管理的全覆蓋，使小區(qū)生活居住環(huán)境得到明顯改善。

此外，需要說(shuō)明的是，許多有車(chē)家庭希望停放的車(chē)輛能夠得到安全保障?？紤]到相關(guān)賠付保險(xiǎn)制度已經(jīng)建立，而建立管理單位的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制并非是地方政府所能解決的問(wèn)題，因此我們建議，要強(qiáng)化管理單位的責(zé)任，在收費(fèi)的同時(shí)履行好看管的義務(wù)，督促其為車(chē)主提供基本的安全防范服務(wù)。

近期目標(biāo)：

1、圍繞停車(chē)有位，以老小區(qū)、次新小區(qū)為重點(diǎn)，三年增設(shè)停車(chē)泊位2－3萬(wàn)個(gè)。

2、圍繞停放有序，規(guī)范停車(chē)秩序，保障無(wú)車(chē)群體的行路權(quán)，保證消防、緊急醫(yī)療通道的暢通，為車(chē)主提供基本的安全防范服務(wù)。

3、圍繞收費(fèi)合理，建立合理價(jià)格體系，降低停車(chē)收費(fèi)水平特別是車(chē)庫(kù)租用價(jià)格，減輕車(chē)主停車(chē)負(fù)擔(dān)，并對(duì)利用小區(qū)公用道路和設(shè)施停車(chē)而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)收益，建立合理的分配制度，保障無(wú)車(chē)業(yè)主的合法權(quán)益。

4、完善老小區(qū)和次新區(qū)公用服務(wù)設(shè)施，分三年，為三城區(qū)60個(gè)矛盾突出的老小區(qū)和次新區(qū)補(bǔ)建一批停車(chē)和其他公用服務(wù)設(shè)施，并對(duì)人員混雜、盜竊頻發(fā)、有實(shí)施條件的開(kāi)放式老小區(qū)實(shí)行整體或局部封合式改造，切實(shí)落實(shí)長(zhǎng)效管理。

5、為廉租房、低保家庭和特困職工家庭全免物業(yè)費(fèi)，為經(jīng)濟(jì)適用房家庭減半物業(yè)費(fèi)。

我們建議政府，酌情將以上近期目標(biāo)作為為民辦實(shí)事的主要內(nèi)容。指導(dǎo)原則：

1、以民為本與兼顧各方相結(jié)合，積極穩(wěn)妥地化解停車(chē)難中的矛盾。積極適應(yīng)有車(chē)家庭飛速增長(zhǎng)的大趨勢(shì)，因勢(shì)利導(dǎo)，以民為本，牢固樹(shù)立停車(chē)場(chǎng)和停車(chē)設(shè)施是公共產(chǎn)品和基礎(chǔ)設(shè)施的理念，各級(jí)政府部門(mén)和單位要讓利于民，更不能以停車(chē)謀利。要按照“滿(mǎn)足生活地停車(chē)、控制核心城區(qū)工作地停車(chē)”的城市停車(chē)現(xiàn)代管理理念，在滿(mǎn)足停放、規(guī)范停放的總原則下，拓展停車(chē)資源，規(guī)范停車(chē)秩序，總體降低收費(fèi)水平，兼顧無(wú)車(chē)人群、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)實(shí)利益，兼顧停車(chē)產(chǎn)業(yè)化的需要，兼顧有關(guān)部門(mén)和城市基層組織的積極性，兼顧不同區(qū)域的地租差異、不同小區(qū)的服務(wù)等級(jí)，兼顧區(qū)外工作地的停車(chē)需求以及對(duì)城市動(dòng)態(tài)交通的影響，滿(mǎn)足城市居民生活質(zhì)量提高所產(chǎn)生的日益增長(zhǎng)的停車(chē)需要，千方百計(jì)均衡和協(xié)調(diào)不同利益群體的矛盾。

2、培育主體與轉(zhuǎn)變職能相結(jié)合，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)范化。物業(yè)管理中的矛盾實(shí)際上是反映了這個(gè)市場(chǎng)行業(yè)的不成熟性和成長(zhǎng)的初級(jí)階段性，市場(chǎng)的供需矛盾需要市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)解和配置，因此，必須把培育和規(guī)范業(yè)主的自治組織業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)這兩大主體作為首要環(huán)節(jié)，緊緊依靠業(yè)主自治和市場(chǎng)機(jī)制解決物業(yè)矛盾，同時(shí)，政府也要切實(shí)解決社會(huì)公共管理在小區(qū)領(lǐng)域的錯(cuò)位、越位和缺位問(wèn)題，逐步償還歷史欠賬，積極滿(mǎn)足硬件需求，著力創(chuàng)新監(jiān)管制度，以市場(chǎng)環(huán)境和市場(chǎng)制度的改善，促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3、部門(mén)協(xié)作與重心下移相結(jié)合，充分發(fā)揮城市黨和行政基層組織的一線(xiàn)作用。當(dāng)前，我市的城市管理取得了顯著成效，最重要的經(jīng)驗(yàn)就是通過(guò)“下放權(quán)力、重心下移”，實(shí)現(xiàn)了政府對(duì)社會(huì)管理的縱向延伸，但是面對(duì)寶塔型的社會(huì)結(jié)構(gòu)，政府許多方面管理的觸角僅僅是下放到區(qū)和街道，小區(qū)圍墻外的管理到位了，而圍墻內(nèi)的問(wèn)題卻未能解決或解決不力。從理論上講，物業(yè)管理問(wèn)題屬于社會(huì)管理的范疇；從實(shí)踐上講，物業(yè)管理問(wèn)題是城市管理中最基礎(chǔ)的層面。要解決住宅小區(qū)面廣量大、繁瑣復(fù)雜的各種矛盾，“讓小區(qū)也動(dòng)起來(lái)”，促進(jìn)城市管理的再創(chuàng)新和再提升，就必須以社區(qū)黨支部和居委會(huì)為重要依托和載體，強(qiáng)化考核，激發(fā)動(dòng)力，依托其把政府管理、協(xié)調(diào)和服務(wù)的觸角延伸到群眾的家門(mén)口，從而把物業(yè)管理中的矛盾消解在萌芽狀態(tài)。

4、加快建設(shè)與加強(qiáng)管理相結(jié)合，解決難停車(chē)和亂停車(chē)問(wèn)題。嚴(yán)格管理才能制止停車(chē)亂，才能避免資源浪費(fèi)。因此，要管理先行，建管并舉，以管促建。在管理上，以理順價(jià)格體系、深挖停車(chē)資源潛力為核心，以賦予基層派出所交警指導(dǎo)服務(wù)職能和強(qiáng)化居委會(huì)政府職能為基礎(chǔ)，以數(shù)字城管考核為手段，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有停車(chē)資源的充分利用和停車(chē)秩序的規(guī)范有序。在此基礎(chǔ)上，要通過(guò)增建補(bǔ)建、整合資源等多種辦法，加大停車(chē)泊位的供應(yīng)量，緩解停車(chē)供求矛盾。

工作思路：我們建議，從明年起，把解決住宅小區(qū)停車(chē)難和物業(yè)管理問(wèn)題作為為民辦實(shí)事的重要內(nèi)容，作為我市城市管理工作的補(bǔ)缺、升華和再創(chuàng)新，作為構(gòu)建和諧社會(huì)、建設(shè)文明城市的重要舉措，在全市開(kāi)展“各方齊心協(xié)力、共建和美小區(qū)”的整治活動(dòng)，一手圍繞硬件抓建設(shè)，補(bǔ)建公用設(shè)施；一手圍繞軟件抓管理，推進(jìn)改革創(chuàng)新，凝聚各方之智，整合上下之力，共同破解難題，共創(chuàng)和美家園，力爭(zhēng)通過(guò)全市上下的共同努力，使停車(chē)難和物業(yè)管理問(wèn)題得到明顯好轉(zhuǎn)。

三、關(guān)于緩解停車(chē)難和解決物業(yè)管理問(wèn)題對(duì)策措施的建議 無(wú)論是治理停車(chē)難還是解決物業(yè)管理問(wèn)題，都需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。在相關(guān)法律法規(guī)不健全、市民文明素質(zhì)有待提高、政府財(cái)力一時(shí)難以承擔(dān)的情況下，需要著眼當(dāng)前、立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，穩(wěn)步加以推進(jìn)。因此，我們從實(shí)際國(guó)情、市情出發(fā)，著重對(duì)今后一段時(shí)期，如何緩解停車(chē)難和有效解決物業(yè)管理問(wèn)題提出建議，力圖在較短的時(shí)期內(nèi)，使我市住宅小區(qū)停車(chē)和物業(yè)管理狀況得到明顯改觀(guān)。概括而言，即圍繞軟件抓管理，推動(dòng)五個(gè)創(chuàng)新；圍繞硬件抓補(bǔ)建，實(shí)施一項(xiàng)工程。

“五個(gè)創(chuàng)新”的具體內(nèi)容是：

（一）體制機(jī)制創(chuàng)新。一是重心下移到底，發(fā)揮基層管理組織作用，建立“四位一體”的物業(yè)管理新體制。家庭是社會(huì)的細(xì)胞，社區(qū)是社會(huì)的組織。就物業(yè)管理而言，社區(qū)黨支部和居委會(huì)是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織，是最靠近千家萬(wàn)戶(hù)的關(guān)口。要解決好面廣量大的小區(qū)停車(chē)和物業(yè)矛盾，必須在繼續(xù)強(qiáng)化街道職能的同時(shí)，充分發(fā)揮社區(qū)的一線(xiàn)作用。為此，我們建議，進(jìn)一步深化城市管理體制改革，建立大城管工作機(jī)制，著重抓好3個(gè)環(huán)節(jié)：

1、建立社區(qū)黨支部、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)相結(jié)合的“四位一體”小區(qū)物業(yè)管理體制，強(qiáng)化社區(qū)黨支部和居委會(huì)的職責(zé)，在業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)之間充當(dāng)組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者的角色，組織發(fā)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)工作，協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)的矛盾。市區(qū)兩級(jí)房管部門(mén)要在建設(shè)規(guī)范規(guī)章、強(qiáng)化政策調(diào)控和考核的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)街道、社區(qū)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和人員培訓(xùn)。

2、賦予社區(qū)黨支部和居委會(huì)監(jiān)督評(píng)議權(quán)和協(xié)調(diào)權(quán)，可憑借數(shù)字城管、行政服務(wù)中心和有關(guān)部門(mén)專(zhuān)用信息系統(tǒng)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，要求有關(guān)部門(mén)和單位及時(shí)解決小區(qū)內(nèi)應(yīng)由政府解決的事項(xiàng)，并擁有對(duì)上級(jí)政府（含派出機(jī)構(gòu)）和部門(mén)的評(píng)議監(jiān)督權(quán)。

3、建立對(duì)社區(qū)組織的激勵(lì)考核機(jī)制，納入城市長(zhǎng)效管理的考核范圍，為街道和區(qū)提供評(píng)價(jià)其工作業(yè)績(jī)的依據(jù)。二是建立數(shù)字城管與小區(qū)物業(yè)互聯(lián)互動(dòng)的執(zhí)法與服務(wù)體制。把數(shù)字城管的快速反應(yīng)處置和客觀(guān)評(píng)價(jià)考核的功能，運(yùn)用到小區(qū)圍墻內(nèi)。特別是要利用信息化手段，建立小區(qū)物業(yè)與數(shù)字城管的互動(dòng)信息平臺(tái)，使小區(qū)內(nèi)應(yīng)由政府解決的問(wèn)題，諸如亂搭建、亂開(kāi)店、亂排放、破壞綠化、市政設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)等等得到快速、有效解決，從而真正為物業(yè)企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，為市民群眾排憂(yōu)解難。三是整合公安、房管等行政和執(zhí)法力量，綜合運(yùn)用有關(guān)法律法規(guī)，建立停車(chē)管理進(jìn)小區(qū)的新體制。針對(duì)現(xiàn)行法律不支持交警進(jìn)小區(qū)執(zhí)法和警力不足的實(shí)際情況，在小區(qū)停車(chē)的前道管理上，要依托基層派出所的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，賦予片警小區(qū)停車(chē)指導(dǎo)服務(wù)的職能，由片警負(fù)責(zé)小區(qū)泊位的規(guī)范劃定；在后道管理上，綜合運(yùn)用消防法、治安管理?xiàng)l例、物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例等法律規(guī)章，執(zhí)行省公安廳2007年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范居民小區(qū)停車(chē)管理的意見(jiàn)》（該文件中制定了處罰條款），由公安派出所、房管部門(mén)依據(jù)不同情況、結(jié)合各自職責(zé)，進(jìn)入小區(qū)監(jiān)管執(zhí)法。以上辦法主要適用封閉式、土地批租性質(zhì)的小區(qū)，對(duì)開(kāi)放式老小區(qū)則采用賦予派出所交警職能的辦法，直接把停車(chē)管理執(zhí)法的全部流程延伸到小區(qū)的社會(huì)道路。還可以另辟途徑，由街道、社區(qū)居委會(huì)推動(dòng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，在業(yè)主公約中委托交警執(zhí)法管理小區(qū)停車(chē)秩序，從而利用市場(chǎng)契約關(guān)系推進(jìn)停車(chē)管理進(jìn)小區(qū)。

在這樣的體制下，建立三個(gè)工作機(jī)制：

1、以民主促民生的工作機(jī)制。杭州最近推行的停車(chē)新政取得了明顯成效。他們?cè)诮鉀Q停車(chē)難的過(guò)程中，采取政府與市民互動(dòng)的方式，通過(guò)報(bào)紙征文、電視座談、網(wǎng)絡(luò)溝通，闡明目的，公示方案，征求意見(jiàn)，這種政府民主、透明的做法，贏得了廣大市民的支持和配合，促進(jìn)了民生問(wèn)題的解決。因此，我們要善于發(fā)動(dòng)群眾，引導(dǎo)群眾，依靠群眾，建立政府、媒體、市民的民主互動(dòng)機(jī)制，服從多數(shù)、關(guān)注少數(shù)，把營(yíng)造良好的輿論氛圍作為治理停車(chē)難和物業(yè)管理問(wèn)題的首要環(huán)節(jié)，并貫徹到底。

2、發(fā)揮三類(lèi)人作用、促進(jìn)五項(xiàng)工作進(jìn)小區(qū)的工作機(jī)制。發(fā)揮三類(lèi)人的作用：一是黨員干部、公職人員，利用我市5000黨員進(jìn)社區(qū)的有利契機(jī)，完善具體內(nèi)容和要求，號(hào)召并組織他們發(fā)揮模范帶頭作用，做到“參加業(yè)委會(huì)、兼職居委會(huì)、繳納物管費(fèi)”，為黨員踐行為人民服務(wù)提供載體和平臺(tái)；二是各級(jí)人大代表、政協(xié)委員，組織他們與居民面對(duì)面，搭建與居民的連心橋；三是六老人員，即老干部、老教師、老專(zhuān)家、老戰(zhàn)士、老模范、老廠(chǎng)長(zhǎng)。推行“五項(xiàng)工作”進(jìn)小區(qū)：一是公共服務(wù)進(jìn)小區(qū)，供電、給排水、通訊、信息網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)獾裙眯袠I(yè)提高服務(wù)水平、理順價(jià)格體系，合理成本費(fèi)用，不再轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)；二是綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)把城市綜合長(zhǎng)效管理中的禁止破墻開(kāi)店、制止違章建筑、控制污染排放等工作落到實(shí)處；三是治安警務(wù)進(jìn)小區(qū)，建立警務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，與小區(qū)秩序維護(hù)員（原稱(chēng)保安）互動(dòng)互聯(lián)，加強(qiáng)治安管理，提供車(chē)管服務(wù)；四是停車(chē)管理進(jìn)小區(qū)；五是司法調(diào)解進(jìn)小區(qū)，各社區(qū)居委會(huì)設(shè)立人民調(diào)解室，同時(shí)司法機(jī)關(guān)要建立“多案并列”的投訴機(jī)制，降低物業(yè)企業(yè)對(duì)惡意欠費(fèi)的追討成本。

3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車(chē)資源，也不能滿(mǎn)足全部需求；尤其是實(shí)施規(guī)范停車(chē)后，必然產(chǎn)生對(duì)部分車(chē)主的“擠出效應(yīng)”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車(chē)是一個(gè)現(xiàn)實(shí)選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制，先由街道組織社區(qū)公示并上報(bào)小區(qū)停車(chē)泊位的短缺數(shù)量，再由交警對(duì)動(dòng)態(tài)交通影響作出評(píng)價(jià)后，按照便民利民、公開(kāi)透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會(huì)同城管和街道、社區(qū)實(shí)施，同時(shí)建設(shè)部門(mén)要給予配合，對(duì)道板泊位下的管線(xiàn)承重能力進(jìn)行評(píng)估。

總之，要通過(guò)體制機(jī)制的創(chuàng)新，推進(jìn)政府的管理和服務(wù)貼近小區(qū)，使業(yè)主的訴求充分表達(dá)、意見(jiàn)民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。

（二）政策創(chuàng)新。一是制定扶持停車(chē)產(chǎn)業(yè)的投資與經(jīng)營(yíng)政策。投入大、回收慢這一影響停車(chē)產(chǎn)業(yè)化的最大難題，對(duì)此我們建議兩條對(duì)策措施：第一條，針對(duì)公用設(shè)施嚴(yán)重缺乏的小區(qū)，將停車(chē)設(shè)施與居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)辦公用房等公用設(shè)施以及商業(yè)設(shè)施三者捆綁建設(shè)，給予優(yōu)惠政策，以副業(yè)補(bǔ)助主業(yè)，一舉多得，既解決停車(chē)問(wèn)題，又為居民營(yíng)造良好的生活環(huán)境，也為小區(qū)增強(qiáng)造血功能。第二條，對(duì)區(qū)外單獨(dú)建設(shè)公共停車(chē)場(chǎng)庫(kù)的，將之作為市政設(shè)施，土地采用劃撥方式；政府可以土地投入，吸引外來(lái)資本建造，以合作的方式組建項(xiàng)目公司，優(yōu)先保證投資者的資金回收和適當(dāng)盈利。為了培育和推動(dòng)停車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以以街道為單位，整合現(xiàn)有停車(chē)資源和土地資源，注入專(zhuān)業(yè)化公司，依靠規(guī)?；?jīng)營(yíng)和現(xiàn)代信息管理技術(shù)，降低成本，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，吸引社會(huì)投資。同時(shí)，在審批、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息等方面，給予扶持。二是制定扶持和規(guī)范物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。以政策扶持，促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展；以制度規(guī)范，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。三是創(chuàng)新財(cái)政政策。推行政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，對(duì)低保戶(hù)、企業(yè)職工特困戶(hù)、零就業(yè)家庭等困難人群，以及廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房家庭實(shí)行物業(yè)管理費(fèi)減免政策，對(duì)所減免的物業(yè)費(fèi)在由行業(yè)主管部門(mén)考核物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量后再作支付，既彰顯社會(huì)公平，又體現(xiàn)財(cái)政資金的使用效益。四是完善對(duì)區(qū)、街道和社區(qū)居委會(huì)的激勵(lì)考核政策。僅針對(duì)本課題而言，一方面，通過(guò)對(duì)小區(qū)的數(shù)字化考核，為區(qū)和街道考核社區(qū)居委會(huì)業(yè)績(jī)提供量化依據(jù)，從而形成市考核區(qū)、區(qū)考核街道、街道考核社區(qū)居委會(huì)、居委會(huì)監(jiān)管物業(yè)企業(yè)這樣一個(gè)層層有責(zé)任、縱向管到底的管理格局；另一方面，借鑒杭州經(jīng)驗(yàn)，按照費(fèi)隨事移的原則，把城市道路道板和公共空地的停車(chē)泊位的收費(fèi)管理（杭州是把白天和夜間兩種不同收費(fèi)管理方式全部下放到區(qū)，建議我市可根據(jù)實(shí)際情況，把夜間包月收費(fèi)下放帶街道和社區(qū)），統(tǒng)一下放到街道、社區(qū)，調(diào)動(dòng)基層組織的積極性。為幫助收費(fèi)困難的物業(yè)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)，也可委托物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)夜間包月制停車(chē)的收費(fèi)管理。

（三）價(jià)格體系創(chuàng)新。一是發(fā)揮價(jià)格杠桿作用，建立多數(shù)業(yè)主能夠承擔(dān)的生活地停車(chē)價(jià)格體系。充分考慮車(chē)主的承受能力，依據(jù)停車(chē)方便程度和安全性，建立泊位租用價(jià)格區(qū)內(nèi)場(chǎng)庫(kù)>區(qū)內(nèi)道路停放>區(qū)外封閉空間包月停放(主要是周邊場(chǎng)庫(kù)和單位)>道路道板與公共空地的價(jià)格體系。建議，在4個(gè)環(huán)節(jié)改革探索：

1、多管齊下，兼顧各方，建立小區(qū)停車(chē)地下場(chǎng)庫(kù)的統(tǒng)一收費(fèi)價(jià)格。第一，降低人防車(chē)庫(kù)現(xiàn)實(shí)租用價(jià)格，切實(shí)改變?nèi)朔儡?chē)庫(kù)被開(kāi)發(fā)商或物業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)資源的做法，充分利用人防車(chē)庫(kù)這一國(guó)有資產(chǎn)為民服務(wù)，對(duì)其實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；第三，鑒于開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)占用業(yè)主的公共資源，不能簡(jiǎn)單地實(shí)行開(kāi)發(fā)商單方面自主定價(jià)，也要實(shí)行政府調(diào)控；第三，將地下人防車(chē)庫(kù)、開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)和公用配套車(chē)庫(kù)的不同價(jià)格，加權(quán)平均，制定出統(tǒng)一的租用價(jià)格，但是要以每月300－350元為上限區(qū)間（杭州360元，蘇州400元），不準(zhǔn)上浮，只能下浮，并根據(jù)不同性質(zhì)的所有權(quán)，對(duì)收益分配進(jìn)行合理規(guī)定，其中人防車(chē)庫(kù)收益必須歸政府分配使用。這種加權(quán)平均、統(tǒng)一定價(jià)的辦法，不僅增強(qiáng)可操作性，促進(jìn)小車(chē)進(jìn)車(chē)庫(kù)，也均衡了業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的利益。與此同時(shí)，要對(duì)占用業(yè)主公共空間的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)，強(qiáng)化成本核定特別是土地成本的核定，遏制出售價(jià)格不斷攀升的勢(shì)頭，并發(fā)揮政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的“窗口指導(dǎo)作用”，規(guī)定開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)2年內(nèi)未能出售就必須出租，抑制其只售不租或變相強(qiáng)制出售的行為，引導(dǎo)小車(chē)停放進(jìn)場(chǎng)庫(kù)。

2、穩(wěn)定當(dāng)前小區(qū)路面停放收費(fèi)價(jià)格水平；

3、對(duì)于城市道路道板和公共空地停車(chē)，實(shí)行包月制；

4、對(duì)生活時(shí)段與周邊單位合作停車(chē)和使用經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫(kù)停車(chē)，也實(shí)行包月制。對(duì)于后兩者停放方式，管理單位應(yīng)提供基本的安全防范服務(wù)。二是建立物業(yè)管理菜單式價(jià)格體系。將衛(wèi)生保潔、安全防范、綠化管養(yǎng)、公用設(shè)施維護(hù)等具體服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格，按服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)量化，讓業(yè)主自主選擇、透明消費(fèi)，改變信息不對(duì)稱(chēng)狀況，促進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)公平交易。市物價(jià)、房管部門(mén)正在積極推進(jìn)這項(xiàng)工作。

（四）科技創(chuàng)新。一是小區(qū)與城管聯(lián)動(dòng)，將數(shù)字城管的信息傳輸、處置、監(jiān)督的功能覆蓋到小區(qū)；二是建設(shè)停車(chē)信息誘導(dǎo)系統(tǒng)，提高停車(chē)設(shè)施周轉(zhuǎn)率，既使車(chē)主能夠在最近的地方停車(chē)，又減輕道路動(dòng)態(tài)交通的壓力；三是推進(jìn)“城運(yùn)一卡通”建設(shè)，在加油、洗車(chē)、停車(chē)收費(fèi)、年檢、繳納罰款、行車(chē)引導(dǎo)及停車(chē)信息誘導(dǎo)服務(wù)等方面，為車(chē)主提供便捷的服務(wù)；四是建設(shè)小區(qū)治安視頻監(jiān)視系統(tǒng)，促進(jìn)小區(qū)治安狀況好轉(zhuǎn)。

（五）制度創(chuàng)新。制度建設(shè)是解決停車(chē)難和物業(yè)管理矛盾的根本舉措。建議，從8個(gè)方面加以推進(jìn)：

1、推進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)建設(shè)，將業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商的信用行為納入其中，特別是要發(fā)揮輿論監(jiān)督和消費(fèi)者維權(quán)機(jī)構(gòu)的作用，加大對(duì)惡意欠繳、“霸王物業(yè)”、開(kāi)發(fā)商違規(guī)違約行為的曝光力度。

2、推進(jìn)規(guī)劃指標(biāo)的適應(yīng)性調(diào)整，出臺(tái)新的車(chē)位配建指標(biāo)體系，并加強(qiáng)規(guī)劃執(zhí)行的管理，確保規(guī)劃車(chē)位的建設(shè)到位、數(shù)量到位、功能到位。

3、借鑒北京經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本，將房屋質(zhì)量、公用設(shè)施以及停車(chē)位細(xì)化。

4、建立城市道路、綠化與停車(chē)設(shè)施同步規(guī)劃、同步建設(shè)的制度，在新建改造城市道路時(shí)，利用邊角地塊增設(shè)泊位；將綠化建設(shè)與地下空間開(kāi)發(fā)統(tǒng)籌規(guī)劃，調(diào)整綠化形態(tài)，實(shí)施立體開(kāi)發(fā)建設(shè)，增建停車(chē)設(shè)施。

5、建立部門(mén)責(zé)任明確、嚴(yán)格規(guī)范的住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收制度，嚴(yán)肅追究開(kāi)發(fā)商擅自改變規(guī)劃的責(zé)任。

6、是建立統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)核算制度，便于帳務(wù)公開(kāi)，有效監(jiān)督。

7、公安交警、房管、物價(jià)等部門(mén)加強(qiáng)協(xié)同配合，切實(shí)執(zhí)行住宅小區(qū)停車(chē)泊位的備案制度和收費(fèi)核算制度，確保汽車(chē)停放有序、收費(fèi)合理。

8、建立交警、公交提前介入審查小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的制度，以公交站點(diǎn)的優(yōu)化配置，促使車(chē)主改變出行方式；以停車(chē)場(chǎng)庫(kù)出入口的合理布局，促使靜態(tài)交通與動(dòng)態(tài)交通的協(xié)調(diào)運(yùn)行。建議，圍繞上述制度，加大規(guī)范性文件的制定力度，緊緊依靠法制建設(shè)，解決現(xiàn)實(shí)工作中的管理不到位、建設(shè)不統(tǒng)籌等問(wèn)題。

“一項(xiàng)工程”指的是以老小區(qū)和次新區(qū)為重點(diǎn)的公用設(shè)施完善工程。工程主要包括三項(xiàng)內(nèi)容：一是停車(chē)設(shè)施；二是小區(qū)公共服務(wù)用房及設(shè)施；三是部分老小區(qū)封合式改造。我們根據(jù)本次普查的結(jié)果，并結(jié)合輕重緩急和現(xiàn)實(shí)可行性，提出停車(chē)設(shè)施和公共服務(wù)用房嚴(yán)重不足的小區(qū)名單，供政府決策參考。需要指出的是，我們把問(wèn)題相似、地緣相近的相鄰小區(qū)作為一個(gè)項(xiàng)目提出，目的就是為了分片規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，實(shí)現(xiàn)建設(shè)的集約化。此外，市規(guī)劃部門(mén)已經(jīng)編制了《常州市停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃》，但主要是針對(duì)工作地的公共停車(chē)設(shè)施，對(duì)于住宅小區(qū)的停車(chē)需求考慮的不多。因此，對(duì)住宅小區(qū)停車(chē)設(shè)施和公用設(shè)施的規(guī)劃布局，市規(guī)劃部門(mén)和街道社區(qū)要協(xié)同推進(jìn)，切實(shí)增強(qiáng)可行性。

對(duì)于如何最大程度增加停車(chē)泊位，我們按照“先區(qū)內(nèi)、再區(qū)外”、“先地下、后地面”、“先盤(pán)活、后增建”的思路，從盤(pán)活存量、整合資源、增設(shè)補(bǔ)建三個(gè)方面，提出了10條措施:

1、盤(pán)活存量：①開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整治，恢復(fù)停車(chē)設(shè)施功能；②明確政策導(dǎo)向，將開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)的“只售不租”轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠韮r(jià)位租售；③利用城市道路及道板和公共空地劃線(xiàn)包月制停車(chē)；④區(qū)內(nèi)區(qū)外實(shí)施“保持綠化總量、調(diào)整綠化形態(tài)”，探索綠色停車(chē)。

2、整合資源：⑤與周邊單位合作，簽訂資源共享協(xié)議，推行雙向錯(cuò)時(shí)停放；⑥周邊經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫(kù)和公共泊位為車(chē)主提供生活時(shí)段的包月停放。

3、增建補(bǔ)建：⑦停車(chē)設(shè)施、小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施等三大設(shè)施捆綁建設(shè)；⑧小區(qū)內(nèi)建設(shè)機(jī)械立體停車(chē)庫(kù)；⑨針對(duì)小區(qū)周邊單位工作時(shí)段停車(chē)泊位也十分緊張的實(shí)際情況，建設(shè)公共停車(chē)場(chǎng)、庫(kù)、樓，以夜間包月和白天計(jì)時(shí)兩種價(jià)格，滿(mǎn)足工作和生活雙重停車(chē)需求，并積極探索利用綠地、廣場(chǎng)、學(xué)校操場(chǎng)建設(shè)地下停車(chē)庫(kù)。⑩對(duì)停車(chē)設(shè)施和公用設(shè)施嚴(yán)重缺乏的小區(qū)，“以增量開(kāi)發(fā)帶動(dòng)存量不足”。就是在對(duì)停車(chē)?yán)щy小區(qū)的周邊地塊進(jìn)行規(guī)劃開(kāi)發(fā)時(shí)，劃出一塊用地以零價(jià)格出讓給開(kāi)發(fā)商，允許開(kāi)發(fā)商在其地面以上進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)并在地面以下建設(shè)停車(chē)場(chǎng)庫(kù)，或?qū)⒁徊糠值昝嬉陨系臉菍幼鳛橥＼?chē)場(chǎng)庫(kù)，但是必須將一定數(shù)量的停車(chē)泊位產(chǎn)權(quán)交給政府，還可以用提高容積率的方式鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)，這樣可以節(jié)省政府的投入，加快停車(chē)設(shè)施和公用設(shè)施的增設(shè)、建設(shè)進(jìn)程。

綜上所述，我們建議，市政府從明年起，把緩解住宅小區(qū)停車(chē)難和解決物業(yè)管理矛盾作為為民辦實(shí)事項(xiàng)目，一手抓創(chuàng)新管理、健全制度，一手抓盤(pán)活存量、補(bǔ)建增建，既為市民群眾營(yíng)造和美舒適的生活環(huán)境，又為停車(chē)產(chǎn)業(yè)和物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。