第一篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問題和難點

住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問題和難點

發(fā)布: 2011-10-16 16:56 |作者: 我愛我家 |來源:

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總體上看，長沙縣居住小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展是健康有序的，但隨著房地產業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展、居民生活水平的不斷提高，對物業(yè)管理提出了一系列新要求，實踐中也產生了不少新的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在 “二難一少 ”, 即物業(yè)管理收費難、小區(qū)停車難、品牌物業(yè)管理企業(yè)少。

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司收費難。

造成物業(yè)管理收費難的原因多種多樣: 一是受傳統(tǒng)思想觀念的影響，一些居民物業(yè)管理消費觀念還未形成；二是部分住戶，受單位改制、拆遷征收等影響而未能就業(yè)，生活比較困難無法負擔物業(yè)費； 三是由于一些體制的欠缺，使一些在房屋生產建設管理過程出現(xiàn)的問題在進行物業(yè)管理時顯現(xiàn)出來，使得業(yè)主入住后不滿而拒付物業(yè)管理費； 四是收費與服務脫節(jié)，收了費服務跟不上，或所收費用與提供的服務不匹配而使業(yè)主拒交。

2、住宅小區(qū)停車難。

隨著城市建設的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，擁有私家車的家庭越來越多，停車位數(shù)量無法適應汽車增長的需求。目前長沙縣縣城住宅小區(qū)停車位比大多只有1:0.6左右,遠不能滿足現(xiàn)在私家車增長速度對車位的需求。加之，部分車主為了避免支付地下車庫租金或為了圖一己之便，不將車停入地下車庫，導致部分小區(qū)地下有車位，地上停滿車的現(xiàn)象。另外還有部分車主存在占行車道、人行道、小區(qū)走道、綠地停車和違章停車等行為，造成了各方的利益沖突和糾紛投訴，加劇了交通擁擠、惡化了生活居住環(huán)境，給防災、安全帶來一定的隱患。

3、物業(yè)管理企業(yè)的運作機制不規(guī)范、服務水平和隊伍素質不高。

物業(yè)管理與城市發(fā)展、居民生活水平提升之間還存在不小差距。一是多數(shù)企業(yè)尚未實現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)?；?、社會化、專業(yè)化，總體上仍處于家庭式的粗放型經營狀態(tài)。二是小區(qū)物業(yè)管理服務水平難以滿足不同層次居民服務要求。三是物業(yè)管理隊伍的素質有待提高，部分企業(yè)缺乏必要的設備和一支懂經營、通技術、業(yè)務精的物業(yè)管理專業(yè)化隊伍。從業(yè)人員現(xiàn)狀與行業(yè)發(fā)展的要求相比還不適應，因而導致物業(yè)管理服務不到位。

推進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的對策

發(fā)布: 2011-10-16 16:57 |作者: 我愛我家 |來源:

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物業(yè)管理是一項涉及部門眾多、專業(yè)技術要求高的綜合性工作，關系到老百姓的日常生活和切身利益，管理難度相當大。尤其是現(xiàn)階段，物業(yè)管理矛盾百出、糾紛不斷的現(xiàn)實狀況下，迫切需要創(chuàng)新思維，加大力度，推進改革。

1、加快提高物業(yè)管理水平，強化行業(yè)隊伍建設。物業(yè)管理行業(yè)要提高其社會化、市場化和專業(yè)化的程度。目前，多數(shù)小區(qū)仍停留在“誰開發(fā)、誰管理 ”的局面，沒有形成物業(yè)管理市場競爭機制。因此必須完善目前的物業(yè)公司準入機制，通過市場競爭，優(yōu)勝劣汰來促使物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，實現(xiàn)物業(yè)管理服務的專業(yè)化。物業(yè)管理企業(yè)應打破統(tǒng)包統(tǒng)攬的經營模式，可將保安、清潔、綠化等專項業(yè)務承包給專業(yè)的公司。專業(yè)化分工使各項服務更加優(yōu)質, 并使成本費用降至最低，從而讓消費者、物業(yè)公司、專業(yè)公司都成為贏家。針對縣城物業(yè)管理從業(yè)人員實際情況，建議主管部門加強對物業(yè)管理人員的資格審查，嚴格執(zhí)行物業(yè)管理人員持證上崗制度，同時注重對企業(yè)員工的崗位培訓。

2、建立有效機制，切實解決收費難問題。

面對物業(yè)管理收費難，應采取多種措施提高物管費的收繳率。一是要規(guī)范收費標準，增加收費透明度。收費標準應根據各小區(qū)實際情況制定，并報物價部門核準，應以不同檔次物業(yè)的平均成本支出為基準，適當考慮物業(yè)管理企業(yè)的利潤。同時，提高物業(yè)管理資金使用的透明度。這既可加強監(jiān)督，促使物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約成本，提高資金使用效益；也可讓業(yè)主了解物業(yè)管理的難處，理解和支持物業(yè)管理工作，提高繳費的自覺性。二是廣泛宣傳物業(yè)管理相關知識、法規(guī)，促使廣大居民轉變思想觀念，正確認識物業(yè)管理的有償服務性，使居民接受并且積極配合，提高物業(yè)費收繳率。三是提高物業(yè)管理服務質量，提高收費和服務的對等性，在解決收費難中，物業(yè)管理企業(yè)也要從自身的服務進行審視。四是對于經濟實在有困難的家庭, 實行費用減免、補貼等方式解決。

3、整合縣城區(qū)域停車場資源, 有效解決居住小區(qū)停車難問題。

隨著經濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，停車難的矛盾將日益突出。要解決這一問題，一是對已建有停車場的小區(qū)應充分利用，小區(qū)地面或附近的道路上取消劃定的停車線或設置防護欄等障礙，這樣，既發(fā)揮建設效益，又可保證路面暢通；二是要清理已建小區(qū)和高樓配建的車場,對移作他

用的，要限期退出，恢復停車功能。同時在不干擾正常道路交通運行的前提下，設置一定數(shù)量的路內停車位，實行有償停車，緩解停車壓力；三是要鼓勵引導動員機關、團體和企事業(yè)單位自用和公共建筑配建的停車場對外開放。

4、加強政府監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。

政府應將小區(qū)物業(yè)管理作為城市管理工作的重要組成部分來抓，構建包括物業(yè)管理主管部門、公安、工商、稅務及物價等部門組成的物業(yè)管理機構。嚴格按照法律法規(guī)的要求，加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理，依法行政，嚴格規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為。進一步規(guī)范物業(yè)管理市場，促使物業(yè)管理企業(yè)提供質價相符的服務。

物業(yè)管理問題不僅是一個經濟問題, 也是一個社會問題。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展水平的高低不光會影響房地產業(yè)的發(fā)展，更會影響到老百姓日常生活，進而會影響到社會穩(wěn)定和發(fā)展。因此，政府、物業(yè)管理企業(yè)和居民都應從自身角度出發(fā)，妥善處理和解決物業(yè)管理中存在的矛盾和問題，提高小區(qū)生活品質，構建幸福和諧小區(qū)。

第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點和難點

住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點和難點

住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點和難點

摘要住宅是供人類居住的人造空間。住宅要具備人們在一定空間內吃、穿、住、用等起居功能和設施條件。而住宅小區(qū)物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過 選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定對房屋及 配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生 和秩序的活動。目前我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理市場已逐步走向規(guī)范化行 業(yè)的管理也日趨成熟。物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展、經濟地位的持續(xù)上漲使其 成為了與我國經濟協(xié)調發(fā)展與廣大人民群眾生活、工作息息相關的一個相對 獨立的新興行業(yè)它以經營為手段以為業(yè)主提供優(yōu)質服務為宗旨以經濟效 益、社會效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的成為我國城市管理的重要組成部 分也有其自身的特點。但是作為新生事物的物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展進程中 必將遇到諸多的困難和壓力管理中許多不盡人意的現(xiàn)象也會隨處可見暴露 出了一系列的問題和矛盾如房屋及附屬設備、設施的維修養(yǎng)護物業(yè)管理區(qū)

域的清掃保潔、治安保衛(wèi)、交通及車輛管理、環(huán)境綠化以及業(yè)主或使用人生活、工作、生產方面的服務還有并代表業(yè)主或使用人就有關事宜與政府各部門或 公共事業(yè)單位交涉以及房屋的使用及出租的管理等。為此物業(yè)管理企業(yè)要 想在激烈的市場競爭中脫穎而出就必須率先解放思想轉變觀念用科學、系統(tǒng)的管理理念創(chuàng)造企業(yè)個性品牌創(chuàng)新品牌的知名度、美譽度、忠誠度這 是當前物業(yè)管理企業(yè)迎接市場挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略思維與現(xiàn)實抉擇。

一、住宅小區(qū)的特點

1.居住功能單一相對封閉獨立。

2.住宅小區(qū)居住的人多人口結構復雜形成相對獨立的社區(qū)文化。3.住宅小區(qū)房屋產權多元化公用設施社會化。4.規(guī)劃建設合理配套設施齊全居住方便。

加強住宅小區(qū)的管理改革現(xiàn)行的管理體制針對住宅小區(qū)產權多元化的 客觀實際變各自為政的多家管理為統(tǒng)一管理變單一的行政管理為多層次的 綜

合管理大力發(fā)展社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式不斷提高住宅小區(qū)的 管理水平更好地為業(yè)主生活和小區(qū)建設服務。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點

住宅小區(qū)內居住著不同階層、職業(yè)的家庭,不同的生活習慣、愛好、文化程 度、道德水準、經濟收入水平等等決定了他們對居住環(huán)境要求和居住行為的差 異。業(yè)主在物業(yè)小區(qū)內買了房子用于居住這個房子對于業(yè)主來說便是一個家 家對于每一個人來說應該是溫馨美滿、寧靜舒適的。業(yè)主一天內最起碼有三分 之一的時間是在小區(qū)內度過的因此業(yè)主對居住小區(qū)的要求便是舒適且能在 緊張的工作之后放松下來。正因為居住小區(qū)內的業(yè)主有了這樣的要求居住小 區(qū)的物業(yè)公司就有了工作上的著重點。要想做好住宅小區(qū)物業(yè)管理服務工作 應該明確這樣的指導思想而且住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當?shù)膹碗s性與其自 身所具有的特點(一)、管理具有社會性

住宅小區(qū)是人們生活、居住的地方是整個社會的一個組成部分它的管 理必然具有很強的社會性。小區(qū)內居住著各行各業(yè)的人員居住的人口結構十 分復雜產生社會化現(xiàn)象。物業(yè)管理公司應爭取住宅小區(qū)居民及社會各方面力 量的支持與幫助。例如生活小區(qū)的治安狀況與整個社會的治安狀況緊密相關 社會治安狀況的大環(huán)境必然對小區(qū)的小環(huán)境產生巨大的影響所以在小區(qū)的 治安管理工作中應加強與所在地公安部門的溝通。

為了做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作保證住宅小區(qū)內的公共秩序和全體居 民的利益住宅小區(qū)物業(yè)管理公司應制定一些物業(yè)管理規(guī)章制度禁止居民有 違背公共利益的住用行為。為了讓小區(qū)居民遵守這些制度物業(yè)管理公司要采 取寓管理于服務中將物業(yè)管理的專業(yè)化管理服務與居民的自治管理相結合 要向住宅小區(qū)居民及社會各界做好宣傳、溝通等工作讓小區(qū)居民自己制定業(yè)主公約形成自我管理的約束機制這樣容易達到小區(qū)居民滿意、政府滿意、物業(yè)管理公司也滿意的理想工作目的。(二)管理具有統(tǒng)一性

住宅小區(qū)內部的各個組成部分形成一個整體如果仍然采用傳統(tǒng)的房屋管 理模式進行管理各自為政其弊端顯而易見。因此對小區(qū)內的保潔、綠化、安全保衛(wèi)、進出小區(qū)的車輛、公共設施維修養(yǎng)護及業(yè)主的房屋整修等進行統(tǒng)一 的管理是現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的主要特點之一既可保證有效成本的控制又能 提高綜合服務質量使業(yè)主直接享受到物業(yè)服務的成果。(三)、管理強調服務性

住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的是為了滿足小區(qū)內居民居住生活的需要為居住 在小區(qū)內的人們提供一個優(yōu)美、安全、舒適、滿意的居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè) 應該強化服務意識本著服務至上的宗旨為居住在小區(qū)內的人們提供到位的 服務。從事住宅小區(qū)管理的物業(yè)管理公司通過向居住在小區(qū)內的人們提供優(yōu)質 的服務達到管理的目的。同時不僅要提供物業(yè)管理服務委托合同范疇內的基本服務還要結合小區(qū)內的特點、業(yè)主的需求提供有針對性的個性化服務。(四)、管理具有復雜性

主要體現(xiàn)在居民的構成復雜對物業(yè)管理服務內容和標準要求不一房屋 產權具有多元化的特點使得管理難度增大在住宅小區(qū)的物業(yè)管理實施過程 中經常涉及市政管理、水電氣暖供應、公安、街道辦事處等多個部門和單位 需要協(xié)調關系明確職責由于居民的收入水平和物業(yè)管理消費意識差別較大 目前住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費用收繳工作難度較大具有相當?shù)膹碗s性。(五)、管理追求藝術性

為了使住宅小區(qū)的環(huán)境幽雅、整潔美觀給居住在小區(qū)內的人們提供一個 良好的生活、休息和學習的環(huán)境物業(yè)管理公司應注意從藝術的角度對環(huán)環(huán)境的 管理加以美化。例如強化小區(qū)的綠化管理使人們感受到大自然的魅力加 強小區(qū)內的整修管理禁止私搭亂建維護小區(qū)整體風貌的藝術性加強小區(qū)內園林藝術小品的維護美化人們的視覺使居住在小區(qū)的人們始終感到心情 舒暢等等。

三、住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導思想 1.服務至上寓管理于服務之中。2.人民城市人民建人民城市人民管。

3.堅持統(tǒng)一領導與綜合管理產權與經營管理權相分離。4.有償使用有償服務合理負擔。

四、住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點和問題

物業(yè)管理是隨著國家房地產業(yè)尤其是住宅產業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當人們的生活水平逐步提高后人們就更關注生活的質量關注居住環(huán)境的日 常保養(yǎng)和維護盡可能使住宅小區(qū)整潔環(huán)境優(yōu)雅生活便利安全不受侵侵害。根據政府關于物業(yè)管理的有關規(guī)定新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度而舊小 區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。(一)、居民觀念需轉變

多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度使很多居民還存在無償 享受服務的傳統(tǒng)觀念習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式認 為實行物業(yè)管理就是想多收錢如果實施物業(yè)管理需要收費也應該由單位交 住房消費意識淡薄。(二)、硬件條件相對落后 舊小區(qū)在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題小區(qū)的規(guī)劃方案 比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高硬件設施主要有以下一些不足包 括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。(三)、產權形式多樣

舊小區(qū)普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房 房改售房回遷房農轉居的承租房居民承租房。住房的產權人多樣有居 民個人、房管局、單位產權人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設 施產權人(如各市政設施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產)、托管 房、二手房產權人等。(四)、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象

產權形式的多樣化使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進 行管理的局面。主要有“單位自管房”物業(yè)管理公司“房管局直管公房”物業(yè) 管理公司社區(qū)管理單位居委會市政設施單位商業(yè)網點單位等。(五)、對舊小區(qū)基礎設施進行改造的資金缺口較大

舊小區(qū)實施物業(yè)管理改善居民的生活環(huán)境必須對小區(qū)的基礎設施進行 不同程度的改造如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的 多少和改造等級的不同資金量少則幾十萬多則上百萬甚至上千萬。資金 從哪里來是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。(六)、物業(yè)管理收費困難

已經實施了物業(yè)管理的小區(qū)甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)也存在物 業(yè)管理收費困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費經物價部門核準目前最低收費 標準為每平方米0.50元普通小區(qū)全年收費總額為200多元。盡管是如此低廉 的費用很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。(七)、管委會作用有待進一步發(fā)揮 實施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會但受 方方面面因素的影響很難發(fā)揮其應有的作用。如根據有關規(guī)定業(yè)主委員 會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人但產權單位怕要求出資整治小 區(qū)環(huán)境或承擔其他經濟責任就不愿意參加業(yè)主委員會已經參加到業(yè)主委員 會的個人甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權過程中存在越權 行為或不能充分履行相關職責。(八)、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾

社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū) 委員會以贏利為目的與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目把政府補貼給物業(yè) 管理單位的專項資金承擔過來進行有關物業(yè)的專項管理。有的社區(qū)委員會出 租小區(qū)經營用房開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等對小區(qū)內綠化、衛(wèi)生、保 安造成一些影響。

五、針對當前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題提出以下建議 1.加快、加強物業(yè)管理的立法工作

2.逐步加大對住宅小區(qū)基礎建設的投資改善居民生活環(huán)境 3.政府部門應加強對舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的規(guī)劃 4.深化房改政策在工資中增加物業(yè)消費部分 5.建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關系 6.加強實施物業(yè)管理的正面宣傳 7.處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關系

8.確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實施物業(yè)管理的唯一性改變多頭管理 的局面應該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)一個小區(qū)應盡量安 排一個物業(yè)管理公司。

六、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標 住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標概括起來就是要通過科學的管理手段和專業(yè)化管 理技術來實現(xiàn)社會效益、經濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。結合先進的現(xiàn)代計算機 技術、現(xiàn)代控制技術建立一個整個小區(qū)的綜合服務中心為住戶提供一個安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的生活環(huán)境。實現(xiàn)以家庭智能化為主的、可持續(xù)發(fā)展的、具有二十一世紀的住宅小區(qū)物業(yè)管理。

第三篇：當前物業(yè)管理存在的主要難點問題

當前物業(yè)管理存在的主要難點問題

一、老舊小區(qū)收費較低，又提不上物業(yè)管理費。即使通過物價局提上了收費核價，但收不到，業(yè)主不肯交，物業(yè)公司經營都存在虧本現(xiàn)象。棄管失管小區(qū)逐年增多，造成失管矛盾多，政府社區(qū)負擔重的現(xiàn)象。

二、老舊小區(qū)存在公共區(qū)域及公共設施設備損壞、老化等嚴重的現(xiàn)象。如：小區(qū)道路、下水道、廚房間衛(wèi)生間總排水、排污管、綠化帶、屋面及小區(qū)門衛(wèi)設施都需要整改修理。嚴格來說要全體業(yè)主出資修理（因為存在沒有交納維修資金的情況），此為管理難點之一。

三、所有小區(qū)（除新建小區(qū)外）都存在，停車難、改造難、收停放費難。

四、多數(shù)住宅小區(qū)業(yè)主委員會名存實亡。雖有自治組織，但行駛職責不力，造成業(yè)主委員會、物業(yè)公司之間矛盾較多。

五、新建小區(qū)開發(fā)商對物業(yè)前期介入不重視，交接后的遺留問題得不到及時解決，造成物業(yè)公司和業(yè)主之間矛盾增多。

六、安置小區(qū)普遍存在配套設施設備不齊全就進行安置的情況。社區(qū)網格化不健全，不重視，物業(yè)管理專業(yè)水平不高。

七、小區(qū)違章處理不及時，存在相互推諉現(xiàn)象。特別是拆遷安置小區(qū)，車庫住人、開店鋪、防盜門窗制作、瓶裝煤氣充裝點等各種存在安全隱患及擾民問題處置不力。

2014年8月25日

第四篇：住宅小區(qū)中物業(yè)管理存在的問題和對策

住宅小區(qū)中物業(yè)管理存在的問題和對策

關鍵詞：物業(yè)管理 業(yè)主委員會 普遍問題 常見問題對策 提綱：

一、現(xiàn)階段我國的物業(yè)管理存在的普遍問題

1、物業(yè)管理法規(guī)與體制的滯后問題

2、人力資源建設隊伍問題

3、開發(fā)商遺留下的問題

4、業(yè)主的物業(yè)知識缺乏

5、物業(yè)管理收費困難

6、物業(yè)企業(yè)的市場規(guī)模小、缺乏有效的市場競爭

7、物業(yè)管理法規(guī)體系不夠完善

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理中比較常見的問題

1、業(yè)主的知情權和選擇權無法得到保障

2、業(yè)主委員會無社團法人地位

3、小區(qū)設備設施的收益權屬不清

三、物業(yè)管理中存在問題的解決對策

1、制定完善的物業(yè)管理相關配套法規(guī)

（1）物業(yè)管理的早期介入

（2）建立物業(yè)管理信用檔案

（3）積極大力開展招投標機制

2、嚴格執(zhí)行承接驗收標準、嚴把關

3、培養(yǎng)業(yè)主的物業(yè)管理知識

4、建立物業(yè)管理招標制度、真正做到公平、公正、公開原則、實現(xiàn)企業(yè)透明化

5、改變收費方式與收費態(tài)度

6、加強物業(yè)企業(yè)的自身建設、培養(yǎng)正確的服務理念、提高服務水平和質量

第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策

柳州市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策

物業(yè)管理是伴隨著市場經濟下的住房制度改革、房地產開發(fā)以及住宅的商品化逐步產生和發(fā)展起來的，科學、規(guī)范、專業(yè)和現(xiàn)代化的物業(yè)管理與服務可以給住宅小區(qū)帶來良好的社會效益、經濟效益和環(huán)境效益。物業(yè)服務公司向業(yè)主提供有償服務，理應收取相應的報酬。但在實際操作中，許多公司由于各種原因導致收費不足，影響了自身的正常經營和運轉，不少公司收不抵支，甚至嚴重虧損；而與此同時，住宅小區(qū)的停車收費和物業(yè)服務收費已成為價格舉報咨詢的熱點問題。據統(tǒng)計2014年1月—2015年4月，柳州市物價局受理各類價格舉報咨詢共3462件，其中住宅小區(qū)的停車和物業(yè)服務投訴1041件，占總投訴31.04%。物業(yè)服務收費問題成為老百姓新的投訴熱點，并有逐年升溫的趨勢。

一、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）目前我市登記在冊的小區(qū)共有1447個，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)有371個，單位管理的小區(qū)有 66 個，三無小區(qū) 588 個。其中：柳南區(qū)小區(qū)數(shù)為：383個，魚峰區(qū)小區(qū)數(shù)為：332個，城中區(qū)小區(qū)數(shù)為：363個，柳北區(qū)小區(qū)數(shù)為:345個，陽和小區(qū)數(shù)為:14個，柳東新區(qū)小區(qū)數(shù)為：10個。

（二）貫徹落實《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》情況。民之所欲，我之所為，面對物業(yè)服務收費亂的呼聲，我局認真落實《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》和2013年自治區(qū)物價局住房和城鄉(xiāng)建設廳制

定的《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》（試行，），積極作為。一方面及時妥善處理大量的物業(yè)收費投訴糾紛，開展物業(yè)服務收費專項整治；另一方面，迅速行動，開展了“物業(yè)服務收費問計于民”征集意見活動，深入居民小區(qū)調查研究，對40多個小區(qū)物業(yè)收費進行成本監(jiān)審，多次召開業(yè)主代表、物業(yè)公司、房開商座談會。2014年4月22日，我局還聯(lián)合柳州晚報舉辦“柳州市物業(yè)服務管理促進懇談會”。在歷時一年反復修改后，于2014年7月，市物價局和住建委重新下發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》、《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級政府指導價收費標準》、《柳州市住宅小區(qū)車輛停車收費指導標準》、《柳州市住宅小區(qū)裝修垃圾清運和IC卡出入證等收費標準》等規(guī)范性文件。為規(guī)范老舊小區(qū)物業(yè)服務價格調整秩序。解決老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務費調整難度大的問題。我局和住建委在 2012、2013年分別出臺了《關于規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)服務價格調整有關問題》，明確規(guī)定了調整條件、調整程序。提出調整物業(yè)服務費必須由本小區(qū)50%以上的業(yè)主同意。至 2014年底止，共有26家物業(yè)小區(qū)調整物業(yè)服務收費標準。能調整的小區(qū)都是服務質量取得業(yè)主認可的小區(qū)，也有部分沒有調整成功的小區(qū)，最終物業(yè)公司不提價或撤出小區(qū)。

通過制定新的管理辦法和服務等級與收費標準，讓收費政策更加符合發(fā)展實際，給亂收費、亂調價行為套上“籠頭”；用統(tǒng)一的服務項目、服務等級、收費標準以及推進服務項目與收費標準全公示全覆蓋。讓物業(yè)服務企業(yè)對服務內容與質量等級清清楚楚，讓廣大居民對物業(yè)收費情況明明白白白。解決了長期以來停車收費、垃圾清運費、IC卡工本費、裝修押金混亂的局面。

二、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問題

從近年來的物業(yè)投訴來分析，我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題有以下幾方面：

（一）未按規(guī)定執(zhí)行物業(yè)服務收費公示制度。少數(shù)物業(yè)服務企業(yè)未按照《價格法》和《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在物業(yè)服務區(qū)域的顯著位臵公示服務內容和收費項目、標準，侵犯了業(yè)主的知情權，引發(fā)價格糾紛。

（二）提高標準收費。少數(shù)物業(yè)服務企業(yè)未執(zhí)行停車1小時內免費的規(guī)定，以車位少為由，對業(yè)主不辦理月票，而是按次數(shù)收取；一些房開以小區(qū)停車場產權屬于為由，只售不租，導致業(yè)主無法停放車輛，或提高標準收取公共能耗的電費、水費價格（如電梯電費、二次加壓產生的電費）加重業(yè)主負擔。

（三）強制或變相強制服務并高收費。一些物業(yè)企業(yè)服務意識欠缺，在未與業(yè)主充分溝通并征得業(yè)主同意下，無視業(yè)主意見，收取房產證、土地證、管道燃氣代辦費，甚至單方面強行推廣門禁卡和車輛藍牙出入裝臵，然后轉嫁至業(yè)主身上并從中牟利。

（四）違反規(guī)定以保證金、抵押金等形式變相收費的。2014年8月我市根據《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》和《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法（試行）》（桂價格[2013]62號）的有關規(guī)定，市物價、住建部門聯(lián)合下發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》明確規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名義收取與裝修有關的裝修押金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等，但仍有一些物業(yè)公司強行收取明令禁止的費用。

（五）重復收費問題。2014年8月實施的《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、公共照明、綠化用水等公共設施設備運行所產生的電費、水費以及管漏、線損，列入物業(yè)服務成本，我市一些新交付的樓盤，物業(yè)服務企業(yè)在向業(yè)主預收一年的物業(yè)服務費后，仍向業(yè)主收取300—500元不等的水電周轉金；一些樓盤按照物業(yè)等級不同，每年有1—2次免費清理，但仍有物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主分攤下水道、化糞池清理費用。

（六）擴大范圍收費。一些物業(yè)服務企業(yè)以管理者自居，在車位緊張情況下，未經業(yè)主大會或專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意下，占用屬于業(yè)主已共有的場地停放車輛并收取車輛停放服務費，且所得收益不按規(guī)定使用。

（七）不按照規(guī)定提供服務而收取費用的。物業(yè)服務企業(yè)水平參差不齊，物業(yè)服務短斤少兩、服務不到位，服務態(tài)度簡單粗暴，帳目不公開，物業(yè)服務得不到有效監(jiān)督，得不到業(yè)主的認同，最終導致“欠費—服務變差—更多人欠費”的惡性循環(huán)。

（八）宣傳、解釋工作不到位。一些物業(yè)服務企業(yè)存在重收費、輕服務的現(xiàn)象，與業(yè)主缺乏深入溝通交流的有效平臺，如一些房屋質量問題、小區(qū)亂搭亂建問題、占用綠地、養(yǎng)雞養(yǎng)狗問題、住宅以外用電價格未按居民用價格電結算問題，這些問題本身非物業(yè)服務企業(yè)造成，但由于宣傳、解釋工作不位，導致業(yè)主把怨氣撒在物業(yè)公司頭上，并拒交物業(yè)費。

三、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題原因分析

（一）小區(qū)停車收費問題原因分析

小區(qū)停車收費問題，主要原因一是各小區(qū)停車難的問題越來越突出，特別是停車位配比率低的小區(qū)，房開商或物業(yè)服務企業(yè)憑著對車位擁有的機會，在利益上為自己獲取最大利益化。采取不辦理月票而是按次收費，以車位租賃費收費避免管理。二是在實際操作中，物業(yè)公司按次收費，不執(zhí)行月票價格，物價局無法給予處理，因為我局的職責是制定停車收費標準，沒有要求一定采用什么停放方式。三是在業(yè)主大會成立之前，產權屬于全體業(yè)主所有的部分，因無人過問，物業(yè)公司有意將屬全體業(yè)主的車位租賃費收入據為已用。就此情況，我局已向住建委通報，建議由行業(yè)主管部門加強管理，對屬于業(yè)主公有部分收入（在業(yè)主大會成立之前）納入柳州市住宅專項維修基金管理中心統(tǒng)一管理。但住建委只對新建商品房的維修資金的收集和管理，而對其他的公共收益沒納入管理。目前，業(yè)主的法律意識加強，對業(yè)主的公共利益有所關注，因沒有成立業(yè)主委員會，無法管理這部分收入，這原因也是業(yè)主拒繳物業(yè)費的理由之一。四是業(yè)主對價格政策不理解，業(yè)主在自己擁有使用權的車位（車庫）內停車僅交納車位物業(yè)費，不用再繳納車輛停放服務費。車位物業(yè)費每個不超過60元/月。其中規(guī)定電動車、摩托車停放服務收費標準不含充電費，充電費標準由經營者根據電費等成本支出向車主收取。五是由于對商場、賓館、娛樂場所、寫字樓配套的停車場停車收費實行市場調節(jié)價，而住宅區(qū)的停車場停車收費實行政府指導價。在我市中心區(qū)，部分商住樓就出現(xiàn)停車場一部分按兩種價格模式，引起爭議。對一些混合的商住樓，如高新區(qū)的彩虹城樓盤1-4層酒店，5-19層寫字樓，20-54層住宅樓。該項目所配套的停車場停車收費按市場調節(jié)價，住宅區(qū)的業(yè)主有意見，按政府指導價，房開商有意見，同時實行兩種價，雙意見仍存在分岐。這也是我們所面臨著的新難題。

（二）小區(qū)生活用水用電問題原因分析

據了解，目前確有一些小區(qū)因供電部門對小區(qū)公共能耗采取先購電后使用的方式，且涉及二次加壓供水，但是水表無法分戶過戶到業(yè)主名下，物業(yè)公司必須根據小區(qū)總水表使用度數(shù)按時向自來水公司繳納水費。然后再向業(yè)主逐戶收取供電分攤的電費和業(yè)主分表水費。物業(yè)公司因此向業(yè)主收取了一些預付水電費，此情況有一定的合理性；但我局和住建委2014年下發(fā)《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》（柳價格[2014]99號）實施后，共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費列入物業(yè)服務成本的，從物業(yè)服務費中由業(yè)主繳納，公共能耗費不再公攤。物業(yè)公司不得再收取水電周轉金。

我局2014年8月出臺的文件《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》（柳價格[2014]99號）第十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、監(jiān)控設備、公共照明、綠化用水等公共設施設備運行所產生的電費、水費等能耗費以及管漏、線損，列入物業(yè)服務成本的，公共能耗費不再分攤；未列入物業(yè)服務成本的，公共能耗費合理分攤。但2015年之前的物業(yè)收費政策，公共能耗費可以分攤，我市兩種模式同時存在。

同一小區(qū)域，住戶的用電實行居民電價，戶外的路燈、照明、公共設施設備用電卻是非居民電價。電梯用電不是居民電價，一直是居民投訴的熱點。經過多年向上級反映，自治區(qū)物價局通過調查研究，統(tǒng)一明確小區(qū)上述用電價格的納入居民用電價類。按照文件規(guī)定，自

2014年1月1日起，物業(yè)住宅小區(qū)費居民用電，按照合表戶電價收取，即0.5491元/度。

（三）調整小區(qū)物業(yè)服務費難的原因分析

目前，調整老舊小區(qū)物業(yè)收費標準，是所有物業(yè)管理的難點和熱點，長期以來都是社會關注的熱點。一方面業(yè)主認為，享受物業(yè)服務是業(yè)主，小區(qū)交費對象也是業(yè)主，小區(qū)收費標準是否調整理應由全體業(yè)主決定。在小區(qū)沒有成立業(yè)主大會還屬前期階段，價格部門出臺的調整物業(yè)收費政策屬于指導性質，對于小區(qū)的全體業(yè)主大部分能理解當前物價上漲的壓力，對調整價格政策理解，但仍有少數(shù)業(yè)主反對,仍認為價格部門調整價格過高，物業(yè)服務不到位，是物業(yè)公司以價格主管的調整文件為由提高收費標準，是不能接受的。另一方面物業(yè)公司認為，目前還是前期物業(yè)階段，由于成本發(fā)生變化，價格主管部門應履行職責，調整物業(yè)服務標準，不該因小區(qū)少數(shù)業(yè)主反對意見而不作為。結果是不調整物業(yè)收費，企業(yè)難以忍受用工成本上漲的壓力；調整收費，業(yè)主的意見大，同時認為政府部門干涉業(yè)主的利益。

調整物業(yè)服務費難，業(yè)主方面認為物業(yè)服務不到位，就應降低收費標準，或提高服務質量；物業(yè)公司認為，物業(yè)服務已按等級標準執(zhí)行，是業(yè)主過高的要求。業(yè)主希望物價和建設部門進行監(jiān)督。但在實際操作中，物價和建設部門面對全市上百個小區(qū)的物業(yè)質量糾紛，要求件件落實、解決這類問題也不符合實際。住建部門或行業(yè)協(xié)會出臺服務等級評定標準，對業(yè)主和物業(yè)的爭執(zhí)，由第三方評定。

四、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理成功經驗做法

（一）堅持落實物業(yè)收費公示制度。目前，我市物業(yè)服務收費公示率已達98%以上。在物業(yè)服務區(qū)域內公示收費項目、標準、服務等級、投訴電話等內容，已成為物業(yè)、業(yè)主的共識和自覺行為，必須要長期堅持下去。

（二）快速處理小區(qū)物業(yè)收費投訴。2014年以來，我局12358價格舉報電話共受理住宅小區(qū)物業(yè)收費投訴1041件，辦結1041件，辦結率100%，退款35.58萬元，做到了“事事有回音，件件有著落”，有效地化解了價格矛盾。如2014年1月之前，住戶的家庭用電實行居民電價，戶外的電梯、路燈、消防、監(jiān)控設備、公共設施設備用電卻是非居民電價。戶外電價高一直是居民投訴的熱點。經過我局多年向上級反映，自治區(qū)物價局通過調查研究，統(tǒng)一明確小區(qū)上述用電價格的納入居民用電價類。按照文件規(guī)定，自2014年1月1日起，物業(yè)住宅小區(qū)費居民用電，按照合表戶電價收取，即0.5491元/度，大大地減輕了居民負擔。2013、2014年連續(xù)兩年，我局榮獲廣西價格舉報先進集體稱號和柳州市數(shù)字化城市管理一等獎。

（三）物業(yè)服務不達標要降級處理。物業(yè)服務不到位，一直是小區(qū)管理的熱點話題，2014年8月后，市住建、物價部門強化了對物業(yè)服務等級的監(jiān)管，對達不到等級要求進行整改，對整改仍不達標的，經城區(qū)住建部門核準，作降級處理。

（四）物業(yè)與業(yè)主主動溝通交流。停車難、停車貴，是柳州市絕大多數(shù)小區(qū)都存在的共性問題，柳州市鳳起新都物業(yè)公司主動發(fā)起議事，邀請業(yè)主代表、社區(qū)工作人員、魚峰區(qū)法院、住建、物價局工作人員、人大代表，就小區(qū)停車難題舉行“百聊會”，共同商討尋求解

決問題的辦法和途徑，大美天地小區(qū)建立小區(qū)QQ群，及時解決小區(qū)業(yè)主的各種問題。

（五）物業(yè)與業(yè)主相互遵守合同，相互配合。如三星園小區(qū)、華林郡邸的業(yè)主積極配合物業(yè)工作，物業(yè)服務業(yè)主認可，物業(yè)繳費率高，物業(yè)服務人員的工資和小區(qū)維護費及時到位，從而形成一個良性循環(huán)。

（六）簡化辦事手續(xù)，提高效率。2015年2月1日，為了落實黨的十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中“完善主要由市場決定價格的機制。凡是能由市場形成價格的都交給市場”的精神，經請示自治區(qū)物價局同意，我局在全區(qū)城市率先取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案程序。

五、先進地區(qū)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的經驗做法

（一）大力推動成立業(yè)主委員會。上海深化社區(qū)事務管理，加強居民區(qū)民主自治建設，將小區(qū)業(yè)委會的籌建和換屆工作納入績效考核。泉州市將街道成立業(yè)委會納入年終績效考核指標，由市政府督查室進行督查。

（二）物業(yè)服務實行“酬金制”，業(yè)主真正當家作主。上海、杭州、溫州的個別小區(qū)實行酬金制，物業(yè)公司只為業(yè)主提供服務，依據服務合同收取酬金，物業(yè)管理開支則向業(yè)主實報實銷，“酬金制”能讓業(yè)主已明明白白消費，讓物業(yè)降低風險，提高服務質量。

（三）對老舊小區(qū)停車位改造，在人口密集建設停車樓。近期，溫州市政府為緩解停車難題，2015年擬對10個舊小區(qū)停車位進行改造，新增停車泊位500個，在市中心廣場建設17層的停車樓，計劃新增停車泊位15000個。

（四）改費為稅。2014年，市政府組織多個部門到新加坡考察房地產市場，據考察回來的同志反饋，新加坡政府對住宅小區(qū)內的治安、衛(wèi)生、綠化、設施維護費用均由政府承擔，業(yè)主無需交物業(yè)費。針對我國物業(yè)收費普遍存在亂像問題，建議取消物業(yè)費，改為向房產所有者征收房產稅，并重新定義房產稅的含義，以解決長期以來，全國物業(yè)收費各種亂像，解決物業(yè)收費難的問題，解決因物業(yè)收費引發(fā)的各種不安定因素。

六、加強我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的對策

根據國家發(fā)改委關于放開部分價格的通知，使市場在資源配臵中起決定性作用，促進相關服務行業(yè)發(fā)展，對地方實行定價管理的非保障性住房物業(yè)服務、住宅小區(qū)停車服務價格放開的精神，結合我市的實際情況，提出對策如下：

（一）政府引導住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會，提高成立業(yè)主委員會的比重。當前，我市物業(yè)管理存在的問題，表面上是物業(yè)服務政策相對滿后，物業(yè)服務收費項目不明確，但再往深剖析，根本原因，在于物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主地位不對等，代表業(yè)主維護其利益、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)主自治組織缺位，以及雙方溝通交流渠道缺失所致。我市住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立比例不到二成。按照國家發(fā)改委放開物業(yè)服務價格的思路，加快成立業(yè)主委員會的步伐，物業(yè)服務價格才能放而不亂，有序健康發(fā)展。同時，建議借鑒上海、泉州、成都的經驗，將業(yè)主委員會成立指標例入城區(qū)政府的考核指標。為促進我市業(yè)主委員會成立的比重，行業(yè)主管部門出臺政策，簡化成立手續(xù)，降低門檻。2014年4月22日《柳州晚報》組織柳州市物業(yè)服務管理促進懇請會，成立業(yè)委會維護業(yè)主地位成為大家的共識。

（二）認真貫徹《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)條例》第四條的規(guī)定。該《條例》第四條明確規(guī)定“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產行政主管部門指導下，具體負責指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)調物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，調解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛”。為改變前期物業(yè)沒期限的局面，即使小區(qū)因客觀原因沒有成立業(yè)主委員會，也不能超過三年。三年后，由小區(qū)所在地社區(qū)居民委員會在街道辦事的指導和監(jiān)督下業(yè)主委員會職責，監(jiān)督物業(yè)運行管理，參考政府指導價（或市場調節(jié)價）制定物業(yè)服務收費標準。

（三）價格部門做好放開部分物業(yè)服務價格后規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)價格行為指導和監(jiān)督檢查。重點為物業(yè)服務企業(yè)調整收費前必須向全體業(yè)主公布服務費收支情況及成本變化情況，且需業(yè)主大會同意方可執(zhí)行。下一步，一是將落實放開部分物業(yè)服務價格政策。放開的物業(yè)服務價格范圍是包括物業(yè)管理區(qū)域內停車服務收費、非保障性住房及辦公用房物業(yè)服務收費。放開的物業(yè)收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主方與依照法定程序選聘的物業(yè)服務企業(yè)以物業(yè)服務合同的形式約定，合同應載明服務標準、收費標準等內容。收費標準必須做到：向全體業(yè)主公布服務費收支情況及成本變化情況；拿出制定或調整收費標準方案，說明調價理由和調價幅度，就方案與業(yè)主協(xié)商。對設立業(yè)主大會的小區(qū)，需經業(yè)主大會依照法定程序討論同意后，與業(yè)主委員會簽署或變更相關服務合同；未設立業(yè)主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主、且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可簽署或變更相關服務合同。新的收費標準確定后，物業(yè)服務企業(yè)或停車服務企業(yè)，應當按照明碼標價的規(guī)定，將收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位臵進行公示。二是公布我市的物業(yè)成本行情，加強對物業(yè)服務價格事中事后的監(jiān)督和檢查。

（四）想方設法解決停車難的問題。供求關系對價格高低起決定的作用，隨著社會進入汽車時代，停車難已成為一個共性問題，因此對于物業(yè)公司在管理小區(qū)停車方面的努力應予以支持和理解，與此同時，規(guī)劃、建設部門必須以前瞻性的眼光把好關，要求開發(fā)商做足配套設施，政府想方法設法在老舊小區(qū)、人口密集區(qū)域建設公共停車位。

（五）建立價格信用信息庫，推進社會信用體系建設。從2014年下半年起，我局開始著手建立柳州市價格信用信息庫。擬建成1個市局總網，6縣4城區(qū)、職工站子網的構架管理模式，做到價格監(jiān)管和服務工作全覆蓋。目前正在聯(lián)合住建委對全市物業(yè)服務企業(yè)的資料進行了收集，主要收集工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、執(zhí)法人員現(xiàn)場執(zhí)法照片、檢查記錄、違法記錄等。力爭2015年建立柳州市價格信用庫，并與柳州市社會信用體系網對接，實現(xiàn)信息共享、互聯(lián)互通，及時向社會發(fā)布經營者價格誠信及價格失信信息，充分發(fā)揮正面教育，反面警示的作用，引導經營者誠信經營、守法經營，不斷完善價格違法失信懲戒機制，在全社會范圍內營造誠信守法意識。