第一篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

中國石油集團東方地球物理公司公共事業(yè)部

涿州基地管理處文件

基管物字〔2006〕13號

關于印發(fā)《涿州基地管理處 住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的通知

處屬各單位：

現(xiàn)將《涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請各單位認真遵照執(zhí)行。

二○○六年七月十三日 涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

第一章

總

則

第一條

為規(guī)范涿州基地管理處小區(qū)物業(yè)管理和服務，為業(yè)主創(chuàng)造文明有序、優(yōu)美和諧的生活、工作環(huán)境。依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細則》和《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》，結合涿州基地管理處實際，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱物業(yè)，是指涿州基地管理處管理和服務的住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及相配套的設施、設備和場所（地）。

第三條

本辦法所稱物業(yè)管理，指按照公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)服務委托合同，對住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及配套的設施設備和場所（地）進行維修、養(yǎng)護、管理，維護管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、美化等活動。

第四條

房屋及配套設施設備和場所（地）包括：

（一）住宅的共用部位：是指住戶共用房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、樓頂、上下水管道、供暖管線、共用照明、單元防盜門等。

（二）公用設施設備和場所（地）：排污設施、道路、綠地、自行車棚、停車場、垃圾存放場地及設施、以及溝、2 池、井、配置的小品、公益性休閑設施、避雷設施、住宅小區(qū)照明和公共設施設備用房等；

（三）自用部位、自用設施設備：是指分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內(nèi)的管線等，暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等；獨戶住宅的院墻及其以內(nèi)的建筑物、構筑物和配套設備等。

第五條

物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負責制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務標準及有關物業(yè)管理的各項規(guī)定；組織、指導住宅小區(qū)管理機構參加物業(yè)的接管驗收及申報工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關系。

第二章

業(yè)主和業(yè)主委員會

第六條

本辦法所稱業(yè)主為居住房屋和非居住房屋的所有權人。

第七條

本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。

第八條

涿州基地管理處管理和服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主是指東方地球物理公司和小區(qū)居住房屋所有權人。

第九條

業(yè)主委員會是指在公共事業(yè)部指導下由居民委員會推薦，由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。

第十條

公共事業(yè)部是東方地球物理公司非居住房屋 產(chǎn)權人代表，依據(jù)東方地球物理公司的授權，行使下列權力：

（一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區(qū)物業(yè)管理合同。

（二）組織、指導、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)的接管驗收；

（三）決定專項維修項目、資金使用，并監(jiān)督實施；

（四）指導、監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；

（五）批準成立物業(yè)管理機構；

（六）批準成立業(yè)主委員會組織；

（七）其它。

第十一條

公共事業(yè)部作為業(yè)主代表，依據(jù)東方地球物理公司的規(guī)定，履行下列義務：

（一）協(xié)調(diào)有關單位和業(yè)主支付物業(yè)管理費用；

（二）籌措專項維修項目資金；

（三）協(xié)調(diào)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位與業(yè)主及其他有關管理單位之間的關系；

（四）提供物業(yè)管理用房；

（五）其它。

第十二條

業(yè)主委員會的職權：

（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權益；

（二）召集業(yè)主委員會及業(yè)主代表會議，聽取物業(yè)管理單位的匯報；

（三）審議物業(yè)管理單位制訂的年度維修管理計劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的重大措施；

（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；

（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務合同；

（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；

（七）其它。

第十三條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）提議召開業(yè)主代表會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（二）提出制定和修改業(yè)主公約的建議；

（三）監(jiān)督物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務合同；

（四）對住宅共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（五）監(jiān)督住宅共用部位、共用設施設備維修資金（以下簡稱住宅維修資金）的管理和使用；

（六）法律、法規(guī)的規(guī)定；

（七）其它。

第十四條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理單位提供的服務；

（二）遵守業(yè)主公約；

（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（四）執(zhí)行業(yè)主委員會做出的決定；

（五）按照國家有關規(guī)定交納住宅維修資金；

（六）按時交納物業(yè)服務費用；

（七）配合物業(yè)管理單位對公共設施設備的維修養(yǎng)護；

（八）法律、法規(guī)的規(guī)定；

（九）其它。

第三章

管理機構與職責

第十五條

涿州基地管理處受公共事業(yè)部委托負責東方地球物理公司涿州基地住宅小區(qū)的物業(yè)管理和服務工作，在各小區(qū)分別設立物業(yè)管理機構。

第十六條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實施物業(yè)管理，職責如下：

（一）負責物業(yè)的接管驗收；

（二）依據(jù)物業(yè)委托管理合同對住宅小區(qū)實施管理；

（三）依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費標準收取物業(yè)管理費；

（四）與業(yè)主委員會共同制定小區(qū)公共管理制度；

（五）協(xié)助業(yè)主委員會制（修）訂《業(yè)主公約》；

（六）依據(jù)服務項目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務協(xié)議》，并對服務質(zhì)量進行監(jiān)督；

（七）接受業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會認可，涿州基地管理處批準；

（八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)駐小區(qū)內(nèi)各單位在物業(yè)管理6 活動中的有關事項；

（九）定期與小區(qū)內(nèi)其它管理部門溝通，每季度末召集業(yè)主座談會，對業(yè)主提出的意見匯總、上報、整改、反饋；

（十）接受上級及處職能部室的監(jiān)督、指導、檢查、考核。

第十七條

供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務項目等按《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務協(xié)議》實施專業(yè)化服務。

第四章 前期物業(yè)管理

第十八條

本辦法所稱前期物業(yè)管理是指業(yè)主入住之前，涿州基地管理處按照公共事業(yè)部要求，對物業(yè)管理的前期策劃、交接驗收、業(yè)主入住等事項進行的物業(yè)管理活動。

第十九條

成立前期物業(yè)管理領導小組，組建承接物業(yè)管理的組織機構。

第二十條

在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理公共契約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，以及業(yè)主的共同利益、應履行的義務、違反公約應承擔的責任等事項做出具體約定。

第二十一條

在業(yè)主入住時與業(yè)主簽訂業(yè)主臨時公約，并予以說明。

第二十二條

在業(yè)主入住時與其簽訂物業(yè)管理公共契約。

第二十三條

承接物業(yè)時，對新建物業(yè)及配套設施設備 進行驗收。

第二十四條

物業(yè)接管驗收應具備以下條件：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設工程施工完畢，并經(jīng)當?shù)卣姓鞴懿块T竣工驗收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；

（二）供電、供暖、供水、排水等配套設施設備經(jīng)過調(diào)試達到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎設施、單項工程全部驗收合格。

第二十五條

物業(yè)接管驗收時開發(fā)建設單位應提交下列文件（或下列文件清單）：

（一）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準的選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及各單項工程設計文件（圖紙復印件）等；

（二）當?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機構提供的竣工驗收合格文件；

（三）消防部門提供的消防驗收合格文件；

（四）當?shù)丶夹g監(jiān)督部門提供的電梯驗收合格文件；

（五）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（六）設施、設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（七）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（八）物業(yè)管理所必需的其它資料。

（九）接收資料應滿足《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細則》要求。第二十六條

物業(yè)接管驗收，應當按照以下程序進行：

（一）在接到接管驗收通知15日內(nèi)，物業(yè)管理部組織相關部門和物業(yè)管理單位組成接管驗收小組，制訂接管驗收方案和驗收表格，培訓接管驗收人員；

（二）物業(yè)管理接管驗收在公共事業(yè)部組織下進行，聽取開發(fā)建設單位有關物業(yè)的情況介紹，提出驗收意見，審閱有關資料，現(xiàn)場檢查驗收，填寫驗收記錄，進行資料移交，形成驗收報告；

（三）在公共事業(yè)部組織下與房地產(chǎn)開發(fā)建設單位協(xié)商，達成協(xié)議，明確質(zhì)保期內(nèi)的維修事項、范圍、聯(lián)絡方式、處理原則；

（四）在公共事業(yè)部主持下，辦理物業(yè)移交手續(xù)。第二十七條

交接雙方的責任

（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患，報公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設單位及相關設計、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。

（二）在正常使用條件下，建設單位依據(jù)建設部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》承擔物業(yè)的保修責任：

1、基礎設施工程、房屋建筑的基礎工程和主體結構工程，為設計文件和合同規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；

3、供熱系統(tǒng)為2個采暖期；

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程保修期2年。

新建房屋自驗收接管之日起開發(fā)建設單位按建筑工程保修的有關規(guī)定承擔保修責任。在驗收接管時，開發(fā)建設單位若委托物業(yè)管理單位保修的事項，經(jīng)雙方達成協(xié)議，建設單位可一次性或分項、分期支付保修費用，由接管單位負責保修。保修費的標準雙方協(xié)商確定。

第五章

物業(yè)管理服務

第二十八條

涿州基地管理處與公共事業(yè)部簽訂小區(qū)物業(yè)委托服務合同。內(nèi)容包括：物業(yè)管理事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等。

第二十九條

涿州基地管理處依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》和合同約定的內(nèi)容，與管理單位簽訂小區(qū)物業(yè)管理目標責任書，實施物業(yè)管理。

小區(qū)物業(yè)管理目標責任書包括：設備、設施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。

第三十條

小區(qū)物業(yè)管理單位可以將物業(yè)管理區(qū)域的電梯等維保業(yè)務委托給專業(yè)性服務單位；供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務等項目按住宅小區(qū)《物業(yè)項目內(nèi)部服務協(xié)議》實施專業(yè)化服務。第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位建立健全內(nèi)部管理制度和服務規(guī)范等。

第三十二條

根據(jù)物業(yè)服務合同的約定向業(yè)主和用戶收取物業(yè)服務費用。

第三十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內(nèi)水、電、暖費用。

第三十四條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；物業(yè)管理人員不得侵害業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益。

第三十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應建立突發(fā)事件應急預案，發(fā)生安全事故時，啟動應急預案，采取應急措施，及時向HSE部報告，做好救助工作。

第三十六條

物業(yè)管理部和住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、承租人在物業(yè)管理活動中的投訴。

第六章

物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護管理 第三十七條

物業(yè)維修養(yǎng)護的范圍與責任

（一）房屋本體自用部位及設施（以下簡稱：自用部位）的維修責任人為業(yè)主；

（二）房屋本體共用部位及設施（以下簡稱：共用部位）的維修責任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主；

（三）房屋毗連部位及設施（以下簡稱：毗連部位）的維修責任人為毗連業(yè)主。

（四）自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權益、妨礙住宅小區(qū)容貌及房屋外觀或其他違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的，物業(yè)管理單位督促其及時進行維修、整改，其費用由維修責任人承擔；

住宅自用部位、毗連部位、共用部位及設施的維修養(yǎng)護費用，執(zhí)行《東方地球物理公司住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》；

（五）住宅小區(qū)共用設施、設備和場所（地）維修責任人為涿州基地管理處。其中：日常維修項目由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位制定計劃，費用納入年度預算指標，從處屬單位的維修費用中支出；專項維修項目由計劃財務部組織處屬單位編報年度計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（六）住宅小區(qū)綠地、樹木的養(yǎng)護責任人為涿州基地管理處。日常養(yǎng)護由小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施，費用納入年度預算指標，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；綠化專項項目由計劃財務部組織處屬單位編報年度計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（七）住宅小區(qū)公共場所、環(huán)衛(wèi)設施的維修保養(yǎng)責任人為涿州基地管理處。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施，費用納入年度預算指標，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；環(huán)境治理專項由計劃財12 務部組織處屬單位編報年度計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（八）保修期內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第三十八條

房屋管理與維修養(yǎng)護

（一）住宅小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。

（二）對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護。

（三）根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，報公共事業(yè)部批準，組織維修。

（四）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃、樓道燈等，并及時維修養(yǎng)護。

（五）住宅裝飾裝修管理按照建設部《住宅裝飾裝修管理辦法》和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，制定涿州基地管理處住宅小區(qū)住宅裝飾裝修管理規(guī)定。業(yè)主（使用人）在裝修前，住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應審核其裝修方案，并告知有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

（六）每日巡查裝修現(xiàn)場，對影響房屋外觀、危及房屋結構安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

（七）保持房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝 飾材料不妨礙院容和觀瞻；前后陽臺封閉統(tǒng)一有序，不得在戶外安裝裝物框及晾曬架；對安裝防護網(wǎng)、遮陽蓬等要符合規(guī)定，無安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。

（八）房屋完好率達到98%以上。

第三十九條

公共設施、設備、場所（地）的管理

（一）對公共設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（由專業(yè)部門負責的除外）。

（二）建立公共設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

（三）設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。

（四）對公共設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向公共事業(yè)部提出報告與建議；根據(jù)公共事業(yè)部的決定，組織維修或者更新改造。

（五）載人電梯按規(guī)定年檢，定期維修、保養(yǎng)，責任到人，操作人員持證上崗，確保正常運行。

（六）公用排污、排雨水管道通暢，設施完好無損。

（七）設備間保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

（八）道路（含車行、人行）完好，路面平整，井蓋無缺損，路面井蓋不影響車輛和行人通行。

（九）路燈等公共照明設備完好, 路燈完好率98%以上。

（十）停車場、棚、房及其他公共場所、建筑小品、垃圾箱清潔完好無損。

（十一）消防設施完好。

（十二）容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設施設備事件有應急方案。

第四十條

環(huán)境衛(wèi)生管理

（一）制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》，每年制定環(huán)衛(wèi)工作計劃，劃分責任區(qū)，明確責任人。

（二）在規(guī)定地點設置垃圾箱，垃圾日產(chǎn)日清，保持垃圾箱清潔、無異味。

（三）合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1次。

（四）住宅小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清潔養(yǎng)護；電梯轎廂內(nèi)每日清潔1次；樓道每日清掃1次、每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清潔2次；路燈、樓道燈每年清潔不少于2次；及時清除道路積水、積雪。

（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。

（六）根據(jù)實際情況進行消毒和滅蟲除害。

第四十一條

綠化養(yǎng)護管理

（一）制定《綠化管理規(guī)定》，劃分責任區(qū)，明確責任人。

（二）根據(jù)《涿州基地管理處綠化養(yǎng)護月工作歷》，及時組織修剪、補栽補種、清除雜草、澆灌、施肥、松土、噴藥殺蟲等養(yǎng)護工作。

第四十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和公共設施用途的，應當依法辦理有關手續(xù)，告知小區(qū)物業(yè)管理單位；物業(yè)管理單位確需改變公共建筑和公共設施用途的，應當征得業(yè)主委員會同意。如影響公共建筑和公共設施的安全性和功能性改造，及時報公共事業(yè)部組織評估，批準后實施。

第四十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位不得擅自占用、挖掘管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修或者公共利益的需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應告知業(yè)主委員會，完工后及時恢復。

第四十四條

供水、供電、供熱、通訊、有線電視、燃氣等單位，承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

第四十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理后，其它施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設或檢修工程前，必16 須經(jīng)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位同意，并在明顯位置設立安全防護標記，保證公共設施、設備和場所（地）完好及人員安全，同時接受住宅小區(qū)物業(yè)管理單位監(jiān)督，對損壞小區(qū)公共設施、設備場所（地）的，應予修復或按有關規(guī)定賠償損失。

第四十六條

業(yè)主或物業(yè)使用人不得有下列行為：

（一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務費用；

（二）損壞、變更房屋承重結構和外貌（外墻、外門窗、陽臺、屋頂和底層花園等部位的顏色、形狀、規(guī)格），擅自改變房屋的設計用途、功能、布局；

（三）私自占用或損壞物業(yè)的共用和公共設施設備或移裝、拆除、改造公共設備，改變其使用性質(zhì)。

（四）私自封閉、拆改陽臺，違規(guī)安裝防盜窗（欄桿）及室外衣架；違規(guī)在陽臺引入上、下水管線等。

（五）在天井、庭院、平臺、屋頂、道路、空地或其它場地搭建任何建筑物、構筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。

（六）踐踏草地、侵占綠地、毀壞綠化、損壞園林建筑設施。

（七）在公共場所私設、亂設攤點，推銷商品（廣告）等活動。

（八）在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。高空擲物對他人人身、財產(chǎn)造成危險的行為。

（九）在住宅門窗上安裝私設廣告牌或標志。

（十）在住宅小區(qū)內(nèi)，建筑物內(nèi)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛。

（十一）占用房屋的公用部位（如樓道、自行車棚、院內(nèi)空場地等）堆放雜物；

（十二）隨意停放車輛，占用住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場地、綠地等；

（十三）在住宅小區(qū)內(nèi)設點加工，經(jīng)營危險品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；

（十四）謾罵、毆打、設置障礙，妨礙、阻撓小區(qū)物業(yè)管理單位管理人員、維修人員履行職責；

（十五）國家法律、法規(guī)、規(guī)章、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。

第四十七條

業(yè)主和使用人違反本辦法第四十六條所列規(guī)定之一的，由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位予以制止、批評，并責令恢復原狀、賠償損失，情節(jié)嚴重交有關部門處理。

第七章

物業(yè)管理經(jīng)費

第四十八條

經(jīng)費來源

（一）向業(yè)主收取的物業(yè)管理費；

（二）公司費用補貼；

（三）專項費用補貼；

（四）其它。

第四十九條

收費依據(jù) 物業(yè)服務收費按公司公共字[2004]11號《中國石油集團東方地球物理有限責任公司職工住房物業(yè)費采暖費取費控制面積標準的暫行辦法》、公司計字[2004]58號《東方地球物理公司內(nèi)部物業(yè)服務收費管理辦法》、公司計字[2004]142號《關于東方地球物理公司物業(yè)服務及其他收費辦法通知》文件執(zhí)行。

第五十條

物業(yè)管理經(jīng)費支出

（一）住宅小區(qū)共用設施、設備和場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、物業(yè)用水電暖費、設備折舊費、市政和住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)費用、排污費、設施維修費、綠化養(yǎng)護費等）；

（二）管理費、人員費用、勞動保護費和辦公費等；

（三）住宅小區(qū)共用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；

（四）其它費用。

第八章

附

則

第五十一條

住宅小區(qū)治安保衛(wèi)、車輛安全管理、消防管理、飼養(yǎng)寵物管理、私搭亂建、院區(qū)精神文明建設等按公共事業(yè)部職責劃分不屬于涿州基地管理處職責范圍，由公共事業(yè)部其他相關單位負責管理。燃氣管道由燃氣供應單位負責管理。

第五十二條

本辦法由物業(yè)管理部負責解釋。第五十三條

本辦法自發(fā)文之日起實施。

主題詞：物業(yè)小區(qū)

管理辦法

通知 抄送：處領導，存檔。

涿州基地管理處辦公室

2006年6月20日印發(fā)

打字：謝

校對：李

(共印30份)20

第二篇：吉林市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

第一章總則

第一條為了加強城市住宅小區(qū)的管理，提高住宅小區(qū)的整體管理水平，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，根據(jù)國家、省有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條凡本市市區(qū)的新建住宅小區(qū)必須根據(jù)本辦法實行物業(yè)管理。本辦法實施前已經(jīng)驗收交付使用的住宅小區(qū)應當依照本辦法積極創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

第三條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設而形成的建筑面積在2萬平方米以上的居住區(qū)域。

本辦法所稱住宅小區(qū)物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋和附屬配套設施進行的維修、養(yǎng)護，對小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路等實行的統(tǒng)一管理以及對房屋產(chǎn)權人、使用人提供的綜合性服務。

第四條住宅小區(qū)的物業(yè)管理實行民主自治與專業(yè)服務相結合、屬地管理與行業(yè)管理相結合的管理模式。

第五條市房地產(chǎn)管理局是住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，其主要職責是：

（一）宣傳貫徹執(zhí)行有關物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章和政策；

（二）參與新建住宅小區(qū)開發(fā)建設方案的論證和竣工驗收；

（三）負責對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查、核發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》和對物業(yè)管理人員的培訓；

（四）參與住宅小區(qū)管理委員會的組建工作；

（五）對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作進行組織協(xié)調(diào)、業(yè)務指導和檢查評比；

（六）制定住宅小區(qū)管理制度和管理標準；

（七）負責住宅小區(qū)物業(yè)管理專項資金的征收、管理和使用；

（八）查處違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章的行為；

物業(yè)管理的日常工作由物業(yè)管理辦公室負責。

市城建、土地、環(huán)保、公安、衛(wèi)生、民政、郵電、電業(yè)等部門及住宅小區(qū)所在區(qū)人民政府應按職責分工配合做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

第六條住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權人和使用人均有參與和監(jiān)督物業(yè)管理的權利，并有遵守本辦法和各項規(guī)章制度的義務。

第二章住宅小區(qū)管理委員會

第七條住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱為管委會）是代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權人和使用人的合法權益，進行物業(yè)管理的民主自治組織。

第八條住宅小區(qū)交付使用后，在入住率達到60％以上時，物業(yè)管理行政主管部門應會同小區(qū)所在地街道辦事處、開發(fā)建設單位召集產(chǎn)權人和使用人大會，選舉產(chǎn)生管委會。

第九條管委會按下列規(guī)定組成：

（一）管委會成員一般由5人至15人組成，分別由房屋產(chǎn)權人、使用人和派出所、居委會等有關方面的人員擔任，其中房屋產(chǎn)權人和使用人在管委會委員中的比例不得低于60％；

（二）管委會委員由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定工作能力的人擔任；

（三）管委會設主任一名、副主任若干名，由物業(yè)管理行政主管部門與小區(qū)所在地街道辦事處、產(chǎn)權單位在管委會委員中協(xié)商提名，由管委會全體委員選舉產(chǎn)生；

（四）管委會設執(zhí)行秘書1至2名，負責處理管委會日常事務；

（五）主任和執(zhí)行秘書為專職，可享受適當補貼，其它委員為義務兼職；

（六）管委會每屆任期三年，委員可以連選連任。

第十條管委會享有下列權利：

（一）制定管委會章程、小區(qū)物業(yè)管理目標及居住公約；

（二）決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司；

（三）對物業(yè)管理公司的各項管理工作的實施及規(guī)章制度執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查；

（四）審議物業(yè)管理公司制定的管理計劃和住宅小區(qū)管理、維修、服務的重大措施。

第十一條管委會履行下列義務；

（一）維護小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權人和使用人的合法權益并接受其監(jiān)督；

（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；

（三）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導；

（四）組織召開住宅小區(qū)的房屋產(chǎn)權人和使用人大會，每年向大會報告一次工作。

第十二條管委會決定問題采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

第三章物業(yè)管理公司

第十三條物業(yè)管理公司是指從事住宅小區(qū)物業(yè)管理的綜合服務性企業(yè)，享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第十四條開辦物業(yè)管理公司必須具備下列條件：

（一）擁有或受委托管理建筑面積2萬平方米以上房屋及附屬配套設施；

（二）有20萬元以上的注冊資金；

（三）有符合規(guī)定的公司管理章程；

（四）有固定的辦公場所；

（五）有管理機構和同經(jīng)營管理規(guī)模相適應的各類管理人員、技術人員；

第十五條申辦物業(yè)管理公司必須提供下列資料：

（一）申請報告；

（二）法定代表人的身份證明（私營企業(yè)業(yè)主身份證明）；

（三）管理章程；

（四）驗資證明；

（五）辦公場所證明；

（六）專業(yè)技術管理人員資格證明；

（七）中外合資企業(yè)，還須提供項目議定書、合同的副本及中方投資審批機關的批準文件；外商獨資企業(yè)，須委托本市具有對外咨詢代理資質(zhì)的機構辦理申請報批事項；

（八）私營企業(yè)，還需提供雇員名冊；

（九）其它有關文件、資料。

第十六條凡申辦成立物業(yè)管理公司的單位或個人必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查，合格后領取《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，到工商行政管理部門登記注冊，取得營業(yè)執(zhí)照后方可從事住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》實行年審制度。

第十七條物業(yè)管理公司發(fā)生合并、分立的，應在合并、分立后30日內(nèi)到物業(yè)管理行政主管部門重新辦理資質(zhì)認定。

物業(yè)管理公司破產(chǎn)或因其它原因終止業(yè)務時，應當?shù)綄徟鷻C關注銷《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

物業(yè)管理公司變更法人代表、單位名稱、辦公地址等情況，均應在變更之日起30日內(nèi)向審批機關辦理變更登記。

第十八條物業(yè)管理公司取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后，一年內(nèi)未從事物業(yè)管理業(yè)務的，由審批部門吊銷其《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，并提請工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照。

第十九條本辦法發(fā)布前，未經(jīng)審批部門審核批準的物業(yè)管理公司，應當自本辦法發(fā)布之日起三個月內(nèi)補辦經(jīng)營資質(zhì)審批手續(xù)。

第二十條物業(yè)管理公司的管理人員，須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門培訓合格后方可上崗工作。

第二十一條物業(yè)管理公司應根據(jù)與管委會簽定的物業(yè)管理委托合同，實施對住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

物業(yè)管理委托合同應包括下列內(nèi)容：

（一）委托管理項目；

（二）委托管理標準；

（三）委托管理權限；

（四）委托管理期限；

（五）委托管理費用；

（六）違約責任；

（七）其它權利和義務條款；

物業(yè)管理委托合同須報物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十二條新建住宅小區(qū)在工程開工后，由物業(yè)管理行政主管部門會同開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理公司，對該住宅小區(qū)進行前期管理。

管委會成立后，應按本辦法選聘物業(yè)管理公司對該住宅小區(qū)物業(yè)進行管理。承擔前期物業(yè)管理的公司在同等條件下，可優(yōu)先受聘。

第二十三條物業(yè)管理公司的管理范圍包括下列內(nèi)容：

（一）房屋及其附屬設施的維修、養(yǎng)護；

（二）消防、電梯、機電設備、自行車棚、停車場、綠化地、道路等共用設施的使用、維修、養(yǎng)護和管理；

（三）環(huán)境衛(wèi)生；

（四）公共秩序、安全保衛(wèi)；

（五）物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的和行業(yè)管理部門委托的其它管理項目。

第二十四條物業(yè)管理公司享有下列權利：

（一）根據(jù)有關法規(guī)和規(guī)章，結合實際情況，制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法；

（二）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理有關規(guī)定的行為；

（三）選聘專營企業(yè)承擔專項經(jīng)營業(yè)務；

（四）依據(jù)管理委托合同和有關規(guī)定收取管理費用；

（五）可以實行多種經(jīng)營、以其收益補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費。

第二十五條物業(yè)管理公司應履行下列義務：

（一）依據(jù)物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的標準對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。

（二）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

（三）接受管委會和房屋產(chǎn)權人、使用人的監(jiān)督；

（四）重大的管理措施應當提交管委會審議；

（五）接受物業(yè)管理行政主管部門，有關行業(yè)主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府監(jiān)督、指導。

第二十六條物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)的管理，未達到委托管理合同規(guī)定標準或違反委托管理合同規(guī)定的，管委會或委托方可以終止合同。

第四章住宅小區(qū)的使用與維護

第二十七條新建住宅小區(qū)在管理移交時，開發(fā)建設單位必須向住宅小區(qū)管委會提供以下檔案資料：

（一）住宅小區(qū)的規(guī)劃圖；

（二）工程竣工總平面圖；

（三）單體建筑、結構、設備竣工圖；

（五）房屋施工圖；

（六）工程質(zhì)量檢查合格證；

（七）房屋產(chǎn)權明細表；

（八）其它有關必要的資料。

已建住宅小區(qū)在管理移交時，接管的物業(yè)管理公司，要通過物業(yè)管理行政主管部門指定的房屋鑒定部門，對接管的物業(yè)進行鑒定，做為保持房屋完好率的考核依據(jù)。

第二十八條房屋產(chǎn)權人和使用人對房屋的使用應遵守下列規(guī)定：

（一）未經(jīng)市政府有關部門批準，不得擅自改變房屋、配套設施的結構、外觀和用途，毀損設施、設備、危及房屋安全；

（二）不得私搭亂建，隨意占用房屋共用部位；

（三）不得利用房屋從事危害公共利益、侵害他人正當權益的活動；

（四）轉讓、出租房屋的、須到物業(yè)管理公司備案；

（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十九條房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)部分由產(chǎn)權人負責維修；

（二）房屋的本體公用部分，由物業(yè)管理公司定期組織維修和養(yǎng)護，費用從住宅維修基金中支付。

第三十條住宅小區(qū)的公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)由物業(yè)管理公司按小區(qū)物業(yè)管理標準和規(guī)定實施統(tǒng)一管理，費用從物業(yè)管理服務費中支付。

第三十一條住宅小區(qū)的道路、路燈、停車場、自行車棚、溝渠池、井、連廊等公用設施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、維修和養(yǎng)護，費用在管理專項基金中列支。

第三十二條凡房屋及附屬設備有影響市容或可能危害毗鄰房屋安全和公共安全的，按規(guī)定應由產(chǎn)權人修繕的，產(chǎn)權人應及時修繕，拒不進行修繕的，由管委會指定物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由產(chǎn)權人承擔。

第三十三條在住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠化地；

（二）占用道路、停車場、自行車棚等公用設施；

（三）亂拋垃圾、雜物；

（四）亂搭、亂貼、亂掛等；

（五）損毀、涂畫園林藝術雕刻；

（六）聚眾喧鬧；

（七）隨意停放車輛和亂鳴嗽叭；

（八）發(fā)出超標準噪音；

（九）排放有毒有害物質(zhì)；

（十）法律、法規(guī)和市政府規(guī)定禁止的其它行為。

第五章物業(yè)管理經(jīng)費及其使用

第三十四條住宅小區(qū)的物業(yè)管理，本著以區(qū)養(yǎng)區(qū)的原則，其管理經(jīng)費主要來源于開發(fā)建設單位和房屋產(chǎn)權人、使用人。

第三十五條新建住宅小區(qū)、單體棟號的開發(fā)建設單位，在拆遷前按建設總投資2％的比例提取物業(yè)管理專項基金用于住宅小區(qū)公用設施的更新、改造、維修和購買管理、商業(yè)用房。

第三十六條管理專項基金由物業(yè)管理行政主管部門設專帳代管，列入財政預算外資金管理，?？顚Ｓ?，接受市財政、審計部門的監(jiān)督。

第三十七條開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時應以成本價按建筑總面積0.4％的比例為小區(qū)提供管理、商業(yè)用房。該管理、商業(yè)用房產(chǎn)權屬管委會，由管委會按民宅租金標準租給物業(yè)管理公司使用。任何單位和個人不得擅自改變其用途。

第三十九條房屋產(chǎn)權人和使用人應按規(guī)定交納住宅維修基金，住宅維修基金標準由物業(yè)管理行政主管部門會同物價部門另行確定。

第四十條房屋產(chǎn)權人和使用人還應根據(jù)物業(yè)管理公司提供的公共性服務項目，按規(guī)定交納各項公共性服務費。

公共性服務費標準由物業(yè)管理行政主管部門會同物價部門另行確定。

物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)為產(chǎn)權人和使用人提供的專項服務和特約服務，可以收取專項服務費和特約服務費。專項服務費和特約服務費物價部門有統(tǒng)一收費標準的，統(tǒng)一標準，沒有統(tǒng)一標準的，由服務者和使用者協(xié)商定價。

第四十一條物業(yè)管理公司須按季向物業(yè)管理行政主管部門報送財務報表，同時抄送管委會。管委會應每季向房屋產(chǎn)權人、使用人公布一次。

第六章獎勵與處罰

第四十二條住宅小區(qū)物業(yè)管理工作應按照《全國文明住宅小區(qū)標準》、《全國文明住宅小區(qū)達標評比辦法》定期進行檢查評比，對評為市、省、國家級的文明住宅小區(qū)由市人民政府予以表彰或獎勵。

第四十三條違反本辦法的，由物業(yè)管理行政主管部門或會同有關部門按下列規(guī)定予以處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（一）違反第十六條規(guī)定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事住宅小區(qū)物業(yè)管理的，沒收其非法收入，并處以非法收入1倍至5倍罰款；對不辦理年審的，吊銷其《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

（二）違反第十七條規(guī)定的，責令限期改正，并處以500元至1500元的罰款。

（三）違反第二十條規(guī)定的，責令限期改正，情節(jié)嚴重的，取消其《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

（四）違反第二十五條規(guī)定，物業(yè)管理公司管理不善，造成居民小區(qū)環(huán)境惡化、秩序混亂的，責令限期改正，賠償損失，并處以1000元至2000元罰款。

（五）違反第二十八條規(guī)定的，由物業(yè)管理公司予以制止，批評教育，責令其恢復原狀。

（六）違反第三十三條規(guī)定的，管委會和物業(yè)管理公司除有權制止、批評教育外，還可提請有關部門依法予以處罰。

（七）違反第三十五條，第三十七條規(guī)定的，責令限期改正，在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，不予辦理房屋確權、交易、鑒證及下期房屋的拆遷手續(xù)。

（八）違反第三十九條、第四十條第一款，產(chǎn)權人、使用人不按規(guī)定交納各項費用的，物業(yè)管理公司可要求其限期交納，連續(xù)六個月以上拒交應交費用的，物業(yè)管理公司可向人民法院提起訴訟。

（九）違反第四十一條規(guī)定，管委會沒按時向房屋產(chǎn)權人、使用人公布物業(yè)管理公司的財務收支狀況的，給予警告，造成住宅小區(qū)利益嚴重損害的，物業(yè)管理行政主管部門應提請房屋產(chǎn)權人、使用人大會，撤換其主要負責人及直接責任者。物業(yè)管理公司未按時報送財務報表的，責令其改正，并處以500元至1500元的罰款。

第四十四條對于干擾、阻礙物業(yè)管理行政主管部門、管委會和物業(yè)管理公司的工作人員執(zhí)行職務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》予以處罰，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第四十五條當事人對行政處罰不服的，可在接到處罰決定之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定機關的上一級行政機關申請復議，對復議決定不服的，可在接到復議決定書十五日內(nèi)向人民法院起訴，逾期不申請復議、不起訴、又不履行處罰決定的，由處罰機關申請人民法院強制執(zhí)行。

第七章附則

第四十六條縣（市）住宅小區(qū)的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。

第四十七條本辦法由吉林市房地產(chǎn)管理局負責組織實施。

第四十八條本辦法自一九九六年十月一日起施行。

第三篇：長沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

長沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為加強我市城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，促進住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合本

市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

第三條 下列用語在本辦法中的含義：

（一）住宅小區(qū)是指以住宅房屋為主，并有相應配套公共設施和非住宅房屋的居住區(qū)。

（二）物業(yè)是指住宅小區(qū)內(nèi)已建成交付使用的各類房屋及其附屬設施、公共設施和場地。

（三）業(yè)主是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權人。

（四）使用人是指房屋的承租人和其他非業(yè)主使用人。

（五）物業(yè)管理是指對住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)實施維護、修繕、管理，并為業(yè)主和使用人提供

償服務的活動。

第四條 市房地產(chǎn)管理局是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門。區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)管理局負責轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政管理工作。

第五條 各級人民政府應當加強對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的領導，做好組織協(xié)調(diào)工作。建設、規(guī)劃、公安、民政、工商行政、物價、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、電力、電信、公用事業(yè)等部門應按各自職責，配合做好住宅小區(qū)物業(yè)管理有關工作。

第二章 物業(yè)管理組織

第六條 住宅小區(qū)入住率達50%以上時，所在地物業(yè)管理行政主管部門應會同開發(fā)建設單位或街道辦事處召集第一次業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。第一次業(yè)主代表大會的召開辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行規(guī)定。管委會成立后，應負責每年召集一次業(yè)主代表大會，必要時，經(jīng) 20%以上業(yè)主代表要求，可不受每年一次的限制。業(yè)主代表大會的決定，由出席會議的代表過半數(shù)以上票數(shù)通過，方能有效。

第七條 業(yè)主代表大會行使下列職權：

（一）選舉、罷免管委會委員；

（二）審議通過或修訂管委會章程和物業(yè)管理公約；

（三）聽取和審議管委會工作報告；

（四）改變或撤銷管委會作出的不當決定；

（五）決定本住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大事項。

第八條 管委會委員主要在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，也可聘請街道辦事處、居委會和公安派出所的人員擔任，其中業(yè)主委員應不少于委員總數(shù)的三分之二。管委會由5人以上單數(shù)組成，主任和副主任由管委會委員選舉產(chǎn)生。管委會每屆任期3年，委員可以連選連任。

第九條 管委會的職責：

（一）聽取和反映住宅小區(qū)業(yè)主及使用人的意見和要求，代表和維護他們的合法權益；

（二）召集和主持業(yè)主代表大會并報告工作，貫徹落實業(yè)主代表大會的決議；

（三）擬訂管委會章程和物業(yè)管理公約；

（四）選聘物業(yè)管理公司，簽訂物業(yè)管理服務合同；

（五）審議物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計劃和物業(yè)管理重大措施，并監(jiān)督執(zhí)行；

（六）檢查、督促住宅小區(qū)各項管理工作的實施和規(guī)章制度的執(zhí)行，協(xié)助物業(yè)管理公司

落實各項管理工作；

（七）協(xié)助、配合居委會搞好有關管理工作；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

第十條 管委會產(chǎn)生后，應當在30日內(nèi)經(jīng)所在地物業(yè)管理行政主管部門簽署意見后，到民政部門辦理社團法人登記手續(xù)。

第十一條 物業(yè)管理公司必須領取營業(yè)執(zhí)照并按規(guī)定取得物業(yè)管理資質(zhì)證書后，方可從

事物業(yè)管理業(yè)務。

第十二條 物業(yè)管理公司根據(jù)與管委會簽訂的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務合同實施管理。物業(yè)管理服務合同應當包括以下內(nèi)容：管理服務事項、權限、標準、費用、期限，違約責任以及雙方約定的其他權利義務。物業(yè)管理服務合同簽訂后，應在30日內(nèi)報所在地物業(yè)管理

行政主管部門備案。

第十三條 新建住宅小區(qū)在管委會成立前，由開發(fā)建設單位自行或委托物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理，費用由開發(fā)建設單位承擔。管委會成立后，應依照本辦法規(guī)定招標選聘物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。

第十四條 物業(yè)管理公司的權利：

（一）根據(jù)有關法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法，制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體規(guī)定并組

織實施；

（二）制止違反本辦法和住宅小區(qū)物業(yè)管理公約有關規(guī)定的行為；

（三）選聘專業(yè)公司或人員承擔物業(yè)管理專項業(yè)務；

（四）請求管委會協(xié)助管理；

（五）依照物業(yè)管理服務合同和有關規(guī)定收取管理服務費用；

（六）依法開展多種經(jīng)營，以其收益補充物業(yè)管理經(jīng)費；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理服務合同賦予的其他權利。

第十五條 物業(yè)管理公司的義務：

（一）履行物業(yè)管理服務合同，依法進行管理服務和經(jīng)營活動；

（二）接受管委會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督；

（三）制定物業(yè)管理計劃和重大物業(yè)管理措施并提交管委會審議或認可；

（四）接受有關行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府的指導和檢查監(jiān)督。

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理服務合同規(guī)定的其他義務。

第三章 住宅小區(qū)的物業(yè)管理

第十六條 住宅小區(qū)的物業(yè)管理主要包括以下內(nèi)容：

（一）房屋及設備的維修、養(yǎng)護和管理；

（二）公共設施的維修、養(yǎng)護和管理；

（三）公共場所和服務配套設施的經(jīng)營、維護和管理；

（四）管理公共綠地，搞好環(huán)境衛(wèi)生和安全防范；

（五）業(yè)主和使用人委托的其他事項。

第十七條 新建住宅小區(qū)移交時，開發(fā)建設單位應向管委會移交下列住宅小區(qū)工程建設

資料：

（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑竣工圖、設備布置圖；

（三）住宅小區(qū)綠化、給排水系統(tǒng)圖及地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他必要的資料。

第十八條 住宅小區(qū)的單體建筑竣工驗收合格并交付使用后一年內(nèi)，開發(fā)建設單位應按有關規(guī)定負責保修，也可委托物業(yè)管理公司保修，費用由開發(fā)建設單位支付。

第十九條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）占用綠地、損壞樹木花草及園林綠化設施；

（二）占用道路、停車場和其他公共場所，拆除或損壞公共設施；

（三）在公共用地上亂搭亂建、擺設攤擔、店外經(jīng)營及影響市容觀瞻的亂貼、亂掛；

（四）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒有害物質(zhì)；

（五）聚眾喧鬧、發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

（六）亂丟雜物、垃圾和其他污染環(huán)境的行為；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理公約禁止的其他行為。

第二十條 使用房屋禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋結構、外貌和用途，擅自拆除、改裝房屋附屬設施，違反規(guī)定裝修

房屋。

（二）破壞房屋結構，超重堆放，占用通道、樓梯間及其他共有空間；

（三）損害公共利益和侵害他人合法權益的其他行為。

第二十一條 改建、裝修房屋或改變房屋結構和使用性質(zhì)的，應先經(jīng)管委會同意，再報請有關部門批準后方可進行；如對鄰戶有影響的，還應先征得鄰戶的書面同意。

第二十二條 相鄰業(yè)主和使用人應當按照有利居住、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理房屋設備的使用、維修和給排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。房屋修繕時，有關鄰戶應予配合，不得無理阻撓。因修繕造成鄰戶損失的，責任人應予修復或

賠償。

第二十三條 房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：

（一）分戶門以內(nèi)的自用部位和自用設備的維修，由業(yè)主負責，費用自理；

（二）房屋外墻面、樓梯間、通道、屋面等共用部位和房屋上下水管、公用水箱、加壓水泵、機電設備、消防器具等共用設備，由物業(yè)管理公司組織維修養(yǎng)護。

第二十四條 住宅小區(qū)內(nèi)公共設施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和維修養(yǎng)護。

第二十五條 房屋以外的水、電、煤氣、通信、有線電視等管線和人防、消防設施由有

關經(jīng)營管理單位按規(guī)定負責維修養(yǎng)護。

第二十六條 房屋自用部位和自用設備損壞的，由業(yè)主或使用人向物業(yè)管理公司或其他修繕單位報修；房屋共用部位和共用設備損壞的，由管委會向物業(yè)管理公司報修。物業(yè)管理公司接到報修后，應當場登記，確定修繕時間，按規(guī)定的質(zhì)量標準及時修繕。

第二十七條 新建住宅小區(qū)移交時，開發(fā)建設單位應按建造成本價向管委會提供不低于30平方米建筑面積的物業(yè)管理用房，同時按同期市、縣（市）政府微利房價格向管委會提供不低于住宅小區(qū)總建筑面積2‰的商業(yè)用房，產(chǎn)權屬管委會。其商業(yè)用房和住宅小區(qū)內(nèi)有經(jīng)濟收入的服務配套設施，可由管委會直接經(jīng)營或按合同委托物業(yè)管理公司經(jīng)營，收取有償

使用費。

第四章 物業(yè)管理經(jīng)費

第二十八條 住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費由物業(yè)管理專用資金、房屋維修資金、物業(yè)管理服

務費和其他經(jīng)營收入組成。

第二十九條 物業(yè)管理經(jīng)費從下列渠道籌集：

（一）物業(yè)管理專用資金，由開發(fā)建設單位在新建住宅小區(qū)移交時，按住宅小區(qū)房屋建安工程費2%的比例，一次性劃撥給管委會。

（二）房屋維修資金，住宅房屋首次按建筑面積每平方米5元的標準由業(yè)主繳交，房改出售的公有住房，首次維修基金由售房單位按售房款的15%、業(yè)主按實際購房款的1%繳交。以后按本棟過半數(shù)業(yè)主議定的標準，由業(yè)主繳交。非住宅房屋按住宅房屋標準的150%繳交。

（三）物業(yè)管理服務費由業(yè)主或使用人按規(guī)定或約定繳交。

第三十條 物業(yè)管理經(jīng)費的使用：

（一）物業(yè)管理專用資金，用于解決管委會的管理用房和住宅區(qū)公共設施的重大維修項

目；

（二）房屋維修資金，用于本棟房屋共用部位和共用設備的維修；

（三）物業(yè)管理服務費，用于衛(wèi)生保潔、公共保安和其他服務等。

第三十一條 物業(yè)管理經(jīng)費的管理

（一）物業(yè)管理專用資金由所在地物業(yè)管理行政主管部門設立專帳管理，由管委會按規(guī)

定程序使用；

（二）房屋維修資金由所在地物業(yè)管理行政主管部門按棟設立專帳管理，由管委會按規(guī)

定程序使用；

（三）物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理公司按規(guī)定收取、管理和使用，收支情況按月報管委

會備案；

（四）屬管委會所有的商業(yè)用房和其他服務配套設施的經(jīng)營收入，用于補充住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費，由管委會設立專帳管理，收支情況按月報所在地物業(yè)管理行政主管部門。住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金、房屋維修資金、物業(yè)管理服務費及管委會的經(jīng)營收入帳目，管委會應至少三個月公布一次，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。

第三十二條 物業(yè)管理收費項目及收費標準，由市、縣（市）物價行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定公布，適時調(diào)整。

第三十三條 在已實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，其他單位或部門依法向業(yè)主和使用人收取的有關費用，可委托物業(yè)管理公司代為收取。

第五章 法律責任

第三十四條 開發(fā)建設單位有下列行為之一的，由所在地物業(yè)管理行政主管部門責令限期履行，在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，管委會不接受房屋的移交，房地產(chǎn)管理部門不予辦理房

屋確權和轉讓過戶手續(xù)：

（一）未移交住宅小區(qū)工程建設資料的；

（二）住宅小區(qū)的單體建筑竣工驗收合格并交付使用后一年內(nèi)，未按有關規(guī)定進行保修的；

（三）未及時足額劃撥物業(yè)管理專用資金給管委會的；

（四）未按規(guī)定向管委會提供物業(yè)管理用房和商業(yè)用房產(chǎn)權的。

第三十五條 物業(yè)管理公司有下列行為之一的，業(yè)主和使用人有權投訴；管委會有權制止，并要求限期改正；所在地物業(yè)管理行政主管部門可對其給予警告、責令限期改正、賠償損失、降低資質(zhì)等級直至吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書等處罰，并可處以1000元以下的罰款：

（一）房屋及共用設備、公共設施修繕不及時、質(zhì)量不合格的；

（二）占用公共場地、改變公共設施用途的；

（三）不履行物業(yè)管理服務合同和本辦法規(guī)定義務的。

第三十六條 管委會有下列行為之一的，由所在地物業(yè)管理行政主管部門給予警告、責

令改正。

（一）未將其所有的商業(yè)用房和其他服務配套設施的經(jīng)營收入設立專帳管理并用于補充住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費的，或未將收支情況按月報所在地物業(yè)管理行政主管部門的；

（二）未按規(guī)定時間公布物業(yè)管理經(jīng)費收支帳目的。因管委會責任造成住宅小區(qū)利益嚴重損失的，所在地物業(yè)管理行政主管部門可提請業(yè)主代表大會撤換管委會主要負責人和直接

責任人。

第三十七條 業(yè)主或使用人有下列行為之一的，管委會和物業(yè)管理公司有權制止，并要求限期改正；造成損失的，有權要求其賠償。制止無效時，可申請有關行政管理機關給予處

罰，或向人民法院起訴：

（一）有法律、法規(guī)、規(guī)章或本辦法規(guī)定的禁止行為之一的；

（二）未經(jīng)管委會同意并報請有關部門批準改建、裝修房屋或改變房屋結構和使用性質(zhì)的；

（三）改建、裝修房屋或改變房屋結構和使用性質(zhì)時，如對鄰戶有影響而未先征得鄰戶

書面同意的；

（四）不按規(guī)定繳交房屋維修資金和物業(yè)管理服務費的。

第三十八條 開發(fā)建設單位、物業(yè)管理公司、管委會、業(yè)主及使用人有違反其他行政管理規(guī)定的行為，需依法給予處罰的，由有關行政管理機關予以處罰。

第三十九條 當事人對行政處罰不服的，可按照《行政復議條例》和《行政訴訟法》的規(guī)定，申請復議和提起行政訴訟。當事人既不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

第六章 附則

第四十條 別墅和高級公寓區(qū)、高層寫字樓和商住樓的物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。

第四十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

第四篇：城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法

（國家計委、建設部共制定）

第一條： 為規(guī)范城市住宅物業(yè)管理服務的收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的合法權益，促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國價格管理條例》，制定本辦法。

第二條： 本辦法適用于經(jīng)工商行政管理機關登記注冊的物業(yè)管理單位對城市住宅小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務的收費管理。本辦法所稱的物業(yè)管理服務收費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托對城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。

第三條： 各級政府的物價部門是物業(yè)管理服務收費的主管機關。物價部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和指導。

第四條： 物業(yè)管理單位開展物業(yè)管理服務收費應當遵循公平、公開及與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的隨能力相適應的原則。國家鼓勵物業(yè)管理單位開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。

第五條： 物業(yè)管理單位開展物業(yè)管理服務收費應當根據(jù)所提供服務的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政策定價、政府指導價和經(jīng)營者定價。為物業(yè)產(chǎn)權人使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務收費實行政府定價或政府指導價。實行政府定坐或政府指導價的物業(yè)管理服務收費的具體價格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準以外，服務收費實行經(jīng)營者定價。

第六條：實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導價的物業(yè)管理服務收費，物業(yè)管理單位可在政府指導價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標準。實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。

第七條：物價部門在核定收費標準，應充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員）或產(chǎn)權人、使用人的意見，既要有利于物業(yè)管理服務的價值補償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務所發(fā)生的費用為基礎，結合物業(yè)管理單位的服務內(nèi)容，服務質(zhì)量、服務深度核定。物價部門對核定的物業(yè)管理收費標準，應根據(jù)物業(yè)管理費用的變化適時進行調(diào)整。

第八條： 住宅小區(qū)公共性服務收費的費用構成包括以下部分：

1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

3、綠化管理費；

4、清潔衛(wèi)生費；

5、保安費；

6、辦公費；

7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；

8、法定稅費。本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其他費用開支。物業(yè)管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。

第九條： 經(jīng)物價部門核定的或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權人代表、使用人代表協(xié)商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應當在物業(yè)管理合同中明文約定。

第十條： 物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。物業(yè)管理單位應當定期（一般為6個月）向住戶公布收費的收入和支出帳目，公布物業(yè)管理計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的監(jiān)督。

第十一條： 物業(yè)管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質(zhì)量，向住戶提供質(zhì)價相稱的服務。不得只收費不服務或多收費少服務。

第十二條： 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人應按物價部門核定的收費項目和向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務費，不按規(guī)定繳納管理服務費的，物業(yè)管理單位有權按照所簽服務合同要求追償。第十三條： 物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，可由物價部門進行調(diào)解。第十四條： 物業(yè)管理單位已接受委托對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理并相應收取公共性服務費的，其他部門和單位不得再重復征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。

南充宏敬物業(yè)公司抄

2011年3月20日

第五篇：城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法

第一條為規(guī)范城市住宅物業(yè)管理服務的收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的合法權益，促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國價格管理條例》，制定本辦法。

第二條本辦法適用于經(jīng)工商行政管理機關登記注冊的物業(yè)管理單位對城市住宅小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務的收費管理。本辦法所稱的物業(yè)管理服務收費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托對城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。

第三條各級政府的物價部門是物業(yè)管理服務收費的主管機關。物價部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和指導。

第四條物業(yè)管理單位開展物業(yè)管理服務收費應當遵循公平、公開及與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的隨能力相適應的原則。

國家鼓勵物業(yè)管理單位開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。

第五條物業(yè)管理單位開展物業(yè)管理服務收費應當根據(jù)所提供服務的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政策定價、政府指導價和經(jīng)營者定價。

為物業(yè)產(chǎn)權人使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務收費實行政府定價或政府指導價。

實行政府定坐或政府指導價的物業(yè)管理服務收費的具體價格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定。

凡屬為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準以外，服務收費實行經(jīng)營者定價。

第六條實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導價的物業(yè)管理服務收費，物業(yè)管理單位可在政府指導價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標準。

實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會(業(yè)主管理委員會)或產(chǎn)權人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。

第七條物價部門在核定收費標準，應充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會(業(yè)主管理委員)或產(chǎn)權人、使用人的意見，既要有利于物業(yè)管理服務的價值補償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務所發(fā)生的費用為基礎，結合物業(yè)管理單位的服務內(nèi)容，服務質(zhì)量、服務深度核定。

物價部門對核定的物業(yè)管理收費標準，應根據(jù)物業(yè)管理費用的變化適時進行調(diào)整。

第八條住宅小區(qū)公共性服務收費的費用構成包括以下部分：

1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

3、綠化管理費；

4、清潔衛(wèi)生費；

5、保安費；

6、辦公費；

7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；

8、法定稅費。

本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其他費用開支。

物業(yè)管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。

第九條經(jīng)物價部門核定的或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權人代表、使用人代表協(xié)商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應當在物業(yè)管理合同中明文約定。

第十條物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。物業(yè)管理單位應當定期(一般為6個月)向住戶公布收費的收入和支出帳目，公布物業(yè)管理計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的監(jiān)督。

第十一條物業(yè)管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質(zhì)量，向住戶提供質(zhì)價相稱的服務。不得只收費不服務或多收費少服務。

第十二條實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人應按物價部門核定的收費項目和

向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務費，不按規(guī)定繳納管理服務費的，物業(yè)管理單位有權按照所簽服務合同要求追償。

第十三條物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，可由物價部門進行調(diào)解。

第十四條物業(yè)管理單位已接受委托對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理并相應收取公共性服務費的，其他部門和單位不得再重復征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。

第十五條凡有下列違反本辦法行為之一者，由政府價格監(jiān)督檢查機關依照國家有關規(guī)定予以處罰。

(一)越權定價、擅自提高收費標準的；

(二)擅自設立收費項目，亂收費用的；

(三)不按規(guī)定實行明碼標價的；

(四)提供服務質(zhì)價不符的；

(五)只收費不服務或多收費少服務的；

(六)其他違反本辦法的行為。

第十六條各省、自治區(qū)、直轄市物價部門、物業(yè)管理行政主管部門可依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，報國家計委、建設部備案。

第十七條本辦法發(fā)布之前的有關規(guī)定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。

第十八條本辦法由國家計委負責解釋。

第十九條本辦法自1996年3月1日起執(zhí)行。