第一篇：關(guān)于商業(yè)項目分割產(chǎn)權(quán)的規(guī)定

北京住建委:商業(yè)辦公項目禁止私自分割銷售

日前，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市發(fā)展改革委、市規(guī)劃委、市商委、市國土局聯(lián)合出臺了《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》（以下簡稱《通知》），就加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理，防止開發(fā)企業(yè)擅自改變項目規(guī)劃用途，切實保護(hù)購房人合法權(quán)益出臺了五個方面的監(jiān)管措施：

一是嚴(yán)把設(shè)計關(guān)。要求商業(yè)、辦公類項目的開發(fā)建設(shè)單位嚴(yán)格按規(guī)劃、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項目設(shè)計建設(shè)，要求商業(yè)、辦公類項目應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計。

二是加強(qiáng)測繪管理。要求房屋測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)按照建筑工程規(guī)劃許可內(nèi)容和施工圖審查機(jī)構(gòu)審定的圖紙對商業(yè)、辦公類項目進(jìn)行測繪，禁止擅自進(jìn)行房屋分割測繪，市、區(qū)建設(shè)房管部門根據(jù)已備案的測繪成果辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案手續(xù)。

三是嚴(yán)格登記管理。要求商業(yè)、辦公類項目要以界限固定、可獨立使用、并有明確唯一編號的房屋作為登記基本單元，禁止以虛擬、劃線分割的形式對房屋單元進(jìn)行分割和登記。四是規(guī)范銷售行為。開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者售后包租等方式銷售商業(yè)、辦公類項目。開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)、辦公類項目前，應(yīng)向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費、水電費以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，告知購房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用，不得擅自改變用途，并在認(rèn)購書和購房合同中與購房人明確約定。

五是加強(qiáng)部門聯(lián)合監(jiān)管。要求規(guī)劃部門加強(qiáng)審查和規(guī)劃竣工驗收，對違規(guī)項目不予規(guī)劃驗收；國土部門加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目土地出讓合同的監(jiān)管；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門加強(qiáng)查處違規(guī)銷售及分割測繪行為；商務(wù)主管部門按照商業(yè)規(guī)劃對商業(yè)項目的分割行為進(jìn)行審查。據(jù)了解，《通知》自2011年6月1日起開始執(zhí)行。

第二篇：產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議書

產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議書

現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)證號：，產(chǎn)權(quán)人：丘地號：，申請產(chǎn)權(quán)分割。

東屋地號：面積：平方米，歸所有；西屋地號：面積：平方米，歸所有。以上內(nèi)容屬我雙方自愿，如出現(xiàn)一切問題由我雙方負(fù)責(zé)。

雙方簽字：

年月日

第三篇：工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)能否分割轉(zhuǎn)讓

工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)究竟有何不同？

能否分割轉(zhuǎn)讓？

工業(yè)用地是指獨立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。

今年8月中旬，東莞市人民政府辦公室向各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、市府直屬單位印發(fā)了《東莞市科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割管理暫行辦法》?！稌盒修k法》規(guī)定，在國有或集體工業(yè)用地、科研用地和商業(yè)用地上，以科技企業(yè)孵化器為主要建設(shè)內(nèi)容的園區(qū)或者企業(yè)，包括新建和已建的科技園均可以申請產(chǎn)權(quán)分割。且東莞市符合規(guī)定的科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)用房將可以分棟、分層、分室進(jìn)行分割銷售。這也是繼青島的產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)分割開閘之后，東莞成為了全國第五個明文規(guī)定工業(yè)用地可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的城市。

在實際中，很多工業(yè)用地的產(chǎn)業(yè)園在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割時，大部分都只能做到獨棟產(chǎn)權(quán)，按層分割已然不錯，只有個別的可以做到小面積分割，東莞的分割方式堪稱“終極”，單位之小堪比住宅商鋪。同時，東莞的分割辦法也令工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問題再次成為熱點。

前有派米雷，后有天安數(shù)碼城，工業(yè)用地上的產(chǎn)權(quán)分割糾紛近兩年似乎就沒斷過。工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問題也衍生一系列

22014年8月底，青島市經(jīng)信委、城鄉(xiāng)建委、國土資源房管局、公安消防局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房分割轉(zhuǎn)讓辦理流程的通知》。這是繼2月底青島市出臺《關(guān)于依法規(guī)范科技企業(yè)孵化器房屋分割轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的通知》后，青島市再一次對產(chǎn)業(yè)園區(qū)分割轉(zhuǎn)讓做出明確的鼓勵性政策安排。明確了對小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的認(rèn)定和分割轉(zhuǎn)讓基本要求：小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園單層標(biāo)準(zhǔn)廠房可以分幢、分跨轉(zhuǎn)讓，最小單元不小于500平方米；多層標(biāo)準(zhǔn)廠房可以分幢、分層轉(zhuǎn)讓，最小單元不小于300平方米。多層標(biāo)準(zhǔn)廠房一般不在同一樓層內(nèi)分割。這被視為是對產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)分割的開閘之舉。至今只有青島、東莞等五個城市明文規(guī)定工業(yè)用地可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割。認(rèn)為，按照市場規(guī)律，一定范圍內(nèi)允許工業(yè)用地上項目產(chǎn)權(quán)分割是大趨勢。在中國經(jīng)濟(jì)逐步下行的大環(huán)境下，歷來對“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓管控嚴(yán)格城市紛紛在近年放松對“工業(yè)地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓的要求，不是偶然現(xiàn)象，而是經(jīng)濟(jì)趨勢使然。對于園區(qū)開發(fā)商來說，允許產(chǎn)權(quán)分割當(dāng)然是最好不過了。

第四篇：工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)房或可分割轉(zhuǎn)讓

工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)房或可分割轉(zhuǎn)讓

http://crei.cei.gov.cn 2014年6月26日

來源：北京商報 北京商報訊（記者 蔣夢惟）昨日，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副研究員黃躍在《光明日報》上撰文總結(jié)國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心調(diào)研小組的調(diào)研成果，并對各地盤活利用存量建設(shè)用地提出政策建議。提到存量建設(shè)用地中工業(yè)用地的盤活利用方法時，黃躍指出，目前的工業(yè)用地出讓、使用政策規(guī)定，工業(yè)用地上的產(chǎn)業(yè)用房只能按整棟的方式辦理一個房產(chǎn)證，使用者不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，無法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和再開發(fā)。建議允許工業(yè)用地廠房可分割轉(zhuǎn)讓。

業(yè)內(nèi)表示，這種方法改變了此前該類房屋只能整棟擁有一個產(chǎn)權(quán)證的局面，可有效為工廠攤薄土地成本和出讓壓力，但由于此前各地多年都保持原有制度，短時間內(nèi)調(diào)整較難。

黃躍指出，目前的工業(yè)用地出讓、使用政策規(guī)定，工業(yè)用地上的產(chǎn)業(yè)用房只能按整棟的方式辦理一個房產(chǎn)證，使用者不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，無法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和再開發(fā)。對此，亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存解釋稱，在這種傳統(tǒng)制度約束下，眾多工業(yè)用地上的產(chǎn)權(quán)房只能出讓使用權(quán)或租給其他企業(yè)，而且經(jīng)常出現(xiàn)四五個企業(yè)共同在一個產(chǎn)權(quán)證下?lián)碛惺褂脵?quán)的情況，這些企業(yè)如再出讓使用權(quán)就會出現(xiàn)權(quán)利分割不清的問題。

對于調(diào)研小組的建議，陳寶存表示，首先，這將有利于降低改造成本，促進(jìn)合作開發(fā)，因為一家企業(yè)自行改造一棟樓成本過高，若是能夠?qū)ふ液献骰锇楣餐赂脑?，利用效率會大大提高；其次，這也符合家族式企業(yè)升級轉(zhuǎn)型的需要，有不少工業(yè)用地是一個家庭的幾個兄弟合伙買下的，不可分割的規(guī)定限制了他們各自的發(fā)展；此外，產(chǎn)權(quán)可分割符合新興業(yè)態(tài)的空間需求，土地再開發(fā)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級存在緊密關(guān)聯(lián)，而產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級常常伴隨著新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，這些業(yè)態(tài)有不少介于傳統(tǒng)工業(yè)制造和商業(yè)之間，需要更加靈活的產(chǎn)業(yè)空間?！半S著企業(yè)轉(zhuǎn)型，高新技術(shù)企業(yè)已經(jīng)不需要太大面積的工廠廠房了，分割后可為其攤薄廠房使用、購買成本，同時也減輕了產(chǎn)權(quán)所有者的轉(zhuǎn)讓壓力，購買分割產(chǎn)權(quán)的企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)證后也方便出租或急需轉(zhuǎn)讓，能夠獲得穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)?！标悓毚嫣寡?，由于此前的產(chǎn)權(quán)模式實施了很多年，短時間內(nèi)調(diào)整規(guī)則難度很大，相關(guān)部門進(jìn)行確權(quán)等工作的工作量會突然增加很多，還需要對涉及政策進(jìn)行調(diào)整。

第五篇：商業(yè)戶型分割的一般特點及原則

商業(yè)戶型分割的一般特點及原則

一、商鋪分割的原則

商業(yè)場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響。為了達(dá)到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進(jìn)行。、主題的原則

商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。

例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。可是如果項目將來的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開間之比大

于 4 ： 1 的商鋪將會因為餐飲、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進(jìn)行。、人性化的原則

商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有非常重要的意義。

商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費，因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。以某個內(nèi)地商業(yè)項目為例：目前來說，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位 110 個，其中一層 53 個（包括復(fù)式）、二層 41 個，三層 9 個，四層 8 個。按照目前路段的商鋪租金價格 25 元 / ㎡ / 月來計算，平均每個商鋪將來經(jīng)營要負(fù)擔(dān)的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利潤來計算，每個商鋪業(yè)主平均要達(dá)到 30000 元的月營業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個上門的客戶平均消費 15-20 元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門客戶量需保持在 1500-2000 人次，這就是盈虧平衡點。也就是每個商鋪平均日人流量需要達(dá)到 50-70 人次（即平均每小時 5-7 人），而整個商業(yè)部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每小時通過 500-700 人次，每分鐘通過 8-11 人次。通路和樓梯占用的面積即應(yīng)該按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計分配。

注：以上的估算只是一個粗略的估算，為商鋪和道路的分割提供參考，其中并沒有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素，因此實際所需要的人流量和道路面積，都小于以上的估算。、科學(xué)利用的原則

商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。

輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而又不能用來當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。

二、目前商鋪分割存在的缺點和問題

單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項目公攤比例過高（有的高達(dá) 50%）的直接原因。不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個方面：、商鋪分割

從設(shè)計可以看出有許多商業(yè)項目分割不規(guī)則，而且 進(jìn)深與開間之比大于 4：1，這會給將來銷售和使用帶來很多麻煩。由于商業(yè)經(jīng)營對場地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高，不合理的分割肯定會對一部分買家造成排斥。2、輔助功能區(qū)

輔助功能區(qū)太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。三多不除，公攤不減。

樓梯：

從設(shè)計上可以看到，目前許多商業(yè)項目在一、二層設(shè)計了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實在是沒有必要。建議在消防標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可。

廁所：

目前一些商業(yè)項目在面積內(nèi)，分布了十幾個廁所！而在深圳的沃爾瑪超市，2 萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設(shè)有 1 個公共廁所，世界 500 強(qiáng)企業(yè)的精打細(xì)算，確實值得我們參照和學(xué)習(xí)。

對此，我們建議設(shè)計上按照正常的標(biāo)準(zhǔn)每層保留一個公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購買、將來維護(hù)費用，實實在在是一舉多得。

空閑場地：

目前的一些商業(yè)項目由于設(shè)計不合理，存在過多的空閑場地，浪費了使用面積。、通道分割

許多商業(yè)項目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方面過道沒有針對人流的導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計，設(shè)計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費了空間。另一方面過道設(shè)計不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對空間也造成浪費。

按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗，一般將出入口分別設(shè)置在商場的兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費者的行走習(xí)慣，對道路盡可能的進(jìn)行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費者在商場內(nèi)的滯留時間，帶旺商鋪。

三、關(guān)于公攤比例過高的解決建議

商鋪的公攤比例各地計算方法不同，在無法大面積招商的情況下，要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率，包括縮窄過道、取消部分樓梯、取消休息場所、銷售電動扶梯下部的空間等等，將所有的可出售面積均作為商鋪出售。

目前部分商業(yè)項目的公攤比例達(dá)到了 50%，但從目前全國商鋪公攤的情況來看，這種狀況幾乎每個城市都存在。

減小公攤的辦法，無非是提高使用率。提高使用率過高非常有效的辦法，就是由大型商家進(jìn)駐經(jīng)營，所有的內(nèi)過道面積自然取消，公攤比例大幅度減小。

四、總結(jié)

根據(jù)以上進(jìn)行的分析，我們可以看出如果以上的分割建議全部實行的話，最大可將公攤面積減少 15%-25% 個百分點，將公攤比例從有時的 50% 壓縮到 25% 左右，相信不僅能為開發(fā)商帶來更多的收益，業(yè)主們也是可以接受的。也許，商業(yè)戶型的分割，最能發(fā)揮出一個人的創(chuàng)造力與想象力，不是嗎？