第一篇：房產(chǎn)策劃都做什么

初步階段]

1、項目資源條件整合及判斷

負(fù)責(zé)部門： 策劃部、項目部、銷售部、工程部

報告名稱： 《**項目策劃大綱》

中心內(nèi)容： 資源條件整合宏觀資料：市場整體、片區(qū)趨勢、基本行情。

地段資料：規(guī)劃要點、坐標(biāo)。

周邊資料：交通、配套、樓盤的規(guī)劃、設(shè)計、包裝、銷售。

發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實力情況。

判斷內(nèi)容：優(yōu)勢、難點、突破口、把握度。

2、多方案初步規(guī)劃、設(shè)計或調(diào)整建議

負(fù)責(zé)部門： 策劃部、項目部、工程部、設(shè)計院

報告名稱： 《會議紀(jì)要匯總》 《**項目概念設(shè)計提示》或《項目調(diào)整建議》

中心內(nèi)容： 草圖、立意、說明、交流記錄

[前期策劃階段]

3、地塊內(nèi)在條件整合及價值分析

負(fù)責(zé)部門： 策劃部、項目部、財務(wù)部

報告名稱： 《**項目土地價值與分析報告》

中心內(nèi)容： 適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產(chǎn)出價值比較

4、資源綜合及定位

負(fù)責(zé)部門： 策劃部

報告名稱： 《**項目綜合定位報告》

中心內(nèi)容： 上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意

5、依據(jù)定位針對性的市場調(diào)查

負(fù)責(zé)部門： 策劃部

報告名稱： 《**項目市場調(diào)查報告》

中心內(nèi)容：客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場依據(jù)

6、經(jīng)濟可行性分析

負(fù)責(zé)部門： 策劃部、項目部、財務(wù)部

報告名稱： 《**項目經(jīng)濟可行性分析報告》

中心內(nèi)容：靜態(tài)的綜合成本（地價、造價、管理、財務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價格的分析。

7、初步營銷框架

負(fù)責(zé)部門： 策劃部、銷售部

報告名稱： 《**項目初步營銷報告》

中心內(nèi)容：推廣主題、通道、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計立意和要求相互關(guān)系

8、規(guī)劃、設(shè)計方案及跟蹤

負(fù)責(zé)部門： 策劃部、工程部、銷售部

報告名稱： 《**項目初步營銷報告》 《**項目建筑概念設(shè)計》《**項目環(huán)藝概念設(shè)計》 或《**項目設(shè)計修改意見》《**項目設(shè)計要點》

中心內(nèi)容： 草圖，設(shè)計創(chuàng)意、任務(wù)書、設(shè)計交底、指導(dǎo)

[營銷策劃階段]

9、營銷整體規(guī)劃

報告名稱： 《**項目營銷整體規(guī)劃》

中心內(nèi)容： VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風(fēng)格和銷售的入市時機、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進(jìn)度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署。

10、經(jīng)濟敏感性分析

負(fù)責(zé)部門：財務(wù)部

報告名稱： 《**項目經(jīng)濟敏感性分析報告》

中心內(nèi)容： 造價、進(jìn)度、售價、回報率間的變量關(guān)系圖表。

11、價格策略執(zhí)行計劃

負(fù)責(zé)部門： 策劃部、銷售部

報告名稱： 《**項目價格策略報告》

中心內(nèi)容：依據(jù)經(jīng)濟敏感性分析結(jié)合對市場走勢的判斷，進(jìn)行價格的高低、提升、折率的編排和修整。

12、物業(yè)準(zhǔn)備工作計劃

負(fù)責(zé)部門： 物業(yè)公司

報告名稱： 《**項目的物業(yè)模型》

中心內(nèi)容：配合營銷推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和“標(biāo)準(zhǔn)”物業(yè)管理模式的融合。

13、銷售準(zhǔn)備工作計劃

負(fù)責(zé)部門：策劃部、銷售部

報告名稱： 《**項目前期工作計劃表》

中心內(nèi)容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設(shè)計和制作計劃安排及費用預(yù)算

14、項目包裝執(zhí)行計劃

負(fù)責(zé)部門： 策劃部、廣告公司

報告名稱： 《**項目包裝概念設(shè)計》

中心內(nèi)容： VI設(shè)計、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計和制作計劃安排及費用預(yù)算。

15、廣告宣傳炒作計劃

負(fù)責(zé)部門： 策劃部、銷售部、廣告公司

報告名稱： 《**項目新聞炒作提綱和廣告發(fā)布計劃》

中心內(nèi)容：戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計劃安排及費用預(yù)算。

16、銷售活動規(guī)劃及策劃

報告名稱：《**項目公關(guān)活動計劃報告》、《**項目**活動報告策劃書》

中心內(nèi)容：開工、開盤、封頂、竣工、入伙等儀式，新聞發(fā)布會，展銷會等其他公關(guān)活動的計劃安排及費用預(yù)算。

17、裝修套餐

負(fù)責(zé)部門： 策劃部、裝修公司

報告名稱： 《裝修套餐服務(wù)計劃報告》

中心內(nèi)容： 售后裝修和裝修按揭服務(wù)。

[銷售實施階段]

18、銷售培訓(xùn)

負(fù)責(zé)部門：策劃部、銷售部

教材名稱： 《銷售基礎(chǔ)知識》《**項目銷售相關(guān)內(nèi)容》

中心內(nèi)容：建筑知識、樓盤背景、項目優(yōu)勝、對手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn)。

19、執(zhí)行修正

負(fù)責(zé)部門：策劃部、銷售部

往來文件： 《**項目銷售情況總結(jié)》 《**項目策劃執(zhí)行修正安案》

中心內(nèi)容： 根據(jù)銷售狀況和市場動向的反饋，適時調(diào)營整營銷計劃。

20、置業(yè)錦囊

負(fù)責(zé)部門： 策劃部、銷售部

報告總稱： 《置業(yè)錦囊》

中心內(nèi)容：根據(jù)項目優(yōu)勢選編的購樓、選房須知，各階段項目賣點的序列。

21、夸張和消費者投資的可性報告

第二篇：房產(chǎn)策劃

房產(chǎn)策劃內(nèi)容包括

如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。

1、項目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等。

2、項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設(shè)計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等。

3、項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等；項目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。房產(chǎn)策劃全程核心流程

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出“房地產(chǎn)全程策劃營銷方案”，他從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內(nèi)容包括：

1、項目投資策劃營銷；

2、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；

3、項目質(zhì)量工期策劃營銷；

4、項目形象策劃營銷；

5、項目營銷推廣策劃；

6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；

7、項目服務(wù)策劃營銷；

8、項目二次策劃營銷；

房產(chǎn)策劃的地位

第一、房地產(chǎn)策劃在知識經(jīng)濟時代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會價值和經(jīng)濟價值。二十一世紀(jì)是知識經(jīng)濟時代，知識經(jīng)濟的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價值越來越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財富結(jié)合在一起，還會爆發(fā)出巨大的能量。第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團、思想庫，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實踐廣泛。從項目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個環(huán)節(jié)，策劃活動都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項目典范和營銷經(jīng)典的同時，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。第三、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項目開發(fā)成功保駕護航。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)要完成一個項目周期，需要經(jīng)過市場調(diào)研、項目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，這些過程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會影響到項目的開發(fā)進(jìn)程，甚至使項目變成半拉子工程。房地產(chǎn)策劃參與項目的每個環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領(lǐng)市場。

房產(chǎn)策劃的作用

第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地第三、能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。第四、能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。

第三篇：房產(chǎn)策劃方案

房產(chǎn)策劃方案

淺談活動策劃案書的寫作

活動策劃籌劃是公司或企業(yè)在短期內(nèi)進(jìn)步發(fā)賣額，進(jìn)步市場占領(lǐng)率的有效行動，假如是一份創(chuàng)意凸起，并且具有優(yōu)勝的可履行性和可操作性的活動策劃案，無論對于企業(yè)的有名度，照樣對于品牌的佳譽度，都將起到積極的進(jìn)步著用。

活動策劃案是相對于市場策劃案而言的，嚴(yán)格地說它是從屬與市場策劃案的，他們是互相接洽，相輔相成的。它們都從屬與企業(yè)的整體市場營銷思惟和模式，只有在此前提下做出的市場策劃案和活動策劃案才是具有整體性和延續(xù)性的告白行動，也只有如許，才能夠使受眾群體一個贊成的品牌文化內(nèi)涵，而活動策劃案也只有服從整體市場策劃案的思路，才能夠使企業(yè)保持穩(wěn)定的市場發(fā)賣額。

活動策劃案情勢多樣，一般而言，包含 ROADSHOW、產(chǎn)品解釋會（宣布會）、節(jié)日促銷、消息事宜行銷等，而對于上述的任何一種籌劃，針對于不合的企業(yè)情況和市場分析，都可以衍變出無數(shù)的情勢?；顒硬邉澩鶎τ谛庐a(chǎn)品上市、產(chǎn)品終端鋪貨和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型具有直接的后果，所以它也是告白策劃中的一個重要構(gòu)成部分。

對于一些剛接觸告白，或者剛接觸策劃的業(yè)內(nèi)同伙來說，可能他們在書寫活動策劃案的時刻往往很難達(dá)到預(yù)期的后果，甚至是一些從事多年策劃的告白人，有時刻也不免犯錯，那么，怎么樣才能寫出一份幻想的活動策劃案呢？我認(rèn)為須要留意以下幾點：

1.主題要單一，持續(xù)總的營銷思惟

在策劃活動的時刻，起重要根據(jù)企業(yè)本身的實際問題（包含企業(yè)活動的時光、地點、預(yù)期投入的費用等）和市場分析的情況（包含競爭敵手當(dāng)前的告白行動分析、目標(biāo)花費群體分析、花費者心理分析、產(chǎn)品特點分析、等）做出精確的斷定，并且在進(jìn)行 SWOT 分析之后，揚長避短地提取當(dāng)前最重要的，也是當(dāng)前最值得推廣的一個主題，并且也只能是一個主題。在一次活動中，不克不及做所有的工作，只有把一個最重要的信息傳達(dá)給目標(biāo)花費群體，正所謂“有所為，有所不為”，如許才能把最想傳達(dá)的信息最充分地傳達(dá)給目標(biāo)花費群體，才能引起受眾群存眷，并且比較輕易地記住你所要表達(dá)的信息。

2.直接地解釋好處點

在肯定了獨一的主題之后，受眾花費群體也可以或許接收我們所要傳達(dá)的信息，然則仍然有很多人固然記住了告白，然則卻沒有形成購買沖動，為什么呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關(guān)系的好處點，是以，在活動策劃中很重要的一點是直接地解釋好處點，假如是優(yōu)惠促銷，就應(yīng)當(dāng)直接告訴花費者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而假如是產(chǎn)品解釋，就應(yīng)當(dāng)發(fā)賣最惹人注目標(biāo)賣點，只有如許，才能使目標(biāo)花費者在接觸了直接的好處信息之后引起購買沖動，從而形成購買。

3.活動要環(huán)繞主題進(jìn)行并盡量精簡

很多策劃案牘在策劃活動的時刻往往欲望履行很多的活動，認(rèn)為只有豐富多彩的活動才能夠引起花費者的留意，其實不然，其一，輕易造成主次不分。很多市場活動搞得很活潑，也有很多人參加，似乎反響異常熱烈，然則在圍不雅或者參加的人傍邊，有若干人是企業(yè)的目標(biāo)花費群體，并且即使是目標(biāo)花費群體，他們在參加完活動之后是否紛紛購買產(chǎn)品？今朝一些策劃者經(jīng)常抱怨的一個問題就是圍不雅者的介入道德問題，很多人經(jīng)常是看完了熱烈就走，或者是拿了公司發(fā)放的禮品就走了。其實這里的問題就在于活動的內(nèi)容和主題不相符，所以很難達(dá)到預(yù)期后果，在今朝的市場策劃活動中，有一些活動既熱烈，同時又能達(dá)到優(yōu)勝的后果，就是因為活動都是僅僅環(huán)繞主題進(jìn)行的。其二，進(jìn)步活動成本，履行不力。在一次策劃中，假如參加了太多活動，不僅要投入更多的人力物力和財力，直接導(dǎo)致活動成本的增長，并且還有一個問題就是輕易導(dǎo)致操作人員履行不力，最終導(dǎo)致案子的掉敗。

4.具有優(yōu)勝的可履行性

一個合適的產(chǎn)品，一則優(yōu)勝的創(chuàng)意策劃，再加上一支優(yōu)勝的履行部隊，才是成功的市場活動。而履行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。策劃要做到具有優(yōu)勝的履行性，除了須要進(jìn)行嚴(yán)密的思慮外，具體的活動安排也是必弗成少的?；顒拥臅r光和方法必須推敲履行地點和履行人員的情況進(jìn)行細(xì)心分析，在具體安排上應(yīng)當(dāng)盡量周全，別的，還應(yīng)當(dāng)推敲外部情況{如氣象、平易近俗}的影響。

5.變換寫作風(fēng)格

一般來說，策劃人員在策劃案的寫作過程中往往會積聚本身的一套經(jīng)驗，當(dāng)然這種經(jīng)驗也表示在策劃書的寫作情勢上，所以每小我的策劃書可能都邑有本身的模式。然則往往是如許的模式會限制了策劃者的思維，沒有一種變更的不雅點是弗成能把握市場的。而在策劃書的內(nèi)容上也同樣應(yīng)當(dāng)變換寫作風(fēng)格，因為假如同一個客戶三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很輕易在心理上產(chǎn)生一種不信賴的立場，而這種首因效應(yīng)有可能影響了創(chuàng)意的表示。

6． 切忌主不雅談吐

在進(jìn)交活動策劃的前期，市場分析和查詢拜訪是十分須要的，只有經(jīng)由過程對全部市場局面的分析，才能夠更清楚地熟悉到企業(yè)或者產(chǎn)品面對的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主不雅臆斷的策劃者是弗成能做出成功的策劃的。同樣，在策劃書的協(xié)作過程中，也應(yīng)當(dāng)避免主不雅設(shè)法主意，也切忌出現(xiàn)主不雅類字眼，因為策劃案沒有付諸實施，任何成果都可能出現(xiàn)，策劃者的主不雅臆斷將直接導(dǎo)致履行者對事宜和情勢的產(chǎn)生模糊的分析，并且，客戶假如看到策劃書上的主不雅字眼，會認(rèn)為全部策劃案都沒有經(jīng)由其實的市場分析，只是主不雅臆斷的成果。

最后，一次促銷弗成能達(dá)到巨大年夜的后果，也不克不及是以就建立起名牌，所以切切別想經(jīng)由過程一次活動解決所有的問題，一次活動只能重要解決一個問題，在品牌的扶植和商品的發(fā)賣上，只有保持精確的營銷思惟，并且在此思惟下在恰當(dāng)?shù)臅r光和恰當(dāng)?shù)牡攸c進(jìn)行恰當(dāng)?shù)拇黉N活動，才能使企業(yè)更快更好地持續(xù)成長下去。

房地產(chǎn)類策劃實例分析，僅供參考。

XX 花圃市場研究申報提綱

一、概論

1.1 序言

1.2 研究目標(biāo)

1.3 研究辦法

l 詳盡的材料匯集及分析工作

l 入戶問卷查詢拜訪

l 現(xiàn)場拜訪

1.4 重要結(jié)論和建議

二、廣州市室廬市場概況

摘要：廣州市區(qū)域概況

1、總面積、市區(qū)面積、占全市情積;%

2、家庭總戶數(shù)、戶均人口

3、近年經(jīng)濟成長趨勢、生活程度、購買力程度概括

4、近年廣州室廬市場的成長特點、成交市場的具體特點

2.1 廣州經(jīng)濟成長概況

2.11;經(jīng)濟成長速度（GDP 分析、第三家當(dāng)分析）

2.12;金融業(yè)與房地產(chǎn)花費市場

2.13;居平易近生活程度與室廬花費

2.2 廣州室廬市場特點

室廬成交量、付款方法、買家特點分析

2.3 廣州室廬市場的成長趨勢

2.31 當(dāng)局政策

2.32 金融上花費貸款額

2.33 廣州室廬成長趨勢

2.34 阻力身分

三、項目區(qū)域市場概況

3.1 整體供給與成交分析

3.11 市場成長概述——海珠區(qū)室廬供給與成友情況

3.12;市場交投活潑原因

3.13;范圍效應(yīng)及價格檔次

3.2 市場活潑區(qū)域

3.21 市場活潑區(qū)域的分布及特點

3.22 活潑區(qū)域的價格走勢及檔次變更

3.3 多層、高層市場特點

3.31 多層室廬近年供給、成交特點

3.32 高層室廬近年成交增長與供給情況

3.33 多層室廬與高層室廬的供給與成交比較

3.4 成交重要特點

3.4.1;成交價格密集區(qū)域

3.4.2;買家分析

l 私家購買 VS 集團購買

l 本地人買家 VS 外埠人買家

l 本市買家：海珠區(qū) VS 其他舊城區(qū)

l 成交單位面積

l 買家年紀(jì)

l 成交總額，買家遭受才能

四、項目區(qū)位特點分析

摘要——1、項目地塊在城市成長中的地位

;;;;;;;;A、項目地塊地位分析

;;;;;;;;B、;將來城市的重要成長偏向及本項目地塊地位分析

;;;;;;;;2、樹木地塊所屬區(qū)域特點

A、區(qū)域人口分析

B、區(qū)域基本舉措措施及交通前提分析

C、區(qū)域新成長區(qū)分析

D、區(qū)域室廬開辟的特點分析

3、項目地塊的地點特點

A、項目地慵爸鼙呱縝 ⑸ 釓涮追治?br />B、項目地塊周邊交通前提分析

C、項目周邊區(qū)域開辟分析

D、項目地塊的開辟前提及開辟特點

4、項目地塊的用地特點

A、項目地塊用地范圍

B、項目地塊用地外形

C、項目地塊綠化基本分析

D、項目地塊內(nèi)高差分析

E、項目地塊門路、用水、用電基本分析

4.1;項目地塊在城市成長中的地位

4.1.1;項目地塊于城市中的區(qū)位分析

4.1.2;將來城市的重要成長偏向

4.1.3;城市的具體成長過程對項目成長的影響

4.2 ;項目地塊所屬區(qū)域的特點

4.2.1;項目區(qū)域的人口狀況

;;;;;（常住人口、占市區(qū)常住總?cè)丝?，常住家庭戶數(shù)、戶均人口、新增家庭戶數(shù)、項目

;;;;;;地塊鄰近棲身的常住人口、家庭戶數(shù)）

4.2.2;項目區(qū)域城市成長概況

;;;;;（城市功能成長情況、基本舉措措施和生活配套舉措措施情況分析、交通前提等城市扶植成長

;;;;;情況）

4.2.3;區(qū)域內(nèi)競爭性地區(qū)的成長前提比較

;;;;（地位、用地范圍、籌劃人口、籌劃成長目標(biāo)、交通前提、扶植情況等前提比較）

4.3;項目地塊的地點特點

;;;;;（地位、周邊根本居平易近生活辦事舉措措施配套、公交、門路籌劃情況）

4.4;項目地塊的用地特點

4.4.1;項目地塊范圍

4.4.2;項目地塊用地外形分析

4.4.3;項目地塊綠化基本

4.4.4;需地塊高差分析

4.4.5;項目用地現(xiàn)有污染情況

4.4.6;項目地塊門路、用水、用電基本

;項目鄰近競爭性室廬看法物業(yè)成長狀況

概要：

a.;;項目鄰近同類樓盤開辟小區(qū)數(shù)量、樓盤檔次、總建面積、室廬單位總量、現(xiàn)有供給量

;;;;分析；

b.同類樓盤特點；

c.估計將來無年區(qū)域室廬供給總量、單位套數(shù)、已開辟物業(yè)的后續(xù)供給量；

d.周邊重要競爭敵手占地面積、總建面積、室廬面積、套數(shù)；

e.區(qū)域同類樓盤實際室廬推出平均發(fā)賣率、成交量最大年夜的單位面積；

f.區(qū)域同類樓盤現(xiàn)市價格幅度

g.將來的室廬供給量增幅、市場承接力、競爭情況；

5.1;項目鄰近同類樓盤開辟物業(yè)供給情況

查詢拜訪范圍：

樓盤范圍：

查詢拜訪時光：

5.1.1;已開辟樓盤供給狀況

5.1.2;項目周邊地塊的開動員態(tài)及將來供給量分析

5.2 項目鄰近同類樓盤開辟狀況

5.2.1 售價與發(fā)賣率分析

;;;（鄰近樓盤推出發(fā)賣狀況及原因分析

5.2.2 發(fā)賣與賣點

5.3 項目鄰近同類樓盤戶型面積分析

5.4 項目鄰近同類樓盤籌劃設(shè)計及建筑設(shè)計特點

5.5 小結(jié)

五、市場調(diào)研結(jié)論及成長建議

6.1;市場調(diào)研結(jié)論

;;;（室廬市場情況、區(qū)域供求及吸納特點、項目競爭好壞分析）

6.2 項目成長建議

;;;（策略、目標(biāo)客戶、目標(biāo)客戶特點、具體建議——）

6.2.1 已購房者的需求特點具體查詢拜訪

6.2.2 潛在購房者的需求特點具體查詢拜訪

;;附：1、廣州市大年夜型扶植項目表

;;;2、1998 年廣州市重點城建上馬項目

;;;;;;3、區(qū)域人口更改情況

;;;4、鄰近區(qū)域室廬市場概況

6.2.3;鄰近樓盤集中區(qū)域分析

錦繡花圃推廣策劃案

媒介;

錦繡花圃已經(jīng)發(fā)賣了相當(dāng)長一段時代，然則區(qū)內(nèi)人氣不旺，商鋪經(jīng)營狀況不佳。有鑒于此，本策劃案重點放在室廬的推廣發(fā)賣上。以期經(jīng)由過程引爆室廬的發(fā)賣帶旺區(qū)內(nèi)的人氣，從而促進(jìn)商鋪的發(fā)賣和經(jīng)營。

;

故本案略去了商鋪的推廣發(fā)賣一節(jié)，側(cè)重打造錦繡花圃個性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤形象。

;

因為作者程度有限，見識亦有限，不周之處，尚望諒解。

;

一、東莞樓市分析;

東莞的地產(chǎn)在上個世紀(jì)末就跨入了個性化和形象化時代。進(jìn)入 21 世紀(jì)的東莞地家當(dāng)，個性化、形象化競爭日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花圃、金澤花圃接踵樹起了“超前 20 年的戶型”、“讓富有成為一種咀嚼”、“繁華與悠然共享”、“關(guān)愛人道，調(diào)和天然”、“青青園林我的家”等旗號。

;

東莞各鎮(zhèn)的地產(chǎn)競爭盡管不似市區(qū)一樣白熱化，但個性化、形象化已日漸凸顯。大年夜朗碧水天源已經(jīng)率先打出了“碧水天源——天然的家”。信賴在今后相當(dāng)長一段時代內(nèi)，個性化和形象化將成為各鎮(zhèn)地產(chǎn)成長的潮流。

;

故錦繡花圃要取得優(yōu)良的發(fā)賣事跡，就必須把握機會，盡竭應(yīng)用自身的個性本錢和雄渾的權(quán)勢，把自身打造成極富個性和口碑，擁有優(yōu)勝“大眾,”形象的鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤。

;

二、錦繡花圃物業(yè)概述（略）

;

三、錦繡花圃的優(yōu)勢與不足;

優(yōu)勢：

;

1、;地位優(yōu)勝，交通便捷;

地位優(yōu)勝：①錦繡花圃座落于東莞市黃江鎮(zhèn)中間，與常平、樟木頭成為噴鼻港人的置業(yè)金三角；②徒步 2 分鐘即可達(dá)到鎮(zhèn)中間，酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)舉措措施一應(yīng)俱全。

;

交通便捷：①屋苑設(shè)有中港豪華縱貫巴士站，往返噴鼻港僅需 90 分鐘；②常平火車站近在咫尺，天天多班縱貫火車及高速列車往返九龍及深圳。

;

2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑舉措措施一應(yīng)俱全;

錦繡花圃大年夜型豪華會所，占地逾萬平方尺。

;

室外舉措措施：25 米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場等；;

室內(nèi)舉措措施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK 酒廊等。

;

3、小戶型，同一裝修;

房 2 廳、3 房 2 廳，面積 68.79——106.92平方米之間的小戶型，以及購房即可入住的高等裝修，對于事業(yè)有成、家庭構(gòu)造簡單、時尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。

;

不足：

;

1、情況扶植缺乏吸引性景不雅;

情況扶植缺乏吸引性景不雅，晦氣于激發(fā)目標(biāo)購房群;

興趣；晦氣于晉升錦繡花圃在“大眾,”中的有名度、佳譽度和造成記憶；同時也晦氣于知足區(qū)內(nèi)居平易近的榮;

譽感。（現(xiàn)代室廬不僅要知足棲身的須要，還要知足棲身者特別的心理需求）

;

2、物業(yè)治理缺乏特點辦事;

物業(yè)治理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特點辦事，使錦繡花圃在辦事方面缺乏了應(yīng)有的個性和吸引力。

;

四、目標(biāo)購房群;

年紀(jì)在 35——60 歲之間經(jīng)濟充?；蛴泄潭ㄙY產(chǎn)投資看中黃江置業(yè)地位的噴鼻港中老年人;

家庭構(gòu)成：1—3 口、中老年夫妻或帶一小孩、獨身單身中老年

;

2、年紀(jì)在 28——45 歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在 5000 元以上時尚、享受在莞工作的臺灣老板、治理者或內(nèi)地老板、治理者;

家庭構(gòu)成：1—3 口、中青年夫妻或帶一小孩、獨身單身中青年

;

3、年紀(jì)在 28——40 歲之間;

;月收入 5000 元以上;

;時尚、享受在田美工業(yè)園、黃金工業(yè)園、裕元高科技工業(yè)園工作的治理階層

;

五、錦繡花圃營銷阻礙及對策;

阻礙：

;

1、錦繡花圃告白宣傳力度不敷，;

強勢賣點尚未盡竭發(fā)掘，尚未建立起應(yīng)有的產(chǎn)品形象，“大眾,”有名度、佳譽度不高，記憶不深。

;

2、錦繡花圃內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于發(fā)賣。

;

3、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，發(fā)賣事跡不佳。

;

對策：

;

1、盡竭發(fā)掘錦繡花圃的強勢賣點進(jìn)行媒體宣傳；;

在莞惠沿耳目行天橋及繁華路段、黃江鎮(zhèn)中間、裕元大年夜酒店對面、常平火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建筑物告白；

;

舉辦各類公共活動，建立錦繡花圃美好形象，敏捷晉升錦繡花圃的有名度、佳譽度和記憶度。

;

2、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位從新定名炒作，作為特價單位合時限量發(fā)售。經(jīng)由過程告白炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈予來促進(jìn)發(fā)賣。

;

3、商鋪經(jīng)營不景氣，發(fā)賣事跡不佳，究其原因有二。

;

一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是錦繡花圃離鎮(zhèn)中間太近。

;

故對策有二：一、引爆室廬發(fā)賣，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營和發(fā)賣；二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居平易近的職業(yè)特點、年紀(jì)構(gòu)造、心理特點、尋求愛好和實際需求開展特點經(jīng)營。例如：高咀嚼的酒廊、咖啡廳等。

;

六、形象定位;

根據(jù)錦繡花圃的自身特點和目標(biāo)購房群特別的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把錦繡花圃定位為：凸顯人生至高境界，完麗人生超凡享受的異常室廬。

;

主體告白語：

;

光輝人生，超凡享受

;

——錦繡花圃供給的（給您的）不止是稱心知足的室廬……

;

光輝人生：

;錦繡花圃的目標(biāo)購房群大年夜部分是事業(yè)有成的中青年邁板和治理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。是以，他們的人生是與眾不合的，是光輝的。

;

超凡享受：

;

享受入住便利;

享受交通便捷;

享受特別辦事;

享受都會繁華;

享受至尊榮譽;

七、兩點整體建議;

建錦繡廣場和寄意噴泉;

針對錦繡花圃缺乏吸引性景不雅一點，建議在二期工程中建錦繡廣場和寄意噴泉。為黃江鎮(zhèn)增一別致夜景，給鎮(zhèn)上居平易近添一處夜來休閑、漫步散心的好去處。

;

試想：當(dāng)夜幕降臨的時刻，沿鎮(zhèn)中間一路走來。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到錦繡廣場上燈火一閃一閃的跳動著“光輝人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感觸感染都會的繁華，呼吸夜的氣味，怡心怡情，豈不妙哉。

;

如斯一來，一方面可以或許增長錦繡花圃的吸引性，進(jìn)步錦繡花圃在“大眾,”中的有名度、佳譽度、和記憶度；另一方面也有利于博得目標(biāo)購房群的認(rèn)同，知足區(qū)內(nèi)居平易近的榮譽感。

;

2、;物業(yè)治理方面供給特點家政辦事;

錦繡花圃的目標(biāo)購房群大年夜部分是事業(yè)有成的中青年，他們平日沒有太多時光摒擋家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故錦繡花圃在物業(yè)治理方面可以根據(jù)居平易近的實際須要供給免費送早、午、晚餐、按期清掃室廬、有償清洗衣物、鐘點家教等特點家政辦事。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于加強錦繡花圃對目標(biāo)購房群的吸引力。

;

八、告白宣傳;

錦繡花圃的告白宣傳要達(dá)到以下三個目標(biāo)：

;

1、;盡竭傳達(dá)錦繡花圃的優(yōu)勢與賣點；;

2、;盡快建立起錦繡花圃“光輝人生，超凡享受”的物業(yè)形象；;

3、;直接促進(jìn)錦繡花圃的發(fā)賣。

;

基于以上三個目標(biāo)和錦繡花圃一向以來的告白攻勢。我們把錦繡花圃的告白宣傳分為兩個階段，即告白切入期和廣告成長期。

;

在告白切入期重要經(jīng)由過程報紙軟文章和報紙硬告白情勢盡竭傳達(dá)錦繡花圃的優(yōu)勢與賣點；;

在廣告成長期，一方面應(yīng)用密集的報紙、電視、電臺等媒體告白、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外告白以及開展各類公共活動打造錦繡花圃“光輝人生，超凡享受”的形象；另一方面應(yīng)用各類促銷活動和現(xiàn)場 POP 直接促進(jìn)樓盤的發(fā)賣。

;

告白切入期（1——2 個月）

;

1、報紙軟文章;

;主題 1：光輝人生，超凡享受;

;——記“我”為什么選擇錦繡花圃;

;主題 2：事業(yè)生活輕松把握;

——記錦繡花圃特其余家政辦事;

2、系列報紙硬告白;

;主題 1：光輝人生，超凡享受;

——這里離噴鼻港只有 45 分鐘;

;主題 2：光輝人生，超凡享受;

——家里面的娛樂休閑;

主題 3：光輝人生，超凡享受;

;——錦繡廣場就是我們家的后花圃;

廣告成長期（3——4 個月）

;

1、報紙;

;從各個側(cè)面打造錦繡花圃“光輝人生，超凡享受”的品牌形象。

;

2、電視

;

3、電臺

;

4、單張

;

5、戶外告白;

①在莞惠沿線大家行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物告白；;

②在黃江鎮(zhèn)中間作巨幅建筑物或路牌告白；

;

③在裕元大年夜酒店對面樹巨幅告白牌；;

④在常平火車站及周邊作巨幅告白牌或建筑物告白。

;

6、車身告白;

莞城——樟木頭、莞城——常平、常平——噴鼻港。

;

7、公共活動;

①錦繡廣場落成剪彩典禮;

邀請黃江各界有名人士及錦繡花圃新老業(yè)主榮譽出席（有文藝表演及娛樂節(jié)目等）

;

②寓義噴泉征名及落款活動;

以各類方法（信函、熱線、現(xiàn)場、郵件等）大年夜張旗鼓向社會各界征集錦繡廣場寓義噴泉的名稱。之后，在一個令人注目標(biāo)日子里，開展示場落款活動。在落款現(xiàn)場向熱情介入并支撐征名活動的群眾致以感激并嘉獎（根據(jù)所供給的名稱與所落款稱的接近程度進(jìn)行嘉獎）。

;

③錦繡花圃“文化活動月”活動;

一方面豐富鎮(zhèn)上居平易近的文化活動，有益于處所文化事業(yè)，易博得社會各界的支撐，造成極大年夜的社會效應(yīng)，博得平易近眾的好感，有利于敏捷建立錦繡花圃美好的“大眾,”

形象；另一方面吸引消息媒體的留意，為消息報道供給很好的素材，有利于大年夜范圍內(nèi)進(jìn)步錦繡花圃的有名度，造成持續(xù)記憶。

;

1）

;向黃江鎮(zhèn)各界人士贈予或優(yōu)惠供給當(dāng)月影院大年夜片入場券；;

2）

;于各節(jié)假日及工休日在錦繡廣場舉辦各類歌舞表演、文化活動等。

;

3）在全鎮(zhèn)范圍內(nèi)開展錦繡花圃“文化活動月”萬人簽名活動。

;

九、費用預(yù)算;

設(shè)計制造費;

;報紙萬元;

;戶外告白萬元;

;單張萬元

;

2、公共活動萬元

;

3、媒體投放

萬元;

;共計：196 萬元;

;（注：以上費用均為估算）

;

天潤花圃項目整體策劃書

目;;;錄

一、;市場背景

二、;項目分析

三、;項目定位

四、;客源定位

五、;產(chǎn)品建議

六、;推案策略

七、;告白策略

八、;發(fā)賣履行

九、;公司簡介

;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;十、合作模式

一、市場背景;

濟南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場成長的過程中，我司認(rèn)為可分為兩個階段，每個階段市場構(gòu)成要素的特點，簡析如下：

(一)九九年之前，被動發(fā)賣的暴利階段：

客源特點：以高收入者為主，尋求身份與地位的顯示，此時市場選

擇范圍小，客戶購買存在必定盲目性。

開辟商特點：當(dāng)局對開辟公司的實力請求不嚴(yán)，開辟商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)不雅念束縛嚴(yán)重，不看重客源心理及市場成長特點，主不雅開辟，尋求暴利，無品牌意識，對專業(yè)發(fā)賣機構(gòu)極端排斥。

項目特點：產(chǎn)品情勢單一（多層為主），缺乏特點，不重視整體規(guī)

;;;;;;;;;;;;劃，且有明顯區(qū)域性特點（集中在千佛山周邊）。

發(fā)賣特點：無整體營銷思路，盲目尋求高利，訂價偏高，且無有效

的表示及宣傳手段，不重視品牌的培養(yǎng)和建立。

（二）2000 年今后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段

客源特點：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消操心理上

趨于理性，此時散戶花費逐漸成為市場主力。

開辟商特點：迫于競爭的壓力，開辟商主動尋求新的開辟理念，對營

銷策劃理念逐漸接收，同時專業(yè)發(fā)賣人才帶來的先輩理

念也影響了開辟商的思惟，開端重視客源需求，逐漸向

以產(chǎn)定銷的路線挨近。品牌意識已大年夜大年夜加強，大年夜量實力

雄厚、理念先輩的外埠開辟企業(yè)著眼于濟南房產(chǎn)市場的 優(yōu)勝成長前景，進(jìn)而紛紛搶占濟南市場。同時因為當(dāng)局

對地盤資本進(jìn)行同一治理，地價開端上升，而促使開辟

企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實

力弱、治理不完美、開辟理念陳腐的小企業(yè)將面對嚴(yán)格

考驗。

項目特點：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層慢慢為市

場承認(rèn)，高層也占據(jù)必定市場份額。地區(qū)限制日漸被打

破，小區(qū)籌劃趨于合理，特點光鮮，并且小區(qū)品德賡續(xù)

晉升。

發(fā)賣特點：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷

售機構(gòu)的介入慢慢為市場接收，人員日趨專業(yè)化，宣傳

手段賡續(xù)翻新。

在上述市場背景下，客戶、市場及開辟商幾個方面都產(chǎn)生了較大年夜變更：

1、客戶需求的變更

能遭受價格在 2500 元/m2 以下樓盤的客戶，已由先期的純真尋求知足棲身請求、工程質(zhì)量，向?qū)で笫孢m性、安然性、私密性偏向改變。

對于能遭受 2500-4000 元/m2 價格的客戶，在尋求上述請求的根本基本上，加倍重視樓盤的個性、內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體籌劃請求較嚴(yán)格。

能遭受 4000 元/m2 以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的 進(jìn)步，在選擇樓盤時，最重視的是享受，尋求一種理念和內(nèi)涵，同

時對開辟商的天資、樓盤的有名度、社區(qū)情況也異常重視。

2、市場情況的變更：

地輿情況：慢慢打破了地區(qū)限制，市場全方位成長，從傳統(tǒng)的應(yīng)用

地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品情況：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層成長較快，并逐漸為市場合接收。

個中：

小高層成長分三個階段：

（1）以九九年開辟的小高層社區(qū)泉景 x 四時花圃為標(biāo)記，小高層做為新的開辟理念進(jìn)入濟南市場，并引入了南邊先輩的營銷模式并進(jìn)行包裝策劃，重視了前期宣傳，引起巨大年夜沖擊，前期發(fā)賣達(dá)到優(yōu)勝的后果。

（2）以金泰花圃、洪西花圃、大年夜明翠庭、金冠花圃等點式小高層的大年夜范圍開辟為標(biāo)記，小高層市場進(jìn)入激烈競爭階段，此時開辟商尋求高容積率、高利潤率，導(dǎo)致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊病逐漸裸露，是以點式小高層出現(xiàn)好景不常的勢態(tài)。

（3）市場以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層偏向成長，并且日益出現(xiàn)出范圍化、品牌化的特點，此時的代表樓盤為歷東花圃、匯苑家園。

3、開辟商的變更趨勢

開辟理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人道化、特點化、理念化

偏向改變，并慢慢建立了品牌不雅念，具備了較強的競爭意識。

營銷方面：競爭的激烈?guī)恿税l(fā)賣手段的賡續(xù)翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方法，到今天的炒理念、范圍、品

牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行動，必須重視前期

預(yù)備工作，要熟悉本地情況并與之結(jié)合，懂得客戶心態(tài)。

二、項目分析

1、根本情況：

本案位于濟南市解放路東首，西臨濟南市的 CID（科技商務(wù)中間區(qū)）山大年夜路，這是市當(dāng)局的重點項目，它的鼓起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁華。東臨高新技巧家當(dāng)開辟區(qū)，浩瀚有名國際國內(nèi)大年夜公司投資于此，本案正處于這兩個成長區(qū)域的中心地位，交通便利，地段的升值潛力巨大年夜。

2、區(qū)域花費才能分析：

經(jīng)濟程度：

整體花費群體主力仍為比較注更生活質(zhì)量的中高階層，社會層次也以機關(guān)工作人員為主。

跟著周邊生活舉措措施的賡續(xù)完美和齊備，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦叩葮潜P的集合之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)花費群體和范圍，成為跨區(qū)域花費的一塊熱土。

3、客源定位：

因為本案屬中高等樓盤，受價格限制，客源面相對狹小，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時光等差別作如下分析：

（一）;本地客源：

此類客源為本案客源之基本，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為重要有以下類型：

私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基本，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時光去咀嚼、享受生活，對新理念有較強的接收度，但有著沉著的思慮與斷定，大年夜多為二次置業(yè)。對地段及響應(yīng)升值潛力較為重視。

當(dāng)局官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大年夜多已有單位分派的室廬，但欲望一個更為私密、高等的生活空間。此類人群對檔次、安然、私密及小區(qū)籌劃、配套有較高請求。

高等白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點，尋求高咀嚼的生活力氛，以突顯本身的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、有名度等較為關(guān)懷。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思慮、較高的收入，社會地位起點高，尋求現(xiàn)代的上流生活。這類客源重要選擇小戶型，但比例有限。

小結(jié)：本地客源大年夜多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為重要需求。

（二）外埠客源

;;;;此類客源是本案完成整體發(fā)賣并在更大年夜范圍內(nèi)及更高層次上建立品牌之所必須，可分為以下類型

外埠駐濟企業(yè)高層治理人員：此類人群大年夜多為外派人員，收入高、獨身單身，注更生活的咀嚼與個性的聲張，同時欲望有一個溫馨、私密的生活情況，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為重視。

外資企業(yè)駐濟高層治理人士：參加 WTO 后，外商投資將大年夜大年夜增長，外來治理人員增多，此類客源重要對配套、交通、物業(yè)治理、智能化較為重視，將成為本案后期客源開辟的重點。

三、項目定位

本案位于濟南市的，生活舉措措施及市政配套完美，有優(yōu)勝的天然及人文情況，相對于其他競爭樓盤在將來市場競爭中占領(lǐng)其它樓盤難以比較的優(yōu)勢，是以我司建議將本案定位于：會養(yǎng)人的房子;——滋養(yǎng)城市貴族。

綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，重要需求點有以下幾方面：

1、;地輿地位優(yōu)勝。

2、;交通動線充分。

3、;市政與小區(qū)配套皆較為齊備。

4、;社區(qū)籌劃合理。

5、;智能化程度高。

6、;有強大年夜的升值潛力。

7、;戶型實用、舒適。

五、產(chǎn)品建議

因為本案不具備凸起的范圍優(yōu)勢，國此在配套上應(yīng)做到“人無我有”人有我精”，依附獨特的內(nèi)部舉措措施進(jìn)一步晉升本案所處的層次，具體建議如下：

（一）

;社區(qū)配套舉措措施

1、;采暖：采取韓式地面供暖體系

;;;;;;來由：A 無暖氣片及其支管，增長應(yīng)用面積，并且宜擺放家具。

;;;;;;;;;;;;B 室溫均衡、穩(wěn)定，各房間溫度可自力調(diào)節(jié)控制，具有

;;;;;;;;;;;;;;健身功能。

;;;;;;;;;;;;C 輻射供暖，無空氣對流，衛(wèi)生、干凈。

;;;;;;;;;;;;D 便于設(shè)落地窗。

2、;門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內(nèi)采取木質(zhì)夾板門，客堂設(shè)落

;;;;;;;;;;;地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。

3、;保安體系：全方位的防盜主動控制體系，紅外線報警體系，設(shè)消防電

;;;;;;;;;;;;;梯，公共場合安裝主動感應(yīng)裝配，隨時監(jiān)測火情。

4、;信息體系

有線德律風(fēng)：市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有線電視旌旗燈號及衛(wèi)星電視體系。

通信舉措措施：預(yù)留兩部 IDD 德律風(fēng)插口。

網(wǎng);;;;絡(luò)：寬帶網(wǎng)入戶，并預(yù)留管線。

5、;廚房、浴室：墻身鑲砌高等藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，配備整

;;;;;;;;;;;;;;;套高等廚具，純清水入戶。

6、;衛(wèi)生間：墻面鑲砌通俗瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，設(shè)三盆。

（二）;本案多層貿(mào)易樓為沿街場合，建議樓頂建造能代表本案風(fēng)格的造型，而非平頂。

（三）外立面材料及色彩

;;建議采取高等涂料，色彩采取三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。

;;來由：A 涂料易清洗，從新粉刷即可面貌一新，如產(chǎn)生墻體滲水易

;;;;;;;;;查出，而用面磚則不易查出。

;;;;;;;;B 棕色和赭石色最能表現(xiàn)本案的層次感與時代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨特的陽光室廬的時代感到。

（四）綠化安排：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū);;;;;;;;;;;;;;;;整體走小而精的路線，經(jīng)由過程精細(xì)的小景，襯托社區(qū)氛圍。在綠化安排上要爭奪實現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株互相搭配，互相組合。以獨具特點的園林風(fēng)格加強小區(qū)內(nèi)部的文化和情況韻味，晉升小區(qū)形象。

（五）籌劃構(gòu)造：要在充分知足園林綠化的同時，恰當(dāng)增長健身舉措措施的扶植，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌晉升的須要也是對業(yè)主負(fù)責(zé)的真實表示，如許很輕易引起花費者的承認(rèn)。

（六）戶型設(shè)計：戶型設(shè)計應(yīng)推敲花費者的實際購買才能和生活習(xí)慣，面積應(yīng)在 100——180平方米之間，恰當(dāng)保存 200——250平方的大年夜戶型，面積配比應(yīng)控制在市場花費的實際去化才能基本上。

（七）戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計，室室全明，要讓客戶真正感觸感染到陽光的感到。

六、推案策略

（一）;售樓處選址：

;;;;我司建議售樓處向骨干道鄰近遷徙，在解放路鄰近扶植、裝潢帶有樓盤特點和文化的豪華售樓處。

來由：

（1）

;該地段為濟南骨干道，人員層次較高，有較大年夜的客源潛力。

（2）

;人員流動量大年夜，易擴大年夜有名度。

（3）

;交通動線蓬勃，便利客戶咨詢。

缺點：投入費用高。

（二）;推案操作階段及操作目標(biāo)

本案操作由期房開端，我司建議將本案操作分為三個階段：

第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。

來由：

（1）本案為同期開辟，須要較大年夜的資金，前期的資金回籠對支撐后期的開辟意義極其重大年夜。

（1）

;中、后期的發(fā)賣成功重要依附于前期建立的優(yōu)勝市場人氣，由此而

;;;;;形成的良性輪回，是以，本案可否盡快去化，關(guān)鍵在于前期可否建

;;;;;立市場人氣，引起市場轟動。

;;;;;在此階段應(yīng)留意前期的價格制訂,請求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。

;;;;來由：

價格是全部營銷策略中極期重要的一部分，如全部階段的價格連接不好，將導(dǎo)致全部項目標(biāo)掉?。ㄈ绱竽暌姑鞔渫ヒ騼r格制訂不合理而導(dǎo)致在市場上受挫。）

第二階段：建立品牌，在容身于本地客源的基本上，拓展客源面，創(chuàng)造相;;;;;;;;;;;

;;;;;;;;;;對較高的利潤。

來由：

（1）

;第三階段的發(fā)賣重要依附前兩階段建立的品牌支撐。

（2）

;在第二階段，本案的有名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利前提。

第三階段：獲取最高利潤，經(jīng)由過程樓盤品牌將開辟商形象進(jìn)步至更高層次。

（三）

;價格策略

今朝市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不合適作大年夜范圍的價格調(diào)劑，是以，我司建議先期以較低價格入市，引起市場存眷，建立人氣，隨工期進(jìn)展進(jìn)行微調(diào)，在出零、主體封頂、落成三個階段作大年夜的晉升;，以拉動市場。

整體操作停止后，將均價控制在 3500 元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制訂，待兩邊肯定合作關(guān)系后報與貴司參考。

七、告白策略

（一）;主訴求點：

凸起社區(qū)無以倫比的內(nèi)部優(yōu)勢，以“會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子”為主訴求點。

來由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比較，本案由期房開端銷

;;;;;;售，如純真宣傳社區(qū)品德，存在可托度的問題，而天然情況的優(yōu)勢

;;;;;;及小高層的建筑情勢顯而易見，易被客戶接收，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對輕易。

（二）;各發(fā)賣期訴求

1、;引導(dǎo)期：可經(jīng)由過程軟告白、主題宣傳活動等情勢進(jìn)行先期引導(dǎo)，重要介

;;;;;;;;;;;;紹社區(qū)的地輿優(yōu)勢及內(nèi)部配套舉措措施開辟不雅念等。

2、;開盤期：主打情況優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方法及優(yōu)惠辦法吸引客戶，;;;

;;;;;;;;;;;;建立人氣。

3、;正常發(fā)賣期：進(jìn)入正式發(fā)賣期后，在主訴求點同一提領(lǐng)下，分期展示

;;;;;;;;;;;;;;;戶型、配套舉措措施、綠化、交通、文化、貿(mào)易、風(fēng)景等品

;;;;;;;;;;;;;;;質(zhì)，使之成為一告白系列。

來由：

（1）

;可令社區(qū)整體優(yōu)勢周全展示。

（2）

;可保持每期推出告白的自力性，即宣傳主題光鮮。

可賡續(xù)保持市場新鮮度，沖擊力持久。

（三）告白媒體選擇

1、;電視——以形象告白為主，結(jié)合綜藝性告白。

2、;報紙——軟告白與硬告白結(jié)合。前期經(jīng)由過程軟告白進(jìn)行引導(dǎo)，正;;

式發(fā)賣期經(jīng)由過程硬告白進(jìn)行沖擊

3、;車體——重要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)由重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。

4、;電臺——選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂之聲。

5、;三維動畫——提前展示小區(qū)內(nèi)部的風(fēng)景和內(nèi)部舉措措施，便于建立花費者信念，應(yīng)用高科技的宣傳手段還進(jìn)一步進(jìn)步開辟商的品牌力度。

八、操作履行安排

我司以多年的策劃代理經(jīng)驗，總結(jié)出一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻椖坎僮髁鞒獭Ｍ耆⒃谑袌龌旧系娜坦ぷ靼才沤?jīng)由過程我司專業(yè)人士的運作，足以包管任何一個優(yōu)良的策劃創(chuàng)意充分演繹。

（一）前期市調(diào)階段（第一階段）

第一階段;人員安排

1、市場研究分析;

情況研究分析項目地段背景調(diào)研鄰近房地產(chǎn)調(diào)研市場花費偏向調(diào)研分析;市調(diào)員 1 員，策劃員 1 名市調(diào)員 1 員，策劃員 1 名市調(diào)員 2 員，策劃員 1 名市調(diào)員 2 員，策劃員 2 名

2、市場調(diào)研成果總結(jié);專案組動腦會議后，市調(diào)負(fù)責(zé)人與專案主管合營編寫市場總結(jié)

3、物業(yè)籌劃研判;專案組動腦會議

4、營銷偏向與假想（開盤時光建議，售樓處及樣板房搭建、安排建議）

;

5、策劃申報綱領(lǐng);專案策劃員執(zhí)筆

此階段的工作范圍主如果對本案進(jìn)行詳盡的市場調(diào)研，并編寫市調(diào)申報。在對本案的籌劃情況熟知后，結(jié)合前期的市場調(diào)研成果，召開動腦會議，初步確認(rèn)本案的營銷策劃偏向，并編寫初步策劃草案。在與成長商共

同就策劃內(nèi)容協(xié)商修改并肯定之后，將進(jìn)行第二階段的工作內(nèi)容。

（二）發(fā)賣預(yù)備階段（第二階段）

第二階段;人員安排

1、;營銷策劃申報的正式交稿重要內(nèi)容的決定：目標(biāo)市場定位發(fā)賣策略制訂推廣辦法及訴求重點告白目標(biāo)與目標(biāo)告白預(yù)算的編制平面制造物設(shè)計請求（樓書風(fēng)格建議、DM 及單頁制造建議、海報建議、展板內(nèi)容建議等）現(xiàn)場 POP 安排建議 SP 活動建議媒體選擇與安排;進(jìn)行專案組的動腦會議由本案的專案策劃員執(zhí)筆，告白策劃幫助，完成申報。

2、;我司與成長商會議（肯定告白、市場推廣費用及媒體籌劃、SP 活動籌劃等內(nèi)容）

;-----

3、;告白籌劃及案牘設(shè)計審核;專案組動腦會議：告白企劃、電腦設(shè)計人員、策劃員、專案經(jīng)理主控，成長商進(jìn)行確認(rèn)與把握。

4、;印刷品樣稿的審核與修改;

5、;現(xiàn)場 POP 安排具體內(nèi)容：現(xiàn)場圍墻裝潢現(xiàn)場橫幅和錦旗安排現(xiàn)場燈箱、指導(dǎo)牌展板、模型制造售樓處裝修安排售樓處導(dǎo)引牌樣板房裝修安排;我司與成長商合營制造、監(jiān)督

6、;市區(qū)內(nèi)長效媒體安排;

7、;發(fā)賣文件的預(yù)備;專案策劃

8、;售講材料編寫;

9、;營業(yè)員培訓(xùn)與考察;專案經(jīng)理、專案策劃員、告白企劃等

10、樓盤報章告白審核與安排;告白策劃人員、專案主管

11、發(fā)賣咭片印刷;告白企劃專員監(jiān)督告白公司完成 此階段根本為策劃申報內(nèi)容的實施，我司將在此階段，協(xié)助成長商進(jìn)

行與告白公司的接洽、聯(lián)絡(luò)與監(jiān)督，并及時與成長商溝通，協(xié)助成長商進(jìn)行現(xiàn)場安排；進(jìn)行營業(yè)員培訓(xùn)，及一切發(fā)賣材料的預(yù)備與落實。

三、發(fā)賣階段（第三階段）

第三階段;負(fù)責(zé)人員

1、實施告白籌劃;在取得成長商切實其實認(rèn)前提下，我司具體實施。

2、現(xiàn)場發(fā)賣情況統(tǒng)計與監(jiān)控;專案經(jīng)理、策劃員

3、德律風(fēng)量、客戶量、成交量統(tǒng)計與傳遞;

4、價格反響與檢查;

5、告白后果統(tǒng)計;告白策劃人員、策劃員、專案經(jīng)理

6、告白后果檢查;

7、發(fā)賣策略調(diào)劑;專案組動腦會議，并由策劃員與告白策劃人員實施

8、告白策略調(diào)劑;

9、發(fā)賣形勢分析與猜測;專案組會議

10、會議安排;

每周例會;專案經(jīng)理傳遞發(fā)賣情況，懂得工程進(jìn)度（與成長商），營業(yè)員反饋情況查詢拜訪

月會;專案經(jīng)理、策劃專案與成長商進(jìn)行發(fā)賣工作總結(jié)，月度發(fā)賣籌劃擬定，告白籌劃擬定。

階段發(fā)賣會議;專案經(jīng)理、策劃員、告白策劃人員與成長商進(jìn)行發(fā)賣階段總結(jié)，發(fā)賣形勢分析猜測，下階段總體籌劃與安排

備注；;;;;如有重要的促銷活動或當(dāng)天告白宣布，我司將集中力量，重點出擊。

中天廣場策劃推廣

媒介

………就該項目推廣思路細(xì)則及實施籌劃作一具體描述推廣思路及實施籌劃遵守“精確、合理、領(lǐng)先、體系及可操性”等原則，以求使該項目一推出市場即博得“舉座紅”。

二、市場分析

寫字樓市場查詢拜訪與分析

沒有一個深刻細(xì)則及科學(xué)的市場查詢拜訪與科學(xué)的市場分析，則市場推廣思路就是無本之木，無源之水……

1.1 寫字樓宏不雅市場分析

在房地產(chǎn)開辟四大年夜產(chǎn)品（室廬、商鋪、寫字樓、廠房）中，寫字樓的各項綜合指標(biāo)最能反應(yīng)一個國度和地區(qū)的經(jīng)濟活力狀況及走勢。是以，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開辟的利潤較高，同時風(fēng)險亦較大年夜。粗略縱不雅寫字樓的成長狀況，在 92、93 年房地產(chǎn)一片高潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當(dāng)時的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中間”就曾賣到 16000 元/M2。但伴跟著寫字樓的過度開辟和國度宏不雅調(diào)控政策的實施，寫字

樓的命運也最為悲涼，以 96 年今后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路、河漢北路一帶的甲級寫字樓的月房錢從旺市時的 250-350 元/M2 跌到 120-180 元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相當(dāng)高。寫字樓的蕭條直至 98 歲尾。1999 年至 2000 年，跟著中國即將參加世貿(mào)辦法的鄰近，部分省市寫字樓租售市場開端升溫，盡管大年夜部分升幅幅度不大年夜，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到 40％。2000 年今后，跟著中國正式參加世貿(mào)組織和國度經(jīng)濟進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，國外機構(gòu)和國內(nèi)企業(yè)對寫字樓將有較大年夜的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟中間和內(nèi)地在地輿交通上占領(lǐng)重要地位的區(qū)域性大年夜城市，如武漢、成都、重慶等。是以，寫字樓的市場機會將會越來越多。

1.2 武漢寫字樓近況分析

要分析武漢寫字樓市場，起首得熟悉武漢。武漢作為湖北省省會，位于中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通蓬勃，同時武漢也是全國重要的物質(zhì)集散地，漢正街小商品市場有名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大年夜城市，貿(mào)易經(jīng)濟活潑。

武漢寫字樓重要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū)，高等寫字樓售價根本在 6000-8000 元/;M2 之間，租價根本在 40-70 元/;M2 月之間，治理費根本在 10-15 元/;M2 月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大年夜廈、建銀大年夜廈等十座寫字樓為例，招銀大年夜廈、泰合廣場等五座寫字樓入住率在 90％閣下，建銀大年夜廈、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在 40％以下。

武漢所處地輿及成長狀況，在中國參加世貿(mào)成為實際和在武漢在西部大年夜開辟中所肩負(fù)的任務(wù)，注定武漢在往后的成長中將充斥著機會和活力，也必將吸引大年夜量的跨國集團和國內(nèi)各類企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢，武漢寫字樓市場在往后兩年肯定會機會不少。

2、重要競爭敵手分析

2.1 同質(zhì)同檔寫字樓競爭敵手分析（見附表 1）

因中商廣場項目大年夜、檔次高，是以，其市場應(yīng)在武昌區(qū)的基本上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)寫字樓的客源，故周全分析武漢寫字樓市場對本案有莫大年夜贊助。

2.2 武昌區(qū)寫字樓競爭敵手個案分析

在武昌區(qū)與本案爭奪客源的重要為亞貿(mào)廣場、綠洲廣場、珞珈山大年夜廈、江天大年夜廈和洪廣大年夜廈，中商廣場今朝出租率僅為 25％，而亞貿(mào)廣場 B 座入住率達(dá) 100％，江天大年夜廈入住率為 80％，以中商廣場在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團的影響力和號令力，中商廣場的低出租率和零出售令人費解。是以，中商廣排場臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，個中本案最大年夜的競爭敵手為亞貿(mào)廣場。

亞貿(mào)廣場經(jīng)濟指標(biāo)

名稱：亞洲貿(mào)易廣場

地點：武昌區(qū)武珞路 628 號

開辟商：亞洲貿(mào)易廣場股份有限公司

總占地面積：12000;M2

總建筑面積：120000;M2，個中 A 座建面 36000;M2

籌劃：由 A、B 二幢塔樓和裙樓連體而成 層高：A 座 28 層;;B 座 32 層

功能：底樓—美食城、肯德基、泊車場;;;

;;;;;;一樓—五樓為商場

;;;;;;A 座 8-17 層原籌劃為四星級賓館，現(xiàn)定位為寫字樓

;;;;;;A 座 18-28 層為高等寫字樓

;;;;;;B 座為高等寫字樓

租售方法：出售、出租、以租代售三種情勢

售價：均價 4800 元/M2，整體購買還有優(yōu)惠，并有必定的投

;;;;;;資優(yōu)惠政策

租價：均價 70 元/M2，大年夜面積出租可優(yōu)惠（以此價位出租，其實是引導(dǎo)客戶選...

第四篇：房產(chǎn)賣點策劃

第一大類賣點 樓盤品質(zhì)

在一個購房排隊的年代，樓盤的品質(zhì)與服務(wù)，成了發(fā)展商的恩賜，房地產(chǎn)的熱潮下，從未有建筑與地產(chǎn)教育和經(jīng)驗的策劃大師，被我們的發(fā)展商當(dāng)神崇拜，在崇拜中迷失了方向，市場經(jīng)濟的本質(zhì)就是過剩經(jīng)濟，產(chǎn)品時代與營銷時代似乎是一個循環(huán)，當(dāng)一切回歸本然時，產(chǎn)品品質(zhì)就是決定購買行為的最終要素。

賣點構(gòu)成：

地段優(yōu)勢：地理區(qū)位、公共設(shè)施、交通方便、自然景觀

建筑設(shè)計：戶型特點、建筑風(fēng)格、高實用率、空中花園、錯層躍式、超寬陽臺、飄窗

園林配套：主題園林、配套設(shè)施、聯(lián)辦名校、大型超市、車位比例、會所、泳池、戶口

規(guī)劃設(shè)計：小區(qū)規(guī)模、低密度、樓間距、綠化率、陽光車庫、超高樓層

創(chuàng)新技術(shù)：小區(qū)智能、隱型梁柱、凈水系統(tǒng)、生態(tài)環(huán)保（綠色社區(qū)）、抗震技術(shù)、預(yù)應(yīng)力

裝修建材：豪華裝修、進(jìn)口電梯、新型建材、優(yōu)質(zhì)廚柜、名牌潔具、附送家電

一、地理區(qū)位

“房地產(chǎn)第一是地段，房地產(chǎn)第二是地段，房地產(chǎn)第三還是地段。”這句名言據(jù)說出于華人首富李嘉誠。風(fēng)花雪月的短暫之后，是日復(fù)一日柴米油鹽的生活，工作生活的便利，是人民群眾購房的首要條件。

賣點構(gòu)成：

老城新生活、CBD社區(qū)、奧運村、地鐵口、商業(yè)街

二、戶型特點

“去不去、廣告樹，看不看、看環(huán)境，行不行，在戶型，定不定、看價格”，多年來，戶型因素一直占據(jù)上海人購房因素第一位。

賣點構(gòu)成：

動靜分區(qū)、廳房方正、開間合理、一梯兩戶、南北對流、陽光梯間、戶戶有景

三、自然景觀

自然景觀資源永遠(yuǎn)是人類最稀缺的資源，高樓大廈、車水馬龍、燈紅酒綠，曾經(jīng)的都市繁華之夢，夢醒之后，是石屎森林的圍城之困，與在車中坐等時光流失的心痛，都市的小資在不遠(yuǎn)千山萬水的疲憊中旅游時，先富起來的人們，在自己的院子里享受湖光山色、臨江聞濤。

賣點構(gòu)成：

海景別墅、臨江豪宅、半山社區(qū)、湖景洋房

四、主題園林

從古人的“天人合一”到今天的“生態(tài)住宅”、“綠色社區(qū)”，建筑與環(huán)境、人類與自然的和諧之美，永遠(yuǎn)是最美的畫卷，當(dāng)社區(qū)園林成為城市中的風(fēng)景之后，每一個人都希望自我成為這風(fēng)景中最美的風(fēng)景。

賣點構(gòu)成：

人工湖、中心花園、園林規(guī)模、主題園林、藝術(shù)園林、自然園林、樹木賣點、歐陸園林、澳洲風(fēng)情、英倫風(fēng)情、荷蘭農(nóng)莊、加拿大風(fēng)情園林、新加坡式園林、蘇格蘭牧場、嶺南園林、江南園林、亞熱帶園、海濱風(fēng)情、熱帶園林

五、建筑風(fēng)格

經(jīng)典的建筑，不同的流派，留給后人豐富的知識財富；亂世的黃金、盛世的古玩，建筑也是一種藝術(shù)。當(dāng)歐美富人把名建筑師設(shè)計的別墅作為收藏品時，我們的樓盤也在讓客戶在居住中感受藝術(shù)，在藝術(shù)品中享受生活。

賣點構(gòu)成：

異國風(fēng)情：歐陸風(fēng)格、威尼斯水鄉(xiāng)、德國建筑、法式浪漫、歐洲城堡哥特式、意大利巴洛克式、拜占庭式、和式、東南亞風(fēng)格

民族建筑：江南民居、嶺南建筑、新四合院、水鄉(xiāng)風(fēng)情、徽派建筑、建筑風(fēng)水

流行風(fēng)格：古典風(fēng)格、現(xiàn)代主義、后現(xiàn)代主義、新古典主義、新理性主義、解構(gòu)主義及反構(gòu)成主義、白派建筑、簡約主義、流線造型、六、建筑布局

賣點構(gòu)成：板樓、點式、蝶型、Y型、塔式、風(fēng)車型、品字局、星座型、第二大類賣點 文化社區(qū)

人與自然的和諧必然促進(jìn)人與人和諧，社會和諧包含著尊重自然的基本訴求；社會和諧是工業(yè)文明向生態(tài)文明的轉(zhuǎn)型，是一種自我超越的生活方式。

一 人以群分

昔日孟母為了選擇一個好的生活和教育環(huán)境，不惜“三遷”。為居民提供適合他們的文化、娛樂、休閑場所、設(shè)施與平臺，滿足居民的精神需求，就是社區(qū)文化建設(shè)。

賣點構(gòu)成：兒童興趣班（舞蹈、音樂、外語、鋼琴、電腦等）、婦女會、老年書法協(xié)會、棋牌樂、自助游、雀友、青年山鷹社、車友會、音樂發(fā)燒友、球迷協(xié)會、垂釣會、私家農(nóng)莊、美食街、名犬俱樂部、小鳥天堂、海歸園、外語班、電腦培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)會

二 樓以類聚

不同買家對住宅品質(zhì)的要求也不同。所謂好的產(chǎn)品，就是最適合某種類型的人的樓盤，社會是有階層的，樓盤也是有階層的，居住社區(qū)往往是身份象征。今天，對于普通購房者而言，有權(quán)選擇整潔、優(yōu)美、文明、安全的居住環(huán)境。

賣點構(gòu)成：

Townhouse、獨立別墅、大戶人家、空中別墅、金領(lǐng)社區(qū)、疊加別墅

白領(lǐng)公寓、小戶型、國際化社區(qū)、國際公寓、領(lǐng)事社區(qū)、外銷樓盤、酒店式公寓、商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、商住兩用、經(jīng)濟適用房

三 生活方式

本來買的是一座房子，卻給了我夢想的生活，地產(chǎn)改變的不僅僅是居住。

賣點構(gòu)成：

新住宅運動、居住郊區(qū)化、新都市主義、生態(tài)住宅、綠色住宅、健康住宅、5+2度假、**生活宣言、第三大類賣點 品牌服務(wù) 一 企業(yè)品牌

交易在信息的不對稱，決定了房地產(chǎn)是一個壟斷競爭的市場，在這個缺乏誠信的社會中，爛尾樓、假按揭、面積缺水、豆腐渣工程泛濫的年代，善良的中國人愿意高價購買品牌企業(yè)的樓房實屬無奈抉擇。

賣點構(gòu)成：

發(fā)展商規(guī)模、公司榮譽、政府支持、已交付樓盤、資金實力、公司管理

二 物業(yè)服務(wù)

房地產(chǎn)與建筑業(yè)交付的產(chǎn)品都是建筑，建筑業(yè)屬生產(chǎn)部門，第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)屬服務(wù)產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)?！爱a(chǎn)品就是服務(wù)，服務(wù)就是產(chǎn)品”，地產(chǎn)公司的口號雖然動聽，要真正提升服務(wù)水平，首先還得將“物業(yè)管理公司”更名為“物業(yè)服務(wù)公司”。賣點構(gòu)成：

五星級服務(wù)、酒店式管理、英倫管家、公寓式管理、香港**公司物業(yè)管理顧問

三 復(fù)合地產(chǎn)

“體育產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)業(yè)”讓奧林匹克花園一夜成名，“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”是碧桂園的聰明絕招，將體育、教育、旅游與地產(chǎn)結(jié)合的樓盤比比皆是，是非成敗皆有之，不過成功背后又有大師指點，他山之石，可以攻玉，非常符合國人審美觀點。

賣點構(gòu)成：

名校教育、國外學(xué)分、旅游地產(chǎn)、體育健康、音樂藝術(shù)、建筑風(fēng)水、民族傳統(tǒng)、時代科技

四 產(chǎn)品升級

以前的房子已經(jīng)很好，現(xiàn)在和將來的更好，就象電腦軟件升級一樣，誰會否認(rèn)XP版不好過WINDOWS98。

賣點構(gòu)成：

**小區(qū)升級版

五 產(chǎn)品的感受價值 賣點構(gòu)成：

身份地位、成熟社區(qū)、社區(qū)安全、國際大師（公司）設(shè)計、第四大類賣點 媒介策略

“王婆賣瓜、自賣自夸”，何況夸你的是人民最信賴的媒體。

賣點構(gòu)成：

報紙廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、廣告雜志、電臺廣告

新聞報道、廣告軟文、電視論壇、專題節(jié)目、名人專訪

第五大類賣點 促銷活動 賣點構(gòu)成：

慶典活動：奠基儀式、內(nèi)部認(rèn)購、公開發(fā)售（分期）、熱銷加推、樣板房開放、外立面呈現(xiàn)、封頂、竣工、交樓、節(jié)假日、公司或樓盤周年

折扣讓利：慶典折扣、尾房折扣、價格賣點、付款方式、折扣促銷、送禮促銷、特價單位促銷、競價拍賣、送花園、巨獎促銷、送物業(yè)管理費

名人效應(yīng)：名星匯演、名人推介、官員視察

社會活動：模特選美、文藝表演、各類比賽、公益活動

借勢促銷：奧運會、世博會、電影首演

聯(lián)合促銷：車房互動、英語教材、移民、招生、兒童活動、鵲橋聯(lián)議、第六大類賣點 情感關(guān)系 賣點構(gòu)成：

天倫之樂、夫妻情深、父母之恩、業(yè)主介紹、關(guān)系客戶、全員營銷

第七大類型點 投資價值 賣點構(gòu)成：

租金回報、升值潛力、規(guī)劃前景、第八大類型點 現(xiàn)場包裝與戶外廣告 賣點構(gòu)成：

工地圍墻、引導(dǎo)羅馬旗、平板廣告牌、燈箱、條幅彩旗、氣球、拱門、高炮

第五篇：房產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

房產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

1、房地產(chǎn)策劃師崗位職責(zé)

房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研、方案策劃、投資管理、產(chǎn)品營銷和項目運營等工作的人員。

在不同的房地產(chǎn)公司,對于房地產(chǎn)策劃師的定義和崗位職責(zé)都有所不同,具體要根據(jù)企業(yè)的實際要求確定。一般情況下，房地產(chǎn)策劃師的工作職責(zé)都包括以下內(nèi)容：

1.房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研和咨詢策劃；

2.整合設(shè)計、建設(shè)、營銷、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案；

3.房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品營銷工作；

4.房地產(chǎn)項目的運營和物業(yè)管理工作；

5.負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項目前期調(diào)研及策劃，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)。

2、房地產(chǎn)策劃經(jīng)理崗位職責(zé)

房地產(chǎn)策劃經(jīng)理崗位職責(zé):

1、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃的工作，如項目定位分析、投資收益分析、人文景觀設(shè)置建議等；

2、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項目開發(fā)的后期營銷策劃的工作，如項目概念定位的成功演繹、各類營銷手法的運用；

3、負(fù)責(zé)與相關(guān)媒體對接,搞好公司各類推廣項目，做好活動的策劃、包裝、宣傳、跟進(jìn)等實施工作；

4、撰寫全程策劃報告、定位報告、規(guī)劃建議、執(zhí)行報告；

5、負(fù)責(zé)對銷售及策劃進(jìn)度進(jìn)行動態(tài)掌控。

3、房地產(chǎn)公司策劃部策劃崗位職責(zé)

房地產(chǎn)公司策劃部策劃崗位職責(zé)提要：負(fù)責(zé)營銷策劃方案的制定和實施，營銷策劃方案包括廣告推廣方案、營銷活動方案的編寫、媒體推廣計劃安排等。

1、進(jìn)行項目前期策劃，負(fù)責(zé)編制項目開發(fā)可行性報告。

2、負(fù)責(zé)營銷策劃方案的制定和實施，營銷策劃方案包括廣告推廣方案、營銷活動方案的編寫、媒體推廣計劃安排等。

3、負(fù)責(zé)項目的宣傳資料的寫作，參與各種媒介宣傳的創(chuàng)意和執(zhí)行過程。

4、負(fù)責(zé)營銷活動中文案的寫作和宣傳工作。

5、參與公司各類廣告片和宣傳片的創(chuàng)意、拍攝、協(xié)助工作。

6、參與項目的設(shè)計，負(fù)責(zé)其中文字寫作。

7、負(fù)責(zé)公司品牌形象的維護，以及推廣宣傳所需文字資料的收集和寫作。

8、負(fù)責(zé)對宣傳項目和廣告承諾進(jìn)行評審，保證對外發(fā)布信息的正確性。

9、對電視、報紙等傳播媒體的廣告?zhèn)鞑ミM(jìn)行效果評估，并作出書面報告。