第一篇：項目經(jīng)營策劃書

《項目經(jīng)營策劃書編制指引》

■前言

項目經(jīng)濟指標一覽表（注：將總結(jié)性成果清晰地展示在篇首）包括（但不限于）：規(guī)劃設(shè)計技術(shù)指標、銷售收入、經(jīng)營性物業(yè)租金收益、總投資（土地成本、建造成本、管理費用、財務(wù)費用、營銷費用、營業(yè)稅金及附加）、利潤總額、所得稅、凈利潤、毛利潤率、成本凈利潤率、投資凈利潤率等。

背景資料清單一覽表 >可行性研究報告及初期決策資料

>土地出讓合同、規(guī)劃條件

>與政府簽訂的其它一切協(xié)議和相關(guān)文件

>與項目有關(guān)的一切相關(guān)會議紀要、合作協(xié)議

>項目各項經(jīng)濟技術(shù)邊界條件、技術(shù)資料

>項目土地實測報告

>……

影響經(jīng)營的核心事項摘要：

>土地權(quán)屬是否清晰、是否存在經(jīng)營風(fēng)險的隱患

>紅線外市政配套設(shè)施能否及時到位、是否需承擔(dān)相關(guān)費用

>拆遷是否能按計劃推進并按期交地

>規(guī)劃方案及指標是否滿足政府規(guī)劃設(shè)計條件、是否存在經(jīng)營風(fēng)險的隱患

>稅收優(yōu)惠政策能否落實

>……

■正文

1土地和項目解讀

1.1土地和項目環(huán)境調(diào)查 地塊基本情況（現(xiàn)狀、環(huán)境、交通、配套等，附照片進行說明，不超過1000字）。項目前期開發(fā)政策環(huán)境調(diào)查、項目工程配套技術(shù)情況調(diào)查、房地產(chǎn)（包括各功能業(yè)態(tài)）政策環(huán)境調(diào)查、報建程序調(diào)查。

1.2土地和項目解讀 從項目土地的屬性、未來發(fā)展趨勢進行深度分析土地的附加值，深度解讀土地。結(jié)合土地獲取條件、土地技術(shù)條件、市場條件，按“項目效益最大化”、“現(xiàn)金投資最小化”的原則，提出項目定位、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)重點考慮的因素和項目總體開發(fā)經(jīng)營思路。本節(jié)內(nèi)容可參考項目前期可研部分內(nèi)容。

2市場研究、產(chǎn)品策劃及定位、營銷策劃

2.1市場研究

包括各有關(guān)物業(yè)類型的市場調(diào)查和分析，分析推導(dǎo)銷售類物業(yè)目標消費群定位、市場定位、銷售價格及市場動態(tài)分析等。也包括分析大小主力店等業(yè)態(tài)的需求和期望，業(yè)態(tài)組合、租金價格等

2.2產(chǎn)品定位

對包括住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店等各有關(guān)物業(yè)提出規(guī)劃和建筑的設(shè)計設(shè)想、針對市場需求的產(chǎn)品技術(shù)要素，對總體布局、面積分配、物業(yè)類型、場地規(guī)劃等規(guī)劃內(nèi)容提出定位分析，對戶型面積、層高、配套設(shè)施（如會所）、建筑細節(jié)（如入戶花園、帶風(fēng)雨廊的商鋪）等進行分析策劃，提出建造標準（含裝修標準）建議。

2.3營銷策劃

主要包括項目概念策劃、營銷體系建立、銷售價格策略、推廣促銷策略、營銷費用估算、以及整體銷售計劃方案，并列出銷售收入計劃及方案。特別提示：對綜合體項目而言，尤其需

要提出城市綜合體獨有特征優(yōu)勢的營銷策劃，營銷推廣須結(jié)合商務(wù)商業(yè)的配合工作。3成本控制與規(guī)劃設(shè)計策劃

3.1成本控制策劃

3.1.1建筑市場調(diào)查和成本測算 調(diào)查辦理建設(shè)手續(xù)的有關(guān)職能部門、單位清單，建設(shè)程序中的收費、辦理時限等有關(guān)文件，形成各種前后期行政、配套事業(yè)收費一覽表。

調(diào)查當?shù)刂饕牧蟽r格信息，類似工程的造價信息（含實例）；對材料設(shè)備價格及當?shù)毓?yīng)商進行考察。

根據(jù)擬定的項目設(shè)計經(jīng)濟技術(shù)指標和建造標準，測算項目的目標控制成本。

3.1.2提出實施過程中成本控制的主要節(jié)點、方法或原則 如控制行政事業(yè)收費為代表的前期成本、控制稅務(wù)成本、控制影響成本的業(yè)態(tài)商務(wù)條件和技術(shù)要求、控制各業(yè)態(tài)功能面積、控制影響成本的營銷要求、控制建筑標準、優(yōu)化規(guī)劃建筑方案層面的內(nèi)容；實行限額招商、限額設(shè)計；在施工圖設(shè)計中提出含鋼量、混凝土含量等指標；招投標階段合理低價選擇施工單位；施工階段材料限價，控制現(xiàn)場簽證和變更；強化竣工結(jié)算階段審查措施等。3.2規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化

3.2.1規(guī)劃設(shè)計指引

主要包括規(guī)劃概述、總體規(guī)劃原則、交通布局、停車設(shè)施、配套設(shè)施等，對不銷售的資產(chǎn)（如管理用房、設(shè)備用房、擬租賃車庫、會所、餐廳等）進行合理的限制性配置，對強制性要求建設(shè)的不銷售配套設(shè)施（如物業(yè)經(jīng)營和社區(qū)用房、人防、幼兒園、中小學(xué)等）需提供政府的相關(guān)依據(jù)文件，并盡量核減。形成階段性項目規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標表。

3.2.2景觀環(huán)境設(shè)計指引

主要包括綠地景觀設(shè)計、硬質(zhì)景觀設(shè)計、水體等小品景觀設(shè)計指引。

3.2.3建筑設(shè)計（住宅及商業(yè)）

主要包括商家業(yè)態(tài)的空間功能設(shè)計、戶型設(shè)計、裝修標準、設(shè)備選型、地下工程、結(jié)構(gòu)形式

等，要求根據(jù)市場、技術(shù)調(diào)研結(jié)果和項目定位，進行優(yōu)化論證。

3.2.4售樓處設(shè)計

3.2.5公建設(shè)計 主要包括會所、幼兒園、學(xué)校等的設(shè)計、裝修要求。

分期增補更新內(nèi)容：如有變化則增補或更新。

4資金及稅收策劃（另冊編制）

4.1現(xiàn)金流分析及融資計劃 編制土地投資計劃、工程支出計劃、費用開支計劃、稅金繳納計劃，結(jié)合項目開發(fā)、銷售的具體情況，編制年度內(nèi)的現(xiàn)金流量分析表、項目總體資金流量表。

依據(jù)項目具體情況編制融資計劃，詳細列明貸款銀行名稱、貸款額度、貸款期限、還款計劃等內(nèi)容。此項可簡明扼要闡述，在分期增補更新內(nèi)容中詳細解讀。

4.2稅務(wù)分析及籌劃

根據(jù)項目政策條件、項目開發(fā)總體思路，結(jié)合項目現(xiàn)金流的需求，提出詳細的稅收籌劃方案，以實現(xiàn)項目效益最大化。

5開發(fā)經(jīng)營計劃

5.1項目總體開發(fā)經(jīng)營思路 根據(jù)規(guī)劃、市場、資金等各因素，制定項目分期計劃、開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)順序、總體開發(fā)周期等項目開發(fā)經(jīng)營總體思路。

5.2分期項目總體開發(fā)計劃

主要包括項目獲取五證（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證）的時間、開工、正負零、達預(yù)售形象條件、開盤、主體封頂、機電工

程、配套及景觀工程、商家進場、竣工驗收、交房入伙或開業(yè)時間等關(guān)鍵控制節(jié)點。

5.3分期項目各專項進度計劃 主要包括項目商務(wù)對接工作計劃、設(shè)計出圖計劃、五證辦理時間計劃、招投標計劃（含工程類、服務(wù)及設(shè)計類、材料設(shè)備類）、工程進度總控制計劃和主要節(jié)點計劃表、營銷工作計劃、商家進場計劃、項目驗收辦證計劃等。

6交付、開業(yè)與經(jīng)營、物管策劃 主要包括落實商家進場房產(chǎn)技術(shù)條件、商家開業(yè)需具備哪些條件、商業(yè)及物業(yè)管理公司籌建計劃、商業(yè)及物業(yè)管理需做哪些前期介入配合工作、提出商業(yè)及物業(yè)用房設(shè)計要求，進行開辦費估算、收支估算和物業(yè)管理收費標準等。

此項可簡明扼要闡述，在分期增補更新內(nèi)容中詳細解讀。

7投資收益分析 根據(jù)擬定的項目規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標、建造標準、成本估算、稅收策劃，確定項目的主要經(jīng)營指標，測算利潤總額、凈利潤、銷售利潤率、銷售毛利率、成本利潤率、投資回報率等指標。附表：項目投資計劃表、項目成本計劃表（另冊編制）、項目投入產(chǎn)出經(jīng)濟分析表。

分期增補更新內(nèi)容：如有變化則增補或更新，提供本期的目標控制成本相關(guān)附表：項目投資計劃表、項目成本計劃表、項目投入產(chǎn)出經(jīng)濟分析表，如有突破投資估算的，則需重點陳述突破的原因、依據(jù)和必要性。

8風(fēng)險與對策

包括市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、信息遺漏風(fēng)險（如項目重要邊界條件信息遺漏或改變等），重點說明風(fēng)險出現(xiàn)時的應(yīng)變措施。對外承諾且可能產(chǎn)生糾紛的要點提示（含規(guī)劃、租賃和銷售合同、廣告、沙盤、物業(yè)服務(wù)等）

說明：

1.項目經(jīng)營策劃書在初稿階段對前期內(nèi)容應(yīng)加強，對其他非急迫內(nèi)容視情況可暫不詳細編寫。

即初稿中必須包括的內(nèi)容有：土地和項目解讀、市場研究、成本控制策劃的建筑市場調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計指引、項目總體開發(fā)經(jīng)營思路（含《項目前期工作主要節(jié)點完成計劃表》）、稅務(wù)分析及籌劃、投資收益估算、對項目經(jīng)營有較大風(fēng)險的要點提示及應(yīng)對措施。

2.按制度要求，經(jīng)營策劃書是項目開發(fā)計劃管理的重要依據(jù)，在其編寫完成時須同時編制完成項目（分期）總體開發(fā)計劃及各分項業(yè)務(wù)計劃書。

3.按制度要求，經(jīng)營策劃書是制定決策文件的重要依據(jù)，在其編寫完成時須同時編制完成項目（分期）目標成本計劃表、建造標準、營銷計劃、財務(wù)計劃等內(nèi)容。

項目經(jīng)營策劃書附件示例：

附件1：項目所在城市發(fā)展概況及市場調(diào)研分析報告 1.城市發(fā)展概況

簡述城市概貌、近三年的城市主要經(jīng)濟指標和城市人口變化情況、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市總體發(fā)展規(guī)劃等。（可附表格和圖片進行說明）

分期增補更新內(nèi)容：主要經(jīng)濟指標和城市人口，其它如有變化則更新。

2.項目所在區(qū)位發(fā)展概況

簡述分區(qū)規(guī)劃、周邊發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)生活配套設(shè)施。（可附圖片進行說明）

分期增補更新內(nèi)容：如有變化則更新。

3.市場現(xiàn)狀及競爭對手分析

主要包括市場容量、消費水平、消費習(xí)慣、按揭貸款、住宅及商業(yè)市場調(diào)查等。分期增補更新內(nèi)容：如有變化或新增競爭樓盤則增補。

4.項目SWOT分析

主要包括區(qū)域、政策、品牌、規(guī)模、規(guī)劃、交通、潛力、環(huán)境、配套、物業(yè)管理等。分期增補更新內(nèi)容：如有變化則增補。

5.客源分析

主要包括客戶群分析、客戶年齡分析、客戶消費動因分析等。

分期增補更新內(nèi)容：如有變化則增補。

附件2：項目建設(shè)前期調(diào)研報告

包括建設(shè)和房地產(chǎn)政策環(huán)境和辦事流程、建筑單位和材料地方市場、場地管網(wǎng)地質(zhì)水文市政調(diào)查、各項場地和政策收費分析對策。

附件3：工程管理策劃方案（在經(jīng)營策劃書正式稿時編制）

詳見操作手冊相關(guān)內(nèi)容

附件4：物業(yè)經(jīng)營管理策劃 1.對當?shù)噩F(xiàn)行物業(yè)管理法律、法規(guī)（包括管理費、維修基金等）、當?shù)匚飿I(yè)管理市場現(xiàn)狀的調(diào)查、分析。

2.物業(yè)經(jīng)營管理目標

3.物業(yè)管理方案策劃

4.開辦和組建計劃

5.經(jīng)營測算

6.物業(yè)經(jīng)營管理對項目的建議（商業(yè)公建、會所、幼托、物管辦公用房、宿舍、餐廳、垃圾收集與轉(zhuǎn)運、停車場（庫）、管理控制室、水電氣暖等配套工程用房、區(qū)內(nèi)標志、標牌等）。

附件5：項目營銷策略及推盤方案

第二篇：項目經(jīng)營策劃書

南浦花園開書店項目經(jīng)營策劃書

一．前言

該項目編制的依據(jù)，1進行市場調(diào)研獲得的第一手資料

2網(wǎng)上搜索的資料

二．項目概況

1項目名稱：圖書零售

2項目選址：南浦花園

3項目規(guī)模及投資：按照一般情況，書店每平方米每月月租最高不宜超過100元，超過這個標準經(jīng)營的風(fēng)險就非常大。如果開店人租下店面期滿或者中途退租，仍然可以收取轉(zhuǎn)讓費，那么這樣就比較合適。如果不能，就相當于增加了房租。

4項目經(jīng)營者：物業(yè)管理公司 5項目經(jīng)營方式，在開店人確定自己經(jīng)營的品種后，要依照賣場面積來劃分各品種所占的面積，并思考各圖書類別比重；在完成這些動作后，開店人就要將各品種及品種中特殊類別的位置作合理安排，并做成書面資料。具體規(guī)劃時需要注意幾點：顧客通道一般兩個人對面經(jīng)過不擁擠即可，一般不小于0．8米即可；一般100平方米以下的店，收銀臺占地面積不超過1．5平方米為宜，過多浪費。高度為0．75米左右為宜，過高給顧客感覺沒有親近感；賣場看管方面最好一人能夠全部看到整個賣場情況。因此，除了收銀臺的位置安排盡可能的考慮這點外，高的書架不要放置在阻擋視線的地方；書架跨度為0．75米左右為宜，太寬了隔板容易被書壓彎。中間書架的擺放，按照越往里走書架可逐漸增高的趨勢安排，這樣給顧客一種開闊的感覺，視覺效果好而且能多存放書籍。

新書與暢銷書，是一個書店吸引顧客的關(guān)注點，其位置一般都在圖書區(qū)最前端或最接近門口處，而新書柜和暢銷書柜本身的設(shè)計款式和高度，又有各家書店的各自功能需求。

三．項目經(jīng)營環(huán)境分析

1項目所在城市：揚州

2揚州市第三產(chǎn)業(yè)

3行政部分的內(nèi)容可網(wǎng)上搜索

經(jīng)濟發(fā)展和運行勢態(tài)良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，項目經(jīng)營方針與各級政府對于發(fā)展大市場的 思路相符，該項目將是得到政府的肯定和大力支持，這些因素為項目的運行提供了可靠的經(jīng)濟及社會政策保證

四．時常及競爭對手分析

1市場分析

（1）社會購買力分析

（2）消費傾向分析

（3）市場容量分析

2競爭對手分析

（1）國有書店仍然占主導(dǎo)地位（黃金書屋）優(yōu)勢：1）聲譽與品牌優(yōu)勢幾十年來對廣大讀者根深蒂固的影響；2）總體實力強大資金、人員、系統(tǒng)不是小型書店能夠比擬的；3）政策優(yōu)勢對教材教輔的壟斷經(jīng)營。

劣勢：

1）運行成本高，不具備價格優(yōu)勢；

2）管理環(huán)節(jié)較多，對市場需求反應(yīng)速度慢；

3）服務(wù)意識缺乏，特色化個性化服務(wù)沒有，欠缺文化氛圍；

4）國家對教材教輔市場的逐步開放。

對策：沒有總體抗衡的實力，采取市場補缺者戰(zhàn)略

1）細分目標市場，避開主導(dǎo)者的優(yōu)勢商品；

2）著力降低經(jīng)營成本，讓利于讀者；

3）狠抓服務(wù)質(zhì)量，提供多樣化的服務(wù)形式，提高讀者的認可度和忠誠度。

五．項目立地條件分析

1地理位置：揚子豪澤苑由于揚子江置業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)，地處邗江區(qū)潤揚南路廣陵學(xué)院對面，項目規(guī)劃為別墅小區(qū)。物業(yè)類型聯(lián)排別墅、獨棟別墅、雙拼別墅等類型.揚子·豪澤苑，位于潤揚南路廣陵學(xué)院對面，潤揚路與銀河大道交會處。東接西南大學(xué)城人文脈搏，南取滾滾長江浩然之氣，北銜揚州新區(qū)蓬勃氣象，西臨潤揚大橋連接線。在揚子·豪澤苑生活進則揮斥方遒、指點財富人生，享受城市成熟的配套，退則浸入大學(xué)城的人文洗禮，陶醉于恬靜的自然養(yǎng)生生活。導(dǎo)入5S國際別墅規(guī)劃理念以世界公認衡量別墅的5S國際標準為核心：景觀（Scenery）、陽光（Sun）、逸事（Story）、運動（Sport）、溪流（Stream）進行規(guī)劃設(shè)計。同時把“健康”與“養(yǎng)生”概念體現(xiàn)在產(chǎn)品功能上，在建筑設(shè)計、建筑材質(zhì)、景觀設(shè)計、戶型設(shè)計和配套設(shè)施等方面都充分考慮了健康養(yǎng)生的功能，為居住者提供便捷、舒適、健康的養(yǎng)生居所。北美風(fēng)格建筑，中式建筑內(nèi)涵揚子·豪澤苑二期規(guī)劃包括東南面11套單體別墅，西面64套聯(lián)排別墅和中部18套等式別墅。具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”特征。在別墅設(shè)計上走出了中國別墅設(shè)計抄襲和模仿的時代，在更高層次上體現(xiàn)了中國的精神，并與北美建筑文化跨界交融。同時按照人的起居習(xí)慣進行工程化設(shè)計，從而使建筑富有更多藝術(shù)色彩和良好的通風(fēng)、采光，打造出真正的生態(tài)型、健康養(yǎng)生型建筑。親水名墅，養(yǎng)生家園揚子·豪澤苑項目三面環(huán)水，并引入人工水系，形成水路與陸路的獨特景觀設(shè)計，使旱龍與水龍在此交匯，是難得的龍脈，創(chuàng)造出“人在水中走，路在水中浮”的曼妙意境，加之30畝的超大生態(tài)花園，給別墅生活孕育了一份世外桃源般的生活情趣，強烈表達出融于自然的城市養(yǎng)生別墅這一主題。完善配套特色商業(yè)揚子·豪澤苑時尚商業(yè)位于大學(xué)城廣陵學(xué)院西側(cè)。以一幢四層6000平米的中心會所為龍頭，一條200米長的休閑商業(yè)街為龍尾。商業(yè)配套注重“生活型、享受型、養(yǎng)生型”的定位，彌補了小區(qū)周邊的配套缺憾，真正貼近人的精神文化和生活需求，足不出戶即可休憩身心，盡享愜意的生活，真正體現(xiàn)出健康養(yǎng)生生活就在家門口。位于揚州西站以南，潤揚路與銀河大道交匯處。西臨潤揚大橋連接線，至寧通高速1.5公里，距揚州客運總站2.8公里。南浦花園是以別墅為主，輔以少量多層、小高層建筑的高檔住宅小區(qū)。由揚州市萬楊物業(yè)管理服務(wù)有限公司管理，,公交路線29路 37路 16路等距西站5分鐘公交

2合配置設(shè)施

幼兒園:雙語幼兒園、汊河鎮(zhèn)中心幼兒園

綜合商場:東方超市

郵局:汊河郵政支局

銀行:招商銀行

其他:玉盛公園

3客流量分析

六．項目經(jīng)營管理

1規(guī)劃設(shè)計：

在開店人確定自己經(jīng)營的品種后，依照賣場面積來劃分各品種所占的面積，并思考圖書各圖書類別比重；在完成這些動作后，開店人就要將各品種及品種中特殊類別的位置作合理安排，并做成書面資料。具體規(guī)劃時需要注意幾點：顧客通道一般兩個人對面經(jīng)過不擁擠即可，一般不小于0．8米即可；一般100平方米以下的店，收銀臺占地面積不超過1．5平方米為宜，過多浪費。高度為0．75米左右為宜，過高給顧客感覺沒有親近感；賣場看管方面最好一人能夠全部看到整個賣場情況。因此，除了收銀臺的位置安排盡可能的考慮這點外，高的書架不要放置在阻擋視線的地方；書架跨度為0．75米左右為宜，太寬了隔板容易被書壓彎。中間書架的擺放，按照越往里走書架可逐漸增高的趨勢安排，這樣給顧客一種開闊的感覺，視覺效果好而且能多存放書籍。

新書與暢銷書，是一個書店吸引顧客的關(guān)注點，其位置一般都在圖書區(qū)最前端或最接近門口處，而新書柜和暢銷書柜本身的設(shè)計款式和高度，又有各家書店的各自功能需求。2項目硬環(huán)境 ：

地點的好壞影響到未來經(jīng)營上的難易度，所以選擇好的營業(yè)地點至關(guān)重要。在店面的內(nèi)在條件上開店人必須做下列重點作了解；

面積大?。合Ｍ麪I業(yè)的面積與實際面積之間的差距是否可以接受，太小會限制所要經(jīng)營書店的特色；太大會造成浪費，虛付租金，日后也會使消費者感覺商品空洞，不夠充實的感覺。同時還要注意租用面積和實際使用面積的差距越小越好，有許多高層建筑因公共空間占據(jù)太大比例，使得實際使用的每平米租金上漲許多，很不符合經(jīng)濟效益的。

所在樓層：如果開店人選擇的地點不是位于一層，那樓層的高度是否會限制消費者的來店意愿，例如要開的是主題書店，這種的限制影響是很小的，若想開的是一般書店，那影響程度就很大了。另外，也要考慮樓下的營業(yè)業(yè)種和經(jīng)營形態(tài)對書店的影響是非常關(guān)鍵的。

樓層分割：以書店而言，如果使用面積在1000平米以下時，盡量為同一樓層，如果分層也不要超過三層，若樓層可以選擇，其先后次序為一層，二層，地下一層，三層。因為書店面積不算太大時，樓層區(qū)分太多，會使賣場的感覺零散不完整，也會使人有空間狹小的壓迫感，而在經(jīng)營管理成本上，也會有所增加。

建筑結(jié)構(gòu)：建筑物本身的狀態(tài)往往會影響裝潢成本，及日后的維護修繕費用。如果地點的建筑物屬老舊建筑，首先要了解建筑物本身的安全性，裝潢設(shè)計是否會讓建筑物不堪負荷；還有它的配套設(shè)施有哪些，是否需要維修或更換，上下水、排污管線、電路管線、及電容量的情形都要深入了解。

地點形狀：在內(nèi)部使用面積的形狀要盡量方正完整，因為過于不規(guī)則的形狀，在設(shè)計上可能會造成閑置面積較多，無法充分運用在營業(yè)面積上；其次，容易產(chǎn)生賣場死角，使動線不夠流暢，增加巡場的頻率，加大人員負荷，商品流失率也會增加。這些都將反映在經(jīng)營成本上，需要開店人三思。

鄰居狀況：鄰居是否容易相處，也會關(guān)系到非經(jīng)營成本的多寡；另外，如果鄰近的商業(yè)形態(tài)與書店格格不入，或多屬于夜間娛樂的商業(yè)，往往會使書店經(jīng)營上造成許多困擾，就是花費許多宣傳費用也可能是徒勞無功的。

七．項目市場策略

1進貨渠道

圖書進貨渠道基本有三：一是從出版社直接進貨，二是從書商手里進貨，三是批發(fā)市場直接進貨。作為初始經(jīng)營的小本書店而言，從批發(fā)市場進貨是最廣泛的做法，批發(fā)市場的現(xiàn)金交易可以使拿貨的折扣降低。此外，許多新書首輪發(fā)售的時候出版社會將其先發(fā)包給一些書商并給予較大的折扣額度，如與有實力的固定書商保持良好的合作關(guān)系，則可占此市場先機。

需要特別注意的是，無論是出版社、書商還是批發(fā)市場，基本上采取的都是可調(diào)不退的供書模式。

2資訊的來源

和各出版社的發(fā)行員建立緊秘的聯(lián)系，他們對本社的品種更為清楚，能夠幫助采購在廣泛的種類中進行選擇。當然在品種選擇上媒體具有不可忽略的參考作用，專業(yè)媒體更是不能忽略，比如說《中國圖書商報》及其《導(dǎo)購周刊》、《圖書營銷手冊》，而大眾媒體的書評版、以及新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)的讀書頻道和各出版社的網(wǎng)站等媒體都必需時時關(guān)注，更有效直接的是參加書展和行、業(yè)訂貨會也是你獲得新書信息最佳渠道之一。3招收員工

對于準備招募的職務(wù)和人數(shù)要先確定，一家書店的從業(yè)人員通常是以營業(yè)面積除以約40平米，所得到的數(shù)字為書店人員的總數(shù)，再明確各級人員的任用條件和人數(shù)。

比如：100平米的店面一個班2到3人，領(lǐng)班可以上正常班，比如從10點到晚上8點，如果收銀臺書架之間沒什么障礙，整個店內(nèi)的視線沒有檔住營業(yè)員可少一些。

首先是員工的管理，開始就要聘用素質(zhì)較高的人員，通過員工的優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得顧客；其次是制度要健全，做好月(季)盤點及各種情況記錄及宣傳廣告，特別是門前的宣傳廣告，因為門前廣告能直接吸引更多的顧客；再次，還町通過電話、書信等形式加強與客戶和推銷員的聯(lián)系，特別是交易量較大的客戶和推銷員要保持經(jīng)常的聯(lián)系，做好特別的登記，如若新購回的書應(yīng)以第一時間通知他們，并在價格上給予更多的優(yōu)惠。

八．項目經(jīng)營效益分析

1項目的盈虧平衡分析

九．結(jié)論

第三篇：項目二次經(jīng)營策劃書編制

項目二次經(jīng)營策劃書編制綱要

（討論稿）

項目二次經(jīng)營策劃書編制總的指導(dǎo)思想是：以確保安全質(zhì)量為前提，以實現(xiàn)減虧增效、降低成本、方便施工為原則，以實用可行為標準，以真正指導(dǎo)業(yè)務(wù)工作的開展為目的。

項目二次經(jīng)營策劃書按照收集信息、研討立項、資料編制、報批跟蹤的管理環(huán)節(jié)，每一環(huán)節(jié)都要做到位。

一、落實“四級”管理體制，明確分工。1.1成立領(lǐng)導(dǎo)小組

1.2明確部門及工作人員業(yè)務(wù)分工

1.3明確部門及工作人員涉外分工

1.3.1對業(yè)主人員工作分工（鐵路局局長/客專公司總經(jīng)理、主管基建副局長/客專公司常務(wù)副總經(jīng)理、建設(shè)處長/客專公司總工程師、鐵路局下屬建設(shè)單位指揮長/客專公司分指揮長、計劃財務(wù)部、工程部、安質(zhì)部、物資部、設(shè)備部、協(xié)調(diào)部）

1.3.2對設(shè)計院工作分工（主管副院長、主管院副總工程師、項目總體、各業(yè)務(wù)處處長、主管副處長、主管副總工程師、所長、主管副所長、專線），同時兼顧施工圖第三方審核單位與之對應(yīng)人員

1.3.3對監(jiān)理工作分工（總監(jiān)、副總監(jiān)、主管驗工計價工程師、駐地站長、各專業(yè)監(jiān)理工程師）

1.3.4對鐵道部工作分工（鐵科院、工程建設(shè)管理中心、工程設(shè)計鑒定中心、建設(shè)司、計劃司、安監(jiān)司、工程質(zhì)量監(jiān)督總站等）

項目運作之初就要安排專人與上述人員取得聯(lián)系，建立起不間斷的定期拜訪機制。

二、落實“四定”運行機制，規(guī)范操作行為。2.1定方向 2.1.1收集信息 2.1.1.1經(jīng)營信息移交 2.1.1.1.1合同投資

2.1.1.1.2主要工程內(nèi)容及數(shù)量 2.1.1.1.3聯(lián)合體及業(yè)主指定分包情況

2.1.1.1.4重難點工程分布及重難點工程施工組織設(shè)計情況，包括概算是否考慮充分等

2.1.1.1.5項目盈虧分析：報價人員針對具體清單項目提出盈虧分析意見

2.1.1.1.6合同風(fēng)險提示：結(jié)合現(xiàn)場踏勘情況，分析工程施工中存在的各項風(fēng)險，針對如何規(guī)避風(fēng)險，如何化風(fēng)險為效益提出合理化建議

2.1.1.1.7業(yè)主及設(shè)計關(guān)系交底 2.1.1.2設(shè)計信息

2.1.1.2.1設(shè)計總體思路和原則、資金來源

2.1.1.2.2初步（或施工圖）設(shè)計鑒定中心審批意見及概算批復(fù)情況 2.1.1.2.3概算編制原則及基礎(chǔ)資料信息（基礎(chǔ)單價、取費原則等）2.1.1.2.4概算編制費用考慮是否充足（注：對做增量還是減量的判斷起關(guān)鍵作用）

2.1.1.2.5特殊設(shè)計情況：新材料、新工藝等 2.1.1.2.6當?shù)刈匀毁Y源情況

2.1.1.2.7社會及自然環(huán)境情況（社會環(huán)境是否復(fù)雜，是否潛在施工干擾；地質(zhì)條件是否復(fù)雜，是否具備更多的變更理由）

2.1.1.2.8關(guān)鍵設(shè)計人員信息 2.1.1.3業(yè)主信息

2.1.1.3.1業(yè)主對投資控制的態(tài)度和權(quán)限 2.1.1.3.2業(yè)主與部領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系及溝通能力 2.1.1.3.3業(yè)主主要人員及權(quán)限 2.1.1.4鐵道部信息

2.1.1.4.1相關(guān)專業(yè)負責(zé)人情況 2.1.1.4.2鐵道部分管領(lǐng)導(dǎo)情況 2.1.2.現(xiàn)場調(diào)查

2.1.2.1社會環(huán)境：政府部門工作風(fēng)氣、民風(fēng)民俗等 2.1.2.2自然環(huán)境：地形地貌、環(huán)境保護等

2.1.2.3地質(zhì)條件：根據(jù)附近其他工程了解、實地調(diào)查

2.1.2.4資源條件：料源料價情況、運輸資源情況、設(shè)備租賃供應(yīng)情況

2.1.2.5現(xiàn)場變化：設(shè)計階段至施工階段現(xiàn)場發(fā)生的變化 2.1.3.合同分析

2.1.3.1合同條款分析：有利與不利合同條款分析，重點對可調(diào)整合同條款進行分析，確定二次經(jīng)營工作方向。

2.1.3.2招投標文件分析：要提取對二次經(jīng)營工作有利與不利的內(nèi)容，要抓住有利規(guī)避不利。

2.1.3.3業(yè)主變更索賠管理辦法：這是現(xiàn)場變更設(shè)計的關(guān)鍵性文件，辦法是否有利，如何變通執(zhí)行，也要認真分析，提出具體思路。

2.1.3.4業(yè)主驗工計價管理辦法：驗工計價管理辦法可以看出業(yè)主對投資控制的態(tài)度和意向，對變更索賠工作方向具有重大影響。

2.1.3.5業(yè)主其他各項管理規(guī)定 2.1.4.成本分析

2.1.4.1工程量清單分析：①工程量清單說明分析；②具體清單項目盈虧分析（要結(jié)合概算進行分析，要摸清子項構(gòu)成及比例情況）。

2.1.4.2招標概算分析：結(jié)合《工程量清單計價指南》，認真分析概算中的差錯漏碰，為檢算做準備，也是提出變更索賠的重要依據(jù)（如鋼筋含量與實際相差大等）。

2.2定策略

通過上述收集信息、現(xiàn)場調(diào)查、合同分析、成本分析等程序，提出適合本項目的二次經(jīng)營策略（分四階段實施）。

2.3定制度

2.3.1項目日常管理制度 2.3.1.1例會制度 2.3.1.2工作制度

2.3.1.3保密制度

2.3.1.4關(guān)鍵人員定期拜訪制度

2.3.2業(yè)務(wù)管理制度（執(zhí)行集團公司制度）2.3.2.1變更索賠工作定期報表制度 2.3.2.2經(jīng)營資料移交交底制度

2.3.2.3變更索賠跟蹤落實和信息管理制度 2.3.2.4變更索賠專家督導(dǎo)制度 2.3.2.5變更索賠工作考核獎勵辦法 2.4定完成時間

三、落實“四參數(shù)”控制，實行“目標－成果－考核－獎罰”一體化管理。

3.1目標 3.1.1總體目標：

3.1.2按投資分解：合同金額、降造費、業(yè)主控制預(yù)備費、鐵道部控制預(yù)備費

3.1.3按項目分解：路基、橋涵、隧道等目標分解

3.1.4按階段分解：投標階段、出圖階段、施工階段、收尾階段 3.2成果

3.2.1投標階段和出圖階段：以進入施工圖并經(jīng)過核準的項目和數(shù)量為準

3.2.2施工階段和收尾階段：以經(jīng)過批復(fù)的變更設(shè)計批文和驗工計價單為準

3.3考核

二次經(jīng)營工作考核實行“四參數(shù)”控制，“四參數(shù)”分別為：變更索賠計劃增加額、變更索賠計劃收益額、變更索賠實際增加額、變更索賠實際收益額。

考核工作由集團公司、集團公司各區(qū)域指揮部、各子（分）公司、項目部、工區(qū)按管轄權(quán)限分別組織。

3.3.1集團公司負責(zé)對集團公司各區(qū)域指揮部、各工程公司、各鐵路項目部實行考核；

3.3.2各子（分）公司對所轄項目部實行考核； 3.3.3各項目部對所轄工區(qū)按季度考核； 3.3.4各工區(qū)對有功人員實行一事一獎制度。3.4獎罰

按集團公司“變更索賠工作考核獎勵辦法”執(zhí)行。

四、落實“四階段”策劃，把握工作重點。4.1投標階段

4.1.1在全線標段概算分劈時要提前介入，對意向中標的標段要增大標段的概算（或限價），主要是通過增加虛量或改變設(shè)計方案，如土方路基施工設(shè)計成石方爆破施工，利用方設(shè)計成借方，土石方調(diào)配調(diào)整，普通路基設(shè)計成特殊路基，普通橋梁設(shè)計成復(fù)雜橋梁，地質(zhì)較好隧道設(shè)計成復(fù)雜地質(zhì)隧道，普通砼設(shè)計成高性能砼等。

4.1.2對大臨和過渡工程在投標前做好工作，盡量增大意向中標標段的工程量。

4.1.3招標工程量清單內(nèi)容簡化、數(shù)量做大。4.1.4對不進入總價的單價要相對高報價。

4.1.5在允許的范圍內(nèi)，對工程造價影響大或后期可能增加工程數(shù)量的細目單價要提高報價。對后期可能減少或不發(fā)生的工程量要降低報價。

4.1.6對有利于提前回收資金的項目要相對提高報價。4.1.7對意向分包部分的工程相對采取低報價。4.2出圖階段 4.2.1施工圖優(yōu)化方向

4.2.1.1減少機械設(shè)備及周轉(zhuǎn)材料投入（通常做法有統(tǒng)一墩身坡比等）

4.2.1.2用效益高的清單項目置換效益低的清單項目（比如蘭新線1.0m鉆孔樁變更為1.25m鉆孔樁）

4.2.1.3減少清單細目的子項工程數(shù)量，減少投入但不減少投資（比如隧道清單按圍巖級別分類，可以在不改變圍巖級別的前提下減少措施以及開挖襯砌工程量）

4.2.1.4調(diào)減清單項目與計量無關(guān)的規(guī)格尺寸，以減少投入但不減少投資為原則（大西線橋梁樁基清單不分孔徑，樁徑由大變?。?/p>

4.2.1.5實際必須發(fā)生的安全防護措施等要納入施工圖數(shù)量表（施工圖解決的可能性要高于Ⅱ類變更設(shè)計）

4.2.1.6盡可能增加不構(gòu)成工程實體的工程虛量（在不增加成本的前提下增加收入的可能性）

4.2.1.7施工圖數(shù)量表正式出圖前審核到位，減少施工圖差錯漏碰，包括在數(shù)量表中加入不易核實的虛量。

4.2.1.8如果可能在施工圖優(yōu)化時考慮預(yù)留Ⅰ類變更的條件?！?/p>

4.2.2施工圖優(yōu)化具體內(nèi)容 4.2.2.1征地拆遷 ……

4.2.2.2區(qū)間路基工程 ……

4.2.2.3站場路基工程 ……

4.2.2.4橋梁工程 ……

4.2.2.5涵洞工程 ……

4.2.2.6隧道工程 …… ……

4.2.2.7大臨及過渡工程 ……

以優(yōu)化方向為綱，用“施工圖方案優(yōu)化措施表”的形式體現(xiàn)，要反映出優(yōu)化的具體內(nèi)容、采取的措施、具體目標、責(zé)任人、跟蹤對象、完成時間、實際效果等。

4.3施工階段 4.3.1施工圖數(shù)量清理

4.3.1.1施工圖數(shù)量統(tǒng)計：在施工圖已出但尚未出施工圖數(shù)量表之前進行，應(yīng)該由工程部和計劃部共同完成。

4.3.1.2施工圖數(shù)量差、錯、漏、碰統(tǒng)計：實際計算的施工圖數(shù)量與設(shè)計施工圖數(shù)量表中的數(shù)量進行對比，把差錯漏碰少計數(shù)量報業(yè)主與設(shè)計單位要求更正。

4.3.1.3施工圖量差：核準的施工圖清單數(shù)量與合同清單數(shù)量對比，計算出施工圖量差，并制定施工圖量差風(fēng)險應(yīng)對策略：正量差包干則爭取獲得額外計量（通過新增或簽訂補充合同或Ⅰ類變更），負量差爭取不扣減合同額（要注意盡量不要形成負Ⅰ類變更）或在風(fēng)險包干費中扣減，然后再用其他內(nèi)容補計沖減。

4.3.1.4施工圖檢算：檢算消化的第一個是施工圖量差；第二個是一般的條件變化，細小的設(shè)計變化，新增工程子目（清單子目項下），運距變化等。全力做大施工圖檢算，把招標概算考慮不足的內(nèi)容，以及施工圖差錯漏碰少計內(nèi)容全部納入。

----招標概算考慮不足的內(nèi)容，但有把握走新增或者Ⅰ類變更的就不入檢算，在檢算時可以提出來。

4.3.1.5施工圖新增工程：施工圖中如增加了原合同沒有的項目，則應(yīng)積極申請納入新增工程單獨增加投資，不入投資檢算，納入合同外新增。

4.3.2Ⅰ類變更設(shè)計：結(jié)合工程具體實際，通過合同分析提出Ⅰ類變更策劃及實施方案：根本出發(fā)點是創(chuàng)效，但在實施過程中要從完善功能、保證安全質(zhì)量、標準變化、地質(zhì)原因、現(xiàn)場條件變化、地方要求等方面尋找理由，只要理由充分就要制定詳細的實施方案，全面攻關(guān)，不屈不撓。

4.3.3Ⅱ類新增工程：對于因地方原因、業(yè)主及接收單位原因、標準變化、環(huán)保水保、巖溶整治、三改工程等原因增加的且原設(shè)計沒有考慮的項目，要全力爭取以新增工程為由增加合同外金額。

4.3.4 Ⅱ類變更設(shè)計： 4.3.4.1在風(fēng)險包干的前提下：

a、為確保安全質(zhì)量、完善功能而增加工程量的變更，要加大虛量，但要把實際需要發(fā)生的工程量控制在低限。

b、在確保安全質(zhì)量的前提下，通過主動策劃多做減少工程量和減少投入的Ⅱ類變更。

4.3.4.2在非風(fēng)險包干的前提下： a、對于盈利的項目做增量變更；

b、對于虧損的項目做減量變更，減量變更施工過程盡量不報計價或晚報計價；

c、多做虛量變更。4.3.5價差計算

即使是不予調(diào)整的價差也要計算準確，做到心中有數(shù) 4.3.5.1甲供料調(diào)差 4.3.5.2外來料調(diào)差 4.3.5.3油燃料調(diào)差 4.3.5.4道碴調(diào)差

4.3.5.5水電價差、火工品、地材價差、人工費價差、臨時用地價差 4.3.6費用索賠

4.3.6.1招標概算重大遺漏費用索賠 4.3.6.2概算中未計列的其他征地拆遷費補償

4.3.6.3其他額外增加費用索賠等（冬季施工、高原、風(fēng)沙等增加費用）

4.3.6.4保險理賠

4.3.7投資梳理

施工階段及時進行投資梳理，掌握費用實際發(fā)生情況，并準備相應(yīng)支撐證明資料，為概算清理做好準備工作。

4.4收尾階段 4.4.1概算清理： 4.4.1.1編制概算清理目錄

4.4.1.2制定工作實施方案（目標、分工、考核辦法）4.4.1.3實行階段目標考核 4.4.2概算分劈：

概算清理批復(fù)后要做好分劈工作，通常業(yè)主手中掌握部分機動費用，如何分配主要看平時工作是否扎實，關(guān)系是否到位。

附件：

一、工前階段 1施工圖方案優(yōu)化措施

二、工中階段

2施工圖數(shù)量清理及統(tǒng)計表 3施工圖差錯漏碰統(tǒng)計表 4施工圖量差統(tǒng)計表 5施工圖新增工程統(tǒng)計表 6現(xiàn)場變更設(shè)計措施表及臺帳

7類變更設(shè)計臺帳：Ⅰ類、Ⅱ類新增、Ⅱ類包干8價差計算統(tǒng)計表 9費用索賠臺帳及報告

10投資梳理臺帳（與報表結(jié)合）

三、工后階段 13概算清理臺帳 14概算清理工作實施方案

第四篇：盛世服裝城項目經(jīng)營策劃書

“盛世服裝城”項目經(jīng)營策劃書

一、前言

該項目編制的依據(jù)：

1、盛世集團提供的項目資料；

2、進行市場調(diào)研獲得的第一手資料；

3、沈陽市統(tǒng)計局1998年、1999年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報；

4、沈陽市商業(yè)聯(lián)合會、沈陽市商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會編輯的內(nèi)部資料《商業(yè)參考》。

二、項目概況

1、項目名稱：盛世服裝城。

2、項目選址：位于沈陽市皇姑區(qū)北行商業(yè)中心區(qū)，即原沈陽市石棉廠廠址內(nèi)。南接岐山路、三和百貨；北依中國城，距銀泰百貨1000米，與皇姑副食隔街相望；相鄰長江街，與太原街相接。

3、項目規(guī)模及投資：

（1）該項目占地面積1.53萬平方米，建筑面積4萬平方米，分地上三層，營業(yè)面積3萬平方米。

（2）項目總投資：2800萬元，由盛世集團投資。

4、項目經(jīng)營者：

5、項目經(jīng)營方式：采取租憑經(jīng)營方式，即由盛世集團投資，其子公司租賃經(jīng)營。

三、項目經(jīng)營環(huán)境分析

1、項目所在城市--沈陽市是東北地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和商貿(mào)中心，是東北地區(qū)的交通樞紐，有著豐富的人口和人才資源及雄厚的經(jīng)濟實力和工業(yè)基礎(chǔ)。1999年全市經(jīng)濟穩(wěn)中有進，經(jīng)濟水平逐步提高，國民經(jīng)濟的財政政策作用下，經(jīng)濟運行明顯加快，總體經(jīng)濟形勢呈現(xiàn)出健康向上的發(fā)展態(tài)勢。目前宏觀經(jīng)濟運行已進入“適度”的綠燈區(qū)，總體經(jīng)濟發(fā)展已進入“景氣”狀態(tài)。

2、沈陽市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，每年都以較大力度支持全市經(jīng)濟快速增長。1999年第三產(chǎn)業(yè)增加值總量達506.7億元，比1993年增長65.3%，平均增速達9.9%，第三產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率穩(wěn)步增加。從行業(yè)構(gòu)成看，批零貿(mào)易餐飲業(yè)、運輸郵電倉儲業(yè)及金融保險業(yè)是推動我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。其中，批零貿(mào)易餐飲業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)行業(yè)，1999年增加值總量達180億元，在第三產(chǎn)業(yè)中高居榜首，以批零貿(mào)易為主的第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展既有利于推動居民消費水平的提高，同時也預(yù)示了盛世服裝城在沈陽市地區(qū)的行業(yè)潛力。

3、項目符合沈陽市、皇姑區(qū)政府發(fā)展商貿(mào)的總體思路和基本原則，符合市、區(qū)政府關(guān)于“規(guī)劃、規(guī)范和規(guī)則市場”的基本思路，并且能對皇姑區(qū)的“商業(yè)街區(qū)改造”起到示范作用。市區(qū)政府開拓市場的宗指基本思路是：加快流通體制改革步伐，加快流通業(yè)從末端行業(yè)向先導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)化的過程。按照“三改一加強”的原則，以建立現(xiàn)代流通企業(yè)制度為目標，建立多元化、產(chǎn)權(quán)明晰的流通主體；繼續(xù)推進新型營銷方式的發(fā)展，按照大市場、大貿(mào)易、大流通的方向構(gòu)造商品流通體制；加強對市場載體的規(guī)范與管理，做到規(guī)劃合理、規(guī)范發(fā)展、規(guī)則交易。重點改造和建設(shè)我市全國性和區(qū)域性批發(fā)市場，通過技術(shù)改造，使之提高現(xiàn)代物流技術(shù)交流水平和管理水平，逐步形成交易功能強、幅射面廣的商品集散中心和信息中心。項目的建設(shè)目標完全符合市區(qū)政府上述需求，因此將會得到各級政府的大力支持。

綜上所述，沈陽市社會經(jīng)濟發(fā)展和運行勢態(tài)良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，項目經(jīng)營方針與各級政府對于發(fā)展大市場的思路相符，該項目將得到政府的肯定和大力扶持。這些因素為項目的運作提供了可靠的經(jīng)濟及社會政策保證。

四、市場及競爭對手分析

1．市場分析

（1）社會購買力分析。

沈陽市國民經(jīng)濟增長穩(wěn)中加快，經(jīng)濟效益趨向好轉(zhuǎn)，人民生活進步改善。1999年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額263.2億，同比增長10.1%。城鄉(xiāng)市場分別實現(xiàn)不同程度的發(fā)展，市區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額230.1億元，增長11.2%;縣及縣以下實現(xiàn)社會消費品零售總額13.1億元，增長4.5%;吃、穿、用商品銷售分別增長9.6%、11.7%和9.6%.人民生活得以改善，預(yù)計城市居民人均可支配收入達4950元，增長61%；全市農(nóng)民人均純收入可達2870元，增長19.7%。

（2）消費傾向分析

根據(jù)沈陽市的統(tǒng)計資料，從1997年以來，沈陽市城鄉(xiāng)居民吃穿消費全面增長，恩格爾系數(shù)下降。隨著城鄉(xiāng)人民生活水平的不斷提高，消費觀念發(fā)生了根本性的變化，消費呈現(xiàn)快速、健康、簡便、多樣、專業(yè)化的趨勢。人們對服裝消費的需求，特別是對高檔次、專業(yè)服務(wù)、優(yōu)雅的購物環(huán)境的需求越來越高。1998年投向衣著類的零售額為106.8億元，比1997年增長11.3%，1999年為132.8億元,比上年增長12.6%，占社會消費品的零售總額的確22.6%。

（3）市場容量分析

我市各類商品市場交易活躍，截止1998年，全市各類市場達533個，其中生產(chǎn)資料市場71個，消費市場462個。全市各類市場成交額556億元，同比增長4.2%。超億元市場55個,其中消費品市場46個;超10億元市場8個，其中多數(shù)為消費品市場，例如，五愛市場交易額已達110億元以上?？傊黝愂袌鲆呀?jīng)成為城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)和生活購物的主要場所和空間，也培養(yǎng)了“盛世服裝城”潛在客戶群體。

上述分析表明，沈陽市消費增長平穩(wěn)有序，需求有所回升，社會購買力正在以較快的速度增長，為該項目的開展提供了堅實的市場基礎(chǔ)。并且隨著生活水平不斷提高，沈陽居民正在脫離原來的消費傳統(tǒng)，步入更高的消費層次，人們將更多的消費的在“穿”上，而且追求更有個性的高質(zhì)量的服飾（個性化亦為服裝訂制業(yè)務(wù)提供了市場來源）沈陽市居民消費水平的提高和消費習(xí)慣的改善，為項目提供了可靠的顧客來源。

2、競爭對手分析

“盛世服裝城”的基本定位為全國一流的實行標準化統(tǒng)一管理和高水準服務(wù)的服裝（成衣）批零、布料（輔料）批零、服裝（制服）加工訂制的商業(yè)中心。基于此，該項目構(gòu)成市場競爭接觸點的有這樣幾個目標。

（1）沈陽春天--從事服裝（成衣）零售。所經(jīng)營的品牌知名度較高，與“盛世服裝城”競爭承租業(yè)戶；

（2）五愛市場--服裝（成本）、布料（輔料）批零，所經(jīng)營的服裝、布料檔次混雜且主要對外埠具有較強的輔射力，與“盛世服裝城”競爭的也是承租業(yè)戶；

（3）遼展--服裝（成衣）以休閑裝、運動裝為主打，多數(shù)業(yè)戶經(jīng)營的是東南沿海“三來一補”企業(yè)為生產(chǎn)外單而余下的尾貨，進貨成本較低，市場競爭力較強，與“盛世服裝城”競爭的是最終的消費者。

盡管存在競爭對手，但盛世服裝城仍然有足夠的優(yōu)勢立于不敗之地。其一，沈陽春天和五愛市場雖有規(guī)模和地利優(yōu)勢，但五愛市場不是服裝專營市場，缺乏專業(yè)優(yōu)勢；它們只經(jīng)營服裝、布料批零、缺乏服裝訂做業(yè)務(wù)，功能單一，品種檔次不一；個別攤主以次充好，損害了市場形象；其二，二者離盛世服裝城較遠，商圈不會重疊；其三，遼展等其它小市場雖有價格優(yōu)勢，但存在品種少、規(guī)模小等缺陷，難以構(gòu)成“盛世服裝城'的競爭對手。

鑒于此，”盛世服裝城“項目在功能規(guī)劃上只要與上述競爭對手進行錯位設(shè)計，不進行迎頭競爭，以現(xiàn)代化管理、高檔次、高質(zhì)量和良好的服務(wù)贏得顧客，就要減低競爭風(fēng)險，加大投資回報，獲取行業(yè)競爭優(yōu)勢。

五、項目立地條件分析

1、地理位置

”盛世服裝城“處在沈陽市三大商業(yè)區(qū)之一的北行商業(yè)區(qū)，該商業(yè)區(qū)域是沈陽市按照發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟思路建設(shè)東北地區(qū)商貿(mào)中心的要求，加大市場體系力度建設(shè)，于1998年重點改造完成的。該位置享有最佳商業(yè)位置和最旺商業(yè)傳統(tǒng)，交通四通八達，有215路、210路、228路、329路、242路、232路、231路公交車通行市區(qū)五區(qū)及新城子、于洪區(qū)，車程短，運力強，具有較強的輔射能力。從西鄰的長江街至沈陽市最大的商業(yè)中心太原街僅十幾分鐘路程，現(xiàn)在為一片棚戶區(qū)所阻隔。目前，區(qū)委、區(qū)政府正致力于這一棚戶區(qū)的改造，工程一旦實施，則北行地區(qū)的商業(yè)將與太原街、西塔街的商業(yè)中心聯(lián)成一體，其商業(yè)機會將更為廣闊。因此，該項目具有優(yōu)于五愛市場、沈陽春天或遼展中心的地利之便。例如，五愛市場由于市場占地過于龐大、設(shè)施陳舊、管理滯后，往往交易最活躍時亦是交通堵塞最嚴重的時刻，從而影響其今后的發(fā)展后勁。

2、合配套設(shè)置

除”盛世服裝城“項目本身具有的配套設(shè)置外，該項目所處位置周邊環(huán)境已形成的自然配置功能也十分完備。如北側(cè)距該項目1000米有大型綜合百貨店銀泰市場；南側(cè)有中型精品店三和百貨，具有十幾年傳統(tǒng)和良好社會口碑的北行農(nóng)貿(mào)大廳，北行皇姑副食，西式快餐店麥當勞、肯得基，中式快餐店”小土豆“'老四季面條”，許家雞味抻面；金龍建筑裝飾市場、家具大賣場距此也僅2000米；建行、交行、工商行、招商行、農(nóng)行都有專門的營業(yè)網(wǎng)點密布左右。總之，已形成了良好的社會商業(yè)環(huán)境和氛圍，這是其他競爭者所不具備或不完全具備的優(yōu)勢。

3、客流量分析

總之，根據(jù)皇姑區(qū)人口數(shù)、人員結(jié)構(gòu)及客流量已大大超過同時段的其他競爭對手來看，北行作為商業(yè)中心的位置是不容置疑的，說明該項目所處的地理位置十分優(yōu)越，具有商業(yè)旺鋪具備的基本條件。

盛世服裝城項目附近客流量圖例（車流不計）

測算地

點

銀泰百

貨

北行輕

工

北行書

店

北行商

場

麥當勞

快餐店 與盛氏項目距離 1000米 測算時間 2000年10月13日14：00 2000年10月13日15：00 2000年10月14日10：00 2000年10月14日11：00 2000年10月14日10：00 客流量（次/分鐘）98 500米 122 500米 120 800米 133 800米 92

六、項目經(jīng)營管理

1、功能規(guī)劃

全國一流的實行標準化統(tǒng)一管理和高水準服務(wù)的服裝（成衣）批零、布料（輔料）批零、服裝（制服）加工訂制的商業(yè)中心。

攤位設(shè)置：按9平米/攤位的國際標準，設(shè)置攤位3000個。

F1（地上一層）：進口、國產(chǎn)布料批零銷售及服裝（制服）

加工訂制：

F2（地上二層）：服裝（成衣）批零銷售；

F3（地上三層）：服裝（成衣）批零銷售；

2、項目硬環(huán)境

（1）該項目從設(shè)計的主導(dǎo)思想上注重空間流暢的行為學(xué)理念。總體布局具有較強的前瞻性，內(nèi)部通行便利，有三個主通行口，另設(shè)貨物進出口一處，設(shè)置滾梯四部、客梯三部、貨梯三部；

（2）在地上二層設(shè)有11000平方米的共享大廳，設(shè)置側(cè)面采光窗，空間通透；

（3）每層設(shè)置衛(wèi)生間兩處、休息椅多處；

（4）各層將按防火分區(qū)要求，設(shè)置防火卷簾及相應(yīng)的中央監(jiān)控系統(tǒng)和自動報警、噴淋設(shè)施；

（5）設(shè)置集中供暖和冷氣設(shè)備；

（6）采用雙回路供電；

（7）設(shè)置電子保安系統(tǒng)；

（8）設(shè)置行政用房和工商、稅務(wù)、銀行、郵政、民航、鐵路客貨運代辦；

（9）裝修標準；

外部：鋁合金飾面板、塑鋼窗、玻璃板門；

內(nèi)部：花崗巖地面、吊頂、中央燈帶；

衛(wèi)生間：三星級酒店標準。

3、項目經(jīng)營管理

（1）經(jīng)營管理策略：借助于盛世集團的綜合功能，將牧業(yè)管理與商業(yè)服務(wù)緊密結(jié)合，采用國際化的商業(yè)服務(wù)標準，并按國際慣例組織經(jīng)營，重點宣傳顧客（承租業(yè)戶）滿意。

（2）經(jīng)營管理模式：對經(jīng)營利潤實行目標管理，把“企業(yè)目標”、“部門目標”和“個人目標”密切聯(lián)系起來，達到同徑效果，使下接目標能保證上位目標的完成。也就是說形成開發(fā)投資者、目標管理者、具體承租戶之間三位一體的利益鏈，建立市場規(guī)則下的“一榮俱榮、一損俱損”利益關(guān)系。見下圖：

總之，“盛世服裝城”項目須在投資者對整個項目進行充分掌控的前提下通過具有較高水平的經(jīng)營管理機構(gòu)，充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)御技巧和溝通協(xié)調(diào)能力在運營上對基本業(yè)績、商品定位、招商談判、銷售促進、人員管理的方面制定十分理性和持續(xù)發(fā)展的計劃；確立具有操作性的流程和規(guī)則使各項業(yè)務(wù)有章可循，從而使人事、財務(wù)、商品和賣場管理按既定流程規(guī)則推動和發(fā)展。

七、項目市場策略

1招商渠道

F1（地上一層）的租用者應(yīng)該是：（1）原南二市場布料市場業(yè)戶；（2）五愛市場、西柳市場業(yè)戶；（3）北行輕工大廳二樓服裝加工戶、大南酒店用品市場從事服裝加工業(yè)戶；（4）原在市內(nèi)各大型市場（商業(yè)城、中興--沈陽商業(yè)大廈）從事服裝加工業(yè)戶；（5）沈陽、大連品牌廠家（黎富、富田洋服、賽詩哲服裝廠、派羽服飾、榮仕、惠英旗袍等）；（6）散落于市內(nèi)各區(qū)從事洋裁的服裝業(yè)戶。

F2、F3（地上二、三層）的租用者應(yīng)是：（1）在沈陽春天中從事下等品牌經(jīng)營，由于無法起到領(lǐng)導(dǎo)品牌的作用而效益不理想的業(yè)戶；（2）在五愛市場中從事較高檔次品牌，但由于五愛市場整體定位較低而無法吸引較高層次購買力的業(yè)戶；（3）在北行輕工市場、北行市場中經(jīng)營，但因整體管理水平過低而無法取得較高業(yè)績的業(yè)戶；（4）在市內(nèi)各大型商場經(jīng)營的品牌，計劃進駐皇姑（北行）商業(yè)區(qū)，但因銀泰百貨和三和百貨的結(jié)款程序繁瑣、結(jié)款周期過長而無法進駐的業(yè)戶；（5）其客觀存在新生品牌，極具擴張性，計劃在較短時間內(nèi)占領(lǐng)較大市場份額的業(yè)戶。

2、招商方式：租賃形式

根據(jù)沈陽春天（每個單位--9平方米6000元/月）、五愛市場（每個單位--9平方米4500元/月），建議檔口費為每個單位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。

合作形式：對于能夠一次性租賃3000--5000平方米的業(yè)戶，可以洽談合作。

專賣代理：針對國內(nèi)或國際品牌，可以洽談專賣代理和合作分銷；

從而創(chuàng)立盛氏春天項目的自營品牌。

3、市場推廣

根據(jù)盛世服裝城項目的目標客戶，以如下手段予以市場推廣（與該項目工程籌備同時開始）：

（1）形象宣傳--著力于政府和媒體關(guān)注的地方，突出賣點，予以宣傳；

（2）實用宣傳--針對承租潛在客戶，以散發(fā)宣傳單的形式予以宣傳；

（3）媒體宣傳--以《沈陽晚報》、《遼沈晚報》、《華商晨報》、《時代商報》及遼寧、沈陽電視臺為主要媒體展開多渠道宣傳，突出“置業(yè)首選、黃金升值”的賣點；

（4）公關(guān)活動。

八、項目經(jīng)濟效益分析

1、項目的盈虧平衡分析

成本項目明細表

固定成本項目

上交租金前期推廣費管

理費用（工資、辦公費等）

合計 金額 1500萬元100萬元294萬元 1894萬元 變動成本項目 稅金及附加2131．2元 2131．2元 金額

總固定成本=上繳租金+前期推廣費+管理費用（工資、辦公費等）

=1500+100+294=1894萬元

上繳租金：1500萬元/年。

前期推廣費：形象宣傳、媒體宣傳、公關(guān)等費用，計100萬元。

工資：按月平均工資1000元/人月計，管理人員30人，保結(jié)員60人，保安80人，勤雜工60人，共230人，合計年工資總額276萬元。

辦公費用：15000元/月，全年共18萬元。

總變動成本=稅金及附加

=3200元/攤位月*12月*稅金及附加工5.55%

=2131.2元

保本點出租攤位=1894萬元/38400萬元-2131.2元=522個攤位

實現(xiàn)目標利潤1000萬元的出租攤位數(shù)：

攤位數(shù)=1894萬元+1000萬元/38400-2131.2元=798個攤位

租金收入和成本（萬元）

2、有關(guān)敏感性分析

固定成本增加10%，利潤交下降19%；

每個攤位租金增加10%，利潤將增加30%；

攤位數(shù)增加10%，利潤將增加29%。

從以上分析可以看出，只要出租522個攤位便可實現(xiàn)盈虧平衡，按平均每個攤位9平米計，共4698平米，只占總面積的16%；而只要出租798個攤位，就可實現(xiàn)利潤1000萬元，而798個攤位共7182平米，只占總面積的24%，完全有可能租出去，因此一年實現(xiàn)1000萬元的利潤是可行的。

九、結(jié)論

地處沈陽市三大商業(yè)區(qū)之一--北行商業(yè)區(qū)的盛世服裝城，依托于精良的硬件設(shè)施、完善的服務(wù)功能和先進的管理手段，以正在逐漸回升的宏觀經(jīng)濟形勢和迅速增長的社會購買力、市場需求作保證，必將產(chǎn)生十分良好的經(jīng)濟效益。即使規(guī)劃出租攤位只實現(xiàn)1/4可實現(xiàn)贏利1000萬元的目標。因此，該項目在經(jīng)濟效

益上是可行的。在社會效益方面，該項目的實現(xiàn)，一是能促進沈陽市商品批零市場的進一步完善；二是能促進人們消費水平的提高，從而拉動經(jīng)濟增長；三是滿足人們多層次的物質(zhì)生活需要，提高人們的物質(zhì)生活質(zhì)量；四是增加社會就業(yè)，服裝城需要大量管理人員和服務(wù)人員，可解決大批下崗人員再就業(yè)問題。

從該項目的社會背景、市場條件以及經(jīng)濟和社會性效益分析中，可以得出這樣的結(jié)論，即以年租金1500萬元的價格，經(jīng)營盛世服裝城是完全可行的。

十、實施結(jié)果

“盛世服裝城”項目經(jīng)營可行性報告得到各方批準，目前已進入實施階段。進展如下：

1、項目籌備小線已搭建；

2、已按項目選址確立規(guī)劃用地，即期開工；

3、先期建設(shè)資金已到位；

4、招商工作已開展。

第五篇：經(jīng)營策劃書

一、前 言

該項目編制的依據(jù)：

1、東光集團提供的項目資料;

2、進行市場調(diào)研獲得的第一手資料;

3、國家統(tǒng)計局1998年、1999年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報;

4、商業(yè)聯(lián)合會、商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會編輯的內(nèi)部資料《流通商業(yè)參考》。

二、項目概況

項目名稱：東光批發(fā)市場。

1、項目選址：位于商業(yè)中心區(qū)。南接中山路、廣大百貨;北依火車站。

2、項目規(guī)模及投資：

(1)該項目占地面積2.53萬平方米，建筑面積7萬平方米，分地上三層，營業(yè)面積6萬平方米。

(2)項目總投資：3800萬元，由東光集團投資。

3、項目經(jīng)營者：

4、項目經(jīng)營方式：采取租賃經(jīng)營方式，即由東光集團投資，商戶租賃經(jīng)營。

三、項目經(jīng)營環(huán)境分析

1、項目所在城市--地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和商貿(mào)中心，是地區(qū)的交通樞紐，有著豐富的人口和人才資源及雄厚的經(jīng)濟實力和工業(yè)基礎(chǔ)。1999年全市經(jīng)濟穩(wěn)中有進，經(jīng)濟水平逐步提高，國民經(jīng)濟的財政政策作用下，經(jīng)濟運行明顯加快，總體經(jīng)濟形勢呈現(xiàn)出健康向上的發(fā)展態(tài)勢。目前宏觀經(jīng)濟運行已進入“適度”的綠燈區(qū)，總體經(jīng)濟發(fā)展已進入“景氣”狀態(tài)。

2、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，每年都以較大力度支持全市經(jīng)濟快速增長。1999年第三產(chǎn)業(yè)增加值總量達506.7億元，比1993年增長65.3%，平均增速達9.9%，第三產(chǎn)業(yè)對gdp的貢獻率穩(wěn)步增加。從行業(yè)構(gòu)成看，批零貿(mào)易餐飲業(yè)、運輸郵電倉儲業(yè)及金融保險業(yè)是推動我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。其中，批零貿(mào)易餐飲業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)行業(yè)，1999年增加值總量達180億元，在第三產(chǎn)業(yè)中高居榜首，以批零貿(mào)易為主的第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展既有利于推動居民消費水平的提高，同時也預(yù)示了東光批發(fā)市場在地區(qū)的行業(yè)潛力。

3、項目符合市、區(qū)政府發(fā)展商貿(mào)的總體思路和基本原則，符合市、區(qū)政府關(guān)于“規(guī)劃、規(guī)范和規(guī)則市場”的基本思路，并且能對區(qū)的“商業(yè)街區(qū)改造”起到示范作用。市區(qū)政府開拓市場的宗指基本思路是：加快流通體制改革步伐，加快流通業(yè)從末端行業(yè)向先導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)化的過程。按照“三改一加強”的原則，以建立現(xiàn)代流通企業(yè)制度為目標，建立多元化、產(chǎn)權(quán)明晰的流通主體;繼續(xù)推進新型營銷方式的發(fā)展，按照大市場、大貿(mào)易、大流通的方向構(gòu)造商品流通體制;加強對市場載體的規(guī)范與管理，做到規(guī)劃合理、規(guī)范發(fā)展、規(guī)則交易。重點改造和建設(shè)我市全國性和區(qū)域性批發(fā)市場，通過技術(shù)改造，使之提高現(xiàn)代物流技術(shù)交流水平和管理水平，逐步形成交易功能強、幅射面廣的商品集散中心和信息中心。項目的建設(shè)目標完全符合市區(qū)政府上述需求，因此將會得到各級政府的大力支持。

4、綜上所述，社會經(jīng)濟發(fā)展和運行勢態(tài)良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，項目經(jīng)營方針與各級政府對于發(fā)展大市場的思路相符，該項目將得到政府的肯定和大力扶持。這些因素為項目的運作提供了可靠的經(jīng)濟及社會政策保證。

一、市場及競爭對手分析

1.市場分析

(1)社會購買力分析。

國民經(jīng)濟增長穩(wěn)中加快，經(jīng)濟效益趨向好轉(zhuǎn)，人民生活進步改善。1999年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額263.2億，同比增長10.1%。城鄉(xiāng)市場分別實現(xiàn)不同程度的發(fā)展，市區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額230.1億元，增長11.2%;縣及縣以下實現(xiàn)社會消費品零售總額13.1億元，增長4.5%;吃、穿、用商品銷售分別增長9.6%、11.7%和9.6%.人民生活得以改善，預(yù)計城市居民人均可支配收入達4950元，增長61%;全市農(nóng)民人均純收入可達2870元，增長19.7%。

(2)消費傾向分析

根據(jù)統(tǒng)計資料，從1997年以來，市城鄉(xiāng)居民吃穿消費全面增長，恩格爾系數(shù)下降。隨著城鄉(xiāng)人民生活水平的不斷提高，消費觀念發(fā)生了根本性的變化，消費呈現(xiàn)快速、健康、簡便、多樣、專業(yè)化的趨勢。人們對服裝消費的需求，特別是對高檔次、專業(yè)服務(wù)、優(yōu)雅的購物環(huán)境的需求越來越高。1998年投向衣著類的零售額為106.8億元，比1997年增長11.3%，1999年為132.8億元, 比上年增長12.6%，占社會消費品的零售總額的確22.6%。

(3)市場容量分析

各類商品市場交易活躍，截止1998年，全市各類市場達533個，其中生產(chǎn)資料市場71個，消費市場462個。全市各類市場成交額556億元，同比增長4.2%。超億元市場55個, 其中消費品市場46個;超10億元市場8個，其中多數(shù)為消費品市場，例如，五賽市場交易額已達110億元以上?？傊?，各類市場已經(jīng)成為城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)和生活購物的主要場所和空間，也培養(yǎng)了“東光批發(fā)市場”潛在客戶群體。

上述分析表明，消費增長平穩(wěn)有序，需求有所回升，社會購買力正在以較快的速度增長，為該項目的開展提供了堅實的市場基礎(chǔ)。并且隨著生活水平不斷提高，居民正在脫離原來的消費傳統(tǒng)，步入更高的消費層次，人們將更多的消費的在“穿”上，而且追求更有個性的高質(zhì)量的服飾(個性化亦為服裝訂制業(yè)務(wù)提供了市場來源)居民消費水平的提高和消費習(xí)慣的改善，為項目提供了可靠的顧客來源。

2、競爭對手分析

“東光批發(fā)市場”的基本定位為全國一流的實行標準化統(tǒng)一管理和高水準服務(wù)的服裝(成衣)批零、布料(輔料)批零、服裝(制服)加工訂制的商業(yè)中心?；诖?，該項目構(gòu)成市場競爭接觸點的有這樣幾個目標。

(1)白雪春天--從事服裝(成衣)零售。所經(jīng)營的品牌知名度較高，與“東光批發(fā)市場”競爭承租業(yè)戶;

(2)五賽市場--服裝(成本)、布料(輔料)批零，所經(jīng)營的服裝、布料檔次混雜且主要對外埠具有較強的輔射力，與“東光批發(fā)市場”競爭的也是承租業(yè)戶;

(3)遼展--服裝(成衣)以休閑裝、運動裝為主打，多數(shù)業(yè)戶經(jīng)營的是東南沿?！叭齺硪谎a”企業(yè)為生產(chǎn)外單而余下的尾貨，進貨成本較低，市場競爭力較強，與“東光批發(fā)市場”競爭的是最終的消費者。

盡管存在競爭對手，但東光批發(fā)市場仍然有足夠的優(yōu)勢立于不敗之地。其一，白雪春天和五賽市場雖有規(guī)模和地利優(yōu)勢，但五賽市場不是服裝專營市場，缺乏專業(yè)優(yōu)勢;它們只經(jīng)營服裝、布料批零、缺乏服裝訂做業(yè)務(wù)，功能單一，品種檔次不一;個別攤主以次充好，損害了市場形象;其二，二者離東光批發(fā)市場較遠，商圈不會重疊;其三，光展等其它小市場雖有價格優(yōu)勢，但存在品種少、規(guī)模小等缺陷，難以構(gòu)成“東光批發(fā)市場'的競爭對手。

鑒于此，”東光批發(fā)市場“項目在功能規(guī)劃上只要與上述競爭對手進行錯位設(shè)計，不進行迎頭競爭，以現(xiàn)代化管理、高檔次、高質(zhì)量和良好的服務(wù)贏得顧客，就要減低競爭風(fēng)險，加大投資回報，獲取行業(yè)競爭優(yōu)勢。

二、項目立地條件分析

1、地理位置

”東光批發(fā)市場“處在市三大商業(yè)區(qū)之一的商業(yè)區(qū)，該商業(yè)區(qū)域是按照發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟思路建設(shè)地區(qū)商貿(mào)中心的要求，加大市場體系力度建設(shè)，于1998年重點改造完成的。該位置享有最佳商業(yè)位置和最旺商業(yè)傳統(tǒng)，交通四通八達，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交車通行市區(qū)及郊區(qū)，車程短，運力強，具有較強的輔射能力。從西鄰的長江街至市最大的商業(yè)中心太原街僅十幾分鐘路程，現(xiàn)在為一片棚戶區(qū)所阻隔。目前，區(qū)委、區(qū)政府正致力于這一棚戶區(qū)的改造，工程一旦實施，則北行地區(qū)的商業(yè)將與太原街、西塔街的商業(yè)中心聯(lián)成一體，其商業(yè)機會將更為廣闊。因此，該項目具有優(yōu)于五賽市場、白雪春天或光展中心的地利之便。例如，五賽市場由于市場占地過于龐大、設(shè)施陳舊、管理滯后，往往交易最活躍時亦是交通堵塞最嚴重的時刻，從而影響其今后的發(fā)展后勁。

2、合配套設(shè)置

除”東光批發(fā)市場“項目本身具有的配套設(shè)置外，該項目所處位置周邊環(huán)境已形成的自然配置功能也十分完備。如北側(cè)距該

項目1000米有大型綜合百貨店銀泰市場;南側(cè)有中型精品店三和百貨，具有十幾年傳統(tǒng)和良好社會口碑的北行農(nóng)貿(mào)大廳，北行副食，西式快餐店麥當勞、肯得基，中式快餐店”小土豆“'老四季面條”，許家雞味抻面;金龍建筑裝飾市場、家具大賣場距此也僅XX米;建行、交行、工商行、招商行、農(nóng)行都有專門的營業(yè)網(wǎng)點密布左右。總之，已形成了良好的社會商業(yè)環(huán)境和氛圍，這是其他競爭者所不具備或不完全具備的優(yōu)勢。

3、客流量分析

總之，根據(jù)區(qū)人口數(shù)、人員結(jié)構(gòu)及客流量已大大超過同時段的其他競爭對手來看，北行作為商業(yè)中心的位置是不容置疑的，說明該項目所處的地理位置十分優(yōu)越，具有商業(yè)旺鋪具備的基本條件。

東光批發(fā)市場項目附近客流量圖例(車流不計)

測算地點

與東光項目距離

測算時間

客流量(次/分鐘)

銀光百貨

1000米

XX年10月13日14：00

北太輕工

500米

XX年10月13日15：00

2北太書店

500米

XX年10月14日10：00

120

北太商場

800米

XX年10月14日11：00

3麥當勞快餐店

800米

XX年10月14日10：00

三、項目經(jīng)營管理

1、功能規(guī)劃

全國一流的實行標準化統(tǒng)一管理和高水準服務(wù)的服裝(成衣)批零、布料(輔料)批零、服裝(制服)加工訂制的商業(yè)中心。

攤位設(shè)置：按9平米/攤位的國際標準，設(shè)置攤位3000個。

f1(地上一層)：進口、國產(chǎn)布料批零銷售及服裝(制服)

加工訂制：f2(地上二層)：服裝(成衣)批零銷售;

f3(地上三層)：服裝(成衣)批零銷售;

2、項目硬環(huán)境

(1)該項目從設(shè)計的主導(dǎo)思想上注重空間流暢的行為學(xué)理念。總體布局具有較強的前瞻性，內(nèi)部通行便利，有三個主通行口，另設(shè)貨物進出口一處，設(shè)置滾梯四部、客梯三部、貨梯三部;

(2)在地上二層設(shè)有11000平方米的共享大廳，設(shè)置側(cè)面采光窗，空間通透;

(3)每層設(shè)置衛(wèi)生間兩處、休息椅多處;

(4)各層將按防火分區(qū)要求，設(shè)置防火卷簾及相應(yīng)的中央監(jiān)控系統(tǒng)和自動報警、噴淋設(shè)施;

(5)設(shè)置集中供暖和冷氣設(shè)備;

(6)采用雙回路供電;

(7)設(shè)置電子保安系統(tǒng);

(8)設(shè)置行政用房和工商、稅務(wù)、銀行、郵政、民航、鐵路客貨運代辦;

(9)裝修標準;

外部：鋁合金飾面板、塑鋼窗、玻璃板門;

內(nèi)部：花崗巖地面、吊頂、中央燈帶;

衛(wèi)生間：三星級酒店標準。

3、項目經(jīng)營管理

(1)經(jīng)營管理策略：借助于東光集團的綜合功能，將物業(yè)管理與商業(yè)服務(wù)緊密結(jié)合，采用國際化的商業(yè)服務(wù)標準，通過計算機管理系統(tǒng)為商戶提供規(guī)范化、標準化和現(xiàn)代化的服務(wù)，并按國際慣例組織經(jīng)營，重點宣傳顧客(承租業(yè)戶)滿意。

(2)經(jīng)營管理模式：對經(jīng)營利潤實行目標管理，把“企業(yè)目標”、“部門目標”和“個人目標”密切聯(lián)系起來，達到同徑效果，使下接目標能保證上位目標的完成。也就是說形成開發(fā)投資者、目標管理者、具體承租戶之間三位一體的利益鏈，建立市場規(guī)則下的“一榮俱榮、一損俱損”利益關(guān)系。見下圖：

4、采用計算機管理系統(tǒng)進行管理

計算機已經(jīng)廣泛地應(yīng)用于各行各業(yè)的管理工作中，“東光批發(fā)市場”的計算機管理系統(tǒng)將應(yīng)用于招商、物業(yè)、商戶、合同、收費、工商管理和物流配套管理上，基本涵蓋了所有的業(yè)務(wù)流程。通過規(guī)范化、標準化和現(xiàn)代化的管理方式，樹立“東光批發(fā)市場”的高檔次市場形象。

總之，“東光批發(fā)市場”項目須在投資者對整個項目進行充分掌控的前提下通過具有較高水平的經(jīng)營管理機構(gòu)，充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)御技巧和溝通協(xié)調(diào)能力在運營上對基本業(yè)績、商品定位、招商談判、銷售促進、人員管理的方面制定十分理性和持續(xù)發(fā)展的計劃;確立具有操作性的流程和規(guī)則使各項業(yè)務(wù)有章可循，從而使人事、財務(wù)、商品和賣場管理按既定流程規(guī)則推動和發(fā)展。

四、項目市場策略

1、招商渠道

f1(地上一層)的租用者應(yīng)該是：(1)原南二市場布料市場業(yè)戶;(2)五賽市場、西柳市場業(yè)戶;(3)北行輕工大廳二樓服裝加工戶、大南酒店用品市場從事服裝加工業(yè)戶;(4)原在市內(nèi)各大型市場(商業(yè)城、中興--春城商業(yè)大廈)從事服裝加工業(yè)戶;(5)品牌廠家(黎富、富田洋服、賽詩哲服裝廠、派羽服飾、榮仕、惠英旗袍等);(6)散落于市內(nèi)各區(qū)從事洋裁的服裝業(yè)戶。

f2、f3(地上二、三層)的租用者應(yīng)是：(1)在白雪春天中從事下等品牌經(jīng)營，由于無法起到領(lǐng)導(dǎo)品牌的作用而效益不理想的業(yè)戶;(2)在五賽市場中從事較高檔次品牌，但由于五賽市場整體定位較低而無法吸引較高層次購買力的業(yè)戶;(3)在北行輕工市場、北行市場中經(jīng)營，但因整體管理水平過低而無法取得較高業(yè)績的業(yè)戶;(4)在市內(nèi)各大型商場經(jīng)營的品牌，計劃進駐(北行)商業(yè)區(qū)，但因銀泰百貨和三和百貨的結(jié)款程序繁瑣、結(jié)款周期過長而無法進駐的業(yè)戶;(5)其客觀存在新生品牌，極具擴張性，計劃在較短時間內(nèi)占領(lǐng)較大市場份額的業(yè)戶。

2、招商方式：租賃形式

根據(jù)白雪春天(每個單位--9平方米6000元/月)、五賽市場(每個單位--9平方米4500元/月)，建議檔口費為每個單位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。

合作形式：對于能夠一次性租賃3000--5000平方米的業(yè)戶，可以洽談合作。

專賣代理：針對國內(nèi)或國際品牌，可以洽談專賣代理和合作分銷;

從而創(chuàng)立東光春天項目的自營品牌。

3、市場推廣

根據(jù)東光批發(fā)市場項目的目標客戶，以如下手段予以市場推廣(與該項目工程籌備同時開始)：

(1)形象宣傳--著力于政府和媒體關(guān)注的地方，突出賣點，予以宣傳;

(2)實用宣傳--針對承租潛在客戶，以散發(fā)宣傳單的形式予以宣傳;

(3)媒體宣傳--以《春城晚報》、《及時晚報》、《華報》、《商報》及桐城、春城電視臺為主要媒體展開多渠道宣傳，突出“置業(yè)首選、黃金升值”的賣點;

(4)公關(guān)活動。

五、項目經(jīng)濟效益分析

1、項目的盈虧平衡分析

成本項目明細表

固定成本項目

金額

變動成本項目

金額

上交租金前期推廣費管理費用(工資、辦公費等)

1500萬元100萬元294萬元

稅金及附加

2131.2元

合計

1894萬元

2131.2元

總固定成本=上繳租金+前期推廣費+管理費用(工資、辦公費等)=1500+100+294=1894萬元

上繳租金：1500萬元/年。

前期推廣費：形象宣傳、媒體宣傳、公關(guān)等費用，計100萬元。

工資：按月平均工資1000元/人

月計，管理人員30人，保結(jié)員60人，保安80人，勤雜工60人，共230人，合計年工資總額276萬元。

辦公費用：15000元/月，全年共18萬元。

總變動成本=稅金及附加=3200元/攤位月*12月*稅金及附加工5.55%

=2131.2元

保本點出租攤位=1894萬元/38400萬元-2131.2元=522個攤位

實現(xiàn)目標利潤1000萬元的出租攤位數(shù)：

攤位數(shù)=1894萬元+1000萬元/38400-2131.2元=798個攤位

租金收入和成本(萬元)

2、有關(guān)敏感性分析

固定成本增加10%，利潤將下降19%;

每個攤位租金增加10%，利潤將增加30%;

攤位數(shù)增加10%，利潤將增加29%。

從以上分析可以看出，只要出租522個攤位便可實現(xiàn)盈虧平衡，按平均每個攤位9平米計，共4698平米，只占總面積的16%;而只要出租798個攤位，就可實現(xiàn)利潤1000萬元，而798個攤位共7182平米，只占總面積的24%，完全有可能租出去，因此一年實現(xiàn)1000萬元的利潤是可行的。

六、結(jié) 論

地處市三大商業(yè)區(qū)之一--商業(yè)區(qū)的東光批發(fā)市場，依托于精良的硬件設(shè)施、完善的服務(wù)功能和先進的管理手段，以正在逐漸回升的宏觀經(jīng)濟形勢和迅速增長的社會購買力、市場需求作保證，必將產(chǎn)生十分良好的經(jīng)濟效益。即使規(guī)劃出租攤位只實現(xiàn)1/4可實現(xiàn)贏利1000萬元的目標。因此，該項目在經(jīng)濟效益上是可行的。在社會效益方面，該項目的實現(xiàn)，一是能促進市商品批零市場的進一步完善;二是能促進人們消費水平的提高，從而拉動經(jīng)濟增長;三是滿足人們多層次的物質(zhì)生活需要，提高人們的物質(zhì)生活質(zhì)量;四是增加社會就業(yè)，服裝城需要大量管理人員和服務(wù)人員，可解決大批下崗人員再就業(yè)問題。

從該項目的社會背景、市場條件以及經(jīng)濟和社會性效益分析中，可以得出這樣的結(jié)論，即以年租金1500萬元的價格，經(jīng)營東光批發(fā)市場是完全可行的。

七、實施結(jié)果

“東光批發(fā)市場”項目經(jīng)營可行性報告得到各方批準，目前已進入實施階段。進展如下：

1、項目籌備小線已搭建;

2、已按項目選址確立規(guī)劃用地，即期開工;

3、先期建設(shè)資金已到位;

4、計算機管理系統(tǒng)已經(jīng)全面啟用;

5、招商工作已開展。