第一篇：項(xiàng)目二次經(jīng)營(yíng)策劃書編制 (修)變更索賠策劃書

項(xiàng)目二次經(jīng)營(yíng)策劃書編制綱要

（討論稿）

項(xiàng)目二次經(jīng)營(yíng)策劃書編制總的指導(dǎo)思想是：以確保安全質(zhì)量為前提，以實(shí)現(xiàn)減虧增效、降低成本、方便施工為原則，以實(shí)用可行為標(biāo)準(zhǔn)，以真正指導(dǎo)業(yè)務(wù)工作的開展為目的。

項(xiàng)目二次經(jīng)營(yíng)策劃書按照收集信息、研討立項(xiàng)、資料編制、報(bào)批跟蹤的管理環(huán)節(jié)，每一環(huán)節(jié)都要做到位。

一、落實(shí)“四級(jí)”管理體制，明確分工。1.1成立領(lǐng)導(dǎo)小組

1.2明確部門及工作人員業(yè)務(wù)分工

1.3明確部門及工作人員涉外分工 1.3.1對(duì)業(yè)主人員工作分工

1.3.2對(duì)設(shè)計(jì)院工作分工（主管副院長(zhǎng)、主管院副總工程師、項(xiàng)目總體、各業(yè)務(wù)處處長(zhǎng)、主管副處長(zhǎng)、主管副總工程師、所長(zhǎng)、主管副所長(zhǎng)、專線），同時(shí)兼顧施工圖第三方審核單位與之對(duì)應(yīng)人員

1.3.3對(duì)監(jiān)理工作分工（總監(jiān)、副總監(jiān)、主管驗(yàn)工計(jì)價(jià)工程師、駐地站長(zhǎng)、各專業(yè)監(jiān)理工程師）

項(xiàng)目運(yùn)作之初就要安排專人與上述人員取得聯(lián)系，建立起不間斷的定期拜訪機(jī)制。

二、落實(shí)“四定”運(yùn)行機(jī)制，規(guī)范操作行為。2.1定方向 2.1.1收集信息 2.1.1.1經(jīng)營(yíng)信息移交 2.1.1.1.1合同投資

2.1.1.1.2主要工程內(nèi)容及數(shù)量 2.1.1.1.3聯(lián)合體及業(yè)主指定分包情況

2.1.1.1.4重難點(diǎn)工程分布及重難點(diǎn)工程施工組織設(shè)計(jì)情況，包括概算是否考慮充分等

2.1.1.1.5項(xiàng)目盈虧分析：報(bào)價(jià)人員針對(duì)具體清單項(xiàng)目提出盈虧分析意見

2.1.1.1.6合同風(fēng)險(xiǎn)提示：結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)踏勘情況，分析工程施工中存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如何化風(fēng)險(xiǎn)為效益提出合理化建議

2.1.1.1.7業(yè)主及設(shè)計(jì)關(guān)系交底 2.1.1.2設(shè)計(jì)信息

2.1.1.2.1設(shè)計(jì)總體思路和原則、資金來(lái)源

2.1.1.2.2初步（或施工圖）設(shè)計(jì)審批意見及概算批復(fù)情況 2.1.1.2.3概算編制原則及基礎(chǔ)資料信息（基礎(chǔ)單價(jià)、取費(fèi)原則等）2.1.1.2.4概算編制費(fèi)用考慮是否充足（注：對(duì)做增量還是減量的判斷起關(guān)鍵作用）

2.1.1.2.5特殊設(shè)計(jì)情況：新材料、新工藝等 2.1.1.2.6當(dāng)?shù)刈匀毁Y源情況 2.1.1.2.7社會(huì)及自然環(huán)境情況（社會(huì)環(huán)境是否復(fù)雜，是否潛在施工干擾；地質(zhì)條件是否復(fù)雜，是否具備更多的變更理由）

2.1.1.2.8關(guān)鍵設(shè)計(jì)人員信息 2.1.1.3業(yè)主信息

2.1.1.3.1業(yè)主對(duì)投資控制的態(tài)度和權(quán)限 2.1.1.3.2與業(yè)主及政府主管部門溝通能力 2.1.1.3.3業(yè)主主要人員及權(quán)限 2.1.2.現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

2.1.2.1社會(huì)環(huán)境：政府部門工作風(fēng)氣、民風(fēng)民俗等 2.1.2.2自然環(huán)境：地形地貌、環(huán)境保護(hù)等

2.1.2.3地質(zhì)條件：根據(jù)附近其他工程了解、實(shí)地調(diào)查

2.1.2.4資源條件：料源料價(jià)情況、運(yùn)輸資源情況、設(shè)備租賃供應(yīng)情況

2.1.2.5現(xiàn)場(chǎng)變化：設(shè)計(jì)階段至施工階段現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的變化 2.1.3.合同分析

2.1.3.1合同條款分析：有利與不利合同條款分析，重點(diǎn)對(duì)可調(diào)整合同條款進(jìn)行分析，確定二次經(jīng)營(yíng)工作方向。

2.1.3.2招投標(biāo)文件分析：要提取對(duì)二次經(jīng)營(yíng)工作有利與不利的內(nèi)容，要抓住有利規(guī)避不利。

2.1.3.3業(yè)主變更索賠管理辦法：這是現(xiàn)場(chǎng)變更設(shè)計(jì)的關(guān)鍵性文件，辦法是否有利，如何變通執(zhí)行，也要認(rèn)真分析，提出具體思路。

2.1.3.4業(yè)主驗(yàn)工計(jì)價(jià)管理辦法：驗(yàn)工計(jì)價(jià)管理辦法可以看出業(yè)主對(duì)投資控制的態(tài)度和意向，對(duì)變更索賠工作方向具有重大影響。

2.1.3.5業(yè)主其他各項(xiàng)管理規(guī)定 2.1.4.成本分析

2.1.4.1工程量清單分析：①工程量清單說(shuō)明分析；②具體清單項(xiàng)目盈虧分析（要結(jié)合概算進(jìn)行分析，要摸清子項(xiàng)構(gòu)成及比例情況）。

2.1.4.2招標(biāo)概算分析：結(jié)合《工程量清單計(jì)價(jià)指南》，認(rèn)真分析概算中的差錯(cuò)漏碰，為索賠做準(zhǔn)備，也是提出變更索賠的重要依據(jù)（如鋼筋含量與實(shí)際相差大等）。

2.2定策略

通過上述收集信息、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、合同分析、成本分析等程序，提出適合本項(xiàng)目的二次經(jīng)營(yíng)策略（分四階段實(shí)施）。

2.3定制度

2.3.1項(xiàng)目日常管理制度 2.3.1.1例會(huì)制度 2.3.1.2工作制度

2.3.1.3保密制度

2.3.1.4關(guān)鍵人員定期拜訪制度

2.3.2業(yè)務(wù)管理制度（執(zhí)行集團(tuán)公司制度）2.3.2.1變更索賠工作定期報(bào)表制度 2.3.2.2經(jīng)營(yíng)資料移交交底制度

2.3.2.3變更索賠跟蹤落實(shí)和信息管理制度 2.3.2.4變更索賠專家督導(dǎo)制度 2.3.2.5變更索賠工作考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法 2.4定完成時(shí)間

三、落實(shí)“四參數(shù)”控制，實(shí)行“目標(biāo)－成果－考核－獎(jiǎng)罰”一體化管理。

3.1目標(biāo) 3.1.1總體目標(biāo)：

3.1.2按投資分解：合同金額、降造費(fèi)、業(yè)主控制的費(fèi)用 3.1.3按項(xiàng)目分解：目標(biāo)分解

3.1.4按階段分解：投標(biāo)階段、出圖階段、施工階段、收尾階段 3.2成果

3.2.1投標(biāo)階段和出圖階段：以進(jìn)入施工圖并經(jīng)過核準(zhǔn)的項(xiàng)目和數(shù)量為準(zhǔn)

3.2.2施工階段和收尾階段：以經(jīng)過批復(fù)的變更設(shè)計(jì)批文和驗(yàn)工計(jì)價(jià)單為準(zhǔn)

3.3考核

二次經(jīng)營(yíng)工作考核實(shí)行“四參數(shù)”控制，“四參數(shù)”分別為：變更索賠計(jì)劃增加額、變更索賠計(jì)劃收益額、變更索賠實(shí)際增加額、變更索賠實(shí)際收益額。

3.4獎(jiǎng)罰

按集團(tuán)公司“變更索賠工作考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法”執(zhí)行。

四、落實(shí)“四階段”策劃，把握工作重點(diǎn)。4.1投標(biāo)階段 4.1.1在全線標(biāo)段概算分劈時(shí)要提前介入，對(duì)意向中標(biāo)的標(biāo)段要增大標(biāo)段的概算（或限價(jià)），主要是通過增加虛量或改變?cè)O(shè)計(jì)方案，如土方路基施工設(shè)計(jì)成石方爆破施工，利用方設(shè)計(jì)成借方，土石方調(diào)配調(diào)整，普通路基設(shè)計(jì)成特殊路基，普通橋梁設(shè)計(jì)成復(fù)雜橋梁，地質(zhì)較好隧道設(shè)計(jì)成復(fù)雜地質(zhì)隧道，普通砼設(shè)計(jì)成高性能砼等。

4.1.2對(duì)大臨和過渡工程在投標(biāo)前做好工作，盡量增大意向中標(biāo)標(biāo)段的工程量。

4.1.3招標(biāo)工程量清單內(nèi)容簡(jiǎn)化、數(shù)量做大。4.1.4對(duì)不進(jìn)入總價(jià)的單價(jià)要相對(duì)高報(bào)價(jià)。

4.1.5在允許的范圍內(nèi)，對(duì)工程造價(jià)影響大或后期可能增加工程數(shù)量的細(xì)目單價(jià)要提高報(bào)價(jià)。對(duì)后期可能減少或不發(fā)生的工程量要降低報(bào)價(jià)。

4.1.6對(duì)有利于提前回收資金的項(xiàng)目要相對(duì)提高報(bào)價(jià)。4.1.7對(duì)意向分包部分的工程相對(duì)采取低報(bào)價(jià)。4.2出圖階段 4.2.1施工圖優(yōu)化方向

4.2.1.1減少機(jī)械設(shè)備及周轉(zhuǎn)材料投入（通常做法有統(tǒng)一墩身坡比等）

4.2.1.2用效益高的清單項(xiàng)目置換效益低的清單項(xiàng)目（比如蘭新線1.0m鉆孔樁變更為1.25m鉆孔樁）

4.2.1.3減少清單細(xì)目的子項(xiàng)工程數(shù)量，減少投入但不減少投資（比如隧道清單按圍巖級(jí)別分類，可以在不改變圍巖級(jí)別的前提下減少措施以及開挖襯砌工程量）

4.2.1.4調(diào)減清單項(xiàng)目與計(jì)量無(wú)關(guān)的規(guī)格尺寸，以減少投入但不減少投資為原則（大西線橋梁樁基清單不分孔徑，樁徑由大變小）

4.2.1.5實(shí)際必須發(fā)生的安全防護(hù)措施等要納入施工圖數(shù)量表（施工圖解決的可能性要高于Ⅱ類變更設(shè)計(jì)）

4.2.1.6盡可能增加不構(gòu)成工程實(shí)體的工程虛量（在不增加成本的前提下增加收入的可能性）

4.2.1.7施工圖數(shù)量表正式出圖前審核到位，減少施工圖差錯(cuò)漏碰，包括在數(shù)量表中加入不易核實(shí)的虛量。

4.2.1.8如果可能在施工圖優(yōu)化時(shí)考慮預(yù)留Ⅰ類變更的條件?！?/p>

4.2.2施工圖優(yōu)化具體內(nèi)容 4.2.2.1征地拆遷 ……

4.2.2.2區(qū)間路基工程 ……

4.2.2.3站場(chǎng)路基工程 ……

4.2.2.4橋梁工程 ……

4.2.2.5涵洞工程 …… 4.2.2.6隧道工程 …… ……

4.2.2.7大臨及過渡工程 ……

以優(yōu)化方向?yàn)榫V，用“施工圖方案優(yōu)化措施表”的形式體現(xiàn)，要反映出優(yōu)化的具體內(nèi)容、采取的措施、具體目標(biāo)、責(zé)任人、跟蹤對(duì)象、完成時(shí)間、實(shí)際效果等。

4.3施工階段 4.3.1施工圖數(shù)量清理

4.3.1.1施工圖數(shù)量統(tǒng)計(jì)：在施工圖已出但尚未出施工圖數(shù)量表之前進(jìn)行，應(yīng)該由工程部和計(jì)劃部共同完成。

4.3.1.2施工圖數(shù)量差、錯(cuò)、漏、碰統(tǒng)計(jì)：實(shí)際計(jì)算的施工圖數(shù)量與設(shè)計(jì)施工圖數(shù)量表中的數(shù)量進(jìn)行對(duì)比，把差錯(cuò)漏碰少計(jì)數(shù)量報(bào)業(yè)主與設(shè)計(jì)單位要求更正。

4.3.1.3施工圖量差：核準(zhǔn)的施工圖清單數(shù)量與合同清單數(shù)量對(duì)比，計(jì)算出施工圖量差，并制定施工圖量差風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略：正量差包干則爭(zhēng)取獲得額外計(jì)量（通過新增或簽訂補(bǔ)充合同或Ⅰ類變更），負(fù)量差爭(zhēng)取不扣減合同額（要注意盡量不要形成負(fù)Ⅰ類變更）或在風(fēng)險(xiǎn)包干費(fèi)中扣減，然后再用其他內(nèi)容補(bǔ)計(jì)沖減。

4.3.1.4施工圖檢算：檢算消化的第一個(gè)是施工圖量差；第二個(gè)是一般的條件變化，細(xì)小的設(shè)計(jì)變化，新增工程子目（清單子目項(xiàng)下），運(yùn)距變化等。全力做大施工圖檢算，把招標(biāo)概算考慮不足的內(nèi)容，以及施工圖差錯(cuò)漏碰少計(jì)內(nèi)容全部納入。

----招標(biāo)概算考慮不足的內(nèi)容，但有把握走新增或者Ⅰ類變更的就不入檢算，在檢算時(shí)可以提出來(lái)。

4.3.1.5施工圖新增工程：施工圖中如增加了原合同沒有的項(xiàng)目，則應(yīng)積極申請(qǐng)納入新增工程單獨(dú)增加投資，不入投資檢算，納入合同外新增。

4.3.2Ⅰ類變更設(shè)計(jì)：結(jié)合工程具體實(shí)際，通過合同分析提出Ⅰ類變更策劃及實(shí)施方案：根本出發(fā)點(diǎn)是創(chuàng)效，但在實(shí)施過程中要從完善功能、保證安全質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)變化、地質(zhì)原因、現(xiàn)場(chǎng)條件變化、地方要求等方面尋找理由，只要理由充分就要制定詳細(xì)的實(shí)施方案，全面攻關(guān)，不屈不撓。

4.3.3Ⅱ類新增工程：對(duì)于因地方原因、業(yè)主及接收單位原因、標(biāo)準(zhǔn)變化、環(huán)保水保、巖溶整治、三改工程等原因增加的且原設(shè)計(jì)沒有考慮的項(xiàng)目，要全力爭(zhēng)取以新增工程為由增加合同外金額。

4.3.4 Ⅱ類變更設(shè)計(jì)： 4.3.4.1在風(fēng)險(xiǎn)包干的前提下：

a、為確保安全質(zhì)量、完善功能而增加工程量的變更，要加大虛量，但要把實(shí)際需要發(fā)生的工程量控制在低限。

b、在確保安全質(zhì)量的前提下，通過主動(dòng)策劃多做減少工程量和減少投入的Ⅱ類變更。4.3.4.2在非風(fēng)險(xiǎn)包干的前提下： a、對(duì)于盈利的項(xiàng)目做增量變更；

b、對(duì)于虧損的項(xiàng)目做減量變更，減量變更施工過程盡量不報(bào)計(jì)價(jià)或晚報(bào)計(jì)價(jià)；

c、多做虛量變更。

4.3.5價(jià)差計(jì)算

即使是不予調(diào)整的價(jià)差也要計(jì)算準(zhǔn)確，做到心中有數(shù) 4.3.5.1甲供料調(diào)差 4.3.5.2外來(lái)料調(diào)差 4.3.5.3油燃料調(diào)差 4.3.5.4道碴調(diào)差

4.3.5.5水電價(jià)差、火工品、地材價(jià)差、人工費(fèi)價(jià)差、臨時(shí)用地價(jià)差 4.3.6費(fèi)用索賠

4.3.6.1招標(biāo)概算重大遺漏費(fèi)用索賠 4.3.6.2概算中未計(jì)列的其他征地拆遷費(fèi)補(bǔ)償

4.3.6.3其他額外增加費(fèi)用索賠等（冬季施工、高原、風(fēng)沙等增加費(fèi)用）

4.3.6.4保險(xiǎn)理賠

4.3.7投資梳理

施工階段及時(shí)進(jìn)行投資梳理，掌握費(fèi)用實(shí)際發(fā)生情況，并準(zhǔn)備相應(yīng)支撐證明資料，為概算清理做好準(zhǔn)備工作。

4.4收尾階段 4.4.1概算清理： 4.4.1.1編制概算清理目錄

4.4.1.2制定工作實(shí)施方案（目標(biāo)、分工、考核辦法）4.4.1.3實(shí)行階段目標(biāo)考核 4.4.2概算分劈：

概算清理批復(fù)后要做好分劈工作，通常業(yè)主手中掌握部分機(jī)動(dòng)費(fèi)用，如何分配主要看平時(shí)工作是否扎實(shí)，關(guān)系是否到位。

附件：

一、工前階段 1施工圖方案優(yōu)化措施

二、工中階段

2施工圖數(shù)量清理及統(tǒng)計(jì)表 3施工圖差錯(cuò)漏碰統(tǒng)計(jì)表 4施工圖量差統(tǒng)計(jì)表 5施工圖新增工程統(tǒng)計(jì)表 6現(xiàn)場(chǎng)變更設(shè)計(jì)措施表及臺(tái)帳

7類變更設(shè)計(jì)臺(tái)帳：Ⅰ類、Ⅱ類新增、Ⅱ類包干 8價(jià)差計(jì)算統(tǒng)計(jì)表 9費(fèi)用索賠臺(tái)帳及報(bào)告 10投資梳理臺(tái)帳（與報(bào)表結(jié)合）

三、工后階段 13概算清理臺(tái)帳 14概算清理工作實(shí)施方案

第二篇：項(xiàng)目二次經(jīng)營(yíng)策劃書編制

項(xiàng)目二次經(jīng)營(yíng)策劃書編制綱要

（討論稿）

項(xiàng)目二次經(jīng)營(yíng)策劃書編制總的指導(dǎo)思想是：以確保安全質(zhì)量為前提，以實(shí)現(xiàn)減虧增效、降低成本、方便施工為原則，以實(shí)用可行為標(biāo)準(zhǔn)，以真正指導(dǎo)業(yè)務(wù)工作的開展為目的。

項(xiàng)目二次經(jīng)營(yíng)策劃書按照收集信息、研討立項(xiàng)、資料編制、報(bào)批跟蹤的管理環(huán)節(jié)，每一環(huán)節(jié)都要做到位。

一、落實(shí)“四級(jí)”管理體制，明確分工。1.1成立領(lǐng)導(dǎo)小組

1.2明確部門及工作人員業(yè)務(wù)分工

1.3明確部門及工作人員涉外分工

1.3.1對(duì)業(yè)主人員工作分工（鐵路局局長(zhǎng)/客專公司總經(jīng)理、主管基建副局長(zhǎng)/客專公司常務(wù)副總經(jīng)理、建設(shè)處長(zhǎng)/客專公司總工程師、鐵路局下屬建設(shè)單位指揮長(zhǎng)/客專公司分指揮長(zhǎng)、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、工程部、安質(zhì)部、物資部、設(shè)備部、協(xié)調(diào)部）

1.3.2對(duì)設(shè)計(jì)院工作分工（主管副院長(zhǎng)、主管院副總工程師、項(xiàng)目總體、各業(yè)務(wù)處處長(zhǎng)、主管副處長(zhǎng)、主管副總工程師、所長(zhǎng)、主管副所長(zhǎng)、專線），同時(shí)兼顧施工圖第三方審核單位與之對(duì)應(yīng)人員

1.3.3對(duì)監(jiān)理工作分工（總監(jiān)、副總監(jiān)、主管驗(yàn)工計(jì)價(jià)工程師、駐地站長(zhǎng)、各專業(yè)監(jiān)理工程師）

1.3.4對(duì)鐵道部工作分工（鐵科院、工程建設(shè)管理中心、工程設(shè)計(jì)鑒定中心、建設(shè)司、計(jì)劃司、安監(jiān)司、工程質(zhì)量監(jiān)督總站等）

項(xiàng)目運(yùn)作之初就要安排專人與上述人員取得聯(lián)系，建立起不間斷的定期拜訪機(jī)制。

二、落實(shí)“四定”運(yùn)行機(jī)制，規(guī)范操作行為。2.1定方向 2.1.1收集信息 2.1.1.1經(jīng)營(yíng)信息移交 2.1.1.1.1合同投資

2.1.1.1.2主要工程內(nèi)容及數(shù)量 2.1.1.1.3聯(lián)合體及業(yè)主指定分包情況

2.1.1.1.4重難點(diǎn)工程分布及重難點(diǎn)工程施工組織設(shè)計(jì)情況，包括概算是否考慮充分等

2.1.1.1.5項(xiàng)目盈虧分析：報(bào)價(jià)人員針對(duì)具體清單項(xiàng)目提出盈虧分析意見

2.1.1.1.6合同風(fēng)險(xiǎn)提示：結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)踏勘情況，分析工程施工中存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如何化風(fēng)險(xiǎn)為效益提出合理化建議

2.1.1.1.7業(yè)主及設(shè)計(jì)關(guān)系交底 2.1.1.2設(shè)計(jì)信息

2.1.1.2.1設(shè)計(jì)總體思路和原則、資金來(lái)源

2.1.1.2.2初步（或施工圖）設(shè)計(jì)鑒定中心審批意見及概算批復(fù)情況 2.1.1.2.3概算編制原則及基礎(chǔ)資料信息（基礎(chǔ)單價(jià)、取費(fèi)原則等）2.1.1.2.4概算編制費(fèi)用考慮是否充足（注：對(duì)做增量還是減量的判斷起關(guān)鍵作用）

2.1.1.2.5特殊設(shè)計(jì)情況：新材料、新工藝等 2.1.1.2.6當(dāng)?shù)刈匀毁Y源情況

2.1.1.2.7社會(huì)及自然環(huán)境情況（社會(huì)環(huán)境是否復(fù)雜，是否潛在施工干擾；地質(zhì)條件是否復(fù)雜，是否具備更多的變更理由）

2.1.1.2.8關(guān)鍵設(shè)計(jì)人員信息 2.1.1.3業(yè)主信息

2.1.1.3.1業(yè)主對(duì)投資控制的態(tài)度和權(quán)限 2.1.1.3.2業(yè)主與部領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系及溝通能力 2.1.1.3.3業(yè)主主要人員及權(quán)限 2.1.1.4鐵道部信息

2.1.1.4.1相關(guān)專業(yè)負(fù)責(zé)人情況 2.1.1.4.2鐵道部分管領(lǐng)導(dǎo)情況 2.1.2.現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

2.1.2.1社會(huì)環(huán)境：政府部門工作風(fēng)氣、民風(fēng)民俗等 2.1.2.2自然環(huán)境：地形地貌、環(huán)境保護(hù)等

2.1.2.3地質(zhì)條件：根據(jù)附近其他工程了解、實(shí)地調(diào)查

2.1.2.4資源條件：料源料價(jià)情況、運(yùn)輸資源情況、設(shè)備租賃供應(yīng)情況

2.1.2.5現(xiàn)場(chǎng)變化：設(shè)計(jì)階段至施工階段現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的變化 2.1.3.合同分析

2.1.3.1合同條款分析：有利與不利合同條款分析，重點(diǎn)對(duì)可調(diào)整合同條款進(jìn)行分析，確定二次經(jīng)營(yíng)工作方向。

2.1.3.2招投標(biāo)文件分析：要提取對(duì)二次經(jīng)營(yíng)工作有利與不利的內(nèi)容，要抓住有利規(guī)避不利。

2.1.3.3業(yè)主變更索賠管理辦法：這是現(xiàn)場(chǎng)變更設(shè)計(jì)的關(guān)鍵性文件，辦法是否有利，如何變通執(zhí)行，也要認(rèn)真分析，提出具體思路。

2.1.3.4業(yè)主驗(yàn)工計(jì)價(jià)管理辦法：驗(yàn)工計(jì)價(jià)管理辦法可以看出業(yè)主對(duì)投資控制的態(tài)度和意向，對(duì)變更索賠工作方向具有重大影響。

2.1.3.5業(yè)主其他各項(xiàng)管理規(guī)定 2.1.4.成本分析

2.1.4.1工程量清單分析：①工程量清單說(shuō)明分析；②具體清單項(xiàng)目盈虧分析（要結(jié)合概算進(jìn)行分析，要摸清子項(xiàng)構(gòu)成及比例情況）。

2.1.4.2招標(biāo)概算分析：結(jié)合《工程量清單計(jì)價(jià)指南》，認(rèn)真分析概算中的差錯(cuò)漏碰，為檢算做準(zhǔn)備，也是提出變更索賠的重要依據(jù)（如鋼筋含量與實(shí)際相差大等）。

2.2定策略

通過上述收集信息、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、合同分析、成本分析等程序，提出適合本項(xiàng)目的二次經(jīng)營(yíng)策略（分四階段實(shí)施）。

2.3定制度

2.3.1項(xiàng)目日常管理制度 2.3.1.1例會(huì)制度 2.3.1.2工作制度

2.3.1.3保密制度

2.3.1.4關(guān)鍵人員定期拜訪制度

2.3.2業(yè)務(wù)管理制度（執(zhí)行集團(tuán)公司制度）2.3.2.1變更索賠工作定期報(bào)表制度 2.3.2.2經(jīng)營(yíng)資料移交交底制度

2.3.2.3變更索賠跟蹤落實(shí)和信息管理制度 2.3.2.4變更索賠專家督導(dǎo)制度 2.3.2.5變更索賠工作考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法 2.4定完成時(shí)間

三、落實(shí)“四參數(shù)”控制，實(shí)行“目標(biāo)－成果－考核－獎(jiǎng)罰”一體化管理。

3.1目標(biāo) 3.1.1總體目標(biāo)：

3.1.2按投資分解：合同金額、降造費(fèi)、業(yè)主控制預(yù)備費(fèi)、鐵道部控制預(yù)備費(fèi)

3.1.3按項(xiàng)目分解：路基、橋涵、隧道等目標(biāo)分解

3.1.4按階段分解：投標(biāo)階段、出圖階段、施工階段、收尾階段 3.2成果

3.2.1投標(biāo)階段和出圖階段：以進(jìn)入施工圖并經(jīng)過核準(zhǔn)的項(xiàng)目和數(shù)量為準(zhǔn)

3.2.2施工階段和收尾階段：以經(jīng)過批復(fù)的變更設(shè)計(jì)批文和驗(yàn)工計(jì)價(jià)單為準(zhǔn)

3.3考核

二次經(jīng)營(yíng)工作考核實(shí)行“四參數(shù)”控制，“四參數(shù)”分別為：變更索賠計(jì)劃增加額、變更索賠計(jì)劃收益額、變更索賠實(shí)際增加額、變更索賠實(shí)際收益額。

考核工作由集團(tuán)公司、集團(tuán)公司各區(qū)域指揮部、各子（分）公司、項(xiàng)目部、工區(qū)按管轄權(quán)限分別組織。

3.3.1集團(tuán)公司負(fù)責(zé)對(duì)集團(tuán)公司各區(qū)域指揮部、各工程公司、各鐵路項(xiàng)目部實(shí)行考核；

3.3.2各子（分）公司對(duì)所轄項(xiàng)目部實(shí)行考核； 3.3.3各項(xiàng)目部對(duì)所轄工區(qū)按季度考核； 3.3.4各工區(qū)對(duì)有功人員實(shí)行一事一獎(jiǎng)制度。3.4獎(jiǎng)罰

按集團(tuán)公司“變更索賠工作考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法”執(zhí)行。

四、落實(shí)“四階段”策劃，把握工作重點(diǎn)。4.1投標(biāo)階段

4.1.1在全線標(biāo)段概算分劈時(shí)要提前介入，對(duì)意向中標(biāo)的標(biāo)段要增大標(biāo)段的概算（或限價(jià)），主要是通過增加虛量或改變?cè)O(shè)計(jì)方案，如土方路基施工設(shè)計(jì)成石方爆破施工，利用方設(shè)計(jì)成借方，土石方調(diào)配調(diào)整，普通路基設(shè)計(jì)成特殊路基，普通橋梁設(shè)計(jì)成復(fù)雜橋梁，地質(zhì)較好隧道設(shè)計(jì)成復(fù)雜地質(zhì)隧道，普通砼設(shè)計(jì)成高性能砼等。

4.1.2對(duì)大臨和過渡工程在投標(biāo)前做好工作，盡量增大意向中標(biāo)標(biāo)段的工程量。

4.1.3招標(biāo)工程量清單內(nèi)容簡(jiǎn)化、數(shù)量做大。4.1.4對(duì)不進(jìn)入總價(jià)的單價(jià)要相對(duì)高報(bào)價(jià)。

4.1.5在允許的范圍內(nèi)，對(duì)工程造價(jià)影響大或后期可能增加工程數(shù)量的細(xì)目單價(jià)要提高報(bào)價(jià)。對(duì)后期可能減少或不發(fā)生的工程量要降低報(bào)價(jià)。

4.1.6對(duì)有利于提前回收資金的項(xiàng)目要相對(duì)提高報(bào)價(jià)。4.1.7對(duì)意向分包部分的工程相對(duì)采取低報(bào)價(jià)。4.2出圖階段 4.2.1施工圖優(yōu)化方向

4.2.1.1減少機(jī)械設(shè)備及周轉(zhuǎn)材料投入（通常做法有統(tǒng)一墩身坡比等）

4.2.1.2用效益高的清單項(xiàng)目置換效益低的清單項(xiàng)目（比如蘭新線1.0m鉆孔樁變更為1.25m鉆孔樁）

4.2.1.3減少清單細(xì)目的子項(xiàng)工程數(shù)量，減少投入但不減少投資（比如隧道清單按圍巖級(jí)別分類，可以在不改變圍巖級(jí)別的前提下減少措施以及開挖襯砌工程量）

4.2.1.4調(diào)減清單項(xiàng)目與計(jì)量無(wú)關(guān)的規(guī)格尺寸，以減少投入但不減少投資為原則（大西線橋梁樁基清單不分孔徑，樁徑由大變?。?/p>

4.2.1.5實(shí)際必須發(fā)生的安全防護(hù)措施等要納入施工圖數(shù)量表（施工圖解決的可能性要高于Ⅱ類變更設(shè)計(jì)）

4.2.1.6盡可能增加不構(gòu)成工程實(shí)體的工程虛量（在不增加成本的前提下增加收入的可能性）

4.2.1.7施工圖數(shù)量表正式出圖前審核到位，減少施工圖差錯(cuò)漏碰，包括在數(shù)量表中加入不易核實(shí)的虛量。

4.2.1.8如果可能在施工圖優(yōu)化時(shí)考慮預(yù)留Ⅰ類變更的條件?！?/p>

4.2.2施工圖優(yōu)化具體內(nèi)容 4.2.2.1征地拆遷 ……

4.2.2.2區(qū)間路基工程 ……

4.2.2.3站場(chǎng)路基工程 ……

4.2.2.4橋梁工程 ……

4.2.2.5涵洞工程 ……

4.2.2.6隧道工程 …… ……

4.2.2.7大臨及過渡工程 ……

以優(yōu)化方向?yàn)榫V，用“施工圖方案優(yōu)化措施表”的形式體現(xiàn)，要反映出優(yōu)化的具體內(nèi)容、采取的措施、具體目標(biāo)、責(zé)任人、跟蹤對(duì)象、完成時(shí)間、實(shí)際效果等。

4.3施工階段 4.3.1施工圖數(shù)量清理

4.3.1.1施工圖數(shù)量統(tǒng)計(jì)：在施工圖已出但尚未出施工圖數(shù)量表之前進(jìn)行，應(yīng)該由工程部和計(jì)劃部共同完成。

4.3.1.2施工圖數(shù)量差、錯(cuò)、漏、碰統(tǒng)計(jì)：實(shí)際計(jì)算的施工圖數(shù)量與設(shè)計(jì)施工圖數(shù)量表中的數(shù)量進(jìn)行對(duì)比，把差錯(cuò)漏碰少計(jì)數(shù)量報(bào)業(yè)主與設(shè)計(jì)單位要求更正。

4.3.1.3施工圖量差：核準(zhǔn)的施工圖清單數(shù)量與合同清單數(shù)量對(duì)比，計(jì)算出施工圖量差，并制定施工圖量差風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略：正量差包干則爭(zhēng)取獲得額外計(jì)量（通過新增或簽訂補(bǔ)充合同或Ⅰ類變更），負(fù)量差爭(zhēng)取不扣減合同額（要注意盡量不要形成負(fù)Ⅰ類變更）或在風(fēng)險(xiǎn)包干費(fèi)中扣減，然后再用其他內(nèi)容補(bǔ)計(jì)沖減。

4.3.1.4施工圖檢算：檢算消化的第一個(gè)是施工圖量差；第二個(gè)是一般的條件變化，細(xì)小的設(shè)計(jì)變化，新增工程子目（清單子目項(xiàng)下），運(yùn)距變化等。全力做大施工圖檢算，把招標(biāo)概算考慮不足的內(nèi)容，以及施工圖差錯(cuò)漏碰少計(jì)內(nèi)容全部納入。

----招標(biāo)概算考慮不足的內(nèi)容，但有把握走新增或者Ⅰ類變更的就不入檢算，在檢算時(shí)可以提出來(lái)。

4.3.1.5施工圖新增工程：施工圖中如增加了原合同沒有的項(xiàng)目，則應(yīng)積極申請(qǐng)納入新增工程單獨(dú)增加投資，不入投資檢算，納入合同外新增。

4.3.2Ⅰ類變更設(shè)計(jì)：結(jié)合工程具體實(shí)際，通過合同分析提出Ⅰ類變更策劃及實(shí)施方案：根本出發(fā)點(diǎn)是創(chuàng)效，但在實(shí)施過程中要從完善功能、保證安全質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)變化、地質(zhì)原因、現(xiàn)場(chǎng)條件變化、地方要求等方面尋找理由，只要理由充分就要制定詳細(xì)的實(shí)施方案，全面攻關(guān)，不屈不撓。

4.3.3Ⅱ類新增工程：對(duì)于因地方原因、業(yè)主及接收單位原因、標(biāo)準(zhǔn)變化、環(huán)保水保、巖溶整治、三改工程等原因增加的且原設(shè)計(jì)沒有考慮的項(xiàng)目，要全力爭(zhēng)取以新增工程為由增加合同外金額。

4.3.4 Ⅱ類變更設(shè)計(jì)： 4.3.4.1在風(fēng)險(xiǎn)包干的前提下：

a、為確保安全質(zhì)量、完善功能而增加工程量的變更，要加大虛量，但要把實(shí)際需要發(fā)生的工程量控制在低限。

b、在確保安全質(zhì)量的前提下，通過主動(dòng)策劃多做減少工程量和減少投入的Ⅱ類變更。

4.3.4.2在非風(fēng)險(xiǎn)包干的前提下： a、對(duì)于盈利的項(xiàng)目做增量變更；

b、對(duì)于虧損的項(xiàng)目做減量變更，減量變更施工過程盡量不報(bào)計(jì)價(jià)或晚報(bào)計(jì)價(jià)；

c、多做虛量變更。4.3.5價(jià)差計(jì)算

即使是不予調(diào)整的價(jià)差也要計(jì)算準(zhǔn)確，做到心中有數(shù) 4.3.5.1甲供料調(diào)差 4.3.5.2外來(lái)料調(diào)差 4.3.5.3油燃料調(diào)差 4.3.5.4道碴調(diào)差

4.3.5.5水電價(jià)差、火工品、地材價(jià)差、人工費(fèi)價(jià)差、臨時(shí)用地價(jià)差 4.3.6費(fèi)用索賠

4.3.6.1招標(biāo)概算重大遺漏費(fèi)用索賠 4.3.6.2概算中未計(jì)列的其他征地拆遷費(fèi)補(bǔ)償

4.3.6.3其他額外增加費(fèi)用索賠等（冬季施工、高原、風(fēng)沙等增加費(fèi)用）

4.3.6.4保險(xiǎn)理賠

4.3.7投資梳理

施工階段及時(shí)進(jìn)行投資梳理，掌握費(fèi)用實(shí)際發(fā)生情況，并準(zhǔn)備相應(yīng)支撐證明資料，為概算清理做好準(zhǔn)備工作。

4.4收尾階段 4.4.1概算清理： 4.4.1.1編制概算清理目錄

4.4.1.2制定工作實(shí)施方案（目標(biāo)、分工、考核辦法）4.4.1.3實(shí)行階段目標(biāo)考核 4.4.2概算分劈：

概算清理批復(fù)后要做好分劈工作，通常業(yè)主手中掌握部分機(jī)動(dòng)費(fèi)用，如何分配主要看平時(shí)工作是否扎實(shí)，關(guān)系是否到位。

附件：

一、工前階段 1施工圖方案優(yōu)化措施

二、工中階段

2施工圖數(shù)量清理及統(tǒng)計(jì)表 3施工圖差錯(cuò)漏碰統(tǒng)計(jì)表 4施工圖量差統(tǒng)計(jì)表 5施工圖新增工程統(tǒng)計(jì)表 6現(xiàn)場(chǎng)變更設(shè)計(jì)措施表及臺(tái)帳

7類變更設(shè)計(jì)臺(tái)帳：Ⅰ類、Ⅱ類新增、Ⅱ類包干8價(jià)差計(jì)算統(tǒng)計(jì)表 9費(fèi)用索賠臺(tái)帳及報(bào)告

10投資梳理臺(tái)帳（與報(bào)表結(jié)合）

三、工后階段 13概算清理臺(tái)帳 14概算清理工作實(shí)施方案

第三篇：變更索賠策劃書

變更索賠策劃書

為了規(guī)范變更、索賠工作，強(qiáng)化業(yè)務(wù)管理，提高全項(xiàng)目變更索賠水平，充分調(diào)動(dòng)全員、特別是各職能部門和管理人員進(jìn)行變更索賠工作的主動(dòng)性和積極性，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目減虧、增盈及效益最大化，參照局及公司有關(guān)意見和辦法，經(jīng)過對(duì)本標(biāo)段合同認(rèn)真研究，我分部計(jì)劃從以下幾個(gè)方面做好發(fā)包方的索賠工作。

1.工期延期引起的費(fèi)用增加索賠

1.1如果發(fā)包人不能按合同要求為我們提供施工條件，或者發(fā)包人指令工程暫停（如為了迎接上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的檢查，而停工整理現(xiàn)場(chǎng)的情況）或不可抗力等原因造成的工期拖延的；

1.2發(fā)包人指令承包人加快施工進(jìn)度，縮短工期，引起承包人的人力、物力、財(cái)力增加的費(fèi)用；

1.3施工過程中，工程師（指監(jiān)理或業(yè)主、甲方）非承包人原因下令暫停全部或任何部分工程時(shí)，承包人不僅可以得到工期延長(zhǎng)的權(quán)利，也可以就其停工損失獲得合理的額外費(fèi)用補(bǔ)償；

1.4發(fā)包方未能及時(shí)交付施工圖紙、未能及時(shí)審批施工方案、施工計(jì)劃時(shí)，承包人不僅可以得到工期延長(zhǎng)的權(quán)利，也可以就其停工損失獲得合理的額外費(fèi)用。

1.5發(fā)包方未能及時(shí)支付預(yù)付款或工程款；

1.6發(fā)包方未能及時(shí)交付合同規(guī)定的甲供材料和設(shè)備，或提供的材料和設(shè)備不合格而造成的工期延長(zhǎng)，從而引起相關(guān)費(fèi)用的增加；

1.7發(fā)包方的工程師拖延關(guān)鍵線路上工序的驗(yàn)收時(shí)間導(dǎo)致下道施工延誤；

1.8發(fā)包方的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致工程延期、工程師提供的數(shù)據(jù)錯(cuò)誤導(dǎo)致的延誤或工程量增加導(dǎo)致工期延長(zhǎng)；

以上所述幾條是工期索賠常見的情形，在施工過程完善的資料記錄，為我們后期開展索賠工作提供重要證據(jù)。

2.工程變更的索賠： 招標(biāo)文件明確規(guī)定了結(jié)算時(shí)合同價(jià)款變更的條件：工程量差的調(diào)價(jià)差的調(diào)整、設(shè)計(jì)變更的計(jì)價(jià)及結(jié)算。

2.1變更設(shè)計(jì)

變更設(shè)計(jì)是指施工圖經(jīng)審核修改批準(zhǔn)后至工程建設(shè)完成正式驗(yàn)交前，變更施工圖的活動(dòng)。

2.2施工圖量差

初步設(shè)計(jì)與經(jīng)建設(shè)單位審核合格并下發(fā)的施工圖之間發(fā)生的變化稱為施工圖量差。招標(biāo)工程量清單數(shù)量大于施工圖數(shù)量為負(fù)量差，反之為正量差，如投標(biāo)工程量中的軟基處理CFG樁、路基土石方數(shù)量、橋梁鉆孔樁樁長(zhǎng)等方面一般招標(biāo)清單數(shù)量均會(huì)大于施工圖數(shù)量；但如拆遷房屋的面積、地下管線遷改、三電遷改、地方道路的改移等方面，一般招標(biāo)清單數(shù)量小于施工圖數(shù)量為正量差。

雙方以施工圖為界，之前的活動(dòng)定義為施工圖量差，之后的活動(dòng)定義為變更設(shè)計(jì)。

3.變更設(shè)計(jì)分類：分為I類、II類變更設(shè)計(jì)

3.1 I類變更設(shè)計(jì) 3.1.1 I類變更設(shè)計(jì)程序

由施工單位提出變更理由和技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較資料報(bào)建設(shè)單位。建設(shè)單位組織有關(guān)單位分析、研究提出處理意見，勘測(cè)設(shè)計(jì)單位按處理意見完成變更設(shè)計(jì)。建設(shè)單位對(duì)變更設(shè)計(jì)文件初審后，連同變更設(shè)計(jì)原因、責(zé)任單位、費(fèi)用處理方案報(bào)原初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)部門。經(jīng)審查批準(zhǔn)后，建設(shè)單位方可組織勘測(cè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行變更設(shè)計(jì)，并組織對(duì)施工圖進(jìn)行審核。

3.1.2 I類變更設(shè)計(jì)申報(bào)條件

I類變更設(shè)計(jì)申報(bào)應(yīng)具備的條件符合《鐵路建設(shè)項(xiàng)目變更設(shè)計(jì)管理辦法》并具備下列條件之一者才可以申報(bào)I類變更設(shè)計(jì)：

3.1.2.1 變更建設(shè)規(guī)模、主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、重大方案的； 3.1.2.2 變更初步設(shè)計(jì)主要批復(fù)意見的；

3.1.2.3 變更涉及運(yùn)輸能力、運(yùn)輸質(zhì)量、運(yùn)輸安全的；

過難度較大，主要有：

1.原地面線變化引起的土方數(shù)量增加。2.拋石擠淤。3.土石比例成分變更。

3.1.5.2 對(duì)下列I類變更設(shè)計(jì)需要有充分的依據(jù)支持，才可能通過審查

1.大范圍基底換填。

2.路基土石方料源地點(diǎn)更換，運(yùn)距調(diào)整。3.C類料改良變更為AB類填料。3.1.5.3 變更設(shè)計(jì)費(fèi)用計(jì)算應(yīng)注意的問題

1.采用“115”號(hào)文編制的項(xiàng)目，費(fèi)用編制執(zhí)行鐵道部鐵鑒函【2004】860號(hào)文件，鐵鑒函【2006】16號(hào)文，對(duì)變更增加投資部分不計(jì)小臨、企業(yè)管理費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)、施工機(jī)構(gòu)調(diào)遣費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等費(fèi)用。

2.采用“113”號(hào)文編制的項(xiàng)目，對(duì)變更增加投資部分不計(jì)建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等費(fèi)用。

3.應(yīng)注意的是：鐵道部鑒定中心對(duì)350萬(wàn)元左右的變更設(shè)計(jì)，較為敏感，一旦變更數(shù)量審查出現(xiàn)問題，變更總額極有可能小于300萬(wàn)元，列為II類變更列入風(fēng)險(xiǎn)包干。因此，要求各單位在與設(shè)計(jì)院協(xié)商變更方案和估算變更設(shè)計(jì)增加數(shù)量時(shí)，一定要引起足夠重視，先進(jìn)行內(nèi)部估算。設(shè)計(jì)院編制上報(bào)的I類變更設(shè)計(jì)預(yù)算增加總額扣除小臨、企業(yè)管理費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)、施工機(jī)構(gòu)調(diào)遣費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)和投標(biāo)降造后應(yīng)盡可能大于350萬(wàn)元，防止變更設(shè)計(jì)工作上報(bào)后陷入被動(dòng)局面。

3.1.5.4 I類變更設(shè)計(jì)審計(jì)或?qū)弮r(jià)時(shí)應(yīng)注意：

施工單位檢驗(yàn)批、施工記錄、旁站記錄、材料消耗、工程數(shù)量計(jì)算資料最好與變更設(shè)計(jì)上報(bào)數(shù)量保持一致或略大于變更設(shè)計(jì)批復(fù)數(shù)量。

3.1.6 由建設(shè)單位組織研究認(rèn)為的重大復(fù)雜Ⅰ類變更設(shè)計(jì)（大面積拆遷、重要文物、重大地質(zhì)引起的線路方案變化、橋梁重大方案變化）按規(guī)

(3)規(guī)范變化；(4)方案變化；(5)建設(shè)單位要求新增；(6)地質(zhì)條件變化；

(7)“三改（改路、改溝、改渠）”工程。3.2.3 II類變更設(shè)計(jì)辦理需準(zhǔn)備的資料

3.2.3.1 施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建指四方簽認(rèn)的會(huì)議紀(jì)要；涉及地方原因的II類變更，還需提供地方政府行政批復(fù)或文件，會(huì)議紀(jì)要為施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位、地方政府或部門五方簽認(rèn)的會(huì)議紀(jì)要；

3.2.3.2 經(jīng)施工單位、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、建設(shè)單位簽字蓋章手續(xù)齊全的工程數(shù)量計(jì)算單和工程數(shù)量增減匯總表，單項(xiàng)預(yù)算表；

3.2.3.3 較小的II類變更設(shè)計(jì)，各分部可自行繪制變更設(shè)計(jì)圖紙，并要求設(shè)計(jì)人員簽字。較大的II類變更設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)院繪制變更設(shè)計(jì)圖紙。資料要求內(nèi)容詳實(shí)，工程數(shù)量、計(jì)算過程、示意圖清晰明了。

3.2.4 II類變更設(shè)計(jì)預(yù)算編制原則：

包干內(nèi)II類變更設(shè)計(jì)預(yù)算編制，按合同約定的風(fēng)險(xiǎn)包干費(fèi)用計(jì)算原則計(jì)算有關(guān)費(fèi)用。包干外II類變更設(shè)計(jì)按招標(biāo)概算的編制原則計(jì)算有關(guān)費(fèi)用，同時(shí)與建設(shè)單位協(xié)商爭(zhēng)取不扣減降造率。4.價(jià)差及其他政策性調(diào)整

根據(jù)《關(guān)于鐵路建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段材料價(jià)差調(diào)整的指導(dǎo)意見》▲（鐵建設(shè)【2009】46號(hào)）要求，建設(shè)、設(shè)計(jì)單位依法合規(guī)計(jì)算材料差價(jià)并按I類變更設(shè)計(jì)程序辦理。價(jià)差費(fèi)用調(diào)整按鐵道部?jī)r(jià)差調(diào)整辦法調(diào)整材料差價(jià)，費(fèi)用暫由降造費(fèi)列支，并報(bào)部核備。降造費(fèi)用不足時(shí)，應(yīng)由原鐵道部給予批復(fù)。

5.一章征地拆遷費(fèi)用▲鐵建設(shè)函（2009）644號(hào)文“關(guān)于加強(qiáng)驗(yàn)工計(jì)價(jià)管理的通知”

5.1 三電遷改費(fèi)用調(diào)整

5.1.1 一般遷改實(shí)際數(shù)量較工程量清單數(shù)量會(huì)有所增加，在施工過程

構(gòu)出具的房屋損失報(bào)告。

6.2 地方道路占用賠償費(fèi)用資料收集和整理：

提供地方道路賠償?shù)挠嘘P(guān)文件，省、市、縣均可，如《中華人民共和國(guó)公路管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)公路管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》、《浙江省高等級(jí)公路路產(chǎn)損失賠償收費(fèi)暫行標(biāo)準(zhǔn)》、《公路路政執(zhí)法手冊(cè)》等政府行政主管部門文件或法律法規(guī)。施工單位與道路所屬產(chǎn)權(quán)單位的占用補(bǔ)償協(xié)議、付款憑證、發(fā)票或收款收據(jù)。

6.3 洪水損失的資料收集和整理：

首先要按地區(qū)所屬范圍，提供市級(jí)氣象部門出具的證明材料，證明50年一遇以上氣象局資料，一遇災(zāi)害情況的發(fā)生。提供監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工、建指四方在災(zāi)害發(fā)生后共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的原始記錄（附相關(guān)人員簽字）。查驗(yàn)范圍：僅針對(duì)正式工程（包括已完工程和正在施工的正式工程），查驗(yàn)內(nèi)容：工點(diǎn)里程、損毀程度、損毀數(shù)量、可修復(fù)程度、現(xiàn)場(chǎng)初步處理意見、對(duì)水毀正式工程原因分析、落實(shí)責(zé)任。依據(jù)上述資料整理工程數(shù)量計(jì)算單、工程數(shù)量匯總表及單項(xiàng)預(yù)算表。

7.按照《經(jīng)理部變更索賠管理辦法》的要求，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，重點(diǎn)抓好以下工作

7.1 施工圖量差處理的應(yīng)對(duì)方法

合同約定施工圖量差納入風(fēng)險(xiǎn)包干費(fèi)的項(xiàng)目：在施工圖出圖階段做足工作，按以下建議盡可能在施工圖中消化負(fù)量差。根據(jù)招標(biāo)工程量清單子目和《鐵路工程工程量清單計(jì)價(jià)指南》▲（鐵建設(shè)【2007】108號(hào)）中的計(jì)量規(guī)則調(diào)整施工圖數(shù)量。應(yīng)注意：工程量清單中沒有單獨(dú)計(jì)量子目且不符合計(jì)量規(guī)則的項(xiàng)目，刻意增加施工圖數(shù)量將無(wú)法計(jì)量，如鋼護(hù)筒、平臺(tái)、鋼板樁、圍堰等措施費(fèi)。

一般做法：⒈路基工程以消化軟基處理負(fù)量差，修改土石比例成分，調(diào)整路基擋護(hù)形式等。⒉橋梁工程以樁徑調(diào)整，樁基數(shù)量增加方式消化鉆孔樁負(fù)量差。

7.2 CFG樁、鉆孔樁施工圖負(fù)量差的審計(jì)處理：

增加的圬工方量并不大，爭(zhēng)取將φ1.25米鉆孔樁改為φ1.5米鉆孔樁；

7.3.2.4 在喀斯特地區(qū)上施工的橋梁，建議在施工圖中增加溶洞回填方量，應(yīng)注意設(shè)計(jì)將取消原設(shè)計(jì)擴(kuò)大基礎(chǔ)變更成樁基數(shù)量，根據(jù)計(jì)量規(guī)則，施工圖中的措施費(fèi)（報(bào)價(jià)中以元為計(jì)量單位）調(diào)整將不會(huì)對(duì)驗(yàn)工計(jì)價(jià)產(chǎn)生影響，修改鉆孔樁直徑，抬高承臺(tái)標(biāo)高；

7.3.2.5 建議橋梁下部結(jié)構(gòu)（墩身承臺(tái)調(diào)整等）應(yīng)統(tǒng)一墩身外觀尺寸，統(tǒng)一模板制作，減少周轉(zhuǎn)料投入角度出發(fā)，同時(shí)盡量將空心墩改為實(shí)心墩。尤其是緊鄰既有線地段，應(yīng)減小基坑挖土，降低既有線邊坡防護(hù)難度，考慮提高承臺(tái)標(biāo)高至原地面；

7.3.2.6本施工地區(qū)地形復(fù)雜，大部分地區(qū)防護(hù)工程設(shè)計(jì)不到位，爭(zhēng)取香壩河特大橋0#～2#墩增加防護(hù)措施，例如增加抗滑樁、土釘墻、擋土墻等施工措施。

7.3.3 站改工程由于初步設(shè)計(jì)概算中房建、站設(shè)工程多采用概算指標(biāo)估列，每座房屋的具體結(jié)構(gòu)形式、規(guī)模、內(nèi)外裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)都未明確。目前，路局接收單位和建設(shè)單位對(duì)路基附屬、防護(hù)柵欄、綠化、房屋裝飾裝修、站設(shè)工程擅自提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的情況較為普遍。原鐵道部多次明確指出，對(duì)路局或建設(shè)單位擅自提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的工程，一般不予批復(fù)超設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的投資，超出部分由建設(shè)單位或路局自行解決。分部應(yīng)隨著工程進(jìn)展，應(yīng)及時(shí)與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，首先應(yīng)確保施工圖達(dá)到概算指標(biāo)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)即可，對(duì)建設(shè)單位提出的超標(biāo)準(zhǔn)部分（主要集中在房屋裝飾裝修），要求設(shè)計(jì)院提供變更設(shè)計(jì)圖紙，并由建設(shè)單位發(fā)函及時(shí)辦理I類變更設(shè)計(jì)或新增工程II類變更設(shè)計(jì)。

7.3.4 除上述在施工圖解決中的變更設(shè)計(jì)內(nèi)容之外，還包括以下內(nèi)容： 7.3.4.1 總承包風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)

1.初步設(shè)計(jì)招標(biāo)的施工圖量差、承包人原因引起的Ⅰ類變更設(shè)計(jì)及全部Ⅱ類變更設(shè)計(jì)引起的工程增減的費(fèi)用；

2.非不可抗力造成的自然災(zāi)害損失及其采取的預(yù)防措施費(fèi)用； 3.甲供供應(yīng)的材料、設(shè)備以及15.4.1（4）以外的材料、設(shè)備價(jià)差；

8.6 各分部物機(jī)部每月25日前做好地材價(jià)差價(jià)表，上報(bào)經(jīng)理部物機(jī)部，經(jīng)理部物機(jī)部每月匯總保存（包括發(fā)票、證明、協(xié)議書等），以便于今后調(diào)概索賠用，因地材單價(jià)隨時(shí)都在變動(dòng)。

8.7 各分部征拆部每月25日前做好永久用地賠償費(fèi)用表，上報(bào)經(jīng)理部征拆部，經(jīng)理部征拆部每月匯總保存（包括補(bǔ)償協(xié)議、評(píng)估報(bào)告、丈量評(píng)估表、會(huì)議紀(jì)要、審批單、付款憑證、發(fā)票證明等），以便于今后對(duì)業(yè)主計(jì)價(jià)調(diào)概索賠用（合同規(guī)定：施工場(chǎng)地中，屬于永久用地的，由業(yè)主提供，施工單位協(xié)助；屬于臨時(shí)用地的，由施工單位負(fù)責(zé)，業(yè)主協(xié)助）。

8.8在本項(xiàng)目變更索賠計(jì)劃任務(wù)：300萬(wàn)元，以上計(jì)劃任務(wù)暫按分部預(yù)計(jì)產(chǎn)值進(jìn)行計(jì)算，待施工圖大部分到位后，及時(shí)調(diào)整和增加變更設(shè)計(jì)任務(wù)。

變更收入本著公平合理、利益共享的原則進(jìn)行分劈，按“誰(shuí)工作，誰(shuí)受益”的原則，在各分部之間進(jìn)行分劈。希望經(jīng)理部和分部共同努力，一定把變更索賠工作做好、做到位，為公司和經(jīng)理部創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益。

第四篇：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書

《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書編制指引》

■前言

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表（注：將總結(jié)性成果清晰地展示在篇首）包括（但不限于）：規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售收入、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金收益、總投資（土地成本、建造成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加）、利潤(rùn)總額、所得稅、凈利潤(rùn)、毛利潤(rùn)率、成本凈利潤(rùn)率、投資凈利潤(rùn)率等。

背景資料清單一覽表 >可行性研究報(bào)告及初期決策資料

>土地出讓合同、規(guī)劃條件

>與政府簽訂的其它一切協(xié)議和相關(guān)文件

>與項(xiàng)目有關(guān)的一切相關(guān)會(huì)議紀(jì)要、合作協(xié)議

>項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)邊界條件、技術(shù)資料

>項(xiàng)目土地實(shí)測(cè)報(bào)告

>……

影響經(jīng)營(yíng)的核心事項(xiàng)摘要：

>土地權(quán)屬是否清晰、是否存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的隱患

>紅線外市政配套設(shè)施能否及時(shí)到位、是否需承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用

>拆遷是否能按計(jì)劃推進(jìn)并按期交地

>規(guī)劃方案及指標(biāo)是否滿足政府規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、是否存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的隱患

>稅收優(yōu)惠政策能否落實(shí)

>……

■正文

1土地和項(xiàng)目解讀

1.1土地和項(xiàng)目環(huán)境調(diào)查 地塊基本情況（現(xiàn)狀、環(huán)境、交通、配套等，附照片進(jìn)行說(shuō)明，不超過1000字）。項(xiàng)目前期開發(fā)政策環(huán)境調(diào)查、項(xiàng)目工程配套技術(shù)情況調(diào)查、房地產(chǎn)（包括各功能業(yè)態(tài)）政策環(huán)境調(diào)查、報(bào)建程序調(diào)查。

1.2土地和項(xiàng)目解讀 從項(xiàng)目土地的屬性、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深度分析土地的附加值，深度解讀土地。結(jié)合土地獲取條件、土地技術(shù)條件、市場(chǎng)條件，按“項(xiàng)目效益最大化”、“現(xiàn)金投資最小化”的原則，提出項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)重點(diǎn)考慮的因素和項(xiàng)目總體開發(fā)經(jīng)營(yíng)思路。本節(jié)內(nèi)容可參考項(xiàng)目前期可研部分內(nèi)容。

2市場(chǎng)研究、產(chǎn)品策劃及定位、營(yíng)銷策劃

2.1市場(chǎng)研究

包括各有關(guān)物業(yè)類型的市場(chǎng)調(diào)查和分析，分析推導(dǎo)銷售類物業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群定位、市場(chǎng)定位、銷售價(jià)格及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析等。也包括分析大小主力店等業(yè)態(tài)的需求和期望，業(yè)態(tài)組合、租金價(jià)格等

2.2產(chǎn)品定位

對(duì)包括住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店等各有關(guān)物業(yè)提出規(guī)劃和建筑的設(shè)計(jì)設(shè)想、針對(duì)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品技術(shù)要素，對(duì)總體布局、面積分配、物業(yè)類型、場(chǎng)地規(guī)劃等規(guī)劃內(nèi)容提出定位分析，對(duì)戶型面積、層高、配套設(shè)施（如會(huì)所）、建筑細(xì)節(jié)（如入戶花園、帶風(fēng)雨廊的商鋪）等進(jìn)行分析策劃，提出建造標(biāo)準(zhǔn)（含裝修標(biāo)準(zhǔn)）建議。

2.3營(yíng)銷策劃

主要包括項(xiàng)目概念策劃、營(yíng)銷體系建立、銷售價(jià)格策略、推廣促銷策略、營(yíng)銷費(fèi)用估算、以及整體銷售計(jì)劃方案，并列出銷售收入計(jì)劃及方案。特別提示：對(duì)綜合體項(xiàng)目而言，尤其需

要提出城市綜合體獨(dú)有特征優(yōu)勢(shì)的營(yíng)銷策劃，營(yíng)銷推廣須結(jié)合商務(wù)商業(yè)的配合工作。3成本控制與規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃

3.1成本控制策劃

3.1.1建筑市場(chǎng)調(diào)查和成本測(cè)算 調(diào)查辦理建設(shè)手續(xù)的有關(guān)職能部門、單位清單，建設(shè)程序中的收費(fèi)、辦理時(shí)限等有關(guān)文件，形成各種前后期行政、配套事業(yè)收費(fèi)一覽表。

調(diào)查當(dāng)?shù)刂饕牧蟽r(jià)格信息，類似工程的造價(jià)信息（含實(shí)例）；對(duì)材料設(shè)備價(jià)格及當(dāng)?shù)毓?yīng)商進(jìn)行考察。

根據(jù)擬定的項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算項(xiàng)目的目標(biāo)控制成本。

3.1.2提出實(shí)施過程中成本控制的主要節(jié)點(diǎn)、方法或原則 如控制行政事業(yè)收費(fèi)為代表的前期成本、控制稅務(wù)成本、控制影響成本的業(yè)態(tài)商務(wù)條件和技術(shù)要求、控制各業(yè)態(tài)功能面積、控制影響成本的營(yíng)銷要求、控制建筑標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化規(guī)劃建筑方案層面的內(nèi)容；實(shí)行限額招商、限額設(shè)計(jì)；在施工圖設(shè)計(jì)中提出含鋼量、混凝土含量等指標(biāo)；招投標(biāo)階段合理低價(jià)選擇施工單位；施工階段材料限價(jià)，控制現(xiàn)場(chǎng)簽證和變更；強(qiáng)化竣工結(jié)算階段審查措施等。3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化

3.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指引

主要包括規(guī)劃概述、總體規(guī)劃原則、交通布局、停車設(shè)施、配套設(shè)施等，對(duì)不銷售的資產(chǎn)（如管理用房、設(shè)備用房、擬租賃車庫(kù)、會(huì)所、餐廳等）進(jìn)行合理的限制性配置，對(duì)強(qiáng)制性要求建設(shè)的不銷售配套設(shè)施（如物業(yè)經(jīng)營(yíng)和社區(qū)用房、人防、幼兒園、中小學(xué)等）需提供政府的相關(guān)依據(jù)文件，并盡量核減。形成階段性項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表。

3.2.2景觀環(huán)境設(shè)計(jì)指引

主要包括綠地景觀設(shè)計(jì)、硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)、水體等小品景觀設(shè)計(jì)指引。

3.2.3建筑設(shè)計(jì)（住宅及商業(yè)）

主要包括商家業(yè)態(tài)的空間功能設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備選型、地下工程、結(jié)構(gòu)形式

等，要求根據(jù)市場(chǎng)、技術(shù)調(diào)研結(jié)果和項(xiàng)目定位，進(jìn)行優(yōu)化論證。

3.2.4售樓處設(shè)計(jì)

3.2.5公建設(shè)計(jì) 主要包括會(huì)所、幼兒園、學(xué)校等的設(shè)計(jì)、裝修要求。

分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化則增補(bǔ)或更新。

4資金及稅收策劃（另冊(cè)編制）

4.1現(xiàn)金流分析及融資計(jì)劃 編制土地投資計(jì)劃、工程支出計(jì)劃、費(fèi)用開支計(jì)劃、稅金繳納計(jì)劃，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)、銷售的具體情況，編制內(nèi)的現(xiàn)金流量分析表、項(xiàng)目總體資金流量表。

依據(jù)項(xiàng)目具體情況編制融資計(jì)劃，詳細(xì)列明貸款銀行名稱、貸款額度、貸款期限、還款計(jì)劃等內(nèi)容。此項(xiàng)可簡(jiǎn)明扼要闡述，在分期增補(bǔ)更新內(nèi)容中詳細(xì)解讀。

4.2稅務(wù)分析及籌劃

根據(jù)項(xiàng)目政策條件、項(xiàng)目開發(fā)總體思路，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)金流的需求，提出詳細(xì)的稅收籌劃方案，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化。

5開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

5.1項(xiàng)目總體開發(fā)經(jīng)營(yíng)思路 根據(jù)規(guī)劃、市場(chǎng)、資金等各因素，制定項(xiàng)目分期計(jì)劃、開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)順序、總體開發(fā)周期等項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)總體思路。

5.2分期項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃

主要包括項(xiàng)目獲取五證（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證）的時(shí)間、開工、正負(fù)零、達(dá)預(yù)售形象條件、開盤、主體封頂、機(jī)電工

程、配套及景觀工程、商家進(jìn)場(chǎng)、竣工驗(yàn)收、交房入伙或開業(yè)時(shí)間等關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)。

5.3分期項(xiàng)目各專項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃 主要包括項(xiàng)目商務(wù)對(duì)接工作計(jì)劃、設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、五證辦理時(shí)間計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃（含工程類、服務(wù)及設(shè)計(jì)類、材料設(shè)備類）、工程進(jìn)度總控制計(jì)劃和主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表、營(yíng)銷工作計(jì)劃、商家進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、項(xiàng)目驗(yàn)收辦證計(jì)劃等。

6交付、開業(yè)與經(jīng)營(yíng)、物管策劃 主要包括落實(shí)商家進(jìn)場(chǎng)房產(chǎn)技術(shù)條件、商家開業(yè)需具備哪些條件、商業(yè)及物業(yè)管理公司籌建計(jì)劃、商業(yè)及物業(yè)管理需做哪些前期介入配合工作、提出商業(yè)及物業(yè)用房設(shè)計(jì)要求，進(jìn)行開辦費(fèi)估算、收支估算和物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

此項(xiàng)可簡(jiǎn)明扼要闡述，在分期增補(bǔ)更新內(nèi)容中詳細(xì)解讀。

7投資收益分析 根據(jù)擬定的項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)、成本估算、稅收策劃，確定項(xiàng)目的主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，測(cè)算利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、銷售利潤(rùn)率、銷售毛利率、成本利潤(rùn)率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。附表：項(xiàng)目投資計(jì)劃表、項(xiàng)目成本計(jì)劃表（另冊(cè)編制）、項(xiàng)目投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)分析表。

分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化則增補(bǔ)或更新，提供本期的目標(biāo)控制成本相關(guān)附表：項(xiàng)目投資計(jì)劃表、項(xiàng)目成本計(jì)劃表、項(xiàng)目投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)分析表，如有突破投資估算的，則需重點(diǎn)陳述突破的原因、依據(jù)和必要性。

8風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、信息遺漏風(fēng)險(xiǎn)（如項(xiàng)目重要邊界條件信息遺漏或改變等），重點(diǎn)說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)的應(yīng)變措施。對(duì)外承諾且可能產(chǎn)生糾紛的要點(diǎn)提示（含規(guī)劃、租賃和銷售合同、廣告、沙盤、物業(yè)服務(wù)等）

說(shuō)明：

1.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書在初稿階段對(duì)前期內(nèi)容應(yīng)加強(qiáng)，對(duì)其他非急迫內(nèi)容視情況可暫不詳細(xì)編寫。

即初稿中必須包括的內(nèi)容有：土地和項(xiàng)目解讀、市場(chǎng)研究、成本控制策劃的建筑市場(chǎng)調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計(jì)指引、項(xiàng)目總體開發(fā)經(jīng)營(yíng)思路（含《項(xiàng)目前期工作主要節(jié)點(diǎn)完成計(jì)劃表》）、稅務(wù)分析及籌劃、投資收益估算、對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有較大風(fēng)險(xiǎn)的要點(diǎn)提示及應(yīng)對(duì)措施。

2.按制度要求，經(jīng)營(yíng)策劃書是項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理的重要依據(jù)，在其編寫完成時(shí)須同時(shí)編制完成項(xiàng)目（分期）總體開發(fā)計(jì)劃及各分項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃書。

3.按制度要求，經(jīng)營(yíng)策劃書是制定決策文件的重要依據(jù)，在其編寫完成時(shí)須同時(shí)編制完成項(xiàng)目（分期）目標(biāo)成本計(jì)劃表、建造標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)銷計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃等內(nèi)容。

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書附件示例：

附件1：項(xiàng)目所在城市發(fā)展概況及市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 1.城市發(fā)展概況

簡(jiǎn)述城市概貌、近三年的城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和城市人口變化情況、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市總體發(fā)展規(guī)劃等。（可附表格和圖片進(jìn)行說(shuō)明）

分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和城市人口，其它如有變化則更新。

2.項(xiàng)目所在區(qū)位發(fā)展概況

簡(jiǎn)述分區(qū)規(guī)劃、周邊發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)生活配套設(shè)施。（可附圖片進(jìn)行說(shuō)明）

分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化則更新。

3.市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

主要包括市場(chǎng)容量、消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、按揭貸款、住宅及商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查等。分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化或新增競(jìng)爭(zhēng)樓盤則增補(bǔ)。

4.項(xiàng)目SWOT分析

主要包括區(qū)域、政策、品牌、規(guī)模、規(guī)劃、交通、潛力、環(huán)境、配套、物業(yè)管理等。分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化則增補(bǔ)。

5.客源分析

主要包括客戶群分析、客戶年齡分析、客戶消費(fèi)動(dòng)因分析等。

分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化則增補(bǔ)。

附件2：項(xiàng)目建設(shè)前期調(diào)研報(bào)告

包括建設(shè)和房地產(chǎn)政策環(huán)境和辦事流程、建筑單位和材料地方市場(chǎng)、場(chǎng)地管網(wǎng)地質(zhì)水文市政調(diào)查、各項(xiàng)場(chǎng)地和政策收費(fèi)分析對(duì)策。

附件3：工程管理策劃方案（在經(jīng)營(yíng)策劃書正式稿時(shí)編制）

詳見操作手冊(cè)相關(guān)內(nèi)容

附件4：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理策劃 1.對(duì)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行物業(yè)管理法律、法規(guī)（包括管理費(fèi)、維修基金等）、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查、分析。

2.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)

3.物業(yè)管理方案策劃

4.開辦和組建計(jì)劃

5.經(jīng)營(yíng)測(cè)算

6.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理對(duì)項(xiàng)目的建議（商業(yè)公建、會(huì)所、幼托、物管辦公用房、宿舍、餐廳、垃圾收集與轉(zhuǎn)運(yùn)、停車場(chǎng)（庫(kù)）、管理控制室、水電氣暖等配套工程用房、區(qū)內(nèi)標(biāo)志、標(biāo)牌等）。

附件5：項(xiàng)目營(yíng)銷策略及推盤方案

第五篇：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)簽證索賠策劃書

仁懷國(guó)酒新城北區(qū)安置房二組團(tuán)六標(biāo)段項(xiàng)目

經(jīng)濟(jì)簽證索賠策劃書

編制：

審核：

審批：

遵義建工（集團(tuán)）有限公司 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)簽證索賠策劃書

1、項(xiàng)目基本情況 1.1工程概況

仁懷國(guó)酒新城北區(qū)安置房二組團(tuán)六標(biāo)段項(xiàng)目位于仁懷市中樞鎮(zhèn)三轉(zhuǎn)盤羅家壩路旁，建筑面積為49578.21平方米，結(jié)構(gòu)形式為框剪結(jié)構(gòu)，建筑高度為99.75米，建筑層數(shù)31+1層，建筑用途為高層安置居民樓，合同范圍含六號(hào)樓（包含所屬架空層及地下室層）的施工圖及修改圖（通知）所含的土建工程和塔樓區(qū)域的給排水工程、電氣工程、通風(fēng)工程、消防工程，其中消防工程僅含消防栓系統(tǒng)和防火門。項(xiàng)目暫定總造價(jià)55213897.73元。1.2合同背景情況介紹

建設(shè)單位為仁懷市城市開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)有限公司，監(jiān)理單位為貴州省建筑設(shè)計(jì)研究院監(jiān)理部，設(shè)計(jì)單位為貴州省建筑設(shè)計(jì)研究院，項(xiàng)目管理公司為貴州省建筑設(shè)計(jì)研究院項(xiàng)目管理部，質(zhì)量監(jiān)督部門及安全監(jiān)督部門均為仁懷市住建局下屬部門，合同管理嚴(yán)格按照上述單位的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。1.3策劃書的目的宗旨

明確簽證索賠工作的目標(biāo)及工作內(nèi)容，理清工作思路，理順工作關(guān)系，扎實(shí)抓好基礎(chǔ)工作，落實(shí)好責(zé)任到人的工作制度，切實(shí)提高項(xiàng)目簽證索賠的執(zhí)行力度和工作實(shí)效，達(dá)到減虧增效的工作目標(biāo)。1.4策劃書編制的依據(jù)：

本策劃書根據(jù)跟業(yè)主簽訂的主要合同條款及附件、工程施工圖紙、施工組織設(shè)計(jì)、業(yè)主及監(jiān)理工程師的相關(guān)通知、指令等編制。

2、組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)分工

2.1組織機(jī)構(gòu)

項(xiàng)目部成立簽證索賠工作小組，由項(xiàng)目經(jīng)理任組長(zhǎng)，生產(chǎn)經(jīng)理及技術(shù)負(fù)責(zé)人任副組長(zhǎng)，成員由施工部門、材料部門、預(yù)算部門、財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人組成。簽證索賠工作小組負(fù)責(zé)組織和開展項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)簽證索賠管理的各項(xiàng)工作。

2.2簽證索賠工作小組人員構(gòu)成組長(zhǎng)：楊濤

副組長(zhǎng)：夏樹揚(yáng)、關(guān)林林、楊紹平

成員：翁維剛、黃朝霞、胡大坤、羅昌鼎、駱國(guó)良、龔凡

2.3職責(zé)分工

2.3.1組長(zhǎng)：為項(xiàng)目簽證索賠工作的第一責(zé)任人。負(fù)責(zé)與業(yè)主。監(jiān)理等單位協(xié)調(diào)工作，重要事項(xiàng)及時(shí)決策或向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示匯報(bào)。

2.3.2副組長(zhǎng)：副組長(zhǎng)為項(xiàng)目簽證索賠工作的直接負(fù)責(zé)人。副組長(zhǎng)根據(jù)工作分工分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目簽證索賠方案的制定和實(shí)施，組織收集整理簽證索賠基礎(chǔ)資料，組織編寫簽證索賠文件，組織施工圖設(shè)計(jì)優(yōu)化；負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)部簽證索賠工作協(xié)調(diào)、溝通，負(fù)責(zé)與業(yè)主、監(jiān)理主管人員就簽證索賠問題的溝通聯(lián)絡(luò)，負(fù)責(zé)簽證文件的報(bào)送、簽認(rèn)、審批及跟蹤落實(shí)，并及時(shí)向組長(zhǎng)匯報(bào)。

2.3.3施工部門：施工部門負(fù)責(zé)變更簽證方案的具體落實(shí)。負(fù)責(zé)提供經(jīng)業(yè)主、監(jiān)理審批的施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、有關(guān)實(shí)驗(yàn)報(bào)告；負(fù)責(zé)收集管理有關(guān)施工日志、工程照片、會(huì)議紀(jì)要、施工記錄、有關(guān)工程來(lái)往函件、施工進(jìn)度、業(yè)主代表指令、監(jiān)理工程師指令、氣象報(bào)告、以及其他突發(fā)情況照片、影響資料、延期申請(qǐng)報(bào)告；負(fù)責(zé)辦理各種變更設(shè)計(jì)的簽證手續(xù)，建立各類文件臺(tái)賬，及時(shí)交資料管理部門匯總歸檔。

2.3.4材料部門：負(fù)責(zé)調(diào)查并提供實(shí)際發(fā)生的各種工程材料和機(jī)械設(shè)備的臺(tái)班數(shù)量、單價(jià)、材料運(yùn)雜費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)輸距離和國(guó)家有關(guān)費(fèi)用調(diào)整的文件規(guī)定，配合預(yù)算部門收集材料調(diào)差、運(yùn)雜費(fèi)調(diào)差和機(jī)械臺(tái)班調(diào)差的依據(jù)文件和資料，按月準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目物資出入庫(kù)、材料盤點(diǎn)表的歸檔。

2.3.5財(cái)務(wù)部門：負(fù)責(zé)提供施工人員的薪酬及購(gòu)買物資、設(shè)備的原始票據(jù)和有關(guān)費(fèi)用支付、收訖憑證，以及國(guó)家工商政策和地方政府的收費(fèi)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)文件；本項(xiàng)目企業(yè)墊資情況及銀行利息的統(tǒng)計(jì)工作；

2.3.6預(yù)算部門：負(fù)責(zé)提供工程項(xiàng)目的理論收支情況及實(shí)際收支情況，收集變更通知進(jìn)行預(yù)算統(tǒng)計(jì)，得出本工程的理論利潤(rùn)值與實(shí)際利潤(rùn)值，并作對(duì)比表上報(bào)組長(zhǎng)。

3、簽證索賠的合同依據(jù)及有關(guān)政策

3.1合同依據(jù)：依據(jù)施工承包合同條款通用條款第。條；專用條款。條分別對(duì)不利物資條件、工期延期內(nèi)容、索賠程序等作出約定。

3.2政策依據(jù)

（1）國(guó)家現(xiàn)行工程技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范；（2）工程招標(biāo)文件范本工程量清單計(jì)量規(guī)則及相應(yīng)補(bǔ)充約定；（3）國(guó)家以及當(dāng)?shù)刈〗ú块T、定額站等發(fā)布的政策法規(guī)等。

3.2.2計(jì)算依據(jù)

（1）施工圖，圖紙會(huì)審紀(jì)要，招投標(biāo)文件，施工合同，設(shè)計(jì)變更，甲方下發(fā)的相關(guān)文件或通知、工程聯(lián)系單（內(nèi)容必須做成簽證）。

（2）按貴州省各專業(yè)04定額的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量。

（3）按08建設(shè)工程工程量清單計(jì)算規(guī)范的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量。

3.2.3簽證索賠策劃

3.3.1工程量簽證

3.3.2工期延期索賠

因非我方原因引起的工期延期索賠，工期擬進(jìn)行申請(qǐng)索賠

天。3.3.3工期延誤費(fèi)用索賠

對(duì)于非我方原因引起的工期延誤生產(chǎn)的費(fèi)用增加，包括勞務(wù)勞動(dòng)效率的降低、機(jī)械設(shè)備閑置、材料的倉(cāng)庫(kù)保管、成品、半成品的保管、企業(yè)墊資及利息、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、標(biāo)準(zhǔn)化施工及安全設(shè)施投入費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)、拖期損失賠償金（逾期交工違約金）、利潤(rùn)、稅金等各項(xiàng)費(fèi)用。

4、簽證索賠辦理程序及責(zé)任分解 4.1索賠程序

4.1.1在施工過程中，一旦出現(xiàn)索賠事件，項(xiàng)目副經(jīng)理應(yīng)在合同約定的時(shí)間內(nèi)，組織及時(shí)向業(yè)主和監(jiān)理書面提出索賠意向通知。4.1.2如出現(xiàn)分供商提出索賠，項(xiàng)目副經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行分析確認(rèn)后，及時(shí)向業(yè)主和監(jiān)理書面提出索賠意向通知并由分供商配合做出索賠文件。

4.1.3項(xiàng)目副經(jīng)理應(yīng)對(duì)所收集的索賠證據(jù)文件進(jìn)行分析整理，在合同約定的索賠有效期內(nèi)及時(shí)做出索賠文件。

4.1.4索賠文件經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理簽署后，報(bào)送合同對(duì)方，并約定洽談時(shí)間和地點(diǎn)。

4.1.5由項(xiàng)目副經(jīng)理組織有關(guān)人員與合同對(duì)方進(jìn)行索賠洽談，并整理形成索賠洽談紀(jì)要。

4.2反索賠工作

4.2.1反索賠工作的要求及反索賠工作的準(zhǔn)備

（1）正確理解合同條款和合同文件，充分、完整、正確、及時(shí)地履行合同職責(zé)與義務(wù)。

（2）及時(shí)處理工程合同中的歧義問題，通過補(bǔ)充合同或協(xié)議，明確合同中可能發(fā)生的不同理解的條款。

（3）及時(shí)減緩在合同執(zhí)行過程中對(duì)我方不利的矛盾，在我方過失情況下，應(yīng)迅速商談或處理，通過協(xié)商爭(zhēng)取解除部分無(wú)法履行的職責(zé)和義務(wù)，并以適當(dāng)形式明確下來(lái)。

4.3.2反索賠工作注意事項(xiàng)

（1）反索賠工作應(yīng)與索賠工作統(tǒng)籌考慮，不可割離。

（2）要認(rèn)真分析索賠與反索賠內(nèi)容和金額，未經(jīng)過充分分析和研究都不應(yīng)盲目開始向合同的另一方提出賠償。（3）將反索賠、索賠商談的初步結(jié)果認(rèn)真分析，要盡力避免向仲裁機(jī)構(gòu)或法院申述，以免企業(yè)社會(huì)信譽(yù)受損。

5、簽證索賠文件的報(bào)送及跟蹤落實(shí)

5.1報(bào)送時(shí)要進(jìn)行簽收登記，注明文件名稱、文件編號(hào)、上報(bào)金額、簽收單位、簽收人和簽收日期等。

5.2文件上報(bào)后，跟蹤人必須及時(shí)與所涉及到的各個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)人員繼續(xù)溝通，須修改或補(bǔ)充的資料要及時(shí)通知相關(guān)部門辦理。

5.3跟蹤人要?jiǎng)討B(tài)掌握文件審批進(jìn)展程度及審批意見，并將審批中存在的問題和結(jié)果及時(shí)向項(xiàng)目簽證索賠小組匯報(bào)。

5.4簽證索賠工作小組對(duì)過程中的重要事項(xiàng)及時(shí)決策或向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示匯報(bào)。

6、索賠策略

6.1在承包工程的競(jìng)爭(zhēng)中，有一句話叫“中標(biāo)靠低價(jià)，賺錢靠索賠”。這充分反映了索賠工作在工程建設(shè)中的重要作用。但要做好索賠工作，除了認(rèn)真編寫好索賠文件，使之提出的索賠項(xiàng)目符合實(shí)際，內(nèi)容充分，證據(jù)確鑿，有說(shuō)服力，索賠計(jì)算準(zhǔn)確，并嚴(yán)格按索賠規(guī)定和程序辦理外，必須掌握索賠技巧，這對(duì)索賠的成功十分重要，同樣性質(zhì)和內(nèi)容的索賠，如果方法不當(dāng)，技巧不高，容易給索賠工作增加新的困難，甚至導(dǎo)致事倍功半的下場(chǎng)。

反之，如果方法得當(dāng)，技巧高明，一些看來(lái)似乎很難索賠項(xiàng)目，也能獲得比較滿意的結(jié)果。因此要做好索賠工作除了做到有理、有據(jù)、有時(shí)外，掌握好一些索賠的技巧是很重要的。6.1.1做好資料收集、整理簽證工作

索賠成功的基礎(chǔ)在于充分的事實(shí)、確鑿的證據(jù)。而這些事實(shí)和證據(jù)只能來(lái)源于工程承包全過程的各個(gè)環(huán)節(jié)之中。關(guān)鍵在于用心收集、整理好，并輔之以相應(yīng)的法律法規(guī)及合同條款，使之真正成為成功索賠的依據(jù)。

學(xué)習(xí)招標(biāo)文件、合同條款及相關(guān)的法律法規(guī)尤為重要。項(xiàng)目部每個(gè)專業(yè)、每個(gè)部門都應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)。在工程開工前應(yīng)收集有關(guān)資料。在圖紙會(huì)審中應(yīng)認(rèn)真做好施工圖會(huì)審紀(jì)要，因?yàn)槭┕D會(huì)審紀(jì)要是施工合同的重要組成部分，也是索賠的重要依據(jù)。

施工中應(yīng)及時(shí)進(jìn)行預(yù)測(cè)性分析，發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生索賠事項(xiàng)的分部分項(xiàng)工程，如：遇到災(zāi)害性氣候、發(fā)現(xiàn)地下障礙物、軟基礎(chǔ)或文物；以及征地拆遷、施工條件等外部環(huán)境影響等。

業(yè)主要求變更施工項(xiàng)目的局部尺寸及數(shù)量或調(diào)整施工材料、更改施工工藝等。

停水、停電超過原合同規(guī)定時(shí)限；因建設(shè)單位或監(jiān)理單位要求延緩施工或造成工程返工、窩工、增加工程量等等。以上這些事項(xiàng)均是提出索賠的充分理由，都不能輕易放過。

施工組織設(shè)計(jì)及專項(xiàng)施工方案，施工進(jìn)度、勞動(dòng)力及機(jī)具計(jì)劃，也是工程索賠的依據(jù)。

6.1.2正確處理好痛業(yè)主與監(jiān)理的關(guān)系

索賠必須取得監(jiān)理的認(rèn)可，索賠的成功與否，監(jiān)理起著關(guān)鍵性作用。索賠直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益，承包商索賠的成敗在很大程度上取決于業(yè)主的態(tài)度。因此，要正確處理好業(yè)主、監(jiān)理關(guān)系，在實(shí)際工作中樹立良好的信譽(yù)。

總之，要搞好相互關(guān)系，保持友好合作的氣氛，互相信任。對(duì)業(yè)主或監(jiān)理的過失，承包商應(yīng)表示理解和同情，用真誠(chéng)換取對(duì)方的信任和理解。創(chuàng)造索賠的平和氣氛，避免感情上的障礙。

6.1.3主動(dòng)創(chuàng)造索賠機(jī)遇

在施工過程中，承包商應(yīng)堅(jiān)持監(jiān)理及業(yè)主的書面指令為主，及時(shí)在特殊情況下必須執(zhí)行其口頭命令，亦應(yīng)在時(shí)候立即要求其用書面文件確認(rèn)，或者致函監(jiān)理及業(yè)主確認(rèn)。同時(shí)做好施工日志、技術(shù)資料等施工記錄。

每天應(yīng)有專人記錄，并請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程人員簽字；當(dāng)造成現(xiàn)場(chǎng)損失時(shí)，還應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)攝像，以達(dá)到資料的完整性；對(duì)停水、停電、甲供材料的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、數(shù)量、質(zhì)量等等，都應(yīng)做好詳細(xì)記錄；對(duì)設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定、工程量增減等簽證手續(xù)要齊全，確保資料完整；業(yè)主或監(jiān)理單位的臨時(shí)變更、口頭指令、會(huì)議研究、往來(lái)信函等應(yīng)及時(shí)收集，整理成文字，必要時(shí)還可對(duì)施工過程進(jìn)行攝影或錄像。又如甲方指定或認(rèn)可的材料或采用新材料，實(shí)際價(jià)格高于預(yù)算價(jià)（或投標(biāo)價(jià)），按合同規(guī)定允許按實(shí)補(bǔ)差的，應(yīng)及時(shí)辦理價(jià)格簽證手續(xù)。

凡采用新材料、新工藝、新技術(shù)施工，沒有相應(yīng)預(yù)算定額計(jì)價(jià)時(shí)，應(yīng)收集有關(guān)造價(jià)信息或征詢有關(guān)造價(jià)部門意見，作好結(jié)算依據(jù)準(zhǔn)備。

其次，在施工中需要更改設(shè)計(jì)或施工方案的也應(yīng)及時(shí)做好修改、補(bǔ)充簽證。另外，如施工中發(fā)生工傷、機(jī)械事故時(shí)，也應(yīng)及時(shí)記錄現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況，分清職責(zé)；對(duì)人員、設(shè)備的閑置、工期的延誤以及對(duì)工程的損害程度等，都應(yīng)及時(shí)辦理簽證手續(xù)。

此外要十分熟悉各種索賠事項(xiàng)的簽證時(shí)間要求，特別是一些隱蔽工程、挖土工程、拆除工程，都必須及時(shí)辦理簽證手續(xù)。否則時(shí)過境遷就容易引起扯皮，增加索賠難度。做到不忘、不漏、不缺、不少、眼勤、手勤、口勤、腿勤。不能因?yàn)楸O(jiān)理的口頭承諾而疏忽文字記錄，也不能因?yàn)榇蠹叶贾谰头潘珊炞C。這些都是工程索賠的原始憑證，應(yīng)分類保管，以創(chuàng)造索賠的機(jī)遇。

6.1.4注意談判技巧

談判技巧是索賠談判成功的重要因素，要使談判取得成功，必須做到：

首先應(yīng)事先做好談判準(zhǔn)備：知己知彼，百戰(zhàn)不殆。認(rèn)真做好談判準(zhǔn)備然是促成談判成功的首要因素，在同業(yè)主和監(jiān)理開展索賠談判時(shí)，應(yīng)事先研究和統(tǒng)一談判口徑的策略。談判人員應(yīng)在統(tǒng)一的原則下，根據(jù)實(shí)際情況采取應(yīng)變的靈活策略，以爭(zhēng)取主動(dòng)。談判中一要注意維護(hù)領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威；二要丟芝麻抓西瓜，不斤斤計(jì)較；三要控制主動(dòng)權(quán)，并留有余地。談判的最終決策者應(yīng)是承包方的領(lǐng)導(dǎo)人，可實(shí)行幕后指揮，以防僵局和陷于被動(dòng)。

總之，索賠工作關(guān)系著施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。所有施工管理人員都應(yīng)重視索賠，知道索賠，善于索賠。必須做到理由充分，證據(jù)確鑿，按時(shí)簽證，講究談判技巧，并把索賠工作貫穿于施工的全過程。根據(jù)項(xiàng)目的特殊性，在后期我們也要把握一切良機(jī)爭(zhēng)取將索賠費(fèi)用全盤抓回，為公司企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤(rùn)空間！