第一篇：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書

南浦花園開書店項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書

一．前言

該項(xiàng)目編制的依據(jù)，1進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研獲得的第一手資料

2網(wǎng)上搜索的資料

二．項(xiàng)目概況

1項(xiàng)目名稱：圖書零售

2項(xiàng)目選址：南浦花園

3項(xiàng)目規(guī)模及投資：按照一般情況，書店每平方米每月月租最高不宜超過100元，超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)就非常大。如果開店人租下店面期滿或者中途退租，仍然可以收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，那么這樣就比較合適。如果不能，就相當(dāng)于增加了房租。

4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者：物業(yè)管理公司 5項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式，在開店人確定自己經(jīng)營(yíng)的品種后，要依照賣場(chǎng)面積來劃分各品種所占的面積，并思考各圖書類別比重；在完成這些動(dòng)作后，開店人就要將各品種及品種中特殊類別的位置作合理安排，并做成書面資料。具體規(guī)劃時(shí)需要注意幾點(diǎn)：顧客通道一般兩個(gè)人對(duì)面經(jīng)過不擁擠即可，一般不小于0．8米即可；一般100平方米以下的店，收銀臺(tái)占地面積不超過1．5平方米為宜，過多浪費(fèi)。高度為0．75米左右為宜，過高給顧客感覺沒有親近感；賣場(chǎng)看管方面最好一人能夠全部看到整個(gè)賣場(chǎng)情況。因此，除了收銀臺(tái)的位置安排盡可能的考慮這點(diǎn)外，高的書架不要放置在阻擋視線的地方；書架跨度為0．75米左右為宜，太寬了隔板容易被書壓彎。中間書架的擺放，按照越往里走書架可逐漸增高的趨勢(shì)安排，這樣給顧客一種開闊的感覺，視覺效果好而且能多存放書籍。

新書與暢銷書，是一個(gè)書店吸引顧客的關(guān)注點(diǎn)，其位置一般都在圖書區(qū)最前端或最接近門口處，而新書柜和暢銷書柜本身的設(shè)計(jì)款式和高度，又有各家書店的各自功能需求。

三．項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

1項(xiàng)目所在城市：揚(yáng)州

2揚(yáng)州市第三產(chǎn)業(yè)

3行政部分的內(nèi)容可網(wǎng)上搜索

經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行勢(shì)態(tài)良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方針與各級(jí)政府對(duì)于發(fā)展大市場(chǎng)的 思路相符，該項(xiàng)目將是得到政府的肯定和大力支持，這些因素為項(xiàng)目的運(yùn)行提供了可靠的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)政策保證

四．時(shí)常及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1市場(chǎng)分析

（1）社會(huì)購買力分析

（2）消費(fèi)傾向分析

（3）市場(chǎng)容量分析

2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

（1）國(guó)有書店仍然占主導(dǎo)地位（黃金書屋）優(yōu)勢(shì)：1）聲譽(yù)與品牌優(yōu)勢(shì)幾十年來對(duì)廣大讀者根深蒂固的影響；2）總體實(shí)力強(qiáng)大資金、人員、系統(tǒng)不是小型書店能夠比擬的；3）政策優(yōu)勢(shì)對(duì)教材教輔的壟斷經(jīng)營(yíng)。

劣勢(shì)：

1）運(yùn)行成本高，不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)；

2）管理環(huán)節(jié)較多，對(duì)市場(chǎng)需求反應(yīng)速度慢；

3）服務(wù)意識(shí)缺乏，特色化個(gè)性化服務(wù)沒有，欠缺文化氛圍；

4）國(guó)家對(duì)教材教輔市場(chǎng)的逐步開放。

對(duì)策：沒有總體抗衡的實(shí)力，采取市場(chǎng)補(bǔ)缺者戰(zhàn)略

1）細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，避開主導(dǎo)者的優(yōu)勢(shì)商品；

2）著力降低經(jīng)營(yíng)成本，讓利于讀者；

3）狠抓服務(wù)質(zhì)量，提供多樣化的服務(wù)形式，提高讀者的認(rèn)可度和忠誠度。

五．項(xiàng)目立地條件分析

1地理位置：揚(yáng)子豪澤苑由于揚(yáng)子江置業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)，地處邗江區(qū)潤(rùn)揚(yáng)南路廣陵學(xué)院對(duì)面，項(xiàng)目規(guī)劃為別墅小區(qū)。物業(yè)類型聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、雙拼別墅等類型.揚(yáng)子·豪澤苑，位于潤(rùn)揚(yáng)南路廣陵學(xué)院對(duì)面，潤(rùn)揚(yáng)路與銀河大道交會(huì)處。東接西南大學(xué)城人文脈搏，南取滾滾長(zhǎng)江浩然之氣，北銜揚(yáng)州新區(qū)蓬勃?dú)庀?，西臨潤(rùn)揚(yáng)大橋連接線。在揚(yáng)子·豪澤苑生活進(jìn)則揮斥方遒、指點(diǎn)財(cái)富人生，享受城市成熟的配套，退則浸入大學(xué)城的人文洗禮，陶醉于恬靜的自然養(yǎng)生生活。導(dǎo)入5S國(guó)際別墅規(guī)劃理念以世界公認(rèn)衡量別墅的5S國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為核心：景觀（Scenery）、陽光（Sun）、逸事（Story）、運(yùn)動(dòng)（Sport）、溪流（Stream）進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。同時(shí)把“健康”與“養(yǎng)生”概念體現(xiàn)在產(chǎn)品功能上，在建筑設(shè)計(jì)、建筑材質(zhì)、景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都充分考慮了健康養(yǎng)生的功能，為居住者提供便捷、舒適、健康的養(yǎng)生居所。北美風(fēng)格建筑，中式建筑內(nèi)涵揚(yáng)子·豪澤苑二期規(guī)劃包括東南面11套單體別墅，西面64套聯(lián)排別墅和中部18套等式別墅。具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”特征。在別墅設(shè)計(jì)上走出了中國(guó)別墅設(shè)計(jì)抄襲和模仿的時(shí)代，在更高層次上體現(xiàn)了中國(guó)的精神，并與北美建筑文化跨界交融。同時(shí)按照人的起居習(xí)慣進(jìn)行工程化設(shè)計(jì)，從而使建筑富有更多藝術(shù)色彩和良好的通風(fēng)、采光，打造出真正的生態(tài)型、健康養(yǎng)生型建筑。親水名墅，養(yǎng)生家園揚(yáng)子·豪澤苑項(xiàng)目三面環(huán)水，并引入人工水系，形成水路與陸路的獨(dú)特景觀設(shè)計(jì)，使旱龍與水龍?jiān)诖私粎R，是難得的龍脈，創(chuàng)造出“人在水中走，路在水中浮”的曼妙意境，加之30畝的超大生態(tài)花園，給別墅生活孕育了一份世外桃源般的生活情趣，強(qiáng)烈表達(dá)出融于自然的城市養(yǎng)生別墅這一主題。完善配套特色商業(yè)揚(yáng)子·豪澤苑時(shí)尚商業(yè)位于大學(xué)城廣陵學(xué)院西側(cè)。以一幢四層6000平米的中心會(huì)所為龍頭，一條200米長(zhǎng)的休閑商業(yè)街為龍尾。商業(yè)配套注重“生活型、享受型、養(yǎng)生型”的定位，彌補(bǔ)了小區(qū)周邊的配套缺憾，真正貼近人的精神文化和生活需求，足不出戶即可休憩身心，盡享愜意的生活，真正體現(xiàn)出健康養(yǎng)生生活就在家門口。位于揚(yáng)州西站以南，潤(rùn)揚(yáng)路與銀河大道交匯處。西臨潤(rùn)揚(yáng)大橋連接線，至寧通高速1.5公里，距揚(yáng)州客運(yùn)總站2.8公里。南浦花園是以別墅為主，輔以少量多層、小高層建筑的高檔住宅小區(qū)。由揚(yáng)州市萬楊物業(yè)管理服務(wù)有限公司管理，,公交路線29路 37路 16路等距西站5分鐘公交

2合配置設(shè)施

幼兒園:雙語幼兒園、汊河鎮(zhèn)中心幼兒園

綜合商場(chǎng):東方超市

郵局:汊河郵政支局

銀行:招商銀行

其他:玉盛公園

3客流量分析

六．項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理

1規(guī)劃設(shè)計(jì)：

在開店人確定自己經(jīng)營(yíng)的品種后，依照賣場(chǎng)面積來劃分各品種所占的面積，并思考圖書各圖書類別比重；在完成這些動(dòng)作后，開店人就要將各品種及品種中特殊類別的位置作合理安排，并做成書面資料。具體規(guī)劃時(shí)需要注意幾點(diǎn)：顧客通道一般兩個(gè)人對(duì)面經(jīng)過不擁擠即可，一般不小于0．8米即可；一般100平方米以下的店，收銀臺(tái)占地面積不超過1．5平方米為宜，過多浪費(fèi)。高度為0．75米左右為宜，過高給顧客感覺沒有親近感；賣場(chǎng)看管方面最好一人能夠全部看到整個(gè)賣場(chǎng)情況。因此，除了收銀臺(tái)的位置安排盡可能的考慮這點(diǎn)外，高的書架不要放置在阻擋視線的地方；書架跨度為0．75米左右為宜，太寬了隔板容易被書壓彎。中間書架的擺放，按照越往里走書架可逐漸增高的趨勢(shì)安排，這樣給顧客一種開闊的感覺，視覺效果好而且能多存放書籍。

新書與暢銷書，是一個(gè)書店吸引顧客的關(guān)注點(diǎn)，其位置一般都在圖書區(qū)最前端或最接近門口處，而新書柜和暢銷書柜本身的設(shè)計(jì)款式和高度，又有各家書店的各自功能需求。2項(xiàng)目硬環(huán)境 ：

地點(diǎn)的好壞影響到未來經(jīng)營(yíng)上的難易度，所以選擇好的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)至關(guān)重要。在店面的內(nèi)在條件上開店人必須做下列重點(diǎn)作了解；

面積大?。合Ｍ麪I(yíng)業(yè)的面積與實(shí)際面積之間的差距是否可以接受，太小會(huì)限制所要經(jīng)營(yíng)書店的特色；太大會(huì)造成浪費(fèi)，虛付租金，日后也會(huì)使消費(fèi)者感覺商品空洞，不夠充實(shí)的感覺。同時(shí)還要注意租用面積和實(shí)際使用面積的差距越小越好，有許多高層建筑因公共空間占據(jù)太大比例，使得實(shí)際使用的每平米租金上漲許多，很不符合經(jīng)濟(jì)效益的。

所在樓層：如果開店人選擇的地點(diǎn)不是位于一層，那樓層的高度是否會(huì)限制消費(fèi)者的來店意愿，例如要開的是主題書店，這種的限制影響是很小的，若想開的是一般書店，那影響程度就很大了。另外，也要考慮樓下的營(yíng)業(yè)業(yè)種和經(jīng)營(yíng)形態(tài)對(duì)書店的影響是非常關(guān)鍵的。

樓層分割：以書店而言，如果使用面積在1000平米以下時(shí)，盡量為同一樓層，如果分層也不要超過三層，若樓層可以選擇，其先后次序?yàn)橐粚?，二層，地下一層，三層。因?yàn)闀昝娣e不算太大時(shí)，樓層區(qū)分太多，會(huì)使賣場(chǎng)的感覺零散不完整，也會(huì)使人有空間狹小的壓迫感，而在經(jīng)營(yíng)管理成本上，也會(huì)有所增加。

建筑結(jié)構(gòu)：建筑物本身的狀態(tài)往往會(huì)影響裝潢成本，及日后的維護(hù)修繕費(fèi)用。如果地點(diǎn)的建筑物屬老舊建筑，首先要了解建筑物本身的安全性，裝潢設(shè)計(jì)是否會(huì)讓建筑物不堪負(fù)荷；還有它的配套設(shè)施有哪些，是否需要維修或更換，上下水、排污管線、電路管線、及電容量的情形都要深入了解。

地點(diǎn)形狀：在內(nèi)部使用面積的形狀要盡量方正完整，因?yàn)檫^于不規(guī)則的形狀，在設(shè)計(jì)上可能會(huì)造成閑置面積較多，無法充分運(yùn)用在營(yíng)業(yè)面積上；其次，容易產(chǎn)生賣場(chǎng)死角，使動(dòng)線不夠流暢，增加巡場(chǎng)的頻率，加大人員負(fù)荷，商品流失率也會(huì)增加。這些都將反映在經(jīng)營(yíng)成本上，需要開店人三思。

鄰居狀況：鄰居是否容易相處，也會(huì)關(guān)系到非經(jīng)營(yíng)成本的多寡；另外，如果鄰近的商業(yè)形態(tài)與書店格格不入，或多屬于夜間娛樂的商業(yè)，往往會(huì)使書店經(jīng)營(yíng)上造成許多困擾，就是花費(fèi)許多宣傳費(fèi)用也可能是徒勞無功的。

七．項(xiàng)目市場(chǎng)策略

1進(jìn)貨渠道

圖書進(jìn)貨渠道基本有三：一是從出版社直接進(jìn)貨，二是從書商手里進(jìn)貨，三是批發(fā)市場(chǎng)直接進(jìn)貨。作為初始經(jīng)營(yíng)的小本書店而言，從批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)貨是最廣泛的做法，批發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)金交易可以使拿貨的折扣降低。此外，許多新書首輪發(fā)售的時(shí)候出版社會(huì)將其先發(fā)包給一些書商并給予較大的折扣額度，如與有實(shí)力的固定書商保持良好的合作關(guān)系，則可占此市場(chǎng)先機(jī)。

需要特別注意的是，無論是出版社、書商還是批發(fā)市場(chǎng)，基本上采取的都是可調(diào)不退的供書模式。

2資訊的來源

和各出版社的發(fā)行員建立緊秘的聯(lián)系，他們對(duì)本社的品種更為清楚，能夠幫助采購在廣泛的種類中進(jìn)行選擇。當(dāng)然在品種選擇上媒體具有不可忽略的參考作用，專業(yè)媒體更是不能忽略，比如說《中國(guó)圖書商報(bào)》及其《導(dǎo)購周刊》、《圖書營(yíng)銷手冊(cè)》，而大眾媒體的書評(píng)版、以及新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)的讀書頻道和各出版社的網(wǎng)站等媒體都必需時(shí)時(shí)關(guān)注，更有效直接的是參加書展和行、業(yè)訂貨會(huì)也是你獲得新書信息最佳渠道之一。3招收員工

對(duì)于準(zhǔn)備招募的職務(wù)和人數(shù)要先確定，一家書店的從業(yè)人員通常是以營(yíng)業(yè)面積除以約40平米，所得到的數(shù)字為書店人員的總數(shù)，再明確各級(jí)人員的任用條件和人數(shù)。

比如：100平米的店面一個(gè)班2到3人，領(lǐng)班可以上正常班，比如從10點(diǎn)到晚上8點(diǎn)，如果收銀臺(tái)書架之間沒什么障礙，整個(gè)店內(nèi)的視線沒有檔住營(yíng)業(yè)員可少一些。

首先是員工的管理，開始就要聘用素質(zhì)較高的人員，通過員工的優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得顧客；其次是制度要健全，做好月(季)盤點(diǎn)及各種情況記錄及宣傳廣告，特別是門前的宣傳廣告，因?yàn)殚T前廣告能直接吸引更多的顧客；再次，還町通過電話、書信等形式加強(qiáng)與客戶和推銷員的聯(lián)系，特別是交易量較大的客戶和推銷員要保持經(jīng)常的聯(lián)系，做好特別的登記，如若新購回的書應(yīng)以第一時(shí)間通知他們，并在價(jià)格上給予更多的優(yōu)惠。

八．項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益分析

1項(xiàng)目的盈虧平衡分析

九．結(jié)論

第二篇：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書

《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書編制指引》

■前言

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表（注：將總結(jié)性成果清晰地展示在篇首）包括（但不限于）：規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售收入、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金收益、總投資（土地成本、建造成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加）、利潤(rùn)總額、所得稅、凈利潤(rùn)、毛利潤(rùn)率、成本凈利潤(rùn)率、投資凈利潤(rùn)率等。

背景資料清單一覽表 >可行性研究報(bào)告及初期決策資料

>土地出讓合同、規(guī)劃條件

>與政府簽訂的其它一切協(xié)議和相關(guān)文件

>與項(xiàng)目有關(guān)的一切相關(guān)會(huì)議紀(jì)要、合作協(xié)議

>項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)邊界條件、技術(shù)資料

>項(xiàng)目土地實(shí)測(cè)報(bào)告

>……

影響經(jīng)營(yíng)的核心事項(xiàng)摘要：

>土地權(quán)屬是否清晰、是否存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的隱患

>紅線外市政配套設(shè)施能否及時(shí)到位、是否需承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用

>拆遷是否能按計(jì)劃推進(jìn)并按期交地

>規(guī)劃方案及指標(biāo)是否滿足政府規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、是否存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的隱患

>稅收優(yōu)惠政策能否落實(shí)

>……

■正文

1土地和項(xiàng)目解讀

1.1土地和項(xiàng)目環(huán)境調(diào)查 地塊基本情況（現(xiàn)狀、環(huán)境、交通、配套等，附照片進(jìn)行說明，不超過1000字）。項(xiàng)目前期開發(fā)政策環(huán)境調(diào)查、項(xiàng)目工程配套技術(shù)情況調(diào)查、房地產(chǎn)（包括各功能業(yè)態(tài)）政策環(huán)境調(diào)查、報(bào)建程序調(diào)查。

1.2土地和項(xiàng)目解讀 從項(xiàng)目土地的屬性、未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深度分析土地的附加值，深度解讀土地。結(jié)合土地獲取條件、土地技術(shù)條件、市場(chǎng)條件，按“項(xiàng)目效益最大化”、“現(xiàn)金投資最小化”的原則，提出項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)重點(diǎn)考慮的因素和項(xiàng)目總體開發(fā)經(jīng)營(yíng)思路。本節(jié)內(nèi)容可參考項(xiàng)目前期可研部分內(nèi)容。

2市場(chǎng)研究、產(chǎn)品策劃及定位、營(yíng)銷策劃

2.1市場(chǎng)研究

包括各有關(guān)物業(yè)類型的市場(chǎng)調(diào)查和分析，分析推導(dǎo)銷售類物業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群定位、市場(chǎng)定位、銷售價(jià)格及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析等。也包括分析大小主力店等業(yè)態(tài)的需求和期望，業(yè)態(tài)組合、租金價(jià)格等

2.2產(chǎn)品定位

對(duì)包括住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店等各有關(guān)物業(yè)提出規(guī)劃和建筑的設(shè)計(jì)設(shè)想、針對(duì)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品技術(shù)要素，對(duì)總體布局、面積分配、物業(yè)類型、場(chǎng)地規(guī)劃等規(guī)劃內(nèi)容提出定位分析，對(duì)戶型面積、層高、配套設(shè)施（如會(huì)所）、建筑細(xì)節(jié)（如入戶花園、帶風(fēng)雨廊的商鋪）等進(jìn)行分析策劃，提出建造標(biāo)準(zhǔn)（含裝修標(biāo)準(zhǔn)）建議。

2.3營(yíng)銷策劃

主要包括項(xiàng)目概念策劃、營(yíng)銷體系建立、銷售價(jià)格策略、推廣促銷策略、營(yíng)銷費(fèi)用估算、以及整體銷售計(jì)劃方案，并列出銷售收入計(jì)劃及方案。特別提示：對(duì)綜合體項(xiàng)目而言，尤其需

要提出城市綜合體獨(dú)有特征優(yōu)勢(shì)的營(yíng)銷策劃，營(yíng)銷推廣須結(jié)合商務(wù)商業(yè)的配合工作。3成本控制與規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃

3.1成本控制策劃

3.1.1建筑市場(chǎng)調(diào)查和成本測(cè)算 調(diào)查辦理建設(shè)手續(xù)的有關(guān)職能部門、單位清單，建設(shè)程序中的收費(fèi)、辦理時(shí)限等有關(guān)文件，形成各種前后期行政、配套事業(yè)收費(fèi)一覽表。

調(diào)查當(dāng)?shù)刂饕牧蟽r(jià)格信息，類似工程的造價(jià)信息（含實(shí)例）；對(duì)材料設(shè)備價(jià)格及當(dāng)?shù)毓?yīng)商進(jìn)行考察。

根據(jù)擬定的項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算項(xiàng)目的目標(biāo)控制成本。

3.1.2提出實(shí)施過程中成本控制的主要節(jié)點(diǎn)、方法或原則 如控制行政事業(yè)收費(fèi)為代表的前期成本、控制稅務(wù)成本、控制影響成本的業(yè)態(tài)商務(wù)條件和技術(shù)要求、控制各業(yè)態(tài)功能面積、控制影響成本的營(yíng)銷要求、控制建筑標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化規(guī)劃建筑方案層面的內(nèi)容；實(shí)行限額招商、限額設(shè)計(jì)；在施工圖設(shè)計(jì)中提出含鋼量、混凝土含量等指標(biāo)；招投標(biāo)階段合理低價(jià)選擇施工單位；施工階段材料限價(jià)，控制現(xiàn)場(chǎng)簽證和變更；強(qiáng)化竣工結(jié)算階段審查措施等。3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化

3.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指引

主要包括規(guī)劃概述、總體規(guī)劃原則、交通布局、停車設(shè)施、配套設(shè)施等，對(duì)不銷售的資產(chǎn)（如管理用房、設(shè)備用房、擬租賃車庫、會(huì)所、餐廳等）進(jìn)行合理的限制性配置，對(duì)強(qiáng)制性要求建設(shè)的不銷售配套設(shè)施（如物業(yè)經(jīng)營(yíng)和社區(qū)用房、人防、幼兒園、中小學(xué)等）需提供政府的相關(guān)依據(jù)文件，并盡量核減。形成階段性項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表。

3.2.2景觀環(huán)境設(shè)計(jì)指引

主要包括綠地景觀設(shè)計(jì)、硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)、水體等小品景觀設(shè)計(jì)指引。

3.2.3建筑設(shè)計(jì)（住宅及商業(yè)）

主要包括商家業(yè)態(tài)的空間功能設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備選型、地下工程、結(jié)構(gòu)形式

等，要求根據(jù)市場(chǎng)、技術(shù)調(diào)研結(jié)果和項(xiàng)目定位，進(jìn)行優(yōu)化論證。

3.2.4售樓處設(shè)計(jì)

3.2.5公建設(shè)計(jì) 主要包括會(huì)所、幼兒園、學(xué)校等的設(shè)計(jì)、裝修要求。

分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化則增補(bǔ)或更新。

4資金及稅收策劃（另冊(cè)編制）

4.1現(xiàn)金流分析及融資計(jì)劃 編制土地投資計(jì)劃、工程支出計(jì)劃、費(fèi)用開支計(jì)劃、稅金繳納計(jì)劃，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)、銷售的具體情況，編制內(nèi)的現(xiàn)金流量分析表、項(xiàng)目總體資金流量表。

依據(jù)項(xiàng)目具體情況編制融資計(jì)劃，詳細(xì)列明貸款銀行名稱、貸款額度、貸款期限、還款計(jì)劃等內(nèi)容。此項(xiàng)可簡(jiǎn)明扼要闡述，在分期增補(bǔ)更新內(nèi)容中詳細(xì)解讀。

4.2稅務(wù)分析及籌劃

根據(jù)項(xiàng)目政策條件、項(xiàng)目開發(fā)總體思路，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)金流的需求，提出詳細(xì)的稅收籌劃方案，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化。

5開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

5.1項(xiàng)目總體開發(fā)經(jīng)營(yíng)思路 根據(jù)規(guī)劃、市場(chǎng)、資金等各因素，制定項(xiàng)目分期計(jì)劃、開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)順序、總體開發(fā)周期等項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)總體思路。

5.2分期項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃

主要包括項(xiàng)目獲取五證（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證）的時(shí)間、開工、正負(fù)零、達(dá)預(yù)售形象條件、開盤、主體封頂、機(jī)電工

程、配套及景觀工程、商家進(jìn)場(chǎng)、竣工驗(yàn)收、交房入伙或開業(yè)時(shí)間等關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)。

5.3分期項(xiàng)目各專項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃 主要包括項(xiàng)目商務(wù)對(duì)接工作計(jì)劃、設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、五證辦理時(shí)間計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃（含工程類、服務(wù)及設(shè)計(jì)類、材料設(shè)備類）、工程進(jìn)度總控制計(jì)劃和主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表、營(yíng)銷工作計(jì)劃、商家進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、項(xiàng)目驗(yàn)收辦證計(jì)劃等。

6交付、開業(yè)與經(jīng)營(yíng)、物管策劃 主要包括落實(shí)商家進(jìn)場(chǎng)房產(chǎn)技術(shù)條件、商家開業(yè)需具備哪些條件、商業(yè)及物業(yè)管理公司籌建計(jì)劃、商業(yè)及物業(yè)管理需做哪些前期介入配合工作、提出商業(yè)及物業(yè)用房設(shè)計(jì)要求，進(jìn)行開辦費(fèi)估算、收支估算和物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

此項(xiàng)可簡(jiǎn)明扼要闡述，在分期增補(bǔ)更新內(nèi)容中詳細(xì)解讀。

7投資收益分析 根據(jù)擬定的項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)、成本估算、稅收策劃，確定項(xiàng)目的主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，測(cè)算利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、銷售利潤(rùn)率、銷售毛利率、成本利潤(rùn)率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。附表：項(xiàng)目投資計(jì)劃表、項(xiàng)目成本計(jì)劃表（另冊(cè)編制）、項(xiàng)目投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)分析表。

分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化則增補(bǔ)或更新，提供本期的目標(biāo)控制成本相關(guān)附表：項(xiàng)目投資計(jì)劃表、項(xiàng)目成本計(jì)劃表、項(xiàng)目投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)分析表，如有突破投資估算的，則需重點(diǎn)陳述突破的原因、依據(jù)和必要性。

8風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、信息遺漏風(fēng)險(xiǎn)（如項(xiàng)目重要邊界條件信息遺漏或改變等），重點(diǎn)說明風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)的應(yīng)變措施。對(duì)外承諾且可能產(chǎn)生糾紛的要點(diǎn)提示（含規(guī)劃、租賃和銷售合同、廣告、沙盤、物業(yè)服務(wù)等）

說明：

1.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書在初稿階段對(duì)前期內(nèi)容應(yīng)加強(qiáng)，對(duì)其他非急迫內(nèi)容視情況可暫不詳細(xì)編寫。

即初稿中必須包括的內(nèi)容有：土地和項(xiàng)目解讀、市場(chǎng)研究、成本控制策劃的建筑市場(chǎng)調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計(jì)指引、項(xiàng)目總體開發(fā)經(jīng)營(yíng)思路（含《項(xiàng)目前期工作主要節(jié)點(diǎn)完成計(jì)劃表》）、稅務(wù)分析及籌劃、投資收益估算、對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有較大風(fēng)險(xiǎn)的要點(diǎn)提示及應(yīng)對(duì)措施。

2.按制度要求，經(jīng)營(yíng)策劃書是項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理的重要依據(jù)，在其編寫完成時(shí)須同時(shí)編制完成項(xiàng)目（分期）總體開發(fā)計(jì)劃及各分項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃書。

3.按制度要求，經(jīng)營(yíng)策劃書是制定決策文件的重要依據(jù)，在其編寫完成時(shí)須同時(shí)編制完成項(xiàng)目（分期）目標(biāo)成本計(jì)劃表、建造標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)銷計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃等內(nèi)容。

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書附件示例：

附件1：項(xiàng)目所在城市發(fā)展概況及市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 1.城市發(fā)展概況

簡(jiǎn)述城市概貌、近三年的城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和城市人口變化情況、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市總體發(fā)展規(guī)劃等。（可附表格和圖片進(jìn)行說明）

分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和城市人口，其它如有變化則更新。

2.項(xiàng)目所在區(qū)位發(fā)展概況

簡(jiǎn)述分區(qū)規(guī)劃、周邊發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)生活配套設(shè)施。（可附圖片進(jìn)行說明）

分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化則更新。

3.市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

主要包括市場(chǎng)容量、消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、按揭貸款、住宅及商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查等。分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化或新增競(jìng)爭(zhēng)樓盤則增補(bǔ)。

4.項(xiàng)目SWOT分析

主要包括區(qū)域、政策、品牌、規(guī)模、規(guī)劃、交通、潛力、環(huán)境、配套、物業(yè)管理等。分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化則增補(bǔ)。

5.客源分析

主要包括客戶群分析、客戶年齡分析、客戶消費(fèi)動(dòng)因分析等。

分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化則增補(bǔ)。

附件2：項(xiàng)目建設(shè)前期調(diào)研報(bào)告

包括建設(shè)和房地產(chǎn)政策環(huán)境和辦事流程、建筑單位和材料地方市場(chǎng)、場(chǎng)地管網(wǎng)地質(zhì)水文市政調(diào)查、各項(xiàng)場(chǎng)地和政策收費(fèi)分析對(duì)策。

附件3：工程管理策劃方案（在經(jīng)營(yíng)策劃書正式稿時(shí)編制）

詳見操作手冊(cè)相關(guān)內(nèi)容

附件4：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理策劃 1.對(duì)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行物業(yè)管理法律、法規(guī)（包括管理費(fèi)、維修基金等）、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查、分析。

2.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)

3.物業(yè)管理方案策劃

4.開辦和組建計(jì)劃

5.經(jīng)營(yíng)測(cè)算

6.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理對(duì)項(xiàng)目的建議（商業(yè)公建、會(huì)所、幼托、物管辦公用房、宿舍、餐廳、垃圾收集與轉(zhuǎn)運(yùn)、停車場(chǎng)（庫）、管理控制室、水電氣暖等配套工程用房、區(qū)內(nèi)標(biāo)志、標(biāo)牌等）。

附件5：項(xiàng)目營(yíng)銷策略及推盤方案

第三篇：項(xiàng)目二次經(jīng)營(yíng)策劃書編制

項(xiàng)目二次經(jīng)營(yíng)策劃書編制綱要

（討論稿）

項(xiàng)目二次經(jīng)營(yíng)策劃書編制總的指導(dǎo)思想是：以確保安全質(zhì)量為前提，以實(shí)現(xiàn)減虧增效、降低成本、方便施工為原則，以實(shí)用可行為標(biāo)準(zhǔn)，以真正指導(dǎo)業(yè)務(wù)工作的開展為目的。

項(xiàng)目二次經(jīng)營(yíng)策劃書按照收集信息、研討立項(xiàng)、資料編制、報(bào)批跟蹤的管理環(huán)節(jié)，每一環(huán)節(jié)都要做到位。

一、落實(shí)“四級(jí)”管理體制，明確分工。1.1成立領(lǐng)導(dǎo)小組

1.2明確部門及工作人員業(yè)務(wù)分工

1.3明確部門及工作人員涉外分工

1.3.1對(duì)業(yè)主人員工作分工（鐵路局局長(zhǎng)/客專公司總經(jīng)理、主管基建副局長(zhǎng)/客專公司常務(wù)副總經(jīng)理、建設(shè)處長(zhǎng)/客專公司總工程師、鐵路局下屬建設(shè)單位指揮長(zhǎng)/客專公司分指揮長(zhǎng)、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、工程部、安質(zhì)部、物資部、設(shè)備部、協(xié)調(diào)部）

1.3.2對(duì)設(shè)計(jì)院工作分工（主管副院長(zhǎng)、主管院副總工程師、項(xiàng)目總體、各業(yè)務(wù)處處長(zhǎng)、主管副處長(zhǎng)、主管副總工程師、所長(zhǎng)、主管副所長(zhǎng)、專線），同時(shí)兼顧施工圖第三方審核單位與之對(duì)應(yīng)人員

1.3.3對(duì)監(jiān)理工作分工（總監(jiān)、副總監(jiān)、主管驗(yàn)工計(jì)價(jià)工程師、駐地站長(zhǎng)、各專業(yè)監(jiān)理工程師）

1.3.4對(duì)鐵道部工作分工（鐵科院、工程建設(shè)管理中心、工程設(shè)計(jì)鑒定中心、建設(shè)司、計(jì)劃司、安監(jiān)司、工程質(zhì)量監(jiān)督總站等）

項(xiàng)目運(yùn)作之初就要安排專人與上述人員取得聯(lián)系，建立起不間斷的定期拜訪機(jī)制。

二、落實(shí)“四定”運(yùn)行機(jī)制，規(guī)范操作行為。2.1定方向 2.1.1收集信息 2.1.1.1經(jīng)營(yíng)信息移交 2.1.1.1.1合同投資

2.1.1.1.2主要工程內(nèi)容及數(shù)量 2.1.1.1.3聯(lián)合體及業(yè)主指定分包情況

2.1.1.1.4重難點(diǎn)工程分布及重難點(diǎn)工程施工組織設(shè)計(jì)情況，包括概算是否考慮充分等

2.1.1.1.5項(xiàng)目盈虧分析：報(bào)價(jià)人員針對(duì)具體清單項(xiàng)目提出盈虧分析意見

2.1.1.1.6合同風(fēng)險(xiǎn)提示：結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)踏勘情況，分析工程施工中存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如何化風(fēng)險(xiǎn)為效益提出合理化建議

2.1.1.1.7業(yè)主及設(shè)計(jì)關(guān)系交底 2.1.1.2設(shè)計(jì)信息

2.1.1.2.1設(shè)計(jì)總體思路和原則、資金來源

2.1.1.2.2初步（或施工圖）設(shè)計(jì)鑒定中心審批意見及概算批復(fù)情況 2.1.1.2.3概算編制原則及基礎(chǔ)資料信息（基礎(chǔ)單價(jià)、取費(fèi)原則等）2.1.1.2.4概算編制費(fèi)用考慮是否充足（注：對(duì)做增量還是減量的判斷起關(guān)鍵作用）

2.1.1.2.5特殊設(shè)計(jì)情況：新材料、新工藝等 2.1.1.2.6當(dāng)?shù)刈匀毁Y源情況

2.1.1.2.7社會(huì)及自然環(huán)境情況（社會(huì)環(huán)境是否復(fù)雜，是否潛在施工干擾；地質(zhì)條件是否復(fù)雜，是否具備更多的變更理由）

2.1.1.2.8關(guān)鍵設(shè)計(jì)人員信息 2.1.1.3業(yè)主信息

2.1.1.3.1業(yè)主對(duì)投資控制的態(tài)度和權(quán)限 2.1.1.3.2業(yè)主與部領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系及溝通能力 2.1.1.3.3業(yè)主主要人員及權(quán)限 2.1.1.4鐵道部信息

2.1.1.4.1相關(guān)專業(yè)負(fù)責(zé)人情況 2.1.1.4.2鐵道部分管領(lǐng)導(dǎo)情況 2.1.2.現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

2.1.2.1社會(huì)環(huán)境：政府部門工作風(fēng)氣、民風(fēng)民俗等 2.1.2.2自然環(huán)境：地形地貌、環(huán)境保護(hù)等

2.1.2.3地質(zhì)條件：根據(jù)附近其他工程了解、實(shí)地調(diào)查

2.1.2.4資源條件：料源料價(jià)情況、運(yùn)輸資源情況、設(shè)備租賃供應(yīng)情況

2.1.2.5現(xiàn)場(chǎng)變化：設(shè)計(jì)階段至施工階段現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的變化 2.1.3.合同分析

2.1.3.1合同條款分析：有利與不利合同條款分析，重點(diǎn)對(duì)可調(diào)整合同條款進(jìn)行分析，確定二次經(jīng)營(yíng)工作方向。

2.1.3.2招投標(biāo)文件分析：要提取對(duì)二次經(jīng)營(yíng)工作有利與不利的內(nèi)容，要抓住有利規(guī)避不利。

2.1.3.3業(yè)主變更索賠管理辦法：這是現(xiàn)場(chǎng)變更設(shè)計(jì)的關(guān)鍵性文件，辦法是否有利，如何變通執(zhí)行，也要認(rèn)真分析，提出具體思路。

2.1.3.4業(yè)主驗(yàn)工計(jì)價(jià)管理辦法：驗(yàn)工計(jì)價(jià)管理辦法可以看出業(yè)主對(duì)投資控制的態(tài)度和意向，對(duì)變更索賠工作方向具有重大影響。

2.1.3.5業(yè)主其他各項(xiàng)管理規(guī)定 2.1.4.成本分析

2.1.4.1工程量清單分析：①工程量清單說明分析；②具體清單項(xiàng)目盈虧分析（要結(jié)合概算進(jìn)行分析，要摸清子項(xiàng)構(gòu)成及比例情況）。

2.1.4.2招標(biāo)概算分析：結(jié)合《工程量清單計(jì)價(jià)指南》，認(rèn)真分析概算中的差錯(cuò)漏碰，為檢算做準(zhǔn)備，也是提出變更索賠的重要依據(jù)（如鋼筋含量與實(shí)際相差大等）。

2.2定策略

通過上述收集信息、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、合同分析、成本分析等程序，提出適合本項(xiàng)目的二次經(jīng)營(yíng)策略（分四階段實(shí)施）。

2.3定制度

2.3.1項(xiàng)目日常管理制度 2.3.1.1例會(huì)制度 2.3.1.2工作制度

2.3.1.3保密制度

2.3.1.4關(guān)鍵人員定期拜訪制度

2.3.2業(yè)務(wù)管理制度（執(zhí)行集團(tuán)公司制度）2.3.2.1變更索賠工作定期報(bào)表制度 2.3.2.2經(jīng)營(yíng)資料移交交底制度

2.3.2.3變更索賠跟蹤落實(shí)和信息管理制度 2.3.2.4變更索賠專家督導(dǎo)制度 2.3.2.5變更索賠工作考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法 2.4定完成時(shí)間

三、落實(shí)“四參數(shù)”控制，實(shí)行“目標(biāo)－成果－考核－獎(jiǎng)罰”一體化管理。

3.1目標(biāo) 3.1.1總體目標(biāo)：

3.1.2按投資分解：合同金額、降造費(fèi)、業(yè)主控制預(yù)備費(fèi)、鐵道部控制預(yù)備費(fèi)

3.1.3按項(xiàng)目分解：路基、橋涵、隧道等目標(biāo)分解

3.1.4按階段分解：投標(biāo)階段、出圖階段、施工階段、收尾階段 3.2成果

3.2.1投標(biāo)階段和出圖階段：以進(jìn)入施工圖并經(jīng)過核準(zhǔn)的項(xiàng)目和數(shù)量為準(zhǔn)

3.2.2施工階段和收尾階段：以經(jīng)過批復(fù)的變更設(shè)計(jì)批文和驗(yàn)工計(jì)價(jià)單為準(zhǔn)

3.3考核

二次經(jīng)營(yíng)工作考核實(shí)行“四參數(shù)”控制，“四參數(shù)”分別為：變更索賠計(jì)劃增加額、變更索賠計(jì)劃收益額、變更索賠實(shí)際增加額、變更索賠實(shí)際收益額。

考核工作由集團(tuán)公司、集團(tuán)公司各區(qū)域指揮部、各子（分）公司、項(xiàng)目部、工區(qū)按管轄權(quán)限分別組織。

3.3.1集團(tuán)公司負(fù)責(zé)對(duì)集團(tuán)公司各區(qū)域指揮部、各工程公司、各鐵路項(xiàng)目部實(shí)行考核；

3.3.2各子（分）公司對(duì)所轄項(xiàng)目部實(shí)行考核； 3.3.3各項(xiàng)目部對(duì)所轄工區(qū)按季度考核； 3.3.4各工區(qū)對(duì)有功人員實(shí)行一事一獎(jiǎng)制度。3.4獎(jiǎng)罰

按集團(tuán)公司“變更索賠工作考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法”執(zhí)行。

四、落實(shí)“四階段”策劃，把握工作重點(diǎn)。4.1投標(biāo)階段

4.1.1在全線標(biāo)段概算分劈時(shí)要提前介入，對(duì)意向中標(biāo)的標(biāo)段要增大標(biāo)段的概算（或限價(jià)），主要是通過增加虛量或改變?cè)O(shè)計(jì)方案，如土方路基施工設(shè)計(jì)成石方爆破施工，利用方設(shè)計(jì)成借方，土石方調(diào)配調(diào)整，普通路基設(shè)計(jì)成特殊路基，普通橋梁設(shè)計(jì)成復(fù)雜橋梁，地質(zhì)較好隧道設(shè)計(jì)成復(fù)雜地質(zhì)隧道，普通砼設(shè)計(jì)成高性能砼等。

4.1.2對(duì)大臨和過渡工程在投標(biāo)前做好工作，盡量增大意向中標(biāo)標(biāo)段的工程量。

4.1.3招標(biāo)工程量清單內(nèi)容簡(jiǎn)化、數(shù)量做大。4.1.4對(duì)不進(jìn)入總價(jià)的單價(jià)要相對(duì)高報(bào)價(jià)。

4.1.5在允許的范圍內(nèi)，對(duì)工程造價(jià)影響大或后期可能增加工程數(shù)量的細(xì)目單價(jià)要提高報(bào)價(jià)。對(duì)后期可能減少或不發(fā)生的工程量要降低報(bào)價(jià)。

4.1.6對(duì)有利于提前回收資金的項(xiàng)目要相對(duì)提高報(bào)價(jià)。4.1.7對(duì)意向分包部分的工程相對(duì)采取低報(bào)價(jià)。4.2出圖階段 4.2.1施工圖優(yōu)化方向

4.2.1.1減少機(jī)械設(shè)備及周轉(zhuǎn)材料投入（通常做法有統(tǒng)一墩身坡比等）

4.2.1.2用效益高的清單項(xiàng)目置換效益低的清單項(xiàng)目（比如蘭新線1.0m鉆孔樁變更為1.25m鉆孔樁）

4.2.1.3減少清單細(xì)目的子項(xiàng)工程數(shù)量，減少投入但不減少投資（比如隧道清單按圍巖級(jí)別分類，可以在不改變圍巖級(jí)別的前提下減少措施以及開挖襯砌工程量）

4.2.1.4調(diào)減清單項(xiàng)目與計(jì)量無關(guān)的規(guī)格尺寸，以減少投入但不減少投資為原則（大西線橋梁樁基清單不分孔徑，樁徑由大變小）

4.2.1.5實(shí)際必須發(fā)生的安全防護(hù)措施等要納入施工圖數(shù)量表（施工圖解決的可能性要高于Ⅱ類變更設(shè)計(jì)）

4.2.1.6盡可能增加不構(gòu)成工程實(shí)體的工程虛量（在不增加成本的前提下增加收入的可能性）

4.2.1.7施工圖數(shù)量表正式出圖前審核到位，減少施工圖差錯(cuò)漏碰，包括在數(shù)量表中加入不易核實(shí)的虛量。

4.2.1.8如果可能在施工圖優(yōu)化時(shí)考慮預(yù)留Ⅰ類變更的條件?！?/p>

4.2.2施工圖優(yōu)化具體內(nèi)容 4.2.2.1征地拆遷 ……

4.2.2.2區(qū)間路基工程 ……

4.2.2.3站場(chǎng)路基工程 ……

4.2.2.4橋梁工程 ……

4.2.2.5涵洞工程 ……

4.2.2.6隧道工程 …… ……

4.2.2.7大臨及過渡工程 ……

以優(yōu)化方向?yàn)榫V，用“施工圖方案優(yōu)化措施表”的形式體現(xiàn)，要反映出優(yōu)化的具體內(nèi)容、采取的措施、具體目標(biāo)、責(zé)任人、跟蹤對(duì)象、完成時(shí)間、實(shí)際效果等。

4.3施工階段 4.3.1施工圖數(shù)量清理

4.3.1.1施工圖數(shù)量統(tǒng)計(jì)：在施工圖已出但尚未出施工圖數(shù)量表之前進(jìn)行，應(yīng)該由工程部和計(jì)劃部共同完成。

4.3.1.2施工圖數(shù)量差、錯(cuò)、漏、碰統(tǒng)計(jì)：實(shí)際計(jì)算的施工圖數(shù)量與設(shè)計(jì)施工圖數(shù)量表中的數(shù)量進(jìn)行對(duì)比，把差錯(cuò)漏碰少計(jì)數(shù)量報(bào)業(yè)主與設(shè)計(jì)單位要求更正。

4.3.1.3施工圖量差：核準(zhǔn)的施工圖清單數(shù)量與合同清單數(shù)量對(duì)比，計(jì)算出施工圖量差，并制定施工圖量差風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略：正量差包干則爭(zhēng)取獲得額外計(jì)量（通過新增或簽訂補(bǔ)充合同或Ⅰ類變更），負(fù)量差爭(zhēng)取不扣減合同額（要注意盡量不要形成負(fù)Ⅰ類變更）或在風(fēng)險(xiǎn)包干費(fèi)中扣減，然后再用其他內(nèi)容補(bǔ)計(jì)沖減。

4.3.1.4施工圖檢算：檢算消化的第一個(gè)是施工圖量差；第二個(gè)是一般的條件變化，細(xì)小的設(shè)計(jì)變化，新增工程子目（清單子目項(xiàng)下），運(yùn)距變化等。全力做大施工圖檢算，把招標(biāo)概算考慮不足的內(nèi)容，以及施工圖差錯(cuò)漏碰少計(jì)內(nèi)容全部納入。

----招標(biāo)概算考慮不足的內(nèi)容，但有把握走新增或者Ⅰ類變更的就不入檢算，在檢算時(shí)可以提出來。

4.3.1.5施工圖新增工程：施工圖中如增加了原合同沒有的項(xiàng)目，則應(yīng)積極申請(qǐng)納入新增工程單獨(dú)增加投資，不入投資檢算，納入合同外新增。

4.3.2Ⅰ類變更設(shè)計(jì)：結(jié)合工程具體實(shí)際，通過合同分析提出Ⅰ類變更策劃及實(shí)施方案：根本出發(fā)點(diǎn)是創(chuàng)效，但在實(shí)施過程中要從完善功能、保證安全質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)變化、地質(zhì)原因、現(xiàn)場(chǎng)條件變化、地方要求等方面尋找理由，只要理由充分就要制定詳細(xì)的實(shí)施方案，全面攻關(guān)，不屈不撓。

4.3.3Ⅱ類新增工程：對(duì)于因地方原因、業(yè)主及接收單位原因、標(biāo)準(zhǔn)變化、環(huán)保水保、巖溶整治、三改工程等原因增加的且原設(shè)計(jì)沒有考慮的項(xiàng)目，要全力爭(zhēng)取以新增工程為由增加合同外金額。

4.3.4 Ⅱ類變更設(shè)計(jì)： 4.3.4.1在風(fēng)險(xiǎn)包干的前提下：

a、為確保安全質(zhì)量、完善功能而增加工程量的變更，要加大虛量，但要把實(shí)際需要發(fā)生的工程量控制在低限。

b、在確保安全質(zhì)量的前提下，通過主動(dòng)策劃多做減少工程量和減少投入的Ⅱ類變更。

4.3.4.2在非風(fēng)險(xiǎn)包干的前提下： a、對(duì)于盈利的項(xiàng)目做增量變更；

b、對(duì)于虧損的項(xiàng)目做減量變更，減量變更施工過程盡量不報(bào)計(jì)價(jià)或晚報(bào)計(jì)價(jià)；

c、多做虛量變更。4.3.5價(jià)差計(jì)算

即使是不予調(diào)整的價(jià)差也要計(jì)算準(zhǔn)確，做到心中有數(shù) 4.3.5.1甲供料調(diào)差 4.3.5.2外來料調(diào)差 4.3.5.3油燃料調(diào)差 4.3.5.4道碴調(diào)差

4.3.5.5水電價(jià)差、火工品、地材價(jià)差、人工費(fèi)價(jià)差、臨時(shí)用地價(jià)差 4.3.6費(fèi)用索賠

4.3.6.1招標(biāo)概算重大遺漏費(fèi)用索賠 4.3.6.2概算中未計(jì)列的其他征地拆遷費(fèi)補(bǔ)償

4.3.6.3其他額外增加費(fèi)用索賠等（冬季施工、高原、風(fēng)沙等增加費(fèi)用）

4.3.6.4保險(xiǎn)理賠

4.3.7投資梳理

施工階段及時(shí)進(jìn)行投資梳理，掌握費(fèi)用實(shí)際發(fā)生情況，并準(zhǔn)備相應(yīng)支撐證明資料，為概算清理做好準(zhǔn)備工作。

4.4收尾階段 4.4.1概算清理： 4.4.1.1編制概算清理目錄

4.4.1.2制定工作實(shí)施方案（目標(biāo)、分工、考核辦法）4.4.1.3實(shí)行階段目標(biāo)考核 4.4.2概算分劈：

概算清理批復(fù)后要做好分劈工作，通常業(yè)主手中掌握部分機(jī)動(dòng)費(fèi)用，如何分配主要看平時(shí)工作是否扎實(shí)，關(guān)系是否到位。

附件：

一、工前階段 1施工圖方案優(yōu)化措施

二、工中階段

2施工圖數(shù)量清理及統(tǒng)計(jì)表 3施工圖差錯(cuò)漏碰統(tǒng)計(jì)表 4施工圖量差統(tǒng)計(jì)表 5施工圖新增工程統(tǒng)計(jì)表 6現(xiàn)場(chǎng)變更設(shè)計(jì)措施表及臺(tái)帳

7類變更設(shè)計(jì)臺(tái)帳：Ⅰ類、Ⅱ類新增、Ⅱ類包干8價(jià)差計(jì)算統(tǒng)計(jì)表 9費(fèi)用索賠臺(tái)帳及報(bào)告

10投資梳理臺(tái)帳（與報(bào)表結(jié)合）

三、工后階段 13概算清理臺(tái)帳 14概算清理工作實(shí)施方案

第四篇：盛世服裝城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書

“盛世服裝城”項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書

一、前言

該項(xiàng)目編制的依據(jù)：

1、盛世集團(tuán)提供的項(xiàng)目資料；

2、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研獲得的第一手資料；

3、沈陽市統(tǒng)計(jì)局1998年、1999年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；

4、沈陽市商業(yè)聯(lián)合會(huì)、沈陽市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)編輯的內(nèi)部資料《商業(yè)參考》。

二、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目名稱：盛世服裝城。

2、項(xiàng)目選址：位于沈陽市皇姑區(qū)北行商業(yè)中心區(qū)，即原沈陽市石棉廠廠址內(nèi)。南接岐山路、三和百貨；北依中國(guó)城，距銀泰百貨1000米，與皇姑副食隔街相望；相鄰長(zhǎng)江街，與太原街相接。

3、項(xiàng)目規(guī)模及投資：

（1）該項(xiàng)目占地面積1.53萬平方米，建筑面積4萬平方米，分地上三層，營(yíng)業(yè)面積3萬平方米。

（2）項(xiàng)目總投資：2800萬元，由盛世集團(tuán)投資。

4、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者：

5、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式：采取租憑經(jīng)營(yíng)方式，即由盛世集團(tuán)投資，其子公司租賃經(jīng)營(yíng)。

三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

1、項(xiàng)目所在城市--沈陽市是東北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心，是東北地區(qū)的交通樞紐，有著豐富的人口和人才資源及雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和工業(yè)基礎(chǔ)。1999年全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，經(jīng)濟(jì)水平逐步提高，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的財(cái)政政策作用下，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行明顯加快，總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)出健康向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)。目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已進(jìn)入“適度”的綠燈區(qū)，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入“景氣”狀態(tài)。

2、沈陽市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，每年都以較大力度支持全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。1999年第三產(chǎn)業(yè)增加值總量達(dá)506.7億元，比1993年增長(zhǎng)65.3%，平均增速達(dá)9.9%，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率穩(wěn)步增加。從行業(yè)構(gòu)成看，批零貿(mào)易餐飲業(yè)、運(yùn)輸郵電倉儲(chǔ)業(yè)及金融保險(xiǎn)業(yè)是推動(dòng)我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。其中，批零貿(mào)易餐飲業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)行業(yè)，1999年增加值總量達(dá)180億元，在第三產(chǎn)業(yè)中高居榜首，以批零貿(mào)易為主的第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展既有利于推動(dòng)居民消費(fèi)水平的提高，同時(shí)也預(yù)示了盛世服裝城在沈陽市地區(qū)的行業(yè)潛力。

3、項(xiàng)目符合沈陽市、皇姑區(qū)政府發(fā)展商貿(mào)的總體思路和基本原則，符合市、區(qū)政府關(guān)于“規(guī)劃、規(guī)范和規(guī)則市場(chǎng)”的基本思路，并且能對(duì)皇姑區(qū)的“商業(yè)街區(qū)改造”起到示范作用。市區(qū)政府開拓市場(chǎng)的宗指基本思路是：加快流通體制改革步伐，加快流通業(yè)從末端行業(yè)向先導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)化的過程。按照“三改一加強(qiáng)”的原則，以建立現(xiàn)代流通企業(yè)制度為目標(biāo)，建立多元化、產(chǎn)權(quán)明晰的流通主體；繼續(xù)推進(jìn)新型營(yíng)銷方式的發(fā)展，按照大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的方向構(gòu)造商品流通體制；加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)載體的規(guī)范與管理，做到規(guī)劃合理、規(guī)范發(fā)展、規(guī)則交易。重點(diǎn)改造和建設(shè)我市全國(guó)性和區(qū)域性批發(fā)市場(chǎng)，通過技術(shù)改造，使之提高現(xiàn)代物流技術(shù)交流水平和管理水平，逐步形成交易功能強(qiáng)、幅射面廣的商品集散中心和信息中心。項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)完全符合市區(qū)政府上述需求，因此將會(huì)得到各級(jí)政府的大力支持。

綜上所述，沈陽市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行勢(shì)態(tài)良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方針與各級(jí)政府對(duì)于發(fā)展大市場(chǎng)的思路相符，該項(xiàng)目將得到政府的肯定和大力扶持。這些因素為項(xiàng)目的運(yùn)作提供了可靠的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)政策保證。

四、市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1．市場(chǎng)分析

（1）社會(huì)購買力分析。

沈陽市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)中加快，經(jīng)濟(jì)效益趨向好轉(zhuǎn)，人民生活進(jìn)步改善。1999年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額263.2億，同比增長(zhǎng)10.1%。城鄉(xiāng)市場(chǎng)分別實(shí)現(xiàn)不同程度的發(fā)展，市區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額230.1億元，增長(zhǎng)11.2%;縣及縣以下實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額13.1億元，增長(zhǎng)4.5%;吃、穿、用商品銷售分別增長(zhǎng)9.6%、11.7%和9.6%.人民生活得以改善，預(yù)計(jì)城市居民人均可支配收入達(dá)4950元，增長(zhǎng)61%；全市農(nóng)民人均純收入可達(dá)2870元，增長(zhǎng)19.7%。

（2）消費(fèi)傾向分析

根據(jù)沈陽市的統(tǒng)計(jì)資料，從1997年以來，沈陽市城鄉(xiāng)居民吃穿消費(fèi)全面增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)下降。隨著城鄉(xiāng)人民生活水平的不斷提高，消費(fèi)觀念發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)呈現(xiàn)快速、健康、簡(jiǎn)便、多樣、專業(yè)化的趨勢(shì)。人們對(duì)服裝消費(fèi)的需求，特別是對(duì)高檔次、專業(yè)服務(wù)、優(yōu)雅的購物環(huán)境的需求越來越高。1998年投向衣著類的零售額為106.8億元，比1997年增長(zhǎng)11.3%，1999年為132.8億元,比上年增長(zhǎng)12.6%，占社會(huì)消費(fèi)品的零售總額的確22.6%。

（3）市場(chǎng)容量分析

我市各類商品市場(chǎng)交易活躍，截止1998年，全市各類市場(chǎng)達(dá)533個(gè)，其中生產(chǎn)資料市場(chǎng)71個(gè)，消費(fèi)市場(chǎng)462個(gè)。全市各類市場(chǎng)成交額556億元，同比增長(zhǎng)4.2%。超億元市場(chǎng)55個(gè),其中消費(fèi)品市場(chǎng)46個(gè);超10億元市場(chǎng)8個(gè)，其中多數(shù)為消費(fèi)品市場(chǎng)，例如，五愛市場(chǎng)交易額已達(dá)110億元以上?？傊黝愂袌?chǎng)已經(jīng)成為城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)和生活購物的主要場(chǎng)所和空間，也培養(yǎng)了“盛世服裝城”潛在客戶群體。

上述分析表明，沈陽市消費(fèi)增長(zhǎng)平穩(wěn)有序，需求有所回升，社會(huì)購買力正在以較快的速度增長(zhǎng)，為該項(xiàng)目的開展提供了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。并且隨著生活水平不斷提高，沈陽居民正在脫離原來的消費(fèi)傳統(tǒng)，步入更高的消費(fèi)層次，人們將更多的消費(fèi)的在“穿”上，而且追求更有個(gè)性的高質(zhì)量的服飾（個(gè)性化亦為服裝訂制業(yè)務(wù)提供了市場(chǎng)來源）沈陽市居民消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的改善，為項(xiàng)目提供了可靠的顧客來源。

2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

“盛世服裝城”的基本定位為全國(guó)一流的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理和高水準(zhǔn)服務(wù)的服裝（成衣）批零、布料（輔料）批零、服裝（制服）加工訂制的商業(yè)中心。基于此，該項(xiàng)目構(gòu)成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)接觸點(diǎn)的有這樣幾個(gè)目標(biāo)。

（1）沈陽春天--從事服裝（成衣）零售。所經(jīng)營(yíng)的品牌知名度較高，與“盛世服裝城”競(jìng)爭(zhēng)承租業(yè)戶；

（2）五愛市場(chǎng)--服裝（成本）、布料（輔料）批零，所經(jīng)營(yíng)的服裝、布料檔次混雜且主要對(duì)外埠具有較強(qiáng)的輔射力，與“盛世服裝城”競(jìng)爭(zhēng)的也是承租業(yè)戶；

（3）遼展--服裝（成衣）以休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝為主打，多數(shù)業(yè)戶經(jīng)營(yíng)的是東南沿?！叭齺硪谎a(bǔ)”企業(yè)為生產(chǎn)外單而余下的尾貨，進(jìn)貨成本較低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，與“盛世服裝城”競(jìng)爭(zhēng)的是最終的消費(fèi)者。

盡管存在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但盛世服裝城仍然有足夠的優(yōu)勢(shì)立于不敗之地。其一，沈陽春天和五愛市場(chǎng)雖有規(guī)模和地利優(yōu)勢(shì)，但五愛市場(chǎng)不是服裝專營(yíng)市場(chǎng)，缺乏專業(yè)優(yōu)勢(shì)；它們只經(jīng)營(yíng)服裝、布料批零、缺乏服裝訂做業(yè)務(wù)，功能單一，品種檔次不一；個(gè)別攤主以次充好，損害了市場(chǎng)形象；其二，二者離盛世服裝城較遠(yuǎn)，商圈不會(huì)重疊；其三，遼展等其它小市場(chǎng)雖有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但存在品種少、規(guī)模小等缺陷，難以構(gòu)成“盛世服裝城'的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

鑒于此，”盛世服裝城“項(xiàng)目在功能規(guī)劃上只要與上述競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行錯(cuò)位設(shè)計(jì)，不進(jìn)行迎頭競(jìng)爭(zhēng)，以現(xiàn)代化管理、高檔次、高質(zhì)量和良好的服務(wù)贏得顧客，就要減低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，加大投資回報(bào)，獲取行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

五、項(xiàng)目立地條件分析

1、地理位置

”盛世服裝城“處在沈陽市三大商業(yè)區(qū)之一的北行商業(yè)區(qū)，該商業(yè)區(qū)域是沈陽市按照發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)思路建設(shè)東北地區(qū)商貿(mào)中心的要求，加大市場(chǎng)體系力度建設(shè)，于1998年重點(diǎn)改造完成的。該位置享有最佳商業(yè)位置和最旺商業(yè)傳統(tǒng)，交通四通八達(dá)，有215路、210路、228路、329路、242路、232路、231路公交車通行市區(qū)五區(qū)及新城子、于洪區(qū)，車程短，運(yùn)力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的輔射能力。從西鄰的長(zhǎng)江街至沈陽市最大的商業(yè)中心太原街僅十幾分鐘路程，現(xiàn)在為一片棚戶區(qū)所阻隔。目前，區(qū)委、區(qū)政府正致力于這一棚戶區(qū)的改造，工程一旦實(shí)施，則北行地區(qū)的商業(yè)將與太原街、西塔街的商業(yè)中心聯(lián)成一體，其商業(yè)機(jī)會(huì)將更為廣闊。因此，該項(xiàng)目具有優(yōu)于五愛市場(chǎng)、沈陽春天或遼展中心的地利之便。例如，五愛市場(chǎng)由于市場(chǎng)占地過于龐大、設(shè)施陳舊、管理滯后，往往交易最活躍時(shí)亦是交通堵塞最嚴(yán)重的時(shí)刻，從而影響其今后的發(fā)展后勁。

2、合配套設(shè)置

除”盛世服裝城“項(xiàng)目本身具有的配套設(shè)置外，該項(xiàng)目所處位置周邊環(huán)境已形成的自然配置功能也十分完備。如北側(cè)距該項(xiàng)目1000米有大型綜合百貨店銀泰市場(chǎng)；南側(cè)有中型精品店三和百貨，具有十幾年傳統(tǒng)和良好社會(huì)口碑的北行農(nóng)貿(mào)大廳，北行皇姑副食，西式快餐店麥當(dāng)勞、肯得基，中式快餐店”小土豆“'老四季面條”，許家雞味抻面；金龍建筑裝飾市場(chǎng)、家具大賣場(chǎng)距此也僅2000米；建行、交行、工商行、招商行、農(nóng)行都有專門的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布左右。總之，已形成了良好的社會(huì)商業(yè)環(huán)境和氛圍，這是其他競(jìng)爭(zhēng)者所不具備或不完全具備的優(yōu)勢(shì)。

3、客流量分析

總之，根據(jù)皇姑區(qū)人口數(shù)、人員結(jié)構(gòu)及客流量已大大超過同時(shí)段的其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來看，北行作為商業(yè)中心的位置是不容置疑的，說明該項(xiàng)目所處的地理位置十分優(yōu)越，具有商業(yè)旺鋪具備的基本條件。

盛世服裝城項(xiàng)目附近客流量圖例（車流不計(jì)）

測(cè)算地

點(diǎn)

銀泰百

貨

北行輕

工

北行書

店

北行商

場(chǎng)

麥當(dāng)勞

快餐店 與盛氏項(xiàng)目距離 1000米 測(cè)算時(shí)間 2000年10月13日14：00 2000年10月13日15：00 2000年10月14日10：00 2000年10月14日11：00 2000年10月14日10：00 客流量（次/分鐘）98 500米 122 500米 120 800米 133 800米 92

六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理

1、功能規(guī)劃

全國(guó)一流的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理和高水準(zhǔn)服務(wù)的服裝（成衣）批零、布料（輔料）批零、服裝（制服）加工訂制的商業(yè)中心。

攤位設(shè)置：按9平米/攤位的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置攤位3000個(gè)。

F1（地上一層）：進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)布料批零銷售及服裝（制服）

加工訂制：

F2（地上二層）：服裝（成衣）批零銷售；

F3（地上三層）：服裝（成衣）批零銷售；

2、項(xiàng)目硬環(huán)境

（1）該項(xiàng)目從設(shè)計(jì)的主導(dǎo)思想上注重空間流暢的行為學(xué)理念?？傮w布局具有較強(qiáng)的前瞻性，內(nèi)部通行便利，有三個(gè)主通行口，另設(shè)貨物進(jìn)出口一處，設(shè)置滾梯四部、客梯三部、貨梯三部；

（2）在地上二層設(shè)有11000平方米的共享大廳，設(shè)置側(cè)面采光窗，空間通透；

（3）每層設(shè)置衛(wèi)生間兩處、休息椅多處；

（4）各層將按防火分區(qū)要求，設(shè)置防火卷簾及相應(yīng)的中央監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)報(bào)警、噴淋設(shè)施；

（5）設(shè)置集中供暖和冷氣設(shè)備；

（6）采用雙回路供電；

（7）設(shè)置電子保安系統(tǒng)；

（8）設(shè)置行政用房和工商、稅務(wù)、銀行、郵政、民航、鐵路客貨運(yùn)代辦；

（9）裝修標(biāo)準(zhǔn)；

外部：鋁合金飾面板、塑鋼窗、玻璃板門；

內(nèi)部：花崗巖地面、吊頂、中央燈帶；

衛(wèi)生間：三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。

3、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理

（1）經(jīng)營(yíng)管理策略：借助于盛世集團(tuán)的綜合功能，將牧業(yè)管理與商業(yè)服務(wù)緊密結(jié)合，采用國(guó)際化的商業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按國(guó)際慣例組織經(jīng)營(yíng)，重點(diǎn)宣傳顧客（承租業(yè)戶）滿意。

（2）經(jīng)營(yíng)管理模式：對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)實(shí)行目標(biāo)管理，把“企業(yè)目標(biāo)”、“部門目標(biāo)”和“個(gè)人目標(biāo)”密切聯(lián)系起來，達(dá)到同徑效果，使下接目標(biāo)能保證上位目標(biāo)的完成。也就是說形成開發(fā)投資者、目標(biāo)管理者、具體承租戶之間三位一體的利益鏈，建立市場(chǎng)規(guī)則下的“一榮俱榮、一損俱損”利益關(guān)系。見下圖：

總之，“盛世服裝城”項(xiàng)目須在投資者對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行充分掌控的前提下通過具有較高水平的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)御技巧和溝通協(xié)調(diào)能力在運(yùn)營(yíng)上對(duì)基本業(yè)績(jī)、商品定位、招商談判、銷售促進(jìn)、人員管理的方面制定十分理性和持續(xù)發(fā)展的計(jì)劃；確立具有操作性的流程和規(guī)則使各項(xiàng)業(yè)務(wù)有章可循，從而使人事、財(cái)務(wù)、商品和賣場(chǎng)管理按既定流程規(guī)則推動(dòng)和發(fā)展。

七、項(xiàng)目市場(chǎng)策略

1招商渠道

F1（地上一層）的租用者應(yīng)該是：（1）原南二市場(chǎng)布料市場(chǎng)業(yè)戶；（2）五愛市場(chǎng)、西柳市場(chǎng)業(yè)戶；（3）北行輕工大廳二樓服裝加工戶、大南酒店用品市場(chǎng)從事服裝加工業(yè)戶；（4）原在市內(nèi)各大型市場(chǎng)（商業(yè)城、中興--沈陽商業(yè)大廈）從事服裝加工業(yè)戶；（5）沈陽、大連品牌廠家（黎富、富田洋服、賽詩哲服裝廠、派羽服飾、榮仕、惠英旗袍等）；（6）散落于市內(nèi)各區(qū)從事洋裁的服裝業(yè)戶。

F2、F3（地上二、三層）的租用者應(yīng)是：（1）在沈陽春天中從事下等品牌經(jīng)營(yíng)，由于無法起到領(lǐng)導(dǎo)品牌的作用而效益不理想的業(yè)戶；（2）在五愛市場(chǎng)中從事較高檔次品牌，但由于五愛市場(chǎng)整體定位較低而無法吸引較高層次購買力的業(yè)戶；（3）在北行輕工市場(chǎng)、北行市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)，但因整體管理水平過低而無法取得較高業(yè)績(jī)的業(yè)戶；（4）在市內(nèi)各大型商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的品牌，計(jì)劃進(jìn)駐皇姑（北行）商業(yè)區(qū)，但因銀泰百貨和三和百貨的結(jié)款程序繁瑣、結(jié)款周期過長(zhǎng)而無法進(jìn)駐的業(yè)戶；（5）其客觀存在新生品牌，極具擴(kuò)張性，計(jì)劃在較短時(shí)間內(nèi)占領(lǐng)較大市場(chǎng)份額的業(yè)戶。

2、招商方式：租賃形式

根據(jù)沈陽春天（每個(gè)單位--9平方米6000元/月）、五愛市場(chǎng)（每個(gè)單位--9平方米4500元/月），建議檔口費(fèi)為每個(gè)單位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。

合作形式：對(duì)于能夠一次性租賃3000--5000平方米的業(yè)戶，可以洽談合作。

專賣代理：針對(duì)國(guó)內(nèi)或國(guó)際品牌，可以洽談專賣代理和合作分銷；

從而創(chuàng)立盛氏春天項(xiàng)目的自營(yíng)品牌。

3、市場(chǎng)推廣

根據(jù)盛世服裝城項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，以如下手段予以市場(chǎng)推廣（與該項(xiàng)目工程籌備同時(shí)開始）：

（1）形象宣傳--著力于政府和媒體關(guān)注的地方，突出賣點(diǎn)，予以宣傳；

（2）實(shí)用宣傳--針對(duì)承租潛在客戶，以散發(fā)宣傳單的形式予以宣傳；

（3）媒體宣傳--以《沈陽晚報(bào)》、《遼沈晚報(bào)》、《華商晨報(bào)》、《時(shí)代商報(bào)》及遼寧、沈陽電視臺(tái)為主要媒體展開多渠道宣傳，突出“置業(yè)首選、黃金升值”的賣點(diǎn)；

（4）公關(guān)活動(dòng)。

八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、項(xiàng)目的盈虧平衡分析

成本項(xiàng)目明細(xì)表

固定成本項(xiàng)目

上交租金前期推廣費(fèi)管

理費(fèi)用（工資、辦公費(fèi)等）

合計(jì) 金額 1500萬元100萬元294萬元 1894萬元 變動(dòng)成本項(xiàng)目 稅金及附加2131．2元 2131．2元 金額

總固定成本=上繳租金+前期推廣費(fèi)+管理費(fèi)用（工資、辦公費(fèi)等）

=1500+100+294=1894萬元

上繳租金：1500萬元/年。

前期推廣費(fèi)：形象宣傳、媒體宣傳、公關(guān)等費(fèi)用，計(jì)100萬元。

工資：按月平均工資1000元/人月計(jì)，管理人員30人，保結(jié)員60人，保安80人，勤雜工60人，共230人，合計(jì)年工資總額276萬元。

辦公費(fèi)用：15000元/月，全年共18萬元。

總變動(dòng)成本=稅金及附加

=3200元/攤位月*12月*稅金及附加工5.55%

=2131.2元

保本點(diǎn)出租攤位=1894萬元/38400萬元-2131.2元=522個(gè)攤位

實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)1000萬元的出租攤位數(shù)：

攤位數(shù)=1894萬元+1000萬元/38400-2131.2元=798個(gè)攤位

租金收入和成本（萬元）

2、有關(guān)敏感性分析

固定成本增加10%，利潤(rùn)交下降19%；

每個(gè)攤位租金增加10%，利潤(rùn)將增加30%；

攤位數(shù)增加10%，利潤(rùn)將增加29%。

從以上分析可以看出，只要出租522個(gè)攤位便可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，按平均每個(gè)攤位9平米計(jì)，共4698平米，只占總面積的16%；而只要出租798個(gè)攤位，就可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1000萬元，而798個(gè)攤位共7182平米，只占總面積的24%，完全有可能租出去，因此一年實(shí)現(xiàn)1000萬元的利潤(rùn)是可行的。

九、結(jié)論

地處沈陽市三大商業(yè)區(qū)之一--北行商業(yè)區(qū)的盛世服裝城，依托于精良的硬件設(shè)施、完善的服務(wù)功能和先進(jìn)的管理手段，以正在逐漸回升的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和迅速增長(zhǎng)的社會(huì)購買力、市場(chǎng)需求作保證，必將產(chǎn)生十分良好的經(jīng)濟(jì)效益。即使規(guī)劃出租攤位只實(shí)現(xiàn)1/4可實(shí)現(xiàn)贏利1000萬元的目標(biāo)。因此，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效

益上是可行的。在社會(huì)效益方面，該項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)，一是能促進(jìn)沈陽市商品批零市場(chǎng)的進(jìn)一步完善；二是能促進(jìn)人們消費(fèi)水平的提高，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；三是滿足人們多層次的物質(zhì)生活需要，提高人們的物質(zhì)生活質(zhì)量；四是增加社會(huì)就業(yè)，服裝城需要大量管理人員和服務(wù)人員，可解決大批下崗人員再就業(yè)問題。

從該項(xiàng)目的社會(huì)背景、市場(chǎng)條件以及經(jīng)濟(jì)和社會(huì)性效益分析中，可以得出這樣的結(jié)論，即以年租金1500萬元的價(jià)格，經(jīng)營(yíng)盛世服裝城是完全可行的。

十、實(shí)施結(jié)果

“盛世服裝城”項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可行性報(bào)告得到各方批準(zhǔn)，目前已進(jìn)入實(shí)施階段。進(jìn)展如下：

1、項(xiàng)目籌備小線已搭建；

2、已按項(xiàng)目選址確立規(guī)劃用地，即期開工；

3、先期建設(shè)資金已到位；

4、招商工作已開展。

第五篇：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書

______公司

××××××項(xiàng)目

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書

(模板)

2011年 月

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書（模板）

一、目的1.本計(jì)劃書為經(jīng)營(yíng)性分析報(bào)告；

2.通過對(duì)客戶要求、我方的難點(diǎn)困難及風(fēng)險(xiǎn)的分析，尋求解決方法，規(guī)避公司風(fēng)險(xiǎn)，并找出項(xiàng)目盈利

點(diǎn)。

二、基本情況

(一)客戶基本情況

1.客戶資質(zhì)情況：

2.客戶類型： 戰(zhàn)略性大客戶中小客戶

3.是否與思源合作過？

4.若與思源有過合作，其合作情況如何？

? 客戶內(nèi)部決策效率

? 雙方溝通模式

? 客戶結(jié)算周期

? 客戶項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)格及慣例

5.若無合作，則做以下分析：

1)客戶的可合作性分析

2）客戶的業(yè)務(wù)概況

(二)項(xiàng)目基本情況

1.項(xiàng)目概況

2.項(xiàng)目目前狀況及思源介入階段分析

三、甲方要求

(一)客戶對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)鍵訴求點(diǎn)

(二)客戶對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期和要求

(三)甲方在本項(xiàng)目對(duì)我方的關(guān)鍵對(duì)接人員及決策機(jī)制的具體要求。

四、合同評(píng)估

(一)服務(wù)模塊

(二)(三)合同時(shí)限 合同關(guān)鍵指標(biāo)分析

1.項(xiàng)目預(yù)期銷售額；

2.項(xiàng)目銷售收入確認(rèn)方式；

3.任務(wù)指標(biāo)及分析

4.結(jié)算指標(biāo)及分析

5.考核指標(biāo)及分析

6.服務(wù)指標(biāo)

(四)(五)

合同違約及罰責(zé)分析 合同風(fēng)險(xiǎn)分析

五、項(xiàng)目機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)項(xiàng)目運(yùn)作難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)分析及如何規(guī)避（規(guī)避方法）

(二)項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析

(三)本項(xiàng)目盈利點(diǎn)分析；