第一篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全程駐店(1+1)策劃操作模式(地塊開發(fā)至商業(yè)項(xiàng)目開業(yè))

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全程駐店（1＋1）策劃操作模

式（地塊開發(fā)至商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)）

主要工作節(jié)點(diǎn)

一、項(xiàng)目市場調(diào)研部分（項(xiàng)目所在地及周邊縣市）

1、項(xiàng)目所在地的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和政府政策支持力度分析；

2、項(xiàng)目的商業(yè)市場形成格局及環(huán)境分析；

3、投資客、商賈及市場需求分析；

4、人口及消費(fèi)者習(xí)性分析；

5、競爭對(duì)手分析；

6、項(xiàng)目的SWOT分析；

7、項(xiàng)目開發(fā)成功的的可行性標(biāo)的分析； 8項(xiàng)目市場份額及未來預(yù)測分析。

二、項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略部分（定位部分）

1、總體發(fā)展思想定位；

2、主題規(guī)劃定位；

3、建筑產(chǎn)品風(fēng)格定位；

4、經(jīng)營理念定位；

5、項(xiàng)目管理體系定位；

6、投資資金運(yùn)作定位。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（結(jié)合設(shè)計(jì)單位）

1、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念；

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)的市場依據(jù)；

3、市場總體形象設(shè)計(jì)；

4、環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì)；

5、經(jīng)營風(fēng)格設(shè)計(jì)；

6、建筑產(chǎn)品整體風(fēng)格設(shè)計(jì)；

7、工程總造價(jià)及工程進(jìn)度預(yù)計(jì)（開發(fā)期限：可否考慮分階段開發(fā)戰(zhàn)略）

四、項(xiàng)目商業(yè)部分之功能定位（可否考慮臨街鋪與之結(jié)合）

1、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃定位（可否考慮大型品牌超市進(jìn)駐）；

2、商業(yè)業(yè)態(tài)選擇及資源整合；

3、業(yè)態(tài)分配的黃金法則；{購物：娛樂：餐飲}；

4、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃組合統(tǒng)一形象原則；

5、目標(biāo)商賈及主力店的選擇及組合；

6、主力店及次主力店多元化經(jīng)營組合原則{租賃：聯(lián)營：加盟：自營}；

五、項(xiàng)目整體策劃推廣營銷核心策略（做政策、做文化、做內(nèi)涵、概念）；

1、商業(yè)樓盤主題定位炒作策略；

2、樓盤借助品牌主力店概念炒作策劃方案；

2、樓盤銷售整體策劃推廣方案；

3、大客戶大體量租賃策劃方案；

4、樓盤價(jià)格定位法則及價(jià)格定位策略；

5、銷售概念和促銷技巧策劃方案；

6、投資客、商賈、準(zhǔn)客戶鎖定策略；

7、開盤模式及廣告賣點(diǎn)策劃方案；

8、商業(yè)樓盤租售并舉策劃方案；

9、新聞發(fā)布會(huì)；

10、尾盤營銷策劃策略；

六、項(xiàng)目商業(yè)招商推廣法則（招商與銷售互動(dòng)進(jìn)行，形成互帶互補(bǔ)形式）

1、售樓處、招商處現(xiàn)場設(shè)計(jì)包裝方案；

2、招商優(yōu)惠政策及招商技巧制定；

3、招商宣傳賣點(diǎn)、廣告語及廣告策劃推廣方案；

4、商場樓層平面規(guī)劃設(shè)計(jì)；

5、招商準(zhǔn)客戶的確定及目標(biāo)客戶的邀請策略和洽談技巧（本地周邊外地）；

6、業(yè)態(tài)業(yè)種的劃分與規(guī)劃布局圖；

7、招商價(jià)格制定法則及提升策略；

8、合同及其他招商文本的形成；

9、招商履約金、租金收取辦法；

10、招商人員及其他有關(guān)人員的陸續(xù)招聘與培訓(xùn)；

11、VICI導(dǎo)視系統(tǒng)；

12、樓盤銷售與招商互為一體的廣告策劃及宣傳品的制作與發(fā)放策略；

13、招商開幕日活動(dòng)慶典策劃；

14、招商中期的新聞發(fā)布會(huì)策劃方案；

15、招商后期的目標(biāo)性招商及異地招商策劃方案；

16、品牌商家招商原則；

17、資者者及商賈合同簽訂

并收取全額租金；

18、項(xiàng)目開業(yè)期的進(jìn)一步確定；

七、項(xiàng)目投資客、商賈進(jìn)駐裝修方案期

1、跟據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度逐步安排商戶及主力店盡量提前進(jìn)駐裝修；

2、專柜及其他行業(yè)裝修方案的審核；

2、協(xié)助各商戶制定統(tǒng)一設(shè)計(jì)裝修方案；

3、制定各類經(jīng)營者裝修期限按時(shí)完成二次裝修計(jì)劃；

4、項(xiàng)目的導(dǎo)視、導(dǎo)購、防盜監(jiān)控及內(nèi)外裝飾氛圍的規(guī)劃與設(shè)計(jì)營造；

八、項(xiàng)目工程竣工商業(yè)部分盛大開業(yè)策劃方案

1、開業(yè)前商戶培訓(xùn)方案；

2、品牌主力店商戶及各專柜上貨期；

3、開業(yè)前的商戶商品營銷（促銷）策劃方案；

4、組織商戶培訓(xùn)期

九、項(xiàng)目開業(yè)后的運(yùn)營方案及管理方案的制定（管理期）

1、跟據(jù)項(xiàng)目制定以下管理制度并在一月內(nèi)完成團(tuán)隊(duì)建設(shè)之實(shí)戰(zhàn)管理培訓(xùn)；《商場管理制度》《總經(jīng)理＊店長職責(zé)》《商戶管理手冊》《營運(yùn)部作業(yè)流程》《收銀員管理手冊》《防損員管理制度》《員工管理手冊》《銷售技巧》等；

2、員工技能培訓(xùn)計(jì)劃與培訓(xùn)實(shí)施方案；

3、制定五統(tǒng)一管理模式；

十、項(xiàng)目投資分析

1、項(xiàng)目總投資分析與評(píng)估；

2、項(xiàng)目預(yù)期的期望值指標(biāo)預(yù)算；

3、預(yù)計(jì)收入報(bào)表；

4、資金流量表；

5、資產(chǎn)負(fù)債預(yù)計(jì)表

策劃觀點(diǎn)

一、「規(guī)劃設(shè)計(jì)觀」：商業(yè)地產(chǎn)（地塊）項(xiàng)目在基礎(chǔ)建設(shè)工程開工之前，由發(fā)展商牽頭組建以設(shè)計(jì)院、商業(yè)策劃公司三家機(jī)構(gòu)為核心的項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)論證領(lǐng)導(dǎo)小組，該小組對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)

和建設(shè)做終身負(fù)責(zé)制。作為商業(yè)策劃公司在項(xiàng)目的規(guī)劃上應(yīng)該嚴(yán)格依據(jù)前期的市場調(diào)研報(bào)告，盡可能在商業(yè)規(guī)劃方面在項(xiàng)目的體量建設(shè)、商業(yè)結(jié)構(gòu)以及商業(yè)環(huán)境和人流動(dòng)線等方面起重要角色。

二、「社會(huì)責(zé)任觀」：商業(yè)地產(chǎn)從規(guī)劃、建設(shè)開發(fā)到運(yùn)營管理，開發(fā)商、中小投資者、經(jīng)營商戶都將投入相當(dāng)大的財(cái)力、人力和物力，想當(dāng)然地規(guī)劃和開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)只會(huì)使開發(fā)商信譽(yù)掃地、投資者傾家蕩產(chǎn)、經(jīng)營者血本無歸，從而造成社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)，我們的責(zé)任就是盡可能地降低社會(huì)資源的浪費(fèi)。

三、「科學(xué)運(yùn)營觀」：商業(yè)地產(chǎn)（指零售業(yè)：百貨商場、購物中心、超級(jí)市場、品牌主力店、沿街商鋪、特色商業(yè)街、便利店、批發(fā)市場、專業(yè)市場、主題商城）都不可能一夜暴富，只有杜絕急功近利的行為，進(jìn)行精心設(shè)計(jì)、科學(xué)規(guī)劃、合理布局、尊重事實(shí)、利用專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)、不斷利用各種促銷手段創(chuàng)造商業(yè)氛圍，導(dǎo)入科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾韴F(tuán)隊(duì)去管理和運(yùn)營，持續(xù)經(jīng)營不斷積累，堅(jiān)持做自己的品牌概念，只有做出品牌效應(yīng)，才能商業(yè)地產(chǎn)有商氣、有人氣、有財(cái)氣，才能最大限度地縮短商業(yè)地產(chǎn)的成熟的時(shí)間。

四、「業(yè)態(tài)組合觀」：一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)（指零售業(yè)）的成長過程也就是一個(gè)企業(yè)的成長過程，必須經(jīng)歷一個(gè)長時(shí)間的培育過程，如何縮短這一過程，關(guān)鍵在于操盤過程中的理性化和系統(tǒng)化。時(shí)代的發(fā)展使過去的那種寬松的市場環(huán)境不復(fù)存在，換之以市場競爭的激烈和消費(fèi)者的日益理性化，迫使我們在操作過程中更加講求理性化和系統(tǒng)化，只一味盲目的是商就招，只能給新的商業(yè)項(xiàng)目后期管理上和發(fā)展戰(zhàn)略上帶來

更多的難題和調(diào)整上的痛苦。

五、「放水養(yǎng)魚觀」：要開發(fā)一個(gè)“開業(yè)期”和“發(fā)展期”較為理想的商場或購物中心，一般來講，用3—4年的時(shí)間運(yùn)作“成功并能產(chǎn)生品牌效應(yīng)”是比較正常的，如果希望在很短的時(shí)間里就能打造一個(gè)成功的商場及購物中心，那只是一廂情愿的想法，但對(duì)于一個(gè)專業(yè)的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)來講，維護(hù)的只能是商場的長遠(yuǎn)利益和發(fā)展上的根本利益；如何縮短這一漫長的運(yùn)作時(shí)間，那只能取決于三個(gè)方面的因素；其一：讓商戶先獲得最大利潤是一個(gè)商場從開業(yè)后的成長期和走向成功期的關(guān)鍵所在；這一條發(fā)展商必須具備的條件是有一定的支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)力雄厚。其二：借勢造勢，借助成功的零售商業(yè)之力量，引進(jìn)國內(nèi)國外大型連鎖超市、品牌主力店，政府支持力量強(qiáng)制改造和搬遷的專業(yè)市場等力量來帶動(dòng)此商業(yè)項(xiàng)目的升值。其三：必須取決于項(xiàng)目的地段優(yōu)勢和自然形成商業(yè)機(jī)會(huì)，李嘉誠說：“做商業(yè)——地段、地段、還是地段??”

六、「和諧發(fā)展觀」：一個(gè)商場及購物中心在沒有旺場之前似乎物業(yè)價(jià)值是很低的，但是一旦成功了的商場的商業(yè)物業(yè)價(jià)值確是無法估量的，近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展成熟，中國城市化的推進(jìn)促使中國城市人口、城市建設(shè)、城市面積等發(fā)展的倍增，一個(gè)好的成功商場可以在數(shù)十年內(nèi)呈現(xiàn)十倍速增長，打造一個(gè)成功的商業(yè)，培育一支有戰(zhàn)斗力的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，他的價(jià)值是無限的。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商、運(yùn)營商是四大利益體，作為運(yùn)營商，我們將建立一個(gè)平臺(tái)，預(yù)先規(guī)避利益平衡過程中產(chǎn)生的矛盾，勇做開發(fā)商的防火墻、投資商的技術(shù)員、經(jīng)營商的生產(chǎn)線，使得四大利益體共同盈利，和諧發(fā)展。

合作說明

一、每項(xiàng)目總策劃費(fèi)：50萬元—200萬元；視項(xiàng)目大小、項(xiàng)目難易程度、項(xiàng)目工作板塊、項(xiàng)目周期面議。

二、項(xiàng)目策劃成果：

1、提交《商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與分析》《市場需求細(xì)分調(diào)研與分析 》《區(qū)域經(jīng)營商家調(diào)研與分析 》《區(qū)域投資客戶調(diào)研與分析 》《區(qū)域消費(fèi)人群調(diào)研與分析 》《項(xiàng)目經(jīng)營功能定位與策劃 》《商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)與講座 》《開發(fā)商需求的調(diào)研 》《各板塊技術(shù)分析報(bào)告》、《項(xiàng)目定位圖及說明方案》、《建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)意見建議方案》、《項(xiàng)目全程統(tǒng)籌操盤《指導(dǎo)策略方案》《項(xiàng)目概念創(chuàng)意構(gòu)思》《配合商家需求調(diào)整 》《項(xiàng)目動(dòng)線策劃設(shè)計(jì)》《物業(yè)產(chǎn)權(quán)平面劃分策劃》《銷售價(jià)格策略的制訂》《銷售優(yōu)惠政策的制訂》《銷售實(shí)施技術(shù)方案策劃》 《項(xiàng)目銷控策劃與制訂》《銷售團(tuán)隊(duì)組建與培訓(xùn)》《銷售全程推廣與策劃》《項(xiàng)目銷售實(shí)施與管理》《項(xiàng)目平面布局的策劃》《項(xiàng)目立體布局的策劃》《項(xiàng)目品牌商家的篩選》《招商價(jià)格策略的制訂》《招商優(yōu)惠政策的制訂》《招商推進(jìn)策略的制訂》《招商團(tuán)隊(duì)組建與培訓(xùn)》《招商現(xiàn)場接待與管理》《招商全程推廣與策劃》《項(xiàng)目招商實(shí)施與管理》《項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)》《商場管理制度》《總經(jīng)理＊店長職責(zé)》《商戶管理手冊》《營運(yùn)部作業(yè)流程》《收銀員管理手冊》《員工管理手冊》《銷售技巧》等。

2、將策劃理念與成果配合規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)并導(dǎo)入實(shí)際操作流程。

三、費(fèi)用支付方式：

1、合作費(fèi)用分70%為基本開支月費(fèi)，每月5日支付當(dāng)月月費(fèi)。30%為階段性目標(biāo)完成費(fèi)，按照合同約定時(shí)間分段支付。

2、簽約后當(dāng)日內(nèi)支付第一個(gè)月月費(fèi)作為合同簽訂金；

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)(含地塊)項(xiàng)目全程策劃開發(fā)方案服務(wù)模式的主要內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)（含地塊）項(xiàng)目全程策劃開發(fā)方案

服務(wù)模式的主要內(nèi)容

商業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)市場調(diào)研論證服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)策劃服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境及空間規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)與培訓(xùn)服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目招商前的廣告策劃推廣服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目樓層規(guī)劃布局服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格定位法則服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目樓盤銷售價(jià)格定位服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目銷售中心與招商處的策劃建設(shè)包裝服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目招商服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目連鎖品牌主力店及次主力店的招商引進(jìn)服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目商戶進(jìn)駐二次裝修設(shè)計(jì)與指導(dǎo)規(guī)劃服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目及商場商戶經(jīng)營理念修正服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目及商場開業(yè)前期的員工招聘與強(qiáng)化訓(xùn)練服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目及商場盛大開業(yè)策劃推廣服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目及商場管理平臺(tái)及管理體系建設(shè)服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目及商場日常銷售運(yùn)營管理服務(wù)＋商場促銷推廣法則服務(wù)＋商業(yè)地產(chǎn)及房地產(chǎn)單盤銷售代理服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要服務(wù)對(duì)象：

房地產(chǎn)樓盤銷售代理→大型百貨商場→主題商場→購物中心Shopping Mall→百貨超市→連鎖超市→專業(yè)市場→步行街→復(fù)合型商業(yè)→（商辦+商住+商務(wù)酒店+洗浴中心+商場+寫字樓）→社區(qū)商業(yè)→（社區(qū)購物中心+社區(qū)商業(yè)街+休閑娛樂商業(yè)+旅游商業(yè)地產(chǎn)+購物公園）→超級(jí)市場→批發(fā)市場→綜合性市場→商業(yè)步行街→（商業(yè)街+步行街+專業(yè)街+特色街）→商業(yè)地產(chǎn)及商場咨詢診斷→正處于虧損的商業(yè)地產(chǎn)及商場進(jìn)行診斷分析、調(diào)研論證、檢查梳理、確定問題、改造重組、策劃設(shè)計(jì)、包裝推廣，引進(jìn)實(shí)力品牌商家進(jìn)駐支持，使其該虧損的商業(yè)項(xiàng)目通過重組、導(dǎo)入新的運(yùn)營管理模式、改變經(jīng)營理念、提高經(jīng)營檔次、達(dá)到扭虧為盈之目的。

商業(yè)項(xiàng)目全程策劃開發(fā)＊規(guī)劃設(shè)計(jì)＊商場招商及商場營運(yùn)管理等的主要工作節(jié)點(diǎn)

㈠商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研部分：①房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)項(xiàng)目所在地的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和政府政策支持力度分析；②項(xiàng)目的商業(yè)市場形成格局及環(huán)境分析；③投資客、商賈及市場需求分析；④人口及消費(fèi)者習(xí)性分析；⑤競爭對(duì)手分析；⑥商業(yè)項(xiàng)目的SWOT分析；⑦商業(yè)項(xiàng)目的市場份額及未來預(yù)測分析；⑧商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的可行性標(biāo)的分析；

㈡商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略部分：①總體發(fā)展思想定位；②主題規(guī)劃定位；③建筑產(chǎn)品風(fēng)格定位；④經(jīng)營理念定位；⑤項(xiàng)目管理體系定位；⑥投資資金運(yùn)作定位；

㈢結(jié)合設(shè)計(jì)單位對(duì)商業(yè)項(xiàng)目提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：①商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念；②本商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的市場依據(jù)；③市場總體形象設(shè)計(jì)；④商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì)；⑤商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)格設(shè)計(jì)；⑥建筑產(chǎn)品整體風(fēng)格設(shè)計(jì)；⑦工程總造價(jià)及工程進(jìn)度預(yù)計(jì)；

㈣商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)部分之功能定位部分：①商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃定位；②商業(yè)業(yè)態(tài)選擇及資源整合；③商業(yè)業(yè)態(tài)分配的黃金法則{購物：娛樂：餐飲}；④商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃組合統(tǒng)一形象原則；⑤商場目標(biāo)商賈及主力店的選擇及組合；⑥商場主力店及次主力店多元化經(jīng)營組合原則{租賃：聯(lián)營：加盟：自營}；

㈤項(xiàng)目整體策劃推廣營銷核心策略（做政策、做文化、做內(nèi)涵、概念）①商業(yè)樓盤主題定位炒作策略；②商業(yè)樓盤及商場借助品牌主力店概念炒作策劃方案；③樓盤銷售整體策劃推廣方案和大客戶大體量

租賃策劃方案；④樓盤價(jià)格定位法則及價(jià)格定位策略；⑤銷售概念和促銷技巧策劃方案；⑥商場項(xiàng)目招商的投資客、商賈、準(zhǔn)客戶鎖定策略；⑦商業(yè)項(xiàng)目開盤模式及廣告賣點(diǎn)策劃方案；⑧商業(yè)樓盤租售并舉策劃方案；⑨商業(yè)項(xiàng)目銷售及招商的新聞發(fā)布會(huì)；⑩商業(yè)尾盤營銷策劃策略；

㈥項(xiàng)目商業(yè)招商推廣法則（商場招商與樓盤銷售互動(dòng)進(jìn)行，形成互帶互補(bǔ)形式）①樓盤售樓處、商場招商處現(xiàn)場設(shè)計(jì)包裝方案；②商場招商優(yōu)惠政策及招商技巧制定；③商場招商宣傳賣點(diǎn)、廣告語及廣告策劃推廣方案；④商場樓層平面規(guī)劃設(shè)計(jì)；⑤商場招商準(zhǔn)客戶的確定及目標(biāo)客戶的邀請策略和洽談技巧（本地周邊外地）；⑥商場招商的業(yè)態(tài)業(yè)種的劃分與規(guī)劃布局圖；⑦商場招商價(jià)格制定法則及提升策略；⑧商業(yè)項(xiàng)目合同及其他招商文本的形成；⑨商場招商履約金、租金收取辦法；⑩商場招商人員及其他有關(guān)人員的陸續(xù)招聘與培訓(xùn)；⑾商場VICI導(dǎo)視系統(tǒng)；⑿商業(yè)樓盤銷售與商場招商互為一體的廣告策劃及宣傳品的制作與發(fā)放策略；⒀商場招商開幕日活動(dòng)慶典策劃；⒁商場招商中期的新聞發(fā)布會(huì)策劃方案；⒂商場招商后期的目標(biāo)性招商及異地招商策劃方案；⒃商場品牌商家招商原則；⒄商場投資者及商賈合同簽訂并收取全額租金；⒅商業(yè)項(xiàng)目及商場項(xiàng)目開業(yè)期的進(jìn)一步確定；

㈦商場項(xiàng)目投資客、商賈進(jìn)駐裝修方案期：①跟據(jù)商場項(xiàng)目總體進(jìn)度逐步安排商戶及主力店盡量提前進(jìn)駐裝修；②商場專柜及其他行業(yè)裝修方案的審核；②協(xié)助各商戶制定統(tǒng)一設(shè)計(jì)裝修方案；③制定各類經(jīng)營者裝修期限按時(shí)完成商場商戶的二次裝修計(jì)劃；④商場項(xiàng)目的導(dǎo)視、導(dǎo)購、防盜監(jiān)控及內(nèi)外裝飾氛圍的規(guī)劃與設(shè)計(jì)營造；

㈧商業(yè)項(xiàng)目及商場工程竣工商業(yè)部分盛大開業(yè)策劃方案：①商場開業(yè)前商戶培訓(xùn)方案；②商場品牌主力店商戶及各專柜上貨期；③商場開業(yè)前的商戶商品營銷（促銷）策劃方案；④商場開業(yè)前組織商戶培訓(xùn)期；

㈨商場項(xiàng)目開業(yè)后的運(yùn)營方案及管理方案的制定：①跟據(jù)商業(yè)項(xiàng)目及商場的實(shí)際情況制定管理制度并在一月內(nèi)完成團(tuán)隊(duì)建設(shè)之實(shí)戰(zhàn)管理培訓(xùn)；具體培訓(xùn)內(nèi)容：《商場管理制度》《商戶管理手冊》《總經(jīng)理＊店長職責(zé)》《營運(yùn)部作業(yè)流程》《收銀員管理手冊》《防損員管理制度》《員工管理手冊》《及促銷銷售技巧方案》等；②員工技能培訓(xùn)計(jì)劃與培訓(xùn)實(shí)施方案；③制定五統(tǒng)一管理模式；

㈩商業(yè)項(xiàng)目投資分析：①商業(yè)項(xiàng)目及商場總投資分析與評(píng)估；②商業(yè)項(xiàng)目及商場預(yù)期的期望值指標(biāo)預(yù)算；③商業(yè)項(xiàng)目及商場預(yù)計(jì)收入報(bào)表；④商業(yè)項(xiàng)目及商場資金流量表；⑤商業(yè)項(xiàng)目及商場資產(chǎn)負(fù)債預(yù)計(jì)表。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃全程

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃全程

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營定位策略

【開業(yè)前】

1、前期的市場調(diào)查和分析；

2、項(xiàng)目策劃和招商推廣：

（1）、商場定位；

（2）、形象包裝；

（3）、商場布局設(shè)計(jì)；

（4）、目標(biāo)商戶組合；

（5）、租金或分成比例之?dāng)M定；

（6）、招商推廣策略制定和實(shí)施。

吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場，實(shí)現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

【開業(yè)后】

1、商品定價(jià)體系，屬商品定位，涉及到庫存/配送體系管理；

2、品類/品牌/商戶組合，屬經(jīng)營定位，涉及到服務(wù)管理；

3、促銷策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理；

4、形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。破解

一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼

市場調(diào)研：定位核心

調(diào)研種類 :所需資料/研究范圍

商圈研究 :對(duì)項(xiàng)目所在商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍、營業(yè)品種、人流狀況及交通狀況

消費(fèi)者研究:對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好及其購買力等做調(diào)研投資客戶研究 :對(duì)投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如營業(yè)時(shí)間、業(yè)績、鋪面狀況等

競爭對(duì)手研究 :包括競爭項(xiàng)目面積、經(jīng)營狀況及競爭者研究等

1、商圈研究

（1）、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

（2）、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)＝食物支出金額÷總支出金額）、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。

（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)對(duì)不同類別的需求（吃喝玩樂）等。

（4）、交通狀況：途徑本項(xiàng)目的地鐵站、公交車線路、停車場等。

（5）、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競爭項(xiàng)目等。

2、終端消費(fèi)者研究

（1）、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。

（2）、逛商場頻度：影響商場人流的關(guān)鍵。

（3）、偏好商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)，及其原因。

（4）、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格，對(duì)商場滿意度等。

3、投資客戶研究

（1）、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。

（2）、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

（3）、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營特色、營業(yè)時(shí)間、營業(yè)業(yè)績等。

4、競爭對(duì)手研究

（1）、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢、劣勢等。

（2）、競爭項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。

破解

二、點(diǎn)石成金的魔方

商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個(gè)子系統(tǒng)組成：

目標(biāo)市場定位、商場功能定位、商場業(yè)態(tài)定位、商場形象定位、經(jīng)營方式定位、商場特色定位、商場規(guī)模定位。

商場定位操作流程（略）

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃

系統(tǒng)一、市場定位操作

1、區(qū)域定位：對(duì)區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點(diǎn)空間范圍；

2、客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，確定客戶群；

3、超級(jí)消費(fèi)群定位：通過對(duì)消費(fèi)者的市場細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。其中商場消費(fèi)群分析分三個(gè)層次：

層次

1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會(huì)屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱為社會(huì)學(xué)因素；

層次

2、行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場消費(fèi)的一般行為狀況；層次

3、動(dòng)機(jī)層次：主要調(diào)查顧客對(duì)商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。系統(tǒng)

二、功能組合定位操作

主要四大功能：購物、休閑、娛樂、服務(wù)

1、特色定位

（1）、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)小。

（2）、特色化定位：商場特色主題和特色服務(wù)。

2、商場業(yè)態(tài)定位

主要考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素。

第四篇：商業(yè)項(xiàng)目全程策劃建議書

商業(yè)項(xiàng)目全程策劃建議書 第一階段：市場調(diào)研階段

-**商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

一、**市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究

◆ 總?cè)丝诩皡^(qū)域人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等◆ GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況

◆ 消費(fèi)品零售總額

◆ 商業(yè)增加值

◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入

◆ 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額

二、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查

◆ 公共設(shè)施狀況

◆ 交通體系狀況

◆ 道路狀況、通行量

◆ 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)

◆ 各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能

◆ 城市規(guī)劃

三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究

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? 商鋪發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況 商鋪發(fā)展規(guī)劃 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃政策

四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調(diào)查與分析

◆ 地區(qū)商鋪分布及經(jīng)營業(yè)態(tài)詳圖

◆ 商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況及競爭者調(diào)查分析

?

? 地區(qū)間的銷售動(dòng)向 大型主力店的動(dòng)向

五、典型性調(diào)查與研究

六、地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析

七、消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究

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? 地理細(xì)分調(diào)查分析 購買人群細(xì)分調(diào)查 年齡細(xì)分調(diào)查分析 經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分調(diào)查分析 消費(fèi)者交通和出行方式 購買者購買心理及行為分析 道路類別及交通狀況 項(xiàng)目地塊自然與社會(huì)條件分析 顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū) 周邊環(huán)境和公建設(shè)施 項(xiàng)目周圍經(jīng)濟(jì)條件分析 項(xiàng)目SWOT分析 商圈的范圍的確定

八、項(xiàng)目立地條件研究

九、商圈的確定和研究

? 商圈的構(gòu)成及顧客來源第二階段：項(xiàng)目定位階段

-**項(xiàng)目定位報(bào)告

一、項(xiàng)目的市場定位

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二、?

?三、四、?

?五、六、形象定位 規(guī)模定位 目標(biāo)客戶定位 購買商鋪的目標(biāo)群分析 租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析 商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析 商鋪的經(jīng)營項(xiàng)目定位及功能定位 經(jīng)營項(xiàng)目定位 功能定位 商鋪特色定位 競爭定位 第三階段：項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案階段

一、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

二、建筑風(fēng)格與立面效果設(shè)計(jì)方案

三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案

四、景觀設(shè)計(jì)方案

五、交通組織設(shè)計(jì)方案 第四階段：項(xiàng)目營銷策劃階段

-項(xiàng)目價(jià)格計(jì)劃

-項(xiàng)目市場推廣方案

一、營銷整體規(guī)劃方案建議書

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? 營銷方式建議 營銷渠道建議 營銷策略建議 營銷計(jì)劃安排建議 促銷策略建議 整體均價(jià)建議 分期均價(jià)建議 層差和朝向差分析 價(jià)目表建議 價(jià)格特別調(diào)整方式建議 付款方式建議 招商管理模式建議 物業(yè)管理模式建議 客戶管理模式建議 銷售管理模式建議 VI設(shè)計(jì)建議

二、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃建議書

三、管理模式建議書

四、項(xiàng)目形象包裝設(shè)計(jì)方案建議書

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? 樓書設(shè)計(jì)建議 展板設(shè)計(jì)建議

五、廣告宣傳策劃建議書

以下有關(guān)內(nèi)容以實(shí)際執(zhí)行單位與甲方協(xié)議并由甲方確定認(rèn)可為準(zhǔn) ?

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? 戶外廣告策略建議 報(bào)刊廣告策略建議 新聞炒作策略建議 網(wǎng)上廣告和炒作策略建議

六、銷售活動(dòng)策劃建議書

以下有關(guān)內(nèi)容以實(shí)際執(zhí)行單位與甲方協(xié)議并由甲方確定認(rèn)可為準(zhǔn) ?

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? 開工儀式建議 開盤儀式建議 封頂儀式建議 竣式儀式建議 入伙儀式建議 新聞發(fā)布會(huì)建議 展銷會(huì)建議 第五階段：銷售實(shí)施階段

第五篇：縣級(jí)城市商業(yè)項(xiàng)目操作策劃案例

當(dāng)涂縣高檔品牌家居裝飾商業(yè)中心

策劃案例

一 本項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——高檔品牌家居裝飾商業(yè)區(qū)

本項(xiàng)目位于當(dāng)涂縣新的規(guī)劃中心——姑孰路的中間地段，從八六醫(yī)院西門到玉帶河，直面機(jī)械廠。從地理位置這一角度來看，目前此地段繁華程度不夠，而且一期已建成商鋪還未形成市場規(guī)模。因此針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的市場定位——高檔品牌家居裝飾材料商業(yè)區(qū)。并針對(duì)商鋪的經(jīng)營主題和商鋪未來的經(jīng)營前景進(jìn)行細(xì)致和適當(dāng)?shù)男麄?，從而促進(jìn)和帶動(dòng)商鋪更好、更有利的銷售。

（一）項(xiàng)目定位的SWOT分析

項(xiàng)目優(yōu)勢：

1）區(qū)位：本項(xiàng)目位于當(dāng)涂未來的城市商業(yè)中心，南北貫通，交通便捷。

2）規(guī)劃：是目前當(dāng)涂縣域內(nèi)，唯一的高檔品牌家居裝飾市場，并能夠形成很強(qiáng)的市場聚集效應(yīng)；在新舊的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)換上，本項(xiàng)目更倍受現(xiàn)代消費(fèi)者的關(guān)注。

3）硬件：項(xiàng)目所在的姑孰路寬度將達(dá)25米，完全超出家居裝飾業(yè)必備硬件要求的20米。

4）理念：營造出與當(dāng)涂縣原有的消費(fèi)觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)經(jīng)營理念。

5）人氣：本項(xiàng)目的周圍存在大量的顯性消費(fèi)者和隱性消費(fèi)者，這些利于未來市場的蓬勃發(fā)展

項(xiàng)目劣勢：

1）項(xiàng)目在當(dāng)涂縣域內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠，沒有形成一種感召力。稍有了解的大多數(shù)經(jīng)營者和投資者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度不夠，對(duì)商鋪未來的價(jià)值很迷茫，多數(shù)都抱著持幣觀望的心理。

2）項(xiàng)目的對(duì)面是機(jī)械廠，對(duì)專營市場的形成起了一定的沖淡作用。

3）對(duì)于中低檔產(chǎn)品的商戶來說，本項(xiàng)目的銷售和租賃價(jià)格相對(duì)老城過高，使這些商戶在投資上形成一些困難。

4）在地理位置上，老城的裝飾市場輻射區(qū)域占縣域的南部大部分，截?cái)嗔隧?xiàng)目市場的部分終端客戶。

市場機(jī)會(huì)：

1）目前，當(dāng)涂縣城內(nèi)沒有一個(gè)完善的高檔品牌家居裝飾市場，并且一些經(jīng)營商戶規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場規(guī)模。

2）縣域內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在建項(xiàng)目的市場容量大，而且待建的項(xiàng)目將陸續(xù)上演，從而形成了一個(gè)深厚的市場容量。

3）現(xiàn)有當(dāng)涂市場的家居裝飾商品，已有多數(shù)品質(zhì)已不能滿足現(xiàn)代人的消費(fèi)需求。

4）老城經(jīng)營家居裝飾產(chǎn)品，在終端消費(fèi)者心目中定位為中低檔產(chǎn)品。

5）對(duì)于家居裝飾的品牌商戶，在租賃和出售的價(jià)格上相對(duì)于周邊的城市具有很強(qiáng)的合理性。

6）現(xiàn)在當(dāng)涂市場上的多數(shù)商戶為追隨性經(jīng)營，追隨的對(duì)象多數(shù)為品牌商戶和有感召力的商戶。

7）現(xiàn)在當(dāng)涂縣域內(nèi)原有商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛

圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。市場威脅：

1）馬鞍山家居裝飾市場對(duì)本項(xiàng)目的直接威脅。主要表現(xiàn)在終端產(chǎn)品的檔次和市場的規(guī)模。

2）未來規(guī)劃的家居裝飾業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目的潛在威脅，威脅的大小直接取決于定位是否同質(zhì)化。

3）現(xiàn)當(dāng)涂老城的一些有影響力的經(jīng)營戶，對(duì)于我們市場的形成具有一定的沖淡影響。

4）國家宏觀政策的調(diào)控對(duì)相關(guān)行業(yè)的影響在今后一年也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的不利因素。

（二）定位的優(yōu)勢

a、可以使客戶規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，增加銷售熱度。因?yàn)檫@樣定位，可以減少與直接競爭對(duì)手的接觸面。通過市場調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)在周邊的群樓商鋪，都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口。如果本項(xiàng)目商鋪雷同于它們，必將增加市場壓力，加劇市場競爭，在這方面，本項(xiàng)目明顯處于不利地位； b、有深厚的市場容量：我們的這個(gè)定位就目前情況，當(dāng)涂的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動(dòng)裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項(xiàng)目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對(duì)家居裝飾的需求量較大；

c、目前在該區(qū)域集中的家居裝飾材料區(qū)（城）相對(duì)較少，且高檔品牌家居裝飾區(qū)更少，因此本項(xiàng)目有著很大的發(fā)展空間；

d、項(xiàng)目現(xiàn)在雖人氣不旺，但交通條件十分理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發(fā)展家居裝飾業(yè)的硬件需要；

e、為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立一個(gè)品牌效應(yīng)，避免了定位的同質(zhì)化；

f、良好的市場操作性：我們這一定位，是基于詳細(xì)的市場調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來的，有良好的前瞻性。同時(shí)，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準(zhǔn)備活動(dòng)。

（三）目標(biāo)客戶群的定位

根據(jù)市場調(diào)查，初步把這次銷售宣傳的對(duì)象定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。

A、隱性客戶群：被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。

B、顯性客戶群：可分為投資者和經(jīng)營者

a、投資者：

1、本區(qū)域的商鋪投資者；

2、看好本區(qū)域家居裝飾業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者；

b、經(jīng)營者：

1、經(jīng)營知名家居裝飾品牌的加盟者或連鎖店；

2、一些準(zhǔn)備設(shè)立辦事處的裝飾公司；

3、本區(qū)域的高檔品牌裝飾經(jīng)營者；

4、看好本區(qū)域家居裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)經(jīng)營者；

二 本項(xiàng)目商鋪的銷售方案

此次本項(xiàng)目商鋪銷售的主要目的是為盡快回籠資金,回籠資金越多越好,最低控制在500萬元左右。商鋪現(xiàn)余47戶，每戶按60㎡計(jì)算,銷售均價(jià)以3900元/㎡計(jì)算,則此次商鋪應(yīng)回籠金額為1099.8萬元。

根據(jù)市場分析，銷售方式主要采取以租代售和直接銷售兩種方式。

（一）以租代售。（主要是針對(duì)經(jīng)營戶的銷售方式，降低其經(jīng)營門檻）

以租代售，就是客戶一開始先付總房款的30%作為購房定金，并與開發(fā)商簽訂一至兩年的租賃合同，租金按市場價(jià)計(jì)算，一次性付清一年租金；租賃合同期滿后客戶如有意購買此商鋪，則可交納剩余房款（總房款減去定金和已交租金），并與開發(fā)商簽訂正式購房合同；若客戶無意購買，則向客戶返還開始交納的購房定金。

以租代售這種方式降低了置業(yè)者門檻，首付大概7萬元（60*3900*0.3=70200）即可，縮短了銷售周期，有利于打開市場形成人氣，帶動(dòng)以后商鋪的銷售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠。

根據(jù)我們對(duì)當(dāng)涂縣市場的實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)涂縣商鋪月租金為12—28元/㎡不等。

月租金（元/㎡）占調(diào)查的比例10%20%20%20%10%10%10%

均價(jià)為19.8 總計(jì)為100%

從上表看，當(dāng)涂縣域內(nèi)的月租額可以分為12元/㎡的低價(jià)段，16—20元/㎡的中價(jià)段，24—28元/㎡的高價(jià)段。雖然16—20元/㎡占主體部分，但考慮到每個(gè)物業(yè)本身存在的缺陷、租期長短、業(yè)主和顧客的關(guān)系等外部因素，這部分價(jià)位相對(duì)有些保守。本項(xiàng)目的商鋪屬于新建市場，配套設(shè)施完善，故取中段價(jià)位的均價(jià)18元/㎡和高價(jià)段的均價(jià)26元/㎡為其變化幅度，因此我們的商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)取其中高價(jià)位的均價(jià)22元/㎡。

針對(duì)這個(gè)租金定價(jià)，對(duì)于我們這個(gè)項(xiàng)目，以租代售這種銷售方式在租賃套數(shù)上應(yīng)有限制，若全部以這種方式銷售，則回籠資金才達(dá)404.38萬元（租賃合同以一年為期限）。

（二）直接銷售。（主要是針對(duì)投資戶的銷售方式，打消其投資回報(bào)的顧慮）我們這里所說的直接銷售包括三種具體形式：1.一次性付款(采取此種方式購房可以給予一定優(yōu)惠)；2.分期付款(簽訂合同時(shí)先付總房款的40%,房屋封頂時(shí)再付40%,交房時(shí)最后付20%);3.按揭(首付為總房款的50%,剩余房款客戶向銀行貸款付清)。

這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項(xiàng)目工程進(jìn)度；但提高了置業(yè)者門檻，延長了銷售周期，在時(shí)間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。

因此，結(jié)合現(xiàn)在商鋪銷售上存在的實(shí)際情況，建議采用這兩種銷售方式相結(jié)合的銷售方案。對(duì)此我們對(duì)這一銷售方案的可行性進(jìn)行了相關(guān)分析。

（三）銷售方式組合分析。

一次性付款和按揭對(duì)于發(fā)展商回籠資金來說是一樣的，而對(duì)于分期付款方式，因工程進(jìn)度不同而有異，故只以第一期款額計(jì)算資金回籠。（據(jù)保守估計(jì)，計(jì)劃銷售占總戶的85%，計(jì)40戶）

下表—租售月租金以22元/㎡收取，租賃合同以一年為期限

戶數(shù)（戶）面積（㎡）房款（元）備注

以租代售 15 900 1290600 房款30%+一年租金

一次性付款（含按揭）10 600 2340000

分期付款 15 900 1404000 總房款40%，（一年內(nèi)封頂可收回總房款的80%）銷售總計(jì) 40 2400 5034600

（四）投資回報(bào)分析。

無論是置業(yè)者還是投資者都很關(guān)注自身的投資回報(bào)。姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū)是新興市場，市場人氣有待提升，所以租金不宜定的過高，但也不宜定的過低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場的形成。但是隨著發(fā)展和市場的壯大，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L幅度一定會(huì)更大。

下表是投資一年后投資的回報(bào)率：

5年期月利率為4.650?，十年期月利率為4.800?

月租金（元/㎡）投資回報(bào)率（一次性付款）投資回報(bào)率（按揭）10年期 投資回報(bào)率（按揭）5年期5.54% 9.79% 9.00%6.77% 11.96% 11.00%8.00% 14.14% 13.01%

投資者供款一年或購買一年后，房價(jià)上漲一定幅度，則回報(bào)更可觀。

根據(jù)上部分投資回報(bào)率的分析，可以看出為更快形成市場，增加人氣，利于下一期商鋪的銷售，發(fā)展商可以代替那些投資客戶吸引經(jīng)營戶來租賃經(jīng)營商鋪，并保證可以給其一定的回報(bào)率如6.00%，這樣從表面上看可能會(huì)給開發(fā)商帶來一定風(fēng)險(xiǎn)，如達(dá)不到一定的回報(bào)率，開發(fā)商每平米可能要承擔(dān)200元的風(fēng)險(xiǎn)，但隨著市場逐漸完善，房價(jià)上漲，這種風(fēng)險(xiǎn)將降到最低。對(duì)于我們這個(gè)項(xiàng)目，這種銷售方式是可行的，尤其在姑孰新城商業(yè)街真正形成后。因此針對(duì)這種情況，發(fā)展商就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐，這樣既加強(qiáng)了投資戶的投資信心，還可以更快提升項(xiàng)目的知名度和影響力。

（五）、具體的招租方式

不管是以租代售還是為投資戶進(jìn)行招商，開發(fā)商都必須積極的吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐商鋪，針對(duì)商鋪市場的初步定位——高檔品牌家居裝飾區(qū)，因此建議采取一些主動(dòng)出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營戶。具體操作如下：

1、推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略

品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營者增強(qiáng)置業(yè)的信心，從而有力地促進(jìn)銷售，所以建議對(duì)于有意進(jìn)駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設(shè)立辦事處，在售價(jià)或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價(jià)上給予一定的折扣或在租金上給予3個(gè)月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動(dòng)其它商鋪的銷售與招租；

2、“客戶領(lǐng)袖”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃

針對(duì)目前地區(qū)商鋪人氣不足，為達(dá)到帶動(dòng)人氣，建議對(duì)此推行“客戶領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，凡已認(rèn)購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)給予領(lǐng)袖客戶，如：按其所購買的商鋪總價(jià)的1%作為優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營商業(yè)時(shí)的二個(gè)月稅收全免或其他形式。

3、針對(duì)目標(biāo)客戶采用DM策略

對(duì)于一些目標(biāo)客戶,可以通過直郵（DM）或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報(bào)等方式將有關(guān)資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。

4、設(shè)置專職人員

對(duì)于售樓處可以設(shè)置一個(gè)銷售商鋪的專職人員，主要負(fù)責(zé)商鋪的一系列問題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務(wù)。

三 營銷推廣策略

根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們在有效控制廣告宣傳費(fèi)用的同時(shí)，將采用針對(duì)性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個(gè)項(xiàng)目的宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷和旺銷的效果。

（一）推廣主題

基于前面的分析及本項(xiàng)目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場的實(shí)際情況，在項(xiàng)目的推廣宣傳時(shí)，主要圍繞 下面幾個(gè)方面進(jìn)行：

1、宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，必將帶動(dòng)家居裝飾業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，從而使購買本項(xiàng)目的消費(fèi)者對(duì)于商鋪的發(fā)展前景與潛力充滿信心；

2、本項(xiàng)目位于當(dāng)涂縣新城區(qū)的中心路——姑孰路兩旁，南北貫通，交通便捷，況且商鋪前面的步行道空間較大，對(duì)發(fā)展家居裝飾材料行業(yè)極具潛力；

3、項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)性：以差異化競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)，我們的“有”——未來的商業(yè)中心；我們的“優(yōu)”——合理的售價(jià)和租價(jià)；我們的“奇”——商鋪和家居為一體。

(二)項(xiàng)目形象包裝

1、主題廣告語：

建議以“建造美麗家園——香樟苑高檔品牌家居裝飾區(qū)”為主題，進(jìn)行廣告訴求；

2、項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)

建議本項(xiàng)目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)手法采用多樣化，更能充分的將本項(xiàng)目的形象及主題表現(xiàn)出來，因此可以在面向提署路的0#樓上懸掛條幅，并在205國道、南寺路、東大街、振興路和提署路等客流量較多的地方設(shè)立導(dǎo)視牌；

3、現(xiàn)場包裝

1）、條 幅：

目前整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場的條幅廣告幾乎沒有，無法引起客戶的關(guān)注。實(shí)際上條幅廣告是項(xiàng)目最快，費(fèi)用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告用在南寺路、東大街、重點(diǎn)公路、此項(xiàng)目標(biāo)志性樓體和提署路兩旁顯著的樓群上，突出內(nèi)容為一些醒目的廣告語和租售熱線等。

例如：

“投資有眼光，香樟商鋪?zhàn)黾已b”

“香樟苑商鋪，鋪展家裝財(cái)源路”

2）道 旗：

為營造整體現(xiàn)場氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，建議在姑孰路和提署路上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布裝飾材料區(qū)銷售的信息及商鋪的發(fā)展?jié)摿橹?。附加?nèi)容可以為：

“資本.運(yùn)作.財(cái)富.擴(kuò)張”

“今日寸金買土，明日寸土寸金

（三）“造勢”策略

針對(duì)本項(xiàng)目目前的銷售狀況，為渲染市場氣氛，我們建議有針對(duì)性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項(xiàng)目的新聞撰稿，進(jìn)行一定量的報(bào)紙廣告與軟性文章炒作，在本地報(bào)紙和有線電視臺(tái)發(fā)布，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項(xiàng)目地理位置及高檔品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展前景，從而營造出本項(xiàng)目商鋪強(qiáng)大的升值潛力，使市場更加關(guān)注本物業(yè)，加強(qiáng)客戶的投資信心。在造勢階段建議在電視上進(jìn)行廣告宣傳時(shí)以整條商業(yè)街為重心，適當(dāng)?shù)耐怀龈邫n品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展，局部中體現(xiàn)出裝飾區(qū)的重要價(jià)值。根據(jù)調(diào)查，因?yàn)楸卷?xiàng)目是新型項(xiàng)目，對(duì)消費(fèi)者的心理影響不是很大，為了改變這種現(xiàn)象，我們策劃出兩個(gè)方案，可以更好的配合前面的宣傳。

方案一：

主題：“姑孰家裝商鋪，鋪展美麗新生活”

廣告形式：以廣播廣告表現(xiàn)，具體內(nèi)容建議可以配合歌謠。（見附件一）對(duì)于歌謠的音色選取，關(guān)系到廣告的成功與否。

方案二：

主題：“中源杯”家居裝飾設(shè)計(jì)大賽

地點(diǎn):馬鞍山市

策劃用意:對(duì)開發(fā)商的品牌宣傳及姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū)的形象定位 目的:賽事設(shè)立一、二、三等獎(jiǎng)項(xiàng),對(duì)于獲獎(jiǎng)的人士給予置業(yè)優(yōu)惠或其它 媒體組合:電視、報(bào)紙廣告、DM海報(bào)形式

兩個(gè)方案可以同時(shí)進(jìn)行，這樣可以更好的把姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū)的形象宣傳到人群的各個(gè)層面。

（四）常規(guī)宣傳安排：

1、報(bào)紙廣告：

目前在馬鞍山覆蓋面較廣的報(bào)紙媒體為《皖江晚報(bào)》和《南京晨報(bào)》

a、《皖江晚報(bào)》每天在馬鞍山的投放量為2萬份，只在周二、周四發(fā)行彩版廣告，彩色整版廣告市場價(jià)為14000元。

b、《南京晨報(bào)》每天的總投放量為12萬份，其中在馬鞍山投放3萬份，在蕪湖投放5千份，彩色整版廣告市場價(jià)為12000元。

根據(jù)這些情況，報(bào)紙投放應(yīng)以《皖江晚報(bào)》和《南京晨報(bào)》為主，選用1/2的版面，（這樣費(fèi)用不大，可集中在一個(gè)時(shí)段持續(xù)進(jìn)行，建議集中在五月中下旬）訴求項(xiàng)目地理位置及高檔家居裝飾區(qū)的發(fā)展前景，從而引出本項(xiàng)目未來巨大的升值潛力。

2、軟性文章：

報(bào)紙軟性文章目標(biāo)性較強(qiáng)，可以在《皖江晚報(bào)》、《南京晨報(bào)》上有針對(duì)性的發(fā)表軟性廣告，內(nèi)容同樣訴 求姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū)的地理位置、投資潛力及開發(fā)商多種招商經(jīng)營的方式。

3、宣傳單張：

由于宣傳單張的制作成本低廉，適合大量的派發(fā)，并且，本項(xiàng)目目前還沒有這種宣傳單張，因此，建議制作本項(xiàng)目商鋪的銷售宣傳單張，可以在內(nèi)容、色彩上產(chǎn)生較強(qiáng)的視覺沖擊力，制作要求能充分體現(xiàn)本項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置、項(xiàng)目的商業(yè)定位及高檔家居裝飾材料區(qū)的經(jīng)營發(fā)展前景，同時(shí)可以附上商鋪的投資回收效益分析案例（見附件二）。建議單張的開張可選擇8K或16K雙面，制作數(shù)量大約1000份。主要投放對(duì)象針對(duì)縣域內(nèi)的家居裝飾材料商鋪經(jīng)營者。

四、附件一：

歌謠內(nèi)容：

走一走，看一看，姑孰商鋪轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)；

河流擁，綠意繞，美麗風(fēng)景在懷抱；

比一比，選一選，商鋪優(yōu)勢很明顯；

汽車道，火車道，交通便捷守要道；

裝飾區(qū)，扮靚居，物業(yè)管理上得去；

潛力股，功能佳，升值指數(shù)無窮大，無——窮——大??！

五、附件二：

宣傳單頁內(nèi)容：

主標(biāo)語：財(cái)富起跑線，一聲令下, 您準(zhǔn)備好了嗎！!

副標(biāo)題：姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū) 裝扮您的美麗家園

我們位于八六醫(yī)院西門——玉帶河/

我們將成為未來的姑孰高檔家居裝飾中心區(qū)，市場前景廣闊，經(jīng)營空間大 形成一種具有特色、與眾不同的商業(yè)規(guī)模/

醫(yī)院、銀行、學(xué)校??

為您設(shè)想周到的種種配套/

無限升值潛力空間，人氣越來越旺，創(chuàng)業(yè)者的風(fēng)水寶地。/

美好環(huán)境 美麗人生

早進(jìn)入，早得益

您的投資回報(bào)盡攬無余

以業(yè)主投資某一商鋪為例

售價(jià)：4000元/㎡面積：50㎡

總價(jià)：4000×50=200000元

首期5成：200000×0.5=100000元

貸款：200000×0.5=100000元

10年期月供款：1098.19元（根據(jù)個(gè)人商用房月貸款利率換算得到）按目前該階段租金保守估計(jì)為：30元/㎡

所以月出租可獲得收益為：30元/㎡×50㎡=1500元

結(jié)論:月租金 > 月供款

我們的優(yōu)越是：

行走人生路：臨火車站、汽車站，便捷交通馳往便利生活

自然全接觸：城市中的森林，純自然生態(tài)有氧呼吸

全方位服務(wù)：學(xué)校、醫(yī)院、銀行、郵政??齊全配套，滿足一切生活所需，解決經(jīng)商者的后顧之憂

現(xiàn)代派建筑：富有人情味的細(xì)部設(shè)計(jì)、親切迷人的尺度、現(xiàn)代感十足的色彩變化 潛質(zhì)增值數(shù)：高檔品牌家居家裝中心區(qū)域，更合理更規(guī)范