第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析

摘 要

隨著中國經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，甚至已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高投入、高回報、高風(fēng)險的特點的特殊行業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)受自然、社會、經(jīng)濟等因素的影響較大，具有較強的不確定性。較為準(zhǔn)確地評估這些風(fēng)險是房地產(chǎn)項目成功的重要開端，因此在項目立項過程中對擬投資項目進行項目可行性分析顯得尤為必要。本文根據(jù)房地產(chǎn)項目可行性研究方法和經(jīng)濟評價理論，結(jié)合相關(guān)參考文獻和研究資料，以zd房地產(chǎn)開發(fā)項目作為案例，對其進行可行性分析，希望對房地產(chǎn)項目投資和開發(fā)的科學(xué)決策起一定的幫助。本文主要框架為：對房地產(chǎn)項目可行性分析報告的意義、主要內(nèi)容和經(jīng)濟技術(shù)評價分析做了說明；研究國家、浙江省和紹興市的宏觀經(jīng)濟情況和發(fā)展態(tài)勢，并對相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)市場情況進行分析評價；針對zd房地產(chǎn)項目，對該項目所在地——嵊州從人文歷史、城區(qū)總體規(guī)劃到經(jīng)濟社會現(xiàn)狀以及嵊州房地產(chǎn)一級市場(土地市場)、二級市場(商品房市場)進行全面詳細地闡述；對項目本身的基本情況以及土地經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)和自身市場進行分析，并和建筑設(shè)計師進行充分溝通，提出整個項目的總體開發(fā)定位和產(chǎn)品總體定位，進行項目開發(fā)方案評價，以及項目可能在市場接受方面可能需要防備的問題做出預(yù)先估計并提出解決建議；然后根據(jù)擬定的項目開發(fā)方案估計項目總投資和總收入，對項目進行經(jīng)濟、財務(wù)評價和不確定性分析，得出項目達

到了公司的投資標(biāo)準(zhǔn)，為公司決策層控制投資風(fēng)險和更好地操作此項目提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：項目；可行性分析

abstract

with the rapidly developing of china’s economic construction，the real estate industry has been the important constituent part of china’s’national economy，even one of the pi 1 1ar industries innational economy．the real estate industry that is a special high investment，repayment and risk trade is frequently influenced by the natural and social and economical element and faces many indetermination．how to estimate risk is very important to every real estate item，so it’s crucial that go on the project feasibility analys is study in the decision stage of the projects．based on the feasibi1 ityanalysis study on the real estate projects and economic evaluation theory，having consulted relevant1iterature and material ls．the article did a feasibility study on the zd real estate project．a(chǎn)nd i hope the article could make an essay to assist a scientific decision—’making of the real estate project development and investment．the main contents： introduce the main content of the feasibi1ity analysis study on the real estate project sand technical—economical analysis analysing the conditions of them acroeconomi cs and the real estate market of china．chekiang province．shao in and shen zhou，the basic information of the zd project and

its characteristics，colnmunicating on the project with thearchitectural designer who were invited to design the zd project，by the economic，financial and uncertainties analysis，put forward a new proposal about the problems of the project，finally get the conclusion that the analytic result eceeds the standard of jnvestment．

key words：real estate：project：feasibility analysis.第1章緒 論

1996年，中國房地產(chǎn)市場逐步從1993年的政策打壓中復(fù)蘇，朱镕基總理在同國務(wù)院房改辦負責(zé)人的談話中，明確了國家要把住宅建設(shè)和消費作為國民經(jīng)濟新的增長點和新的消費熱點的政策導(dǎo)向。1998年以后，國家一直把住宅作為擴大內(nèi)需的重點，從稅費、信貸和土地等方面提供優(yōu)惠政策，支持房地產(chǎn)業(yè)投資和需求的快速增長。經(jīng)過lo余年的發(fā)展，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分。我國房地產(chǎn)投資達到19382億元，同比增加21．8％，占國內(nèi)固定資產(chǎn)總投資的17．6％。

全年房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，比上年增長21．8％，其中，商品住宅投資13612億元，增長25．3％。商品房竣工面積53019萬平方米，下降0．6％。商品房銷售額205 10億元。其中，期房銷售額為14366億元，所占比重為70．o％。相對于其他商品的生產(chǎn)和銷售，房地產(chǎn)項目具有流程復(fù)雜，時間較長，資金占用較多，風(fēng)險相對較大等特點，并且與金融業(yè)、建筑業(yè)等關(guān)系到國計民生的基礎(chǔ)行業(yè)關(guān)系密切，故此，使得房地產(chǎn)的發(fā)展對我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展影響深遠。

由于房地產(chǎn)高風(fēng)險、高投入、高收益的特點，為提高收益規(guī)避風(fēng)險，可行性分析已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目前期的必備工作，其結(jié)果直接影響到項目介入與否的重要條件。

本文將在一定的創(chuàng)新基礎(chǔ)上對現(xiàn)有房地產(chǎn)可行性研究理論進行系統(tǒng)的總結(jié)，以提高其可操作性，對房地產(chǎn)可行性研究理論的發(fā)展提出一定的分析。本論文的目的就是通過對可行性分析進行深入研究，將房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險降至最低，并為投資方案提出意見和建議。本人從成都分公司被調(diào)至嵊州分公司全程參與我司szzd房地產(chǎn)項目的前期可行性研究工作，在前期主要負責(zé)對當(dāng)?shù)厥袌稣{(diào)研和競爭樓盤的分析，后期制作時主要負責(zé)對項目進行經(jīng)濟技術(shù)分析和財務(wù)測算。本人以此為研究對象，客觀地分析項目的投資價值，從介入項目開始為szzd房地產(chǎn)項目的開發(fā)決策作參考。

第2章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述

2．1房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的基本概念及外沿

1．房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的概念

房地產(chǎn)可行性研究是在房地產(chǎn)項目投資決策前，對擬開發(fā)項目在技術(shù)經(jīng)濟社會三方面的可行性進行論證、研究、評價，對開發(fā)方案進行認真仔細的經(jīng)濟分析，對未來的收益進行科學(xué)的預(yù)測，并且對擬開發(fā)項目的技術(shù)先進性、經(jīng)濟合理性、適用性、建設(shè)的必要性和可行性進行全面分析和綜合評價，針對擬投資項目該如何投資建設(shè)得出較科學(xué)的意見，為項目投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。

開發(fā)項目要投入資金、時間和勞力，會對企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。因此，對擬開發(fā)項目的必要性必須有充分的認識，并就項目的選址、規(guī)模、工程周期、周圍的環(huán)境設(shè)施、企業(yè)的承受能力以及項目的經(jīng)濟效益等各方面進行科學(xué)研究分析，以便科學(xué)地制定開發(fā)項目投資決策，減少或避免失誤，使開發(fā)項目能夠獲得較大的社會經(jīng)濟綜合效益。而以上這些內(nèi)容都是可行性研究的內(nèi)容。因此可行性研究是項目投資決策的基礎(chǔ)。

2．房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的作用

可行性研究作為項目投資建設(shè)的首要環(huán)節(jié)，科學(xué)正確的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究在房地產(chǎn)開發(fā)過程中可以起到以下幾個方面的作用：

(1)保證項目投資決策的科學(xué)性房地產(chǎn)項目投資資金數(shù)額巨大，項目投資周期長，涉及的行業(yè)面廣，且房地產(chǎn)市場的不確定因素較多。只有通過對投資項目進行詳細仔細的市場調(diào)研，產(chǎn)品分析，成本及效益計算和風(fēng)險評估，對項目投資方案中諸如建設(shè)條件是否具備、工藝技術(shù)是否先進適用、商品房有無銷路、有無競爭能力、投資經(jīng)濟效果是否最佳等問題進行回答，同時對技術(shù)和經(jīng)濟兩個方面進行綜合的論證和評價，從而使決策建立在合理科學(xué)的基礎(chǔ)上。

(2)保證項目有效進行房地產(chǎn)項目投資的可行性研究，實際上就是對未來投資實施過程進行總體的安排和規(guī)劃。尤其是針對項目開發(fā)進度做進行的人力資源配備、資金供給、供應(yīng)商介入、回籠資金、還貸能力等重要節(jié)點問題進行分析，對項目開發(fā)過程中各階段的資金狀況、材料設(shè)備供給、工程實施進度等確定初步計劃，使整個項目可以逐步推進，達到目標(biāo)。(3)對外融資的必要條件 目前金融機構(gòu)都把可行性研究報告作為建設(shè)項目放款的先決條件。它們只有在對可行性研究報告進行了全面、細致的分析評估后，才能確定能否給予放款。

3．房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的依據(jù)

(1)經(jīng)批準(zhǔn)的項目建議書、合同等有法律效力的文件及其審批文件

(2)國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃

(3)國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施等資料

(4)擬建設(shè)地區(qū)的自然、地理、氣象、水文地質(zhì)等環(huán)境現(xiàn)狀基礎(chǔ)資料

(5)國家相關(guān)部門發(fā)布的工程技術(shù)建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、定額等資料

(6)國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)法律、法規(guī)和經(jīng)濟法律、法規(guī)等

(7)開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等

（8）主要工藝和施工設(shè)備的技術(shù)資料及經(jīng)濟、社會方面的有關(guān)資料．

3房地產(chǎn)項目可行性研究階段劃分

從項目生命周期階段角度而言，項目包括四個階段：概念階段、開發(fā)階段、實施階段、收尾階段(國內(nèi)也有學(xué)者將概念階段、開發(fā)階段合并為前期階段)。概念階段工作就是確定項目的可行性，對項目所涉及的領(lǐng)域、總投資、投資的效益、技術(shù)可行性、環(huán)境情況、融資措施、帶來的社會效益等進行全方位的評估，從而證明項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上的可行性及其投資價值。該階段主要工作：特定項目機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究、項目評估。實際工作中，根據(jù)項目規(guī)模和繁簡程度可將前兩項合二為一，詳細可行性研究是不可缺少的。一般由于房地產(chǎn)項目的項目復(fù)雜程度不大，而且受到時間和成本的限制，初步可行性分析通常被省略。

1．特定項目機會研究

特定項目機會研究是進行項目可行性研究前的預(yù)備性調(diào)查研究。這種研究是比較簡單、粗略的。其主要任務(wù)是對投資方向提出設(shè)想，提供一個可能進行建設(shè)的具體投資項目建議。它要求在一個確定的地區(qū)和部門，以自然資源和市場預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。如果證明項目投資的設(shè)想是可行的，再進行更深入的研究。

2．詳細可行性研究

詳細可行性研究是可行性研究的最重要階段，狹義的可行性研究就是指詳細可行性研究。在項目決策前對項目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟等各方面條件和情況進行詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究、分析，對可能的建設(shè)方案和技術(shù)方案進行詳細的論證，并對項目建成后的經(jīng)濟效益、國民經(jīng)濟和社會效益進行預(yù)測和評價的一種科學(xué)分析過程和方法，是項目進行評估和決策的依據(jù)。所需的時間約幾個月至1年，所需費用約占投資總額的0．5％一3％。

3．項目的評估

按照國家有關(guān)規(guī)定對大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。項目評估是在項目可行性研究的基礎(chǔ)上，由第三方(國家、銀行或有關(guān)機構(gòu))根據(jù)國家頒布的政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等，從項目、國民經(jīng)濟、社會角度出發(fā)，對擬建項目的必要性、建設(shè)條件、工程技術(shù)、經(jīng)濟效益和社會效益等進行全面評估、分析和論證，進而判斷其是否可行的一個評估過程。它是項目投資前期進行決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是審查項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性。

2．4房地產(chǎn)項目可行性研究步驟

1．簽訂合同與籌劃準(zhǔn)備

項目可行性研究可以由項目主管部門直接給企業(yè)發(fā)展前期部或相關(guān)職責(zé)的部門單位下達任務(wù)進行，也可由項目投資單位與有資格從事可行性研究工作的機構(gòu)簽訂進行可行性研究的合同進行。合同中要明確規(guī)定研究工作的范圍和內(nèi)容、進度和質(zhì)量、費用的支付辦法、雙方的責(zé)任和協(xié)作方式以及違約處理的辦法等雙方應(yīng)盡的責(zé)任與義務(wù)。從事可行性研究的單位在接受委托時，要向委托方索取與項目有關(guān)的指示文件，了解委托方的意圖和要求，并收集有關(guān)資料。

2．組織人員和制定計劃

受委托單位受委托后，應(yīng)根據(jù)工作內(nèi)容組織項目小組，并確定項目負責(zé)人和各專業(yè)負責(zé)人。并根據(jù)任務(wù)要求，研究制定工作計劃和安排實施進度2．6房地產(chǎn)項目可行性研究需注意的問題

1．防止先入為主的可行性研究

在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中，一開始的項目投資決策注定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗。有些項目的、、可行性研究報告ⅳ，從各方面論證項目的樂觀前景，不去分析項目可能遇到的不利因素，這就走入了u可行性研究ⅳ的誤區(qū)，在投資決策上犯了重大錯誤。

2．選好可行性分析的負責(zé)人

一份成熟可信的可行性研究分析報告必須是方法與觀點客觀、正確，格式規(guī)范，數(shù)據(jù)客觀準(zhǔn)確。這就要求研究和編寫的主角必須是業(yè)內(nèi)的專家。一般來講，由時刻關(guān)注市場變化的咨詢公司的市場分析師負責(zé)市場調(diào)研；由當(dāng)?shù)亟?jīng)驗豐富的建筑工程師負責(zé)項目總體規(guī)劃設(shè)計：由造價工程師或房地產(chǎn)估價師等從事房地產(chǎn)行業(yè)的資深財務(wù)專家負責(zé)進行投資預(yù)算。

3．市場分析的結(jié)果是關(guān)鍵

可行性研究中首先要解決的是市場的可行性研究，其次才是技術(shù)和經(jīng)濟上的可行性研究。任何項目的投資，要證明其是否可行，首先要看它有沒有市場市場分析的依據(jù)就是市場調(diào)研，特別注意房地產(chǎn)行情調(diào)查不等于市場調(diào)研，市場調(diào)研應(yīng)是對市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢、特定的交通、環(huán)境條件、社會商業(yè)利潤水平及其變動進行調(diào)研。最主要的是社會商業(yè)利潤水平的調(diào)查分析。

參考文獻

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第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析

作者/轉(zhuǎn)載者: 周華鋒發(fā)表時間:2005-6-2 21:09:49瀏覽次數(shù):476

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析，至關(guān)重要，是進行其他工作的前提。主要參考市場分析、對地區(qū)的影響性、項目效益、融資能力、環(huán)境評價、經(jīng)濟評價等，開始的可行性分析，可能促使項目成功，也可能導(dǎo)致項目流產(chǎn)，不可行的項目以后很難執(zhí)行，可能導(dǎo)致項目失敗，造成不可估量的損失，雖然項目可行性分析會耗費很長時間，但會回避很多不利情況。應(yīng)綜合考慮各方面的情況，作出項目可行性分析報告，分析各種不利因素，作出正確決策，為項目計劃提供相應(yīng)的前提，提供便利條件。

關(guān)鍵詞：市場研究 經(jīng)濟分析 環(huán)境分析

1、市場研究

分析當(dāng)?shù)貐^(qū)域是否存在房地產(chǎn)項目產(chǎn)品需求，抽樣調(diào)查要比較客觀的進行分類，要理性化；客戶群的市場率有多大比重，是需求普通住宅、中檔住宅、高檔住宅；還是酒店或?qū)懽謽羌吧虡I(yè)設(shè)施，客戶群的地區(qū)差異，當(dāng)?shù)卣呷绾?，土地出讓價格怎樣，現(xiàn)在土地成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的一個軟肋，只有經(jīng)過了詳細的市場調(diào)研以后，才能有一個客觀分析的基礎(chǔ)。

2、建筑方案的擬訂

開發(fā)項目產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計方案很重要，它關(guān)系到項目的造價、以后的銷售情況是否順利，還要考慮區(qū)域的地方性居住條件，客戶群的偏好。產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模、建設(shè)地點，項目的預(yù)測進度安排，本企業(yè)資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系的初

步分析等。建筑方案需要房地產(chǎn)企業(yè)各個部門進行充分的市場研究分析后，在此基礎(chǔ)上企業(yè)各個部門溝通達成共識后，由房地產(chǎn)企業(yè)提出建筑方案概要書，通常建筑方案要經(jīng)過詳細研究反復(fù)論證，拿出幾套方案經(jīng)過綜合對比，選擇最適合的。經(jīng)過對比以后，找出平衡點，做出最佳選擇。

3、項目開發(fā)的SWOT評價

實施一個項目前，要進行優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅四項分析，本開發(fā)項目具備那些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品不具有的獨特品質(zhì)，同類項目產(chǎn)品那些具體方面更具有優(yōu)勢；開發(fā)本項目產(chǎn)品具有那方面的劣勢，怎樣避免或彌補，如果經(jīng)過平衡收益超過風(fēng)險或劣勢所造成的后果，項目也是可以開展的；項目的機會也很關(guān)鍵，何時進行，目前同企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略是否一致，是否對企業(yè)市場占有率有一定影響，本項目是否存在現(xiàn)實良好機會是要經(jīng)過平衡的。威脅分析意味著風(fēng)險存在，項目開展前進行風(fēng)險分析，制定風(fēng)險應(yīng)對措施，看是否能起到效果，如果威脅依然存在，不能很好的解除，那么項目的實施可能性就要受到限制；這四個方面既要單一分析，又要統(tǒng)一考慮平衡，最終才能得出比較客觀的結(jié)論。

4、項目經(jīng)濟分析

項目的開發(fā)造價，投資估算、建設(shè)條件及開支情況，都應(yīng)有一個大致的分析，制定資金籌措設(shè)想；考慮融資難度及可行性，有哪些外部資源可以利用，采取那種融資方式可行性最大，那種融資方式風(fēng)險最小，是采取單一融資還是組合融資，如果是組合融資還有一個優(yōu)化組合策略問題。對項目產(chǎn)品的前期投資估算是很重要的，進行盈虧平衡分析，核算銷售收益和支出情況，做出資金現(xiàn)金流量表，考慮資金收入和支出的時間差，測算項目最終收益，測算償還貸款能力，看自身應(yīng)付能力是否能夠達到，以分析項目的實施可能性。

5、項目開發(fā)環(huán)境分析

主要是2個環(huán)境，一是國家大環(huán)境；時刻了解國家宏觀政策，注重及時分析，現(xiàn)在好些房地產(chǎn)企業(yè)均設(shè)立了國家政策研究員，專門搞這項研究，以應(yīng)對政策風(fēng)險，進行企業(yè)內(nèi)部調(diào)整，以適應(yīng)國家政策對其影響。象現(xiàn)在實施的國家七部委聯(lián)合出臺的竭制房價八條新政，就需要各個房地產(chǎn)商制定相應(yīng)的應(yīng)對措施，調(diào)整自身合理架構(gòu)。優(yōu)化內(nèi)部管理機制，不斷增強企業(yè)競爭力。二是市場環(huán)境；市場環(huán)境主要是區(qū)域分析和相應(yīng)外部房地產(chǎn)企業(yè)競爭情況，研究項目產(chǎn)品是否適合在當(dāng)?shù)亻_發(fā)，同行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場占有率及競爭力，合理制定相應(yīng)計劃，分析項目的影響力和資金情況。進行可行性分析，避免無所謂的風(fēng)險。

項目的可行性分析是其他開發(fā)過程的基礎(chǔ)條件，只有信息正確且充分，才能得出客觀公正的結(jié)論，看項目是否值得向下面進行；否則欲速則不達，極有可能造成不可彌補的損失。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告（范文）

(2010-09-27 05:32:20)轉(zhuǎn)載

標(biāo)簽： 分類： 法律文書

房產(chǎn) 城區(qū) 房地產(chǎn)業(yè) 國家級森林公園 房屋拆遷 雜談

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告（范文）

一、項目背景

1、項目名稱： 居住小區(qū)（暫定名）

2、可行性研究報告的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（2）《A市城市拆遷管理條例》

（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

3、項目概況

1）地塊位置：該基地東起，南至 路，西至 路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬A市 類地段。

2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積： 畝（平方米）

容積率：

開發(fā)周期：

土地價格：元/畝（A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價）建筑面積（預(yù)計）：總建筑面積： ㎡

3）周圍環(huán)境與設(shè)施

（1）步行約10 分鐘可至A市中心。

（2）西側(cè)為A市城市中心景點。

（3）東側(cè)為 城市綠化帶，南側(cè)為 廣場。

（4）西南靠近A市 小學(xué)。

（5）北面為A市人民銀行。、項目SWOT分析

優(yōu)勢及機會

(1)該項目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。(2)A近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3)東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6)該項目以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7)該項目規(guī)劃定位為A市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。

(8)我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(9)物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。

(12)A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。

(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19)拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

二、市場分析A市概況（參考）

A市位于 河南岸，面積平方公里，人口 萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀(jì)議程》地方試點。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)；水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

A市房地產(chǎn)住宅市場分析

A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。

二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達89.62萬m2，比上分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。

對今后市場的預(yù)測：

---—從購房能力看

伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱?！獜耐顿Y角度看 由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

——從消費結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

3、主要競爭項目分析

住宅小區(qū)詳細情況如表：

項目 套數(shù) 建筑面積（萬㎡）平均單價（元/㎡）位置

向陽小區(qū) 1500 22 1400 寶山路

新華小區(qū) 785 8 1344 黃河街

銀河小區(qū) 170 1460 銀河街

成光小區(qū) 130 1400 學(xué)院路

太陽神小區(qū)500 6.9 1508 英雄路

部分商業(yè)網(wǎng)點詳細情況 項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置 匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)

秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心

碧苑小區(qū) 36~~50 6800 建設(shè)路

桃園小區(qū) 車庫 550 秋浦路

荷花村 車庫 550 建設(shè)路

三、項目財務(wù)分析

（一）、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。

根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。

拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費、臨時過渡費等：

1）、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2）、過渡費：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3）、管理費，委托拆遷費： 34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、房屋拆遷評估服務(wù)費費：35000元

5）、獎勵： 34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

按照A市人民政府令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在 路靠近小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置

一棟 15層29.4*13.8*15層；

一棟 12層29.4*13.8*12層；

三棟 12層40*15*12層；

一棟 15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7% 總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17 高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建設(shè)成本估算

（一）、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元

9、質(zhì)量監(jiān)督費：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬元

14、規(guī)劃設(shè)計：10萬元

15、建筑設(shè)計：2000*12+59460*30=180.78萬元

16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元

17、測量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡

小計：627.93萬元（18、19項代收代繳，未計）

（二）工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元

7、監(jiān)理費：6337.66*1%=63.38萬元

小計：7527.1萬元 總計、8155.03萬元

（三）項目費用分析

依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為：

小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

銷售收入 住宅1900*56160=106704000 商鋪6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 總計：142392800元

營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604 各項費用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利潤：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2 =5289309.8元

三、項目費用分析結(jié)論

如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi)，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風(fēng)險較大，項目不可行。

第四篇：小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

“城南春天”可行性研究報告第一章投資環(huán)境分析

一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景2004年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認同住交會主辦

方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”?！爸袊康禺a(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20左右的增長。2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達到了5.7。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人，年均增長4，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>

二、荊州房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)2004年6月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4。人均消費支出5400元，增長3.3；2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟運行特點、問題及對策》)2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》）以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預(yù)示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠。

5、同類物業(yè)的市場情況荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、荊州房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。第二章項目概況

一、建設(shè)地址新風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預(yù)計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。

二、項目規(guī)?！靶嘛L(fēng)小區(qū)”項目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總

建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積22000平方米。本項目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市2004房地產(chǎn)開發(fā)計劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平

方米，公建面積1538平方米?？偺讛?shù)為636套，入住人口約2000人。

三、總體規(guī)劃設(shè)計理念

1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；

2、適應(yīng)大學(xué)城、開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；

3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。

四、總體規(guī)劃構(gòu)思本項目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點，接合本地區(qū)實際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設(shè)計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設(shè)計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設(shè)計。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計齊全，規(guī)劃建設(shè)5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設(shè)施。

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡(luò)。

2、建筑單體設(shè)計小區(qū)建筑單體呈南北向，以點面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場設(shè)置中心會所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場地。小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設(shè)施，同時具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚的特點。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強烈的可識別性。

3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計整體環(huán)境景觀設(shè)計，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。設(shè)計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。根據(jù)組團分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團的景觀設(shè)計以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。

五、物業(yè)管理優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本項目聘請浙江省知名萬家物業(yè)公司進行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。本項目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風(fēng)二路和屈原南路上還設(shè)有兩個側(cè)門，供車輛出入。小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。第三章項目市場分析與整合營銷

一、項目市場分析

1、地段環(huán)境優(yōu)越本項目位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預(yù)計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現(xiàn)本項目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。

2、周邊生活配套完善本項目周邊的生活配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市；新風(fēng)菜場、金豐園菜場；農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。

3、園林景觀設(shè)計突出本項目對荊州住宅市場的園林景觀設(shè)計進行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設(shè)計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等（詳見P.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計”）。

4、教育配套優(yōu)勢顯著自古以來，人們就非常看重環(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對未來居住環(huán)境的關(guān)注，對未來鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10~20。本項目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢極為顯著。隨著長江大學(xué)的成立，高級職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。

5、建筑施工品質(zhì)過硬本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評。一期現(xiàn)房達到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費者留下了深刻的印象。施工方在“城南春天”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟效益。

6、市場供求關(guān)系良好本項目地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)項目較少。作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費群體，使本項目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。

7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大本項目所處的城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，屬省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級臺商投資區(qū)，近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高?？平虄?yōu)勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機，作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，本項目前景十分看好。

二、一期現(xiàn)房整合營銷我公司通過對一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。2003年3月，本項目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司是一家從事房地產(chǎn)營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發(fā)商長線合作，擁有8年的實戰(zhàn)經(jīng)驗，48個樓盤成功策劃、營銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢，屢屢超額完成銷售任務(wù)，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發(fā)展商譽為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希望”。武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司自接手本項目后，對產(chǎn)品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54，大大加快了項目的資金回籠速度。2005年元旦及春節(jié)期間，新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。事實證明，本項目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司，對產(chǎn)品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。據(jù)此進度預(yù)計，一期186套現(xiàn)房將于2005年4月實現(xiàn)100售罄，實現(xiàn)資金全部回籠。

三、“城南春天”價格定位現(xiàn)階段本項目同類物業(yè)荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對之廣為接受并希望擁有。另一方面，如上所述，本項目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機。從2005年1月我公司對市場同類產(chǎn)品的價格調(diào)查（見下表）可以看出，目前市場同類產(chǎn)品銷售均價皆在1400元/m2以上。樓盤名稱荊州花園順馳·太陽城翰林苑觀邸起價（元/m2）***81428均價（元/m2）***01750備注僅剩10余套與上表所列同類產(chǎn)品相比，“城南春天”在園林景觀設(shè)計（詳見P.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計”）、教育配套（詳見P.7“教育配套優(yōu)勢顯著”）、產(chǎn)品品質(zhì)（詳見P.7“建筑施工品質(zhì)過硬”）等方面具有顯著優(yōu)勢。如園林景觀設(shè)計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設(shè)計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設(shè)計進行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設(shè)計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等。根據(jù)消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。目前，我公司根據(jù)項目自身特點，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/m2。預(yù)計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。

四、“城南春天”整合營銷武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司在對一期現(xiàn)房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在一期基礎(chǔ)上的改進已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預(yù)訂客戶已達100人。預(yù)計開盤后，產(chǎn)品銷售將勢如破竹，實現(xiàn)更快的資金回籠，實現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。“城南春天”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標(biāo)消費群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。

1、案名：新風(fēng)小區(qū)二期·城南春天以“城南春天”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受?！俺悄洗禾臁痹⒁舛诋a(chǎn)品不僅是對一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個荊州來了春天般的新意。

2、推廣主題：春天里的書香院落“春天”點題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計優(yōu)勢；“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢——教育配套，并深深契合。

3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計優(yōu)勢；也是中國傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢，也深得目標(biāo)消費群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）所愛。

4、主打廣告語：（1）2005荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前）（2）領(lǐng)舞城南新生活（開盤后，暫定）以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。主打廣告語的設(shè)計表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強烈的刺激。

5、賣點提煉：（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區(qū)門口。黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。（2）優(yōu)越性價比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)暴。精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留……省錢、省時、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。（3）完美設(shè)計，成就大家風(fēng)范100畝宏大規(guī)模，1000㎡時尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場，400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。（4）完善配套，實現(xiàn)愛家之人的夢想金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑場所舉步即至；江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。（5）“五心”級物管，感受心的呵護家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項人性化家政服務(wù)。讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。第四章投資計劃及經(jīng)濟分析

一、前期工程情況

1、土地出讓手續(xù)全部完善；

2、地質(zhì)勘察已全部結(jié)束；

3、建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙已設(shè)計完成。

二、投資計劃及建設(shè)周期本項目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請見下表：項目占地（m2）建筑面積（m2）總投資（萬元）備注住宅31146.74708036747.00商業(yè)用房6968.8596591146.00公建1538成本攤?cè)胱≌盃I業(yè)用房合計38116.00820007893.00說明：上述土地不包括道路代征地。

三、建設(shè)周期及資金來源計劃本公司將對“城南春天”項目分兩階段進行滾動式開發(fā)。第一階段開發(fā)總建面約41000平方米，其中臨南環(huán)路商業(yè)用房總建面約7600平方米，住宅總建面約33400平方米，合計需投入資金4100萬元。資金來源計劃：（1）公司土地投入款1096萬元（出讓土地評估價）已付；（2）在本項目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期待售近90套現(xiàn)房正在熱銷中，預(yù)計于2005年4月全部售罄，實現(xiàn)銷售收入（資金回籠）1300萬元；（3）在本項目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期靠近南環(huán)路臨街商業(yè)用房（一至二層）約7600平方米同期熱賣，資金回籠快，預(yù)計于2005年8月全部售罄，實現(xiàn)銷售收入（資金回籠）1672萬元；（3）銀行部門貸款支持第一階段項目中的工程款約2000萬元；（4）根據(jù)與施工單位簽訂的合同規(guī)定，本項目“城南春天”第一、二階段工程全部竣工驗收后，支付總工程款的80左右，因此可余一部分工程款的支付資金；（5）第一階段開發(fā)建設(shè)的同時，代理銷售公司進行強有力度的房產(chǎn)預(yù)售，將促使資金快速回籠。預(yù)計本項目第一階段將于2005年2月開工，5月開始預(yù)售，8月至少實現(xiàn)銷售收入2000萬元（第一階段全部6348萬元的30）。至此第二階段項目開工。綜上所述，本項目將使資金的靈活周轉(zhuǎn)，與項目的順利開發(fā)建設(shè)環(huán)環(huán)相扣，實現(xiàn)整體良性循環(huán)。本項目計劃至多在二年半內(nèi)順利完成兩個階段的全部開發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。

四、經(jīng)濟分析本項目的成本、利潤，由住宅、商業(yè)用房、架空層（車庫、儲藏室）三部分組成，且架空層成本已攤?cè)胱≌虡I(yè)用房成本中，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下：

1、住宅（商品房），測算成本為人民幣953，預(yù)計盈利3165萬元。如下表：面積（m2）單位成本（元/m2）總成本（萬元）銷售均價（元/m2）銷售收入（萬元）利潤（萬元）***099123165說明：具體明細見附表（1）

2、商業(yè)用房由臨街一至二層組成，測算成本為人民幣1187元/m2，預(yù)計盈利978萬元，如下表：面積（m2）單位成本（元/m2）總成本（萬元）銷售均價（元/m2）銷售收入（萬元）利潤（萬元）96591***2125978說明：具體明細見附表（2）。

3、架空層（車庫、儲藏室），因其成本已攤?cè)胱≌⑸虡I(yè)用房成本中，故其銷售收入均為利潤，即人民幣822萬元，如下表：項目面積（m2）銷售價（元/m2）銷售收入（萬元）備注儲藏室4620650300車庫45001160522合計91208224、由上述經(jīng)濟分析得出，本項目綜合經(jīng)濟效益分析如下表：項目面積（m2）總投入（元/m2）總收入（萬元）利潤（萬元）住宅***65商業(yè)用房***車庫4500522522儲藏室4620300300合計***965附表（1）住宅成本分析項目數(shù)量每平方米攤銷（元/m2）金額（萬元）備注建筑面積70803土地款2001416.06城市配套費40283.212土地規(guī)劃設(shè)計費10.2472.5023中心會所14.92105.6381綠化廣場22.38158.4571配電設(shè)施8.5460.4657道路15106.2045土建費、水電安裝5003540.15開發(fā)管理費41.4293.1244按銷售收入3計不可預(yù)見費用20.7146.5622按銷售收入1.5計稅金79.8565.0079按銷售收入5.7計合計925.986747.385附表（2）商業(yè)用房成本分析項目數(shù)量每平方米攤銷（元/m2）金額（萬元）備注建筑面積9659土地款200193.18城市配套費4038.636土地規(guī)劃設(shè)計費10.249.8908中心會所14.9214.4112綠化廣場22.3821.6168配電設(shè)施8.548.2488道路1514.4885物業(yè)管理設(shè)施51.7649.995土建費、水電安裝600579.54開發(fā)管理費6663.7494按銷售收入3計不可預(yù)見費用3331.8747按銷售收入1.5計稅金125.4121.1239按銷售收入5.7計合計1187.241146.7551

第五篇：小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景

2004年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一

致認同住交會主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。

“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。

中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。

1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20左右的增長。

2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達到了5.7。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。

2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人，年均增長4，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/P>

二、荊州房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)

2004年6月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房

自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。

荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。

2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4。人均消費支出5400元，增長3.3；2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟運行特點、問題及對策》)

2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》）

以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。

近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預(yù)示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠。

5、同類物業(yè)的市場情況

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、荊州房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。

第二章項目概況

一、建設(shè)地址

新

風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預(yù)計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強本

項目的地理優(yōu)勢。

二、項目規(guī)模

“新風(fēng)小區(qū)”項目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積22000平方米。

本項目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市2004房地產(chǎn)開發(fā)計劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米。總套數(shù)為636套，入住人口約2000人。

三、總體規(guī)劃設(shè)計理念

1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；

2、適應(yīng)大學(xué)城、開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；

3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。

四、總體規(guī)劃構(gòu)思

本項目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點，接合本地區(qū)實際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設(shè)計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設(shè)計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設(shè)計。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計齊全，規(guī)劃建設(shè)5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設(shè)施。

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)

小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡(luò)。

2、建筑單體設(shè)計

小區(qū)建筑單體呈南北向，以點面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場設(shè)置中心會所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場地。

小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設(shè)施，同時具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚的特點。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強烈的可識別性。

3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計

整體環(huán)境景觀設(shè)計，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。

規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。

設(shè)計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。

根據(jù)組團分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團的景觀設(shè)計以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。

保證植被的多樣性和色彩性。整個園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。

小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。

五、物業(yè)管理

優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。

本項目聘請浙江省知名萬家物業(yè)公司進行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。

本項目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風(fēng)二路和屈原南路上還設(shè)有兩個側(cè)門，供車輛出入。

小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。

此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。

第三章項目市場分析與整合營銷

一、項目市場分析

1、地段環(huán)境優(yōu)越

本項目位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預(yù)計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現(xiàn)本項目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。

2、周邊生活配套完善

本項目周邊的生活配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市；新風(fēng)菜場、金豐園菜場；農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。

3、園林景觀設(shè)計突出

本項目對荊州住宅市場的園林景觀設(shè)計進行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設(shè)計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等（詳見P.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計”）。

4、教育配套優(yōu)勢顯著

自古以來，人們就非?？粗丨h(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對未來居住環(huán)境的關(guān)注，對未來鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10~20。

本項目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢極為顯著。隨著長江大學(xué)的成立，高級職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。

5、建筑施工品質(zhì)過硬

本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評。

一期現(xiàn)房達到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費者留下了深刻的印象。

施工方在“城南春天”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟效益。

6、市場供求關(guān)系良好

本項目地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)項目較少。作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費群體，使本項目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。

7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大

本項目所處的城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，屬省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級臺商投資區(qū)，近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高?？平虄?yōu)勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。

恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機，作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，本項目前景十分看好。

二、一期現(xiàn)房整合營銷

我公司通過對一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。

2003年3月，本項目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。

武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司是一家從事房地產(chǎn)營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發(fā)商長線合作，擁有8年的實戰(zhàn)經(jīng)驗，48個樓盤成功策劃、營銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢，屢屢超額完成銷售任務(wù)，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發(fā)展商譽為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希望”。

武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司自接手本項目后，對產(chǎn)品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54，大大加快了項目的資金回籠速度。2005年元旦及春節(jié)期間，新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。

事實證明，本項目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司，對產(chǎn)品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。據(jù)此進度預(yù)計，一期186套現(xiàn)房將于2005年4月實現(xiàn)100售罄，實現(xiàn)資金全部回籠。

三、“城南春天”價格定位

現(xiàn)階段本項目同類物業(yè)荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對之廣為接受并希望擁有。

另一方面，如上所述，本項目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機。從2005年1月我公司對市場同類產(chǎn)品的價格調(diào)查（見下表）可以看出，目前市場同類產(chǎn)品銷售均價皆在1400元/m2以上。

樓盤名稱

荊州花園

順馳·太陽城

翰林苑

觀邸

起價（元/m2）

1380

1616

1448

1428

均價（元/m2）

1550

1750

1460

1750

備注

僅剩10余套

與上表所列同類產(chǎn)品相比，“城南春天”在園林景觀設(shè)計（詳見P.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計”）、教育配套（詳見P.7“教育配套優(yōu)勢顯著”）、產(chǎn)品品質(zhì)（詳見P.7“建筑施工品質(zhì)過硬”）等方面具有顯著優(yōu)勢。

如園林景觀設(shè)計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設(shè)計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設(shè)計進行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設(shè)計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等。

根據(jù)消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。

目前，我公司根據(jù)項目自身特點，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/m2。預(yù)計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。

四、“城南春天”整合營銷

武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司在對一期現(xiàn)房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在一期基礎(chǔ)上的改進已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預(yù)訂客戶已達100人。預(yù)計開盤后，產(chǎn)品銷售將勢如破竹，實現(xiàn)更快的資金回籠，實現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。

“城南春天”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標(biāo)消費群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。

1、案名：新風(fēng)小區(qū)二期·城南春天

以“城南春天”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新。“城南”點明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受?！俺悄洗禾臁痹⒁舛诋a(chǎn)品不僅是對一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個荊州來了春天般的新意。

2、推廣主題：春天里的書香院落

“春天”點題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計優(yōu)勢；“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢——教育配套，并深深契合。

3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園

將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。

梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計優(yōu)勢；也是中國傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵?！懊穲@、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢，也深得目標(biāo)消費群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）所愛。

4、主打廣告語：

（1）2005荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前）

（2）領(lǐng)舞城南新生活（開盤后，暫定）

以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。

主打廣告語的設(shè)計表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強烈的刺激。

5、賣點提煉：好范文版權(quán)所有

（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。

絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區(qū)門口。

黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。

（2）優(yōu)越性價比，體貼生活多樣選擇的空間

超值起價，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)暴。

精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留……

省錢、省時、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。

（3）完美設(shè)計，成就大家風(fēng)范

100畝宏大規(guī)模，1000㎡時尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場，400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。

綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。

（4）完善配套，實現(xiàn)愛家之人的夢想

金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑場所舉步即至；江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。

愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。

（5）“五心”級物管，感受心的呵護

家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項人性化家政服務(wù)。

讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。

第四章投資計劃及經(jīng)濟分析

一、前期工程情況

1、土地出讓手續(xù)全部完善；

2、地質(zhì)勘察已全部結(jié)束；

3、建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙已設(shè)計完成。

二、投資計劃及建設(shè)周期

本項目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請見下表：

項目

占地

（m2）

建筑面積

（m2）

總投資

（萬元）

備注

住宅

31146.7

47080

36747.00

商業(yè)用房

6968.8

59659

1146.00

公建

1538好范文版權(quán)所有

成本攤?cè)胱≌盃I業(yè)用房

合計

38116.00

82000

7893.00

說明：上述土地不包括道路代征地。

三、建設(shè)周期及資金來源計劃

本公司將對“城南春天”項目分兩階段進行滾動式開發(fā)。第一階段開發(fā)總建面約41000平方米，其中臨南環(huán)路商業(yè)用房總建面約7600平方米，住宅總建面約33400平方米，合計需投入資金4100萬元。資金來源計劃：

（1）公司土地投入款1096萬元（出讓土地評估價）已付；

（2）在本項目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期待售近90套現(xiàn)房正在熱銷中，預(yù)計于2005年4月全部售罄，實現(xiàn)銷售收入（資金回籠）1300萬元；

（3）在本項目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期靠近南環(huán)路臨街商業(yè)用房（一至二層）約7600平方米同期熱賣，資金回籠快，預(yù)計于2005年8月全部售罄，實現(xiàn)銷售收入（資金回籠）1672萬元；

（3）銀行部門貸款支持第一階段項目中的工程款約2000萬元；

（4）根據(jù)與施工單位簽訂的合同規(guī)定，本項目“城南春天”第一、二階段工程全部竣工驗收后，支付總工程款的80左右，因此可余一部分工程款的支付資金；

（5）第一階段開發(fā)建設(shè)的同時，代理銷售公司進行強有力度的房產(chǎn)預(yù)售，將促使資金快速回籠。預(yù)計本項目第一階段將于2005年2月開工，5月開始預(yù)售，8月至少實現(xiàn)銷售收入2000萬元（第一階段全部6348萬元的30）。至此第二階段項目開工。

綜上所述，本項目將使資金的靈活周轉(zhuǎn)，與項目的順利開發(fā)建設(shè)環(huán)環(huán)相扣，實現(xiàn)整體良性循環(huán)。

本項目計劃至多在二年半內(nèi)順利完成兩個階段的全部開發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。好范文版權(quán)所有

四、經(jīng)濟分析

本項目的成本、利潤，由住宅、商業(yè)用房、架空層（車庫、儲藏室）三部分組成，且架空層成本已攤?cè)胱≌虡I(yè)用房成本中，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下：