第一篇：晶藍(lán)半島營(yíng)銷策劃報(bào)告簡(jiǎn)案

中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)

晶藍(lán)半島營(yíng)銷策劃報(bào)告簡(jiǎn)案

成都區(qū)域市場(chǎng)：

? 經(jīng)過(guò)近年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，高層電梯公寓在成都完成了從“排斥--觀望--認(rèn)可”的過(guò)程。

? 一環(huán)內(nèi)特別是內(nèi)環(huán)線內(nèi)由于多為單棟電梯項(xiàng)目；二環(huán)路內(nèi)，電梯公寓體量普遍在5萬(wàn)方以內(nèi)。04年起開始出現(xiàn)大體量電梯公寓。（格林威治、臨江峰閣等）

? 一環(huán)至二環(huán)路范圍的項(xiàng)目比較有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，市場(chǎng)消化速度較快，造成該區(qū)域供應(yīng)量最低。

? 電梯住宅項(xiàng)目大規(guī)模供應(yīng)已經(jīng)外移，隨著交通體系和配套的進(jìn)一步完善，二環(huán)—三環(huán)區(qū)域?qū)⒊蔀榇笠?guī)模電梯住宅項(xiàng)目開發(fā)的熱點(diǎn)。

? 電梯住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格以市中心價(jià)格居高這符合城市房地產(chǎn)的基本規(guī)律，主要是由于受高的地價(jià)和需求較大的影響；促使房?jī)r(jià)處于一個(gè)較高的水平。? 土地供應(yīng)等因素造成電梯公寓放量將增加。

項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)分析（S）

? 地段優(yōu)勢(shì)：錦江區(qū)緊鄰一環(huán)的黃金地段，地段認(rèn)知度高，高檔樓盤有一定基礎(chǔ),有國(guó)際社區(qū)的潛力，配套齊全。

? 景觀優(yōu)勢(shì)：2.5萬(wàn)平中庭花園，成都市內(nèi)第一；雙游泳池配備、高層可觀江景。

? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)有大盤規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

? 品牌優(yōu)勢(shì)：有效利用公司品牌優(yōu)勢(shì)。

? 品質(zhì)優(yōu)勢(shì)：龍湖一貫打造產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)品質(zhì)延續(xù)。

? 物業(yè)優(yōu)勢(shì)：秉承“滿意度第一”，再創(chuàng)佳績(jī)。

劣勢(shì)分析（W）

? 地段、地價(jià)決定項(xiàng)目的銷售價(jià)格高

? 本區(qū)域的印象較之城南城西差

? 130以上的大戶型比例大（54%），客源受到限制

? 周邊環(huán)境有待提高

機(jī)會(huì)分析（O）

? 樓市良好、剛性需求、強(qiáng)購(gòu)買力

? 格林威治、粼江峰閣提升了該區(qū)域品質(zhì)

? 利用龍湖品牌優(yōu)勢(shì)

? 二環(huán)路內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)減少，直接對(duì)手少

威脅分析（T）

? 期房，銷售周期長(zhǎng)

? 中海、粼江在銷售的大戶型，準(zhǔn)現(xiàn)房構(gòu)成威脅

中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)

消費(fèi)群描述

? 描述一：擁有穩(wěn)定的收入來(lái)源，有一定社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，追求自然健康、高品位的生活；年齡跨度為28歲～50歲，家庭結(jié)構(gòu)較為全面，有不少的三代同堂；生活品位較高，擁有較高的學(xué)歷和文化層次。

? 描述二：他們?nèi)耘f是創(chuàng)造者，而不是完全的享受者；他們是知本家，而不是資本家；他們重視項(xiàng)目形象并上升為對(duì)品牌的挑剔；他們懂得生活的真義在于生活的質(zhì)量、健康，而不是身份；他們以“性價(jià)比”作為決策的依據(jù)，清晰的知道投資產(chǎn)生價(jià)值，成熟而理性的消費(fèi)；他們有著極強(qiáng)的審美傾向及自我判斷力，不會(huì)人云亦云。更加追求生活優(yōu)越感，更優(yōu)居住環(huán)境、更優(yōu)產(chǎn)品。

? 描述三：首次及二次置業(yè)者。其中2居的戶型主要針對(duì)目標(biāo)為年輕時(shí)尚、注重生活品質(zhì)、注重品牌的青年群體，主要為首次置業(yè)；同時(shí)2居的戶型也是投資型置業(yè)的首選。看重開發(fā)商的品牌，品質(zhì)、環(huán)境和配套，注重高尚生活社區(qū)、品牌住宅的文化。對(duì)于龍湖有一定了解并認(rèn)知和共鳴。對(duì)價(jià)格和市場(chǎng)趨勢(shì)自信自我判斷。對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)有總體看漲。

? 來(lái)源：城東拆遷，居民換房，大型企事業(yè)單位管理中層人員；主城區(qū)高檔次的樓盤無(wú)多，晶藍(lán)半島對(duì)主城人群的吸引；其他為外地來(lái)蓉置業(yè)者，目前居住區(qū)域不定。

職業(yè)劃分：

? 私營(yíng)企業(yè)主階層或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者群體

? 經(jīng)理人階層、國(guó)營(yíng)企事業(yè)單位高級(jí)管理人

? 政府公務(wù)員管理階層

? 專業(yè)技術(shù)人員階層（含金融證券、保險(xiǎn)和銀行從業(yè)人員、律師、運(yùn)動(dòng)員等）? 藝術(shù)教育階層等（周邊大學(xué)教師、藝術(shù)家等）

? 城南高新區(qū)駐華外國(guó)公司的中方管理人員或者海歸派一族

? 投資置業(yè)者

產(chǎn)品亮點(diǎn)

? 成熟地段，高度認(rèn)知；大環(huán)境較佳（人文川大、望江公園、情韻合江亭、百年水井坊）

? 樓盤品質(zhì)高：粼江峰閣、中海、香格里拉酒店同類

? 2.5萬(wàn)中庭花園，成都二環(huán)內(nèi)第一。綠色波浪景觀

? 具有標(biāo)桿高度的電梯大堂（入戶大堂與地下車庫(kù)挑空設(shè)計(jì)，引入自然景觀的，精致裝修。）

? 雙泳池配置，電梯公寓社區(qū)僅有

? 簡(jiǎn)潔外立面，極具賣相

? 住宅超低公灘率，控制在15%以下。

? 二期住宅間部分主臥室外帶挑高6米的連廊（贈(zèng)送）。

? 1樓下沉式花園并送超大地下室，提高首層品質(zhì)、部分戶型入戶花園、部分二三樓擁有統(tǒng)一廊架露臺(tái)

? 臥室直接面對(duì)花園；臥室客廳共享連接式景觀陽(yáng)臺(tái)

? 升值空間（市內(nèi)一環(huán)項(xiàng)目）

? 物業(yè)管理

營(yíng)銷推廣

項(xiàng)目分為兩個(gè)階段（一期、二期）

一期可售狀態(tài)：2006.5.28二期可售狀態(tài)：2006.8.11

開盤時(shí)間：

2006.6.252006.8.262006.11.182007.4.212007.8.18

第一階段客戶積累：2005年12月——2006年2月底

以探親訪友的活動(dòng)形式，游覽重慶參觀龍湖社區(qū)，故事連載、新聞報(bào)道、重慶客戶中心協(xié)助，告知業(yè)主成都親友等，積累準(zhǔn)客戶500人。公司以親和、人性、關(guān)懷的形象亮相。

· 第二階段客戶積累：2006年3月——2006年5月底

設(shè)置臨時(shí)售樓處，作為與客戶接觸的窗口，推介項(xiàng)目、公司業(yè)績(jī)，積累基礎(chǔ)客戶；其間：2006年4月底參加春季房交會(huì)，組織高意向客戶春游重慶龍湖的系列活動(dòng)，建立對(duì)龍湖的良好印象。并促進(jìn)下單決心，起到臨門一腳的作用。本階段目標(biāo)客戶積累達(dá)

價(jià)格策略建議：

? 低開高走

? 一期開盤起價(jià)：4380元/平方米；均價(jià)：4900元/平方米

? 二期起價(jià)4580元/平方米；均價(jià)5200元/平方米

·作為電梯公寓本身不具有產(chǎn)品的差異；在粼江峰閣、格林威治帶動(dòng)本區(qū)域價(jià)值后，國(guó)際社區(qū)雛形顯現(xiàn)。將緊鄰一環(huán)路的黃金地段優(yōu)勢(shì)文章做夠，嫁接龍湖品牌。讓市場(chǎng)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一個(gè)較高的預(yù)測(cè)，為價(jià)格制定預(yù)留空間。通過(guò)品牌塑造拔高價(jià)格的期望值，以相對(duì)低價(jià)入市，抵消價(jià)格抗性，同時(shí)將產(chǎn)品部分劣勢(shì)淡化，形成勢(shì)能模式。

媒體策略

·成都地產(chǎn)推廣依賴平面媒體（報(bào)紙、雜志、站臺(tái)燈箱）

·本地電視媒體活躍在地產(chǎn)界，有很強(qiáng)的廣告空間彌補(bǔ)作用

媒體策略建議：

1.成都商報(bào)、華西都市報(bào)作為主導(dǎo)媒體，進(jìn)行品牌塑造和項(xiàng)目信息告知；軟硬廣告都選擇的媒體。（其他：居周刊、天府早報(bào)、成都晚報(bào)、四川日?qǐng)?bào)、成都

2.房產(chǎn)報(bào)道等作為關(guān)注媒體、不建議投放，僅為“照顧”）。此媒體平面廣告投放將達(dá)到廣告宣傳費(fèi)用的70%以上。成都戶外媒體以密布的站臺(tái)燈箱為主流，在全城告知的功能上具有強(qiáng)大的作用。（藍(lán)谷地成功案例）并且成都市區(qū)不允許大牌廣告出街，本戶外媒體成為成都主要戶外。其費(fèi)用占13%。

電視媒體：需求不大，保持友好關(guān)系，適當(dāng)進(jìn)行專題投放。1%-1.5%費(fèi)用控制。

雜志廣告：項(xiàng)目后期適當(dāng)投放、起到塑造品牌、企業(yè)形象的作用。西航、成都房地產(chǎn)、魅力四川等。費(fèi)用控制3%。

網(wǎng)絡(luò)廣告：新浪、搜房、房產(chǎn)114等0.5%。

分眾電視：電梯間分眾傳媒電視廣告（考慮中）

新媒體策略建議：

·公司外網(wǎng)建設(shè)“晶藍(lán)半島”網(wǎng)站

·設(shè)計(jì)“晶藍(lán)半島”博客日記，隨時(shí)關(guān)注 3.4.5.6.7.營(yíng)銷推廣節(jié)奏分解：

? 2005.12

1.活動(dòng)實(shí)施，積累客戶

2.廣告公司資料收集并發(fā)標(biāo)書

3.臨時(shí)售場(chǎng)的選址、確定

4.其他分供方收集（制作、印刷、影視、活動(dòng)等）

5.戶外廣告點(diǎn)預(yù)約及合同簽定

推廣主題：思君不見下渝州？”龍湖號(hào)“成渝快巴開通

? 2006.1

1.活動(dòng)實(shí)施、新聞報(bào)道

2.廣告公司確定，前期設(shè)計(jì)開始（LOGO、圍墻、戶外等）

3.企業(yè)亮相廣告之拜年問候版

4.其他分供方確認(rèn)（制作、印刷、影視、活動(dòng)等）

? 2006.2

1.銷售人員培訓(xùn)

2.臨時(shí)售場(chǎng)入住裝飾（現(xiàn)場(chǎng)圍墻）

3.沙盤制作

4.銷售資料設(shè)計(jì)制作

5.故事連載、報(bào)道、小故事設(shè)計(jì)制作

推廣主題：部分媒介新聞形式報(bào)道龍湖及項(xiàng)目

2006.3

1.臨時(shí)售場(chǎng)開放，積累客戶，展示形象和業(yè)績(jī)

2.銷售資料、助銷工具到位

3.企業(yè)形象、局部項(xiàng)目信息報(bào)紙廣告發(fā)布

4.房交會(huì)準(zhǔn)備事宜

推廣主題：企業(yè)形象落地（龍湖歷史、龍湖業(yè)績(jī)榮譽(yù)、成都龍湖的目標(biāo)）、項(xiàng)目規(guī)劃和部分信息（價(jià)格、戶型區(qū)間、設(shè)計(jì)理念等）

? 2006.4

1.推廣升溫：逐漸推出項(xiàng)目信息

2.確定展位、參加房交會(huì)

3.月底企業(yè)和項(xiàng)目的戶外廣告出街

4.各種媒體報(bào)道（報(bào)紙、電視等消息）

推廣主題：項(xiàng)目形象及主要賣點(diǎn)、區(qū)位、配套 ? 2006.5

1.組織高意向客戶活動(dòng)”龍湖品質(zhì)，眼見為實(shí)“，促進(jìn)購(gòu)買信心

2.戶外廣告牌大面積進(jìn)行項(xiàng)目展示

3.報(bào)紙廣告頻率漸高

4.10年成就展

5.銷售中心開放

推廣主題：項(xiàng)目形象提升、銷售中心開發(fā)、? 2006.6

1.樣板區(qū)開放活動(dòng)

2.廣告密集推廣

3.多個(gè)產(chǎn)品推薦會(huì)（專場(chǎng)、川大、川音校園）、新聞發(fā)布會(huì)

4.開盤熱銷

推廣主題：樣板區(qū)開放、即將開盤、開盤、敦促客戶 ? 2006.7

1.渲染熱銷，促進(jìn)銷售

2.捕捉前期客戶特點(diǎn)，為2期做準(zhǔn)備

推廣主題：熱銷及加推

? 2006.8

1.二期開盤

2.活動(dòng)組織

推廣主題：二期開盤

? 2006.9

1.一期景觀、入口及電梯大堂空間展示

2.龍湖細(xì)節(jié)體驗(yàn)月

3.寬景單位推出

? 2006.10

1.房交會(huì)（推出晶藍(lán)半島和清波兩個(gè)項(xiàng)目）

2.成都第一中庭概念

? 2006.11

1.二期2次開盤加推

2.獨(dú)享中庭單位

3.園林景觀賣點(diǎn)

第二篇：樂天國(guó)際大廈營(yíng)銷策劃簡(jiǎn)案

樂天國(guó)際大廈營(yíng)銷策劃簡(jiǎn)案

項(xiàng)目簡(jiǎn)介略

一、項(xiàng)目各層面功能定位（初定）

樓層

業(yè)態(tài)

地下二層—地上三層

商業(yè)層面，具體功能待定

四層—七層

純商務(wù)寫字樓

八層—十一層

酒店式公寓

由于項(xiàng)目定位于寫字樓和公寓皆存在一定的制約因素（如下分析），故項(xiàng)目4—11層的定位暫定上表所述：①定位寫字樓的SWOT分析

優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn)：

a、寫字樓目前在萊山區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售市場(chǎng)上屬于空白點(diǎn)；

b、目前萊山區(qū)的商務(wù)型物業(yè)較少，且在售的項(xiàng)目中無(wú)該類型產(chǎn)品，市場(chǎng)銷售環(huán)境相對(duì)寬松；c、面積小、總價(jià)低，可為占市場(chǎng)比重較大的小投資者所接受；

d、價(jià)格方面缺少參照系，產(chǎn)品增值故具有較大想象空間；

e、產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)純正（由酒店式大堂、酒店式管理所體現(xiàn)）。

劣勢(shì)與威脅點(diǎn)：

a、項(xiàng)目周邊未形成商務(wù)氛圍，且周邊人口素質(zhì)相對(duì)較低，銷售市場(chǎng)較難把握；

b、項(xiàng)目輻射2公里范圍內(nèi)的寫字間租賃價(jià)格較低，短期內(nèi)產(chǎn)品回報(bào)率令投資者難以滿意；

②定位酒店式公寓的SWOT分析

優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn)：

a、項(xiàng)目周邊同志樓盤的住宅銷售態(tài)勢(shì)迅猛——澳柯瑪住宅項(xiàng)目近300個(gè)單位開盤期幾天之內(nèi)銷售率便達(dá)到95%以上；綠色家園推出的SOLO戶型300多套在2個(gè)月之內(nèi)便達(dá)到銷售率90%，這說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)于小公寓的需求量很大；

b、面積小、總價(jià)低，可為占市場(chǎng)比重較大的小投資者及積蓄較少的購(gòu)房者所接受；

c、獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)（袖珍躍式）將成為項(xiàng)目準(zhǔn)確、有力的市場(chǎng)切入點(diǎn)；

d、酒店式服務(wù)的概念亦有望成為產(chǎn)品銷售的有力引擎；

e、區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的同類產(chǎn)品已銷售告罄，亦為項(xiàng)目推廣營(yíng)造了較好的市場(chǎng)銷售環(huán)境；

f、周邊企業(yè)較多，且澳柯瑪一期啟動(dòng)在即，使投資者看到了較為廣闊的租賃市場(chǎng)。

劣勢(shì)與威脅點(diǎn)：

a、項(xiàng)目位置相對(duì)萊山區(qū)西部及芝罘區(qū)的客戶而言比較偏遠(yuǎn)；

b、項(xiàng)目周邊市政配套不完善，生活便捷度較低；

c、就項(xiàng)目的建筑形態(tài)而言并不適合居住——單層住戶最高可達(dá)47戶，從而影響居住環(huán)境、降低了生活品質(zhì)，此劣勢(shì)有可能成為項(xiàng)目推廣工作的最大桎梏；

d、缺乏居住的必要條件——暖氣、燃?xì)猓肆觿?shì)將會(huì)使大部分以自住為目的的購(gòu)房者望而卻步；

綜上所述，如本項(xiàng)目單純定位于寫字樓或酒店式公寓，從銷售角度來(lái)講兩者各有利弊、皆無(wú)十足把握銷售成功，且如果定位不準(zhǔn)確，一旦銷售失敗，便會(huì)讓投資者產(chǎn)生爛尾樓的印象，從而使項(xiàng)目的再次推廣難度增加了很多。

解決方案

建議采用綜合定位。

因未試探市場(chǎng)，無(wú)法得知寫字樓與酒店式公寓的銷售比例情況，故建議通過(guò)市場(chǎng)預(yù)熱期內(nèi)的蓄水工作，進(jìn)一步把握市場(chǎng)對(duì)寫字樓及酒店式公寓的需求比例，再對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行最終的層面功能定位，并根據(jù)準(zhǔn)客戶的反饋信息，在一定范圍內(nèi)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

二、項(xiàng)目4—11層銷售思路及執(zhí)行方案

1.戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)及面積區(qū)間

⑴ 戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)

寫字樓：平層結(jié)構(gòu)，獨(dú)立衛(wèi)生間，戶型設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用；

酒店式公寓：躍式設(shè)計(jì)，最大限度提高室內(nèi)空間利用率，挑高3.6、4.5米的雙層空間完全做到功能分區(qū)，動(dòng)靜、干濕分離，讓業(yè)主充分感受到以公寓的價(jià)格享受別墅的品質(zhì)。

面積區(qū)間：主力戶型面積40—50平米，占單位總量的90%以上；50平米以上的戶型比例控制在10%以內(nèi)。

2.客戶分析

（一）投資客戶（主要集中在芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)）

投資者主要分為兩大類型：

①純投資型客戶——以個(gè)人投資者為主，投資者年齡在25—40歲范圍內(nèi)，他們主要是看中項(xiàng)目的增值潛力，這一類客戶的預(yù)期投資回報(bào)率在8%—12%，即10—12年左右收回投資成本；

②養(yǎng)老型客戶：個(gè)人投資者，購(gòu)買的目的主要是希望退休后能夠得到豐厚、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，他們主要看重的是投資的安全性、收益的穩(wěn)定性及未來(lái)的增值空間，年齡普遍在40歲以上，預(yù)期投資回報(bào)率多在10%以下。

（二）其他客戶（主要集中在萊山區(qū)、芝罘區(qū)）

除投資型客戶外，其他客戶主要包括：自用兼投資為主要目的的私營(yíng)業(yè)主、SOHO族、澳柯瑪商戶及年輕已婚者、單身貴族、白領(lǐng)與高級(jí)藍(lán)領(lǐng)、為滿足內(nèi)部需要為目的的周邊企業(yè)等。

3.產(chǎn)品智能化標(biāo)準(zhǔn)

a.閉路電視

b.寬帶網(wǎng)、電話

4.品牌推廣策略與執(zhí)行方案

（一）品牌推廣策略

⑴ 推廣策略之一：品牌策略

明確樂天國(guó)際大廈酒店式服務(wù)的品牌形象，由案場(chǎng)內(nèi)外裝飾、寫真、噴繪、NP等廣告形式及現(xiàn)場(chǎng)工作人員周到溫馨的服務(wù)界定與體現(xiàn)。

⑵ 推廣策略二：產(chǎn)品包裝策略

①獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)

（1）平層：緊湊而完美實(shí)用的辦公空間，滿足客戶的一切商務(wù)需求；

（2）袖珍躍式設(shè)計(jì)(LOFT)：最大限度提高室內(nèi)空間利用率，挑高4.5米的雙層空間完全做到功能分區(qū)，動(dòng)靜、干濕分離。

②精裝修概念（業(yè)主自選）

提供多種精裝修菜單，體現(xiàn)對(duì)業(yè)主個(gè)性的尊重，同時(shí)，裝修集成化的服務(wù)，亦使業(yè)主切實(shí)感受到省心、省力、省時(shí)間。

③完善的酒店式配套設(shè)施

大廈豪華的酒店式大堂及醫(yī)療中心、超市、干洗店、免費(fèi)使用的健身房等設(shè)施一應(yīng)俱全，建造工作、家居與休閑生活互動(dòng)的空間組合。

④五星級(jí)酒店式服務(wù)

彬彬有禮的服務(wù)人員、行李員迎送業(yè)主（賓客）、24小時(shí)上門醫(yī)療、清潔、維修服務(wù)、汽車租賃、訂餐、訂花、訂票、送水、衣物送洗、公寓代租代售、morningcall、房客留言等高級(jí)酒店服務(wù)，倡導(dǎo)著高級(jí)星級(jí)酒店版本式的生活與辦公空間。

⑶ 推廣策略三：價(jià)格策略

待計(jì)算出產(chǎn)品樓面地價(jià)后，結(jié)合裝修、推廣費(fèi)用預(yù)算、稅費(fèi)、管理成本、銷售成本、預(yù)期利潤(rùn)率及周邊項(xiàng)目定

價(jià)等相關(guān)因素，確定產(chǎn)品銷售均價(jià)，進(jìn)而制定銷售各階段的產(chǎn)品價(jià)格。

為了迅速聚集人氣、縮短銷售周期（從而降低銷售成本）并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品利潤(rùn)最大化，建議采用低開高走的定價(jià)策略。

執(zhí)行方案

1、推廣目的與內(nèi)容

階段

推 廣 目 的 ／ 內(nèi) 容

引導(dǎo)

階段

這一階段為“蓄勢(shì)”階段，通過(guò)報(bào)紙和其他媒體的發(fā)布與公關(guān)活動(dòng)，使企業(yè)和項(xiàng)目在目標(biāo)客戶群中建立起良好的知名度和品牌認(rèn)知度，并通過(guò)案場(chǎng)的規(guī)劃和完善為項(xiàng)目的公開發(fā)售做好充分的準(zhǔn)備。

持續(xù)

階段

持續(xù)推廣的目的是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)持續(xù)性關(guān)注，是保持熱銷的最后、也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在前階段品牌塑造、逐漸“蓄勢(shì)”的基礎(chǔ)上，這一階段將讓市場(chǎng)積蓄的準(zhǔn)客戶持續(xù)實(shí)現(xiàn)購(gòu)買，迅速地清盤。

2、推廣節(jié)點(diǎn)（見附件）

一、物業(yè)管理公司的建立

聘請(qǐng)資深的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人，組建自己的專業(yè)的物業(yè)管理公司，亦為公司之后開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。

二、項(xiàng)目總體推廣思路

先推公寓、寫字樓后推商鋪。以公寓、寫字樓作為項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的切入點(diǎn)，將商鋪的推出時(shí)間推遲。為什么要后推商鋪呢？

原因在于：

i.商業(yè)層面的銷售時(shí)機(jī)未成熟

目前，澳柯瑪商貿(mào)中心的銷售現(xiàn)狀差強(qiáng)人意，2年來(lái)連續(xù)更換多家代理行、不斷變換操作手法、注入新概念，但皆未能扭轉(zhuǎn)局面；綠色家園的金座又因?yàn)殇N售進(jìn)度相當(dāng)緩慢、產(chǎn)出投入比（推廣費(fèi)用與資金回籠的比例）嚴(yán)重失調(diào)而封盤一年，去年聘請(qǐng)了北京著名的青藤代理行為其進(jìn)行重新包裝，經(jīng)過(guò)半年來(lái)的定位工作，目前拉開了推廣的帷幕，產(chǎn)品命名：易美家，定位于家居廣場(chǎng)，目前還在制定售價(jià)，此項(xiàng)目究竟市場(chǎng)反映如何，還有待靜觀下文。

通過(guò)此二項(xiàng)目的表現(xiàn)，我們可以認(rèn)為目前項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)機(jī)還未成熟，投資市場(chǎng)還未真正形成，如現(xiàn)在推出本項(xiàng)目的商業(yè)部分，恐市場(chǎng)反映會(huì)比較冷淡。

ii.商業(yè)層面的建筑結(jié)構(gòu)有待調(diào)整

項(xiàng)目商業(yè)層面的設(shè)計(jì)未能滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的要求，還需要時(shí)間進(jìn)一步的調(diào)整并就可行性進(jìn)行論證。

綜上所述，項(xiàng)目的商業(yè)層面銷售時(shí)機(jī)未到且未能具備完全必備條件，故建議以公寓作為項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的切入點(diǎn)。這樣不但可以有足夠的時(shí)間進(jìn)行商鋪的包裝與策劃，還可以全力銷售公寓、寫字樓，廣告宣傳上就有足夠力度，廣告主題集中專一，如此期間有對(duì)商鋪感興趣的客戶可先做登記，不會(huì)損失客戶。

第三篇：簡(jiǎn)案

《茅屋為秋風(fēng)所破歌》教學(xué)設(shè)計(jì)

教學(xué)目標(biāo)

知識(shí)與技能：有感情地朗讀并背誦詩(shī)歌，理解詩(shī)歌的內(nèi)容和情感，培養(yǎng)學(xué)生閱讀和初步欣賞詩(shī)歌的能力。

過(guò)程與方法：通過(guò)反復(fù)誦讀、聯(lián)想，理解沉郁頓挫的風(fēng)格和揣摩詩(shī)歌生動(dòng)傳神的語(yǔ)言，體會(huì)詩(shī)人推己及人、憂國(guó)憂民的情懷。

情感、態(tài)度與價(jià)值觀：學(xué)習(xí)詩(shī)人的濟(jì)世情懷，培養(yǎng)學(xué)生關(guān)心他人、愛國(guó)愛民的優(yōu)秀品德。教學(xué)重點(diǎn)及解決措施.品味詩(shī)歌描繪的意境，體會(huì)憂國(guó)憂民的情懷。

通過(guò)反復(fù)朗讀、感悟、點(diǎn)撥、想像，感受文中的意象，來(lái)理解詩(shī)人憂國(guó)憂民的濟(jì)世情懷，舍己為人的高尚情操。教學(xué)難點(diǎn)及解決措施

對(duì)重點(diǎn)詞句的賞析理解，對(duì)意境的感悟賞析，對(duì)詩(shī)人情懷的深度把握。通過(guò)討論探究，點(diǎn)撥分析，感悟聯(lián)想情同身受來(lái)突破。

教學(xué)過(guò)程

一、創(chuàng)設(shè)情境導(dǎo)入

1、情境創(chuàng)設(shè)：插入自動(dòng)播放10張草堂圖片，創(chuàng)設(shè)問題情境

2、提問：由題目獲得哪些信息？秋風(fēng)吹破茅屋的事件，并引出“歌”體裁“歌行體”

3、作者簡(jiǎn)介及寫作背景

4、出示學(xué)習(xí)目標(biāo)

二、朗讀詩(shī)歌 感受詩(shī)韻

出示朗讀詩(shī)歌要求:（1）把握感情基調(diào)（2）注意節(jié)奏、重音、語(yǔ)速 聽讀詩(shī)歌 播放胡樂民朗誦表演 朗讀挑戰(zhàn)賽。

三、譯讀詩(shī)歌 感知詩(shī)境 出示譯讀要求 四人小組合作翻譯 質(zhì)疑釋疑

用四字詞語(yǔ)概括

描述眼前展現(xiàn)的幾幅畫面

四、品讀詩(shī)歌 感悟詩(shī)情（1）感知詩(shī)人處境心境

（2）思考問題凄風(fēng)冷雨透心涼，此時(shí)詩(shī)人的愿望是什么？表現(xiàn)詩(shī)人什么精神品質(zhì)？（3）詩(shī)人推己及人的感情抒發(fā)為什么如此自然？

五、賞讀詩(shī)歌 品味語(yǔ)言

本文語(yǔ)言鮮明，用詞生動(dòng)準(zhǔn)確，富有濃烈的感情色彩，請(qǐng)你從文中找出這樣的詞、句進(jìn)行賞析。溫馨提示 默讀品味語(yǔ)言，自主批注好詞好句，提高鑒賞能力。如：（1）、“號(hào)”、“卷”、“掛罥”、“飄轉(zhuǎn)”等動(dòng)詞的運(yùn)用；

（2）、對(duì)“嘆息”的理解；

（3）、最后一段的名句賞析。（表達(dá)方式、思想感情）

六、梳理杜詩(shī) 構(gòu)建形象

出示《望岳》《春望》《登岳陽(yáng)樓》

七、穿越時(shí)空 采訪詩(shī)人

八、當(dāng)堂練習(xí)反饋提高

有感情地朗誦詩(shī)歌并背誦詩(shī)歌，完成下列各題。

（一）、用課文原句填空

1、表明作者具有無(wú)私奉獻(xiàn)精神的句子是（）

2、作者身處漏雨茅屋，還存有憂國(guó)憂民的情思，他發(fā)出了（）的呼喊？

（二）、你會(huì)填寫杜甫詩(shī)詞名句嗎

1、會(huì)當(dāng)凌絕頂，（）。

2、烽火連三月，（）。

3、讀書破萬(wàn)卷，（）。

4、朱門酒肉臭，（）。

5、窗含西嶺千秋雪，（）

6、出師未捷身先死，（）

（三）、你還知道哪些憂國(guó)憂民的詩(shī)句

九、課堂總結(jié) 引領(lǐng)向前

十、推薦作業(yè) 鞏固提升

A類：默寫全詩(shī)，自選角度賞析美點(diǎn)。

B類：默寫最后一段并賞析本段的兩句話。

第四篇：半島·藍(lán)灣727活動(dòng)方案（模版）

1.通過(guò)本次活動(dòng)展現(xiàn)半島藍(lán)灣逐漸成熟的產(chǎn)品特征，使參加活動(dòng)的潛在消費(fèi)群體能夠感受到項(xiàng)目的日漸成熟，入住的迫近，催促其達(dá)成購(gòu)買。2.作為項(xiàng)目開盤周年慶活動(dòng)，一方面向老業(yè)主做項(xiàng)目進(jìn)程匯報(bào)及入住前溝通；一方面通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)的形式答謝老業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的厚愛，增強(qiáng)項(xiàng)目的美譽(yù)度并形成新的人際傳播達(dá)到增加現(xiàn)場(chǎng)客流的目的。

3.利用項(xiàng)目社

區(qū)內(nèi)主題水面開始展現(xiàn)的時(shí)機(jī)，向擁有購(gòu)買意識(shí)的消費(fèi)群者展示未來(lái)半島·藍(lán)灣生活的真實(shí)場(chǎng)景，以事實(shí)兌現(xiàn)承諾。

4.通過(guò)活動(dòng)來(lái)體現(xiàn)半島藍(lán)灣將以細(xì)致入微的物業(yè)服務(wù)，高尚品質(zhì)的產(chǎn)品，回報(bào)鐘情半島·藍(lán)灣的業(yè)主。為八月份的入住倒計(jì)時(shí)奠定基礎(chǔ)。

5.通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)來(lái)營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)的銷售氣氛，聚攏人氣，為現(xiàn)場(chǎng)的銷售促單。

活動(dòng)意義：

1．通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的形式，向業(yè)主展示項(xiàng)目環(huán)境的成熟，給業(yè)主以信心；

2．通過(guò)互動(dòng)的交流形式，與業(yè)主達(dá)到充分溝通，將潛在問題化解于無(wú)形，解除業(yè)主顧慮；

3．通過(guò)活動(dòng)的開展，鞏固現(xiàn)有客戶群體對(duì)項(xiàng)目的美譽(yù)度，并在一定程度上擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。

4、利用到訪者對(duì)半島藍(lán)灣的感受形成良好的口碑宣傳，形成新購(gòu)買群體的人群集結(jié)

活動(dòng)內(nèi)容：

此次活動(dòng)將分三個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行：

1．由項(xiàng)目工程部向到場(chǎng)業(yè)主匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況，由物業(yè)公司介紹下一階段物業(yè)管理工作內(nèi)容及對(duì)社區(qū)管理工作的目標(biāo)。以答辯會(huì)的形式，與客戶交流項(xiàng)目情況，解除客戶對(duì)項(xiàng)目的疑慮，增進(jìn)客戶對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀的了解。

2．在銷售現(xiàn)場(chǎng)外舉行“冰淇淋節(jié)”，并舉行航模比賽與客戶形成互動(dòng)，讓客戶在項(xiàng)目成熟的環(huán)境中感受冰涼的夏日。

3．最后一個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)置冷餐歌舞晚會(huì)。在冷餐會(huì)期間，設(shè)置周年慶蛋糕共分享、業(yè)主代表授權(quán)儀式、文藝表演、幸運(yùn)大轉(zhuǎn)盤抽獎(jiǎng)活動(dòng)等，讓客戶在親歷項(xiàng)目成熟的同時(shí)，感受項(xiàng)目對(duì)客戶的關(guān)懷。

活動(dòng)形式：

——項(xiàng)目情況答辯會(huì)：

時(shí)間：下午2點(diǎn)至3點(diǎn)半

l由項(xiàng)目工程部介紹工程進(jìn)展情況；

l由物業(yè)公司介紹下一階段物業(yè)工作開展計(jì)劃；

l由業(yè)主對(duì)項(xiàng)目情況及物業(yè)工作開展所產(chǎn)生疑問進(jìn)行提問，工程部、物業(yè)公司負(fù)責(zé)解答。

說(shuō)明：考慮到八月份的入住，及該時(shí)間段天氣比較炎熱，故此建議保留此活動(dòng)部分。入住前通常業(yè)主會(huì)有對(duì)項(xiàng)目的許多疑問，在這個(gè)時(shí)間通過(guò)與業(yè)主的交流將問題點(diǎn)暴露出來(lái)，可以為下一步的入住工作鋪平道路，這樣就可增強(qiáng)入住期間的現(xiàn)場(chǎng)控制，達(dá)到通過(guò)入住帶動(dòng)新的消費(fèi)行為的形成。

——冰淇淋節(jié)：

時(shí)間：下午3點(diǎn)半開始，持續(xù)時(shí)間2個(gè)小時(shí)

現(xiàn)場(chǎng)冰淇淋制作演示；

家庭冰點(diǎn)的制作知識(shí)介紹；

美妙冰點(diǎn)品嘗；

濃情冰點(diǎn)　摯愛真情——業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)調(diào)配冰點(diǎn)活動(dòng)（由現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主代表及冰淇淋師傅評(píng)點(diǎn)出優(yōu)勝者，給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)），另可設(shè)置堆冰淇淋球比賽；

半島·藍(lán)灣冰涼夏日航模比賽，并配合一些航模知識(shí)介紹等。

現(xiàn)場(chǎng)配合歌舞表演（可請(qǐng)晚宴所請(qǐng)歌舞人員即興表演小節(jié)目，如音樂演奏、現(xiàn)代街舞等）。

說(shuō)明：考慮到前一階段的活動(dòng)比較沉悶，冰淇淋節(jié)活動(dòng)相對(duì)輕松而且此時(shí)的到場(chǎng)人數(shù)較多，故建議將活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)在室外，一方面便于現(xiàn)場(chǎng)制作與觀看；一方面可以保證賣場(chǎng)控制。在冰淇淋制作中加入業(yè)主參與環(huán)節(jié)形成業(yè)主互動(dòng)娛樂，用以展示社區(qū)業(yè)主的生活情調(diào)，烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛。在4點(diǎn)半舉行航模比賽，在比賽現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置相關(guān)航模的介紹，并可設(shè)立誰(shuí)得大獎(jiǎng)競(jìng)猜活動(dòng)，調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛。

——周年慶冷餐歌舞晚會(huì)：

時(shí)間：下午5點(diǎn)半開始

開始前由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，向與會(huì)各位業(yè)主致謝，宣布冷餐會(huì)開始，與賓客一齊分享周年慶大蛋糕；

活動(dòng)開始前，由服務(wù)人員向與會(huì)者發(fā)放幸運(yùn)號(hào)牌，業(yè)主可根據(jù)號(hào)牌進(jìn)行抽獎(jiǎng)；

以自助餐的形式，配合現(xiàn)場(chǎng)文藝表演拉開活動(dòng)序幕（文藝表演：可請(qǐng)專業(yè)舞蹈團(tuán)體及人士參加；并輔之以魔術(shù)、相聲等文藝表演環(huán)節(jié)）；

冷餐會(huì)期間，與現(xiàn)場(chǎng)表演配合，在表現(xiàn)的中前期舉行業(yè)主代表授權(quán)儀式；

在6點(diǎn)半左右，活動(dòng)進(jìn)入令人激動(dòng)的抽獎(jiǎng)活動(dòng)部分；

參與活動(dòng)的業(yè)主可根據(jù)所得的號(hào)牌，進(jìn)行幸運(yùn)大轉(zhuǎn)盤的抽獎(jiǎng)，設(shè)五人為一組開展活動(dòng)；

當(dāng)出現(xiàn)大獎(jiǎng)時(shí)，可請(qǐng)業(yè)主代表或項(xiàng)目代表向幸運(yùn)業(yè)主發(fā)放獎(jiǎng)品，并根據(jù)當(dāng)時(shí)情況進(jìn)行攝影留念；

抽獎(jiǎng)活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間應(yīng)控制在半個(gè)小時(shí)左右，在活動(dòng)臨近結(jié)束由項(xiàng)目組成員與業(yè)主共唱一首歌將整個(gè)活動(dòng)帶入高潮，結(jié)束本次活動(dòng)。（歌曲可選擇煽情一點(diǎn)的流行歌曲，如：朋友、）

說(shuō)明：在此階段設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)歌舞表演，是為了始終保持現(xiàn)場(chǎng)的熱度；此階段的活動(dòng)環(huán)節(jié)較多，故建設(shè)請(qǐng)專業(yè)一點(diǎn)的主持人主持此次活動(dòng)，這樣可有效的控制現(xiàn)場(chǎng)的秩序并在發(fā)生突發(fā)事件的情況下，可將不利因素轉(zhuǎn)化成有利因素。宴會(huì)前半段以表演為主，在客人吃飯的同時(shí)不必要設(shè)置參與環(huán)節(jié)，在活動(dòng)的后半段通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)

抽獎(jiǎng)將活動(dòng)引入高潮，最后由所有賓客共唱一曲結(jié)束活動(dòng)，給大家留下一個(gè)美好的記憶。

活動(dòng)場(chǎng)景布置：表演簡(jiǎn)易舞臺(tái)，臨時(shí)報(bào)名處，燈光、音響，背景板、懸掛品，氣球等活動(dòng)裝飾物。

活動(dòng)物料準(zhǔn)備：項(xiàng)目宣傳資料、展板電腦、蛋糕、氣球、冰淇淋、抽獎(jiǎng)禮品（登山系列用品、高爾夫球具系列、菲力浦系列

小家電、太陽(yáng)能熱水器、景德鎮(zhèn)系列大花瓶等）。

活動(dòng)參與人員：半島藍(lán)灣活動(dòng)項(xiàng)目組（最少10人）

現(xiàn)場(chǎng)攝影師、攝像師（2人）

歌舞表演人員（由節(jié)目提供方確定）

禮儀小姐（4人）

保安（4人）

演員（待定）

服務(wù)人員（由宴會(huì)主辦方提供，人數(shù)自定）

道訪人員（控制在150左右）

活動(dòng)效果評(píng)估：本活動(dòng)將增強(qiáng)項(xiàng)目與客戶的溝通，提升業(yè)主榮譽(yù)感，拉升口碑，促成購(gòu)買群體的互相推薦，抬高項(xiàng)目檔次，并對(duì)促進(jìn)本季銷售起到積極的作用。

媒體配合：通過(guò)今晚報(bào)、每日新報(bào)，提前一周以專題軟文、硬廣告提示條的形式報(bào)道該活動(dòng)；通過(guò)電話邀請(qǐng)和在銷售現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放活動(dòng)邀請(qǐng)函的形式，控制活動(dòng)參加客戶量。在活動(dòng)過(guò)后以軟文的形式，對(duì)活動(dòng)加以宣傳，給目標(biāo)消費(fèi)者一個(gè)感觀印象，增強(qiáng)項(xiàng)目的美譽(yù)度和知名度。另活動(dòng)中航模比賽邀請(qǐng)，應(yīng)于15日前在硬稿中以提示欄的形式出現(xiàn)。

第五篇：半島·藍(lán)灣八月份活動(dòng)計(jì)劃

半島〃藍(lán)灣八月份活動(dòng)計(jì)劃

八月，半島〃藍(lán)灣即將迎來(lái)入住，而且本月的銷售任務(wù)壓力又在加大。由于在前期的宣傳安排上，我們采用分產(chǎn)品線的宣傳策略，而且基于目前別墅的銷售趨于平穩(wěn)，故此本月的別墅線的宣傳主要依靠活動(dòng)實(shí)現(xiàn)。

八月為入住月，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，如果在入住前將基礎(chǔ)工作做好，往往可以刺激當(dāng)期的銷售；而基礎(chǔ)工作不僅僅是工程部的事情，銜接問題。為了在八應(yīng)的公關(guān)的工作必然是重中之重。因?yàn)?，的完成，更關(guān)系到項(xiàng)目在市場(chǎng)上的整體形象。

如下：

第二周時(shí)間：八月九日

計(jì)，以在過(guò)后的宣傳上，做相應(yīng)的補(bǔ)充；

4）以上的活動(dòng)，均要求物業(yè)管家出席，并對(duì)相關(guān)的業(yè)主建立管家日志，以

便在日后對(duì)其進(jìn)行跟蹤服務(wù)；

5）在周的戶外活動(dòng)，主要以裝修、裝飾展為主。由于是本月的第一次活動(dòng)，且是系列活動(dòng)的啟始，以裝修、裝飾為基礎(chǔ)一方面迎合消費(fèi)者的需求，一方面為日后的物業(yè)工作也鋪平了道路。建議由物業(yè)部門對(duì)裝修公司進(jìn)行評(píng)定，并要求相應(yīng)的配合工作。

說(shuō)明：此階段的活動(dòng)，主要是以對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)的講解為主，其他活動(dòng)為輔。活動(dòng)的目的性要明確，就是在入住的前夕盡量讓客戶對(duì)其所購(gòu)的產(chǎn)品進(jìn)行深入的了解，以避免在日后的入住工作中，為入住期間的銷售工作，鋪平道路。

第三周 時(shí)間：八月十六日

活動(dòng)安排：

2活。

院設(shè)計(jì)展不但服務(wù)了已購(gòu)客戶，而且對(duì)潛在客戶也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響。加之物業(yè)服務(wù)的前期介入，由物業(yè)管家為已購(gòu)客戶建立健康，更會(huì)加深客戶與項(xiàng)目各服務(wù)部門的感情，為一階段的工作打下良好的基礎(chǔ)。當(dāng)我們與客戶形成，并加深相互之間的感情后，對(duì)項(xiàng)目潛在客戶的挖掘也就自然形成。

第四周時(shí)間：八月二十三日

主題：見證“圣瑪利亞”號(hào)合籠儀式

活動(dòng)安排：

1）利用“圣瑪利亞”號(hào)合籠的時(shí)間點(diǎn)，以其為主體舉行合籠儀式；

2）配合船體合籠儀式，舉行個(gè)性門牌的發(fā)放、掛牌儀式；

3；

4現(xiàn)場(chǎng)訂購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)。

半島〃藍(lán)灣入住儀式

活動(dòng)安排：

１）以“圣瑪利亞”號(hào)為中心，舉行落成儀式。其中以巨型沙漏為引子，當(dāng)最后一粒沙流盡時(shí)，船體落成儀式開始；

２）配合船體的落成，舉行上手模、發(fā)放樹種活動(dòng)；

３）鑰匙禮盒的發(fā)放，將活動(dòng)的前半段引入高潮；

４）當(dāng)禮盒送完后，項(xiàng)目為每個(gè)家庭舉行掛紅、掛炮及花魁儀式； ５）配合入住當(dāng)天的工作，進(jìn)行物業(yè)風(fēng)采及安防展示；

６）活動(dòng)的最后，是家庭聚餐大型社區(qū)活動(dòng)。由社區(qū)內(nèi)的各業(yè)主自備或

由業(yè)主點(diǎn)餐項(xiàng)目組提供的形式，將社區(qū)的團(tuán)聚一桌，享受社區(qū)的鄰里親情。