第一篇：房產(chǎn)估價師：中國房地產(chǎn)開發(fā)策劃流程設(shè)計

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房產(chǎn)估價師：中國房地產(chǎn)開發(fā)策劃流程設(shè)計

中國房地產(chǎn)開發(fā)策劃流程設(shè)計

古語有云：授人魚，不如授之以漁。這句話我們并不陌生，授人以魚只救一時之急，授人以漁則解一生之需。欲得魚，不如得漁。

但現(xiàn)今世人卻狂熱地沉迷于對魚的追逐之中，忽略了根本。房地產(chǎn)策劃亦如是。本書跳出只授人以魚的迷惑，以全新的手法，從房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程入手，分別從可行性研究、市場調(diào)研、前期策劃、營銷策劃、銷售組織、營銷執(zhí)行等六個階段結(jié)合大量詳實經(jīng)

典的案例分解房地產(chǎn)項目的開發(fā)設(shè)計流程，為讀者提供房地產(chǎn)開發(fā)策劃流程設(shè)計的每個階段的操作范本。

第一階段 可行性研究／

2可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。／

一、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的內(nèi)容／

4二、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的工作階段／

4三、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究步驟／

5四、可行性研究報告基本框架圖／

5范例01 哈市某項目可行性研究報告／71、項目的基本情況／82、哈爾濱市的概況和宏觀經(jīng)濟(jì)／103、哈爾濱市近年同類開發(fā)物業(yè)的市場概況／134、項目附近同類開發(fā)物業(yè)的市場狀況／195、城市規(guī)劃建設(shè)對本項目的影響／276、同類物業(yè)開發(fā)營銷典型個案分析／287、項目地塊開發(fā)條件／

328、對規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計的建議／379、關(guān)于項目的市場定位問題／3910、實施進(jìn)度計劃／3911、投資構(gòu)成、成本分析／

4212、可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定／

5413、項目財務(wù)收益分析／56

范例02、武漢某項目可行性研究報告／761、總論／772、市場預(yù)測／803、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案／864、選址方案／895、節(jié)能節(jié)水措施／936、環(huán)境影響評價／967、勞動安全衛(wèi)生與消防／998、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置／1019、項目實施進(jìn)度／10610、投資估算／10611、融資方案／108

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12、財務(wù)評價／11113、社會評價／11314、風(fēng)險分析／11415、研究結(jié)論與建議／11716、附圖、附表／119

第二階段 市場調(diào)研／128

市場調(diào)研是一種找出你的潛在顧客和發(fā)現(xiàn)他們的需要的過程和技巧。

一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要階段／130

二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要流程／13

4范例01、徐州住宅宏觀市場調(diào)研報告、／1351、徐州宏觀環(huán)境分析／1362、徐州房地產(chǎn)市場分析／1

43范例02、重慶商業(yè)地產(chǎn)市場需求調(diào)研報告／1471、項目調(diào)研概況／1482、調(diào)研分析／1493、綜合分析／1

53范例03、北京朝陽區(qū)高檔公寓調(diào)研報告／1551、調(diào)研概況／1562、區(qū)域狀況分析／1563、調(diào)研分析／1584、調(diào)研結(jié)論／17

2范例04、福州某項目市場調(diào)研報告／1751、項目概況／1762、福州市投資環(huán)境分析／1773、福州市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析／1814、項目SWOT分析／1865、市場調(diào)研分析結(jié)論及建議／187

附錄、福州市重點樓盤調(diào)研表／188

第三階段 前期策劃／19

4策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運用腦力的理性行為。

一、SWOT分析法與DSTP模式／196

二、房地產(chǎn)項目前期策劃的一般工作流程／197

范例01、上海某別墅項目前期策劃案／2011、上海宏觀市場整體情況／2022、上海別墅市場整體情況／2043、重點競爭市場研究／2134、產(chǎn)品基地研究／2145、競爭分析／2156、客源分析／2217、SWOT分析／2228、產(chǎn)品定位建議／2239、營銷概念構(gòu)想／22510、整體開發(fā)推廣建議／23111、關(guān)于產(chǎn)品的具體建議／23

3范例02、T市老城廂項目策劃案／237

一、老城廂與Ｔ市城市發(fā)展的關(guān)系／2391、T市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展現(xiàn)狀／2392、T市城市發(fā)展規(guī)劃／2413、老城廂歷史與現(xiàn)狀研究／2484、老城廂與T市總體發(fā)展的關(guān)系／250

二、區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)研究／2541、T市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀／2542、T市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢／2563、老城廂人口密度研究／2574、房地產(chǎn)開發(fā)容量分析／258

三、項目發(fā)展定位／2631、項目及周邊情況分析／2632、發(fā)展定位／2723、發(fā)展策略／2734、區(qū)域戰(zhàn)略地位定位／2745、區(qū)域形象定位／2796、城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則／2807、區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位／28

2四、項目開發(fā)模式及策略／2851、發(fā)展條件及對比分析／2852、舊城改造開發(fā)模式／2883、老城廂規(guī)劃建議／2904、老城廂人口容量分析／2945、老城廂開發(fā)策略／29

5五、經(jīng)濟(jì)模型研究／2991、項目地塊地價估算／2992、項目價差(市場價與成本價)／3023、項目風(fēng)險／3034、小結(jié)／30

3六、整體包裝及推廣策略／3041、招商引資策略／3042、整體包裝策略／3063、招商引資模式設(shè)計／31

1第四階段 營銷策劃／316

營銷策劃是房地產(chǎn)開發(fā)商的智力資源，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展指點迷津。

一、項目營銷策劃總流程／318

二、項目營銷策劃主要內(nèi)容／319

三、項目營銷計劃制定步驟／320

范例01、、廣州“望景花園”營銷策劃案／

3211、市場分析／3222、項目市場定位／3283、銷售策略建議／3324、宣傳策略／33

4范例02、、成都“天府名城”營銷策劃報告／3371、項目基本概況／3382、成都房地產(chǎn)市場分析／3393、“天府名城”項目分析／3564、目標(biāo)市場分析／3585、營銷策略／3596、二次裝修方案建議／3657、營銷推廣及推介／3688、首期銷售量進(jìn)度預(yù)測／3749、結(jié)論／37

4范例03、“貴陽1號花園”營銷策劃方案／37

5一、項目市場競爭環(huán)境分析 ／3761、區(qū)域市場現(xiàn)狀與趨勢 ／3762、競爭性樓盤點評／3883、市場消費需求分析／3924、營銷推廣環(huán)境分析／39

4二、項目競爭力分析／4031、項目場地及其周邊優(yōu)劣勢分析 ／4032、項目SWOT分析 ／40

5三、項目營銷推廣及執(zhí)行／4101、項目總體營銷目標(biāo)／4102、目標(biāo)市場細(xì)分及客戶特征／4103、項目宣傳推廣策略／4134、整體宣傳、銷售具體安排／42

3第五階段 銷售組織／426

一個好的銷售計劃如果沒有好的銷售組織安排和指導(dǎo)，沒有嚴(yán)格的銷售計劃追蹤和過程監(jiān)控就不可能得到有效落實。

一、銷售團(tuán)隊組織架構(gòu)圖／428

二、銷售人員招聘選拔流程圖／429

三、銷售人員培訓(xùn)體系／430

范例01、、青島某項目銷售組織全案設(shè)計／43

5一、銷售隊伍組建及培訓(xùn)／4361、銷售團(tuán)隊的架構(gòu)及組建方法、人才選拔機(jī)制／4362、市場調(diào)研培訓(xùn) ／4453、銷售技巧培訓(xùn)／450

二、銷售流程設(shè)計／4651、售樓員工作程序／4662、售樓員工作方法／4673、具體銷售方法／4714、售樓文件辦理程序／47

4三、管理制度設(shè)計／4771、售樓員基本守則／4772、銷售現(xiàn)場管理／48

1附件：城市商品房預(yù)售管理辦法／49

3范例02、、廣州市某開發(fā)公司銷售人員基礎(chǔ)知識培訓(xùn)／4951、房地產(chǎn)市場與一般商品市場特征比較／4962、建筑與房地產(chǎn)／4963、房地產(chǎn)專用術(shù)語及建筑基礎(chǔ)知識培訓(xùn)／497

第六階段 營銷執(zhí)行/520

營銷執(zhí)行是建立和保持項目競爭性優(yōu)勢的根本。

一、營銷執(zhí)行流程設(shè)計／52

2二、銷售現(xiàn)場基本流程設(shè)計／52

3三、營銷執(zhí)行各時期業(yè)務(wù)推廣策略設(shè)計／52

4四、營銷執(zhí)行的基本要求／526

五、銷控管理／527

預(yù)熱期／529

一、項目預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購流程圖／530

二、項目預(yù)熱期進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購的必備條件／530

三、內(nèi)部認(rèn)購的三種方式及其優(yōu)缺點／

532范本01、南昌市“時代經(jīng)典”項目預(yù)熱期市場推廣方案／5331、背景提示／5332、工作條件／5333、時代經(jīng)典的市場認(rèn)知／5344、市場預(yù)熱推廣策略／5345、時代經(jīng)典的品牌導(dǎo)語／5346、市場預(yù)熱活動方案／53

5范本02、北京“琳瑯湖畔”預(yù)熱期活動方案／5381、活動策略／5382、活動時間／5383、活動地點／5384、人員邀請／5385、活動內(nèi)容／539

范本03、廣州“西茵廣場”內(nèi)部認(rèn)購銷售方案／

5421、內(nèi)部認(rèn)購銷售培訓(xùn)工作安排／

5422、內(nèi)部認(rèn)購／

5423、宣傳策略／

5434、銷售策略／5445、工程進(jìn)度／54

5范本04 南寧某項目售樓部開放期銷售活動方案／5461、方案一：“誠意金”選號／5462、方案二：開放期內(nèi)推出購房優(yōu)惠卡／547

范本05、長沙某項目預(yù)熱期宣傳推廣計劃／5481、第一式：攻心術(shù)／5482、第二式：定心術(shù)／5483、第三式：提心術(shù)／549

范本06、天津奧園預(yù)熱期活動方案／5501、活動目的／5502、活動部署／550

范本07、天津奧園對外開放日活動策劃案／5521、活動目的／5522、活動部署／5

52范本08、常州奧林匹克花園實操表格推薦／5561、項目意向書／5562、項目客戶來訪登記表／557

開盤期／559

一、開盤現(xiàn)場工作流程圖／560

二、賣場分區(qū)平面參考圖／56

1三、售樓部交易區(qū)布局參考圖／56

1范本01、蕪湖“濱江·繁花園”開盤宣傳計劃／5621、媒體／5622、印刷／5633、其它／56

3附件：開盤造勢建議書／56

4范本02、常州“世紀(jì)豪庭”開盤典禮活動方案／5651、活動基本方案／5652、會場布置／5653、外場布置／5664、具體流程／5675、配合道具／5686、其他準(zhǔn)備工作／5687、活動執(zhí)行要點說明／5688、活動亮點／569

范本03、上?！皶r代國際城”開盤活動策劃方案／5711、銷售篇／5712、活動篇／5733、廣告篇／576

附件1：時代國際城開盤慶典工作執(zhí)行方案／577

附件2：開盤期銷售活動組織方案／579

附件3：搖獎活動工作執(zhí)行方案／580

范本04、昆明“香檳小鎮(zhèn)”開盤活動方案／5811、開盤活動預(yù)期目標(biāo)／5812、活動安排／5813、活動流程安排／5824、活動項目具體安排／5845、活動配合／5846、媒體配合／585

附件1：分時段抽取幸運嘉賓活動細(xì)則／585

附件2：現(xiàn)場下訂客戶抽取幸運大獎活動細(xì)則／586

附件3：各類費用表格／587

第二篇：如何設(shè)計中國房地產(chǎn)開發(fā)策劃流程

如何設(shè)計中國房地產(chǎn)開發(fā)策劃流程我國房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。

自上個世紀(jì)九十年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場競爭加劇。2003年之后，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開發(fā)商完全憑借出讓地土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項目開發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發(fā)，其面臨的開發(fā)風(fēng)險大大加強(qiáng)。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。

在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開發(fā)項目的運作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 項目前期的房地產(chǎn)開發(fā)策劃合同。

一、項目前期的房地產(chǎn)開發(fā)策劃與項目前期的房地產(chǎn)開發(fā)策劃合同的概念

日本策劃專家和田創(chuàng)對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運用各種經(jīng)營資源的基礎(chǔ)上，對一定時間內(nèi)的企業(yè)營銷活動的行為、實施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計和計劃。我國房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規(guī)劃、概念設(shè)計、形象設(shè)計、營銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個方面的內(nèi)容。時間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。

項目前期的房地產(chǎn)開發(fā)策劃也與房地產(chǎn)項目的代理銷售密切聯(lián)系，許多項目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費、只收取代理銷售費的新模式。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計、工程驗收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實質(zhì)性技術(shù)活動不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項目實

施之前。其次，項目前期的房地產(chǎn)開發(fā)策劃thldl.org.cn屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、項目前期的房地產(chǎn)開發(fā)策劃合同是雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)

（一）項目前期的房地產(chǎn)開發(fā)策劃合同---委托人的義務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項目開發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：

1、如實告知受托人房地產(chǎn)項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學(xué)性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場調(diào)查分析、項目投資策劃分析、項目規(guī)劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務(wù)。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。

4、支付報酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務(wù)。

（二）項目前期的房地產(chǎn)開發(fā)策劃合同---受托人的義務(wù)

1、依約完成策劃方案。受托人的主要合同義務(wù)包括三項，一是完成房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場分析，三是進(jìn)行有獨創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項目包括：

（1）市場調(diào)研

A區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研

B類比競爭樓盤調(diào)研

C各類物業(yè)市場調(diào)研

D項目功能與主題定位分析

E目標(biāo)客戶定性調(diào)查

F目標(biāo)客戶定量調(diào)查

G市場定位分析和項目價格定位分析

F項目可行性總評估分析報告

(2)項目投資策劃

A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場調(diào)研

B項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷 C項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議

D項目土地SWTO調(diào)查和項目規(guī)模定位、價值分析

E項目投入產(chǎn)出分析及資金運作建議

(3)項目規(guī)劃策劃

A項目背景分析

B項目名稱和標(biāo)志

C項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示

D單體主力戶型組合概念方案

E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計劃

F室內(nèi)布局、裝修概念提示

G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

H公共家具設(shè)計概念提示

I公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

J燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)

K項目建成后未來生活方式指引

依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識和經(jīng)驗，綜合分析項目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產(chǎn)項目策劃方案不僅僅是一個結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。咨詢報告是委托人進(jìn)行項目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無參考價值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達(dá)到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗收。受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業(yè)術(shù)語、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內(nèi)容并有能力予以實施。

對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)策劃營銷流程圖例

房地產(chǎn)開發(fā)策劃營銷流程圖例

①

前期市調(diào)階段 ②

發(fā)展策劃階段

③

營銷策劃及實施階段

客戶數(shù)量不夠 客戶數(shù)量足夠

備注：該圖例主要針對開發(fā)普通商品房的開發(fā)商而言的常規(guī)流程圖，僅供參考。

補充： 由于前期發(fā)展策劃，以及后期營銷策劃的銷售策略、媒體策略和價格策略對項目的發(fā)展、定位及盈利比較關(guān)鍵和重要，需要比較專業(yè)的策劃及營銷人員操盤完成，而后續(xù)的銷售執(zhí)行周期較長，又需要人數(shù)較多、執(zhí)行力較強(qiáng)的銷售團(tuán)隊協(xié)作才能完成，所以一般的地產(chǎn)公司常常會著重于打造自己的品質(zhì)、品牌及后續(xù)物業(yè)服務(wù)的附加值（如萬科），而把策劃銷營銷的工作交給專業(yè)的代理公司（如中原）來運作。另，商業(yè)的營銷運作模式較為復(fù)雜，一般不采用或不完全采用傳統(tǒng)銷售模式，考慮到后期商業(yè)價值的提升對項目品質(zhì)和價值升值的影響，很多投資商、開發(fā)商會選擇和商業(yè)運營公司一起合作，先用各種優(yōu)惠政策引進(jìn)知名商家入駐，對于商業(yè)部分也不一定急于全部銷售，會暫時持有或部分持有，保留一定的產(chǎn)權(quán)（如南亞風(fēng)情）。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程

一、房地產(chǎn)開發(fā)

1、房地產(chǎn)開發(fā)概念

指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。

指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險的特點。

2、房地產(chǎn)開發(fā)的種類

房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。

土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動。房屋開發(fā)一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)原則

房產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格依照下列基本原則和要求：

一、房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

二、以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。

四、依法取得的土地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

4、房地產(chǎn)開發(fā)流程

一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批中，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

第三部分，房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

4、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)分為一級、二級、三級、四級和暫定資質(zhì)

一級：注冊資金5000萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上，近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

權(quán)限：一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制。

二級：注冊資金2000萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上，近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。權(quán)限：二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。三級：注冊資金800萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上，房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

權(quán)限：三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬平方米以下(含20萬平方米)的開發(fā)建設(shè)項目。

四級：注冊資金100萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上，已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

權(quán)限：四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下(含10萬平方米)的開發(fā)建設(shè)項目。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細(xì)）

第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準(zhǔn)備

2、申請資質(zhì)等級審批

3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

6、申請批準(zhǔn)項目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費

2、企業(yè)法人變更登記費

3、企業(yè)法人檢驗費

4、補、換、領(lǐng)證照費

第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費

1、可行性研究費

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設(shè)計條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計方案

7、住宅設(shè)計方案的專家組審查

8、落實環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計

13、申報、審定初步設(shè)計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設(shè)施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設(shè)計費

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設(shè)工程費

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費

8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費

9、古建園林工程設(shè)計費

第四步房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預(yù)審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實勞動力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費

7、土地閑置費

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉(zhuǎn)人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）

5、清理費

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務(wù)費

第六步房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費

4、交納自來水廠建設(shè)費

5、交納污水處理廠建設(shè)費

6、交納供熱廠建設(shè)費

7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達(dá)

25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場

26、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)

27、評標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認(rèn)定

50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設(shè)費

3、污水處理廠建設(shè)費

4、供熱廠建設(shè)費

5、煤氣廠建設(shè)費

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）

9、開發(fā)管理費

10、城建綜合開發(fā)項目管理費

11、建筑行業(yè)管理費

12、綠化建設(shè)費

13、公園建設(shè)費

14、綠化補償費

15、路燈維護(hù)費

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）

18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費

22、合同預(yù)算審查工本費

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費

24、竣工圖費

25、建材發(fā)展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監(jiān)理費

28、工程標(biāo)底編制管理費

29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、北京市外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購房者簽訂認(rèn)購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售

17、與購房者簽訂認(rèn)購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記

20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租

30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、北京市房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、北京市房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管

40、抵押房地產(chǎn)的處分

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費

1、營業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費

12、房屋所有權(quán)證工本費

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費

14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續(xù)費

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費

20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續(xù)費

22、房屋公證估價手續(xù)費

23、房地產(chǎn)價格評估費

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費

第八步房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費

4、高檔住宅物業(yè)管理費

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費

6、供暖費

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