第一篇：沒有預(yù)售證的房子能買嗎_預(yù)售合同_買房全攻略

沒有預(yù)售證的房子能買嗎_預(yù)售合同_買房全攻略

“這要看開發(fā)商當(dāng)前是否正在辦理該小區(qū)的預(yù)售許可證。如果正在辦理預(yù)售許可證，則問題不大；如果所預(yù)訂購(gòu)買的房子還沒有辦理預(yù)售許可證，則可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)。具體情況，可到房產(chǎn)公司詳細(xì)詢問?！?一般預(yù)售許可證下來后，開發(fā)商才能正式開盤銷售。開發(fā)商銷售樓盤的預(yù)售許可證辦理下來后都會(huì)在媒體上進(jìn)行公告，若開發(fā)商說已辦下來了，可要求看其公告。當(dāng)前市房產(chǎn)局房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心已實(shí)施房產(chǎn)證“一戶一證”的辦理，也就是說，消費(fèi)者可持自己的身份證、《商品房預(yù)售合同》等相關(guān)材料自己去房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)證。由此可見，要辦房產(chǎn)證，《商品房預(yù)售合同》是很重要的。而開發(fā)商大多是在正式開盤銷售時(shí)與買房人簽訂合同。在此，也提醒王雪等預(yù)訂購(gòu)房的讀者朋友們，要及時(shí)將先前簽訂的訂房協(xié)議換成《商品房預(yù)售合同》。

第二篇：沒有預(yù)售證的房子能買嗎_預(yù)售合同_買房全攻略

一、沒有商品房預(yù)售許可證的房子能買嗎？

《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

依照上述規(guī)定，具備商品房預(yù)售許可證是期房銷售的前提條件，換句話講，也就是開發(fā)商取得了銷售許可證才獲得簽訂期房銷售合同的主體資格。因?yàn)闊o論是商品房買賣合同還是認(rèn)購(gòu)書，都要求簽訂雙方具備主體資格，消費(fèi)者作為買方要具備民事行為能力，開發(fā)商作為賣方要具備銷售資格，這樣雙方簽訂的合同才能認(rèn)定為有效。

沒有商品房預(yù)售許可證的房子能買嗎？實(shí)踐中，存在大量的購(gòu)買無商品房預(yù)售許可證期房的購(gòu)房者。但是，由于沒有商品房預(yù)售許可證的房子存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，所以購(gòu)房者最好不要買沒有商品預(yù)售許可證的房子。

二、沒有商品房預(yù)售許可證怎么辦？

目前，在商品房銷售市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房人訂約前向其收取一定費(fèi)用的情形較為普遍。這種費(fèi)用常被冠以“定金”、“訂金”、“押金”、“保證金”等名稱，而且一般對(duì)返還問題都沒有明確規(guī)定。由于存在許多可變因素，甚至有些項(xiàng)目本身就不具備銷售條件，所以一旦出現(xiàn)糾紛，消費(fèi)者不愿購(gòu)房時(shí)，已交付的費(fèi)用很難退還。

開發(fā)商沒有商品房預(yù)售許可證怎么辦？現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，不符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。因此，如果開發(fā)商沒有商品房預(yù)售許可證，那么所簽訂的所有合同，包括購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書和購(gòu)房合同都是無效的，那么購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商退還定金或者退房。

在買房之前，必要的調(diào)查不可少，不過盡快簽訂正式的商品房買賣合同更重要?，F(xiàn)在北京市使用的商品房買賣合同文本中要求明確商品房銷售依據(jù)。合同中都含有如下字樣：“買受人購(gòu)買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為___________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為___________?！焙炗喓贤臅r(shí)候此項(xiàng)目如果空缺，就有可能是無證銷售，消費(fèi)者要加以注意。

以上就是對(duì)“沒有商品房預(yù)售許可證的房子能買嗎”“開發(fā)商沒有商品房預(yù)售許可證怎么辦”所做的解答。由于開發(fā)商出售沒有商品房預(yù)售許可證的房子違反了法律規(guī)定，所以購(gòu)房者最好不要買沒有商品房預(yù)售許可證的房子。如果已經(jīng)購(gòu)買，則可以要求退還定金或者退房。當(dāng)然，開發(fā)商不會(huì)輕易答應(yīng)購(gòu)房者的要求，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)及時(shí)請(qǐng)律師收集證據(jù)向法院起訴，幫助您維護(hù)自己的權(quán)益。

第三篇：“定金”與“訂金”的區(qū)別_預(yù)售合同_買房全攻略

“定金”與“訂金”的區(qū)別_預(yù)售合同_買房全攻略

定金和訂金雖然讀音一樣，但卻有本質(zhì)區(qū)別?！岸ń稹笔侵府?dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí)，對(duì)定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。而“訂金”目前我國(guó)法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”，當(dāng)合同不能履行時(shí)，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。特別提示：并不是所有的“定金”都不能退還。我國(guó)《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購(gòu)房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項(xiàng)，開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購(gòu)房者。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的

第四篇：購(gòu)房合同更名_買房合同_買房全攻略

購(gòu)房合同更名兩種情況

一、預(yù)售登記前

購(gòu)房者欲變更買受人名稱或增加買受人的，應(yīng)首先與開發(fā)商協(xié)商變更合同，如新的買受人需按規(guī)定辦理相關(guān)公證的應(yīng)提供相關(guān)公證書。

如果購(gòu)房時(shí)采用了一次付款方式則址分容易辦理，如采用商貸或公積金貸款及組合貸款方式付款，則辦理起來比較麻煩?？砂匆韵罗k理：

如果該商品房未竣工驗(yàn)收，則可以更名，但要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報(bào)告，并由開發(fā)商提交合同更名的原因，此時(shí)支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。

如果該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收，則無法進(jìn)行更名，但可在產(chǎn)權(quán)證辦理出來后再以贈(zèng)予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改名。

二、預(yù)售登記后

購(gòu)房人要求更名的，具有直系親屬關(guān)系(如夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系)，可在預(yù)售合同上更名，辦理時(shí)應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦理，即由原買受人提出申請(qǐng)，撤銷合同備案后重新簽訂購(gòu)房合同。

實(shí)踐中，開發(fā)商要收取一定比例的手續(xù)費(fèi)，一般為1%。同時(shí)，如為更名而非增加新的買受人與原買受人共同購(gòu)房，則新的單獨(dú)的買受人應(yīng)符主體資格條件，如已成年等。

第五篇：商品房買賣合同司法解釋_買房合同_買房全攻略

商品房買賣合同糾紛司法解釋起爭(zhēng)議

簽有購(gòu)房合同、并向開發(fā)商交納了購(gòu)房款、水電調(diào)節(jié)費(fèi)，在購(gòu)買使用5年多之后，被開發(fā)商從化國(guó)泰天彤地產(chǎn)有限公司（下稱“國(guó)泰地產(chǎn)”）以合同沒有經(jīng)過公證處公正以及分文沒有收取購(gòu)房者何柏雄房款為由起訴要求認(rèn)定所簽合同無效，并收回房屋。經(jīng)一審法院審理，最后以沒有商品房預(yù)售許可證為由判決合同無效，并要求業(yè)主向開發(fā)商交回房屋。目前，業(yè)主何柏雄已就此案提起上訴至廣州市中級(jí)人民法院。

一審判決業(yè)主敗訴

事情的經(jīng)過是，業(yè)主何柏雄于2004年5月21日，與國(guó)泰地產(chǎn)簽訂了一份《商品房買賣合同書》，合同約定，國(guó)泰地產(chǎn)將位于從化市小海商貿(mào)城北區(qū)的第2－7小區(qū)第一幢首層833平方米的鋪面，以每平方米1000元的價(jià)格出售給何柏雄。合同簽訂后，何依約向國(guó)泰地產(chǎn)支付了全部金額83郾3萬元。此后，業(yè)主何柏雄還分兩次向國(guó)泰地產(chǎn)交付了水電調(diào)節(jié)費(fèi)25000元。收房后，何柏雄投資將鋪面進(jìn)行了裝修，并出租給他人使用至今。

2009年8月，從化國(guó)泰地產(chǎn)以合同沒經(jīng)過公證處公正以及分文沒有收何柏雄房款為由，將業(yè)主何柏雄起訴至廣州從化市人民法院，要求認(rèn)定與何所簽合同無效，并收回房屋。原告國(guó)泰地產(chǎn)訴稱，與何柏雄所簽訂了《商品房買賣合同書》之后，由于房屋至今沒有取得商品房預(yù)售許可證、未竣工驗(yàn)收，已經(jīng)爛尾；而根據(jù)從化市城市規(guī)劃局2009年4月新出臺(tái)的規(guī)劃文件，小海商貿(mào)城已經(jīng)改變規(guī)劃為“國(guó)泰名城·御景綠洲”居住小區(qū)，由國(guó)泰地產(chǎn)對(duì)其重新進(jìn)行整體開發(fā)，故何柏雄所在商鋪不能交付使用，并要求何交回商鋪。

業(yè)主何柏雄的代理律師辯稱，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第五條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房屋買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”；第六條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持”。

2009年11月25日，該案件在一審最后一次開庭后的第三天，從化市人民法院根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二條，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，據(jù)此，該院認(rèn)定合同無效，要求業(yè)主何柏雄交還鋪面給開發(fā)商，開發(fā)商則將房款退給何柏雄。

對(duì)此判決，業(yè)主何柏雄不服，目前已上訴至于廣州市中級(jí)法院。

開發(fā)商官司纏身本是無良

該案一審判決之后，在從化當(dāng)?shù)叵破鹆塑幦淮蟛?。因?yàn)楦伟匦矍闆r類似或相近的業(yè)主，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)有數(shù)十人之多。很多業(yè)主都向從化國(guó)泰地產(chǎn)在小海商貿(mào)城區(qū)域購(gòu)買了房屋，且買的都是“樓花”，購(gòu)買時(shí)間比何柏雄還要早，最早的要追溯到1996年左右。

由于開發(fā)商自身實(shí)力不濟(jì)，很快工程就下馬、爛尾，至今已過去十多個(gè)年頭。在這過去的十多年中，國(guó)泰地產(chǎn)一直官司纏身，在當(dāng)?shù)匾驗(yàn)榍废铝吮姸嗟膫鶆?wù)和收取了很多業(yè)主的樓款又無法交樓而聲譽(yù)不佳。

何柏雄稱，國(guó)泰地產(chǎn)為了將自己告上法庭，竟然在起訴書中說謊，稱分文未收自己的樓款，如此的瞎話也敢說。據(jù)何的分析，十多年前的房地產(chǎn)價(jià)格與現(xiàn)在比已經(jīng)增值十?dāng)?shù)倍，目前國(guó)泰地產(chǎn)又欠著很多人的房子，現(xiàn)在眾多的業(yè)主都打算要房子而不是要退款或賠償，開發(fā)商為了自己的利益，就將其中的一個(gè)業(yè)主拿來開刀，以起到殺一儆百的效果，只要有一個(gè)判例，其他的不用再說也好談了。

何柏雄稱，從化法院的判決依據(jù)是有問題的，法院所依據(jù)的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二條之規(guī)定，對(duì)應(yīng)的是賣方而不是買方；而對(duì)辯護(hù)律師提出的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第五、六條之規(guī)定卻視而不見，明顯有失公正。如果按照這一判案邏輯，是否在鼓勵(lì)那些沒有實(shí)力的開發(fā)商，在沒有取得預(yù)售許可證的情況賣樓，又在經(jīng)營(yíng)不善時(shí)甩掉包袱，等到地產(chǎn)增值時(shí)又道貌岸然地收回房屋，以賣個(gè)更好的價(jià)錢，這種司法邏輯顯然有悖司法倫理。