第一篇：房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃

第一節(jié)項目營銷推廣策劃的含義

房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃就是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。項目營銷推廣策劃提供的是一套關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標為基礎設計的房地產(chǎn)企業(yè)的營銷推廣措施，其內(nèi)容是在項目投資分析的基礎上進一步對區(qū)域市場及競爭樓盤的調(diào)查分析，從而進一步對項目強、弱進行分析，并得出正確的處理方法。同時，通過對項目市場定位、價格定位分析，確定項目的正式入市時間，以及采用相應宣傳推廣策略。并提出對整個營銷推廣的效果進行有效監(jiān)控和評估的方法，以達到預期的營銷效果。

項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)全程營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。

第二節(jié)項目營銷推廣策劃的具體內(nèi)容

一、區(qū)域市場實態(tài)分析

１、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

２、項目周邊競爭性樓盤調(diào)查

?項目概況

?市場定位

?售樓價格

?銷售政策措施

?廣告推廣手法

?主要媒體應用及投入頻率

?公關(guān)促銷活動

?其他特殊賣點和銷售手段

３、結(jié)論

二、項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策 １、項目主要賣點薈萃

２、項目強勢、弱勢分析與對策

三、目標客戶群定位分析

１、項目所在地人口總量及地塊分布情況

２、項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀況和人口就業(yè)情況 ３、項目所在地家庭情況分析

?家庭成員結(jié)構(gòu)

?家庭收入情況

?住房要求、生活習慣

４、項目客戶群定位

?目標市場

１）目標市場區(qū)域范圍界定

２）市場調(diào)查資料匯總、研究

３）目標市場特征描述

?目標客戶

１）目標客戶細分

２）目標客戶特征描述

３）目標客戶資料

四、價格定位及策略

１、項目單方成本

２、項目利潤目標

３、可類比項目市場價格

４、價格策略

?定價方法

?均價

?付款方式和進度

?優(yōu)惠條款

?樓層及方位差價

?綜合計價公式

５、價格分期策略

?內(nèi)部認購價格

?入市價格

?價格升幅周期

?價格升幅比例

?價格技術(shù)調(diào)整

?價格變化市場反映及控制

?項目價格、銷售額配比表

五、入市時機規(guī)劃

１、宏觀經(jīng)濟運行狀況分析

２、項目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析 ３、入市時機的確定及安排

六、廣告策略

１、廣告總體策略及廣告的階段性劃分

?廣告總體策略

?廣告的階段性劃分

２、廣告主題

３、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

４、廣告效果監(jiān)控、評估及修正

５、入市前印刷品的設計、制作

?購房須知

?詳細價格表

?銷售控制表

?樓書

?宣傳海報、折頁

?認購書

?正式合同

?交房標準

物業(yè)管理內(nèi)容

?物業(yè)管理公約

七、媒介策略

１、媒體總策略及媒體選擇

?媒體總策略

?媒體選擇

?媒體創(chuàng)新使用

２、軟性新聞主題

３、媒介組合４、投放頻率及規(guī)模

５、費用估算

八、推廣費用計劃

１、現(xiàn)場包裝

２、印刷品

３、媒介投放

４、公關(guān)活動

九、公關(guān)活動策劃及現(xiàn)場包裝

十、營銷推廣效果的監(jiān)控、評估及修正 １、效果測評形式

?進行性測評

?結(jié)論性測評

２、實施效果測評的主要指標 ?銷售收入

?企業(yè)利潤

?市場占有率

３、品牌形象和企業(yè)形象

第二篇：房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃

房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。

1、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

2、項目周邊競爭性樓盤調(diào)查.項目概括.市場定位.銷售價格.銷售政策措施.廣告推廣手法.主要媒體應用及投入頻率.公關(guān)促銷活動.其他特殊賣點和銷售手段

3、結(jié)論

1、項目主賣點薈萃

2、項目強勢、弱勢分析與對策

1、項目所在地人口總量及地塊分布情況

2、項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀況和項目所在地人口就業(yè)情況

3、項目所在地家庭情況分析.家庭成員結(jié)構(gòu).家庭收入情況.住房要求、生活習慣

4、項目客戶群定位.目標市場：目標市場區(qū)域范圍界定市場調(diào)查資料匯總、研究目標市場特征描述.目標客戶：目標客戶細分目標客戶特征描述目標客戶資料

1、項目單方成本

2、項目利潤目標

3、可類比項目市場價格

4、價格策略.定價方法.均價.付款方式和進度.優(yōu)惠條款.樓層和方位差價.綜合計價公式

5、價格分期策略.內(nèi)部認購價格.入市價格.價格升幅周期.價格升幅比例.價格技術(shù)調(diào)整.價格變化市場反映及控制.項目價格、銷售額配比表

1、宏觀經(jīng)濟運行狀況分析

2、項目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析

3、入市時機的確定及安排

1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分.廣告總體策略.廣告的階段性劃分

2、廣告主題

3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控、評估、修正

5、入市前印刷品的設計、制作.購房須知.詳細價格表.銷售控制表.樓書.宣傳海報、折頁.認購書.正式合同.交房標準.物業(yè)管理內(nèi)容.物業(yè)管理公約

1、媒體總策略及媒體選擇.媒體總策略.媒體選擇.媒體創(chuàng)新使用

2、軟性新聞主題

3、媒介組合4、投放頻率及規(guī)模

5、費用估算

1、現(xiàn)場包裝

2、印刷品

3、媒介投放

4、公關(guān)活動

1、公關(guān)活動策劃

2、公關(guān)活動現(xiàn)場包裝

1、效果測評形式.進行性測評.結(jié)論性測評

2、實施效果測評的主要指標.銷售收入.企業(yè)利潤.市場占有率.品牌形象和企業(yè)形象

第三篇：房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃范本

房地產(chǎn)項目形象及營銷推廣策劃

工作模板

房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃......................0

第一章

第二章 項目營銷推廣策劃概述....................0 項目營銷推廣策劃的具體內(nèi)容...............0

一、區(qū)域市場分析..................0

二、項目主賣點及強弱勢分析與對策..............0

三、目標客戶群定位分析....................0

四、價格定位及策略.....................1

五、開盤銷售時機規(guī)劃.................1

六、廣告策略...................1

七、媒介策略...................1

八、公關(guān)活動策劃及現(xiàn)場包裝...................2

九、策劃推廣效果的監(jiān)控、評估及修正..........2房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃

第一章 項目營銷推廣策劃概述

項目營銷推廣策劃就是對未來將要進行的營銷推廣活動提供出整體、系統(tǒng)的方案籌劃，以便進行實施決策。

項目營銷推廣策劃以未來的市場趨勢為背景，以業(yè)主的項目戰(zhàn)略目標為基礎，規(guī)劃出達到戰(zhàn)略目標的營銷推廣途徑及手段。其內(nèi)容包括，在項目投資分析的基礎上進一步對區(qū)域市場及競爭樓盤進行調(diào)查分析，從而進一步對項目的強、弱進行分析，并選擇出正確的處理方法。同時，通過對項目市場定位、價格定位分析，確定項目的正式啟動和銷售時間，以及采用相應宣傳推廣策略。并提出對整個營銷推廣的效果進行有效監(jiān)控和評估的方法，以便采取措施，達到預期的策劃效果。

項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)全程策劃的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。

第二章 項目營銷推廣策劃的具體內(nèi)容

一、區(qū)域市場分析

1.項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

2.項目周邊競爭性樓盤調(diào)查

項目概況、市場定位、售樓價格、銷售政策措施、廣告推廣手法、主要媒體應用及投入頻率、公關(guān)促銷活動、其他特殊賣點和銷售手段、相似最佳銷售業(yè)績項目調(diào)查。

3.結(jié)論

二、項目主賣點及強弱勢分析與對策

1.項目主要賣點

2.項目強、弱勢分析與對策

三、目標客戶群定位分析

1.項目所在地人口總量及居住區(qū)或物業(yè)分布情況

2.項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀況和人口就業(yè)情況

3.項目所在地家庭情況分析

4.家庭成員結(jié)構(gòu)；家庭收入情況；住房要求、生活習慣

5.項目客戶群定位

? 目標市場：目標市場區(qū)域范圍界定、市場調(diào)查資料匯總、研究、目標市場特征描述

? 目標客戶：目標客戶細分、目標客戶特征描述、目標客戶資料。

四、價格定位及策略

1.項目單位成本

2.項目利潤目標

3.可類比項目市場價格

4.價格策略：

定價及價格調(diào)整方法、均價、付款方式和進度、優(yōu)惠條款、樓層及方位差價、綜合計價公式。

5.價格分期策略

內(nèi)部認購價格、開盤價格、價格升幅機制、價格升幅比例、價格變化市場反映及控制、項目價格與總銷售額配比表。

五、開盤銷售時機規(guī)劃

1.宏觀經(jīng)濟運行狀況分析

2.項目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)分析

3.市場情況簡明分析

4.開盤銷售時機的確定及安排

六、廣告策略

1.廣告總體策略及廣告的階段性劃分

2.廣告主題

3.廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4.廣告效果監(jiān)控、評估及修正

5.開盤銷售前印刷品的設計、制作

購房須知、詳細價格表、銷售控制表、樓書、宣傳海報、折頁、認購書、正式合同、交房標準、物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)管理公約。

七、媒介策略

1.媒體選擇及創(chuàng)新使用

2.軟性新聞主題

3.媒介組合4.投放頻率及規(guī)模

5.費用估算

八、公關(guān)活動策劃及現(xiàn)場包裝

1.現(xiàn)場包裝

2.公關(guān)活動

3.費用估算

九、策劃推廣效果的監(jiān)控、評估及修正

1.效果測評形式：進行性測評、結(jié)論性測評

2.實施效果測評的主要指標：銷售收入、市場占有率、品牌形象和企業(yè)

形象

第四篇：項目營銷推廣策劃

興業(yè)城營銷推廣策劃

興業(yè)城是由住宅、商務公寓、寫字樓和商鋪四大塊組成，是集購物、休閑、娛樂、商住辦公等功能于一體的綜合高檔項目，加上它在保稅港區(qū)特有的地理優(yōu)勢，而項目形象策劃營銷包括房地產(chǎn)項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等，再以住宅和商務公寓先行，引入人氣和名氣把樓盤帶動起來，再逐步發(fā)展到寫字樓及商鋪的推介，但項目也要匹配專業(yè)頂尖物業(yè)管理系統(tǒng)，完美細節(jié)服務，解決一切后顧之憂。

一 區(qū)域市場分析

項目地址：廣西欽州港晨光路89號，欽州港管委會對面，欽港大道汽車站旁。

１、項目概括及優(yōu)勢：現(xiàn)興業(yè)地產(chǎn)公司開發(fā)的興業(yè)城項目，位于欽州港區(qū)中心繁華的地段，地理位置極其優(yōu)越，配套完善。項目總用地面積為7536.41平方米，規(guī)劃總建筑面積約56043平方米，占地面積4145.4平方米。興業(yè)城是由住宅、商務公寓、寫字樓和商鋪四大塊組成，是集購物、休閑、娛樂、商住辦公等功能于一體，率先引入了二十三層國際品質(zhì)級純寫字樓，以高品質(zhì)的配套、現(xiàn)代簡約的ARTDECO建筑風格、充滿人性化的空間設計構(gòu)建港區(qū)高品質(zhì)項目，也是政治金融核心區(qū)域，保稅區(qū)商務優(yōu)質(zhì)配套匯聚。

２、劣勢：新區(qū)，進駐較晚，推介難度較大，商務還不夠發(fā)達！

3、市場定位：住宅、商務公寓、寫字樓、商鋪。

4、市場競爭：周邊的樓盤及寫字樓。

5、周邊配套及市場：

a、周邊亞路江港區(qū)中學、欽州港第一中心小學和幼兒園。

b、交通、公交及周邊主要交通干道：項目位于海景二街與晨光路交匯處，與港區(qū)主干道進港大道僅隔一條百米綠化帶，港區(qū)干道近在咫尺，臨近北部灣開發(fā)的交匯處。

c、金融及其他：

銀行：農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、中國銀行、工商銀行、郵政儲蓄等。保險、通信、郵局位于興港路和海利街交匯處。

醫(yī)療：欽州市第一醫(yī)院欽州港分院，市場對面的濱海醫(yī)院。

d、市場購物：小區(qū)一至三層設有步行街和大型商場、大華財富廣場底下一層超市及市場周邊各種專賣店、欽州港農(nóng)貿(mào)市場等。

e、娛樂休閑：大華商貿(mào)中心內(nèi)有大型娛樂設施。

f、餐飲：項目旁邊集中大量小型飯店及排檔。

g、灑店、賓館：項目周邊賓館林立，如：蓬萊賓館、欽州港迎賓館等。h、公園、廣場：中山廣場、仙島公園、七十二涇碼頭。

6、目標客戶群：將目標消費群體鎖定主城區(qū)的第一次置業(yè)者或更多次置業(yè)者和各大中小企業(yè)及投資客。

二 實施計劃

步驟一：引導期和預售（１月底——４月前）

１、項目形象包裝及銷售策略：包括項目的名稱、標志、顏色、字體等。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，運用于項目形象包裝和使用。

A、工地環(huán)境包裝視覺:建筑物主體、工地圍墻、主路線及參觀路線、環(huán)境綠化

B、營銷中心包裝設計：營銷中心室內(nèi)外展示設計、營銷中心功能分區(qū)提示、營銷中心大門設計、營銷中心形象墻設計、臺面設計、展板設計、營銷中心導視牌、銷售人員服裝設計、銷售用品系列設計、模型、樣板房設計

C、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計

2、廣告方式：

a、對外宣傳，通過報刊、名人明星、影視、廣告、互聯(lián)網(wǎng)多種媒體廣泛宣傳，擴大市場知名度。

b、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

c、廣告效果監(jiān)控、評估、調(diào)整：在推廣的過程中，實時了解市場的反應并及時做出調(diào)整和投放。

d、入市前印刷品的設計、制作：購房須知、詳細價格表、銷售控制表、樓書、宣傳海報、折頁、認購書、正式合同、交房標準、物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)管理公約

e、媒介策略：媒體選擇、媒體創(chuàng)新使用、軟性新聞主題

f、投放頻率及規(guī)模

３、策略：內(nèi)部認購價格、預約、與大中小型的企業(yè)事業(yè)單位進行推介。

步驟二：強銷期（5月中旬）

步驟三：持續(xù)期（６月中旬——９月底）

步驟四：第二強勢推廣期（１０月中旬——年底）

三 價格定位、策略和推廣費用

１、項目市場價格略高于其它樓盤項目

２、價格策略：定價方法、均價、付款方式、優(yōu)惠條款、樓層和方位差價、綜合計價公式、或租或售或同時進行。

３、東盟的開展給北部灣帶來前所未有的開放機遇，引來國內(nèi)外各大中型企業(yè)的進駐，并在后期的銷售目標中形成一個極大的市場突破口。

4、費用估算：

a、針對市場定位的策略，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的樓層、朝向等。

b、根據(jù)顧客預購情況作及時的調(diào)整，使新老顧客能夠得到最大的優(yōu)惠。c、推廣費用:現(xiàn)場包裝、印刷品、媒介投放、公關(guān)活動

四 銷售人員的管理和培訓、銷售方式及控制

1、銷售人員的管理員：結(jié)合本項目的情況制定管理和培訓細則，以并更好更快的提升項目的形象和目標

a、營銷網(wǎng)絡：全過程營銷、全員營銷、區(qū)域營銷、品牌營銷、網(wǎng)絡營銷

b、銷售區(qū)域：緊扣目標市場和目標客戶

c、銷售階段：內(nèi)部認購期、蓄勢調(diào)整期、開盤試銷期、銷售擴張期、強勢銷售期、掃尾清盤期

d、政策促銷

e、節(jié)日活動

f、銷售承諾

２、銷售控制與銷售進度

a、銷售控制表：按照現(xiàn)場銷售任務和情況并結(jié)合市場變化做調(diào)整

b、銷售收入：銷售優(yōu)惠打折、銷售公關(guān)費用、結(jié)合銷售計劃調(diào)整

c、制作銷售報表：以便于更好的了解市場變化情況

項目最后就是要對售后服務的質(zhì)量和品牌維護、品牌提升、品牌的延續(xù)加強，這樣才能才有更多更快的機會去創(chuàng)造更多優(yōu)質(zhì)的項目。

第五篇：房地產(chǎn)項目營銷推廣方案

房地產(chǎn)項目營銷推廣方案

目 錄

一、前言

二、市場分析

（一）、區(qū)域市場分析

（二）、區(qū)位市場分析

（三）、區(qū)位競爭分析

1、區(qū)位市場競爭性項目分析

2、競爭對手營銷策略分析

3、區(qū)位市場競爭態(tài)勢分析

（四）、項目分析

1、項目地塊分析

2、項目資源分析

3、項目SWOT分析

3.1、項目優(yōu)勢分析

3.2、項目劣勢分析

3.3、項目機會分析

3.4、項目風險分析

（五）、項目企劃思路

1、針對項目優(yōu)勢和機會

2、針對本案劣勢和威脅

三、項目發(fā)展定位

（一）、發(fā)展商定位

（二）、市場定位

1、項目主題定位

2、項目形象定位

3、客戶群體定位

3.1、目標市場細分

3.2、目標市場選擇

3.3、目標市場定位

（三）、產(chǎn)品定位

（四）、價格定位

1、項目總體定價原則

2、項目總體定價方法選擇

3、項目總體定價方案

四、項目的營銷推廣

（一）、營銷推廣體系的建立

1、項目價值體系的建立

2、實現(xiàn)價值體系的要素

（二）、營銷推廣計劃

1、前期鋪墊期

1.1、計劃時間

1.2、推廣計劃目的和重點

1.3、計劃安排

1.4、預期效果

2、逐步導入期

2.1、計劃時間

2.2、推廣計劃目的和重點

2.3、計劃安排

2.4、預期效果

3、項目公開期

3.1、計劃時間

3.2、推廣計劃目的和重點

3.3、計劃安排

3.4、預期效果

4、持續(xù)強銷期

4.1、計劃時間

4.2、推廣計劃目的和重點

4.3、計劃安排

4.4、預期效果

5、逐步降溫銷售期

5.1、計劃時間

5.2、推廣計劃目的和重點

5.3、計劃安排

5.4、預期效果

6、項目尾盤銷售期

6.1、計劃時間

6.2、推廣計劃目的和重點

6.3、計劃安排

6.4、預期效果

（三）、項目推盤方案

（四）、項目銷售進度目標

（五）、營銷推廣策略

1、媒體宣傳策略

1.1、媒體選擇

1.2、宣傳主題

1.3、廣告創(chuàng)意及訴求

1.4、媒體組合策略

1.5、媒體宣傳預算

2、營銷活動策略

2.1、營銷活動目的 11 2.2、營銷活動計劃

2.3、營銷活動預算

一、前言

8 8 9 9 概括性語言陳述營銷推廣方案的思路及依據(jù)、方案的推廣執(zhí)行和預期目標等。

二、市場分析

（一）、區(qū)域市場分析

介紹項目所在城市行政區(qū)的基本情況，一般包括行政區(qū)規(guī)模、人口、交通狀況以及行政區(qū)在該城市的地位和未來發(fā)展等方面。

（二）、區(qū)位市場分析

區(qū)位市場是指項目所在的小區(qū)域或城市房地產(chǎn)市場板塊（如廊坊錦繡花苑、馨語星苑分別屬于廊坊西北板塊、西南板塊）。重點對區(qū)位的商品房市場基本現(xiàn)狀介紹和未來市場發(fā)展趨勢預計，同時闡述區(qū)位**市場基本情況。

（三）、區(qū)位競爭分析

首先概述區(qū)位市場競爭概況（在售或擬售項目數(shù)量、產(chǎn)品未來供給等），以及區(qū)位的整體產(chǎn)品定位和目標客戶群定位等。

1、區(qū)位市場競爭性項目分析

原則上要求以表格形式介紹區(qū)位競爭性項目，且以餅狀圖描述競爭性項目產(chǎn)品的面積區(qū)間和戶型套型配比。

2、競爭對手營銷策略分析

競爭性項目采用的推盤策略，包括開盤時機選擇、推盤量、推盤產(chǎn)品選擇、推盤媒體選擇、推盤活動策劃、優(yōu)惠方式以及銷售進程控制等。

3、區(qū)位市場競爭態(tài)勢分析

綜合分析區(qū)位市場的競爭基本現(xiàn)狀，預計區(qū)位市場未來競爭態(tài)勢。

（四）、項目分析

1、項目地塊分析

對項目地塊的地理位置和區(qū)位的人文生態(tài)環(huán)境、交通、生活配套、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、市場競爭等進行概括性分析。

2、項目資源分析

概述項目所用用的資源，如項目所具備的區(qū)位大環(huán)境資源和產(chǎn)品資源等。

3、項目SWOT分析 3.1、項目優(yōu)勢分析

從項目的地理位置、交通、生活配套、人文資源、生態(tài)環(huán)境、規(guī)劃設計、發(fā)展商等方面分別闡述項目優(yōu)勢。3.2、項目劣勢分析

一般從項目的硬件條件、軟件條件和競爭等方面分析項目劣勢。3.3、項目機會分析

一般從區(qū)位宏觀背景（如大規(guī)模拆遷、重大規(guī)劃等）、市場訴求（如景觀規(guī)劃、產(chǎn)品的類別、套型、面積等）分析項目的機會。3.4、項目風險分析

一般從政策、競爭、市場、銷售以及項目硬軟件等方面分析項目顯性和隱性分析。

（五）、項目企劃思路

1、針對項目優(yōu)勢和機會 針對項目優(yōu)勢和機會，通過擬采用的什么樣的企劃思路強化項目優(yōu)勢，提升項目銷售附加值；

2、針對本案劣勢和威脅

針對項目劣勢和威脅，通過擬采用的什么樣的企劃思路弱化項目劣勢，促進項目的銷售進程；

三、項目發(fā)展定位

基于對以上市場詳細分析以及對本案擬推出產(chǎn)品的了解，在推廣過程中，針對本案推廣主題、架構(gòu)、過程，其核心問題在于如何使客戶認識，并接受和選擇本案？經(jīng)過客觀分析，本案發(fā)展定位框架如下圖所示：

（一）、發(fā)展商定位

可從發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略、品牌形象、經(jīng)營理念、競爭理念等方面描述。

（二）、市場定位

項目的市場定位是房地產(chǎn)項目運作成敗的關(guān)鍵，項目市場定位主要從項目主題定位、項目形象定位和客戶群定位三個方面展開，而項目市場定位需要考慮的重要因素還包括項目區(qū)位供應情況、目標客戶群體的需求、項目地塊自身情況以及項目開發(fā)先前宣傳推廣的主打理念等。

1、項目主題定位

項目名稱和項目推廣案名的選擇，說明對其選擇的原則，并對項目名稱和推廣案名進行詮釋；

2、項目形象定位

項目的核心價值體系，一般從產(chǎn)品的品牌形象層面、產(chǎn)品屬性層面和產(chǎn)品的價值層面等方面闡述。

3、客戶群體定位 3.1、目標市場細分 3.2、目標市場選擇 3.3、目標市場定位

（三）、產(chǎn)品定位

一般以圖表的形式說明產(chǎn)品規(guī)劃（產(chǎn)品的套型配比、面積區(qū)間）結(jié)果，可參考文下表格，并對產(chǎn)品戶型面積區(qū)間（如套型區(qū)間劃分可參考75㎡以下、75—90㎡、90—100㎡、100—110㎡、110—125㎡、125—144㎡和144㎡以上）統(tǒng)計，對主力戶型進行分析。戶型

套型

面積(㎡)

套數(shù)

分項合計

套型合計 A 2居室

2-1-1 75.55~85.61 318 20.25 % 50.75% B

2-2-1 88.20~106.11 174 30.50%

C

2-2-2 90.21~112.03

……

……

……

3居室

3-2-1

……

……

3-2-2

……

……

……

合計

（四）、價格定位

1、項目總體定價原則

項目總體定價一般應該有一個總體原則主線，總體定價時，再根據(jù)各影響因素的主次比例予以個別修正。最為常見的房地產(chǎn)總體定價原則是低開高走、單價總價平衡原則。結(jié)合項目的市場定位和產(chǎn)品定位，同時參考位區(qū)位市場的產(chǎn)品狀況、價格狀況、關(guān)鍵性競爭項目包括價格、銷售等在內(nèi)的營銷策略，綜合分析確定項目的總體定價原則。

2、項目總體定價方法選擇

就房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，最為常見的總體定價方法有市場比較法、成本加層法和市場引導法，目前公司采用的定價方法基本上是市場比較法。通過不同的總體定價方法分別對項目進行價格（均價）擬定。

3、項目總體定價方案

對不同方法擬定的項目均價方案進行分析和調(diào)整，最終確定項目總體均價水平，同時明確項目最高價和起價范圍。

四、項目的營銷推廣

（一）、營銷推廣體系的建立

如何將項目品牌形象在客戶的心目中清晰的建立，如何將產(chǎn)品力和產(chǎn)品的特征反映在營銷推廣的過程中，是營銷推廣體系的關(guān)鍵，說白了就是如何打動目標客戶群體。

1、項目價值體系的建立

在明確了項目的優(yōu)劣勢和目標客戶群體的基礎上，如何建立自身產(chǎn)品的價值體系成為目標客戶群體是否購買本案的關(guān)鍵所在。一般而言產(chǎn)品的價值體系分基礎價值層面和附加值價值層面。

2、實現(xiàn)價值體系的要素

一般實現(xiàn)產(chǎn)品價值體系的基本要素是產(chǎn)品要素和推廣要素。

從產(chǎn)品屬性和特征進行概況性分析產(chǎn)品價值；如何利用營銷策略和手段實現(xiàn)產(chǎn)品價值體系。

（二）、營銷推廣計劃

1、前期鋪墊期 1.1、計劃時間

200X年XX月份—200X年XX月份 1.2、推廣計劃目的和重點

前期鋪底期目的一般是通過密集性企業(yè)廣告、產(chǎn)品賣點廣告和軟性廣告抽象地闡述產(chǎn)品，引起市場猜測，給人們以想象。

推廣重點一般是企業(yè)形象廣告、預設懸念； 1.3、計劃安排

期間的關(guān)鍵性推廣事項計劃安排； 1.4、預期效果

2、逐步導入期（60天）2.1、計劃時間

200X年XX月份—200X年XX月份 2.2、推廣計劃目的和重點

逐步導入期解答產(chǎn)品即將上市前期鋪墊營造市場疑惑，一般通過有目的性和針對性廣告宣傳，強烈引起市場關(guān)注，激起目標消費群體注意，使其在較短時間內(nèi)對項目深刻認識，確立項目在目標客戶群心目中形象，鎖定目標客戶。

推廣重點一般是產(chǎn)品整體形象深化、產(chǎn)品概況（根據(jù)項目的營銷策略適時通過宣傳產(chǎn)品的起價或均價水平、產(chǎn)品主力面積范圍等）介紹、產(chǎn)品推介會預告或開盤預告廣告等。2.3、計劃安排

期間的關(guān)鍵性推廣計劃事項，一般有項目VIS的建立、銷售大廳包裝、銷售道具的準備、銷售人員前期培訓、期間媒體宣傳計劃等； 2.4、預期效果

3、項目公開期（30天）

項目公開期一般是從項目推界會（或公開認購）到項目開盤階段。3.1、計劃時間

200X年XX月份—200X年XX月份 3.2、推廣計劃目的和重點

項目公開期將產(chǎn)品強力導入市場，將前期市場積累全面引爆，到達或超過預期計劃。推廣重點一般是產(chǎn)品推介會（公開認購）和開盤預告廣告等。3.3、計劃安排

產(chǎn)品推界會（公開認購）計劃執(zhí)行、期間關(guān)于項目開盤強力宣傳； 3.4、預期效果

目標客戶群體開盤前的鎖定預計目標（或公開認購目標）、開盤銷售預計目標；

4、開盤銷售期（15天）4.1、計劃時間

4.2、推廣計劃目的和重點 4.3、計劃安排 4.4、預期效果

4、持續(xù)強銷期 4.1、計劃時間

4.2、推廣計劃目的和重點 4.3、計劃安排 4.4、預期效果

5、逐步降溫銷售期 5.1、計劃時間

5.2、推廣計劃目的和重點 5.3、計劃安排 5.4、預期效果

6、項目尾盤銷售期 6.1、計劃時間

6.2、推廣計劃目的和重點 6.3、計劃安排 6.4、預期效果

（三）、項目推盤方案

說明項目推盤方案計劃，具體到每一批次樓宇編號、單元編號和數(shù)量，以及每一批次預計推出時間和清盤（銷售率達到95%）時間計劃，以表格的形式明示。

批次

數(shù)量

樓宇單元編號

推盤時間計劃 1期1批

200 1＃、2＃3單、3＃

XX年XX月 1期2批

120

……

…… …………

……

2期1批

……