第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)論文

要：目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在“小，散，差”的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，風(fēng)險(xiǎn)管理意識淡薄、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)缺失、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一，使房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗。為了避免和減少風(fēng)險(xiǎn)因素對項(xiàng)目的影響，認(rèn)真探究了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)內(nèi)容，以期能夠?yàn)橛行Щ夥康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)提供一些參考。

關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項(xiàng)目

英文摘要

At present our country real estate development enterprise widespread “small, scattered, poor”, the characteristics of real estate development project

development and not only pay attention to value management, more do not pay attention to risk management and risk management consciousness, risk management institutions loss, risk management means of a single, the real estate project many of the risk factors are not effectively control, lead to the failure of the real estate projects.In order to avoid and reduce risk factors on the influence of the project, take seriously the real estate development project of the relevant contents of

comprehensive risk management, so as to be able to effectively solve the operation of the real estate development project risk provides some references.英文關(guān)鍵詞

Comprehensive risk management;Real estate;Development; project。

基本步驟簡述：

第一章：項(xiàng)目決策階段

第二章：前期準(zhǔn)備階段

一、獲取土地使用權(quán)

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)

四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察

五、申辦《施工許可證》

六、招標(biāo)

第三章：工程建設(shè)階段

1、施工用水

電及通訊線路接通，保證施工需要

2、施工場地平整，達(dá)到施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件

4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備

5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備

6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理

7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)

8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場交驗(yàn)

9、組織圖紙會審、設(shè)計(jì)交底

10、編制工程進(jìn)度計(jì)劃

11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)

第四章：項(xiàng)目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

二、商品房銷售及按揭(以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并 依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物)辦理

一、申請竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》

二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收

三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》

四、物業(yè)移交

具體流程：

一個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。

（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)

在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步

開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對待。

（三）申請項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項(xiàng)目開發(fā)的第一步

土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》。

（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場需要的重要一步

根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)，然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說明書等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險(xiǎn)來源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過程。風(fēng)險(xiǎn)識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估是通過對風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營各個階段的工作特點(diǎn)來對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對風(fēng)險(xiǎn)識別、評估的結(jié)果進(jìn)行修正，對風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對中注意的問題

4.1 制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃應(yīng)具有針對性

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應(yīng)對計(jì)劃時必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。

4.2 注重應(yīng)對管理方法的組合

無論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施都有它的局限性，面對復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進(jìn)

行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3 注意應(yīng)對管理的經(jīng)濟(jì)性

為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應(yīng)對措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個綜合評估。比如在應(yīng)對不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)時，往往可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個方法更

經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。

參考文獻(xiàn)

〔1〕陳蕾.當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考〔J〕.中國城市經(jīng)濟(jì)，2007，（8）.

〔2〕陳煌紅，張欣.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理〔J〕.西南科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，（3）.

〔3〕陳祖.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討與分析〔J〕.四川建材，2006，（2）.

〔4〕鄧田生，徐杰軍.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理體系設(shè)計(jì)初探〔J〕.企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2006，（11）

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程論文

房地產(chǎn)開發(fā)流程 摘要：隨著我國城市的進(jìn)步和發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)最近幾年迅猛發(fā)展起來，正引起各方面的重視。文章依據(jù)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程,概括了房地產(chǎn)開發(fā)過程中相關(guān)環(huán)節(jié)的主要 工作,對房地產(chǎn)健康發(fā)展具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 工程 銷售

Abstract: With the progress and development of our cities, rapid development of real estate is causing all the attention in recent years.Based on the current real estate development process, the article summarizes the main work of the relevant aspects of real estate development process, which has a strong practical guiding significance on healthy development of the real estate.Keywords: real estateprojectengineeringSell

一、土地獲得

國家讓開發(fā)商獲取土地使用權(quán)，那么國家以什么形式出讓土地呢？有三種出讓方式，分別是：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。

協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式

招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。

拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序。屬于招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)方式的要依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》：建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。

土地使用權(quán)出讓根據(jù)土地的多少有不同的部門進(jìn)行辦理。房地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)

建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

1、招標(biāo)投標(biāo)的管理

①、施工企業(yè)資質(zhì)管理

建筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項(xiàng)分包企業(yè)三類。按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級。各資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)及承包工程范圍由建

設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。

②、工程建設(shè)管理。

工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成，通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程序的過程。本階段開發(fā)商要完成的主要報(bào)批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向市計(jì)委申請列入施工計(jì)劃；同時，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此后，向市建委提出申請開工報(bào)告，填報(bào)建設(shè)開發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室，辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊手續(xù)；到市建委申領(lǐng)建設(shè)工程開工證。項(xiàng)目竣工后，及時報(bào)請建設(shè)主管部門進(jìn)行建設(shè)工程綜合驗(yàn)收及建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。

2、申辦《施工許可證》

①、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。

②、施工許可證辦理機(jī)構(gòu)：武漢市建筑工程施工許可證實(shí)行全市統(tǒng)一管理，其中：中心城區(qū)的建筑工程項(xiàng)目，其施工許可證委托市建設(shè)工程交易中心核發(fā)；兩個開發(fā)區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)的建筑工程項(xiàng)目，其施工許可證委托該區(qū)建管部門核發(fā)，并接受市建設(shè)工程交易中心的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查。

③、辦理施工許可證

三、工程建設(shè)階段

工程建設(shè)階段的基本流程及工程建設(shè)階段的工期控制分析

1、施工準(zhǔn)備階段；

施工準(zhǔn)備階段需要完成的工作有：

⑴ 工用水、電及通訊線路接通，保證施工需要；

⑵施工場地平整，達(dá)到施工條件；

⑶施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件；

⑷施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；

⑸施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備變更后的土地使用證；

⑹臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；

⑺施工許可批文及辦理開工手續(xù)；

⑻確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場交驗(yàn)；

⑼組織圖紙會審、設(shè)計(jì)交底；

⑽編制工程進(jìn)度計(jì)劃；

2、地基處理

地基處理可分為有地下室和無地下室兩種情況：

⑴無地下室情況，根據(jù)建筑物不同和設(shè)計(jì)方案不同樁基有鉆孔灌注樁、預(yù)應(yīng)力混凝土管樁或方樁、水泥攪拌樁等形式，各種形式其施工周期不同，根據(jù)場地條件、施工機(jī)械、勞動力情況進(jìn)行合理施工安排。

⑵有地下室情況則會出現(xiàn)降水和基槽邊坡支護(hù)問題；基槽邊坡支護(hù)，施工場地較為寬闊時可以采用放坡同時對邊坡土進(jìn)行固化的方式進(jìn)行支護(hù)，而在市區(qū)及周邊郊縣地區(qū)施工場地多為狹小空間，基槽邊坡支護(hù)則會通過專業(yè)設(shè)計(jì)及專家論證采用SW工法、地下連續(xù)墻等邊

坡支護(hù)形式進(jìn)行支護(hù)，支護(hù)方案不同其工期將會不同。

3、基礎(chǔ)及地下室施工；

⑴無地下室時施工順序?yàn)椋合然A(chǔ)施工，后進(jìn)行基礎(chǔ)部分回填土，然后進(jìn)行給排水、暖氣、煤氣、強(qiáng)弱電溝、消防等管線地下部分預(yù)留預(yù)埋，最后進(jìn)行零層結(jié)構(gòu)施工。

⑵有地下室施工時施工順序?yàn)椋合冗M(jìn)行墊層及底板防水施工，然后進(jìn)行基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)及地下室底板施工，其次進(jìn)行地下室墻體及零層板結(jié)構(gòu)施工，最后進(jìn)行地下室外墻防水及回填土施工。

4、主體施工（含砌筑工程）；

主體施工階段工序較為簡單，一般混凝土結(jié)構(gòu)施工至4層時可考慮進(jìn)行砌筑工程插入砌筑施工，主體封頂后一個月左右完成砌筑施工。主體結(jié)構(gòu)施工別墅（含洋房）和裙房結(jié)構(gòu)施工每層為12天。多層結(jié)構(gòu)施工每層為10天,小高層、高層和超高層標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)施工每層為7天。平屋面按10天考慮，如為斜屋面需增加12天。季節(jié)施工影響（含冬施、雨季、跨春節(jié)）：北京、天津、青島、西安、大連、太原和煙臺按照60天。建筑體形系數(shù)復(fù)雜建筑需在總工期基礎(chǔ)上增加5-10%。砌筑工程可在主體結(jié)構(gòu)施工4層時可考慮進(jìn)行砌筑工程插入砌筑施工，主體封頂后一個月左右完成砌筑施工。

5、初裝修施工

初裝修階段是工程施工中最為復(fù)雜、多工種并行施工、交叉作業(yè)最多的階段，此階段的施工工序的控制好壞直接影響到工程建設(shè)階段的整體工期。初裝修階段主要包括：抹灰工程、防水工程、門窗工程、屋面工程、內(nèi)檐涂飾、金屬構(gòu)件安裝、保溫工程、外檐涂飾、給排水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、燃?xì)夤芫€、消防系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、室外附屬工程等。各種建筑物不同，其各工序先后順序也不盡相同，其基本排序原則為：先濕后干、先內(nèi)后外、先隱蔽后面層。

6、配套工程施工

室外配套工程一般順序?yàn)?，先深后淺、先主管后支管、先起點(diǎn)后末端的順序進(jìn)行施工。從主體落完外架即可插入進(jìn)行外配套管網(wǎng)施工，從外配套管網(wǎng)溝開挖到全部回填土完成按照60天考慮，如施工周期跨雨季，可酌情考慮增加10%-15%的工期。

7、園建工程施工

園建工程一般順序?yàn)?，先硬后軟的順序施工。外配套管網(wǎng)回填土完成后即可插入園林景觀施工，視其復(fù)雜程度，按照30-60天考慮。

8、精裝修施工

精裝修的基本工序編排原則為：先大后小、先上后下、先里后外、先復(fù)雜后簡單、先手工作業(yè)后工廠化安裝。室內(nèi)精裝修施工介入點(diǎn)原則：10層以下建筑外架落完，而11層以上建筑按外架落完前60天考慮。

9、銷售案場及展示區(qū)施工

銷售案場及展示區(qū)多為臨時性建筑，從設(shè)計(jì)完成全套施工圖并通過施工圖審查后即可安排實(shí)施，多為短平快的工程，在銷售產(chǎn)品公開展示前完成即可。

四、項(xiàng)目銷售階段

1、申辦《銷售許可證》

商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過竣工驗(yàn)收或分期驗(yàn)收，并取得《武漢市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目交付使用證》。商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。商品房現(xiàn)售實(shí)行現(xiàn)售

備案證?，F(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當(dāng)消費(fèi)者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。

2、商品房銷售及按揭辦理

2.1銷售前期準(zhǔn)備工作

第一階段：基礎(chǔ)市場調(diào)研

第二階段：物業(yè)賣點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換分析

第三階段：推廣主題的制定

第四階段：各銷售期的廣告具體創(chuàng)意

2.2銷售合同的簽訂。

2.3按揭辦理。

2.4抵押登記

房地產(chǎn)抵押登記分三種類型，其一是純土地使用權(quán)抵押，二是房地產(chǎn)抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登記在市局抵押登記科辦理。屬第一、二種類型抵押的，應(yīng)提交國有土地使用權(quán)證或房產(chǎn)證、土地估價報(bào)告或房地產(chǎn)估價報(bào)告、抵押合同、借款合同、抵押申請表、抵押登記雙方法人代表證明或個人身份證明、土地登記委托書。屬在建工程或期房抵押的，還應(yīng)提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

五、交付使用階段

1、申請竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》；

2、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收；

3、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》；

4、物業(yè)移交。

總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的是一項(xiàng)資金投入大,開發(fā)建設(shè)周期長,風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè),它涉及面廣,流程復(fù)雜。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)者要解放思想，加強(qiáng)創(chuàng)新，把理論和實(shí)踐相結(jié)合起來，在實(shí)踐中發(fā)展，在發(fā)展中不斷的前進(jìn)，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的與時俱進(jìn)！

參考文獻(xiàn) ：

[1]楊家學(xué)《房地產(chǎn)開發(fā)流程》

[2]王凡，劉春花《房地產(chǎn)開發(fā)流程與最新報(bào)批手冊》

[3]丁烈云《房地產(chǎn)開發(fā)》

第三篇：我國房地產(chǎn)開發(fā)融資分析論文

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)過程中的大部分資金都需要金融機(jī)構(gòu)的支持，很多風(fēng)險(xiǎn)也可以通過金融工具進(jìn)行分解，因此，房地產(chǎn)開發(fā)與金融業(yè)的聯(lián)系十分緊密。



關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的各個環(huán)節(jié)都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機(jī)構(gòu)的支援和配合。房地產(chǎn)業(yè)的資金融通，猶如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的血液流動，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預(yù)售房款。2001年中國人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理政策出臺，獲得銀行貸款和預(yù)售款的難度也越來越大。因此，現(xiàn)在的開發(fā)商在融資方面必須學(xué)會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項(xiàng)都不能做大。但是我國的房地產(chǎn)金融起點(diǎn)低、基礎(chǔ)差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。 我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項(xiàng)目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。

（2）從總量上看，近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。

（3）從結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達(dá)到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達(dá)到6065.21億元，同比增長速度達(dá)到了38.9%，其中開發(fā)商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發(fā)商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點(diǎn)；國內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達(dá)到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。 我國房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問題

（1）政策上——國家宏觀調(diào)控，增大融資難度。

近年來，國家對房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次性交清土地出讓金等。各地方政府也針對中央政府出臺的政策制定了具體的實(shí)施細(xì)則，加大了宏觀調(diào)控力度，這些都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了嚴(yán)重的打擊，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資帶來了前所未有的困境。

就我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”—— 完全靠滾動的銀行貸款來運(yùn)作其項(xiàng)目，而銀行在這種狀況下承擔(dān)了大量風(fēng)險(xiǎn)?！把胄?121 號文件” 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》從房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等 7 個方面切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，旨在減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)。比如《通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不得低于其項(xiàng)目投資總額的 30%”和“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開展初期的資金來源提出了嚴(yán)格的要求；對房地產(chǎn)企業(yè)之前另外一個主要的融資渠道——預(yù)售房款也作了嚴(yán)格規(guī)定，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”。并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要“嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”，這對房地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)過程中資金運(yùn)作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時，《通知》還規(guī)定,商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款,只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；同時,針對一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作,帶動了土地價格和房價過快上漲的情況,《通知》規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。121號文件從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等方面，控制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

（2）結(jié)構(gòu)上——融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)集中。

目前，我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道。從20世紀(jì)80年代的商業(yè)性房地產(chǎn)進(jìn)入中國以來，中國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業(yè)的發(fā)展，走的完全是一條“獨(dú)木橋”路線。

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的大部分資金來源于商業(yè)銀行體系的支持，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對比較單一，而其他融資渠道，如房地產(chǎn)信托、上市發(fā)行股票、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠(yuǎn)未形成，沒能構(gòu)成資金支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系，商業(yè)銀行體系承擔(dān)著房地產(chǎn)發(fā)展中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。這樣的融資體系，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)，還是對金融體系，乃至國家的整個宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)：

①對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)業(yè)融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調(diào)整必然會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的良性健康發(fā)展。

②對于銀行體系來說，給高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)以資金支持并不是銀行的優(yōu)勢所在。而目前我國房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀卻恰恰相反，銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù)，而銀行業(yè)從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與其收益完全不對稱，這將十分不利于銀行體系的穩(wěn)定。

③對于國家的宏觀調(diào)控來說，房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度導(dǎo)致企業(yè)形成軟約束預(yù)算，極其不利于國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。

④從國民經(jīng)濟(jì)的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的自有資本偏低導(dǎo)致行業(yè)投資過度，形成了對其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，這將不利于國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。

（3）環(huán)境上——房地產(chǎn)金融市場尚待完善。

總體來看，目前我國的房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，有關(guān)的制度和體系處于建設(shè)中，具有明顯的市場建設(shè)和制度創(chuàng)設(shè)等初級階段的特征，這些與我國房地產(chǎn)市場處于初創(chuàng)期和金融業(yè)的間接金融主導(dǎo)特征相一致。存在的主要問題有： 

①房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)單一，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行。

目前我國的房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體常見的、旨在分擔(dān)住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的保險(xiǎn)(擔(dān)保)機(jī)構(gòu)。

②房地產(chǎn)金融交易集中在一級市場上。

我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)不完善，盡管一級市場已初具規(guī)模，但能夠解決房地產(chǎn)金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。相對全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)證券規(guī)模和機(jī)構(gòu)范圍。

③政策性房地產(chǎn)金融缺失。

住房保障是社會保障制度的重要內(nèi)容，也是構(gòu)建和諧社會，實(shí)現(xiàn)政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要方面。對于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應(yīng)的金融支持，就無法盡快實(shí)現(xiàn)政府“人人享有適當(dāng)住房”的政策目標(biāo)，難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩(wěn)定和社會發(fā)展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產(chǎn)金融制度安排，難以滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要。

參考文獻(xiàn)

［1］王希迎等.房地產(chǎn)企業(yè)融資新解［M］.北京：中國經(jīng)濟(jì)出版社，2005，(2).

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營結(jié)課論文

結(jié)課論文

班級：工管10-1班

學(xué)號：1070148120

姓名：思 治 保

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

摘要:近年來隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生產(chǎn)力水平的不斷提高，人類對工程建設(shè)產(chǎn)品和質(zhì)量要求也越來越高，同時又希望工程建設(shè)周期盡可能短，投資盡可能減少，效益近可能好。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合經(jīng)濟(jì)活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)，最后提出結(jié)論，使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上。本文主要從房地產(chǎn)可行性的步驟及作用和存在的問題及對策等方面作出分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 可行性研究 存在問題 對策分析 正文：

一、房地產(chǎn)可行性研究的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策前，對項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。具體的講就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對于項(xiàng)目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證。對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見。為決策部門最終決策提供可靠的，科學(xué)的依據(jù)并作為下一步工作的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究遵循的原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究遵循科學(xué)性、客觀性與獨(dú)立性的原則。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的真實(shí)性與科學(xué)性，確定了開發(fā)商投資決策是否建立在科學(xué)與可靠性的基礎(chǔ)上。編制人員在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究過程中，必須遵循科學(xué)性、客觀性與獨(dú)立性的原則，不主觀臆斷，不受決策者和委托單位的任何個人意志上的約束，遵照事物的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和科學(xué)研究工作的客觀規(guī)律辦事，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，實(shí)事求是地進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較與論證。這是確?？尚行匝芯砍晒陀^、公證、可信的重要條件。

三、可行性研究的工作階段

可行性研究是在投資前期所做的工作。它分為四個階段，每階段的內(nèi)容逐步由淺到深。1.投資機(jī)會研究

投資機(jī)會研究主要任務(wù)在于尋找投資機(jī)會，為建設(shè)項(xiàng)目的投資方向提出建議；在一個確定的地區(qū)，以資源條件和市場預(yù)測為基礎(chǔ)，選擇投資項(xiàng)目，尋找最有利的投資機(jī)會。在這個階段要提供可能進(jìn)行投資建設(shè)的項(xiàng)目，如果投資者認(rèn)為提供的項(xiàng)目有利可圖，再進(jìn)行下一步更為詳細(xì)的研究分析。因而，這一階段的工作主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)，而不是依靠詳細(xì)的分析。一般根據(jù)已有的類似工程來估算投資額，按照當(dāng)時的市場價來估算項(xiàng)目收入，并按大致估算的百分比來估算稅費(fèi)。這一階段對項(xiàng)目投資和開發(fā)成本、項(xiàng)目收益及利潤的估算精度都較低，誤差可高達(dá)30%左右。這一階段投入的費(fèi)用約占項(xiàng)目總投資的

0.2%~0.8%，所需時間1~2個月左右。2.初步可行性研究

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究往往需要相當(dāng)多的人力和資金，耗費(fèi)較長的時間。為了避免不必要的時間、金錢和人力方面的浪費(fèi)，有些投資者對一些需要耗費(fèi)較多資源的項(xiàng)目，在進(jìn)行正式可行性研究之前，先進(jìn)行一輪初步的分析，這就是所謂的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析機(jī)會研究的結(jié)論，初步判明項(xiàng)目投資是否可行，決定是否進(jìn)行下一步的可行性研究。初步可行性研究是介于機(jī)會研究階段與可行性研究階段之間的一種過渡性研究，它與可行性研究的區(qū)別主要在于獲取資料的詳細(xì)程度不同，計(jì)算結(jié)果精度不同，分析深度不同。對一些中小型投資項(xiàng)目，或某些機(jī)會研究成果已獲足夠資料的項(xiàng)目，往往就越過初步可行性研究階段，直接跨入可行性研究階段。初步可行性研究階段對投資與成本估算的精度稍高于機(jī)會研究成果，誤差范圍大致在20%左右，所需費(fèi)用占投資總額的0.25%~1.50%，時間在2~4 個月左右。3.詳細(xì)可行性研究

在房地產(chǎn)可行性研究中的市場分析，投資與收入估算，財(cái)務(wù)評價和風(fēng)險(xiǎn)分析是必須進(jìn)行詳細(xì)論證的。市場分析使我們在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營中清楚整個宏觀市場的經(jīng)濟(jì)、人文信息；了解行業(yè)市場狀況，掌握各類社會資源的供給和分配情況，對市場未來的狀態(tài)和趨勢作出分析和判斷。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在?10%，所需費(fèi)用小型項(xiàng)目約占投資的1.0%~3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%。

4.項(xiàng)目的評估和決策

按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)建設(shè)的評估的項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。項(xiàng)目評估是由決策部門組織授權(quán)或授予建設(shè)銀行，投資銀行，咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和在評估階段。

四、可行性研究的具體步驟

1．接受委托

在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)后，開發(fā)商即可委托咨詢公司對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍，目標(biāo)意圖，進(jìn)度安排，費(fèi)用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容。2.調(diào)查研究；主要從市場調(diào)查和資源兩面進(jìn)行。3.方案的選擇和優(yōu)化

根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，綜合市場調(diào)查和資源調(diào)查，在收集到的資料數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)的分析方法，評出合理的方案。4.財(cái)務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價

對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資，成本，價格收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價。5．編制可行性研究報(bào)告

五、房地產(chǎn)可行性研究的主要內(nèi)容

由于行業(yè)差異，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究與其他項(xiàng)目可行性研究略有差別，其主要內(nèi)容包括以下幾個方面： 1.項(xiàng)目基本情況

包括項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地理位置、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑的構(gòu)成、投資總額，總工期等基本情況。并說明項(xiàng)目提出的背景、開發(fā)建設(shè)的必要性，對實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟(jì)的意義。進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目場地的現(xiàn)狀和建設(shè)條件分析，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動力人數(shù)等調(diào)查資料，并對供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析。2.市場分析

主要是做好宏觀環(huán)境分析、市場情況分析以及目標(biāo)客戶分析，并通過細(xì)分目標(biāo)市場確定項(xiàng)目的定位。3.項(xiàng)目開發(fā)方案

項(xiàng)目開發(fā)方案選擇和定位包括項(xiàng)目總體方案定位和項(xiàng)目具體產(chǎn)品技術(shù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。主要包括開發(fā)項(xiàng)目的總平面布局，主要建筑物的造型設(shè)計(jì)，城市景觀設(shè)計(jì)，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場地內(nèi)外交通組織、基礎(chǔ)設(shè)施與工程管網(wǎng)規(guī)劃。規(guī)劃方案的優(yōu)選在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分

區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。4.經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評價

確定項(xiàng)目的建設(shè)工期、進(jìn)度控制和交付使用的初步安排，研究項(xiàng)目總投資估算。包括開發(fā)場地購置費(fèi)，拆遷安置費(fèi)，項(xiàng)目的工程造價、規(guī)劃費(fèi)，建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用的估算。預(yù)測項(xiàng)目總銷售收入，對項(xiàng)目進(jìn)行評價和分析，包括對項(xiàng)目的銷售收入（總價值）、總投資、預(yù)期利潤、稅金、場地費(fèi)，進(jìn)行現(xiàn)金流量分析和財(cái)務(wù)平衡分析，并對開發(fā)工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析和盈虧分析。5.社會經(jīng)濟(jì)評價

一般規(guī)模較大的投資項(xiàng)目，還要著重進(jìn)行社會經(jīng)濟(jì)評價。如項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)、改善居住條件和環(huán)境、解決就業(yè)問題、豐富城市景觀以及對相關(guān)聯(lián)行業(yè)的帶動和促進(jìn)作用、提高城市整體經(jīng)濟(jì)效益等。一般而言，當(dāng)從企業(yè)的角度對項(xiàng)目所進(jìn)行的財(cái)務(wù)評價與宏觀的社會經(jīng)濟(jì)評價產(chǎn)生矛盾時，應(yīng)以后者的結(jié)論為主決定開發(fā)項(xiàng)目是否實(shí)施。

6.項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)管理費(fèi)用的研究 7.結(jié)論及建議

結(jié)論運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。

六、房地產(chǎn)可行性研究的必要性

1.是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。2.是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。

3是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。4.是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。

七、房地產(chǎn)可行性研究存在的問題分析

1.可行性研究過程不規(guī)范

由于房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告是政府有關(guān)部門審批開發(fā)項(xiàng)目的重要依據(jù)，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金和向銀行貸款的重要依據(jù)，因而一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為了能夠爭取到政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)，為了籌集到更多的開發(fā)建設(shè)資金，在進(jìn)行可行性研究時，不是從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是，而是千方百計(jì)地拼湊事實(shí)，得出項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上均可行的結(jié)論。這就使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究成了為“可行”而研究，失去了可行性研究本來應(yīng)有的意義。2.忽視定性分析工作

房地產(chǎn)可行性研究需要定量分析與定性分析并重，但是，在實(shí)際工作中往往偏重于定量分析，而忽視定性分析。3.財(cái)務(wù)評價方法及指標(biāo)參數(shù)不夠合理和科學(xué)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的重要組成部分，是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要手段。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》一書編制的，而建設(shè)部2000年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》很

大程度上是在《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》一書的指導(dǎo)下編制的，雖然評價方法上更貼近房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價的實(shí)際，但還是沒有建立起以市場經(jīng)濟(jì)為指導(dǎo)的評價方法與參數(shù)體系。

八、房地產(chǎn)可行性研究的改進(jìn)對策

1.提高人員素質(zhì)，建立投資責(zé)任追究制度

要提高房地產(chǎn)可行性研究準(zhǔn)確性，必須提高可行性研究人員的素質(zhì)。從某種意義上講，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識；另外，可行性研究人員還應(yīng)具有職業(yè)道德，保持中立態(tài)度，不以決策者意志為轉(zhuǎn)移。

2.加強(qiáng)定性分析工作，做到定量分析與定性分析并重

房地產(chǎn)可行性研究需要在實(shí)際工作中加強(qiáng)定性分析工作，特別應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展謀劃的根本前提。因此，在房地產(chǎn)可行性分析中切實(shí)做到實(shí)事求是，一切從實(shí)際出發(fā)，定量分析與定性分析并重。

3.健全房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評價指標(biāo)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立可行性研究數(shù)據(jù)庫

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有很強(qiáng)的區(qū)域性，不同城市的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目衡量項(xiàng)目可行性的標(biāo)準(zhǔn)不同。并且由于衡量的方法的誤差，也會影響到可行性研究的準(zhǔn)確程度，所以在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析的時候應(yīng)該注意到這些問題。并應(yīng)用最新數(shù)據(jù)，建立健全房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評價指標(biāo)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

九、結(jié)束語

為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，我們必須做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，對項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，為投資決策提供科學(xué)客觀正確的依據(jù)，以取得良好的投資效果，獲得良好的效益。要建立起一套全面完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的定量評價指標(biāo)體系，指標(biāo)體系及權(quán)重是動態(tài)的，須根據(jù)外部環(huán)境及實(shí)際情況不斷調(diào)整。同時也要不斷提高從事房地產(chǎn)職業(yè)人員的道德素質(zhì)和技術(shù)水平，為房地產(chǎn)可行性研究做出正確的決策，以取得良好的投資效果,獲得良好的效益。

十、參考文獻(xiàn)

[1]孔凡文、何紅.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）.大連理工大學(xué)出版社.2008年8月

[2]李清立.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營.北京：清華大學(xué)出版社.2004年 [3]俞明軒，房地產(chǎn)投資分析，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2004年 [4] http://chinacir.com.cn/ywzx/2008411101354.shtm [5]湯炎非，楊青著．可行性研究與投資決策．武漢：武漢大學(xué)出版社，1998年

第五篇：對房地產(chǎn)開發(fā)軟環(huán)境建設(shè)的建議論文

作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)在遭受全球金融危機(jī),世界實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑的重創(chuàng)后,經(jīng)過國家一系列宏觀政策調(diào)控和各級政府一些積極措施的實(shí)施,整個行業(yè)迅速出現(xiàn)了復(fù)蘇的良好勢頭,房地產(chǎn)業(yè)的春天已經(jīng)到來。

區(qū)域發(fā)展的競爭,產(chǎn)業(yè)的競爭,從根本上說是環(huán)境的競爭,哪里環(huán)境好,哪里就成為生產(chǎn)要素的聚集地,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也與環(huán)境的好壞有重大的關(guān)系,在區(qū)位優(yōu)勢相近的前提下,環(huán)境建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推器,而軟環(huán)境建設(shè)又是該助推器中的核心。結(jié)合長春市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況和我們鵬和房屋開發(fā)有限公司十幾年的工作經(jīng)歷,談一下房地產(chǎn)開發(fā)的軟環(huán)境建設(shè)問題。

軟環(huán)境是相對硬環(huán)境的一個概念,它是物質(zhì)條件以外如政策、文化、制度、法律、思想觀念等外部因素條件的總和,它有多個層次,包括政策環(huán)境、人文環(huán)境、法制環(huán)境、治安環(huán)境。對不同的地區(qū)、不同的行業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段,優(yōu)化軟環(huán)境的側(cè)重點(diǎn)也有所不同,就長春市房地產(chǎn)行業(yè)的軟環(huán)境建設(shè)提出如下意見和建議:

一、保持政策的延續(xù)性,把目前的良好勢頭發(fā)展下去

在國家4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃出臺后,長春市政府先后出臺了《關(guān)于加強(qiáng)保障型住房建設(shè)解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》和《關(guān)于改善群眾住房條件促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》(二十二條)等政策,給處于低谷的長春市房地產(chǎn)業(yè)打了一針強(qiáng)心劑,給行業(yè)帶來了重大利好,在此推動下,今年三月開始,我市的房地產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象,此后一路飄紅,具體表現(xiàn)是房屋銷售量價齊升,房屋開發(fā)量不斷加大,市場供應(yīng)日益豐富,市民的剛性需求集中釋放。這一局面的出現(xiàn),政策環(huán)境的改善和支持功不可沒,為此我期望,相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策要延續(xù)下去,使其發(fā)揮更大的效能。同時針對目前和以后該行業(yè)中存在的問題和困難,根據(jù)科學(xué)發(fā)展觀的要求,適時制定新的促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的政策和措施,以確保房地產(chǎn)業(yè)更快、更好地發(fā)展。

二、提高管理水平,為產(chǎn)業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航

政府作為房地產(chǎn)業(yè)的管理者,一定要通過不斷提高管理服務(wù)水平給行業(yè)中的企業(yè)、單位和消費(fèi)者創(chuàng)造工作上的便利,在保證產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展的同時,努力打造規(guī)范、便捷、高效、誠信、熱情的管理服務(wù)環(huán)境。具體要做到以下三點(diǎn):

一是堅(jiān)持公平、公正、公開的工作原則。對房屋開發(fā)中的土地出讓、規(guī)費(fèi)收取、項(xiàng)目招投標(biāo)、辦事流程等方面要明確公示,做到完全透明,努力創(chuàng)造公平公正的競爭環(huán)境和辦事環(huán)境,提高政府的公信力,這樣還可以杜絕暗箱操作和幕后交易等違法事件的發(fā)生,鏟除滋生腐敗的溫床。

二是“政府提速”,提高效能。常規(guī)情況下,一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從規(guī)劃、立項(xiàng)、選址、修建到竣工、驗(yàn)收、賣房要經(jīng)過近20個部門、60多個審批環(huán)節(jié),加蓋印章70～80枚,審批時間漫長,少則2～3個月,多則一年,為此開發(fā)建設(shè)企業(yè)有眾多抱怨,也影響了產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。鑒于此,作為政府的相關(guān)職能部門要想企業(yè)之所想,為企業(yè)之所為,努力探索創(chuàng)新工作和審批機(jī)制,全力打造優(yōu)秀高效的服務(wù)平臺,重點(diǎn)在職能整合、流程再造上下功夫,堅(jiān)持簡便手續(xù),減少環(huán)節(jié),向簡約要效益,同時還可通過開辟綠色通道,一站式服務(wù),推行聯(lián)批機(jī)制,構(gòu)建電子商務(wù)平臺,推進(jìn)網(wǎng)上并聯(lián)審批等方式,提高工作效能。

三是強(qiáng)化服務(wù)理念,提高人員素質(zhì)。針對當(dāng)前軟環(huán)境建設(shè)中存在的發(fā)展意識不強(qiáng)、思想觀念陳舊、社會形象欠佳、法制水平不高、服務(wù)意識落后、辦事效率低下的弊端,要在政府和管理部門全面開展軟環(huán)境建設(shè)的教育活動。要使各崗位的工作人員深知軟環(huán)境建設(shè)的重要性,加強(qiáng)這方面的學(xué)習(xí)和修養(yǎng),建立健全相應(yīng)的工作制度,進(jìn)一步加強(qiáng)社會輿論監(jiān)督,凝聚全社會的關(guān)注。要加強(qiáng)社會評議活動,努力完善評價體系,通過采取各種措施提高人的素質(zhì)和服務(wù)水平,全方位打造軟環(huán)境。

三、法制環(huán)境建設(shè)要與時俱進(jìn)

房地產(chǎn)行業(yè)在我國屬于新興行業(yè),在改革開放后才得到一定發(fā)展,尚屬發(fā)育成長期,這個過程中所形成的相關(guān)政策、規(guī)范和要求等還不夠完善,這制約了產(chǎn)業(yè)的順利發(fā)展,也因此產(chǎn)生了很多問題,法律法規(guī)的制定和實(shí)施需要進(jìn)一步加強(qiáng),應(yīng)做到:

一是立法部門要進(jìn)一步建立健全行業(yè)法律法規(guī),并根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展,不斷進(jìn)行修正和創(chuàng)新,積極推動行業(yè)發(fā)展的法制化進(jìn)程。

二是強(qiáng)化執(zhí)法力度,營造有利于行業(yè)發(fā)展的法制環(huán)境。政府或執(zhí)法部門對行業(yè)的違法違規(guī)行為要堅(jiān)決予以打擊,決不手軟;行業(yè)或企業(yè)部門要嚴(yán)格遵規(guī)守法,自覺按行業(yè)的規(guī)范和要求發(fā)展自己的事業(yè),做到合法開發(fā)建設(shè),合法經(jīng)營銷售,合法交納稅費(fèi)。

三是執(zhí)法行為的規(guī)范、法制化要常抓不懈。政府和社會對執(zhí)法部門和企業(yè)要雙向監(jiān)控,及時發(fā)現(xiàn)和糾正執(zhí)法過程中的違規(guī)行為。

四是法制的宣傳教育工作自始至終要貫徹到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各環(huán)節(jié)、全過程,為產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的氛圍。

四、打造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展誠信軟環(huán)境

企業(yè)的社會責(zé)任是指企業(yè)在創(chuàng)造利潤、對股東負(fù)責(zé)的同時,還要承擔(dān)對員工、消費(fèi)者、社會和環(huán)境的責(zé)任?，F(xiàn)在行業(yè)中存在的不誠信問題影響了企業(yè)的成長,作為房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者,我深感建設(shè)行業(yè)發(fā)展誠信軟環(huán)境的重要性。我認(rèn)為誠信地產(chǎn)必須做到:一是提供合格的產(chǎn)品給消費(fèi)者。二是說真話,做實(shí)事,不欺詐,在產(chǎn)品宣傳、服務(wù)承諾和項(xiàng)目介紹等活動中絕不虛言。三是遵守諾言,誠實(shí)守信,在房屋的開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品銷售和售后服務(wù)中嚴(yán)格按合同協(xié)議辦事,不得違約和欺騙消費(fèi)者。四是遵守商業(yè)道德,確保安全生產(chǎn),保護(hù)環(huán)境,保護(hù)勞動者的合法權(quán)益。五是按照法律法規(guī)辦事,認(rèn)真繳納相關(guān)的稅費(fèi)。六是關(guān)注民生,積極參與公益活動和慈善事業(yè)。

五、共同打造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的文化軟環(huán)境

隨著社會的發(fā)展,文化已成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要主題,建筑文化已根植于政府和從業(yè)者的心中。政府作為管理者在房地產(chǎn)的規(guī)劃、立項(xiàng)、審批和管理過程中,要努力把城市文化、建筑文化、地域文化和人文思想融入其中,把文化建設(shè)、社會建設(shè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)、生態(tài)建設(shè)一并考慮,建設(shè)美麗城市,構(gòu)筑和諧社會;開發(fā)企業(yè)和建設(shè)者要視建筑業(yè)為文化產(chǎn)業(yè)的一隅,努力為城市提供有思想有靈魂的產(chǎn)品,努力把健康環(huán)保、生態(tài)科技領(lǐng)域中的精華內(nèi)容引入行業(yè),在建筑房屋、建設(shè)城市的同時,積極建設(shè)城市文化,并使之成為推動行業(yè)發(fā)展的重要動力。

作為從事房地產(chǎn)行業(yè)的人大代表,我深感軟環(huán)境建設(shè)對這個行業(yè)發(fā)展的重要意義,上述分析和建議只是個人在多年工作實(shí)踐中的所思所想,我將帶領(lǐng)我的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)在不斷發(fā)展和前行的房地產(chǎn)業(yè)中努力拼搏,創(chuàng)造佳績。寫論文ｗｗｗ．zgldjy.com