第一篇：房地產開發(fā)考試

土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，有土地使用這項政府支付土地使用權出讓金的行為。

房地產是一種稀缺的資源、重要的生產要素（如土地、廠房）和基本的生活資料（如住宅），是一種人們十分重視、十分珍惜的財產。

房地產開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變人居住環(huán)境的一種活動。

房地產區(qū)域結構是分析在全國不同地區(qū)之間，房地產市場發(fā)育情況的差異和特點，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。

房地產信托基金是指通過制定信托投資計劃，信托公司與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產投資或房地產抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構核專業(yè)人員實施經營管理的一種資金信托投資方式。

房地產資產管理是指為了滿足物業(yè)所有者的短期和長期目標，對物業(yè)進行的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的專業(yè)資產管理服務，其目標是在實現物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業(yè)的資本價值以及未來的發(fā)展?jié)摿?。容積率是指居住建筑面積密度。容積率=居住建筑面積/居住建筑用地面積 居住建筑密度是指居住建筑對居住用地的覆蓋率。居住建筑密度=居住建筑基底面積/居住建筑用地面積。

熟地指政府出讓已經具備“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建設條件的土地

毛地是指政府在出讓未經拆遷安置補償的舊城區(qū)土地。

房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用這支持而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。

簡答：

房地產市場的特征：市場供給的特點，市場需求的特點，市場交易的特點，市場價格的特點。

請分析房地產泡沫的產生原因：土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。投機需求膨脹是房地產泡沫產生的誘因。金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的助燃劑。

簡述房地產形式的投資有哪些：房地產直接投資：房地產開發(fā)投資、房地產置業(yè)投資。房地產間接投資：購買住房抵押貸款證券、購買房地產開發(fā)企業(yè)的債券。

開發(fā)商獲取土地的途徑有哪些：土地使用權出讓（招標出讓國有土地使用權、拍賣出讓國有土地使用權、掛牌出讓國有土地使用權、協(xié)議出讓國有土地使用權）、土地使用權轉讓、其他方式（土地使用權劃撥、原有劃撥土地上存量房地產土地使用權）

投資估算的開發(fā)項目的費用有哪些：土地費用估算（土地征用拆遷費、土地出讓地價款、土地轉讓費、土地租用費、土地投資折價）、前期工程費、房屋開發(fā)費（建筑安裝工程費、公共配套設施建設費和基礎設施建設費）、管理費、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用、不可預見費。

地產信托資金有哪幾種類型，有什么區(qū)別：按REITs經營的物業(yè)類型劃分，可以分成商業(yè)、工業(yè)或者住宅等類型的房地產投資信托。按照REITsk采用的投資策略劃分，可將REITs分成權益型、抵押型、混合型三類。按發(fā)展股票的原則劃分可分為開放式的REITs、封閉式REITs兩類。按組織形態(tài)的不同劃分可分成契約型REITs、公司型REITs兩類。

在開發(fā)前提和預售階段需獲取五證，是哪五證，分別在哪個階段：《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工 程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。

簡述房地產項目管理中合同管理的作用：確定了工程實施和工程管理的工期、質量、價格等主要目標，是合同雙方在工程中進行各種經濟活動的依據。規(guī)定了合同雙方在合同實施過程中的經濟責任，利益和權益，是調節(jié)合同雙方責權利關系的主要手段。履行合同、按合同辦事，是工程過程中雙方的最高行為準則，合法合同已經簽訂，則成為一個法律文件，具有法律約束力。一個項目的合同體系決定了該項目的管理機制，開發(fā)商通過合同分解或委托項目任務，實施對項目的控制。是合同雙方在工程實施過程中解決爭執(zhí)的依據。房地產周期循環(huán)中每一個階段的特征：

論述題：

房地產投資的系統(tǒng)風險和個別風險：系統(tǒng)風險（通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、政策性風險、政治風險、或然損失風險）、個別風險（收益現金流風險、未來經營費用風險、資本價值風險、比較風險、時間風險、持有期風險）

請說明房地產開發(fā)可行性研究內容有哪些：項目概況、開發(fā)項目用地的現狀調查及拆遷安置方案的制定（土地調查、人口調查、建筑物調查、單位調查、管線調查、其他地下地上物的調查、制定拆遷計劃、制定安置方案）、市場分析和建設規(guī)模的確定、規(guī)劃設計方案的選擇、資源供給條件分析、環(huán)境影響評價、項目開發(fā)組織機構的管理費用研究、開發(fā)建設計劃的編制、項目經濟及社會效益分析、結論及建議。

請說明房地產市場分析報告一般包括哪些內容：宏觀因素分析、市場供求分析（供給分析（調查房地產當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用狀況，交通、基本建設投資等計劃。分析房地產市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關市場區(qū)域內供求之間的數量差異）、需求分析（需求預測、分析規(guī)劃和建設中的主要房地產開發(fā)項目、吸納率分析、市場購買者的產品功能需求）、競爭分析（列出與競爭有關項目的功能和特點、市場細分，明確擬建項目的目標使用者）、市場占有率分析）、相關因素分析。

（選作）房地產項目定價的方法和技巧有哪些：價格折扣與折讓（期房折扣、現金折扣、數量折扣、職能折扣、季節(jié)折扣、折讓）、心理定價（聲望定價、尾數定價、吉祥數字定價、招徠定價）、差別定價（顧客差別定價，及開發(fā)商按不同的價格把同一物業(yè)租售給不同客戶。形式差別定價，及開發(fā)商對不同形式的物業(yè)或單元制定不同的價格，但并不和他們各自的成本成比例。形象差別定價，及開發(fā)商對不同形象的物業(yè)制定不同的價格。地點差別定價，及開發(fā)商根據地點或位置的不同來制定不同的價格。時間差別定價，及開發(fā)商定價隨年份、季節(jié)、月份或日期的變化而變化。）、產品組合定價（產品線定價、選擇品定價、補充品定價，又叫附屬品定價、產品束定價）

第二篇：房地產開發(fā)考試簡答

投資性房地產：為賺取租金或資本增值或者兼有而持的房地產。特點：按期收租、不用計提折舊和攤銷、不存在減值問題、資產負債表中按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值。企業(yè)銷售商品銷售收入確認的條件：企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方、企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制、與交易相關的經濟利益能夠流入企業(yè)、相關的收入和成本能夠可靠計量。開發(fā)性間接費用：房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現場管理機構，為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，即在開發(fā)現場設置部門組織管理開發(fā)產品而發(fā)生的，以及不能直接計入各項開發(fā)產品成本的各項費用。為何開發(fā)間接費對有些開發(fā)產品不進行分配？為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的日用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發(fā)成本均不分配開發(fā)間接費用。工程備料款金額=建安工程量×主要材料比重÷360×儲備天數額度=工程備料款金額÷建安工作量（百分比）起扣點=全年工程總價值×（1-額度÷主要材料比重）配率=350000/(4000000 +2600000+400000)=5% 借：開—配—501 40000—502 6000 —503 50000 貸：銀 96000 借：開—配—501 20000—502 24000 —503 30000 貸：銀 74000 借：開—配—501 50000—502 40000 —503 50000 貸：應付票據 140000 借：開—配—501 245000—502 250000 貸：銀 495000 借：開—配—501 20000 貸：開—配—水塔 20000 借：開—配—501 28000 貸：開發(fā)間接費用 28000201:4000000*5%=200000 215:2600000*5%=130000 501:400000*5%=20000 借：開—配—501 20000—房—201 200000 —215 130000 貸：其應付—預提配350000借：開發(fā)產品—501 423000 貸：開—配—501 423000借：開—配—503 225000 貸：應付賬款—應付工225000開發(fā)成本=50000+30000+50000 +225000=3550000 借：開品—房—215 5000其應付—預提配350000貸：開品—配—503 355000投資性房地產：為賺取租金或資本增值或者兼有而持的房地產。特點：按期收租、不用計提折舊和攤銷、不存在減值問題、資產負債表中按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值。企業(yè)銷售商品銷售收入確認的條件：企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方、企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制、與交易相關的經濟利益能夠流入企業(yè)、相關的收入和成本能夠可靠計量。開發(fā)性間接費用：房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現場管理機構，為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，即在開發(fā)現場設置部門組織管理開發(fā)產品而發(fā)生的，以及不能直接計入各項開發(fā)產品成本的各項費用。為何開發(fā)間接費對有些開發(fā)產品不進行分配？為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的日用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發(fā)成本均不分配開發(fā)間接費用。工程備料款金額=建安工程量×主要材料比重÷360×儲備天數額度=工程備料款金額÷建安工作量（百分比）起扣點=全年工程總價值×（1-額度÷主要材料比重）配率=350000/(4000000 +2600000+400000)=5% 借：開—配—501 40000—502 6000 —503 50000 貸：銀 96000 借：開—配—501 20000—502 24000 —503 30000 貸：銀 74000 借：開—配—501 50000—502 40000 —503 50000 貸：應付票據 140000 借：開—配—501 245000—502 250000 貸：銀 495000 借：開—配—501 20000 貸：開—配—水塔 20000 借：開—配—501 28000 貸：開發(fā)間接費用 28000201:4000000*5%=200000 215:2600000*5%=130000 501:400000*5%=20000 借：開—配—501 20000—房—201 200000 —215 130000 貸：其應付—預提配350000借：開發(fā)產品—501 423000 貸：開—配—501 423000借：開—配—503 225000 貸：應付賬款—應付工225000開發(fā)成本=50000+30000+50000 +225000=3550000 借：開品—房—215 5000其應付—預提配350000貸：開品—配—503 355000

投資性房地產：為賺取租金或資本增值或者兼有而持的房地產。特點：按期收租、不用計提折舊和攤銷、不存在減值問題、資產負債表中按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值。企業(yè)銷售商品銷售收入確認的條件：企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方、企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制、與交易相關的經濟利益能夠流入企業(yè)、相關的收入和成本能夠可靠計量。開發(fā)性間接費用：房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現場管理機構，為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，即在開發(fā)現場設置部門組織管理開發(fā)產品而發(fā)生的，以及不能直接計入各項開發(fā)產品成本的各項費用。為何開發(fā)間接費對有些開發(fā)產品不進行分配？為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的日用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發(fā)成本均不分配開發(fā)間接費用。工程備料款金額=建安工程量×主要材料比重÷360×儲備天數額度=工程備料款金額÷建安工作量（百分比）起扣點=全年工程總價值×（1-額度÷主要材料比重）配率=350000/(4000000 +2600000+400000)=5% 借：開—配—501 40000—502 6000 —503 50000 貸：銀 96000 借：開—配—501 20000—502 24000 —503 30000 貸：銀 74000 借：開—配—501 50000—502 40000 —503 50000 貸：應付票據 140000 借：開—配—501 245000—502 250000 貸：銀 495000 借：開—配—501 20000 貸：開—配—水塔 20000 借：開—配—501 28000 貸：開發(fā)間接費用 28000201:4000000*5%=200000 215:2600000*5%=130000 501:400000*5%=20000 借：開—配—501 20000—房—201 200000 —215 130000 貸：其應付—預提配350000借：開發(fā)產品—501 423000 貸：開—配—501 423000借：開—配—503 225000 貸：應付賬款—應付工225000開發(fā)成本=50000+30000+50000 +225000=3550000 借：開品—房—215 5000其應付—預提配350000貸：開品—配—503 355000投資性房地產：為賺取租金或資本增值或者兼有而持的房地產。特點：按期收租、不用計提折舊和攤銷、不存在減值問題、資產負債表中按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值。

企業(yè)銷售商品銷售收入確認的條件：企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方、企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制、與交易相關的經濟利益能夠流入企業(yè)、相關的收入和成本能夠可靠計量。開發(fā)性間接費用：房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現場管理機構，為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，即在開發(fā)現場設置部門組織管理開發(fā)產品而發(fā)生的，以及不能直接計入各項開發(fā)產品成本的各項費用。為何開發(fā)間接費對有些開發(fā)產品不進行分配？為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的日用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發(fā)成本均不分配開發(fā)間接費用。工程備料款金額=建安工程量×主要材料比重÷360×儲備天數額度=工程備料款金額÷建安工作量（百分比）起扣點=全年工程總價值×（1-額度÷主要材料比重）配率=350000/(4000000 +2600000+400000)=5% 借：開—配—501 40000—502 6000

—503 50000

貸：銀 96000 借：開—配—501 20000—502 24000

—503 30000

貸：銀 74000 借：開—配—501 50000—502 40000

—503 50000

貸：應付票據 140000 借：開—配—501 245000—502 250000 貸：銀 495000 借：開—配—501 20000 貸：開—配—水塔 20000 借：開—配—501 28000 貸：開發(fā)間接費用 28000201:4000000*5%=200000 215:2600000*5%=130000 501:400000*5%=20000 借：開—配—501 20000—房—201 200000

—215 130000

貸：其應付—預提配350000借：開發(fā)產品—501 423000 貸：開—配—501 423000借：開—配—503 225000 貸：應付賬款—應付工225000開發(fā)成本=50000+30000+50000 +225000=3550000 借：開品—房—215 5000其應付—預提配350000貸：開品—配—503 355000

第三篇：房地產開發(fā)2014（范文模版）

《規(guī)劃房地產開發(fā)》任務書

本任務要求正對目標地塊完成房地產的策劃案。

題目：***項目開發(fā)方案（或***可行性研究報告）

項目地點：武漢市洪山區(qū)，具體見大范圍和小范圍位置圖。

面積約為：0.5平方公里（沒有準確地形圖）

要求：每個人完成一份。

一、作業(yè)內容

摘要

第一部分 項目初始創(chuàng)意及調研計劃

第二部分 項目概況

第三部分 市場分析

第四部分 開發(fā)計劃與資金計劃

第五部分 投資收益分析

第六部分 結論與建議

后記

二、作業(yè)內容具體要求

摘要：報告內容、工作安排及報告結果。

第一部分 創(chuàng)意（調研計劃）

一、初始創(chuàng)意

要求對目標消費者和產品分別進行描述。語言簡潔，不要超過一頁。

二、調研計劃

此部分相當于工作計劃，也可放在附錄中。

第二部分 項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經濟開發(fā)區(qū)、商貿金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如

市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系）。

二、宗地現狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)

有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規(guī)模、產品性質、開工

狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；

5、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等

因素分割土地；

附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

三、項目周邊的社區(qū)配套

（一）周邊3000米范圍內的社區(qū)配套

1、交通狀況

（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（3）現有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；

2、教育：大中小學及教育質量情況。

3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

5、文化、體育、娛樂設施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設施分布圖。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區(qū)配套現狀

四、項目周邊環(huán)境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。

9、其他

五、大市政配套（說明距宗地距離、成本、接入的可能性，此部分可以適當簡化）

1、道路現狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。

2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

4、通訊（有線電視、通信網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

六、規(guī)劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經營性和非經營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

第三部分：市場分析

一、當地經濟環(huán)境分析

收集當地人口、GDP、人均家庭收入、就業(yè)、產業(yè)結構等數據，對未來人口和經濟的趨勢進行預測。另外，使用可以獲取的統(tǒng)計數據，分析人口、就業(yè)以及產業(yè)結構。

二、區(qū)域房地產市場分析

（一）市場區(qū)域界定

1、確定物業(yè)用途，初步確定產品特征

2、界定市場區(qū)域

3、可能的市場機會分析

（二）需求分析

（三）供給分析

（四）吸納與缺口分析

（五）區(qū)域住宅目標市場各項指標成長狀況（近3-5年）

?

?

? 開工量/竣工量 銷售量/供需比平均售價

（六）區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢

三、地塊分析

（一）場地分析

（二）位置分析

四、競爭性項目調查與分析

1、各檔次產品供應狀況

2、各檔次產品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征

3、區(qū)域內表現最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖

片。

附表：周邊同類項目調查表

4、分析：本案在區(qū)域市場內的機會點和威脅點

5、結論：

?

?

?

? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產品的價位區(qū)間及總價控制 本案在區(qū)域內開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題

五、區(qū)域市場目標客層研究和市場定位

1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

2、本案目標人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

3、確定目標客戶

4、市場定位

六、整體市場對本案有重大影響的因素

產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。

七、產品定位及建議

戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。

第四部分：開發(fā)計劃

一、里程碑事件及時間。

二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區(qū)市

場的占有率。（按季列示）

三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。（按季列示）

第五部分：投資收益分析

一、成本預測

附表：投資估算表

二、收入測算及稅務分析

1、收入測算

2、營業(yè)稅及附加

3、所得稅

4、土地增值稅

附表：收入及稅金測算表

三、項目資金預測

1、資金投入計劃

2、資金回款計劃

3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況（可假設），列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

附表：資金計劃表（投入計劃和回款計劃）、資金來源與運用表（圖）

四、經濟效益分析

1、現金流量表

2、主要經濟指標

3、敏感性分析

4、盈虧平衡點分析

運用單變量求解，計算在設定回報率的情況下的土地報價。

計算盈虧平衡和保本時的銷售價格（平均價格）。

附表（圖）： 現金流量表、項目主要經濟技術指標、敏感性分析表（圖）。

第六部分：綜合分析與建議

一、優(yōu)勢：

二、劣勢：

三、機會：

四、結論和建議

第四篇：房地產開發(fā)經營與管理考試試題及答案

2009年房地產開發(fā)經營與管理考試試題及答案解析

2009年房地產開發(fā)經營與管理試題

一、單

項選擇題（共35題，每題1分，每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答案卡上涂黑其相應的編號）1．對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。A．設計壽命 B．經濟壽命 C．法定壽命 D．自然壽命 2．地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有（）的特性。A．變現性差 B．易受政策影響 C．依賴專業(yè)管理 D．效益外溢和轉移 3．甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是（）。A．甲物業(yè)投資風險大

B．乙物業(yè)投資風險大 C．甲、乙物業(yè)的投資風險相同 D．難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小 4．如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數為0．23，則按資本資產定價模型計算出的房地產投資折現率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬ｉn2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬㎡，可供出租的住宅面積為450萬㎡；當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬Ｉ112，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租的住宅面積為320萬㎡。該市2008年住宅市場吸納率為（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。

A．半個月 B．2個月 C．半年 D．2年 7．房地產市場供給壟斷性的原因不包括（）。A．房地產市場需求的廣泛性 B．房地產市場供給的異質性 C．土地所有權的排他性 D．土地的有限性 8．房地產市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉折點上，空置率由（）。A．上升到下降 B．下降到上升 C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率 9．橫道圖法用于項目建設階段的（）。A．質量控制 B．進度控制 C．成本控制 D．合同管理 10．在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由（）列出質量缺陷清單。A．開發(fā)商 B．承包商 C．監(jiān)理工程師

D．使用單位 11．需要使用損益平衡圖來制定房地產銷售價格的定價方法是（）。A．目標定價法

B．價值定價法

C．挑戰(zhàn)定價法 D．成本加成定價法 12．在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。A．市場需求上限

B．市場有效需求

C．市場現實需求

D．市場最低需求 13．某市2008年住宅的預測銷售量為500萬㎡，實際銷售量為650萬㎡，平滑指數為0．75，利用指數平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為（）萬㎡。A．500．0 B．537．5 C．612．5 D．650．0

14．某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。A．形象差異化 B．人員差別化

C．服務差別化

D．產品差別化 15．某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現象反映了消費者市場的（）。A．替代性

B．發(fā)展性 C．地區(qū)性 D．復雜性 16．認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（）。A．馬克思的利率決定理論

B．可貸資金利率理論 C．Ｉs—1M曲線模型利率理論

D．流動性偏好利率理論 17．若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。A．5．77% B．6．00% C．10．00% D．14．40% 18．某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現值為（）萬元。A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．49 19．李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7．5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為（）元。A．3456．09 B．3505．95 C．3509．74 D．3705．73 20．某房地產開發(fā)項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經營，預計經濟壽命為40年，土地使用權年限為50年，則該項目的經營期為（）年。A．37 B．40 C．43 D．50

21．某房地產開發(fā)項目，當ｉ =14%時，凈現值為450萬元；當ｉ =15%時，凈現值為-200萬元，平均資金成本率為13．2%，基準收益率為10%。該項目的財務內部收益率為（）。A．20%

B．14．31% C．14．69% D．14．80% 22．某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為（）。A．5．00% B．7．50% C．18．36% D．28．85% 23．趙某以12000元/㎡的價格購買了230㎡的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A．0．12 B．0．21 C．1．26 D．2．05 24．房地產投資方案比選通常是在（）之間進行。A．獨立方案 B．互斥方案 C．凈現值法 D．等額年費用法 25．對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A．等額年值法

B．差額投資內部收益率法 C．凈現值法

D．等額年費用法 26．下列關于房地產置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A．空置率與有效毛收入呈反向變動 B．通過與物業(yè)服務企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響 C．權益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加 D．金融機構通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率 27．各投資方案凈現值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據，此時應選擇的判別指標是（）。A．凈現值 B．凈現值期望值

C．凈現值標準差

D．凈現值標準差系數 28．下列房地產投資項目經濟評價基礎參數中，屬于收益相關指標的是（）A．出租率 B．基準收益率 C．成本利潤率

D．財務杠桿比率 29．某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當地同檔次賓館的綜合造價為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A．1800 B．2040 C．2100 D．2380 30．將借款本息視為現金流出的基本報表是（）。A．全部投資現金流量表

B．資本金現金流量表 C．借款還本付息估算表 D．投資計劃與資金籌措表 31．租賃融資在房地產領域的應用模式主要是（）。A．置業(yè)投資 B．設備租賃 C．售后回租 D．權益融資 32．商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括（）。A．開發(fā)商違法預售

B．借款人賴賬不還 C．借款人拖延還款

D．房地產市場供需失衡 33．在貸款綜合評價中，項目風險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風險等級，其中AAA級對應的風險系數為（）。A．50% B．60% C．70% D．80% 34．在寫字樓出租中，室內標準化裝修的費用通常由（）支付。A．業(yè)主 B．承租人 C．物業(yè)服務企業(yè) D．業(yè)主、承租人和物業(yè)服務企業(yè)共同 35．某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．0

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分）1．下列風險中，屬于房地產投資系統(tǒng)風險的有（）。A．市場供求風險 B．變現風險 C．利率風險 D．時間風險 E．資本價值風險 2．對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還分析（）。A．價格結構 B．總量結構

C．檔次結構 D．投資結構 E．租買結構 3．房地產市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有（）。A．競爭性 B．壟斷性 C．外部性 D．均衡性 E．信息不對稱性 4．房地產開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括（）。A．工程質量保修書

B．可行性研究報告 C．竣工圖 D．住宅使用說明書 E．竣工驗收備案表 5．采取隨行就市定價法確定價格的情形有（）。A．開發(fā)商處于市場領導者地位 B．開發(fā)商難以估算成本 C．開發(fā)商的物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近D．開發(fā)商打算與同行和平共處 E．開發(fā)商具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力 6．房地產市場分析可以幫助開發(fā)商（）。A．選擇合適的項目位置 B．尋找投資合作伙伴 C．確定滿足市場需求的產品類型

D．判斷租買時機 E．進行土地使用權出讓決策 7．開發(fā)商進行房地產市場狀況分析的內容通常有（）。A．供需分析

B．競爭分析 C．市場占有率分析 D．投資收益分析 E．宏觀因素分析 8．下列房地產投資業(yè)務模式中，現金流出包括土地成本的有（）。A．購買—持有—出租—出售 B．購買一更新改造—出售 C．購買一更新改造—出租—出售

D．開發(fā)—銷售 E．開發(fā)—持有—出租—出售 9．投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（）。A．物業(yè)增值收益

B．所得稅

C．還本付息額

D．投資者權益增加值 E．權益投資 10．下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（）。A．差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差 B．差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率 C．差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率 D．差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案 E．采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案 11．下列風險分析的內容中，屬于風險估計階段工作的有（）。A．風險產生的原因分析

B．風險發(fā)生的概率大小分析 C．風險因素檢驗 D．風險變量間的相關性分析 E．風險概率分布情況分析 12．實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有（）。A．可預測性 B．不可控性 C．不可逆性 D．可延期性 E．不可彎更性 13．編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（）。A．現金流量表

B．損益表

C．資金使用計劃 D．資金籌措計劃 E．資金來源與運用表 14．按信托性質分類，房地產投資信托基金的類型有（）。

A．權益型

B．抵押型

C．傘型合伙

D．多重合伙 E．混合型 15．物業(yè)服務企業(yè)的工作內容包括（）。A．確立管理目標 B．制定維修養(yǎng)護方案 C．制定安全保衛(wèi)方案 D．提出預算 E．確定物業(yè)服務費的收費標準

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）

1．具有相同市場價值的房地產，其投資價值因人而異。（）2．房地產投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產的重要工具。（）3．量價彈性是指某時點的房地產交易量與該時點的房地產價格之比。（）4．開發(fā)商在選擇房地產經紀機構時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。（）5．一個整體市場能夠細分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在差異性。（）6．個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。（）7．只要商品住宅的價格不下跌，就不會發(fā)生次貸危機。（）8．房地產開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包括含銷售稅金。（）9．借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。（）10．不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。（）11．最高租售價格與預測租售價格之間差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。（）12．基礎設施建設費是指居住小區(qū)內為居民配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。（）13．預租售收入可以作為房地產開發(fā)項目的資金來源。（）14．無論是權益融資還是債務融資，資金融出方都要承擔項目的投資風險。（）15．收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。（）2009

年房地產開發(fā)經營與管理考試試題及答案解析 T 來源：考試大 2010/10/11 【考試大：中國教育考試第一門戶】 模擬考場 視頻課程 字號: T

四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；只有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后2位。請在答題紙上作答）

（一）王某以12000元/㎡的價格購買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7．5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當于購房款1．5%的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進行了裝修，同時辦理了產權證，在辦證時支付了相當于購房款0．3%的手續(xù)費和3%的契稅。王某的經營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以 13000 元/㎡的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第15年末以15000元/㎡的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價格全部賣掉（每次賣房時均支付了相當于售價5．5%的銷售稅金、0．3%的手續(xù)費和1%的個人所得稅）。假設：在整個經營期間，商鋪的租金保持200元/（月?㎡）（按建筑面積計）不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入的25%；購房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發(fā)生在年末；王某要求的自有資金投資目標收益率為14%。（1）完成下列自有資金現金流量表并寫出相應的計算過程。（2）列出自有資金財務凈現值的公式并代入相應數據（不要求計算出結果）。（10分）自有資金現金流量表（單位：萬元）自有資金現金流量表（單位：萬元）0 1 2 3～9 10 11～14 15 16～19 20 年末 現金流入 年毛租金收入 凈轉售收入 現金流出 購房、辦證及裝 修投入 年還本付息 年運營成本 凈現金流量

（二）某開發(fā)商以3000萬元購得一住宅用地70年的使用權，該住宅用地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率為5．5。據估算，該住宅開發(fā)項目的建安工程費為2200元/㎡，勘察設計和前期工程費為建安工程費的3%，基礎設施和公共配套設施建設費為430萬元，開發(fā)期間稅費按建筑面積計算，為114元/㎡，管理費用為上述費用（土地費用除外）之和的3．5%。預計住宅在項目建成時全部售出，銷售費用、銷售稅金分別為銷售收入的3%和5．5%。項目開發(fā)期為2年，建造期為1．5年。土地費用于開發(fā)期初一次性投入，開發(fā)期間稅費于建造期初一次性投入，建安工程費、勘察設計和前期工程費、基礎設施和公共配套設施建設費、管理費用在建造期內均勻投入。年貸款利率為7．7%，按季計息。不考慮土地增值稅。（1）若開發(fā)商要求的稅前成本利潤率為30%，求該項目的最低銷售價格。（2）若該項目的銷售價格為8000元/㎡，求該項目保本的最低銷售量。（10分

第五篇：土地估價師考試2014相關知識第六部分：房地產開發(fā)

土地估價師考試《相關知識》第六部分：房地產開發(fā)（5）

建設工程招標投標

1、建設工程招標方法

公開招標：招標單位通過報刊、電視等途徑公開發(fā)表招標廣告，吸引具備條件并愿意的投標單位

參與競爭。體現全面、公開、平等的競爭原則——工作繁雜、開支大

邀請招標：非公開方式。發(fā)包商向有能力的單位發(fā)出招標通知書進行招標的方式。一般可選3-10家單位?！嗅槍π?，彼此信任，節(jié)省人力、物力，目前廣泛采用

協(xié)議招標：簡稱議標，適用于保密性很強的建設工程，或者條件艱險、施工難度大、時間緊迫的工程，由開發(fā)商直接邀請施工單位協(xié)商，確定工程造價和工期。單位不少于，2家適用范圍小

2、建設工程招標步驟：準備階段—組織招標—開標、評標、定標

3、建設工程投標，工程承包單位根據招標文件的要標編制標書，參加承包工程的投標競爭活動

程序：投送投標申請書 并向招標單位提供本企業(yè)財務、資信等基本情況的介紹書填寫標書

合理報價、提交標書、參與投標，投標關鍵在于報價。提交標書時，也委托擔保銀行支付一筆違約保證金。由銀行出具保證書，擔保中標后，能履行合同建設任務

建設工程監(jiān)理

為制止工程建設活動的隨意性、加強項目建設全過程控制，必須實行工程建設監(jiān)理體制

1、工程監(jiān)理內容：投資控制、進度控制、質量控制、合同管理和信息管理

2、工程監(jiān)理的工作步驟：①取得監(jiān)理任務，方式：建設單位點名委托、競標擇優(yōu)委托、建設單位自行監(jiān)理、商議委托

②與委托方簽訂監(jiān)理合同

③制定監(jiān)理計劃。編制項目組織機構方案，制定投資、進度、質量控制辦法，組織合同管理，信息管理和協(xié)調工作

④編寫監(jiān)理工作總結報告。