第一篇：驗房需要帶的工具和流程

驗房需要帶的工具和流程

1)1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道

2)1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓

3)1只塞尺--用于測裂縫的寬度

4)1只5米卷尺--用于測量房子的凈高

5)1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通

6)1只計算器---用于計算數(shù)據(jù)

7)1只水筆--用于簽字

8)1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生

9)1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。

正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。最佳收房流程:

核驗業(yè)主材料

業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明

交納剩余房款

業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》

業(yè)主做綜合驗收

業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案

開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當就解決方案及期限達成書面協(xié)議

業(yè)主簽署《入住交接單》

對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

【提示】：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。

驗房、填寫驗收記錄和做房屋交接：

驗完樓后，業(yè)主應(yīng)按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中)；符合政府規(guī)定和合同約定的，通過驗收；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。根據(jù)業(yè)主意見，合同雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間(一般不超過天)。不能整改的，應(yīng)給予經(jīng)濟補償；問題嚴重，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應(yīng)責任，甚至退房。

交費筆筆算清：

檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；換正規(guī)發(fā)票及繳交各項相關(guān)費用與錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。

簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：

驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責任書》等協(xié)議書，同時領(lǐng)取《住戶手冊》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。具體過程如下：

1.去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：

1)房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走

2)《住宅使用說明書》--可帶走

3)《竣工驗收備案表》

4)面積實測表

5)管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走

如果房產(chǎn)商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。

2.核實面積、合同及價錢多退少補問題。

確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之 間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而 變，時間為30--40分鐘。

驗收房子

看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，小魯提示您:暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關(guān)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記 得拿那些工具哦)

1)詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；(陽臺裂縫危險大)

【提示】：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了

2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。

3)仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。【提示】：如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。

4)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。【提示】：關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

5)驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水?！咎崾尽浚鹤龊眠@些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以 捆實，而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。

6)驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花?！咎崾尽浚涸谌坑猛晁?，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。

7)核對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；【提示】：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。

8)測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。

最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了

作為業(yè)主，還需要對房屋本身細節(jié)進一步把關(guān)，及時讓有關(guān)部門修理和完善。以下是細節(jié)把關(guān)的小竅門（包括精裝修的房屋驗收）：

核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。

門窗

1．試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固。

2．門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）

3．門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時有無特別聲音？

4．大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？

5．窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。

6．窗戶玻璃是否完好？

7．窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。

地板

1．地板有無松動、爆裂、撞凹？行走時是否吱吱作響？

2．地板間隙是否太大？3．柚木地板有無大片黑色水漬？4．地腳線接口是否妥當，有無松動？5．地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？

頂棚

1．頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

2．看頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。

3．頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。

4．特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。

5．墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。

6．墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。

7．墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？8．內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點？

廚廁

1．檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？

2．放置洗衣機位置的地面應(yīng)有防水措施？3．衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆？

4．已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施，還應(yīng)設(shè)置返水彎。

5．距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應(yīng)與通風道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。

6．衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。

7．廚廁潔具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。

8．坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？

9．浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何？

10．廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。

11．磚縫有無滲水現(xiàn)象？

12．廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？

13．大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。

驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。

管道，指的是排水/污管道。尤其是陽臺之類的排污口，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯?。水池龍頭安裝是否妥當，下水是否順暢？

14．自來水的上水管在過門口處應(yīng)有防結(jié)露的措施；衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。

15．出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？

16．自來水水質(zhì)怎么樣？

其他

1．廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？

2．電器閘具及戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有閘具的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電 器。照明、動力閘具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開；應(yīng)檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度；電話、電視的線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè)。

3．供水管的材質(zhì)？由于某些省市明文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。

4．試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當？檢查水、電、煤氣／天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用，并查看各種表的實際度數(shù)。

5．居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。

6．陽臺裂縫危險大。

7．房間內(nèi)有無結(jié)露現(xiàn)象，保溫不好墻滴水；冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。

8．在提供暖氣的高檔物業(yè)小區(qū)里，還要注意暖氣供、回水支管有無倒坡現(xiàn)象，支管的坡度一般為1％。供暖管道穿墻應(yīng)設(shè)套管，地面的套管應(yīng)高出地面2至3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。冬季供暖溫度不允許出現(xiàn)低于14℃的現(xiàn)象。

9．供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管。

在驗收過程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問題，各業(yè)主應(yīng)立即將相應(yīng)的問題以書面或照片、音像資料方式記錄在案，以備維權(quán)。一般說來，房屋交付出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵但并不影 響實際居住的，除非合同有特別的約定，不然業(yè)主不得拒絕接受開發(fā)商的交付，但開發(fā)商的維修義務(wù)并不因此而消除?！渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算?！蓖瑫r國家對最低保 修期還有詳細的規(guī)定，所以業(yè)主在驗收時發(fā)現(xiàn)房屋的局部有質(zhì)量問題要及時向開發(fā)商提出，要求開發(fā)商在相應(yīng)的時間內(nèi)予以維修到位。

第二篇：驗房流程

驗房流程

收房是指房屋竣工后業(yè)主與開發(fā)商辦理交接手續(xù)的行為。根據(jù)商品房買賣合同的約定，商品房在達到交付使用條件后，開發(fā)商應(yīng)以電話、郵寄或媒體公布的方式，正式通知業(yè)主收房；購房者應(yīng)在獲悉收房通知的一定時間內(nèi)，及時收房，并做好收房的相關(guān)準備工作.查驗開發(fā)商的“兩書、一表”

所謂“兩書、一表”，“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。在交房時開發(fā)商必須提供給每個給業(yè)主，主要內(nèi)容是住宅構(gòu)造。如：承重墻、管道類型等部分的使用說明，以及開發(fā)商對房屋作出的保修承諾，如房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題時，應(yīng)由開發(fā)商按約定維修；“一表”是指《竣工驗收備案表》，在接到收房通知后，應(yīng)該審查開發(fā)商的交房手續(xù)是否完善。根據(jù)商品房買賣合同約定，房屋在竣工并經(jīng)相關(guān)部門驗收合格后才能交付使用，因此，驗收合格的房子都有驗收合格的證明文件：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和竣工驗收備案表，有了這“兩書、一表”，才能說明該房屋經(jīng)相關(guān)部門驗收，并且合格。此時，應(yīng)當詳細察看“兩書、一表”中的內(nèi)容和驗收部門的蓋章，如有異議應(yīng)該馬上詢問。《竣工驗收備案表》，此表是政府相關(guān)部門對整個樓盤的備案，對開發(fā)商有著嚴格的約束作用，開發(fā)商必須要對樓盤終生負責?！犊⒐を炇諅浒副怼芬皇饺?，一份由建委備案，一份交到市房屋管理局辦理房產(chǎn)證，一份由開發(fā)商保留。購房者在收房時看到的一般是復(fù)印件，但可根據(jù)復(fù)印件上的編號，在市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（市建委）查詢‘竣工驗收備案表’的詳細情況

收房過程中的費用，驗房全部完成后，業(yè)主會在物業(yè)公司簽署一份《前期物業(yè)協(xié)議》，應(yīng)仔細查看，弄清楚所要交納的物業(yè)管理費到底由那些部分組成，清潔費、保安費、綠化費怎么計算 開發(fā)商需要提供的資料：

1，《建筑工程竣工備案表》，這個是國家強制要求的，如果沒有的話，這個房子是不具備交付條件的。

2，《質(zhì)量保證書》，《質(zhì)量使用說明書》

3，《房屋面積測繪成果表》

4，《建筑工程質(zhì)量認定書》

5，《房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收合格證》

正確的收房流程：

查驗業(yè)主資料→補繳面積差價→驗房→將驗房中出現(xiàn)的房屋問題書面提交開發(fā)商→待開發(fā)商整改合格后方可收房→登記業(yè)主資料→繳納物業(yè)費用→收房、拿鑰匙→收房（抄水電表計數(shù)）

第三篇：驗房師的工作范圍和流程

驗房師的工作范圍和流程

驗房師主要是對已建成并即將投入使用的房屋進行客觀全面檢驗工作，其檢驗工作范圍如下六個方面：

1）、房屋外觀檢驗

〈1〉房屋外墻裝修檢驗 〈2〉房屋外墻構(gòu)造檢驗 〈3〉房屋屋頂檢驗 〈4〉房屋入口與墻角檢驗

2）、房屋室外環(huán)境檢驗

〈1〉房屋間距是否滿足規(guī)劃要求 〈2〉房屋周邊環(huán)境是否符合規(guī)劃圖 〈3〉住區(qū)配套設(shè)施是否已配置到位 〈4〉停車位等附加條件是否到位

3）、房屋室內(nèi)檢驗

〈1〉房屋結(jié)構(gòu)主體的檢驗

〈2〉房屋主要功能房間的表面檢驗 〈3〉房屋門窗(或門窗洞)的檢驗

〈4〉房屋輔助部分的檢驗(陽臺、儲藏空間等)

4）、房屋公攤部分的檢驗 〈1〉公共門廳與過道的檢驗 〈2〉樓梯間與電梯間的檢驗 〈3〉信報箱等必備設(shè)施的檢驗

5）、房屋設(shè)備部分的檢驗

〈1〉上下水設(shè)施管道的檢驗(包括室內(nèi)外)〈2〉衛(wèi)生間設(shè)備與管道的檢驗 〈3〉廚房間設(shè)備與管道的檢驗 〈4〉強弱電系統(tǒng)的檢驗(包括室內(nèi)外)〈5〉智能化設(shè)施的檢驗(包括室內(nèi)外)〈6〉室外三表的檢驗(電表、水表、氣表)〈7〉其他必備設(shè)備的檢驗

6)、房屋主要經(jīng)濟技術(shù)指標的檢驗 〈1〉房屋建設(shè)面積的檢驗

〈2〉房屋層高及各功能房間尺寸的檢驗 〈3〉房屋公攤面積的檢驗

〈4〉房屋其他經(jīng)濟技術(shù)指標的檢驗

(注：驗房師應(yīng)根據(jù)客戶委托檢驗工作內(nèi)容及房屋類型不同對以上范圍有所增減。)

驗房師按照《作業(yè)標準和道德規(guī)范》的要求，工作流程如下：

首先驗房師可通過電子郵箱或傳真向客戶發(fā)送有詳盡業(yè)務(wù)范圍的合同(其合同工作范圍通常以中國驗房師管理協(xié)會作業(yè)標準為準)，即驗房委托書，合同簽約前可邀請客戶觀摩類似的房屋檢驗過程。

合同收費一般以購房款的千分之一為基準，可據(jù)檢驗項目的多寡、房屋狀況等因素上下浮動。

合同簽署后，先由驗房師解釋操作過程并開始進行檢驗。

房屋檢驗基本上是在視覺評估基礎(chǔ)上對一幢住房的當前狀況進行備有證明文件的專業(yè)評價，并對住宅各系統(tǒng)和部件進行有條件的操作性測試。通常情況下，一套中等規(guī)模的住房的檢驗時間約為2～3個小時。這個過程中應(yīng)有客戶始終相隨。

一般檢驗工作先由室外環(huán)境開始，然后觀察或觸摸住房屋頂、外墻、門窗、煙道和通風孔、車庫等。驗房師應(yīng)邊看邊向客戶描述住房狀況，發(fā)現(xiàn)指出一些問題(缺陷或遺漏)，并及時提出維修改進的建議。

然后進入室內(nèi)檢驗，包括室內(nèi)所有可進人的空間(包括地下室、閣樓、屋頂、天花板檢修空間等)的檢驗。并對室內(nèi)預(yù)購的設(shè)備進行現(xiàn)場操作及提供使用維修的小竅門(如解釋在緊急狀態(tài)下如何關(guān)掉水源和電源、氣源，如何更換燃氣爐過濾器、如何防止衛(wèi)生間異味、如何啟用對講門鈴、如何在狂風暴雨襲擊前盡快關(guān)好門窗等)。

全部檢驗結(jié)束后，驗房師應(yīng)向客戶從頭回顧一下所有發(fā)現(xiàn)，并與客戶交流重要的整改意見。某些房屋檢驗過程簡單并無太多復(fù)雜問題，則驗房師當場即可草擬出驗房報告，而相對復(fù)雜的檢驗結(jié)果則需要驗房師回去做一些文字整理歸納工作。檢驗報告通常會在24小時內(nèi)提交給客戶，客戶則大多根據(jù)檢驗報告支付驗房師費用。

第四篇：精裝修房間驗房必備(工具+注意事項)

需要準備的驗收工具

1、房驗小錘：用來檢查墻面、地面、窗臺空鼓。

2、稍大一點的水桶：用來檢查地漏、排水管是否通暢。

3、卷尺：用來檢查房屋凈高等。

4、驗電插頭：用來檢查插座有無脫線、不通。

5、網(wǎng)球：用來檢查排污管道有無障礙物。有顯示日期功能的相機（帶閃光燈），用于房屋有問題時留影取證。

正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：00去。有條件的可請專業(yè)人員幫你驗房（大型裝修公司，如果你在驗房之前已經(jīng)和他們簽訂了裝修合同，那么可以請他們專門的施工監(jiān)理和你一起去驗房，其實這是最好，最有效的方式）。

驗收過程和具體步驟

要根據(jù)購房契約和補充協(xié)議驗收房屋，下面提供驗房的參考步驟，通過的項目可在后面打“√”，未通過的注上說明，最后匯總，請開發(fā)商代表簽字確認。第一項：查驗文件

業(yè)主在收樓時，首先要審核開發(fā)商是否具備交付的全部法律文件，必要時可以要求核對相應(yīng)原件。只有證件（原件）齊全，才能簽署收樓單。只要開發(fā)商手續(xù)不完整，即便該房屋實際不存在質(zhì)量問題可以實際居住，也不能視為法律意義上的交付。業(yè)主也有權(quán)拒絕在相應(yīng)手續(xù)上簽字并要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。如果確實被要求收樓，也要在相關(guān)文件，如《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《××××證書》”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。分別有以下文件資料需要查驗：

1、區(qū)級以上質(zhì)檢站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》。-必須具備。

2、開發(fā)商提供的房屋的《住宅質(zhì)量保證書》-必須取得，要帶走。

3、開發(fā)商提供的《住宅使用說明書》-開發(fā)商據(jù)此承擔保修責任。必須取得，要帶走。

4、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))-可帶走。房屋的設(shè)計圖紙和水電路圖紙，管線如何走，哪些墻可以打，配電箱及配線箱的使用說明等。

（此部分羅列的是全國統(tǒng)一性的文件，是必須要有的，根據(jù)省市的不同可能還會有其他的文件）

驗房注意事項和驗收內(nèi)容戶門

1.1 門要運作自如、門的開啟關(guān)閉是否順暢，門開關(guān)時有無特別聲音。1.2 門間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）、門四邊是否緊貼門框戶門； 1.3 除了要留意門身修飾平滑與否外，亦要試開門鎖，看看是否運作自如。門鎖應(yīng)安裝牢固。門匙與門鎖是否封口等等。門插是否插入得太少；房門的插銷、門鎖是否太長太緊。

1.4 要注意門上油漆是否完好無缺，門內(nèi)外面是否光滑平整和有無磕碰。窗戶

2.1 仔細檢驗窗是否滲水。窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。還要留意窗臺云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺，以不刮手為原則。

2.2 窗與混凝土接口有無縫隙；窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。窗戶玻璃是否完好；窗戶油灰飽滿，粘貼牢固，油漆應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。2.3 窗戶開啟關(guān)閉是否順暢，關(guān)閉窗后密閉性是否好，窗體有無變形。墻壁

3.1 墻壁要平滑墻當然應(yīng)橫平豎直。墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？環(huán)視墻身或用手觸摸，便可看出此墻面是否平整滑凈，墻面出現(xiàn)的細小裂縫一般是內(nèi)保溫層與飾面之間不平所造成的。

3.2 墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。3.3 內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點。

3.4 抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象；墻身、墻角接位有無水漬、裂痕。天花

4.1 頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45 度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。4.2 有無滲水

4.3 看頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。空調(diào) 5.1 是否漏水； 5.2 有無表面破損 5.3 制熱、冷效果

衛(wèi)生間

6.1地面：粘貼是否牢固、平整，磚縫均勻、有無滲水；防水是否有效：在衛(wèi)生間和洗衣間保持幾厘米的積水，泡衛(wèi)生間的地面24 小時以上，以檢查衛(wèi)生間和洗衣間地面的防水層；地漏排水是否通暢；排水坡度是否合理：在地面倒水做實驗 6.2水龍頭：出水通暢否、是否漏水廚房：

7.1檢查廚房衛(wèi)生間的上下水管道，看排水管道排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現(xiàn)象

7.2可以把洗菜池、放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度 7.3操作臺面是否破損 7.4檢測所有廚房電器 電源插座、電源開關(guān)、電閘：

8.1 試用所有的電源開關(guān)、插座和電閘。最好帶一個有顯示燈的插頭，這樣檢查插座時很方便。電筆不合適，因為插座有保護，必須三個頭同時插才可以插入。8.2 驗收合格后抄電表、水表、煤氣表數(shù)值。

8.3 電器閘具及戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有閘具的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器。光力閘具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開；

8.4 距離地面30 厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應(yīng)與通風道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施； 8.5 衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座；其他：

9.1 屋內(nèi)是否清潔，有無殘留建筑垃圾； 9.2 檢查所有可以拆開的空間內(nèi)是否有垃圾。

注意：詳細收房事項：

1.帶上試電筆、尺子、帶二相/三相插頭和電源顯示開關(guān)的插座(小臺燈亦可)、小錘子和電筒等東西。電筆（測插座）、尺子（量長度、水平）、布（分辨是臟還是劃痕）。

2.驗房時一定書面記錄相關(guān)問題，便于與工程部聯(lián)系整改事項。

3.驗房時仔細檢查，有些細節(jié)問題很容易疏忽，比如窗子的密封是否完善。4.驗房切忌著急，多看、多問、多記錄。

驗房注意問題分述：

1、廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。

2、衛(wèi)生間通風：應(yīng)在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備可安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風口中用手電查看是否存有建筑垃圾。

3、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關(guān)閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復(fù)；入住后維修，因做了整體廚柜而使維修困難甚至拆掉吊櫥。

4、空鼓：手錘墊上幾層紙（避免留下錘?。┣脫魤Ρ冢瑱z查墻面空鼓。專用鋼針小錘（10g）測墻磚、地磚空鼓。

5、驗電：

A、檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)（應(yīng)有標示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。

B、開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標示。如果沒有或不明確，立即糾正。C、開關(guān)箱內(nèi)開關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時，會造成更大危險。D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現(xiàn)象。

E、檢查弱電插座數(shù)目：寬帶插座因戶型不同個數(shù)不一：比如二室二廳至少應(yīng)有2個，三室二廳至少應(yīng)有3個；有線電視插座還應(yīng)同步多一個。F、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

G、檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)（或4節(jié)）5號電池測試門鈴。是否不響或響個不停。

6、貓眼：入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象，修復(fù)或更換。

7、測高度：用盒尺檢查房頂，取4－5個點，進行測量，若數(shù)值一致，比如房高均為2.7m（或者2.65m）說明房頂或地面沒有傾斜。

8、測墻壁地面：用長尺（或者帶有水平的專用直尺），*墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點（爆點：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻未發(fā)好，抹在墻上就會形成爆點）。

9、測乳膠漆質(zhì)量：墻面天花板是否平整，周圍光線暗時帶大功率燈泡（200瓦）照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出，如果不平，要重新補膩子刷漆，不能局部刷漆，會與墻壁原色產(chǎn)生差異。

10、鏡子：用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛(wèi)生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會使門底部過早漚爛損壞。

11、外立面的腰線在一般在1～2樓，4～5樓之間，大雨天一定要來看一看是否會滲漏。下雨時要檢查家里窗戶密封是否嚴密，有否有漏雨現(xiàn)象。若有，及時提出修理。

12、樓道窗戶是否有紗窗，不要因為不屬于自己家就不去關(guān)心，如果沒有，應(yīng)及時提出配齊。同時注意樓梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅設(shè)計規(guī)范”明確規(guī)定有）。

13、檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。

14、室內(nèi)門檢查平整變形：把門打開，眼睛湊到門邊，看前后門線是否重合，若門線不重和，比如有一角翹起，必須更換，將來變形更嚴重；關(guān)門后查看四周縫隙均勻適宜；門和鎖開關(guān)應(yīng)該開啟靈活；還要用專用水平儀測門安裝垂直度。

15、窗戶：推拉窗和平開窗上的紗窗和窗扇，應(yīng)推動開關(guān)靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進水。中空雙層玻璃里外都擦不干凈時，是因為雙層玻璃的里層臟了，原因玻璃在安裝時候就污染了，這時應(yīng)拆換新玻璃，否則以后不易解決。還要用專用水平儀測窗戶安裝垂直度。所有外門窗均應(yīng)有紗門、紗窗。朝向通道和底層室外的窗戶應(yīng)有防盜網(wǎng)。

16、檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。如果松動，應(yīng)重新固定。大開水閥看排水是否流暢（否則下水管被建筑垃圾堵塞），放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。

17、臥室、客廳通風窗戶面積為使用面積的二十分之一，比如室內(nèi)面積30m2,那么開啟的窗戶面積應(yīng)有1.5m2；

18、廚房通風窗戶面積為使用面積的十分之一，比如廚房室內(nèi)面積10m2,那么開啟窗戶面積應(yīng)有1m2。達不到者不合格（國家標準“住宅設(shè)計規(guī)范”）。廚房排煙孔直徑15cm，達不到時無法安裝油煙機。

19、廚房和衛(wèi)生間是瓷磚到頂?shù)?，要檢查陰角陽角達90度（房頂四角和地面四角），墻角無碰損，四角無磕碰，地磚墻磚無變形開裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設(shè)好，這樣時間久了可能會出現(xiàn)瓷磚開裂和脫落，應(yīng)重新鋪設(shè)。

20、閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)試驗：（重要檢驗項目）

①樓上衛(wèi)生間有人在洗澡，樓下衛(wèi)生間就有可能下小臟雨，這是因為樓上的防水沒有做好，所以在驗房時需要和樓上進行協(xié)調(diào)，做好各家的閉存水試驗。

具體做法是，在樓上和自家的衛(wèi)生間用塑料袋裝好沙子，將所有地漏全部堵塞好，然后放滿水，保持24～48小時，樓下衛(wèi)生間沒有滲漏現(xiàn)象，說明防水合格。②打開樓上自來水閥門放水時應(yīng)將水量放到最大，趕緊去看自家水表，水表不跑，說明水表合格，因為出現(xiàn)過別人家用水，自家水表幫著跑的現(xiàn)象，說明水表不合格，必須更換。

③閉水試驗結(jié)束了，提起地漏上的沙袋，將水放掉，這時觀察，水全部放掉后地板上還有存水，說明地面不平，要把存水部位的地磚全部砸掉，重新做防水后鋪設(shè)地磚，直至不存水為止。

有上下水的陽臺也要作閉存水試驗。不要怕麻煩，否則入戶不久，出現(xiàn)滲水問題，那時解決就麻煩了。

21、衛(wèi)生間：

①衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)。

②衛(wèi)生間沒有窗戶，則應(yīng)有通風孔。通風孔直徑10cm，設(shè)在吊頂下面。離通風孔最近的插座距離應(yīng)1.5m，并且是防水插座。

③衛(wèi)生間門上沒留0.02m2通風百葉窗時，門下應(yīng)留3cm的間隙（國家標準“住宅設(shè)計規(guī)范”）

第五篇：交付驗房操作流程

交付驗房操作流程

交接與運作規(guī)范

一、業(yè)主入伙前的準備工作

當物業(yè)管理公司的驗收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件，物業(yè)管理公司就應(yīng)按程序進入物業(yè)的業(yè)主人伙手續(xù)的辦理階段。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)該物業(yè)的《物業(yè)管理方案》作如下入伙前的準備工作。

1、籌建管理處 根據(jù)《物業(yè)管理方案》籌建管理處。落實管理處辦公地點、管理用房的裝修方案，按開辦計劃擬定購置物料計劃，采購辦公設(shè)備和用品，落實入伙期間的后勤保障等。

2、人員準備

根據(jù)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況設(shè)置工作崗位，擬定崗位職責。根據(jù)崗位需要組織招聘管理處的管理人員和作業(yè)人員。

3、文件準備

根據(jù)物業(yè)的實際情況及管理要達到的標準，制定各種規(guī)范、制度，文件、表格等入伙手續(xù)文件，在入伙時及時交到業(yè)主手中，以便他們認真閱讀和消化，利于物業(yè)管理的各主體之間的相互了解、相互支持與融洽，從而為進一步管理打好基礎(chǔ)。

(1)入伙手續(xù)文件 ① 入伙通知書(附件一)； ② 入伙通知書回執(zhí)(附件二)； ③ 入伙手續(xù)書(附件四)； ④ 房屋驗收單(附件五)；

⑤ 房屋質(zhì)量整改通知書(附件六)； ⑥住宅使用公約(附件八)。

（2）入伙發(fā)放文件 ① 業(yè)主手冊；

② 入伙須知(附件三)；

③ 裝修管理辦法(附件十二)； ④委托服務(wù)項目表。

(3)入伙記錄 ① 業(yè)主登記表； ② 驗房簽收記錄； ③ 入伙資料登記記錄； ④ 領(lǐng)取鑰匙簽收記錄；

⑤ 委托服務(wù)登記表(附件十一)； ⑥入伙收費記錄。

4、交接準備

(1)熟悉了解該物業(yè)的具體情況，擬定需要改進的意見和整改措施。

(2)加強保安與服務(wù)力量，提供足夠的服務(wù)，保安人員保證入伙時發(fā)生糾紛能及時疏導(dǎo)。

(3)具體安排業(yè)主入伙接待人員、接待位置和入伙手續(xù)導(dǎo)向等。

(4)做好與發(fā)展商、供電局、自來水公司、煤氣公司、環(huán)衛(wèi)部門等相關(guān)單位間的聯(lián)系與溝通，使業(yè)主一旦入伙后各項工作都能正常開展，避免發(fā)生矛盾。

二、業(yè)主入伙的工作流程

1、業(yè)主入伙流程

(1)業(yè)主向售房單位／發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

(2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

(3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

(4)業(yè)主簽收“入伙資料簽收表”(附件七)后，物業(yè)管理公司按入伙收費項目開具正規(guī)票據(jù)并收費。

(5)由物業(yè)管理公司業(yè)主服務(wù)人員和設(shè)備人員陪同業(yè)主驗房，抄錄水、電表底數(shù)并共同確認，交付鑰匙，辦理簽收手續(xù)。若業(yè)主委托保管鑰匙，應(yīng)請業(yè)主填寫書面“保管鑰匙委托書”(附件九)，管理處作出“保管鑰匙承諾書”(附件十)。(6)若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。(7)如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。(8)業(yè)主入伙流程圖。

2、租賃住主入住流程

(1)簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

(2)簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。

(3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)主到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。

(4)整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)主就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。

(5)交付押金和首期租金。

(6)如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

三、入伙交接運作規(guī)范

1、入伙作業(yè)標準

(1)入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細心、百問不厭。

(2)入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按主建立業(yè)主檔案。

(3)入伙各項收費正確，做到日結(jié)月清、賬表相符。

(4)特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質(zhì)量。

(5)內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。

(6)入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

2、入伙作業(yè)規(guī)程

(1)由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。

(2)業(yè)主攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。

(3)業(yè)主到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。

(4)由指定的業(yè)主服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)主驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認。

(5)業(yè)主驗房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。

(6)如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認。

(7)業(yè)主驗房確認后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。

3、入伙作業(yè)檢查

為了保證入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。

(1)集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正／預(yù)防措施通知單加以落實完善。

(2)正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查人伙工作資料、收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項發(fā)書面通知并整改。

附：

面積誤差的處理

房屋交付時的實際面積往往會與合同約定的面積有出入，有的是因為房屋建造過程中誤操作造成的，有的是因為開發(fā)商為了多賣面積而有意造成的。如果出現(xiàn)誤差，購房人該如何處理呢？

（1）、面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算；

（2）、面積誤差比絕對值超出3％，購房人可以要求解除合同、返還已付購房款及利息的；也可以接受房屋，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發(fā)商承擔，所有權(quán)歸購房人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房人，面積誤差比超過3％部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還購房人。

此外，因為測量過程漫長、計算復(fù)雜，購房人參與測量的可能性不大。為增強透明性，開發(fā)商應(yīng)有公攤部位的詳細資料供購房人查閱。如果購房人確實有證據(jù)感覺戶內(nèi)面積小，可向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主管部門申請復(fù)查，要求原測量單位復(fù)測，還可向上級測繪主管部門申請復(fù)查。

3、室內(nèi)設(shè)施、室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量與當初規(guī)劃不同。有時候開發(fā)商把當初的規(guī)劃改了，這種情況下購房人應(yīng)該聯(lián)合起來找開發(fā)商協(xié)商賠償或補救辦法。對于規(guī)劃、設(shè)計變更問題，購房人除可以按照合同約定與賣房人交涉外，還可以就規(guī)劃的變更?如綠地、會所的減少，樓層的增加，配套設(shè)施的改變等?對規(guī)劃部門提起行政復(fù)議或行政訴訟。

4、合同或廣告中承諾的配套設(shè)施沒有、縮水或違反規(guī)劃指標 開發(fā)商當初為了吸引購房者購買想盡花招，但卻往往不能兌現(xiàn)。對一些重要配套的缺少或縮水通過聯(lián)合其他購房人共同要求開發(fā)商補做或賠償?因為單個購房人就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄，必要時可以請主管部門進行監(jiān)督直至訴訟。

5、開發(fā)商能否以要求購房人交配套費等為交付房屋的前提條件？ 不能。

實踐中，開發(fā)商往往要求購房人先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業(yè)管理費和產(chǎn)權(quán)代辦費等費用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問題交物業(yè)慢慢維修。但是根據(jù)法律規(guī)定，只要購房人按購房合同交付房款，開發(fā)商應(yīng)按合同無條件向購房人交付符合合同約定的房屋，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔逾期交房的責任。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共維修基金購房人必須在辦理產(chǎn)權(quán)證書時向稅務(wù)部門和小區(qū)辦繳納，至于產(chǎn)權(quán)代辦費，購房人完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強行向購房人收取該筆費用。因此，開發(fā)商無權(quán)在入住時向購房人收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)代辦費等超出法律規(guī)定之外的費用，否則購房人有權(quán)拒絕交納，開發(fā)商以此為由拒絕向購房人交付房屋的，由此引發(fā)的延期交房等法律責任應(yīng)由開發(fā)商承擔。

房屋安全檢查鑒定方法和房屋結(jié)構(gòu)檢查重點

一、房屋安全檢查鑒定方法

目前我國對房屋檢查鑒定仍以目測為主，輔以儀器檢測，檢查方法可歸納如下幾點：

1、直觀法

對房屋進行安全檢查一般由直觀入手，現(xiàn)場觀察房屋外形的變化和房屋結(jié)構(gòu)變形、破損情況。如對砌體結(jié)構(gòu)的下沉、裂縫、歪閃、變形；木構(gòu)件的彎曲、腐朽、蟲蛀等損壞程度加以觀察判斷。

二、房屋結(jié)構(gòu)檢查重點

1、砌體結(jié)構(gòu)

檢查砌體結(jié)構(gòu)時應(yīng)檢查房屋的高寬比，墻、柱的高厚比，考慮砌體的穩(wěn)定性，并應(yīng)重點檢查以下部位的變形（如傾斜、裂縫等）情況： a、房屋內(nèi)外墻連接處、房屋轉(zhuǎn)角處和兩端山墻； b、承重墻、柱和砌體變截面處； c、不同材料構(gòu)件的結(jié)合處； d、拱腳、拱面；

e、懸挑構(gòu)件（如樓梯、陽臺、雨蓬、挑梁）上部的砌體； f、基礎(chǔ)和墻角的變形、風化剝落等情況。

2、木結(jié)構(gòu)

檢查木結(jié)構(gòu)應(yīng)注意：結(jié)構(gòu)的變形和穩(wěn)定性、受力構(gòu)件的工作情況、木材的腐朽和蟲蛀、木材質(zhì)量的其他缺陷。重點檢查以下部位： a、房屋的整體變形的穩(wěn)定性；

b、房屋的場地和周圍環(huán)境（如防水問題）；

c、受壓構(gòu)件的傾斜、變曲、受彎構(gòu)件的撓度，受拉構(gòu)件裂縫及節(jié)點連接情況； d、支撐系統(tǒng)的可靠性；

e、構(gòu)件的受潮、腐朽、蟲蛀、裂縫以及木節(jié)和木材斜紋等； f、鐵件的銹蝕和變形程度。

3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 其重點檢查部位如下：

a、梁的支座附近、集中力的作用點、跨中； b、柱和梁的連接處、柱腳、柱頂； c、板的支座附近、跨中； d、懸挑部件的根部；

e、屋架的弦桿、腹桿、節(jié)點； f、屋架支撐系統(tǒng)；

g、裝配式結(jié)構(gòu)構(gòu)件的連接點。

4、地基基礎(chǔ)

其檢測重點包括以下幾點：

a、地基基礎(chǔ)的變形（沉降、滑移、裂縫等）； b、地基基礎(chǔ)的穩(wěn)定性； c、地基基礎(chǔ)的周圍環(huán)境。

5、屋面

屋面檢查的原則是：外看變形、內(nèi)看漏雨部位，下漏上找，檢查屋面損壞情況，不論樓房與平房都應(yīng)上房檢查，上房前應(yīng)先查找漏雨部位。a、平屋面的檢查

檢查排水坡度、屋面有無堆積物、落水管口是否堵塞；防水層有無裂口、流淌、老化；突出屋面結(jié)構(gòu)防水層處理情況等。b、坡屋面的檢查