第一篇：驗房細則
收房細則
馬上就要收房了！這是買房過程中最重要的一步。收房是有一定的流程的，從法律角度來講，以下方面是您應該著重注意的：
一、收到收樓通知書時應考慮到的
開發(fā)商在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時間及須準備的資料。在出門前，除了通知中要求攜帶的各種證件外，如有條件，請盡量準備下列物品：直角尺、卷尺、紙、筆、易貼便條、試電筆(或其他即插型小電器)、數碼相機或DV、小錘子、礦泉水等。
【特別提示：DV或者數碼相機最好具有日期顯示功能，以便拍下有問題之處作為憑證。紙筆，則是用來記錄發(fā)現的問題。易貼便條用來寫下問題所在及維修意見，貼在出現問題的地方，以便維修人員查找。試電筆，檢查電源是否已全部接通。直角尺，量度墻身、地板是否平直。小錘子，用于檢查空鼓，如天花板、地板、窗臺、陽臺、瓷片等，如果敲擊的聲音有少許回響，則是有點問題了，沉悶的聲音則表示過關。而礦泉水的用處在于瓶子，待所有各項都驗完后，用礦泉水瓶接水，潑灑到地上，看地面是否平整，去水坡度做得夠不夠。】
接到入住通知書后，買家應在收樓通知單上注明的時間帶齊所需文件資料（包括收樓通知書、業(yè)主身份證復印件、原繳交房款收據等單據、購房合同等）到指定單位（樓盤現場）辦理收樓入住手續(xù)。
【特別提示：
1.要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。
2.收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。
3.有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發(fā)商聯系，商議另行約定時間，并以書面形式確認。
4.若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費】
通常開發(fā)商會與入住通知單一并寄發(fā)給業(yè)主一份《繳費通知單》，辦理入住應交納的各項費用都有詳細說明。交納公共維修基金以及先期的物業(yè)管理費房屋的公共維修基金是您應該繳納的費用。即使您信不過開發(fā)商，也千萬要認識到，這占到總房款2%的公共維修基金只是開發(fā)商替政府代繳的，他們占不到任何便宜，這筆費用是今后小區(qū)成立業(yè)主委員會后交給咱們業(yè)主自己支配的，開發(fā)商根本無權動用。還有，在入住以前，您必須先交納1～3個月的物業(yè)管理費(也可以看做是物業(yè)管理押金)，讓物業(yè)管理公司能夠有一個管理資金的充分流動，在未來的這幾個月當中，您就不用再交納任何的物業(yè)管理費用。交納契稅，為得到產權證早做準備。契稅是在您辦理產權證的時候才交納的，但開發(fā)商為了避免以后的麻煩，將提前向您收取。按照國家有關規(guī)定，買房人在買房之后應向政府交納總房款1.5%的契稅(2008年十一月份以后)，開發(fā)商有權代收代繳。
二、確定房屋是否達到交付條件
1.《竣工驗收備案表》 ――最重要
《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應該注意的文件。該表是建設部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。
《竣工驗收備案表》中的項目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，按照有關規(guī)定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。
2.《住宅質量保證書》
《住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。
3.《住宅使用說明書》
《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。
4.《建筑工程質量認定證書》
5.《房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》
6.《實測面積測繪報告》
【特別提示：
1.只有具備上述文件，才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。
2.《建筑工程竣工驗收備案表》是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案 表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。
3.對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。
4.如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商 簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。
5.提醒您：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據資料保存。
6.如果開發(fā)商不能提供上述相關文件，購房人有權拒絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔?！?/p>
三、房屋檢驗
收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），要先驗房后繳費，按交樓標準查驗樓房狀況，之后才繳納入住前的相應費用，確認無誤后再簽署收房文件。先驗后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發(fā)商就應該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權先驗收房屋。如果開發(fā)商非要簽字后才讓收樓，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內情況未看”或“屋內情況未明”或“未驗房”等字樣。在收樓之前一定要注意記好房子工程質量的保修期限，在了解到各種項目的保修期后，最好能與收樓時發(fā)展商交付的《住宅質量保證書》的各項內容逐一對照，并根據建委出具的竣工驗收文件發(fā)出的具體日期，計算出各項的保修到期時間。
1.檢測房屋面積：
要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。
2.檢驗房屋質量：
購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要可從以下幾方面入手：
（一)房屋本身的質量
（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。
（三）安裝管道、管件、門窗質量。
【特別提示：
1.一定要掌握“先驗后收”的原則。
2.如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續(xù)。
3.購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發(fā)商侵占。
4.若發(fā)現有質量問題，開發(fā)商應限期維修，購房者應要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任。
5.只要按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發(fā)商就應該無條件交房，否則應視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發(fā)商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。
6.不要將樣板房標準作為現實標準，除非開發(fā)商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來?！?/p>
四、新房驗收的最終結果
1、房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發(fā)現問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。
2、如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發(fā)展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發(fā)展商。
3.發(fā)現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）。
4.對發(fā)現的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
【特別提示：
1.驗房后要堅持的原則：只要發(fā)現問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆，一一記錄。
2.物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權），因此不要就房屋質量的問題與物業(yè)公司簽署文件。
3、驗收房屋發(fā)現問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認，約定處理方案。
4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得證據，證明不是買房人不按時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件?！?/p>
五、收樓程序
１開發(fā)商應首先出示《建筑工程竣工驗收備案表》，向住戶發(fā)放《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》及各種相關驗收表格，如《住戶驗房交接表》（房間功能分區(qū)及標的物詳列各項驗收內容，如客廳樓板、陽臺地面等等）與驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》）；
２買家繳交身份證復印件、收樓通知書，領取房屋鑰匙，并由商家接待人員帶領，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況；
３依原合同約定標準驗樓；
４驗完樓后，買家按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數抄在指定表格（一般附在《驗房交接表》中）；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據，如開發(fā)商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交開發(fā)商。
５根據買家意見，買賣雙方協商解決辦法，如屬可整改內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間，一般不應超過３０天；
６如買家對樓房基本滿意，應在《住戶驗房交接表》上簽字認可。
7辦理入住手續(xù)
１）換發(fā)票、繳交各項入住相關費用；
２）填寫《住戶檔案表》、《入住協議》、《消防責任書》等表格；
３）領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及贈送物品。
驗房過程
從物業(yè)處拿鑰匙,分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦）開發(fā)商在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時喜歡 “無證可依”！購房者在辦理入住手續(xù)時要加倍小心，不要草草看房，輕易簽字，以致裝修入住后發(fā)現問題時開發(fā)商找借口推諉責任。驗房時要帶好筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機等，便于測量、記錄、取證，主要應檢查以下內容：
1)詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象；（陽臺裂縫危險大）
A、檢查房屋有無裂縫。首先要仔細查看房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題。其次要看露臺處的兩側墻面是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題。最后看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能報僥幸心理。
B、檢查房屋有無傾斜。雖然檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發(fā)現問題。有時，可在房頂上用細繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。提示：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了
2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫
檢查房屋有無滲漏。購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現象，這些都是滲漏的跡象。還應察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。驗收房屋最好在下過大雨之后，可在交房之前要求物業(yè)公司工作人員一同前往，把廚房、衛(wèi)生間的水放一放，過兩天再來察看是否會滲漏。
墻壁：環(huán)視墻身或用手觸摸，便可看出墻面是否平整潔凈,注意相關位置要留有空調管孔，這些基本上是要靠我們的眼睛去觀察。基本檢驗程序是一看二敲三鑿.【提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。】
3)、驗門窗
這里猶其以驗收窗為主。驗收的關鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內外的水平差度。曾經看過一種情況，陽臺的水平與室內的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。
門窗：用手按門窗套不應有空洞和軟彈的感覺，直角接合部是否嚴密，表面是否光潔，不上鎖是否會自動關上或打開，目測一下四角是否呈直角，門窗套及門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差。用水管噴射外墻10分鐘或以上，然后看窗臺上會否出現水漬。此外，還要留意窗臺云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺，以不刮手為原則。
4）仔細檢查地面有無空殼開裂情況。
【提示：如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。
地板：看看地板是否起翹，聽聽地板是否空心，留意地板有無明顯的縫隙和不平整，】
5)、驗地平
其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口最遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。
一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。
6）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。提示您：關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。供水、供電、煤氣、電話線、閉路電視線是否暢通到位。要檢查強電、弱電的垂直距離是否超過一米，距離達不到要求，日后會影響電視的收看效果(這一點經常被忽略)。
驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標質量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應低于2.5平方，空調線更應達到4平方，否則使用空調時，容易過熱變軟。當然，這是一種理想的配置,多數土建的電線會差一個等級。
7）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。
廚房：在安裝洗菜池的管口里反復地裝水、檢驗水管是否無異物堵塞。檢查衛(wèi)生間的排水情況?？此欠衲芡〞碂o阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來不便或增加裝修改造費用。
【提示：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）。】
8）驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。
衛(wèi)生間：檢查衛(wèi)生間的上下水管道，看看排水管道排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現象，對坐便器的下水檢查則最好反復多次的進行排水試驗，看看排水效果，如有“咕咚”的聲音則是正常。
【提示：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數字，記錄下來，同時要記錄電表數字。還有一種情況，不過就與驗收沒關了。】
9）測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數據來源地點與具體數據，最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。
建筑層高為2.8米，實際高度不宜低于2.6米。
10）核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符,落實相關產品的售后維護期及保修工作歸誰作,明確這些權限。
【提示：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實?！?/p>
11)房屋面積的核定：任何商品房在交付使用時，必須經有資質的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定，得出實測面積。因此，自己驗收時，只要將這個實測面積與合同中約定的面積進行核對，即可得知面積有無誤差。誤差較大的，應及時向開發(fā)商提出并協商解決辦法。
好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。若驗收合格，購房者須在《房屋驗收交接單》上簽字認可，領取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料，同時須按管理處的統(tǒng)一規(guī)定，繳納有關費用。若驗收不合格，購房者也應將不足事項明確記錄在交接單上，可暫不辦理收樓入住手續(xù)，再次收樓時間由雙方另行約定。
★ 【驗房自備工具】★
1）1只塑料洗臉盆(通水)--用于驗收下水管道是否堵塞,但不可以測試管道密合狀況及管壁壓力
2）1只小榔頭或小鋼球(輕敲或滾動)--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓
3）1只塞尺--用于測裂縫的寬度
4）1只5米卷尺--用于測量房子的凈高
5）1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通
6）1只計算器---用于計算數據
7）1只筆--用于簽字
8）1把掃帚--用于打掃室內衛(wèi)生
9）2只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。
10)一本信簽紙----隨時就收樓過程中發(fā)現的問題進行書面登記,并有雙方簽字確認.驗收不合格如何處理?
在房屋接管驗收中發(fā)現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理：
1)影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。
2)對于不影響房屋和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的辦法，由接管單位處理。
3)拿著交房清單去驗房 不符合標準可退房
(首先，開發(fā)商出具的《證明》是不能替代《北京市建設工程竣工驗收備案表》作為交房條件。
你在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》第八條約定的交房條件為該商品房在具備《北京市建設工程竣工驗收備案表》后方可交付房屋。根據國務院《建設工程質量管理條例》及建設部《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》、《北京市工程竣工驗收備案管理暫行規(guī)定》、《中華人民共和國消防法》及其他相關法律、法規(guī)的規(guī)定，建設工程必須經建設單位、勘查單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位驗收合格后且經公安消防部門、環(huán)保部門、人防部門以及其他法律、法規(guī)規(guī)定的部門認可（以上述部門出具的認可文件或準許使用文件為準）后，依法向政府建設工程竣工備案主管部門辦理建設工程竣工驗收備案手續(xù)，該建設工程經政府建設工程竣工備案主管部門對開發(fā)商申報資料等審查后決定同意備案或責令建設單位重新辦理竣工驗收。所以開發(fā)商出具的該建設工程僅已經建設單位、勘查單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位驗收合格且正在比辦理竣工驗收手續(xù)的證明并不是該建設工程已驗收合格且依法辦理完畢建設工程竣工驗收備案手續(xù)的法律憑證，此外該《證明》也不是《商品房買賣合同》第八條約定的交房條件。所以開發(fā)商在沒有依法到政府有關部門辦理完畢全部竣工驗收備案手續(xù)且取得《北京市建設工程竣工驗收備案表》的前提下交付房屋，違反了國家相關法律、法規(guī)規(guī)定和《商品房買賣合同》約定的房屋交付條件。根據《商品房買賣合同》第十一條規(guī)定及第九條規(guī)定你有權拒絕接收房屋并有權按照合同約定追究開發(fā)商逾期交房的違約責任。
第二，開發(fā)商單方規(guī)定以購房者先行支付契稅、公共維修基金、預交物業(yè)管理費等費用為房屋交付的前提條件違反了國家有關法規(guī)規(guī)定及合同約定。
根據建設部《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第七條規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)向用戶交付商品房時，應當有交付驗收手續(xù)，并有用戶對住宅設備、設施的正常運行簽字認可?！?、《商品房買賣合同》第十一條規(guī)定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還應需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔?！?。此外，出賣人（或出賣人委托物業(yè)管理公司辦理房屋入住手續(xù)）向買受人交付房屋是出賣人履行法律及《商品房買賣合同》的約定房屋交付義務，此時買受人與第三方物業(yè)管理公司無任何意義上的法律關系。買受人在與出賣人辦理完畢房屋交接手續(xù)后，也即該房屋的權利、義務及風險等轉至由買受人承擔。買受人與物業(yè)管理公司簽署《前期物業(yè)管理委托協議》或《物業(yè)管理委托合同》時，即買受人與物業(yè)管理公司存在了物業(yè)管理委托法律關系，買受人作為業(yè)主應按照《房屋使用、維修、物業(yè)管理公約》及《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費等費用。
此外，根據根據有關契稅及公共維修基金法規(guī)規(guī)定，買受人作為契稅法定納稅義務人及公共維修基金交納者負有依法納稅和交納公共維修基金的義務，買受人也可以委托出賣人或物業(yè)管理公司或其他第三人交納有關稅費。
總之，出賣人或物業(yè)管理公司以買受人不交納有關稅費及物業(yè)管理費等費用而拒絕交付房屋顯然是錯誤的，但是若買受人自愿委托出賣人或物業(yè)管理公司代收代繳有關稅費法律并不禁止。
物業(yè)管理相關事項
一、合同、權利和義務
1，按稅國房字（1999）185號文要求，業(yè)主應與物業(yè)公司簽定由市國土房管局監(jiān)制的《物業(yè)管理服務合同》確定雙方的權利和義務。別以為每月每平方米不過幾元錢，買得起當然住得起，您要看清，您以后要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費是怎么核定的，要讓物業(yè)管理公司說得清清楚楚、明明白白，還有，您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質最好還是考察一下，到底具備不具備您要求的管理標準，別在今后的管理當中給您造成不必要的麻煩，如果提前認識這家公司，在今后成立業(yè)主委員會的時候您能做到知己知彼。
2，從收樓書注明的收樓日算起，物業(yè)有一年的保修期，在此期間，開發(fā)商將對物業(yè)因施工造成各種質量問題進行維修。
二、物業(yè)繳費
1，當月管理費。
2，其他費用有小車、摩托車、單車保管費；代繳水、電、煤氣費的保證金（或叫周轉金）等等。
3，而業(yè)主在簽合同的同時，還要支付一筆一次性的管理費用，但這些管理費用中不包括供水、供電一戶一表（含抄表裝置）
設備費、信報箱與通郵費、電話管線費、裝修管理費等。驗收中發(fā)現質量問題應明確記錄在案，督促建設施工單位修整改進。
注1：標價牌上未列示的收費項目，業(yè)主可拒付并向有關部門投訴。
注2：契稅、印花稅、交易管理費、房屋測繪費、辦證綜合費、契證工本費，以及物業(yè)管理的動（靜）態(tài)維修基金、水費周轉金、管道煤氣報裝費、有線電視初裝費及維護費、物業(yè)管理費、公攤電費等，應按照國土房管部門、物價局的相關文件或批文為依據收費。
附件A：《商品住宅質量保證書》
1、工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級；
2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；
3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期；
4、用戶報修的單位，答復和處理的時限。
《住宅使用說明書》
1、開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；
2、結構類型；
3、裝修、裝飾注意事項；
4、水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；
5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
6、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；
7、其他須說明的問題。
附件B：住宅用電標準
住宅中“用電設施"”是否達到使用要求，要依據國家對住宅電氣的設計標準加以判別
第二篇：驗房意見書
單元：
小區(qū)
棟
號房
建筑面積：
m 2
請于合格項目內打“√”不妥之處請于備注欄中注明。
序號 項
目 合格 備
注 1 墻面（水泥砂漿毛坯墻）
天花(粉刷)
地板（原砼結構板）
門（包括進戶門、其他前后陽臺門的門框、門鎖、合頁、門扇、門拉手）
窗（包括各房、廳、窗戶的窗框、窗
扇、玻璃窗、窗鎖扣等）
供排水（包括水管、下水管道）
電器（燈、開關、插座）
弱電（包括：有線電視、電信、對講設備端口）
廚房及衛(wèi)生間地面防水層
其他
請準確填寫下列各項 序號 項
目 讀
數 1
水表
電表
本人已詳細檢查上述房屋及其設施情況（上述所寫明不妥之處，請近期內給予修繕）。
業(yè)主（代表）簽名
服務中心代表簽名：
****年**月**日
說明：
第三篇：驗房心得
驗了兩次房，越驗問題越多，把心得記錄下來跟大家一起分享。大家也再繼續(xù)補充啊。
1.準備卷尺一把。根據張人老師經驗，量下房間大門打開后離地面距離。正常距離應為4
到4.5厘米，3厘米左右就要提出問題來了。
2.準備小錘子驗下墻體空鼓。第一次驗房查了幾個空鼓，提出讓施工方整改，施工方應承。
結果今天第二次驗收，雖然看到空鼓有涂抹現象，但空鼓還是存在，仔細查，又查出了好幾處空鼓。
3.準備1千瓦熱水壺一個，檢驗房間各個插座，看插座帶負載時有沒有漏電情況。
4.準備白板筆一根，驗出空鼓可以在墻上做標記。我們第一次帶的普通筆不管用，第二次
還是忘了帶白板筆。準備從現在開始把白板筆揣在包里了。
5.準備小桶一個，可以做廁所防水試驗。雖然以后我們自己裝修也要做防水，但工程的防
水材料要比我們家用的可靠得多。所以防水還是要看他們的啦。（這是第二次驗房通行的一位老師告訴我的，他做功課做得很多）
6.第二次驗房時樓上廚房的水閥門漏水，結果我們廚房的墻和天花全遭殃了。廚房是沒有
地漏，按國家標準也沒有防水的，所以大家裝修時自己一定要加防水處理，預防萬一。
7.驗出問題了就不要簽字同意。今天遇見幾戶人家給忽悠的，明明驗出好幾個問題還簽字
同意。工程方告訴他們有幾年保修的，現在簽字了可以早拿鑰匙。房子都等了10年了，也不在乎多這一個月吧。想想吧，我們沒簽想要他們整改都這么難。
8.即使問題不大，也做個防水試驗，等下一次再簽字。我們第二次發(fā)現的問題比第一次還
多。
第四篇：驗房委托書
驗房委托書15篇
驗房委托書1
甲方：_______________
乙方：_______________公司
甲、乙雙方通過友好協商，甲方委托乙方對甲方的房產進行查驗，現就相關事宜達成如下協議：
一、服務內容
甲方委托乙方對其所購買的座落于市_____區(qū)_____ 小區(qū)_____樓(棟)_____ 單元(號)_____ 門的室內房屋質量狀況進行查驗。
具體房屋類型、裝修程度和乙方所派服務人員的職級以委托確認書或派工單內容為準。
二、服務時間_____
服務時間：_____ 年_____ 月_____日_____ 時_____分
三、查驗依據
四、依據中國驗房師管理協會制定的《驗房師作業(yè)標準暨道德規(guī)范》內容及國家建筑裝修的相關法律、法規(guī)以及相關工程建設標準、驗收規(guī)范。
五、雙方權利、義務
甲方：
1、須在約定的時間、地點接待乙方所派服務人員，并到小區(qū)物業(yè)相關部門辦理相關手續(xù)。
2、保證乙方在為其提供服務過程中不受第三方影響
3、根據服務需要，為乙方提供相應的房產證件資料
乙方：
1、根據甲方委托需求，派遣驗房師對甲方提供驗房服務
2、在驗房后為甲方出具加蓋乙方公章的《房屋查驗咨詢報告》
3、在為甲方提供服務過程中，受到第三方阻礙時，有權終止服務。
六、服務費用
1、驗房結束后，甲方須向乙方支付 元(大寫：_____)服務費用。
2、市內六區(qū)以外根據路程遠近，甲方須向乙方另行支付：
3、付款方式：
(_____)現金支付;(_____)其他支付方式
七、其他事項
1、如需提供其他服務，如空氣質量等協議需另行簽訂
2、如甲方需變更服務時間，須在乙方派工前三天提出變更請求，否則，由此給乙方造成誤工誤時損失者，訂金不予退還。
3、乙方所提供《房屋查驗咨詢報告》僅反映查驗現場當時狀況，因整改、裝修、時間、人為等原因造成的房屋問題不承擔任何責任。
4、甲方不得改動《房屋查驗咨詢報告》內容，且不得將《房屋查驗咨詢報告》做其他用途，否則由此產生的一切后果也由其自行承擔，乙方不承擔任何責任，必要時保留對其訴訟的權利。
5、本合同甲乙雙方代表簽字蓋章后立即生效。合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。
甲方：__________ 乙方：__________
聯系方式：__________ 聯系方式：__________
日期：____年___月____日 日期：____年____月____日
驗房委托書2
委托人：_____性別：___身份證號：___________________________________地址：_____________________________________________
受托人：__________性別：____身份證號：______________________________地址:四川省冕寧縣澤遠鄉(xiāng)雙擁路18號委托人_____購買的位于陜西省西安市未央區(qū)長青二路浪琴灣小區(qū)_____號樓_____
單元__________室的住房。因工作原因，不能親自到西安辦理房屋交接事宜，故委托人自愿立此委托書：
委托事項：全權委托_____為代理人，代理我在陜西省西安市辦理驗收房屋、交房、裝修房屋等事宜。代理人在其代理范圍內所簽署的相關文件，委托人均予以承認，并承擔由此產生的一切法律后果。
委托期限：直至辦理完上述事宜為止。
委托人：_____
受托人：_____
_______年_______月_______日
_______年_______月_______日
驗房委托書3
委托人：
性別：
身份證號：
地址：
受托人：
性別：
身份證號：
地址:
委托人 購買的位于xx省xx市xx區(qū)民族大道xx區(qū)號樓 單元號的住房。因工作原因，不能親自到南寧辦理房屋交接事宜，故委托人自愿立此委托書：
委托事項：全權委托 為代理人，代理我在xx省xx市xx區(qū)民族大道xx區(qū)號樓 單元號的住房辦理驗收房屋、領取房屋鑰匙、繳費、及領取交房資料和所發(fā)物品的所有交房相關事宜。代理人在其代理范圍內所簽署的相關文件，委托人均予以承認，并承擔由此產生的一切法律后果。
委托期限：直至辦理完上述事宜為止。
委托人： 受托人：
年 月 日 年 月 日
驗房委托書4
我 ，身份證號 ，由于長期在外地上班且工作繁忙，無法親自到現場辦理交房手續(xù)，現授權委托 (身份證號 )為我的代理人，代理本人辦理 的一切驗房手續(xù)。代理人在辦理驗房手續(xù)過程中所簽署的一切文件和處理與之有關的一切事務，我均予以承認。
特此委托!
委托人：
年 月 日
驗房委托書5
委托人：_____性別：___身份證號：___________________________________地址：_____________________________________________
受托人：__________性別：____身份證號：______________________________地址:四川省冕寧縣澤遠鄉(xiāng)雙擁路18號委托人_____購買的位于陜西省西安市未央區(qū)長青二路浪琴灣小區(qū)_____號樓_____
單元__________室的住房。因工作原因，不能親自到西安辦理房屋交接事宜，故委托人自愿立此委托書：
委托事項：全權委托_____為代理人，代理我在陜西省西安市辦理驗收房屋、交房、裝修房屋等事宜。代理人在其代理范圍內所簽署的相關文件，委托人均予以承認，并承擔由此產生的一切法律后果。
委托期限：直至辦理完上述事宜為止。
委托人：_____受托人：
年月日年月日
驗房委托書6
委托人： 性別： 身份證號： 地址：
受托人： 性別： 身份證號：
地址: 委托人 購買的位于山東省乳山市銀灘恒興碧海名居小區(qū) 號樓 單元
室的住房。因工作原因，不能親自到乳山辦理房屋交接事宜，故委托人自愿立此委托書：
委托事項：全權委托 為代理人，代理我在山東省乳山市辦理驗收房屋、領取房屋鑰匙、繳費、及領取交房資料和所發(fā)物品的所有交房相關事宜。代理人在其代理范圍內所簽署的相關文件，委托人均予以承認，并承擔由此產生的一切法律后果。
委托期限：直至辦理完上述事宜為止。
委托人： 受托人：
年 月 日 年 月 日
驗房委托書7
委托人：
xx性別：
xx身份證號：
地址：
受托人：
xx性別：
xx身份證號：
地址:
委托人xx購買的位于xx省xx市xx區(qū)民族大道xx區(qū)xx號樓xx單元xx號的住房。因工作原因，不能親自到南寧辦理房屋交接事宜，故委托人自愿立此委托書：
委托事項：全權委托xx為代理人，代理我在xx省xx市xx區(qū)民族大道xx區(qū)xx號樓xx單元xx號的住房辦理驗收房屋、領取房屋鑰匙、繳費、及領取交房資料和所發(fā)物品的所有交房相關事宜。代理人在其代理范圍內所簽署的相關文件，委托人均予以承認，并承擔由此產生的一切法律后果。
委托期限：直至辦理完上述事宜為止。
委托人：
xx受托人：
20xx年xx月xx日
驗房委托書8
委托人： xxx 性別：x身份證號：xxxxxxxxxxxxxxx 地址：xxxxxxxxxxxxxxxxxx
受托人： xxxx性別： x身份證號：xxxxxxxxxxxxx 地址: 四川省冕寧縣澤遠鄉(xiāng)雙擁路18號委托人 xxx 購買的位于陜西省西安市未央區(qū)長青二路浪琴灣小區(qū) xx 號樓xx
單元 xxxx室的住房。因工作原因，不能親自到西安辦理房屋交接事宜，故委托人自愿立此委托書：
委托事項：全權委托 xxx 為代理人，代理我在陜西省西安市辦理驗收房屋、交房、裝修房屋等事宜。代理人在其代理范圍內所簽署的'相關文件，委托人均予以承認，并承擔由此產生的一切法律后果。
委托期限：直至辦理完上述事宜為止。委托人： 受托人： 年月日年月日
驗房委托書9
我xx，身份證號xx，由于長期在外地上班且工作繁忙，無法親自到現場辦理交房手續(xù)，現授權委托xx(身份證號xx)為我的代理人，代理本人辦理xx的一切驗房手續(xù)。代理人在辦理驗房手續(xù)過程中所簽署的一切文件和處理與之有關的一切事務，我均予以承認。
特此委托!
委托人：
20xx年xx月xx日
驗房委托書10
茲委托__________驗房服務連鎖機構驗房師____________代理我本人查驗位于_______市_____區(qū)____________房_______平方(建筑面積)口毛坯房口裝修房。請務必根據本人購房合同相關交樓標準以及國家有關住宅建筑相關規(guī)范標準，客觀公正對房屋整體現狀和部件情況進行詳細查驗，現場驗房作業(yè)結束后一次性支付驗房服務費：人民幣__________元(大寫：__________)。并與七個工作日內向本人出具正式驗房報告。
特此委托!
委托人、業(yè)主簽字：__________
_____年_____月_____日
驗房委托書11
茲委托xx驗房服務連鎖機構的驗房師xxx代理我本人查驗位于x市xxx區(qū)xxx房x平方（建筑面積）口毛坯房口裝修房。請務必根據本人購房合同相關交樓標準以及國家有關住宅建筑的相關規(guī)范標準，客觀公正的對房屋的整體現狀和部件情況進行詳細查驗，現場驗房作業(yè)結束后一次性支付驗房服務費：人民幣xx元（大寫：xx）。并與七個工作日內向本人出具正式驗房報告。
特此委托！
委托人：xx
業(yè)主簽字：xx
20xx年xxx月xxx日
驗房委托書12
委托人： 性別：身份證號：
地址：
受托人： 性別：身份證號：
地址:
委托人 購買的位于xx省xx市xx區(qū)民族大道xx區(qū)號樓 單元號的住房。因工作原因，不能親自到南寧辦理房屋交接事宜，故委托人自愿立此委托書：
委托事項：全權委托 為代理人，代理我在xx省xx市xx區(qū)民族大道xx區(qū)號樓 單元號的住房辦理驗收房屋、領取房屋鑰匙、繳費、及領取交房資料和所發(fā)物品的所有交房相關事宜。代理人在其代理范圍內所簽署的相關文件，委托人均予以承認，并承擔由此產生的一切法律后果。
委托期限：直至辦理完上述事宜為止。
委托人： 受托人：
年月日 年月日
驗房委托書13
茲委托__________驗房服務連鎖機構的驗房師____________代理我本人查驗位于_______市_____區(qū)____________房_______平方（建筑面積）口毛坯房口裝修房。請務必根據本人購房合同相關交樓標準以及國家有關住宅建筑的相關規(guī)范標準，客觀公正的對房屋的整體現狀和部件情況進行詳細查驗，現場驗房作業(yè)結束后一次性支付驗房服務費：人民幣__________元（大寫：__________）。并與七個工作日內向本人出具正式驗房報告。
特此委托！
委托人、業(yè)主簽字：__________
_____年_____月_____日
驗房委托書14
一、服務內容
甲方委托乙方對其所購買的座落于市_____區(qū)_____小區(qū)_____樓（棟）_____單元（號）_____門的室內房屋質量狀況進行查驗。
具體房屋類型、裝修程度和乙方所派服務人員的。職級以委托確認書或派工單內容為準。
二、服務時間_____
服務時間：_____年_____月_____日_____時_____分
三、查驗依據
四、查驗條例
依據中國驗房師管理協會制定的《驗房師作業(yè)標準暨道德規(guī)范》內容及國家建筑裝修的相關法律、法規(guī)以及相關工程建設標準、驗收規(guī)范。
五、雙方權利、義務
甲方：
1、須在約定的時間、地點接待乙方所派服務人員，并到小區(qū)物業(yè)相關部門辦理相關手續(xù)。
2、保證乙方在為其提供服務過程中不受第三方影響
3、根據服務需要，為乙方提供相應的房產證件資料
乙方：
1、根據甲方委托需求，派遣驗房師對甲方提供驗房服務
2、在驗房后為甲方出具加蓋乙方公章的《房屋查驗咨詢報告》
3、在為甲方提供服務過程中，受到第三方阻礙時，有權終止服務。
六、服務費用
1、驗房結束后，甲方須向乙方支付元（大寫：_____）服務費用。
2、市內六區(qū)以外根據路程遠近，甲方須向乙方另行支付：
3、付款方式：
（_____）現金支付；（_____）其他支付方式
七、其他事項
1、如需提供其他服務，如空氣質量等協議需另行簽訂
2、如甲方需變更服務時間，須在乙方派工前三天提出變更請求，否則，由此給乙方造成誤工誤時損失者，訂金不予退還。
3、乙方所提供《房屋查驗咨詢報告》僅反映查驗現場當時狀況，因整改、裝修、時間、人為等原因造成的房屋問題不承擔任何責任。
4、甲方不得改動《房屋查驗咨詢報告》內容，且不得將《房屋查驗咨詢報告》做其他用途，否則由此產生的一切后果也由其自行承擔，乙方不承擔任何責任，必要時保留對其訴訟的權利。
5、本合同甲乙雙方代表簽字蓋章后立即生效。合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。
甲方：__________
乙方：__________
聯系方式：__________
聯系方式：__________
日期：____年___月____日
日期：____年____月____日
驗房委托書15
委托人： _________ 性別：___身份證號：_____________________________________________ 地址：______________________________________________________
受托人： ____________性別： ___身份證號：_______________________________________ 地址: 四川省冕寧縣澤遠鄉(xiāng)雙擁路18號委托人 _________ 購買的位于陜西省西安市未央區(qū)長青二路浪琴灣小區(qū) ______ 號樓______
單元 ____________室的住房。因工作原因，不能親自到西安辦理房屋交接事宜，故委托人自愿立此委托書：
委托事項：全權委托 _________ 為代理人，代理我在陜西省西安市辦理驗收房屋、交房、裝修房屋等事宜。代理人在其代理范圍內所簽署的相關文件，委托人均予以承認，并承擔由此產生的一切法律后果。
委托期限：直至辦理完上述事宜為止。
委托人：
受托人：
_______年_______月_______日
_______年_______月_______日
第五篇：驗房標準
毛坯房驗房標準
一、購房者收房步驟
購房者收到 交房通知單 后的收房步驟： 1.在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：
A、房屋的《住宅質量保證書》； B、《住宅使用說明書》； C、《竣工驗收備案表》； D、面積實測表；
E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)；
2.購房者會同物業(yè)驗房，驗房標準根據《商品房買賣合同》的約定和相關法規(guī)規(guī)范，驗房范圍包括房屋及附屬設施質量、室內有害氣體是否超標及小區(qū)環(huán)境等；
3.購房者就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案，物業(yè)予以認可簽字；
4.開發(fā)商在一定期限內解決驗房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單；
5.購房者再次會同物業(yè)驗房，沒有問題，購房者領取住宅鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接單》，商品房交付完成。
二、商品房交付中的注意事項
1、購房者在查看房屋資料時，房屋的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時也是附在《住宅使用說明書》中。購房者查看《竣工驗收備案表》原件需仔細，《竣工驗收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應該注意的文件，按照有關規(guī)定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。
2.購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現問題，開發(fā)商只承擔房屋質量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。
3.購房者不能以開發(fā)商逾期交房責任沒有承擔為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務。在開發(fā)商已經逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責任完全是購房者自身的權利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責任。
4.商品房交付過程中，購房者驗房的標準依據是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此《商品房買賣合同》中的約定就極為關鍵。
三、商品房交付中的法律問題
商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當的責任等問題。
1.商品房“交付使用”。
怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當然，購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風險的轉移和逾期交付時間的確定。根據有關法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。
2.商品房逾期交付的責任
開發(fā)商已經逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責事由是關鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，并及時履行了告知義務，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔逾期違約責任。
如果開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則開發(fā)商需承擔商品房逾期交付的責任。這個責任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權解除合同。
3.商品房交付不當的責任
商品房交付不當通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關資料有瑕疵但能補正的。在此情況下，購房者有權拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補正。如因補正而構成逾期交付時，開發(fā)商應負逾期交付的違約責任.四、驗房的內容：
1、墻、頂、地飾面工程驗收最主要應驗空鼓，因為它將直接影響后期裝修時的費用，有問題應由開發(fā)商負責維修。墻面空鼓回造成后期的開裂、脫落等現象，地面空鼓會影響地磚松動而斷裂，木地板會造成松動后的地板異響。對于墻面裂縫要分清原因，通常裂縫可不要求開發(fā)商維修，由裝修公司施工時處理為好，結構有疑義的裂縫要找專業(yè)人士判斷。
2、門窗工程的驗收主要看外觀的質量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很難恢復原表面質量。玻璃的劃傷應在每平米0.1寬10厘米長3條以內為合格，還應注意中空玻璃的質量，特別在冬季玻璃內部有無水跡。
3、電氣部分主要是驗電源部分，弱電這時沒開通無法檢查，電源插座接線要正確，不得相零反，特別注意有無接地，無接地要查找原因。
4、設備部分的檢查應由開發(fā)商或物業(yè)負責最初的實驗，并教業(yè)主會使用后，業(yè)主自己在操作。
5、衛(wèi)生間的閉水在驗房前，應通知開發(fā)商提前24小時放水，以便在驗房時直接檢查，當然也可由裝修時的施工隊進場后檢查，但在此之前衛(wèi)生間不得放有可能損壞地面的物品。
6、不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結構、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結束后統(tǒng)一安裝調試。
收房要檢查的文件：竣工備案表、質量保證書、使用說明書、面積測繪書
好象毛坯房并沒有什么驗房的國家標準吧。仔細看了所寫的內容，這應該只是一些注意事項，另外個人覺得樓主所轉內容的第一點上很容易給業(yè)主造成誤導，如果出現墻面裂縫，很可能是一件很麻煩的事情，從現在商品房所出現的墻面裂縫來看，很多都是與施工洞或輕體減力有關，這些裂縫一般是一條直線或一條橫線，往往會出現在非承重墻與承重墻直接，好象現在對這樣的裂縫，維修是相當的麻煩，在南方，天氣比較潮濕，相對比較好一點，在北方，這樣的問題是特別難解決的。這個維修最好不要全部由裝修公司處理，最好是讓建筑單位先對里面進行處理了，然后再又裝修方處理外層，對于這類問題，業(yè)主在要求建筑方維修之前先要看好他們的維修方案，最好是讓他們把里面的縫隙用專業(yè)的水泥填補，然后用鋼絲網覆上，在四周釘上膨脹螺絲。最好再覆上一層布。但這樣也不能完全保證解決開裂的問題。
另外在驗收窗戶的時候要注意一點就是面積比大窗戶和落地窗是否有鋼化（CCC）標志。中空玻璃不只是看劃痕和水氣，還要看晃動的幅度，一些比較大的落地窗，用力一推，會出現較大的晃動，這就很可能不符合標準，有的中空玻璃雖然密封得比較好，但是在制作過程中很可能會出現里面有雜質（內層不干凈），這情況還是比較多的。
現在的房子大多的線都是從墻里走，裝修之前最好是檢查一下所有的插座的線是否都能拉得動，如果有拉不動的，很可能就是沒穿管，這就需要重新穿，這工作也應該又開發(fā)商完成。
衛(wèi)生間的閉水實驗一定要做，但是發(fā)現問題后一點要及時的維修，現在很多裝修好后發(fā)現衛(wèi)生間漏水大多與開發(fā)商無關，主要還是裝修時沒弄好。一般情況下，出來原有的防水層外，裝修的時候，還應再做一次防水，其實這些防水并不是最值得注意的，值得注意的應該水管的連接處是否漏水，現在的衛(wèi)生間基本上都是用瓷磚的，這些瓷磚也是可以起到防水的作用，而且，這水一流出馬上從地漏流走，很少會發(fā)生往下面漏水現象。但是要是水管的接頭出了問題，從那漏出來的水沒地方排走，就會往下磣水。再好的防水層也難防得住這樣的漏水的。
商品房房屋入住驗收標準
收房須知
收房時候關鍵的問題，不能草率的收房！在沒有驗房前，大家對所有要簽字的文件需要謹慎！
1.開發(fā)商提供“二書一表” 二書：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》 一表：《竣工驗收登記備案表》
開發(fā)商如果沒有這些文件提供，業(yè)主可以拒絕收房。業(yè)主還應向開發(fā)商索要房產局測繪隊出具的《面積實測表》 2.驗房程序完成確認無問題后才可領取鑰匙
3.領取鑰匙后再辦理物業(yè)交付手續(xù)，物業(yè)費一次預收不能超過一年
4.在驗房過程中發(fā)現的問題，要以書面形式給開發(fā)商。5.契稅和公共維修基金都是在辦理產權時才繳納的，不應成為開發(fā)商交付房屋的前提條件，您有權拒絕此不合法要求。6.收房時別忘了看《住宅使用說明書》里面有否水電走向圖。7.提醒：如果發(fā)現房屋一般質量問題，應立即找開發(fā)商要求其對有質量問題的地方在規(guī)定的時間內（15日內）整改完成，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間解決不了，應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。索要“兩書一表”
向開發(fā)商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現質量問題時按約維修。
住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產業(yè)在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。
按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。
簽收《房屋驗收單》
在您查看了房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。
其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》
辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。或者可在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。
凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。需要注意的是，北京地區(qū)的水質嚴重超標，有些小區(qū)生活用水全部是靠自己打井取水，為了保險起見，這樣的小區(qū)在驗收房屋時，最好自己采些水樣帶回去，送給有關部門檢驗。如果水質確實不符合生活用水標準，就應想辦法及早解決。高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發(fā)安全運行合格證。高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經消防部門檢驗合格。房屋應按圖紙、文件要求達到設備齊全，功能可靠，手續(xù)完備。
對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點，第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象
(一)檢查房屋有無裂縫
1、仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題
2、看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題
3、看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能報僥幸心理。
(二)檢查房屋有無傾斜:雖然專業(yè)檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發(fā)現問題。有時，可在房頂上用細繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。
(三)檢查房屋有無滲漏 購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。還應察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。
(四)檢查墻面、地面
1、對于已做過粗裝修交房的居室，檢查墻面是否平整，不能有很明 顯的起伏，不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。其實即使是在20世紀80年代建的房子都沒有現在的房子那么弱不禁風。我看過最嚴重的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現有滲水現象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺風來臨之時，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個區(qū)的國土局建的，真可怕。所以，驗收這個，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。
2、檢查墻面有無石灰“爆電”。若石灰沒有經過足夠的時間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均，用鐵器敲打“爆點”時，就會發(fā)現大面積的疏松、脫落等質量問題
3、地面應光潔，不能起砂
4、檢查廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。
(五)檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過找坡處理
主要是為了自然排水（決不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內），看水是否能通暢無阻地排向出水口。
(六)檢查門窗
這里猶其以驗收窗為主。驗收的關鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內外的水平差度。曾經看過一種情況，陽臺的水平與室內的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。門窗的密實度是否合適，開啟關閉是否順暢。門框、窗框邊緣等易受撞擊處是否密實，不應有縫隙。(七)驗層高
如果你的合同有這一個條款。那么你是應該測量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應該測量戶內的多處地方。一般來說，在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。1)減少總承重，這樣基礎部分的成本就可以節(jié)約一部分。2)雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。3)在一定的高度中，降低層高可以建設更多的層數。
第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符；
第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；
第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題；
第五、檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題；
開工新建、改建和擴建的房屋建筑工程在完工以后，建設單位要自行組織進行室內環(huán)境檢測，驗收合格以后才可以投入使用。7月1日以后開工的所有民用建筑工程在完工以后，都必須委托經北京市建委考核認可的檢測機構對室內環(huán)境的狀況進行檢測，凡是不符和國家頒布的《室內環(huán)境檢測標準》的強制性要求的，都不得交付使用，必須在對室內污染源處理之后，經再次檢驗合格后方可投入使用。
據了解，目前我國居民的室內空氣質量狀況不容樂觀。中國室內環(huán)境監(jiān)測中心廣州分中心的有關數據顯示，在廣州大約九成以上的居民家中受到了污染，并且絕大多數為甲醛污染，最嚴重的甚至超過國家標準的十幾倍。另外有關資料還表明，室內污染已經成為引發(fā)我國兒童各種疾病的重要原因。
第六、對發(fā)現的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
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