第一篇：關(guān)于分期首付的操作方法

關(guān)于分期首付的操作方法、約束、風(fēng)險(xiǎn)分析。

一、、操作方法：

北京的一家項(xiàng)目曾經(jīng)推出了首付５％，另１５％的首付由開發(fā)商暫時(shí)替購(gòu)房戶“墊付”，余款仍然實(shí)行按揭。上海一家房產(chǎn)開發(fā)商推出過(guò)“10%首付”的營(yíng)銷策略，在一個(gè)月的期限內(nèi)，凡購(gòu)買其樓盤的客戶，只需承擔(dān)首付款的三分之一，即總房款的10%，其余20%可從某專業(yè)投資公司處無(wú)息獲取。

我見到過(guò)的降低首付款的方式，主要包括以下幾種情況：

１、購(gòu)房戶先付首付款的一定比率，然后制定分期付款計(jì)劃，包括首付款項(xiàng)的支付方式和期限，將首付實(shí)行分期付款（如首付為３０％，購(gòu)房戶可“首付”５％，另２５％由開發(fā)商暫時(shí)墊付，剩余７０％的房款供按揭）；

２、按照工程進(jìn)度先付整個(gè)首付款中的一定比率，中途再付一定比率的首付，最后到主體工程封頂或者交房時(shí)將余下首付款隨著總房款一起付清；

３、購(gòu)房戶先付一定比率的首付款，余下的首付款分?jǐn)傇诎唇屹J款的年限中（如將首付３０％的款分?jǐn)傇诤灱s后的２４個(gè)月，按季度或按年還清首付款）。

4、首期免息月供計(jì)劃。如一套首期25萬(wàn)-30萬(wàn)元的房子，購(gòu)房者只需要交付11萬(wàn)元的首付，在簽訂合約之后，再與開發(fā)商簽訂一份分期付款的協(xié)議，購(gòu)房者只要承諾在9個(gè)月或1年之內(nèi)分期交付首期，開發(fā)商就會(huì)首先為購(gòu)房者墊付剩余部分。

5、“送五成首期裝修款”的活動(dòng)?？蛻糁恍柚Ц兑话氲氖灼诳睿硪话胧灼诳铋_發(fā)商以送裝修款的名義贈(zèng)送。如果買了一套１００萬(wàn)的房子，最低首付是３０萬(wàn)元，那么客戶只需要支付１５萬(wàn)元，剩余的１５萬(wàn)元由開發(fā)商支付。

6、“10%首付”，具體操作方式為購(gòu)房者向一家專業(yè)投資公司提交貸款申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，投資公司為購(gòu)房者提供貸款，還款期限為明年底交房時(shí)，而借貸利息由投資公司承擔(dān)。開發(fā)商與為首付提供貸款的公司之間商定的利息，不會(huì)超越《高利貸法》的相關(guān)規(guī)定。

二、約束

“近零”首付付款方式一般是在銀行按揭之前，是開發(fā)商與消費(fèi)者雙方達(dá)成的關(guān)于首付款的一種付款約定，開發(fā)公司與購(gòu)房戶以簽訂協(xié)議的方式加以明確，目的是減輕購(gòu)房戶相對(duì)較大的心理價(jià)格壓力，通過(guò)“減輕”購(gòu)房戶的首付承受能力，吸引更多的購(gòu)房戶。約束機(jī)制還是有的，購(gòu)房戶到期不能付清首付的，開發(fā)公司可以按照事先約定將不提供證明辦理銀行按揭，或者退還購(gòu)房戶已交部分房款，直至取消原購(gòu)房合同。

三、風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)肯定是有的，這種方式首先加大了開發(fā)商的資金風(fēng)險(xiǎn)和交易成本，同時(shí)還面臨購(gòu)房者個(gè)人的誠(chéng)信問(wèn)題。雖然對(duì)客戶還是有一定的約束，但是如果客戶毀約，對(duì)開發(fā)商而言也是一件折騰的事情。如果購(gòu)房者到交房時(shí)不能交清首付余款，房子等于沒有出售，相當(dāng)于耽擱了一年多，有可能錯(cuò)過(guò)最佳出售時(shí)機(jī)。

更嚴(yán)重的就是法律風(fēng)險(xiǎn)了，現(xiàn)在很多地方的政策是明確禁止這種行為的?！傲闶赘丁辟?gòu)房貸款業(yè)務(wù)，在上海和北京開辦不到一年，即被有關(guān)方面封殺停辦。針對(duì)墊首付現(xiàn)象，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局2008年就向全市房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布通知，明文規(guī)定禁止分期首付。有的地方還沒有明確禁止，但是如果有客戶或者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手去有關(guān)部門告狀，或者客戶以這種行為不符合政策來(lái)耍賴說(shuō)協(xié)議無(wú)效，也是比較麻煩的。

所以，雖然很多地方都在悄悄做這種零首付或者墊付首付，但是根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，就是推出了類似活動(dòng)的開發(fā)商，實(shí)際以這種方式成交的并不多，因?yàn)楫?dāng)政策環(huán)境不好的時(shí)候，其實(shí)很多客戶并不是因?yàn)槭赘哆@個(gè)問(wèn)題才不買房的。所以這種手法很多時(shí)候只是一種噱頭，有助于樓盤炒作。小開發(fā)商無(wú)所謂，怎么能走怎么走。如果大盤想要做，確實(shí)要慎重一點(diǎn)，就算客戶沒有問(wèn)題，被舉報(bào)叫停的風(fēng)險(xiǎn)還是有的。所以最好請(qǐng)專業(yè)律師，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r評(píng)估一下實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)，慎重決定。

2012年3月12日央行記者會(huì)

宏觀審慎，保證首套房貸

現(xiàn)在的樓市調(diào)控處于僵局，關(guān)于首套房的利率優(yōu)惠一直是大家關(guān)注的焦點(diǎn)，信貸政策會(huì)作哪些調(diào)整？副行長(zhǎng)劉士余在回答記者問(wèn)時(shí)提出，去年房貸增速連續(xù)下降。將繼續(xù)全面落實(shí)差別化住房政策，宏觀審慎的前提下，對(duì)首套房必須予以保證。

劉士余說(shuō)，去年房地產(chǎn)的貸款增速一直在下降，這是房地產(chǎn)調(diào)控走向一個(gè)好的表現(xiàn)?！敖衲?，我們還要全面落實(shí)差別化的住房信貸政策，各家銀行對(duì)個(gè)人居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證?！钡矎?qiáng)調(diào)，利率問(wèn)題，各家銀行是自主定價(jià)。中央銀行此前在關(guān)于個(gè)人首套房貸款利率上有一個(gè)下限，“我們鼓勵(lì)各家金融機(jī)構(gòu)在央行的基準(zhǔn)利率和首套商品普通住宅貸款優(yōu)惠利率的下限之間，根據(jù)借款人的財(cái)務(wù)狀況權(quán)衡定價(jià)?！?/p>

不過(guò)他指出，現(xiàn)在市場(chǎng)上出現(xiàn)的少數(shù)開發(fā)商搞的一成首付等，商業(yè)銀行不能參與，要嚴(yán)格落實(shí)差別化的住房信貸政策。

第二篇：首付分期報(bào)告

關(guān)于首付分期付款的報(bào)告

一、首付分期的概念。

在購(gòu)房者購(gòu)房過(guò)程中，房開商會(huì)提供“首付分期”的方式降低購(gòu)房門檻，首付分期是指購(gòu)房人先按照一定的比例支付部分首付款并簽訂貸款合同，然后在一定期限內(nèi)將剩余首付款尾款補(bǔ)齊。開發(fā)商墊付的首期款免息，客戶只需與開發(fā)商簽訂有關(guān)合同，約定分期還款時(shí)間以及相關(guān)違約責(zé)任即可。

二、首付分期出現(xiàn)的原因

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府的宏觀調(diào)控政策，對(duì)房?jī)r(jià)的瘋狂上漲起到的一定的抑制作用，但同時(shí)銀行提高首付比例的貸款政策，在很大程度上增加了購(gòu)房者的準(zhǔn)入成度，于是針對(duì)銀行提高首付比例，開發(fā)商則通過(guò)“首付分期”的方式幫購(gòu)房人降低門檻。對(duì)于剛需群體，“分期交納首付款”的方式確實(shí)為他們提供了更加充裕的時(shí)間以籌措資金，于是很自然的“首付分期”就成為了眾多商家的一種營(yíng)銷策略，搶占市場(chǎng)份額的重要手段。

2、首付分期售樓模式之所以出現(xiàn)，一是緩解購(gòu)房者的首付壓力或購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)一些買家的資金用來(lái)投資或其他用途，很多情況是要到年底才能收回，另外30%的首付款本身數(shù)目較大，需要時(shí)間籌集。

三、首付分期的目的

1、隨著房貸金融政策的收緊，房貸首付比例金額的提高對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)壓力有所增加，推出此種方式主要是為了緩解購(gòu)房者首付款的支付壓力，為借款人在籌措資金方面提供了寶貴的時(shí)間。面對(duì)的是剛需購(gòu)房者，這部分客戶往往有比較迫切的置業(yè)需求，但是可能因?yàn)槿卞X買不了房，拉長(zhǎng)首付款的支付周期，給了他們更長(zhǎng)的周期去籌措錢。

2、憑借開發(fā)商實(shí)力減輕購(gòu)房者暫時(shí)的資金壓力，以樹立開發(fā)商形象；是為了加快銷售速度，快速占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng)。

3、加快項(xiàng)目銷售，緩解開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)壓力。

4、適應(yīng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，進(jìn)行政策的更新，使優(yōu)惠措施更合理、更順應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)。

5、以較有吸引力的優(yōu)惠，刺激消費(fèi)群購(gòu)買意識(shí)，緩解持幣觀望情緒。

四、首付分期的作用影響

1、吸引購(gòu)房者，首付分期的銷售方式新穎別致，優(yōu)惠程度高很大程度上吸引了潛在購(gòu)房客戶個(gè)人、群體，達(dá)到有效的營(yíng)銷效果。

2、可以通過(guò)這種方式得到銀行的按揭貸款，作為期房開即使購(gòu)房者沒有交齊剩余首付而違約，開發(fā)商剩余首付款項(xiàng)的空白也不需要開發(fā)商自己承擔(dān)。

墊資首付表面看上去沒有漏洞，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)降低了購(gòu)房門檻。但實(shí)際上，這種方式放大了購(gòu)房人的支付能力，也放大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。但“首付分期”實(shí)際上是處于灰色地帶的操作方式，對(duì)于購(gòu)房人和銀行來(lái)講，都承擔(dān)著潛在風(fēng)險(xiǎn)。

五、首付分期的操作方法

１、購(gòu)房戶先付首付款的一定比率，然后制定分期付款計(jì)劃，包括首付款項(xiàng)的支付方式和期限，將首付實(shí)行分期付款（如首付為３０％，購(gòu)房戶可“首付”５％，另２５％由開發(fā)商暫時(shí)墊付，剩余７０％的房款供按揭）。

２、按照工程進(jìn)度先付整個(gè)首付款中的一定比率，中途再付一定比率的首付，最后到主體工程封頂或者交房時(shí)將余下首付款隨著總房款一起付清。

３、購(gòu)房戶先付一定比率的首付款，余下的首付款分?jǐn)傇诎唇屹J款的年限中（如將首付３０％的款分?jǐn)傇诤灱s后的２４個(gè)月，按季度或按年還清首付款）。

4、首期免息月供計(jì)劃。如一套首期30萬(wàn)元的房子，購(gòu)房者只需要交付11萬(wàn)元的首付，在簽訂合約之后，再與開發(fā)商簽訂一份分期付款的協(xié)議，購(gòu)房者只要承諾在1年之內(nèi)分期交付首期，開發(fā)商就會(huì)首先為購(gòu)房者墊付剩余部分。

5、“送五成首期裝修款”的活動(dòng)。客戶只需支付一半的首期款，另一半首期款開發(fā)商以送裝修款的名義贈(zèng)送。如果買了一套１００萬(wàn)的房子，最低首付是３０萬(wàn)元，那么客戶只需要支付１５萬(wàn)元，剩余的１５萬(wàn)元開發(fā)商支付。

6、“10%首付”，具體操作方式為購(gòu)房者向一家專業(yè)投資公司提交貸款申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，投資公司為購(gòu)房者提供貸款，還款期限為明年底交房時(shí)，而借貸利息由投資公司承擔(dān)。開發(fā)商與為首付提供貸款的公司之間商定的利息，不會(huì)超越《高利貸法》的相關(guān)規(guī)定。

六、首付分期的操作流程

1、身份認(rèn)證，購(gòu)房者出示身份證件、銀行貸款記錄，確認(rèn)是首次置業(yè)還是二次甚至多次置業(yè)。

2、審核，開發(fā)商核查購(gòu)房者出示的證明，仔細(xì)查對(duì)銀行賬目，確保有相應(yīng)權(quán)利享受優(yōu)惠；審核購(gòu)房者所購(gòu)物業(yè)的建筑面積。

3、雙方簽訂協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容主要包括購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)物業(yè)的基本情況及總價(jià)，首付二成或三成的金額，剩余首期款分幾期支付，違約事項(xiàng)等。

七、首付分期的約束

1、“近零”首付付款方式一般是在銀行按揭之前，是開發(fā)商與消費(fèi)者雙方達(dá)成的關(guān)于首付款的一種付款約定，開發(fā)公司與購(gòu)房戶以簽訂協(xié)議的方式加以明確，目的是減輕購(gòu)房戶相對(duì)較大的心理價(jià)格壓力，通過(guò)“減輕”購(gòu)房戶的首付承受能力，吸引更多的購(gòu)房戶。約束機(jī)制還是有的，購(gòu)房戶到期不能付清首付的，開發(fā)公司可以按照事先約定將不提供證明辦理銀行按揭，或者退還購(gòu)房戶已交部分房款，直至取消原購(gòu)房合同。

八、首付分期的風(fēng)險(xiǎn)

1、開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，首先加大了開發(fā)商的資金風(fēng)險(xiǎn)和交易成本，同時(shí)還面臨購(gòu)房者個(gè)人的誠(chéng)信問(wèn)題，如果客戶毀約，對(duì)開發(fā)商而言也是一件折騰的事情。如果購(gòu)房者到交房時(shí)不能交清首付余款，房子等于沒有出售，相當(dāng)于耽擱了一年多，有可能錯(cuò)過(guò)最佳出售時(shí)機(jī)。

2、法律風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在很多地方的政策是明確禁止這種行為的?！傲闶赘丁辟?gòu)房貸款業(yè)務(wù)，在上海和北京開辦不到一年，即被有關(guān)方面封殺停辦。針對(duì)墊首付現(xiàn)象，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局2008年就向全市房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布通知，明文規(guī)定禁止分期首付。有的地方還沒有明確禁止，但是如果有客戶或者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手去有關(guān)部門告狀，或者客戶以這種行為不符合政策來(lái)耍賴說(shuō)協(xié)議無(wú)效，也是比較麻煩的。

第三篇：房地產(chǎn)首付分期借款協(xié)議

XX麗都商品房借款協(xié)議

甲方：

地址：聯(lián)系電話：0857—35307773530555

乙方：身份證號(hào)碼：

家庭住址：聯(lián)系電話：甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購(gòu)買XX麗都商品房向甲方借款事宜達(dá)成以下協(xié)議：

一、乙方經(jīng)充分考慮，自愿決定購(gòu)買甲方開發(fā)建設(shè)的XX麗都商品房，所購(gòu)商品房屋為用房，其房號(hào)為XX麗都區(qū)單元號(hào)。

二、乙方所購(gòu)商品房的建筑面積為平方米，建面成交單價(jià)為元每平方米，采取商貸/公積金貸款付款方式，根據(jù)甲方現(xiàn)行的購(gòu)房政策規(guī)定，乙方應(yīng)向甲方繳納的首付款為人民幣元（大寫：元整）。

三、乙方在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，因乙方現(xiàn)無(wú)法全額交付首付款，實(shí)際向甲方繳納部分首付款人民幣元（大寫：元整），下欠首付款人民幣元（大寫：元整）由乙方從即日起特向甲方借款人民幣元(大寫：元整）用作繳納首付款，并承諾在甲方向其交房之前一次性全額歸還甲方本借款。

四、逾期還款的后果

乙方若逾期未一次性全額還清甲方本借款，甲方有權(quán)不予將房屋交給乙方，同時(shí)乙方應(yīng)自甲方通知交房之日起每日向甲方支付應(yīng)付款5‰的逾期違約金。若乙方超過(guò)30天仍未一次性歸還甲方本借款的，乙方應(yīng)自甲方通知交房之日起每日向甲方支付應(yīng)付款10‰的逾期違約金。若因乙方的原因?qū)е录追浇獬渡唐贩抠I賣合同》或乙方提出退房的，則乙方已向甲方繳納的首付款不予退還，并同時(shí)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用及責(zé)任。

五、本協(xié)議系甲、乙雙方的真實(shí)意思表示，雙方均需遵守執(zhí)行。

本協(xié)議一式三份，甲方執(zhí)二份，乙方執(zhí)一份，具有同等法律效力，雙方簽字蓋章后即行生效。

甲方（蓋章）：乙方：

授權(quán)簽約人：委托代理人：

簽約日期：年月日簽約日期：年月日

第四篇：房地產(chǎn)首付分期借款協(xié)議

XX麗都商品房借款協(xié)議

甲方：

地址：

聯(lián)系電話：0857—3530777

3530555 乙方：

身份證號(hào)碼：

家庭住址：

聯(lián)系電話：

甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購(gòu)買XX麗都商品房向甲方借款事宜達(dá)成以下協(xié)議：

一、乙方經(jīng)充分考慮，自愿決定購(gòu)買甲方開發(fā)建設(shè)的XX麗都商品房，所購(gòu)商品房屋為

用房，其房號(hào)為XX麗都

區(qū)

單元

號(hào)。

二、乙方所購(gòu)商品房的建筑面積為

平方米，建面成交單價(jià)為

元每平方米，采取

商貸/公積金貸款 付款方式，根據(jù)甲方現(xiàn)行的購(gòu)房政策規(guī)定，乙方應(yīng)向甲方繳納的首付款為人民幣

元（大寫：

元整）。

三、乙方在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，因乙方現(xiàn)無(wú)法全額交付首付款，實(shí)際向甲方繳納部分首付款人民幣

元（大寫：

元整），下欠首付款人民幣

元（大寫：

元整）由乙方從即日起特向甲方借款人民幣

元(大寫：

元整）用作繳納首付款，并承諾在甲方向其交房之前一次性全額歸還甲方本借款。

四、逾期還款的后果

乙方若逾期未一次性全額還清甲方本借款，甲方有權(quán)不予將房屋交給乙方，同時(shí)乙方應(yīng)自甲方通知交房之日起每日向甲方支付應(yīng)付款5‰的逾期違約金。若乙方超過(guò)30天仍未一次性歸還甲方本借款的，乙方應(yīng)自甲方通知交房之日起每日向甲方支付應(yīng)付款10‰的逾期違約金。若因乙方的原因?qū)е录追浇獬渡唐贩抠I賣合同》或乙方提出退房的，則乙方已向甲方繳納的首付款不予退還，并同時(shí)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用及責(zé)任。

五、本協(xié)議系甲、乙雙方的真實(shí)意思表示，雙方均需遵守執(zhí)行。

本協(xié)議一式三份，甲方執(zhí)二份，乙方執(zhí)一份，具有同等法律效力，雙方簽字蓋章后即行生效。

甲方（蓋章）：

乙方： 授權(quán)簽約人：

委托代理人：

簽約日期：

****年**月**日

簽約日期：

****年**月**日

第五篇：按揭首付分期協(xié)議

買賣合同編號(hào)：協(xié)議編號(hào)：

關(guān)于首付款支付的補(bǔ)充協(xié)議

甲方：中聯(lián)重科股份有限公司

乙方：李紹平

本協(xié)議簽訂地：湖南省長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)

甲、乙雙方于年月日簽訂合同順序號(hào)為《產(chǎn)品買賣

合同》（以下簡(jiǎn)稱《合同》），根據(jù)《合同》約定，乙方購(gòu)買甲方型號(hào)為TC5010-4型塔式起重機(jī)貳臺(tái)，設(shè)備總金額為人民幣 55萬(wàn)元，付款方式及付款期限為：銀行按揭貸款，買受人

在《合同》簽訂即日起日內(nèi)支付定金萬(wàn)元（大寫：）；首付款11萬(wàn)元（含定金）（大寫： 壹拾壹萬(wàn)元整）、保證金0萬(wàn)元（大寫： 零元整）、按揭

費(fèi)用（含保險(xiǎn)費(fèi)、按揭手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等）1.3408萬(wàn)元（大寫： 壹萬(wàn)叁仟肆佰零捌元整），于（日期）前支付；余款 44 萬(wàn)元（大寫： 肆拾肆萬(wàn)元整）辦理 36 個(gè)月銀行按揭貸款一次性支付。

現(xiàn)因乙方資金周轉(zhuǎn)困難，影響首付款總額的支付，雙方本著長(zhǎng)期合作的原則，經(jīng)友好

協(xié)商，就首付款支付事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、乙方在年月日前向甲方支付部分首付款 5.5 萬(wàn)元(即設(shè)備總金額的10 ％，含定金，大寫： 伍萬(wàn)伍仟元整)及保證金 0 萬(wàn)元（大寫： 零元整）、按揭費(fèi)用（含

保險(xiǎn)費(fèi)、按揭手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等）1.3408 萬(wàn)元（大寫：壹萬(wàn)叁仟肆佰零捌元整），共計(jì) 6.8408 萬(wàn)

元（大寫： 陸萬(wàn)捌仟肆佰零捌元整）。

二、首付款余額(即設(shè)備總金額的 10 ％計(jì)人民幣 5.5 萬(wàn)元，大寫： 伍萬(wàn)伍仟元整)，乙方于發(fā)貨放款后1年按季度（均付）向甲方支付。

三、本協(xié)議作為上述《合同》的附件，與其具有同等法律效力，若內(nèi)容約定不一致或

沖突的，以本協(xié)議為準(zhǔn)。

四、本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律

效力。

甲方：中聯(lián)重科股份有限公司乙方：

委托代理人：法定代表人：

年月日年月日