第一篇：溫州中院審理商品房買賣合同糾紛案件中遇到的疑難問題的意見

溫州中院審理商品房買賣合同糾紛案件中遇到的疑難問題的意見

溫州中院審理商品房買賣合同糾紛案件中遇到的疑難問題的意見

發(fā)表時間：2010-09-15 22:57:00 閱讀次數(shù)：368 所屬分類：商品房買賣糾紛

溫州民事審判動態(tài)與參閱 2010年第17期（總第64期）

溫州市中級人民法院民事審判第四庭編

2010年4月30日

溫州中院民四庭審判長聯(lián)席會議備忘錄（2010年第3號）

4月29日，溫州中院民四庭審判長聯(lián)席會議就審理商品房買賣合同糾紛案件中遇到的疑難問題，進行了研究討論，并在去年6月全市法院民事審判例會上討論征求意見的基礎上，形成會議備忘錄，現(xiàn)予以刊登，供審理時參考。第一條

人民法院認定出賣人在商品房銷售廣告中所作允諾視為要約的，應當同時具備以下幾個條件：

（一）廣告涉及的內容應在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之內；

（二）廣告內容針對的是房屋及其相關設施；

（三）所作的說明和允諾必須具體確定；

（四）承諾的內容必須對合同的訂立以及房價的確定具有重大影響。

第二條

出賣人與買受人簽訂的認購書、訂購書、意向書、預訂書、許諾書、預收定金書等（以下統(tǒng)稱認購書），僅約定了當事人概況、房屋基本情況、價款計算方法的，一般認定為預約。如一方違約的，可以適用定金罰則處理。第三條

商品房買賣認購書中約定買受人同意按出賣人公示的樣板條款訂立合同的，該約定對雙方當事人具有約束力。認購人以該條款屬格式條款拒絕訂立商品房買賣合同，或者請求認定該認購書無效或請求解除合同、返還定金的，人民法院不予支持。

第四條

出賣人以不可抗力為由，請求部分或全部免除逾期辦證、逾期交房或面積不符等違約行為的民事責任，按下列情況處理：

（一）該不可抗力事項在房屋買賣合同中明確約定免責的，原則上可予支持；

（二）雖然屬于不可抗力事項，但出賣人沒有采取積極措施，致使損失擴大的，擴大損失部分不予支持；

（三）雖然屬于不可抗力事項，但該不可抗力事項屬于反復出現(xiàn)或具有季節(jié)性特征的，出賣人沒有采取積極措施造成損失的，該請求不予支持；

（四）既有不可抗力因素，又有當事人主觀過錯的，應予區(qū)別認定，對屬于不可抗力事項的部分予以免責。第五條

當事人請求人民法院委托或指定專門機構認定或鑒定不可抗力事項的，不予支持。

不可抗力屬于眾所周知的事實，可以通過公眾熟知的方式獲得。必要時，可以將有關政府部門的公告通知等作為依據(jù)。第六條

人民政府或受其委托的組織所作出的具體行政行為影響了當事人在房屋買賣中的民事權利，如果當事人沒有過錯的，一般可視為不可抗力事項。

人民政府或受其委托的組織所作出的抽象行政行為影響了當事人在房屋買賣中的民事權利一般可視為不可抗力事項。第七條

出賣人因單位犯罪或直接負責的主管人員和其他直接責任人員因違法犯罪被查處，導致出現(xiàn)逾期交房、逾期辦證或面積不符等違約行為的，不視為不可抗力，出賣人不能因此免除民事責任。

第八條

因出賣人的原因致使商品房買賣合同未能訂立，買受人請求雙倍返還定金后，還可就其信賴利益的損失要求賠償。但買受人要求賠償其房屋漲價損失的，不予支持。第九條

買受人根據(jù)《解釋》第八條、第九條的規(guī)定，要求出賣人賠償損失的，可以選擇房屋漲價損失或者不超過已付購房款一倍中的一項適用。

第十條

買受人依據(jù)《解釋》第八條、第九條的規(guī)定，要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，一般應予支持。出賣人請求減少的，人民法院可以結合案件的具體情況，決定是否予以適當減少，但原則上不得低于已付購房款的50%。

第十一條

具有《解釋》第八條、第九條規(guī)定的五種情形的，買受人依照《消費者權益保護法》的規(guī)定，要求出賣人承擔懲罰性賠償責任，人民法院不予支持。

第十二條

出賣人在交房時應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，否則，視為出賣人交付的房屋不符合交房條件，買受人有權拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房違約責任由出賣人承擔。

買受人已接收出賣人交付的商品房鑰匙的，應當視為《解釋》第十一條規(guī)定的“對房屋的轉移占有”，該商品房已經(jīng)交付使用，當事人另有約定的除外。

買受人按本條第二款接收商品房后，又以出賣人未提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》為由要求出賣人承擔因不具備交房條件而逾期交房的違約責任的，不予支持。第十三條

買受人接收商品房后，如因消防、規(guī)劃等原因導致無法辦理房屋權利證書，可視為出賣人交付的商品房存在瑕疵，并有權要求出賣人承擔違約責任或賠償損失。第十四條

出賣人未按商品房買賣合同約定時間交房的，應當承擔逾期交房的違約責任。逾期交房違約金以合同約定的交房日為起算點，以實際交房日為止算點。

第十五條

在商品房具備交房條件后，出賣人已經(jīng)通知買受人交房，如因買受人的原因遲延接收房屋的，應以出賣人的交房通知送達買受人之日或通知規(guī)定的最遲交房日為交房時間。

第十六條

出賣人在通知交房時，尚不具備交房條件的（如消防未驗收合格、規(guī)劃等原因），買受人有權拒絕接收。在商品房符合交房條件后，出賣人應當再次履行交房通知義務。

第十七條

《解釋》第十八條和第十九條規(guī)定的“出賣人原因”，是指出賣人在履行商品房買賣合同權屬交付前應承擔的有關辦理權屬登記的義務，主要包括商品房建設完工以后應當履行的初始產(chǎn)權登記的有關手續(xù)。非出賣人所應承擔的法定義務或約定義務之外的原因造成逾期辦證的，不視為“出賣人的原因”。第十八條

提供不動產(chǎn)銷售（轉讓）專用發(fā)票及房屋平面圖屬出賣人的合同附隨義務，若因出賣人未履行該合同附隨義務，導致買受人未能取得房屋權屬證書，應當依照《解釋》第十八條的規(guī)定承擔違約責任。

第十九條

《解釋》第十八條第一款規(guī)定的“房屋權屬證書”，包括房屋所有權證書和土地使用權證書。出賣人就買受人未按時取得房屋所有權證書承擔了違約責任后，買受人又請求出賣人就未按時取得土地使用權證書承擔違約責任的，兩者違約期間重疊部分的違約金，不予支持。第二十條

因開發(fā)商未按規(guī)劃設計建設（如加層）等原因導致房屋權屬證書暫時無法辦理的，買受人主張解除商品房買賣合同的，應當予以支持。

買受人未主張解除合同，而要求出賣人承擔逾期辦證違約責任的，應當結合逾期辦證的時間、買受人對房屋的使用收益情況及公平原則，并依照《合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定，確定一次性逾期辦證的違約金數(shù)額，原則上不超過已付房款的50%。

第二十一條

當事人對商品房交付面積的確定發(fā)生爭議的，如果商品房買賣合同中對商品房面積的確定有明確約定的，從其約定；如果沒有約定或者約定不明的，應以房屋產(chǎn)權登記面積或者房地產(chǎn)行政主管部門審核確定的房產(chǎn)測繪結果為準。

第二十二條

出賣人交付商品房的總建筑面積符合合同約定，但公攤面積超出合同約定，導致套內面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同并返還已付購房款及利息的，應予支持；買受人同意繼續(xù)履行合同的，應將商品房公攤面積與套內面積分別計算后，依照《解釋》第十四條的規(guī)定分別處理。

第二十三條

當事人對交付的商品房實際層高、小區(qū)綠化面積、周邊環(huán)境設施等存在爭議的，按下列情況處理：

（一）商品房買賣合同中有明確約定的，從其約定；

（二）商品房買賣合同沒有約定或約定不明確，但符合國家及當?shù)匦袠I(yè)主管部門的相關規(guī)范要求，買受人要求出賣人承擔違約責任的，一般不予支持。

買受人要求出賣人承擔違約責任或賠償損失的，人民法院可綜合考慮出賣人的違約程度、對房價的影響、對買受人使用造成的不利影響以及案件的具體情況等，予以酌情確定。商品房實際層高、小區(qū)綠化面積、周邊環(huán)境設施等具有上述

（一）、（二）之情形，若構成根本性違約的，買受人有權請求解除合同。

第二十四條

《解釋》第十三條第一款規(guī)定的“嚴重影響正常居住使用”，應當結合商品房是否對買受人的生命和財產(chǎn)安全、身體健康造成重大影響、是否嚴重干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復等因素，予以綜合判斷。

第二十五條

地方政府的職能部門依照地方性法規(guī)、部門規(guī)章或政府文件對物業(yè)專項維修資金予以收取和管理，屬于政府行政職責范圍。人民法院在審理民事案件時，不對其收取的標準或合理性進行審查。第二十六條

商品房買賣合同中已對物業(yè)專項維修資金的交納作出約定的，從其約定。

第二十七條

商品房買賣合同中約定以買受人向出賣人交納物業(yè)專項維修資金作為交付房屋或辦理權屬證書的前提條件，并以此作為逾期交房或逾期辦證責任免除的抗辯主張的，人民法院不予支持。

第二十八條

出賣人在向人民政府的有關職能部門繳納買受人物業(yè)名下的物業(yè)專項維修資金后再向人民法院起訴追償，人民法院原則上應予支持。但下列情況例外：

（一）雙方約定物業(yè)專項維修資金由出賣人負擔的；

（二）簽訂商品房買賣合同時的地方政策規(guī)定物業(yè)專項維修資金計入售房價格的；

（三）出賣人繳款時屬于自愿代買受人履行交款義務的。

第二十九條

出賣人向人民政府的有關職能部門繳納本應由買受人負擔的物業(yè)專項維修資金后，向人民法院起訴追償，適用民法通則關于訴訟時效的規(guī)定。

第三十條

買受人請求出賣人移轉房屋所有權、辦理房屋所有權登記或者履行協(xié)助辦理房屋權屬證書義務的，不適用《民法通則》有關訴訟時效的規(guī)定。

第三十一條

買受人請求出賣人承擔逾期辦證違約金的，適用《民法通則》有關訴訟時效的規(guī)定，訴訟時效期間從約定辦證期限屆滿時計算。第三十二條

當事人以交付的商品房面積與合同約定存在誤差為由請求補足房價款或者返還房價款及利息的，訴訟時效從其知道或者應當知道房地產(chǎn)行政主管部門審核確定該房產(chǎn)測繪結果之日起算，但當事人明確約定以其他方式確定該商品房面積的除外。

第三十三條

買受人以商品房存在質量問題為由請求出賣人賠償損失的，訴訟時效從其知道或者應當知道該質量問題造成其損失之日起算；請求出賣人予以修復的，訴訟時效從其知道或者應當知道該質量問題之日起算，但尚未超過保修期的除外。

第三十四條

本意見所稱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)稱為出賣人，購房戶統(tǒng)稱為買受人。

第三十五條 根據(jù)《解釋》第二十八條規(guī)定，《解釋》具有在一定時期內溯及既往的效力，即以商品房買賣合同的簽訂時間為界，在1995年1月1日《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的，2003年6月1日后尚在審理的一審、二審案件，均適用《解釋》的規(guī)定。

第三十六條

本意見自下發(fā)之日起施行。法律法規(guī)、司法解釋、上級法院文件有新規(guī)定的，按法律法規(guī)、司法解釋、上級法院文件的規(guī)定執(zhí)行。

第二篇：關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答

關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答（3）

標簽：房產(chǎn) 法律 買受人 商品房買賣合同 房屋權屬證書 雜談(2009-04-13 12:05:41)分類：法律知識

19、問：買受人逾期支付購房款或者未依約足額支付購房款，能否成為出賣人逾期交房、逾期辦理房屋權屬證書的抗辯事由？是否應視出賣人有無具備交房、辦證條件區(qū)別對待？

答：依照雙方當事人的約定，買受人付款義務應當先于或者與出賣人的交房、辦證義務同時履行的，買受人逾期支付全部或部分購房款時，出賣人可以行使后履行抗辯權或者同時履行抗辯權，其交房、辦證的期限可予相應順延。

20、問：由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋權屬證書，但買受人不起訴要求退房，僅要求出賣人支付逾期辦證違約金的，如何處理？

答：合同有效，但因出賣人原因導致無法辦理房屋權屬證書，雙方當事人均不主張解除合同的，法院不應判決解除合同。買受人僅起訴要求出賣人支付逾期辦證違約金的，按照法律關于違約金的規(guī)定處理。

21、問：買受人請求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權屬證書之義務有無訴訟時效？買受人請求出賣人承擔逾期交房、逾期辦證的違約金的訴訟時效從何時起算？

答：買受人請求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權屬證書義務的，不適用我國《民法通則》關于訴訟時效的規(guī)定。但買受人請求出賣人支付逾期交房、逾期辦證違約金的，適用訴訟時效的規(guī)定。商品房買賣合同對逾期交房、逾期辦證違約金的支付日期有約定的，訴訟時效從約定之次日起算；無約定的，一次性支付的違約金的訴訟時效從合同約定的應交房之次日以及《商品房買賣合同司法解釋》第十八條

第一款規(guī)定的出賣人應承擔逾期辦證違約責任之日起算；按日計付的違約金的訴訟時效應當分別每一日單獨計算。

22、問：商品房買賣合同中約定房屋交付使用的條件為“商品房經(jīng)竣工驗收合格”，其中竣工驗收合格除包括經(jīng)設計、施工、監(jiān)理、建設單位驗收合格外，是否還應包括消防等專項驗收合格？

答：交付使用的房屋不僅應當經(jīng)設計、施工、監(jiān)理、建設單位等驗收合格，還應當符合法律、法規(guī)關于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定，包括消防驗收。

23、問：出賣人在交付商品住宅時不能提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，是否構成違約？

答：出賣人不能提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，構成違約，買受人因此拒絕接收商品住宅的，由此產(chǎn)生的逾期交房責任應當由出賣人承擔。

24、問：出賣人通知交房時，尚不具備交房條件（如消防未驗收合格），買受人拒絕接收，在符合交房條件后，出賣人是否必須再次通知交房？

答：在房屋具備交付使用條件后，出賣人應當告知買受人并再次通知其接收房屋。因出賣人未告知導致買受人遲延接收房屋的，出賣人仍應承擔由此產(chǎn)生的逾期交房責任。

25、問：商品房買賣合同中約定買受人應繳納房屋專項維修資金，但對如何繳納約定不明（例如繳納數(shù)額和應向誰繳納等未作具體約定），出賣人能否將買受人未繳納該款作為其未按期交房的抗辯事由？

答：如果根據(jù)商品房買賣合同的約定，買受人繳納房屋專項維修資金之義務應先于或者與出賣人交房義務同時履行，但因房屋專項維修資金如何繳納約定不明，導致買受人未繳納該項費用的，出賣人不得將買受人未繳納該項資金作為逾期交房的抗辯事由。

26、問：設計變更的，（1）買受人要求退房并要求出賣人承擔違約責任，而合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法的，應如何確定違約金數(shù)額或損失賠償額？（2）買受人不主張退房，而要求按原合同履行的，如何處理？

答：出賣人變更設計的，可參照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定處理。買受人要求退房的，出賣人應當承擔違約責任。合同對違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法未作約定的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照買受人已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，從買受人交款之日計算至出賣人返還購房款之日止。房屋已經(jīng)建成或者因其他原因無法恢復原設計，買受人請求出賣人交付原設計的商品房的，不予支持。

27、問：出賣人未取得商品房預售許可證，與包銷人訂立的包銷合同是否有效？包銷人是否應當具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格？因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人以包銷人為被告起訴的，是否應當追加出賣人參加訴訟？出賣人的訴訟地位如何？

答：出賣人未取得商品房預售許可證，不影響包銷合同的效力，但包銷合同中約定的包銷期間早于商品房預售許可時間的，早于部分的包銷期間的約定無效?，F(xiàn)

有法律、法規(guī)并未規(guī)定包銷人應當具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，因此，當事人以此為由主張包銷合同無效的，不予支持。因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人僅以包銷人為被告起訴的，應當追加出賣人為共同被告。

28、問：以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同，一方當事人起訴要求確認該合同無效或者撤銷、解除該合同，法院是否應當告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟？是否應先行確定無效、撤銷或者解除的請求能得到支持后再予以告知？商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，如果擔保權人并未作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求，出賣人返還給買受人的購房款是否應當包括貸款在內？

答：無論當事人要求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除該合同的訴訟請求能否得到支持，法院均應告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟。如果擔保權人并未作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求，出賣人返還給買受人的購房款應當包括貸款在內。

29、問:房屋拆遷合同糾紛中，拆遷人逾期辦證的違約責任，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定？

答:房屋拆遷合同對逾期辦證的違約責任未作約定的，可參照《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定處理，即由于拆遷人的原因，被拆遷人在下列期限屆滿前未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，拆遷人應當承擔違約責任：(一)房屋拆遷合同約定的辦理房屋權屬登記的期限；(二)合同簽訂時，產(chǎn)權調換的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；(三)合同簽訂時，產(chǎn)權調換的房屋已建成的，自合同訂立之日起90日。違約金可以按照被拆遷人已支付的房價款(包括產(chǎn)權調換的差價款和被拆遷房屋的折價款)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

30、問:公民個人或者未取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)轉讓自有房屋，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？合同效力如何認定？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原申請自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對外銷售的，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？

答:公民個人或者非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)轉讓自有房屋，不適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，其合同效力依《合同法》以及相關法律、法規(guī)確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原申請自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對外銷售的，適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定。

第三篇：關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答

關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答

您是本帖的第437個瀏覽者

1、問：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱商品房買賣合同司法解釋)第四條規(guī)定的“不可歸責于當事人雙方的事由”應如何

認定？ 答：“不可歸責于當事人雙方的事由”是指雙方當事人均無過錯而導致商品房買賣合同未能訂立的情形。例如，雙方當事人在商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議中未約定的與商品房買賣有關的內容，在簽訂正式商品房買賣合同時，經(jīng)磋商無法達成一致意見的；收受定金后，因第三人的原因或自然災害致使該商品房項目未能建設或未能按原約定建設等情形。

因一方當事人惡意磋商導致合同無法訂立的，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理。例如，在簽訂認購、訂購、預訂等協(xié)議后，買受人反悔，為了能退回定金，在訂立商品房買賣合同時，對雙方未約定的事項故意提出一些苛刻條件(例如要求出賣人在不合理的期限內交房)的，不屬于不可歸責于雙方當事人的事由。如果無法確認是否一方當事人故意，則適用“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金

返還買受人”之規(guī)定，返還定金。

2、問：出賣人取得《商品房預售許可證》之前，向買受人收取購房定金，后因非買受人的原因雙方無法按期訂立購房合同，買受人請求出賣人雙倍返還定金，出賣人則以未取得預售許可證為由主張訂購行為無效的，能否依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規(guī)定認定其無效？定金應否雙倍返還？

購房定金屬于立約定金，是為擔保正式簽訂商品房買賣合同而交付。雙方當事人之間的訂購協(xié)議并非商品房買賣合同，因此不適用《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規(guī)定。訂購協(xié)議效力的認定依照《合同法》第五十二條確定。買受人請求雙倍返還定金的，依照《商品房買賣合同司法解釋》第四條的規(guī)定處理。（應當按照法律關于定金的規(guī)定處理）

3、問：因出賣人原因未能訂立商品房買賣合同，出賣人雙倍返還定金后，買受人能否要求出賣人賠償其他損失？如果出賣人應賠償損失，賠償范圍如何確定？買受人能否要求

賠償房屋漲價(即合同約定價格與房屋現(xiàn)價之間的差額)的損失？

答：買受人可以請求出賣人雙倍返還定金，并賠償其信賴利益，例如，為訂立商品房買賣合同而支出的費用及利息等損失，使其恢復到未認購商品房前之財產(chǎn)狀態(tài)。但請求出賣人

賠償其房屋漲價的損失的，不予支持。

4、問：《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條規(guī)定，出賣人惡意違約和欺詐的，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。具體賠償數(shù)額是依買受人的主張確定，還是由法院行使自由裁量權確定？

答：買受人主張不超過已付購房款一倍的賠償數(shù)額的，一般應予支持。但由此造成雙方當事人利益明顯失衡，出賣人要求減少的，人民法院可以根據(jù)案件的具體情況，予以適當減

少。

5、問：出賣人違約而解除商品房買賣合同，買受人請求賠償損失的，賠償范圍如何確定？買受人能否要求賠償房屋漲價的損失？如果買受人只交付部分購房款，賠償數(shù)額是否

應予減少？

答：因出賣人違約導致合同無法繼續(xù)履行，買受人被迫解除合同后，請求出賣人賠償其房屋漲價損失的，應予支持。但買受人為簽訂和履行該合同所支出的費用，系獲得房屋漲價利益的成本，因此，買受人同時請求賠償房屋漲價損失和為簽訂及履行該合同所支出的費用的，不應同時予以支持。買受人未交清全部購房款的，不影響其主張因解除合同而應獲

得的損失賠償。出賣人違約不導致合同無法繼續(xù)履行，買受人可以選擇繼續(xù)履行或者解除合同。如果買受人請求解除合同，則無權要求賠償房屋漲價的損失，損失賠償額僅以信賴利益為限。

6、問：出賣人具有《商品房買賣合同司法解釋》第八條規(guī)定的違約情形，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，無法取得房屋的買受人解除合同后，同時請求出賣人賠償房屋漲

價損失和不超過已付購房款一倍的賠償責任的，應當如何處理？

答：買受人同時請求出賣人賠償房屋漲價損失和承擔不超過一倍購房款的賠償責任的，應

當支持兩者中賠償數(shù)額更高的訴訟請求。

7、問：商品房買賣合同糾紛中，出賣人欺詐的，買受人能否請求按《福建省房屋消費

者權益保護條例》的規(guī)定予以雙倍賠償？

答：出賣人承擔懲罰性賠償責任應以《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條列舉的五種情形導致合同被確認無效或者被撤銷、解除為限。

8、問：《商品房買賣合同司法解釋》第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！逼渲小皣乐赜绊懻?/p>

居住使用”如何認定？ 是否對買受人的生命和財產(chǎn)安全、身體健康造成重大影響、是否嚴重干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復等，予以綜合判斷。

9、問：商品房買賣合同中對商品房面積如何確定？

答：商品房買賣合同中對商品房面積如何確定有約定的，從其約定；未約定或者約定不明的，以房屋產(chǎn)權登記面積或者房地產(chǎn)行政主管部門審核確定的房產(chǎn)測繪成果為準。

10、問：按建筑面積預售的商品房，交付使用的房屋總建筑面積與商品房預售合同約定的建筑面積誤差不超過3%，但公攤面積增加、套內面積變小的，如何處理？買受人能否

要求解除合同？

答：按建筑面積預售的商品房，所交付的房屋雖然總建筑面積不變，但套內實際建筑面積小于合同約定的，有約定的按約定處理；沒有約定的，可比照《商品房買賣合同司法解釋》第十四條的規(guī)定處理。套內建筑面積的單價按合同約定的總價除以合同約定的套內建筑面

積計算。

[案情]：2003年5月，王某將自己的一套草屋（具有土地使用權證及房屋產(chǎn)權證）改建成了一棟兩層樓房，但因改建時未依照法律規(guī)定辦理相關審批手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門拒絕為其辦理新的房屋產(chǎn)權證。2008年6月，王某因急需用錢將改建后的房屋以18萬元的價格賣給了張某，雙方簽訂了房屋買賣合同，并交付了房屋。房屋交付不久，當?shù)胤课輧r格出現(xiàn)大幅度的提高，王某覺得自己賣得太低，吃了大虧，于是與張某協(xié)商要求返還房屋并退還給對方已付的款項，但張某認為既然合同已經(jīng)簽訂，雙方應該嚴格按合同辦事，因此拒絕返還。2009年1月，王某以該房屋未辦理房屋產(chǎn)權登記不能出賣為由向法院提起訴訟，要求法院確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。

[法律效力]：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項的規(guī)定“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓?！痹摲C布于上個世紀，在當時也曾經(jīng)有很多房屋買賣合同因售房者無房屋產(chǎn)權證而被法院確認為無效。1999年《中華人民共和國合同法》頒布實施，該法第五十二條第（五）項規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋

（一）第九條對此作了進一步規(guī)定“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋

（二）第十四條規(guī)定“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定?！薄吨腥A人民共和國物權法》第十五條規(guī)定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！边@是關于不動產(chǎn)物權變動的原因與結果進行區(qū)分的規(guī)定。

上述法律及司法解釋的頒布，是市場經(jīng)濟進一步深化的結果，相應的對合同效力的判定原則也發(fā)生了較大的變化，現(xiàn)在的通說認為：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項規(guī)定的轉讓條件，只是一種政府規(guī)范房地產(chǎn)市場的行政管理法律規(guī)定，違反該規(guī)定并不導致合同無效。除非法律明確規(guī)定或者當事人明確約定只有擬出售的房屋經(jīng)過物權登記出售人取得該房屋產(chǎn)權證后房屋買賣合同才生效，都應該認定該房屋買賣合同自合同成立時生效。房屋買賣合同作為物權變動的原因應該與物權變動結果相分離，房屋買賣合同的效力不能根據(jù)房屋是否有權屬證書來確定，而是從簽訂之日就已經(jīng)發(fā)生效力。房屋是否已經(jīng)辦理權屬證書是合同能否履行的問題。當然，合同有效并不是購買該類房屋就沒有風險，首先存在產(chǎn)權證辦理時間的不確定性，另外還可能出現(xiàn)出售人將該房另行出售并過戶給他人風險，所以筆者建議購房人在購買該類房屋時還是應該三思而行。

第四篇：審理商品房買賣合同糾紛案件的思考及作法

審理商品房買賣合同糾紛案件的思考及作法

黑龍江省北安市人民法院 王丹 王長君

一、商品房買賣合同的效力問題

對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領取產(chǎn)權證書的房地產(chǎn)不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應為房地產(chǎn)依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞。

二、商品房買賣合同的分類

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。關于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。根據(jù)建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現(xiàn)售處理，筆者認為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正

在施工的房產(chǎn)為期房?；诖耍P者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關規(guī)定調整，其結果是區(qū)分預售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

三、因房屋存在質量問題解除合同的條件

房屋主體質量經(jīng)鑒定不合格應解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。

四、關于商品房買賣合同締結過程中欺詐行為的認定

在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點。上述規(guī)定是根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費者權益保護法》的相關規(guī)定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運用的任意性，對于正確維護開發(fā)商和消費者雙方的利益起到了一定作用。實踐中，因惡意違約行為客觀性較強，較易審查和認定；而對于欺詐行為如何認定，實踐中審判人員的認識不一。筆者認為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述法律及相關司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當事人舉證不易，但法院認定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實情況如何理解和認定，爭論很多。根據(jù)王利明教授的觀點（見王教授所著《違約責任論》有關內容），有義務告知對方真實情況而故意不告知，應認定為故意隱瞞，并提出認定故意隱瞞的關鍵是確定是否有義務向對方陳述真實事實。筆者認為，上述觀點從理論上為我們確認隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規(guī)則。但王教授未對如何認定“故意”發(fā)表意見。筆者認為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應該承認，存在由于過失而隱瞞真實情況的可能。這就要求查明當事人的主觀情況，如是否知道或應當知道真實情況，結合法律是否確定其有告知此真實情況的義務，若均是確

定的，而當事人未告知，并造成對方陷入錯誤認識，則可認定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認定，但筆者認為，有關的法條上有“故意”二字，就應該如此理解和操作，查明不了，依法不予認定即可，但不能推定。

五、審判實踐中的幾點做法：

1、對開發(fā)商開發(fā)的房屋質量問題，審理時把握“是否根本違約”這一關鍵。如果存在房屋主體結構質量不合格不能交付使用、因房屋質量嚴重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在審判實踐中遇到的多數(shù)案件是開發(fā)商違約但不構成根本違約的，如一般質量問題、面積存在少量誤差等，這種房屋質量問題被發(fā)現(xiàn)時，多數(shù)消費者已經(jīng)入住，有些已經(jīng)對房屋進行了裝修，如果判決退房，會使雙方損失擴大，可判決開發(fā)商對房屋進行維修或進行賠償，從而最大限度地維護社會穩(wěn)定和秩序。

2、在不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理上，著重保護預購方的合法權益。在商品房預售合同糾紛中，預售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預售方的建房資金不到位而引起的，有的是因為預售方將商品房轉賣給第三人引起的，等等。對于這類糾紛，較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預購方都要求預售方退還房款（解除合同）并承擔違約責任。當然，也有的預購方要求預售方繼續(xù)履行合同并承擔違約責任。對于這類糾紛，在堅持合同效力的前提下，切實維護預購方的合法權益。一方面，在預售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應當要求預售方繼續(xù)履行合同并承擔違約責任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預售方無力退款而使預購人的合法權益得不到保障；另一方面，在預售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔違約責任。如果預售方既無繼續(xù)履行合同的能力，又無退款的能力，則可以采取一定的保全措施，以保護預購方的合法權益。在這種情況下，應當判決解除合同，責令預售方承擔違約責任，并對預售方已建的商品房或土地使用權依法進行強制拍賣，以拍賣的價款退還預購方的房款。

3、.抓爭議的主要焦點。商品房買賣糾紛案件，當事人會有幾種乃至十幾種訴訟請求。在調解時，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有調解成功的可能。如我院審理的李某等商戶訴黑龍江長宏房地產(chǎn)有限公司商品房買賣糾紛一案，原告提起的訴訟請求有十一項，但經(jīng)過與合同對比分析，合法的請求只有三項，而在這三項的合法請求中最主要的是支付預期交房違約金。抓住這個主要爭議焦點，法官有針對性地做雙方當事人的工作，很快促成雙方達成調解協(xié)議。

第五篇：關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要

北京市高級人民法院

關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要

（20141216）

京高法發(fā)［2014］489號

近年來，我市法院受理的房屋買賣合同糾紛案件中出現(xiàn)了一些新問題、新情況。為統(tǒng)一裁判標準和執(zhí)法尺度，市高院民一庭組織市一、二、三中院及部分基層法院民庭召開了專題座談會，經(jīng)充分深入討論，就該類案件審理中的相關法律適用問題，形成以下紀要內容：

一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預售合同的效力

出賣人未取得商品房預售許可證明即簽訂預售合同轉讓房屋，在一審法庭辯論終結前房屋已經(jīng)竣工驗收合格的，可以認定為商品房現(xiàn)售，當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。

二、預約合同的效力和履行

當事人以出賣人在簽訂預購書、購房意向書等預約協(xié)議時未取得商品房預售許可證明為由，要求確認預約協(xié)議無效的，不予支持，但預約協(xié)議被認定為商品房預售合同的除外。

預約協(xié)議訂立后，當事人一方無正當理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。

三、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力

當事人為套取銀行貸款虛構房屋買賣事實訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋 的真實意思表示，房屋買賣合同無效。當事人尚未還清銀行貸款的，對于合同無效的法律后果可以參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規(guī)定處理。

四、房屋買賣中陽合同的效力

當事人在房屋買賣合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）中為規(guī)避國家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當事人以逃避國家稅收為由，要求確認買賣合同全部無效的，不予支持。

當事人對房屋買賣合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）的效力及履行存在爭議，經(jīng)審查其名為房屋買賣，實為贈與等其他法律行為的，應根據(jù)隱藏法律行為的性質進行處理。

五、購房指標轉讓合同的效力

當事人簽訂合同將房屋（包括拆遷安置用房等）的購買指標轉讓給他人，當事人一方主張轉讓合同無效的，一般不予支持，但當事人轉讓經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房購房指標的除外。

六、無權處分合同的效力和履行

夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，當事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權或者處分權為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。

前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構成要件，買賣合同構成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應當釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng) 2

釋明買受人堅持不變更訴訟請求的，應當判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應予支持?！吧埔狻钡呐袛鄷r點以買受人申請過戶登記時為準。

七、房屋共有權利人的訴訟地位與責任承擔

夫妻一方轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記，法院應當對出賣人（登記方）的行為是否構成無權處分或無權代理進行審查，并釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構成無權處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。

經(jīng)審查夫妻另一方追認出賣人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構成對房屋過戶登記債務的加入，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)；出賣人的行為構成《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋

（一）》第17條第（2）項或《民法通則》第66條第1款規(guī)定的，該買賣合同對夫妻另一方具有約束力，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)。

八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力

出賣人冒用房屋所有權人名義（如偽造所有權人身份證明、找相貌近似者冒充所有權人交易等）擅自轉讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權代理的 3

規(guī)定認定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明構成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。

買受人信賴出賣人享有代理權法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權人的，不構成前款規(guī)定的表見代理。

九、連環(huán)買賣中的合同效力

房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應當根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權利，應當依據(jù)《物權法》第106條關于善意取得的規(guī)定進行處理。

十、借名買房的認定和處理

借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。

《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購買的經(jīng)濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導意見第6條第2款的規(guī)定處理。

房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關系作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理并作出判定。

十一、請求合同繼續(xù)履行的處理

當事人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體履行內容的，法院應當向當事人釋明，要求其變更訴訟請求明確具體履行內容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內容不明確無法執(zhí)行的風險；當事人堅持不變更的，可以根據(jù)當事人的請求作出相應的判決，并告知當事人在履行中發(fā)生新的爭議可就具體履行內容另行起訴。

十二、商品房不符合交付條件的處理

買受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗收手續(xù)，不符合法定強制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內組織工程竣工驗收，并將驗收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權要求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實際損失。

商品房買賣合同示范文本約定出賣人“于房屋實際交付之日起三十日內支付違約金”，出賣人實際逾期交付房屋的，買受人應當依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金；房屋逾期尚未實際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。

十三、買受人拒絕接收商品房的處理

出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強制性交付條件和質量標準，買受人以房屋質量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時存在功能性質量瑕疵以致嚴重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣 5

人對房屋的質量瑕疵承擔保修義務。

十四、因“出賣人原因”未辦理房屋過戶登記的認定

商品房買賣合同約定買受人委托出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內將房屋過戶登記到買受人名下，并通知買受人領取房屋權屬證書的，應當承擔逾期辦證的違約責任，但出賣人有證據(jù)證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關稅費或提供相關證明等自身原因造成的除外。

商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負有為買受人辦理房屋過戶登記的義務，即出賣人應當在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機關，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請房屋過戶登記。出賣人未履行上述義務的，應當承擔逾期辦證的違約責任。

因行政部門原因導致買受人未能在合同約定或法定期限內取得房屋所有權登記的，可以根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責任。

十五、對待給付義務的同時履行

買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查合同約定買受人支付剩余購房款的義務先于或與出賣人的交房、過戶義務同時履行，且買受人同意依約支付剩余購房款但出賣人拒絕受領的，法院應當向出賣人釋明可以反訴要求支付剩余購房款，經(jīng)釋明出賣人堅持不反訴，僅以買受人未支付剩余購房款作為拒絕履行抗辯的，法院應當依據(jù)買受人的訴訟請求判決：“出賣人在買受人依合同約定支付剩余購房款時，交付房屋、協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)”。十六、一房數(shù)賣中買受人的權利順位

一房數(shù)賣中的數(shù)個買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應當依據(jù)《全國 6

民事審判工作會議紀要》第二部分第（二）方面、《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條的規(guī)定確定權利保護順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權利，不能對抗合法占有房屋的買受人。

買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應當告知其可以申請對房屋采取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關財產(chǎn)權證照。

十七、第三人過戶登記請求權的行使

房屋買賣合同中約定出賣人應向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，該第三人有權直接要求出賣人辦理房屋過戶登記；買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務，但第三人拒絕受領的除外。

十八、出賣人死亡后房屋買賣合同的履行

出賣人在簽訂房屋買賣合同后死亡，買受人有權要求出賣人的繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內繼續(xù)履行合同債務，交付房屋并辦理房屋過戶登記。法院應當依據(jù)買受人的訴訟請求判決：“出賣人的繼承人協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)”。

十九、房屋漲價損失與一倍賠償?shù)牟⒂?/p>

出賣人具有《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條規(guī)定的違約情形，導致商品房買賣合同解除，買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據(jù)證明兩項賠償數(shù)額相加過分高于買受人所受實際損失的，可以酌情降低賠償總額。

二十、同時主張逾期交房、辦證違約金的處理

出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時主張上述兩項違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項違約金相加數(shù)額過高的，法院可以綜合買受人所受實際損失、出賣人的過錯程度、是否使用格式條款等因素，對于違約行為重復期間的違約金，擇一高標準予以支持。

商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過戶登記應當支付違約金，買受人同時主張兩項違約金的，依前款原則處理。二

十一、逾期辦證違約金過高的判斷標準

出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數(shù)額明顯過高，經(jīng)審查買受人實際損失無法確定的，法院可以買受人已付購房款為基數(shù)，在日萬分之三的標準范圍內對違約金數(shù)額進行調整。二

十二、違約金分別主張與分段主張的調整

房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數(shù)額過高作為抗辯的，應區(qū)分以下情形處理：

（一）出賣人存在多項違約行為，買受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經(jīng)做出處理的，后訴法院應當綜合考慮前后案件的具體情況、買受人的實際損失、前訴案件的賠償數(shù)額等因素綜合確定賠償數(shù)額。

（二）買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人支付違約金，出賣人有證據(jù)證明前訴案件確定的違約金數(shù)額加上買受人在后案中主張的違約金數(shù)額過分高于其所受實際損失的，應當判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請求。

（三）買受人就出賣人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約 8

金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人承擔遲延履行違約金的，后訴法院在支持解除合同違約金時，應當扣除出賣人已經(jīng)承擔的遲延履行違約金的數(shù)額。二

十三、違約金訴訟時效的認定

房屋買賣合同中約定當事人違反合同義務應承擔的違約金為數(shù)額確定的一次性違約金的，訴訟時效期間從合同約定的義務履行期限屆滿之次日起算；約定違約金為按日（月）計付的繼續(xù)性違約金的，以每個個別的債權分別單獨適用訴訟時效，當事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護范圍為當事人起訴之日前兩年。期間有時效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關于訴訟時效中斷或中止的相關規(guī)定。

二十四、民間借貸與代理售房的處理

民間借貸關系的借款人在借款時出具委托書，授權貸款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，貸款人（或其指定的第三人）在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉讓其房屋，借款人主張買賣合同無效的，一般不予支持，但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應當知道代理人實際沒有代理權或濫用代理權的除外。貸款人應當將收取的購房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項及時退還給借款人。

借款人認為合同約定的房屋轉讓價格明顯過低，顯失公平的，可以依據(jù)《合同法》第54條第1款第（2）項的規(guī)定行使撤銷權。轉讓價格是否明顯過低的標準可以參照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第19條的規(guī)定予以確定，即合同約定的房屋轉讓價格達不到當時交易地的市場交易價百分之七十的，一般可以視為價格明顯過低。

法院應當嚴格審查授權委托書的內容、買賣合同的訂立和履行是否符合市 9

場交易習慣、買受人是否實際支付購房款并實地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認定。

二十五、民間借貸與以房抵債的處理

當事人在民間借貸債務履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有（或經(jīng)第三人同意以第三人所有）的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實為基礎借貸債權的擔保，應當根據(jù)當事人的真實意思表示認定雙方之間系民間借貸法律關系。貸款人可以選擇行使以下權利：（1）貸款人依原基礎借貸法律關系主張償還借款的，應予支持；（2）貸款人在履行清算義務的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，應予支持。房屋價值超過擔?；A借貸債權（貸款本金、合法利息等）的，貸款人應將剩余款項返還給借款人。房屋價值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時予以確定。

當事人在民間借貸債務履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質上屬于債務履行方式的變更，貸款人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記手續(xù)的，應予支持。借款人認為抵債價格明顯過低，顯失公平的，可以參照本紀要第24條第2款規(guī)定處理。二

十六、以房抵債與調解

當事人以債務糾紛訴至法院，在訴訟中自愿達成以房抵債協(xié)議的，各級法院應當嚴格依據(jù)《最高人民法院關于房地產(chǎn)調控政策下人民法院嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知》的相關規(guī)定，加大對可能出現(xiàn)的虛假訴訟案件的審查力度，對抵債協(xié)議的內容一般不出具正式調解書予以確認，確實需要出具正式調解書的，應當報經(jīng)所在法院主管副院長或庭長審核。二

十七、適用范圍

本紀要中的房屋買賣合同，未在表述中指明僅適用于商品房買賣的，即包括商品房買賣和存量房買賣，但不包括農(nóng)村房屋買賣。

二○一四年十二月十六日