第一篇：廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的通知

（粵高法發(fā)[2003] 24號）

全省各級人民法院：

現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請及時(shí)報(bào)告省法院民一庭。二00三年十月二十四日

廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，提出如下指導(dǎo)意見。

1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時(shí)，對于當(dāng)事人請求解除合同的，均應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對方當(dāng)事人確實(shí)已無法履行合同主要義務(wù)的情形除外。

前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計(jì)算三個(gè)月。

2、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因?qū)е沦I受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的情形下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時(shí)間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。

4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時(shí)，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個(gè)法律關(guān)系，即買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。

5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。

商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因?yàn)閾?dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。

7、出賣人或買受人請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息直接支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項(xiàng)支付給買受人。若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，出賣人應(yīng)將收受的購房款(包括買受人已實(shí)際支付的款項(xiàng)和向擔(dān)保權(quán)人所借款項(xiàng))本息返還買受人，違約責(zé)任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣人與買受

人達(dá)成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項(xiàng)則返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。

8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購條款為由請求出賣人承擔(dān)連帶保證責(zé)任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。

9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對借款合同行使撤銷權(quán)。

借款合同被撤銷后，由買受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

10、擔(dān)保權(quán)人與買受人、出賣人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對抗第三人。

11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時(shí)和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請求時(shí)可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)金應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。

12、對于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買受人返還款項(xiàng)時(shí)，買受人以出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時(shí)是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行，人民法院應(yīng)對買受人的主張一并審理；如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行的，人民法院應(yīng)告知買受人另行起訴。

13、對于商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無效。

14、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認(rèn)定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。

如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時(shí)，未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，買受人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果買受人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成承租人的損失，由承租人自行承擔(dān)。

15、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務(wù)后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務(wù)時(shí)，因擔(dān)保權(quán)人行使抵押權(quán)給受讓人造成損失的，對于原買受人所欠擔(dān)保權(quán)人的債務(wù)部分，應(yīng)由原買受人承擔(dān)清償責(zé)任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯(cuò)大小分擔(dān)。但當(dāng)事人另有約定的除外。

如果原來未辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人不能對抵押物行使抵押權(quán)。因此給擔(dān)保權(quán)人造成損失的，由原買受人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二篇：廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房

廣東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)《廣東省高級人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的通知

（粵高法發(fā)[2003] 24號）

全省各級人民法院：

現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請及時(shí)報(bào)告省法院民一庭。

二00三年十月二十四日

廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房 買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，提出如下指導(dǎo)意見。

1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時(shí)，對于當(dāng)事人請求解除合同的，均應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對方當(dāng)事人確實(shí)已無法履行合同主要義務(wù)的情形除外。

前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計(jì)算三個(gè)月。

2、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因?qū)е沦I受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的情形下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時(shí)間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。

4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時(shí)，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個(gè)法律關(guān)系，即買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。

5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。

商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因?yàn)閾?dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。

7、出賣人或買受人請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息直接支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項(xiàng)支付給買受人。

若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，出賣人應(yīng)將收受的購房款(包括買受人已實(shí)際支付的款項(xiàng)和向擔(dān)保權(quán)人所借款項(xiàng))本息返還買受人，違約責(zé)任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣人與買受人達(dá)成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項(xiàng)則返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。

8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購條款為由請求出賣人承擔(dān)連帶保證責(zé)任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。

9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對借款合同行使撤銷權(quán)。

借款合同被撤銷后，由買受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

10、擔(dān)保權(quán)人與買受人、出賣人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對抗第三人。

11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時(shí)和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請求時(shí)可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)金應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。

12、對于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買受人返還款項(xiàng)時(shí)，買受人以出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時(shí)是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行，人民法院應(yīng)對買受人的主張一并審理；如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行的，人民法院應(yīng)告知買受人另行起訴。

13、對于商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無效。

14、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認(rèn)定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。

如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時(shí)，未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，買受人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果買受人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成承租人的損失，由承租人自行承擔(dān)。

15、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務(wù)后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務(wù)時(shí)，因擔(dān)保權(quán)人行使抵押權(quán)給受讓人造成損失的，對于原買受人所欠擔(dān)保權(quán)人的債務(wù)部分，應(yīng)由原買受人承擔(dān)清償責(zé)任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯(cuò)大小分擔(dān)。但當(dāng)事人另有約定的除外。

如果原來未辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人不能對抵押物行使抵押權(quán)。因此給擔(dān)保權(quán)人造成損失的，由原買受人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三篇：廣東省高級人民法院關(guān)于商品房買賣合同意見1

廣東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)《廣東省高級人民法院

關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的通知

(粵高法發(fā)[2003] 24號)

全省各級人民法院：

現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請及時(shí)報(bào)告省法院民一庭。

二00三年十月二十四日

廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，提出如下指導(dǎo)意見。

1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時(shí)，對于當(dāng)事人請求解除合同的，均應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對方當(dāng)事人確實(shí)已無法履行合同主要義務(wù)的情形除外。

前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計(jì)算三個(gè)月。

2、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因?qū)е沦I受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的情形下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時(shí)間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。

4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時(shí)，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個(gè)法律關(guān)系，即買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。

5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。

商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因?yàn)閾?dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。

7、出賣人或買受人請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息直接支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項(xiàng)支付給買受人。

若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，出賣人應(yīng)將收受的購房款(包括買受人已實(shí)際支付的款項(xiàng)和向擔(dān)保權(quán)人所借款項(xiàng))本息返還買受人，違約責(zé)任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣人與買受人達(dá)成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項(xiàng)則返還給買受人 的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。

8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購條款為由請求出賣人承擔(dān)連帶保證責(zé)任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。

9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對借款合同行使撤銷權(quán)。

借款合同被撤銷后，由買受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

10、擔(dān)保權(quán)人與買受人、出賣人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對抗第三人。

11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時(shí)和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請求時(shí)可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)金應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。

12、對于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買受人返還款項(xiàng)時(shí)，買受人以出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時(shí)是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行，人民法院應(yīng)對買受人的主張一并審理;如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行的，人民法院應(yīng)告知買受人另行起訴。

第四篇：海南省高級人民法院 關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見

海南省高級人民法院 關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見（試行）》

（2011年審判委員會第1次會議討論通過）

為規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，維護(hù)房地產(chǎn)交易誠信，促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，針對海南商品房買賣糾紛出現(xiàn)的新情況、新問題，依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國物權(quán)法》及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋及相關(guān)政策規(guī)定，制定本指導(dǎo)意見。

一、關(guān)于逾期辦證違約糾紛

1、購房人以開發(fā)商逾期辦證為由請求其承擔(dān)違約責(zé)任的，依照下列情形分別處理：

（1）開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記后，應(yīng)當(dāng)通知購房人提供辦證所需相關(guān)資料。經(jīng)開發(fā)商通知，購房人不予配合，不提供辦證所需相關(guān)資料，致使開發(fā)商辦證逾期，購房人請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持。

前款所稱房產(chǎn)初始登記，系指開發(fā)商取得房產(chǎn)項(xiàng)目的整體產(chǎn)權(quán)登記后，將房屋分套初始登記在自己名下。

（2）開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記后，經(jīng)通知購房人，購房人依通知提供了辦證所需相關(guān)資料的，分別情況區(qū)別處理：

①合同對開發(fā)商向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報(bào)送辦證資料的時(shí)間有約定，開發(fā)商在約定時(shí)間內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報(bào)送了辦證資料，購房人請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持；開發(fā)商未在約定期限內(nèi)報(bào)送，購房人請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

②合同對開發(fā)商向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報(bào)送辦證資料的時(shí)間沒有約定的，開發(fā)商應(yīng)在合理期限內(nèi)報(bào)送。開發(fā)商未報(bào)送，致使購房人自開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記之日起90日未能取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外。

2、合同對開發(fā)商向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報(bào)送辦證資料的時(shí)間有約定的，買房人請求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的訴訟時(shí)效自合同約定時(shí)間的次日開始計(jì)算；合同未約定時(shí)間的，訴訟時(shí)效自開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記之日起90日之次日開始起算。

訴訟時(shí)效期間內(nèi)，購房人要求開發(fā)商報(bào)送辦證資料的，訴訟時(shí)效中斷。

3、開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記后，未通知購房人提供辦證所需相關(guān)資料，致使辦證逾期，購房人請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

合同對通知時(shí)間有約定的，從約定；沒有約定的，開發(fā)商應(yīng)于合理期限內(nèi)通知。開發(fā)商未通知，致使自開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記之日起90日，購房人未能取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外。

4、合同對開發(fā)商通知購房人提供辦證所需資料時(shí)間有約定的，購房人請求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的訴訟時(shí)效自合同約定時(shí)間的次日開始計(jì)算。合同未約定時(shí)間的，訴訟時(shí)效自開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記之日起90日之次日開始起算。

訴訟時(shí)效期間內(nèi)，購房人要求開發(fā)商報(bào)送辦證資料的，訴訟時(shí)效中斷。

5、對于違約責(zé)任的確定，合同有約定的，從約定；沒有約定，約定不明確，或損失數(shù)額難以確定的，可按已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

6、對房屋的交付使用，當(dāng)事人有約定的，從約定；沒有約定的，開發(fā)商將房屋實(shí)際交付買房人占有或?qū)⒎课蓁€匙交給買房人的均視為已實(shí)際交付使用。

二、關(guān)于預(yù)約購房糾紛

7、開發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，即收取擬購房人認(rèn)購金、訂購金、誠意金等，事后雙方不愿訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購金、訂購金、誠意金等，但當(dāng)事人另有約定的除外。

8、開發(fā)商已取得商品房預(yù)售許可證，或當(dāng)時(shí)雖未取得但起訴前已取得商品房預(yù)售許可證，擬購房人僅向開發(fā)商交納認(rèn)購金、訂購金、誠意金等，并未與開發(fā)商訂立認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等，事后要求與開發(fā)商訂立商品房買賣合同的，不予支持。

開發(fā)商不愿與擬購房人簽訂商品房買賣合同，擬購房人要求退回認(rèn)購金、訂購金、誠意金的，應(yīng)予支持；當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

9、開發(fā)商收取了擬購房人的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等且與擬購房人訂立了認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等的，分別情況予以處理：

（1）認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且開發(fā)商所收取的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等為認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書中所約定的購房款數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式的商品房買賣合同，擬購房人要求繼續(xù)履行的，應(yīng)予支持。

因開發(fā)商的原因致使合同不能繼續(xù)履行的，擬購房人除可以請求解除合同外，還可要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

（2）認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等雖具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，但開發(fā)商僅收取了少量認(rèn)購金、訂購金、誠意金等，擬購房人要求繼續(xù)履行，且繼續(xù)履行不會出現(xiàn)障礙的，應(yīng)當(dāng)判決繼續(xù)履行。

因開發(fā)商的原因致使合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)雙倍返還所收取的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等。

（3）擬購房人與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等有關(guān)于簽訂正式商品房買賣合同的時(shí)間約定，但經(jīng)開發(fā)商通知，擬購房人未在約定時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同，事后要求與開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同的，不予支持。

開發(fā)商不與擬購房人簽訂正式商品房買賣合同，擬購房人要求開發(fā)商退還所收取的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等的，應(yīng)予支持，但雙方另有約定的除外。

（4）認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，擬購房人要求繼續(xù)履行的，不予支持。擬購房人以認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等為據(jù)，要求與開發(fā)商簽訂正式購房合同的，不予支持。

開發(fā)商不與擬購房人簽訂正式購房合同，擬購房人要求雙倍返還認(rèn)購金、訂購金、誠意金等的，應(yīng)予支持。

10、擬購房人與開發(fā)商明確約定已支付的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的定金，開發(fā)商拒絕與擬購房人訂立商品房買賣合同的，應(yīng)

當(dāng)雙倍返還定金，擬購房人拒絕訂立商品房買賣合同的，無權(quán)要求返還定金；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還擬購房人。

三、關(guān)于正式合同訂立后的相關(guān)糾紛

11、雙方當(dāng)事人已經(jīng)訂立商品房買賣合同，買受人僅交付定金，且雙方在合同中約定買受人可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除合同，出賣人可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除合同的，從其約定。

雙方當(dāng)事人沒有前款約定，一方當(dāng)事人要求解除合同，另一方當(dāng)事人不同意解除，且合同有繼續(xù)履行可能的，不應(yīng)解除合同。

12、雙方當(dāng)事人訂立商品房買賣合同且買受人已交付部分房款后，出賣人惡意違約，請求解除合同，并愿意承擔(dān)超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任的，如買受人不同意解除合同，且合同有繼續(xù)履行可能的，不應(yīng)解除合同。

13、具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后未經(jīng)備案登記，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

四、關(guān)于涉“限購令”商品房買賣糾紛

14、政府或政府主管部門發(fā)布“限購令”的，擬購房人可購房套數(shù)以相關(guān)“限購令”為限。開發(fā)商因“限購令”不能履行合同義務(wù)，擬購房人要求承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持。

五、關(guān)于涉“保障性住房”買賣糾紛

（一）關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房買賣糾紛

15、因政府或政府指定的專門機(jī)構(gòu)與不符合經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件對象所簽訂的經(jīng)濟(jì)適用住房出售合同而產(chǎn)生的糾紛，依下列情況分別處理：

（1）合同簽訂于2007年8月7日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號，下稱國務(wù)院意見）實(shí)施前，且已履行完畢的，可以認(rèn)定有效；一方請求解除的，不予支持。

（2）合同雖簽訂于國務(wù)院意見實(shí)施前，但國務(wù)院意見實(shí)施后尚未履行完畢的，可以認(rèn)定有效。但購買人請求繼續(xù)履行的，應(yīng)以合同侵害社會公共利益為由不予支持。因解除合同而導(dǎo)致的損失，由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

（3）合同簽訂于國務(wù)院意見實(shí)施后的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，因此而造成的損失按雙方過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

16、因經(jīng)濟(jì)適用住房初始購買者與他人就經(jīng)濟(jì)適用住房所簽訂的買賣合同而產(chǎn)生的糾紛，區(qū)別下列情況分別處理：

（1）合同簽訂于國務(wù)院意見實(shí)施前，且已履行完畢的，可以認(rèn)定有效；一方請求解除的，不予支持。

（2）合同雖簽訂于國務(wù)院意見實(shí)施前，但國務(wù)院意見實(shí)施后尚未履行完畢的，可以認(rèn)定有效。但購買人請求繼續(xù)履行的，不予支持。因解除合同而導(dǎo)致的損失，由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

（3）合同簽訂于國務(wù)院意見實(shí)施后，依下列情形分別處理：

①經(jīng)濟(jì)適用房初始購買者就自取得房屋所有權(quán)證未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方當(dāng)事人按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

② 經(jīng)濟(jì)適用房初始購買者就自取得房屋所有權(quán)證滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房與他人所簽訂的買賣合同，凡不存在違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定情形的，可以認(rèn)定有效，但政府或政府指定的專門機(jī)構(gòu)主張優(yōu)先回購的除外。

經(jīng)濟(jì)適用住房初始購買者與他人所簽訂的經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同有效的，購房人有關(guān)產(chǎn)權(quán)的取得依相關(guān)規(guī)定辦理。

（二）關(guān)于限價(jià)商品住房買賣糾紛

17、因政府或政府指定的專門機(jī)構(gòu)與不符合限價(jià)商品住房供應(yīng)條件對象所簽訂的限價(jià)商品住房出售合同而產(chǎn)生的糾紛，依下列情況分別處理：

（1）合同簽訂于2010年8月31日《海南省人民政府關(guān)于加快發(fā)展保障性住房的意見》（瓊府[2010]64號，下稱海南省政府保障性住房意見）發(fā)布前，且已履行完畢的，可以認(rèn)定有效；一方請求解除的，不予支持。

（2）合同雖簽訂于海南省政府保障性住房意見發(fā)布前，但海南省政府保障性住房意見發(fā)布后尚未履行完畢的，可以認(rèn)定有效。但購買人請求繼續(xù)履行的，應(yīng)以合同侵害社會公共利益為由不予支持。因解除合同而導(dǎo)致的損失，由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

（3）合同簽訂于海南省政府保障性住房意見發(fā)布后的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，因此而造成的損失按雙方過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

18、因限價(jià)商品住房初始購買者與他人就限價(jià)商品住房所簽訂的買賣合同而產(chǎn)生的糾紛，區(qū)別下列情況分別處理：

（1）合同簽訂于海南省政府保障性住房意見發(fā)布前，且已履行完畢的，可以認(rèn)定有效；一方請求解除的，不予支持。

（2）合同雖簽訂于海南省政府保障性住房意見發(fā)布前，但海南省政府保障性住房意見發(fā)布后尚未履行完畢的，可以認(rèn)定有效。但購買人請求繼續(xù)履行的，不予支持。因解除合同而導(dǎo)致的損失，由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

（3）合同簽訂于海南省政府保障性住房意見發(fā)布后，依下列情形分別處理：①限價(jià)商品住房初始購買者就自取得房屋所有權(quán)證未滿5年的限價(jià)商品住房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方當(dāng)事人按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

② 限價(jià)商品房初始購買者就自取得房屋所有權(quán)證滿5年的限價(jià)商品住房與他人所簽訂的買賣合同，凡不存在違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定情形的，可以認(rèn)定有效，但政府或政府指定的專門機(jī)構(gòu)主張優(yōu)先回購的除外。

限價(jià)商品住房初始購買者與他人所簽訂的限價(jià)商品住房買賣合同有效的，購房人有關(guān)產(chǎn)權(quán)的取得依相關(guān)規(guī)定辦理。

（三）關(guān)于單位集資合作建房買賣糾紛

19、單位就集資合作建房與不符合集資合作建房對象和不符合經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件對象所簽訂的單位集資合作建房出售合同而產(chǎn)生的糾紛，依下列情況分別處理：

（1）合同簽訂于2007年8月7日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號，下稱國務(wù)院意見）實(shí)施前，且已履行完畢的，可以認(rèn)定有效；一方請求解除的，不予支持。

（2）合同雖簽訂于國務(wù)院意見實(shí)施前，但國務(wù)院意見實(shí)施后尚未履行完畢的，可以認(rèn)定有效。但購買人請求繼續(xù)履行的，應(yīng)以合同侵害社會公共利益為由不予支持。因解除合同而導(dǎo)致的損失，由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

（3）合同簽訂于國務(wù)院意見實(shí)施后的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，因此而造成的損失按雙方過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

20、因單位集資合作建房初始購買人與他人就單位集資合作建房所簽訂的買賣合同而產(chǎn)生的糾紛，區(qū)別下列情況分別處理：

（1）合同簽訂于國務(wù)院意見實(shí)施前，且已履行完畢的，可以認(rèn)定有效；一方請求解除的，不予支持。

（2）合同雖簽訂于國務(wù)院意見實(shí)施前，但國務(wù)院意見實(shí)施后尚未履行完畢的，可以認(rèn)定有效。但購買人請求繼續(xù)履行的，不予支持。因解除合同而導(dǎo)致的損失，由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

（3）合同簽訂于國務(wù)院意見實(shí)施后，依下列情形分別處理：

① 單位集資合作建房初始購買人就自取得房屋所有權(quán)證未滿5年的單位集資合作建房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方當(dāng)事人按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

② 單位集資合作建房初始購買人就自取得房屋所有權(quán)證滿5年的單位集資合作建房與他人所簽訂的買賣合同，凡不存在違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定情形的，可以認(rèn)定有效，但單位主張優(yōu)先回購的除外。

單位集資合作建房初始購買人與他人所簽訂的單位集資合作建房買賣合同有效的，購房人有關(guān)產(chǎn)權(quán)的取得依相關(guān)規(guī)定辦理。

21、當(dāng)事人因就是否符合經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房及單位集資合作建房購買條件向人民法院起訴的，不予受理；但應(yīng)告知其向政府或政府有關(guān)部門申請解決。

六、關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”買賣糾紛

22、城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的“小產(chǎn)權(quán)房”與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

七、附則

本指導(dǎo)意見自海南省高級人民法院審判委員會討論通過之日起施行，相關(guān)內(nèi)容與法律、法規(guī)、司法解釋等的規(guī)定不一致的，以相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋等的規(guī)定為準(zhǔn)。本意見施行前，案件業(yè)已審結(jié)的，不依此為據(jù)啟動再審；本意見施行后，尚未審結(jié)的一、二審案件，參照本意見的規(guī)定。

第五篇：廣東省高級人民法院關(guān)于審理金融機(jī)構(gòu)借貸糾紛案件的指導(dǎo)意見

廣東省高級人民法院關(guān)于審理金融機(jī)構(gòu)借貸糾紛案件的指導(dǎo)意見

（2005年9月30日 粵高法發(fā)[2005]30號）

為正確審理國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社等金融機(jī)構(gòu)為債權(quán)人的借貸糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)金融安全，保障和促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》《中華人民共和國商業(yè)銀行法》等法律和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合法院的審判實(shí)踐，制定本指導(dǎo)意見。

第一條 審理金融機(jī)構(gòu)借貸糾紛案件，要貫徹公平與效率原則，依法保護(hù)信貸債權(quán)，制裁逃廢信貸債務(wù)行為。

第二條 非法設(shè)立的金融機(jī)構(gòu)吸收存款、對外發(fā)放貸款形成的借款關(guān)系，起訴到法院的，法院不予受理，告知當(dāng)事人按國務(wù)院《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動取締辦法》等有關(guān)規(guī)定處理，并將當(dāng)事人提交的訴訟材料移送有關(guān)行政主管部門處理。法院已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

第三條 國有金融資產(chǎn)管理公司為債權(quán)人起訴的案件，符合最高人民法院《關(guān)于國有金融資產(chǎn)管理公司處置國有商業(yè)銀行不良資產(chǎn)案件交納訴訟費(fèi)用的通知》規(guī)定減交訴訟費(fèi)用條件的，法院減半預(yù)收訴訟費(fèi)用。判決債務(wù)人全部敗訴的，債務(wù)人應(yīng)依照《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》規(guī)定金額負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)用。一審判決后債務(wù)人提起上訴的，應(yīng)全額預(yù)交二審案件受理費(fèi)。

第四條 農(nóng)村信用社為債權(quán)人起訴的借貸糾紛案件，預(yù)交訴訟費(fèi)用可以緩交。判決農(nóng)村信用社負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)用的，按《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半收取。判決農(nóng)村信用社享有債權(quán)但應(yīng)負(fù)擔(dān)部分訴訟費(fèi)用的，農(nóng)村信用社需負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)用從實(shí)際執(zhí)行到農(nóng)村信用社的債權(quán)中劃付。

第五條 金融機(jī)構(gòu)以明確的到期債權(quán)向法院申請支付令，請求督促借款人還款的，法院應(yīng)依法受理。經(jīng)審查債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確、合法的，法院應(yīng)在十五日內(nèi)向借款人發(fā)出支付令，責(zé)令借款人履行債務(wù)。

借款人提出書面異議的，法院應(yīng)在收到書面異議七日內(nèi)裁定終終結(jié)督促程序，告知金融機(jī)構(gòu)可向有管轄權(quán)的法院提起訴訟。

第六條 金融機(jī)構(gòu)在訴訟前或在訴訟中申請財(cái)產(chǎn)保全，提供信用擔(dān)保的，法院可予接受。

第七條 法院因當(dāng)事人申請而采取財(cái)產(chǎn)保全措施，應(yīng)及時(shí)將財(cái)產(chǎn)保全結(jié)果，包括保全標(biāo)的、保全方式、保全期限等告知當(dāng)事人。

一審法院依當(dāng)事人申請采取財(cái)產(chǎn)保全措施，二審期間需要延續(xù)保全期限、變更保全措施，或一審法院實(shí)際保全的財(cái)產(chǎn)價(jià)值低于裁定保全的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，當(dāng)事人在二審期間申請繼續(xù)執(zhí)行原裁定保全債務(wù)人其它財(cái)產(chǎn)的，二審法院在書面告知當(dāng)事人向一審法院提出書面申請時(shí)，也應(yīng)書面通知一審法院，一審法院應(yīng)及時(shí)辦理。

當(dāng)事人未在一審期間提出財(cái)產(chǎn)保全申請，而在二審期間提出的；或當(dāng)事人在二審期間提出增加財(cái)產(chǎn)保全申請的，由二審法院審查辦理。

第八條 法院審理事實(shí)簡單，債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確，證據(jù)確實(shí)的金融機(jī)構(gòu)借貸糾紛案件，可將證據(jù)交換程序與庭審程序合并進(jìn)行。

第九條 金融機(jī)構(gòu)在訴訟時(shí)效期間內(nèi)從借款人帳戶中扣收借款本金或利息的行為符合銀行業(yè)務(wù)操作規(guī)范的，構(gòu)成訴訟時(shí)效中斷。

第十條 借款人在借款期限屆滿后向金融機(jī)構(gòu)出具延期還款承諾書，金融機(jī)構(gòu)對還款期限沒有異議的，應(yīng)認(rèn)定在承諾還款期內(nèi)金融機(jī)構(gòu)不知道自己的權(quán)利受到侵害，訴訟時(shí)效期間從延期還款期限屆滿日重新起算。

在上述借款人承諾還款期內(nèi)，金融機(jī)構(gòu)向借款入主張權(quán)利，借款人未償還借款本息的，訴訟時(shí)效期間從主張權(quán)利之日重新起算。

第十一條 在訴訟時(shí)效期間內(nèi)，政府有關(guān)部門在審查、清收金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)時(shí)為金融機(jī)構(gòu)主張債權(quán)的，構(gòu)成訴訟時(shí)效中斷。

第十二條 借款合同未采用書面形式，但金融機(jī)構(gòu)能夠證明貸款已經(jīng)發(fā)放或借款人承認(rèn)收到貸款的，應(yīng)認(rèn)定借款合同成立，并應(yīng)認(rèn)定金融機(jī)構(gòu)履行了發(fā)放貸款的義務(wù)，借款人應(yīng)承擔(dān)還本付息的責(zé)任。

第十三條 借款人以未經(jīng)登記備案的印章簽訂借款合同，金融機(jī)構(gòu)已實(shí)際向借款人發(fā)放貸款的，應(yīng)認(rèn)定借款合同成立和金融機(jī)構(gòu)履行了發(fā)放貸款的義務(wù)。

第十四條 借款人以借款合同約定或在實(shí)際履行中以新貸償還舊貸為由，或以金融機(jī)構(gòu)違反《中華人民共和國商業(yè)銀行法》第三十九條有關(guān)資產(chǎn)負(fù)債比例管理的規(guī)定為由，主張借款合同無效的，不予支持。

第十五條 借款人以新貸償還舊貸，金融機(jī)構(gòu)以借款人未按照借款合同約定的貸款用途使用借款為由要求解除合同的，不予支持。

第十六條 借款人違反《中華人民共和國合同法》第一百九十九條規(guī)定，提供與借款有關(guān)的業(yè)務(wù)活動和財(cái)務(wù)狀況的虛假情況，金融機(jī)構(gòu)據(jù)此依照《中華人民共和國合同法》第七十五條規(guī)定申請撤銷借款合同的，應(yīng)予支持。

金融機(jī)構(gòu)請求借款人賠償損失的，借款人賠償?shù)慕痤~不應(yīng)超過依法可保護(hù)的借款利息款額。

第十七條 當(dāng)事人在借款合同中約定的利率沒有超出中國人民銀行公布的利率浮動范圍的，應(yīng)予保護(hù)。

第十八條 借款人與金融機(jī)構(gòu)約定將借款合同展期，并將前期利息計(jì)入展期合同本金的，該約定有效。

第十九條 借貸雙方違反《中華人民共和國合同法》第二百條的規(guī)定，約定借款利息預(yù)先在本金中扣除的，該約定無效，借款人按照實(shí)際借款數(shù)額償還借款本息。

第二十條 金融機(jī)構(gòu)在借款合同中約定除收取利息之外另外收取費(fèi)用或變相收取費(fèi)用的，應(yīng)認(rèn)定無效，但金融管理部門批準(zhǔn)可以收取的費(fèi)用除外。

前款規(guī)定不能收取的費(fèi)用，金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款時(shí)即予收取的，應(yīng)作沖抵借款本金處理。借款發(fā)放后收取的費(fèi)用，應(yīng)先抵扣收取費(fèi)用時(shí)借款人所欠的利息，超出的部分抵扣借款本金。

第二十一條 借款合同約定計(jì)算復(fù)息，金融機(jī)構(gòu)請求借款人支付復(fù)息的，應(yīng)予支持，但約定的復(fù)息超出中國人民銀行規(guī)定的部分除外。

借款合同沒有約定計(jì)算復(fù)息，金融機(jī)構(gòu)請求借款人支付復(fù)息的，不予支持，但借款人明確同意的除外。

借款到期后，借款人沒有歸還應(yīng)付本金和利息，對逾期本金部分按同期貸款的罰息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收逾期罰息；對逾期罰息不再計(jì)收復(fù)息。

第二十二條 借款合同約定借款人不得提前還款的不予支持，應(yīng)準(zhǔn)許借款人提前還款。

借款合同約定借款人提前還款須支付合同期內(nèi)利息，借款人提前還款并請求變更計(jì)算利息期間的，借款人按實(shí)際借款期間計(jì)算利息，但借款人應(yīng)對提前還款給金融機(jī)構(gòu)造成的損失給予合理補(bǔ)償。

借款合同沒有約定借款人提前還款須支付合同期內(nèi)利息的，按照實(shí)際借款期間計(jì)算利息。

第二十三條 金融機(jī)構(gòu)向借款人發(fā)放多筆貸款，借款人還款時(shí)沒有明確歸還哪一筆借款，且還款數(shù)額不足清償全部借款，需要認(rèn)定歸還哪一筆借款的，應(yīng)按照雙方的約定認(rèn)定；沒有約定或約定不明的，按照借款到期的時(shí)間順序認(rèn)定償還先到期的借款；多筆借款均到期或均未到期，且借款均有同樣擔(dān)保的，按照有利于借款人的原則認(rèn)定償還哪一筆借款；借款擔(dān)保不相同的，認(rèn)定為先清償沒有擔(dān)保的借款或者擔(dān)保數(shù)額最少的借款。

第二十四條 借款人償還的款項(xiàng)不能確定是償還本金還是利息的，應(yīng)先抵扣利息，剩余部分抵扣本金。

第二十五條 第三人書面向金融機(jī)構(gòu)表示愿意代借款人清償債務(wù)，金融機(jī)構(gòu)要求第三人對借款債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，應(yīng)予支持。但金融機(jī)構(gòu)、借款人、第三人達(dá)成債務(wù)轉(zhuǎn)移合同的除外。

金融機(jī)構(gòu)與借款人約定由第三人清償借款債務(wù)，第三人未書面明確表示同意的，該約定對第三人不具有法律約束力。

第二十六條 借款合同約定逾期還款同時(shí)計(jì)付罰息和違約金的，金融機(jī)構(gòu)可以選擇主張適用罰息條款或適用違約金條款。

金融機(jī)構(gòu)堅(jiān)持主張同時(shí)適用的，不予支持。由金融機(jī)構(gòu)選擇一個(gè)條款處理。金融機(jī)構(gòu)不予選擇的，由法院決定。

第二十七條 保證合同無效，金融機(jī)構(gòu)作為債權(quán)人未在保證合同約定或法律規(guī)定的保證期間內(nèi)向保證人主張權(quán)利的，保證人不再承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十八條 抵押行為發(fā)生在擔(dān)保法生效以前，抵押權(quán)人在主債務(wù)訴訟時(shí)效屆滿后向法院請求行使抵押權(quán)的，應(yīng)予支持。

第二十九條 抵押合同無效，金融機(jī)構(gòu)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期滿后兩年內(nèi)向抵押人主張權(quán)利，請求抵押人賠償?shù)模瑧?yīng)予支持。

第三十條 借款合同有效而抵押合同無效，金融機(jī)構(gòu)無過錯(cuò)的，抵押人在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)對金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。金融機(jī)構(gòu)、抵押人有過錯(cuò)的，抵押人在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)對借款人不能清償部分的債務(wù)承擔(dān)二分之一為限的賠償責(zé)任。

第三十一條 國家機(jī)關(guān)以用于商業(yè)經(jīng)營的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的，可認(rèn)定抵押有效。

第三十二條 共同共有的房產(chǎn)登記為個(gè)別共同共有人所有，登記的產(chǎn)權(quán)人私自與金融機(jī)構(gòu)簽訂抵押合同并辦理抵押登記，金融機(jī)構(gòu)不知情且無重大過失的，應(yīng)認(rèn)定抵押合同有效。

第三十三條 金融機(jī)構(gòu)與借款人協(xié)議以新貸償還舊貸，除抵押人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的外，抵押人不承擔(dān)民事責(zé)任。新貸與舊貸系同一抵押人及抵押人自愿承擔(dān)責(zé)任的除外。

第三十四條 審理涉及企業(yè)改制的金融機(jī)構(gòu)借貸糾紛案件，依照債務(wù)隨財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的原則確認(rèn)債務(wù)主體。

第三十五條 金融機(jī)構(gòu)以驗(yàn)資機(jī)構(gòu)為借款人出具虛假驗(yàn)資報(bào)告為由要求驗(yàn)資機(jī)構(gòu)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任的，驗(yàn)資機(jī)構(gòu)應(yīng)在驗(yàn)資不實(shí)的金額范圍內(nèi)對借款人不能清償部分債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十六條 借款人與其股東或與其他公司之間資產(chǎn)混同，或經(jīng)營業(yè)務(wù)、資金使用、財(cái)務(wù)帳簿混同，金融機(jī)構(gòu)據(jù)此請求借款人的股東或其他公司對借款債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，應(yīng)予支持。

第三十七條 金融機(jī)構(gòu)以借款人的股東出資不實(shí)、抽逃資金等為由，要求借款人的股東承擔(dān)責(zé)任的，按下列原則處理：

(一)股東出資不足，但借款人的實(shí)有資本已達(dá)到《中華人民共和國公司法》規(guī)定的最低限額，股東應(yīng)在出資不足范圍內(nèi)對借款人的債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。

(二)股東抽逃公司資本，但借款人實(shí)有資本達(dá)到《中華人民共和國公司法》規(guī)定的最低限額，股東應(yīng)在抽逃公司資本范圍內(nèi)對借款人的債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。

(三)股東出資不足或抽逃公司資本導(dǎo)致借款人實(shí)有資本低于《中華人民共和國公司法》規(guī)定的最低限額，先由公司承擔(dān)清償責(zé)任；公司財(cái)產(chǎn)不足清償?shù)模晒蓶|承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。

第三十八條 借款人因歇業(yè)、撤銷或被吊銷營業(yè)執(zhí)照等終止，而未經(jīng)清算的，金融機(jī)構(gòu)以借款人、清算義務(wù)人為被告提起訴訟的，按下列原則處理：

(一)清算義務(wù)人怠于履行清算義務(wù)，給金融機(jī)構(gòu)造成損失的，算義務(wù)人應(yīng)在給金融機(jī)構(gòu)造成損失的范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(二)清算義務(wù)人沒有履行清算義務(wù)，而直接接收了借款人的全部財(cái)產(chǎn)，清算義務(wù)人能夠證明接收財(cái)產(chǎn)范圍的，清算義務(wù)人應(yīng)在接收財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)對借款人的債務(wù)向金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任；清算義務(wù)人不能證明接收財(cái)產(chǎn)范圍的，清算義務(wù)人應(yīng)對借款人的債務(wù)向金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

(三)清算義務(wù)人惡意處分借款人財(cái)產(chǎn)，清算義務(wù)人應(yīng)在惡意處分財(cái)產(chǎn)造成損失范圍內(nèi)對借款人不能清償部分債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(四)借款人未經(jīng)清算被注銷，清算義務(wù)人在工商行政管理部門辦理借款人注銷登記手續(xù)時(shí)，書面承諾對借款人的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的，作出承諾的清算義務(wù)人應(yīng)對借款人的債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。

(五)清算義務(wù)人在向工商行政管理部門辦理借款人的注銷登記手續(xù)時(shí)，虛構(gòu)借款人的債權(quán)債務(wù)已清結(jié)的事實(shí)，導(dǎo)致借款人被注銷的，清算義務(wù)人應(yīng)當(dāng)在借款人注冊資金范圍內(nèi)對其債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任。

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