第一篇：蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)2018年一季度市場(chǎng)月報(bào)

蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)2018年一季度市場(chǎng)月報(bào)

2018年一季度，政策面“房住不炒”已成共識(shí)，房地產(chǎn)稅改革將穩(wěn)步推進(jìn)，金融去杠桿大局已定，然行業(yè)銷售依舊“開門紅”，全國(guó)商品房銷售面積、金額同比分別繼續(xù)增長(zhǎng)。開發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)喜人，三強(qiáng)房企銷售過千億元，百?gòu)?qiáng)房企各檔次門檻同比提升50%以上。從結(jié)構(gòu)來看，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆形勢(shì)延續(xù)，依舊占據(jù)近70%的市場(chǎng)份額，一、二線城市隨著供應(yīng)增加而銷量回升，預(yù)示著上半年城市市場(chǎng)格局有望延續(xù)。

一、政策

3月“兩會(huì)”政府報(bào)告再次重申“房住不炒”，提出租賃、保障房加快建設(shè)，并推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革立法，金融去杠桿大局已定的情勢(shì)下，房地產(chǎn)信貸資金監(jiān)管趨嚴(yán)，多數(shù)銀行上調(diào)房貸利率；在因城施策的指導(dǎo)方針下，“四限”城市再擴(kuò)容，多個(gè)二、三線加入調(diào)控行列，蘭州局部松綁限購(gòu)，上海等一線、西安、南京、武漢等二線城市升級(jí)人才落戶新政，“先落戶在買房”看似突破“限購(gòu)”藩籬，但其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好程度有限。展望二季度，資金面依舊是制約市場(chǎng)成交變化的關(guān)鍵，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信貸控制依舊偏緊，“四限”城市還將持續(xù)擴(kuò)容，房地產(chǎn)稅落地尚需時(shí)日。

政策：“兩會(huì)”定調(diào)政策方向 落戶新政與“四限”升級(jí)并行

一季度，房地產(chǎn)政策層面可謂是熱鬧紛呈，“兩會(huì)”政府工作報(bào)告引發(fā)市場(chǎng)熱議，明確提出堅(jiān)持“房住不炒”，支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)控制等多個(gè)方面。就各城市而言，一方面，“四限”城市再擴(kuò)容，昆明、長(zhǎng)春、阜南等二、三線城市加入調(diào)控行列；另一方面，西安、南京等市加碼人才落戶新政，北京、上海也加入人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，蘭州部分區(qū)域率先取消限購(gòu)，調(diào)控政策似有轉(zhuǎn)向的錯(cuò)覺。

1、“兩會(huì)”重申“房住不炒”，租賃、保障房加快建設(shè)，并推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法 “兩會(huì)”政府工作報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)著墨頗多，集中體現(xiàn)在以下5點(diǎn)：

其一，堅(jiān)持房住不炒的定位，支持居民自住購(gòu)房需求。2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首度提出“房住不炒”，現(xiàn)已成為市場(chǎng)共識(shí)。為了打擊投資炒作氛圍，減緩房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，熱點(diǎn) 城市四限政策持續(xù)高壓，“買不到”、“買不了”等問題愈加突出，難免會(huì)誤傷部分自住型購(gòu)房需求。受此影響，諸如南京、西安等二線城市早已打響人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，紛紛下調(diào)落戶門檻，以便支持人才購(gòu)房需求。不過，“支持”不是“培育”，更不是“發(fā)展”，對(duì)于地方政府的支持力度不應(yīng)奢望過多。

其二，培育住房租賃市場(chǎng)，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度。目前，住房租賃市場(chǎng)尚處起步階段，租賃房源主要來源于中小業(yè)主，市場(chǎng)化、規(guī)?；髽I(yè)尤為稀缺。痛點(diǎn)在于租賃用地大都定向出讓給地方國(guó)企，市場(chǎng)化企業(yè)參與程度有限，租賃企業(yè)融資渠道明顯受限等。我們認(rèn)為大中城市將加快培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并在供地層面予以積極支持，租賃用地出讓規(guī)模有望持續(xù)增多。而在資金層面，中央以及地方政府也將積極創(chuàng)新公司債券、REITs等金融工具，進(jìn)一步拓寬租賃企業(yè)的融資渠道，以便建立租購(gòu)并舉的二元結(jié)構(gòu)。

其三，繼續(xù)推進(jìn)保障房建設(shè)，解決低收入群體住房需求。一方面，加大公租房保障力度，并將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員納入保障范圍，以便提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，盡早實(shí)現(xiàn)2018年再進(jìn)城落戶1300萬人的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)；另一方面，啟動(dòng)新的3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，未來3年棚改計(jì)劃開工1500萬套，其中2018年計(jì)劃開工580萬套。相較于之前3年棚改開工量1800萬套，棚改市場(chǎng)規(guī)模明顯回落已是不爭(zhēng)的事實(shí)，三四線城市未來的棚改紅利也將隨之減少。

其四，深化財(cái)稅體制改革，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。2018年將是房地產(chǎn)稅改革的關(guān)鍵期，樂觀估計(jì)年底北京、上海等部分城市將率先開啟試點(diǎn)工作，房地產(chǎn)稅距離全面落地仍需歷經(jīng)更長(zhǎng)的時(shí)間周期，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響還要看具體的實(shí)施細(xì)則。我們傾向性認(rèn)為“重重的皮鞭輕輕落”，初始征收房地產(chǎn)稅或?qū)⑦m用低稅率，并設(shè)置減免、抵稅等多種優(yōu)惠政策。譬如，首套房不征稅，二套房少征稅，三套及以上住房可作為租賃住房抵稅。

其五，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，企業(yè)融資渠道、融資規(guī)模將明顯受限，土拍市場(chǎng)有望逐步回歸理性，地價(jià)上漲與房?jī)r(jià)上漲之間的傳導(dǎo)效應(yīng)將趨于減弱甚至消失；個(gè)人住房貸款將進(jìn)一步規(guī)范化，重點(diǎn)打擊首付貸、消費(fèi)貸等，防范違規(guī)信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，居民加杠桿購(gòu)房的局面將難以為繼，三四線城市購(gòu)房熱潮將更快地向理性回歸。

2、信貸資金監(jiān)管趨嚴(yán)，多數(shù)銀行延長(zhǎng)放貸時(shí)間、上調(diào)房貸利率

一季度，央行召開工作會(huì)議，部署了2018年工作的9項(xiàng)主要任務(wù)，“保持貨幣政策穩(wěn)健中性”繼續(xù)位列9項(xiàng)任務(wù)之首，并將“切實(shí)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)”擺在更為靠前的位置。因銀行信貸額度緊張，資金層面出現(xiàn)了以下3點(diǎn)新動(dòng)向：其一，銀行表外業(yè)務(wù)向表內(nèi)轉(zhuǎn)移，同 業(yè)存單、銀行理財(cái)、資管產(chǎn)品等業(yè)務(wù)規(guī)模受到壓縮。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，“首付貸”、“消費(fèi)貸”等成為重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，以防違規(guī)信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。受此影響，2月住戶部門新增短期貸款凈贖回459億元，這在近一年內(nèi)尚屬首次。其二，放貸時(shí)間明顯拉長(zhǎng)。多數(shù)銀行放貸周期長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月，更有民生銀行、興業(yè)銀行等多家商業(yè)銀行局部叫停部分省市二套房信貸業(yè)務(wù)，僅限于合作樓盤才能放貸。其三，房貸利率均有不同程度的上浮。河北、江蘇、廣東等省相繼上調(diào)房貸利率，以常州為例，多數(shù)銀行首套房貸上浮15%，二套房上浮20%。不過，住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款占比依舊維持在較高水平，2月占比升至38%，環(huán)比增加16.6個(gè)百分點(diǎn)，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是銀行巨額信貸資金的重要出口，居民高杠桿購(gòu)房的局面并未實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。

3、一線加入、二線升級(jí)人才落戶新政，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好程度有限

自2017年以來，西安、成都、武漢等市紛紛出臺(tái)人才新政，意在放寬落戶門檻，吸引更多人才落戶。2018年一季度，人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)再掀高潮。一方面，西安、南京等市相繼出臺(tái)人才新政升級(jí)版。譬如，西安進(jìn)一步簡(jiǎn)化落戶程序，推出全國(guó)在校大學(xué)生僅憑學(xué)生證和身份證可在線落戶大西安的新舉措，3天合計(jì)吸引1.56萬人落戶西安。南京則進(jìn)一步放寬人才落戶門檻，40歲以下本科畢業(yè)生可直接落戶，并給予面試補(bǔ)貼，凡外地高校應(yīng)屆畢業(yè)生來南京參加面試，政府將發(fā)放一次性補(bǔ)貼1000元，以期吸引更多高校畢業(yè)生來寧就業(yè)生活；另一方面，北京、上海等一線城市也加入人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，著力引進(jìn)高端人才。以北京為例，將建立優(yōu)秀人才引進(jìn)的“綠色通道”，對(duì)“千人計(jì)劃”、“萬人計(jì)劃”等國(guó)家高層次人才群體加速辦理引進(jìn)手續(xù)。

表面上看，落戶人才隨即可以取得購(gòu)房資格，在一定程度上松綁限購(gòu)政策。不過，人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)的本意還是提升城市經(jīng)濟(jì)活力和競(jìng)爭(zhēng)力，以便支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，助推經(jīng)濟(jì)更好、更快發(fā)展。相較于一線城市，二線城市戶籍所賦予的隱形福利有限。對(duì)于高校畢業(yè)生而言，剛踏入社會(huì)工作、生活尚不穩(wěn)定，前期大都選擇租房居住，購(gòu)房往往需要3-5年的過渡期。因此，諸如西安、南京等升級(jí)人才新政的二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，成交量并未顯著提升，人才新政對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)利好程度著實(shí)有限。

4、“四限”城市再擴(kuò)容，多個(gè)二、三線加入調(diào)控行列，蘭州局部松綁限購(gòu)

四限政策持續(xù)升級(jí)，長(zhǎng)春、昆明、阜南等二三線城市加入調(diào)控行列。其中，大連落地限購(gòu)新政，本市戶籍家庭在中心城區(qū)限購(gòu)2套，非本市戶籍家庭在中心城區(qū)限購(gòu)1套，且2年內(nèi)個(gè)稅或社保需連續(xù)繳滿1年。泉州升級(jí)限購(gòu)令，除原先的限購(gòu)區(qū)域之外，此番將泉港區(qū)納入限購(gòu)范圍。蘭州、長(zhǎng)春、大連和阜陽(yáng)市阜南縣相繼出臺(tái)限售政策，另有泉州、昆明兩 市升級(jí)限售。截止目前，限售城市已擴(kuò)容至50城，其中三四線城市多達(dá)27城，限售已成為三四線城市防止炒房的重要手段。繼升級(jí)限售之后，昆明接連出臺(tái)限貸政策，二套有貸家庭商貸首付比例由原先的30%提升至45%，并暫停三套及以上商業(yè)貸款。為了維穩(wěn)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，蕪湖、合肥、三亞等市相繼落地限價(jià)令，明確規(guī)定備案價(jià)格參照周邊同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目售價(jià)，并嚴(yán)格限定備案價(jià)格漲幅。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，原先的風(fēng)險(xiǎn)城市也加入調(diào)控行列。典型如大連，在蟄伏多年之后，近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇，2017年商品住宅成交量升至772萬平方米，創(chuàng)近年來新高，房?jī)r(jià)同比上漲11%，市場(chǎng)熱度可見一斑。在這種情況下，大連出臺(tái)限購(gòu)、限售新政也屬意料之中。值得一提的是，蘭州率先對(duì)部分區(qū)域松綁限購(gòu)，取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的限購(gòu)政策，以便提高調(diào)控政策的針對(duì)性及有效性。

5、展望：信貸中性偏緊，“四限”城市持續(xù)擴(kuò)容，房地產(chǎn)稅落地尚需時(shí)日

展望未來，“房住不炒”已成市場(chǎng)共識(shí)，未來所有調(diào)控政策都將圍繞“房住不炒”展開。具體而言，2018年調(diào)控政策或?qū)⒘藷o新意，但加入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售的城市會(huì)越來越多，我們認(rèn)為“四限”政策并非一時(shí)之舉，有望貫穿更長(zhǎng)的時(shí)間周期。資金層面中性偏緊，金融去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的過程不可逆，或多或少會(huì)拖累未來成交量?jī)r(jià)表現(xiàn)。2018年注定難以重演2017年高熱行情，全國(guó)成交量高位回落已是大概率事件。受慣性因素影響，三四線城市或?qū)⒀堇[“高開低走”行情，上半年市場(chǎng)熱度有望延續(xù)，下半年將面臨較大的調(diào)整壓力。住房租賃市場(chǎng)已進(jìn)入發(fā)展快車道，12個(gè)租賃試點(diǎn)城市名單將持續(xù)擴(kuò)容，租賃用地出讓規(guī)模有望持續(xù)增多，進(jìn)一步豐富租賃企業(yè)融資渠道，降低融資成本，以支持租賃企業(yè)做大、做強(qiáng)。長(zhǎng)期來看，租賃市場(chǎng)將與銷售市場(chǎng)形成分庭抗禮之勢(shì)，參與企業(yè)都能分得市場(chǎng)的一杯羹。房地產(chǎn)稅立法引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注，但房地產(chǎn)稅距離真正落地執(zhí)行仍需歷經(jīng)更長(zhǎng)的時(shí)間周期，初始征收階段有望適用低稅率，并設(shè)置減免、抵稅等優(yōu)惠政策，我們傾向性認(rèn)為房地產(chǎn)稅不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成實(shí)質(zhì)性沖擊。

二、土地

成交2615畝

攬金31億

商住過半

據(jù)國(guó)土資源網(wǎng)數(shù)據(jù)：截止2018年3月31日，蘭州市三縣六區(qū)公開以掛牌、劃撥、協(xié)議出讓共計(jì)65宗、合約2615.29畝土地，成交金額約30.55億元。其中掛牌成交約1550.33畝地（25.78億）、協(xié)議出讓約288.15畝地（4.77億）、政府劃撥約776.81畝地。

2018一季度蘭州商住用地成交占比過半|榆中居首 安寧墊底

數(shù)據(jù)顯示：2018年一季度蘭州土地成交以商住用地為主，成交約1470.92畝地，占比56.24%。

成交商住用地面積中以榆中居首（約749.01畝），其次分別為七里河區(qū)（約327.17畝）、蘭州新區(qū)（約174.55畝）、城關(guān)區(qū)（約117.47畝）、西固區(qū)（約59.52畝）、紅古區(qū)（約38.67畝）、安寧區(qū)（約4.52畝）。

2018一季度蘭州土地供應(yīng)驟減

同/環(huán)比均下跌

同比2017年一季度（共成交3572畝土地，商住地797.44畝）：2018一季度蘭州土地成交總量下降26.78%，商住用地上漲84.46%；

環(huán)比2017年四季度（成交7901.19畝土地，商住地2108.81畝）：2018一季度蘭州土地成交總量下降66.9%，其中商住用地下降30.25%。

2018一季度蘭州三縣六區(qū)土地成交數(shù)據(jù) 城關(guān)區(qū)2018一季度以劃撥、掛牌、協(xié)議方式共計(jì)成交8宗、合約222.58畝土地，其中商住用地約117.47畝，占比52.78%，其余為經(jīng)適房用地（約105.11畝）；

商住用地價(jià)格方面依舊呈兩極分化，市中心廣場(chǎng)片區(qū)商住地價(jià)格較高，在千萬/畝左右；其余土地價(jià)格均在192萬/畝—431萬/畝之間。

·七里河區(qū)2018一季度以劃撥、掛牌、協(xié)議方式共計(jì)成交5宗、合約327.17畝土地，均為商住用地；

價(jià)格方面起伏較大，蘭州建投、啟恒地產(chǎn)分別以1720.39萬/畝、862.91萬/畝拿地，其余地塊價(jià)格較低，在82.75萬/畝—316.92萬/畝之間。

·安寧區(qū)2018一季度以劃撥、掛牌、協(xié)議方式共計(jì)成交2宗、合約23.67畝土地，其中商住用地約4.52畝，占比19.09%，其余地塊為經(jīng)適房用地（約19.15畝）；

一季度安寧僅一宗商住地成交（畝均331.69萬）。

·西固區(qū)2018一季度以劃撥、掛牌、協(xié)議方式共計(jì)成交1宗、合約59.52畝土地，為蘭州建投以4.06億競(jìng)得普通商品住房用地（畝均681.28萬）。

·蘭州新區(qū)2018一季度以劃撥、掛牌、協(xié)議方式共計(jì)成交20宗、合約740.54畝土地，其中商住用地約174.55畝，占比23.57%；

一季度新區(qū)商住用地價(jià)格起伏不大，在48萬/畝—79萬/畝之間。

·榆中縣2018一季度以劃撥、掛牌、協(xié)議方式共計(jì)成交23宗、合約1126.59畝土地，其中商住用地約749.01畝，占比66.48%；

一季度除天慶地產(chǎn)、興隆地產(chǎn)分別以121萬/畝、129萬/畝拿地外，其余地塊價(jià)格均在26萬/畝—90萬/畝之間。

·永登縣2018一季度以劃撥、掛牌、協(xié)議方式共計(jì)成交5宗、合約76.54畝土地，均為公共用地。

·紅古區(qū)2018一季度以劃撥、掛牌、協(xié)議方式共計(jì)成交1宗商品住房用地，合約38.67畝，畝均111萬。

房企大事件 仁恒開啟蘭州第四盤

2018年3月12日，蘭州市公共資源交易中心發(fā)布了G1313號(hào)宗地的競(jìng)買結(jié)果，蘭州啟恒房地產(chǎn)有限公司以3.0527億元成功競(jìng)得蘭州七里河區(qū)G1313號(hào)宗地，而蘭州啟恒房地產(chǎn)有限公司正是我們熟悉的蘭州仁恒房地產(chǎn)有限公司旗下子公司。

2018年2月6日，蘭州市公共資源交易中心發(fā)布了G1313號(hào)宗地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓的公告，G1313號(hào)宗地位于七里河區(qū)T122號(hào)規(guī)劃道路西側(cè)、S129號(hào)規(guī)劃道路南側(cè)，為商業(yè)40年、居住70年的商住用地，同時(shí)該宗地的競(jìng)得人還需要配建幼托1個(gè)，建成后無償交七里河區(qū)教育行政部門。

G1313號(hào)宗地所處的區(qū)域地處蘭州西站商圈，周邊不僅已有大量的住宅小區(qū)，而且商業(yè)、交通等配套也較為成熟，對(duì)面更是有蘭州四中這樣的教育資源，是目前蘭州土地市場(chǎng)上不可多得的黃金地塊。

而地塊開發(fā)者仁恒作為在蘭州最早開發(fā)商品房項(xiàng)目的開發(fā)商之一，已先后開發(fā)了仁恒晶城、仁恒國(guó)際、仁恒美林郡這三個(gè)項(xiàng)目，此次拿下的G1313號(hào)宗地作為其在蘭州開發(fā)的第四個(gè)項(xiàng)目也是備受矚目，我們期待這個(gè)項(xiàng)目的開工。

三、成交

2018年第一季度蘭州樓市關(guān)注度穩(wěn)中求進(jìn)，從1月到2月，蘭州樓市關(guān)注度受春節(jié)影響有所下跌，較1月下跌28.64%，其中榆中縣、西固區(qū)降幅超過50%。從2月到3月，各區(qū)樓盤關(guān)注度明顯上漲，較2月上漲42.28%，其中榆中縣、皋蘭縣、紅古區(qū)漲幅超過100%。整體來說，一季度蘭州樓市關(guān)注度持上升趨勢(shì)。

2018年第一季度（2018.1.1-2018.3.31）蘭州新房成交12218套，銷售面積134.80萬/㎡，銷售均價(jià)：6433元/㎡。成交套數(shù)同比2017年第一季度上漲2.4%，環(huán)比2017年第四季度下降11.3%。

限購(gòu)限售政策初見成效 一季度成交均價(jià)小幅下滑

隨著全國(guó)各地對(duì)“房住不炒”理念的深入落實(shí)，各地因地制宜制定限購(gòu)限售政策。從2018年蘭州市第一季度成交均價(jià)來看，2018年第一季度成交均價(jià)為6433元/㎡，環(huán)比 2017年第四季度成交均價(jià)下滑4.59%，同比2017年第一季度成交均價(jià)下滑9.42%。90-120平米戶型占比一季度成交總套數(shù)44.36% 購(gòu)房逐漸追求居住舒適度

從成交面積段來看，2018年第1季度，70㎡以下戶型成交270套，70-90㎡戶型成交2479套，90-120㎡戶型成交5420套，120-140㎡戶型成交2883套，140-160㎡戶型成交655套，200㎡以上戶型成交155套。

環(huán)比2017年第4季度成交套數(shù)，僅70-90㎡戶型成交套數(shù)環(huán)比上浮36.13%，其余戶型環(huán)比成交套數(shù)均有不同程度的下滑。

同比2017年第1季度成交套數(shù)，70-90㎡戶型成交套數(shù)同比上漲8.02%，120-140㎡戶型成交套數(shù)同比上漲23.9%，160-200㎡戶型成交套數(shù)同比上漲19.87%；其余面積段70㎡以下、90-120㎡戶型、140-160㎡戶型、200㎡以上戶型分別下滑：10.9%、3.7%、20.8%、36.73%。

政策紅利明顯 周邊區(qū)縣同比漲幅超50% 榆中縣拔得一季度成交頭籌

從成交區(qū)域來看，2018年第1季度，榆中縣成交3209套，城關(guān)區(qū)成交2948套，蘭州新區(qū)成交2796套，七里河成交1123套，安寧區(qū)成交765套，紅古區(qū)成交326套，西固區(qū)成交269套，皋蘭縣成交349套，永登縣成交433套。

四、總結(jié)

? 四限政策區(qū)域化對(duì)待仍為重頭戲。相較于多地限價(jià)、限購(gòu)、限貸、限售多措并舉，蘭州市近一年的調(diào)控政策更側(cè)重于區(qū)域化。限購(gòu)區(qū)域城關(guān)、七里河、安寧是諸多購(gòu)房者在市區(qū)購(gòu)房的優(yōu)選區(qū)域，也是調(diào)價(jià)比較頻繁的區(qū)域。但諸多品牌房企，諸如萬科、蘭州碧桂園、保利地產(chǎn)等幾個(gè)市場(chǎng)占比較高的項(xiàng)目均不在限購(gòu)區(qū)域。

從2018年第1季度的成交來看，周邊區(qū)縣的成交套數(shù)約占總成交套數(shù)的一半以上。由此，政府的調(diào)控政策對(duì)蘭州樓市產(chǎn)生的影響力逐漸顯現(xiàn)。周邊區(qū)縣購(gòu)房者的增加也將緩解蘭州市主城區(qū)人口密集度高的壓力，這將有利于城市健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

? 大盤熱度不減，城市格局向西布局日益明顯

1-3月蘭州樓盤關(guān)注度數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，蘭州碧桂園（占地約4000畝）、保利領(lǐng)秀山（占地約3500畝）、幸福家園（占地約223畝）、恒大帝景（占地約217畝）、蘭石·豪布斯卡（占地約1580畝）、蘭州萬科城（一期占地約117畝）、銀河國(guó)際居住區(qū)（占地約3600余畝）、元森·北新時(shí)代（占地約1290畝）、恒大綠洲二號(hào)院（占地約305畝）、蘭州金城中心（占地約192畝）這十大熱盤，成為蘭州房地產(chǎn)界一季度的“地產(chǎn)大亨”，穩(wěn)居排行榜TOP10。

從各區(qū)域樓盤關(guān)注度數(shù)據(jù)分析來看，熱度從城關(guān)區(qū)→七里河區(qū)→安寧區(qū)→蘭州新區(qū)（含永登縣）→西固區(qū)→榆中縣→皋蘭縣→紅古區(qū)依次遞減，其中城關(guān)、七里河占比在30%左右，安寧占比在20%左右，蘭州新區(qū)占比在10%左右。

? 2018一季度熱點(diǎn)關(guān)注樓盤

第二篇：2011年一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)報(bào)告

2011年一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

今年1月26日“國(guó)八條”給不平靜的房地產(chǎn)行業(yè)再起波瀾，也使的原本不太清晰的市場(chǎng)形勢(shì)變得更加模糊。如今，兩個(gè)月已經(jīng)過去，整個(gè)一季度市場(chǎng)運(yùn)行情況如何？從中又能看出什么樣的端倪？以下從政策調(diào)

控、全國(guó)市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)三個(gè)層面給予總結(jié)。

第一部分，調(diào)控政策的梳理與解析

一、出臺(tái)背景

2010年一輪又一輪調(diào)控政策出臺(tái)之后，抑制了部分需求的釋放，絕大多數(shù)城市成交面積同比下降明顯，但一、二線城市20%～47%的房?jī)r(jià)漲幅，依然無法達(dá)到起初“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”的調(diào)控要求，在此背景之下，2011年初有史以來最嚴(yán)厲“國(guó)八條”政策正式出臺(tái)。

二、政策內(nèi)容

梳理本次調(diào)控政策及地方細(xì)則，發(fā)現(xiàn)“國(guó)八條”在深化“促供應(yīng)、抑需求、調(diào)結(jié)構(gòu)、重監(jiān)管”這一縱向基本調(diào)控思路的同時(shí)，又在橫向調(diào)控思路上明確了調(diào)控政策落實(shí)結(jié)果的“問責(zé)制”。

橫向“問責(zé)制”體現(xiàn)在：“國(guó)八條”在明確地方政府責(zé)任的同時(shí)，量化落實(shí)目標(biāo)，界定處罰措施，旨在強(qiáng)化地方政府的執(zhí)行效果；截止目前已有36個(gè)城市相繼出臺(tái)細(xì)則，共有60多個(gè)城市現(xiàn)已公布了地方房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，這與2010年4月“國(guó)十條”政策后各地保持沉默形成鮮明對(duì)比。

四方面的“縱向深化”體現(xiàn)在：

“促供應(yīng)”：量化保障房和商品住房用地的供應(yīng)要求，同時(shí)引導(dǎo)土地出讓形式弱化地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)

面影響；

“抑需求”：禁購(gòu)、限購(gòu)、限貸、稅收等調(diào)控政策范圍擴(kuò)大、力度加強(qiáng)；截止目前已有36個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則，重慶、呼和浩特、拉薩、合肥四個(gè)應(yīng)出臺(tái)限購(gòu)實(shí)施細(xì)則的城市目前仍未落實(shí)地；“限購(gòu)令”的嚴(yán)厲

程度在購(gòu)買資格和限購(gòu)范圍兩個(gè)方面存在差異；

“調(diào)結(jié)構(gòu)”：加大并量化保障房尤其是公共租賃住房的建設(shè)目標(biāo)，進(jìn)一步構(gòu)建“租售并舉”的住房體系，同時(shí)對(duì)保障房的融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及管理等方面的地方落實(shí)方式進(jìn)行細(xì)化；

“重監(jiān)管”：要求各部門各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、個(gè)人信息在內(nèi)的房地產(chǎn)監(jiān)管信息系統(tǒng)，加大信息審核與信息公開的力度，減少市場(chǎng)環(huán)節(jié)的執(zhí)行漏洞；

三、政策目標(biāo)

由此可見，“國(guó)八條”既有廣度、又有深度、還有執(zhí)行約束，政策本身似乎已經(jīng)無懈可擊。但社會(huì)各界各種質(zhì)疑綿延不斷，他們疑惑一味抑制需求能否解決最終的供需問題？他們疑惑“限購(gòu)”“禁購(gòu)”這類帶有明

顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩是否是歷史的倒退？

深入分析可以發(fā)現(xiàn)，政策目標(biāo)并非只“限供應(yīng)”不“促需求”，而是不同時(shí)期各有側(cè)重：

短期政策調(diào)控目標(biāo)是 “遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”，目前主要通過“限貸”“限購(gòu)”等行政手段壓制購(gòu)房需求，避免短期內(nèi)市場(chǎng)非理性繁榮，為長(zhǎng)期各種供應(yīng)的順利推出爭(zhēng)取時(shí)間；若近期房?jī)r(jià)控制效果不明顯，不排除更為嚴(yán)歷政策繼續(xù)加碼。

長(zhǎng)期政策調(diào)控的目標(biāo)是緩解行業(yè)內(nèi)的供求矛盾，主要通過各類金融監(jiān)管、市場(chǎng)監(jiān)管措施促使商品房市場(chǎng)有效供應(yīng)的形成，并通過加大保障房建設(shè)等手段，建立“商品房+保障房”雙軌體系，最終實(shí)現(xiàn)數(shù)量上、結(jié)

構(gòu)上的供需平衡。

第二部分，全國(guó)一季度市場(chǎng)分析

本部分從一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)四個(gè)方面進(jìn)行全方位解讀。

為便于分析政策對(duì)市場(chǎng)的影響程度，現(xiàn)根據(jù)限購(gòu)政策的落實(shí)細(xì)則，將目前已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則的城市分

為三類：

一線城市：包括北京、上海、廣州、深圳。

限購(gòu)政策嚴(yán)厲的二線城市：主要指限購(gòu)范圍覆蓋全市、限購(gòu)門檻高、無明確限購(gòu)截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、蘇州、大連、廈門、寧波、無錫、銀川、武漢、溫州、西安、南昌、?？?、西寧、烏魯木齊、佛山。

限購(gòu)政策不太嚴(yán)格的二線城市：主要指限購(gòu)范圍僅限主城區(qū)、限購(gòu)門檻低、有明確限購(gòu)截止期限的城市，包括長(zhǎng)沙、青島、昆明、濟(jì)南、貴陽(yáng)、成都、長(zhǎng)春、哈爾濱、太原、石家莊、南寧、福州、三亞、沈

陽(yáng)。一、一級(jí)市場(chǎng)

一線城市土地市場(chǎng)蕭條，限購(gòu)政策不嚴(yán)的二線城市交易相對(duì)活躍。不同季度數(shù)據(jù)比較發(fā)現(xiàn)，一季度一線城市、限購(gòu)較嚴(yán)的二線城市土地成交面積同比下降最為顯著，降幅分別為41%、43%；而限購(gòu)較松的二線城市十分平穩(wěn)，環(huán)比降幅不足1%；具體到一季度各月，3月與1月相比，一線城市、政策較嚴(yán)的二線城市、政策較寬松的二線城市降幅分別為89.1%、38.8%和25%，一線城市下降更為明顯。

究其原因，各類城市政策力度梯度形成了不同的市場(chǎng)預(yù)期，影響了開發(fā)商的決策，促使更多拿地需求流向政策較松的城市，導(dǎo)致政策較松的城市總體成交狀況較好。

在供地目標(biāo)的約束下，隨后幾個(gè)季度土地供應(yīng)會(huì)有較明顯增長(zhǎng)；政策寬松的二線城市土地市場(chǎng)將會(huì)更加火爆，而調(diào)控壓力巨大的一線城市土地市場(chǎng)恐難有突出表現(xiàn)，或?qū)⑵降請(qǐng)?。二、二?jí)市場(chǎng)

除限購(gòu)不太嚴(yán)格的二線城市“量?jī)r(jià)齊升”之外，一季度大部分城市二級(jí)市場(chǎng)“量跌價(jià)滯”。數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市二級(jí)市場(chǎng)成交量同比去年下跌4.9%，限購(gòu)較為嚴(yán)格的二線城市微漲6.8%，限購(gòu)不太嚴(yán)格的二線城市猛漲45.0%；一線城市和限購(gòu)較為嚴(yán)格的二線城市成交價(jià)環(huán)比去年四季度分別下跌3.3%、5.0%，而限購(gòu)不太嚴(yán)格的二線城市價(jià)格反而上漲10.1%。

一季度二級(jí)市場(chǎng)成交量同比漲跌不一，源于地方執(zhí)行政策松緊不同引起的供應(yīng)、需求影響程度出現(xiàn)分化，導(dǎo)致限購(gòu)政策較嚴(yán)的一線城市及二線城市成交量下降，限購(gòu)政策寬松的二線城市成交量反而有所上漲。季度成交價(jià)格尚保持上升趨勢(shì)，源于目前仍處于政策適應(yīng)期，市場(chǎng)預(yù)期不明朗，開發(fā)企業(yè)對(duì)價(jià)格的調(diào)整非

常謹(jǐn)慎。

預(yù)計(jì)近期供應(yīng)處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價(jià)格波動(dòng)；之后，隨著供應(yīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性放量階段，需求階段式跟進(jìn)，成交將逐步回漲企穩(wěn)，價(jià)格或在小幅調(diào)整后企穩(wěn)。

在時(shí)間次序上，執(zhí)行寬松的城市可能將很快進(jìn)入上述“回漲企穩(wěn)”階段；而限購(gòu)嚴(yán)格的一二線城市，或

還將經(jīng)歷至少1-2個(gè)月的試探期。三、三級(jí)市場(chǎng)

一季度整體三級(jí)市場(chǎng)成交呈現(xiàn)量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)。一季度各城市三級(jí)市場(chǎng)成交量環(huán)比降幅在22%-49%之間，同比降幅11%-37%之間。一季度成交均價(jià)同比均有上漲，最高漲幅達(dá)23%，環(huán)比杭州、蘇州小幅下調(diào)。

一季度各城市成交量同比下跌，主要源于供應(yīng)、需求雙雙萎縮：供應(yīng)萎縮主要是因?yàn)榻?gòu)”措施使部分業(yè)主認(rèn)為擁有房產(chǎn)顯得彌足珍貴，持有或轉(zhuǎn)售為租是當(dāng)前通脹環(huán)境下保值的最佳途徑；另一部分業(yè)主對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不明朗，持房觀望。三類需求也同時(shí)減少，擁有多套房產(chǎn)的投資性需求已被政策排出購(gòu)房行列；改善性需求多需先賣后買，謹(jǐn)慎觀望；剛需迫于購(gòu)房資格及對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不明，有效需求減少。

一季度絕大多數(shù)城市成交價(jià)格同比上漲，主要源于過去一年各季度價(jià)格上漲的累計(jì)。而一季度部分城市成交價(jià)格環(huán)比有所下降，多因郊區(qū)低價(jià)區(qū)域交易比重上升所致，實(shí)質(zhì)性降價(jià)并未出現(xiàn)。

預(yù)計(jì)短期內(nèi)供應(yīng)惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導(dǎo)致成交持續(xù)回落，價(jià)格波動(dòng)；隨著二級(jí)市場(chǎng)成交量的逐步回漲企穩(wěn)，將帶動(dòng)三級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)將試探性釋放，需求將選擇性跟進(jìn)，致使成交量緩慢回

升、價(jià)格企穩(wěn)。

四、租賃市場(chǎng)

一季度各城市租賃成交量同比明顯上漲。除北京僅微漲3%之外，其他城市漲幅在15%-61%之間。一季度中，3月與1月相比，租賃成交大幅增長(zhǎng)，北京、上海、天津、南京成交單數(shù)翻番。

一季度各城市租賃交易同比上漲，主要源于政策促使供應(yīng)、需求大幅上漲：即短期房?jī)r(jià)上漲可能性不太大，大量待售房源流向租賃市場(chǎng)。而受資格限制及市場(chǎng)預(yù)期等因素的影響，部分購(gòu)房需求或觀望或失去

購(gòu)房資格，大多轉(zhuǎn)購(gòu)為租。

鑒于租賃市場(chǎng)供需兩旺的發(fā)展趨勢(shì)，未來一段時(shí)間成交量仍將保持高位，且將繼續(xù)呈季節(jié)性規(guī)律。

綜合全國(guó)一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、租賃市場(chǎng)來看，“國(guó)八條”政策效果初顯，成功控制了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快的城

市的市場(chǎng)熱度。

第三部分，北京一季度市場(chǎng)分析

一季度北京各級(jí)市場(chǎng)的特征與全國(guó)一線城市市場(chǎng)表現(xiàn)基本一致： 一、一級(jí)市場(chǎng)

一季度北京一級(jí)市場(chǎng)極為冷清，僅有5宗住宅用地成交，3月份出現(xiàn)全月零成交，與去年3月一天產(chǎn)

生“三地王”的情況形成鮮明的對(duì)比。二、二級(jí)市場(chǎng)

一季度二級(jí)市場(chǎng)成交呈現(xiàn)量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)，其中成交量同比、環(huán)比分別下跌28.0%、41.0%，成交均價(jià)

同比、環(huán)比分別上漲14.5%、7.5%。

一季度中，“京十五條”效果顯著，出臺(tái)后日均成交套數(shù)、成交均價(jià)紛紛下滑，較“國(guó)八條”出臺(tái)前，日均成交套數(shù)下降58.5%，成交均價(jià)下降11.2%；此外，“京十五條”出臺(tái)后，六環(huán)外成交比重加大，呈向遠(yuǎn)郊發(fā)展趨勢(shì)；低總價(jià)樓盤較受青睞，高端樓盤嚴(yán)重滯銷，2000萬以上的豪宅項(xiàng)目?jī)H成交13套，同比縮減78%。三、三級(jí)市場(chǎng)

一季度三級(jí)市場(chǎng)成交也呈現(xiàn)量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)，其中成交量同比、環(huán)比分別下跌12.6%、22.4%，成交均

價(jià)同比、環(huán)比分別上漲19.0%、2.2%。

在一季度中，京十五條后環(huán)比“國(guó)八條”前成交量下降62.4%。此外，城八區(qū)成交比重有所下降，成交均價(jià)小幅下調(diào)；低總價(jià)房源成交比重大，抗跌性較強(qiáng)。

四、租賃市場(chǎng)

一季度北京市租賃市場(chǎng)成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，其中租賃成交同比、環(huán)比分別上漲3.1%、8.2%，租

金均價(jià)同比、環(huán)比分別上漲17.6%、1.8%。

“京十五條”出臺(tái)后，整體成交量有了進(jìn)一步上漲，周均漲幅達(dá)到21.1%，其中東、北部熱點(diǎn)租賃區(qū)域

成交量上漲明顯。

五、關(guān)聯(lián)分析

隨除以上各級(jí)市場(chǎng)的特征之外，北京市各級(jí)市場(chǎng)之間或之外還有以下關(guān)聯(lián)特征：

三級(jí)市場(chǎng)需求流向二級(jí)市場(chǎng)：“新十五條”出臺(tái)后，三級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)因惜售或觀望快速萎縮，二級(jí)市場(chǎng)則仍有部分開發(fā)商試探性放量，因此，部分三級(jí)市場(chǎng)購(gòu)房需求被迫流向二級(jí)市場(chǎng)；

買賣市場(chǎng)需求流向租賃市場(chǎng)：因?yàn)橘?gòu)房資格問題以及房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不高，部分二、三級(jí)市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)向

租賃市場(chǎng)；

住宅市場(chǎng)需求流向商住市場(chǎng)：被新政打壓的投資性需求逐步轉(zhuǎn)向不限購(gòu)的非住宅市場(chǎng)，其中商住項(xiàng)目

吸納大部分流出的需求；

北京區(qū)域需求流向周邊城市：受限于限購(gòu)政策的剛性、改善、投資類需求開始考慮周邊燕郊、固安等

區(qū)域項(xiàng)目，大北京概念逐步增強(qiáng)。

六、市場(chǎng)預(yù)測(cè)

參考北京市場(chǎng)各級(jí)市場(chǎng)特征與聯(lián)系，結(jié)合目前的供需發(fā)展形勢(shì)，我們認(rèn)為未來：

一級(jí)市場(chǎng)：

在《2011年北京市土地供應(yīng)計(jì)劃》2550公頃住宅用地的指標(biāo)下，隨后幾個(gè)季度土地供應(yīng)會(huì)有較明顯增長(zhǎng)，一級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度取決于二三級(jí)市場(chǎng)的回漲情況。

二級(jí)市場(chǎng)：

短期內(nèi)，供應(yīng)處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價(jià)格波動(dòng)——“京十五條”實(shí)施初期，供需均處于觀望狀態(tài)，僅有個(gè)別開發(fā)企業(yè)試探性推盤，導(dǎo)致成交量回落，價(jià)格因成交量較低而

呈現(xiàn)波動(dòng)特征。

中長(zhǎng)期來看，隨著供應(yīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性放量階段，需求階段式跟進(jìn)，成交將逐步回漲企穩(wěn)，價(jià)格或在小幅調(diào)整后企穩(wěn)——結(jié)合供應(yīng)、需求發(fā)展趨勢(shì)來看，隨著成交下滑，企業(yè)資金壓力加大，加之政策對(duì)供應(yīng)的多方刺激作用，供應(yīng)將大幅釋放，以剛性為主的購(gòu)房需求逐步跟進(jìn)，成交量緩慢回升，價(jià)格企穩(wěn)。期間，不

排除部分項(xiàng)目低價(jià)促銷，導(dǎo)致成交價(jià)格回調(diào)。

三級(jí)市場(chǎng)：

短期內(nèi)，供應(yīng)惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導(dǎo)致成交持續(xù)回落，價(jià)格波動(dòng)——“京十五條”實(shí)施初期，供需均處于觀望狀態(tài)，導(dǎo)致成交量回落，價(jià)格因成交量較低而呈現(xiàn)波動(dòng)特征。

中長(zhǎng)期來看，隨著一手供應(yīng)放量導(dǎo)致三級(jí)市場(chǎng)成交回漲，三級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，尤其改善型供應(yīng)將選擇性跟進(jìn)，成交量緩慢回升，價(jià)格企穩(wěn)——結(jié)合供應(yīng)、需求發(fā)展趨勢(shì)來看，隨著開發(fā)商實(shí)質(zhì)性放量引起二級(jí)市場(chǎng)成交量回漲，以置換性供應(yīng)為主的業(yè)主將逐步跟進(jìn)釋放房源，成交量緩慢回升，價(jià)格企穩(wěn)。

租賃市場(chǎng)：

鑒于北京租賃市場(chǎng)供需兩旺的發(fā)展趨勢(shì)，未來一段時(shí)間成交量仍將保持高位，且將繼續(xù)呈季節(jié)性規(guī)律。

第三篇：2012年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

2012年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

1.政策：中央堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，合理需求得到保護(hù)

2.新房：百城價(jià)格繼續(xù)下跌，一季度成交、供應(yīng)均下降，3月市場(chǎng)回升

3.二手房：節(jié)后成交回升，但仍低于去年同期，3月價(jià)格略有上調(diào)

4.土地：量?jī)r(jià)繼續(xù)回落，溢價(jià)率降至歷史最低，出讓金降幅擴(kuò)大

5.企業(yè)：房企策略更趨謹(jǐn)慎，加大促銷力度、減少拿地支出 2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

1．政策環(huán)境：繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不放松，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸

2．市場(chǎng)態(tài)勢(shì)：價(jià)格穩(wěn)中有降，成交量回升有限，庫(kù)存仍在高位

3．房企策略：適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，銷售目標(biāo)更加保守務(wù)實(shí)，謹(jǐn)慎拿地

第四篇：江陰房產(chǎn)2011年8月江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)(節(jié)選)

資料來源：江陰房產(chǎn)網(wǎng)

江陰房產(chǎn)2011年8月江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)(節(jié)選)

第一部分：2011年前八月市場(chǎng)綜述 住建部此前公布了“二三線城市限購(gòu)5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”，近期正與一些地方政府就實(shí)施限購(gòu)令細(xì)則加緊磋商。有消息稱將有接近20個(gè)城市同意自9月起實(shí)施限購(gòu)令。浙江臺(tái)州是新一輪限購(gòu)令中第一個(gè)出臺(tái)限購(gòu)政策的城市：限購(gòu)措施的重點(diǎn)可以概括為“限新房不限二手房、限市區(qū)不限郊區(qū)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，臺(tái)州限購(gòu)政策對(duì)其他房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市具有示范作用。江陰作為房?jī)r(jià)相對(duì)較高的城市之一，是否最終納入限購(gòu)名單目前尚不知情。

數(shù)據(jù)顯示：2011年前八月成交套數(shù)6368套，較去年同期減少1491套，跌幅高達(dá)16%；成交面積約1165566.22㎡，出量同比減少約128830.51㎡，跌幅約10%。成交套數(shù)前十樓盤分別是萬達(dá)廣場(chǎng)（517）、御峰花園（322）、申裕苑（273）、綠海香洲（255）、東方王府（218）、一方城（215）、超辰國(guó)際花園（214）、佳兆業(yè)可園（188）、弘建公園國(guó)際（186）和錦繡天成（185）。超過100套還有金域天下、水岸新都、香榭麗花園、歐洲花都、長(zhǎng)江國(guó)際、時(shí)代觀邸、嘉華豪庭、總部壹號(hào)、紅豆佳苑、長(zhǎng)江路綜合樓、祝塘明清街和東舜湖壹號(hào)等樓盤。2011年前八個(gè)月全市商品房成交均價(jià)約6945.95元/㎡，較去年同期增加接近1369.69元/㎡，漲幅達(dá)25個(gè)百分點(diǎn)。前七個(gè)月商品房成交總額高達(dá)80.96億元，較去年同期（72.18億元）增加約8.78億元。盡管成交量不及去年同期水平，但房?jī)r(jià)的大幅度上揚(yáng)使得銷售總金額再創(chuàng)新高。

2011年8月商品房成交數(shù)據(jù)的同、環(huán)比分析： 成交套數(shù)1312套，同比增加413套，漲幅46%（環(huán)比增加544套，漲幅71%）；

成交面積約23.80萬㎡，同比增加11.75萬㎡，漲幅98%（環(huán)比增加13.67萬㎡，漲幅135%）；

成交均價(jià)約6768元/㎡，同比增加745元/㎡，漲幅12%（環(huán)比減少1442元/㎡，跌幅18%）；

成交總額約16.11億元，同比增加8.85億元，漲幅122%（環(huán)比增加7.79億元，漲幅94%）。

1）商品房成交指數(shù)（套數(shù)）對(duì)比圖

2）商品房成交指數(shù)（面積）對(duì)比圖 3）商品房成交指數(shù)（均價(jià)）對(duì)比圖

第二部分：2011年8月分區(qū)市場(chǎng)綜述

一、城區(qū)(澄江街道)市場(chǎng)成交分析

◆城區(qū)(澄江街道)住宅市場(chǎng)

2011年8月城區(qū)(澄江街道)住宅市場(chǎng)（其他數(shù)據(jù)見下表）：

成交套數(shù)544套，出量環(huán)比增加406套，漲幅294%（7月138套，漲幅14%）；

成交面積76432㎡，出量環(huán)比增加54460㎡，漲幅248%（7月21972㎡，漲幅26%）；

成交總額69475萬元，出量環(huán)比增加46227萬元，漲幅199%（7月23248萬元，漲幅42%）；

成交均價(jià)9090元/㎡，出量環(huán)比減少1491元/㎡，跌幅14%（7月10581元/㎡，漲幅12%）。

城區(qū)(澄江街道)住宅市場(chǎng)8月份共有19個(gè)樓盤有成交記錄，高層房源為主。其中一月內(nèi)兩度開盤（7月29日一期開盤和8月27日二期開盤）的萬達(dá)廣場(chǎng)，在徹底點(diǎn)燃購(gòu)房者置業(yè)熱情的同時(shí)，也助推了城西樓市的跨越式發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示：2011年8月萬達(dá)廣場(chǎng)、御峰花園、芙蓉國(guó)際大廈分別網(wǎng)簽446套、30套和9套位列城區(qū)前三甲，均價(jià)分別為8536元/㎡、8334元/㎡和6393元/㎡，城區(qū)市場(chǎng)看似總量大幅上揚(yáng)實(shí)則“萬達(dá)”一盤功勞。另外除虹橋大廈（8套）、水岸新都（7套）、融科朝宗原筑（7套）、金宸國(guó)際花園（7套）表現(xiàn)尚可外，其他樓盤網(wǎng)簽依舊低迷，比如開盤不久的陽(yáng)光假日花園和梅園，實(shí)際成交十分慘淡，梅園更是“交白卷”。

◆城區(qū)(澄江街道)商業(yè)市場(chǎng) 2011年8月城區(qū)(澄江街道)商業(yè)市場(chǎng)（其他數(shù)據(jù)如下表）：

成交套數(shù)82套，出量環(huán)比減少14套，跌幅17%（7月82套，漲幅310%）； 成交面積63850.81㎡，出量環(huán)比增加57795.97㎡，漲幅955%（7月6054.84㎡，漲幅160%）；

成交總額34520萬元，出量環(huán)比增加18726萬元，漲幅119%（7月15794萬元幅476%）；

成交均價(jià)11931元/㎡，出量環(huán)比減少14154元/㎡，跌幅54%（7月26085元/㎡，漲幅167%）。

數(shù)據(jù)顯示：城區(qū)(澄江街道)的商業(yè)市場(chǎng)前三甲樓盤分別為萬達(dá)廣場(chǎng)（22套、32701元/㎡），嘉福豪庭（22套、6731元/㎡），新百業(yè)廣場(chǎng)（10套、17546元/㎡）。另外永康五金城、魔方時(shí)代廣場(chǎng)、長(zhǎng)晟豪生大酒店、戴斯國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)等老樓盤也有零星成交。其中魔方時(shí)代廣場(chǎng)成交2套商鋪，建筑面積約51681㎡，如此核心地段均價(jià)僅為3870元/㎡，據(jù)傳屬于內(nèi)部去化。

當(dāng)前，城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)最大的亮點(diǎn)當(dāng)屬“萬達(dá)廣場(chǎng)”，不僅僅是因?yàn)椤俺山换鸨?、?dú)占鰲頭”，而是“萬達(dá)效應(yīng)”起到的區(qū)域拉動(dòng)作用。據(jù)傳“和院”也開始轉(zhuǎn)變“營(yíng)銷思路”，決定二期首推商鋪，就連“CBD”部分商鋪也借勢(shì)漲價(jià)。同時(shí)也要清醒認(rèn)識(shí)到，“盲目漲價(jià)”或?qū)響K痛教訓(xùn)，力求“穩(wěn)中求變”。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，第三季度城區(qū)（澄江街道）商業(yè)市場(chǎng)新上市樓盤僅“萬達(dá)廣場(chǎng)”一家，這樣的“非正?！爆F(xiàn)象，也預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)必將迎來巨大挑戰(zhàn)。通常情況下，投資商鋪并非靠轉(zhuǎn)讓來獲取盈利，而是通過長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益。因此，城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)如何扭轉(zhuǎn)當(dāng)前頹勢(shì)，已經(jīng)成為開發(fā)商集思廣益的重要研究課題。

二、近郊市場(chǎng)(城東街道、云亭街道、夏港街道、申港街道、南閘街道)◆近郊住宅市場(chǎng)（2011年8月）

成交套數(shù)343套，出量環(huán)比增加50套，漲幅17%（7月293套，漲幅14%）；

成交面積45863㎡，環(huán)比出量增加8366㎡，漲幅22%（7月37497㎡，漲幅1%）；

成交總額31227萬元，出量環(huán)比增加6731萬元，漲幅27%（7月24496萬元，漲幅2%）；

成交均價(jià)6809元/㎡，出量環(huán)比增加276元/㎡，漲幅4%（7月6533元/㎡，漲幅1%）。

申港街道：2011年8月（61套、8683.42㎡、4962元/㎡）；

夏港街道：2011年8月（190套、23783.22㎡、6193元/㎡）；

云亭街道：2011年8月（84套、11924.28㎡、9003元/㎡）；

南閘街道：2011年8月（7套、1166.88㎡、8617元/㎡）；

城東街道：2011年8月（1套、305.15㎡、14716元/㎡）?！艚忌虡I(yè)市場(chǎng)（2011年8月）成交套數(shù)10套，環(huán)比出量減少3套，跌幅23%（7月13套，跌幅19%）；

成交面積2221㎡，環(huán)比出量增加30㎡，漲幅1%（7月2191㎡，漲幅6%）；

成交總額1277萬元，出量環(huán)比增加505萬元，漲幅28%。（7月1782萬元，漲幅81%）；

成交均價(jià)5751元/㎡，出量環(huán)比減少2381元/㎡，跌幅29%（7月8132元/㎡，漲幅71%）。夏港街道：2011年8月（5套、1434.04㎡），2011年7月（6套、1220.12㎡）；

南閘街道：2011年8月（1套、57.82㎡），2011年7月（2套、95.67㎡）；

申港街道：2011年8月（4套、728.61㎡），2011年7月（5套、874.96㎡）。

說明：城東街道、云亭街道已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月沒有商鋪房源成交記錄。

三、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)據(jù)（2011年8月）說明：為了更加準(zhǔn)確、直觀地反映出各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房成交走勢(shì)，將按照“行政鄉(xiāng)鎮(zhèn)”為小單位，列舉各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的成交套數(shù)、成交面積和參考均價(jià)，方便參閱者對(duì)照數(shù)據(jù)。此次數(shù)據(jù)是2011年8月份全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯總數(shù)據(jù)。

統(tǒng)計(jì)顯示：2011年8月全市低層住宅（54套、16440㎡、9193元/㎡），多層住宅（93套、14118㎡、6156元/㎡），小高層住宅（90套、11025㎡、6064元/㎡），高層住宅（946套、124096㎡、7247元/㎡），商業(yè)辦公（129套、72345㎡、5622元/㎡）。

城區(qū)(澄江街道)：2011年8月共簽約612套商品房，約占全市47%；共計(jì)103994萬元，約占全市65%。其中萬達(dá)廣場(chǎng)更是以468套領(lǐng)跑江陰，獨(dú)占全市總量36%。

近郊五街（夏港,申港,云亭,南閘,城東）：2011年8月共簽約353套，約占全市27%；共計(jì)32503萬元，約占全市20%。時(shí)代觀邸、東方王府、錦繡天成分別以122套、49套、35套位居前三。

其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)共計(jì)成交347套，約占全市26%，約合24595萬元，約占全市15%。湖畔花園鑫湖灣、祝塘明清街、佳兆業(yè)可園分別以51套、42套、37套位居前三。說明：8月城區(qū)、近郊和鄉(xiāng)鎮(zhèn)銷售總量，都較7月大幅上漲（城區(qū)比例上升、近郊和鄉(xiāng)鎮(zhèn)比例降低）。

資料來源：江陰房產(chǎn)網(wǎng)

第五篇：蘭州葡萄酒市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告[定稿]

蘭州葡萄酒市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

近年來，蘭州葡萄酒市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。有莫高、國(guó)風(fēng)、祁連山、皇臺(tái)、紫軒等10多個(gè)大大小小的地產(chǎn)葡萄酒知名品牌，再加上國(guó)內(nèi)其它葡萄酒和國(guó)外洋葡萄酒的滲透，蘭州葡萄酒供大于求的矛盾日益突出，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化。高檔化趨勢(shì)明顯蘭州葡萄酒市場(chǎng)正往規(guī)范化方面發(fā)展，消費(fèi)理念走向成熟，品牌、品質(zhì)成為葡萄酒消費(fèi)的主要因素，加上當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)者可支配收入等宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，消費(fèi)者的葡萄酒消費(fèi)逐漸轉(zhuǎn)向奢侈消費(fèi)。2006年，蘭州高端葡萄酒的消費(fèi)約占整個(gè)市場(chǎng)的45%，特別是莫高冰酒成為高端葡萄酒消費(fèi)的首選。隨著蘭州葡萄酒市場(chǎng)高端化趨勢(shì)的發(fā)展，高端市場(chǎng)將會(huì)成為爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。消費(fèi)首選地產(chǎn)葡萄酒隨著河西產(chǎn)區(qū)等概念的深入人心，再加上我國(guó)葡萄酒業(yè)與市場(chǎng)已經(jīng)開始打破“東高西低”的生產(chǎn)增長(zhǎng)和市場(chǎng)需求規(guī)律，出現(xiàn)西部與東部增長(zhǎng)速度并駕齊驅(qū)的局面，而且河西走廊葡萄酒品質(zhì)在國(guó)內(nèi)外評(píng)價(jià)很高。在這些因素的推動(dòng)下，蘭州葡萄酒消費(fèi)也出現(xiàn)了新的轉(zhuǎn)折，葡萄酒市場(chǎng)消費(fèi)逐步升溫，作為葡萄酒消費(fèi)比較成熟的城市，地產(chǎn)葡萄酒品牌已經(jīng)培育了一批忠誠(chéng)度較高的消費(fèi)群，外來新品開發(fā)市場(chǎng)的難度增大。再加上國(guó)內(nèi)不少大品牌在河西產(chǎn)區(qū)購(gòu)買原汁生產(chǎn)葡萄酒已經(jīng)不再是秘密，消費(fèi)者對(duì)一些大品牌開始失去信心。地產(chǎn)酒的現(xiàn)狀在河西產(chǎn)區(qū)等概念和10多個(gè)地產(chǎn)葡萄酒品牌的推動(dòng)下，蘭州葡萄酒消費(fèi)出現(xiàn)了新的轉(zhuǎn)折，葡萄酒市場(chǎng)消費(fèi)升溫，各地產(chǎn)酒品牌表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，形成了高、中、低三大消費(fèi)堡壘。目前，莫高葡萄酒已擁有干紅、干白、冰酒、解百納、甜型酒、白蘭地等系列100多個(gè)品種，其中金冰、黑比諾干紅、金爵士干紅等高端產(chǎn)品在蘭州市場(chǎng)占有率是最大的；以解百納、赤霞珠為代表的國(guó)風(fēng)系列葡萄酒，以其天然的本色、和諧的酒體、典雅的品位風(fēng)靡蘭州市場(chǎng)，市場(chǎng)占有率不斷攀升；祁連冰酒是蘭州市場(chǎng)上繼莫高冰酒之后頗為暢銷的產(chǎn)品，包括冰紅和冰白兩個(gè)品種，每個(gè)品種又分為精品系列和普通系列；紫軒系列高檔葡萄酒從2006年上市以來，在蘭州有一些鋪貨，是消費(fèi)者較為關(guān)注的地產(chǎn)酒；皇臺(tái)干紅通過完善工藝、保證品質(zhì)、穩(wěn)定價(jià)格、建立網(wǎng)絡(luò)、創(chuàng)新傳播等舉措，在塑造紅酒品牌的形象、提高銷售方面取得了“雙豐收”。葡萄酒的消費(fèi)趨勢(shì)古涼州(今河西走廊一帶)是中國(guó)葡萄酒業(yè)的發(fā)祥地，被國(guó)內(nèi)外專家公認(rèn)為中國(guó)最佳釀酒葡萄產(chǎn)區(qū)之一。地產(chǎn)酒從原來只有莫高一家葡萄酒企業(yè)迅速發(fā)展成今天的十家葡萄酒生產(chǎn)企業(yè)，是我國(guó)葡萄酒生產(chǎn)大省。濱河酒廠、皇臺(tái)酒廠、武威酒廠等一批甘肅白酒骨干企業(yè)都先后進(jìn)入葡萄酒行業(yè)并取得了不俗的成績(jī)。目前，各大葡萄酒品牌在全面出擊的基礎(chǔ)上都重拳砸向蘭州高端市場(chǎng)，蘭州葡萄酒行業(yè)已經(jīng)徹底拉開了轉(zhuǎn)型和升級(jí)的序幕。葡萄酒市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定的發(fā)展期之后，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將從產(chǎn)品差別、價(jià)格戰(zhàn)，徹底進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段.