第一篇：婁底市房地產(chǎn)市場2012年一季度調(diào)研報告

婁底市房地產(chǎn)市場2012年一季度調(diào)研報告

本文由小編為您整理，導讀：根據(jù)市委“學習寧鄉(xiāng)經(jīng)驗，實施加速趕超”作風建設主題活動精神，我辦組織開展了對全市房地產(chǎn)市場調(diào)研活動，重點深入中心城區(qū)53個在建項目實地調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

根據(jù)市委“學習寧鄉(xiāng)經(jīng)驗，實施加速趕超”作風建設主題活動精神，我辦組織開展了對全市房地產(chǎn)市場調(diào)研活動，重點深入中心城區(qū)53個在建項目實地調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

在市委市政府的正確領(lǐng)導下，我市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位日益凸顯。近五年來，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資168.1億，年均增長31.3%，占全社會固定資產(chǎn)投資12.3%；住房消費累計達137.6億，占全市地方稅收的12.7%；住房保障體系初步形成，保障性住房覆蓋面不斷擴大，居民居住條件顯著改善，2010年城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到了30.43m2；房地產(chǎn)業(yè)從舊城改造、新城拓展、增加就業(yè)等方面直接促進了新型城鎮(zhèn)化進程，為我市經(jīng)濟發(fā)展做出了重大貢獻。我市房地產(chǎn)市場雖然總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，但也存在一些問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，實力弱。近幾年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，截止2012年3月底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)226家，其中共有具有二級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)6家，占3%，具有三級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)60家，占26%，具有四級或暫定級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)160家，占71%。中心城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)154家，其中具有二級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)4家，占3%，具有三級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)34家，占23%，具有四級或暫定級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)116家，占74%。我市房地產(chǎn)開發(fā)的特點：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級低。全市沒有一家具有一級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)只有四級和暫定級開發(fā)資質(zhì)。二是企業(yè)資本實力不雄厚。全市226家開發(fā)企業(yè)平均注冊資本金1827萬元，其中大多數(shù)企業(yè)的注冊資本金還包括了土地資本，除去這個因素貨幣資本就更少了，房地產(chǎn)行業(yè)是一個資本密集型行業(yè)，資本不雄厚，直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)實力，同時從這次調(diào)查的中心城區(qū)53個在建項目看，企業(yè)自有資金只占到了總投資的32.8%，也反映了企業(yè)的資金實力不雄厚。三是從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。在開發(fā)商企業(yè)高管人員中缺乏從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)人才，職業(yè)經(jīng)理很少，在開發(fā)商企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員中，主要是從建筑行業(yè)專任過來，缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)知識，因此在我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中缺少龍頭企業(yè)和品牌企業(yè)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)集中度不高，規(guī)模不大。一是房地產(chǎn)開發(fā)投資總規(guī)模不大。2011年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資52.3億元，雖然與同期相比增長了27.8%，但僅占全省完成總投資的3%。房地產(chǎn)開發(fā)項目單體規(guī)模小。中心城區(qū)53個在建項目中，單體建筑面積5萬m2以下的21個，占40%，5—10萬m2的19個，占36%，10—20萬m2的8個，占15%，20—30萬m2的3個，占5%，30萬m2以上的2個。僅占4%。三是房地產(chǎn)項目品質(zhì)不高。主要表現(xiàn)在開發(fā)產(chǎn)品單一，功能小區(qū)和城市綜合開發(fā)體較少，科技含量低，規(guī)劃設計水平不高。

（三）建設資金缺口較大，隱形風險不容忽視。中心城區(qū)53個在建項目總投資1127259萬元，資金到位754535萬元，缺口372724萬元，在到位資金中，企業(yè)自有資金369768萬元，占總投資的32.8%，銀行貸款110660萬元，占總投資的9.8%，預售款243537萬元，占總投資的54.7%，其他資金30569萬元，占總投資的2.71%。根據(jù)以上情況分析，一是企業(yè)自有資金不足，開發(fā)企業(yè)基本上拿了土地就沒有開發(fā)資金了；二是隱形風險大。因為資金

缺口大，銀行貸款比較難，因此開發(fā)企業(yè)違規(guī)預售現(xiàn)象比較普遍，一般在基礎施工時就發(fā)放VIP卡籌措開發(fā)資金，去年雙峰縣一個開發(fā)項目因違規(guī)預售導致售樓部被砸，2011年，市住建局查處房地產(chǎn)違規(guī)預售案7起。同時，到位的其他資金30569萬元也存在非法集資嫌疑，缺口資金中也存在非法集資可能。如缺口資金不能按時籌措到位，有可能出現(xiàn)因資金斷裂導致開發(fā)商“跑路”，去年新化就發(fā)生了一起開發(fā)商“跑路”事件。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)用地持續(xù)上漲，開發(fā)商拿地趨于謹慎。2010年扣除長青西街北側(cè)一宗357.75平方米的土地成交價格非常高外，出讓土地平均成交價格151萬元/畝。2011年，中心城區(qū)出讓土地成交41宗，土地面積1331畝，同比增長21%，成交金額17.8%億萬，同比增長20%，出讓均價166萬元/畝，同比增長10%。根據(jù)湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳和湖南省統(tǒng)計局關(guān)于2011年湖南省房地產(chǎn)市場形勢的通報（湘建房函【2012】31號），2011年全省房地產(chǎn)用地平均出讓單位價為89.9萬元/畝，我市中心城區(qū)房地產(chǎn)用地出讓價格明顯高于全省平均出讓價格。2011年四季度，有四宗掛牌土地出現(xiàn)流拍，2012年以來還未掛牌出讓土地，反映出開發(fā)企業(yè)拿地趨于謹慎。

（五）商品房銷售壓力較大。中心城區(qū)53個在建項目總建筑面積419.78萬m2，其中住宅面積358.97萬m2、27662套，已銷售203.98萬m2、15548套，待銷售154.99萬m2、12114套；商業(yè)用房60.81萬m2、已銷售11.04萬m2，待銷售49.76萬m2。2011年中心城區(qū)商品房銷售面積93.35萬m2，現(xiàn)在待售面積已達到204.75萬m2，按去年的銷售業(yè)績，現(xiàn)有庫存需要2年2個月才能完成，特別是商業(yè)用房庫存面積大。受宏觀調(diào)控的影響，投資投機需求基本得到遏制，剛性需求持幣觀望心態(tài)比較濃厚，因此今年商品房銷售壓力角大。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反映的幾個主要問題。一是房地產(chǎn)開發(fā)項目報建報批環(huán)節(jié)多、時間長；二是爆破施工、商品混凝土實行壟斷經(jīng)營，價格偏高且存在質(zhì)量隱患；三是施工環(huán)境不優(yōu)，“三強”問題仍然存在，機關(guān)行政效能有待進一步提高；四是開發(fā)成本上漲壓力大，去年以來土地價格升高，部分行政事業(yè)性收費上漲及新增行政事業(yè)性收費項目，加上材料人工工資上漲等因素，開發(fā)成本上漲幅度大，據(jù)初步測算，目前，房地產(chǎn)平均開發(fā)成本已達到2600元/ m2左右；五是“團購房”現(xiàn)象較為普遍，存在不公平競爭，對房地產(chǎn)市場沖擊較大。

二、建議和意見

針對我市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，結(jié)合國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，為促進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，提出以下幾點建議：

1、加大培育。一是營造促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好氛圍。我市房地產(chǎn)對經(jīng)濟社會發(fā)展、城市化建設、居民安居樂業(yè)做出了重大貢獻。目前，房地產(chǎn)業(yè)總量不大，商品房價格處于全省偏下水平，隨著新型城市化的深入推進，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大。國家對房地產(chǎn)的調(diào)控在于保持健康發(fā)展，促進房價合理回歸。因此，我市房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展思路應是加大培育力度，規(guī)范市場管理，促進健康發(fā)展，而不是打壓。全市上下統(tǒng)一思想，形成共識，加強正面宣傳，營造促進發(fā)展的良好氛圍，形成促進發(fā)展的強大合力。二是培育發(fā)展房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)集中度。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)抓住市場調(diào)整的契機，通過兼并、重組等方式做大做強，中心城區(qū)和每個縣市重點扶持1至2家龍頭企業(yè)；積極引進國內(nèi)知名品牌企業(yè)，充分發(fā)揮品牌企業(yè)和龍頭企業(yè)的示范帶動效應。三是出臺支持城市綜合體開發(fā)、城中村改造的政策措施，鼓勵規(guī)模開發(fā)，提升產(chǎn)品品質(zhì)。四是進一步完善和落實支持住房合理消費的政策措施，支持首次購房和改善性購房、擴大合理住房消費。

2、加強引導。一是進一步完善房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和住房建設規(guī)劃，正確引導投資和消費預期。二是進一步發(fā)揮土地對房地產(chǎn)發(fā)展的引導和調(diào)控作用。完善土地供應計劃，科學把握土地供應節(jié)奏；實施規(guī)模供地，嚴禁零星分散供地，引導規(guī)模開發(fā)，提高產(chǎn)業(yè)集中度。三是引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設中低價位、中小套型的普通商品房，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與保障性住房建設。四是房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓限定購買對象為資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

3、加強監(jiān)管。一是建立房地產(chǎn)市場監(jiān)管聯(lián)動機制，形成監(jiān)管合力。市政府組織房地產(chǎn)管理部門成立房地產(chǎn)市場聯(lián)合監(jiān)管領(lǐng)導小組，定期召開會議，分析市場形勢，發(fā)布運行報告，提供預警預報；部門之間加強溝通，及時通報情況，實現(xiàn)信息共享、監(jiān)管聯(lián)動；聯(lián)合處理房地產(chǎn)領(lǐng)域信訪問題。二是進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理。新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請開發(fā)資質(zhì)時，應當以項目存在為原則，以貨幣形式實繳的注冊資本、管理和技術(shù)人員等條件應當與所承擔的開發(fā)項目規(guī)模相適應；應當提供經(jīng)人力資源和社會保障部門備案的《勞動合同書》和為員工繳納的各項社會保險費憑證。臨時聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在規(guī)定的資質(zhì)等級業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，不得超過資質(zhì)承擔業(yè)務。三是建立商品房預售資金管理制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理《商品房預售許可證》前，應當按項目在銀行分別設立商品房預售款專戶。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、開戶銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。商品房預售款一律存入專戶，專項用于本項目的建設。四是加強房地產(chǎn)領(lǐng)域信訪問題預防。各房地產(chǎn)開發(fā)管理部門應當切實履行職責，加強日常監(jiān)管，著重從源頭上預防信訪問題的發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理項目資本金監(jiān)管手續(xù)時，應當與房地產(chǎn)開發(fā)主管部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目信訪維穩(wěn)責任書。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因造成信訪問題且處理不到位的，項目資本金用于處理信訪問題。五是加強房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資風險排查，建立健全預警報機制，有效防范風險。六是加強房地產(chǎn)企業(yè)信用體系建設，加大對失信行為的懲戒力度，營造誠實、自律、守信、互信的信用環(huán)境。七是規(guī)范“團購房”行為。第一、單位閑置的原有行政劃拔地一律由政府收回，依法依規(guī)出讓。土地出讓時，不應事先指定為特定對象的團購房項目，不應設置影響公平、公正交易的其他條件；第二、在取得商品房預售許可證前，開發(fā)商不得以任何名義向單位或個人收取任何性質(zhì)的款項，在沒有取得土地使用權(quán)之前以團購房等名義收取資金的，按非法集資查處。第三、政府要根據(jù)房屋開發(fā)建設的成本和市場行情，創(chuàng)立房屋交易指導價，團購房價格原則上不能低于交易指導價。第四，嚴肅查處私下交易、轉(zhuǎn)讓團購房指標的行為。第五、依法依規(guī)繳納所有稅費，團購房價格明顯低于交易指導價的，按交易指導價繳納稅費。

4、優(yōu)化環(huán)境。簡化審批程序，提高辦事效率；規(guī)范收費項目和標準，杜絕亂收費、搭車收費等行為；加大打擊“三強”行為，凈化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。

5、加快轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)應主動適應市場調(diào)整和政策調(diào)控的新形勢，加快轉(zhuǎn)型發(fā)展。要加強精細化管理，節(jié)約開發(fā)經(jīng)營成本、提升企業(yè)核心競爭力；要依靠提升產(chǎn)品品質(zhì)、加強售后服務來開拓市場、促進發(fā)展；要依靠誠信經(jīng)營，打造和諧地產(chǎn)、責任地產(chǎn)來樹立品牌形象；要根據(jù)自身特色，走多元差異化、品牌化開發(fā)之路，朝著“宜居、誠信、低碳、和諧”發(fā)展。

第二篇：洛陽一季度房地產(chǎn)調(diào)研報告

洛陽市一季度房地產(chǎn)調(diào)研報告

為正確反映一季度我市房地產(chǎn)開發(fā)市場運行情況，及時監(jiān)測房地產(chǎn)開發(fā)市場出現(xiàn)的新情況和新問題，準確把握2010年洛陽市房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展走勢，從而為宏觀決策提供可靠的依據(jù)，我們對5家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了調(diào)研，洛陽一季度房地產(chǎn)調(diào)研報告。

一、房地產(chǎn)開發(fā)市場的新情況

今年一季度洛陽市房地產(chǎn)開發(fā)市場形勢喜人，投資持續(xù)增長。從今年前兩個月洛陽市房地產(chǎn)運行的情況來看，房地產(chǎn)市場呈良好的發(fā)展態(tài)勢，投資增長強勁，商品房銷售火熱。調(diào)研的房地產(chǎn)企業(yè)下半年將會新開工3-5個項目，其中奧體花城項目已進入最后一期開發(fā),今年準備開工17棟共25萬平方米,目前一切進展順利；泉舜公司房價呈穩(wěn)步上升走勢，1-3月已開盤的房源所剩無幾，4月新開樓盤預約比較踴躍。

二、房地產(chǎn)大項目情況

1.已開工大項目情況

已開工建設的七個房地產(chǎn)大項目計劃總投資達30.4億元，目前已完成投資6.1億元。建業(yè)壹號城邦項目總投資6.9億元，已完成投資1.7億元；奧體花城項目總投資4.1億元，已完成投資1.3億元；水木菁華項目總投資1.5億元，已完成投資4596萬元；美景新城項目總投資1.9億元，已完成投資8267萬元；君合園項目總投資3億元，已完成投資7514萬元；中電陽光新城項目總投資12億元，已完成投資7957萬元；亞威金尊小區(qū)總投資1億元，已完成投資2743萬元，調(diào)查報告《洛陽一季度房地產(chǎn)調(diào)研報告》。上述項目基本將在今年完成投資，帶動全市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2.擬開工大項目情況

擬開工建設的總投資將達20億元的六個房地產(chǎn)大項目也都在緊鑼密鼓的進行著，開工在即。物資賓館改造項目現(xiàn)正在進行文物勘探；置隆花園三期項目手續(xù)辦理階段；紫金城三期商住樓項目正在進行規(guī)劃審批；明珠花園三期商住樓項目圖紙設計中；中泰世紀花城五期和東方家居二期項目土地平整階段。

三、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的原因

1.經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，去年下半年房地產(chǎn)就開始回暖，大環(huán)境的推動使房地產(chǎn)市場活躍起來。

2.房屋銷售回升，資金回籠快，有利于加大投資力度。

3.去年同期房地產(chǎn)市場低迷，突顯今年初增速較高。上年有意向開發(fā)項目的房地產(chǎn)企業(yè)在市場形勢較好的情況下，也紛紛著手上馬新項目。

4.開發(fā)商投資空間有所擴大。隨著洛陽市舊城改造力度的進一步加大，西工、澗西等較好地段的城中村改造也都相繼開展起來，有的拆遷已基本結(jié)束。

四、房地產(chǎn)市場價格變動情況及其影響

2010年，就市場而言，我市房地產(chǎn)市場發(fā)展將處于健康平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，且有較大發(fā)展空間。在近年年均新開工面積350萬平方米基礎上，以每年不低于10%的增速遞增，預計到2012年房地產(chǎn)新開工面積500萬平方米，能夠滿足不同層次的住房需求，供需基本平衡。就房價而言，盡管中央將“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”列為房地產(chǎn)調(diào)控的首要目標，但對2010年的洛陽樓市來說，房價仍將保持上漲勢頭！原因有三：一是近年來洛陽房價一直保持上漲勢頭，直接推動因素是土地價格的不斷上漲、建筑成本的不斷攀升以及配套費用的不斷增加，這些因素在2010年依然存在，有些方面可能還會變本加厲。二是供不應求推動價格上漲。2009年洛陽商品房銷售價格達到13.47%的漲幅（房管局數(shù)據(jù)），與區(qū)域市場的供應不足有很大關(guān)系。2010年雖然供應會大幅增加，但在局部市場的某個時期，仍會出現(xiàn)供不應求的局面，從而推動房價上漲。三是政府會通過增加土地供應、加大普通商品房和保障性住房的開發(fā)力度等措施來平抑房價，但要真正見效還需要一定的時間。

五、突出問題、措施及趨勢判斷

突出問題：隨著經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，今年房子會供不應求，但房價過高跟市場活躍形成反差。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中還存在很多問題直接或間接影響企業(yè)發(fā)展。比如：1.報批手續(xù)繁瑣、費用大；2.周邊環(huán)境基礎設施尚未完善；3.商業(yè)發(fā)展有待政府的大力支持等。

措施建議：一是引導開發(fā)商加快房地產(chǎn)開發(fā)投資，擴大有效供給。二是對自住性購房需求和投資投機性購房需求區(qū)別對待，有保有壓。三是政府應采取溫和的措施遏制房價，開發(fā)企業(yè)也應保持相對平和的心理，讓房價維持在相對合理的發(fā)展趨勢中。四是加強信息體系建設，引導房地產(chǎn)理性開發(fā)和消費。

第三篇：房地產(chǎn)市場問卷調(diào)研分析報告

房地產(chǎn)市場問卷調(diào)研分析報告

一、調(diào)研情況說明

1、調(diào)研對象：永川區(qū)人民

2、調(diào)研時間：3月23日

3、調(diào)研方式：問卷、調(diào)查

4、調(diào)研地點：人民廣場、渝西廣場

5、調(diào)研問卷回收情況：總份數(shù)：140

有效數(shù)：105 有效率：75%

（一）被調(diào)查基本概況

1.性別比例

數(shù)據(jù)分析得出，男女比例各占50%，所以來說在未來的日子購房決策是平等的。2.年齡構(gòu)成

數(shù)據(jù)分析得出，20-30歲的占60%，30-40歲的占28%，40歲的占12%。調(diào)查結(jié)果表明，在當前房地產(chǎn)市場銷售火爆，價格逐年上漲的情況下，年輕人購房愿望日益迫切，購房需求者有日趨年輕化的趨勢 3.家庭結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)分析得出，大多數(shù)被調(diào)查人都沒有獨立的住房，都是在外租房，迫于房價上漲壓力，未婚單身者的購房需求更加強烈，對未來結(jié)婚用房等問題的考慮逐漸提前。

（二）被調(diào)查者購房意向

1計劃購房時間

數(shù)據(jù)分析得出，準備一年內(nèi)買房的占5%，兩年到三年內(nèi)購房的占33%,三年到五年購房的占19%，五年以上的占19%，還有一部分不打算購房的占24%，很大程度說明居民對購房需求的考慮提前，所以，短期內(nèi)我市房地產(chǎn)市場交易仍會保持非?；钴S的態(tài)勢。2計劃購房建筑面積

數(shù)據(jù)分析得出，計劃購房建筑面積在70平方米以下的占10%，71---90平方米的占18%，91—110平方米的占49%，111—130平方米的占16%,131-150平方米占2%，150平方米以上的占5%，總的來說，在近期購房人員需求中，欲購大戶型的需求較大，這也是當前我國國情所決定的 3購房類型

數(shù)據(jù)分析得出，多層的占9%，小高層的占46%，高層的占28%，別墅的占9%，其他的占8%，對小高層和高層的需求普遍較高，這對地產(chǎn)開發(fā)商來說，能合理規(guī)劃和利用土地資源，節(jié)約土地，也顯示當前地區(qū)購房人員經(jīng)濟實力還不是很充足，不利于高檔小區(qū)和房型的發(fā)展。

購房類型系列150%40%30%20%10%0%多層

4戶型選擇

數(shù)據(jù)分析得出，一室一廳一衛(wèi)占0%，兩室一廳一衛(wèi)占29%，二室二廳一衛(wèi)的占11%，三室一廳一衛(wèi)37%，三室二廳一衛(wèi)占21%，其他的有2%。這個數(shù)據(jù)充分顯示永川購房需求人員多數(shù)選擇大戶型，對大三居的偏好較大，也顯示出當前永川家庭結(jié)構(gòu)的復雜性或者說家庭成員較多的特點。5購房目的

數(shù)據(jù)分析得出，作為日常居住的占66%，第二居所的占25%，出租的占2%，投資的占5%，其他的占1%。從此看出當前永川人購房大多為日常居住所用，投資性小，表明當前永川房地產(chǎn)市場需求大，有較大的發(fā)展空間 6購房承受單價

數(shù)據(jù)分析得出，3500-4000元每平米的占41%，4000-4500元每平米的占34%，4500-5000元每平米的占19%，5000-5500元每平米的占2%，5500元每平米以上的總共占4%。對購房所能承受的房價的能力的分析表明普通購房人員對價格的承受能力較低，這也為當前永川房價較于市區(qū)低找出了證據(jù)，未來房地產(chǎn)開發(fā)不僅要考慮提供高品質(zhì)的住房，還得充分考慮當?shù)刭彿磕芰ΓＵ仙唐贩拷灰茁?7 與購房相鄰

數(shù)據(jù)分析得出，調(diào)查者希望與住房相鄰的是公園綠地的占39%，學校占28%，超市占16%，醫(yī)院占9%，娛樂場所占3%，其他的占5%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對生活品質(zhì)有了較高的要求，注重生活水準的提升，當然，我們也不得不看清，很多購房者在購房中還是比較注重子女的教育問題，對于優(yōu)質(zhì)教育資源的追求從未減少過，所以在開發(fā)中還得注重周邊配套設施的建設，保障住房人員的生活品質(zhì)的提升 8 購房時關(guān)注的因素

數(shù)據(jù)分析得出，大多數(shù)調(diào)查者關(guān)注著位置占16%、價格占17%、交通占15%，配套設施占10%、房屋質(zhì)量的占17%，其他的總共占25%。

小高層高層別墅其他 購房者所選區(qū)位考慮的因素

其中有，距離原居住地近，距父母居住地近，距工作單位近，交通便利，方便子女讀書，周邊環(huán)境好。10 對物業(yè)的關(guān)心

數(shù)據(jù)分析得出，對物業(yè)管理價格關(guān)心的占6%，對物業(yè)管理品質(zhì)的占91%，對物業(yè)管理品牌的占3%。11對等

面

積

房的分

配

等面積分配0.80.60.40.20系列1系列2 購房者對未來房價走勢的預測

數(shù)據(jù)分析得出，認為可能繼續(xù)上漲的占33%，可能下跌的占21%，維持當前現(xiàn)狀的占25%，不明確的占21%。雖然當前國家不斷采取措施保障房價的穩(wěn)定，但在眾多的購房者甚至是在大多數(shù)公民心中對房價持有不信任的態(tài)度，大多認為房價將持續(xù)不斷的上漲，這也加速了購房的速度，反之也就加速了房價的上漲，國家還得不斷采取措施，防止房地產(chǎn)危機，影響市場的正常發(fā)展

（三）被調(diào)查者購房信息來源

系列2系列1數(shù)量少，可自由間隔73%數(shù)量多，已間隔好27%1電視廣告 2報紙廣告 3廣播 4戶外廣告 5車身廣告 6朋友介紹 7路邊戶外媒體 8其他

二．調(diào)研結(jié)果分析

通過此次調(diào)查對消費者的基本情況、購房意向、購房信息來源的市場調(diào)查，總體把握目前永川區(qū)居民的住房消費需求，對房地產(chǎn)市場管理、政府決策以及開發(fā)商產(chǎn)品定位都具有非?，F(xiàn)實的指導意義。從以上的市場調(diào)查分析結(jié)果表明，目前我市住房需求市場的基本態(tài)勢主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

1．年輕人購房欲望日益迫切，購房人群有年輕化的趨勢。從被訪者的年齡構(gòu)成來看，小于25歲的被訪者比例大增，對住房需求者的年齡提前，迫于房價上漲的壓力，那些未婚單身的年輕人購房需求非常迫切。

2．總體來看，市場需求繼續(xù)保持旺盛。調(diào)查結(jié)果表明，目前無房者比例較大，超過一半的被訪者首次置業(yè)，要求改善現(xiàn)有住房條件以提高住房舒適度的人群也占據(jù)相當一部分比例，在未來一定時期內(nèi)，我市住房消費需求將持續(xù)旺盛。

3．購房承受能力明顯增強，對政策性住房的依賴度降低。目前我市商品房消費觀念已經(jīng)深入人心，選擇購買商品房者比例大增，并開始追求較高品質(zhì)住房。相應地選擇購買經(jīng)濟適用房者比例下降，依靠政府保障性住房的人群減少，側(cè)面反映了居民的收入水平在提升，購買能力增強。

4．我市居民的二手房消費理念還未形成，二手房市場發(fā)展緩慢。被訪者中選擇購買二手房者占據(jù)極少一部分，大部分居民不愿意購買二手房，住房一、二級市場發(fā)展很不平衡，這不僅會拖延再次置業(yè)的時間，影響再次置業(yè)的資金流轉(zhuǎn)，對住宅市場尤其是高端住宅市場穩(wěn)步、持續(xù)的發(fā)展也不利。目前我市二手房交易還處于初級階段，需要采取措施進一步加速二手房市場的發(fā)展。

6．4500元的單價對于永川區(qū)的人來說是一道門檻，如今這種現(xiàn)象正逐步改變，目前的購房者正在逐步從價格主導的金字塔模式轉(zhuǎn)變成性價比主導的紡錘型模式，消費者心理日趨成熟，購房變得更加理性。

7．位置、價格、環(huán)境、戶型、交通狀況是置業(yè)者選房依次考慮的重要因素，也是開發(fā)商產(chǎn)品定位的重要參考依據(jù)。今年居民對地段的關(guān)注程度超過了對價格、環(huán)境的關(guān)注，成為消費者購房首要考慮的因素，交通狀況也開始成為消費者購房關(guān)注的重要因素之一。隨著居民對生活舒適度的要求進一步提高，環(huán)境因素將逐漸成為后續(xù)住宅產(chǎn)品營銷的重要因素。

從當前的分析中來看，作為重慶市附屬最大的區(qū)縣，隨著開往重慶主城的高鐵的修建成功，將不斷帶動永川地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，在未來將有大量的人員涌入永川地區(qū)，同時，永川區(qū)政府不斷引進項目，將會有更多的工業(yè)項目入駐永川，在更大程度上推動經(jīng)濟的不斷發(fā)展，經(jīng)濟的發(fā)展必然會帶來人口的增長，人口的增長必然產(chǎn)生購房需求的不斷提高，作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，不僅要綜合考慮購房人員的需求，為廣大需求人員提供優(yōu)質(zhì)的房源，還得考慮地

區(qū)人員的購房能力，創(chuàng)造符合當?shù)厍闆r的條件，并能保證自身的收益水平，為后期地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展貢獻力量，保證市場能活躍而穩(wěn)健的發(fā)展，推動地區(qū)經(jīng)濟的不斷向前發(fā)展。

第四篇：2007年一季度長沙市房地產(chǎn)市場形勢分析報告

2007年一季度長沙市房地產(chǎn)市場形勢分析報告

[來源]: 長沙市房產(chǎn)信息中心 房地產(chǎn)發(fā)展研究中心

一、房產(chǎn)一級市場（商品房）

（一）累計供銷量分析

1、商品房累計供應和銷售總量分析

2007年一季度，全市商品房累計批準預售188.87萬㎡，同比增長110.93%；其中住宅批準預售166.60萬㎡，同比增長104.43%。

同期全市商品房累計銷售219.46萬㎡，同比增長56.20%；其中住宅銷售195.73萬㎡，同比增長51.54%，占商品房銷售面積的比重為89.19%。

2、商品房累計供銷量分區(qū)分析

對比批準預售和銷售數(shù)據(jù)來看，全市批準預售量為去年同期的二倍多，但銷售未能同步增長，同比增長率僅為批準預售的一半，房地產(chǎn)市場放量形勢明顯。分區(qū)來看，除岳麓區(qū)批準預售同比負增長外，其他各區(qū)批準預售量均有二倍以上的增長，特別是天心區(qū)、芙蓉區(qū)批準預售量甚至已達去年的三倍多；銷售僅岳麓區(qū)同比銷量增長率超過其批準預售增長率，其他各區(qū)增長率均低于其對應數(shù)值，特別是開福區(qū)銷售同比負增長。表明河西區(qū)域在2006年放量后，今年其新上市

量趨于下降；河東區(qū)域今年新盤上市量增幅較大，將成為本年銷售熱點(見表1、2)。

3、商品住宅供銷對比

2007年一季度商品住宅累計供銷比為0.85：1（期間商品住宅批準預售面積：期間商品住宅銷售面積），第一季度主要是消化了大量去年以來批準預售的存量房。供銷比比去年四季度下降0.13，長沙房產(chǎn)銷售繼續(xù)保持較高增長。表3為各區(qū)供銷比。

4、商品住宅與非住宅銷售比例分析

2007年一季度全市商品房成交住宅與非住宅比例約為8.25：1。其中，芙蓉區(qū)非住宅銷售比例最高，非住宅占商品房銷售總量的20.40%；岳麓區(qū)商品住宅銷售比例最高，占商品房銷售總量的94.01%(見表4)。

5、期房、現(xiàn)房銷售比例分析

2007年一季度全市商品房、商品房住宅銷售中，期房銷售分別為177.11萬㎡、166.75萬㎡，分別占總量的80.70%、85.19%；現(xiàn)房銷售分別為42.35萬㎡、28.98萬㎡，分別占總量的19.30%、14.81%，期房銷售仍占絕對優(yōu)勢(見表5)。

6、非市場定價類住宅供銷分析

（包含定向開發(fā)、集資建房和經(jīng)濟適用房）

2007年一季度全市非市場定價類住宅批準預售1441套，18.24萬㎡，同比增長28.32%、49.56%；累計成交1172套，12.08萬㎡，同比下降29.69%、42.30%。非市場定價類住宅批準預售套均建筑面積為126.59㎡，面積同比增加16.56%；登記銷售套均建筑面積為103.08㎡，面積同比縮小17.93%。

2007年一季度全市非市場定價類住宅成交均價為1578元/㎡，同比回落1.37%。

(二)純商品房季度供銷趨勢分析

1、商品房供應量分析

一季度，長沙市商品房、住宅各批準預售170.63萬㎡、148.36萬㎡，同比增長120.59%、114.08%，環(huán)比減少13.60%、8.01%。住宅占商品房批準預售總量的86.95%，其批準預售的套均面109.89㎡，面積同比縮小3.23%。從商品房批準預售歷史走勢來看，一季度往往為一年中批準量最少的時期(見圖1)。

分區(qū)來看，全市僅開福區(qū)、天心區(qū)批準預售季度環(huán)比為正值，其他三區(qū)批準預售量環(huán)比均有不同程度下降，表明一季度開福區(qū)、天心區(qū)新上市樓盤較多。岳麓區(qū)、雨花區(qū)在經(jīng)歷去年二季度、三季度、芙蓉區(qū)在經(jīng)歷去年三、四季度放量后，本季度上市量有所下降；天心區(qū)批準預售量僅去年四季度有一定程度降低，今年一季度又已恢復去年三季度水平，批準預售繼續(xù)位居高位；開福區(qū)批準預售量自2006年一季度以來一直處于上升趨勢，表明隨著北城區(qū)域規(guī)劃的出臺，北城區(qū)域正日益受到開發(fā)商重視(見圖

2、表6)。

2、商品房銷售量分析

一季度，長沙市商品房、住宅累計銷售207.27萬㎡、183.66萬㎡，同比增長73.39%、69.72%，環(huán)比增長17.61%、15.66%。住宅銷售占商品房銷售總量的88.61%，其銷售的套均面積為112.96㎡，面積同比縮小9.25%。從商品房銷售走勢來看，長沙商品房銷售量正日益走高(見圖3)。

分區(qū)來看，除開福區(qū)銷售面積季度環(huán)比增長較小外（其住宅銷售為負增長），其他各區(qū)商品房、住宅銷售面積環(huán)比均增長了10%以上。雨花區(qū)銷售量一路走高；天心區(qū)、岳麓區(qū)銷售量在經(jīng)歷去年第四季度下降后，目前銷售量已超過去年最高水平；芙蓉區(qū)去年一、二季度銷售量較大，三、四季度銷售位于波谷，今年一季度銷售業(yè)已達到去年最高水平；開福區(qū)去年二季度銷售到達谷底，目前銷售量正逐漸回升(見圖

4、表7)。

（三）純商品房銷售價格分析

1、商品房成交均價分析

2007年一季度，全市商品房均價為3184元/㎡，環(huán)比上漲0.86%；其中，商品住宅平均售價為2943元/㎡，環(huán)比上漲3.12%；商品房非住宅平均售價為5057元/㎡。（若包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟適用房，全市商品房均價為3096元/㎡，其中，商品住宅平均售價為2859元/㎡。）從走勢來看，長沙市商品房均價目前處于明顯的上升通道上，除2006年三季度成交均價環(huán)比有所下降外，其余各季度價格環(huán)比均呈上漲趨勢(見圖5)。

分區(qū)來看，芙蓉區(qū)商品房成交均價最高，均價為3658元/㎡；岳麓區(qū)商品房成交均價最低，均價為2784元/㎡。芙蓉區(qū)商品住宅成交均價最高，均價為3304元/㎡；岳麓區(qū)商品住宅成交均價最低，均價為2632元/㎡(見圖6)。

分面積段均價來看，60㎡以下商品住宅均價為3629元/㎡，同比上漲13.34%；60-90㎡商品住宅均價為2937元/㎡，同比上漲6.64%；90-120㎡商品住宅均價為2804元/㎡，同比上13.43%；120-144㎡商品住宅均價2934元/㎡，同比上漲14.03%；大于144㎡商品住宅均價為2893元/㎡，同比上漲27.61%。隨著新政的實施，大戶型日漸稀缺，成為漲幅最大的住宅產(chǎn)品。

2、典型樓盤成交均價分析

2007年一季度典型住宅樓盤均價為3113元/㎡，與去年同期相比上漲了6.17%。

（四）新建純商品住房供求結(jié)構(gòu)分析

1、套型結(jié)構(gòu)分析

從市場供應情況來看，120-144㎡區(qū)間戶型占比重最大，為30.01%，比例比去年下降了12.07個百分點；90㎡以下的戶型供應占比為35.78%，比例比去年增長了9.66個百分點。

從實際銷售情況來看，120-144㎡區(qū)間戶型套數(shù)占比最大，為29.78%，比例比去年增長了1.74個百分點；90㎡以下的戶型銷售占比30.03%，比例比去年增長了4.65個百分點(見圖7、8)。

從同期商品住房各戶型供銷對比來看，由于本季度銷售較為旺盛，除≤60㎡戶型外，其他各戶型供銷比均小于1。結(jié)合去年情況來看，去年套數(shù)供銷比為1.1：1，供略大于求，本季銷售火爆態(tài)勢，使去年批準預售住宅得以消化(見表8)。

2、價位結(jié)構(gòu)分析

從價位供應結(jié)構(gòu)來看，3000-3500元/㎡價位段商品住房供應量躍居首位，占總供應量的28.95%，比例比去年增長了16.41個百分點，增幅最大；其次為2500-3000元/㎡價位段商品住房，供應量占總供應量的18.44%，比例比去年減少了22.59個百分點，降幅最大。從與去年同期各價位段批準預售構(gòu)成比例對比來看，今年一季度供應結(jié)構(gòu)最大的一個變化就是3000元/㎡以下價位段商品住房供應比例大幅下降，合計降幅達36.13個百分點；3000元/㎡以上價位段商品住房批準預售比例不同程度增加，合計占比已達67.52%，特別是3000-3500、3500-4000、4000-5000元/㎡價位段商品住房比例分別為28.95%、16.67%、17.19%，合計更是占到總量的62.80%，表明目前長沙3000元/㎡以上價位段商品住房批準預售已占重頭，其中又以3000-5000元/㎡價位段商品住房為主(見圖9)。

從價位銷售結(jié)構(gòu)來看，2500-3000元/㎡價位段商品住房銷售量居首，占總量的28.86%，比例比去年下降了1.07個百分點；其次為小于2500元/㎡價位段商品住房，銷售量占總量的26.13%，比例比去年減少了19.60個百分點，減幅最大。

對比供銷的與去年同期比例差我們不難發(fā)現(xiàn)，3000-3500元/㎡價位段商品住房占總量比增幅均最大，表明其是長沙目前市場供需雙方都比較能接受的價位段(見圖

10、表9)。

二、房產(chǎn)二級市場（二手房）

（一）二手房累計交易總量分析

2007年一季度，全市二手房成交面積51.47萬㎡，成交金額為11.09億元，成交套數(shù)為3709套，與去年同期相比分別增長17.22%、16.41%和2.97%，環(huán)比分別減少16.38%、6.73%、32.06%；其中住宅成交29.01萬㎡，成交金額為4.91億元，成交套數(shù)為3275套，與去年同期相比分別增長-7.85%、7.37%和-4.10%，環(huán)比分別減少35.99%、29.76%、34.29%。二手房住宅成交面積占二手房總成交量的56.36%，成交套均面積為88.58㎡。二手房非住宅共成交22.46萬㎡，成交套數(shù)為434套，與去年同期比分別增長80.69%、132.09%，環(huán)比分別增長38.39%、-8.63%。本季度二手房非住宅成交比例較大，且以單套大面積戶型為主。

（二）二手房交易分區(qū)分析

分區(qū)來看，2007年一季度全市二手房成交以天心區(qū)和雨花區(qū)最為活躍，分別成交15.06萬㎡和13.44萬㎡，合計占總量的55.37%，與去年同期相比比例增加了2.67個百分點；二手住宅成交以雨花區(qū)和芙蓉區(qū)最為活躍，分別成交7.56萬㎡和6.38萬㎡，合計占總量的48.07%，與去年同期相比比例下降了10.41個百分點；雨花區(qū)為本月二手房、二手住宅均較活躍區(qū)域。從各區(qū)二手房住宅與非

住宅成交比例來看，天心區(qū)二手房非住宅成交比例最大，占總成交量的67.73%；岳麓區(qū)二手住宅成交比例最大，占總成交量的81.31%(見圖11)。

（三）二手房累計交易均價分析

2007年一季度全市二手房成交均價為2154元/㎡，同比下跌0.69%。其中，二手房住宅成交均價為1691元/㎡，與去年同期相比上漲16.51%；二手房非住宅成交均價為2753元/㎡，與去年同期相比下跌30.96%（注：長沙市二手房的交易申報價格與實際成交價有一定差距）。

（四）典型同質(zhì)小區(qū)二手房交易價格分析

2007年一季度二手住房典型小區(qū)同質(zhì)價格均值為1454元/㎡，與去年同期比上漲2.12%。

（五）房產(chǎn)一、二級市場交易量對比分析

從成交面積上看，2007年一季度全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.26：1，比2006年全年比值增加1.09，在二手房交易受限、一手房交易猛增的情況下，房產(chǎn)一、二級市場交易量比值有所增大。各區(qū)比值具體見下表：

三、抵押情況統(tǒng)計分析

2007年一季度，全市共辦理抵押登記手續(xù)19988起，抵押面積300.49萬㎡，貸款金額64.23億元，同比分別增長59.84%、34.68%、46.64%，環(huán)比分別增長19.57%、19.87%、30.58%。其中，辦理個人抵押登記手續(xù)19477起，抵

押面積225.65萬㎡，貸款金額40.61億元，同比分別增長了60.74%、63.34%、89.32%，環(huán)比分別增長18.40%、25.80%、28.68%。

2007年一季度，全市共辦理在建工程抵押206起，抵押面積160.52萬㎡，貸款金額23.3億元，同比分別增長49.28%、215.12%、154.92%，環(huán)比分別增長0.98%、58.44%、24.47%。今年一季度房產(chǎn)抵押各項數(shù)據(jù)同比增幅均較大，這一方面反映了今年一季度新開工樓盤較多，另一方面也反映了今年開春以來房地產(chǎn)銷售的良好態(tài)勢(見表11)。

四、產(chǎn)權(quán)發(fā)證情況

2007年一季度，長沙市共辦理房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證18164戶，產(chǎn)權(quán)發(fā)證面積351.94萬㎡，同比分別增長14.53%、-2.57%。其中，辦理棟證128棟、81.23萬㎡，同比減少78.49%、44.37%。同時第一季度共辦理商品現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記4130起，面積為45.88萬㎡，同比分別增長28.58%、35.93%（注：商品房交易主要集中于期房交易，現(xiàn)房所占比重較小）(見表12)。

五、2007年一季度長望瀏寧房地產(chǎn)發(fā)展情況

（一）商品房

1、商品房供銷基本情況

2007年一季度長望瀏寧商品房累計批準預售88.18萬㎡，其中住宅批準預售83.13萬㎡。同期全市商品房累計銷售74.09萬㎡，其中住宅銷售68.90萬㎡，占商品房銷售面積的比重為93%。（注：銷售數(shù)據(jù)中長沙縣數(shù)據(jù)僅為期房）(見表13、14)。

供銷對比來看，長沙郊縣住宅總量供銷比為1.18：1，供給超過銷售接近20%，考慮到部分高檔樓盤向長沙市區(qū)銷售，供銷比仍位于正常水平。分區(qū)來看，長沙縣在各郊縣中供銷量最大，供銷所占比例均接近或超過45%；瀏陽市供應量最小，商品房、住宅批準預售量僅占郊縣總批準預售量的約3%，寧鄉(xiāng)縣銷售量最小，商品房、住宅銷售量僅占郊縣總成交量的1/8強。瀏陽、望城、寧鄉(xiāng)批準預售基本是商品住宅。

2、商品房成交金額、成交均價

2007年一季度長望瀏寧商品房累計銷售金額為14.29億元，其中住宅銷售金額為12.44億元，約占總銷售金額的87.05%。商品房均價為1929元/㎡，比去年全年房價下跌7.34%，其中，住宅均價為1805元/㎡，比去年全年房價下跌6.53%（長沙縣商品房、商品住宅成交金額、均價僅包含期房）(見表15)。

從成交均價看，望城縣商品房、住宅均價最高，達2024元/㎡、2025元/㎡；寧鄉(xiāng)縣商品房、住宅均價最低，均價分別為1682元/㎡、1362元/㎡。

（二）二手房

1、二手房成交基本情況

2007年一季度長望瀏寧三縣一市共成交二手房35.84萬㎡、2119套，其中二手住宅成交17.01萬㎡、1073套。從各縣（市）成交面積的情況來看，瀏陽

市成交量繼續(xù)位居首位，共成交15.42萬㎡、625套，占總成交量的43.02%、29.50%；其次為長沙縣，共成交9.10萬㎡、668套，占總成交量的25.39%、31.52%；望城縣成交量最小，僅成交4.94萬㎡、460套，占總成交量的13.78%、21.71%(見表16)。

2、二手房成交金額、成交均價

2007年一季度長望瀏寧二手房累計成交金額為2.63億元，其中住宅為1.35億元；二手房均價為734元/㎡，比去年全年均價上16.17%，二手房住宅均價為794元/㎡（本季度寧鄉(xiāng)、望城有較多低價廠房出售，故住宅均價比二手房均價高）。

從成交均價來看，長沙縣二手房均價最高，均價為1414元/㎡；瀏陽市成交均價最低，均價為435元/㎡(見表17)。

（三）抵押情況統(tǒng)計分析

2007年一季度長望瀏寧三縣一市共辦理抵押登記手續(xù)4361起，抵押面積130.39萬㎡，貸款金額17.88億元；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)4136起，抵押面積59.95萬㎡，貸款金額7.63億元。辦理在建工程抵押240起，抵押面積64.54萬㎡，貸款金額9.87億元。(表18)

六、2007年一季度長沙房地產(chǎn)市場的基本特點

（一）2007年一季度商品房累計供銷總量增幅明顯，同比創(chuàng)歷史紀錄，且商品房同期供銷總量差異明顯，銷售量大于供給量。商品住房供銷比為0.85:1，表明一季度消化了大量去年上市的預售樓盤存量。若與去年數(shù)據(jù)綜合來看，供銷比為0.95：1，表明從長周期來看，長沙商品房供銷總量仍基本平衡。

（二）2007年一季度全市商品房平均價格為3184元/㎡，商品住宅平均價格為2943元/㎡，非住宅商品房平均價格為5057元/㎡，典型住宅樓盤均價為3113元/㎡，較去年同期分別上漲了14.86%、19.02%、-10.29%、6.17%，住宅類產(chǎn)品價格保持持續(xù)上漲，非住宅類產(chǎn)品價格有較大幅度的下跌。

（三）2007年一季度商品住房供應套均面積為109.89㎡，非市場定價類住房供應套均面積為126.59㎡，說明定向開發(fā)、集資建房類商品住房戶型面積明顯偏大，結(jié)構(gòu)單一；商品住房實際銷售的套均面積112.96㎡，90㎡以下戶型供應套數(shù)總量占比為35.78%，90㎡以下戶型實際銷售套數(shù)占比為30.03%，比例均有一定幅度的增長。

（四）一季度二手房成交量同比有較大幅度增長，環(huán)比卻有較大幅度下降，這主要是由于受二手房稅收新規(guī)影響，二手房交易趕在2007年一季度末備案，而到了2007年1月1日實施后，交易量必然會有一定幅度下滑；同時，二手房住宅成交比例僅56.36%，成交比例下降。

（五）一季度在商品房火爆銷售的同時，住宅個人抵押、在建工程抵押同比、環(huán)比增幅也較大，這表明目前長沙居民購房、開發(fā)商建房對房地產(chǎn)抵押貸款依賴程度都較高。同時，也反映了今年一季度金融機構(gòu)對我市房地產(chǎn)貸款的支持力度在不斷增強。

（六）長望瀏寧四縣房地產(chǎn)市場發(fā)展較快。一季度商品房合計預售總量與長

沙市區(qū)相比達46.7%，接近一半；銷售總量與長沙市區(qū)相比達33.8%，二手房交易總量為長沙市區(qū)的69.6%，房地產(chǎn)抵押金額為長沙市區(qū)的27.8%。

第五篇：2011年一季度全國房地產(chǎn)市場總結(jié)報告

2011年一季度全國房地產(chǎn)市場總結(jié)

今年1月26日“國八條”給不平靜的房地產(chǎn)行業(yè)再起波瀾，也使的原本不太清晰的市場形勢變得更加模糊。如今，兩個月已經(jīng)過去，整個一季度市場運行情況如何？從中又能看出什么樣的端倪？以下從政策調(diào)

控、全國市場、區(qū)域市場三個層面給予總結(jié)。

第一部分，調(diào)控政策的梳理與解析

一、出臺背景

2010年一輪又一輪調(diào)控政策出臺之后，抑制了部分需求的釋放，絕大多數(shù)城市成交面積同比下降明顯，但一、二線城市20%～47%的房價漲幅，依然無法達到起初“遏制部分城市房價過快上漲”的調(diào)控要求，在此背景之下，2011年初有史以來最嚴厲“國八條”政策正式出臺。

二、政策內(nèi)容

梳理本次調(diào)控政策及地方細則，發(fā)現(xiàn)“國八條”在深化“促供應、抑需求、調(diào)結(jié)構(gòu)、重監(jiān)管”這一縱向基本調(diào)控思路的同時，又在橫向調(diào)控思路上明確了調(diào)控政策落實結(jié)果的“問責制”。

橫向“問責制”體現(xiàn)在：“國八條”在明確地方政府責任的同時，量化落實目標，界定處罰措施，旨在強化地方政府的執(zhí)行效果；截止目前已有36個城市相繼出臺細則，共有60多個城市現(xiàn)已公布了地方房價調(diào)控目標，這與2010年4月“國十條”政策后各地保持沉默形成鮮明對比。

四方面的“縱向深化”體現(xiàn)在：

“促供應”：量化保障房和商品住房用地的供應要求，同時引導土地出讓形式弱化地價對房價的負

面影響；

“抑需求”：禁購、限購、限貸、稅收等調(diào)控政策范圍擴大、力度加強；截止目前已有36個城市出臺限購細則，重慶、呼和浩特、拉薩、合肥四個應出臺限購實施細則的城市目前仍未落實地；“限購令”的嚴厲

程度在購買資格和限購范圍兩個方面存在差異；

“調(diào)結(jié)構(gòu)”：加大并量化保障房尤其是公共租賃住房的建設目標，進一步構(gòu)建“租售并舉”的住房體系，同時對保障房的融資、建設、運營及管理等方面的地方落實方式進行細化；

“重監(jiān)管”：要求各部門各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、個人信息在內(nèi)的房地產(chǎn)監(jiān)管信息系統(tǒng)，加大信息審核與信息公開的力度，減少市場環(huán)節(jié)的執(zhí)行漏洞；

三、政策目標

由此可見，“國八條”既有廣度、又有深度、還有執(zhí)行約束，政策本身似乎已經(jīng)無懈可擊。但社會各界各種質(zhì)疑綿延不斷，他們疑惑一味抑制需求能否解決最終的供需問題？他們疑惑“限購”“禁購”這類帶有明

顯的計劃經(jīng)濟色彩是否是歷史的倒退？

深入分析可以發(fā)現(xiàn)，政策目標并非只“限供應”不“促需求”，而是不同時期各有側(cè)重：

短期政策調(diào)控目標是 “遏制部分城市房價過快上漲”，目前主要通過“限貸”“限購”等行政手段壓制購房需求，避免短期內(nèi)市場非理性繁榮，為長期各種供應的順利推出爭取時間；若近期房價控制效果不明顯，不排除更為嚴歷政策繼續(xù)加碼。

長期政策調(diào)控的目標是緩解行業(yè)內(nèi)的供求矛盾，主要通過各類金融監(jiān)管、市場監(jiān)管措施促使商品房市場有效供應的形成，并通過加大保障房建設等手段，建立“商品房+保障房”雙軌體系，最終實現(xiàn)數(shù)量上、結(jié)

構(gòu)上的供需平衡。

第二部分，全國一季度市場分析

本部分從一級市場、二級市場、三級市場、租賃市場四個方面進行全方位解讀。

為便于分析政策對市場的影響程度，現(xiàn)根據(jù)限購政策的落實細則，將目前已經(jīng)出臺限購細則的城市分

為三類：

一線城市：包括北京、上海、廣州、深圳。

限購政策嚴厲的二線城市：主要指限購范圍覆蓋全市、限購門檻高、無明確限購截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、蘇州、大連、廈門、寧波、無錫、銀川、武漢、溫州、西安、南昌、?？?、西寧、烏魯木齊、佛山。

限購政策不太嚴格的二線城市：主要指限購范圍僅限主城區(qū)、限購門檻低、有明確限購截止期限的城市，包括長沙、青島、昆明、濟南、貴陽、成都、長春、哈爾濱、太原、石家莊、南寧、福州、三亞、沈

陽。一、一級市場

一線城市土地市場蕭條，限購政策不嚴的二線城市交易相對活躍。不同季度數(shù)據(jù)比較發(fā)現(xiàn)，一季度一線城市、限購較嚴的二線城市土地成交面積同比下降最為顯著，降幅分別為41%、43%；而限購較松的二線城市十分平穩(wěn)，環(huán)比降幅不足1%；具體到一季度各月，3月與1月相比，一線城市、政策較嚴的二線城市、政策較寬松的二線城市降幅分別為89.1%、38.8%和25%，一線城市下降更為明顯。

究其原因，各類城市政策力度梯度形成了不同的市場預期，影響了開發(fā)商的決策，促使更多拿地需求流向政策較松的城市，導致政策較松的城市總體成交狀況較好。

在供地目標的約束下，隨后幾個季度土地供應會有較明顯增長；政策寬松的二線城市土地市場將會更加火爆，而調(diào)控壓力巨大的一線城市土地市場恐難有突出表現(xiàn)，或?qū)⑵降請觥６?、二級市?/p>

除限購不太嚴格的二線城市“量價齊升”之外，一季度大部分城市二級市場“量跌價滯”。數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市二級市場成交量同比去年下跌4.9%，限購較為嚴格的二線城市微漲6.8%，限購不太嚴格的二線城市猛漲45.0%；一線城市和限購較為嚴格的二線城市成交價環(huán)比去年四季度分別下跌3.3%、5.0%，而限購不太嚴格的二線城市價格反而上漲10.1%。

一季度二級市場成交量同比漲跌不一，源于地方執(zhí)行政策松緊不同引起的供應、需求影響程度出現(xiàn)分化，導致限購政策較嚴的一線城市及二線城市成交量下降，限購政策寬松的二線城市成交量反而有所上漲。季度成交價格尚保持上升趨勢，源于目前仍處于政策適應期，市場預期不明朗，開發(fā)企業(yè)對價格的調(diào)整非

常謹慎。

預計近期供應處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價格波動；之后，隨著供應進入實質(zhì)性放量階段，需求階段式跟進，成交將逐步回漲企穩(wěn)，價格或在小幅調(diào)整后企穩(wěn)。

在時間次序上，執(zhí)行寬松的城市可能將很快進入上述“回漲企穩(wěn)”階段；而限購嚴格的一二線城市，或

還將經(jīng)歷至少1-2個月的試探期。三、三級市場

一季度整體三級市場成交呈現(xiàn)量跌價升的態(tài)勢。一季度各城市三級市場成交量環(huán)比降幅在22%-49%之間，同比降幅11%-37%之間。一季度成交均價同比均有上漲，最高漲幅達23%，環(huán)比杭州、蘇州小幅下調(diào)。

一季度各城市成交量同比下跌，主要源于供應、需求雙雙萎縮：供應萎縮主要是因為禁購”措施使部分業(yè)主認為擁有房產(chǎn)顯得彌足珍貴，持有或轉(zhuǎn)售為租是當前通脹環(huán)境下保值的最佳途徑；另一部分業(yè)主對市場預期不明朗，持房觀望。三類需求也同時減少，擁有多套房產(chǎn)的投資性需求已被政策排出購房行列；改善性需求多需先賣后買，謹慎觀望；剛需迫于購房資格及對市場預期不明，有效需求減少。

一季度絕大多數(shù)城市成交價格同比上漲，主要源于過去一年各季度價格上漲的累計。而一季度部分城市成交價格環(huán)比有所下降，多因郊區(qū)低價區(qū)域交易比重上升所致，實質(zhì)性降價并未出現(xiàn)。

預計短期內(nèi)供應惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導致成交持續(xù)回落，價格波動；隨著二級市場成交量的逐步回漲企穩(wěn)，將帶動三級市場供應將試探性釋放，需求將選擇性跟進，致使成交量緩慢回

升、價格企穩(wěn)。

四、租賃市場

一季度各城市租賃成交量同比明顯上漲。除北京僅微漲3%之外，其他城市漲幅在15%-61%之間。一季度中，3月與1月相比，租賃成交大幅增長，北京、上海、天津、南京成交單數(shù)翻番。

一季度各城市租賃交易同比上漲，主要源于政策促使供應、需求大幅上漲：即短期房價上漲可能性不太大，大量待售房源流向租賃市場。而受資格限制及市場預期等因素的影響，部分購房需求或觀望或失去

購房資格，大多轉(zhuǎn)購為租。

鑒于租賃市場供需兩旺的發(fā)展趨勢，未來一段時間成交量仍將保持高位，且將繼續(xù)呈季節(jié)性規(guī)律。

綜合全國一級、二級、三級、租賃市場來看，“國八條”政策效果初顯，成功控制了房價增長過快的城

市的市場熱度。

第三部分，北京一季度市場分析

一季度北京各級市場的特征與全國一線城市市場表現(xiàn)基本一致： 一、一級市場

一季度北京一級市場極為冷清，僅有5宗住宅用地成交，3月份出現(xiàn)全月零成交，與去年3月一天產(chǎn)

生“三地王”的情況形成鮮明的對比。二、二級市場

一季度二級市場成交呈現(xiàn)量跌價升的態(tài)勢，其中成交量同比、環(huán)比分別下跌28.0%、41.0%，成交均價

同比、環(huán)比分別上漲14.5%、7.5%。

一季度中，“京十五條”效果顯著，出臺后日均成交套數(shù)、成交均價紛紛下滑，較“國八條”出臺前，日均成交套數(shù)下降58.5%，成交均價下降11.2%；此外，“京十五條”出臺后，六環(huán)外成交比重加大，呈向遠郊發(fā)展趨勢；低總價樓盤較受青睞，高端樓盤嚴重滯銷，2000萬以上的豪宅項目僅成交13套，同比縮減78%。三、三級市場

一季度三級市場成交也呈現(xiàn)量跌價升的態(tài)勢，其中成交量同比、環(huán)比分別下跌12.6%、22.4%，成交均

價同比、環(huán)比分別上漲19.0%、2.2%。

在一季度中，京十五條后環(huán)比“國八條”前成交量下降62.4%。此外，城八區(qū)成交比重有所下降，成交均價小幅下調(diào)；低總價房源成交比重大，抗跌性較強。

四、租賃市場

一季度北京市租賃市場成交呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，其中租賃成交同比、環(huán)比分別上漲3.1%、8.2%，租

金均價同比、環(huán)比分別上漲17.6%、1.8%。

“京十五條”出臺后，整體成交量有了進一步上漲，周均漲幅達到21.1%，其中東、北部熱點租賃區(qū)域

成交量上漲明顯。

五、關(guān)聯(lián)分析

隨除以上各級市場的特征之外，北京市各級市場之間或之外還有以下關(guān)聯(lián)特征：

三級市場需求流向二級市場：“新十五條”出臺后，三級市場供應因惜售或觀望快速萎縮，二級市場則仍有部分開發(fā)商試探性放量，因此，部分三級市場購房需求被迫流向二級市場；

買賣市場需求流向租賃市場：因為購房資格問題以及房價上漲預期不高，部分二、三級市場需求轉(zhuǎn)向

租賃市場；

住宅市場需求流向商住市場：被新政打壓的投資性需求逐步轉(zhuǎn)向不限購的非住宅市場，其中商住項目

吸納大部分流出的需求；

北京區(qū)域需求流向周邊城市：受限于限購政策的剛性、改善、投資類需求開始考慮周邊燕郊、固安等

區(qū)域項目，大北京概念逐步增強。

六、市場預測

參考北京市場各級市場特征與聯(lián)系，結(jié)合目前的供需發(fā)展形勢，我們認為未來：

一級市場：

在《2011年北京市土地供應計劃》2550公頃住宅用地的指標下，隨后幾個季度土地供應會有較明顯增長，一級市場競爭的激烈程度取決于二三級市場的回漲情況。

二級市場：

短期內(nèi)，供應處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價格波動——“京十五條”實施初期，供需均處于觀望狀態(tài)，僅有個別開發(fā)企業(yè)試探性推盤，導致成交量回落，價格因成交量較低而

呈現(xiàn)波動特征。

中長期來看，隨著供應進入實質(zhì)性放量階段，需求階段式跟進，成交將逐步回漲企穩(wěn)，價格或在小幅調(diào)整后企穩(wěn)——結(jié)合供應、需求發(fā)展趨勢來看，隨著成交下滑，企業(yè)資金壓力加大，加之政策對供應的多方刺激作用，供應將大幅釋放，以剛性為主的購房需求逐步跟進，成交量緩慢回升，價格企穩(wěn)。期間，不

排除部分項目低價促銷，導致成交價格回調(diào)。

三級市場：

短期內(nèi)，供應惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導致成交持續(xù)回落，價格波動——“京十五條”實施初期，供需均處于觀望狀態(tài)，導致成交量回落，價格因成交量較低而呈現(xiàn)波動特征。

中長期來看，隨著一手供應放量導致三級市場成交回漲，三級市場供應，尤其改善型供應將選擇性跟進，成交量緩慢回升，價格企穩(wěn)——結(jié)合供應、需求發(fā)展趨勢來看，隨著開發(fā)商實質(zhì)性放量引起二級市場成交量回漲，以置換性供應為主的業(yè)主將逐步跟進釋放房源，成交量緩慢回升，價格企穩(wěn)。

租賃市場：

鑒于北京租賃市場供需兩旺的發(fā)展趨勢，未來一段時間成交量仍將保持高位，且將繼續(xù)呈季節(jié)性規(guī)律。