第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)——成本核算細(xì)則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算原則

一、編制目的

基于目前地產(chǎn)板塊三個(gè)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員多數(shù)沒(méi)有地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)該行業(yè)核算特征不甚熟悉等原因。為達(dá)到公司的運(yùn)作規(guī)范和各項(xiàng)財(cái)稅法規(guī)的要求，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，規(guī)范各項(xiàng)財(cái)務(wù)操作流程，特編制此核算原則。指導(dǎo)、規(guī)范、統(tǒng)一日常核算工作，以達(dá)到為決策者提供準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息。

二、適用范圍

地產(chǎn)事業(yè)中心管理范圍內(nèi)的法人。

三、核算內(nèi)容

土地成本、前期成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

目前現(xiàn)有項(xiàng)目都處于開發(fā)初期，涉及的成本項(xiàng)基本在土地成本、前期成本及開發(fā)間接費(fèi)用三項(xiàng)。由于時(shí)間原因，現(xiàn)就上述三項(xiàng)進(jìn)行細(xì)則解釋，日后隨著項(xiàng)目進(jìn)度盡快完善。

項(xiàng)目開發(fā)成本核算細(xì)則

一 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的核算內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)成本包括八大塊：土地成本、前期成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用。(一)土地成本：

土地費(fèi)是指房產(chǎn)商取得土地的花費(fèi)，主要包括土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地征用費(fèi)、耕地占用費(fèi)、安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、舊城改造費(fèi)（個(gè)別區(qū)域有）、和其他與土地有關(guān)的費(fèi)用（如取得土地使用證的契稅、印花稅、拍賣傭金、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和交易費(fèi)）。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的最重要組成部分，地段越好、售價(jià)越高的樓盤，土地費(fèi)占總成本的比重越高。

土地費(fèi)用的核算內(nèi)容根據(jù)土地的取得方式不同而有所區(qū)別，土地的取得方式主要有四種：劃撥、轉(zhuǎn)讓、出讓和收購(gòu)股權(quán)。

1.土地使用權(quán)的劃撥是指縣以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付土地使用者使用的行為。一般只有國(guó)家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源交通水利等項(xiàng)目用地和法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地方可以劃撥方式取得土地。

2.土地使用權(quán)的出讓是指國(guó)家以土地所有權(quán)者的身份，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，即從一級(jí)市場(chǎng)取得土地。出讓的最高年限為；居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、體育、衛(wèi)生用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或其他用地50年。其出讓方式有三種，一是拍賣，二是招標(biāo)，三是雙方協(xié)議。從2003年8月1日起，上海市所有土地的出讓均采用招標(biāo)方式進(jìn)行。

3.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者或土地經(jīng)營(yíng)單位（包括房地產(chǎn)開發(fā)公司）有償?shù)貙⑼恋厥褂脵?quán)橫向轉(zhuǎn)讓他方的行為，即從二級(jí)市場(chǎng)取得土地。原以劃撥方式取得的土地應(yīng)按規(guī)定簽訂土地使用全權(quán)出讓合同，并向市、縣級(jí)人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金方可轉(zhuǎn)讓，以出讓方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓時(shí)，由于更改政府原出讓土地時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，需向政府補(bǔ)交一筆地價(jià)。

4.在不能用轉(zhuǎn)讓方式取得土地，通過(guò)招投標(biāo)取得土地也比較困難的情況下，我們也可通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)的形式取得土地。在這種情況下，土地費(fèi)用仍然是原開發(fā)商取得土地時(shí)發(fā)生的成本，土地的溢價(jià)只能通過(guò)溢價(jià)收購(gòu)的形式完成（而這部分溢價(jià)只能記入收購(gòu)方投資收益的借方由以后項(xiàng)目公司分回的利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)），很難記入開發(fā)成本的土地費(fèi)中，勢(shì)必會(huì)造成項(xiàng)目公司承擔(dān)很大的一筆土地增值稅和所得稅。所以，采用這種方式取得土地，在對(duì)項(xiàng)目收購(gòu)進(jìn)行論證時(shí)必須考慮稅收的因數(shù)，以免誤導(dǎo)決策者。

土地費(fèi)用的歸集依據(jù)土地合同簽訂方式的不同而有所區(qū)別，土地合同的簽訂一般有以下幾種形式：（1）閉口合同，即合同金額是固定的，合同簽訂后不再變動(dòng)。一般通過(guò)出讓方式取得土地都簽訂這種合同，那么土地費(fèi)用就由合同價(jià)加上拆遷、安置費(fèi)用等構(gòu)成，核算比較簡(jiǎn)單。（2）開口合同，即合同金額在簽訂合同時(shí)并不固定，而到合同結(jié)算時(shí)才最后確定。一般通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地都簽訂此類合同，它們均是基于簽訂合同時(shí)許多扣除項(xiàng)目如土地出讓金等，或土地面積和規(guī)劃方案等還是未知數(shù)，為了維護(hù)雙方的利益，先確定計(jì)算原則，待所有未知數(shù)變成已知數(shù)時(shí)才最后結(jié)算，它分兩種形式：A、合同約定一個(gè)總價(jià)，然后再規(guī)定土地方應(yīng)承擔(dān)動(dòng)拆遷、安置費(fèi)用、土地出讓金、場(chǎng)地平整、供配電等費(fèi)用。根據(jù)交地是按七通一平交付，還是三通一平交付的不同扣除的費(fèi)用有所不同。還有約定建好的公建配套設(shè)施如商場(chǎng)等歸土地方所有，由開發(fā)商向土地方收取造價(jià)成本等，并約定這些費(fèi)用由開發(fā)商支付，從土地款中扣除。B、先預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓的土地面積和容積率，約定房屋造好后，土地方分得多少比例的面積，再按約定的單價(jià)折合成土地合同價(jià)，并約定這些房屋的稅金，以及應(yīng)承擔(dān)的土地出讓金、大市政配套費(fèi)由土地方承擔(dān)，從土地款中扣除。對(duì)于這類土地費(fèi)的核算，由于項(xiàng)目立項(xiàng)單位為開發(fā)商，所以開發(fā)商支付以上款項(xiàng)后取得的發(fā)票可直接記入開發(fā)成本，事實(shí)上的合同總價(jià)為扣除以上約定費(fèi)用后的價(jià)款。為了保證核算的清晰性和一貫性，在發(fā)生以上費(fèi)用時(shí)按費(fèi)用類別歸類記入相應(yīng)的成本科目，但在合同執(zhí)行情況表中要將這些費(fèi)用全部歸入合同支付款中，以便與土地方結(jié)算土地款。當(dāng)所有未知數(shù)變成已知數(shù)后，必需再重新簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，確定明確的合同總價(jià)。

以上土地費(fèi)用的歸集是基于取得的土地至少是完成了三通一平的土地，即動(dòng)拆遷工作由土地方完成的，如取得的土地是毛地，即動(dòng)拆遷工作由開發(fā)商來(lái)做，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)，不含在地價(jià)中的情況下。由于開發(fā)商一般沒(méi)有動(dòng)拆遷的能力，一般是委托動(dòng)拆遷公司來(lái)操作，開發(fā)商監(jiān)督并支付動(dòng)拆遷費(fèi)用。

還有一種取得土地的方式就是在建工程轉(zhuǎn)讓，即通過(guò)拍賣方式取得在建的爛尾工程，或通過(guò)協(xié)商的方式將土地轉(zhuǎn)讓變成在建工程轉(zhuǎn)讓（由別的房地產(chǎn)公司通過(guò)劃撥或出讓方式取得土地，完成25%的投資后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓）。對(duì)后一種方式取得的土地可能存在一個(gè)問(wèn)題，即這25%的投資有可能均是由我公司承擔(dān)，但有些發(fā)票卻開的是原開發(fā)商的名稱，為了入帳憑證的合法性，須關(guān)注此事，要求在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中和轉(zhuǎn)讓方協(xié)調(diào)此事，將發(fā)票重新開具為我方抬頭的發(fā)票。在核算土地費(fèi)時(shí)應(yīng)根據(jù)評(píng)估報(bào)告，將已發(fā)生的前期費(fèi)用和建安費(fèi)用分別記入“前期開發(fā)費(fèi)”和“建筑安裝費(fèi)”的相應(yīng)科目中，將合同總價(jià)扣除以上兩項(xiàng)費(fèi)用后的金額記入“土地補(bǔ)償費(fèi)”中。

(二)前期成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期開發(fā)費(fèi)用主要核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后，為取得項(xiàng)目開發(fā)、銷售所需的各類證照而進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)等發(fā)生的直接費(fèi)用和中介咨詢費(fèi)用等。

1.勘察費(fèi)用

勘察費(fèi)用包括：

1、勘察方案的設(shè)計(jì)和咨詢及初勘、詳勘；

2、水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，管線監(jiān)測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)（僅高層、小高層在上報(bào)規(guī)劃時(shí)需要），拔地釘樁驗(yàn)線費(fèi)，復(fù)線費(fèi)，定線費(fèi)，施工放線費(fèi)，丈量、測(cè)繪費(fèi)、各類檢測(cè)費(fèi)等。

測(cè)繪費(fèi)包括紅線定界費(fèi)、預(yù)售面積測(cè)算費(fèi)、竣工面積測(cè)繪費(fèi)、竣工后沉降觀測(cè)、避雷測(cè)試及其他與測(cè)繪有關(guān)的支出。其中紅線定界費(fèi)是指測(cè)繪院對(duì)項(xiàng)目施工建設(shè)位置確定實(shí)地施測(cè)規(guī)劃道路定界費(fèi)包括驗(yàn)線費(fèi)和座標(biāo)訂界服務(wù)費(fèi)；竣工面積測(cè)繪費(fèi)核算內(nèi)容有建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)繪費(fèi)和實(shí)際勘丈費(fèi)等支出；其他還有與測(cè)繪支出有關(guān)的核算內(nèi)容有地形數(shù)字化圖、修測(cè)費(fèi)及標(biāo)高測(cè)量費(fèi)。

檢測(cè)費(fèi)包括管線監(jiān)測(cè)費(fèi)、試樁費(fèi)、樁測(cè)試費(fèi)及其他與監(jiān)測(cè)及試樁、樁測(cè)試費(fèi)有關(guān)的支出。其中樁測(cè)試費(fèi)核算內(nèi)容有預(yù)制樁靜載荷試驗(yàn)及低應(yīng)變動(dòng)測(cè)、靜動(dòng)測(cè)試；其他與監(jiān)測(cè)及試樁、樁測(cè)試費(fèi)有關(guān)的支出有幕墻檢測(cè)費(fèi)、噪音檢測(cè)、樁基施工安全監(jiān)測(cè)及辦理監(jiān)護(hù)綠卡。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)包括規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)費(fèi)及其他與規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)的費(fèi)用。規(guī)劃費(fèi)中含詳規(guī)編制費(fèi)、方案招標(biāo)咨詢費(fèi)、模型及效果圖制作費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)中包括方案及方案深化設(shè)計(jì)費(fèi)、擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等，有方案、擴(kuò)初、施工圖、專項(xiàng)工程、景觀、外立面、室內(nèi)精裝修、公共部位裝修、機(jī)電方案、節(jié)能、人防、鋼結(jié)構(gòu)、水電、等各類設(shè)計(jì)費(fèi)，但不包括樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)。

其他設(shè)計(jì)費(fèi)主要有可研編制費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)咨詢費(fèi)、配套方案征詢費(fèi)；市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)核算的主要內(nèi)容有項(xiàng)目市場(chǎng)定位調(diào)研、市場(chǎng)推廣策劃報(bào)告；項(xiàng)目建設(shè)咨詢費(fèi)核算的主要內(nèi)容有小區(qū)設(shè)計(jì)咨詢、面積與層高技術(shù)咨詢、開設(shè)道口咨詢費(fèi)、安裝沉沙池技術(shù)咨詢、翻照港灣式停車場(chǎng)技術(shù)咨詢、供電咨詢費(fèi)（站式改箱變）、管線設(shè)計(jì)；環(huán)境評(píng)估費(fèi)核算內(nèi)容有氣象環(huán)評(píng)費(fèi)、輻射環(huán)境咨詢。配套方案征詢費(fèi)包括煤氣、上水、排水、供電及其他與配套方案征詢費(fèi)有關(guān)的支出。其中煤氣是指供氣、排管、調(diào)壓器設(shè)置規(guī)劃方案征詢費(fèi)。3.報(bào)批報(bào)建費(fèi)

報(bào)批報(bào)建費(fèi)包括報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)、“兩證一書”申報(bào)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、環(huán)境評(píng)測(cè)費(fèi)、新材料基金（或墻改專項(xiàng)基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、大市政配套費(fèi)等。

人防費(fèi)有兩種情況一種是自行建造則不收取人防費(fèi)，另一種情況是開發(fā)商自己不建造則區(qū)人防辦按土地規(guī)劃面積收取30元/平方米。

招標(biāo)管理費(fèi)：開發(fā)商自己沒(méi)有招標(biāo)管理權(quán)，所有招標(biāo)事項(xiàng)必須通過(guò)專業(yè)招標(biāo)公司公開招標(biāo)，招標(biāo)公司收取一定招標(biāo)管理費(fèi)。招標(biāo)管理費(fèi)包括勘測(cè)招標(biāo)費(fèi)、設(shè)計(jì)招標(biāo)費(fèi)、施工招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、監(jiān)理招標(biāo)費(fèi)及其他與招標(biāo)管理費(fèi)有關(guān)的支出。

質(zhì)監(jiān)費(fèi)及交房前各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)包括質(zhì)監(jiān)費(fèi)、二次供水水箱清洗和消毒保潔、二次供水水質(zhì)測(cè)試費(fèi)及其他與質(zhì)監(jiān)費(fèi)及交房前各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)有關(guān)的支出。

執(zhí)照費(fèi)核算內(nèi)容包括城市規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)、大產(chǎn)證登記費(fèi)、辦理預(yù)售證證照費(fèi)及相關(guān)手續(xù)費(fèi)、入戶許可證、住宅質(zhì)量保證書等證照費(fèi)。

大市政配套費(fèi)即住宅建設(shè)配套可分為市政配套費(fèi)和公建配套費(fèi)。市政配套費(fèi)是指規(guī)劃紅線外為小區(qū)住宅建設(shè)配套的城市道路、雨污水系統(tǒng)、供電、供水、供氣、公共交通、電話通訊等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)。公建配套費(fèi)是指在市區(qū)用于街道辦事處、派出所、中小學(xué)、幼托、獨(dú)立公園的征地、兒童樂(lè)園、郵政等公建設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)。這種配套設(shè)施一般是由政府住宅發(fā)展局安排市政公司根據(jù)城市的總體規(guī)劃來(lái)安排實(shí)施，開發(fā)商按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付配套費(fèi)給住發(fā)局。但如果開發(fā)商有能力，且建大面積小區(qū)也可向住發(fā)局申請(qǐng)自行建造配套設(shè)施，那么，此科目核算的內(nèi)容就為建造此類設(shè)施實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。如果政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)跟不上小區(qū)發(fā)展的要求，開發(fā)商為了滿足交房要求只能自己建設(shè)，如代建學(xué)校、幼兒園以及紅線外接水、電等，這部分建造費(fèi)用可向住發(fā)局申請(qǐng)返還已交的部分配套費(fèi)。

住宅建設(shè)配套費(fèi)是指住宅，收取標(biāo)準(zhǔn)為住宅面積，不是住宅的不收，即便在商住樓計(jì)算時(shí)要扣除商業(yè)部分面積，只計(jì)住宅的面積。如果通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地費(fèi)中已包含了大市政配套費(fèi)，這里就不再單獨(dú)核算。4.紅線外市政工程費(fèi)

紅線外市政工程費(fèi)包括小區(qū)外各種管線接到地塊周邊的費(fèi)用（道路、水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、電視等），包括建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等。5.工程造價(jià)咨詢及審價(jià)費(fèi)

工程造價(jià)咨詢及審價(jià)費(fèi)包括支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算和其他相關(guān)服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，包括請(qǐng)咨詢公司計(jì)算工程量及法務(wù)審計(jì)中心要求外審的費(fèi)用，鋼筋翻樣審計(jì)費(fèi)等。6.監(jiān)理費(fèi)

監(jiān)理費(fèi)包括設(shè)計(jì)、工程、市政等監(jiān)理。7.七通一平

七通一平包括臨時(shí)用水（施工用臨時(shí)給水設(shè)施設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用）、臨時(shí)用電（施工用的臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)、管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除等費(fèi)用）、臨時(shí)道路（施工用的臨時(shí)道路設(shè)計(jì)、建造等費(fèi)用）、臨時(shí)排水排污系統(tǒng)、臨時(shí)熱力燃?xì)?、臨時(shí)通訊、場(chǎng)地平整（基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、拆除、場(chǎng)地清運(yùn)，包括建設(shè)場(chǎng)地上的豎向土石方平衡、盈土現(xiàn)場(chǎng)多余土石方外運(yùn)、虧土現(xiàn)場(chǎng)土石方調(diào)入等）。8.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

臨時(shí)設(shè)施費(fèi)包括臨時(shí)圍墻圍板（圍墻、圍欄等的設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)、裝飾等費(fèi)用，如含在總包合同范圍，則此項(xiàng)費(fèi)用歸在主體結(jié)構(gòu)）、臨時(shí)場(chǎng)地設(shè)施（臨時(shí)辦公室及臨時(shí)場(chǎng)地借用，如含在總包合同范圍，則此項(xiàng)費(fèi)用歸在主體結(jié)構(gòu)）。9.前期雜費(fèi)

前期雜費(fèi)包括前期物業(yè)費(fèi)（交房前的物業(yè)服務(wù)及房屋空置的物業(yè)管理費(fèi)等）、維修基金、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。

前期物業(yè)費(fèi)包括交房前的物業(yè)服務(wù)、物業(yè)接管費(fèi)、房屋空置的物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)用房和居委會(huì)用房的裝修和設(shè)備安裝配套、無(wú)法收回的業(yè)主委員會(huì)成立前發(fā)生的小區(qū)公共部位的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用。

維修基金是指應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的小區(qū)公共部位的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，該基金按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在辦理房產(chǎn)初始登記時(shí)交到住宅發(fā)展局指定的帳戶內(nèi)，代小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理和使用。

其他是指與項(xiàng)目前期有關(guān)的但上述各明細(xì)沒(méi)有包括的內(nèi)容。主要有竣工檔案編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、地名管理費(fèi)、購(gòu)買地形圖、地名登報(bào)及辦理門牌費(fèi)等支出。(三)開發(fā)間接費(fèi)用

開發(fā)間接費(fèi)是指直接參與項(xiàng)目建設(shè)的項(xiàng)目部成員的人工成本和為項(xiàng)目的正常經(jīng)營(yíng)而發(fā)生的各類間接費(fèi)用，包括工資、四金、計(jì)提的三項(xiàng)費(fèi)用、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、車輛使用費(fèi)、辦公費(fèi)、咨詢費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、印花稅、房產(chǎn)稅和其他與項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用。

目前項(xiàng)目公司發(fā)生的費(fèi)用分為兩部分：一部分來(lái)源于集團(tuán)職能部門，涉及部門主要有房地產(chǎn)管理部、采購(gòu)及造價(jià)部、產(chǎn)品及營(yíng)銷部、戰(zhàn)略發(fā)展部。上述部門為支持項(xiàng)目公司開發(fā)所發(fā)生的費(fèi)用，在期間費(fèi)用管理費(fèi)用列支；另一部分來(lái)源于項(xiàng)目人員為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)生的費(fèi)用，該部分費(fèi)用全部列支在開發(fā)間接費(fèi)用中。(四)財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為項(xiàng)目開發(fā)籌集資金而發(fā)生的支付給金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)的利息支出和匯兌損益等。在項(xiàng)目竣工交付使用后發(fā)生的利息支出不在此科目核算，而在期間費(fèi)用中列支。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)意向書

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)意向書 甲方：__以下簡(jiǎn)稱甲方）

乙方：___（以下簡(jiǎn)稱乙方）

為使 項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目）在濟(jì)南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，根據(jù)國(guó)家及地方有關(guān)法律、法規(guī)，雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，訂立本協(xié)議。

一、土地問(wèn)題

1、土地位置及出讓方式

甲方同意本項(xiàng)目進(jìn)入濟(jì)南出口加工區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化。初步確定項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 占地約 畝。其中獨(dú)自使用面積 畝，代征道路面積 畝，確切位置坐標(biāo)四至和土地面積待甲方規(guī)劃土地建設(shè)管理部門實(shí)測(cè)后確認(rèn)。甲方將國(guó)有土地使用權(quán)以有償出讓方式提供給乙方。

2、土地價(jià)格

為體現(xiàn)對(duì)本項(xiàng)目的支持，甲方初步確定以 萬(wàn)元人民幣/畝的優(yōu)惠價(jià)格，將項(xiàng)目所需該宗土地的使用權(quán)出讓給乙方，出讓金總額為 萬(wàn)元人民幣。該宗土地征用成本與出讓值差額計(jì) 萬(wàn)元，由高新區(qū)參照項(xiàng)目單位納稅中高新區(qū)財(cái)政收益部分給予相同額度的扶持。

3、付款方式

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃土地建設(shè)管理部門與乙方簽訂正式土地使用權(quán)出讓合同。乙方在該合同簽訂后十五日內(nèi)，一次性向甲方付清土地使用權(quán)出讓金。甲方收到全部土地使用權(quán)出讓金后，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，盡快辦妥國(guó)有土地使用證等有關(guān)手續(xù)。

二、工程建設(shè)

1、開工條件

（1）按照乙方建設(shè)規(guī)劃要求，甲方承諾于 年 月 日前，保證本期用地具備上水、污水、雨水、熱力、寬帶網(wǎng)、公用天線、通電、通信、通路和場(chǎng)平即“九通一平”的基本建設(shè)條件，確保乙方順利進(jìn)場(chǎng)。否則承擔(dān)由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。

（2）甲方積極協(xié)助乙方辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)。乙方則負(fù)責(zé)按規(guī)定時(shí)間、額度繳納有關(guān)費(fèi)用。

2、工程進(jìn)度

乙方必須在 年 月 日前進(jìn)場(chǎng)開公建設(shè)，并嚴(yán)格按照施工進(jìn)度計(jì)劃投入資金進(jìn)行建設(shè)，保證建設(shè)進(jìn)度。

3竣工時(shí)間

乙方必須在 年 月 日前竣工，延期竣工時(shí)應(yīng)于原定竣工日期前三十日以上時(shí)間內(nèi)，向甲方提出延期說(shuō)明，取得甲方認(rèn)可。

三、違約責(zé)任

1、如果乙方未按《土地使用權(quán)出讓合同》約定及時(shí)支付土地出讓金等其他應(yīng)付款項(xiàng)，從滯納之日起，每日按應(yīng)繳納費(fèi)用的0.5‰繳納滯納金。逾期90日而未全部付清的，甲方有權(quán)解除協(xié)議，并可請(qǐng)求違約賠償。

2、乙方取得土地使用權(quán)后未按協(xié)議規(guī)定建設(shè)的，應(yīng)交納已付土地出讓金5%的違約金；連續(xù)兩年不投資建設(shè)的，甲方有權(quán)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)。

3、如果由于甲方原因使乙方延期占用土地使用權(quán)時(shí)，甲方應(yīng)賠償乙方已付土地出讓金5%的違約金。

4、為避免國(guó)有資產(chǎn)流失，保證甲方對(duì)本項(xiàng)目的補(bǔ)貼在一定時(shí)間內(nèi)得到補(bǔ)償。自本項(xiàng)目正式投產(chǎn)起五年內(nèi)，乙方向高新區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的各種稅金(退稅或創(chuàng)匯獎(jiǎng)勵(lì))，低于乙方已報(bào)送給甲方的項(xiàng)目報(bào)告書中所承諾的相應(yīng)稅種（退稅或創(chuàng)匯獎(jiǎng)勵(lì)）金額的50%時(shí)（優(yōu)惠政策除外），乙方應(yīng)賠償給甲方其稅金差額。即：乙方在項(xiàng)目報(bào)告書中承諾的某一稅種具體金額 x 50% = 乙方當(dāng)年該稅種實(shí)際繳納金額。

四、其他

1、在履行本協(xié)議時(shí)，若發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方同意向濟(jì)南市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，沒(méi)有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可向人民法院起訴。

2、任何一方對(duì)于因發(fā)生不可抗力且自身無(wú)過(guò)錯(cuò)造成延誤不能履行本協(xié)議有關(guān)條款之規(guī)定義務(wù)時(shí)，該種不履行將不構(gòu)成違約，但當(dāng)事一方必須采取一切必要的補(bǔ)救措施以減少造成的損失。并在發(fā)生不可抗力三十日內(nèi)向另一方提交協(xié)議不能履行的或部分不能履行的, 以及需延期的理由報(bào)告，同時(shí)，提供有關(guān)部門出據(jù)的不可抗力證明。

3、本協(xié)議一式 份，甲、乙雙方各執(zhí) 份。份協(xié) 議具有同等法律效力，經(jīng)甲、乙雙方法定代表人（或委托代理人）簽字蓋章生效。

4、本協(xié)議于 年 月 日在中華人民共和國(guó)山東濟(jì)南市簽訂。

5、本協(xié)議有效期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

6、本協(xié)議未盡事宜，雙方可另行約定后作為本協(xié)議附件，與本協(xié)議具有同等法律效力。

甲方：（章）

法定代表人（委托代理人）：

法人住所地：

郵政編碼：

電話號(hào)碼：

乙方：（章）<收起

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程大體上包括10個(gè)階段。

（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要，將決定未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。

（二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步

開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒(méi)有真正的市場(chǎng)前景，需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行，則不出意外，這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我國(guó)忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對(duì)待。

（三）申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的第一步

土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國(guó)，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)許多開發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。因此，在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。我國(guó)原來(lái)規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過(guò)出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來(lái)占有國(guó)有土地的國(guó)有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。

（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要的重要一步

根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說(shuō)明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個(gè)部分。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說(shuō)明。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個(gè)數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)，然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說(shuō)明書等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步

在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。

（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡，如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計(jì)劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過(guò)各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過(guò)商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)極大的商業(yè)活動(dòng)，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大

幅度提高了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對(duì)我國(guó)有些過(guò)熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。

（七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法

工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國(guó)工程建設(shè)市場(chǎng)的重大改革舉措之一。通過(guò)招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商，以確保工程投資不超過(guò)預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過(guò)招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。

（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項(xiàng)目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步

為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國(guó)家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線、驗(yàn)線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動(dòng)工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工完成后，還需要通過(guò)由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過(guò)驗(yàn)收，就不能投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（九）市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，在開發(fā)項(xiàng)目即將完工之際，就可以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí)，進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、確定營(yíng)銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會(huì)、選擇廣告的方式等。甚至給項(xiàng)目起好聽(tīng)的名字，在商品房項(xiàng)目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售，必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，取得銷售許可證。

（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。

一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書

敬啟者：

根據(jù)貴公司與我所李強(qiáng)律師的初步交流，為實(shí)現(xiàn)雙方進(jìn)一步合作，現(xiàn)由我所李強(qiáng)律師結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)成熟的模式及BOT項(xiàng)目模式，就貴公司擬開發(fā)的A項(xiàng)目提出本計(jì)劃書。

一、假設(shè)案例

甲方為一家中央直屬企業(yè)，其名下現(xiàn)有30畝土地，土地性質(zhì)為國(guó)有，甲方希望通過(guò)“招、拍、掛”方式，受讓取得該地，擬用于商業(yè)開發(fā)，但缺乏資金支持。乙公司有雄厚資金實(shí)力和可靠融資渠道，并愿意與甲方合作，乙公司的合作目的在于通過(guò)資本運(yùn)作獲得必要的使得利益最大化，現(xiàn)雙方初步達(dá)成一致的是：甲方通過(guò)“招、拍、掛”方式保證取得該地塊的使用權(quán)，所需資金9000萬(wàn)元人民幣由乙公司提供，甲方同時(shí)用自有的在某銀行1億元人民幣定期存款為乙公司提供擔(dān)保。甲、乙有能力通過(guò)政府渠道得到政府返還的地價(jià)款的80%，即9000萬(wàn)元×80%=7200萬(wàn)元人民幣。甲方取得的30畝土地及政府返還的地價(jià)款7200萬(wàn)元人民幣，直接投入A項(xiàng)目開發(fā)。甲方在獲得乙公司9000萬(wàn)元人民幣后授權(quán)乙公司全面負(fù)責(zé)A項(xiàng)目開發(fā)，A項(xiàng)目所需開發(fā)資金缺口由乙公司負(fù)責(zé)投入，項(xiàng)目開發(fā)成功后，雙方利益分配比例為3：7，即甲方獲得全部項(xiàng)目30%的房屋所有權(quán)或售房款，乙公司獲得全部項(xiàng)目70%的房屋所有權(quán)或售房款。至此，雙方合作順利結(jié)束。

二、排除條款

1、甲方能夠順利取得30畝土地的合法使用權(quán)，并將其作為A項(xiàng)目開發(fā)的投資；

2、甲方保證政府將地價(jià)款的80%返還并投入A項(xiàng)目開發(fā)且作為甲方在A項(xiàng)目中的投資；

3、甲方的合作是善意的，雙方合作過(guò)程未產(chǎn)生重大誤解或糾紛；

4、甲方除對(duì)項(xiàng)目開發(fā)工作進(jìn)行監(jiān)審?fù)猓⒉粚?shí)質(zhì)性介入項(xiàng)目開發(fā)工作；

5、甲方在銀行一億元的人民幣存款是真實(shí)的、自由的，未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。甲方董事會(huì)有權(quán)決定該款項(xiàng)對(duì)外提供擔(dān)保且可以取得存款行同意；

6、甲方有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)且經(jīng)過(guò)當(dāng)政府建設(shè)主管部門審核；

7、乙公司有足夠資金支持除甲方投資外的全部項(xiàng)目開發(fā)所需資金，或有可靠融資渠道保證該資金能及時(shí)到位（包括先期支付給甲方的9000萬(wàn)元人民幣）；

8、乙公司的投資分析是全面的、科學(xué)的，利益回報(bào)在其期待范圍內(nèi)；

9、乙公司對(duì)甲方取得土地使用權(quán)及80%地價(jià)返還款的判斷是正確的；

10、乙公司確實(shí)取得了甲方關(guān)于A項(xiàng)目開發(fā)的全部授權(quán)，并有能力組織項(xiàng)目部進(jìn)行具體項(xiàng)目開發(fā)工作；

11、乙公司有良好的商品房銷售渠道，有能力在半年內(nèi)完成 80%以上商品房的銷售及回款工作；

12、甲乙雙方均對(duì)A項(xiàng)目開發(fā)期間國(guó)家的政策、法律，特別是房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)金融政策有充分的了解預(yù)判，對(duì)不可抗力所可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)有足夠的應(yīng)對(duì)措施和承受能力。

三、項(xiàng)目開發(fā)的各階段主要法律文書、風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范

1、合作前期階段

本階段的工作將對(duì)甲乙雙方今后是否可以合作起決定性作用。為了保證雙方的合作能夠在合法、真實(shí)、善意的前提下有序進(jìn)行。作為乙公司必須在合作協(xié)議簽訂前組織有經(jīng)驗(yàn)的人

員進(jìn)行前期盡職調(diào)查，并形成下列兩份報(bào)告：

（1）《盡職調(diào)查報(bào)告》。報(bào)告的內(nèi)容包括但不限于：合作方（甲方）的合作誠(chéng)意，合作方的合作方法、目的，合作方擁有的項(xiàng)目開發(fā)必須的有關(guān)資質(zhì)，合作方的資信狀況和履約能力，合作方存在的可能影響項(xiàng)目開發(fā)的法律糾紛或潛在的法律糾紛，合作方承諾的而歸政府擁有的政策的可靠性等。

（2）《項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告》。報(bào)告的內(nèi)容包括但不限于：項(xiàng)目土地使用權(quán)成本在項(xiàng)目所在地土地價(jià)格中的地位，符合項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃的物業(yè)的設(shè)計(jì)面積和容積率、項(xiàng)目開發(fā)可控制成本和因不可預(yù)見(jiàn)因素可能導(dǎo)致的預(yù)算追加，項(xiàng)目所在地在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化和市場(chǎng)走向，在充分考慮了自方資產(chǎn)狀況、資金周轉(zhuǎn)期、利率水平、現(xiàn)金流量等因素后的融資成本及利潤(rùn)回報(bào)率等。

上述二個(gè)報(bào)告是乙公司決策的依據(jù)，其重要性不言而喻。報(bào)告的錯(cuò)誤將可能導(dǎo)致決策失誤，進(jìn)而致使合作失敗。因此，乙公司的損失將是巨大的，而避免風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑便是力求二個(gè)報(bào)告內(nèi)容的客觀、真實(shí)。

2、合作協(xié)議書的簽署到取得土地使用權(quán)證書階段

一旦就合作事項(xiàng)特別是合同原則達(dá)成一致，雙方應(yīng)簽訂《合作協(xié)議書》并力爭(zhēng)盡快以甲方名義取得土地使用權(quán)證并取得政府承諾的80%的地價(jià)款返還。這一階段的主要法律文書有：

（1）、甲方與乙方簽訂A項(xiàng)目開發(fā)的《合作協(xié)議書》。雙方的合作由于是一種聯(lián)合開發(fā)或投資組合，法律關(guān)系復(fù)雜，合作形式相對(duì)松散，所以雙方所簽《合作協(xié)議書》將成為項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的“憲法”?！逗献鲄f(xié)議書》的內(nèi)容必須對(duì)合作者相互之間權(quán)利、義務(wù)、資金投入方面、面積分配方面、竣工后的遺留問(wèn)題的處理方面、預(yù)算追加方面以及違約責(zé)任等進(jìn)行明確具體約定。特別要注意的是必須同時(shí)充分考慮到各種不可預(yù)測(cè)的因素，留有充分補(bǔ)救的余地。不可否認(rèn)這是一個(gè)較為復(fù)雜且極為重要的法律文件，該協(xié)議的不規(guī)范或未盡注意，導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)將是根本性的，風(fēng)險(xiǎn)的防范就在于所簽協(xié)議文本的合法性和窮盡性。

（2）、在甲方取得項(xiàng)目建設(shè)用地的時(shí)候，乙公司必須先期支付甲方9000萬(wàn)元人民幣，甲方用于支付項(xiàng)目開發(fā)用地的地價(jià)，雙方要簽訂另外一份協(xié)議（暫稱《借款協(xié)議》），該協(xié)議內(nèi)容可以包括“借款”性質(zhì)、期限、甲方償還方式和期限、甲方提供其在銀行1億元人民幣存款質(zhì)押擔(dān)保、甲方保證政府有80%地價(jià)款返還并直接投入項(xiàng)目建設(shè)等內(nèi)容。但這里必須注意的法律障礙是，根據(jù)我國(guó)目前現(xiàn)行法律和政策，企業(yè)間的拆借資金行為是法律禁止的，包含這一內(nèi)容的合同是無(wú)效的，因此建議用諸如將9000萬(wàn)元直接約定成為乙公司的投資款但不因此改變地價(jià)返還的責(zé)任、擔(dān)保責(zé)任和利益分配比例等方式更為妥當(dāng)。

（3）、在簽訂《借款協(xié)議》時(shí)，甲乙雙方同時(shí)需要簽訂擔(dān)保協(xié)議，亦可直接將擔(dān)保條款作為《借款協(xié)議》條款。無(wú)論何種方式這里要充分重視的是，甲方在銀行1億元人民幣的存款未設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)應(yīng)取得銀行的支持，并從合同權(quán)力中享有到期優(yōu)先受償權(quán)。這里可采取的保障措施較多，但無(wú)論采用何種措施，目的在于保障質(zhì)押擔(dān)保的合法性和可操作性。

（4）、在上述工作結(jié)束且以甲方名義取得項(xiàng)目用地《土地使用權(quán)證書》后，乙公司便全權(quán)代理甲方進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程的各項(xiàng)工作，乙公司取得這一權(quán)利的依據(jù)便是甲方給乙公司的《授權(quán)書》，該《授權(quán)書》應(yīng)與《合作協(xié)議書》一并簽署，其內(nèi)容應(yīng)包括授權(quán)范圍、授權(quán)效力、甲方授權(quán)后參與項(xiàng)目建設(shè)的方法、深度、授權(quán)期限及違約責(zé)任等。這一法律文書難度不再于其內(nèi)容，而在于雙方對(duì)其嚴(yán)格遵守和履諾。

至此，甲乙雙方的合作便進(jìn)入一個(gè)固定軌道，即按前期所簽一系列法律文書各盡其責(zé)，相互配合，通力合作，共同保證項(xiàng)目順利完成。應(yīng)該說(shuō)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中雙方可能簽署的其他法律文書不會(huì)很多，更多的是乙公司代表甲方與第三方簽署的各種大量的合同文書，這些法律文件不在本計(jì)劃書中包括，故而略去不談。但這一階段（項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中）甲、乙雙方需要注意的是對(duì)前期簽署的法律文件的善意的履行。由于各種法律文書中可能已經(jīng)設(shè)置了不可

逆轉(zhuǎn)的極為嚴(yán)重的違約責(zé)任，所以任何一方都不會(huì)輕易冒違約的風(fēng)險(xiǎn)。

四、本合作方案的可行性

本合作模式應(yīng)該是一種先進(jìn)理念與成熟方案的進(jìn)一步結(jié)合，具有強(qiáng)大的優(yōu)越性，從法律層面上講具有很強(qiáng)的可操作性。但需要注意的是，雙方應(yīng)該對(duì)這一操作模式有充分的理解。同時(shí)這一模式中包含的法律關(guān)系復(fù)雜，因此在具體操作時(shí)更應(yīng)在每一階段對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，并且要注意合同條款本身的可操作性，由于目前采用這種模式可借鑒的成熟經(jīng)驗(yàn)不多，必然對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的組織者能力要求更高。

五、本合作模式下雙方的利弊關(guān)系

作為甲方，由于資金缺乏，融資渠道不暢，其獨(dú)立承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的能力受到限制，不盡快實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)不僅其應(yīng)獲利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)，更為嚴(yán)重的是其已經(jīng)取得的土地都有可能因其不在法律規(guī)定的年限內(nèi)開發(fā)而被政府收回。在采用本計(jì)劃書分析的合作模式下，甲方不僅解決了資金缺乏的燃眉之急而且在有限的投入下取得了最大的利益回報(bào)，其應(yīng)承受的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)也因乙公司投資的不斷加大而逐步消失，從其投入與利潤(rùn)的取得分析，當(dāng)然利大于弊。乙公司作為一個(gè)資本運(yùn)營(yíng)者，在本次合作中其終極目的不是項(xiàng)目建設(shè)而在于通過(guò)資本運(yùn)營(yíng)獲得預(yù)期的利潤(rùn)回報(bào)，項(xiàng)目建設(shè)是其資本運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的一個(gè)必要階段。只要有效控制了這一階段可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)確判斷了投資行為的科學(xué)性，其投資計(jì)劃便是可行的。從前述各階段的風(fēng)險(xiǎn)控制的分析來(lái)判斷，乙公司的投資安全是可以得到保障的，但這并不排除對(duì)本計(jì)劃書分析的操作模式進(jìn)行必要的修正。在投資安全有保障，預(yù)期利潤(rùn)可判斷的前提下，采用本計(jì)劃書分析的合作模式進(jìn)行A項(xiàng)目的開發(fā)便是可行的，對(duì)于乙公司而言，利弊不言自明。乙公司在A項(xiàng)目中唯一要注意的是事前準(zhǔn)確分析判斷、事中科學(xué)控制。乙公司的弊或風(fēng)險(xiǎn)主要在A項(xiàng)目實(shí)施中的有效控制，也就是說(shuō)在于人而非在于合作模式或項(xiàng)目本身。

六、必要的說(shuō)明

1、本計(jì)劃書僅針對(duì)假設(shè)案例法律層面的可行性及合作模式各階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出風(fēng)險(xiǎn)控制的必要措施，并不針對(duì)項(xiàng)目本身各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析，同時(shí)本計(jì)劃書也不針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中項(xiàng)目本身可能產(chǎn)生的法律問(wèn)題進(jìn)行分析。關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)本身可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)我們有專業(yè)、詳盡、具體的書面分析材料，在我們雙方達(dá)成合作意向后便可提供。

2、本計(jì)劃書僅針對(duì)假設(shè)案例且排除了大量不可預(yù)知的因素，因此，本計(jì)劃書不可以套用在其他任何建設(shè)項(xiàng)目中，也不可以以此計(jì)劃書來(lái)判斷律師在假設(shè)案例之外的任何項(xiàng)目中可以發(fā)揮的作用或者衡量律師的能力。

3、考慮到乙公司與我所的合作尚未開始，本計(jì)劃書對(duì)假設(shè)案例的分析是在有關(guān)方面采取了必要的保留，這一點(diǎn)請(qǐng)乙公司充分理解，但盡管如此，本計(jì)劃書在一定程度上能夠反映我所與乙公司合作的可能性

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

1：總體：

獲得土地（土地證）------土地的性質(zhì)及用途（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）------項(xiàng)目規(guī)劃（建筑工程規(guī)劃許可證）------開工建設(shè)（施工許可證）------達(dá)到銷售形象開始銷售（預(yù)售許可證）問(wèn)題1：用地規(guī)劃由誰(shuí)發(fā)？

2：獲得土地的幾種方式：

A：竟拍B：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓C：項(xiàng)目合作

問(wèn)題2：招、拍、掛的程序？土地費(fèi)用由幾部分組成？土地的出讓金如何繳納? 3：確定土地的性質(zhì)：

問(wèn)題3：老廠礦用地如何變性？

4：項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建：

A：項(xiàng)目總體規(guī)劃方案報(bào)批（規(guī)劃局）。一般涉及容積率、建筑密度、建筑風(fēng)格、退紅線、功能設(shè)置、戶型面積、綠化面積等等參數(shù)。

B：總體規(guī)劃方案審批后，可報(bào)單體建筑方案審批。分別涉及到消防處、人防辦、規(guī)劃局、園林局等。有的地方還要求做環(huán)評(píng)報(bào)告（環(huán)保局）、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)價(jià)、水土保持評(píng)價(jià)等。C：方案審批完畢后，由設(shè)計(jì)院出施工圖。

D：施工圖報(bào)審：圖審辦對(duì)施工圖進(jìn)行審核（是否有違反國(guó)家規(guī)范的地方）；墻改節(jié)能辦對(duì)節(jié)能設(shè)計(jì)進(jìn)行審核。

注：以上AB項(xiàng)完成之后即可辦理—建筑工程規(guī)劃許可證。

5：項(xiàng)目工程建設(shè)：

A：前期三通一平（為施工做準(zhǔn)備）。

B：施工單位招投標(biāo)并簽訂合同----（招投標(biāo)管理辦公室）。

C：辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)（質(zhì)監(jiān)站）。

D：辦理施工許可證（市建委）。

E：工程施工全過(guò)程。---------------

F：工程驗(yàn)收：環(huán)保節(jié)能驗(yàn)收（墻改節(jié)能辦）；消防驗(yàn)收（消防處）；人防驗(yàn)收（人防辦）；

竣工驗(yàn)收（質(zhì)監(jiān)站）；----工程備案（檔案館、質(zhì)監(jiān)站）；規(guī)劃驗(yàn)收（規(guī)劃局）。

6：項(xiàng)目配套建設(shè)：（給水、排水、供電、供氣、電視網(wǎng)絡(luò)、弱電及智能化、景觀道路等）A：供電：a、首先報(bào)用電規(guī)劃圖（一般由當(dāng)?shù)氐碾娏υO(shè)計(jì)部門出圖紙，電業(yè)局審批）。b、供電施工（高壓部分一般為電業(yè)局所控制）。

c、供電系統(tǒng)驗(yàn)收并移交電業(yè)局（電業(yè)局）。

B：給水：報(bào)建、施工、移交（自來(lái)水公司）。

C：供氣：報(bào)建、方案、施工、驗(yàn)收（燃?xì)夤荆?/p>

D：排水：排污接口（公共事業(yè)局）。

6：銷售：（問(wèn)題4：具體的流程細(xì)節(jié)？）

A：面積預(yù)測(cè)：按審批的及實(shí)際施工的圖紙做面積預(yù)測(cè)（房管局）。

B：工程進(jìn)展達(dá)到相關(guān)要求后，可辦理房屋預(yù)售許可證（房管局）。

C：工程徹底完工后，房屋銷售許可證（房管局）。

D：房屋銷售---簽訂銷售合同---合同至房管局備案。？

7：交付：

A：面積實(shí)測(cè)（房管局面積測(cè)定科）。

B：成立物業(yè)公司或外聘物業(yè)公司，簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

C：交付鑰匙入住。

D：可提供代辦房產(chǎn)證等服務(wù)。（辦房產(chǎn)證的細(xì)節(jié)？）