第一篇：五證二書(shū)與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序概述

五證二書(shū)與四圖一書(shū)

五證二書(shū)：

五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。

一般情況下如果開(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，但掛牌出讓的土地是先取得《國(guó)有土地使用證》的。未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購(gòu)房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開(kāi)發(fā)商“偷梁換柱”。

二書(shū)：是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

以上就是人們常說(shuō)的五證二書(shū)！

五證辦理流程：

原則上為：建設(shè)用地規(guī)劃許可證——國(guó)有土地使用權(quán)證——建設(shè)工程規(guī)劃許可證——建筑工程施工許可證（又稱建筑工程開(kāi)工證）——商品房預(yù)售許可證

詳細(xì)查看下面：

一、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國(guó)有土地使用證

1．選址意見(jiàn)書(shū)（審查用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃）（30個(gè)工作日）

程序：

（1）企業(yè)提供申請(qǐng)報(bào)告、規(guī)劃申請(qǐng)表、總平面圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議或國(guó)有土地使用證、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)，報(bào)規(guī)劃局用地處

（2）用地處轉(zhuǎn)總工室審查（3）報(bào)局業(yè)務(wù)會(huì)批準(zhǔn)（4）領(lǐng)取選址意見(jiàn)書(shū)

2．規(guī)劃院實(shí)地測(cè)量，并處定位圖，收取測(cè)量費(fèi) 3．建設(shè)用地規(guī)劃許可證（30個(gè)工作日）

（1）企業(yè)持定位圖、選址意見(jiàn)書(shū)、用地申請(qǐng)到用地處審查（2）主管局長(zhǎng)、主管局市長(zhǎng)批準(zhǔn)（3）打交費(fèi)單，領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證 4．國(guó)有土地使用證（60個(gè)工作日）

（1）建設(shè)單位持用地申請(qǐng)、航測(cè)圖、平面布置圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地轉(zhuǎn)讓雙方的有關(guān)證件、委托書(shū)到土地局土地利用處

（2）土地評(píng)估

（3）土地局測(cè)量對(duì)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，出定界圖

（4）繳納土地出讓金和契稅，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證

二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

1． 市消防支隊(duì)蓋章（15個(gè)工作日）

（1）持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊(duì)建審科進(jìn)行審批（2）核發(fā)消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表蓋章 2．人防證明市人防辦六十個(gè)工作日辦理自建手續(xù) 3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模（30個(gè)工作日）

建設(shè)單位持單位申請(qǐng)、總平面圖、資金證明到市房管局規(guī)劃發(fā)展處辦理

4．建設(shè)工程規(guī)劃許可證（30個(gè)工作日）

（1）建設(shè)單位持申請(qǐng)報(bào)告、建設(shè)工程規(guī)劃申請(qǐng)表（消防蓋章）、土地征、用地規(guī)劃許可證、總平面圖、全套施工圖、四套航測(cè)圖到市規(guī)劃局建管處

（2）以上資料由總工室、局業(yè)務(wù)會(huì)審定后報(bào)處長(zhǎng)、局長(zhǎng)簽字（3）打交費(fèi)單交費(fèi)，領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證、放驗(yàn)線通知單 5．放線報(bào)告（15個(gè)工作日）

持放線通知和施工圖、紅線圖到規(guī)劃院測(cè)量隊(duì)放線。

三、建設(shè)工程施工許可證（建委）1． 報(bào)建（1個(gè)工作日）

提供資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、土地證、報(bào)建申請(qǐng)表4份、紅線圖、施工圖、規(guī)劃總平面圖

2． 現(xiàn)場(chǎng)勘察（3個(gè)工作日）3． 組織招標(biāo) 4． 抗震審查 5． 施工合同審查

6． 交費(fèi)，辦理建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)施工合同、勘察合同、設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、報(bào)建申請(qǐng)表、工程預(yù)算書(shū)、中標(biāo)通知書(shū)、交費(fèi)發(fā)票

四、商品房預(yù)售許可證（15個(gè)工作日）

申請(qǐng)單位持營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地征、年度開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、紅線圖、施工合同、施工許可證、銷控表、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、物業(yè)管理內(nèi)容、到市房管局預(yù)售科，十五日內(nèi)核發(fā)

五、配套工程

建設(shè)管線工程規(guī)劃許可證（15個(gè)工作日）：建設(shè)單位持申請(qǐng)報(bào)告、建設(shè)工程規(guī)劃申請(qǐng)表、土地征、用地規(guī)劃許可證、總平面圖、管線報(bào)批圖、市規(guī)劃局管線工程處

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過(guò)程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)程序。

1．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研程序

項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來(lái)探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。

2.項(xiàng)目立項(xiàng)程序

項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得合法的開(kāi)發(fā)建設(shè)資格。

3．土地使用權(quán)取得的程序

土地使用權(quán)取得的程序，就是開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(guò)(取得建議書(shū)批復(fù),可行性研究批復(fù))，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。

4.項(xiàng)目規(guī)劃程序

項(xiàng)目規(guī)劃程序，就是開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。

根據(jù)國(guó)家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開(kāi)工建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下：

（1）在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書(shū)）報(bào)批之前,開(kāi)發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見(jiàn),形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見(jiàn)，作為計(jì)劃部門(mén)進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。

（2）在可行性研究報(bào)告批復(fù)后,開(kāi)發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請(qǐng)單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通知書(shū)和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見(jiàn)。

（3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書(shū)（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說(shuō)明書(shū)）。開(kāi)發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后,應(yīng)向規(guī)劃部門(mén)提出審查申請(qǐng)。

（4）經(jīng)審定通過(guò)的設(shè)計(jì)方案,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。

（5）開(kāi)發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)和可行性研究報(bào)告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。

（6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后,申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)之前,需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開(kāi)工的必備文件。

5.征地拆遷程序

征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí),要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。

拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。

征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請(qǐng)。

征地、拆遷都是項(xiàng)目開(kāi)工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)工的必備條件之一。

6.工程建設(shè)程序

工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過(guò)工程竣工綜合驗(yàn)收,達(dá)到業(yè)主使用條件的過(guò)程。

在項(xiàng)目完成規(guī)劃程序并且具備開(kāi)工條件后，向市建委提出開(kāi)工申請(qǐng),取得報(bào)建證;同時(shí)，與市政相關(guān)部門(mén)（自來(lái)水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門(mén)、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開(kāi)工建設(shè)；項(xiàng)目竣工后，由主管部門(mén)（市質(zhì)檢站、市開(kāi)發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。

7.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)程序

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,既可以自己銷售和出租開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房?jī)煞N，但都必須在取得政府主管部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)鑒證方為有效。

第二篇：商品房開(kāi)發(fā)五證二書(shū)

商品房開(kāi)發(fā)五證二書(shū)

一、“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

1.《國(guó)有土地使用證》

《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。北京市國(guó)土資源管理局對(duì)直接填發(fā)的《國(guó)有土地使用證》根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國(guó)土資源管理局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國(guó)土資源管理局有償土地使用證專用章》、《北京市國(guó)土資源管理局交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《北京市國(guó)土資源管理局臨時(shí)土地使用證專用章》。

2.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。

法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效。

3.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

查看建設(shè)工程規(guī)劃許可證，重點(diǎn)要看的是工程規(guī)劃許可證的附圖。看工程規(guī)劃許可證附圖的目的在于：

1)確認(rèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍在開(kāi)發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖中所處的位置。開(kāi)發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖往往是建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項(xiàng)目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂(lè)、文化、商業(yè)、醫(yī)療、幼兒園、學(xué)校等等可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍。只有建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍內(nèi)的才是你將來(lái)居住的小區(qū)的總體環(huán)境；在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍之外，只是開(kāi)發(fā)商設(shè)想的藍(lán)圖，有的甚至連“設(shè)想”都不是，純粹是開(kāi)發(fā)商為了誘惑購(gòu)房人所做的誤導(dǎo)性宣傳。

2)確認(rèn)鍋爐房、配電房、水泵房、車庫(kù)或車位等公共建筑的所在位置。有些購(gòu)房人在收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)鍋爐房、配電房、水泵房、車庫(kù)或車位等公共建筑與其購(gòu)買的房屋之間的距離令其無(wú)法接受。在簽署商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)或簽訂商品房預(yù)售合同之前弄清這些公共建筑所處的位置有助于你選擇房號(hào)。

核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。

法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。

4.《建設(shè)工程施工許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開(kāi)工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開(kāi)工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負(fù)責(zé)開(kāi)工審批等項(xiàng)工作。

5.《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。證書(shū)由市建委統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。

二、“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。兩書(shū)可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

1.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》

是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的住房質(zhì)量保證文件。

2.《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的有關(guān)住房使用的說(shuō)明。

三、取得五證的程序

1.立項(xiàng)批準(zhǔn)。一般是由開(kāi)發(fā)商向城市計(jì)劃委員會(huì)提出申請(qǐng)報(bào)告，說(shuō)要在某地建設(shè)住宅一處；或者說(shuō)與某某公司合作，利用原來(lái)的職工宿舍修建住宅一處，其中多少分給職工，多少進(jìn)行銷售。根據(jù)當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展情況，一般情況這些申請(qǐng)大部分都可獲得批準(zhǔn)。

2.建設(shè)用地許可證。開(kāi)發(fā)商拿著立項(xiàng)證明到規(guī)劃局，說(shuō)我的這塊地已經(jīng)批了可以建設(shè)某個(gè)項(xiàng)目了，你看從城市規(guī)劃角度行不行？規(guī)劃局根據(jù)各地的城市發(fā)展規(guī)劃，說(shuō)可以，那么就再發(fā)一個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，證明此宗土地可以用于住宅建設(shè)。

3.土地使用權(quán)證。開(kāi)發(fā)商憑著《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》到國(guó)土資源管理局，問(wèn)是否可以將此宗土地的使用權(quán)出售給我？國(guó)土資源管理局一般也會(huì)說(shuō)可以，你交了土地出讓金后，我給你一個(gè)《國(guó)有土地使用權(quán)證》。其實(shí)，這是一開(kāi)始就說(shuō)好了的，如果此時(shí)不批準(zhǔn)，那前面的工作不全白費(fèi)了！

4.建設(shè)工程規(guī)劃許可證。開(kāi)發(fā)商得到了地，然后就要進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，將這個(gè)設(shè)計(jì)的內(nèi)容再交給規(guī)劃局，說(shuō)你看我的這個(gè)工程項(xiàng)目符合規(guī)劃要求嗎？規(guī)劃局經(jīng)過(guò)審核，認(rèn)為符合規(guī)劃要求的，就再發(fā)一個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是不一樣的！《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是證明此宗土地可以進(jìn)行住宅建設(shè)；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是證明這項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)內(nèi)容符合規(guī)劃要求。

5.《建設(shè)工程施工許可證》。開(kāi)發(fā)商拿著上述幾個(gè)證件以及與建筑商簽訂的合同，到建設(shè)委員會(huì)進(jìn)行登記，取得《建設(shè)工程施工許可證》。

6.《商品房預(yù)售許可證》。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第２４８號(hào)）第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！钡诙臈l規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案?！钡诙鍡l規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起１０日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由?！?/p>

四、審查五證需要注意的相關(guān)法律問(wèn)題

1.必須查看房屋五證的原件，五證的復(fù)印件只能作為一種參考。由于商品房預(yù)售五證問(wèn)題涉及到商品房買賣合同的基礎(chǔ)，特別是其中的《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《商品房預(yù)售許可證》尤為重要。因?yàn)椤秶?guó)有土地使用權(quán)證》直接影響到購(gòu)房者將來(lái)是否可以拿到房屋所有權(quán)證的問(wèn)題；而《房屋的預(yù)售許可證》將直接影響到商品房買賣合同的法律效力問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！彼砸坏┥唐贩抠I賣合同被認(rèn)定為無(wú)效后，購(gòu)房者請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商返還已交付的購(gòu)房款將存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，如開(kāi)發(fā)商已經(jīng)資不抵債！

2.必須仔細(xì)地審核項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)和商品房銷售依據(jù)所記載的內(nèi)容與開(kāi)發(fā)商提供的相應(yīng)證件的記載是否一致。謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商用此證代替彼證、“掛羊頭賣狗肉”。因?yàn)樵趯?shí)踐中有些開(kāi)發(fā)商為了盡快籌集建設(shè)資金，常常利用一期房屋的五證手續(xù)來(lái)預(yù)售二期的房屋，或用甲地的五證手續(xù)來(lái)預(yù)售乙地的房屋。這些都為購(gòu)房者以后辦理產(chǎn)權(quán)證埋下重大的隱患。

3.《臨時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)證》并不等于《國(guó)有土地使用權(quán)證》。由于《臨時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)證》只能用于辦理《商品房預(yù)售許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》，并不代表開(kāi)發(fā)商取得最終的土地使用權(quán)。若開(kāi)發(fā)商將來(lái)不能取得正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》，則購(gòu)房者將來(lái)根本就拿不到房屋所有權(quán)證。若沒(méi)有房產(chǎn)證，購(gòu)買的房子的所有權(quán)從法律意義上講就不屬于購(gòu)房者！購(gòu)買的房子的所有權(quán)仍然屬于開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者僅僅是商品房開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人！

而且，購(gòu)房者將來(lái)就不能用所購(gòu)買的房屋來(lái)進(jìn)行出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等民事活動(dòng)。

4.出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同原則無(wú)效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”

5.在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買賣合同不適用《解釋》第十八條、第十九條之規(guī)定。因?yàn)椤督忉尅返倪m用范圍是僅僅包括在國(guó)有土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房。

6.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買賣合同無(wú)效。

從總體上講，我國(guó)對(duì)農(nóng)村房屋占用的集體土地使用權(quán)是嚴(yán)格禁止進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！薄秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)［１９９９］３９號(hào)）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”這里的有關(guān)部門(mén)當(dāng)然是指土地和房產(chǎn)登記發(fā)證部門(mén)。

由此可見(jiàn)，國(guó)家法律明確規(guī)定，集體土地上的房地產(chǎn)不得進(jìn)入交易市場(chǎng)。農(nóng)房的買賣，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則，買賣行為違法，合同無(wú)效。因此，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋將無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證。

五、查清《國(guó)有土地使用權(quán)證》上注明的土地使用權(quán)人行使土地使用權(quán)的年限

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地70年；

（二）工業(yè)用地50年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

（四）商業(yè)、旅

游、娛樂(lè)用地40年；

（五）綜合或者其他用地50年?！睂?shí)踐中，開(kāi)發(fā)商往往誤導(dǎo)消費(fèi)者，說(shuō)土地使用權(quán)的年限是70年！實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買的土地使用權(quán)年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，從開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)到實(shí)際建成房屋還要占用幾年，這些年限也是要從土地使用權(quán)年限中扣除的。

六、商品房所屬的國(guó)有土地使用權(quán)期限屆滿以后怎么辦

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回?！?/p>

注釋：

? 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第七條土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

? 《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條：“房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)?！?/p>

? 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

1.商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

2.商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

3.商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第三篇：五證與二書(shū)

[精典解析]

根據(jù)我國(guó)土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，除具有工商行政管理部門(mén)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照外，還得具備“五證”、“二書(shū)”?！拔遄C”是《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開(kāi)工建設(shè)許可證》和《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。如果銷售的是期房，開(kāi)發(fā)商至少應(yīng)具備《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》。“二書(shū)”是指房地企業(yè)在銷售新建的高品房時(shí)，應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。購(gòu)房者在購(gòu)房前應(yīng)明確所購(gòu)房產(chǎn)是否為有關(guān)部門(mén)審核的合法項(xiàng)目，是否為交易中心認(rèn)可的房地產(chǎn)項(xiàng)目的房屋。

購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，首先要查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否具有《商品房銷售許可證》。其次需注意許可證上的以下事項(xiàng)：

（1）售方單位名稱與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同的銷售方名稱是否一致；

（2）購(gòu)買的商品房是否在銷售許可證允許的范圍之內(nèi)，如果不一致，所購(gòu)房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)；

（3）查驗(yàn)許可證原件，以防開(kāi)發(fā)企業(yè)利用復(fù)印件欺騙消費(fèi)者。

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的五證與二書(shū)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的五證與二書(shū)

五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售 許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。

一般情況下如果開(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，但掛牌出讓的土地是先取得《國(guó)有土地使用證》的。未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購(gòu)房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是

不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開(kāi)發(fā)商“偷梁換柱”。

二書(shū)：是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

以上就是人們常說(shuō)的五證與二書(shū)！

一、與商品房預(yù)售相關(guān)的幾個(gè)概念

（一）、商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售。開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同，相應(yīng)地開(kāi)發(fā)商在此階段的行為（將尚未建成的向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人）稱為商品房預(yù)售。

（二）、土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

（三）、房屋的所有權(quán)與土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)利人（法人或自然人）通過(guò)各種方式合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證后，才算真正擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)才能受到憲法和法律關(guān)于物權(quán)規(guī)定的保護(hù)！

二、商品房預(yù)售五證包括哪些

（一）、期房銷售的五證：一是規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、二是國(guó)土資源管理局頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證、三是規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、四是建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的建設(shè)工程開(kāi)工證、五是房產(chǎn)管理局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證。

（二）、五證中最重要的是國(guó)有土地使用證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

1、查看國(guó)有土地使用證時(shí)需要注意的是：（1）該證是臨時(shí)的國(guó)有土地使用證，還是正式的國(guó)有土地使用權(quán)證；（2）國(guó)有土地使用權(quán)證的附圖。

區(qū)分臨時(shí)的國(guó)有土地使用證和正式的國(guó)有土地使用證的方法是：蓋有“有償土地使用證專用章”的是正式的國(guó)有土地使用證，蓋有“臨時(shí)土地使用證專用章”的是臨時(shí)的國(guó)有土地使用證。

2、查看建設(shè)工程規(guī)劃許可證，重點(diǎn)要看的是工程規(guī)劃許可證的附圖?？垂こ桃?guī)劃許可證附圖的目的在于：

（1）確認(rèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍在開(kāi)發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖中所處的位置。開(kāi)發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖往往是建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項(xiàng)目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂(lè)、文化、商業(yè)、醫(yī)療、幼兒園、學(xué)校等等可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍。只有建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍內(nèi)的才是你將來(lái)居住的小區(qū)的總體環(huán)境；在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍之外，只是開(kāi)發(fā)商設(shè)想的藍(lán)圖，有的甚至連“設(shè)想”都不是，純粹是開(kāi)發(fā)商為了誘惑購(gòu)房人所做的誤導(dǎo)性宣傳。

（2）確認(rèn)鍋爐房、配電房、水泵房、車庫(kù)或車位等公共建筑的所在位置。有些購(gòu)房人在收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)鍋爐房、配電房、水泵房、車庫(kù)或車位等公共建筑與其購(gòu)買的房屋之間的距離令其無(wú)法接受。在簽署商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)或簽訂商品房預(yù)售合同之前弄清這些公共建筑所處的位置有助于你選擇房號(hào)。

三、取得五證的程序

（一）、立項(xiàng)批準(zhǔn)。一般是由開(kāi)發(fā)商向城市計(jì)劃委員會(huì)提出申請(qǐng)報(bào)告，說(shuō)要在某地建設(shè)住宅一處；或者說(shuō)與某某公司合作，利用原來(lái)的職工宿舍修建住宅一處，其中多少分給職工，多少進(jìn)行銷售。根據(jù)當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展情況，一般情況這些申請(qǐng)大部分都可獲得批準(zhǔn)。

（二）、建設(shè)用地許可證。開(kāi)發(fā)商拿著立項(xiàng)證明到規(guī)劃局，說(shuō)我的這塊地已經(jīng)批了可以建設(shè)某個(gè)項(xiàng)目了，你看從城市規(guī)劃角度行不行？規(guī)劃局根據(jù)各地的城市發(fā)展規(guī)劃，說(shuō)可以，那么就再發(fā)一個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，證明此宗土地可以用于住宅建設(shè)。

（三）、土地使用權(quán)證。開(kāi)發(fā)商憑著《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》到國(guó)土資源管理局，問(wèn)是否可以將此宗土地的使用權(quán)出售給我？國(guó)土資源管理局一般也會(huì)說(shuō)可以，你交了土地出讓金后，我給你一個(gè)《國(guó)有土地使用權(quán)證》。其實(shí)，這是一開(kāi)始就說(shuō)好了的，如果此時(shí)不批準(zhǔn)，那前面的工作不全白費(fèi)了！

（四）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。開(kāi)發(fā)商得到了地，然后就要進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，將這個(gè)設(shè)計(jì)的內(nèi)容再交給規(guī)劃局，說(shuō)你看我的這個(gè)工程項(xiàng)目符合規(guī)劃要求嗎？規(guī)劃局經(jīng)過(guò)審核，認(rèn)為符合規(guī)劃要求的，就再發(fā)一個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是不一樣的！《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是證明此宗土地可以進(jìn)行住宅建設(shè)；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是證明這項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)內(nèi)容符合規(guī)劃要求。

（五）、《建設(shè)工程施工許可證》。開(kāi)發(fā)商拿著上述幾個(gè)證件以及與建筑商簽訂的合同，到建設(shè)委員會(huì)進(jìn)行登記，取得《建設(shè)工程施工許可證》。

（六）、《商品房預(yù)售許可證》。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第２４８號(hào)）第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案?！钡诙鍡l規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起１０日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由?！盵2]

四、審查五證需要注意的相關(guān)法律問(wèn)題

（一）、必須查看房屋五證的原件，五證的復(fù)印件只能作為一種參考。由于商品房預(yù)售五證問(wèn)題涉及到商品房買賣合同的基礎(chǔ)，特別是其中的《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《商品房預(yù)售許可證》尤為重要。因?yàn)椤秶?guó)有土地使用權(quán)證》直接影響到購(gòu)房者將來(lái)是否可以拿到房屋所有權(quán)證的問(wèn)題；而《房屋的預(yù)售許可證》將直接影響到商品房買賣合同的法律效力問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”所以一旦商品房買賣合同被認(rèn)定為無(wú)效后，購(gòu)房者請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商返還已交付的購(gòu)房款將存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，如開(kāi)發(fā)商已經(jīng)資不抵債！

（二）、必須仔細(xì)地審核項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)和商品房銷售依據(jù)所記載的內(nèi)容與開(kāi)發(fā)商提供的相應(yīng)證件的記載是否一致。謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商用此證代替彼證、“掛羊頭賣狗肉”。因?yàn)樵趯?shí)踐中有些開(kāi)發(fā)商為了盡快籌集建設(shè)資金，常常利用一期房屋的五證手續(xù)來(lái)預(yù)售二期的房屋，或用甲地的五證手續(xù)來(lái)預(yù)售乙地的房屋。這些都為購(gòu)房者以后辦理產(chǎn)權(quán)證埋下重大的隱患。

（三）、《臨時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)證》并不等于《國(guó)有土地使用權(quán)證》。由于《臨時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)證》只能用于辦理《商品房預(yù)售許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》，并不代表開(kāi)發(fā)商取得最終的土地使用權(quán)。若開(kāi)發(fā)商將來(lái)不能取得正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》，則購(gòu)房者將來(lái)根本就拿不到房屋所有權(quán)證。若沒(méi)有房產(chǎn)證，購(gòu)買的房子的所有權(quán)從法律意義上講就不屬于購(gòu)房者！購(gòu)買的房子的所有權(quán)仍然屬于開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者僅僅是商品房開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人！[3]

而且，購(gòu)房者將來(lái)就不能用所購(gòu)買的房屋來(lái)進(jìn)行出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等民事活動(dòng)。

（四）、出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同原則無(wú)效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?/p>

（五）、在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買賣合同不適用《解釋》第十八條、第十九條之規(guī)定。[4]因?yàn)椤督忉尅返倪m用范圍是僅僅包括在國(guó)有土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房！[5]

（六）城鎮(zhèn)居民購(gòu)買在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買賣合同無(wú)效。

從總體上講，我國(guó)對(duì)農(nóng)村房屋占用的集體土地使用權(quán)是嚴(yán)格禁止進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！薄秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)［１９９９］３９號(hào)）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！边@里的有關(guān)部門(mén)當(dāng)然是指土地和房產(chǎn)登記發(fā)證部門(mén)。

由此可見(jiàn)，國(guó)家法律明確規(guī)定，集體土地上的房地產(chǎn)不得進(jìn)入交易市場(chǎng)。農(nóng)房的買賣，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則，買賣行為違法，合同無(wú)效。因此，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋將無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證。

五、還應(yīng)注意審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)

因?yàn)橘Y質(zhì)代表了開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資金額的高低，相應(yīng)地，消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)小大與開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資金額的高低成正比例！一般地，開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信大小與其注冊(cè)資金額的高低成正比例！例如，假如開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房者已經(jīng)交過(guò)錢(qián)購(gòu)買了的房子及該房子所屬的國(guó)有土地使用權(quán)抵押給了銀行，如果開(kāi)發(fā)商屆時(shí)到期不能償還銀行貸款，則購(gòu)房者所購(gòu)的房子就有被法院強(qiáng)制執(zhí)行用以折抵銀行之債！

六、查清《國(guó)有土地使用權(quán)證》上注明的土地使用權(quán)人行使土地使用權(quán)的年限

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地70年；

（二）工業(yè)用地50年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；

（五）綜合或者其他用地50年。”實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商往往誤導(dǎo)消費(fèi)者，說(shuō)土地使用權(quán)的年限是70年！實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買的土地使用權(quán)年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，從開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)到實(shí)際建成房屋還要占用幾年，這些年限也是要從土地使用權(quán)年限中扣除的。

所以，要提醒廣大消費(fèi)者注意的是：消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)不僅應(yīng)當(dāng)關(guān)注開(kāi)發(fā)商是否有土地使用權(quán)證，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注其土地使用權(quán)期限。因?yàn)椋恋爻鲎尳鹫忌唐贩績(jī)r(jià)款之比例為23-26%！一般是26%。[6]

七、商品房所屬的國(guó)有土地使用權(quán)期限屆滿以后怎么辦

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

規(guī)劃用地許可———土地使用許可———建筑規(guī)劃許可———建設(shè)許可———預(yù)售許可。

項(xiàng)目建議階段

城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)了解建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū)階段的選址工作。各級(jí)人民政府計(jì)劃行政主管部門(mén)在審批項(xiàng)目建議書(shū)時(shí)，對(duì)擬安排在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目，要征求同級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的意見(jiàn)。

可行性研究論證階段

選址意見(jiàn)書(shū)

城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)參加建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)階段的選址工作，對(duì)確定安排在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目從城市規(guī)劃方面提出選址意見(jiàn)書(shū)。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的選址意見(jiàn)書(shū)。

申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的程序： １．凡計(jì)劃在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，需要編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（可行性研究報(bào)告）的，建設(shè)單位必須向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出選址申請(qǐng)。２．建設(shè)單位填寫(xiě)建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)表后，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)規(guī)定分級(jí)核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。３．按規(guī)定應(yīng)由上級(jí)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)的建設(shè)項(xiàng)目，市、縣城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)對(duì)建設(shè)單位的選址報(bào)告進(jìn)行審核，并提出選址意見(jiàn)，報(bào)上級(jí)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)應(yīng)當(dāng)包括建設(shè)項(xiàng)目地址和用地范圍的附圖和明確有關(guān)問(wèn)題的附件。附圖和附件是建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的配套證件，具有同等的法律效力。

建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，按建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃審批權(quán)限實(shí)行分級(jí)規(guī)劃管理?？h人民政府計(jì)劃行政主管部門(mén)審批的建設(shè)項(xiàng)目，由縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)；地級(jí)、縣級(jí)市人民政府計(jì)劃行政主管部門(mén)審批的建設(shè)項(xiàng)目，由該市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)；直轄市、計(jì)劃單列市人民政府計(jì)劃行政主管部門(mén)審批的建設(shè)項(xiàng)目，由直轄市、計(jì)劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)；省、自治區(qū)人民政府計(jì)劃行政主管部門(mén)審批的建設(shè)項(xiàng)目，由項(xiàng)目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出審查意見(jiàn)，報(bào)省、自治區(qū)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)；中央各部門(mén)、公司審批的小型和限額以下的建設(shè)項(xiàng)目，由項(xiàng)目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)；國(guó)家審批的大中型和限額以上的建設(shè)項(xiàng)目，由項(xiàng)目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出審查意見(jiàn)，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)，并報(bào)國(guó)務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門(mén)備案。

用地預(yù)審報(bào)告

建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，由土地行政主管部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告；可行性研究報(bào)告報(bào)批時(shí)，必須附具土地行政主管部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。建設(shè)單位提出預(yù)審申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料，由負(fù)責(zé)預(yù)審工作的人民政府土地行政主管部門(mén)直接受理：

（一）申請(qǐng)預(yù)審的正式文件；

（二）項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)文件；

（三）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中應(yīng)當(dāng)包含土地利用的章節(jié)，內(nèi)容包括規(guī)劃選址情況、用地總規(guī)模和用地類型、補(bǔ)充耕地資金落實(shí)情況等；

（四）單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目，擬占用地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)土地的，還應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告。負(fù)責(zé)預(yù)審工作的人民政府土地行政主管部門(mén)，對(duì)符合本辦法第六條規(guī)定的預(yù)審申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)受理。對(duì)不符合本辦法第六條規(guī)定的預(yù)審申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)通知申請(qǐng)人，逾期不通知申請(qǐng)人的，視為受理。

有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的下列內(nèi)容進(jìn)行審查：

（一）建設(shè)項(xiàng)目用地選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；

（二）建設(shè)項(xiàng)目是否符合國(guó)家供地政策；

（三）建設(shè)項(xiàng)目用地選址是否符合地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃；

（四）占用耕地的，補(bǔ)充耕地資金是否落實(shí)，計(jì)列費(fèi)用是否合理。受理預(yù)審申請(qǐng)的人民政府土地行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)在受理之日起15個(gè)工作日內(nèi)完成審查工作，并出具預(yù)審意見(jiàn)。預(yù)審意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)抄送建設(shè)項(xiàng)目所在地的人民政府土地行政主管部門(mén)。特大型建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)審，預(yù)審時(shí)間經(jīng)批準(zhǔn)后可以延長(zhǎng)，但最長(zhǎng)不超過(guò)30個(gè)工作日。

參考一：五證的申辦程序如下：項(xiàng)目最初申辦的就是《國(guó)有土地使用證》，這是開(kāi)發(fā)商花費(fèi)比較高的一個(gè)證件，開(kāi)發(fā)商要向國(guó)家交納相應(yīng)的國(guó)有土地使用金；第二個(gè)申辦的是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，這個(gè)證件嚴(yán)格限定土地使用范圍、邊界和占地面積；第三申辦的是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，此證件限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等；第四申辦的是《施工許可證》，此證件是申請(qǐng)可以合法施工；最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。

參考二：一個(gè)樓盤(pán)從報(bào)批到上市，要經(jīng)過(guò)一系列嚴(yán)格的審批手續(xù)才能具有我們通常所說(shuō)的“五證”，即“土地使用證”、“用地規(guī)劃證”、“工程規(guī)劃證”、“開(kāi)工許可證”、“預(yù)售許可證”。一般程序是這樣的：房地產(chǎn)公司在取得立項(xiàng)批復(fù)后向西安市城市規(guī)劃管理局申請(qǐng)辦理“用地許可證”、“工程規(guī)劃許可證”，然后向房屋土地管理局申請(qǐng)簽訂國(guó)有土地出讓合同，交納土地出讓金，進(jìn)而取得“土地使用證”，擁有上資質(zhì)證書(shū)的基礎(chǔ)上再向建委申請(qǐng)辦理“工程開(kāi)工許可證”，在以上前提下，該項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司還要投入資金達(dá)到總投資額的25％以上才能領(lǐng)到“商品房預(yù)售許可證”。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)五證辦理順序及步驟

辦理五證先后順序是：

1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證——2.國(guó)有土地使用權(quán)證——3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證——4.建筑工程施工許可（又稱建筑工程開(kāi)工證）——5.商品房預(yù)售許可證 詳細(xì)步驟介紹：

一、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國(guó)有土地使用證

1．選址意見(jiàn)書(shū)（審查用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃）程序：

（1）企業(yè)提供申請(qǐng)報(bào)告、規(guī)劃申請(qǐng)表、總平面圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議或國(guó)有土地使用證、企業(yè)

營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)，報(bào)規(guī)劃局用地處（2）用地處轉(zhuǎn)總工室審查（3）報(bào)局業(yè)務(wù)會(huì)批準(zhǔn)（4）領(lǐng)取選址意見(jiàn)書(shū)

2．規(guī)劃院實(shí)地測(cè)量，并處定位圖，收取測(cè)量費(fèi) 3．建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局審批下發(fā)）（1）企業(yè)持定位圖、選址意見(jiàn)書(shū)、用地申請(qǐng)到用地處審查（2）主管局長(zhǎng)、主管局市長(zhǎng)批準(zhǔn)（3）打交費(fèi)單，領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證 4．國(guó)有土地使用證（由土地局審批下發(fā)）

（1）建設(shè)單位持用地申請(qǐng)、航測(cè)圖、平面布置圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地轉(zhuǎn)讓雙方的有關(guān)證件、委托書(shū)到土地局土地利用處（2）土地評(píng)估

（3）土地局測(cè)量對(duì)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，出定界圖

（4）繳納土地出讓金和契稅，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證

二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

1市消防支隊(duì)蓋章

（1）持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊(duì)建審科進(jìn)行審批

（2）核發(fā)消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表蓋章

2．人防證明市人防辦六十個(gè)工作日辦理自建手續(xù)

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模

建設(shè)單位持單位申請(qǐng)、總平面圖、資金證明到市房管局規(guī)劃發(fā)展處辦理

4．建設(shè)工程規(guī)劃許可證（由房管局規(guī)劃處下發(fā)）

（1）建設(shè)單位持申請(qǐng)報(bào)告、建設(shè)工程規(guī)劃申請(qǐng)表（消防蓋章）、土地征、用地規(guī)劃許可證、總平面圖、全套施工圖、四套航測(cè)圖到市規(guī)劃局建管處

（2）以上資料由總工室、局業(yè)務(wù)會(huì)審定后報(bào)處長(zhǎng)、局長(zhǎng)簽字

（3）打交費(fèi)單交費(fèi)，領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證、放驗(yàn)線通知單

5．放線報(bào)告

持放線通知和施工圖、紅線圖到規(guī)劃院測(cè)量隊(duì)放線。

三、建設(shè)工程施工許可證（由建委審批下發(fā)）

1． 報(bào)建

提供資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、土地證、報(bào)建申請(qǐng)表4份、紅線圖、施工圖、規(guī)劃總平面圖

2．現(xiàn)場(chǎng)勘察（3個(gè)工作日）

3．組織招標(biāo)

4．抗震審查 5．施工合同審查

6．交費(fèi)，辦理建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)施工合同、勘察合同、設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、報(bào)建申請(qǐng)表、工程預(yù)算書(shū)、中標(biāo)通知書(shū)、交費(fèi)

四、商品房預(yù)售許可證（由市房管局預(yù)售科下發(fā)）

申請(qǐng)單位持營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地征、開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、紅線圖、施工合同、施工許可證、銷控表、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、物業(yè)管理內(nèi)容、到市房管局預(yù)售科，十五日內(nèi)核發(fā)