第一篇：2018年最新上海二手房交易流程

2018年最新上海二手房交易流程

? 購房前期調(diào)研

是否有租客，需租客放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾； 去小區(qū)物業(yè)了解有無物業(yè)費欠繳的情況；

了解供電供水燃氣是否正常，房屋質(zhì)量是否有問題，是否漏水，墻壁有無裂痕等； 和小區(qū)保安或鄰居打聽下是否屬于兇宅；

小區(qū)幾公里內(nèi)是否有化工廠，垃圾焚燒廠，變電站，高壓電線等；房子是否靠主干道等。? 產(chǎn)權(quán)調(diào)查

產(chǎn)調(diào)信息并非只能通過房產(chǎn)中介才能獲取，付定金前買家可以和賣家一起去房產(chǎn)交易中心，賣家憑身份證拉產(chǎn)調(diào)。

產(chǎn)權(quán)調(diào)查一般包括如下信息

1、產(chǎn)調(diào)查詢是否完整

所查房屋若無抵押等特殊情況，都會有“房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息”以及“土地狀況信息”兩頁信息，上面標注了房屋的面積、類型、權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)證號、土地權(quán)屬性質(zhì)、土地用途等基本信息。若房屋有抵押，則會另有一頁“房地產(chǎn)抵押狀況信息”，顯示出該房產(chǎn)的抵押權(quán)人、債權(quán)數(shù)額，債權(quán)履行期限等，抵押信息一目了然。

注意事項：現(xiàn)實中有人故意漏查幾項重要事項，例如抵押信息、限制信息，用于欺騙債權(quán)人，已達到借款目的，最后造成債權(quán)人權(quán)利受損。

2、房屋狀況和產(chǎn)權(quán)人信息

此處主要看房屋面積、門牌號、權(quán)利人等基礎(chǔ)信息是否和房產(chǎn)證上一樣，里面的竣工日期需要特別留意，直接影響到貸款的年限；底下的打印日期也需要看清楚，時間隔太久的，房屋的權(quán)利信息可能已經(jīng)變更過了。需要注意產(chǎn)調(diào)上所有權(quán)來源項目，目前所有權(quán)來源有分如下幾種：房改售房、分割、買賣、繼承、贈與、變更、析產(chǎn)等。其中出售繼承的房產(chǎn)不滿足滿五唯一的條件賣家要承擔20%的個稅！

3、土地信息

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土地都是國家的，你只有使用權(quán),有的開發(fā)商一塊地拿下來開發(fā)10幾年，土地年限大大縮水了！

4、抵押狀況信息

抵押權(quán)人：此筆貸款的放款機構(gòu)，也可能是典當行等其他金融機構(gòu)； 期限：此筆貸款的年限，一般30年以下；

債權(quán)數(shù)額：此數(shù)額為總得貸款數(shù)，每月還款后，剩下還有多少數(shù)額是看不出來的，這個需要去貸款銀行才能查詢得到；

備注：此筆貸款的組成，包括純商業(yè)貸款、組合貸款、純公積金貸款、消費貸款等

打印日期：不要隔太久，最好一周內(nèi)；

此處僅列出一項抵押信息，有的房產(chǎn)會有好幾個抵押信息，所有的貸款數(shù)額加起來就是該房產(chǎn)總得負債。

備注：私人借貸，民間高利貸等產(chǎn)調(diào)是看不出的！

5、限制狀況信息 限制狀況分為：

司法限制：即法院查封，房東的債務、經(jīng)濟、勞動、合同等官司都有可能引起不動產(chǎn)的查封； 輪候查封即該房產(chǎn)已經(jīng)被多次查封，想了解具體什么查封原因可以根據(jù)限制原因中的案號，到相應法院去咨詢；

行政限制：即行政機關(guān)對房產(chǎn)做出的限制交易，最多的原因是：違章搭建、破壞房屋結(jié)構(gòu)等其他限制：公安等國家機關(guān)對于產(chǎn)權(quán)人牽涉犯罪后的財產(chǎn)查封等； 限制期限：司法限制一般2年，到期后法院續(xù)封為一年，只要案件不結(jié)，可以不斷續(xù)封；其他性質(zhì)限制都是無期限的，直至違法行為消除，方能解封。

6、租賃登記

租賃登記，辦時方便去時難，租賃未到期解約的很多，此時需要雙方共同申請辦理撤銷登記，一旦租客回老家或是不配合就比較麻煩了；而且二手房交易若是有租賃登記，需征詢承租人意見方可出售

7、異議登記

此登記通俗講：產(chǎn)證上沒你名字，但又是利害關(guān)系人，一旦權(quán)利人把房子賣了會損害到你的利益，那就可以做異議登記，但異議登記屬于臨時性的，需要利害關(guān)系人盡快向法院發(fā)起訴訟，保護自己利益。

? 居間協(xié)議：

1.核實上家身份證，房產(chǎn)證，戶口本，中介身份證；

2.違約處理辦法，如不能按時過戶，交房，中介私自將房產(chǎn)證交由上家，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題等如何處理；

3.商量好付款批次和數(shù)額，以及各批次付款日期，給一次錢上家要打一次收條（定金，首付，貸款，尾款）； 4.戶口遷出條款

目前我國無法通過訴訟強制遷出戶口，派出所也不會強制將賣家的戶口遷出，因為遷戶口需要賣家本人申請，因此在二手房買賣合同中對賣家戶口條款的約定很重要：留下賣家其他房產(chǎn)信息或?qū)嶋H居住地信息；明確約定遷出戶口的期限，逾期后按照每天xx金額收取掛戶費，費用的性質(zhì)可以不是違約金；或者和賣家商量好押一定的尾款，戶口遷出后尾款再付給賣家，上海一般一個戶口押20萬。5.稅費問題（中介費；增值稅；個稅等）及違約處理； 6.產(chǎn)證上出現(xiàn)的名字都需簽字；

7.產(chǎn)證交中介保管，并且出具保證書，一旦產(chǎn)證私下交給上家，出現(xiàn)網(wǎng)簽房子被抵押，中介負全責，賠償下家雙倍損失； 8.付訂金。? 網(wǎng)簽：

買賣雙方簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》：

1、買方限購資格:在上海購房僅適用于以下三種情形的家庭（1）上海戶口但無住房的家庭；（2）上海戶口僅有一套住房的家庭；

（3）非上海戶口但能提供連續(xù)滿五年社?；蛘叨悊蔚?！

2、買方提交材料：

上海戶籍：身份證、戶口簿、結(jié)婚證（未婚人士提供民政部門開具的未婚證明）非上海戶籍：身份證、戶口簿、結(jié)婚證（單身限購）、納稅或社保證明

3、賣方提交材料 《不動產(chǎn)權(quán)證書》記載的全部權(quán)利人的有效身份證明。注意事項：簽定合同時，必須所有產(chǎn)權(quán)人到場，家庭成員及權(quán)利相關(guān)人員要到場，同意賣房；核實好對方身份證，房產(chǎn)證。簽定合同后，房產(chǎn)證需交給第三方中介保管；將居間協(xié)議中涉及的付款信息、稅費問題、戶口問題、交房時間、違約責任等都寫入合同內(nèi)；房價做低的部分可以在補充條款以裝修補償款的方式支付；沒有規(guī)定必須通過中介才能網(wǎng)簽，賣家和買家可以到房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)簽打合同，30元左右的工本費； ? 資金監(jiān)管

2015年7月1日起上海松江區(qū)開展存量房交易資金監(jiān)管試點服務，到目前已經(jīng)覆蓋到了全市各區(qū)。無論是二手房交易中的首付款，還是銀行貸款或者尾款，都可以進行資金監(jiān)管，交易雙方在簽訂完二手房交易合同后，可直接前往區(qū)房產(chǎn)交易中心資金監(jiān)管窗口簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。之后買方需要把資金打入經(jīng)過登記備案在銀行開設(shè)的資金監(jiān)管專戶，待交易雙方辦理過戶手續(xù)登記核準后（即買方取得房產(chǎn)所有權(quán)），再通過監(jiān)管專戶，將監(jiān)管的購房資金支付給賣方。其間，上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司作為第三方交易保證機構(gòu)，將在整個流程中提供資金監(jiān)管及結(jié)算服務。在資金監(jiān)管模式下，買賣雙方只需在交易中心完成過戶手續(xù)后，銀行即可憑借交易中心出具的收件收據(jù)將購房者申請的貸款打入資金監(jiān)管賬戶，由資金監(jiān)管賬戶在交易中心核準登記后，打入賣方賬戶，縮短了貸款放款的流程，保證買家的資金安全，不會出現(xiàn)賣家私下抵押造成房子被法院查封無法過戶，首付款都無法拿回來的類似情況。整個資金監(jiān)管服務賣家和買家不需要支付任何費用。目前上海還沒有強制執(zhí)行二手房交易資金監(jiān)管。? 辦理貸款

辦貸款的時候賣家夫妻雙方必須到場簽字，買家是已婚的也需夫妻雙方到場簽字。

賣家：身份證，產(chǎn)證人到場，買賣合同，婚姻證明，私章，收款賬戶，戶口本； 買家：身份證，戶口本，結(jié)婚證明，學歷證明，收入證明，銀行流水，個人所得稅單，首付款轉(zhuǎn)賬憑證和收據(jù)，私章，還款賬號；

注意事項：公積金貸款擔保費2014年就取消了；商業(yè)貸款評估費也取消了；貸款相關(guān)問題可以咨詢?nèi)豪锏你y行信貸員； ? 審稅和過戶

從2018年2月1日起，辦理不動產(chǎn)登記調(diào)整為一口受理、內(nèi)部流轉(zhuǎn)、并聯(lián)審批、統(tǒng)一時限，即由受理窗口統(tǒng)一收件后，房屋狀況查詢限購審核、稅收征管和不動產(chǎn)登記實現(xiàn)內(nèi)部流轉(zhuǎn)，并提供EMS快遞服務；辦理不動產(chǎn)交易登記將從原來的41個自然日，縮至5個工作日；同時市民“跑大廳”的次數(shù)將減少。辦理不動產(chǎn)交易登記還將實現(xiàn)網(wǎng)上申請辦理。

? 交房

1.根據(jù)合同附件中裝修情況，制作清單，至現(xiàn)場一一核對，檢查是否有缺損或損壞；

2.交房時賣家最好能出具近三個月的水電煤支付賬單。防止有遺留，欠費； 3.查水電煤表，結(jié)清上家該付的水電煤費用及物業(yè)管理費； 4.交房日期及戶口遷出以尾款做制約；

第二篇：二手房交易流程

二手房交易流程

買賣雙方持（房產(chǎn)證）或按揭合同原件至檔案大廈或國土財產(chǎn)權(quán)科

買賣雙方與經(jīng)紀方簽定（居住合同）、買方向賣房付定金（不成交價20%)買房房地產(chǎn)原件放在經(jīng)紀方（如果是房地產(chǎn)抵押在銀行則將購房合同即按揭合同的原件存放在經(jīng)紀方

買方向擔保人，原按揭銀行提出贖樓申請，擔保人進行擔保審批，銀行發(fā)放贖樓擔保貸款，擔保人辦理贖樓和注銷抵押登記

買方向銀行提出貸款申請，銀行委托機構(gòu)進行房產(chǎn)公司評估，評估機構(gòu)出具房產(chǎn)評估報告給銀行，銀行審批后出具按揭合同許諾書給賣房，買方支付首期款進行首期款監(jiān)管。

買賣雙方簽署《重慶市房產(chǎn)買賣合同》《現(xiàn)售》（涉外合同需公正）連同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)資料送國土局遞件，經(jīng)紀方領(lǐng)取回持。

買方將剩余款項存入銀行進行資金監(jiān)管。

憑回執(zhí)領(lǐng)取稅單，買賣雙方交付相關(guān)稅費后，領(lǐng)出新房產(chǎn)證并合同按揭銀行在國土局做抵押登記，銀行將首期規(guī)劃撥給賣方

銀行辦理完買方房地產(chǎn)抵押登記后，銀行發(fā)放二手樓按揭貸款給賣房，如果該房辦理贖樓，則銀行將在其中扣除已發(fā)放的贖樓擔保貸款。

買賣雙方與經(jīng)紀公司一起辦理業(yè)務交接，同時辦理水、電、煤氣、有線電視等設(shè)施的。過戶手續(xù)。

買賣雙方交付相關(guān)稅收后，領(lǐng)出新房產(chǎn)證，銀行將監(jiān)管款項劃入買房賬號。

二手房交易所需資料

買方：身份證、戶口簿

賣方：身份證、戶口簿、婚姻證明、產(chǎn)權(quán)證明

第三篇：二手房交易流程

二手房銷售流程

一、銷售人員入職業(yè)務開展：

1、員工實習期（1個月周期）： ⑴、工作適應期：（前7－10天）

①、所有新員工必須經(jīng)過前7－10天的考評，以此來測試是否適合本行業(yè)；

②、新員工適應期的學習在銷售部門主管指導下學習有關(guān)于營銷的相關(guān)制度：有關(guān)公司的管理條例與現(xiàn)場

管理制度；

③、試用期內(nèi)對商圈進行了解與繪制，及不少于6個樓盤小圈市調(diào)； ④、新員工入職前7－10天的考評成績是評定新員工是否錄用的唯一指標；

⑵基礎(chǔ)知識學習：（11－30天）

①、新員工基礎(chǔ)學習期的學習：在銷售部門主管指導下更加深入的了解房地產(chǎn)知識：房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與建

筑基礎(chǔ)知識；

②、在銷售部門主管指導下接受學習以下基礎(chǔ)知識：

A、基礎(chǔ)業(yè)務流程； B、市場調(diào)查； C、信息資源開發(fā)； D、客戶接待標準與技巧； E、電話溝通技巧 ； F、不動產(chǎn)勘驗； G、委托獲取； H、不動產(chǎn)推薦與報價；

I、稅費計算； ③、在部門銷售主管指導下完成應用系統(tǒng)的操作學習，及對信息管理制度進行了解，文字輸入不低于30

字/分鐘

④、完成基礎(chǔ)工作量化指標：

A、有效房源不少于10個，有效客源不少于10個；

B、市場調(diào)查分公司（門店）商圈覆蓋小區(qū)或樓盤不少于8個； ⑤、跟隨老同事進行房屋勘驗，共同帶看，按要求當日向主管進行工作匯報；

⑥、接受公司其他培訓（視公司安排）；

2、技能提升期（1－3個月）： ⑴、接受技能提升期的基礎(chǔ)知識加強培訓：

①、企業(yè)文化培訓； ②、房地產(chǎn)知識加強；

③、委托獲取技巧； ④、帶看技巧；

⑤、磋商與議價技巧：

⑥、簽訂合同的要素：

⑦、商務禮儀； ⑧, 房產(chǎn)評估； ⑵、、完成基礎(chǔ)工作量化指標： ①、要求掌握市區(qū)樓盤不少于30個；

②、要求信息拓展有效房源每月不少于20個，有效客源每月不少于20個（以房友系統(tǒng)內(nèi)經(jīng)主管回訪確認

后的數(shù)據(jù)為準）；

③、要求電話回訪不少于每天5次（房源或客源以房友系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準）；

④、要求房屋勘驗不少于每月30次（以房友系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準）； ⑤、要求帶看量不少于每月26次（以房友系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準）；

⑥、按時完成每周工作總結(jié)及月工作總結(jié)（以經(jīng)紀人月報表與周報表為準）；

⑶、獨立及正確使用應用系統(tǒng)（房友系統(tǒng)）；

⑷、有計劃的開展個人信息拓展，根據(jù)客戶需求在主管的協(xié)助下進行獨立操作；

⑸、借助系統(tǒng)及時完成客戶檔案建立，按質(zhì)量要求在規(guī)定的時間內(nèi)予以跟蹤（按公司要求標準進行）；

⑹、具團隊精神，能找到“一對一”人員幫扶配對對象；

⑺、接受公司綜合考評：學習期內(nèi)考核業(yè)績不低于3000元作為晉升標準；

3、業(yè)務提高期：（3－6月）⑴、熟悉本區(qū)域房地產(chǎn)市場及最新動態(tài)；

⑵、業(yè)績承諾，完成業(yè)績不低于每月3000元（按照公司級別要求的規(guī)定）； ⑶、對客戶管理進行分類管理并建檔，按照標準及質(zhì)量要求予以及時跟蹤；

⑷、在部門銷售主管的幫助下，做到1－2個樓盤專家（樓盤專家概念：能清楚明白小區(qū)的周邊狀況、發(fā)展商、樓盤歷史情況、建成年份、使用年限、小區(qū)管理狀況、配套設(shè)施、幢數(shù)及分布、梯戶數(shù)、總戶數(shù)及戶型配比、戶型朝向、車位配比、每幢層高、居住人群、開盤售價、目前售價、目前租金、置換率、交通狀況、教育入學狀況、購物商場、金融行業(yè)、菜市場等）；

⑸、完成基礎(chǔ)工作量化指標： ①、能清楚了解市區(qū)樓盤不少于50個；

②、平均每月的信息拓展量不低于房源20個，客源20個（以房友系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示為準）；

③、每天回訪電話不少于20個（以房友系統(tǒng)跟進數(shù)據(jù)顯示為準）；

④、每月不少于20個房源勘驗（以房友系統(tǒng)跟進數(shù)據(jù)顯示為準）；

⑤、每月不少于50組客戶帶看（以房友系統(tǒng)跟進數(shù)據(jù)顯示為準）； ⑹、按時完成每周工作總結(jié)及月工作總結(jié)（以經(jīng)紀人月報表與周報表為準）；

⑺、能獨立完成稅費計算；

⑻、在銷售部門主管的指導下能獨立完成合同簽署；

⑼、熟悉房產(chǎn)貸款操作流程； ⑽、參予公司其他技能提升培訓；

⑾、接受公司綜合考評，獲取級別與薪資調(diào)整機會；

4、技能成熟期：（7－9個月）⑴、具有指導和帶領(lǐng)新員工能力；

⑵、能獨立操作個案； ⑶、完成基礎(chǔ)工作量化指標：

①、能清楚了解市區(qū)樓盤不少于70個；

②、平均每月的信息拓展量不低于房源15個，客源15個（以房友系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示為準）；

③、每天回訪電話不少于20個（以房友系統(tǒng)跟進數(shù)據(jù)顯示為準）；

④、每月不少于30個房源勘驗（以房友系統(tǒng)跟進數(shù)據(jù)顯示為準）；

⑤、每月不少于26組客戶帶看（以房友系統(tǒng)跟進數(shù)據(jù)顯示為準）；

⑷、、接受公司綜合考評，接受級別與薪資調(diào)整機會；

二、電話溝通：

一）、接聽電話：

1、接聽標準用語：電話鈴聲三聲之內(nèi)，必須接聽。接聽電話態(tài)度必須和藹，語音親切，主動問候“您好，積邦不動產(chǎn)！”；

2、詢問證實客戶需求：

⑴、業(yè)務咨詢：

①、信息出售、出租；

②、信息求購、求租；

③、折借與貸款咨詢；

⑵、找人，標準用語：

①、該人員不在時：您好！XX現(xiàn)在不在，請問您哪位找她/他，需要我?guī)湍戕D(zhuǎn)告嗎？請問您的電話？

②、該人員在時：您好！請稍等！她/他馬上過來！或您好，她現(xiàn)在正在……，請問您哪里找她/他，方便留個電話嗎？一會我叫她/他復您電話！

③、準備紙、筆，詳細記錄，交待該人員回來或有時間及時聯(lián)系。

⑶、手續(xù)代辦，客戶如尋求代辦手續(xù)：

①、當值人員應講明收費標準；

②、留下客戶電話與詳細需求，移交權(quán)證部，約定辦理時間；

3、獲得業(yè)務咨詢要獲取的信息：

⑴、房產(chǎn)出售/租；

①、獲知房產(chǎn)詳細地址、面積、戶型、售/租價等相關(guān)情況；

②、詢問客戶從何處了解我公司及獲取信息的途徑；

③、了解客戶的姓名、基本需求，聯(lián)系電話等個人背景情況的資訊，最重要的是留下對方的主要聯(lián)系方式；

④、說服業(yè)主進行勘驗并約定勘驗時間，告知勘驗對他的好處；

⑤、填寫房產(chǎn)出售出租登記表，當日交主管審核；

⑵、求購/租房產(chǎn)需求，房產(chǎn)咨詢；

①、了解客戶需求；

②、通過客人需求了解，予以房產(chǎn)介紹：引起客人興趣、產(chǎn)生看樓的欲望；

③、以豐富的信息量，邀請客戶到公司來，爭取有面談的機會，增進與客戶的進一步溝通，同時讓客人對

公司有更多的了解；

④、詢問客戶從何處了解我公司及獲取信息的途徑；

⑤、詢問客人打過來的電話是否本人所有并請客人留下主要聯(lián)系方式；

⑥、留下客人聯(lián)系方式的技巧：

A、假裝電話聽不清，讓對方留下電話再打過去。

B、故意說某個問題不清楚，要查詢，或要詢問經(jīng)理，請留下電話再聯(lián)系。C、說自己不是該房源信息的業(yè)務員，說該業(yè)務員不在，留下電話詢問清楚后再聯(lián)系。

⑦、馬上將所得資訊記錄并在房友系統(tǒng)內(nèi)進行輸入。

⑶、電話接聽注意技巧：

①、反客為主，不要一味回答客戶的問題，被客戶牽著走，要正確引導客戶。應由被動接聽轉(zhuǎn)為主動介紹、主動詢問，想象顧客在面前時應作的表情和動作（手勢）；最佳方法是客戶提出問題，不要馬上急于回答，要婉轉(zhuǎn)發(fā)問，然后等其回答所提問題后，再回答他的問題。②、在電話接聽中，可留下伏筆（如不回答問題，說去詢問稍后或過兩天給他回應，以便今后追蹤）。這

樣今后就有借口再打電話給他。

⑷、電話接聽注意事項：

①、時間不要太長，盡量控制在5分鐘之內(nèi)；

②、要求客人過來公司多了解，與客人有近距離接觸，以便多了解；

③、保持輕松、愉快的心情，客人可以感受到；

④、不要打斷客人談話，善于傾聽；

⑤、準備紙、筆，重點予以記錄；

⑥、標準結(jié)束語（或類似）：XX先生/小姐，謝謝你的來電，我們會XX時候與您再聯(lián)系，再見！必

須由客人掛電話，銷售人員方可放下電話；

二）、撥打電話：

1、撥打前的準備：

⑴、撥打電話之前，確定打電話的對象是業(yè)主還是客人；

⑵、確定要談的內(nèi)容，并逐項予以記錄；

2、標準用語：你好！XX先生/小姐，我是XXX,請問現(xiàn)在方便嗎?

3、確定打電話內(nèi)容：

⑴、要求勘驗：

①、約業(yè)主勘驗，闡述勘驗的必要性：

②、了解房屋的現(xiàn)狀，是業(yè)主本人在住還是空置，或是出租中，約定好勘驗的時間，告知自己會在什么時

候到；

③、確定自己到的時間，確定業(yè)主到達勘驗點的時間； ④、了解勘驗是業(yè)主本人過去還是其他聯(lián)系人，問清聯(lián)系人的電話；

⑤、如是出租中房產(chǎn)，是業(yè)主過去或是先與租客聯(lián)系后，銷售人員再與租客電話溝通，約定勘驗的時間；

⑵、致電業(yè)主有客人要求看房：

①、詢問業(yè)主房屋目前的狀況，是否有出售，了解價錢是否有變動，賣方市場情 況下以先入為主的方式進行詢問，目前是不是XX元？買方市場情況下，以客戶的反應情況，詢問房價是

否變化？

②、詢問業(yè)主看房的時間，上午還是下午比較方便一些； ③、告知業(yè)主自己出門的時間及可能到達的時間；

④、提醒業(yè)主有客人到后需注意的事項，以站在業(yè)主立場的利益進行分析。

⑶、回業(yè)主客人看房后意向（回復看房結(jié)果）：

①、看完房后，業(yè)主最需要知道的就是結(jié)果，看房后必須于二天內(nèi)與業(yè)主進行聯(lián)系，將客人反應告知（無論客戶是否有意向，都需回復業(yè)主，想好目的后再作溝通）；

②、客戶的價錢與業(yè)主接近時，以將客戶的報價適當控制報與業(yè)主，保留空間進行價格磋商；

③、客戶的價錢與業(yè)主報價存在較大差異時，仍然報與業(yè)主，留意業(yè)主的反應，也為以后價格磋商打基

礎(chǔ)；

⑷、確定致電客人的目的：

(5)①、物業(yè)介紹，是在初次對客戶進行了解后針對客戶需求，向客人推薦房產(chǎn)，強化需求點，引起看房欲望；

②、這是一個試探客戶需求的關(guān)鍵點：根據(jù)客戶的肯定與否定鎖定客戶需求；

③、付諸行動，約客人看房：嘗試與業(yè)主聯(lián)系后再確定看房時間；

④、控制時間段，詢問客人看房后的意向；

⑤、如客戶已買到房子，先做恭喜再詢問在哪套物業(yè)買的房子并了解還有沒有房產(chǎn)需要租售登記，以我們的服務爭取客戶的朋友親戚等潛在客戶。

4、約客戶到公司：

⑴、讓客戶對公司加深了解，感受更多的信息和服務；

⑵、有助于與客戶加強溝通及進行基礎(chǔ)感情維護，對客戶的需求了解更加深入；

⑶、帶看是簽約的基礎(chǔ)，客戶到公司，有助于簽署中介服務協(xié)議書，防止客戶跑單，保障傭金的收取，同時，也確保銷售人員自身的人身安全；

⑷、告知客戶成交前我們不收取任何費用，只需支付成功簽訂購買協(xié)議后的傭金比例；

⑸、提醒客戶帶上自己的身份證。

5、撥打電話注意事項及技巧：

⑴、注意語氣及方式避免客戶有厭煩的感覺，學會給客戶定時間聯(lián)系，不要不好意思。

⑵、根據(jù)客戶的職業(yè)特征，分析其一天的生活規(guī)律，給他打電話。

⑶、房屋介紹不要把產(chǎn)品所有情況在電話中一一介紹給客戶，適當進行保留一下，對他才更具有吸引力。

⑷、邀請客人過來或看樓，避免用提問式的方法，要用選擇式的方法提問。例：要

問：“×先生/小姐你看星期六過來還是星期天過來（“×先生/小姐，你看上午還是下午有時間？”）（給他限

定選擇）；

⑸、根據(jù)客戶需求，給客戶一個吸引的亮點；

⑹、給客戶朋友的感覺，使其不好拒絕你，誠懇的態(tài)度，像膏藥一樣貼住他；

⑺、讓客人先掛電話，再結(jié)束談話。三）、部門主管電話溝通能力檢測：

1、部門主管必須定期對營銷人員電話檢測，包括電話接聽，撥打；

2、營銷管理人員電話接聽檢測；

3、檢測為每月不定時進行檢查，檢查結(jié)果作為員工技能考核供人力行政部進行績效評分；

三、客戶接待： 一）、客戶到訪

流程：起身（快步出門）問好――詢問需求――邀請入店――邀請入座、遞名片、遞水――了解需求

標準：

問好：

1、看到客戶到訪（櫥窗外）應于三秒鐘內(nèi)起身迎接，微笑問好，精神飽滿，聲音清脆、洪亮或立即

開門出外詢問；

2、服裝整齊，保持良好儀表，挺直身體，微往前傾，雙手自然放于值班臺上，或（櫥窗外）男同事手

背于后，女同事雙手交疊置于左下側(cè)；

3、非接待同事也應一并起身問候或向客戶點頭致意； 詢問需求：

1、面帶微笑，眼光集中于客戶面部，；

2、介紹或推薦房源基本信息要準確，快速； 邀請入店：

1、及時、禮貌的邀請客戶進到門店內(nèi)做詳細了解；

2、沒有坐下的機會就沒有生意的開始；

3、在門前請客人先進入，而后自己方可進入；

4.在客戶沒坐下前, 自己不要坐下;邀請入座：

1、替客戶放置好隨身物品，引導客戶入座；

2、取出名片，將有字的一方遞向客戶，進行自我介紹；

3、詢問客戶姓名、稱呼；

4、及時遞水（協(xié)助進行，冬天以三分冷水七分熱水，夏天以冰水，常溫時有冷熱水各半或溫水），水為1/2杯為宜；

了解需求：

1、與客人寒暄，獲知了解本公司的渠道及需求（出售/租或求購/租，還是其他）

2、對客戶要素予以分析：

⑴、基本情況：

①、客戶的姓名 ②、了解客戶的年齡 ③、客戶電話 ④、詢問客戶的地址 ⑤、了解客戶籍貫，是哪里人 ⑥、了解客戶從事的職業(yè) ⑦、了解客戶目前居住的區(qū)域

⑵、確定需求：

①、出售/租或需求房屋戶型 ②、出售/租或需求房屋面積 ③、出售/租或接受價格 ④、出售/租或需求房屋的原因 ⑤、了解客戶大致家庭情況

⑶、進行分析：

①、客戶的經(jīng)濟條件 ②、摸索客戶的性格脾氣 ③、了解客戶生活

習慣 ④、試探客戶個人好惡 ⑤、客戶身體狀況 ⑥、了解客戶家庭背景 ⑦、了解（售房）

購房動機 ⑧、是否會存在一些干擾因素

3、獲悉客戶要素的方式：

①、通過與客戶寒喧、聊天 ②、仔細觀察客戶的神情變化 ③、密切留意客戶的舉止、行動

4、獲悉客戶要素注意事項：

①、要真實確切，避免被一些表面現(xiàn)象所迷惑；

②、詢問時逐層深入，不可冒進；

③、不要被客戶的氣勢所壓制，談話間注意引導，使其真實流露； ④、銷售人員態(tài)度要真誠可信，讓客戶感覺可以朋友相待。

二）、客戶接待：

房源登記（客源錄入）――信息配對――委托簽署――電話（約看房）――送客（勘驗、帶看）――接待

注意事項（委托簽署按情況而定）

標準： 信息登記：

1、業(yè)主房產(chǎn)出售或出租：

①、進行房產(chǎn)出租或出售登記，進行深入了解；

②、了解物業(yè)的詳細地址和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，分析該小區(qū)物業(yè)的大致售價和租價，與業(yè)主確定物業(yè)價格；

③、告知本公司的服務內(nèi)容以及公司實力； ④、說服業(yè)主進行勘驗及約定勘驗時間；

⑤、確定產(chǎn)權(quán)的狀狀;⑥、確定產(chǎn)權(quán)所有人的狀況；

⑦、確定業(yè)主賣房的原因，以便日后的價格磋商。

2、客戶有房產(chǎn)求購求租需求時：

①、按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，選擇某一房源做試探性介紹，進一步了解客人需求； ②、當客戶超過一個人時，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們之間的相互關(guān)系。通過交談正確把握客戶的真實需求，并據(jù)此迅速制定應對策略；

③、注意現(xiàn)場整潔和個人儀表儀容，以隨時給客戶良好印象；

④、確定客戶需求后，房源的介紹應以先中，后優(yōu)，再差予以介紹，不應過多介紹或房源介紹無差異化，讓客戶無從選擇；

⑤、不管客戶是否真實需求者，都要熱誠接待；

⑥、密切留意客戶身邊的陪伴者，不要冷落，適當時予以贊揚，獲取認同。

3、請留下客戶電話： ⑴、客戶不留電話的原因：

①、擔心被騷擾； ②、沒有得到想得到的信息； ③、沒有足夠吸引他的東西； ④、所介紹的并非他理想的房子； ⑤、并不想買，只是想了解； ⑵、銷售人員要想好說辭，正確對待：

①、請放心，我一定不會在不方便的時候給您打電話；

②、要不您說個時間，哪個時間較方便，我會在那個時間打過去，或者給您發(fā)信息； ③、其實，我只是希望能把最新有關(guān)適合您的房源及時告知與您，讓您更客觀的做決定；

④、要不，您留個傳真或郵箱號碼，我發(fā)資料給您。

信息配對：

1、進行房產(chǎn)出售出租登記，注明隨物設(shè)施；

2、立即開始客戶配對，在房友網(wǎng)內(nèi)選擇自己在半個月之內(nèi)的客戶進行篩選，或電話聯(lián)系有需求較接近客戶的銷售人員

3、根據(jù)客戶需求范圍及承受能力于系統(tǒng)內(nèi)進行合適房源的搜索；

4、列出意向（房源）客戶－列出購買意向的排序－按客戶購買力（房源實際成交可能）排序－選定主要客

戶逐一打電話給客戶或其他銷售人員；

5、信息搜尋時，可一邊搜索邊與客戶進行交談，避免冷落客戶；

6、配對過程中，應適時轉(zhuǎn)換系統(tǒng)轉(zhuǎn)換成GUEST模式，滿足客戶好奇心理或避免有意偷窺業(yè)主（客戶）

聯(lián)系方式；

委托簽署：

1、業(yè)主房產(chǎn)出售/租

①、委托簽署是對客戶的承諾，確定房屋的真實性，有效性及安全性，出于對客人的承諾，避免出現(xiàn)一房多售等購房陷井，同時也讓業(yè)主感受到認真負責的態(tài)度，產(chǎn)生信賴； ②、無償幫客戶進行房屋出售，對符合市場價的委托房屋可進行報刊發(fā)布，客源更為廣泛，加快銷售過程；

2、客戶求購/租：

①、首先讓客戶對所介紹的產(chǎn)品產(chǎn)生興趣。

②、盡量探索客戶需求，調(diào)動產(chǎn)品的所有資源來滿足客戶需求。

③、多提問，獲取協(xié)議簽署之前了解客人需求，抓住客戶關(guān)心的問題，抓住客戶關(guān)心的問題進行主推，將所介紹產(chǎn)品的特點講述的符合需求，使客戶感覺房子正是她/他所需求的；

④、告知客戶簽訂協(xié)議的目的是便于公司掌握經(jīng)紀人的工作狀態(tài)，所有帶看房的量化以協(xié)議為準；

⑤、明確雙方義務，所看房屋成交之前不收取任何費用，以成交確定傭金的收取，3、委托簽署的基本要求及注意事項：

⑴、業(yè)主房產(chǎn)出售/租委托

A、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應向客人解釋內(nèi)容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服

務及承擔的責任； B、說服、簽署注意事項

①、確認委托人有委托資格；

②、確認產(chǎn)權(quán)的狀況；

③、確認委托的價格及費用支付；

④、確認傭金的給付（或無償）；

⑤、確認雙方的義務及責任；

⑥、確認委托的事項及范圍、生效日期及期限，并簽字確定；

⑵、簽署中介服務協(xié)議書：

①、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應向客人解釋內(nèi)容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服

務及承擔的責任；

②、委托簽署必須附有客戶身份證、電話號碼，由銷售人員進行填寫；

③、客戶由銷售人員處每得知一項房產(chǎn)詳細信息（未帶看）或帶看必須由客戶予以簽名確定；

④、客戶方看樓人員有變化時必須重新簽定委托；

4、已簽署的委托審核流程：

⑴、房產(chǎn)出售/租委托：

A、當日交店長審核委托，根據(jù)業(yè)主的報價高低作出適當?shù)膶Σ? ①、價錢低于市場價，根據(jù)平時投資客聯(lián)系方式重點推廣爭取即時成交；

②、符合市場價，安排進行配對，并予以廣告發(fā)布；

③、業(yè)主期望高時，價錢高于市場價，但房產(chǎn)頗為優(yōu)質(zhì)，即時安排扮客殺價；

④、普通房源且價錢高時，安排保持適時跟蹤與聯(lián)系，告知業(yè)主向客源推介后但客人聽價沒有看樓

欲望，且一致認為價錢過高試探業(yè)主反應；

B、店長審核委托內(nèi)容：

①、委托人具委托資格，是否產(chǎn)權(quán)人，是否存在產(chǎn)權(quán)共有人；

②、委托書有否記載產(chǎn)權(quán)詳細情況；

③、產(chǎn)權(quán)人是否對委托書進行確認。C、經(jīng)紀人將委托情況于系統(tǒng)內(nèi)作詳細跟進；

D、門店主管對委托簽名確認；

E、門店主管當日晚結(jié)進行分享，共同確定銷售方案； F、門店主管于每周一將店內(nèi)委托上交運營管理部；

⑵、中介服務協(xié)議書： A、門店主管審核委托內(nèi)容：

①、協(xié)議書內(nèi)容必須由銷售人員填寫；

②、協(xié)議書要求有客戶身份證號碼、聯(lián)系電話、所看房產(chǎn)詳細地址、報價、系統(tǒng)客源編號；

③、客戶必須對委托內(nèi)容予以確認；

④、客戶必須對所看的房產(chǎn)或獲取信息予以確認；

⑤、晚結(jié)進行即時分析，針對問題進行說明；

B、經(jīng)紀人于系統(tǒng)內(nèi)將客戶資料進行完善，并將帶看詳細作即時跟進（保證質(zhì)量）；

C、門店主管核實、確認；

D、每周一門店將協(xié)議書上交運營管理部。

5、委托書歸檔；，⑴、行政秘書根據(jù)委托跟進及委托書在房友系統(tǒng)內(nèi)進行委托人更改；

⑵、文秘對委托書收集、整理并入檔；

電話約看房

1、約業(yè)主；

告知有客戶看房的信息

詢問業(yè)主并約定看房的時間；

與業(yè)主約定統(tǒng)一報價及告知注意事項；

2、約客戶看房

撥通客戶電話，根據(jù)客戶需求簡單講述房源基本信息，注意針對客戶的需求點；

和客戶約定看房時間，約定客戶看房，注意安排時間；

房源推薦注意事項：以二選一或三選一（先中、再優(yōu)、后差）

送客

1、送客標準：

⑴、客戶離開，值班人員應立即起身相送，提醒客戶帶好隨身物品；

⑵、接待人員先于客戶走到門口，將門向內(nèi)打開，視乎客戶與門的遠近，如客戶已在門口，應將門向外打開，站立門口，與客戶握手，感謝對公司的信任與支持，再次告知客戶自己的姓名，很樂意為她/他提供

義務咨詢服務，與客戶約定下次聯(lián)系的時間；

⑶、歡迎客人下次有時間過來小坐，送客人出門口或上車，與客人揮手道別，目送客人離開視線后，接

待人員才可進門。

2、清理現(xiàn)場：

⑴、接待人員送客人出門時，其他同事或接待人員（為單獨值班時）完畢后應立即清理現(xiàn)場，收拾水杯、垃圾、清洗煙灰缸，收拾并整理臺面；

⑵、將桌椅等即時復位；

接待注意事項：

1、接待員應保持精神飽滿，熱情解答，表情豐富，認真聆聽客戶的需求，對客戶的價格適當加以建議，避免有抵觸或不耐煩、厭倦情緒，充分獲得客人認可，有繼續(xù)談話的意向；

2、保持安靜，請其他同事談話或電話時注意音量；

3、在客戶對傭金提出異議時銷售人員不可隨意承諾對客戶傭金的折扣，應與客戶分析服務質(zhì)量及結(jié)果，如：能獲得較高售價，或較合適價錢買到心儀房產(chǎn)及對服務的認可；

4、不接待客戶的人員要主動幫助遞水遞煙缸。保持個人形象，避免一些小動作如挖鼻、盤發(fā)、掏耳、揉眼、剔牙、瘙癢等；

5、區(qū)別客人的真?zhèn)?，是否同行刺探信息，或是政府職能部門人員進行一些調(diào)查工作，接待人員要注意言論，如發(fā)現(xiàn)有可疑的地方，立即上報門店主管或報公司行政部；

6、公司內(nèi)部所發(fā)出的通知，機密文件等看完后要收好、放好，不可以隨便亂放或給客戶取

第四篇：二手房交易流程（范文）

江寧好房網(wǎng) 發(fā)表于：09-07-20 20:23[第10版 01-09 18:18↓][只看該作者]

二手房交易紛繁復雜，上至金融、稅收方面的宏觀政策，下至產(chǎn)權(quán)、物業(yè)等方面的細節(jié)問題，稍一不注意，就會出現(xiàn)差錯，基于此，本版就二手房過戶流程、貸款流程、交易稅費等一系列問題，為廣大購房者一一解答。

一、二手房交易基本流程：

1.查詢房源、發(fā)布房源：

2.實地看房：賣方出示房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、產(chǎn)權(quán)人身份證等相關(guān)證件。

3.簽訂《買賣合同》、《二手房買賣契約》：

賣方帶房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證身份證明等；

買方帶定金、身份證明等，二手房買賣契約5份

4.辦理貸款手續(xù)：

買方準備貸款資料、賣方準備房產(chǎn)證明

買方資料：

身份證件原件/戶口本原件/婚姻證明/收入證明/已婚借款人需提供配偶身份證件原件、配偶戶口本原件/公積金貸款還需提供公積金繳存單原件

賣方資料：

賣方身份證原件/產(chǎn)權(quán)證原件/土地證原件

若賣方有未成年人，需承諾公證書

若需提前還貸：

借款合同原件/還款存折或卡/房產(chǎn)抵押合同

產(chǎn)權(quán)證及土地證

5.辦理交易過戶：（產(chǎn)權(quán)過戶時間為一周）

買賣雙方親自前往房產(chǎn)局辦理，攜帶相關(guān)證件原件（若委托辦理，需出具公正委托書）辦理交易過戶時，買方需向賣方支付房屋首付款,過戶同時買賣雙方需繳納相應稅費,賣方需提供原購房發(fā)票.6.辦理土地證過戶：

買方可單獨辦理，需準備新產(chǎn)權(quán)證、舊土地證、二手房買賣契約、買方身份證原件。銀行放款到賣方賬戶。

7.戶口遷出、房屋交驗，費用結(jié)清：

水、電、煤氣、物管費、有線電視、電話等過戶、鑰匙交接，簽署《物業(yè)交接確認書》，支付房屋尾款。

二、需要準備的費用（以下費用標準僅限于普通住宅）：

1.南京2009年1月1日至2009年12月31日(暫行)二手房交稅表

2、交易服務費：

房改房：100元

存量房：3元/平方米

3、產(chǎn)權(quán)登記費：

房改房：40元

存量房：80元

4、配圖費：

20元

5、共有權(quán)證工本費：

10元/本

三、銀行按揭貸款：

如果購房人（以家庭為單位）第一套購房商業(yè)貸款可享受現(xiàn)銀行利率的7折，商業(yè)貸款第一套首付30%，第二套首付提高10%。

重要提醒：在貸款前需進行個人資信的審核，如銀行有不良記錄（借款不按時還款）可能無法審核通過！

買賣雙方提供的貸款資料：

1.二手房買賣契約原件1份；

2.申請人夫妻雙方身份證復印件1份；

3.申請人夫妻雙方戶口簿復印件1份；

4.結(jié)婚證/離婚證復印件/單身證明原件1份 ；

5.收入證明原件1份 ；

6.土地證復印件1份 ；

7.賣方身份證復印件1份；

8.賣方原產(chǎn)權(quán)證復印件1份；

9.買方如是外地戶口需提供暫住證.10.如果公積金貸款需提供公積繳存單.四、交房的主要內(nèi)容

①內(nèi)部設(shè)施

②清算費用及過戶（包括水、電、煤氣、物管費、有線電視、電話等）

2、核查房屋的內(nèi)部設(shè)施

3、清算物業(yè)費、水、電、煤氣等欠費

4、物業(yè)處資料更新及水過戶

5、電過戶

6、煤氣過戶

7、有線電視過戶

8、電話、寬帶過戶（需賣方陪同）

9、鑰匙交接，簽署《物業(yè)交接確認書》

五、交易時間表

1、交定金，簽定合同，約定首付款時間，并于當日過戶。

2、如原產(chǎn)權(quán)有貸款，過戶前先進行還貸解押的手續(xù)，時間3-30天不等，每個銀行不一樣。

3、產(chǎn)權(quán)過戶為七天，同時進購房人的貸款申請。（如是全現(xiàn)金購房領(lǐng)證當日即將剩余付清同時交房）

4、七天后拿產(chǎn)權(quán)證送到銀行抵押，土地證變更。

5、如是商業(yè)貸款約7-15天下款，公積金或組合貸款約1-2個月下款（下款至房主名下）

6、房主收到銀行貸款同時交付房屋。

（注：現(xiàn)是年底，銀行的貸款申請和放款時間都有延遲現(xiàn)象)

第五篇：上海二手房交易詳細流程：簽訂合同篇

上海二手房交易詳細流程：簽訂合同篇

簽訂二手房買賣合同七個必須

1．必須確認房主真實身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。2．必須明確雙方違約責任 因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權(quán)利對等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。3．必須標明付款過戶時間 在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責任。4．必須注明費用交接時間 這是買方所應關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應在合同中明確寫明。

5．必須有代理費明細單 隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經(jīng)紀公司能切實保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀公司的代理費越來越受消費者的關(guān)注。但是，目前市場上存在經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用途。

6．買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀公司有“收購”業(yè)務，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀公司在收暌桓隹突Ф?金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀公司的免責條款，即經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為?? 7．必須學會使用補充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。如何簽訂二手房買賣合同

在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。簽訂前

購房者一定要對售房者有較為全面的了解。

1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。

2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？

出售房產(chǎn)時，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

對即將進行交易的房產(chǎn)進行必要的了解。

1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實？

2、房產(chǎn)面積多大？

3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？

4、該房產(chǎn)有沒有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？

5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。

6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說：如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的；如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。簽訂時

需要準備的證明材料。

購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：

1、身份證原件或護照原件及復印件；

2、未成年人的戶口簿或出生證明；

3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機構(gòu)公證、認證后方為有效：

1）香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證；2）澳門地區(qū)：中國法律服務（澳門）公司；3）臺灣地區(qū)：經(jīng)臺灣地方法院公證后由?；鶗⒏北炯乃蜕虾Ｊ泄C員協(xié)會，當事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會核對蓋章；4）外國：經(jīng)當?shù)毓C機構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認證。看清楚合同中的約定內(nèi)容。

盡管二手房交易當中使用的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）：

1、房款的金額是否寫清楚？

2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。

3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成）；

4、何時交房？交房時還有哪些物品（家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）；

5、交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔？一般是交房前由售房者承擔，交房后由購房者承擔；

6、房地產(chǎn)的風險責任何時轉(zhuǎn)移給購房者？

《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風險責任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購房者）；但轉(zhuǎn)讓當事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風險責任的，從其約定。大多數(shù)的購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風險責任；

7、違約責任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？

8、房地產(chǎn)買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的）

1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。

3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。

4）雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時應經(jīng)過公證，此時合同方才生效。