第一篇：關(guān)于海淀區(qū)土地儲備情況的報告

關(guān)于海淀區(qū)土地儲備情況的報告

——2010年7月20日在海淀區(qū)第十四屆人大常委會

第46次主任會議上

北京市國土局海淀分局局長 張繼安

主任，各位副主任：

我受穆鵬副區(qū)長委托，代表區(qū)政府就我區(qū)土地儲備有關(guān)情況向區(qū)人大常委會主任會議匯報如下：

2009年，北京市為貫徹落實(shí)中央擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的工作部署，根據(jù)2月20日吉林常務(wù)副市長和3月11日陳剛副市長主題會議精神，北京市國土局確定了336個項(xiàng)目作為2009年第一批全市“擴(kuò)內(nèi)需、促增長”項(xiàng)目，計劃2009年度完成不少于1000億元的土地儲備開發(fā)投資。我區(qū)按時完成了市政府下達(dá)工作任務(wù)，并以此為契機(jī)，以八家地區(qū)整體改造項(xiàng)目為重點(diǎn)和試點(diǎn)，將土地儲備作為推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的有效手段，并圍繞該項(xiàng)目配套制訂了一套較為系統(tǒng)、有效的操作流程，促進(jìn)了農(nóng)村城市化發(fā)展的進(jìn)程?，F(xiàn)將土地儲備工作匯報如下：

一、我區(qū)土地儲備總體工作部署

（一）我區(qū)土地儲備開發(fā)總體工作思路是積極推進(jìn)中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)的建設(shè)，推進(jìn)海淀區(qū)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展進(jìn)程,牢固樹立“核心區(qū)就是海淀區(qū)、海淀區(qū)就是核心區(qū)”的理念，按照“用地集約、產(chǎn)業(yè)集群、設(shè)施配套、生態(tài)良好”的原則,充分發(fā)揮政府在土地 資源管理和土地儲備開發(fā)工作中的主導(dǎo)作用，緊抓土地儲備機(jī)遇，統(tǒng)籌拆遷安置、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為大項(xiàng)目、大企業(yè)落地創(chuàng)造條件，為核心區(qū)建設(shè)拓展發(fā)展空間。

（二）我區(qū)土地儲備開發(fā)工作重點(diǎn)是緊緊圍繞建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心這一目標(biāo)。

1.加快北部地區(qū)開發(fā)調(diào)整，拓展核心區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。統(tǒng)籌拆遷安置、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民就業(yè)、生態(tài)環(huán)境、配套設(shè)施的有效銜接。

2.扎實(shí)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，按照“政府主導(dǎo)、農(nóng)民主體、政策創(chuàng)新”的思路，加快推進(jìn)唐家?guī)X、門頭、振興等重點(diǎn)村改造步伐及八家地區(qū)整理工作，改善群眾工作生活條件，提升地區(qū)形象。

3.實(shí)現(xiàn)區(qū)域環(huán)境整治，進(jìn)一步落實(shí)安河橋、如意門等皇家園林旅游區(qū)周邊地區(qū)環(huán)境整治項(xiàng)目及玲瓏巷等區(qū)政府重點(diǎn)項(xiàng)目儲備開發(fā)工作，加強(qiáng)水磨、半壁店等重點(diǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)力度，提升海淀區(qū)的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。

4.落實(shí)民生工程，確保保障性住房的用地需求。

二、我區(qū)2010年工作情況

（一）儲備開發(fā)計劃整體項(xiàng)目情況

海淀區(qū)2010年度土地儲備開發(fā)計劃，項(xiàng)目47個，土地面積995.47公頃，建設(shè)用地577.72公頃，規(guī)劃建筑面積667.14萬平方米，總投資479.47億元，其中2010年計劃投資185.05億元。

其中，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目34個，土地面積737.03公頃，建設(shè)用地435.39公頃,規(guī)劃建筑面積458.26萬平方米，總投資305.34億元，其中2010 年計劃投資146.14億元。

新增項(xiàng)目13個，土地面積258.43公頃，建設(shè)用地142.33公頃,規(guī)劃建筑面積208.88萬平方米，總投資174.13億元，其中2010年計劃投資38.91億元。

計劃2010年完成土地一級開發(fā)項(xiàng)目19個，土地面積362.12公頃，建設(shè)用地188.57公頃,規(guī)劃建筑面積172.28萬平方米，總投資131.78億元，其中2010年計劃投資59.39億元。

由于北部地區(qū)正在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地使用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都將與核心區(qū)的建設(shè)全面銜接，目前儲備開發(fā)計劃中，僅列入了現(xiàn)階段具備條件的經(jīng)營性及產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目。待北部規(guī)劃調(diào)整得到批準(zhǔn)后，我區(qū)將根據(jù)區(qū)委區(qū)政府的工作要求，對開發(fā)計劃進(jìn)行適時調(diào)整。

（二）重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目情況

2010年重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目29個，土地面積1047公頃，2010年計劃投資161億元。其中：儲備中心為主體的項(xiàng)目11個，土地面積355公頃，2010年計劃投資114億元；區(qū)屬園區(qū)企業(yè)項(xiàng)目10個，土地面積385公頃（其中產(chǎn)業(yè)用地188公頃，2010年計劃投資8億元；產(chǎn)業(yè)配套用地197公頃，2010年計劃投資7億元），2010年計劃投資15億元；非區(qū)屬園區(qū)企業(yè)項(xiàng)目2個，土地面積81公頃，2010年計劃投資16億元。威凱公司保障性住房項(xiàng)目6個，土地面積226公頃，2010年計劃投資16億元。

2010年社會企業(yè)項(xiàng)目19個，土地面積305公頃，2010年計劃投資52億元。

（三）儲備開發(fā)計劃投資目標(biāo)

1、報市國土局任務(wù)指標(biāo)

市國土局2010年儲備開發(fā)工作的思路是“消化存量、減少增量”。在2009年儲備開發(fā)工作中，社會企業(yè)投資不到位的問題比較突出，本次儲備開發(fā)計劃中按照市土地儲備中心的要求將企業(yè)投資項(xiàng)目列入后備，投資額不列入計劃中?；谝陨弦蛩?，報市國土局2010年土地儲備開發(fā)計劃投資額50億元。

2、我區(qū)的內(nèi)控目標(biāo)

依據(jù)儲備開發(fā)計劃中項(xiàng)目現(xiàn)階段情況，我區(qū)將計劃項(xiàng)目分為重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目和推進(jìn)項(xiàng)目兩類，其中：重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目中儲備中心為主體項(xiàng)目13個，2010年計劃投資114億元；其他重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目（園區(qū)項(xiàng)目、威凱公司）2010年計劃投資47億元；社會企業(yè)項(xiàng)目2010年計劃投資52億元。兩類項(xiàng)目合計計劃投資213億元。

（四）儲備開發(fā)計劃實(shí)現(xiàn)后提供的土地資源

園區(qū)產(chǎn)業(yè)類土地面積269公頃，建筑規(guī)模289萬平方米；園區(qū)配套類土地面積197公頃，建筑規(guī)模94萬平方米；商服類土地面積227公頃，建筑規(guī)模146萬平方米；居住類土地面積325公頃，建筑規(guī)模305萬平方米；城市綠地土地面積213公頃。

北部地區(qū)正在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，園區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)將受到其較大影響。目前將具備開發(fā)條件的園區(qū)地塊作為重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)的包括：山后的環(huán)保園、創(chuàng)新園、軟件園二期，以及規(guī)劃調(diào)整溫泉K地塊；山前的東升科技園、北大科技園，土地面積269公頃，規(guī)劃建筑面積341萬平方米。目前具備開發(fā)條件可提供保障性住房和公共租賃住房的項(xiàng)目20個，土地面積177公頃，規(guī)劃建筑面積204萬平方米。

（五）目前我區(qū)儲備開發(fā)進(jìn)展情況

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展，我區(qū)2010年土地儲備計劃投資調(diào)整為53.65億元（結(jié)轉(zhuǎn)49.65億元，新增項(xiàng)目4億元）。截至目前，已完成投資28.12億元，占投資任務(wù)的52.4%。

預(yù)計年內(nèi)還能計入的土地儲備開發(fā)投資：八家地區(qū)整體改造項(xiàng)目：拆遷補(bǔ)償費(fèi)、回遷房建設(shè)費(fèi)用10.1億元；鳳凰嶺一、二期：征地及地上物補(bǔ)償費(fèi)2.8億元；安河橋：拆遷費(fèi)用3.5億元；溫泉K項(xiàng)目：拆遷及征地補(bǔ)償款1.7億元；西北旺三期北C地塊：收儲成本7.6億元。預(yù)計2010年完成投資任務(wù)53.82億元。

三、我區(qū)土地儲備工作的實(shí)施模式

（一）我區(qū)土地儲備開發(fā)的工作機(jī)制

1、組織機(jī)構(gòu)

區(qū)政府成立海淀區(qū)土地儲備投資促進(jìn)管理委員會。該委員會成員單位有：海淀園管委會、北部辦、區(qū)發(fā)改委、規(guī)劃海淀分局、區(qū)建委、國土海淀分局、區(qū)農(nóng)林委、區(qū)房管局、區(qū)監(jiān)察局、區(qū)財政局、區(qū)審計局等部門。

委員會主任由楊志強(qiáng)常務(wù)副區(qū)長擔(dān)任，副主任由穆鵬副區(qū)長擔(dān)任，委員會成員由各成員單位主要領(lǐng)導(dǎo)組成。委員會下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在區(qū)國土分局，辦公室主任由國土海淀分局局長擔(dān)任。

該委員會是我區(qū)土地儲備投資決策機(jī)構(gòu)。負(fù)責(zé)審核土地儲備開發(fā)項(xiàng)目工作計劃、資金使用計劃等相關(guān)事項(xiàng)。國土海淀分局是我區(qū)土地儲備投資的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。具體負(fù)責(zé)我區(qū)納入土地儲備開發(fā)項(xiàng)目的推進(jìn)、管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)工作。區(qū)土地儲備中心在國土分局的監(jiān)督指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

2、工作機(jī)制

實(shí)行土地儲備投資項(xiàng)目調(diào)度機(jī)制。1）委員會全體會議

由委員會主任不定期召開委員會全體會議，聽取土地儲備投資項(xiàng)目進(jìn)展、成本、資金、存在問題等情況匯報，為推進(jìn)土地儲備投資項(xiàng)目做工作部署。

2）項(xiàng)目綜合調(diào)度會

由委員會主任或副主任每月組織召開一次土地儲備項(xiàng)目綜合調(diào)度會，研究解決項(xiàng)目推進(jìn)中的綜合性問題。

3）項(xiàng)目專題調(diào)度會

由委員會辦公室主任不定期組織召開專題協(xié)調(diào)會，專題協(xié)調(diào)解決土地儲備投資項(xiàng)目在實(shí)施推進(jìn)過程中存在的問題。

4）所有我區(qū)納入全市1000億土地儲備投資項(xiàng)目均納入?yún)^(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，并直接進(jìn)入?yún)^(qū)綠色審批通道。

3、責(zé)任分工

按項(xiàng)目主體類型確定項(xiàng)目責(zé)任單位及監(jiān)督管理單位。1）區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu)為主體并實(shí)施的項(xiàng)目

區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu)為主體并實(shí)施土地儲備開發(fā)的，區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目責(zé)任單位，并依據(jù)項(xiàng)目計劃穩(wěn)步推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)程，確保完成投資任務(wù)。區(qū)土地儲備中心應(yīng)定期向區(qū)土地儲備投資促進(jìn)委員會報告投資 情況及項(xiàng)目進(jìn)展情況等。

2）區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu)為主體區(qū)屬公司實(shí)施的項(xiàng)目

區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu)為主體由區(qū)屬公司實(shí)施土地儲備開發(fā)的，區(qū)屬公司為項(xiàng)目責(zé)任單位，并依據(jù)項(xiàng)目計劃穩(wěn)步推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)程，確保完成投資任務(wù)。區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目監(jiān)督管理單位，區(qū)屬公司需定期向區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu)報告投資情況及項(xiàng)目進(jìn)展情況等，區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu)匯總后定期向區(qū)土地儲備投資促進(jìn)委員會報告項(xiàng)目情況。

3）社會企業(yè)為主體并實(shí)施的項(xiàng)目

社會企業(yè)為主體并實(shí)施土地儲備開發(fā)的，社會企業(yè)為項(xiàng)目責(zé)任單位，并依據(jù)項(xiàng)目計劃穩(wěn)步推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)程，確保完成投資任務(wù)。區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目監(jiān)督管理單位，社會企業(yè)需定期向區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu)報告投資情況及項(xiàng)目進(jìn)展情況等，區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu)匯總后定期向區(qū)土地儲備投資促進(jìn)委員會報告項(xiàng)目情況。

4）海淀園管委會、北部辦分別負(fù)責(zé)督促、協(xié)調(diào)園區(qū)和北部新區(qū)的項(xiàng)目，加快推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)程，確保土地儲備項(xiàng)目按計劃完成任務(wù)。

5）區(qū)發(fā)改委、規(guī)劃海淀分局、區(qū)建委、國土海淀分局、區(qū)農(nóng)林委、區(qū)房管局、區(qū)監(jiān)察局、區(qū)財政局、區(qū)審計局等部門按各自的職責(zé)，積極促進(jìn)土地儲備項(xiàng)目的開展，按綠色審批通道要求加快辦理項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)。

（二）我區(qū)土地儲備開發(fā)資金來源及管理 1.我區(qū)開發(fā)投資資金來源

為保障土地儲備開發(fā)項(xiàng)目資金及時到位，2009年，市儲備中心同相關(guān)銀行簽訂了1000億的授信額度，市長郭金龍同志親自出席了市儲備中心的貸款簽字儀式。

市國土局的貸款除用于市儲備中心開發(fā)儲備的項(xiàng)目外，還用于市、區(qū)兩級儲備中心聯(lián)合儲備開發(fā)的項(xiàng)目。對于聯(lián)合儲備的項(xiàng)目，市儲備中心將撥付一定比例的費(fèi)用。我區(qū)土地儲備開發(fā)資金通過以下方式籌集：

一是由威凱公司就自主開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行融資。威凱已與銀行接洽，溫泉F地塊（第一批開發(fā)投資任務(wù)）的5.18億投資資金已落實(shí)；

二是將預(yù)先收回的土地開發(fā)成本納入到土地儲備保障資金中。溫泉D1、D2地塊預(yù)收資金為7.82億元，西北旺三期南項(xiàng)目預(yù)收資金為4億元。把這部分資金用于土地開發(fā)儲備可有效地減少區(qū)政府的商業(yè)貸款，降低土地開發(fā)成本。

三是通過區(qū)土地儲備中心貸款。區(qū)政府同意由區(qū)土地儲備中心進(jìn)行貸款，綜合考慮三年期內(nèi)的土地儲備開發(fā)的資金需求，尤其是后兩年的資金需求，與銀行簽訂70億元的授信額度，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)展申請使用貸款。

截止目前，我區(qū)土地儲備開發(fā)已使用銀行授信額度30億元，尚余授信額度40億元，根據(jù)年度計劃及實(shí)施進(jìn)度，授信額度尚可滿足2010年投資計劃。

2.我區(qū)土地儲備開發(fā)資金管理

為規(guī)范我區(qū)土地儲備行為,加強(qiáng)海淀區(qū)土地儲備資金財務(wù)管理,保障和促進(jìn)海淀區(qū)土地儲備事業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《北京市財政局、北京 市國土資源局關(guān)于印發(fā)北京市土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法的通知》（京財經(jīng)[2007]2367號）、《土地儲備資金會計核算辦法（試行）》（京財會[2008]2032號）以及《關(guān)于印發(fā)北京市聯(lián)合土地儲備開發(fā)項(xiàng)目資金監(jiān)管指導(dǎo)意見的函》（京國土財函[2009]745號）等有關(guān)規(guī)定，我區(qū)制訂了《海淀區(qū)土地儲備資金管理辦法（試行）》，對我區(qū)土地儲備資金的來源、使用范圍等提出了要求，為我區(qū)土地儲備相關(guān)制度建設(shè)指明了方向。

四、我區(qū)土地儲備工作存在的問題及困難

我區(qū)的土地儲備工作總體的特點(diǎn)是項(xiàng)目歷史淵源較復(fù)雜、受皇家園林旅游區(qū)及我區(qū)的整體定位影響代征土地比例較高、資金平衡難度較大，加之宏觀經(jīng)濟(jì)及政策層面的影響，為我區(qū)推進(jìn)土地儲備、環(huán)境整治及重點(diǎn)村改造提出了問題及困難。主要存在于以下幾個方面：

（一）環(huán)境整治項(xiàng)目的難度較大

海淀區(qū)所處的地理位置和擁有的歷史文化遺產(chǎn)等因素決定了我區(qū)城市化建設(shè)的重要性和必要性十分突出。我區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，是大量外來人口以及城四區(qū)建設(shè)過程中需要外遷的人員聚居地，很多區(qū)域危舊房屋密集、人員復(fù)雜、環(huán)境臟亂差，存在較大的治安和消防隱患，急需進(jìn)行整治。而我區(qū)擁有“三山五園”多處皇家園林旅游區(qū)等歷史文化遺產(chǎn)，為了與市國際大都市定位要求相符合，改善我區(qū)城市面貌、提升區(qū)域環(huán)境品質(zhì)，解決城鄉(xiāng)結(jié)合部環(huán)境差與皇家園林旅游區(qū)周邊環(huán)境提升之間的矛盾，存在大量待進(jìn)行環(huán)境整治的區(qū)域。

（二）規(guī)劃調(diào)整受限制大

區(qū)域位置條件決定了海淀區(qū)的城市規(guī)劃限制條件大。我區(qū)的環(huán)境 整治項(xiàng)目普遍代征地偏大，占總用地面積的50%以上，建設(shè)用地容積率偏低。環(huán)境整治成本總額高與規(guī)劃建筑規(guī)模非常有限之間的矛盾很大。以頤和園周邊的安河橋項(xiàng)目為例，安河橋項(xiàng)目總用地面積20公頃，為了保護(hù)京密引水渠、清河、泄水渠的環(huán)境，該項(xiàng)目代征了大面積綠地作為防護(hù)綠化帶，代征綠地面積15公頃，占總用地面積的70%以上；同時地鐵4號線及配套市政設(shè)施用地占總用地近20%；剩余經(jīng)營性用地不足10%。該項(xiàng)目的建設(shè)將為我市水源保護(hù)和生態(tài)環(huán)境改善起到重要作用，但是海淀區(qū)背負(fù)著巨大的成本壓力，現(xiàn)狀用地范圍內(nèi)需拆遷住戶723戶，建筑面積5萬平米，需拆遷企業(yè)13家，建筑面積4萬平米，估算項(xiàng)目總投資約為16億元。

海淀區(qū)類似于安河橋的項(xiàng)目還有很多，規(guī)劃經(jīng)營性用地規(guī)模小，投資總額高的矛盾十分突出。

（三）受政策層面制約較大

我區(qū)重點(diǎn)村整治項(xiàng)目大多需要配套項(xiàng)目整體平衡資金，根據(jù)市、區(qū)政府對重點(diǎn)村整治項(xiàng)目的整體思路，項(xiàng)目由農(nóng)民自主，建設(shè)主體由鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織承擔(dān)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，前期投入資金來源壓力較大，根據(jù)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)指示精神，由區(qū)儲備分中心主體貸款先行用于項(xiàng)目前期改造投入。

根據(jù)土地儲備現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定，儲備機(jī)構(gòu)舉借的貸款只能用于儲備中心為主體（立項(xiàng)主體等必須是儲備中心）的項(xiàng)目，不能以任何形式借款給其他項(xiàng)目使用。金融機(jī)構(gòu)也已明確只能以儲備中心名義放款。重點(diǎn)村項(xiàng)目整體運(yùn)作存在資金及政策方面的雙重風(fēng)險，而項(xiàng)目的整體資金來源主要為配套的經(jīng)營性用地的上市回籠資金來平衡，市場風(fēng)險 也成為制約我區(qū)重點(diǎn)村改造的另一大難題。

五、我區(qū)土地儲備工作的下一步思路

按照重點(diǎn)村改造及“核心區(qū)”的工作部署，為確保土地儲備開發(fā)項(xiàng)目穩(wěn)步實(shí)施，我區(qū)將繼續(xù)加大土地儲備工作力度，加快土地供應(yīng)及資金回籠速度，有效防范資金、政策、市場方面帶來的風(fēng)險，逐步形成穩(wěn)定、有序的局面。

（一）加快已有項(xiàng)目前期手續(xù)辦理，有效防范資金閑置 實(shí)時監(jiān)控我區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)展情況，對已形成融資條件的項(xiàng)目及時跟進(jìn)，同時充分評估項(xiàng)目的政策、資金風(fēng)險，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)形勢有效防范市場風(fēng)險。加快土地開發(fā)及供地的進(jìn)度，盡快實(shí)現(xiàn)供地，減小項(xiàng)目及資金風(fēng)險。

（二）積極研究政策，開創(chuàng)重點(diǎn)村改造新局面

積極與有關(guān)各方就土地儲備及重點(diǎn)村改造中涉及的政策風(fēng)險進(jìn)行研究，完善土地儲備制度及政策建設(shè)，逐步形成一套完整的制度政策體系，為我區(qū)土地儲備及重點(diǎn)村改造形勢開創(chuàng)新的局面。

土地儲備是推進(jìn)我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程、實(shí)現(xiàn)環(huán)境整治、完善“核心區(qū)建設(shè)”的重要手段。我區(qū)自開展土地儲備工作以來，受到的有關(guān)各方的重點(diǎn)關(guān)注及大力支持，使得我區(qū)的土地儲備工作得以有條不紊的發(fā)展。我區(qū)將繼續(xù)圍繞、“重點(diǎn)村改造”、“核心區(qū)建設(shè)”和“環(huán)境整治”有序開展土地儲備工作，為推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展提供有效保障。

第二篇：某縣土地儲備工作調(diào)研報告

某縣土地儲備工作調(diào)研報告

土地儲備制度作為土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個學(xué)科范疇，實(shí)施幾年來，在規(guī)范調(diào)控土地市場，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運(yùn)作機(jī)制中，仍存在著一些不容忽視的問題。經(jīng)過調(diào)研并結(jié)合實(shí)際工作，就xx縣土地收購儲備工作中存在的一些問題作以下粗淺的分析。

一、我縣土地儲備工作現(xiàn)狀

xx縣土地儲備工作起步于xx年，基本上屬于一種“被動式”的啟動模式。運(yùn)作之初，設(shè)立了xx縣土地儲備中心，掛靠縣國土局辦公。其工作職責(zé)是：受縣政府委托，代表政府實(shí)施土地收購、儲備和出讓的工作。土地收購儲備的任務(wù)是將需盤活的土地收回、收購、置換及統(tǒng)征后予以儲存，并通過前期開發(fā)利用和受政府委托出讓等形式，盤活存量土地資產(chǎn)，有效地配置土地資源。

為規(guī)范業(yè)務(wù)開展，制定了《xx縣土地儲備實(shí)施辦法》，明確了收購儲備的土地范圍，即：城鎮(zhèn)規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的無主地;縣政府統(tǒng)征的土地;土地使用期限已滿，依法收回的土地;依法收回的荒蕪、閑置的國有土地;依法沒收的土地;因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地;以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃和土地整理，縣政府指令收購、收回的土地;土地使用權(quán)人申請縣土地儲備中心收購的土地;其它需要儲備的國有土地。儲備中心資金運(yùn)作受縣財政部門和審計部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，實(shí)施土地儲備的資本，由縣財政撥款或向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資。

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運(yùn)作幾年來，在縣委、縣政府以及相關(guān)部門的通力合作下，土地儲備工作較起步之初有了相當(dāng)大的起色，土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過一浪，國土收益連創(chuàng)新高，財政收入大步攀升，金XX年至XX年，就完成儲備出讓土地xxx畝，成交價款xxx億元，實(shí)現(xiàn)政府收益xxx億元。顯示了一個新生事物誕生后的勃勃生機(jī)。

二、我縣土地儲備工作中存在的問題

在肯定成績的同時，也應(yīng)該看到，就xx縣級土地儲備工作的總體態(tài)勢而言，在其運(yùn)作過程中，也還存在諸多問題。表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

首先，在土地儲備的資金運(yùn)營上，政府實(shí)際上只注重了對土地使用權(quán)出讓后國土收益的回攏，而忽視了對土地收購儲備前期的資金投入。XX年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(通稱15號文件)。15號文件明確提出，為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購?fù)恋?，金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對建立土地收購儲備制度，明確了土地儲備資金的主要來源，提出了明確要求，是土地儲備機(jī)構(gòu)拓展融資渠道的重要政策依據(jù)。但在我縣，在土地收購儲備資金運(yùn)營上，雖然也規(guī)定由縣財政撥款或向銀行貸款解決，但在實(shí)際運(yùn)作上卻是步履艱難，阻力重重。這樣，資金就難以融通。沒有了融通的資金，在進(jìn)行土地收購的時候，土地儲備機(jī)構(gòu)就只能采取其唯一的一種收購方式----協(xié)議(或合同)收購來運(yùn)作。但這種收購方式在運(yùn)作過程中，由于采用的是“先協(xié)議(或合同)收購，后出讓補(bǔ)償”的方式，所以在對土地進(jìn)行收購的時候，無形之中就存在不利于土地收購儲備機(jī)構(gòu)成功收購和不利于縣級政府獲取更多的收益。

其次，在土地儲備部門之間的協(xié)調(diào)問題上，難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識。

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土地儲備工作涉及面廣，常常需要多部門之間密切配合，從調(diào)查情況來看，目前主要是與城建規(guī)劃及司法部門之間的協(xié)調(diào)對土地收購儲備的影響最大。一是許多縣城建設(shè)規(guī)劃缺乏前瞻性和穩(wěn)定性，給土地儲備無形中增加了風(fēng)險，也制約了土地資源的高效利用;二是已進(jìn)入土地儲備程序的土地，因原土地使用權(quán)人債權(quán)債務(wù)等糾紛使司法部門介入處置土地資產(chǎn)，導(dǎo)致土地儲備已做的前期工作失去效力，甚至出現(xiàn)法院將土地補(bǔ)償費(fèi)代扣、截留等用于償還企業(yè)的債務(wù)等現(xiàn)象，造成原土地使用權(quán)人到期不按時交付土地，給政府儲備土地造成困難。

第三，在土地儲備的實(shí)際操作中，規(guī)避土地收購儲備的行為時有發(fā)生，致使一些本應(yīng)納入收購儲備的土地被紛紛轉(zhuǎn)手，國土收益大量流失。主要表現(xiàn)在：一是一些工礦企事業(yè)單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后，無力繼續(xù)開發(fā)，而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，以及應(yīng)依法收回的荒蕪、閑置的國有土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，本應(yīng)納入土地收購儲備，但土地使用權(quán)人在不辦理任何土地相關(guān)手續(xù)的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯(lián)營聯(lián)建等名義擅自轉(zhuǎn)讓土地或改變土地用途等方式進(jìn)行著私下里的交易，導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)大量流失;二是縣城或集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)等一些原有的劃撥性住宅用地，因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價值突顯。于是這些土地使用權(quán)人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應(yīng)通過公開出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營性用地，在原用地上開門面、設(shè)店鋪，用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等用途，從中掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。

第四，集體土地的非法入市(特別是毗鄰城區(qū)、周邊基礎(chǔ)設(shè)施較好的“城中村”以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通沿線這些特殊區(qū)域的集體土地)，影響著土地的收購儲備及儲備土地的處置工作。收購儲備土地的最終目的是要經(jīng)營土地，而經(jīng)營土地的目的是要“通過建立良好的土地市場環(huán)境，盤活存量土地資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)濟(jì)提供可持續(xù)發(fā)展的資源保證”，“在這個前提下，牛牛文庫 海量資料分享

使土地資源實(shí)現(xiàn)最大化的資產(chǎn)價值”。而這些區(qū)域集體土地的非法入市，往往是受眼前利益的驅(qū)動，是一種自由和無序的用地行為，土地價格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監(jiān)管的情況下，在與國有土地市場的競爭中處于優(yōu)勢地位，從而對國有土地市場形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經(jīng)營土地市場的健康和有序發(fā)展。

三、對策及建議

針對問題，建議如下：

一是要規(guī)范土地收購儲備資本金的運(yùn)營。即：在土地收購儲備的資金運(yùn)營上，政府、財政及審計部門不僅要及時指導(dǎo)和監(jiān)督土地收購儲備機(jī)構(gòu)，對土地使用權(quán)出讓后國土收益的及時回收，更要協(xié)助土地收購儲備機(jī)構(gòu)搞好土地收購儲備前期的資金籌措和投放工作。財政部門應(yīng)將可劃出用于實(shí)施土地收購儲備的資金列入土地儲備專項(xiàng)資金納入到每的財政預(yù)算體系內(nèi)，并可視土地市場發(fā)育的實(shí)際情況，適當(dāng)增減財政劃出。這樣一來，既可以減輕土地收購儲備機(jī)構(gòu)貸款利息高、土地收購儲備成本大幅增加的壓力，又可以協(xié)助政府從資金投入市場的額度量方面有效地調(diào)控土地市場的供應(yīng)和需求關(guān)系，或者利用國家對土地儲備機(jī)構(gòu)可向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資的政策依據(jù)，主動地與當(dāng)?shù)匦刨J部門聯(lián)系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔(dān)保幫助。

二是要積極拓展并選擇合理的土地收購儲備方式。土地儲備庫建成后，凡是政府儲備土地必須入庫，以統(tǒng)一管理、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供地。土地的收購儲備在具體運(yùn)作上，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，靈活運(yùn)用以下幾種方式：

1、土地征用。近幾年的城市化發(fā)展證明，城市的拓展用地及預(yù)留地主要依靠征用即政府統(tǒng)一征地的方式取得，是土地儲備的一種重要形式。但符合征用條牛牛文庫 海量資料分享

件的集體土地，必須在完善土地征用手續(xù)成為國有土地后，方可進(jìn)入土地儲備庫。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲備方式，來解決“城中村”改造的老大難問題。

2、收回方式。按照現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)、期限已滿未申請續(xù)期或申請續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的土地，閑置土地，被依法沒收土地使用權(quán)的土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，可以收回后入庫。但從實(shí)際工作中看，雖然法律規(guī)定明確，但真正被直接收回土地使用權(quán)的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。

3、直接收購。對近期急于開發(fā)的道路、供水、污水、能源、電力等基礎(chǔ)設(shè)施。用地，以及區(qū)位條件好、升值潛力大、市場需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購。

4、預(yù)約收購(即協(xié)議收購或合同收購)。對企業(yè)搬遷地塊、破產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)地塊、污染搬遷地塊、老城區(qū)成片改造地塊等可實(shí)行預(yù)約收購。在簽訂收購合同后，其土地進(jìn)入土地儲備庫，供地后，由原土地使用權(quán)人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購儲備資金的壓力，又滿足了原土地使用權(quán)人對土地增值的期望，應(yīng)是著重推行的土地儲備方式，但實(shí)行起來難度較大。

5、土地置換。對于企業(yè)、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購儲備，用土地儲備庫中土地?fù)Q取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購儲備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。

6、規(guī)劃紅線儲備。依照城市規(guī)劃，對道路兩側(cè)等重點(diǎn)區(qū)域中限于人力、財力暫行不具備直接收購儲備的土地，規(guī)劃部門可直接將規(guī)劃紅線劃給土地收購儲備機(jī)構(gòu)，進(jìn)行規(guī)劃紅線儲備。

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7、信息儲備。對按建設(shè)時序短期內(nèi)不具備開發(fā)條件的地塊，將其地籍信息、利用現(xiàn)狀信息與規(guī)劃信息、地價信息等輸入土地儲備庫，條件成熟后再轉(zhuǎn)為其他方式儲備。

三是要做好相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)問題。主要是做好城建規(guī)劃與司法部門的協(xié)調(diào)問題。城建規(guī)劃部門要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法，制定科學(xué)、先進(jìn)、穩(wěn)定的城市規(guī)劃，尤其要著力提高地塊詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋率，并向社會公示，接受社會監(jiān)督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規(guī)劃才能真正成為土地資源配置和土地資產(chǎn)處置的前導(dǎo)，成為推動土地市場良好發(fā)育的動力。

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第三篇：某縣土地儲備工作調(diào)研報告

土地儲備制度作為土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個學(xué)科范疇，實(shí)施幾年來，在規(guī)范調(diào)控土地市場，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運(yùn)作機(jī)制中，仍存在著一些不容忽視的問題。經(jīng)過調(diào)研并結(jié)合實(shí)際工作，就Xx縣土地收購儲備工作中存在的一些問題作以下粗淺的分析。

一、我縣土地儲備工作現(xiàn)狀

Xx縣土地儲備工作起步于Xx年，基本上屬于一種“被動式”的啟動模式。運(yùn)作之初，設(shè)立了Xx縣土地儲備中心，掛靠縣國土局辦公。其工作職責(zé)是：受縣政府委托，代表政府實(shí)施土地收購、儲備和出讓的工作。土地收購儲備的任務(wù)是將需盤活的土地收回、收購、置換及統(tǒng)征后予以儲存，并通過前期開發(fā)利用和受政府委托出讓等形式，盤活存量土地資產(chǎn)，有效地配置土地資源。

為規(guī)范業(yè)務(wù)開展，制定了《Xx縣土地儲備實(shí)施辦法》，明確了收購儲備的土地范圍，即：城鎮(zhèn)規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的無主地;縣政府統(tǒng)征的土地;土地使用期限已滿，依法收回的土地;依法收回的荒蕪、閑置的國有土地;依法沒收的土地;因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地;以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃和土地整理，縣政府指令收購、收回的土地;土地使用權(quán)人申請縣土地儲備中心收購的土地;其它需要儲備的國有土地。儲備中心資金運(yùn)作受縣財政部門和審計部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，實(shí)施土地儲備的資本，由縣財政撥款或向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資。

運(yùn)作幾年來，在縣委、縣政府以及相關(guān)部門的通力合作下，土地儲備工作較起步之初有了相當(dāng)大的起色，土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過一浪，國土收益連創(chuàng)新高，財政收入大步攀升，金2004年至2008年，就完成儲備出讓土地Xxx畝，成交價款Xxx億元，實(shí)現(xiàn)政府收益Xxx億元。顯示了一個新生事物誕生后的勃勃生機(jī)。

二、我縣土地儲備工作中存在的問題

在肯定成績的同時，也應(yīng)該看到，就Xx縣級土地儲備工作的總體態(tài)勢而言，在其運(yùn)作過程中，也還存在諸多問題。表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

首先，在土地儲備的資金運(yùn)營上，政府實(shí)際上只注重了對土地使用權(quán)出讓后國土收益的回攏，而忽視了對土地收購儲備前期的資金投入。2001年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(通稱15號文件)。15號文件明確提出，為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購?fù)恋?，金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對建立土地收購儲備制度，明確了土地儲備資金的主要來源，提出了明確要求，是土地儲備機(jī)構(gòu)拓展融資渠道的重要政策依據(jù)。但在我縣，在土地收購儲備資金運(yùn)營上，雖然也規(guī)定由縣財政撥款或向銀行貸款解決，但在實(shí)際運(yùn)作上卻是步履艱難，阻力重重。這樣，資金就難以融通。沒有了融通的資金，在進(jìn)行土地收購的時候，土地儲備機(jī)構(gòu)就只能采取其唯一的一種收購方式----協(xié)議(或合同)收購來運(yùn)作。但這種收購方式在運(yùn)作過程中，由于采用的是“先協(xié)議(或合同)收購，后出讓補(bǔ)償”的方式，所以在對土地進(jìn)行收購的時候，無形之中就存在不利于土地收購儲備機(jī)構(gòu)成功收購和不利于縣級政府獲取更多的收益。

其次，在土地儲備部門之間的協(xié)調(diào)問題上，難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識。

土地儲備工作涉及面廣，常常需要多部門之間密切配合，從調(diào)查情況來看，目前主要是與城建規(guī)劃及司法部門之間的協(xié)調(diào)對土地收購儲備的影響最大。一是許多縣城建設(shè)規(guī)劃缺乏前瞻性和穩(wěn)定性，給土地儲備無形中增加了風(fēng)險，也制約了土地資源的高效利用;二是已進(jìn)入土地儲備程序的土地，因原土地使用權(quán)人債權(quán)債務(wù)等糾紛使司法部門介入處置土地資產(chǎn)，導(dǎo)致土地儲備已做的前期工作失去效力，甚至出現(xiàn)法院將土地補(bǔ)償費(fèi)代扣、截留等用于償還企業(yè)的債務(wù)等現(xiàn)象，造成原土地使用權(quán)人到期不按時交付土地，給政府儲備土地造成困難。

第三，在土地儲備的實(shí)際操作中，規(guī)避土地收購儲備的行為時有發(fā)生，致使一些本應(yīng)納入收購儲備的土地被紛紛轉(zhuǎn)手，國土收益大量流失。主要表現(xiàn)在：一是一些工礦企事業(yè)單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后，無力繼續(xù)開發(fā)，而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，以及應(yīng)依法收回的荒蕪、閑置的國有土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，本應(yīng)納入土地收購儲備，但土地使用權(quán)人在不辦理任何土地相關(guān)手續(xù)的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯(lián)營聯(lián)建等名義擅自轉(zhuǎn)讓土地或改變土地用途等方式進(jìn)行著私下里的交易，導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)大量流失;二是縣城或集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)等一些原有的劃撥性住宅用地，因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價值突顯。于是這些土地使用權(quán)人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應(yīng)通過公開出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營性用地，在原用地上開門面、設(shè)店鋪，用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等用途，從中掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。

第四，集體土地的非法入市(特別是毗鄰城區(qū)、周邊基礎(chǔ)設(shè)施較好的“城中村”以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通沿線這些特殊區(qū)域的集體土地)，影響著土地的收購儲備及儲備土地的處置工作。收購儲備土地的最終目的是要經(jīng)營土地，而經(jīng)營土地的目的是要“通過建立良好的土地市場環(huán)境，盤活存量土地資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)濟(jì)提供可持續(xù)發(fā)展的資源保證”，“在這個前提下，使土地資源實(shí)現(xiàn)最大化的資產(chǎn)價值”。而這些區(qū)域集體土地的非法入市，往往是受眼前利益的驅(qū)動，是一種自由和無序的用地行為，土地價格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監(jiān)管的情況下，在與國有土地市場的競爭中處于優(yōu)勢地位，從而對國有土地市場形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經(jīng)營土地市場的健康和有序發(fā)展。

三、對策及建議

針對問題，建議如下：

一是要規(guī)范土地收購儲備資本金的運(yùn)營。即：在土地收購儲備的資金運(yùn)營上，政府、財政及審計部門不僅要及時指導(dǎo)和監(jiān)督土地收購儲備機(jī)構(gòu)，對土地使用權(quán)出讓后國土收益的及時回收，更要協(xié)助土地收購儲備機(jī)構(gòu)搞好土地收購儲備前期的資金籌措和投放工作。財政部門應(yīng)將可劃出用于實(shí)施土地收購儲備的資金列入土地儲備專項(xiàng)資金納入到每的財政預(yù)算體系內(nèi)，并可視土地市場發(fā)育的實(shí)際情況，適當(dāng)增減財政劃出。這樣一來，既可以減輕土地收購儲備機(jī)構(gòu)貸款利息高、土地收購儲備成本大幅增加的壓力，又可以協(xié)助政府從資金投入市場的額度量方面有效地調(diào)控土地市場的供應(yīng)和需求關(guān)系，或者利用國家對土地儲備機(jī)構(gòu)可向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資的政策依據(jù)，主動地與當(dāng)?shù)匦刨J部門聯(lián)系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔(dān)保幫助。

二是要積極拓展并選擇合理的土地收購儲備方式。土地儲備庫建成后，凡是政府儲備土地必須入庫，以統(tǒng)一管理、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供地。土地的收購儲備在具體運(yùn)作上，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，靈活運(yùn)用以下幾種方式：

1、土地征用。近幾年的城市化發(fā)展證明，城市的拓展用地及預(yù)留地主要依靠征用即政府統(tǒng)一征地的方式取得，是土地儲備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地，必須在完善土地征用手續(xù)成為國有土地后，方可進(jìn)入土地儲備庫。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲備方式，來解決“城中村”改造的老大難問題。

2、收回方式。按照現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)、期限已滿未申請續(xù)期或申請續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的土地，閑置土地，被依法沒收土地使用權(quán)的土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，可以收回后入庫。但從實(shí)際工作中看，雖然法律規(guī)定明確，但真正被直接收回土地使用權(quán)的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。

3、直接收購。對近期急于開發(fā)的道路、供水、污水、能源、電力等基礎(chǔ)設(shè)施。用地，以及區(qū)位條件好、升值潛力大、市場需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購。

4、預(yù)約收購(即協(xié)議收購或合同收購)。對企業(yè)搬遷地塊、破產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)地塊、污染搬遷地塊、老城區(qū)成片改造地塊等可實(shí)行預(yù)約收購。在簽訂收購合同后，其土地進(jìn)入土地儲備庫，供地后，由原土地使用權(quán)人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購儲備資金的壓力，又滿足了原土地使用權(quán)人對土地增值的期望，應(yīng)是著重推行的土地儲備方式，但實(shí)行起來難度較大。

5、土地置換。對于企業(yè)、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購儲備，用土地儲備庫中土地?fù)Q取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購儲備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。

6、規(guī)劃紅線儲備。依照城市規(guī)劃，對道路兩側(cè)等重點(diǎn)區(qū)域中限于人力、財力暫行不具備直接收購儲備的土地，規(guī)劃部門可直接將規(guī)劃紅線劃給土地收購儲備機(jī)構(gòu)，進(jìn)行規(guī)劃紅線儲備。

7、信息儲備。對按建設(shè)時序短期內(nèi)不具備開發(fā)條件的地塊，將其地籍信息、利用現(xiàn)狀信息與規(guī)劃信息、地價信息等輸入土地儲備庫，條件成熟后再轉(zhuǎn)為其他方式儲備。

三是要做好相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)問題。主要是做好城建規(guī)劃與司法部門的協(xié)調(diào)問題。城建規(guī)劃部門要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法，制定科學(xué)、先進(jìn)、穩(wěn)定的城市規(guī)劃，尤其要著力提高地塊詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋率，并向社會公示，接受社會監(jiān)督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規(guī)劃才能真正成為土地資源配置和土地資產(chǎn)處置的前導(dǎo)，成為推動土地市場良好發(fā)育的動力。

第四篇：土地儲備規(guī)劃

xx縣土地儲備總體規(guī)劃

近年來，我縣建設(shè)工作圍繞城市經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)投入逐年加大，縣城基礎(chǔ)設(shè)施更加完善。為深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，切實(shí)落實(shí)“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策，實(shí)現(xiàn)全縣經(jīng)濟(jì)社會跨越式發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全縣土地資源可持續(xù)利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步完善城市經(jīng)營體制機(jī)制，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 步伐，提高對城市土地資源的利用，根據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 和 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等法律法規(guī)，結(jié)合我縣城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營實(shí)際，編制土地儲備中期規(guī)劃（2012—2015年）和長期規(guī)劃（2016—2020年）

規(guī)劃是實(shí)行最嚴(yán)格土地管理制度的文件，是落實(shí)土地宏觀調(diào)控和規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)和各項(xiàng)建設(shè)的重要依據(jù)。凡在全縣轄區(qū)內(nèi)進(jìn)行各類項(xiàng)目建設(shè)使用土地的單位和個人，均應(yīng)遵守本規(guī)劃。

規(guī)劃以2012年為基期，2012—2015年為土地儲備中期規(guī)劃，2010——2020年為長期規(guī)劃。2020年為規(guī)劃目標(biāo)年。

規(guī)劃范圍為xx縣行政管轄范圍內(nèi)按規(guī)定應(yīng)納入土地儲備所有土地，土地總面積xx公頃。

一、xx縣基本概況

xx縣位于xxx州東部，地理座標(biāo)介于東經(jīng)xx°46′—xx°02′，北緯xx°10′—xx°10′之間，東接xx縣、xx縣，北靠xx縣、xx縣、xx縣，南鄰xx縣和xx省xx縣，西通xx市、xx縣，中部與xx縣環(huán)接。是一個以xx族為主體，漢、土、回、苗、蒙等少數(shù)民族聚居縣，轄xx鎮(zhèn)xx鄉(xiāng)，xx個行政村，土地總面積xxx平方公里。2011年全縣總?cè)丝趚x萬人，其中城鎮(zhèn)人口xx萬人，城鎮(zhèn)化水平15.13％，2009年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值5.89億元，農(nóng)牧民人均純收入達(dá)到2102元。全縣一、二、三產(chǎn)增加值分別為19500萬元，16400萬元，18700萬元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為36:30:34。

依據(jù)全國第二次土地調(diào)查數(shù)據(jù)：2009年全縣土地總面積為5138.80平方公里，其中：農(nóng)用地面積為490753.89公頃，占全縣土地總面積的95.50%；建設(shè)用地面積為4259.26公頃，占全縣土地總面積的0.83%。其他土地面積為18866.43公頃，占全縣土地總面積的3.67%。

二、土地儲備中的主要問題

1、土地利用水平不高

我縣自然條件較差，土地開發(fā)利用效率低，土地前期開發(fā)投入少，基礎(chǔ)條件改善緩慢，群眾對土地基本農(nóng)田保護(hù)積極性不高，土地利用水平不高。

2．重利用輕保護(hù)

在對土地資源的利用中，重用輕養(yǎng)現(xiàn)象普遍存在，資源破壞比較嚴(yán)重。加之土地儲備工作是一門全新的工作，政府及有關(guān)部門對該項(xiàng)工作的重要性認(rèn)識不足，部分應(yīng)納入政府儲備的土地未按規(guī)定未列入儲備范圍。

3、土地儲備資金籌集困難

由于我縣是國列貧困縣，縣財政十分困難，土地儲備資金東借西湊，對土地儲備工作帶來嚴(yán)重影響。

4．可儲備土地資源后備資源開發(fā)潛力有限

全縣因縣城區(qū)位限制，縣城面積狹小，加之近幾年城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快，建設(shè)用地供應(yīng)很緊缺，易開發(fā)的優(yōu)質(zhì)后備土地資源越來越少，土地儲備難度不斷加大。同時，由于全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，土地專項(xiàng)整治資金欠缺的剛性約束依然嚴(yán)峻，規(guī)劃期可挖掘潛力小。

三、指導(dǎo)思想

以黨的十七大、十七屆四中全會精神為指導(dǎo)，按照“向西延伸、零星收集”的總體思路，充分發(fā)揮基礎(chǔ)資源運(yùn)營優(yōu)勢和效益，規(guī)范城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地儲備經(jīng)營體制，實(shí)現(xiàn)政府對土地一級市場的高度壟斷，建立“公平、公開、公正、規(guī)范”的土地經(jīng)營市場，加大儲備土地挖潛力度，有效控制新增用地規(guī)模不斷提高節(jié)約集約用地水平，進(jìn)一步盤活國有土地資產(chǎn)，最大限度地提高城市建

設(shè)管理水平，走出一條“以城養(yǎng)城、以城建城、以城興城”的城市經(jīng)營發(fā)展道路。

四、工作目標(biāo)

規(guī)范城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地儲備經(jīng)營體制，建立“一個口子進(jìn)、一個池子蓄、一個口子出”的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地儲備、開發(fā)、經(jīng)營新體制?？h城規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地，一律按照城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、土地利用計劃和法定程序，通過對土地的征用、收購、置換、轉(zhuǎn)制和到期回收等方式，將分散在不同使用者手中的土地集中起來，進(jìn)行前期開發(fā)后，有計劃地將其投入市場公開出讓，最大限度地創(chuàng)造城市土地的經(jīng)濟(jì)價值，并利用城市土地升值所帶來的效益，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從根本上改善城市的硬件條件和人居環(huán)境。

五、主要內(nèi)容

土地收購儲備經(jīng)營是經(jīng)營城市的核心，是指在政府主導(dǎo)下，土地儲備機(jī)構(gòu)按照城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和土地利用計劃，對城市規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地進(jìn)行統(tǒng)一收購，統(tǒng)一儲備，統(tǒng)一進(jìn)行以基礎(chǔ)設(shè)施為主的前期開發(fā)，依據(jù)土地法規(guī)，按市場化方式向社會供應(yīng)土地，取得土地收益的行為。城鎮(zhèn)土地儲備管理經(jīng)營主要包括以下內(nèi)容：

（一）土地收購儲備

土地儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和土地利用

計劃，會同建設(shè)局、發(fā)改局、財政局等部門共同擬定土地儲備計劃和土地儲備計劃，明確擬儲備土地的數(shù)量和范圍，報縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。、土地收購儲備的范圍： 為社會公共利益需要由政府依法收回的土地；土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者在規(guī)定的時間內(nèi)未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)被依法收回的土地；依法收回的荒蕪、閑置土地；因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要由政府指令收購的土地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因停止使用的原劃撥國有土地；為政府征收征用的土地；被依法沒收的土地；公路、工礦企業(yè)、學(xué)校等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的原劃撥國有土地；人民法院依法判決處置的土地；以出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；土地使用權(quán)人申請收購的土地；土地使用權(quán)人需要置換的土地；改變原批準(zhǔn)用途用于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性項(xiàng)目的土地。、土地收購儲備程序： 申請收購儲備，權(quán)屬核查，征詢意見，現(xiàn)場踏勘，費(fèi)用測算，方案報批，簽訂收購合同，支付土地安置補(bǔ)償款，權(quán)屬變更，納入政府儲備土地。

五、運(yùn)行方式

（一）國土局?jǐn)M定城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地儲備計劃，并報縣政府批準(zhǔn)。

（二）（縣土地儲備中心）擬定單宗土地收購方案，報國土局同意后收購入庫。

（三）國土局對入庫土地按照城鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行先期整理開發(fā)，完成道路、供排水、供熱、電力、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，提升土地價值。

（四）縣國土局負(fù)責(zé)辦理土地出讓具體業(yè)務(wù)。包括發(fā)布出讓公告、簽訂土地成交確認(rèn)書、出讓合同、辦理國有建設(shè)用地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

（五）土地出讓金使用。對于由縣政府儲備的土地，其土地在依法公開出讓后，首先由國土局及時將土地出讓金全部上繳財政；關(guān)于土地出讓金的使用方式，由國土局提出意見，財政局審核后，共同提交縣政府有關(guān)會議研究審定，之后根據(jù)會議審定情況，分階段、適量或用于城市土地儲備和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

六、規(guī)劃實(shí)施保障措施

（一）．建立部門領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施規(guī)劃目標(biāo)責(zé)任制

按照規(guī)劃確定的目標(biāo)和任務(wù)，建立部門領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施規(guī)劃的目標(biāo)責(zé)任制。把規(guī)劃實(shí)施工作列為部門工作的重要內(nèi)容，確?？傮w規(guī)劃得到貫徹落實(shí)。

（二）建立項(xiàng)目用地前期審查制度

加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，對項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)模，進(jìn)行規(guī)劃實(shí)施評估和審查論證，建立和完善建設(shè)項(xiàng)目審批部門間的協(xié)調(diào)聯(lián)動

機(jī)制與信息共享機(jī)制，項(xiàng)目建設(shè)用地單位申報批準(zhǔn)或核準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目時，必須附具建設(shè)項(xiàng)目用地審查意見，（三）加強(qiáng)土地執(zhí)法力度

建立健全土地執(zhí)法部門聯(lián)動制度、建設(shè)垂直型監(jiān)察體制、落實(shí)巡查制度、加強(qiáng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)、加大監(jiān)管力度。通過輿論、行政和司法手段監(jiān)督土地規(guī)劃的實(shí)施。對于違法用地，堅(jiān)決依法查處，維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性。

（四）加大土地儲備金的籌措力度

進(jìn)一步加大資金籌措力度，通過財政，銀行貸款等多渠道籌集土地儲備的資金，確保每宗土地儲備資金及時到位。

（五）建立規(guī)劃實(shí)施的動態(tài)監(jiān)測平臺

建立全縣統(tǒng)一的土地儲備規(guī)劃管理信息系統(tǒng)，對城鎮(zhèn)土地儲備的規(guī)劃用地信息進(jìn)行及時準(zhǔn)確的更新，實(shí)現(xiàn)全縣規(guī)劃管理一張圖，有效地對規(guī)劃實(shí)施進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測。

七、附表

（一）xx縣土地儲備中期規(guī)劃（2012年—2015年）

（二）xx縣土地儲備長期規(guī)劃（2016年—2020年）

第五篇：土地儲備管理辦法

土地登記（registration Of land），也稱土地權(quán)利登記，是指由國家專門機(jī)關(guān)依法對土地的各項(xiàng)權(quán)利實(shí)行登記的制度。根據(jù)《土地登記規(guī)則》引第二條規(guī)定，我國土地登記是指國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。

土地登記的內(nèi)容是指反映在土地登記簿內(nèi)的土地登記對象質(zhì)和量方面的要素，包括土地權(quán)屬性質(zhì)與來源、土地權(quán)利主體、土地權(quán)利客體以及與這三方面直接相關(guān)的其他內(nèi)容。具體包括：土地所有者、使用者及他項(xiàng)權(quán)利者，土地權(quán)屬性質(zhì)，土地權(quán)屬來源，土地使用期限，土地面積，土地坐落及四至，土地用途，土地等級、地價，建筑占地面積，建筑容積率，建筑密度，建筑物類型等。

土地登記的基本程序：不同類型的土地登記在具體程序上雖然不盡相同，但總體上的基本程序可分為土地登記申請、權(quán)屬審核、注冊登記、核發(fā)證書五個步驟。

申請人向土地登記機(jī)關(guān)申請土地登記，應(yīng)當(dāng)提交必要的文件資料包括：

（1）《土地登記申請書》；

（2）申請人身份證明；

（3）土地權(quán)屬來源證明；

（4）地上附著物權(quán)屬證明。

房屋用地

房屋用地是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施所占用的土地,包括房屋占用的土地和按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施占用的土地。

房屋用地面積

房屋用地面積是以丘（地表上一塊有界空間的地塊）為單位進(jìn)行測算。下列土地不計入用地面積：

（1）無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地；

（2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地；

（3）已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地；

（4）其他按規(guī)定不計入用地的面積。

（5）按照規(guī)劃審核列為綠化用地的面積。

房屋用地按用途分類

1.住宅用地

【住宅用地】是指供居住的各類房屋用地。

2、工業(yè)倉儲用地

【工業(yè)用地】 是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。

【倉儲用地】 是指國家、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）及地方的儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設(shè)備等用地。

3.商業(yè)金融業(yè)用地

【商業(yè)服務(wù)業(yè)用地】是指各種商店、公司、修理服務(wù)部、生產(chǎn)資料供應(yīng)站、飯店、旅社、對外經(jīng)營的食堂、文印騰寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉(zhuǎn)運(yùn)站等用地。

【旅游業(yè)用地】是指主要為旅游業(yè)服務(wù)的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。

【金融保險業(yè)用地】是指銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險公司等用地。

4.市政用地

【市政公用設(shè)施用地】是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電（所）站、煤氣站、供熱中心、環(huán)衛(wèi)所、公共廁所、火葬場、消防隊(duì)、郵電局（所）及各種管線工程專用地段等用地。

【綠化用地】是指公園、動植物園、陵園、風(fēng)景名勝、防護(hù)林、水源保護(hù)林以及其他公共綠地等用地。5.公共建筑用地

【公共建筑用地】是指文化、體育、娛樂、機(jī)關(guān)、科研、設(shè)計、教育、醫(yī)衛(wèi)等用地。其中：

【文、體、娛用地】是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀(jì)念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團(tuán)體等用地。

【機(jī)關(guān)、宣傳用地】是指行政及事業(yè)機(jī)關(guān)、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺、電視臺、出版社、報社、雜志社等用地。

【科研設(shè)計用地】是指科研、設(shè)計機(jī)構(gòu)用地。如研究院（所）、設(shè)計院及其試驗(yàn)室、試驗(yàn)場等科研、設(shè)計用地。

【教育用地】 是指大專院校、中等專業(yè)學(xué)校、職業(yè)學(xué)校、干校、黨校，中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、業(yè)余進(jìn)修院（校）、工讀學(xué)校等用地。

【醫(yī)衛(wèi)用地】 是指醫(yī)院、門診部、保健院（站、所）療養(yǎng)院（所）、救護(hù)站、血站、衛(wèi)生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫(yī)學(xué)化驗(yàn)、藥品檢驗(yàn)等用地。

6.交通用地

【交通用地】是指鐵路、民用機(jī)場、港口碼頭及其他交通用地。其中：

【鐵路用地】 是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地。

【民用機(jī)場用地】 是指民用機(jī)場及其附屬設(shè)施用地。

【港口碼頭用地】 是指專供客、貨運(yùn)船?？康膱鏊玫?。

【其他交通用地】 是指車場（站）、廣場、公路、街、巷、小區(qū)內(nèi)的道路等用地。

7.其他用地

包括軍事設(shè)施、涉外、宗教、監(jiān)獄類特殊用地、水域用地、水田菜地旱地園地類農(nóng)用地和各種未利用土地、空閑地等其他用地。

土地管理

【土地管理】 是指國家用于維護(hù)土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，以及貫徹執(zhí)行國家在土地開發(fā)、利用、保護(hù)、改造等方面的政策而采取的行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)的綜合性措施?，F(xiàn)階段我國土地管理的實(shí)質(zhì)是政府處理土地事務(wù)、協(xié)調(diào)土地關(guān)系的活動，即行使國家權(quán)力的過程。

【地籍】 是指反映土地的位置（地界、地號）、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途（地類）等基本狀況的簿籍（或清冊），也稱土地的戶籍。

【地籍管理】 是指國家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的以地籍調(diào)查（測量）、土地登記、土地統(tǒng)計和土地分等定級等為主要內(nèi)容的國家措施

【土地使用權(quán)劃撥】 是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

【土地使用權(quán)出讓】 是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

定義：[農(nóng)用地轉(zhuǎn)用]是指按照和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限獲得批準(zhǔn)后，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變其他用途的行為。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用又稱為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是指將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，國家規(guī)定凡建設(shè)占用土地涉及農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

用于非農(nóng)建設(shè)有以下情形之一者，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)：

（一）征用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)用地的；

（二）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用本集體農(nóng)用地的；

（三）使用國有農(nóng)用地；

（四）需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的其他土地。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用通常征地范圍都在靠近城市的農(nóng)村和郊區(qū)，有利于土地的利用和綜合發(fā)展。但基礎(chǔ)用地一般不會遭到征用。因?yàn)閲矣修r(nóng)業(yè)用地保持在18億畝這條紅線的規(guī)定。也就是說大部分被征用的農(nóng)用地都為貧瘠土地或低產(chǎn)田。

[土地一級開發(fā)]是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。（房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)）

土地一級開發(fā)流程

（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。

（二）市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。

（三）通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實(shí)施方式等。

（四）編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項(xiàng)目土地一級開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。

（五）通過聯(lián)審會的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體

1、土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的（政府主導(dǎo)型），由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。

2、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的（市場化），由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議

（六）土地儲備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)

(七)如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。

（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。

組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。

（九）組織驗(yàn)收

建設(shè)項(xiàng)目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：

1、審核土地一級開發(fā)成本

2、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求

3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)

4、納入市土地儲備庫

盈利模式、工程總承包模式

土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。市土地儲備中心按照總建設(shè)成本的一定百分比作為經(jīng)營利潤（北京市規(guī)定利潤率不高于預(yù)計成本的8％）。

2、利潤分成模式

重慶市的土地一級開發(fā)采用的是這種方式，土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進(jìn)行土地一級開發(fā)，生地變成熟地之后，土地儲備中心進(jìn)行招拍掛出讓，出讓所得扣除開發(fā)成本后在市政府和企業(yè)之間按照一定的比例進(jìn)行分成。

3、土地補(bǔ)償模式

土地一級開發(fā)企業(yè)在完成規(guī)定的土地一級開發(fā)任務(wù)后，土地儲備中心并不是給予現(xiàn)金計算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為補(bǔ)償（可能需要走形式上的招拍掛）。此種方式的利潤率會高于第一種模式，但是對于企業(yè)的現(xiàn)金流壓力會比較大。

土地儲備管理辦法

第一章 總 則

第一條 為完善土地儲備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)〔2001〕15號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》(國辦發(fā)〔2006〕100號)，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。

土地儲備工作的具體實(shí)施，由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

第三條 土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的。

第四條 市、縣人民政府國土資源管理、財政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行等部門，按照職責(zé)分工，各負(fù)其責(zé)，互相配合，保證土地儲備工作順利開展。

第五條 建立信息共享制度?？h級以上人民政府國土資源管理、財政及人民銀行相關(guān)分支行要將土地儲備與供應(yīng)數(shù)量、儲備資金收支、貸款數(shù)量等信息按季逐級匯總上報主管部門，并在同級部門間進(jìn)行。第二章 計劃與管理

第六條 各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場的需要，合理確定儲備土地規(guī)模，儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地。

第七條 土地儲備實(shí)行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行相關(guān)分支行等部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃、總體規(guī)劃、土地利用計劃和土地市場供需狀況等共同編制土地儲備計劃，報同級人民政府批準(zhǔn)，并報上級國土資源管理部門備案。

第八條 土地儲備計劃應(yīng)包括：

(一)儲備土地規(guī)模；

(二)儲備土地前期開發(fā)規(guī)模；

(三)儲備土地供應(yīng)規(guī)模；

(四)儲備土地臨時利用計劃；

(五)計劃末儲備土地規(guī)模。

第九條 市、縣人民政府國土資源管理部門實(shí)施土地儲備計劃，應(yīng)編制項(xiàng)目實(shí)施方案，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。第三章 范圍與程序

第十條 下列土地可以納入土地儲備范圍：

(一)依法收回的國有土地；

(二）收購的土地；

(三)行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；

(四)已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、批準(zhǔn)手續(xù)的土地；

(五)其他依法取得的土地。

第十一條 市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。

第十二條 因?qū)嵤┻M(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，應(yīng)由國土資源管理部門報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法對土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)。對政府有償收回的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。

第十三條 根據(jù)土地儲備計劃收購國有土地使用權(quán)的，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購合同。收購?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由土地儲備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國土資源管理、財政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。完成收購程序后的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。

第十四條 政府行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。

第十五條 已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。第四章 開發(fā)與利用

第十六條 對納入儲備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國土資源管理部門批準(zhǔn)，土地儲備機(jī)構(gòu)有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時利用及為儲備土地、實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動。

第十七條 市、縣人民政府可根據(jù)需要，對產(chǎn)權(quán)清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)。供應(yīng)已發(fā)證儲備土地前，應(yīng)收回土地證書，設(shè)立的，要先行依法解除。

第十八條 土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。

第十九條 前期開發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，要按照有關(guān)規(guī)定，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位。

第二十條 土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對納入儲備的土地采取必要的措施予以保護(hù)管理，防止侵害儲備行為的發(fā)生。

第二十一條 在儲備土地未供應(yīng)前，土地儲備機(jī)構(gòu)可將儲備土地或連同地上建(構(gòu))筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設(shè)立抵押權(quán)的儲備土地臨時利用，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應(yīng)。第五章 土地供應(yīng)

第二十二條 儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)厥?、縣土地供應(yīng)計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地。

第二十三條 依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納入儲備滿兩年未供應(yīng)的，在下達(dá)下一農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃時扣減相應(yīng)指標(biāo)。第六章 資金管理

第二十四條 土地儲備資金收支管理嚴(yán)格執(zhí)行《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》(財綜〔2007〕17號)的規(guī)定。

第二十五條 土地儲備機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請的貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機(jī)構(gòu)必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。土地儲備機(jī)構(gòu)舉借的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與土地儲備計劃、土地儲備資金項(xiàng)目預(yù)算相銜接，并報經(jīng)同級財政部門批準(zhǔn)，不得超計劃、超規(guī)模貸款。土地儲備機(jī)構(gòu)申請貸款時，應(yīng)持財政部門的貸款規(guī)模批準(zhǔn)文件及同級人民政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案等書面材料向當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)申請擔(dān)保貸款。商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照商業(yè)原則在批準(zhǔn)的規(guī)模內(nèi)發(fā)放。土地儲備貸款應(yīng)實(shí)行?？顚Ｓ?、封閉管理，不得挪用。

政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價值按照市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照抵押程序執(zhí)行。

商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、完整、及時地向人民銀行建立的全國統(tǒng)一的報送土地儲備機(jī)構(gòu)的土地儲備貸款相關(guān)信息。在貸款發(fā)放前，商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查詢貸款儲備機(jī)構(gòu)的信息，對有不良記錄的土地儲備機(jī)構(gòu)審慎發(fā)放貸款。商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)監(jiān)管要求，合理、科學(xué)確定貸款期限。

第二十六條 土地儲備機(jī)構(gòu)舉借商業(yè)銀行及其他的，必須按貸款合同約定，及時足額償還貸款本息。

第二十七條 各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)資金風(fēng)險管理，不得以任何形式為第三方提供擔(dān)保。第七章 附 則

第二十八條 各省、直轄市及計劃單列市人民政府國土資源管理部門可依據(jù)本辦法規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，會同財政部門、人民銀行制定具體實(shí)施辦法。

第二十九條 本辦法由國土資源部會同財政部、中國人民銀行負(fù)責(zé)解釋。

第三十條 本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施。

國土資源部

財 政 部

中國人民銀行

二○○七年十一月十九日