第一篇：論我國(guó)征收房產(chǎn)稅的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)與管理 課程論文

北京大學(xué) 政府管理學(xué)院 王單一

論我國(guó)征收房產(chǎn)稅的必要性

近幾年來(lái)，為遏制過快上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，國(guó)家密集出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，從財(cái)稅、金融、法規(guī)再到各種限購(gòu)令，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心不可謂不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)也似乎進(jìn)入了一場(chǎng)各方相互博弈的膠著期；我們不能忽視房地產(chǎn)調(diào)控取得的成績(jī)和積累的經(jīng)驗(yàn)，但是如果不能深入分析我國(guó)住房發(fā)展矛盾，從更寬廣、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角構(gòu)建和完善我國(guó)住房制度，就會(huì)陷入“為房?jī)r(jià)而治房?jī)r(jià)”的怪圈；從體制和機(jī)制上做根本性的改革，著力解決觸及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的制度性問題和核心問題，已經(jīng)成為當(dāng)前我們不得不面對(duì)的課題。改革房地產(chǎn)稅費(fèi)制度和地方政府政績(jī)考核體系，又是制度問題的重中之重。

個(gè)人住房房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)稅費(fèi)制度改革的重要一環(huán)，已經(jīng)稱為各界討論的熱點(diǎn)問題之一，本文將結(jié)合我國(guó)目前房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況分析征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅的必要性。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房房產(chǎn)稅 必要性

一、個(gè)人住房房產(chǎn)稅的概念和范疇

目前，學(xué)者普遍贊同的一個(gè)闡釋方式，是將房地產(chǎn)稅分為廣義和狹義兩種，廣義房地產(chǎn)稅既包括對(duì)土地本身及所提供的服務(wù)課稅，又包括對(duì)土地的附著物、構(gòu)筑物等土地改良物所課征的賦稅（如房屋稅、土地改良稅），對(duì)土地或土地改良物交易行為的課稅（如契稅、印花稅）以及對(duì)土地的不當(dāng)利用行為的賦稅（如空地稅、荒地稅等）。狹義的房產(chǎn)稅，又被稱為房屋稅或房產(chǎn)稅，是指單純以房屋及其產(chǎn)權(quán)、使用交易為課稅對(duì)象的稅種，或以房產(chǎn)與地產(chǎn)的共同體為課稅物所征收的賦稅。①

1.房產(chǎn)稅是要對(duì)個(gè)人住房征稅并進(jìn)行稅制設(shè)計(jì)

目前，無(wú)論是理論上探討的房產(chǎn)稅，還是實(shí)踐中試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，實(shí)際上都是對(duì)我國(guó)1986年9 月15日由國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》中規(guī)定的房產(chǎn)稅制度進(jìn)行改革，即上文我們提到的狹義的房產(chǎn)稅。

首先是房產(chǎn)稅征稅范圍的擴(kuò)大：即對(duì)個(gè)人住房要征稅。原條例中規(guī)定要按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收財(cái)產(chǎn)持有稅。但房產(chǎn)稅征收范圍只包括城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性房屋和出租房屋，而對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)（即個(gè)人住房）① 董潘等《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》2012年3月第一版 第268頁(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)與管理 課程論文

免稅；而現(xiàn)在要推出的新房產(chǎn)稅則是要擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，即要對(duì)居民居住的個(gè)人住宅也要征收房產(chǎn)稅。

其次還要對(duì)住宅房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率、征收方法等方面進(jìn)行改革。如原條例中規(guī)定房產(chǎn)稅的計(jì)稅金額是按房產(chǎn)余值征稅，即按房產(chǎn)原值一次減除10～30% 后的余值計(jì)算繳納；計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)年稅率為1.2% ；對(duì)于房產(chǎn)出租，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的，稅率則為12%。而現(xiàn)在要進(jìn)行的房產(chǎn)稅改革重點(diǎn)則是要對(duì)上述計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行改革，要將原先按房產(chǎn)原值余值計(jì)稅改為按評(píng)估值也就是市場(chǎng)價(jià)值計(jì)稅，即應(yīng)稅住房的計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值。② 如上海試點(diǎn)方案就是暫以應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)的。

再次還要對(duì)住房房產(chǎn)稅的減免稅問題進(jìn)行稅制設(shè)計(jì)，要體現(xiàn)出對(duì)百姓基本居住需求的充分考慮以及對(duì)困難群體的特殊關(guān)照。如上海試點(diǎn)方案規(guī)定：對(duì)居民家庭新購(gòu)房給予人均60平方米的住房面積（住房建筑面積）免稅。而重慶只是對(duì)主城的存量與增量的獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房，征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%～1.2%。③

2.房產(chǎn)稅是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅

一般說來(lái)，房地產(chǎn)稅從廣義上講分布于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和保有的各個(gè)環(huán)節(jié)。按我國(guó)目前來(lái)說，房地產(chǎn)稅在開發(fā)占有階段包括耕地占用稅；交易階段包括契稅、印花稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅；持有階段包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市維護(hù)建設(shè)稅。從狹義上講，房地產(chǎn)稅收僅包括持有階段的房產(chǎn)稅。而現(xiàn)在我國(guó)要推出的房產(chǎn)稅屬于狹義上的房地產(chǎn)持有（保有）環(huán)節(jié)的稅種。以后改革的方向是要把房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅合并，要改變?cè)瓉?lái)“重流通，輕持有”的房地產(chǎn)稅收思路，推進(jìn)持有環(huán)節(jié)稅收；因?yàn)榻灰篆h(huán)節(jié)稅過重不利于二手房的交易，持有環(huán)節(jié)稅過輕，導(dǎo)致持有成本低，會(huì)使房產(chǎn)投機(jī)增多，不利于房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

二、征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅可借鑒外國(guó)經(jīng)驗(yàn)④

個(gè)人住房房產(chǎn)稅是世界上普遍征收的一種稅。目前，世界上130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)都對(duì)住房征收房產(chǎn)稅，而他們的通行做法中最突出的就是把房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的重要工具。相對(duì)而言，房產(chǎn)是透明度較高的財(cái)產(chǎn)，由于房產(chǎn)不能移動(dòng)、稅基固定，對(duì)于調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的財(cái)產(chǎn)稅來(lái)說，最容易把握、可操作性最強(qiáng)的就是房產(chǎn)稅。

1.英國(guó)：樓房居民沒有土地所有權(quán)

②③ 徐策《對(duì)我國(guó)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的思考》，載于《宏觀經(jīng)濟(jì)管理》，2010年第12期第24-25頁(yè)。

郭宏寶《房產(chǎn)稅改革目標(biāo)三種主流觀點(diǎn)的評(píng)述——以滬渝試點(diǎn)為例》，載于《經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理》，2011年第8期第53-61頁(yè)。④ 資料來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)http://news.dichan.sina.com.cn/2012/08/17/549146.html

房地產(chǎn)開發(fā)與管理 課程論文

英國(guó)房地產(chǎn)稅的叫法在本國(guó)也不統(tǒng)一。英格蘭、蘇格蘭和威爾士叫“家庭稅”，而北愛爾蘭就叫“市政服務(wù)稅”。2008年，英格蘭平均每個(gè)家庭交納的房地產(chǎn)稅為1146英鎊。

在英國(guó)，買了房子并不一定就買了土地，有的房屋土地僅有一定期限的使用權(quán)。獨(dú)立房屋土地所有權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)可以統(tǒng)一，但公寓住宅則不同，因?yàn)槭菐资畱?、幾百戶人共用一塊土地，此時(shí)房屋所有者擁有的只是土地的“租期”，土地所有權(quán)也許在某個(gè)人手里，也許在政府手里。英國(guó)法律規(guī)定樓房如果多于2/3的業(yè)主投票同意購(gòu)買土地所有權(quán)，那就必須首先成立一個(gè)公司，以公司的名義購(gòu)買樓房宅基地，這時(shí)，土地實(shí)際上就是法人所有，也就是為買這塊土地所成立的公司股東集體所有

英國(guó)的房地產(chǎn)的估價(jià)由政府開發(fā)的專用軟件自動(dòng)完成，稅額從個(gè)人工資賬戶或養(yǎng)老金賬戶自動(dòng)劃撥到市政房產(chǎn)稅交納賬戶，無(wú)需個(gè)人參與。完稅后，如果個(gè)人有異議，可以提出復(fù)核，發(fā)現(xiàn)誤差，多退少補(bǔ)。另外，英國(guó)對(duì)非居民住房的房地產(chǎn)稅單獨(dú)征收，包括商業(yè)用房、市鎮(zhèn)及村莊的辦公用房。非居民住房的房地產(chǎn)稅雖然也由地方政府征收，但要交中央政府，然后中央政府按照各地人口平均分配使用，其作用就是富裕地區(qū)支持貧困地區(qū)。

英國(guó)房地產(chǎn)稅稅率是累進(jìn)稅率，但各個(gè)郡的稅級(jí)和邊際稅率均不相同，我們僅以2006年英格蘭的房地產(chǎn)稅級(jí)稅率為例，說明這個(gè)問題。英格蘭的房地產(chǎn)稅級(jí)分為8級(jí)，用英文字母A到H表示，并把D級(jí)作為參照級(jí)，每年的房地產(chǎn)稅只規(guī)定D級(jí)的稅值，其他級(jí)別的稅值自然產(chǎn)生。

2004年，英國(guó)平均房?jī)r(jià)已比1995年高163%，投資性購(gòu)房個(gè)人貸款行為在2004年以前的5年中猛增。英國(guó)政府通過各種稅收辦法，使英國(guó)的“房?jī)r(jià)收入比”在2004年于第四季度回落，2005年繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到有效平抑。

英國(guó)模式的優(yōu)點(diǎn)在于多手段、多角度，避免單一手段被市場(chǎng)力量化解。征收資本增值稅是抑制房產(chǎn)投機(jī)最有效的手段，因?yàn)橥稒C(jī)者購(gòu)房就是為了未來(lái)的升值空間，如果要繳納高額的增值稅，那他就要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。稅收政策也減輕了首次置業(yè)者的負(fù)擔(dān)，加大了購(gòu)置第二套以上住房者的成本，并將征稅用于建設(shè)保障住房，補(bǔ)貼中低收入群體。

2．德國(guó)：炒房者無(wú)利可圖

在德國(guó)，只要有房產(chǎn)，一般需交納房產(chǎn)稅，只有當(dāng)房產(chǎn)是文物，而且維護(hù)費(fèi)用超過房產(chǎn)收益時(shí)，可以提出免稅申請(qǐng)。

房產(chǎn)稅是地方稅，有專門的《房產(chǎn)稅法》。計(jì)算方式相對(duì)簡(jiǎn)單，是按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5%。后，再乘以當(dāng)?shù)卮_定的稅率。例如，本報(bào)德國(guó)分社的房產(chǎn)近140平方米，按此規(guī)定，計(jì)算的結(jié)果是每年分季度交納900余歐元。這一數(shù)字相對(duì)固定，因?yàn)椤敖y(tǒng)一的征稅值”在德國(guó)西部是按1964年1月1日的數(shù)字確定，在東部是按1935年1月1日的數(shù)字確定，雖然法律要求每6年需重新核算“統(tǒng)一的征稅值”，但實(shí)際上沒有做到，所以德國(guó)目前認(rèn)為此征稅值低于實(shí)際房產(chǎn)價(jià)值。

房產(chǎn)購(gòu)置稅可以說是更重要的調(diào)節(jié)手段。每購(gòu)置一處房產(chǎn)，需按房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值交納一定數(shù)量的稅。這個(gè)稅也是地方稅，相應(yīng)地，有一部《房產(chǎn)購(gòu)置稅法》。在德國(guó)，房產(chǎn)購(gòu)置稅基本上是按房產(chǎn)價(jià)值的3.5%征收，各個(gè)聯(lián)邦州有所不同。例如，首都柏林從2007年1月1日開始為4.5%。

房地產(chǎn)開發(fā)與管理 課程論文

在德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投機(jī)資本難以獲得成功，房市發(fā)展穩(wěn)定。就是因?yàn)榈聡?guó)政府沒有把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”。目前德國(guó)有8200萬(wàn)人口，而住房總數(shù)達(dá)到4000萬(wàn)套。同時(shí)，德國(guó)每年還有25萬(wàn)套新公寓竣工，在很大程度上平抑了房?jī)r(jià)的上漲。

德國(guó)明確房地產(chǎn)行業(yè)的定位，即福利而非支柱產(chǎn)業(yè)，這對(duì)于保障住房供求相對(duì)均衡至關(guān)重要。對(duì)于住房欠賬較多的國(guó)家而言，借鑒德國(guó)模式在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。如果在借鑒同時(shí)，加大保障住房的建設(shè)力度，確保中低收入階層的住房需求，將能起到積極的調(diào)控效果。

三、中國(guó)征收房產(chǎn)稅的必要性

1． 房產(chǎn)稅有利于完善稅制、完善地方稅體系并開辟地方政府新的收入來(lái)源 我國(guó)自從實(shí)施分稅制以來(lái)，地方政府稅收少且征收難度大，為了完成并沒有減少的公共事務(wù)，地方政府只有依靠土地收益來(lái)解決財(cái)政問題。如進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，對(duì)非營(yíng)利性住房開征保有稅，地方政府便可獲得大量穩(wěn)定的稅源收入，逐漸擺脫對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。

從國(guó)際上征收房產(chǎn)稅國(guó)家的實(shí)踐看，地方財(cái)政收入的傳統(tǒng)主要支柱就是房產(chǎn)稅，如英國(guó)房產(chǎn)稅占地方財(cái)政構(gòu)成的比例達(dá)到100%、美國(guó)各州在50-80%之間、法國(guó)69%、加拿大85%、南非57%、日本32% ⑤?？梢?，房產(chǎn)稅是很多國(guó)家地方財(cái)政的主要構(gòu)成部分，這使地方財(cái)政有了長(zhǎng)期的穩(wěn)定來(lái)源，進(jìn)而促使地方政府的行政實(shí)現(xiàn)從短期行為向長(zhǎng)期可持續(xù)行為的轉(zhuǎn)變。我國(guó)全面推行房產(chǎn)稅后，由于稅收基數(shù)較大，可以長(zhǎng)期成為地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，使其擺脫“土地財(cái)政”，實(shí)現(xiàn)地方的可持續(xù)發(fā)展。

2.征收房產(chǎn)稅可以遏制投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展

造成我國(guó)目前房?jī)r(jià)居高不下，二次房產(chǎn)調(diào)控效果不夠理想的一個(gè)重要原因就是投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象—買房，等待升值，再賣房。征收房產(chǎn)稅可以有效地降低房產(chǎn)的投機(jī)價(jià)值。這是由于投機(jī)者購(gòu)房后要面對(duì)直接的確定稅負(fù)，而房產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)政府的重拳出擊下面臨不確定的未來(lái)，使得房地產(chǎn)的投機(jī)屬性大為削弱。另外開征新購(gòu)房產(chǎn)稅，不傷及改善型需求，并提高了房地產(chǎn)保有成本，將對(duì)房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求產(chǎn)生抑制作用。這種抑制投資和投機(jī)需求的調(diào)控方式，對(duì)于囤積了住房的消費(fèi)者來(lái)說，未來(lái)若干年內(nèi)可以從容地做出出售或出租的選擇，徹底改變消費(fèi)者囤積房源和閑置的行為，提高住房的利用率，并抑制房?jī)r(jià)過快上漲。

另外，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅這樣的財(cái)產(chǎn)稅，可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種規(guī)范的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和稅負(fù)約束。在房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)之下，不僅可以增加住房市場(chǎng)上中小戶型的需求比例，從而有利于集約利用土地，促進(jìn)城市化健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變，還可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場(chǎng)，提高社會(huì)中不動(dòng)產(chǎn)資源配置的效率，同時(shí)可以促使不動(dòng)產(chǎn)投資、投機(jī)行為收斂，有利于弱化住房?jī)r(jià)格過快上漲及導(dǎo)致市場(chǎng)大起大落的可能性，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

⑤ 數(shù)據(jù)來(lái)源：EPS區(qū)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù) 轉(zhuǎn)引自網(wǎng)絡(luò)http://004km.cn，2011年1月27日。

Arthur Cecil Pigou 《福利經(jīng)濟(jì)學(xué)》，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2006 年。

孫瑞玲 《個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革研究》，載《改革與戰(zhàn)略》2012年第4期，第76-79頁(yè) ⑧

第二篇：論房產(chǎn)稅在我國(guó)征收的必要性

北京信息科技大學(xué)

民商法期末設(shè)計(jì)

論房產(chǎn)稅在我國(guó)征收的必要性

[摘要]隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的弊端日益凸顯，開征房地產(chǎn)稅必將成為我國(guó)下一步稅制結(jié)構(gòu)創(chuàng)新的重要內(nèi)容，這對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展、調(diào)節(jié)收入與財(cái)產(chǎn)差距、構(gòu)建地方稅體系具有重大戰(zhàn)略意義。本文從房地產(chǎn)稅的發(fā)展歷程、財(cái)稅體制改革、開征房地產(chǎn)稅的積極效應(yīng)、對(duì)于相關(guān)爭(zhēng)議的回應(yīng)及發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)房產(chǎn)稅制改革現(xiàn)狀五個(gè)方面分析了我國(guó)房地產(chǎn)稅立法的必要性。

[Abstracts]With the development of market economy, the drawbacks of the real estate industry has become increasingly prominent, the introduction of real estate tax will become the next step tax structure innovation important content, which promote the real estate industry long-term stable and healthy development, adjust income and property gap, build local tax system hasSignificant strategic significance.This paper analyzes the necessity of the legislation of real estate tax in China from five aspects: the development process of real estate tax, the reform of finance and taxation system, the positive effect of levying real estate tax, the response to relevant disputes and the reform of real estate tax system in developed countries or regions.[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅；改革立法；財(cái)稅體制改革

[Key words]Real estate tax;reform legislation;fiscal and taxation system reform 北京信息科技大學(xué)

民商法期末設(shè)計(jì)

一、房地產(chǎn)稅的產(chǎn)生與發(fā)展

房地產(chǎn)稅的前身是房產(chǎn)稅。其最后形成大致分為三個(gè)階段。第一階段是從1950年政務(wù)院公布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》到1984年恢復(fù)城市房地產(chǎn)稅之前，可統(tǒng)稱為工商稅制改革之前時(shí)期。1950年政務(wù)院發(fā)布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，規(guī)定全國(guó)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。同年6月，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1951年8月8日，政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。

第二階段是從1984年工商稅制改革恢復(fù)城市房地產(chǎn)稅到2011年房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)之前，稱為現(xiàn)行房產(chǎn)稅時(shí)期。1984年10月，全國(guó)改革工商稅制，國(guó)營(yíng)企業(yè)實(shí)行第二步利改稅，同時(shí)確定對(duì)企業(yè)恢復(fù)征收城市房地產(chǎn)稅。鑒于中國(guó)城市的土地屬于國(guó)有，使用者沒有土地產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和土地使用稅。1986年9月15日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當(dāng)年10月1日起施行。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。

第三階段起于2011年上海、重慶兩地宣布試點(diǎn)房產(chǎn)稅到2013年十八屆三中全會(huì)之前，這個(gè)階段屬于房產(chǎn)稅試點(diǎn)階段。2011年1月27日，上海、重慶兩地宣布次日開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，上海征收對(duì)象為本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房，稅率暫定0.6%；重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓以及無(wú)工作戶口無(wú)投資人員所購(gòu)二套房，稅率為0.5%一1.2%。其依據(jù)來(lái)自于國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議有關(guān)精神。國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》和國(guó)務(wù)院同意發(fā)展改革委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，明確提出適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍。

第四個(gè)階段為房地產(chǎn)稅立法階段，時(shí)間是從十八屆三中全會(huì)至今。十八屆三中全會(huì)決定中明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，這實(shí)際上是間接否定了之前從2011年啟動(dòng)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)模式。很多人認(rèn)為加快房地產(chǎn)稅立法就是將啟動(dòng)于2011年的房產(chǎn)稅試點(diǎn)向全國(guó)鋪開，實(shí)則不然。這從十八屆三中全會(huì)決定的表述中即可看出端倪。首先，房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅并不相同。其次，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的立足點(diǎn)在于改革，即通過加快房地產(chǎn)稅立法來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)稅改革，并非媒體所理解的通過房產(chǎn)稅全面鋪開來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。

二、財(cái)稅體制改革視野下的房地產(chǎn)稅

我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度是以1986年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》為依據(jù)，而2011年上海、重慶進(jìn)行的房產(chǎn)稅試點(diǎn)的依據(jù)則來(lái)自于國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神。從全面推進(jìn)依法治國(guó)的大背景來(lái)看，2011年起于上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)的合法性存在不足的問題。2000年的《中華人民共和國(guó)立法法》（2015年修訂）明確規(guī)定：稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度必須由人大立法。根據(jù)1985年全國(guó)人大對(duì)國(guó)務(wù)院的授權(quán)，國(guó)務(wù)院可以對(duì)稅收相關(guān)條例進(jìn)行調(diào)整，但是2011年上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)并未獲得全國(guó)人大的授權(quán)。即便是國(guó)務(wù)院對(duì)于上海、重慶兩地的公開授權(quán)也沒有。所以，2011年上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，試圖繞開房地產(chǎn)稅立法，依據(jù)現(xiàn)行1986年房產(chǎn)稅條例的修改來(lái)對(duì)地方房地產(chǎn)稅破冰，實(shí)際上破壞了法治，即便其動(dòng)機(jī)是調(diào)控房?jī)r(jià)，進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革，也是不值得鼓勵(lì)的。

實(shí)際上，十八屆三中全會(huì)決定與十八屆四中全會(huì)決定是姊妹篇。一個(gè)是全面深化改革，一個(gè)是全面依法治國(guó)，而現(xiàn)在看來(lái)，從一開始兩者就是統(tǒng)一體，一個(gè)是目標(biāo)，一個(gè)是方略，即改革與法治。站在改革與法治的高度來(lái)觀察房地產(chǎn)稅改革則會(huì)發(fā)現(xiàn)，從2011年的“房產(chǎn)稅試點(diǎn)”到2013年的“加快房地產(chǎn)稅立法”，背后是改革目標(biāo)和改革方略的根本轉(zhuǎn)折。前 北京信息科技大學(xué)

民商法期末設(shè)計(jì)

者立足于房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，試圖通過全面推開房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，改善民生問題；后者則立足于財(cái)稅體制改革，力圖以此為突破口來(lái)完善地方稅收體系，緩解分稅制之后中央與地方財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配的壓力。前者著力于行政手段。繞開復(fù)雜的法律程序，試圖快刀斬亂麻；后者則立足于法治，力圖通過全國(guó)人大主導(dǎo)的立法程序，收攏各路意見，建立較為完善的房地產(chǎn)稅制度.從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅改革的有效突破。

通過房地產(chǎn)稅改革思路的變化可以看到中央對(duì)于改革與法治關(guān)系的重新思考。即習(xí)近平同志在2014年2月28日全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第二次會(huì)議上的指出：“凡屬重大改革都要于法有據(jù)。在整個(gè)改革過程中，都要高度重視運(yùn)用法治思維和法治方式，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)立法工作的協(xié)調(diào)?！敝笤?014年5月發(fā)布的國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于2014年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中提出：推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作。在2015年4月發(fā)布的全國(guó)人大2015年立法規(guī)劃中，房地產(chǎn)稅法與環(huán)境稅法一起被列入了2015年全國(guó)人大立法規(guī)劃中的第三類預(yù)備項(xiàng)目之中。這些立法項(xiàng)目由有關(guān)方面抓緊調(diào)研和起草工作，視情在2015年或者以后安排全國(guó)人大常委會(huì)審議。而在2015年5月發(fā)布的國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中則刪去了推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作，保留了推進(jìn)環(huán)境稅立法相關(guān)工作。

十八屆三中全會(huì)決定中第五節(jié)專門論述了財(cái)稅體制改革的重要性及路線圖，明確指出：“財(cái)政上升為國(guó)家治理的基礎(chǔ)和重要支柱的高度，科學(xué)的財(cái)稅體制是優(yōu)化資源配置、維護(hù)市場(chǎng)統(tǒng)一、促進(jìn)社會(huì)公平、實(shí)現(xiàn)國(guó)家長(zhǎng)治久安的制度保障。”十八屆四中全會(huì)決定中明確提出：“加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域立法，保障公民人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、基本政治權(quán)利等各項(xiàng)權(quán)利不受侵犯，保障公民經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)等各方面權(quán)利得到落實(shí)。實(shí)現(xiàn)立法和改革決策相銜接，做到重大改革于法有據(jù)、立法主動(dòng)適應(yīng)改革和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要。”結(jié)合十八屆三中全會(huì)和四中全會(huì)的精神可以看出，決策層強(qiáng)調(diào)財(cái)稅體制改革需要通過立法方式來(lái)推動(dòng)，確保公民財(cái)產(chǎn)權(quán)不受侵犯。而財(cái)稅制度正是確保公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利不受侵犯的重點(diǎn)領(lǐng)域。再回過來(lái)看房地產(chǎn)稅的四個(gè)階段尤其是后兩個(gè)階段就會(huì)很好理解為什么三中全會(huì)后房產(chǎn)稅試點(diǎn)被實(shí)質(zhì)上叫停，而要加快推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法，到2015年全國(guó)人大立法計(jì)劃提法則變?yōu)椤坝捎嘘P(guān)方面抓緊調(diào)研和起草工作，視情在2015年或者以后安排全國(guó)人大常委會(huì)審議”。因?yàn)橹螄?guó)理政的方略發(fā)生了變化，通過立法方式推動(dòng)房地產(chǎn)稅改革的思路.要在整個(gè)財(cái)稅體制改革與立法的整個(gè)格局中進(jìn)行，所以不可能一蹴而就，必須穩(wěn)步推進(jìn)。當(dāng)然，穩(wěn)步推進(jìn)并非無(wú)限期推出.因?yàn)槭藢萌腥珪?huì)決定對(duì)于財(cái)稅體制改革整體上是有時(shí)間表的，那就是2020年要落實(shí)稅收法定原則。

三、開征房地產(chǎn)稅的積極效應(yīng)

1、促使供需平衡，增加有效供給

如果把房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)整體作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，可以說這二者依然是未來(lái)幾十年我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除了市場(chǎng)化軌道之外，還有基本保障軌道。這兩者必須在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中協(xié)調(diào)統(tǒng)籌而共同引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)調(diào)控新政運(yùn)行幾年以后依然矛盾重重。處理好這種矛盾需要系統(tǒng)性地理順相關(guān)制度和政策，整合優(yōu)化從土地開發(fā)環(huán)節(jié)到不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，再到住房的保有環(huán)節(jié)等整個(gè)流程中所有的稅費(fèi)，推行合理配套的改革。對(duì)于公眾關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控問題，要體現(xiàn)出“調(diào)控新政”的治本水準(zhǔn)，制度建設(shè)是不可忽視和回避的，而使保有環(huán)節(jié)的稅收成型并與土地開發(fā)、房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)合理協(xié)調(diào)，是制度建設(shè)的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)稅改革作為整個(gè)稅改重要的內(nèi)在組成部分，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而形成長(zhǎng)久的支撐力量，也涉及千家萬(wàn)戶的實(shí)際利益以及整個(gè)局面的和諧穩(wěn)定。此稅在住房保有環(huán)節(jié)從無(wú)到有，會(huì)影響相關(guān)方方面面利益主體的利益預(yù)期，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需更平衡 北京信息科技大學(xué)

民商法期末設(shè)計(jì)

一些，在整個(gè)社會(huì)即使不增加投入的假設(shè)前提下，原來(lái)很多的空置房也會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)出租或交易。這在資源配置上看，當(dāng)然是一件使整個(gè)市場(chǎng)中有效供給增加的好事，會(huì)減少房?jī)r(jià)動(dòng)不動(dòng)就往上沖的勢(shì)頭。雖然總體而言，它還不足以改變我們城鎮(zhèn)化水平一路走高過程中城鎮(zhèn)中心區(qū)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)曲線的基本大趨勢(shì)，但是可以使這個(gè)曲線的斜率低一些，使發(fā)展過程中大起大落的威脅與不良影響少一些。

2、推動(dòng)地方政府職能轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)財(cái)源建設(shè)

目前，我國(guó)的地方稅體系遠(yuǎn)未成型。1994年建立的稅制框架運(yùn)行和演變至今，從中央到以省為代表的地方之間分稅制的維系，主要是靠共享稅的“一刀切”，它規(guī)范了從北京、上海到西藏、青海的稅收分享標(biāo)準(zhǔn)：在主要稅種上，增值稅75%歸中央，25%歸地方；營(yíng)業(yè)稅名義上全歸地方，金融機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)稅則按照隸屬關(guān)系劃分。這種共享稅為主的框架，還是維系了分稅分級(jí)的基本規(guī)范性，但省以下的規(guī)范性則嚴(yán)重缺失。我們把各個(gè)省級(jí)行政區(qū)的省以下體制列出一覽表發(fā)現(xiàn)，即使是發(fā)達(dá)地區(qū)，也沒有真正進(jìn)入分稅制狀態(tài)，而是五花八門、復(fù)雜易變、討價(jià)還價(jià)色彩仍很濃厚的分成制和包干制。這幾年批評(píng)之聲不絕于耳的地方基層財(cái)政困難，地方天文數(shù)字的隱性負(fù)債，還有大家不斷抨擊的短期行為非常明顯的地方土地財(cái)政傾向，其中確實(shí)有體制原因，但并非是1994年分稅制改革造成的。因?yàn)槭∫韵碌母鲗蛹?jí)間財(cái)政體制安排并沒有真正落實(shí)分稅制。正是省以下的財(cái)政體制仍然在延續(xù)種種規(guī)范性極差的分成制和包干制，才和其他因素一起導(dǎo)致了基層財(cái)政困難、地方隱性負(fù)債和土地財(cái)政等問題。解決這個(gè)問題，出路就是使省以下的財(cái)政體制實(shí)際貫徹分稅制。

地方稅基的合理化、主體財(cái)源支柱稅種的建設(shè)與最適合地方掌握的不動(dòng)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅有著緊密聯(lián)系。房地產(chǎn)稅改革可以助力解決我國(guó)地方稅體系不成型的問題，為地方提供支柱稅種，進(jìn)而落實(shí)省以下分稅制，促使政府職能轉(zhuǎn)變和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康化。房地產(chǎn)稅的概念可寬可窄，廣義上房地產(chǎn)稅是指和房地產(chǎn)相關(guān)的所有稅收，狹義上是指不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。美國(guó)人把不動(dòng)產(chǎn)稅稱為propertytax或realestatetax，它是美國(guó)地方政府最主要的稅種，來(lái)自住房保有環(huán)節(jié)，而且每隔一段時(shí)間就要重評(píng)稅基，由地方通過立法程序和每年的預(yù)算程度決定具體征收方案和稅率。房地產(chǎn)稅成為地方政府最主要的財(cái)源，使得地方政府只要維持好市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、優(yōu)化本地投資環(huán)境、提升本地公共服務(wù)水平，財(cái)源建設(shè)問題就會(huì)自然地得到解決。在這種努力下，轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入升值軌道，地方政府也就不用側(cè)重于用短期行為和其他財(cái)源去解決主要的支出資金籌措問題。只要地方政府踏踏實(shí)實(shí)、不偏不倚地發(fā)揮好市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所要求的職能，整個(gè)財(cái)力分配體系里的支柱財(cái)源問題就一并解決，這是由內(nèi)生因素引致的職能轉(zhuǎn)變和激勵(lì)—兼容式優(yōu)化的制度建設(shè)。

因此，對(duì)于地方稅體系來(lái)說，這個(gè)稅制建設(shè)很重要，房地產(chǎn)稅最適合由地方政府掌握，使他們充分考慮怎樣優(yōu)化本地投資環(huán)境和提高公共服務(wù)水平。在自覺實(shí)行職能轉(zhuǎn)變的同時(shí)，地方的財(cái)源建設(shè)問題也隨每隔一段時(shí)間重評(píng)一次稅基的機(jī)制而一并解決了，即內(nèi)洽地結(jié)合了地方政府轉(zhuǎn)變職能和財(cái)源建設(shè)兩重目標(biāo)的一體化實(shí)現(xiàn)。

3、調(diào)節(jié)收入分配，優(yōu)化財(cái)產(chǎn)配置

收入分配效應(yīng)與我國(guó)改革開放以來(lái)的財(cái)產(chǎn)配置演變緊密相連。收入與財(cái)產(chǎn)這兩個(gè)概念在目前的收入分配格局里如影隨形，很多收入現(xiàn)金流是和財(cái)產(chǎn)配置以后產(chǎn)生的收益、溢價(jià)和影響力密切相關(guān)的，而且由于財(cái)產(chǎn)配置的作用，致使很多社會(huì)成員實(shí)際收入的差距進(jìn)一步擴(kuò)大。其中有一個(gè)更深刻的、也是民怨很大的問題，就是收入分配、財(cái)產(chǎn)配置秩序的紊亂和不公。對(duì)于老百姓而言，一些杰出的企業(yè)家、科學(xué)家和體育界、文藝界的成功人士有高收入或得到重獎(jiǎng)是可以被接受的，他們不能接受的是不公與腐敗問題，但今天我們先拋開不公和腐敗的問題來(lái)看與住房相關(guān)的財(cái)產(chǎn)配置領(lǐng)域，僅僅由于理財(cái)路線的不同就可能導(dǎo)致差異懸殊。實(shí)際 北京信息科技大學(xué)

民商法期末設(shè)計(jì)

上，我國(guó)很多“普通人”手上的資產(chǎn)存量其實(shí)是很大的。導(dǎo)致收入分配差距擴(kuò)大和我國(guó)當(dāng)前財(cái)產(chǎn)配置格局兩極分化的主要原因之一就是住房所形成的資產(chǎn)存量和存量溢價(jià)。

房地產(chǎn)稅顯然是調(diào)節(jié)收入分配和財(cái)產(chǎn)配置的優(yōu)化機(jī)制，可以減少兩極分化對(duì)于社會(huì)形成的負(fù)面影響。保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)下形成的合理局面應(yīng)該是：先富起來(lái)的人、住豪宅的人、有多套房的人，他們適當(dāng)?shù)貙?duì)公共財(cái)政收入多作一些貢獻(xiàn)，這符合支付能力原則，不會(huì)對(duì)他們傷筋動(dòng)骨。而公共財(cái)政收入中添加了這樣一些財(cái)力后，在更好地優(yōu)化稅制的同時(shí)，可以更好地去扶助處于相對(duì)弱勢(shì)的社會(huì)成員，使其共享改革開放的成果，提升他們的幸福感。

4、提升直接稅比重，減少稅收痛苦

在我國(guó)，低收入階層“稅收痛苦”與直接稅比重偏低有關(guān)。人們已越來(lái)越多提到稅制方面直接稅比重偏低、間接稅比重偏高的矛盾，并已體現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活里中等收入階層民眾“端起碗來(lái)吃肉，放下筷子罵娘”的心態(tài)和對(duì)于當(dāng)局的壓力上。在早些時(shí)候，公民的納稅人意識(shí)尚未上升到一定水平，因此對(duì)于稅收負(fù)擔(dān)問題大都渾然不覺。但近幾年，民眾在納稅人意識(shí)方面有了顯著提升，例如，聽說饅頭里還有稅、月餅里還有稅，民間的怨氣很大。實(shí)際上間接稅在消費(fèi)品里幾乎是無(wú)處不在的。財(cái)政部、稅務(wù)總局都用大量數(shù)據(jù)反復(fù)論證說明，我國(guó)國(guó)內(nèi)的宏觀稅負(fù)絕非高得離譜，目前我國(guó)的宏觀稅負(fù)大體上就是發(fā)展中國(guó)家的平均水平，明顯低于發(fā)達(dá)國(guó)家。但這還并不能夠否定我國(guó)民眾感受到的稅收痛苦問題。這種痛苦最主要的來(lái)源其實(shí)就是間接稅。間接稅成為國(guó)庫(kù)收入的主體部分，就意味著消費(fèi)大眾是國(guó)庫(kù)收入的主要貢獻(xiàn)群體，而消費(fèi)大眾的主要構(gòu)成部分是低中收入階層。這些稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁與歸宿涉及很復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)分析，精確計(jì)算出某一個(gè)具體的消費(fèi)品在不同階段的稅負(fù)演變十分困難，但總的來(lái)說，每個(gè)消費(fèi)品里或多或少都含稅。而給國(guó)庫(kù)作貢獻(xiàn)的主體—消費(fèi)大眾中的低中收入階層，是在恩格爾系數(shù)還很高（較大部分收入用于滿足基本生活需要）的情況下讓渡了他們的物質(zhì)利益。這是生存資料層面上的讓渡，也是痛苦程度很高的讓渡。

保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅作為一種重要的直接稅，將在整個(gè)稅收收入里面提升直接稅比重，如果宏觀稅負(fù)不變，也就可以降低間接稅比重，減少社會(huì)成員總體稅收痛苦并增進(jìn)社會(huì)和諧。此外，國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究亦早已表明，選擇對(duì)土地和房產(chǎn)征稅，相較于其他稅種，對(duì)市場(chǎng)機(jī)制所造成的扭曲更小，除了有利于保持稅收收入的穩(wěn)定性以外，更利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展。

5、推動(dòng)民主理財(cái)、依法理財(cái)制度建設(shè)

還應(yīng)特別指出，作為地方稅中適合于由地方來(lái)掌握、為公眾提供公共服務(wù)的資金來(lái)源，這一稅制有非常值得重視的對(duì)于民主理財(cái)、依法理財(cái)制度建設(shè)的催化作用?？梢杂^察一下美國(guó)：地方政府層面主要的稅收收入就是直接稅里面的財(cái)產(chǎn)稅，也稱為不動(dòng)產(chǎn)稅。大到近幾千萬(wàn)人的紐約市，小到幾千人的一個(gè)自治鎮(zhèn)，都是美國(guó)稱為local層面的地方最低層級(jí)，這個(gè)層級(jí)的政府收入里面，財(cái)產(chǎn)稅（不動(dòng)產(chǎn)稅）可以高到80%甚至90%，最低不少于40%。我國(guó)未來(lái)可以參考美國(guó)這一稅制運(yùn)行過程中的做法—透明度很高，地方政府轄區(qū)的社會(huì)成員都可以參加討論：一個(gè)這個(gè)轄區(qū)內(nèi)應(yīng)收多少財(cái)產(chǎn)稅（通常是在預(yù)算程序中把其他收入算清楚以后，看到一個(gè)相對(duì)于支出的缺口，再按照填補(bǔ)這個(gè)缺口的要求倒算出這一當(dāng)?shù)刎?cái)產(chǎn)稅的稅率）以及稅收上去后怎么用。大家都參與討論后，一旦這個(gè)稅率在預(yù)算程序中確定，該交稅的就依法交稅，得到的回應(yīng)是政府稅務(wù)機(jī)關(guān)給各納稅家庭一個(gè)非常明確的通知：感謝您對(duì)本地本貢獻(xiàn)了多少財(cái)產(chǎn)稅，其中多少用于教育、多少用于綠化、多少用于我們的道路建設(shè)，等等。這就是民眾參與民主監(jiān)督、依法治稅法律框架下一個(gè)很好的機(jī)制。顯然，我國(guó)以后在稅收建設(shè)發(fā)展中所培養(yǎng)的這種現(xiàn)代化制度安排，是會(huì)納入國(guó)家現(xiàn)代化歷史潮流的。北京信息科技大學(xué)

民商法期末設(shè)計(jì)

四、對(duì)于相關(guān)爭(zhēng)議的回應(yīng)

另外，關(guān)于房地產(chǎn)稅還有很多的爭(zhēng)議問題。有討論者說我買的房子里面已經(jīng)包含前面繳付的土地出讓金了，為什么還要重復(fù)征收這個(gè)稅？其實(shí)土地出讓金是地租，租與稅性質(zhì)不同，各行其道，并無(wú)“二者只能取其一”的關(guān)系，各國(guó)皆如此。

還有人強(qiáng)調(diào)：別的國(guó)家開征有道理，而我國(guó)法律上說不過去，因?yàn)槿思沂峭恋厮接兄?，我?guó)是土地國(guó)有制。這個(gè)說法其實(shí)也是不成立的。國(guó)外確實(shí)存在城鄉(xiāng)土地私有制，但也有土地國(guó)有制。比如英國(guó)，土地終極所有權(quán)既有公的也有私的，所有住房的土地所有權(quán)可歸為兩種類型：一種是直接有一個(gè)很清晰的不動(dòng)產(chǎn)私有產(chǎn)權(quán)；另外一種是要簽一個(gè)契約，比如取得公有的土地的使用權(quán)，再在上面蓋居民住房。無(wú)論是這兩種類型的哪一種，房地產(chǎn)稅都是全覆蓋的。另外還可以看看我國(guó)的改革經(jīng)驗(yàn)。我們20世紀(jì)80年代初經(jīng)兩步“利改稅”推出了國(guó)有企業(yè)所得稅，當(dāng)時(shí)有人就說連企業(yè)自身都是國(guó)家的，國(guó)家還征什么所得稅啊。但當(dāng)時(shí)的道理也說得很清楚：在國(guó)家終級(jí)所有權(quán)的旁邊，現(xiàn)實(shí)情況是經(jīng)營(yíng)權(quán)與之分離，一個(gè)個(gè)國(guó)企具體而言是具有相對(duì)獨(dú)立物質(zhì)利益的商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，需要以稅收調(diào)節(jié)讓他們進(jìn)入公平競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，所以所有的企業(yè)包括國(guó)企都須上繳法定的企業(yè)所得稅。這個(gè)邏輯，對(duì)我們現(xiàn)在認(rèn)識(shí)國(guó)有土地上的不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)機(jī)制也適用。我國(guó)城鎮(zhèn)建成區(qū)的土地均為國(guó)有，但取得土地使用權(quán)和持有自己住房的主體，都有自己相對(duì)獨(dú)立的物質(zhì)利益，如果需要調(diào)節(jié)相關(guān)利益關(guān)系，我們可以通過立法程序確立房地產(chǎn)稅來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)。當(dāng)然，“70年”土地使用權(quán)到期之后，一般情況下應(yīng)按《物權(quán)法》對(duì)住房的用益物權(quán)作“展期”處理。

還有人提出房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的復(fù)雜性與難度問題，其實(shí)十余年前已啟動(dòng)的“物業(yè)稅模擬空轉(zhuǎn)”就是要解決這方面的技術(shù)性問題：試點(diǎn)十個(gè)城市，所有的不動(dòng)產(chǎn)都要確權(quán)，取得全套基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，把所有的數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)，設(shè)計(jì)好稅基評(píng)估程序軟件，具體區(qū)分制造業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)、商業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)和住宅，然后給一個(gè)指令就自動(dòng)給出一個(gè)評(píng)估結(jié)果。這種評(píng)估結(jié)果可以跟當(dāng)事人見面，有爭(zhēng)議的情況下可以通過仲裁認(rèn)定。要做這些事情一開始當(dāng)然要付出管理成本，但沒有過不去的硬障礙?，F(xiàn)已明確，2015年3月1日實(shí)行全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，到2018年，所有的數(shù)據(jù)信息將可以“一網(wǎng)打盡”。這些事一旦進(jìn)入軌道，以后就是常規(guī)運(yùn)行的問題了。

此外，還有一種擔(dān)心：從無(wú)到有征房地產(chǎn)稅，會(huì)不會(huì)引發(fā)激烈的抗稅？可以觀察重慶試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)：重慶在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)中涉及了住房存量，但那里是按照“調(diào)節(jié)高端”原則對(duì)本地幾千套獨(dú)立別墅開征房地產(chǎn)稅，同時(shí)在方案中設(shè)計(jì)了180平米的起征點(diǎn)，即180平米扣除之后，剩下的面積才征稅。實(shí)際上，重慶的征收相當(dāng)順利，因?yàn)楦辉ｋA層不會(huì)在乎一年的這點(diǎn)兒稅。重慶的啟示是，未來(lái)我國(guó)立法開征房地產(chǎn)稅，“第一單位”應(yīng)該扣除，使富豪也有一個(gè)基本的“免稅住房保障”。

五、發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)房產(chǎn)稅制改革現(xiàn)狀

1、日本房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

日本房產(chǎn)稅由營(yíng)業(yè)場(chǎng)所稅、都市規(guī)劃稅以及固定資產(chǎn)稅三個(gè)部分組成。固定資產(chǎn)稅由地方政府征收，并且占一半以上的稅收歸其所有；設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)稅率1.4%，最高上限為2.1%；征收范圍還擴(kuò)展到可折舊資產(chǎn)；稅基以評(píng)估的應(yīng)稅價(jià)值為基礎(chǔ)。都市規(guī)劃稅除了以市町村政府為征稅主體并自行制定稅率外，其他均與固定資產(chǎn)稅相同。營(yíng)業(yè)場(chǎng)所稅主要針對(duì)居往人口大于30萬(wàn)的城市開征，按自報(bào)房屋面積計(jì)征。北京信息科技大學(xué)

民商法期末設(shè)計(jì)

2、美國(guó)房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

美國(guó)房產(chǎn)稅是物業(yè)稅的一種，構(gòu)成地方財(cái)政稅收的主要來(lái)源。政府會(huì)定期評(píng)估房屋的公允市場(chǎng)價(jià)值，采用公允價(jià)值乘以一定比例的方式來(lái)確定應(yīng)稅價(jià)值。稅率的設(shè)計(jì)完全掌握在各地政府的手中，發(fā)達(dá)地區(qū)與不發(fā)達(dá)地區(qū)的稅率在1.1%—3%。對(duì)于拒不納稅的地方政府可以采用質(zhì)押權(quán)變賣、變賣等方式進(jìn)行處罰。

3、臺(tái)灣地區(qū)房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

臺(tái)灣地區(qū)的房產(chǎn)稅也叫做房屋稅，作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，以房屋為課稅對(duì)象向房屋所有人征收；采用差別稅率，如住家用房屋一律按房屋現(xiàn)值的1.2%課稅，營(yíng)業(yè)用的非住家用房屋的稅率最高不得超過其房屋現(xiàn)值的5%，最低不得少于3%，若房屋兼具住家和非住家的功能，則根據(jù)其實(shí)際使用面積分別課征房屋稅。北京信息科技大學(xué)

民商法期末設(shè)計(jì)

總結(jié)

按照黨的十八大三中全會(huì)關(guān)于稅制改革的總體要求，結(jié)合房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀和存在問題，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的總體目標(biāo)應(yīng)該是在統(tǒng)籌房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的基礎(chǔ)上，改變目前重交易環(huán)節(jié)稅收、輕保有環(huán)節(jié)稅收的做法，通過簡(jiǎn)并稅種、擴(kuò)大稅基、健全征收管理和配套制度等，構(gòu)建結(jié)構(gòu)合理、負(fù)擔(dān)均衡的房地產(chǎn)稅收體系。開征房地產(chǎn)稅不是一個(gè)孤立的改革，要統(tǒng)籌考慮、綜合改革，將之放在整個(gè)稅制改革背景下考慮。還要注意落實(shí)稅收法定原則，從我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀、征管基礎(chǔ)、產(chǎn)權(quán)制度等現(xiàn)實(shí)條件出發(fā)，做好頂層設(shè)計(jì)，避免碎片式改革。北京信息科技大學(xué)

民商法期末設(shè)計(jì)

參考文獻(xiàn)

蘇明.施文潑.我國(guó)房地產(chǎn)稅制度改革研究[J].經(jīng)濟(jì)研究思考.2016(09)吳璇.房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀分析與對(duì)策研究.[J].科技經(jīng)濟(jì)與管理科學(xué).2016(08)張學(xué)博.房地產(chǎn)稅改革與立法關(guān)系研究[J].法學(xué)論壇.2016(06)賈康.房地產(chǎn)稅的五大正面效應(yīng)及爭(zhēng)議回應(yīng)[J].中國(guó)黨政干部論壇.2015(05)

第三篇：房產(chǎn)稅征收細(xì)則

來(lái)源：上海市地方稅務(wù)局

根據(jù)?上海市人民政府關(guān)于印發(fā)〖上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法〗的通知?(滬府發(fā)〔2011〕3號(hào))的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)公告如下：

一、從2011年1月28日起，凡在本市新購(gòu)住房的購(gòu)房人，均應(yīng)在辦理房地產(chǎn)登記之前向房屋所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)(以下簡(jiǎn)稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān))申報(bào)辦理房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)。

二、購(gòu)房人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)減免房產(chǎn)稅認(rèn)定時(shí)，應(yīng)如實(shí)填寫房產(chǎn)稅認(rèn)定申報(bào)表，并提交下列資料(原件和復(fù)印件)：

(一)房產(chǎn)交易合同，包括新建商品住房的房屋交接書；

(二)新購(gòu)住房的契稅完稅憑證；

(三)購(gòu)房人及其家庭成員的有效身份證明；

(四)購(gòu)房人的戶籍(或居住)證明和婚姻狀況證明；

(五)無(wú)住房同住人及其家庭成員的有效身份證明、戶籍證明和婚姻狀況證明(申請(qǐng)計(jì)入無(wú)住房同住人的提供)；

(六)其他有關(guān)書面證明文件、資料。

三、購(gòu)房人提交本公告第二條所列資料后，從主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取?原有住房信息查詢申請(qǐng)表?，向房屋狀況信息部門查詢?cè)凶》壳闆r，并將取得的原有住房書面查詢結(jié)果(原件)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到購(gòu)房人提供的原有住房書面查詢結(jié)果后的10個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)審核認(rèn)定結(jié)果，向購(gòu)房人簽發(fā)?上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書?。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)需要會(huì)同住房保障房屋管理、建設(shè)交通、規(guī)劃國(guó)土資源、公安、民政、人力資源社會(huì)保障等部門復(fù)核購(gòu)房人提供的有關(guān)信息。

四、購(gòu)房人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)全額繳納房產(chǎn)稅的，需提交本公告第二條(一)、(二)、(三)、(六)所列資料(購(gòu)房人家庭成員的有效身份證明除外)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收齊購(gòu)房人提供的申報(bào)資料后，根據(jù)審核認(rèn)定結(jié)果，當(dāng)場(chǎng)向購(gòu)房人簽發(fā)?上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書?。

五、房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房人本人辦理。購(gòu)房人為二人及以上的，可以書面委托其他購(gòu)房人代為辦理。委托購(gòu)房人以外的其他人代為辦理的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)公證的委托書。

申請(qǐng)計(jì)入無(wú)住房同住人的，應(yīng)當(dāng)由同住人本人辦理。委托他人代為辦理的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)公證的委托書。

六、年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額的計(jì)算公式：

年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積(建筑面積)×新購(gòu)住房單價(jià)(或核定的計(jì)稅價(jià)格)×70%×稅率

七、納稅人應(yīng)當(dāng)在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款，繳清當(dāng)應(yīng)納稅款。未按時(shí)足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金。

八、應(yīng)稅住房發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在辦理房地產(chǎn)登記之前繳清截至辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記當(dāng)月應(yīng)當(dāng)繳納的房產(chǎn)稅。

九、納稅人未按規(guī)定辦理房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)，以及未繳、少繳、滯繳應(yīng)納稅款的，按照?中華人民共和國(guó)稅收征收管理法?和其他有關(guān)規(guī)定處理。

十、本公告自2011年1月28日起執(zhí)行。

特此公告。

上海市地方稅務(wù)局

二O一一年一月三十日

(上海市地方稅務(wù)局)

第四篇：房產(chǎn)稅征收細(xì)則

新浪房產(chǎn)訊 根據(jù)上海地方稅務(wù)局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布公告顯示，上海公布房產(chǎn)稅征收管理細(xì)則出臺(tái)，細(xì)則全文如下：

根據(jù)《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)〈上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法〉的通知》(滬府發(fā)〔2011〕3號(hào))的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)公告如下：

一、從2011年1月28日起，凡在本市新購(gòu)住房的購(gòu)房人，均應(yīng)在辦理房地產(chǎn)登記之前向房屋所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)(以下簡(jiǎn)稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān))申報(bào)辦理房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)。

二、購(gòu)房人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)減免房產(chǎn)稅認(rèn)定時(shí)，應(yīng)如實(shí)填寫房產(chǎn)稅認(rèn)定申報(bào)表，并提交下列資料(原件和復(fù)印件)：

(一)房產(chǎn)交易合同，包括新建商品住房的房屋交接書；

(二)新購(gòu)住房的契稅完稅憑證；

(三)購(gòu)房人及其家庭成員的有效身份證明；

(四)購(gòu)房人的戶籍(或居住)證明和婚姻狀況證明；

(五)無(wú)住房同住人及其家庭成員的有效身份證明、戶籍證明和婚姻狀況證明(申請(qǐng)計(jì)入無(wú)住房同住人的提供)；

(六)其他有關(guān)書面證明文件、資料。

三、購(gòu)房人提交本公告第二條所列資料后，從主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取《原有住房信息查詢申請(qǐng)表》，向房屋狀況信息部門查詢?cè)凶》壳闆r，并將取得的原有住房書面查詢結(jié)果(原件)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到購(gòu)房人提供的原有住房書面查詢結(jié)果后的10個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)審核認(rèn)定結(jié)果，向購(gòu)房人簽發(fā)《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書》。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)需要會(huì)同住房保障房屋管理、建設(shè)交通、規(guī)劃國(guó)土資源、公安、民政、人力資源社會(huì)保障等部門復(fù)核購(gòu)房人提供的有關(guān)信息。

四、購(gòu)房人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)全額繳納房產(chǎn)稅的，需提交本公告第二條(一)、(二)、(三)、(六)所列資料(購(gòu)房人家庭成員的有效身份證明除外)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收齊購(gòu)房人提供的申報(bào)資料后，根據(jù)審核認(rèn)定結(jié)果，當(dāng)場(chǎng)向購(gòu)房人簽發(fā)《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書》。

五、房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房人本人辦理。購(gòu)房人為二人及以上的，可以書面委托其他購(gòu)房人代為辦理。委托購(gòu)房人以外的其他人代為辦理的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)公證的委托書。

申請(qǐng)計(jì)入無(wú)住房同住人的，應(yīng)當(dāng)由同住人本人辦理。委托他人代為辦理的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)公證的委托書。

六、年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額的計(jì)算公式：

年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積(建筑面積)×新購(gòu)住房單價(jià)(或核定的計(jì)稅價(jià)格)×70%×稅率

七、納稅人應(yīng)當(dāng)在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款，繳清當(dāng)應(yīng)納稅款。未按時(shí)足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金。

八、應(yīng)稅住房發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在辦理房地產(chǎn)登記之前繳清截至辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記當(dāng)月應(yīng)當(dāng)繳納的房產(chǎn)稅。

九、納稅人未按規(guī)定辦理房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)，以及未繳、少繳、滯繳應(yīng)納稅款的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》和其他有關(guān)規(guī)定處理。

十、本公告自2011年1月28日起執(zhí)行。

特此公告。

上海市地方稅務(wù)局

二O一一年一月三十日

各位兄弟姐妹：

上海市房產(chǎn)稅試行的暫行辦法已于昨日（2011年1月27日）晚頒布，該辦法較市場(chǎng)猜測(cè)尤其與重慶同時(shí)發(fā)布的該市房產(chǎn)稅細(xì)則相比都要來(lái)得更為溫和！對(duì)成交量應(yīng)沒有太大沖擊，與上海市已發(fā)布的其他政策相似，該政策的實(shí)際影響要遠(yuǎn)低于心理影響。

因而，此政策對(duì)業(yè)務(wù)的影響也可以得到有利運(yùn)用，針對(duì)客戶房東會(huì)進(jìn)行不同的溝通，會(huì)對(duì)我們業(yè)務(wù)有促進(jìn)作用

例如對(duì)房東可以夸大房產(chǎn)稅的影響，強(qiáng)調(diào)談本次調(diào)控政策的延續(xù)性，勸說其早日出貨，可以將資金投向收益更高的其它投資渠道。

對(duì)客戶則可以陳述房產(chǎn)稅的實(shí)質(zhì)影響較小，且政府已使出渾身解數(shù)，已沒有后續(xù)政策的空間。利空出盡即為利好等。

正面引導(dǎo)成交！

現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)交易按揭部經(jīng)理yang的關(guān)于房產(chǎn)稅政策的精彩解讀，以期對(duì)大家有所裨益。

關(guān)于《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》的解讀

為進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅制度，合理調(diào)節(jié)居民收入分配，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，有效配置房地產(chǎn)資源，根據(jù)國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議有關(guān)精神，市政府決定開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)?，F(xiàn)結(jié)合本市實(shí)際，制定本暫行辦法。

一、試點(diǎn)范圍

試點(diǎn)范圍為本市行政區(qū)域。（上海18個(gè)區(qū)+1個(gè)縣）

二、征收對(duì)象

征收對(duì)象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房（以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”）。

套數(shù)認(rèn)定：上海市擁有的住房情況確定

征收對(duì)象：A、上海戶籍的，若名下無(wú)住房，新購(gòu)的住房（無(wú)論面積總價(jià)大?。┎粚儆谡魇諏?duì)象（深層解讀：根據(jù)執(zhí)行情況，可能存在一段時(shí)期的過渡，具體個(gè)案務(wù)必與交易按揭部保持密切溝通?。?/p>

B、上海戶籍的，若名下已有一套及以上住房的，新購(gòu)的住房（無(wú)論面積總價(jià)大?。儆谡魇諏?duì)象；

C、非上海戶籍的，新購(gòu)的住房（無(wú)論面積總價(jià)大?。儆谡魇諏?duì)象；

D、外籍人士的：（深層解讀：根據(jù)執(zhí)行情況，可能存在一段時(shí)期的過渡，具體個(gè)案務(wù)必與交易按揭部保持密切溝通?。?；

除上述征收對(duì)象以外的其他個(gè)人住房，按國(guó)家制定的有關(guān)個(gè)人住房房產(chǎn)稅規(guī)定執(zhí)行。

新購(gòu)住房的購(gòu)房時(shí)間，以購(gòu)房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。A、新購(gòu)住房是指2011年1月28日起購(gòu)買的住房；

B、2010年1月27日21點(diǎn)之前確認(rèn)的二手房合同不屬于本次房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)，但2010年1月28日8點(diǎn)45分起不得做任何合同修正，若有修正則系統(tǒng)記錄時(shí)間為修正之時(shí)，就會(huì)視作新購(gòu)，若需修正，必須采取線下簽署補(bǔ)充協(xié)議的方式。

居民家庭住房套數(shù)根據(jù)居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市擁有的住房情況確定。

家庭為單位的認(rèn)定的解釋是：A、夫妻雙方+未成年子女的為一個(gè)家庭單位 B、夫妻雙方+子女成年未婚的為一個(gè)家庭單位 C、夫妻雙方+子女成年已婚的為二個(gè)家庭單位

三、納稅人

納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。

產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人代為納稅。

四、計(jì)稅依據(jù)

計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

本暫行辦法實(shí)施前期，以交易合同價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，前提是該交易合同價(jià)格能通過稅或財(cái)政的審核，若未通過，需按照稅務(wù)或財(cái)政的指導(dǎo)價(jià)

房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。

此次房產(chǎn)稅住宅的折扣率與商用物業(yè)的有所區(qū)別，商用的是80%，住宅的是70%，即：征稅的基數(shù)=經(jīng)審核通過的交易價(jià)格*70%（俗稱“打7折”），例如：合同價(jià)500萬(wàn)，若該房產(chǎn)需征房產(chǎn)稅，則征稅基數(shù)為500萬(wàn)*70%=350萬(wàn)。

五、適用稅率

適用稅率暫定為0.6%。A、每年均需繳納

B、征稅金額=經(jīng)審核通過的交易價(jià)格*70%*0.6%，同上述舉例：合同價(jià)500萬(wàn)，若該房產(chǎn)需征房產(chǎn)稅，則每年的征稅金額為500萬(wàn)*70%*0.6%=2.1萬(wàn)

應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

以2010新建商品住房平均銷售價(jià)格為每平11000元舉例，其2倍的價(jià)格為每平22000元，若有需征收房產(chǎn)稅的住房單價(jià)低于22000元的，適用稅率由0.6%調(diào)整至0.4%，計(jì)稅方式不變 上述本市上新建商品住房平均銷售價(jià)格，由市統(tǒng)計(jì)局每年公布。

六、稅收減免 僅適用于上海戶籍

（一）本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

例1.如果一個(gè)居民家庭原來(lái)已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購(gòu)一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合并計(jì)算后，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米（按3人計(jì)算），全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購(gòu)的這一套110平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。

例2.如果這個(gè)居民家庭原來(lái)已擁有一套150平方米的住房，現(xiàn)又新購(gòu)一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合并計(jì)算后，該居民家庭全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，全部住房面積已超過人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該居民家庭新購(gòu)住房中超出上述標(biāo)準(zhǔn)的部分面積（260平方米-180平方米，即80平方米）須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，如其新購(gòu)110平方米的住房的價(jià)格為330萬(wàn)，則征收的房產(chǎn)稅的基數(shù)為：新購(gòu)房屋的單價(jià)*征收的面積，即30000*80=2400000元，因?yàn)?0000的單價(jià)肯定超過的上新建商品住房平均銷售價(jià)格，則適用稅率為0.6%，這個(gè)家庭因購(gòu)買該110平方米的房產(chǎn)所需繳納的房產(chǎn)稅金額為：2400000*70%*0.6%=10080元（每年）

例3.如果這個(gè)居民家庭原來(lái)已擁有一套250平方米的住房，現(xiàn)又新購(gòu)一套110平方米的住房，由于該居民家庭原有人均住房面積達(dá)83.33平方米，已超過人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購(gòu)的這一套住房的全部面積（即110平方米），須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。按例2的舉例，則需繳納的房產(chǎn)稅為：3300000*70%*0.6%=13860元（每年）

合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購(gòu)住房面積和其它住房面積的總和。

本市居民家庭中有無(wú)住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積；對(duì)有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計(jì)算辦法另行制定。

（二）本市居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購(gòu)住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。A、新購(gòu)房屋時(shí)，家庭擁有的住房套數(shù)為一套 B、新購(gòu)房屋后，已如數(shù)繳納房產(chǎn)稅

C、原有的住房需在新購(gòu)房屋后一年內(nèi)出售的，方可退還新購(gòu)房屋已繳納的房產(chǎn)稅 D、原有的住房需在新購(gòu)房屋后一年內(nèi)未出售的，則不可退還新購(gòu)房屋已繳納的房產(chǎn)稅

（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

例：有一本市居民家庭1999年購(gòu)入多套房屋，且產(chǎn)權(quán)人均為父母雙方+兒子+女兒，若上述房屋購(gòu)入之時(shí)兒子20周歲，女兒為15周歲；

2011年1月28日，兒子晚婚需新購(gòu)一房屋，其所購(gòu)的房屋屬于征收房產(chǎn)稅范圍；

同樣，2011年1月28日后，女兒出國(guó)留學(xué)歸來(lái)，需新購(gòu)房屋，且該新購(gòu)房屋為女兒家庭唯一住房，則其所購(gòu)房屋可免征房產(chǎn)稅。

（四）符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。待實(shí)際操作細(xì)則出文后解讀

（五）持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購(gòu)房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。待實(shí)際操作細(xì)則出文后解讀

（六）其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。

七、收入用途

對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出。

八、征收管理

（一）房產(chǎn)稅由應(yīng)稅住房所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。

（二）房產(chǎn)稅稅款自納稅人取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起計(jì)算，按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。

例：2011年1月28日新購(gòu)的房屋需繳納房產(chǎn)稅12000元每年，則2011年的起征日為2011年2月1日起，2011年的房產(chǎn)稅征收金額為11000元。

（三）凡新購(gòu)住房的，購(gòu)房人在辦理房地產(chǎn)登記前，應(yīng)按地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，主動(dòng)提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關(guān)信息的查詢結(jié)果。地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)需要，會(huì)同有關(guān)部門對(duì)新購(gòu)住房是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅予以審核認(rèn)定，并將認(rèn)定結(jié)果書面告知購(gòu)房人。應(yīng)稅住房發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繳清房產(chǎn)稅稅款。

交易當(dāng)事人須憑地方稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的認(rèn)定結(jié)果文書，向登記機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)登記；不能提供的，登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)登記。

（四）納稅人應(yīng)按規(guī)定如實(shí)申報(bào)納稅并提供相關(guān)信息，對(duì)所提供的信息資料承擔(dān)法律責(zé)任。納稅人未按規(guī)定期限申報(bào)納稅的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)向其追繳稅款、滯納金，并按規(guī)定處以罰款。

（五）應(yīng)稅住房房產(chǎn)稅的征收管理除本暫行辦法規(guī)定外，按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體征收管理辦法，由市地稅局負(fù)責(zé)制定。

九、部門職責(zé)

（一）建立工作機(jī)制

市政府成立由市財(cái)政、地稅、住房保障房屋管理、建設(shè)交通、規(guī)劃國(guó)土資源、公安、民政、人力資源社會(huì)保障、統(tǒng)計(jì)等部門組成的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作機(jī)構(gòu)，建立健全工作機(jī)制，推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。

（二）協(xié)同征收管理

市住房保障房屋管理、建設(shè)交通、規(guī)劃國(guó)土資源、財(cái)政、公安、民政、人力資源社會(huì)保障、統(tǒng)計(jì)等部門要積極配合地方稅務(wù)機(jī)關(guān)建立應(yīng)稅住房房產(chǎn)稅征收控管機(jī)制，根據(jù)本市對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的需要，提供相關(guān)信息，共同做好應(yīng)稅住房的認(rèn)定工作。

（三）實(shí)現(xiàn)信息共享

市地稅、住房保障房屋管理、建設(shè)交通、規(guī)劃國(guó)土資源、財(cái)政、公安、民政、人力資源社會(huì)保障、統(tǒng)計(jì)等部門要共同建立全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息數(shù)據(jù)庫(kù)信息共享。

十、評(píng)估機(jī)制

房產(chǎn)稅稅基評(píng)估工作在市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由市地稅、財(cái)政、住房保障房屋管理、規(guī)劃國(guó)土資源等部門共同組織實(shí)施。

十一、其他事項(xiàng)

本暫行辦法未涉及的其他事項(xiàng)，按國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

本市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)中的具體規(guī)定，由市財(cái)政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局等部門制訂，并報(bào)市政府同意后公布執(zhí)行。

本暫行辦法自2011年1月28日起施行。

第五篇：重慶房產(chǎn)稅征收規(guī)定

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重慶房產(chǎn)稅征收規(guī)定

房產(chǎn)稅在我國(guó)現(xiàn)在是以試點(diǎn)的形式出現(xiàn)的，而在幾個(gè)試點(diǎn)的城市里，重慶就是其中之一，也是最先開始征收房產(chǎn)稅的。那么重慶市政府對(duì)房產(chǎn)稅的征收做出了哪些方面的規(guī)定呢？如何才能保證房產(chǎn)稅在重慶順利征收呢？小編馬上為您介紹。

一、房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)區(qū)域

試點(diǎn)區(qū)域?yàn)橛逯袇^(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)(以下簡(jiǎn)稱主城九區(qū))。

二、房產(chǎn)稅的征收對(duì)象

(一)試點(diǎn)采取分步實(shí)施的方式。首批納入征收對(duì)象的住房為：

1、個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。

2、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍(含2倍)以上的住

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3、在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套(含第二套)以上的普通住房。

新購(gòu)住房是指《暫行辦法》施行之日起購(gòu)買的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房購(gòu)買時(shí)間以簽訂購(gòu)房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房購(gòu)買時(shí)間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)間為準(zhǔn)。

(二)未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍。

三、房產(chǎn)稅的征稅稅率

(一)獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。

(二)在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。

三、房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

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贏了網(wǎng)s.yingle.com(一)個(gè)人住房房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×稅率

應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。

(二)免稅面積的計(jì)算。

扣除免稅面積以家庭為單位，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。

納稅人在本辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米;新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購(gòu)應(yīng)稅住房的，按時(shí)間順序?qū)ο荣?gòu)的應(yīng)稅住房計(jì)算扣除免稅面積。

在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。

五、稅收減免與緩繳稅款的規(guī)定

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贏了網(wǎng)s.yingle.com(一)對(duì)農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。

(二)在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人擁有的普通應(yīng)稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當(dāng)年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當(dāng)年已繳稅款。

(三)因自然災(zāi)害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)減免稅和緩繳稅款。

房產(chǎn)稅征收的相關(guān)法條規(guī)定：

中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例

第一條 房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

第二條 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)。

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第三條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

第四條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

第五條 下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：

一、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);

二、由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);

四、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn);

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五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

第六條 除本條例第五條規(guī)定者外，納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。

第七條 房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

第八條 房產(chǎn)稅的征收管理，依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理暫行條例》的規(guī)定辦理。

第九條 房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。

第十條 本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋;施行細(xì)則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定，抄送財(cái)政部備案。

第十一條 本條例自一九八六年十月一日起施行。

房產(chǎn)稅，顧名思義就是對(duì)房屋進(jìn)行征稅，但并不是對(duì)所有的房產(chǎn)都要進(jìn)行征稅。在重慶進(jìn)行試點(diǎn)時(shí)，只有對(duì)一些高檔住宅或擁有2套以上住宅的人的房產(chǎn)進(jìn)行征稅。同時(shí)，重慶市政府對(duì)房產(chǎn)稅的征稅計(jì)算方法也是有相關(guān)規(guī)定的。希望小編為大家整理的文章，能為大家?guī)?lái)幫

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