第一篇：如何針對(duì)政府保障性住房建設(shè)的特點(diǎn)做好工程造價(jià)的審計(jì)工作

如何針對(duì)政府保障性住房建設(shè)的特點(diǎn)做好工程造價(jià)的審計(jì)工作

政府保障性住房是與開發(fā)商的商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置住房和政策性租賃住房構(gòu)成。而商品房是開發(fā)商在現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，直接進(jìn)行包括住宅、廠房、商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需的房屋建設(shè)、土地的開發(fā)、為社會(huì)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。

目前我國(guó)大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，是黨中央進(jìn)一步加強(qiáng)民生建設(shè)的重要舉措，住房保障問題是一個(gè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定的重大問題，保障性住房實(shí)際供應(yīng)量的增加，一方面會(huì)緩解樓市供需矛盾，改善城市低收入居民的居住條件，加大商品房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，擠壓商品房的空間；另一方面，保障性住房增加，將會(huì)減少商品房市場(chǎng)需求，降低樓市上漲預(yù)期，對(duì)樓市的調(diào)控起到重要的作用，對(duì)于改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧與穩(wěn)定具有重要意義。

1.政府保障性住房建設(shè)的特點(diǎn)

1.1政府保障性住房建設(shè)的方式

目前政府保障性住房的建設(shè)主要有以下四種方式：一是項(xiàng)目招標(biāo)建設(shè)方式，即地方政府將保障性住房項(xiàng)目經(jīng)招標(biāo)交由開發(fā)企業(yè)進(jìn)行投資開發(fā)，項(xiàng)目建成成后開發(fā)企業(yè)根據(jù)政府限價(jià)，直接對(duì)政府確認(rèn)的保障房需求家庭進(jìn)行銷售；二是政府回購(gòu)方式，即地方政府將土地交由開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)后，由政府對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的投資進(jìn)行審計(jì)，確定項(xiàng)目的建設(shè)成本、利潤(rùn)后由政府出資回購(gòu)，分配給保障房需求家庭；三是代建方式，即由地方政府職能部門負(fù)責(zé)建設(shè)，但由于地方政府職能部門大多沒有開發(fā)資質(zhì)、人力和技術(shù)力量，所以大多數(shù)是向社會(huì)公開招標(biāo)，招聘房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為代建方，來實(shí)施保障房項(xiàng)目的建設(shè)，地方政府職能部門根據(jù)代建方建設(shè)的成本給代建方固定的管理費(fèi)率和利潤(rùn)率等；四是指定建設(shè)方式，即由政府指定或?qū)ｉT成立保障房實(shí)施機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)保障房項(xiàng)目的建設(shè)。

在上面的四種方式中，第一種方式是政府部門要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中的造價(jià)、質(zhì)量、工期等進(jìn)行監(jiān)管。第二種方式不需政府部門的監(jiān)管，只需對(duì)項(xiàng)目竣工的質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行審計(jì)核算。第三種方式是項(xiàng)目在建設(shè)過程中，地方政府職能部門對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)、質(zhì)量、工期等要全過程的參與管理、控制協(xié)調(diào)，確保在項(xiàng)目的投資上達(dá)到良好的效果，在項(xiàng)目質(zhì)量、工期上達(dá)到要求。第四種方式全部由保障房實(shí)施機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)保障房項(xiàng)目的造價(jià)、質(zhì)量、工期等控制。

2.政府保障性住房建設(shè)程序上的特點(diǎn)

政府保障性住房與商品性住房建設(shè)不同，保障性住房項(xiàng)目由于是政府投資項(xiàng)目，它的特點(diǎn)是在建設(shè)程序上要求比較嚴(yán)格，主要有以下兩個(gè)方面：

2.1招標(biāo)投標(biāo)方面

根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令（國(guó)家計(jì)委3號(hào)令）》及《江蘇省工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定（蘇政發(fā)[2004]48號(hào)）》的通知，其中：

“第四條”在本省行政區(qū)域內(nèi)關(guān)系社會(huì)公共利益和公眾安全的大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等項(xiàng)目，使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目，使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款和援助資金的項(xiàng)目，必須依法進(jìn)行招標(biāo)。

“第八條”依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目中，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)：

（一）省、設(shè)區(qū)的市人民政府確定的地方重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目；

（二）全部使用國(guó)有資金投資的項(xiàng)目；

（三）國(guó)有資金投資占控股或者主導(dǎo)地位的項(xiàng)目；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)的項(xiàng)目”。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令》及《江蘇省工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，對(duì)于政府投資的保障性住房項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、設(shè)備采購(gòu)、施工等凡是符合規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的必須進(jìn)行公開招標(biāo)，否則在工程竣工結(jié)算時(shí)審計(jì)部門將不予通過。

2.2項(xiàng)目增減變更方面

在政府保障性住房項(xiàng)目建設(shè)中，如果需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行增、減調(diào)整或現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生重大的變更時(shí)，必須要有各管理部門的審批意見，有一套完整的審批手續(xù)，否則在工程竣工決算審計(jì)時(shí)會(huì)因?yàn)槭掷m(xù)不全或不符合有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定而不予認(rèn)可。

3.政府保障性住房建設(shè)質(zhì)量上的特點(diǎn)

政府保障性住房項(xiàng)目由于政策性較強(qiáng)，從設(shè)計(jì)到施工都要嚴(yán)格按程序、按要求進(jìn)行，不會(huì)隨便更改，在設(shè)計(jì)規(guī)范上，全部要按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，在材料選用上也要選擇國(guó)內(nèi)品牌較好的材料，因此在造價(jià)控制中對(duì)材料的采購(gòu)須有足夠的重視，因?yàn)檎Ｕ闲宰》宽?xiàng)目關(guān)系到低收入人群和拆遷戶的利益，關(guān)系到政府的形象，如果一旦保障性住房出現(xiàn)質(zhì)量問題，就會(huì)影響到政府的形象，影響到政府的公信力。所以，目前的保障房建設(shè)在外觀和環(huán)境上可能不如商品房做的好，但結(jié)構(gòu)質(zhì)量相對(duì)來講要比部分商品房的質(zhì)量好。也就是說政府保障性住房七分注重結(jié)構(gòu)質(zhì)量三分注重外觀環(huán)境。

而開發(fā)商注重的是商品性住房項(xiàng)目的外觀和環(huán)境設(shè)計(jì)，因?yàn)橥庥^和環(huán)境搞得好，可給人以美觀、舒適的感覺，提高人們的購(gòu)買欲望。在其它方面他們會(huì)盡量節(jié)約成本，在材料上（如鋼材、商品砼、水電安裝材料等）他們會(huì)和廠家建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，直接由廠家供貨，降低成本；另外由于開發(fā)商賣出的房子，購(gòu)房戶都是要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，在裝修中有一些設(shè)備和安裝的材料（比如衛(wèi)生潔具、燈具、開關(guān)、插座面板等）都會(huì)拆除不要，開發(fā)商就根據(jù)這一情況對(duì)施工用材進(jìn)行調(diào)整，對(duì)衛(wèi)生潔具不進(jìn)行安裝，對(duì)燈具、開關(guān)、插座面板等會(huì)用一些價(jià)格便宜的材料。這樣既可節(jié)約成本，也減少了浪費(fèi)。而對(duì)外部環(huán)境的建設(shè)（如小區(qū)道路、綠化、景觀、設(shè)施上）他們會(huì)大力投入，建造優(yōu)美的環(huán)境，打造品牌，增加賣點(diǎn)。所以開發(fā)商對(duì)商品性住房的建設(shè)是四分注重質(zhì)量六分注重外觀環(huán)境。

4.如何做好政府保障性住房造價(jià)的審計(jì)工作。

政府投資建設(shè)保障性住房項(xiàng)目的審計(jì)大多是中介審計(jì)機(jī)構(gòu)和審計(jì)人員運(yùn)用專業(yè)知識(shí)，配合政府審計(jì)部門，依據(jù)國(guó)家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)和制度規(guī)范，對(duì)政府投資建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目從投資立項(xiàng)到竣工交付使用各階段經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的真實(shí)、合法、效益進(jìn)行審查、監(jiān)督、分析和評(píng)價(jià)的過程。目的是有效控制和真實(shí)反映工程造價(jià)，完善建設(shè)項(xiàng)目管理，提高投資效益。如何針對(duì)政府保障性住房的建設(shè)特點(diǎn)做好項(xiàng)目的審計(jì)工作，重點(diǎn)要做好以下幾方面。

第二篇：保障性住房和政府資金來源

為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊，實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需，國(guó)家于去年11月宣布了今明兩年4萬億刺激計(jì)劃，各地方政府也紛紛提出當(dāng)前及今后一段時(shí)期的項(xiàng)目建設(shè)和巨額投資計(jì)劃，一時(shí)間達(dá)18萬億之巨。然而，地方投資熱情與地方投資的增速并不成正比。就在中央投資猛烈增長(zhǎng)之時(shí)，地方政府到2008年底的投資增速反倒較7月份累計(jì)下降了1.8個(gè)百分點(diǎn)，2009年2月更跌至2004年1月以來的歷史最低水平； 3月份雖有所上升，但仍低于總體投資增速0.1個(gè)百分點(diǎn)。

地方投資有心無力的一個(gè)重要原因，正是項(xiàng)目資本金不足。按照我國(guó)現(xiàn)行制度，除外商投資和公益性項(xiàng)目外，所有項(xiàng)目無論國(guó)有、非國(guó)有，資本金不到位，便不能獲得貸款，不能開工建設(shè)。項(xiàng)目資本金成為整個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)的關(guān)鍵一環(huán)。目前，我國(guó)地方政府進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和公益項(xiàng)目建設(shè)，其項(xiàng)目資本金主要來源于地方財(cái)政注入及土地資產(chǎn)變現(xiàn)等，而在危機(jī)之下，地方財(cái)政收入下滑速度超預(yù)期、土地出讓金收入大幅萎縮、1998年擴(kuò)張性政策投資形成的負(fù)債目前正進(jìn)入償債高峰等因素，都使得地方可支配的財(cái)力大幅下滑，項(xiàng)目資本金投入能力嚴(yán)重不足，造成大量項(xiàng)目無法上馬開工。

為順利籌集資金，滿足項(xiàng)目資本金投入的要求，確保各項(xiàng)建設(shè)順利進(jìn)行，從中央到地方，都在不斷進(jìn)行新的嘗試和探索。

國(guó)家拓寬地方項(xiàng)目資本金來源的政策突破和動(dòng)向

已經(jīng)采取的政策

地方債放行。2月17日，全國(guó)人大聽取了國(guó)務(wù)院《關(guān)于安排發(fā)行2009年地方政府債券的報(bào)告》，我國(guó)地方債正式開閘。具體做法是：由財(cái)政部以記賬式國(guó)債方式代理發(fā)行，實(shí)行發(fā)行額管理，2009年總規(guī)?？刂圃?000億以內(nèi)。地方政府承擔(dān)還本付息責(zé)任。還本付息和支付發(fā)行費(fèi)由財(cái)政部代辦；地方政府未按時(shí)上交的，財(cái)政部與地方財(cái)政辦理結(jié)算時(shí)如數(shù)扣繳。

與1998年中央發(fā)行國(guó)債然后轉(zhuǎn)貸地方最大的不同在于，這一次發(fā)行的不再是國(guó)債而是地方債，中央政府的角色由“轉(zhuǎn)貸”變?yōu)椤按怼保胤秸畡t成為“債務(wù)人”。然而，盡管此次開閘意義重大，但實(shí)際上這并不是完全意義上的地方債券。雖然中央代發(fā)地方債可以作為一項(xiàng)臨時(shí)性措施發(fā)揮作用，但卻無法形成解決當(dāng)前地方政府財(cái)政困境的長(zhǎng)效機(jī)制調(diào)低軌道交通等11類項(xiàng)目資本金比例。為調(diào)動(dòng)社會(huì)和企業(yè)投資積極性，調(diào)整和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，國(guó)務(wù)院4月29日決定對(duì)現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整。具體的調(diào)整方向?yàn)椋航档统鞘熊壍澜煌ā⒚禾?、機(jī)場(chǎng)、港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)、鐵路、公路、商品住房、郵政、信息產(chǎn)業(yè)、鉀肥等11類項(xiàng)目的資本金比例，同時(shí)適當(dāng)提高電石、鐵合金、燒堿、焦炭、電解鋁等“兩高一資”項(xiàng)目資本金比例。這項(xiàng)政策的出臺(tái)，意在緩解4萬億計(jì)劃的資本缺口，加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，雖然目前下調(diào)幅度尚未確定，但對(duì)放大地方和社會(huì)投資、緩解地方財(cái)政壓力無疑具有重要的積極意義。對(duì)于地方政府來說，下調(diào)項(xiàng)目資本金比例，意味著項(xiàng)目開工門檻的降低，以及既定資金量下投資能力的放大和增強(qiáng)。

正在醞釀的政策

國(guó)家考慮允許基礎(chǔ)設(shè)施公司發(fā)行資產(chǎn)支持證券。據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)家正在考慮允許經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公司出售資產(chǎn)支持證券作為額外融資渠道。

資產(chǎn)支持證券、也稱資產(chǎn)證券化(Asset Securitization)，是以某種資產(chǎn)組合為基礎(chǔ)發(fā)行的債券。一般而言,指發(fā)起人將缺乏流動(dòng)性、但又可以產(chǎn)生穩(wěn)定可預(yù)見現(xiàn)金收入的資產(chǎn)（如公路橋梁收費(fèi)權(quán)、租約、抵押貸款等）或資產(chǎn)組合, 通過一定的結(jié)構(gòu)安排，對(duì)資產(chǎn)中風(fēng)險(xiǎn)與收益要素進(jìn)行分離與重組，進(jìn)而轉(zhuǎn)化成由未來現(xiàn)金流為擔(dān)保的可自由流通的證券在金融市場(chǎng)進(jìn)行銷售。與傳統(tǒng)融資模式相比,資產(chǎn)證券化具有融資成本低、融資效率高、投資人風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)點(diǎn)。

通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)支持證券, 可將不具備流動(dòng)性的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樾庞玫燃?jí)較高、收益較穩(wěn)定的可流通證券，從而得到可用的資金并將其投入到新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中。由于資產(chǎn)支持證券利率通常低于銀行貸款，因此若政策能獲批實(shí)施，將成為一個(gè)更便利的融資渠道。

發(fā)展改革委提出特定項(xiàng)目資本金貸款。由發(fā)展改革委牽頭的政府特定項(xiàng)目資本金貸款的落地，有望成為地方政府解決項(xiàng)目資本金不足的重要渠道之一。

資本金貸款又稱股本貸款或股本權(quán)益性貸款，即商業(yè)貸款可以直接作為項(xiàng)目啟動(dòng)的資本金來源。項(xiàng)目資本金貸款在業(yè)內(nèi)早有先例。國(guó)家開發(fā)銀行商業(yè)化轉(zhuǎn)型前推行的政策性業(yè)務(wù)之一“軟貸款”，就可以被看作銀行涉足項(xiàng)目資本金貸款的例證。這種政策性貸款方式具有期限長(zhǎng)、利率低和可用作項(xiàng)目資本金的特點(diǎn)。發(fā)改委推行的項(xiàng)目資本金貸款與國(guó)開行的“軟貸款”并不相同。據(jù)悉可能將在4萬億元范圍內(nèi)，形成一個(gè)項(xiàng)目目錄，供銀行參考。按照設(shè)想，該貸款將實(shí)行招標(biāo)制，具體來說，哪些銀行對(duì)政府項(xiàng)目的資本金貸款感興趣，就可以去投標(biāo)。貸款期限要求在10年以上，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮20%-30%。地方政府為了吸引銀行投標(biāo)，可以采取貼息的條件來吸引。

與單純的股本金貸款相比，特定項(xiàng)目貸款設(shè)定了諸多限制。其中包括:貸款不能超過資本金總額的40%，只能用于政府特定投資項(xiàng)目，且只能在積極財(cái)政政策實(shí)施期間發(fā)放，即2009年、2010年。

然而，在政策初步設(shè)想傳出之后，鑒于對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，目前尚沒有進(jìn)一步的進(jìn)展。但在實(shí)際操作中，不少銀行、尤其是一些中小股份制銀行進(jìn)行了變通處理，信貸資金實(shí)際上已變相進(jìn)入了“股本領(lǐng)域”。

方式之一是，將項(xiàng)目貸款轉(zhuǎn)為流動(dòng)資金貸款。這樣不僅逃避了各種對(duì)項(xiàng)目貸款的“證件審批齊全、資本金到位”等嚴(yán)格的信貸審批流程，而且通過滾動(dòng)貸款，“短貸長(zhǎng)用”，變相滿足了融資要求。

方式之二是，在項(xiàng)目資本金不足的情況下，通過一些銀行的“流動(dòng)資金貸款”滿足最低資本金要求，然后向另外一些大型銀行申請(qǐng)項(xiàng)目資金貸款。

方式之三是，由于目前可用作資本金出資的財(cái)產(chǎn)既包括貨幣，也包括股本等權(quán)益性資產(chǎn)和土地等實(shí)物資產(chǎn)，所以地方政府有可能通過做高土地估價(jià)等固定資產(chǎn)價(jià)值等，達(dá)到銀行的資本金要求，類似“虛假注資”。

方式之四是，通過融資平臺(tái)和其他地方企業(yè)借款完成資本金的比例要求，在項(xiàng)目資金到位后，再以對(duì)外投資方式完成“資本金抽逃”。

各地拓寬項(xiàng)目資本金來源的嘗試與創(chuàng)新

京滬粵謀建大融資平臺(tái)，中期票據(jù)緩解資本金困局

2008年歲末之際，部分銀行間市場(chǎng)主承銷商(以大型國(guó)有商業(yè)銀行為主)及北京、上海、廣東三地政府金融辦人士趕赴北京，與中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)共商債務(wù)融資工具發(fā)行工作。京滬粵做大政府投融資平臺(tái)，借助銀行間債券市場(chǎng)，發(fā)行中期票據(jù)，進(jìn)而以此作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目資本金的設(shè)想逐步浮出。

中期票據(jù)（Medium-term Notes）是中國(guó)人民銀行于2008年推出的創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，期限通常在5-10年之間，是除企業(yè)債、公司債以外重要的中期融資工具。和其他中長(zhǎng)期債務(wù)融資工具相比，中期票據(jù)具有發(fā)行成本較低、市場(chǎng)化程度高和發(fā)行機(jī)制靈活等特點(diǎn)。2008年12月22日，上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司發(fā)行2008第一期中期票據(jù)，規(guī)模30億元。2009年3月9日，京滬粵三地的大型政府投融資平臺(tái)密集發(fā)行總額達(dá)250億的中期票據(jù)。面對(duì)地方政府巨大的資金缺口，中期票據(jù)正成為破解地方政府資本金困局的渠道之一。這三地政府投融資平臺(tái)發(fā)行的中期票據(jù)將一定程度上緩解建設(shè)項(xiàng)目的資金壓力，而由政府提供一定程度的財(cái)政還款的保障方式也正在形成。

云南宜良億元信托樣本

宜良縣是昆明市的郊區(qū)農(nóng)業(yè)縣，2008年9月,宜良縣政府與銀河財(cái)富資產(chǎn)管理中心就合作發(fā)行人民幣理財(cái)產(chǎn)品募集資金的事項(xiàng)達(dá)成一致。在信托、銀行和中介機(jī)構(gòu)的參與下,宜良縣獲得1億元融資，用于宜良第一中學(xué)建設(shè)。

這一計(jì)劃中,銀河財(cái)富邀請(qǐng)了一家信托公司作為受托人,將云南本地一家銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品募集的資金設(shè)立單一資金信托計(jì)劃,向宜良縣金匯國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司（宜良縣負(fù)責(zé)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè),其法人代表、董事長(zhǎng)為宜良縣財(cái)政局長(zhǎng)）發(fā)放貸款,由金匯公司運(yùn)用貸款資金進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。宜良縣及金匯公司以未來土地出讓收益以及再融資能力對(duì)還款提供保證。同時(shí),宜良縣財(cái)政局向金匯公司出具承諾,對(duì)金匯公司的還款提供財(cái)政補(bǔ)貼,財(cái)政補(bǔ)貼來源為財(cái)政償債準(zhǔn)備金。

通過信托方式籌集資金有很大的靈活性，具有審批環(huán)節(jié)少、操作簡(jiǎn)便、資金到位快等優(yōu)點(diǎn)。云南宜良并非唯一與信托合作融資的地方政府，在昆明、安徽銅陵市、遼寧省鞍山市和江西省都有過類似的融資行為。

武漢啟動(dòng)準(zhǔn)市政債

隨著中央轉(zhuǎn)撥資金的落地，湖北省根據(jù)“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)戰(zhàn)略，提出了自己的配套投資計(jì)劃。其中，武漢提出1000億的市政債發(fā)行計(jì)劃。早在此前武漢獲批城市圈綜改區(qū)總體方案中，就提出了“九大創(chuàng)新”，“促進(jìn)兩型社會(huì)建設(shè)的財(cái)稅金融體制機(jī)制創(chuàng)新”是其中重要一域，綜改區(qū)在融資領(lǐng)域的先試權(quán)獲得國(guó)家認(rèn)可，其中包括水專項(xiàng)債和環(huán)保債在內(nèi)的政府債券融資成為綜改區(qū)市政經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。目前，武漢城投已啟動(dòng)企業(yè)債相關(guān)工作。

重慶地方融資平臺(tái)的規(guī)范與升級(jí)

重慶市在構(gòu)建地方融資平臺(tái)方面，進(jìn)行了有益的嘗試和探索。基于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共工程建設(shè)不能全靠財(cái)政直接投入的認(rèn)識(shí)，重慶著意培育和壯大投融資主體，相繼組建了重慶市城市建設(shè)投資公司、開發(fā)投資有限公司、地產(chǎn)集團(tuán)、水務(wù)控股(集團(tuán))有限公司、高速公路發(fā)展有限公司、交通旅游集團(tuán)、水利投資集團(tuán)、能源投資集團(tuán)等八個(gè)建設(shè)性投資集團(tuán)。

為充實(shí)八個(gè)投融資平臺(tái)的資本金，重慶采取了國(guó)債、規(guī)費(fèi)、土地收益權(quán)、存量資產(chǎn)、稅收返還等五個(gè)方面的資本金注入。為防止可能出現(xiàn)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，重慶市通過“三不原則”和“三大平衡”等保障措施，有效規(guī)范了八大集團(tuán)的良性運(yùn)行。

“三不原則”：一是財(cái)政決不為投資集團(tuán)作擔(dān)保，使政企之間保持嚴(yán)格界限，防止財(cái)政債務(wù)危機(jī);二是投資集團(tuán)之間不能互相擔(dān)保，避免出現(xiàn)連環(huán)災(zāi)難;三是財(cái)政撥付給各投資集團(tuán)專項(xiàng)資金的使用范圍受財(cái)政掌控，必須專款專用，不準(zhǔn)交叉使用、互相挪用。

“三大平衡”：一是八大集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率要控制在50%左右，實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)與負(fù)債的平衡;二是八大集團(tuán)必須保證現(xiàn)金需求和供給的基本平衡，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的良性周轉(zhuǎn);三是各投資集團(tuán)在接受政府部門下達(dá)的投資建設(shè)任務(wù)時(shí)，要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)規(guī)律和市場(chǎng)原則，必須有特定的盈利模式以保證投入與產(chǎn)出平衡。

重慶模式受到廣泛關(guān)注。世界銀行曾專題調(diào)研并給予肯定，將其運(yùn)作模式歸納為：政府把城市資產(chǎn)無償劃撥給投資公司，使公司的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到一定的貸款條件，公司根據(jù)政府建設(shè)的要求籌措資金后再將資金轉(zhuǎn)借給項(xiàng)目法人。依靠這種模式，八大集團(tuán)順利擔(dān)當(dāng)了重慶全市75%的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)自身也不斷強(qiáng)大，其資產(chǎn)總額已從成立之初的200多億，擴(kuò)張到2900億。

重慶市總結(jié)其運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為該模式的關(guān)鍵技巧是：通過“儲(chǔ)地-融資-建設(shè)”循環(huán)，保證城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資；通過“儲(chǔ)地-整治-出讓”循環(huán)，保證投資公司自身投融資能力。然而，這種以土地為紐帶的運(yùn)作方式，在地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟、土地變現(xiàn)難之下，也遭遇了困境。為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，重慶市正努力在規(guī)范化運(yùn)作基礎(chǔ)上，推動(dòng)八大集團(tuán)運(yùn)行機(jī)制的深層次調(diào)整和提升。其中一個(gè)重要戰(zhàn)略，就是鼓勵(lì)投資集團(tuán)“走出去”，在更大范圍內(nèi)尋找發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)創(chuàng)造條件積極推動(dòng)上市，努力通過證券化籌集建設(shè)資金。

對(duì)北京市拓寬基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資本金來源的幾點(diǎn)建議

進(jìn)一步壯大規(guī)范地方融資平臺(tái)

地方融資平臺(tái)的規(guī)范程度和融資能力，對(duì)地方政府資金籌集具有決定性的影響。在地方融資平臺(tái)建設(shè)中，我市應(yīng)充分借鑒重慶等地的經(jīng)驗(yàn)，從資金來源、運(yùn)作模式、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面著手，逐步建立投融資平臺(tái)良性運(yùn)行的機(jī)制，不斷壯大融資平臺(tái)規(guī)模，逐步提高規(guī)范化運(yùn)營(yíng)水平?；舅悸肥牵悍e極運(yùn)用國(guó)債資金的注資作用，結(jié)合實(shí)際情況建立一套投融資管理運(yùn)作的操作標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的制度流程，用客觀指標(biāo)規(guī)范融資行為；增強(qiáng)管理運(yùn)作的透明度和風(fēng)險(xiǎn)防范、控制水平，從而構(gòu)建具有一定規(guī)范性和功能較強(qiáng)大、適應(yīng)投融資制度改革和長(zhǎng)期發(fā)展需要的地方融資平臺(tái)。

可試行地方國(guó)資管理公司發(fā)行準(zhǔn)市政券

目前，地方債雖有了突破性的進(jìn)展，但卻無法從根本上解決地方政府資金困境，通過地方國(guó)資管理公司發(fā)行準(zhǔn)市政券仍將是重要的資金籌集方式。

準(zhǔn)市政債是在我國(guó)現(xiàn)有法律框架下,以一種變通的方式，通過發(fā)行債券來籌集城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金?！皽?zhǔn)”字說明了它處于市政債券和企業(yè)債之間的中間地帶。在很多省市，準(zhǔn)市政債都是地方政府籌集建設(shè)資金的重要方式。它本質(zhì)上屬于市政債，但同一般意義上的市政債又有顯著區(qū)別：發(fā)行主體上，前者不是直接由地方政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)發(fā)行，而是通過設(shè)立隸屬于政府的企業(yè)即地方融資平臺(tái)來發(fā)行；擔(dān)保機(jī)制上，市政債直接以政府信用作擔(dān)保，而準(zhǔn)市政債則由政府提供隱性擔(dān)保，不能直接出面擔(dān)保；發(fā)債收入的管理上，準(zhǔn)市政債無須納入中央政府財(cái)政控制體制。同時(shí)，準(zhǔn)市政債又區(qū)別于真正意義上的企業(yè)債，其發(fā)債方主要承擔(dān)地方政府的相關(guān)職能，并享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策，很少基于“利潤(rùn)最大化”原則進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。

處理好四對(duì)矛盾，奠定地方政府發(fā)債的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

當(dāng)前，我國(guó)地方債雖還在探索試驗(yàn)中，但隨著各項(xiàng)制度的逐步完善，地方債實(shí)現(xiàn)真正意義上的放行已納入地方政府融資的視野。我市應(yīng)從以下幾方面著手，在運(yùn)行機(jī)制、機(jī)構(gòu)設(shè)置等各方面逐步理順，為未來地方債發(fā)行奠定良好的基礎(chǔ)。具體來說，一是選準(zhǔn)合適的發(fā)債對(duì)象，化解發(fā)債的擴(kuò)張性目的與對(duì)私人、企業(yè)部門的投資消費(fèi)的擠出效應(yīng)之間的矛盾。二是在引入人大等方面的監(jiān)督之下，構(gòu)建科學(xué)的評(píng)價(jià)體系和透明的信息披露機(jī)制，化解對(duì)發(fā)債主體的償債能力精確評(píng)估的需要，與現(xiàn)行評(píng)價(jià)體系落后、政府財(cái)務(wù)信息不透明之間的矛盾。三是合理平衡，化解地方債券資金籌集的商業(yè)性與投向的公共性之間的矛盾。四是引入紀(jì)檢部門監(jiān)督、獨(dú)立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)參與，化解地方領(lǐng)導(dǎo)人任期的短期性與還債的長(zhǎng)期性之間的矛盾。

《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》的出臺(tái)，明確地釋放出進(jìn)一步創(chuàng)新保障性住房建設(shè)融資機(jī)制的信號(hào)，同時(shí)也表明了國(guó)家大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的決心。

國(guó)家發(fā)改委辦公廳日前發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，明確支持符合條件的地方政府投融資平臺(tái)公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。相對(duì)于股權(quán)融資、平臺(tái)貸、地方債計(jì)劃等其他融資工具，企業(yè)債券具有融資快捷、利率低、期限長(zhǎng)、市場(chǎng)化的優(yōu)勢(shì)，是籌措保障性住房建設(shè)資金的有效工具。新政的出臺(tái)，對(duì)于彌補(bǔ)保障性住房建設(shè)資金缺口、提高開發(fā)商參與保障性住房建設(shè)的熱情，均將產(chǎn)生積極的影響。

近年來，我國(guó)住房保障體系建設(shè)的步子越邁越大，并實(shí)現(xiàn)了從以經(jīng)濟(jì)適用房為主體到以廉租房、公共租賃房為主體的過渡。按照計(jì)劃，“十二五”時(shí)期，我國(guó)將建設(shè)3600萬套保障性住房，今年的1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)則必須在11月底前全部動(dòng)工。不過，由于建設(shè)資金等原因，各地保障房建設(shè)進(jìn)展并不平衡。從21個(gè)省區(qū)市已經(jīng)公布的保障性住房進(jìn)展情況看，截至6月中旬，這21個(gè)省區(qū)市保障性住房開工數(shù)量為219.3萬套，平均開工率為33.3%。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也曾多次表示，2011建設(shè)保障房投資需要1.3萬億元到1.4萬億元，其中有8000多億元通過社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和保障對(duì)象以及所在的企業(yè)籌集。剩余的5000多億元資金，將由中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府通過各種渠道籌集。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心、中國(guó)建設(shè)報(bào)日前公布的首份《中國(guó)房企社會(huì)責(zé)任百?gòu)?qiáng)榜》顯示，百?gòu)?qiáng)房企中有七成在2007年至2010年間未參與保障性住房建設(shè)。按照制度設(shè)計(jì)，保障性住房建設(shè)采取3種方式推進(jìn)，一是政府直接投資建設(shè)，二是政府和企業(yè)共建，三是企業(yè)獨(dú)立建設(shè)。當(dāng)前，不少地區(qū)保障性住房建設(shè)還較大程度地局限于政府直接投資。開發(fā)商參與建設(shè)保障性住房熱情不高，除了利潤(rùn)率較低之外，資金鏈吃緊是另一個(gè)重要原因。

不難看出，在當(dāng)前保障性住房建設(shè)資金瓶頸面前，融資放行已成為確保保障性住房建設(shè)任務(wù)如期完成的重要一環(huán)。換言之，保障性住房建設(shè)需要進(jìn)一步創(chuàng)新融資機(jī)制，吸引社會(huì)資金廣泛參與。除了要加大社會(huì)保障資金的投入力度，拓寬資金來源外，也要通過稅費(fèi)減免等政策安排鼓勵(lì)企業(yè)參與。同時(shí)，各地出臺(tái)的保障性住房產(chǎn)權(quán)共有、先租后售、以資金投入換取商品房建設(shè)地塊優(yōu)先權(quán)等正在試行的辦法，也應(yīng)及時(shí)總結(jié)梳理，明確政策預(yù)期。

《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》的出臺(tái)，明確地釋放出進(jìn)一步創(chuàng)新保障性住房建設(shè)融資機(jī)制的信號(hào)，同時(shí)也表明了國(guó)家大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的決心。值得注意的是，目前，清理和整頓地方融資平臺(tái)相關(guān)債務(wù)的工作正在繼續(xù)深入推進(jìn)。去年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問題的通知》，11月，國(guó)家發(fā)改委進(jìn)一步出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范地方政府投融資平臺(tái)公司發(fā)行債券行為有關(guān)問題的通知》。在這樣的大背景下，有人擔(dān)心，允許地方融資平臺(tái)發(fā)行企業(yè)債用于保障性住房建設(shè)，可能會(huì)增加地方融資平臺(tái)的相關(guān)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，筆者認(rèn)為，一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)發(fā)行人募集資金使用方向的引導(dǎo)、監(jiān)督，保障募集資金的?？顚Ｓ谩Ａ硪环矫嬉酱侔l(fā)行人落實(shí)償債計(jì)劃及保障措施，按計(jì)劃提取償債基金，進(jìn)行專戶管理，提高資金使用效益，有效防范償債風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還要督促發(fā)行人進(jìn)一步加強(qiáng)信息披露工作，按照債券交易場(chǎng)所的規(guī)定及時(shí)、準(zhǔn)確地披露財(cái)務(wù)報(bào)告及有關(guān)重大事項(xiàng)。概而言之，一定要加強(qiáng)資金監(jiān)管，保證款項(xiàng)真正用于保障性住房建設(shè)。

第三篇：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)

社會(huì)保障性住房是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。社會(huì)保障性住房制度也就是在社會(huì)保障性住房建設(shè)、分配、流通等具體實(shí)踐中形成的制度。

加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，既是改善和保障民生的重要舉措，又是擴(kuò)大內(nèi)需、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的有效途徑

加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于改善民生、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，是改善和保障民生的目標(biāo)。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，切實(shí)解決與改善低收入居民家庭的住房問題，是實(shí)現(xiàn)“住有所居”的重要舉措。在我國(guó)“土地公有”的制度下，住房具有公共產(chǎn)品的特殊屬性，政府有責(zé)任、有義務(wù)為公民提供基本住房保障。同時(shí)，住房消費(fèi)具有巨大的外部性，從社會(huì)學(xué)角度看，一個(gè)居民是否擁有良好或社會(huì)所認(rèn)同的最基本的居住條件，會(huì)影響其道德水平、社會(huì)行為規(guī)范，乃至對(duì)社會(huì)的認(rèn)同感和歸屬感。十七大報(bào)告明確指出“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”，充分體現(xiàn)了黨和政府對(duì)住房保障體系建設(shè)工作的高度重視。

加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于控制高房?jī)r(jià)，更好落實(shí)調(diào)控房?jī)r(jià)的政策。目前，我國(guó)商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)收入比已超過國(guó)際公認(rèn)的警戒線，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭無力承擔(dān)過高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)業(yè)已聚集巨大風(fēng)險(xiǎn)。這不僅嚴(yán)重影響居民消費(fèi)預(yù)期和投資環(huán)境，阻礙城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的順利推進(jìn)，而且將進(jìn)一步拉大貧富差距，擠占中低收入階層的生存空間。在這種背景下，2010年4月以來，政府綜合運(yùn)用財(cái)政、金融、土地等宏觀調(diào)控工具，連續(xù)出臺(tái)“國(guó)十一條”、“國(guó)五條”、“國(guó)八條”等重磅調(diào)控政策，但房?jī)r(jià)上漲壓力依然存在，調(diào)控形勢(shì)依然嚴(yán)峻。認(rèn)真落實(shí)保障性住房建設(shè)調(diào)控政策，能夠改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住房供給數(shù)量，抑制居民對(duì)商品房的剛性需求，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、抑制商品房房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，能起到重要的作用。

加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)發(fā)展。長(zhǎng)期以來，內(nèi)需不振一直是制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的一個(gè)重要因素。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，一方面讓數(shù)量龐大的中低收入者能以較低的成本實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，不必為高昂的商品房而節(jié)衣縮食、苦苦積蓄，這就為他們?cè)鰪?qiáng)消費(fèi)信心、釋放消費(fèi)需求創(chuàng)造有利條件；另一方面，加快保障性住房建設(shè)，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)，其輻射帶動(dòng)作用和杠桿作用非常明顯。政府主導(dǎo)的大規(guī)模保障性住房建設(shè)，以民生為導(dǎo)向，可以給畸形發(fā)展的商品房市場(chǎng)降溫，引導(dǎo)社會(huì)投資方向，鼓勵(lì)更多企業(yè)和資本投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新。從這個(gè)意義上說，大規(guī)模加強(qiáng)保障房建設(shè)，可以成為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要突破口。

第四篇：保障性住房建設(shè)(專業(yè)課)

研究報(bào)告

關(guān)于內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設(shè)

問題的研究

【摘 要】

保障性住房建設(shè)問題關(guān)乎社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展，是切實(shí)改善民生，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)住房制度改革、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要措施。我國(guó)保障性住房供給分別采取兩限商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、廉租房和棚戶區(qū)改造等多種形式。目前，各級(jí)政府直接修建廉租住房輔以政策性補(bǔ)貼的方式為保障住房供給的主要途徑。隨著各地廉租住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，政策管理滯后、住房選址不當(dāng)、建設(shè)資金不到位、生活配套設(shè)施滯后、生活成本提高等問題亟待解決。圍繞國(guó)家關(guān)于2011年基本解決我國(guó)城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造目標(biāo)，結(jié)合兩年來內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設(shè)實(shí)踐，本文重點(diǎn)就廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)問題，進(jìn)行了一系列研究和探討?！娟P(guān)鍵詞】

保障性 安居工程 經(jīng)濟(jì)適用房 廉租住房

[key words]

Supportability, Housing Project, Affordable housing, Low-rent housing 1

目

錄

【摘 要】................................................................................................1 【關(guān)鍵詞】................................................................................................1

一、內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀..........................................3

（一）廉租住房建設(shè)情況............................................................3

（二）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況........................................................4

二、內(nèi)蒙古自治區(qū)廉租住房建設(shè)存在的問題..................................4

（一）廉租住房建設(shè)存在的問題................................................4

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)存在的問題........................................9

三、繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的意見和建議........................11

（一）加強(qiáng)保障性安居工程立法建設(shè)......................................12

（二）進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃和設(shè)計(jì)..........................................12

（三）多渠道籌集房源..............................................................13

（四）多渠道籌措資金..............................................................14

（五）認(rèn)真落實(shí)土地和稅費(fèi)各項(xiàng)優(yōu)惠政策..............................15

（六）完善相關(guān)管理辦法..........................................................15

（七）加快推進(jìn)保障性安居工程信息化建設(shè)..........................16

（八）研究解決住房后續(xù)管理問題..........................................16

（九）逐步擴(kuò)大住房保障范圍..................................................17 【參考文獻(xiàn)】

一、內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀

（一）廉租住房建設(shè)情況

1、廉租住房保障現(xiàn)狀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全區(qū)符合廉租條件的城市低收入困難家庭約23萬戶，其中13平方米以下的低保住房困難家庭為11.3萬戶，其他低收入住房困難家庭為11.7萬戶，其中約80%需通過實(shí)物配租方式解決，共需籌集廉租住房18.3萬套。2008年正式啟動(dòng)廉租住房保障制度以來，截至2009年底，通過實(shí)物配租和發(fā)放租賃補(bǔ)貼方式，順利完成了設(shè)區(qū)城市人均住房13平方米以下、旗縣（市）城區(qū)人均住房不足8平方米低保家庭應(yīng)保盡保的保障目標(biāo)。實(shí)施保障家庭15.2萬戶，其中，已實(shí)現(xiàn)實(shí)物配租保障家庭1.7萬戶，發(fā)放租賃補(bǔ)貼家庭13.5萬戶。新建廉租住房面積225萬平方米，6.7萬套住房（部分房屋正在建設(shè)或?qū)嵨锱渥獠僮鬟^程中）。各級(jí)政府投入新建、購(gòu)買、改建租用存量房、棚戶區(qū)改造以及發(fā)放租賃補(bǔ)貼等方面廉租住房保障資金約42億元。其中，中央補(bǔ)助16.1億元，自治區(qū)安排1.2億元，盟市配套24.7億元。

2、我區(qū)2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃。為實(shí)現(xiàn)到2011年底我區(qū)全部解決23萬戶符合廉租條件的城市低收入家庭的住房困難的目標(biāo)。2009年9月，自治區(qū)制訂了《內(nèi)蒙古自治區(qū)2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃》，在現(xiàn)已實(shí)物配租的 3

1.7萬套廉租住房的基礎(chǔ)上，2009—2011年三年新增廉租住房16.5萬套，大體按30%、30%、40%的比例向各進(jìn)行分解，2009年、2010年、2011年新增廉租住房分別為5萬套、5萬套、6.5萬套。其中，2009年建設(shè)5萬套的項(xiàng)目資金基本到位，廉租住房正在建設(shè)中。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況

2005年，完成投資19.8億元，竣工面積159.7萬平方米，總套數(shù)19782套。2006年，完成投資46.8億元，竣工面積347.8萬平方米，總套數(shù)43556套。2007年，共完成投資54.15億元，施工面積778.52萬平方米，竣工面積401萬平方米，總套數(shù)58633套，完成投資和竣工面積分別比2006年增長(zhǎng)了15.7%和15.2%，施工面積占當(dāng)年住房建設(shè)總量的18.9%，比上有較大幅度的增長(zhǎng)。2008年，我區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房新開工建設(shè)801萬平方米，118126套，已竣工430萬平方米，59900套，完成投資60.2億元。2009年，全區(qū)計(jì)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房11.86萬套、891萬平方米，計(jì)劃投資128億元。實(shí)際開工7.6萬套、591萬平方米，竣工22745套、170.7萬平方米。

二、內(nèi)蒙古自治區(qū)廉租住房建設(shè)存在的問題

（一）廉租住房建設(shè)存在的問題

1、廉租住房建設(shè)規(guī)劃問題

一是建設(shè)用地規(guī)劃缺乏科學(xué)論證。合理的城市空間和產(chǎn)業(yè)布局、高效集約的土地規(guī)劃利用、完善的社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施、便捷的交通條件、充足的就業(yè)機(jī)會(huì)、良性的社會(huì)支持網(wǎng)絡(luò)等是良好區(qū)位的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，但是，在貫徹實(shí)施廉租住房制度的過程中，建設(shè)用地規(guī)劃缺乏合理性和科學(xué)性。由于我區(qū)大部分盟市廉租住房項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足，一些地方政府手中基本沒有可供劃撥的建設(shè)用地，特別是在生產(chǎn)生活都較為便利的地段。相當(dāng)一部分在中心城區(qū)定下來的建設(shè)項(xiàng)目，因遭遇拆遷難且成本高的問題，難以實(shí)施，持續(xù)大規(guī)模建設(shè)廉租住房難以為繼。一些盟市為降低建設(shè)成本節(jié)約資金，廉租住房建設(shè)往往選擇開發(fā)成本較低、交通不便的城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，這使得廉租家庭用于交通、采暖、水電等費(fèi)用增加，家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重。其對(duì)于公共物品、公共設(shè)施的共享性大大降低，尤其是交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)難以保障。我區(qū)少數(shù)旗縣已經(jīng)出現(xiàn)蓋了房子，分不出去的問題。這一傾向在興安盟尤其突出。

二是規(guī)?；ㄔO(shè)容易誘發(fā)社會(huì)問題。廉租住房社區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)導(dǎo)致社會(huì)隔離程度加深。社區(qū)之間如果缺乏交往，久而久之，就會(huì)逐漸產(chǎn)生一定的社會(huì)距離和心理距離，從而形成互相疏遠(yuǎn)、隔閡、離散、排斥甚至敵對(duì)的狀態(tài)。政府集中興建的廉租住房小區(qū)，人為地使得社會(huì)各階層的分隔加劇。將 5

低收入、老弱病殘的困難家庭聚集在一起，將導(dǎo)致城市“貧民區(qū)”的特征越來越明顯。貧困人群過度集中居住不僅會(huì)直接導(dǎo)致不同社會(huì)階層分歧的加劇，還會(huì)帶來諸如犯罪率上升等一系列社會(huì)問題。

三是廉租住房建設(shè)壓力巨大。由于我區(qū)住房保障起步較晚，滯后于其他社會(huì)保障（如醫(yī)療、事業(yè)、養(yǎng)老）的發(fā)展，各地普遍存在保障性住房建設(shè)不足的現(xiàn)象。按照目前國(guó)家確定的低保戶中，人均住房13平米以下為廉租房保障對(duì)象，僅為保障住房的起步標(biāo)準(zhǔn)。但這一低標(biāo)準(zhǔn)，我區(qū)仍需廉租房約18萬套，對(duì)于經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)實(shí)現(xiàn)保障困難很大。如烏蘭察布市26萬多戶城鎮(zhèn)家庭中，低保家庭近6萬戶，城鎮(zhèn)低收入家庭相對(duì)比例過高。

四是廉租住房建設(shè)計(jì)劃軟約束。一則擅自變更項(xiàng)目批復(fù)計(jì)劃，超預(yù)算支出。呼倫貝爾市海拉爾區(qū)、牙克石市以及興安盟科右中旗均存在超預(yù)算支出問題。二則未經(jīng)批復(fù)改變建設(shè)規(guī)模。赤峰市松山區(qū)存在房產(chǎn)開發(fā)搭便車現(xiàn)象，將廉租住房變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房銷售。巴彥淖爾市烏拉特后旗擅自增加廉租住房面積，導(dǎo)致廉租房套數(shù)減少。

2、廉租住房資金管理問題

一是國(guó)家補(bǔ)助水平相對(duì)偏低。廉租住房的建設(shè)需要政府大量的財(cái)政投入，除了住房的基本建設(shè)，后期的管理維護(hù)等 6

費(fèi)用更是巨大。資金問題成為廉租住房建設(shè)的瓶頸。盡管國(guó)家對(duì)西部地區(qū)廉租住房建設(shè)每平方米補(bǔ)助400元，比東、中部地區(qū)略高，但我區(qū)建筑材料價(jià)格和建房成本相對(duì)較高，不含拆遷費(fèi)每平米成本約1400元，很多盟市旗縣無力負(fù)擔(dān)龐大的財(cái)政支出，更傾向于選擇租金補(bǔ)貼的方式。但低收入家庭住房保障的剛性需求，決定政府主導(dǎo)建設(shè)一定量的廉租住房是無可避免的。

二是地方配套資金不足。近兩年我區(qū)用于投入廉租住房建設(shè)的資金達(dá)40億。也僅僅保障了實(shí)物配租1.7萬戶和租賃補(bǔ)貼13.5萬戶。離實(shí)現(xiàn)保障實(shí)物配租11.7萬戶和發(fā)放補(bǔ)貼11.3萬戶的目標(biāo)，還有很大差距。2009年我區(qū)各盟市旗縣通過自治區(qū)搭建的融資平臺(tái)，采取“統(tǒng)一融資、委托代建、分項(xiàng)提款、統(tǒng)一還貸”的方式，申請(qǐng)國(guó)家開發(fā)銀行貸款20多億元，暫時(shí)解決了配套問題，但明后兩年仍需持續(xù)每年配套幾十億元的資金，此外還有還貸負(fù)擔(dān)，這將形成巨大的資金缺口壓力。隨著廉租社區(qū)的落成使用，“收租難、管理難、退出難、配套設(shè)施不健全”等問題也相應(yīng)出現(xiàn)。廉租住房建成后，周圍配套設(shè)施的配建困難己經(jīng)成為廉租住房建設(shè)中存在的主要問題。政府用于投資廉租住房的資金已經(jīng)很大，在缺乏配建動(dòng)力的情況下，還要保證周圍公共設(shè)施和商業(yè)服務(wù)的配套建設(shè)確實(shí)面臨更大困難。

三是資金管理不規(guī)范。第一，部分盟市未按規(guī)定將中央、自治區(qū)下達(dá)的廉租住房專項(xiàng)資金及時(shí)撥付到項(xiàng)目單位。興安盟烏蘭浩特市、包頭市東河區(qū)均有此類現(xiàn)象。第二，地方配套資金落實(shí)率較低。截止到2009年6月，全區(qū)12個(gè)盟市和兩個(gè)計(jì)劃單列市應(yīng)配套建設(shè)資金22億元，實(shí)際配套7億元，未到位15億元。第三，土地出讓金凈收益、住房公積金增值收益凈結(jié)余用于廉租住房建設(shè)的政策執(zhí)行不到位。如呼和浩特市2008年應(yīng)安排土地出讓金凈收益1.36億元，實(shí)際安排4228萬元；烏海市、巴彥淖爾市、烏蘭察布市、興安盟等未安排用于廉租住房建設(shè)的土地出讓金凈收益支出。第四，廉租住房保障資金管理不規(guī)范。部門盟市存在廉租住房保障資金與行政經(jīng)費(fèi)混賬，核算科目不當(dāng)，以及廉租住房房租收入沒有按照“收支兩條線”的規(guī)定，及時(shí)、足額上繳同級(jí)財(cái)政的現(xiàn)象。

3、廉租住房管理制度有待完善

第一，雖然各地制定的相關(guān)廉租住房保障具體辦法，但實(shí)際操作中存在受保障家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不明確，相關(guān)證明材料不全，未進(jìn)行全面嚴(yán)格的復(fù)查和公示的現(xiàn)象。第二，存在廉租住房補(bǔ)貼發(fā)放審核不嚴(yán)格，手續(xù)不健全問題。第三，租賃補(bǔ)貼政策執(zhí)行不統(tǒng)一，按照人均標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，按戶平均發(fā)放，以及保底封頂發(fā)放等多種標(biāo)準(zhǔn)并存現(xiàn)象，造成不同地區(qū)差異 8

較大。第四，廉租住房補(bǔ)貼并未用于改善居住條件，而是用于生活消費(fèi)、看病、孩子上學(xué)的支出。

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)存在的問題

1、缺乏總體的規(guī)劃和設(shè)計(jì)

一是制度設(shè)計(jì)過于粗糙。實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房制度以來，自治區(qū)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家保障性安居工程制度，取得了顯著成效，但存在的問題也不容忽視。其中，最為緊迫的就是制度設(shè)計(jì)和科學(xué)規(guī)劃的問題。雖然國(guó)家制定出臺(tái)政策的初衷是好的，目的是解決低收入群體住房問題，使“居者有其屋”，實(shí)現(xiàn)地區(qū)社會(huì)的公平，但從具體執(zhí)行政策過程中來看，調(diào)研不夠深入，政策制定粗糙，研究力量薄弱，管理軟約束等后遺癥層出不窮——經(jīng)濟(jì)適用房并不適用。

二是缺乏系統(tǒng)規(guī)范有效的管理。經(jīng)濟(jì)適用房從前期建設(shè)用地規(guī)劃、設(shè)計(jì)，居民社區(qū)管理，社區(qū)與城區(qū)銜接，經(jīng)濟(jì)適用房出售對(duì)象資格認(rèn)定，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)、產(chǎn)權(quán)管理等，缺乏統(tǒng)一、規(guī)范和有效的設(shè)計(jì)，管理手段滯后，管理辦法單一，管理效率不高。

2、經(jīng)濟(jì)適用房交易環(huán)節(jié)錯(cuò)位

政府開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的初衷是使中低收入者能夠買得起、住得上城市住房的一項(xiàng)保障性政策。但是在具體的實(shí)行過程中，卻發(fā)生了錯(cuò)位，低收入者買大面積房子，高收 9

入者爭(zhēng)相搶購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自治區(qū)實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房制度以來，經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買者中，82%屬于中低收入群體，18%屬于高收入群體。在低收入購(gòu)買群體中，第一選擇為解決緊迫性住房需求的購(gòu)買者占76%，第一選擇為投資性購(gòu)買和投機(jī)性購(gòu)買的占24%。

3、購(gòu)買者資格認(rèn)證制度不完善

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售機(jī)制不完善。某些房地產(chǎn)開發(fā)商按政府規(guī)定開發(fā)完經(jīng)濟(jì)適用房后，不顧政府的有關(guān)規(guī)定，突破出售資格限制，將經(jīng)濟(jì)適用房敞開銷售，致使部分高收入者也成為經(jīng)濟(jì)適用房的擁有者。

二是國(guó)家缺乏科學(xué)合理公平的收入評(píng)定制度。由于我國(guó)對(duì)居民高、中、低收入線劃分不十分明確所致，以前所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)階段實(shí)情已不再相符。目前對(duì)高、中、低收入的劃分標(biāo)準(zhǔn)是較為客觀的。然而，隨著社會(huì)的發(fā)展，各個(gè)地區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)也不應(yīng)一致。

三是個(gè)人收入申報(bào)制度缺失。由于我國(guó)還沒有建立起個(gè)人收入申報(bào)制度，信用檔案缺乏，政府很難在短時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)確核實(shí)一個(gè)家庭的真實(shí)收入，從而使中低收入家庭變成一個(gè)寬泛而模糊的概念，導(dǎo)致在配給經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際操作中，一些不符合購(gòu)買條件的高收入家庭魚目混珠，通過所謂“合法途徑”獲得經(jīng)濟(jì)適用房，而一些真正需要房子的中低收入者 10

卻“望房興嘆”。

4、制度執(zhí)行出現(xiàn)扭曲和變形

實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房制度以來，一些地方在實(shí)際操作中，把經(jīng)濟(jì)適用房搞得與普通商品房別無二致。許多地方在制定經(jīng)濟(jì)適用房政策中不對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積作嚴(yán)格的約束，目的是為開發(fā)商攫取更多經(jīng)濟(jì)利益大行方便，往往把經(jīng)濟(jì)適用房建得很大，150多平方米、200多平方米，大戶型和“豪宅”都成了經(jīng)濟(jì)適用房。一些地方雖然制定了經(jīng)濟(jì)適用房面積限制，但對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商私自突破上限，擴(kuò)買擴(kuò)賣等違法違規(guī)現(xiàn)象熟視無睹。

5、經(jīng)濟(jì)適用房分配助長(zhǎng)了政府尋租行為

當(dāng)前，內(nèi)蒙古自治區(qū)尚屬西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平與中東部地區(qū)還存在一定差距，中低收入家庭在家庭總量中占較大比重，低收入群體龐大。然而，由于地方政府財(cái)力不足的限制，建房資金不足，經(jīng)濟(jì)適用房供給量有限，造成“人多房少”和“僧多粥少”的局面。故而，在經(jīng)濟(jì)適用房分配過程中“機(jī)會(huì)主義”大行其道，政府尋租行為頻仍。一群體包括高收入群體、低收入群體、低收入邊緣群體為了獲得稀少的經(jīng)濟(jì)適用住房，不得不迎合政府管理者和出售者尋租需要，通過各種手段和途徑向其示好甚至賄賂。

三、繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的意見和建議

（一）加強(qiáng)保障性安居工程立法建設(shè)

安居性保障工程制度實(shí)施以來，惠及了眾多家庭和廣大低收入群體，有利于社會(huì)公平和社會(huì)穩(wěn)定。該項(xiàng)政策和工程利國(guó)利民需要繼續(xù)推進(jìn)。政策實(shí)施至今，尚無一部有效的法律保障和制度規(guī)范，急需進(jìn)行相關(guān)的保障性安居工程立法和法律條文的制定。只有具備了完善、系統(tǒng)和規(guī)范的立法保障，保障性安居工程才能夠順利和圓滿實(shí)施，才能真正形成“高收入者買商品房——中低收入者買經(jīng)濟(jì)適用房——較低收入者租住廉租房”的合理布局。

（二）進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃和設(shè)計(jì)

一是進(jìn)行科學(xué)合理的布局和規(guī)劃。無論是廉租住房建設(shè)還是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，均需進(jìn)行科學(xué)合理的空間選址和布局規(guī)劃。良好的選址和布局是對(duì)政府決策部門智慧與效率的考驗(yàn)，也是入住者工作和生活的制度保障。根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，在選擇郊區(qū)修建或者偏遠(yuǎn)地帶修建安居住房容易導(dǎo)致很多問題。如窮人的生活成本和就業(yè)機(jī)會(huì)以及貧富對(duì)立問題，“遠(yuǎn)郊路線”造成的低收入群體生活成本增加問題，低收入群體兒童的教育發(fā)展問題等，因此，在進(jìn)行住房選址布局和設(shè)計(jì)時(shí)，不能僅僅落在“居有屋”的著眼點(diǎn)上，還要結(jié)合當(dāng)前社會(huì)總體生活需求水平，從困難群體生活的諸多因素角度出發(fā)，尋求選址與群體利益的最佳結(jié)合點(diǎn)。

二是避免進(jìn)行集中性的安居工程建設(shè)?？紤]到集中建設(shè)低收入人群社區(qū)會(huì)帶來一系列的歧視問題、仇視問題、犯罪問題等，因此，在進(jìn)行安居工程建設(shè)時(shí)，要分散布局，小規(guī)模建設(shè)，實(shí)施空間錯(cuò)落的融合性布局，不搞貧富分割的一刀切，繁華市區(qū)內(nèi)也要建設(shè)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。的相應(yīng)問題。

（三）多渠道籌集房源

目前，靠集中新建的單一模式，或者說以集中新建為主的方式，進(jìn)行廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，任務(wù)艱巨、壓力較大，且不利于保障性住房建設(shè)健康可持續(xù)發(fā)展。要深入進(jìn)行調(diào)研，多渠道籌集資金，通過新建、改建、購(gòu)買以及租用等方式，多渠道擴(kuò)展房源。將廉租住房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和城市棚戶區(qū)改造建設(shè)結(jié)合起來，分地區(qū)、分地段、分類別統(tǒng)籌推進(jìn)保障性住房制度建設(shè)。

根據(jù)國(guó)家部署，今后要進(jìn)一步加大城市棚戶區(qū)改造的力度。通過城市棚戶區(qū)（危舊房）改造，帶動(dòng)包括廉租住房在內(nèi)的保障性住房建設(shè)。優(yōu)先把城市棚戶區(qū)低收入家庭納入廉租住房保障范圍。城市棚戶區(qū)的居民相當(dāng)一部分是低收入家庭。把新建廉租住房和城市棚戶區(qū)（危舊房）改造結(jié)合起來解決廉租住房房源，可以較好解決廉租房建設(shè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足的問題，可以就近解決好低收入家庭的生活和生產(chǎn)問題，也 13

可以利用廉租住房建設(shè)的相關(guān)政策，推動(dòng)棚戶區(qū)改造，在改善城市環(huán)境的同時(shí)，加快解決低收入家庭住房困難。同時(shí)要堅(jiān)持通過購(gòu)買、改建、租用存量房及滯銷的商品住宅等多渠道籌集廉租住房房源，把已納入廉租住房保障家庭的原住房，凡符合安全衛(wèi)生條件規(guī)定的，由廉租住房管理部門向其他家庭人口較少的廉租住房對(duì)象出租，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變。

（四）多渠道籌措資金

近年來，我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度雖然較快，GDP和財(cái)政收入連續(xù)7年增幅較大，但由于我區(qū)資源依賴型的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致稅收大部分上劃中央財(cái)政，居民實(shí)際收入水平提高緩慢，低保戶比例相對(duì)仍很高。目前，國(guó)家廉租住房補(bǔ)助僅占建設(shè)成本的四分之一，對(duì)于大部分盟市而言，地方配套比例超出地方財(cái)政承受能力，因此建議自治區(qū)政府積極爭(zhēng)取國(guó)家支持，調(diào)高中央財(cái)政對(duì)我區(qū)住房保障的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

在爭(zhēng)取中央財(cái)政補(bǔ)助的同時(shí)，各地應(yīng)認(rèn)真落實(shí)國(guó)家規(guī)定的多渠道籌集住房保障資金的各項(xiàng)政策，將住房保障資金納入預(yù)算安排；住房公積金增值凈收益要全部用于住房建設(shè)；土地出讓凈收益用于住房保障資金的比例不得低于40%，由財(cái)政部門直接劃入住房保障資金專戶，發(fā)生一筆、劃扣一筆；從城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)中每平方米提取一地比例，作為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房保障建設(shè)資金。也可以根據(jù)實(shí)際情 14

況，把中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助用于發(fā)放廉租租金補(bǔ)貼后的結(jié)余部分和經(jīng)濟(jì)適用住房的地方配套資金，捆綁使用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

（五）認(rèn)真落實(shí)土地和稅費(fèi)各項(xiàng)優(yōu)惠政策

加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)，在加大資金投入力度的同時(shí)，還要發(fā)揮土地、稅費(fèi)、金融等政策的作用。一方面要落實(shí)好已有的土地、稅費(fèi)等各項(xiàng)優(yōu)惠政策，另一方面將進(jìn)一步完善相關(guān)配套政策。盟市兩級(jí)政府也應(yīng)在自己的事權(quán)范圍內(nèi)，為保障性住房建設(shè)制定更加優(yōu)惠的政策。

（六）完善相關(guān)管理辦法

1、探索廉租住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系多樣化

自治區(qū)政府辦公廳（內(nèi)政辦發(fā)[2009]13號(hào)）文件提出廉租住房可采取租售并舉的方式后，一些盟市、旗縣在這方面結(jié)合自己的實(shí)際，進(jìn)行了積極探索。從最近調(diào)研的情況看，推行這項(xiàng)政策的關(guān)鍵是要解決好產(chǎn)權(quán)問題。允許各地在基本政策框架內(nèi)創(chuàng)新。通過租售并舉，可以調(diào)動(dòng)低收入家庭的積極性，滿足一部分低收入住房困難家庭，擁有自己的不動(dòng)產(chǎn)的愿望，還可以解決房租、水暖電等費(fèi)用收繳難等后期管理問題，同時(shí)能夠較快回籠資金投入廉租住房再建設(shè)，解決政府投入不足的問題。當(dāng)然廉租住房出售要堅(jiān)持“先租后售、住戶自愿”的原則。

2、加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房管理制度改革

一是加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地規(guī)劃、空間選址和規(guī)模建設(shè)等問題，嚴(yán)禁盲目施工，低質(zhì)量建設(shè)，重復(fù)建設(shè)和粗糙設(shè)計(jì)；二是嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房出售審批制度，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)施工竣工后，管理部門要繼續(xù)嚴(yán)格對(duì)開發(fā)商和出售部門的管理，防止違規(guī)操作和暗箱操作；三是嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格審查制度，實(shí)行 “購(gòu)買者個(gè)人申請(qǐng)——所屬單位收入證明——銀行存款證明——個(gè)人財(cái)產(chǎn)公開——出售部門審核——購(gòu)買者永久登記——住房流轉(zhuǎn)登記”一體化制度，最大限度防止經(jīng)濟(jì)適用住房出售環(huán)節(jié)錯(cuò)位現(xiàn)象。

（七）加快推進(jìn)保障性安居工程信息化建設(shè)

要完善保障性住房的申請(qǐng)、審核、公示、輪候、復(fù)核、退出制度。健全社區(qū)、街道和住房保障部門三級(jí)審核公示制度，建立規(guī)范化收入、財(cái)產(chǎn)和住房情況審查制度，形成科學(xué)有序、信息共享、高效透明的工作機(jī)制。加快建立廉租住房管理信息系統(tǒng)，聯(lián)合搭建多部門、多級(jí)次，可供各方實(shí)時(shí)查詢的公開、高效的信息化平臺(tái)。包括住房保障政策、廉租房房源、廉租戶等多種信息，為我區(qū)廉租住房制度建設(shè)的決策和政策制定提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，也為廉租住房保障的規(guī)范化管理，實(shí)現(xiàn)廉租住房保障資源分配的公開、公正、公平，提供一個(gè)“陽光”平臺(tái)。

（八）研究解決住房后續(xù)管理問題

一是隨著實(shí)物配租比例的提高，特別是一些集中新建的廉租房小區(qū)的陸續(xù)入住，如何管理好廉租房小區(qū)是政府面臨的新課題。從區(qū)內(nèi)外已有的經(jīng)驗(yàn)看，廉租住房的后期管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要?jiǎng)訂T各方面的力量。要建立行之有效的制約機(jī)制，完善退出機(jī)制；要充分考慮廉租保障對(duì)象的就業(yè)問題。在城市總體規(guī)劃中，充分考慮把廉租住房建在就業(yè)充分和方便的地段，這樣有助于廉租保障家庭的盡快脫貧；新建廉租住房小區(qū)的社區(qū)管理要及時(shí)跟進(jìn)。二是在經(jīng)濟(jì)適用住房出售和后出售環(huán)節(jié)，有效避免權(quán)力尋租行為的發(fā)生，如何有效防止投機(jī)性行為，需要進(jìn)行深入研究和探索。

（九）逐步擴(kuò)大住房保障范圍

目前，我區(qū)住房保障的對(duì)象主要是具有城鎮(zhèn)戶口的困難戶家庭，即滿足低保條件同時(shí)人均住房保障面積低于某一標(biāo)準(zhǔn)的家庭。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及退耕還林和退牧還草等保護(hù)生態(tài)環(huán)境政策的持續(xù)執(zhí)行，進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)牧民已經(jīng)成為不可忽視的較大的住房弱勢(shì)群體，他們的住房保障，也相應(yīng)也形成了新的住房需求。建議在推進(jìn)我區(qū)住房保障工作的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大廉租對(duì)象覆蓋范圍，統(tǒng)籌考慮城鎮(zhèn)中既買不起房又非低保戶的“夾心層”和大量進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)牧民的住房保障問題，以及城鄉(xiāng)結(jié)合部居民和近郊農(nóng)民的住房保障問題。

【參考文獻(xiàn)】

1、《關(guān)注中國(guó)經(jīng)濟(jì)失衡》，陳炳才，中國(guó)金融出版社，2007年10月1日；

2、《中國(guó)經(jīng)濟(jì)思想史》，趙曉雷，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2007年4月4日；

3、《超越增長(zhǎng)與分配》，鄭龜?shù)?，中?guó)人民大學(xué)出版社，2006年11月；

4、http://004km.cn/102553.cb/,中國(guó)住房保障制度問題研究，李艾，2009.12.27；

第五篇：保障性住房建設(shè)情況工作匯報(bào)

保障性住房建設(shè)情況工作匯報(bào)

2012年縣住建局認(rèn)真落實(shí)上級(jí)布置我們的任務(wù)，想方設(shè)法保障資金到位，現(xiàn)已完成全年保障房建設(shè)任務(wù)的56%，接著下半年，我們將繼續(xù)努力，完滿地完成今年的全年任務(wù)。

一、保障性住房工作任務(wù)進(jìn)展情況

（一）今年續(xù)建2011年了未完成的廉租住房項(xiàng)目共計(jì)：300套，15000平方米，總投資2400萬元。截至目前，已開工建設(shè)14786.28平方米，285套。其中：149套已建設(shè)完成，并安排入住，136套正在建設(shè)當(dāng)中，已下?lián)芄こ炭?326.958萬元。

（二）獨(dú)龍江鄉(xiāng)教師周轉(zhuǎn)房總共建蓋31套，其中新建10套，建筑面積555.02平方米，正在裝修當(dāng)中；改造21套，建筑面積970平方米，已完工。

（三）今年將計(jì)劃實(shí)施公共租賃租房120套、7200平方米，目前施工圖設(shè)計(jì)已完成，該項(xiàng)目將在縣公安局、農(nóng)業(yè)局背后等地建蓋，即將進(jìn)入招投標(biāo)階段，預(yù)計(jì)于今年7月份以前全面開工建設(shè)。

二、工程質(zhì)量管理情況

我縣保障性住房項(xiàng)目嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目法人責(zé)任制、招標(biāo)投標(biāo)制度、合同管理制度和工程監(jiān)理制度。并制定目標(biāo)責(zé)任制度和監(jiān)督檢查制度，簽訂目標(biāo)責(zé)任狀，各部門各司其職、各負(fù)其責(zé)、齊抓共管、層層落實(shí)。

我局以定期不定期的方式深入全縣保障性安居房進(jìn)行了全面的檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)下發(fā)整改通知書，通過深入保障性安居工程建設(shè)質(zhì)量安全監(jiān)督檢查工作，施工企業(yè)和施工人員安全意識(shí)有了明顯的提高。

三、保障性住房分配管理情況

根據(jù)要求我局及時(shí)成立保障性住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組，以局長(zhǎng)為組長(zhǎng)，分管副局長(zhǎng)具體負(fù)責(zé)，保障性住房辦公室設(shè)置住宅與房地產(chǎn)業(yè)股，并配備了專職人員具體負(fù)責(zé)保障性安居工程的各項(xiàng)工作。我局及時(shí)建立了廉租住房和公共租賃住房的管理辦法，并制定了入住標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格實(shí)行準(zhǔn)入、退出機(jī)制，在分配過程中完全實(shí)行公開、公平、公正，陽光操作。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我縣無房戶有300余戶，我局今年主要安排入住了60戶，即：明珠小區(qū)廉租住房新建36套和原縣委職工宿舍樓改建24套。另外，丙中洛中學(xué)廉租住房20套、捧打鄉(xiāng)廉租住房32套、丙中洛鄉(xiāng)廉租住房16套、茨開完小廉租住房20套、丙中洛完小廉租住房32套、普拉底衛(wèi)生院廉租住房9套、**縣一中廉租住房20套，部分已安排入住。

四、保障性住房工作和廉政風(fēng)險(xiǎn)防范情況

我局堅(jiān)持把廉政風(fēng)險(xiǎn)防范工作融入住房保障建設(shè)管理全過程，確保住房保障工作公開、公平、公正。一是加強(qiáng)制度防控。為加強(qiáng)全縣保障性住房建設(shè)管理，我局認(rèn)真制定了《保障性住房管理辦法》、《住房保障工作人員廉潔自律規(guī)定》、《保障性住房工作失職責(zé)任追究制度》等相關(guān)制定，完善了相關(guān)配套措施；二是堅(jiān)持陽光操作。按照保障性住房申請(qǐng)規(guī)定，對(duì)低收入家庭申請(qǐng)廉租住房的條件進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。通過對(duì)申請(qǐng)住房戶初審、復(fù)審，客觀、準(zhǔn)確地對(duì)居民家庭住房困難情況進(jìn)行審核，有效防止工作人員徇私舞弊和虛假購(gòu)房申請(qǐng)行為；三是加強(qiáng)資金使用監(jiān)管。嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，做到保障性住房資金?？顚Ｓ茫M(jìn)一步科學(xué)合理統(tǒng)籌財(cái)政收入，積極落實(shí)地方配套資金。四是加強(qiáng)租賃補(bǔ)貼發(fā)放管理。為了加快我縣廉租住房保障低收入家庭租賃補(bǔ)貼發(fā)放工作，我局認(rèn)真制定了《**縣廉租住房保障租賃補(bǔ)貼發(fā)放工作的實(shí)施方案》，執(zhí)行?？顚Ｓ弥贫?，實(shí)行專戶儲(chǔ)存、分賬結(jié)算，確保將租賃補(bǔ)貼發(fā)放到符合低收入家庭的人群中。

總之，我局自開展的保障性住房政策落實(shí)工作以來取得了一定的成效，但仍需要加強(qiáng)工作開展的力度，結(jié)合領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位加快開展定期不定期的監(jiān)督檢查工作，以確保我縣轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式監(jiān)督檢查工作順利開展。