第一篇：驗收方案

三門峽市地級干部公寓樓

竣工驗收方案

一、竣工驗收依據(jù)

1、國家現(xiàn)行的施工驗收方案及質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)。

2、河南省建筑安裝工程和施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

3、三門峽市規(guī)劃勘測設(shè)計院，三門峽市城建規(guī)劃藍(lán)圖。

4、施工單位技術(shù)檔案和管理資料。

5、監(jiān)理單位技術(shù)檔案和管理資料。

6、建設(shè)工程施工合同文書。

7、驗收機(jī)構(gòu)現(xiàn)場檢查質(zhì)量評定。

二、竣工驗收前期準(zhǔn)備

1、工程具備驗收條件，承包人按照國家及省、市工程竣工驗收有關(guān)規(guī)定，給業(yè)主提供完整竣工資料及竣工報告，并提供竣工圖一套。

2、業(yè)主收到竣工驗收報告后，組織設(shè)計、勘察、監(jiān)理、施工單位共同對竣工資料和竣工驗收報告審核，并組織驗收機(jī)構(gòu)對竣工工程進(jìn)行現(xiàn)場檢查。

3、承包人應(yīng)按法律、行政法規(guī)或國家關(guān)于質(zhì)量保修的有關(guān)規(guī)定，對交付業(yè)主使用的工程在質(zhì)量保修期內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任。

附件一：施工單位工程質(zhì)量評估報告、竣工資料、竣工圖； 附件二：設(shè)計單位工程質(zhì)量評估報告； 附件三：監(jiān)理單位工程質(zhì)量評估報告； 附件四：建設(shè)單位工程質(zhì)量評估報告； 附件五：勘察單位工程質(zhì)量評估報告； 附件六：房屋建筑工程質(zhì)量保修書。

三、建設(shè)工程竣工驗收進(jìn)行程序

1、施工單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收，竣工報告并由總監(jiān)理工程師簽署意見。

2、竣工驗收組織實施

①成立驗收機(jī)構(gòu)，驗收機(jī)構(gòu)設(shè)驗收領(lǐng)導(dǎo)小組和各專業(yè)驗收組。②驗收領(lǐng)導(dǎo)小組（以下附件）組

長：朱俊武

副組長：張世鄰 楊國謙 尚耀宗 王建勛 王金龍 成員：王安民 王

勇 劉予峽 王

磊 邢艾萍

辛保周 王成貴 宋明文 邢碧波 劉建國

梁

丑 劉

晉 汪

建 鄒學(xué)剛 吳鳳仙

高栓紅

袁學(xué)武

李

勇

狄群濤

③驗收專業(yè)組： 土建組組長：張世鄰

成 員：王安民

王

勇 劉予峽

邢碧波

高栓紅

劉建國

劉

晉

汪

建

袁學(xué)武

安裝組組長：張世鄰

成 員：王成貴

宋明文

王

磊

鄒學(xué)剛

狄群濤 資料組組長：張世鄰

成 員：辛保周吳鳳仙

李

勇

四、驗收實施

以文件方式成立驗收組織機(jī)構(gòu)，明確驗收程序和驗收時間以及建設(shè)單位、施工、設(shè)計、勘察、監(jiān)理等單位準(zhǔn)備匯報資料，介紹施工情況。

1、召開會議主持人宣布驗收領(lǐng)導(dǎo)小組人員名單（1）施工單位匯報（2）監(jiān)理單位匯報（3）設(shè)計單位匯報（4）勘察單位匯報

2、由朱俊武宣布驗收分組成員名單并提交驗收要求；

3、分專業(yè)組審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理提供的過程檔案資料、檢查工程實體質(zhì)量，對工程施工、安裝和管理環(huán)節(jié)等方面作出整體評價，形成工程竣工驗收意見，驗收人員簽字；

4、各驗收專業(yè)組核查單位工程保證控制資料，填寫工程質(zhì)量控制資料核查記錄。

5、現(xiàn)場檢查，工程觀感質(zhì)量及安全和使用功能，填寫單位

邢艾萍

梁

丑 工程觀感質(zhì)量和安全使用功能檢查記錄。

6、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，各專業(yè)組認(rèn)真進(jìn)行評定打分和做好缺陷記錄，對工程進(jìn)行全面評定，寫出整改要求。

7、各專業(yè)組提出以后進(jìn)一步提高和完善的內(nèi)容和意見。

8、驗收小組領(lǐng)導(dǎo)人召集各專業(yè)組負(fù)責(zé)人匯報驗收情況，初步提出綜合評定，并通過驗收結(jié)論。

9、驗收專業(yè)組與施工單位交流，確定最后驗收結(jié)論。

10、主要參建單位表態(tài)發(fā)言。

11、宣布大會結(jié)束。

第二篇：驗收方案

金昌市流動人口計劃生育服務(wù)管理“雙百”

推進(jìn)工程驗收評估方案

為推進(jìn)全市流動人口計劃生育服務(wù)管理“雙百”推進(jìn)工程的順利實施，不斷完善流動人口計劃生育服務(wù)管理體系，建立健全考核評估機(jī)制，特制定本方案。

一、評估目的通過評估，全面了解掌握“雙百”推進(jìn)工程進(jìn)展情況，總結(jié)好的經(jīng)驗和做法，查找存在的問題并加以改進(jìn)，為深化流動人口計劃生育工作奠定基礎(chǔ)。

二、評估依據(jù)

（一）《甘肅省人口和計劃生育委員會關(guān)于實施流動人口計劃生育服務(wù)管理“雙百”推進(jìn)工程的通知》（甘人口委發(fā)〔2011〕139號）。

（二）《國家人口計生委辦公廳關(guān)于開展全員流動人口統(tǒng)計工作的通知》（人口廳發(fā)〔2009〕34號）。

（三）《甘肅省人口和計劃生育委員會 甘肅省計劃生育協(xié)會關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)誠信計生工作的通知》（甘人口委發(fā)〔2011〕138號）。

三、評估內(nèi)容

主要考核流動人口服務(wù)管理“一盤棋”建設(shè)、流動人口計劃生育政策執(zhí)行、全員流動人口信息統(tǒng)計、流動育齡婦女計劃生育技術(shù)服務(wù)、信息協(xié)查和網(wǎng)絡(luò)化協(xié)作、基層人口、綜治、公安三部門力量整合、開展流動人口誠信計生和“關(guān)懷關(guān)愛”

活動等工作的落實情況。

四、時間安排

㈠自查自評：2012年7月縣、區(qū)進(jìn)行自查自評；

㈡評估驗收：2012年8月日市人口委組織對縣區(qū)進(jìn)行抽查驗收，形成總體評估報告。

五、評估形式

㈠自查自評

縣區(qū)結(jié)合評估依據(jù)和評估內(nèi)容，按照評估指標(biāo)的各項標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自評打分，于2012年7月31日前形成自查評估報告上報市人口委流動人口管理科。

㈡評估驗收

市人口委組織人員隨機(jī)抽取縣區(qū)流動人口較多的2個鄉(xiāng)鎮(zhèn)或社區(qū)作為抽查點，采用專題匯報、查閱資料、入戶調(diào)查、現(xiàn)場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)核查相結(jié)合的方式進(jìn)行抽查驗收，驗收結(jié)果作為綜合評估縣區(qū)實施“雙百”推進(jìn)工程的主要參考依據(jù)。

㈢上報結(jié)果

市人口委將結(jié)合縣區(qū)自查自評報告和抽查驗收的情況，于2012年8月10日前形成全市“雙百”推進(jìn)工程評估報告上報省人口委流動人口管理處。

六、幾點要求

㈠縣區(qū)要高度重視驗收評估工作，搞好組織協(xié)調(diào)，配合驗收評估組做好相關(guān)工作。

㈡接受驗收評估的單位要本著求真務(wù)實態(tài)度，提供真實、準(zhǔn)確的文件、資料、數(shù)據(jù)，如實反映工作情況，嚴(yán)禁弄虛作假。

㈢接受評估的單位不得有任何影響、干擾、妨礙驗收評估工作正常開展的行為。

第三篇：竣工驗收方案

中牟縣仁和旺世住宅小區(qū)

5#、7#、8#樓

竣

工

驗

收

方

案

中牟縣仁和旺世住宅小區(qū)驗收組

2010年11月22日

中牟縣仁和旺世住宅小區(qū)5#、7#、8#樓

竣工驗收方案

中牟縣仁和旺世住宅小區(qū)5#、7#、8#樓于2009年10月1日開工，2010年10月10日竣工。建設(shè)單位組織監(jiān)理、勘察、設(shè)計、施工及建設(shè)單位有關(guān)人員組成竣工驗收組，并提出驗收方案，提交驗收組充分討論后，確定該工程整體竣工驗收方案。

一、工程概況

本工程為中牟縣仁和旺世住宅小區(qū)5#、7#、8#樓，磚混結(jié)構(gòu)，地下一層、地上七層，建筑面積5#、7#樓為4776M，8#樓為5224 M。基礎(chǔ)墊層為C15混凝土，±0.000以下為C30混凝土，±0.000以上所有構(gòu)建均為C25混凝土?！?.000以下砌體采用P型MU10普通粘土磚，M10水泥砂漿砌筑，±0.000以上采用MU10空心粘土磚，M10混合砂漿砌筑。內(nèi)墻、地面均為毛墻毛地面，外墻面一—五層為面磚，六-七層為涂料飾面。安裝工程有給排水及電氣工程。

二、驗收依據(jù)

一法四條例及相關(guān)的法律、法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范及強制性標(biāo)準(zhǔn)、工程設(shè)計資料等。

三、驗收時間、地點、驗收組成員及分組情況

1.驗收時間：2010年11月22日 2

22.驗收地點：中牟縣仁和旺世住宅小區(qū)工地項目部

3.驗收組組長： 宋小豹

驗收組副組長：李國興

4.分組情況

第一小組：土建室內(nèi)驗收組

組長：許進(jìn)喜

組員：韓留濤 周國慶 馮五勤 吳財運

第二小組：土建室外、屋面驗收組

組長：盧培義

組員：李國興 宋肖衛(wèi) 周院領(lǐng) 古書禮 小陰

第三小組：安裝驗收組

組長：王 磊

組員：馬玉柱 馮培賢 王彥峰

第四組：后勤組

組長：李杰

組員：孫建軍 李慧

驗收程序、內(nèi)容和組成形式

設(shè)計、勘察人員現(xiàn)場再定

本工程竣工驗收由河南通達(dá)置業(yè)有限公司組織五大責(zé)任主體共同參加，并邀請中牟縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

1、驗收程序：

第一項：

宣布驗收方案，并對各單位參加驗收人員進(jìn)行核對（注：念到誰的名字請站起來，由監(jiān)督部門監(jiān)督核對資格）。第二項：

各參建單位對驗收方案進(jìn)行認(rèn)定，并進(jìn)行工作匯報，匯報順序如下

（1）、建設(shè)單位匯報

（2）、施工單位匯報

（3）、監(jiān)理單位匯報并宣讀工程質(zhì)量評估報告

（4）、設(shè)計單位做匯報

（5）、勘察單位做匯報

第三項：

工程竣工驗收開始，分組進(jìn)行現(xiàn)場驗收，由各組組長記錄檢查內(nèi)容。

第四項：

各組檢查結(jié)束后，所有驗收人員返回會場，由各

組組長匯報檢查情況。

第五項：

驗收組組長宣布驗收結(jié)論，形成統(tǒng)一驗收意見，并在工程竣工驗收報告上簽字。

第六項：

由監(jiān)督部門宣布意見。

2、驗收內(nèi)容：

按照《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50300-2001要求確定抽檢區(qū)。

（一）確定抽檢部位：

室內(nèi)組：

5#樓：東單元：一層?xùn)|戶

東單元：三層?xùn)|戶

東單元：七層西戶

7#樓：西單元：二層西戶

西單元：四層?xùn)|戶

西單元：七層?xùn)|戶

8#樓：西單元：一層西戶

西單元：三層西戶

西單元：七層?xùn)|戶

室外組：室外：東、西立面各1處，南、北立面各3處

屋面：5處

室外落水管全檢

（二）檢查內(nèi)容

1、資料已由監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)監(jiān)督部門提前檢查，基本齊

全，符號設(shè)計及規(guī)范要求。

2、觀感

1）屋面部分：防水層、水落管接口、避雷網(wǎng)等；

2）外墻：大角垂直方正、陽臺、窗套、面磚、乳膠

漆、散水；

3）樓地面：水泥砂漿毛地面、樓梯踏步；

4）內(nèi)墻、頂棚抹灰；

5）門窗及其他：塑鋼窗、欄桿、油漆；

6）排水管：坡度、接口、支架、閥門、管件、檢查

口、掃除口、地漏；

7）電氣：配管、穿線、配電箱、照明器具、開關(guān)、插座、防雷。

3、實測實量（土建）：外墻飾面磚、涂料墻面、內(nèi)

墻抹灰、樓地面、塑鋼窗。

4、設(shè)備安裝工程實測實量。

四、意見不統(tǒng)一時解決辦法

竣工驗收過程中如出現(xiàn)對工程質(zhì)量缺陷或質(zhì)量驗收等級不能形成一致意見時，由驗收主持人當(dāng)場提出解決辦法。（解決辦法一：對工程質(zhì)量缺陷由施工單位進(jìn)行整改，整改完畢后重新組織竣工驗收；解決辦法二：請當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)處理。）

中牟縣仁和旺世5#、7#、8#樓

工程竣工驗收組

2010年11月22日

第四篇：節(jié)能驗收方案

河南工業(yè)大學(xué)新校區(qū)文科組團(tuán)節(jié)能工程

驗 收 方 案

一、工程概況：

河南工業(yè)大學(xué)新校區(qū)文科組團(tuán)于年月日開工，于年月日工程竣工。建設(shè)單位組織設(shè)計、監(jiān)理、施工單位有關(guān)人員組成節(jié)能工程驗收組。由河南興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出驗收方案，提交驗收組討論，確定該工程民用節(jié)能工程驗收方案。

二、工程概況：

河南工業(yè)大學(xué)新校區(qū)文科組團(tuán)，河南工業(yè)大學(xué)新校區(qū)文科組團(tuán)工程，位于鄭州市河南工業(yè)大學(xué)新校區(qū)內(nèi)，總建筑面積：35243.65㎡，地上六層，局部三層，建筑高度23.95m；結(jié)構(gòu)形式，框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用獨立基礎(chǔ)，抗震等級三級，基礎(chǔ)、主體為C30砼，K區(qū)為C40砼。砌體采用600*300*200的加氣塊砌筑，砂漿為M5混合砂漿。

節(jié)能設(shè)計

1、屋面保溫采用擠塑型聚苯乙烯泡沫塑料板厚度60mm，防水等級為2級。

2、外墻保溫板采用50mm厚的阻燃型非穿透性聚苯乙烯泡沫塑料板。

3、窗戶采用單框中空玻璃塑鋼窗5+9A+5。

4、所有樓地面為地板磚地面。

該工程節(jié)能工程嚴(yán)格按照施工合同、圖紙、會審紀(jì)要、設(shè)計變更、施工及驗收規(guī)范進(jìn)行施工。工程各責(zé)任主體均建立有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁|(zhì)量保證體系，并落實有責(zé)任制與責(zé)任人，施工過程中，監(jiān)理、施工單位均能嚴(yán)格按照施工程序進(jìn)行質(zhì)量驗收。工程資料與工程進(jìn)度同步，且完整齊全，本工程各環(huán)節(jié)建設(shè)程序符合要求。

三、驗收依據(jù)：

1、《中華人民共和國建筑法》

2、工程施工合同

3、圖紙會審和設(shè)計變更及技術(shù)核定單

4、《建筑工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》

5、工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)

6、《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50411-20077、有關(guān)建筑工程質(zhì)量的法律、法規(guī)及規(guī)定

四、驗收時間、地點、驗收組成人員：

1、驗收時間：年月日

2、驗收地點：河南工業(yè)大學(xué)新校區(qū)文科組團(tuán)施工現(xiàn)場

3、驗收組成人員：詳見《驗收組人員組成情況表》

五、驗收組織形式、程序、內(nèi)容：

1、驗收組織形式：

由本工程建設(shè)單位主持并組織參建方五大責(zé)任主體在現(xiàn)場對河南工業(yè)大學(xué)新校區(qū)文科組團(tuán)進(jìn)行節(jié)能工程專項驗收。

2、驗收程序及內(nèi)容：

（1）按照國家施工質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定，對所涉及的節(jié)能工程內(nèi)容進(jìn)行檢查驗收。明確各方職責(zé)，確定節(jié)能工程驗收項目、內(nèi)容。

（2）、驗收主持人宣布本次驗收方案，并且征求參驗方意見，形成統(tǒng)一意見。

（3）、驗收主持人宣布工程驗收查驗依據(jù)，驗收人員名單。

（4）、對各節(jié)能工程項目進(jìn)行檢查驗收、填寫，查驗人簽字負(fù)責(zé)所記錄內(nèi)容的真實性。

六、驗收內(nèi)容：

1、室外墻面節(jié)能工程、窗戶節(jié)能、幕墻節(jié)能、屋面節(jié)能等工程驗收。

2、由資料審查組人員審閱本工程檔案資料。

七、節(jié)能驗收的實施

根據(jù)對本工程資料的審查，和工程實體的檢查情況，由驗收組對該節(jié)能工程質(zhì)量做出評價，形成節(jié)能工程驗收意見，并簽署驗收意見。

河南省育興建設(shè)工程管理有限公司

年月日

第五篇：接管驗收方案

物業(yè)接管驗收工作方案

目錄

一

名詞、術(shù)語解釋

…………………………………… 3

二

引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) …………………………………… 5

三

接管驗收條件

……………………………………… 6

四

接管驗收流程 ………………………………………… 7

五

接管驗收組織設(shè)計 …………………………………… 8

六

接管驗收的準(zhǔn)備工作 ………………………………… 1七

房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收

……………………1八

房屋本體共用部位及設(shè)施的驗收……………………… 16

九

公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗收 ……………… 2十

工程資料的接管 ……………………………………… 27

十一 業(yè)主入伙時的接管驗收………………………………… 30

十二 缺陷整改與保修…………………………………………

十三 接管驗收相關(guān)記錄表

名詞、術(shù)語解釋

物業(yè)竣工驗收

工程項目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗收委員會對竣工項目進(jìn)行驗收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商。

竣工驗收是對其設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗?？⒐を炇蘸髽?biāo)志著物業(yè)可以交付使用。

物業(yè)接管驗收

接管驗收是指物業(yè)公司接管開發(fā)商或業(yè)主委員會委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收。

物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評定。對新建房屋而言，接管驗收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗收之后進(jìn)行的再檢驗。接管驗收標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。

物業(yè)的接管驗收包括對房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。

房屋本體自用部位及設(shè)施

自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。

房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。

房屋本體共用部位

共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。

公共場所(地)、公用設(shè)施

公共場所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。

公用設(shè)備

公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。

公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的產(chǎn)權(quán)以相關(guān)法規(guī)及開發(fā)商售樓時與業(yè)主的約定為準(zhǔn)。

引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)

本方案依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》國務(wù)院令第[2000]第279號

《物業(yè)管理條例》國務(wù)院令第[2003]第379號

《天津市物業(yè)管理條例》

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ300～305-88

《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP 30001-90）

《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB 50057-94）

《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）

《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》GB 50166-92

《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB 50084-2001

《自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法》GB 5135-85

《自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法》GB 797-89

《室內(nèi)消火栓》GB 3445-93

《消火栓箱》GB 1456l-93

《防火門用閉門器試驗方法》GA 93-1995

《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB 50243-2002

《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92

《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

接管驗收條件

物業(yè)接管驗收是在項目竣工驗收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗。應(yīng)滿足的條件為：

一、一般條件

1、土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項工程全部施工完畢，并通過政府專業(yè)驗收，通過綜合驗收。一般來說，應(yīng)取得以下證書：

①工程竣工核驗證書

②規(guī)劃驗收證書

③消防驗收意見書

④電梯驗收結(jié)果通知書

⑤燃?xì)夤艿拦こ舔炇兆C書

⑥城建檔案驗收證書

⑦人防工程驗收證書

⑧已簽訂《工程保修書》

并有憑以上證書換領(lǐng)的《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。

2、供電、給排水、環(huán)境、道路、電話、有線電視、燃?xì)?、消防、智能化、中央空調(diào)、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。

二、最低要求

在項目所確定的入伙日期前一周必須達(dá)到以下要求：

1、室內(nèi)外照明、給排水、道路、門禁對講、電梯、室內(nèi)消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。

2、向物業(yè)公司提供設(shè)備運行所必須的圖紙及設(shè)備說明書。如強弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃?xì)庀到y(tǒng)圖、中央空調(diào)系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說明書等。

3、業(yè)主（用戶）室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。

注：對于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開發(fā)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。

接管驗收組織設(shè)計

一、編制接管驗收計劃，與開發(fā)商溝通

物業(yè)接管驗收一般是由房地產(chǎn)投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商接管驗收通知后，按《接管驗收條件》進(jìn)行核對，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間。根據(jù)項目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動與開發(fā)商聯(lián)系接管驗收事宜，并將驗收計劃報開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合驗收。對項目的接收應(yīng)包括對相關(guān)工程資料的接收。

1、根據(jù)項目的進(jìn)度，編制接管驗收進(jìn)度計劃，計劃接管驗收的時間一般在政府相關(guān)部門完成驗收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗收時間）

2、物業(yè)現(xiàn)場人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。

二、進(jìn)行驗收前的準(zhǔn)備工作

詳見《接管驗收的準(zhǔn)備工作》。

三、對物業(yè)進(jìn)行接管驗收

一）、初驗

物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗，將初驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗收打好基礎(chǔ)。初驗可以多次組織進(jìn)行。（對于已入伙的項目，由物業(yè)公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗）

二）、正式接管驗收

根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點，將接管驗收分為對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收、對房屋本體共用部位及設(shè)施的驗收、對建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（地）的驗收三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收可綜合在一起組織人員進(jìn)行驗收，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場裝修，相對可以晚些開始；此部分驗收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實施。

四、接管驗收重點是對物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。接管驗收要清點設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點抽檢。接管驗收多對影響使用功能、安全的事項進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標(biāo)準(zhǔn)對所有項進(jìn)行檢查。接管驗收采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機(jī)）、對照圖紙清點等。

1、對自用部位及設(shè)施的驗收

物業(yè)公司代小業(yè)主對其室內(nèi)部分進(jìn)行接管驗收，入伙時移交給小業(yè)主，最終驗收意見以小業(yè)主驗房的記錄為準(zhǔn)?，F(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗收組，按建設(shè)部ZBP30001－90標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設(shè)計要求清點物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗。

①確定物件數(shù)量是否符合；

②外觀上有無人為損壞；

③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。

將檢查結(jié)果記錄在對應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對整改后項目進(jìn)行驗收。

根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達(dá)成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

2、對共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收

驗收時須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進(jìn)行驗收，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復(fù)驗，合格后方可接收。

此部分的驗收直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業(yè)主（客戶）的服務(wù)中。

五、設(shè)施設(shè)備的交接和驗收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗收，合格一個（系統(tǒng)）接收一個，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識，并采取相應(yīng)

的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。）

按系統(tǒng)對設(shè)備型號、數(shù)量、位置進(jìn)行記錄，對設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫驗收單。驗收結(jié)束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對于不影響使用的可先進(jìn)行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求后接收。設(shè)備接收后，按國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

三）、復(fù)驗

對于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗收過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗時間。

待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄：

QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》

QR－008JG《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》

接管驗收的準(zhǔn)備工作

為了熟悉項目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項目（最好從項目的規(guī)劃設(shè)計開始介入），最遲應(yīng)在入伙前三個月派駐現(xiàn)場設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時提出合理建議。

1、物業(yè)公司人員準(zhǔn)備

物業(yè)公司建立接管驗收領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗收。對業(yè)主自用部位的驗收按項目的規(guī)模設(shè)置驗收組，每組配備3－4人：驗收土建1人，驗收給排水1人，驗收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗收所有的鑰匙。

注：一般毛坯房每組每天能驗收60套房左右，精裝修房每組每天能驗收40套房左右。

對業(yè)主自用部位驗收完后，再組織對公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗收，根據(jù)不同的驗收對象，組織公司內(nèi)相關(guān)專家及維修工構(gòu)成，按系統(tǒng)進(jìn)行驗收。

2、成立驗收組

驗收組組成建議如下：

組長：物業(yè)公司總經(jīng)理

副組長：管理處經(jīng)理

組員：工程維修部主管、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部主管、客戶服務(wù)主任、物業(yè)管理員、水電工

3、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)

組織驗收組人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有：

①學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙

②對配合驗收的保安進(jìn)行強化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)主自用部位驗收）

③熟悉工程情況、設(shè)備概況

④組織接管驗收演練培訓(xùn)時間：10課時（不得低于）。

現(xiàn)場實習(xí)：待定

4、購置、準(zhǔn)備工具

根據(jù)項目的規(guī)模及驗收時分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。

搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡(luò)測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。

另準(zhǔn)備木板若干塊，將房號在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。

5、準(zhǔn)備驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖

準(zhǔn)備《引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)》中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。

從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項目基本情況。

6、準(zhǔn)備驗收表格、接管憑證

準(zhǔn)備《接管驗收相關(guān)記錄》中有關(guān)的驗收表格、接管憑證。

7、參與安裝調(diào)試

安排設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時提出合理建議。

對于設(shè)計中已有的設(shè)備，注意收集資料。大型機(jī)電設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備）建立臺帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。

對于設(shè)計中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運行費用的，應(yīng)建議開發(fā)商增設(shè)。

8、參與內(nèi)部竣工驗收

參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗收方法及技巧。對于影響物業(yè)管理的設(shè)計、施工缺陷提出改進(jìn)建議。

9、參與政府竣工驗收

房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收

對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收主要是驗收小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)?、中央空調(diào)、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。

1、土建驗收

驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗要點：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

2、電氣

驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標(biāo)簽，試驗小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調(diào)運行是否正常。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

3、給排水

驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

4、燃?xì)猓?/p>

驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗要點：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設(shè)現(xiàn)象。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

5、記錄的填寫及缺陷的整改

以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進(jìn)行缺陷整改。物業(yè)公司對自己留存的一聯(lián)進(jìn)行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商，并對缺陷消項情況進(jìn)行跟蹤。

房屋本體共有部位及設(shè)備的驗收

1、屋面

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

屋 面保證項防水層無滲漏，通過觀察，必要時進(jìn)行測試

廣告牌、沿口等固定牢固

屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項無非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無污染

隔熱層完好，面層磚無破損 屋面管網(wǎng)及避雷帶無損壞或銹蝕 天面無積水、雜物

排水溝、排水口完好暢通

2、樓層及通道 驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

樓層及通道保證項防火門完好開閉靈活 消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢

滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確 應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正常

基本項樓層號、房號、疏散標(biāo)志標(biāo)識、導(dǎo)向標(biāo)示清楚 公共部分無加建、改建 天棚完好

墻面無碰壞、無污跡、無脫落

地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角 公共照明完好

消火栓外封條、門鎖完好

3、地下室 驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

地下室基本項地面、墻面及頂棚無滲漏 頂棚、墻面無損壞及污跡 照明系統(tǒng)完好

水池周圍整潔無污染隱患

管線表面整潔、無銹跡、有明顯標(biāo)志 主要入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識清楚 車場地面劃線清晰，無大面積起砂現(xiàn)象

4、外墻面 驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

外墻面保證項墻面完好，無污跡 門窗及玻璃完好 外墻面轉(zhuǎn)無空鼓 外墻、窗口無滲漏

空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕 招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或破損

5、供配電系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ303-88；《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB 50057－94

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

供配電系統(tǒng)保證項安全防護(hù)裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害

油變壓器安裝地點是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確

無故障停電記錄

基本項設(shè)備接地牢固

電纜溝內(nèi)干燥、無積水、無雜物

操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等

各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音

各種儀表指示正確

斷路器電流值整定正確

母線、端子無過熱、松動現(xiàn)象

電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范

設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好

應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常

6、給排水系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ302-88

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

給排水系統(tǒng)保證項水泵電機(jī)溫度正常

各層水壓正常

按規(guī)定對供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求

潛水泵工作正常，排水通暢

基本項壓力表工作

水泵運行正常，閥門開關(guān)靈活，泵體和閥件無滴水現(xiàn)象

水泵運行無異常噪音，潤滑良好

水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常

設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常

蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔

污水池池蓋完好，排水溝通暢

排水系統(tǒng)暢通，抽查6~8個井

化糞池進(jìn)、排水正常，封口嚴(yán)密，無太大異味

雨水井、污水池、下水道內(nèi)無大量沉積物

7、消防系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》GB50166-92，《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50084-2001，《自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法》GB5135-85，《自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法》GB797-89，《室內(nèi)消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火門用閉門器試驗方法》GA93-1995

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

消防系統(tǒng)保證項自動噴淋系統(tǒng)放水試驗噴淋泵啟動，水壓正常

消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開、系統(tǒng)處在自動狀態(tài)

消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動消防泵

水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞

探頭報警率不小于95%，報警位置與控制器顯示位置相同

警鈴工作正常

防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報警系統(tǒng)聯(lián)動正常

消防中心可啟動風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常

氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號

消防廣播正常

備用電源切換正常

基本項消防中心、機(jī)房清潔溫度正常

設(shè)備清潔，油漆完好

電控箱、電瓶等工作電壓正常

風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個點）

風(fēng)機(jī)運行噪聲、震動正常，潤滑到位

消防對講通話清晰

消火栓、噴淋頭無漏水現(xiàn)象

煙感、溫感、警鈴、揚聲器固定牢固

管理機(jī)軟件有備份，系統(tǒng)誤報率低

出口指示燈熒光顯示板正常

出口指示燈指示發(fā)光管正常

滅火器壓力在正常范圍

防火卷簾門就地手動正常

防火卷簾門與探測器聯(lián)動正常

防火卷簾門在消防中心手動正常

8、中央空調(diào)系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

中央空調(diào)系統(tǒng) 制冷機(jī)部分主體外觀無損傷、無銹蝕、安裝必須水平、機(jī)腳架有防震墊,地腳螺栓無松動

機(jī)器密封性能好、不漏油、不漏氣

油箱油位在視油鏡孔中心線上，油質(zhì)正常(機(jī)器運行時無氣泡)

冷媒液加入量準(zhǔn)確

制冷機(jī)微電腦控制中心運行正常，各傳感器、控制器數(shù)據(jù)控制準(zhǔn)確可靠

制冷機(jī)電機(jī)一般采用閉式星/三角轉(zhuǎn)換的方式降壓啟動,啟動切換時間應(yīng)正確、啟動電流、線路電壓降正常

主機(jī)運轉(zhuǎn)時噪音、振動、在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)

水泵部分冷凍水泵、冷卻水泵外觀無損傷，油杯、油箱、油質(zhì)良好,油量充足

水泵運轉(zhuǎn)時噪音、振動無異常，軸封、水閥不漏水

水泵電機(jī)運轉(zhuǎn)電流，溫升正常

冷凍水、冷卻水、流量正確，水質(zhì)良好，水壓符合設(shè)計要求

冷卻水、涼水塔部分冷卻水管道表面防銹處理良好，試壓不漏水

各種閥門開、關(guān)靈活不漏水

涼水塔組裝質(zhì)量良好，清潔無異物

檢查水塔扇葉，電機(jī)及控制電路運行正常

塔體安裝應(yīng)保持水平，殼體連接螺栓無松動

空調(diào)終端設(shè)備部分新風(fēng)空調(diào)機(jī)運轉(zhuǎn)正確，無異常噪音

空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管安裝良好，冷凝水滴水盤回水正常

空調(diào)送風(fēng)管道保溫層制作良好，風(fēng)口安裝準(zhǔn)確

冷凍水管道系統(tǒng)保溫層制作良好，所有焊接處及閥門，試壓不滲水、不漏水

9、閉路監(jiān)視系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92，《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

CCTV基本項監(jiān)視器圖像清晰

攝像機(jī)布點合理，云臺控制靈活，無監(jiān)視死角

控制矩陣、圖像分割器工作正常

設(shè)備接地良好，抗干擾強

錄像工作正常，錄像效果清晰

10、周邊防范系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

防范系統(tǒng)基本項周邊防范系統(tǒng)報警正確，誤報率低

紅外對射布點合理，無監(jiān)視死角

樹木對對射影響小

設(shè)備接地良好，抗干擾強

與攝像頭聯(lián)動正常

11、公共天線系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

CATC基本項圖像、伴音質(zhì)量好

天線防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器

設(shè)備接地良好，抗干擾強

頻道放大器功能正常

頻率變換器功能正常

調(diào)制器功能正常

混合器功能正常

聲源信號源功能正常

12、局域網(wǎng)、綜合布線

驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

綜合布線基本項設(shè)備接地良好，抗干擾強 交換機(jī)、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范 布線規(guī)范

INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常

13、背景音樂系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

背景音樂設(shè)備基本項聲壓符合設(shè)計、音質(zhì)較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常

音箱安裝牢固、防雨 線路敷設(shè)規(guī)范

14、門禁對講系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

門禁對講基本項可視對講圖像、聲音清晰，電鎖開啟關(guān)閉正常 接地規(guī)范

解碼器、電源安裝規(guī)范 布線規(guī)范

室內(nèi)機(jī)安裝規(guī)范

15、車場管理系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

車場管理系統(tǒng)保證項道閘開啟靈活，無砸車隱患 基本項讀卡器感應(yīng)靈敏，出臨時卡正常 交通裝置、標(biāo)志完好，劃線清晰 設(shè)備表面清潔無銹蝕 系統(tǒng)收費、控制軟件正常

16、電梯 驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

電梯保證項電梯準(zhǔn)運證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證 無故障停機(jī)、關(guān)人現(xiàn)象 報警裝置工作正常 轎廂應(yīng)急燈正常 應(yīng)急時可迫降至首層

消防電梯消防操作功能正常

基

本

項操縱箱各種開關(guān)功能正常

廂內(nèi)樓層指示信號齊全、清晰，監(jiān)控裝置運作正常

廂內(nèi)與消防中心和機(jī)房的對講正常

安全觸板或光電應(yīng)正確、照明有效

轎門與轎壁應(yīng)無碰撞，無摩擦

轎廂內(nèi)無雜亂廣告

機(jī)房門應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地閑人免進(jìn)”標(biāo)識

機(jī)房墻壁完整，無孔洞

機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全

有照明、電插座、滅火器、對講等

有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好

曳引機(jī)應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)

控制柜在電梯運行時應(yīng)無較大的噪音

各功能開關(guān)正常，油杯有油

轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆

各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕

各層門門頭腳蓋板滑塊齊全

層門與門框無摩擦，無碰撞

導(dǎo)軌支架無松動，壓板牢固

井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo)

層站指示信號按鈕清晰、齊全

底坑照明、急停開關(guān)有效

補償鏈、緩沖器補應(yīng)安全、可靠

大小軌道有接油裝置

17、填寫記錄

設(shè)備按系統(tǒng)分別填寫《公用機(jī)電設(shè)備驗收單》，對所有設(shè)施設(shè)備驗收完成后，匯總填寫《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》；對其它共用部位驗收完成后，填寫《房屋及公用設(shè)施交接單》。

公用設(shè)施、公共場地及鑰匙的驗收

1、公用設(shè)施

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

公用設(shè)施保證項室外排水通暢，井蓋完好、無缺損

游樂設(shè)施設(shè)備完整、無安全隱患，有安全指引

平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識等各種標(biāo)志齊全

基本項轄區(qū)道路完好無損

通透式圍欄完好、無銹跡

路燈完好

停車場地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場所（地）完好

建筑小品、雕塑等完好無損

2、游泳池

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《體育場所開放條件與技術(shù)要求》GB19079.1-2003

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

游泳池基本項游泳池周圍形成完整的圍合，防護(hù)設(shè)施完好

有水循環(huán)過濾系統(tǒng)和消毒、吸底設(shè)備，且工作正常

照明設(shè)備（包括應(yīng)急照明燈）正常

有分設(shè)的男、女更衣室，并配有存放衣物的設(shè)施（更衣柜）

有分設(shè)的男、女淋浴室

有分設(shè)的男、女廁所

更衣室、淋浴室、廁所內(nèi)的設(shè)施正常（含門鎖、燈光、噴淋設(shè)施等）

有強制通過式浸腳消毒池

更衣室與游泳池中間設(shè)有強制通過式噴淋設(shè)備男、女各一套

更衣室、廁所有通風(fēng)設(shè)施，且通風(fēng)設(shè)施完好

配有必備的救生高架（觀察臺）（按每250M2配備1個）

池面有明顯的水深度、深淺水區(qū)警示標(biāo)識，或標(biāo)志明顯的深、淺水隔離帶

有廣播設(shè)施、有專用直撥電話

有各類公共標(biāo)識和警示標(biāo)牌

泳池各進(jìn)、排水口防護(hù)罩是否完好無損

池內(nèi)上下扶手是否按規(guī)定配備、安裝是否符合規(guī)范

池面、池底、池壁、池沿?zé)o殘損，無銳角，無安全隱患

3、園林綠化

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ306-88

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

園林綠化基本項綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計

土質(zhì)符合植物生長，厚度正確

綠化內(nèi)無磚塊等建筑垃圾

無死苗、無蟲害

4、鑰匙交接

（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

（2）拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；

（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；

（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象；

（5）按鑰匙的用途進(jìn)行分類、編號、保管。

5、填寫記錄

園林綠化驗收填寫QR－005JG《綠化驗收單》，對其它公用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收填寫QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》，鑰匙交接填寫QR－002JG《鑰匙接管記錄表》。

工程資料的接管

對于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會應(yīng)在新物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內(nèi)容：

一、產(chǎn)權(quán)資料

開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照

土地使用權(quán)出讓合同書

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建設(shè)工程施工許可證

建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照

電梯安裝公司營業(yè)執(zhí)照

電梯安裝公司資質(zhì)證書

以上均為復(fù)印件

二、市府驗收合格資料：

建設(shè)工程竣工驗收備案證明

用電許可證

供用電協(xié)議書

用水審批表、水費收繳合同書。

公安消防建筑工程消防驗收意見書

建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書

電梯安全檢驗合格證書

防雷設(shè)施合格證

燃?xì)夤こ舔炇諅浒缸C書

直飲水檢驗報告

白蟻防治工程竣工驗收證明

國家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心檢驗報告

電纜檢測報告

智能化驗收系統(tǒng)合格證

停車場管理系統(tǒng)檢測報告

攝象機(jī)檢測報告

有線電視系統(tǒng)終端盒檢測報告

以上均為復(fù)印件

三、工程技術(shù)資料

建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、中央空調(diào)、直飲水、燃?xì)獾裙こ痰娜卓⒐D紙。

各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報告、維護(hù)保養(yǎng)手冊等。（包括：變壓器、高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、發(fā)電機(jī)、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。）

地質(zhì)勘察報告；

工程合同及開、竣工報告；

工程預(yù)決算分項清單；

圖紙會審記錄；

工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；

隱蔽工程驗收記錄；

沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；

鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

砂漿、混凝土試塊試壓報告；

供水、供暖管道的試壓報告；

機(jī)電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

注：電梯相關(guān)資料包括以下部分

①勞動局電梯安全勞動局電梯安全使用許可證（每梯一本）

②勞動局電梯安全技術(shù)檢驗報告書（每梯一本）

③質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安全檢驗合格證（每梯一份）

④勞動局起重機(jī)械登記卡片（每梯一份）

⑤電梯安裝工程施工技術(shù)資料（每梯一本）

⑥質(zhì)檢報告（每梯一份）

⑦電梯隨機(jī)文件（至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護(hù)說明書、裝箱單等）

⑧產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機(jī)合格證）

⑨試驗報告書（每梯一份）

4、填寫記錄

對照本文件，將收到的資料填寫在《工程資料交接清單》。

業(yè)主（用戶）入伙時的接管驗收

業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對房屋設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。此過程僅限于新樓宇。

業(yè)主（用戶）入伙時對房屋的接管驗收主要針對以下方面進(jìn)行：

1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

①拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；

②數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；

③到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象。

2、檢查房間設(shè)施是否齊全；

①根據(jù)售樓或租賃時的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單；

②根據(jù)清單查對設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量；

3、檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量）

①檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況；

②檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡（是否漏水）；

③檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴(yán)密、開關(guān)靈活；

④檢查開關(guān)、插座是否有電；

⑤選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng)檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；

4、核對入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)；

5、填寫記錄

將入伙時拿到鑰匙的數(shù)量、驗收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫在《接管驗收記錄》。

缺陷整改與保修

對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應(yīng)向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的要求，開發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。

一、對缺陷整改

1、一般缺陷的返修

對接管驗收或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。

2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補強

在接管驗收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不能通過。由開發(fā)商對房屋進(jìn)行加固補強或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發(fā)商索取加固補強的措施和復(fù)驗結(jié)果的記錄并存檔備查。

3、對不具備使用功能問題的處理

接管驗收時，對于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。

4、業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法

①對業(yè)主在接管驗收或使用過程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。

②對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應(yīng)當(dāng)場予以解答，回答內(nèi)容見《裝修管理手冊》。

二、保修及維修

1、新建房屋在保修期內(nèi)

新建房屋保修期的計算應(yīng)以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由開發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時，應(yīng)明確填寫保修期終止時間。

2000年1月30日國務(wù)院279號令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：

①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；

⑤其他項目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。

2、保修期滿后

物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。

業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。

3、其他情況

凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。

4、保修期內(nèi)管理辦法

①設(shè)備接管時，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識，形成書面協(xié)議。

②保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。

③設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進(jìn)行的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。

④保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，物業(yè)公司須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。