第一篇：廣州城中村改造的問題探討

廣州城中村改造的思路、模式與對策研究

一、理論分析：城中村

問題的成因與實質(zhì)

一般認(rèn)為，高速擴展的城市化是城中村問題出現(xiàn)的大背景和直接原因，除此之外，城中村問題的出現(xiàn)與泛化還與如下一些機制和因素密切相關(guān)。

（一）特有的城鄉(xiāng)二元管理體制 從深層原因看，城中村的形成主要源于我國特有的城鄉(xiāng)二元管理體制。在我國城市化過程中，盡管許多村莊早已進入城區(qū)范疇，農(nóng)用地被征用殆盡，村民收入也主要轉(zhuǎn)向二、三產(chǎn)業(yè)，但這部分“農(nóng)村”仍然保留著“村建制”，實行著村的行政管理，整個村莊以村籍為邊界形成了管理上的“獨立王國”和經(jīng)濟上的“利益共同體”，并與其強烈而盲目的牟利動機相結(jié)合，不斷背離著城市化的目標(biāo)和要求。其中，尤以農(nóng)村土地集體所有制為核心，是城中村土地利用出現(xiàn)無序化的最大源頭。在城市土地國有制的汪洋大海中，一個個散落其中的城中村則單獨奉行著土地集體所有制，這一制度限制了來自外部的城市管理部門的干預(yù)，為滿足經(jīng)濟最大化目標(biāo)，農(nóng)民無視ZF新出臺的監(jiān)管政策及管理行動，違章?lián)尳ㄗ约旱乃秸?，村集體則強力排斥ZF的征地行動而想方設(shè)法在村里擅自進行土地開發(fā)，從而造成土地使用極度混亂的狀況。

（二）“不徹底”的城市化政策

在城市化初期，為盡力降低城市發(fā)展成本，ZF在對農(nóng)村征地過程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。在以國家征用方式逐步將農(nóng)村集體大部分土地轉(zhuǎn)為國有并納入城市用地的同時，多數(shù)村民并無同步轉(zhuǎn)為市民而游離于城市體制之外，村民的教育、社保、醫(yī)療、就業(yè)等主要交由村集體統(tǒng)一負(fù)擔(dān)，村民的生計仍主要固化在剩余集體土地上。其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。一方面，ZF對農(nóng)村土地一般采取“分次征用”方式，同時，為解決征地后農(nóng)民的經(jīng)濟出路，又采取“征十留一”的政策，希求安撫農(nóng)民，使之能夠分享土地增殖的收益又無需增加ZF短期的財政壓力，正是這種看似“合理”的政策加上巨大的市場利益的驅(qū)使，激發(fā)了農(nóng)民在剩余土地上進行無序開發(fā)的熱情。由于征地時序不

一、自留用地分布零亂以及ZF規(guī)劃滯后及監(jiān)管措施不到位，大片稠密、雜亂、低矮的“城中村”就不可避免地出現(xiàn)了。

（三）不斷膨脹的“地下經(jīng)濟” 所謂地下經(jīng)濟，即指國家工商稅務(wù)許可之外的灰色經(jīng)濟或黑色經(jīng)濟。由于良好的區(qū)位交通條件和鄰近大市場的特殊優(yōu)勢，城中村成為各類地下經(jīng)濟繁衍的“沃土”。加之基于土地集體所有制而導(dǎo)致的管理“失靈”，許多在城市管理中被排斥和打擊的經(jīng)濟活動紛紛匯聚到城中村當(dāng)中，以出租屋為“據(jù)點”，不斷擴大其規(guī)模，也成為村民經(jīng)濟收益的一個重要來源。這樣，在巨大共同利益的驅(qū)動下，“地下經(jīng)濟”為城中村帶來了豐厚租金，城中村則為“地下經(jīng)濟”的發(fā)展壯大提供了必要保護。因此，在城中村的形成與維系中，“地下經(jīng)濟”也起了十分重要的支撐作用。

（四）規(guī)劃滯后及對農(nóng)村違法批地批建的縱容與默許

城中村的形成還與城市規(guī)劃的局限、失誤和滯后密切相關(guān)。在城市化過程中，規(guī)劃部門沒有預(yù)測到城市擴張的速度和郊區(qū)農(nóng)村出現(xiàn)的各種新情況，因而在城市規(guī)劃中未能充分考慮城市的長遠發(fā)展和土地的統(tǒng)一控制；而當(dāng)混亂情況出現(xiàn)后，又沒有及時加以解決和預(yù)防新的類似情況的發(fā)生。此外，國家也以立法形式賦予了當(dāng)?shù)豘F監(jiān)管城中村規(guī)劃建設(shè)的權(quán)力，以制約農(nóng)村的亂建行為。然而，在實踐當(dāng)中，基于現(xiàn)存土地制度的掣肘和對失地農(nóng)民的普遍同情，ZF在城中村建設(shè)過程中大多采取了寬容、遷就、默許的政策與態(tài)度，來自ZF部門的管制力

也往往大打折扣。尤其是過去的監(jiān)管大多以象征性罰款的手段予以簡單處理，這反而從客觀上鼓勵甚至縱容了城中村的違法批建行為，導(dǎo)致村落建設(shè)嚴(yán)重背離城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)及大量違章建筑出現(xiàn)。綜上分析，城中村問題是我國傳統(tǒng)體制性因素和各地政策性因素綜合作用的結(jié)果，是我國農(nóng)村城市化進程中出現(xiàn)的一種獨特現(xiàn)象。從理論上講，一國或地區(qū)的城市化即包括傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村各要素向城市集中的所謂農(nóng)村城市化，也包括對已納入城市地區(qū)但內(nèi)在素質(zhì)不足的區(qū)域進行優(yōu)化改造的所謂“城市城市化”。以問題形式存在的城中村，集中反映了我國城市化進程中新舊體制交替和磨合中的各種矛盾，反映了我國城市化進程的不徹底性。因此，城中村的演變與改造，是城市化向縱深發(fā)展或向高級階段推進的結(jié)果，是城市由初期的外延式擴張向中后期內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變的必然趨勢，其實質(zhì)屬于“內(nèi)涵式城市化”或“城市的城市化”。此外，需要強調(diào)指出的是，城中村問題在我國雖具普遍性，但也存在明顯的地區(qū)性差異，國內(nèi)少數(shù)地區(qū)如北京、上海、杭州就沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的城中村問題。

二、廣州城中村改造的案例分析及主要經(jīng)驗

廣州是我國經(jīng)濟發(fā)達的中心城市，也是城中村問題最突出的代表性城市之一。廣州城中村問題具有其獨特的地區(qū)背景和特點：（1）數(shù)量規(guī)模大，在廣州385平方公里的城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)，共分布著138條行政村，其規(guī)模為一般約為深圳、珠海、福州等大中城市的2—5倍；（2）分布范圍廣，幾乎遍布城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的每一區(qū)、每一角落或各種功能區(qū)；（3）建筑密度高，尤其是位于市中心區(qū)的40多個城中村，其建筑密度普遍在60％以上，有的甚至達90％，而容積率一般高達2.5以上；（4）違章建筑量大，依城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，ZF批給農(nóng)民的自有住宅一般為3層左右，但絕大多數(shù)村民都擅自加擴建到了5、6層，甚至10層以上，一戶多宅和一宅超面積現(xiàn)象普遍，違法建設(shè)和無證物業(yè)比重很高；（5）外來人口多，租住在城中村的外來人口一般為本地人口的5—10倍，遠高于內(nèi)陸甚至沿海其它中心城市的水平。這些特點和事實從客觀上加大了廣州城中村改造的成本和難度。鑒于城中村問題的嚴(yán)重性，從新世紀(jì)伊始，廣州就開始按城鄉(xiāng)一體化的要求有計劃地對城中村進行改造，力爭將臟亂無序的傳統(tǒng)舊村改造為現(xiàn)代化的文明新城區(qū)。為此，市ZF在反復(fù)調(diào)研和充分醞釀的基礎(chǔ)上，初步確定了改造的基本思路和分階段規(guī)劃，出臺了一批指導(dǎo)性法規(guī)和文件，完成了原八區(qū)城中村的改制工作，啟動了具有示范先導(dǎo)意義的舊村改造試點計劃。其中，作為重要的一環(huán)，七個試點村的改造進展?fàn)顩r及改造中的問題經(jīng)驗尤值得關(guān)注和深入考察。

（一）城中村改造的個案簡析

由于目前實質(zhì)推進改造的城中村主要限于幾個先行一步的試點村，因此，我們這里的案例分析主要集中在試點村上，同時考慮一些具有典型意義的城中村。根據(jù)我們調(diào)研和掌握的資料，廣州試點村改造的現(xiàn)狀總體情況見下表所示。表中顯示了一些值得關(guān)注的重要信息，如在改造區(qū)域上，有的村只改造生活居住區(qū)，有的村改造所轄全部區(qū)域，有的村則結(jié)合市政項目還包括了部分周邊城市建設(shè)區(qū)（如三元里）；在土地資源方面，A類村明顯沒有B、C類村那么豐裕；少數(shù)村符合國家規(guī)定的“一戶一宅”標(biāo)準(zhǔn)，但少數(shù)村所蓋私宅明顯超出了規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，呈現(xiàn)“一戶多宅”和一宅超面積“現(xiàn)象；少數(shù)村生活居住區(qū)與經(jīng)濟發(fā)展用地是分離的（如瀝滘），多數(shù)村是絞合交錯在一起的；有的村是計劃拆除所有物業(yè)，有的村拆除全部住宅，多數(shù)村擬實行局部優(yōu)化，抽疏改造。我們在此擬選擇7個試點村和的獵德村進行個案研究，并期望得出一些基本經(jīng)驗。

1、石牌①

石牌村人口多，建設(shè)規(guī)模大，經(jīng)濟實力強，又位于新城市中心區(qū)，屬典型的A類城中村。從

初步方案看，石牌采取的是一種以村集體經(jīng)濟為主體的半市場化社區(qū)改造模式，這種模式以村里出資為主，ZF從公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)上給予適當(dāng)支持。在具體規(guī)劃上，逐步拆遷原村生活居住區(qū)內(nèi)的非公寓式住宅，將原村民遷往周邊本村新辟建的新村居住，同時，發(fā)揮石牌地區(qū)強烈的商業(yè)氛圍，逐步將抽疏后的原村居住區(qū)建設(shè)為以“IT業(yè) ＋ 日用百貨”為主題的商業(yè)街區(qū)，并增加公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施，合理保留少量住宅。遷往花園小區(qū)的村民按成本價購買洋房，面積不足部分按“每3平方米住宅換取1平方米商鋪”的辦法在未來商業(yè)街區(qū)內(nèi)補償解決。初步估算全部改造需資金30億元以上，但資金壓力特別是需村里負(fù)擔(dān)的資金主要在首期，中后期資金可通過“土地”這一活資本運用（即商業(yè)區(qū)的滾動開發(fā)）而以市場化方式解決。這一方案的關(guān)鍵是ZF有關(guān)部門批準(zhǔn)原村宅基地為城市商住區(qū)用地，以盤活土地資本。

2、三元里②

三元里鄰近舊城中心區(qū)，也屬于已無耕地甚至空地的較為成熟的A類城中村。在改造方案中，該村采取以村集體經(jīng)濟為主體的半市場化模式，擬結(jié)合三元里商業(yè)步行街和歷史文物保護基地（抗英紀(jì)念碑及廣場）建設(shè)，以村內(nèi)及周邊地區(qū)調(diào)劑出來的小塊空地為啟動，通過小區(qū)建設(shè)安置從原村居住區(qū)內(nèi)遷出的部分居民（約380戶），同時，抽疏原村生活居住區(qū)，逐步理順區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)路系統(tǒng)，擴大商業(yè)功能，增加公共設(shè)施，減少區(qū)內(nèi)建筑密度，最終形成適于居住、觀光、旅游、購物的現(xiàn)代化文明新社區(qū)。整個改造工程拆除15萬平米，新建13萬平米，初步預(yù)計需村里投入資金約3億元，其中拆遷村民住宅補償近2億元，新建農(nóng)民新村0.7億元，商業(yè)街建筑安裝費0.3億元。村內(nèi)的公建配套由ZF給予適當(dāng)支持。此改造方案的關(guān)鍵是能夠調(diào)劑出適于安置380戶村民的公寓建設(shè)用地。

3、棠溪③

棠溪是一個處于城市重點建設(shè)區(qū)域、仍有少量耕地的典型B類城中村。該村改造方案的要點是：采取以村集體經(jīng)濟為主體的半市場化模式，以配合市政道路建設(shè)為契機，逐步拆除村域內(nèi)（含經(jīng)濟發(fā)展用地）部分沿線住宅及建筑質(zhì)量較差的臨建，疏通村內(nèi)道路，增加綠地，完善公共配套，降低建筑密度，合理布局各功能區(qū)。同時，利用村域內(nèi)若干未建設(shè)用地建設(shè)居住小區(qū)，以安置部分住宅拆除后遷出的村民。最后，對于村內(nèi)保留的大部分住宅，遠期可根據(jù)使用狀況采用原地回遷的方式逐步進行自我更新。此“抽疏—異地安置”方案計劃拆除32萬平米，新建43萬平米，初步估算需資金億元，資金除常規(guī)籌集渠道外，還可從違法建筑的罰款中獲得一部分。

4、槎龍④

槎龍村位于廣州市北部的城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬尚有少部分耕地和空地的B類城中村。該村改造方案的基本要點是：結(jié)合石井河整治和廣清路立交建設(shè)，利用市政和改造兩條途徑，逐步拆除舊村內(nèi)約15萬平米的建筑，降低舊村的建筑密度；同時，以舊村毗鄰的3塊空地（約4.4公頃）為啟動，分三期建設(shè)農(nóng)民新村，安置從舊村生活區(qū)內(nèi)遷出的村民，并進一步增加新村的商業(yè)功能。通過這樣的拆舊建新和公建配套的完善，逐步把槎龍村建設(shè)成為具有傳統(tǒng)街巷特色的城市型居住區(qū)。整個改造工程拆建面積相當(dāng)，不增加總體建筑量，初步預(yù)計三期新村建設(shè)需投入資金2.6億元，若考慮拆遷補償費用（扣除市政補償部分），估算改造資金總額約為4億元左右。

5、瀝滘⑤

瀝滘村位于廣州市海珠區(qū)東南部和新城市中軸線南端結(jié)點上，也屬于典型的B類城中村。該村改造主要結(jié)合廣州市新城市中軸線和新客運港建設(shè)進行，擬新征一塊約10公頃土地作為啟動地塊，率先建成大型公寓式住宅小區(qū)—中央居住區(qū)，用于安置首期搬遷的村民；之后，采用滾動推進的方式，搬遷—建設(shè)—再搬遷—再建設(shè)，如此循環(huán)向前，在不斷將原村居住區(qū)拆除并按城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)重建的同時，所有村民分期被遷入到新建公寓小區(qū)中。這樣，在改造

完成后，整個村莊將形成以“五區(qū)兩軸”為主體框架、集居住、辦公、商業(yè)、休閑、娛樂服務(wù)等主導(dǎo)功能于一體的新型城市社區(qū)。整個改造工程計劃耗時16年完工，估計所需投入資金巨大。

6、獵德⑥

獵德村位于珠江新城臨江的規(guī)劃區(qū)內(nèi)，屬典型的A類城中村，具有改造的緊迫性。該村未納入首期試點，但村里已有明確的改造方案和構(gòu)想。其基本要點是：利用本村空地多地段好的優(yōu)勢，按照完全市場化的房地產(chǎn)開發(fā)方式，由村集體及其成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，統(tǒng)一負(fù)責(zé)全村范圍內(nèi)的拆遷、補償、安置、復(fù)建等改造工作。首先，在兩條市政規(guī)劃路建設(shè)的啟動下，逐步拆除村內(nèi)共約60萬平米物業(yè)；然后，以滾動開發(fā)方式和約3000元/平米的成本復(fù)建130萬平米物業(yè)面積（容積率符合珠江新城規(guī)劃），復(fù)建總成本共約39億元；最后，按照1：1補回村民住宅，則剩余70萬平米可按均價6000元/平米售出，籌集資金約42億元，足以支持整個改造工程并略有盈余。該方案的優(yōu)點是充分運用土地“杠桿”，大大減輕了ZF財政壓力，因為若采取由ZF統(tǒng)一贖買而全村異地安置方式，則ZF需凈出資28億元補償村民。不過，需要指出的是，該方案也有問題：一是村民主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)能否達到珠江新城建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)，二是新增70萬平米物業(yè)，是否會沖擊廣州業(yè)已飽和的房地產(chǎn)市場，三是新增建設(shè)量大，ZF能否批準(zhǔn)用地指標(biāo)并給予免收土地出讓金、耕地墾復(fù)金等優(yōu)惠政策。

7、茶窖、筆崗⑦

均屬典型的C類城中村。其中，茶窖村改造的基本思路是通過舊村用地功能置換帶動城中村改造，新村建設(shè)規(guī)劃已編制完成，周轉(zhuǎn)用地也基本落實。筆崗村則正在實踐黃埔區(qū)提出的改造新思路，即將社區(qū)合作經(jīng)濟股份制制改革完善與城中村改造相結(jié)合，將原村民宅基地及其房產(chǎn)評估作價入股，增加相應(yīng)的股份，享有相應(yīng)的股份分配權(quán)，然后，由集體經(jīng)濟組織牽頭，利用集體經(jīng)濟實體的權(quán)威和土地資源豐富的優(yōu)勢，對城中村重新進行資源整合和統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)，從而達到城中村改造的目的。

（二）基本經(jīng)驗

通過個案的逐個掃描，結(jié)合課題組問卷調(diào)查的結(jié)果，我們得出如下一些基本經(jīng)驗與結(jié)論：

1、滾動式推進是廣州這類高密型城中村改造的基本策略。從多數(shù)村擬定的改造方案看，利用若干周轉(zhuǎn)地塊為杠桿，采用滾動遷建和局部置換的方式逐步抽疏和更新舊村并使之趨向城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，是目前各試點村改造的一般作法，這一方面是由試點村采取以村民自主改造為主的模式所決定的，另一方面也是緩解資金壓力的必然選擇。

2、大多數(shù)村民傾向于“回遷本村、就地安置”的改造模式。調(diào)查問卷的結(jié)果驗證了這一點，70％村民有強烈的“眷戀故土”意識，始終不愿離開舊村，并要求在改造中保留具有精神象征意義的歷史見證物。據(jù)我們分析，村民不愿舍棄故土，其原因主要有三：一是經(jīng)濟上劃算，ZF以贖買方式補償不過每平方米2000—3000元，而在自己土地上新建公寓，地價及出讓金全免，建筑成本僅1500元/平方米左右，而造好后房屋市價則最少在4000元以上；二是城中村土地多位于黃金地段，回遷舊村，依托所配套的商業(yè)設(shè)施，可持續(xù)地獲得土地升值的收益，而ZF贖買的補償則是一次性買斷的；三是可保持鄰里感和原有的社會人際網(wǎng)絡(luò)。

3、盡量結(jié)合市政設(shè)施項目來啟動城中村改造。各村改造方案均體現(xiàn)了這一點，這有利于排除改造初期部分村民的阻力，并獲得一部分來自ZF的資金補償，從而減輕首期資金投入的壓力，降低改造成本。例如，獵德的改造方案就強調(diào)先啟動位于村內(nèi)的兩條市政規(guī)劃路建設(shè)，所獲集體土地及物業(yè)拆遷補償約2.7億元可作為舊村改造的啟動資金。

4、大多數(shù)村主張采用房地產(chǎn)開發(fā)的方式推進改造。雖然ZF不主張開發(fā)商介入，但從各村的改造方案看，城中村改造都或多或少地采取房地產(chǎn)開發(fā)的方式進行（即以多建物業(yè)的市場租售籌集改造資金），要求ZF給予規(guī)劃指標(biāo)和城建稅費上的優(yōu)惠，并堅決主張將開發(fā)利潤留給村里以支持滾動改造。這一點在地段較好、空地較多、土地升值潛力較大的村表現(xiàn)得十分突

出。

5、以提高回遷標(biāo)準(zhǔn)和配套更多的商業(yè)設(shè)施來補償個人出租收益的損失。雖然城中村改造的核心目標(biāo)是住宅類型的置換和居住環(huán)境的改善，但為籌集改造資金并實現(xiàn)經(jīng)濟最大化，許多村或要求適當(dāng)提高回遷標(biāo)準(zhǔn)，或提出在未來新村或抽疏后的舊村土地上增加商業(yè)功能，進行更多的商業(yè)開發(fā)，以彌補改造過程中或改造后村民出租收益的可能損失。如槎龍村改造方案中，無論是新建的農(nóng)民公寓區(qū)還是舊村更新區(qū)，都要求規(guī)劃配套一定數(shù)量的商業(yè)設(shè)施，這充分體現(xiàn)了村民在改造過程中強烈的經(jīng)濟訴求。

6、缺乏復(fù)建用地的村可實行“商鋪換住宅”的辦法平衡村民利益。在復(fù)建用地富余的村，城中村改造大都采取“拆一還一”的補償安置方式，實行半市場化的社區(qū)型改造模式。但對于空地緊張或沒有周轉(zhuǎn)用地的村，一般則采取“以商鋪換住宅”的辦法，這樣做，一方面可保障降低建筑密度和抽疏舊村的目標(biāo)，另一方面又可以有效彌補村民的經(jīng)濟損失。如石牌就采取在舊村范圍內(nèi)“以3平米住宅換1平米商鋪”的辦法平衡利益損失。

7、經(jīng)濟利益的平衡是實施城中村改造的首要前提。從我們問卷調(diào)查的結(jié)果看，接近70％的村民支持城中村改造，提高村內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生、治安和生活質(zhì)量，但實施改造的首要前提是保障村民的經(jīng)濟利益不受損失或在改造后能得到明確的補償，此外，當(dāng)問及“您支持改造的首要條件”時，92％的村民選擇“經(jīng)濟收入不能降低”，而其它選項的比例則明顯低得多?？梢姡瑢?jīng)濟利益的平衡補償是順利推進城中村改造的首要前提。

8、為減輕村集體經(jīng)濟在城中村改造中面臨的壓力，各試點村都強烈要求ZF提供政策上支持。這些政策訴求總括起來主要包括五大項：（1）提供各項稅費優(yōu)惠政策；（2）盡快轉(zhuǎn)換國有土地物業(yè)產(chǎn)權(quán)證；（3）允許改變部分土地用途或批準(zhǔn)更多的商住用地指標(biāo)；（4）協(xié)助改造規(guī)劃的設(shè)計；（5）對村域內(nèi)的公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、配套建設(shè)給予適當(dāng)支持。

9、改造過程中面臨的最大困難是合理的拆遷補償和改造資金的籌集。據(jù)問卷調(diào)查的結(jié)果，對實施城中村改造的最大難點的判斷，村民的選擇首先是拆遷補償（67.3%），其后依次是改造資金的來源（59.4%）、就業(yè)保障（46.5%）和原有經(jīng)濟收益的保障（42％）。因此，在未來的城中村改造中，無論采取何種模式，ZF必須高度重視處理對村民的拆遷補償問題。

三、廣州城中村改造存在的主要問題及其檢討

（一）現(xiàn)存的主要問題與障礙

1、實施主體缺位

在改制之前，既具行政權(quán)威又有經(jīng)濟力量的村委會是實施改造的當(dāng)然主體。在改制之后，改造就面臨著缺乏適宜實施主體的困境：街道作為ZF的派出機構(gòu)，只能起協(xié)調(diào)和指導(dǎo)作用，不可能直接承擔(dān)改造的具體操作；居委會作為城市居民的自治組織，也缺乏承擔(dān)城中村改造職能的法律依據(jù)和現(xiàn)實資源；委托給新組建的公司是各方均可接受的必然選擇，但公司是企業(yè)法人，在法律上沒有承擔(dān)舊村改造這一類公益性義務(wù)，同時受限于原村民股東的利益驅(qū)動，在實施改造過程中也容易與公司本身的經(jīng)濟利益絞合在一起，從而使改造計劃頻頻受挫。

2、土地產(chǎn)權(quán)不明確

城中村改造是一項涉及土地產(chǎn)權(quán)及其流轉(zhuǎn)的巨大動遷工程。要順利推進改造，首先必須理順和界定復(fù)雜的土地權(quán)屬關(guān)系。例如，土地轉(zhuǎn)國有之后是否需給予農(nóng)民征地補償？改造用地從哪里來，如何定性，應(yīng)屬于劃撥用地還是有償受讓用地？改造過程中哪些用地需繳納出讓金？城中村土地是否可以流轉(zhuǎn)，如何流轉(zhuǎn)？改造用地在何種情況下可轉(zhuǎn)變性質(zhì)用途？改造所

需的周轉(zhuǎn)用地如何解決？過去的違法用地如何處理？改造節(jié)余土地如何處置？城中村土地能否進入市場？等等，這些問題不明確，村民心中無底，利益保障難期，必然成為城中村改造的“攔路虎”。

3、資金籌措壓力大

城中村改造需要巨額的資金投入，其中首批7個試點村完全改造保守估計共需50億元⑧，如此龐大的改造資金從哪里來？廣州市ZF已明確表示不允許開發(fā)商介入改造，市財政原則上也不會掏出“真金白銀”來補貼，區(qū)的財力又十分有限，這樣，城中村改造的資金負(fù)擔(dān)就主要落在村集體經(jīng)濟和村民個人身上。然而，面對巨額的改造資金，即使象村財比較寬裕的石牌村也感到力不從心。因此，完全由村里自籌資金非常困難，各試點村都一致強烈要求ZF在資金籌措方面予以支持。

4、優(yōu)惠政策不到位

為推動城中村改造，由市建委牽頭制定的《廣州城中村整治建設(shè)方案》曾提及給予城中村類似于城市危房改造的優(yōu)惠政策，省、市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也多次允諾給予城中村改造以必要的優(yōu)惠政策，處于改造“臨界點”的各試點村也強烈要求ZF盡快明確和落實各項優(yōu)惠政策，并提出了稅費減免的詳細(xì)清單，個別已動工改造的城中村甚至提出了“有政策就有資金”的口號。然而，由于體制等方面的原因，預(yù)期中的優(yōu)惠政策遲遲沒有推出，從而制約了城中村改造的進程。

5、村民利益缺保障

城中村改造的目標(biāo)之一是從根本上改善村民的生活居住環(huán)境。然而，環(huán)境改觀并不能解決村民的“吃飯”和可持續(xù)發(fā)展問題，村民支持改造的一個基本前提是不能降低其經(jīng)濟利益。然而，在改造過程中，由于各種原因，村民的利益不可避免地受到這樣或那樣的影響。具體來說，改造中的村民有“五怕”：一怕集體資產(chǎn)被平調(diào)、上調(diào)或無端流失，二怕拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)太低或不到位，三怕違規(guī)無證物業(yè)拆除后無補償或不予復(fù)建，四怕改造中個人物業(yè)出租收益減少無補償，五怕優(yōu)惠政策會取消。由于這些“擔(dān)憂”在全市的改造計劃及相關(guān)政策法規(guī)中未能得到明確保障，因而造成部分村民在改造問題上持消極、猶豫乃至排斥的態(tài)度。使改造工作被動受阻。

【案例】棠溪城中村改造集體經(jīng)濟損失大

白云區(qū)棠景街是廣州城中村改造的成功典型。在區(qū)級ZF的有力支持下，街道辦充分發(fā)揮ZF的行政權(quán)威，運用“城市經(jīng)營”的理念和資本運作的手段，以土地資本為“杠桿”，成功推進了城中村的初步改造，實現(xiàn)了當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境的“巨變”。據(jù)當(dāng)?shù)豘F測算，為實現(xiàn)環(huán)境“變靚”，全社會前后共投入了5億元，而棠景街地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展所取得的新增效益則大大超過了5億元⑨。然而，作為改造的主要對象，街道轄內(nèi)的城中村——棠溪村的總收入則從1998年的2.8億元逐年下降到2002年的1.8億元，從而在很大程度上挫傷了村民參與改造的積極性，當(dāng)然這里面有改造成本和見效周期的因素。

（二）廣州城中村改造的博弈分析及其檢討

城中村改造是一個復(fù)雜的多方利益博弈的過程。在廣州城中村改造中，存在著三個基本的對弈方：村民、ZF、開發(fā)商。村民渴望環(huán)境的改善，但卻擔(dān)心他們的租金收益得不到保護，還會在遷移安置中進一步損失市中心區(qū)域房地產(chǎn)升值的好處，因此他們會以各種理由對其既得利益寸土必爭。ZF的目標(biāo)是改善城市的環(huán)境及村民的生活質(zhì)量，謀求城市的長效利益和可持續(xù)發(fā)展，因而在推進改造中必須對城中村作出種種讓步。然而，對效率低下的城中村而言，ZF讓利太大，會造成財政的壓力、市場的沖擊以及整個資源配置的“不經(jīng)濟”，讓利太小又很難推動改造，或強行推進而引起村民反彈，造成社會不穩(wěn)，ZF在讓利“度”的把握上面臨多重選擇。開發(fā)商的要求是獲得利潤最大化或至少是行業(yè)平均收益，然而，此種改造牽涉面廣，利益糾紛重重，不確定因素很多，他們擔(dān)心高昂的交易成本會吞噬開發(fā)的正常收益。此外，ZF在改造模式的選擇上也充滿博弈色彩：以ZF為主體改造因職能錯位成本高昂而充滿風(fēng)險，給予優(yōu)惠政策交由開發(fā)商“操刀”，又擔(dān)心給業(yè)已飽和的房地產(chǎn)市場造成沖擊。以村為主體實施改造是ZF所希望的理想模式，但村時下偏弱的資金實力和強烈而扭曲的趨利意識，又促使他們對ZF“漫天要價”，令ZF不堪重負(fù)⑩。

由此可見，城中村改造是一個充滿多重博弈的復(fù)雜過程，博弈各方都患得患失，疑慮重重，既想達到預(yù)期的良好目標(biāo)，又不想付出現(xiàn)實的代價。在這里，我們需要檢討的是：

1、城中村改造的最終方案必須是以各方利益的平衡為前提

在城中村改造中，ZF希求獲得潛在而巨大的環(huán)境價值，提高城市的美譽度和競爭力，但在改造中不愿承擔(dān)過多責(zé)任甚至“一毛不拔”，而幻想將改造的成本全部壓給村里，村民無法接受，也無力負(fù)擔(dān)；村民想獲得居住環(huán)境的改善和經(jīng)濟收益的可持續(xù)發(fā)展，卻不愿忍受短期“陣痛”并付出一定代價，也不現(xiàn)實；開發(fā)商的本性是追求利潤最大化，也不可能做虧本買賣。因此，城中村改造的最終方案，必然是一個對弈各方“利益平衡、多方共贏”的合約安排。

2、ZF在改造中應(yīng)承擔(dān)更多成本并發(fā)揮主導(dǎo)作用

城中村改造是一項造福全市的公益性工程。從現(xiàn)階段的需求格局看，來自城市的改造需求總體上要大于村內(nèi)部的主動改造的動力；絕大多數(shù)村確實無力獨立承擔(dān)現(xiàn)實而龐大的改造成本；此外，從歷史的角度看，過去ZF實行的急功近利的不徹底城市化政策也確實對城中村問題的出現(xiàn)負(fù)有一定的責(zé)任?；谝陨先齻€方面的原因，ZF在改造工程中應(yīng)承擔(dān)更多的責(zé)任和成本（包括為改造后的村民社保適度“買單”），否則村民的思想工作難以作通，城中村改造也很難推動。

3、必須首先化解廣州較為突出的城中村利益導(dǎo)向機制異化問題

當(dāng)前，廣州的城中村普遍存在著“經(jīng)濟秩序越混亂——地下經(jīng)濟越繁榮——村民的租金利益越大——村民抗拒改造的意識越強烈——城中村改造的成本越大”這樣一根無形的異化機制的鏈條。因此，為推動城中村改造的順利進行，首先必須從各環(huán)節(jié)、各方面去打破和扯斷這根與城市化目標(biāo)相悖離的利益機制鏈條，逐步使村民的長期經(jīng)濟利益建立在規(guī)范化、不損害其它主體利益、可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，而不是建立在依托“地下經(jīng)濟”發(fā)展、大量加擴建無證物業(yè)的出租和逃避國家稅收的基礎(chǔ)上。

4、廣州城中村改造不宜大規(guī)模進行，而應(yīng)有步驟、分階段推進

對城中村改造而言，多數(shù)村會采取房地產(chǎn)開發(fā)的方式，這就必然或多或少地帶來一些新增物業(yè)，并逐步進入市場。為了防止因“城中村”改造帶來的房屋過量供給和房地產(chǎn)市場的波動，廣州的城中村改造顯然不宜大規(guī)模進行，而要有步驟、分階段推進，不能奢望在短期內(nèi)完成。不過，對規(guī)劃中必須改造的“城中村”，要立即確定和公布改造范圍以及房屋改造補償?shù)慕ㄖr點，因為我們在調(diào)查時注意到，有些改造中必然要推倒的不符合規(guī)劃要求的建筑還在進行新的加、擴建，這必然會進一步加重未來改造的難度和成本。

5、合理運籌可“生財”的土地資本有可能使改造實現(xiàn)“帕累托最優(yōu)”

中心區(qū)內(nèi)的城中村大多位于城市發(fā)展的黃金地段，其周邊相鄰的城市用地價格已非常之高，但村的土地由于還屬集體所有性質(zhì)，其價值還遠遠沒有體現(xiàn)出來。在村所屬現(xiàn)狀用地范圍內(nèi)，一般其建筑密度高于城市居民區(qū)，而容積率卻明顯低于城市居民區(qū)，寶貴的土地上擠滿了不合規(guī)劃、不適于人居的房屋，土地資源利用浪費狀況達到了驚人的程度。因此，在城中村改造過程中，如果合理運籌村的土地資源，使土地資本大幅增值，地上房屋因轉(zhuǎn)變性質(zhì)而升值，則土地的潛力就會充分釋放出來，各方利益也會在博弈中得到合理分配與平衡——村民得到完整產(chǎn)權(quán)的高質(zhì)量住宅和可持續(xù)的商鋪收益，開發(fā)商得到多余物業(yè)的市場收益，ZF獲得環(huán)境價值和未來可觀的稅收收入，博弈各方最終達到所謂的“帕累托最優(yōu)”或“多方共贏”。

四、廣州城中村改造的目標(biāo)與思路

（一）總體目標(biāo)

根據(jù)廣州城市發(fā)展的總體目標(biāo)、城市總體發(fā)展戰(zhàn)略概念規(guī)劃以及生態(tài)城市建設(shè)等一系列單項規(guī)劃，結(jié)合廣州城市化的演變趨勢和城中村改造的實際狀況，以2002年為開端，計劃用3年時間，到2005年基本完備廣州城中村改造的有關(guān)政策法規(guī)及擬出臺的優(yōu)惠措施；到2015年，計劃將中心城區(qū)內(nèi)（環(huán)城高速以內(nèi)）的40多個城中村按規(guī)劃改造完畢；到2020年力爭把城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)用地范圍內(nèi)的138個城中村基本改造完畢。

（二）總體思路

從理論上看，城中村改造的內(nèi)在機制就是ZF運用一系列可調(diào)控的杠桿、手段和籌碼（如規(guī)劃控制手段、換發(fā)國有房地產(chǎn)權(quán)證、接管市政設(shè)施、協(xié)助規(guī)劃設(shè)計、提供優(yōu)惠政策等），逐步打破城中村異化的“三位一體”（地下經(jīng)濟、外來人口、無序建設(shè)、土地集體所有制）的盈利模式，通過合理的體制安排和空間置換，實現(xiàn)城中村的完全城市化，并滿足村民的三大訴求目標(biāo)——環(huán)境改善、合理補償、村民未來經(jīng)濟出路與社會保障的妥善安排。

為此，我們認(rèn)為今后進一步推進廣州城中村改造的總體思路是：遵照“十六字”方針，以試點村改造為先導(dǎo)，以土地資本運籌為杠桿，以土地制度創(chuàng)新為突破口，以優(yōu)惠政策制定為保障，以半市場化社區(qū)型改造為主要模式，充分利用“市創(chuàng)建辦環(huán)境整治”、“市建委消防通道建設(shè)”、“市政基礎(chǔ)項目建設(shè)”三大引導(dǎo)機制，靈活采取“政策產(chǎn)權(quán)換資金”、“物業(yè)換土地”、“商鋪換住宅”三類置換方式，多渠道籌集改造資金，合理分擔(dān)改造成本，分期分批推進改造，逐步實現(xiàn)城中村發(fā)展與城市規(guī)劃的整體協(xié)調(diào)。概括起來，就是“一個杠桿，三大機制，三類置換，多種模式”。具體說明如下：

1、鑒于多數(shù)城中村容積率已較高和房地產(chǎn)市場已趨于飽和的現(xiàn)實，廣州的城中村改造應(yīng)以村集體主導(dǎo)的半市場社區(qū)型改造模式為首選；在此大原則之下，根據(jù)各區(qū)段城中村的條件類型差異，適當(dāng)輔之以綜合房地產(chǎn)開發(fā)、ZF贖買等其它可行的改造模式。

2、針對現(xiàn)實而巨大的資金缺口和有限的土地及空間資源，城中村改造必須立足于ZF所掌控的資源，通過給予優(yōu)惠政策和變農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)為城市房地產(chǎn)權(quán)而籌集資金；同時在補償形式上，靈活采取物業(yè)換土地、商鋪換住宅的方式予以解決，而不一定采取單一實物補償，而是多種補償方式相結(jié)合。

五、廣州城中村改造的若干模式及其適用性評價

從國內(nèi)的實踐經(jīng)驗和當(dāng)?shù)氐膶嶋H看，廣州實施城中村改造的可行模式主要有四種：

（一）半市場化的社區(qū)型改造模式

這是廣州市ZF目前所提倡的改造的基本精神和主導(dǎo)模式。其要點是：以村集體企業(yè)為改造單位自行組織改造，一般利用村的空地作為周轉(zhuǎn)啟動地塊，建設(shè)公寓式新村，遷入一部分村民（主要以建安成本價分配）；然后，對遷出后騰空的部分舊村實施拆遷、補償，并依據(jù)修建性詳規(guī)進行公寓式住宅復(fù)建，建好后再用于安置舊村內(nèi)其它區(qū)域的村民；如此循環(huán)，逐步對整個舊村進行滾動式開發(fā)，遷出一片，建設(shè)一片，安置一片，直到舊村置換改造完畢，并將村民全部回遷至新建設(shè)的公寓式住宅當(dāng)中。從以上描述可以看出： ——這是一種典型的就地改造的模式；

——其主要特點是：（1）在徹底改變村民居住形態(tài)的同時，抽疏城中村的建筑密度，使之符合城市規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；（2）新建住宅以自用為主，基本不會增加總體建筑量，因而不會對廣州房地產(chǎn)市場形成大的沖擊；（3）村民回遷時主要以成本價購置，具有一定范圍的選擇自由度和價格調(diào)節(jié)作用，是謂“半福利性”和“半市場化”；（4）但資金問題解決起來有一定難度，一般采取多個“一點兒”的辦法，且ZF在政策上需給予較多優(yōu)惠或減讓；（5）這種改造模式總體上相對平穩(wěn)，不會出現(xiàn)劇烈變動，符合我市城中村現(xiàn)實及改造的基本精神。——從經(jīng)驗看，這種模式主要適于有一定復(fù)建用地、村的規(guī)模較大、村的生活居住用地與經(jīng)濟發(fā)展用地相混雜、村的商業(yè)資源稟賦較好、村及所在區(qū)街財力較雄厚的城中村。此外，村民的觀念意識須以改善居住環(huán)境為導(dǎo)向，而非過于強烈的謀利動機。目前，廣州首批參與改造的7個試點村以及天河的主要采取這種模式。

（二）市場化的房地產(chǎn)開發(fā)模式

其要點是：利用村里剩余空地較多的優(yōu)勢，以土地資本為杠桿，將空地轉(zhuǎn)為商住性質(zhì)用地并與宅基地一起進行聯(lián)片統(tǒng)一開發(fā)，在對舊村物業(yè)逐步拆遷補償?shù)幕A(chǔ)上建設(shè)公寓式新村；在開發(fā)建設(shè)完成后，將一部分住宅物業(yè)按一定比例分配給村民（按成本價購買），而另一部分物業(yè)則全部對外銷售，以回收投資；回籠的資金一部分用于支付舊村拆遷補償，一部分用于支付新村建設(shè)成本，剩余部分則作為投資者的必要利潤?？紤]到啟動資金的規(guī)模和村民在改造中需要另行安置的問題，整個操作過程也可以采取分期滾動開發(fā)的方式。

——也是一種就地改造的模式，不過是建立在充分運用土地資本和市場手段的基礎(chǔ)上。——主要特點是：（1）以多建物業(yè)的出售來籌集改造資金，改造中的物業(yè)建設(shè)總量明顯擴大，對房地產(chǎn)市場有所沖擊；（2）充分利用了土地杠桿，有效地解決了改造資金問題，使村民和ZF無需出太多錢就能完成改造，而房地產(chǎn)投資者也能獲得一定利潤；（3）必須以村屬土地全部轉(zhuǎn)為國有土地為前提，否則將影響未來新建物業(yè)的辦證及其進入市場的問題；（4）需要ZF在有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)和稅費政策上給予便利和優(yōu)惠；（5）存在較大的改造風(fēng)險。此外，為獲得房地產(chǎn)開發(fā)的最大化利潤，可能會出現(xiàn)建設(shè)容積率過高的問題，這需要ZF有關(guān)部門進行嚴(yán)格監(jiān)管。

——這種模式的實施主體既可以是村集體，但更有可能是富有經(jīng)驗的開發(fā)商，但一般是村集體和開發(fā)商之間的聯(lián)合。

——這種模式主要適于規(guī)模不大、集體空地較多、地理位置較好、村的生活居住與經(jīng)濟發(fā)展用地分離度較高的城中村。目前，珠?；旧鲜遣扇￠_發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)的模式進行改造，而在廣州，位于珠江新城的獵德村和房地產(chǎn)高度發(fā)達的番禺大石鎮(zhèn)也強烈傾向于這種以盤活土地資本為特征的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

（三）集體經(jīng)濟主導(dǎo)的企業(yè)化模式

企業(yè)化模式主要是將村集體經(jīng)濟的股份制完善工作與城中村改造結(jié)合起來。其基本要點是：在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補償面積部分）作價入股，在集體經(jīng)濟股本中增加相應(yīng)股份，享有相應(yīng)的股份分配權(quán)，其出租收益逐年集體分紅；然后，在自行妥善安置村民的基礎(chǔ)上，由集體經(jīng)濟組織牽頭逐步對城中村進行重新的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，從而實現(xiàn)村民居住環(huán)境的改善和集體經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。此外，企業(yè)化模式還有另一種較為激進的“版本”，那就是：針對目前各村僅屬“股份量化”而非“資產(chǎn)量化”到個人的現(xiàn)狀，繼續(xù)推進集體合作經(jīng)濟組織的股份制改造，將實質(zhì)上的集體股轉(zhuǎn)為自然人股，由合格村民以現(xiàn)金方式購買公司股權(quán)，成為完全意義上的“股東”；同時，逐步對外開放股權(quán)，引入富有實力的外部股東（以不控股為限），實現(xiàn)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的社會化和多元化；最后，在村集體的統(tǒng)一組織下，利用出售股權(quán)收回的資金用于城中村改造。——這是一種具有創(chuàng)新意味的就地改造模式；

——其特點是：（1）由集體經(jīng)濟組織在制度創(chuàng)新的基礎(chǔ)上籌資進行統(tǒng)一改造，村民比較信任，容易推行；（2）在保障村民妥善安置的前提下，由村集體按市場需求靈活地對全村居住物業(yè)和集體商用物業(yè)進行合理調(diào)整，有利于村屬物業(yè)類型結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合和土地資源的高效利用；（3）在企業(yè)化模式中，主要以經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)各種關(guān)系和解決問題，這不易產(chǎn)生大的矛盾和摩擦；（4）在改造初期，需要村民掏出一定數(shù)量的“真金白銀”，這對村民會形成一定的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。

——這種模式主要適用于村改制較為超前、集體經(jīng)濟股份制較為完善、村的經(jīng)濟實力較為雄厚、對經(jīng)濟手段和商業(yè)運作較為嫻熟的城中村。目前，黃埔區(qū)正在ZF指導(dǎo)下試行和探索這種新的城中村改造模式。

（四）ZF贖買模式

一般指基于城市建設(shè)的需要，ZF按市場估價或雙方協(xié)商一致的價格將村民所屬集體土地及物業(yè)全部或部分贖買，村民在拿到足額補償后，自行或由ZF協(xié)助統(tǒng)一進行異地安置；其后，由ZF或ZF委托的開發(fā)商對騰空的舊村進行拆除，并按照城市建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和項目用地的要求進行開發(fā)建設(shè)。

——這是一種典型的異地改造模式；

——這種模式的主要特點：（1）對村民的土地和物業(yè)實行一次性買斷，關(guān)系較為單純，操作簡單易行；（2）ZF需支付高昂的贖買資金和安置成本；（3）由于容易發(fā)生補償方面的爭議、ZF需付出較大成本以及對異地安置的村民未來生計難有妥善解決之策，因此，這種模式通常難于獲得村民的認(rèn)同，ZF大多是在萬不得已的情況下才采用這一模式。

——主要適用于規(guī)模較小、地理位置較偏、經(jīng)濟實力較弱、機會成本（損失）不大的城中村，或涉及到國家重大工程項目需強制征用農(nóng)村土地的情形。目前，已采取ZF整體贖買進行改造的城中村包括大學(xué)城、珠江新城內(nèi)的甲子村等。

六、進一步推進廣州城中村改造的對策措施及政策建議

從前面的分析看，當(dāng)前影響廣州城中村改造的障礙主要有四：思想障礙、成本障礙、機制障礙和政策障礙，圍繞這四大障礙的有效解決，特提出如下幾點可供參考的對策措施和操作建議。

（一）進一步加強宣傳教育工作，提高村民對城中村改造必要性及其利弊得失的正確認(rèn)識 在城中村改造中，ZF應(yīng)注重培育村民的城市意識和市民意識，加大對城中村改造意義和各項城市政策的宣傳，轉(zhuǎn)變村民的傳統(tǒng)思想觀念，使廣大村民逐步適應(yīng)現(xiàn)代化的城市建設(shè)和生活，從而積極支持和配合ZF的城中村改造計劃。具體來說就是要強化和提高村民的三種認(rèn)識：一是要認(rèn)識到城中村與整個城市是“城鄉(xiāng)一體、榮衰與共”的關(guān)系，城中村發(fā)展要服從城市發(fā)展的大局，城市化是不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢；二是正是由于城市的發(fā)展尤其是在基礎(chǔ)設(shè)施方面的巨額投資，才大大提高了城中村的地價，土地的溢價應(yīng)該由各方分享，而非城中村獨享；三是有所得必有所失，要獲得城市及居住環(huán)境的改觀，各方都必須付出一定的短期代價，但也會獲得改造后更大的經(jīng)濟回報和長效的可持續(xù)發(fā)展。

（二）加強規(guī)劃控制，禁止亂批亂建，防止出現(xiàn)新的城中村

在城中村統(tǒng)一轉(zhuǎn)制并劃入城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)之后，ZF必須按照《城市規(guī)劃法》加強規(guī)劃方面的控制，禁止城中村內(nèi)的亂批亂建行為，防止城中村的進一步蔓延或出現(xiàn)新的城中村。為此，一是全面停止原八區(qū)城中村舊住宅區(qū)房屋報建的一切手續(xù)，嚴(yán)禁在舊住宅區(qū)新建或改建住房及其它建筑物；二是對于ZF在環(huán)境“三變”中允諾拆除重建的城中村用地，原則上允許村進行重建，但必須嚴(yán)格遵守城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，且盡量與村的整體改造規(guī)劃相結(jié)合；三是對于轉(zhuǎn)制后村在集體自留空地上新建發(fā)展性物業(yè)，必須經(jīng)由ZF有關(guān)部門的審批，否則不予承認(rèn)及補發(fā)產(chǎn)權(quán)證，今后征地時也不予補償；四是在全面測繪的基礎(chǔ)上，盡快公布納入改造范圍的所有城中村的房屋改造補償?shù)慕ㄖr點，從根本上剎住村民的“搶建風(fēng)”。

（三）確保村民的合法利益，落實原村民的“市民待遇”，解除村民在改造問題上的后顧之憂確

城中村改造受制于諸多因素，但最重要的一條是村民利益的保障問題，改造政策必須有助于化解村民的種種“擔(dān)心”：村民在改造前一般應(yīng)納入社會保障范疇，在改造過渡期要保證他們最低生活水平，除此之外，村民過去享有的各項村內(nèi)福利措施可由新成立的公司繼續(xù)承擔(dān)，ZF不作干預(yù)；歷史形成的宅基地和集體自留地在明確其國有性質(zhì)的前提下劃撥村民無償使用，今后的征地補償應(yīng)按照國有土地征用辦法處理；對于城市公共設(shè)施項目需征用城中村土地，應(yīng)由村集體與項目實施單位直接協(xié)商，避免區(qū)、街等過多的中間環(huán)節(jié)；物業(yè)拆遷補償可根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，建立在充分協(xié)商和市場估價的基礎(chǔ)上；避免集體資產(chǎn)的上調(diào)、平調(diào)和損失，部分非經(jīng)營性資產(chǎn)的移交應(yīng)采取ZF“贖買”的方式。此外，加快落實原村民的“市民待遇”。為此，建議ZF對醫(yī)療、教育、就業(yè)、保險、計生、戶口管理等體制逐一盤點，并采取適宜方案盡快將村民納入到“市民體制”。

（四）逐步加大對城中村“地下經(jīng)濟”的規(guī)范控制與打擊力度。

日益滲透和膨脹的“地下經(jīng)濟”是城中村“逆城市化”機制形成的重要原因之一，為此，ZF應(yīng)利用其權(quán)威和手段扭轉(zhuǎn)和化解這一異化性趨利機制。具體來說，就是國土、規(guī)劃、工商、稅務(wù)等部門應(yīng)逐年加大對城中村建設(shè)的規(guī)范度和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的監(jiān)查力度，使城中村賴以形成與發(fā)展的無序建設(shè)和“非正式經(jīng)濟”失去豐厚土壤。

（五）ZF逐步在遠郊或交通便利地段建設(shè)公寓式“廉租屋”。

建設(shè)城市“廉租屋”的初衷是為城市弱勢群體和外來人口提供住房便利，這是城市ZF義不容辭的責(zé)任。而“廉租屋”建設(shè)無疑會對城中村的租賃市場產(chǎn)生影響，吸引相當(dāng)一部分年輕“白領(lǐng)”入住，以此轉(zhuǎn)移城中村的部分租賃市場，從而在客觀上有利于推動“城中村”進行自發(fā)性改造。三是分批推進城中村社會管理、公共服務(wù)與配套建設(shè)的移交，逐步減輕城中村的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。

（六）合理界定城中村土地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和流轉(zhuǎn)制度，消除城中村改造的最大政策體制障礙 土地政策及其相關(guān)的制度安排是城中村改造的一個最關(guān)鍵、核心和敏感的問題。廣州出臺用于指導(dǎo)改造的17號文已對此作了具體規(guī)定，但這些規(guī)定是不完善的。就目前的主要觀點和爭論看，在“集體土地轉(zhuǎn)為國有”這一問題上各方普遍認(rèn)同，但就 “如何轉(zhuǎn)”、轉(zhuǎn)制前后的產(chǎn)權(quán)界定及轉(zhuǎn)制后的土地利用權(quán)限及其流轉(zhuǎn)規(guī)定則存在較大的爭議。根據(jù)廣州城市化和城中村發(fā)展的實際，廣州城中村改造的土地政策要點如下：

1、確定轉(zhuǎn)制后城中村土地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。根據(jù)新的國土法實施條例第3條的規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員所有的土地歸國家所有”。因此，在原村民一步到位全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民且基本落實了“市民待遇”的前提下，ZF在給予原村民在戶籍、社保、教育、就業(yè)、行政管理、市政配套建設(shè)等方面與市民無異的情況下，廣州各城中村全部土地應(yīng)自動視為國有土地，ZF無需另行補償。這一點是明白無誤的，關(guān)鍵是ZF一方面要盡快為原村民全面落實“市民待遇”（其中主要是社保和教育），另一方面必須盡快辦理有關(guān)法定確認(rèn)手續(xù)。

2、進一步規(guī)定轉(zhuǎn)國有后城中村的各類用地性質(zhì)。經(jīng)ZF劃定的原農(nóng)村用地紅線范圍內(nèi)的工商用地，村股份公司擁有土地使用權(quán)，視為有償受讓用地；原農(nóng)村私人建房用地（含原舊村宅基地和新劃紅線的宅基地），村民個人擁有土地使用權(quán)，視為行政劃撥用地；對于一些違反規(guī)定占用的土地，經(jīng)罰款后確認(rèn)的部分，視為行政劃撥用地。由于劃撥用地不能進入市場，因此這種定性有利于緩解城中村土地流轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)市場的短期沖擊，也為清理、取締大量用于牟利的違章私房提供了法律依據(jù)。

3、確定集體土地轉(zhuǎn)國有土地的合理方式。按過去一貫的作法，集體土地轉(zhuǎn)國有一般采取征地補償?shù)姆绞酵瓿?，國家在給予農(nóng)民適當(dāng)補償和妥善安置后，將所征土地收回。而今城中村改造的實際是，在土地轉(zhuǎn)為國有后，所轉(zhuǎn)土地及一切地面附著物仍留歸原村民繼續(xù)使用和實際占有，因此，廣州城中村土地的轉(zhuǎn)國有應(yīng)采取“轉(zhuǎn)地”的方式，而非“征地”的方式，從理論上說，就是將應(yīng)補給村民的征地補償費與村民獲得國有土地應(yīng)繳納的出讓金及相關(guān)稅費進行對沖抵償，結(jié)算差額，其后轉(zhuǎn)性土地繼續(xù)劃歸原村使用，各村到有關(guān)部門進行國有土地產(chǎn)權(quán)登記。在我市，為避免繁瑣，一般采取“空轉(zhuǎn)”方式，即ZF不需給予村民征地補償，村民也無需繳納土地出讓金，但土地產(chǎn)權(quán)必須進行法定程序和手續(xù)的確認(rèn)，村民也需繳納土地產(chǎn)權(quán)登記費和集體物業(yè)轉(zhuǎn)名費。

4、城中村改造用地，原則上在城中村建設(shè)用地范圍內(nèi)進行規(guī)劃和實施改造，盡量不另行占用周轉(zhuǎn)用地；對確需利用周轉(zhuǎn)用地的，一般情況下應(yīng)利用已辦理手續(xù)的村的建設(shè)用地建設(shè)周轉(zhuǎn)用房，安置村民；若村里已無空置建設(shè)用地的，則可采用現(xiàn)金補償安置方式遷移一部分村民，騰空的部分土地可以用作改造的周轉(zhuǎn)用地而需另行占用耕地進行周轉(zhuǎn)的，由改造實施主體制定土地置換方案，經(jīng)國土及規(guī)劃部門批準(zhǔn)，辦理征地手續(xù)后實施。

5、對于改造節(jié)余土地，在ZF嚴(yán)格進行用途管制的前提下，應(yīng)全部劃歸村的集體企業(yè)使用。

（七）其它一些相關(guān)政策調(diào)整建議

——對無證房或1999年1月之前村民建設(shè)的違法違章物業(yè)，在拆遷時原則上應(yīng)按建安成本適當(dāng)補償；

——ZF在接管部分村的社區(qū)建設(shè)項目中涉及的供電、排灌、校舍等集體資產(chǎn)，應(yīng)由ZF與村民充分協(xié)商，或產(chǎn)權(quán)不變而交由ZF無償使用與維護，或以ZF“贖買”辦法徹底解決產(chǎn)權(quán)歸屬問題；

——在改造過渡期內(nèi)，對于公司繼承所得的征地補償款，稅務(wù)部門不應(yīng)作為收入實行打稅，而應(yīng)視為公司的資產(chǎn)變現(xiàn)交易；

——在改造未有徹底完成或社區(qū)公共建設(shè)尚未移交有關(guān)部門之前，不宜過早要求村民繳納城市建設(shè)配套費；

——在城中村改造規(guī)劃審批過程中，市建設(shè)局要依據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃，對應(yīng)由市承擔(dān)的道路建設(shè)項目和應(yīng)由市建設(shè)局牽頭協(xié)調(diào)的供電、燃?xì)?、供水、電信、路燈、公交、有線電視等市政配套，盡快編制投資建設(shè)規(guī)劃，以保持與城中村改造同步。

參考文獻：

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21．“改造城中村特別報道”，載《南方都市報》（2002-10-14，A05—A10版）。22．“農(nóng)民‘種房’根在征地補償”，載《廣州日報》（2004-3-7，B7版）。

23．“城中村改造試點鎖定三元里”，載《南方都市報》（2002-4-10，A05版）。24．“試點村土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)確定”，載《南方都市報》（2003-1-3，A08版）。25．“138個城中村將改為公司，廣州30萬都市農(nóng)民將成股東”，載《南方日報》（2001-3-8）。26．“經(jīng)營城市：西安城中村改造路在何方”，載《華商報》（2003-1-24）。27．“寧波市江東區(qū)積極推進城中村改造”，載“人民網(wǎng)”（2002-6-19）。28．“石家莊城中村改造再出優(yōu)惠政策”，載石家莊市互聯(lián)網(wǎng)。

29．“武漢將大規(guī)模改造城中村，村民變市民”，載“荊楚在線”（2003-1-30）

30．李培林：“改造城中村的邏輯：政策和產(chǎn)權(quán)換資金”，載“中國新聞網(wǎng)”（2003-6-17）。31．張建明：《廣州城中村研究》，廣東人民出版社（2003-11）。

第二篇：廣州城中村改造

城中村改造補償收益可期拆遷進展神速

2010-07-27 11:36:13 瀏覽次數(shù)：619

記者探訪改造進展最快的城中村發(fā)現(xiàn)，保證村民的收益是成功的關(guān)鍵

在獵德村李氏宗祠里，幾個村民在興致勃勃地踢著毽子，她們身后，幾十棟高層建筑已經(jīng)脫去“綠衣”，整齊劃一地矗立在珠江邊上，這就是獵德村復(fù)建房。今年國慶前，獵德村民將正式回遷至復(fù)建房，一個更加融入現(xiàn)代城市生活的新型城中村將展現(xiàn)在人們面前。

獵德村

改造后什么樣？

正在裝修國慶前回遷

時下復(fù)建房可以說是村民討論最多的話題之一，對于搬進新居，大家普遍充滿了期待。

有37棟高樓是珠江新城最大住宅區(qū)

“現(xiàn)在正在趕工期，主要是裝修部分，弄好了大概就可以交付給村民了”，在獵德村新的祠堂口，獵德村委的工作人員林先生向記者表示。記者在獵德村看到，封頂多時的幾十棟復(fù)建房，綠棚已經(jīng)基本拆除，新的獵德村全貌已經(jīng)展現(xiàn)出來。從現(xiàn)場來看，獵德村復(fù)建房北起花城大道，南至臨江大道，西臨獵德大橋，東至海清路。據(jù)介紹，整個復(fù)建房占地面積約14萬平方米，總建筑面積約93萬平方米。建成后的獵德村將是珠江新城里最大的住宅社區(qū)，有37棟高層住宅建筑，此外還有目前已經(jīng)建好并投入使用的祠堂和池塘等。

“去年就看了樣板房，今年3月樣板房又對村民開放了一次，看過之后覺得很漂亮，很滿意?！痹陟籼锰唠ψ拥囊晃话⒁滔蛴浾弑硎?。

不輸豪宅：入戶花園、陽臺、套房俱全

據(jù)她介紹，復(fù)建房里入戶花園、陽臺、套房等等一應(yīng)俱全，與珠江新城的豪宅不相上下。復(fù)建房裝修標(biāo)準(zhǔn)為720元/m2，僅統(tǒng)一安裝的品牌櫥柜就過萬元一套。林先生也表示，由于復(fù)建房的面積并沒有像普通商品房那樣算上公攤面積，因此房子看上去更大，這也是村民比較滿意的地方。據(jù)村民表示，農(nóng)歷8月前，也即差不多國慶前村民將回遷至復(fù)建房。

而獵德村橋西安置區(qū)的一邊，一排排復(fù)古的建筑讓人恍如來到了江南小鎮(zhèn)。村民向記者表示，這將是以后的風(fēng)情街。風(fēng)情街從新獵德村的池塘一直延續(xù)至珠江口附近，一色的青磚小樓，十分有嶺南風(fēng)情。據(jù)介紹，這里以后將融入美食、旅游購物、酒吧、茶莊等休閑功能。

融入現(xiàn)代城市生活的新獵德已經(jīng)開始展現(xiàn)在人們面前。

獵德村在傳統(tǒng)與現(xiàn)代中保持著平衡。

青磚小樓十分有嶺南風(fēng)情。

建成后的獵德村將是珠江新城里最大的住宅社區(qū)。

改造模式 賣地集資

“三三制”分配

“獵德村改造是相當(dāng)成功的”，天河區(qū)負(fù)責(zé)城中村改造的有關(guān)人士向記者表示。獵德村是廣州第一個有開發(fā)商參與的城中村改造項目，被譽為“城中村改造的典范”。據(jù)了解，當(dāng)初獵德村的改造思路很清晰：政府完全不投資，由獵德村劃出一塊土地拍賣給開發(fā)商，再使用拍地所得資金進行城中村改造。而土地則按照“三三制”原則進行分配：三分之一的土地用作商業(yè)，三分之一用于村民安置，三分之一作為集體經(jīng)濟的預(yù)留地。在村民安置方面，基本采取“拆一補一”的補償方式——村民房屋回遷安置采用階梯式安置方法，以四層為上限，即按證內(nèi)基建面積不足二層的可補平二層，以此類推，四層及以上的按證內(nèi)合法面積安置回遷。獵德村試點的意義在于，一方面在資金籌措上走出了一個新模式——賣地集資，使政府在拆

建過程中幾乎不需花費一分一厘。另一方面，雖然改造引入了社會資金，并由村集體引進開發(fā)商參與，但這與傳統(tǒng)的開發(fā)商主導(dǎo)改造模式不一樣。

成功秘訣

租金至少30元/平方米村民收入有保證

以村集體為主角與開發(fā)商進行談判，村民的利益訴求能得到很好的體現(xiàn)?！昂芏嗤獾爻鞘械挠嘘P(guān)部門來獵德考察，對于這里的改造贊不絕口，但是又認(rèn)為獵德經(jīng)驗很難學(xué)習(xí)”，該人士向記者表示。據(jù)他介紹，獵德村改造的成功，有兩個很難推廣的地方，一個是政府不與民爭利，而是完全由村來主導(dǎo)，另一個就是獵德村位于寸土寸金的地方，土地價值高，可以支撐起這么大規(guī)模的改造。獵德村的改造十分成功，也獲得了村民的支持?！耙郧昂芏嗳丝砍鲎夥课萆睿脑鞎r不少人擔(dān)心失去生活來源，但是看著嶄新的房子，這種擔(dān)心也慢慢少了”，一村民向記者表示。據(jù)了解，“拆一補一”安置方式，使每戶村民都能夠得到不止一套的回遷住房，換得復(fù)建房最多的一位村民，換到了近1800平方米，共有十幾套房。除了自己居住外多余的將用來對外出租，雖然房間數(shù)量沒有以前的握手樓那么多，但是村民在看到復(fù)建房后，對未來的租金水平相當(dāng)有信心。據(jù)村民預(yù)計，復(fù)建房的租金不會低于30元/m2，這么一算，收入并不低于以前。

另據(jù)了解，獵德村改造中還嘗試了新的做法，就是由村民自己選擇安置房的土地性質(zhì)，也就是說村民可以自己決定安置房轉(zhuǎn)為國有土地或者繼續(xù)保留集體用地的性質(zhì)。目前的獵德村復(fù)建房的土地又是哪種性質(zhì)的呢？據(jù)天河區(qū)的工作人員介紹，獵德村復(fù)建房仍選擇保留集體用地性質(zhì)，因為村民普遍反對將土地轉(zhuǎn)為國有性質(zhì)。其原因在于很多認(rèn)為集體土地可以傳給子孫，但國有土地只有70年產(chǎn)權(quán)。另外，村里也擔(dān)心村民會變賣房產(chǎn)，從而失去了居住地或者生活來源。

楊箕村

現(xiàn)場探訪

東邊先行開拆尚有商戶營業(yè)

兩個多月的時間，從4萬人蝸居的盛景到幾近空村的冷清，地處廣州CBD的城中村楊箕，在7月1日8時正式拉開了整體拆除改造的序幕，在不久的將來，這里將被改造為高樓林立的住宅群，曾經(jīng)低矮的握手樓將徹底消失。

日前，記者來到楊箕村發(fā)現(xiàn)，位處廣州大道邊首批開拆的多棟房屋已基本拆完。但靠近中山一路、楊箕村小學(xué)附近的村落，則尚未開拆，而且依然有極少的商戶尚在營業(yè)。一位50多歲的大叔面對記者提出的“這里馬上就要拆了吧，您還不趕緊搬啊”的提醒，不耐煩地回了一句：“還沒那么快”，就匆匆返家，并隨手關(guān)緊了大門。

記者發(fā)現(xiàn)，盡管這一片還沒拆，不過，九成以上的居住者都已經(jīng)搬離了。而且連門、窗甚至

是電線等一些可拆可卸的物品也都已經(jīng)全部清空。多條街巷被木料、瓦礫、玻璃等垃圾雜物堵塞，令現(xiàn)場有一種滿目瘡痍之感。在村中行走，除了能發(fā)現(xiàn)零星的幾位老人家之外，剩下的就是背著大口袋的收買佬了。

在楊箕村不時見到搬家的車輛出入。

仍有商戶在營業(yè)。

村中大部分居住者已經(jīng)搬離了。

用于出租村民偏愛40平方米小戶型

楊箕村的租戶為尋找新的住處而煩惱。而對拆遷戶而言，則為了選擇多大面積的回遷房而拿不定主意。據(jù)介紹，按照改造補償方案，楊箕村所有房屋用地為宅基地，均按住宅用途予以補償安置。改造拆遷原則上按有合法產(chǎn)權(quán)證明部分的建筑面積“拆一補一”，以回遷安置后成房屋的套內(nèi)建筑面積計算，也就是說不計算公攤面積?！?平方米補回1平方米”，回遷的戶型以方正的小戶型為主，包括六種：40平方米的一房一廳，60平方米的兩房兩廳、72平方米的兩房兩廳，85平方米的三房兩廳、95平方米的三房兩廳，120平方米三房兩廳。記者采訪中了解到，對于住了幾十年狹窄小樓的村民來說，不少村民都對三房兩廳的戶型表現(xiàn)出較大的興趣，但同時也有部分的村民偏愛一室一廳的小戶型。

一位張姓村民就透露,補償面積約有200平方米，打算要95平方米的房子作為自住，再想要3間40平方米的小單間用作出租。張先生坦言，他不想要其他的戶型，因為在楊箕，一直都是三四十平方米的小單間最容易出租。村民李太太也說：“我的房子以后不會賣，只會出租，雖然說60平方米的兩房單位也很實用，但卻不好租。所以我肯定不要60或72平方米的兩房單位?，F(xiàn)在就是擔(dān)心40平方米的一房一廳到時不夠分。因為回遷房將按照‘先簽約先選房的原則’，根據(jù)被拆遷戶簽訂安置協(xié)議的時間順序，采取抽簽或搖珠方式確定。到時誰知道我的抽簽號靠不靠前?。俊崩钐珖@息道。

從張先生和李太太的話語中不難發(fā)現(xiàn)，村民更喜愛的是容易出租的小戶型。但如果回遷的房屋以小戶型設(shè)計為主導(dǎo)的話，那么，在設(shè)計上如何達到既合村民心水、同時兼顧舒適、且通風(fēng)采光的功能，這卻是一個考驗開發(fā)企業(yè)功力的難題，值得開發(fā)企業(yè)多花工夫去研究、規(guī)劃。

若僅是按戶型面積組合而成的粗糙規(guī)劃，則建成的極可能只是拔高了的城中村，那也就喪失了舊改的意義了。在這點上，記者以為，相關(guān)政府部門應(yīng)該從緊把關(guān)。

改造模式

分融資地塊和復(fù)建地塊整體拆除重建

據(jù)越秀區(qū)房管局相關(guān)人士介紹，楊箕村將采取整體拆除重建方式改造，預(yù)計需資金20億元。其中，改造分為融資地塊及復(fù)建地塊兩大部分，復(fù)建地塊用作村民回遷安置房建設(shè)，融資地塊由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，通過土地公開出讓，籌集改造資金。

對于之前有媒體報道的富力地產(chǎn)有興趣加入楊箕村改造，而且已經(jīng)帶村民去花都樣板房看過戶型的傳聞，富力地產(chǎn)的相關(guān)人士不愿做任何表態(tài)。越秀區(qū)房管局相關(guān)人士就表示，不僅富力地產(chǎn)，廣州有相當(dāng)多的地產(chǎn)商都有興趣參與，但是必須經(jīng)過招投標(biāo)。

上月底，越秀區(qū)國土房管局的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，越秀區(qū)國土房管局已經(jīng)與楊箕村委會就土地出讓政策、出讓條件、出讓范圍和出讓地塊要件進行了明確，擬定在7月初進行公開出讓。但時至今日，該地塊尚未進入掛牌程序。

第三篇：城中村改造問題

城中村改造問題多多 開發(fā)商急盼政府政策支持

來源：鄭州晚報 發(fā)布時間：2011-8-25 閱讀：125次

自從2007年鄭州市政府103號文件出臺后，我市的城中村改造已經(jīng)全面鋪開。一些房地產(chǎn)開發(fā)商審時度勢，也投身到了這一事業(yè)中去。但是據(jù)了解，目前有些城中村改造項目的開發(fā)建設(shè)遇到了一些困難，一些項目甚至陷入停頓狀態(tài)。原因何在？開發(fā)商都遇到了哪些問題？是怎么解決的？本期“地產(chǎn)下午茶”邀請了幾位已經(jīng)或準(zhǔn)備參與城中村改造的開發(fā)商，就這些話題展開討論。晚報記者 盧志峰/文圖

“開盤死”凸顯剛性需求

記者：目前房地產(chǎn)市場形勢依然嚴(yán)峻，你們作為參與城中村改造的開發(fā)商，也要面對同樣的問題，各位覺得從這次的行業(yè)性危機中可以得到什么啟示？

羅超：現(xiàn)在有一個很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當(dāng)時的情況挺好的，但是后面相當(dāng)長的一段時間里不行，我們后來也分析了，開盤的時候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。過了年后從中央到地方促進經(jīng)濟增長政策效果會顯現(xiàn)，可能會有所好轉(zhuǎn)，到那個時候我覺得成交量可能會有所上升，但成交的價格出現(xiàn)較大的回升是不太可能的。

趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發(fā)商要反思一個問題，就是以前我們對這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。過去對投資型、改善型

客戶研究得比較多，現(xiàn)在市場形勢一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。所以有不少客戶到售樓部一看，對你的房子有些興趣，但又覺得你這個房子不能完全滿足他的需要，或者遠遠超出了他的需要，又猶豫，這就是個問題。所以我覺得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費，讓客戶花冤枉錢。

張振海：實際上老百姓的購房欲望還是很強烈的，關(guān)鍵是我們要弄清楚他們的真實需求，研究好市場。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。我們在西郊搞開發(fā)，感到國家“70·90”政策還是很對癥的，甚至西邊礦區(qū)的也有不少來買。

“帶著鎖鏈”還要跳好舞

記者：城中村改造項目相對來說比較特殊，有自己的特點，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發(fā)周期長的特點，這對開發(fā)商在項目運作和產(chǎn)品設(shè)計上會有哪些影響？

趙大偉：城中村的項目開發(fā)周期會比較長，還要先安置村民，商品房這一塊要補安置房這一塊的成本，對開發(fā)商資金量的要求很高。我認(rèn)為城中村改造項目利潤應(yīng)該在后期，而不是在前期。前期為了照顧整個項目的現(xiàn)金流，價格不能太高，要及時回籠現(xiàn)金，不然你后期的開發(fā)就會有困難。后期可以在你逐步開發(fā)這個產(chǎn)品的過程中完善這個產(chǎn)品，這

樣能夠提升產(chǎn)品的價值，在后期提升了的產(chǎn)品價值實際上是你利潤的主要來源。

張振海：“70·90”、容積率、日照時間這個都是要基本滿足的。但是從城中村改造的特點來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時還要有市場、有利潤，這個確實也很難。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺高層物業(yè)費高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。

羅超：首先我們要執(zhí)行國家的政策，要按政府的規(guī)定來做，不然就要出局了。容積率對產(chǎn)品設(shè)計的影響我覺得還真不少。另外，城中村改造項目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細(xì)，在這種情況下很容易出現(xiàn)產(chǎn)品的雷同。所以我總覺得，城中村改造確實要努力達到高手的水平才能去做。盼望政府繼續(xù)“扶一把”

記者：城中村改造項目政策性很強，涉及到的利益相關(guān)方也很多，在這方面你們在開發(fā)過程中感到有哪些突出問題需要解決？

張振海：城中村改造是利國利民的大好事，多數(shù)的城中村村民一聽說要改造也是很擁護，但是這里面有很多的實際情況還是需要政府大力支持的。再一個就是手續(xù)的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉(zhuǎn)，這個不能慢，慢的話開發(fā)商要付出很多成本，像過渡費就要付出很多，這對開發(fā)商也是一個比較大的負(fù)擔(dān)。

羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發(fā)商吃定心丸。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開發(fā)商辦成自己的產(chǎn)權(quán)？租用期滿5年后要返還給開發(fā)商，到時這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說到加快各種手續(xù)的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應(yīng)該更大一些。

趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號文說要對前期介入的開發(fā)商有所照顧。不久前市政府17條穩(wěn)定市場的政策中對城中村改造這一塊也給了一些優(yōu)惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實，使城中村改造的步子邁得更快一些。

第四篇：廣州城中村改造新思路2

新政策下廣州城中村改造策略探討 ——以海珠區(qū)土華村更新改造規(guī)劃為例

摘要：快速城市化過后，城中村問題變得越來越突出，尤其是隨著三舊改造政策出臺，城中村改造已經(jīng)走向了改造的成熟時期。在規(guī)劃實踐中，如何應(yīng)對新政策要求，本文試在土地優(yōu)化、拆遷補償安置、自然環(huán)境保護、歷史文化延續(xù)等方面上進行改造策略探討。

關(guān)鍵詞：城中村 三舊政策

改造策略

廣州市，國家中心城市之一，多年來經(jīng)濟持續(xù)增長，GDP增速在11%以上，2009年，廣州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）9112.76億元，比上年增長11.5%。1相對經(jīng)濟增長，廣州市的土地資源消耗非常驚人，到2009年全市（老八區(qū)）城鄉(xiāng)建設(shè)用地約1250平方公里2，占合理開發(fā)規(guī)模的75%，未來可發(fā)展的用地相對較少，必然要求廣州走內(nèi)涵挖潛的模式，節(jié)約集約用地道路3。

1廣州的城中村政策新機遇

近年來，城中村的改造，成為了廣州市政府工作的重點之一。自2001年開始，著手對城中村進行改制和改造，遵循“先行試點，積極穩(wěn)妥，逐步升溫，不出亂子”的原則，進行改造。2002年出臺《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見》，明確了城中村改制過程中：身份轉(zhuǎn)變、產(chǎn)權(quán)處理、市民待遇（社保）、公共事務(wù)管理等實施辦法。但從“身份改變”到“待遇改變”，還需要一段時間，市政府組織編制了《廣州市城中村改制過渡期規(guī)劃指引》，通過研究城中村改造制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提供技術(shù)指導(dǎo)。2007年啟動康樂村、楊箕村，獵德村、2008年啟動潭村、冼村的城中村改造。在具體實施層面上采取了“分批分期，因地制宜；一村一策，逐步改造；因時制宜，滾動改造”的工作思路和方法。

2008年3月7日，溫總理參與第十一屆全國人大第一次會議廣東代表團審議政府工作報告時提出，“希望廣東在這一方面做出新的成績，積累新的經(jīng)驗，真正使廣東不僅經(jīng)濟發(fā)達，而且生態(tài)優(yōu)美，成為節(jié)約集約利用土地的示范省。”隨即，廣東省啟動建設(shè)節(jié)約集約用地示范省，省部合作共同推進。并提出“制定扶持政策，積極推進舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造

2009年8月25日，廣東省政府提出《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》明確了三舊改造的總體要求和基本原則，確定三舊改造范圍，和對三舊改造方式和用地處理提出了指導(dǎo)意見。在補辦征地手續(xù)、補辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)、補辦供地手續(xù)、土地出讓收益、農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲型恋?，以及邊角地、插花地、夾心地的處理等六個方面實現(xiàn)了“突破”。廣州市人民政府為落實推進“三舊”改造工作，提出市推進的具體實施意見，明確村改造模式的分類及相應(yīng)政策，在土地、財政、拆遷補償安置辦法、保障措施等提出了具體的實施意見。

廣州市的三舊改造工作開始迎來了新的政策契機，在這個背景下，開展基于新的三舊政策 12 《2009年廣州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》

根據(jù)廣州最新二調(diào)土地數(shù)據(jù)推算，不含水庫和水工類建設(shè)用地、平整地、閑置地等，市區(qū)建設(shè)用地面積約1250平方公里。3 《廣東省建設(shè)節(jié)約集約用地試點示范省工作方案》 研究和規(guī)劃實踐，能夠為下步的三舊改造工作提供新的規(guī)劃思路。

2新政策下的新策略

廣州市城中村新政策是在《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見》(穗辦?2002?17號)和《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關(guān)于完善“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造有關(guān)政策問題的意見》(穗辦?2008?10號)的意見上進一步深化。其總體目標(biāo)是遵循“全面探索、局部試點、封閉運行、結(jié)果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進“三舊’，改造工作。將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機的結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進土地綜合整治。以推進“三舊”改造工作為載體，促進存量建設(shè)用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的新廣東。

2.1基于土地優(yōu)化的改造前提

土地的整治和利用是城中村改造的落腳點4。城中村改造的難點就在于改造資金的缺乏和改造實施村民的反對。實現(xiàn)城中村改造的最重要突破點就在于土地的整治優(yōu)化。挖掘出土地價值，通過項目運作和開發(fā)，能夠通過資金的運作實現(xiàn)財務(wù)平衡。同時村民反對的根源就在于對土地的剝奪，如果能找尋到未來的發(fā)展收益，雖然土地的利用方式發(fā)生轉(zhuǎn)變了。但其收益仍然能夠得到保障。

實際上，在分析新政策對于如何促使實現(xiàn)經(jīng)濟效益與環(huán)境形象的統(tǒng)一，就在于促使土地價值和土地使用方式從分離走向融合。主要通過適當(dāng)放寬土地政策，真正做到土地的二元歸一。原2002年“城中村”改制中提出戶口的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，也提出剩余集體土地按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》的相關(guān)規(guī)定，一次性轉(zhuǎn)化為國有土地，在實際調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)這種改變只是身份發(fā)生了變化，而土地并沒有得到明確的調(diào)整。釋放土地價值，突破土地政策的困境成為了新政策的重要的突破點。除了在農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲型恋靥峁┝苏弑Ｕ希瑫r在補辦征地手續(xù)、補辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)、補辦供地手續(xù)、三類地處理、土地出來收益支持等幾個方面實現(xiàn)了政策保障。

2.2實現(xiàn)從物質(zhì)環(huán)境的改造到綜合改造

相對原拆遷安置補償，新政策主要在以下幾個：第一，明確拆遷補償安置的標(biāo)準(zhǔn),具體體現(xiàn)在確定基準(zhǔn)建筑面積和改造復(fù)建成本5，在全市范圍內(nèi)規(guī)范了城中村改造標(biāo)準(zhǔn)指引，建立了一個可以比較的標(biāo)準(zhǔn)。并同時考慮一村一策，政策具有一定相對靈活性。如考慮現(xiàn)狀的有證建筑部分較大，在確定基準(zhǔn)建筑面積相對而言拆遷的難以實施下去，補充了“拆一補一”原則進行安置。第二，制定了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)改造帶來的高容積率、高密度、大建設(shè)規(guī)模的壓力。由于基于資金平衡的改造方式的進行，相應(yīng)的安置還建成本必然需要相應(yīng)的建設(shè)量來平衡。為減緩這種壓力，政策要求每戶建筑面積原則上不大于170平方米的標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計和建設(shè)，同時鼓勵村民按照2：1置換住宅建筑面積為物業(yè)建筑。來建設(shè)住宅量，增加相應(yīng)的相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施配套。

2.3構(gòu)建融合地方特色、歷史文化、生態(tài)環(huán)境于一體的整體空間框架

自然村落大部分建在地勢較高、與農(nóng)田交界的地方，一方面便于看管天地、另一方面可利用難以耕作的山地，達到節(jié)省土地的目的（梁傅，1935）。傳統(tǒng)村落的形成是與自然環(huán)境相適應(yīng)，根據(jù)了地形、氣候等自然條件進行用地選擇建設(shè)而成。

李俊夫 城中村的改造 北京：科學(xué)出版社，2004 《關(guān)于發(fā)布城中村改造復(fù)建成本標(biāo)準(zhǔn)指引的函》穗舊改函[2010]9號 村落風(fēng)俗和歷史文化往往產(chǎn)生于村落的獨特自然環(huán)境和村落的建筑風(fēng)貌中。對于新的改造規(guī)劃來說，對于物質(zhì)環(huán)境的改造的意義遠不在建筑的更新和改造，更需要重視傳統(tǒng)文化的傳承。新政策明確要求保護舊村歷史內(nèi)家族祠堂、名人故居等歷史建筑、具有嶺南風(fēng)格的特色建筑及古樹名木等，制定相應(yīng)的措施以有利于村文化延續(xù)，烘托具有嶺南文化特色的歷史和風(fēng)俗。6

2.4財務(wù)運作，形成行之有效的可操作的規(guī)劃文件。

與珠海、深圳等地開發(fā)推進城中村改造實施，關(guān)鍵在于如何形成可實施的規(guī)劃文件，能夠在政府不投入、不進行土地拍賣情況下保證改造實施。

改造資金保障。城中村改造的成本核算、資金來源、資金的投入保障等等。

3土華村改造案例介紹 3.1土華村現(xiàn)狀特征

土華村位于廣州南中軸線地區(qū)，果樹保護區(qū)內(nèi)，現(xiàn)隸屬海珠區(qū)華洲街道，北臨龍?zhí)洞?，南靠小洲村（屬于歷史保護區(qū)）。西側(cè)為瀝滘村，東與生物島隔水相望。規(guī)劃研究范圍總面積為496.98公頃，即現(xiàn)狀村域范圍；改造范圍為村現(xiàn)狀建設(shè)用地范圍，總面積119.85公頃。

土華村村域整體格局由石榴崗涌和土華涌兩條河涌穿越，形成雙涌匯珠江，將土華村分為南部舊村域、中部半島新村及北部工業(yè)倉儲區(qū)。規(guī)劃區(qū)的果林翠綠飄香，盛產(chǎn)聞名遐邇的石硤龍眼、雞心甜黃皮、紅肉甜楊桃及有嶺南果王之稱的木瓜等名優(yōu)水果。在舊村區(qū)內(nèi)分布有多顆古樹。

土華村現(xiàn)狀建筑主要為村居住建筑與工業(yè)廠房，建筑質(zhì)量普通較差，整體建筑布局呈現(xiàn)北工南居的功能形態(tài)，部分工業(yè)建筑與居住建筑相互交叉。

3.2規(guī)劃目標(biāo)與策略

從廣州市層面上，《2008－2020年珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》明確了廣州市國家中心城市的地位，在更高層面上確定了廣州市的戰(zhàn)略地位。在《廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略（2010－2020）》中提出構(gòu)建宜居宜業(yè)、活力魅力的云山珠水名城。從市層面上明確了未來廣州市宜居宜業(yè)型城市遠景和目標(biāo)，在空間結(jié)構(gòu)中在原八字方針上新增了中調(diào)的戰(zhàn)略構(gòu)想。目的就是調(diào)高、調(diào)優(yōu)、調(diào)強，在空間上舊村的改造是對應(yīng)中調(diào)的相關(guān)概念，就是激化中心城區(qū)的活力，提升功能的能級。

從次區(qū)域的發(fā)展來看，全村位于南中軸線地段內(nèi)，未來將成為城市的形象區(qū)和魅力區(qū)，將能夠進一步集聚人氣，承接從中心城區(qū)疏解外圍人口。同時土華村北與員村—琶洲地區(qū)、廣州大學(xué)城、生物島等城市重點地區(qū)相毗鄰，依托良好的區(qū)位條件和環(huán)境條件，為城市重點地區(qū)提供居住。

從地處周邊環(huán)境來看，地處萬畝果園這一廣州綠肺之中，水網(wǎng)密布，水環(huán)綠繞，綠蔭，富有嶺南水鄉(xiāng)景觀特色，生態(tài)景觀價值十分優(yōu)越，舊村的改造不光是對村內(nèi)生態(tài)環(huán)境良性建設(shè)，挖掘土地價值，而且適度發(fā)展旅游，能夠?qū)ι鷳B(tài)資源適度利用，化單純的限制為有效利用。

3.2.1 發(fā)展目標(biāo)

通過全面改造，改善村人居環(huán)境，提升土地價值，促進村集體經(jīng)濟良性可持續(xù)發(fā)展，促進 6 廣州市“城中村”（舊村）改造規(guī)劃指引（征求意見稿）村景觀環(huán)境融入萬畝果園，將土華村改造成為廣州市具有嶺南特色的集生態(tài)旅游、文化休閑功能的生態(tài)宜居新社區(qū)和三舊更新改造示范。

具體目標(biāo):土地價值和土地使用方式從分離走向歸一，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與環(huán)境形象的統(tǒng)一。即保障村集體增效和農(nóng)轉(zhuǎn)居居民的增收；改善居住環(huán)境，塑造地區(qū)整體城市形象。制度文化與經(jīng)濟發(fā)展從對立走向融合，實現(xiàn)城鄉(xiāng)二元機制的統(tǒng)一。即推動全面城市化發(fā)展,實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，保護村落文化，與城市文化融合。

3.2.2 規(guī)劃策略 1土地利用策略

我們在調(diào)研和訪談中，了解到2002年改制，尚未對土地實施真正的轉(zhuǎn)變，本次規(guī)劃在充分考慮村尚有歷史留用地指標(biāo)沒有得到落實，并考慮到未來的征地的可能性，實現(xiàn)從集體土地向國有用地的轉(zhuǎn)變。同時按照2007年的土地利用總體規(guī)劃的現(xiàn)狀數(shù)據(jù)對現(xiàn)有的建設(shè)用地進行核準(zhǔn)，作為現(xiàn)狀地類。通過對現(xiàn)狀用地的分析評價，可以看出用地布局較為分散，尤其是華南快速路以西部分，從整體生態(tài)環(huán)境和基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施集中布局的角度考慮，規(guī)劃對用地進行適當(dāng)整理，按照建設(shè)用地增減掛鉤政策進行處理，并確保改造后的實際建設(shè)用地不超過現(xiàn)狀規(guī)模。

2拆遷補償策略

拆遷的改造的主要原則是：充分保護有歷史價值的建筑，考慮經(jīng)濟效益與社會效益、環(huán)境效益相結(jié)合點、堅持符合法律規(guī)定的權(quán)限和程度，堅持市場經(jīng)濟公平交易。

在考慮原地回遷、異地回遷、貨幣補償?shù)榷喾N情況下，考慮到城中村村民對土地的眷戀和對地緣關(guān)系的寄托，采取原地回遷的模式進行。在滿足政府的相關(guān)要求前提下，按照回遷面積按照于1：1實行“拆一補一”。

3空間策略

空間布局主要從區(qū)域的功能影響輻射、減少對萬畝果園的生態(tài)壓力和村民對原住地的風(fēng)水文化、戀土情節(jié)等角度進行考慮。

從區(qū)域的功能角度，環(huán)城高速以北與廣州市南中軸線的行政中心毗鄰，可以提供相應(yīng)的休閑商務(wù)等功能服務(wù)，可適當(dāng)提高開發(fā)強化，在區(qū)域內(nèi)來平衡南側(cè)建筑量，建設(shè)對萬畝果園的相對壓力。

同時考慮到土華村現(xiàn)狀居住主要分布在環(huán)城高速為南側(cè)，祖輩祠堂、寺廟等都建在此地，規(guī)劃對尊重這種群體記憶留存和文化傳統(tǒng)，把安置區(qū)布局在原居住用地處、而將高速公路北側(cè)規(guī)劃為融資地塊。

最終形成“外密內(nèi)疏，北高南低”的空間形象和“三心兩片綠野繞，三軸三帶碧水連”的空間結(jié)構(gòu)意向。三心指的是綜合休閑商業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)文化休閑中心；兩片區(qū)是濱水居住小區(qū)、生態(tài)居住小區(qū)；三軸是兩條主要發(fā)展軸線及未來預(yù)留發(fā)展軸線；三帶：石榴崗河、土華涌、東頭涌。

4歷史環(huán)境保護策略

針對良好的自然資源環(huán)境，確定果林—潮道生態(tài)系統(tǒng)為基調(diào)，適度開發(fā)生態(tài)旅游項目，形成“林、涌、園、水”的自然景觀體系，打造成水鄉(xiāng)風(fēng)情生態(tài)濕地園。同時對于區(qū)內(nèi)的自然景觀環(huán)境注重保護和恢復(fù)必要的自然格局，保留了東頭崗、西頭崗兩處自然山頭，成為改造后的公共開放空間，恢復(fù)被填埋的繞西頭崗的水道，依托兩岸的建筑風(fēng)情，打造成為水鄉(xiāng)風(fēng)情的載體。

從原有的“云山高照壁，珠海靜歸懷“的大區(qū)域自然生態(tài)觀到現(xiàn)有的“城央綠野間、碧水映土華”的整體環(huán)境景觀。規(guī)劃充分尊重現(xiàn)有富有嶺南風(fēng)情的歷史建筑物,如梁氏大宗祠、北帝廟等文化建筑和建筑肌理格局，并延續(xù)小洲歷史文化保護區(qū)脈絡(luò)，并依托復(fù)原水道，建設(shè)特色風(fēng)情名居區(qū)，布置書畫藝術(shù)體驗、形成傳統(tǒng)文化游覽、特色餐飲、生態(tài)旅游服務(wù)街。4結(jié)束語

隨著三舊政策不斷完善，城中村改造從摸索開始走向成熟，從注重拆遷開始走向了綜合平衡，從注重結(jié)果走向了程序完整。對于新政策下的三舊改造規(guī)劃探索對于政策的實施具有良好的檢驗作用。

三舊工作真正走向成熟，尚有一段距離。對于目前采取的自主改造，以資金平衡進行開發(fā)強度的測算的規(guī)劃思路在一定程度上實際推高了開發(fā)容積率。另外一村一策的開發(fā)策略在一定程度上推動了開發(fā)的進行，也考慮到具體的開發(fā)實際情況，但是在區(qū)域開發(fā)中，往往最容易開發(fā)的或者改造成本代價最小的村最先開發(fā)，這種挑肥揀瘦的做法實際上是不利于整體的區(qū)域平衡發(fā)展的。這些問題，會對下步規(guī)?；娜f改造造成較大的障礙。這也將是未來城中村改造的另外話題。

我們的最終的愿景是通過我們努力，使得城中村改造的手段和技術(shù)越來越成熟，最終達到多方共贏的效果，真正實現(xiàn)城市更新改造的目標(biāo)。

第五篇：城中村改造的問題

城中村改造經(jīng)常出現(xiàn)問題，不時被媒體披露，雖是行外人，卻也想表達下自己的看法，故隨手寫了幾句。強行拆遷違法問題

城中村，原為農(nóng)村，因城市擴建而被包圍，但還具有農(nóng)村的一些特點，比如村民具有宅基地。宅基地屬于集體所有，村民享有對宅基地的個人使用權(quán)，宅基地上所建房屋，屬村民私有，神圣不可侵犯，故若村民不許可，任何人無權(quán)拆遷村民的房子。若沒有什么重大或特殊問題，宅基地或者宅基地的使用權(quán)也不能隨便被剝奪，縱使強行剝奪，但宅基地上所建房子，則不能隨之歸公，村民有所有權(quán)和處理權(quán)，亂動村民房子，屬違法甚至違憲行為，決不能以權(quán)力或者其他手段進行脅迫或強行處理，對于屬于私人財產(chǎn)的建筑物的補償，不能由相關(guān)部門私自規(guī)定，要把村民作為平等的談判對象進行協(xié)商。土地受益問題

宅基地屬于集體所有，也就是屬于村集體，土地管理法規(guī)定村民一戶擁有一處宅基地，因此宅基地被征用，除了補償其上的建筑物外，還應(yīng)該另分宅基地，如果不另分宅基地，則應(yīng)能得到相應(yīng)補償或者能從放棄的宅基地上獲益。土地所賣之款，應(yīng)屬于村集體所有，可以以多種形式均分給村民，至少不應(yīng)該有其他什么單位從中受益，如果歸到大集體，則應(yīng)歸于中央財政。有關(guān)土地部門也只具有土地管理權(quán)，沒有所有權(quán)，不能隨便買賣土地，讓他人受益而把賣土地所得款項落入自己名下。工程承包人問題

改造城中村，可能主要出于市容方面的考慮，若如此，改造任務(wù)，毋需給其他人，村集體自身也可以改造，改造成符合規(guī)劃的住宅小區(qū)。作為失去宅基地的補償，村民可從房屋的出售或出租中獲益。其他公司可以承包樓房建造任務(wù)，給其支付相關(guān)勞務(wù)費即可，建成以后樓房所有權(quán)與他們沒任何關(guān)系?，F(xiàn)在許多城市把村民宅基地賣給房產(chǎn)開發(fā)商進行改造，讓他們經(jīng)營受益，感覺其中問題不少，這也不屬于征做建設(shè)用地的范疇了。小產(chǎn)權(quán)房問題

小產(chǎn)權(quán)房一度熱了一陣，主要是價格比商品房便宜得多，而中國窮人多。但是有個問題，就是房產(chǎn)商買了使用權(quán)的土地，上面蓋的房是商品房，而村民具有更長使用權(quán)的土地，蓋的房子為什么是小產(chǎn)權(quán)房呢？難道自己具有終身使用權(quán)的土地，還要自己掏錢再買使用權(quán)才行？難道請房產(chǎn)局過下戶，房價就能翻上幾倍？顯然里面存在很大問題。國家或政府征用集體用地，價格便宜得多，一畝地是鄰近耕地年收益的10倍左右，一畝地年收益1000元，則一畝地價值只有1萬元左右，但是按市場價，則是數(shù)百萬元，錯了數(shù)百倍，這也是房價飛升的一個原因吧。既然買賣的是村民的土地使用權(quán)，出讓金同樣歸村民，村民能否不要出讓金而直接要下這塊土地的使用權(quán)？就是自己不要錢了，要自己的土地使用權(quán)，顯然和房產(chǎn)商買使用權(quán)一樣，對國家和政府應(yīng)該是沒有什么差別。土地使用權(quán)，可以給房產(chǎn)商，當(dāng)然也可以給村集體，財政需要交什么費用，村集體也上交，只是把小產(chǎn)權(quán)房變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房而已，顯然這不需要多少錢，但是房子價格卻可以降許多，可以以小產(chǎn)權(quán)房的價格出賣商品房，對村集體利

益也沒有壞的影響，反而有好處，房子容易賣了，對廣大的買房者卻是大有好處，房子價格低了。這種對國家，對村集體，對其他老百姓都無害處的做法，為什么不采用呢？